CUPRINS
INTRODUCERE………………………………………………………….1
CAPITOLUL I – CREDITUL .…...……………………......................... 3
1.1. Trăsături caracteristice ale creditului …………………….….... 3
1.2. Tipuri de credit………..……………………………………........ 9
1.3. Participanţi şi intermediari. Pieţele creditului ……….…….... 22
1.4. Titlurile de credit………………...………………………..…….. 23
1.5 Elemente definitorii ale dobânzii…………………...……..... 30
CAPITOLUL II
2.1 Creditul ipotecar…………………………… ………...…….…..35
2.2 Creditul ipotecar pentru persoane fizice…...………………......36
2.4 Avantajele creditului ipotecar……………………………….…..49
CAPITOLUL III - STUDIU DE CAZ
3.1 Contract de credit ipotecar bancar pentru persoane fizice.......... 50
CAPITOLUL IV – Concluzii şi propuneri ............................................... 87
BIBLIOGRAFIE ………………………………………………………….93
ANEXE …………………………………………………………………… 94
INTRODUCERE
Evoluţia economiei romaneşti in ultimul deceniu a fost remarcata de transformări
structurale de substanţa, in încercarea de a crea mecanisme funcţionale guvernate de legile
pieţei si de a construi un cadru instituţional adecvat, care sa sprijine libera iniţiativa si
dezvoltarea sectorului privat.
Urmând aceeaşi evoluţie sinuoasa ca întregul sistem al economiei naţionale, băncile
si-au adaptat oferta de produse si servicii, in termeni cantitativi si calitativi, la condiţiile
generale ale pieţei interne.
Prin poziţia distincta deţinuta in sistemul bancar autohton, B.C.R. s-a implicat activ
in susţinerea economiei reale in general si a sectorului in mod deosebit, in prezent fiind
orientata către o dezvoltare echilibrata a activităţilor de corporate si retail banking.
Pe segmentul de corporate preocupările B.C.R. s-au concentrat asupra clienţilor
strategici (societati si companii naţionale, firme internaţionale), precum si asupra
societatilor comerciale autohtone care, in timp, au suferit transformări substanţiale in
structura proprietatii, determinând implicarea tot mai puternica a băncii in sectorul privat.
In contextul economic actual, B.C.R. isi focalizează atenţia tot mai puternic asupra
activităţilor de retail urmărind diversificarea si creşterea ponderii deţinute in totalul
bilanţier de operaţiuni active si pasive derulate pe segmentul reprezentat de persoanele
fizice si de IMM-uri.
Adoptând o atitudine pro – activa fata de necesitatile si exigentele clienţilor săi,
B.C.R. promovează noi produse si servicii, in scopul consolidării poziţiei deţinute in cadrul
sistemului bancar pe segmentul de corporate si adjudecării unei cote cat mai mari din piaţa
de retail, aceasta din urma fiind ţinta predilecta a majoritatii băncilor care operează pe piaţa
interna.
B.C.R ramane cel mai important actor al pieţei romaneşti, situaţie evidenţiata prin
cota deţinuta in cadrul sistemului bancar.
În lucrarea de faţă am dezbătut tema „Creditul ipotecar în România”,stucturată pe
patru capitole.În primul capitol am scos în evidenţă toate trăsăturile caracteristice ale
creditului, subiectele raportului de credit, promisiunea de rambursare şi termenul de
rambursare, dar şi caracteristica esenţială a creditului, dobânda. Tot în acest capitol am
menţionat consemnarea şi transferabilitatea care sunt caracteristici ale creditului si tipurile
3
de credit: creditul comercial, creditul bancar, creditul obligatar, creditul ipotecar şi creditul
de consum.
Capitolul II prezintă una din cele mai importante categorii de credit din cadrul
economiei de piaţă – creditul ipotecar care poate fi acordat atât persoanelor fizice cât şi
persoanelor juridice. Caracteristicile, documentele necesare, etapele de derulare a
operaţiunilor, dar şi avantajele şi dezavantajele, fac conţinutul acestui capitol. Pentru a nu
mă limita doar la creditul ipotecar B.C.R am făcut şi o prezentare generală a Creditului
pentru Locuinţe acordat de Raiffeisen Bank cu avantajele şi dezavantajele acestui produs.
Capitolul III conţine studiul de caz pentru a înţelege mai bine cum se întocmeşte un
contract de credit ipotecar atât pentru persoane fizice cât şi pentru persoane juridice.
Concluziile trase cu privire la creditul ipotecar sunt prezentate în capitolul IV al acestei
lucrări.
4
CAPITOLUL I
CREDITUL
1.1. TRĂSĂTURI CARACTERISTICE ALE CREDITULUI
Creditul este operaţiunea prin care se ia în stăpânire imediată resurse în schimbul
unei promisiuni de rambursare viitoare, în mod normal însoţite de plata unei dobânzi ce
remunerează pe împrumutător.
Operaţiunea priveşte două părţi: o parte acordă creditul; cealaltă parte îl primeşte,
sau altfel spus se îndatorează.
Relaţii de credit au existat şi în economiile premonetare. Deci creditul poate exista
şi în economiile fără monedă. Evident că, în ansamblul lor, relaţiile de credit, astăzi, nu se
pot emancipa de haina monetară.
Operaţiunile de credit pot interveni într-o gamă amplă de la relaţii între indivizi sub
forma unor acorduri personale simple, până la tranzacţiile formalizate ce se efectuează pe
pieţe monetare sau financiare foarte dezvoltate şi formulate in cadrul unor contracte
complexe. O parte importantă a relaţiilor de credit priveşte mobilizarea capitalurilor
disponibile şi a economiilor.
Părţile implicate, tipul de instrumente utilizate si condiţiile în care creditul este
consimţit, sunt extrem de diverse şi în continuă evoluţie. Dispozitivul instituţional variază
de asemenea, de la ţară la ţară.
Esenţialul rămâne acelaşi peste tot: o valoare actuală se transmite de un
creditor (investitor sau împrumutător) unui debitor (împrumutat) care se angajează să-l
ramburseze, după un timp, în condiţiile specificate în acordul de credit, în cadrul căruia
debitorul promite, de asemenea a plăti dobândă pentru a remunera pe creditor.
În amplitudinea sa, esenţa raportului de credit se dezvăluie prin analiza trăsăturilor
caracteristice.
1.1.1 Subiectele raportului de credit
5
Creditorul şi debitorul prezintă o diversitate în ce priveşte apartenenţa la structurile
social-economice, motivele angajării în raport de credit şi durata angajării sale, astfel că
ierarhizarea acestor laturi, în amănunt, este dificilă.
O apreciere generală asupra naturii participanţilor la procesul de creditare: cre-
ditori şi debitori, conturează trei categorii principale şi de amplă cuprindere: între-
prinderile, statul şi populaţia.
Raportul de credit implică primordial redistribuirea unor capitaluri aflate în stare
de disponibilitate ceea ce presupune preexistenţa unor procese de economisire sau
acumulări monetare.
Se afirmă, preponderent, în calitate de creditori, întreprinderile care, pe de o parte,
manevrează importante disponibilităţi monetare, din circuitul cărora au loc considerabile
degajări cu caracter temporar ce pot fi angrenate în procesul de creditare. Pe de altă parte,
întreprinderile, prin repartizarea profitului, constituie fonduri şi rezerve, remunerează
acţionarii, fapte ce majorează global capacitatea de creditare a economiei naţionale.
Creşterea veniturilor populaţiei prin angajarea masivă în procesele economice,
prin nivelul înalt al productivităţii muncii şi prin amplitudinea spiritului de prevedere si
economisire, caracteristici ale evolutiei contemporane în toate ţările dezvoltate a făcut din
populaţie un factor major în desfăşurarea raporturilor de credit, în primul rând, în postura
de creditor.1
Aceste tendinţe de creştere absolută şi relativă a economiilor populaţiei
caracteristică evoluţiei raporturilor de credit în toate ţările dezvoltate, pun noi probleme
optimizării procesului de mobilizare şi utilizare a acestor economii. Pe acest fundal se
desfăşoară modificări calitative printre care transformarea economiilor din disponibilităţi
monetare în economii financiare, fapt ce influenţează radical activitatea intermediarilor,
băncile.
În calitate de debitori alături de întreprinderi şi populaţie, se afirmă amplu, în toate
ţările dezvoltate, statul.
1.1.2. Promisiunea de rambursare
Element esenţial al raportului de credit, presupune riscuri, şi necesită în consecinţă,
adesea, angajarea unei garanţii.
În raporturile de credit, riscurile probabile sunt:1 Cezar Basno, Nicolae Dardac, C-tin Floricel “Moneda, credit, banci”,Ed. pedagogica R.A,Buc.-1997.pag.126
6
- riscul de nerambursare;
- riscul de imobilizare.
a) Riscul de nerambursare constă în probabilitatea întârzierii păţii sau a in-
capacităţii de plată datorită conjuncturii, dificultăţilor sectoriale, sau deficienţelor
împrumutatului.
Pentru prevederea riscului trebuie să se analizeze temeinic împrumutatul prin
prisma cerinţelor respectării raportului de credit sub diverse aspecte: umane (competenţă,
moralitate), economice (situaţia internatională, naţională, cadrul profesional), financiare
(situaţia financiara, îndatorarea existentă, capacitatea de rambursare), juridice (forma
juridică, legăturile juridice cu alte întreprinderi).
Se poate acţiona pentru diviziunea riscului prin colaborări cu alte instituţii de
credit.
Evident, prevenirea riscului este strict legată de procedurile de garantare a
împrumutului.
b) Riscul de imobilizare survine la bancă, sau la deţinătorul de depozite, care nu
este în măsură să satisfacă cererile titularilor de depozite, din cauza unei gestiuni nereuşite
a creditelor acordate. Efectele negative ale unei asemenea situaţii care afectează major pe
deponent pot fi prevenite prin administrarea judicioasă a depozitelor şi creditelor de către
bănci; angajarea de credite pe baza hârtiilor de valoare, mobilizarea efectelor (la piaţa
monetară), prin rescont şi alte operaţiuni.
Creditele care se acordă, de regulă, prin bănci, angajează fonduri ce nu aparţin
băncii. De aici necesitatea, în scopul unei ferme gestiuni a fondurilor ce îi sunt
încredinţate, ca bancherul să-şi întărească poziţia sa de creditor prin garanţii personale sau
reale.
a) Garanţa personală este angajamentul luat de o terţă persoană de a plăti, în
cazul în care debitorul este în incapacitate.În cazul garanţiei simple, garantul are dreptul de
a discuta asupra îndeplinirii obligaţiei sale, de a cere executarea primordială a debitorului
şi în cazul în care există mai mulţi garanţi, să răspundă numai pentru partea sa.
În cazul garanţiei solidare garantul poate fi tras la răspundere pentru a plăti,
concomitent, sau chiar înaintea debitorului, dacă aparent prezintă condiţii preferabile de
solvabilitate.
b) Garanţiile reale cuprind reţinerea, gajul, ipoteca şi privilegiul.
- Dreptul de reţinere asigură creditorului posibilitatea de a reţine un bun
corporal, proprietate a debitorului atât timp cat el n-a fast achitat integral. Pentru aceasta
trebuie îndeplinite anumite condiţii: bunul corporal deţinut de creditor să aibă o legătură cu
7
creanţa; iar creanţa trebuie să, fie certă şi exigibilă.
- Gajarea este actul prin care debitorul remite creditorului un bun în garanţia
creditului,gajul. Gajarea poate avea loc cu sau fără deposedare. Dacă gajarea are loc fără
deposedare, creditorul primeşte un titlu de recunoaştere a gajului care face obiect publicării
(de pildă gajarea fondurilor de comerţ). Creditorul titular al gajului are, în virtutea gajării,
anumite drepturi:
1. de preferinţă în cazul vânzarii bunului (de a fi plătit înaintea
altora, în cazul bunului ce reprezintă garanţia),
2. de urmărire (dacă se schimbă proprietarul),
3. de reţinere (păstrarea obiectului gajului)
4. de vânzare (vânzarea în justiţie a bunului gajat).
- Ipoteca este actul prin care debitorul acordă creditorului dreptul asupra unui
imobil, fară deposedare şi cu publicitate. Ipoteca conferă creditorului dreptul de preferinţă
şi dreptul de urmărire. Ipoteca poate fi:
- legală (prevazută de lege),
- convenită (consimţită prin contract), sau
- judiciară (acordată de organele judecătoreşti).
Privilegiul este dreptul conferit prin lege unor creditori, de a avea prioritate în a
fi plătiţi atunci când dispun de o garanţie asupra unei părţi sau asupra totalităţii
patrimoniului debitorului. Creditorul privilegiat dispune de dreptul de preferinţă şi de
dreptul de urmărire. Privilegiile pot fi: generale şi speciale, respectiv, mobiliare şi
imobiliare.
Oricare ar fi garanţiile oferite, creditorul nu poate să piardă din vedere că o bună
garanţie nu trebuie să fie decât o precauţie suplimentară, şi nu un suport al unui risc mai
mult decât probabil.
Decizia creditorului trebuie să se întemeieze pe totalitatea însuşirilor calitative ale
debitorului, ale patrimoniului său, şi a modului de administrare şi nu numai pe cele ce se
desprind din aprecierea garanţiilor.
Trebuie subliniat că, în caz de necesitate, transformarea garanţiilor în bani
presupune pentru creditor eforturi şi cheltuieli suplimentare şi implică imobilizări în-
delungate ale fondurilor. Toate acestea deturnează creditorul, respectiv pe bancher, din
preocupările sale obişnuite, şi-i aduce prejudicii ce nu întotdeauna pot fi comensurate
valoric şi, pe această cale, recuperate.
8
Bancherul, este interesat în primul rând de derularea normală a procesului de
creditare şi mai puţin de anomaliile acestuia, chiar dacă acestea îi aduc unele recompense.
1.1.3. Termenul de rambursare
Ca trăsătură specifică a creditului are o mare varietate. De la termene foarte scurte
(24 ore, termen practicat între bănci pe pieţele monetare) şi încheindu-se cu termene de la
30 la 50 de ani (pentru împrumuturi privind construcţia de locuinţe).
Pentru creditele pe termen scurt, credite acordate întreprinderilor, sau credite de
consum, este caracteristică rambursarea integrală la scadenţă.
Creditele pe termen mijlociu si lung implică adesea rambursarea eşalonată fapt ce
înseamnă ca, pe parcurs, la termene stabilite, lunare, trimestriale etc., odată cu plăţile
cuvenite pentru dobânzi se rambursează o parte din împrumut.
Experienţa a arătat că atunci când creditele, prin natura lor pe termen lung, s-au
acordat în condiţii în care se plăteau periodic numai dobânzile, rambursarea creditului
urmând a fi făcută integral la termenul stabilit, s-au creat premise pentru lipsă de
răspundere în domeniul creditului, ceea ce a contribuit la apariţia fenomenului de
incapacitate de plată a debitorilor şi falimentul instituţiilor de credit, pe scară largă.
1.1.4.. Dobânda2
Este o caracteristică esenţială a creditului.
În acordurile de credit s-a încetăţenit clauza dobânzii fixe. Respectiv dobânda
cuvenită în cadrul acordului de credit este acceptabilă pentru ambele părţi, pentru întregul
împrumut şi pe toată durata creditului.
În condiţiile presiunii inflaţioniste accentuate din anii ’70, s-a instituit regimul
dobânzilor variabile (sensibile) situaţia în care dobânzile se modifică periodic (de regulă
semestrial) funcţie de nivelul dobânzii pe piaţă (natională sau internaţională).
Acordurile de credit pot prevede adiţionarea dobânzii cuvenite şi plata integrală la
încheierea contractului (situaţia practicată mai ales pentru hârtiile de valoare, obligaţiuni
ale intreprinderilor, statului sau băncilor şi societăţilor financiare).
2 Cezaz Basno, Nicolae Daedac, C-tin Floricel “Moneda, credit, banci”,Ed.didactica, R.A Buc.-1997 pag.131
9
1.1.5 Tranzactia. Acordarea creditului
Creditul poate fi consimţit în cadrul unei tranzacţii unice; acordarea unui îm -
prumut, vânzarea unei obligaţiuni, angajarea unui depozit.
În ultimul timp s-a dezvoltat sistemul de credit deschis, în cadrul căruia
împrumuturile efective intervin la intervale liber alese de debitor. Cărţile de credit sunt mo-
dalităţile cele mai răspândite pentru această formă.
Consimţirea tranzacţiei, respectiv acordarea creditului, este un act de mare
importanţă, în vederea căruia creditorul trebuie să-şi asigure o bună informare şi do-
cumentare pentru evitarea riscului.
În acest sens băncile îşi creează un cadru propriu de informare şi documentare, sau
apelează la agenţii specializaţi care studiază capacitatea de plată şi , respectiv potenţialul
economic al firmei.
O atentie deosebită se acordă în economia unor ţari documentării privind riscul
în investirea în hârtii de valoare, obligaţiuni, de o mare audienţă publică, sferă în care
acţionează agenţi specializaţi, care au pus la punct un sistem de notaţie complexă, reunit
într-o formulă literală sau numerică destinată a releva gradul de risc decurgând din
caracteristicile credituiui şi, mai ales, ale debitorului.
1.1.6. Consemnarea şi transferabilitatea
Sunt de asemenea, caracteristici ale creditului. Acordurile de credit sunt con-
semnate, în marea lor majoritate, prin înscrisuri, instrumentele de credit, a căror formă de
prezentare implică aspecte multiple şi diferenţiate. Esenţial în aceste instrumente este
obligaţia fermă a debitorului privind rambursarea împrumutului, respectiv dreptul
creditorului de a i se plăti suma angajată.
Implicit, prin intermediul transferului instrumentului de credit se realizează ce -
siunea creanţei, respectiv a dreptului de a încasa suma înscrisă. În instrumentul de credit,
precum şi veniturile accesorii.
Negocierea instrumentelor de plată şi a creanţelor ce sunt reprezentate pot avea
loc:
- direct între investitori;
- în cadrul pieţelor de capital şi financiare.
De regulă, transferul direct este desfăşurat în cadrul raporturilor directe de credite
sau între bănci privind circulaţia cambiei (scontare şi rescontare), a cecului etc., în timp ce
10
obiect al pieţelor financiare sunt obligaţiile statului (bonuri de tezaur în principal sau ale
întreprinderilor precum şi alte hârtii de valoare similare.
Transferabilitatea instrumentelor de credit si deci transferul acordurilor de credit
de la un beneficiar la altul (de la un creditor la altul) este, în primul rând, o expresie a
lichidităţii portofoliului de creanţe, posibilitatea pentru fiecare creditor de a transforma
creanţa în bani, potrivit unei necesităţi sau unei noi opţiuni.
Aşa cum se va vedea, în practica bancară, transferabilitatea are un loc important,
deoarece permite a asigura utilizarea fluxurilor fireşti de constituire şi utilizare a
capitalurilor temporar disponibile.
Prin creditare, băncile folosesc, într-o prima etapă, capitalurile temporar
disponibile mobilizate de ele, urmând ca, într-o etapă premergătoare, să recurgă la
concursul altor fluxuri de capital existente sau create de banca de emisiune alte bănci, prin
operaţiile de recreditare.
1.2. TIPURI DE CREDIT3
În economia de piaţă raporturile de credit sunt considerabile, în dimensiunile lor, şi
multiple, în varietatea lor.
În aceste condiţii orice categorisire a acestor raporturi poate fi considerată
discutabilă prin criteriile utilizate sau prin gradul de cuprindere.
Criteriile care determină delimitarea principalelor tipuri de credit sunt:
persoana creditorului;
modalitatea specifică de formare şi utilizare a capitalurilor
disponibile;
persoana debitorului;
dimensiunile şi dinamica necesităţilor debitorului şi modul de
folosire a capitalurilor împrumutate;
obiectul creditului şi sfera de utilizare;
duratele de constituire a capitalului disponibil şi de utilizare de
către împrumutati.
Privite din acest punct de vedere raporturile de credit s-au cristalizat, de-a lungul
vremii in cinci sfere principale :
creditul comercial,
creditul bancar,
3 C.Kiriţescu. Moneda, mică enciclopedie.Editura Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti 1992
11
creditul obligatar,
creditul ipotecar,
creditul de consum.
1.2.1 Creditul comercial
Acordarea de credite sub formă de marfă este o practică seculară care îşi are
originea în procesul diviziunii primare a muncii, atunci când, din masa producătorilor s-au
desprins comercianţi, agenţi economici specializaţi în desfacerea mărfurilor. Prin actul de
credit care acţiona în sprijinul realizarii mărfurilor, se îmbinau pe de o parte, interesul
producătorului de a asigura vânzarea produselor sale şi pe de altă parte interesul
comerciantului lipsit de capital, care se învoia de fapt, să plătească marfa după vînzarea
ei.4
Pe măsură ce producţia mărfurilor s-a diversificat şi retelele de distribuţii s-au
amplificat, proporţiile creditului comercial au crescut.
În zilele noastre, în ţările dezvoltate, creditele comerciale, credite între între-
prinderi, acoperă o parte semnificativă din resursele financiare ale întreprinderilor
implicând o gamă largă de variaţii.
Mărfurile primite pe credit comercial (indiferent dacă sunt formularizate prin
instrumente de credit exprese, sau fac paste dintr-un contract general între agenţi)
reprezintă, pentru beneficiari, datorii exigibile şi implică o amânare, mai scurtă sau mai
îndelungată, a termenului de plată.
Prin aceasta creditul devine o resursă principală a întreprinderii beneficiare, care
folosind materialele primite obţine produsele finite şi, mai devreme sau mai târziu, este în
masură de a primi banii.
Deci creditul comercial acţioneaza în economia beneficiarului ca o sursă su-
plimentară de capital circulant, scutindu-l pe acesta de a recurge, în acest scop la alte
resurse, de pildă la credit bancar.
În fapt şi beneficiarul, la rândul său producător de mărfuri, este implicat în legături
de afaceri cu clienţii săi şi livrează mărfuri pe credit. În această situaţie creditul comercial
primit de la furnizorii săi, prin materiile prime pe care le aprovizionează, permite acestuia,
la rândul său, credite distribuitorului mărfii sale: comercianţi cu ridicata sau cu amănuntul,
fără să angajeze resurse proprii sau din credite bancare. Astfel, creditul comercial primit
devine sursă de acoperire a creditelor sub formă de mărfuri acordate.
4 Cezar Basno, Nicolae Daedac, C-tin Floricel “Moneda, credit, banci”,Ed.didactica, R.A Buc.-1997 pag.131
12
Studii recente scot în evidenţă aspectele multiple ce motivează amânarea
termenelor de plată şi, respectiv condiţionează durata şi dimensiunile creditului comercial.
Se apreciază că acţionează trei componente (ipostaze):
tradiţională,
comercială,
financiară.
Componenta tradiţională decurge din interesele comune ale părţilor în creşterea
fluidităţii schimburilor şi diminuarea costurilor de organizare. Se reduc astfel cheltuielile
de depozitare necesare, în cazul în care livrările ar fi condiţionate de posibilităţile de plată
reale, precum şi costurile de procurare a mijloacelor de plată pentru cumpărători, dacă
plata ar fi obligatorie la primirea mărfii. Elasticitatea dovedită de furnizor, prin creditul
comercial, serveşte interese ambelor păţi şi facilitează circulaţia mărfurilor.
Componenta comercială implică utilizarea creditului ca o armă comercială de
promovare a vânzărilor, practicată de fiecare furnizor în condiţii date, de aici şi varietatea
termenelor de plată deci a duratei şi, prin aceasta, a dimensiunilor creditului comercial.
Clientul, beneficiar al prelungirii termenului de plată, suportă efectul pozitiv care
acţionează pentru el, ca o reducere de preţ scutindu-l de costurile eventuale privind
procurarea mijloacelor de plată, atingând astfel şi latura financiară.
Componenta financiară, propriu-zisă, implică punerea la dispoziţia clientului,
pentru o perioadă dată, a unei plăţi a capitalului său sub formă de marfă, a cărei plată este
amânată.
Componenta financiară are o importanţă crescândă, atât în activitatea cum-
părătorului, cât şi în cea a furnizorului.
În desfăşurarea raporturilor de credit comercial trebuie subliniat că întreprinderile
sunt polivalente:
- pe de o parte, ele primesc credite în calitate de cumpăratori, fapt ce le
asigură un aflux de resurse;
- pe de altă parte, la rândul lor, ele acordă credite propriilor cumpărători.
Deci, pe ansamblu putem aprecia un transfer reciproc de resurse, care avantajează
pe fiecare întreprinzător.
Într-un anumit cadru, pentru o parte din întreprinderi resursele primite de la
furnizori sub formă de mărfuri, sunt cedate în valori egale, clienţilor prin produsele livrate
pe credit.
Pentru aceste întreprinderi angajarea patrimonială poate fi considerată neutră.
Însă pentru o serie de întreprinderi echilibrul nu este total. Pentru unii, soldul
13
general este favorabil (ei beneficiind de un aflux de resurse), pentru alţii, soldul general
este defavorabil acţionând cu angajări importante în beneficiul clienţilor.
Pe ansamblu, dacă o mare parte a operaţiilor se echilibrează prin stingere
reciprocă, este evident că un aport în constituirea resurselor necesare trebuie să revină şi
creditului bancar.
Astfel, unele întreprinderi în calitatea lor de furnizori devin intermediari ai
creditului bancar, obţin credite bancare pe care, în parte, le redistribuie clienţilor, prin
intermediul creditului sub formă de mărfuri. Această situaţie este determinanta unor poziţii
diferite, din punct de vedere financiar ale celor două părţi.
Clienţii, sau o parte a lor, se confruntă cu probleme privind obţinerea credi tului
bancar, în timp ce furnizorii beneficiază de fonduri proprii şi grade de lichiditate superioare
celor ale clienţilor. În plus băncile pot încuraja această intermediere (acordând credite
furnizorilor, pentru ca aceştia să facă livrări sub formă de credit comercial), plasând si
delegând parţial sarcina identificării si selecţiei riscului către firmele furnizoare. Aceste
riscuri nu sunt mici.
Dimensiunile mari ale creditului comercial şi însăsi transformarea unei părţi a
creditului bancar în credit comercial, se apreciază că se datorează şi lipsei de supleţe a
băncilor în distribuirea de credite de trezorerie, slăbiciunilor manifestate, pe acest segment
de piaţă, din partea băncilor, cauzate de: compartimentarea pieţei capitalurilor, controlul
asupra ratei dobânzii, restricţiile cantitative, aversiunea foarte puternică fără de risc,
caracterul administrativ al procedurilor de distribuire a creditelor pe termen scurt, absenţa
sistemelor de susţinere a ansamblului nevoilor de exploatare ale întreprinderilor, etc.
Astfel, în întreaga economie o importantă parte a fluxurilor de valori materiale
sunt acoperite prin creditul comercial. Creditul comercial suplineşte fluxuri financiare într-
o sferă largă a economiei naţionale şi astfel întreprinderile, societăţile comerciale şi altele,
prin natura lor întreprinderi nonfinanciare (nebancare) de fapt asigură circuitul,
repartizarea şi redistribuirea de fonduri financiare în economie.
Trebuie să subliniem că, aceste funcţii le îndeplineşte urmând filiera şi sensul de
circulaţie a mărfurilor, pe care le vehiculează şi le acoperă din punct de vedere financiar,
fapt ce implică şi anumite limite precise, atât în ce priveşte dimensiunile, cât şi
beneficiarii posibili.
O parte importantă a creditelor comerciale sunt acordate prin înscrisuri de credit
specializate: cambii şi alte efecte, ceea ce permite transferabilitatea creanţelor, cedarea lor
unui alt beneficiar, de regulă bănci sau societăţi financiare.
În cadrul acestor operaţii, la termenul de plată, obligaţia de restituire devine
14
operantă faţă de noul beneficiar, banca.
Transferul creanţei către bancă înseamnă modificarea calitativă a creditului,
creditul comercial se transformă în credit bancar. Efectele acestui transfer sunt
semnificative atât pentru cedant, cât şi pentru noul creditor.
Cedantul, fost beneficiar al creanţei, recurge astfel la lichiditatea creanţei deci
transferă în disponibilităţi monetare curente dreptul său de creanţă, exigibilă la o dată mai
apropiată sau mai îdepărtată.
Prin aceasta el poate angaja capitalul disponibilizat în afaceri, urmărind un profit
oportun şi posibil într-un termen imediat, fără a mai aştepta deci, până la scadenţă.
Va plăti pentru acesta un anume preţ dobânda cuvenită pentru suma respectivă,
din momentul operaţiunii până la scadenţa efectului.
La rândul său, banca îşi angajează resursele sale într-un plasament de credit de la
preluare (de regulă pin scontare), până la scadenţă, operaţiune similară cu acordarea unui
credit pe termen scurt.
Dobânda încasată pentru această perioadă revine băncii sub forma scontului.
Pentru bănci cuantumul angajării operaţiei are la bază valoarea actuală în relaţia:
Va = VN - S
În care:
Va = valoarea actuală;
VN = valoarea nominală;
S = scontul.
Atunci când se recurge la scontare, valoarea actuală este de fapt, preţul de
cumpărare al creanţei de către bănci.
1.2.2. Creditul bancar
Creditul bancar cuprinde o sferă largă de raporturi angajând modalităţi diferite, pe
termen scurt, pe termen mijlociu şi lung, privind operaţii bazate pe înscrisuri sau fără,
garantate, sau negarantate, în fiecare caz în parte sau în cadrul unui acord general, etc.5
În raporturile de credit cu banca se pot angaja şi persoane care în acest cadru nu
au calitatea de agenţi economici.
Raporturile de credit ale întreprinderilor cu băncile sunt de regulă reciproce. Pe
de o porte, întreprinderile având conturi deschise la bănci formează depozite care pot fi
folosite de către acestea, ca resurse. Pe de altă. parte, băncile acordă credite întreprinderilor
5 C.Basno, N. Dardac, C. Floricel : Monedă, credit, bănci, Editura Didactică şi Pedagogică, Bucureşti 1995
15
pentru nevoile lor de producţie curente sau cu recuperare ulterioară, pentru investiţii.
Esenţial în aceste raporturi este faptul că unul din parteneri este banca, iar
relaţiile între bancă şi partener se desfaşoară pe terenul valorificării capitalurilor
disponibile şi realizarea de profituri, în principal sub forma de dobânzi.
Avansurile în cont curent sau creditele de casa (sau trezorerie) reprezintă ra-
porturile de credite întemeiate pe o deplină cunoaştere a activităţii întreprinderii, fără a fi
consemnate prin înscrisuri relative la fiecare angajament.
În fapt aceste credite nu sunt garantate formal. Ele sunt menite să satisfacă
necesităţile curente privind acoperirea cheltuielilor de producţie cu caracter imprevizibil şi
greu de localizat, în obiecte care să reprezinte o garanţie veridică. Aceste credite nu au
stabilite termene de rambursare.
De regulă, acordarea de astfel de credite este întemeiată pe depozite
compensatorii. Funcţia acestor depozite decurge într-un sens din faptul că întreprinderile
îsi păstrează toate disponibilităţile în conturile de la bancă, ceea ce permite băncii să
acopere necesităţile unor întreprinderi prin însăşi redistribuirea depozitelor în cont curent
constituite de alte întreprinderi. Pe de altă parte, existenţa permanentă a depozitelor
compensatorii înseamnă pentru bancă o reducere a resurselor utilizate, iar pentru
întreprindere un mijioc de păstrare a solvabilităţii.
O altă caracteristică a acestor credite este şi faptul că acestea, neavând la bază
înscrisuri, nu au posibilitatea de recreditare, bazandu-se pe principalele resurse ale băncii.
De aici şi nivelul dobânzii mai ridicat, dar stabilit de regulă, în corelaţie cu dobânda de
piaţă şi, în mod obişnuit utilizarea suplimentară pentru remunerarea băncii, a unui
comision.
Sistemul de acordare general este linia de credit, în condiţiile căreia se stabileşte
limita maximă a creditului acordat în acest cadru.
Într-o formă primară, această linie de credit conferă întreprinderii un credit
provizoriu, întrucât banca poate cere oricând acoperirea debitului.
O formă mai favorabilă întreprinderii este linia de credit confirmată, pe baza unui
acord scris, în care posibilitatea de acordare a creditului se menţine pentru o perioadă
stabilită în contract.
Linia de credit revolving implică utilizarea curentă a acestui mod de obţinere de
fonduri de către întreprinderi, întrucât rambursările efectuate, reducând nivelul creditului,
permit în etape ulterioare, obţinerea unor noi credite, în limitele stabilite, deoarece, potrivit
condiţiilor acestui acord, posibilitatea de creditare se reânnoieşte.
16
Creditele exemplificate până aici, asigură întreprinderii un aflux de capital
circulant, care este folosit de aceasta potrivit necesităţilor sale şi liberului său arbitru, fără a
se motiva utilizarea lui, putând fi caracterizate, prin aspectul lor general.
O serie de alte credite bancare, de care pot beneficia întreprinderile necesită, vis-
a-vis de bănci, o motivare clară şi condiţionare a utilizării lor şi adesea garantare. Astfel,
după modul lor de angajare şi folosinţă, ele pot fi caracterizate ca explicite. Creditele
explicite pot fi în ansamblul lor considerate drept credite pentru stocuri.
Între acestea creditele de producţie sezonieră cunoscute sub numele de credite de
campanie. Acestea sunt menite să asigure resursele necesare în cazul neregularităţii ciclului
aprovizionare - producţie - vânzări, de pildă, producţia de conserve, blănuri, jucării, etc.
Aceste credite sunt garantate cu mărfurile aflate în procesul de producţie sau de circulaţie.
1.2.3. Creditul obligatar
Creditul obligatar reprezintă o grupă a operaţiilor de credit cu existenţă
seculară care se referă la relaţiile de credit în care partenerii sunt instituţiile statale sau
întreprinderile economice, în calitate de debitori care emit obligaţiunile, pe de o parte, şi
creditorii subscriitori şi deţinători ai acestor obligaţiuni, care-şi angajează astfel
capitalurile, în vederea obţinerii unui venit sigur sub formă principală de dobanzi. Deci
obligaţiunea este înscrisul care consemnează raportul de credit şi forma prin care, în
principal, se desfăşoară. De aici expresia de credit obligatar.6
Obligaţia este un titlu de recunoştere a datoriei care reprezintă o creanţă
financiară, pe care deţinătorul (creditorul) o are asupra emitentului (debitorul sau altfel
spus, este o promisiune scrisă de a plăti o sumă de bani (principal) la o dată stabilită.
Deţinătorul încasează de regulă, periodic dobânzile convenite în raportul de credite.
O mare parte a obligaţiunilor sunt emise de stat, fie către Tezaur (Ministerul
Finanţelor), fie de instituţii locale (primării, prefecturi, etc.).
Specificul acestor raporturi în economia de piaţă, este faptul că ele se anga jează
primordial în sfera publică, respectiv este deschis tuturor doritorilor de a investi. Pe de o
parte, subscrierile au caracter public, ele fiind, de regulă, precedate de campanii publicitare
susţinute. Pe de altă parte, subscrierea încheiată, obligaţiile fac obiectul negocierii la bursa
de valori. Ele sunt solicitate la achiziţie de investitori şi oferite de deţinători care au nevoie
de lichidităţi, prin natura lor şi a condiţiilor de piaţă, obligaţiunile reprezentând unul din
activele financiare uşor lichidabile. În aceste condiţii obligaţiile sunt preferate primordial
6 Cezar Basno, Nicolae Dardac, C-tin Floricel “Moneda, credit, banca”,Ed didactica,R.A,Buc. – 1997 pag136
17
de investitori, în special de cei care doresc o investiţie necondiţionată de timp, şi în măsură
să le asigure, oricând, rapid şi fără mari diferenţe valorice, schimbarea opţiunii.
Emisiunea de obligaţii este o sursă preferată de capital pentru întreprinderi. Există
mai multe motivaţii bine întemeiate a acestui fapt.
Întreprinderile, de regulă societăţi pe acţiuni, având o structură dată a deţinerilor
(şi deţinătorilor de capital) şi prin aceasta, o repartizare dată în poziţia puterii în consiliul
de administraţie, evită noile emisiuni de acţiuni ca sursă de sporire a capitalurilor, situaţie
care ar putea duce la schimbarea raportului de forţe. Acest fapt explică, preponderent,
preferinţa pentru împrumut, în opoziţie cu posibilitatea de sporire a capitalului propriu prin
emitere de acţiuni. De fapt apar şi alte avantaje decurgând din ieftinătatea şi comoditatea
soluţiei. În primul rând creditorul este remunerat prin dobânzi, care, fie mobile, fie fixe
(cum sunt de regulă) incumbă o prestaţie mai mică decât dividendul ce ar reveni
furnizorilor de capital, în condiţiile în care aceştia ar avea calitatea de acţionari. Apare din
aceasta o diferenţă în favoarea întreprinderii şi, respectiv, a veniturilor repartizate
acţionarilor.
Urmărind fenomenul obligatar, ca fenomen economic şi ca raport de credit,
trebuie să subliniem importanţa în creşterea accelerată a acestei componente în formarea
surselor de dezvoltare a întreprinderilor economice, deci la asigurarea înfăptuirii
investiţiilor.
Între sursele împrumutate, sumele obţinute din emisiunea de obligaţii sunt uti-
lizate cu prioritate în majorarea capitalului fix, fie în noi investiţii, în clădiri, echipamente,
utilaje, componente ale noilor tehnologii, fie în operaţii de preluare şi achiziţii de
întreprinderi.
Sumele obţinute din plasarea de obligaţii fiind utilizate cu prioritate pentru
satisfacerea nevoilor de investiţii ale întreprinderilor de producţie, circulaţia mărfurilor şi
servicii, şi având prin acestea o destinaţie specială, sau de regulă ca sursă de provenienţă,
capitalurile disponibile specifice.
Procurarea de resurse prin emiterea de obligaţii s-a dezvoltat şi în domeniul
capitalului circulant, obligaţii cunoscute sub numele de bonuri de depozit, certificate de
depozit, etc.(de exemplu în SUA - commercial papers).
Prin natura lor hârtiile comerciale sunt bilete de ordin negarantate, pe care
întreprinderile le vând pe piaţă, pentru a-şi acoperi necesităţile de resurse pe termen scurt.
Aceasta reprezintă pentru deţinătorii de capitaluri, disponibilităţi pe termen scurt, o
modalitate de valorificare superioară, vis-a-vis de alte utilizări, în special faţă de
18
posibilităţile de a constitui depozite bancare pe termen scurt, slab remunerate. Ofertanţii
sunt adesea alte întreprinderi deţinatoare, temporar, de asemenea disponibilităţi, care îşi
găsesc astfel o bună valorificare, asigurându-şi concomitent o lichiditate înaltă, acestea
putând fi operativ revândute pe piaţă.
Bineînţeles, mai ales pentru hârtiile comerciale puse pe piaţă, oferite publicului
deci, firmele emitente trebuie să prezinte o încredere fermă, sau cum se exprimă curent - să
aibă un credit excelent. De fapt numai societăţile importante din punct de vedere financiar,
cunoscute şi sub denumirea de ‘’debitori de prim ordin’’ , pot practica, cu rezultate,
asemenea emisiune, dat fiind că, aşa cum s-a precizat, aceste obligaţii nu au garanţii decât
bunul mers al întreprinderii.
Dezvoltarea pe scară largă a creditului obligatar a reactivat şi extins activitatea
instituţiilor de rating. Ratingul este un proces de evaluare a standingului financiar al unui
titlu de împrumut, în scopul de a exprima o apreciere asupra riscurilor legate de
rambursarea sau plata dobânzilor.
Agenţiile de rating se situează ca instituţii neutre desfăşurand o activitate de
expertizare, în ultimă instanţă, în favoarea investitorilor. De fapt, emitenţii sunt interesati
să aibă o bună apreciere a acestor agenţii pe această cale promovându-şi propriile emisiuni.
Agenţiile desfăşurând o activitate de interes public trebuie să se bucure de o
deplină independenţă financiară.
Independenţa şi calitatea, integritatea aprecierilor sale, fiind o premisă a bunului
său renume si credibilităţii sale, asigură prin aceasta îndeplinirea scopului propus. De
regulă, expertiza se desfăsoară la cererea emitentului şi prin contribuţia financiară a
acestuia.
Analiza se desfăşoară pe baza rezultatelor economice şi financiare a întreprinderii
emitente pe câţiva ani, se apreciază calitatea organizării, eficienţa comercială şi tehnică,
situaţia firmei pe piaţă, sector, zonă etc.
Notaţiile specifice având valoarea unui calificativ şi exprimând o ordine
ierarhică. Se publică cu consimţământul emitentului, şi sunt folosite de investitori pentru
orientare.
Obligaţiile, ca obiect de sine, reprezintă temeiul desfăşurării unor alte operaţii de
credit. Obligaţiile pe termen scurt şi lung, emise de stat sau întreprinderi particulare de
regulă, societăţi, reprezintă, prin cantitatea lor, active substanţiale în patrimoniul fiecărei
întreprinderi sau bănci. Ele reprezintă în forme specifice modalitatea, preferată de deţineri
de lichidităţi pe termen scurt, întrucât obligaţiile se caracterizează prin siguranţă şi
facilitate, prin valorificare imediată.
19
Obligaţiile se vând în mod curent între întreprinderi şi bănci şi între bănci şi
banca centrală, în cadrul operaţiilor de optimizare a plasamentelor pe care le urmăresc
fiecare. De asemenea, activele în obligaţiuni creează temei unor operaţii de împrumut
declanşate de deţinătorii care primesc credite, prin gajarea acestora. Prin aceasta, pe de o
parte, deţinătorii obţin cu uşurinţă disponibilităţile lichide în momentele considerate
oportune, în condiţii avantajoase, iar pe de altă parte păstrează în continuare calitatea de
proprietar al acestor obligaţiuni şi, deci, privilegiul de a încasa, la termenele stabilite,
dobânzile ce li se cuvin.
Iată de ce obligaţiunile, în sine, prezintă fondul material al unor ample operaţii
bancare active, şi generează şi susţin, aşa cum se va vedea, numeroase şi felurite operaţii
de credit bancar.
Desfăsurarea largă a operaţiilor de împrumut pe gaj de efecte publice denumite şi
operaţii de lombard, rolul lor uneori prioritar, a desemnat dobânda specifică acestor
operaţiuni, taxa de lombard, ca un instrument important al reglării creditului, similar cu
taxa scontului (în RFG în special). În acest context, creditul bancar îşi sporeşte substanţial
sfera de cuprindere şi îşi măreşte elasticitatea şi eficienţa în a acoperi necesităţile tuturor
clienţilor şi, în special, ale întreprinzătorilor.
1.2.4. Creditul ipotecar
Creditul destinat activităţii imobiliare prezintă una din cele mai importante
categorii de credit din sistemul naţional în economia de piaţă, economie care cultivă si
dezvoltă, sprijină şi susţine, proprietatea individuală. Creditul ipotecar se afirmă deci, ca
principală modalitate de sprijinire a proprietăţii imobiliare.
Creditul ipotecar presupune o convenţie între creditor şi împrumutat, în care se
prevede, în general:7
- proprietatea ce serveşte ca garanţie a rambursării împrumutului ;
- condiţiile de remunerare şi scadenţele de rambursare;
- penalităţile în caz de rambursare anticipată, parţială sau completă, a
împrumutului;
- circumstanţele în care prin nerespectarea, condiţiilor de împrumut,
debitorul poate pierde proprietatea.
Principalul tip de împrumut pe ipotecă comportă o sumă de rambursare şi o rată a
dobânzii fixă (constantă şi identică). Rambursările periodice sunt prevăzute pe întreaga
7 C.Bosno, N.Dardac, C.Floricel : Monedă,credit, bănci, Editura Didactică şi Pedagogică, Bucureşti 1995
20
perioadă şi fiecare rambursare cuprinde, deopotrivă, dobânda şi suma cu care se reduce
datoria în curs 8.
De regulă, în cadrul ratei fixe, în timp, scade partea privind dobânzile şi creşte
partea privind rambursarea propriu-zisă.
În ultimul timp s-au dezvoltat şi alte tipuri de credite ipotecare cum ar fi :
împrumut pe ipotecă cu dobânzi variabile;
împrumut pe ipotecă cu rambursare progresivă;
împrumut pe ipotecă inversat, purtător de anuităţi.
Creditul pe ipotecă cu dobanzi variabile presupune variaţia acestora în funcţie de
un indicator precis al pieţei financiare.
Creditele pe ipotecă cu rambursarea progresivă satisfac cerinţele crescânde ale
familiilor cu venituri modeste, aflate la începutul activităţii, care au perspectiva ameliorării
veniturilor lor. Formulele propuse prevăd pentru perioadele iniţiale, reduceri între 9 si 95
% faţă de rambursările constante.
Creditul ipotecar inversat, purtător de anuităţi, urmăreşte să valorifice capitalul
imobilizat în locuinţe proprietate, fără a se renunţa la dreptul de proprietate şi la uzufruct.
Ca atare, împrumutul obţinut prin ipotecarea unei părti a proprietăţii serveşte la
achiziţionarea unui contract de anuităţi şi aduce astfel proprietarului un venit regulat. Este
un sistem considerat de perspective.
Dimensiunile ample ale creditului ipotecar în toate ţările dezvoltate, implică o
imobilizare vastă de resurse, de regulă, capitalurile disponibile pe termen lung.
Întrucât a serie de instituţii de credit şi financiare constituie asemenea resurse pe
termen lung, care în mod necesar implică valorificare şi garanţii sigure de rambursare, s-a
creat în toate ţările o piată ipotecară firească.
Între băncile şi instituţiile ce constituie asemenea resurse, se afirmă primordial
casele de economii, respectiv băncile mutuale de economii, companiile de asigurări pe
viaţă, băncile şi societăţile ipotecare şi chiar băncile comerciale.
Într-o epocă mai departată aceste instituţii deţinătoare de resurse desfăşurau pe
cont propriu operaţii de credit ipotecar, asumându-şi rolul de creditor în cadrul unor
contracte de credit. Întrucât creditul ipotecar are un rol deosebit în expansiunea şi
propăşirea proprietăţii, sprijinul statului se manifestă pe scară largă în toate ţările, pe
multiple planuri : supraveghere, asigurare, impozitare, gestiunea datoriei etc.
8 C.Kiriţescu : Moneda, mica enciclopedie ; Editura Ştiinţifică şi Enciclopedică; Bucureşti 1992
21
1.2.5 Creditul de consum
Creditul de consum este creditul pe termen scurt sau mijlociu, acordat
persoanelor individuale destinat a acoperi costul bunurilor şi serviciilor de care beneficiază
prin reţeaua de comercializare şi servicii, sau pentru recreditare a creanţelor contractate în
acest scop.9
Creditul de consum s-a afirmat, de timpuriu, între celelalte forme de credit, şi,
într-o formă iniţială, a existat sub forma “creditului deschis”, respectiv a posibilităţii pe
care comerciantul o acordă clienţilor, de regulă celor solvabili, de a achiziţiona mărfuri
potrivit necesităţilor, urmând ca lichidarea sau regularizarea datoriilor să se facă ulterior,
potrivit angajamentelor personale diferite de la caz la caz. Forma astfel practicată a fost
considerată drept credit cu rambursarea neeşalonată.
Producţia de masă de bunuri de folosinţă îndelungată şi necesitatea de a asigura
accesul deschis la acestea a cumpărătorilor a determinat, îndeosebi de la începutul
secolului XX, statuarea, în fiecare din ţările dezvoltate, a unor norme precise de creditare,
precum şi a unei reţele ample şi diversificate de instituţii de credit, în mare parte legate de
firmele producătoare. Astfel că, cea mai mare parte a creditelor de consum există şi se
acordă sub forma creditelor eşalonate, formă în care termenii creditării : scadenţe,
cuantumul ratelor etc., se stabilesc la acordarea creditului.
La polul opus creditul cu scadentă nedeterminată implică operaţii de credit
deschis, credite acordate comercianţilor cu amănuntul, sau de către aceştia, credite privind
anumite servicii. În aceste operaţiuni, înseamna că debitorul va efectua plata în timp util
(maximum fiind convenit) dar în momente prielnice lui, pe care le stabileşte personal.
O formă deosebită, în deplina dezvoltare ce aparţine creditelor eşalonate
reprezintă creditul revolving, apărut la sfârşitul anilor 30. Îndeosebi această formă s-a
extins odată cu amplificarea utilizării cărţilor de credit. Elementele caracteristice acestui
credit sunt:
se acordă în cadrul unei convenţii stabilite între părţi;
permite consumatorului să efectueze cumpărările sau să obţină împrumuturi fie
direct, asupra creditorului, fie indirect, prin cărţile de credit, în momentul oportun
pentru el;
consumatorul are posibilitatea să efectueze plata fie în totalitate pentru creditul în
curs, fie prin plăţi parţiale, periodice, după posibilităţi.
9 Constantin N. Ciotei : Finanţe Publice, Finanţele Întreprinderi, Monedă-Credit; Ed.Bucureşti 2000
22
Prin facilităţile acordate beneficiarului de credit şi prin costurile diminuate,
această formă s-a impus în ultima vreme şi tinde să devină preponderentă în operaţiile de
credit de consum. Utilitatea economică şi socială este preponderentă în aprecierea
creditului de consum.
Creditul comercial a avut şi are rol deosebit în dezvoltarea economiei de consum,
respectiv a producţiei şi circulaţiei mărfurilor, destinate marii mase a consumatorilor.
Creditul de consum anticipează momentul intrării în posesia bunurilor şi permite
accesul cumpărătorilor cu venituri mai mici la bunurile de folosinţă îndelungată de valoare
mare. Prin aceasta se acţionează pe două planuri, pe de o parte, se asigură satisfacerea
facilă a dorinţelor şi necesităţilor marii mase de consumatori, iar pe de altă parte, se
promovează pe scară largă producţia şi circulaţia unei game extinse de mărfuri, dincolo de
cererea solvabilă a populaţiei şi chiar, după unele aprecieri, dincolo de capacităţile normale
de plată a populaţiei, luată în ansamblul ei.
De aici s-a tras şi concluzia că, pe unele planuri acţiunea creditului de consum
este destabilizatoare pentru economie, oferind terenul unor producţii supradimensionate, ea
acţionând ca un factor de expansiune a economiei de consum.
Pe plan general, aşa cum experienţa a arătat în marea majoritate a cazurilor,
creditul de consum a contribuit direct la creşterea în ritmuri rapide a nivelului de trai a unei
părţi mari a populaţiei, iar responsabilitatea vis-a-vis de datoriile contractate a acţionat ca
un factor al întăririi disciplinei în muncă şi, în ansamblu, a contribuit la afirmarea
progresului economic şi social.
Totodată, o cerere sporită şi stabilă de mărfuri de larg consum a contribuit la
aplicarea rapidă a cuceririlor ştiinţei şi tehnicii, a tehnologiilor în producţie, în folosul
întregii societăţi. Creditul de consum acţionează astfel în sensul recuperării rapide a
cheltuielilor avansate în producţie, spre realizarea constantă şi oportună a produselor puse
pe piaţă. Acest fapt permite producătorului reluarea imediată a proceselor de producţie,
desfăşurarea lor accelerată, creşterea cifrei de afaceri şi implicit a profitului.
De aici şi interesul sporit al producătorilor de automobile, echipamente
electromenajere etc., în a dezvolta, ei înşişi, reţeaua de creditare privind vânzarea propriilor
produse, implicit prin înfiinţarea sau dirijarea unor bănci sau societăţi financiare cu
asemenea profil.
Dată fiind importanţa economico-socială a creditelor de consum, aceasta
reprezintă sfera cu cea mai mare implicare a reglementărilor şi controlului de stat. În
această sferă s-a exercitat cu precădere controlul selectiv pe linia îngrădirii şi eliminării
înlesnirilor acordate beneficiarilor de credit în scopul limitării producţiei de asemenea
23
bunuri, atunci când interesele naţionale aveau alte priorităţi.
De asemenea, cerinţele specifice în această sferă au orientat către desfăşurarea
unor măsuri de protejare a debitorului pe multiple planuri, dispoziţii care privesc limitarea
sarcinilor financiare ale persoanelor şi familiilor, folosirea mijloacelor legale privind
plăţile, asigurarea unităţii şi evitarea discriminării în relaţiile de credit de consum.
1.3. PARTICIPANŢI ŞI INTERMEDIARI. PIEŢELE CREDITULUI
Studierea sferelor creditului a scos în evidenţă multiplele ipostaze ale relaţiilor de
credit. A rezultat că circuitul creditului în economie se intercorelează adesea, uneori până
la confundare cu circuitele capitalului şi cu circuitele monetare.
Este timpul să încercăm o clarificare prin conturarea mai precisă a circuitului
creditului.
De asemenea a rezultat interesul viu pentru optimizarea plasamentelor pe care îl
au toţi participanţii la procesul de creditare care sunt sensibilizaţi de nivelul dobânzii şi
negociază temeinic condiţiile de creditare. În legătură cu acesta putem firesc întreba: care
este cadrul de desfăsurare a relaţiilor de piaţă şi care sunt participanţii interesaţi?
Potrivit acestei interpretări în economie acţionează trei mari categorii de par-
ticipanţi (denumiţi agenţi ultimi sau unităţi de cheltuieli) pe care le apreciază după
rezultatul bugetului lor10 :
- unităţile excedentare, care economisesc (şi caută plasament pentru aceste
economii) aceste unităţi fiind de fapt familiile;
- unităţile deficitare ale căror cheltuieli de dezvoltare în principal, sunt su-
perioare propriilor lor acumulări sau economii, acestea sunt considerate, la modul general,
prin denumirea de întreprinderi nonfinanciare, şi în fine;
- unităţi cu situaţii alternative, respectiv uneori excedentare, alteori deficitare,
situaţii în care se află administraţia şi exteriorul (acesta din urmă ca expresie a intervenţiei
agenţilor economici externi pe piaţa internă).
Este evident că în această accepţiune se porneşte de la considerarea ecuaţiei
general acceptată: economii = investiţii, care exprimă orientarea fluxului economic general
şi deci relevă faptul esenţial că în economie există doi poli: împrumutătorul final şi
împrumutatul ultim, participanţi preponderenţi ai procesului de redistribuire a capitalului în 10 Cezar Basno, Nicolae Dardac, C – tin Floricel “Moneda, dcredit, Banci”,Ed.didactica,R.A.Buc.-1997,pag144
24
economie, între care se desfăşoară multiple circuite.
Un prim circuit este reprezentat de datoria primară.
Pe de o parte, în cadrul acestui circuit întreprinderile nonfinanciare emit acţiuni şi
obligaţiuni pe care le vând familiilor şi-şi atrag astfel capitalul suplimentar de care au
nevoie.
De asemeni întreprinderile nonfinanciare recurg la împrumuturi pe termen
mijlociu şi lung prin efectele comerciale pe care le semnează, urmărind acelaşi scop.
Familiile se vădesc a fi tot mai mult interesate în achiziţia unor asemenea active
financiare, aducătoare de dobânzi şi dividende. Ele îşi procură aceste active fie prin
subscriere, fie prin accesul la piaţa de capital, bursa de valori.
De remarcat că familiile nu-şi angajează integral economiile în această etapă,
acestea acordând un interes de asemenea semnificativ pentru activele lichidate.
Trebuie să subliniem că această finanţare pe linie scurtă denumită şi finanţare
directă nu apelează la intermediari financiari. Intermediarii financiari au un rol deosebit în
cadrul datoriei secundare.
Principalii intermediari financiari sunt intermediarii finaciari monetari sau bancari
(respectiv băncile comerciale şi banca de emisiune).
Intermediarii financiari bancari emit deci active secundare; zise şi indirecte,
constituite esenţial prin diferitele forme de monedă în circulaţie (aşa cum s-a subliniat, pe
baza titlurilor primare pe care le achiziţionează).
O altă categorie de intermediari financiari, intermediarii financiari nonbancari, în
principal organisme specializate în colectarea economiilor (case de economii, fonduri de
pensii, campanii de asigurări) nu au putere să creeze monedă.
Acestea emit în principal quasi-monedă şi uneori şi active financiare specifice : -
valori mobiliare.
Un rol deosebit în creaţia datoriei secundare şi efectuarea finanţării indirecte îl au
intermediarii financiari bancari. Aceştia acţionează prin operarea unor transformări care
sunt necesare sau sunt dorite de clienţii lor.
1.4. TITLURILE DE CREDIT
Din cele mai vechi timpuri creşterea producţiei metalelor preţioase rămânând în
urma creşterii producţiei celorlalte mărfuri, a creat premisele economice pentru punerea în
circulaţie a unei serii de înlocuitori ai aurului bazaţi pe relaţiile de credit.
Titlurile de credit sunt înscrisuri care nu au valoare proprie. Ele sunt concomitent
25
simbol al banilor şi document de expresie a relaţiilor de credit, respectiv relaţii dintre
debitori şi creditori.
Dezvoltarea relaţiilor de credit duce la o mare varietate a titlurilor de credit.
Creditul comercial dă naştere la titluri de credit sub forma cambiei, iar creditul bancar sub
forma bancnotei şi a cecului; creditul obligatar conduce la crearea obligaţiilor, a bonurilor
de tezaur, a certificatelor de depozit etc.
Cambia este obligaţia scrisă de a plăti sau de a face să se plătească la scadenţă, o
sumă de bani determinată. Cambia care cuprinde numai obligaţia de a plăti se mai numeşte
şi bilet la ordin (promissory note, billet a ordre, Eigen Wechsel, paghero). Biletul la ordin
se eliberează creditorului de către debitor. În cazul biletului la ordin, în relaţia de credit
apar două persoane: debitorul şi beneficiarul (vezi figura )
Prin poliţă sau trată (draft, traite, Gezogener Wechsel, tratta) creditorul dă ordin
debitorului să plătească la scadenţă suma datorată unei persoane specificate în cambie.
Acest ordin se întemeiază, de regulă, pe relaţii de vânzare pe credit.
În circuitul tratei participă trei persoane: trăgătorul, acela care emite cambia;
trasul - acela care o achită; beneficiarul - acela care primeşte banii (vezi figura )
Trăgător Beneficiar
26
MARFĂ
(CUMĂRĂTOR) - - - - - - - - - - - - - - - (FURNIZOR)
OBLIGAŢIA DE PLATĂ
DEBITOR BENEFICIAR
Relaţii de credit
Circuitul mărfii Tras vândute pe
credit
27
O data cu creşterea circulaţiei mărfurilor, dezvoltându-se creditul
comercial, s-a dezvoltat şi circulaţia cambială. Astfel, vânzătorul unei mărfi, care a primit
o cambie de la un cumpărător, o poate transmite mai departe, prin gir sau andosament,
pentru plata unor datorii pe care le are către alţii (vezi figura )
Trăgător Beneficiar Beneficiar Beneficiar Beneficiar
Tras
Circuit cambial
Legislaţia titlurilor dezvoltate, în scopul extinderii circulaţiei cambiei, a acordat
acesteia caracterul unui angajament abstract de sine stătător, nelegat de anumite operaţiuni
concrete. Din moment ce cambia a fost emisă, datoria se consideră necondiţionată şi plata
ei obligatorie, independent de tranzacţia care a stat la baza emiterii cambiei. Datorită
acestui lucru, sfera de utilizare a unei cambii poate fi extinsă, prin gir, la mai multe
tranzacţii.11
Desfăşurarea circulaţiei cambiale implică, de asemenea, şi alte menţiuni menite să
promoveze cambia ca instrument de credit al circulaţiei, prin întărirea obligaţiilor din
cambie, sau crearea unor obligaţii complementare de susţinere a acestora.
Astfel, acceptarea este menţiunea făcută de tras, prin care acesta confirmă
realitatea obligaţiei şi consimte la îndeplinirea ei.
Menţiunea de aval făcută de o persoană pe o cambie are ca efect obligarea sa la
plata cambiei, în cazul în care debitorul prevăzut în cambie nu poate plăti. Evident, scopul
principal al acestei menţiuni este de a garanta solvabilitatea debitorului şi de a uşura, astfel,
circulaţia cambiei, ca instrument de credit.
După natura operaţiunilor care stau la baza emiterii cambiilor, acestea sunt de mai
multe feluri:
- cambiile comerciale, care apar pe baza tranzacţiilor de cumpărare vânzare de
mărfuri pe credit;
- cambiile financiare, care sunt emise în scopul obţinerii de împrumuturi băneşti
de la bănci, de cele mai multe ori pentru operaţiuni speculative.11 Bran Paul “ Relatii financiar monetare-internationale, Ed.Ecconomica, Buc.1996
28
O formă specifică a cambiilor financiare o reprezintă cambiile reciproce pe care,
prin înţelegere, agenţii economici le trag şi le acceptă, îndatorându-se, fiecare faţă de
celălalt, să plătească o anumită sumă la termenul stabilit.
La baza emiterii acestor cambii nu stau, de fapt, operaţiuni economice, singura
menire a acestor cambii constând în faptul de a asigura, prin scontare, sau alte căi, mijloace
de plată părţilor implicate. Această modalitate de emisiune a cambiilor duce la creşterea
nejustificată a creditelor, fapt ce influenţează negativ economia.
Efectul de mobilizare este o formă a cambiei ce se creează pe temeiul existenţei
altor cambii. Astfel, beneficiarul unor cambii, în care sunt obligate diverse persoane, dar
care au scadenţe relativ apropiate, este îndreptăţit să emită o altă cambie (un bilet de ordin)
pin care se obligă să plătească suma aferentă acestor cambii. Prin aceasta, angajamentele
terţilor faţă de beneficiar, sunt transpuse intr-un angajament al acestuia. Cambiile de
origine rămân blocate la beneficiar până la scadenţă, iar noua cambie va circula mai uşor,
investită cu garanţia potenţialului economic şi a solvabilităţii acestuia.
În îndeplinirea funcţiilor sale, cambia înlocuieşte banii în procesul circulaţiei, însă
înlocuirea banilor de către cambii are o sferă limitată.
Cambia reprezintă obligaţia unui întreprinzător faţă de altul. Acesta poate primi
cambia prin gir, în locul unei sume pe bani în măsura în care cunoaşte agenţii economici
implicaţi în cambie (care trebuie să plătească), cunoaşte situaţia lor financiară şi are
încredere în solvabilitatea lor. Circulaţia cambială este astfel limitată teritorial şi valoric.
Dezvoltarea economiei moderne cerea un instrument de plată cu valabilitate generală. În
acest proces au intervenit băncile, instituţii cu solvabilitate garantată şi cunoscute pe scară
generală, naţională. Băncile primesc cambiile persoanelor fizice sau juridice şi le
eliberează acestora propriile lor cambii – biletele de bancă sau bancnotele.
Biletele de bancă, spre deosebire de cambii, sunt emise de băncile de emisiune, în
valori diferite (cupiuri), putând servi la plăţi în diferite mărimi, sunt la purtător şi nu au
termene de plată.
Astfel poliţa bancherului se substituie poliţelor particulare, dar prin aceasta are
calitatea deosebită de a fi oricând plătibilă (în accepţiunea convertirii în aur), sau, în
condiţiile actuale, oricând valorificată prin însăşi utilizarea ei ca instrument de plată.
Bancnotele, ca instrumente de credit care satisfac nevoile circulaţiei, sunt de o
importanţă esenţială pentru viaţa economică modernă. De aceea, modul emisiune al
bancnotelor este reglementat. Creditul bancar în sine determină existenţa unor instrumente
de credit specifice.
Dezvoltarea băncilor, în principal ca bănci de depozit, a mărit gama
29
instrumentelor de credit, prin documentele legate de operarea sumelor în conturile bancare.
Titularii de depozite, titulari implicit ai conturilor deschise la bănci, îşi exercită dreptul de
proprietate prin dispoziţii de retragere a sumelor, sau al plăţii în favoarea unor alţi agenţi
economici. Au luat naştere astfel instrumente specifice cu caracteristici proprii definite
diferit în fiecare ţară. Se întâlnesc astfel denumiri ca ordine de plată, ordine de virament,
viramente. La rândul lor furnizorii solicită, uneori, în mod expres, sumele ce li se datorează
prin aviz de plată, dispoziţie de plată, aviz de prelevare, cărora plătitorul, titular de cont, le
încuviinţează plata.
Toate aceste înscrisuri sunt instrumente de credit prin faptul că sunt legate de
relaţia de credit decurgând din constituirea şi utilizarea depozitelor la bănci.
Cecul este ordinul de plată dat de titularul unui cont curent către banca la care-şi
tine depozitul, de a elibera o anumita sumă de bani persoanei înscrise în cec sau
prezentatorului acestuia. Titularii de depozite folosesc cecurile, în mod frecvent, pentru
achitarea mărfurilor cumpărate, fapt care le atribuie şi lor rolul de instrumente de credit;
pentru circulaţia mărfurilor.
Cecurile sunt de mai multe feluri:
• cec nominal, în care este specificat numele beneficiarului;
• cec la purtător, al cărui beneficiar este posesorul care se prezintă pentru
încasare;
• cec de virament sau de decontare, care serveşte la trecerea sumei din contul
curent al emitentului în contul curent al beneficiarului;
• cec certificat sau acceptat, în care banca confirmă pe cecul emis de titular
existenţa disponibilului în contul curent şi asigură pe beneficiar de plata cecului la
prezentare;
• cec barat, a cărui denumire este dată de liniile paralele în diagonal trase sau
imprimate pe cec, ceea ce implică obligaţia de efectuare a plăţii prevăzute în cec numai
către o instituţie bancară (respectiv necesitatea de a încredinţa cecul, spre încasare unei
bănci). Prin utilizarea acestui cec se evită folosirea cecurilor furate de la beneficiarii legali.
Extinderea depunerilor în conturi curente şi a tehnicilor electronice de calcul a
condus la utilizarea, pe o scară tot mai largă, a cărţilor de credit la care recurg titularii de
conturi, persoane fizice.
Într-o forma iniţială, cărţile de credit (imprimate speciale investite cu fotografia
titularului) serveau numai pentru identificarea emitentului de cecuri, cecul însoţit de cartea
de credit constituind astfel o confirmare evidentă a calităţii emitentului, ca titular de
depozit. Ulterior prezentarea cărţii de credit a devenit modalitate de efectuare a plăţii.
30
Pe baza legăturilor telefonice, prin terminalul aflat la firmă, beneficiarul plăţii se
informează asupra posibilităţii de plată. Remiţând băncii factura semnată de emitent,
beneficiarul intră în posesia sumei. Titularul de cont urmeaza să regleze periodic cu banca
situaţia plăţilor efectuate. Cartea de credit, în forma sa materială, are ca principale
caracteristici : este confecţionată din materiale plastice speciale, cu desene holografice,
asemănătoare bancnotelor în scopul evitării falsificărilor pe care sunt ştanţate (înscrise)
elementele de identificare specifice şi, într-o alcătuire mai veche, incluse inserţii magnetice
poziţionate în benzi în sens longitudinal, ce reprezintă tot atâtea piste de lectură.
Într-o formă mai evoluată cartea de credit include un microprocesor. Avantajele
acestui instrument de plată rezultă din caracterul său operativ : plata prin cartea de credit
este asimilată cu execuţia unui ordin de plată (de virament) pentru bancher, iar cartea
bancară, propriu-zisă, intră în tehnica bancară ca un instrument operaţional. Prin aceasta
cartea de credit se deosebeşte principial de alte cărţi: acreditare, privative, folosite şi ele în
practica bancară dar care au rolul numai de a recomanda, de a stabili pentru parteneri un
anume regim de plăţi sau de credite, plăţile efective desfaşurându-se prin alte instrumente,
de regulă cecuri.
Un alt avantaj al cărţii de credite, de o importanţă esenţială pentru beneficia rul
plăţii, este garantarea plăţii: automată pentru sume mici, diferenţiată pe genuri de
operaţiuni, extinzibilă prin sistemul de autorizare, respectiv prin solicitarea de către
beneficiar a autorizării plăţii la centrele speciale.
Cartea de credit este primordial un sistem funcţional, un ansamblu de legături, în
primul rând interbancare. În spatele unei operaţiuni simple şi facile, la prima vedere, plata
prin intermediul cărţii de credit implică o serie de prestaţii comune în cadrul unui sistem
amplu, la nivel naţional, bazat pe intervenţia şi cooperarea unor numeroşi operatori.
Perspectivele dezvoltării tehnologiei creează însă în posibilităţi de diversificare şi
orientări divergente.
Noile sisteme propuse cum ar fi:
- cărţile americane cu laser,
- cărţile japoneze cu microprocesor, pilă, sfişaj şi clape,
- cartea suedeză ERICSON, cu clape şi afişaj şi un sistem de control bazat pe
amprente digitale.
Drumul spre perfecţionarea tehnologiei cărţilor de credit implică încă riscuri,
competiţie şi investiţii.
Certificatele de depozit sau bonurile de casă sunt titluri de credit create de către
bănci care s-au extins cu timpul şi la întreprinderile economice.
31
Prin certificate de depozit sau bonuri de casă, băncile mobilizează şi deci oferă
plasament acelor disponibilităţi degajate de regulă, pe termen scurt din procesul de
producţie. Potrivit intereselor utilizatorilor, bonurile sunt purtătoare de dobânzi, aliniate la
nivelul pieţei, şi sunt negociabile, deci uşor transformabile în bani.
Bonurile de tezaur sunt instrumente de credit emise de stat, în principal de
administraţia bugetului de stat, denumită, în majoritatea ţărilor dezvoltate, Tezaur.
Bonurile de tezaur constituie titluri de credit purtătoare de dobânzi prin al căror
plasament tezaurul asigură mobilizarea unor importante sume necesare acoperirii
cheltuielilor bugetare curente.
Bonurile de tezaur asigură un nivel al dobânzilor competitiv, diferenţiat în funcţie
de durata împrumuturilor, fapt ce interesează pe deţinătorii de disponibilităţi şi le
recomandă ca un plasament preferabil şi cert prin persoana creditorului, statul.
Negociabilitatea curentă a bonurilor de tezaur, şi deci posibilitatea de transformare rapidă
în bani, reprezintă altă latură atractivă a acestui înscris, ce-l promovează ca un activ uşor
lichidabil.
Prin aceste calităţi, bonurile de tezaur reprezintă un plasament tradiţional, pentru
casele de economii şi alte instituţii ce constituie depozite din economii, pentru bănci şi alte
instituţii financiare, cât şi pentru întreprinderile economice.
Bonurile de tezaur există, în mare măsură, ca înscrisuri care circulă ca atare.
Creşterea operaţiunilor cu bonuri de tezaur in cont curent, care circulă numai în conturile
deschise pentru deţinători, la banca de emisiune, este evidentă.
Emiterea bonurilor de tezaur se poate face fie prin subscrieri curente potrivit
necesităţilor, în condiţii dinainte stabilite, fie prin adjudecări la licitaţie, fapt care permite
diversificarea ofertelor cu privire la rata dobânzii şi alegerea de către stat a celor mai
convenabile.
Promovarea bonurilor de tezaur îmbracă forme noi prin introducerea obligaţiilor
cupon-zero. Aceste titluri sunt emise de bănci specializate care deţin în portofoliu bonuri
de tezaur în valoare nominală egală cu obligaţiile cupon-zero emise. Acest portofoliu este
constituit ca depozit la o terţă instituţie şi reprezintă temeiul garantării emisiunii respective.
Obligaţiile cupon-zero, potrivit denumirii, nu implică plata dobânzii de la emitere până la
scadenţă. Echivalentul dobânzii revine subscriitorului prin faptul că el cumpără obligaţia
de valoare actuală, decurgând din valoarea nominală din care se deduce dobânda până la
scadenţă urmând să încaseze la termen valoarea integrală.
O eventuală valorificare la jumătatea termenului s-ar putea face la un curs apropiat
de valoarea actuală, la momentul respectiv.
32
Facilitatea circulaţiei lor cât şi garanţiile reale, au condus la răspândirea largă
obligaţiilor cupon-zero.
1.5 ELEMENTE DEFINITORII ALE DOBÂNZII
Dacă ne propunem, mai întâi o definiţie, este foarte dificil de a reflecta în ea toate
aceste puncte de vedere. Vom încerca totuşi să formulăm un concept ghid care să ne
permită să înţelegem principalele idei ale economiştilor care au studiat problematica
dobânzii.
Dobânda este în mod firesc comună cu conceptul de capital şi cu elementele
“timp’’ şi “risc”.Aceste concepte şi elemente se regăsesc în cele mai succinte formulări ale
dobânzii.
Astfel, într-un sens, dobânda poate fi considerată ca o remunerare pe care
capitalistul o primeşte pentru folosirea capitalului propriu (dobânda originară a capitalului)
sau pentru capitalul încredinţat spre utilizare altor persoane (dobânda împrumutului) pe o
durată dată, pentru o folosire oarecare.
În sens restrâns, sau ca formulă mai mult utilizată, dobânda este suma ce revine
proprietarului la rambursarea sumei împrumutate sau preţul folosirii capitalului şi totodată
remunerarea riscului pe care îl implică împrumutul respectiv.
În aceste formulări regăsim unele caracteristici, unele elemente descriptive, însă
lipsesc precizările cu privire la originea dobânzii, la legile de formare şi la justificarea sa.
În aceasta, o contribuţie pe deplin recunoscută a lui Bőhm Bawerk, unul din cei
mai importanţi analişti ai dobânzii. Acesta, în cercetările sale, porneşte de la unele
constatări empirice, cu care sunt de acord economiştii din vremea sa:
- dobânda unui capital se produce independent de activitatea personală a
capitalistului;
- pare că este o calitate firească a capitalului;
- se formează fără ca acesta (capitalul) să epuizeze (deci dincolo de limitele
umane) şi are astfel a durată eternă de constituire.
1.5.1 FACTORI CARE DETERMINA NIVELUL DOBÂNZII
Ca element al contractului de credit nivelul dobânzii este acceptat, în fiecare caz
33
în parte, de creditor şi debitor ca urmare a unei negocieri de durată sau mai operative.
Fiecare dintre părţi doreşte să aibă, în contextul acceptării soluţiei, anumite
orientări care să motiveze şi să justifice decizia adoptată. Deci se pune problema de a
discerne şi considera factorii cu audientă şi acceptabilitate generală.12
Un prim asemenea factor este productivitatea capitalului, o anumită producti-
vitate a capitalului; adică o anumită rată a profitului, aflate într-o dinamică determinată de
evoluţii şi conjuncturi.
Întreprinzătorul, atunci când îşi propune să mobilizeze un capital suplimentar,
trebuie să evalueze realist posibilităţile de rentabilitate, respectiv dimensiunile profitului,
întrucât el va trebui să remunereze corespunzător pe deţinătorul de capital.
Contractul de credit care include ca un element semnificativ nivelul dobânzii, este
de fapt un acord, între cele două părţi interesate, cu privire la nivelul dobânzii sau altfel
exprimat un compromis între cele două părţi.
Angajandu-se în a plăti o anumită dobândă, debitorul admite o anumită diminuare
a profitului său net.
Evident că productivitatea capitalului poate fi diferită de la etapă la etapă, fapt
perceptibil pentru ambele părţi care îşi vor stabili poziţii în consecinţă.
Compromisul, sau maniera de a ajunge la înţelegere trebuie să persiste în relaţiile
dintre debitor şi creditor asigurând permanenţa condiţiilor de creditare.
Numai luarea în considerare a interesului celui ce economiseşte va dezvolta la
acesta interesul de a continua să economisească, creând premizele pentru menţinerea şi
creşterea ritmului de dezvoltare economică.
Pe de altă parte, deţinătorii de capitaluri, în mare măsură provenite din economii
în calitate de creditori trebuie să aprecieze gradul real de productivitate a capitalului, atunci
când îşi formulează pretenţiile cu privire la dobânzi, creând condiţii ca întreprinzătorul să
continue să existe şi să poată astfel fructifica şi în viitor capitalul oferit.
Evident că aceste poziţii nu se manifestă ca atitudini personale, ci ca sumă a lor,
în relaţiile pe care cele două părţi le întreţin pe pieţele creditului.
Iată deci contextul în care, în fiecare moment dat, nivelul dobânzii reflectă şi
exprimă nivelul de productivitate a capitalului de care este intim legat.
Un al doilea factor general ce determină nivelul dobânzii este lichiditatea.
Independent de orice alte condiţii, creditorii vor prefera acea formă de împrumut care să le
asigure lichiditatea. Deci se preferă termene scurte.
Orice angajare mai îndelungată a resurselor creditului, orice diminuare a
12 Gheorghe Manea, Ion Popescu ‘Economie” Ed.Cermaprint 2004. pag.178
34
lichidităţii sale este însoţită de o sporire a sumelor plătite ca dobânzi, implică o creştere a
nivelului dobânzii. Deci stabilirea nivelului dat al dobânzii în cadrul contractului de credit
este ori o expresie a compromisului între creditorii care doresc o cat mai ridicată lichiditate
şi debitorii interesaţi în a plăti cât mai puţin pentru aceasta. Riscul nerambursării este un alt
factor general al nivelului dobânzii.
Rambursarea la termen este o condiţie a perpetuării raporturilor de credit şi a
sistemului de credit. Rambursarea este o cerinţă generală care poate fi asigurată dacă în
cazurile particulare se iau măsurile necesare de evitare şi acoperire a acestui risc.
Aceste cerinţe, în general acceptate, conduc la separarea elementelor de structură
a dobânzii în:
dobânda pură care este costul utilizării capitalului, şi
plata necesară pentru recuperarea riscului nerambursării, respectiv pentru
acoperirea pagubelor suferite pe această cale.
O asemenea considerare a riscului şi a soluţiilor de acoperire motivează o politică
personală a băncilor în domeniul dobânzilor, orientată după gradul de risc pe care îl
presupune fiecare credit acordat, funcţie de condiţiile reale pe care le are fiecare debitor.
De asemenea, la rândul lor, deponenţii care asigură partea preponderentă a
resurselor băncilor sunt, în mai toate ţările, asiguraţi prin instituţii speciale cu privire la
nedobândirea integrală a sumelor depuse. Evident, plăţile pentru asigurarea depozitelor
prezintă un cost pentru bănci, un element de cost al creditului.
Raportul dintre oferta şi cererea de credit este evident un factor esenţial în
determinarea nivelului dobânzii. Oferta de credite este determinată primordial de nivelul
economisirii în ţara respectivă, de opţiunile tradiţionale ale populaţiei pentru economii.
Evoluţia nivelului de economisire poate fi stimulată de nivelul dobânzii. Dar
oricare ar fi nivelul dobânzii, există un nivel dat al economisirii. Determinat de
preferinţele familiilor de a economisi este nivelul individual al venitului şi implicit nivelul
şi preferinţele de consum.
Stabilitatea economică şi politică are şi ea un rol deosebit în a încuraja formarea
capitalului. Orice fenomen de instabilitate politică şi de dezechilibru economic, în special
inflaţia, diminuează nivelul economisirii şi influenţează negativ dimensiunile resurselor de
creditare.
Cererea de credite este intercondiţionată de cei trei mari debitori: guvernul,
agenţii economici şi familiile, deopotrivă influenţaţi de evoluţia activităţii economice şi
tendinţele de dezvoltare a investiţiilor.
35
1.5.2 STRUCTURA RATELOR DOBÂNZII
Nivelul dobânzii se exprimă în diferitele segmente ale pieţelor creditului şi în
diferitele raporturi între debitori şi creditori, în special între bănci şi clienţii lor, variate
tipuri şi variate mărimi.
Diferitele tipuri de rate de dobânzi existente, specifice în diverse relaţii sunt
structurate în cadrul unor legături reciproce semnificative şi putem spune că acţionează în
cadrul unui mecanism.
Rata dobânzii pe piaţa monetară se stabileşte zilnic pe baza cererii şi ofertei de
credit negociate între bănci şi adesea sub influenţa băncii de emisiune.
Dat fiind că nivelul acestei rate reprezintă preţul de cost al creditului pentru
principalele bănci, acesta devine orientativ în legătură cu stabilirea scărilor de dobânzi pe
piaţa respectivă.
În interiorul fiecărei bănci se instituie, de fapt o scară a dobânzilor creditoare şi
debitoare care reflectă implicit raportul între cheltuielile şi veniturile băncii şi posibilităţile
sale de a obţine profit.
Pe de o parte, banca procură resurse prin depozite ce le constituie în relaţiile cu
clienţii şi de la furnizorii de resurse, alte bănci sau banca de emisiune, pe care trebuie, să le
remunereze la nivelul dat, de regulă la nivelul pieţei.
Pe de altă parte, faţă de debitorii săi fiecare bancă aplică un anumit nivel de
dobânzi în măsură să-i acopere cheltuielile (cu dobânzile şi de funcţionare) şi implicit un
anumit nivel al profitului.
În corelare între nivelul dobânzilor încasate şi plătite, banca trebuie să-şi asigure
competitivitatea urmărind atragerea clienţilor şi printr-un cuantum avantajos, pentru ei, a
dobânzilor.
Astfel între dobânzile interne practicate de bănci rata dobânzilor de depozit este
de o importanţă majoră pentru nivelul general al dobânzilor interne.
Această rată este de un nivel foarte scăzut întrucât se aplică pentru depozitele la
vedere şi asigură un grad înalt de lichiditate deponenţilor, care, urmărind în special acest
aspect, acceptă un asemenea regim al dobânzilor.
Rata de bază a dobânzii reprezintă pentru fiecare bancă nivelul fundamental în
raport de care se ccnstruieste o serie de rate ale dobânzilor practicate de bancă în relaţiile
cu clienţii.
În continuare, pe o primă treaptă aflăm rate de dobândă normală sau comercială
(In Anglia numita “blue chip rate”). Blue chip este o expresie împrumutată de la bursa de
36
valori care este folosită pentru a reprezenta activitatea unei firme care funcţionează fără
reproş şi care are bune relaţii cu colaboratorii.
Rata dobânzii pentru împrumuturile personale este la nivel real, foarte ridicată
deoarece, vizează operaţiuni ce implică o mulţime de debitori şi multiple riscuri.
Iată că privite în ansamblul lor dobânzile practicate de bănci faţă de clienţii lor se
află în corelaţia necesară de coeziune a unui mecanism.
Examinarea ratelor interne ale dobânzii subliniază posibilitatea băncii de a avea o
politică proprie faţă de clienţii săi, în general, şi îndeosebi vis-a-vis de fiecare dintre ei, în
special.
În acelaşi timp este evident că în opţiunile sale privind politica de dobânzi banca
este “obligată” să se alinieze la evoluţiile pieţei care-i determină propria atitudine prin
diverse şi multiple influenţe.
37
CAPITOLUL II
2.1 Creditul ipotecar
Creditul ipotecar reprezintă una din cele mai importante categorii de credit în
cadrul economiei de piaţă; el presupune o convenienţă între creditor şi împrumutat.
Semnarea unui contract de credit ipotecar pare o decizie greu de luat şi care
comportă riscuri. Trebuie ţinut cont ca normele prudenţiale ale instituţiilor care acordă
credite ipotecare analizează solicitanţii cel puţin din punctul de vedere al venitului net, din
care solicitantul trebuie să suporte o rată de credit şi să îşi menţină un nivel decent al
condiţiilor de trai, tocmai pentru a reduce riscul de neplată.
Ipoteca nu înseamnă că din momentul acordării creditului locuinţa intră în
proprietatea băncii, sau, mai rău, că după rambursarea a trei sferturi din credit
împrumutatul nu mai recuperează nimic. Banca sau instituţia de credit are dreptul, după
vânzarea la licitaţie sau în alt mod a locuinţei, să reţină exact sumele la care este
îndreptăţită în conformitate cu contractul de credit ( capital, dobânzi, alte conturi justificate
) ; restul sumei obţinută după vânzare se restituie împrumutaţilor.
Deşi majoritatea dobânzii variabile din contract constituie un risc, pentru că ar
mări povara lunară de plată , corelarea dobânzii variabile la un index stabil ( cum ar fi
LIBOR, EURIBOR, care sunt rate ale dobânzilor paracticate între bănci, pe pieţele
interbancare europene ) scuteşte împrumutatul de astfel de emoţii. O astfel de menţiune în
contractul de credit pare lipsită de importanţă acum, dar nu şi peste 5 ani, când condiţiile
economiei locale şi mondiale pot fi complet diferite.
Multe din riscurile de neplată nu sunt de neevitat. Sistemul românesc de asigurări
pune deja la îndemana împrumutaţilor o serie de produse de asigurare cum ar fi asigurarea
de viaţă, de invaliditate care îl pot proteja pe împrumutat şi pe familia acestuia în cadrul
producerii unui eveniment nefericit.
Conform legii, pot avea acces la credit ipotecar (pentru achiziţie, renovare-
reabilitare sau construire de locuinţe ) persoanele fizice cetăţeni români cu domiciliul in
38
România sau persoane juridice române cu obiect de activitate specific ( construire,
reabilitare de locuinţe ).
Garanţiile solicitate pentru un credit ipotecar sunt ipoteca asupra imobilului
pentru care se acordă creditul şi care trbuie sa acopere în proporţie de minim 133% din
valoarea creditului, asigurarea locuinţei pentru care se acordă creditul şi, după caz,
creditorii mai pot solicita şi alte garanţii (garanţii personale sau giranţi, asigurări de viţă).
2.2 Creditul ipotecar pentru persoane fizice
2.2.1 Caracteristicile creditului ipotecar B.C.R
Creditele ipotecare pentru persoanele fizice se acordă în lei sau valută
(USD,EURO) pe termen de cel mult 30 ani, atât pentru cele în lei, cât şi pentru cele în
valută.
Beneficiarii acestor credite sunt persoane fizice rezidente care au vârsta de cel
puţin 18 ani, iar suma maximă acordată fiind de 500.000 echivalent EURO.
Volumul creditului se stabileşte în funcţie de posibilitatea de rambursare a
solicitantului şi a familiei acestuia (soţ, soţie, copii şi parinţii soţilor, care locuiesc şi
gospodaresc împreună), dacă este cazul.
Creditul ipotecar va acoperi cel mult 75% din preţul locuinţei cumpărate sau
valoarea investiţiei prevăzute în devizul general al locuinţei ce urmează a fi construite,
modernizate, consolidate, extinse, inclusiv terenul aferent unde este cazul, cheltuelile
pentru viabilizarea (dotarea cu utilitaţi : electricitate, apa, gaze, telefon), alte cheltueli în
legatură cu investiţia (proiectare, obţinerea avizelor şi autorităţilor necesare, trecerea
terenurilor din circuitul agricol, silvic, după caz, în intravilan, cheltueli notariale etc.)
indiferent dacă lucrările de constituire se realizează cu o societate de construcţii sau în
regie proprie.
Dovada constituirii aportului propriu de minim 25%, poate fi efectuată prin mai
multe modalităţi :
a) depunerea de numerar sau prin virament, în contul deschis la BCR a sumei
minime prevăzute ;
b) achitarea unui avans, pe baza de chitanţă la notariat sau precontract / contract
de vânzare-cumpărare, în cazul unui bun imobil ( teren şi / sau construcţie )
achiziţionat de la o persoană fizică sau juridică ;
c) achitarea parţială sau totală în avans a terenului şi / sau a unor materiale de
construcţii ori servicii executate pe bază de facturi, devize sau situaţii de
39
lucrări, emise de furnizorii de materiale, antreprenorul de construcţii sau alte
societăţi prestatoare de servicii.
Pentru a determina suma creditului pe care solicitantul poate sa o contracteze, la
determinarea capacităţii de rambursare se va avea în vedere ca datoriile totale lunare ale
împrumutatului şi membrilor de familie ai acesteia, formate din rata totala lunară de
rambursat (credit şi dobânda) la creditul solicitat, plus angajamentele de plată evidente în
declaraţiile pe proprie răspundere (rate de credit, rate de leasing, rate pentru cumpărare de
bunuri pentru folosinţă îndelungată, rate CAR , rate de credit carduri, acorduri de garanţie,
alte angajamente de plată, după caz) să nu depăşească 35% din veniturile totale lunare
certe, realizate de împrumutat şi membrii familiei acestuia.
Determinarea capacităţii de rambursare se va efectua luând în calcul nivelul
veniturilor realizate, dupa impozitare.
În cazul creditelor acordate în valută la determinarea volumului creditului
ipotecar se va lua în considerare şi o marjă suplimentară destinată acoperirii riscului
valutar, care, împreună cu rata totală lunară de rambursat şi celelalte eventuale
angajamente, nu trbuie să depăşească 35% din veniturile totale lunare certe, realizate de
împrumutat şi membrii de familie ai acestuia.
Dobânda este revizuibilă semestrial (la data de 30 iunie si 31 decembrie ale
fiecarui an) şi se stabileşte în funcţie de cotaţiile BUBOR la 6 luni pentru creditele în lei,
LIBOR la 6 luni pentru creditele în USD si EURIBOR la 6 luni pentru credite în EURO.
În procesul derulării creditului, nivelul dobânzii curente se poate schimba în
funcţie de evoluţia indicelui de referinţă LIBOR / EURIBOR / BUBOR.
Nivelul dobânzii curente se stabileşte astfel :
pentru creditele ipotecare în lei, dobânda practicată va fi egală cu nivelul
dobânzii BUBOR la 6 luni la care se mai adaugă o marjă de ____ puncte
procentuale ;
pentru creditele ipotecare în USD, dobânda practicată va fi egală cu
nivelul dobânzii LIBOR la 6 luni la care se adaugă o marjă de _____
puncte procentuale ;
pentru creditele ipotecare în EURO , dobânda practicată va fi egală cu
nivelul dobânzii LIBOR la 6 luni la care se adaugă o marjă de _____
puncte procentuale ;
la creditele restante de peste 60 de zile, banca va percepe o dobândă
majorată cu 2 puncte procentuale, pentru credite în valută şi 5 puncte
procentuale pentru creditele în lei, faţă de nivelul dobânzii curente.
40
Tabel nr.1 CLASAMENT FUNCŢIE DE RATA DOBÂNZII NOMINALĂ
Poziţie
Rata dobânzii la credite în lei %
Rata dobânzii la credite în euro %
Rata dobânzii la credite în dolari %
1. ING Bank (Classic)
17.5-20.50
BRD (Euribor 3 luni + 6%)
8.11 BRD (Libor 3 luni + 6%)
7.18
2. CEC 21.00 Volksbank 7.5-8.50 Volksbank 83. Raiffeisen Bank 22.00 ING Bank 8.4 Comercial Bank
of Greece(Euribor 6 luni + 7%)
8.18
4. Bank Post 23.00 Raiffeisen Bank
9 Bank Post 9
5. BCR 23.88 Bank Post 9 Egnatia Bank 8.506. Piraeus Bank 17-24.00 Egnatia Bank 8.75 Raiffeisen Bank 8.507. BRD
24.00Comercial Bank of Greece (Euribor 6 luni + 7%)
9.11 RIB
8.50
8. Alpha Bank 24.00-26.00
HVB Bank 7,95-9,57
Piraeus Bank 8.90
9. Banca Transilvania,RIB
26.00 Piraeus Bank 9.90 HVB Bank 7,45-9,07
10. RIB 26.00 RIB 10.00 Alpha Bank 8.50-12.5
11. West Bank 30.00 BCR 10.17 BCR 10.2112. Volksbank 29,00-
35,00Alpha Bank 9.25-
12.5MIRO Bank 10-13
13. Banca Transilvania
12.00 Domenia Credit 9.87-11.87
14. MIRO Bank 11-14 Banca Transilvania
12
Sursa : www.BNR.ro.
Forma de decontare este viramentul în contul : vânzătorului locuinţei sau
terenului ; societăţii de construcţii care va executa lucrarea ; împrumutatului pentru plata
manoperei, în cazul construirii în regie proprie.
41
Modalităţile de rambursare sunt la orice sediu BCR, în numerar ( cu cel puţin o zi
înaintea scadenţei stabilite prin graficul de rambursare ) ; la sediul unităţii BCR care a
acordat creditul, din contul curent în lei sau valută ; prin internet, din contul curent în lei
sau valută ; la orice ATM din reţeaua BCR, din contul de card de debit numai pentru
creditele în lei (se încheie Conventie).
Costurile pe care le suportă persoana fizică, la solicitarea unui credit ipotecar
sunt :
- Taxa de întocmire şi analiza documentaţie
a) cumpărare locuinţa sau teren ;
b) construire / reparatii / amenajari locuinta.
- Taxa deschidere cont curent ( dacă clientul nu este deja client la unitatea BCR
unde depune cererea de credit ) ;
- Comision pentru consultarea bazei de date a Biroului de Credit ;
- Taxa evaluare imobil ( exclusiv TVA ) ;
- Comision gestiune ( flat- perceput o singură dată la acordarea creditului ) –
1,75 ROL şi 1,5 – EUR, USD ;
- Prima de asigurare pentru asigurarea imobilului care constituie garanţia
creditului . Cotele de primă de asigurare sunt cele mai comunicate de BCR Asigurări.
- Prima de asigurare pentru asigurarea de viaţă a titularului de contract se
calculează în funcţie de vârstă şi soldul creditorului ;
- Comision pentru rambursarea în avans, aplicat la suma ce se doreste a fi plătită
în avans :
a) în primii 5 ani de creditare : 2% flat ;
b) între 5-10 ani : 1,5% flat ;
c) peste 10 ani : 1% flat.
- Nivelul dobanzii.
2.2.2 Documentele necesare creditului ipotecar
Documentele generale necesare creditului ipotecar sunt : cerere de creditare,
cerere de consultare CRB şi a Biroului de Credite pentru solicitant şi coplătitori ; buletin de
identitate sau carte de identitate pentru solicitant şi coplătitori ; talon de pensie ; adeverinţe
de salariu pentru solicitant şi coplătitori ; cartea de muncă ; documentele care atestă alte
venituri realizate de solicitant din închirieri, dividende, venituri realizate în străinătate şi
care pot fi luate în calcul la determinarea capacităţii de rambursare ; declaraţia pe proprie
42
răspundere, conform legii, privind valoarea angajamentelor de plată existente la data
solicitării creditului pentru solicitant şi coplătitori.
În funcţie de destinaţia creditului, documentele specifice solicitate clientului
sunt :
a) Pentru cumpărarea de imobile constituite din teren şi construcţia situată pe
acesta şi pentru cumpărarea de apartamente cu teren în cota indiviza :
Actul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul vânzării sau
cumpărării înregistrat la Biroul de Carte Funciară (copie) ;
Documentaţia cadastrală (copie) ;
Declaraţia pe proprie răspundere a vânzătorului că bunurile imobiliare
respective nu sunt revendicate şi că nu există litigii în legătură cu acestea.
b) Pentru constituirea unei locuinţe pe terenul deţinut de solicitantul creditului :
Actul de proprietate / concesionare / drept de folosinţă pe care urmează să se
realizeze construcţia ;
Contractul de constituire încheiat de antreprenorul său societatea de
construcţii ;
Autorizaţia de construire înscrisă provizoriu în Cartea Funciară ;
Devizul general şi raportul de evaluare al acestuia, întocmit de către o
antrepriză de construcţii ;
Planul de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor ;
Declaraţia pe propria răspundere a proprietarului că terenul nu este
revendicat şi că nu există litigii în legatură cu acesta ;
Contract de prestări servicii încheiat cu dirigintele de şantier ;
Atestat MLPTL pentru dirigintele de şantier .
c) Pentru cumpărarea unui teren şi construirea unei locuinţe pe acest teren :
Actul de proprietate al vânzătorului pentru terenul respectiv ;
Declaraţia pe proprie răspundere a proprietarului că terenul respectiv nu este
revendicat şi că nu există litigii în legatură cu acesta ;
Pentru construirea unei locuinţe pe terenul cumpărat din credit se solicită,
toate documentele prevăzute la litera b.
2.2.3 Etape de derulare a operaţiunilor
În cazul acordării de credite ipotecare pentru cumpărarea unei locuinţe
( apartament cu teren în cota indiviză sau construcţie existentă pe teren în proprietate /
43
concesiune / superficie / folosinţă ) sau a unui teren în vederea construirii unei locuinţe, vor
fi avute în vedere urmatoarele etape de derulare a operaţiunilor :
a) Cu ocazia analizei pentru aprobarea creditului, beneficiarul creditului,
respectiv cumpărătorul poate să se prezinte la banca împreună cu vânzătorul, acesta din
urmă fiind înştiinţat de cumpărător că o parte din preţul locuinţei se va achita din credit de
la bancă, întrucât:
- vânzătorul trebuie să pună la dispoziţia băncii actul de proprietate asupra
imobilului supus vânzării şi care urmează a face obiectul ipotecii prin credit ipotecar ;
- vânzatorul trebuie să dea o declaraţie băncii că imobilul nu este revendicat în
baza prevederilor Legii nr. 10/2001 şi nu există alte litigii în legatură cu acesta;
- vînzatorul trebuie să permită băncii verificarea faptică şi evaluarea imobilului,
în vederea constituirii ipotecii ulterioare pe numele cumpărătorului ;
- vânzătorul este informat că trebuie să solicite un extras de Carte Funciară
pentru a dovedi că imobilul este liber de sarcini şi că nu sunt alte litigii sau probleme în
legatură cu acesta, în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare şi a instituirii
ulterioare, pe numele cumpărătorului, a ipotecii în favoarea băncii.
b) După aprobarea creditului, se încheie contractul de credit între bancă şi
împrumutat (cumpărător) şi se eliberează acestuia un exemplar din contractul de credit.
Contractul de împrumut intră în vigoare la data semnării lui şi prin urmare, se va
avea în vedere urmatoarele :
- perioada de valabilitate a contractului de credit începe de la data intrării în
vigoare a acestuia (data semnării de către părţi) şi se sfârşeşte odata cu îndeplinirea tuturor
obligaţiilor de plată asumate faţă de bancă ;
- durata de rambursare a creditului – cuprinde perioada de timp dintre prima
tragere din credit şi scadenţa finală a acestuia.
Pentru asigurarea unui climat de încredere între partenerii tranzacţiei de vanzare-
cumpărare, vânzatorul şi cumpărătorul sunt invitaţi la bancă şi în baza cererii vânzătorului i
se deschide acestuia un cont curent în scopul virării sumei provenind din creditul aprobat
cumpărătorului.
Banca poate elibera o adresă sau notificare către cumpărător şi vânzător, prin
care să se confirme aprobarea creditului, destinaţia acestuia, precum şi condiţiile efectuării
plăţii din credit, cu specificarea documentelor solicitate de bancă în acest sens, respectiv :
- contractul de vânzare – cumpărare ;
- contractul de ipoteca încheiat de bancă cu cumpărătorul – beneficiarul
creditului ;
44
- dovada înregistrării la Biroul de Carte Funciară a cererii de intabulare a
contractului de vânzare – cumpărare şi, respectiv a contractului de ipotecă ;
- extras de Carte Funciară privind publicitatea ipotecii în favoarea băncii ;
- dovada radierii privilegiului de catre vânzător sau mandat în formă autentică
dat de vânzator pentru împuternicirea băncii în vederea radierii privilegiului pentru plata
preţului din contractul de vânzare – cumpărare ;
- asigurarea bunului ipotecat ; în contractul de asigurare sau poliţa de asigurare
banca va fi menţionată ca beneficiar.
c) Se încheie contractul de vânzare – cumpărare şi contractul de ipotecă în aceaşi
zi, utilizând extrasul de Carte Funciară prezentat de vânzător care trebuie să ateste faptul că
imobilul este liber de orice sarcini.
Înscrierea în Cartea Funciară se face în urmatoarea ordine:
- înscrierea dreptului de proprietate pe baza contractului de vânzare – cumpărare
care constituie titlul dreptului de proprietate – se efectuează în partea a II –a a Cărţii
Funciare.
- înscrierea ipotecii în favoarea băncii, în baza titlului de proprietate – se
efectuează în partea a III – a a Cărţii Funciare.
d) Tragerea de credit în vederea efectuării plăţii către vânzător, va fi efectuată de
bancă la prezentarea urmatoarelor documente :
1) dovada înregistrării la Biroul de Carte Funciară a cererii de intabulare a
contractului de vânzare – cumpărare şi, respectiv a contractului de ipotecă în favoarea
băncii ( original şi copie ) ;
2) prezentarea extrasului de Carte Funciară care atestă efectuarea publicităţii
ipotecii în favoarea băncii, a contractului de vânzare – cumpărare (original şi copie), a
contractului de ipotecă încheiat de bancă cu cumpărătorul – beneficiarul creditului
(3exemplare originale) ;
3) dovada radierii privilegiului de catre vânzător sau mandat în formă autentică
dat de vânzător pentru împuternicirea băncii în vederea radierii privilegiului pentru plata
preţului din contractul de vînzare – cumpărare.
Trebuie menţionat şi că, eventualele cazuri în care vânzătorul nu prezintă dovada
radierii privilegiului în ziua efectuării plăţii din credit, banca poate efectua ea însăşi
demersurile, ca parte interesată în acest sens, în baza mandatului autentic dat de vânzător.
4) asigurarea bunului ipotecat cu menţionarea băncii ca beneficiar al poliţei de
asigurare în contractul de asigurare sau poliţa de asigurare ;
45
5) asigurarea de viaţă cu menţionarea băncii ca beneficiar al poliţei de asigurare
de viaţă ( în cazurile în care împrumutatul este persoană singură sau unica întreţinătoare de
familie).
CAPITOLUL III
STUDIUL DE CAZ
3.1 CONTRACT DE CREDIT IPOTECAR BANCAR
Pentru persoane fizice
Nr. 587/04.05.2005
Între:
S.C. BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ SA – prin Sucursala Curtea de Argeş, cu
sediul în Bdul. Basarabilor nr.97, înmatriculată la Registrul Comerţului sub nr.
J03/425/1998, CUI 13301927 reprezentată legal prin Dl. Teodorescu Gheorghe, Director şi
Dl. Andreescu Ioan, Contabil Sef, în calitate de creditor ipotecar, denumită în continuare
BANCĂ,
şi
DIN CONSTANTIN, domiciliat în localitatea Curtea de Argeş, str. Episcop
Nichita, bl.A18, sc.A, et.1, ap.4, judeţul Argeş, cod poştal 115300, posesor al CI seria AS
nr.395857, eliberat de Pol. Curtea de Argeş, CNP 1500307033079, cetăţean român cu
domiciliul în România, căsătorit cu DIN NICULINA, în calitate de beneficiar al creditului
ipotecar, denumit în continuare ÎMPRUMUTAT,
şi
DIN NICULINA, domiciliată în localitatea Curtea de Argeş, str. Episcop Nichita
bl.A18, sc.A, et.1, ap.4, judeţul Argeş, cod poştal 115300, posesor al CI seria AS nr.
381060 eliberat de Pol. Curtea de Argeş, CNP 2500825033074, cetăţean român cu
domiciliul în România, căsătorit cu DIN CONSTANTIN, în calitate de COPLĂTITOR,
a fost semnat prezentul Contract de Credit Ipotecar Bancar (denumit în continuare
CONTRACT), în baza dispoziţiilor legii nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru
investiţii imobiliare, cu modificările şi completările ulterioare, în temeiul căruia:
46
1. BANCA acorda ÎMPRUMUTATULUI un credit ipotecar pentru construcţie casă
în sumă de 1.820.000 lei RON(un milion opt sute douăzeci mii lei)
2. Durata creditului este de 20 de ani/240 luni, calculată de la data primei trageri
din credit, care include, în cazul creditelor pentru construire.
În cadrul perioadei de graţie împrumutatul achită numai comisioanele aferente, fără
a rambursa ratele de credit şi dobânda datorată. Dobânda se calculează lunar la soldul
creditului şi se capitalizează la sfârşitul perioadei de graţie, fiind inclusă în valoarea
creditului. Rambursarea dobânzii aferente perioadei de graţie se va face lunar, după
expirarea perioadei de graţie, împreună cu creditul, în conformitate cu graficul de
rambursare:
3. Tragerile de credit se efectuează după cum urmează:
- eşalonat, pe măsura efectuării cheltuielilor/lucrărilor, în termen de 12 luni
4. Nivelul dobânzii curente la data semnării CONTRACTULUI este de 13% şi este
fixă pe primii 5 ani calendaristici, iar pe restul perioadei de creditare, dobânda curentă este
variabilă şi se calculează în funcţie de cotaţia BUBOR la 6 luni, la care se adaugă 2 puncte
procentuale.
4.1. Nivelul dobânzii curente pe perioada în care dobânda curentă este fixă, se
stabileşte de bancă astfel:
a) dacă împrumutatul nu înregistrează credite şi/sau dobânzi restante în lei şi/sau
valută fată de bancă, sau acestea sunt de până la 7 zile inclusiv, dobânda curentă este de
13% pe an;
b) dacă împrumutatul înregistrează credite şi/sau dobânzi restante în lei şi/sau
valută faţă de bancă cuprinse între 8 şi 30 de zile inclusiv, dobânda curentă este de 14% pe
an.
c) dacă împrumutatul înregistrează credite şi/sau dobânzi restante în lei şi/sau
valută faţă de bancă de peste 30 de zile dobânda curenta este de 16% pe an
4.2. Nivelul dobânzii curente pe perioada în care dobânda curentă este variabilă, se
stabileşte de bancă astfel:
a) dacă împrumutatul nu înregistrează credite şi/sau dobânzi restante în lei şi/sau
valută faţă de bancă sau acestea sunt de până la 7 zile inclusiv, dobânda curentă este
BUBOR la 6 luni, la care se adaugă 2 puncte procentuale;
b) dacă împrumutatul înregistrează credite şi/sau dobânzi restante în lei şi/sau
valută faţă de bancă cuprinse între 8 şi 30 de zile inclusiv, dobânda curentă este BUBOR la
6 luni, la care se adaugă 3 puncte procentuale;
47
c) dacă împrumutatul înregistrează credite şi/sau dobânzi restante în lei şi/sau
valută faţă de bancă de peste 30 de zile dobânda curenta este BUBOR la 6 luni, la care se
adaugă 4 puncte procentuale;
5. Nerambursarea la termenele stabilite a ratelor de credit datorate dă dreptul băncii
de a percepe la acestea o dobândă majorată astfel:
a) pe perioada în care dobânda curentă este fixă:
- 13%/an, pentru ratele de credit restante până la 30 de zile, inclusiv;
-14%/an, pentru ratele de credit restante de peste 30 de zile;
b) pe perioada în care dobânda curentă este variabilă:
-3 p. p. pe an pentru dobânda curentă în cazul ratelor de credit restante până la 30 de zile,
inclusiv;
-4 p. p. pe an pentru dobânda curentă în cazul ratelor de credit restante peste 30 de zile.
6. Pentru creditul acordat, ÎMPRUMUTATUL va plăti următoarele comisioane:
a) comision de gestiune de 1,75% flat;
comision de rambursare anticipată, aplicat la suma rambursată în avans, după cum
urmează:
- în primii 5 ani de creditare: 2% flat;
- între 5-10 ani; 1,5% flat;
peste 10 ani: 1% flat.
b) alte comisioane – analiză dosar + evaluare 70 eur.
7. Comisioanele prevăzute la pct.6 lit. b) şi c) se plătesc de către ÎMPRUMUTAT şi
în perioada de graţie.
8. ÎMPRUMUTATUL se obligă să garanteze creditul, dobânzile, dobânzile
majorate, comisioanele aferente creditului, rezultate din prezentul CONTRACT, precum şi
cheltuielile de orice fel legate de recuperarea creditului, şi celorlalte sume datorate,
inclusiv a cheltuielilor de judecată şi de executare silită, cu următoarele garanţii constituite
în favoarea BĂNCII:
a) ipoteca rang I asupra imobilului ce urmează a se construi + teren situat în Curtea
de Argeş, str. Rm.Vâlcea nr.84, proprietatea lui DIN CONSTANTIN şi DIN
NICULUINA;
9. Prezentul CONTRACT este valabil şi îşi produce efectele, de la data semnării şi
până la îndeplinirea de către ÎMPRUMUTAT şi COPLĂTITOR(I) a tuturor obligaţiilor
care rezultă din acesta, respectiv până la recuperarea de către BANCĂ a tuturor sumelor la
care este îndreptăţită în baza prezentului CONTRACT.
10. Prezentul CONTRACT se supune legislaţiei române.
48
11. Prezentul CONTRACT poate fi modificat şi/sau completat numai cu acordul
ambelor părţi, prin acte adiţionale.
12. Prezentul CONTRACT împreună cu contractele de garanţii accesorii constituie,
conform Legii bancare, titluri executorii.
13. În aplicarea prevederilor prezentului CONTRACT, orice referire la un act
normativ va fi înţeleasă ca incluzând toate amendamentele aduse la acesta, înainte sau
ulterior încheierii acestui CONTRACT.
14. Prezentul CONTRACT intră în vigoare la data semnării sale de către toate
părţile.
Obligaţia băncii de a pune la dispoziţie creditul şi dreptul împrumutatului de a
efectua trageri din acesta, intră în vigoare la îndeplinirea condiţiilor prevăzute din
Condiţiile generale de creditare, precum şi a următoarelor condiţii:
- constituirea garanţiilor prevăzute şi efectuarea publicităţii acestora
- încheierea poliţelor de asigurare pentru bunurile aduse în garanţie prevăzute la
pct.8, lit.b) şi următoarele, şi cesionarea drepturilor de despăgubire în favoarea
BĂNCII;
15. În situaţia în care împrumutatul nu îndeplineşte condiţiile de tragere în termen
de 30 de zile calendaristice de la semnarea contractului de credit, prezentul contract se
consideră desfiinţat de plin drept, fără îndeplinirea nici unei formalităţi şi proceduri
prealabile.
16. Condiţiile generale de creditare prezentate la Anexa nr.1 şi graficul de
rambursare fac parte integrantă din prezentul contract. Contractele de garanţie sunt
accesorii prezentului CONTRACT.
Prezentul CONTRACT s-a semnat la data de 04.05.2005, la Curtea de Argeş, în 4
exemplare, toate având aceeaşi valoare juridică, din care 2 exemplare pentru BANCĂ, 1
exemplar pentru ÎMPRUMUTAT şi 1 exemplar pentru COPLĂTITOR.
BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ
Prin Sucursala Curtea de Argeş
DIRECTOR,
GHEORGHE TEODORESCU ÎMPRUMUTAT / GARANT
IPOTECAR
DL. DIN CONSTANTIN
49
CONTABIL ŞEF,
ANDREESCU IOAN COPLĂTITOR / GARANT
IPOTECAR
DNA. DIN NICULINA
CONSILIER JURIDIC IPOTECAR,
BICHERU MARIA
CONDIŢII GENERALE DE CREDITARE
PARTE INTEGRANTĂ A CONTRACTULUI DE CREDIT
1. OBIECTUL CONTRACTULUI
Creditul se va utiliza conform destinaţiei prevăzute la pct. 1 din contractul de credit
ipotecar bancar şi numai după îndeplinirea condiţiilor prevăzute la pct. 3 din prezentele
CONDIŢII GENERALE DE CREDITARE.
2. DURATA CREDITULUI
Durata creditului poate include şi o perioadă de graţie de maxim 12 luni, în cazul
creditelor acordate pentru constituire, calculată de la data primei trageri din credit.
3. TRAGEREA CREDITULUI
3.1. ÎMPRUMUTATUL va putea efectua trageri din credit, numai după prezentarea
documentelor şi îndeplinirea următoarelor condiţii:
3.1.2. Pentru creditele acordate pentru constituirea unei locuinţe pe terenul
proprietatea ÎMPRUMUTATULUI sau deţinut cu titlu de
concesiune/superficie/folosită de către acesta:
a) cont curent deschis la BANCĂ de către ÎMPRUMUTAT;
b) dovada aportului propriu al ÎMPRUMUTATULUI la realizarea investiţiei imobiliare –
în natură (titlul de proprietate asupra terenului cumpărat, unde este cazul, alte cheltuieli
efectuate pentru realizarea unei părţi din investiţie pe bază de documente justificative etc)
sau în numerar;
50
c) copia actului de proprietate/concesiune/superficie/folosită asupra terenului pe care
urmează a se realiza construcţia (după caz);
d) declaraţie pe proprie răspundere a ÎMPRUMUTATULUI că terenul nu este revendicat
conform legii 10/2001 şi că nu există alte litigii în legătură cu acesta;
e) declaraţia prin care concedentul (I) declară că în conformitate cu contractul de
succesiune, concesionarul este proprietarul construcţiei de la începerea lucrărilor de
construcţie, (II) declară că terenul nu face obiectul nici unui litigiu cu privire la dreptul său
de proprietate sau posesiune sau revendicare în baza Legii nr.10/2001, (III) consimte la
constituirea unei ipoteci asupra construcţie de începutul şi până la terminarea lucrărilor, pe
toată perioada de rambursare a creditului şi (IV) a fost de acord că, dacă urmare a
executării silite bazate pe contractul de ipotecă încheiat cu privire la construcţie, BANCII
sau oricărei terţe părţi i se adjudecă construcţia, ÎMPRUMUTATUL va avea dreptul să
transfere dreptul de concesiune la noul proprietar al construcţiei (unde este cazul);
f) contractul de construire încheiat cu antreprenorul/societatea de construcţii (nu se solicită
în cazul în care construcţia se realizează în regie proprie);
g) autorizaţia de construire cu toate avizele şi aprobările necesare obţinerii acesteia şi
înscrierea provizorie în Cartea Funciară a autorizaţiei de construire;
h) aprobările pentru asigurarea cu utilităţi;
i) proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare;
j) devizul general şi unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general;
k) plan de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor (în cazul lucrărilor
în regie proprie);
l) contractul de ipotecă întocmit conform Legii 190/1999 asupra construcţiei viitoare şi
terenului, după caz;
m) poliţa de asigurare pentru acoperirea riscurilor lucrărilor de construire până la
finalizarea acestora (se va încheia fie de persoana fizică, fie de societatea de construcţii); în
poliţa de asigurare BANCA va figura ca beneficiar;
n) extrasul de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea BĂNCII;
o) alte condiţii prevăzute în contract.
Faza 2 reabilitarea, modernizarea consolidarea sau extinderea imobilului:
a) autorizaţia de construire cu toate avizele şi aprobările necesare obţinerii acesteia şi
înscrierea provizorie în Cartea Funciară a autorizaţiei de construire (în cazul extinderii);
b) contractul de construire/prestări servicii încheiat cu antreprenorul/societatea de
construcţii (nu se solicită în cazul în care lucrările se realizează în regie proprie);
51
c) aprobările pentru asigurarea cu utilităţi;
d) proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare (unde este cazul);
e) devizul general şi unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general;
f) plan de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor (în cazul lucrărilor
în regie proprie);
g) contract de ipotecă pe construcţia viitoare, înregistrat la Biroul de Carte Funciară (în
cazul extinderii);
h) extrasul de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea BĂNCII
(pentru extindere);
i) alte condiţii prevăzute de contract.
3.1.4. Pentru creditele acordate pentru cumpărarea de teren şi apoi construirea unei
locuinţe pe acesta:
Faza I – cumpărarea de teren pentru construirea unei locuinţe
a) cont curent deschis la BANCĂ de către ÎMPRUMUTAT;
b) dovada depunerii de către ÎMPRUMUTAT a avansului, în contul său curent în lei/valută
sau dovada achitării avansului către vânzător pe bază de contract de vânzare/cumpărare sau
chitanţă autentificată de notar;
c) declaraţie pe proprie răspundere a vânzătorului că terenul nu este revendicat conform
Legii 10/2001 şi nu există alte litigii în legătură cu acesta;
d) contract de vânzare – cumpărare a terenului cumpărat, înregistrat la Biroul de Carte
Funciară;
e) contract de ipotecă asupra terenului cumpărat întocmit conform Legii nr. 190/1999,
înregistrat la Biroul de Carte Funciară;
f) extrasul de Carte Funciară a terenului din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea
BCR;
g) alte condiţii prevăzute de contract.
Faza II – Construirea locuinţei pe terenul cumpărat
a) autorizaţia de construire cu toate avizele şi aprobările necesare obţinerii acesteia şi
înscrierea provizorie în Cartea Funciară a autorizaţiei de construire;
b) contractul de construire încheiat cu antreprenorul/societatea de construcţii (nu se solicită
în cazul în care construcţia se realizează în regie proprie);
52
c) proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare;
d) aprobările pentru asigurarea cu utilităţi;
e) devizul general şi, unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general;
f) plan de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor (în cazul lucrărilor
în regie proprie);
g) contract de ipotecă pe construcţia viitoare, înregistrat la Biroul de Carte Funciară;
h) poliţa de asigurare pentru acoperirea riscurilor lucrărilor de construcţie până la
finalizarea acestora ( se va încheia fie de persoană fizică, fie de societatea de construcţii);
în poliţa de asigurare BANCA va figura ca beneficiar;
i) extras de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea BĂNCII pe
teren şi construcţia viitoare;
j) alte condiţii prevăzute de contract;
3.2. ÎMPRUMUTATUL este de acord ca utilizarea creditului se va efectua după cum
urmează:
3.2.1. Pentru cazul prevăzut la 3.1.1., astfel: din contul de împrumut în contul
vânzătorului, în vederea achitării preţului către vânzător, prin intermediul contului curent
al ÎMPRUMUTATULUI;
3.2.2. Pentru cazul prevăzut la 3.1.2., astfel:
a) în cazul ridicării construcţiei prin contract de construire:
- din contul de împrumut în contul constructorului, prin intermediul contului curent
al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata lucrărilor de construcţii, pe bază de devize,
situaţii de lucrări, facturi fiscale, chitanţe fiscale.
b) în cazul ridicării construcţiei în regie proprie :
- din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul
contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe
bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale, situaţii/devize de lucrări.
- din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata
serviciilor (manoperei), pe bază de borderou privind sumele plătite, semnat de
persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat de dirigintele de
şantier/inspectorul tehnic.
3.2.3. Pentru cazul prevăzut la 3.1.3. astfel:
- din contul de împrumut în contul vânzătorului, în vederea achitării preţului către
vânzător, prin tranzitarea contului curent al ÎMPRUMUTATULUI;
53
a) în cazul executării lucrărilor prin contract de construire/prestări servicii:
- din contul de împrumut în contul constructorului/furnizorilor de materiale/servicii,
prin intermediul contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata
lucrărilor/materialelor/ serviciilor , pe bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale
situaţii/devize de lucrări;
b) în cazul executării lucrărilor în regie proprie:
- din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul
contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe
bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale, situaţii/devize de lucrări:
- din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata
serviciilor (manoperei), pe bază de borderou privind sumele plătite, semnat de
persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat de dirigintele de
şantier/inspectorul tehnic.
3.2.4. Pentru cazul prevăzut la 3.1.4., astfel:
a) pentru achitarea diferenţei de preţ pentru teren: din contul de împrumut în contul
vânzătorului, în vederea achitării preţului către vânzător, prin tranzitarea contului curent al
ÎMPRUMUTATULUI.
b) diferenţa de credit, în cazul ridicării construcţiei prin contract de construire:
- din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul
contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe
bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale.
- din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata
serviciilor (manoperei), pe bază de borderou privind sumele plătite, semnat de
persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat de dirigintele de
şantier/inspectorul tehnic.
3.2.5. Pentru cazul prevăzut la 3.1.5.,astfel:
a) în cazul executării lucrărilor prin contract de construire/prestări servicii:
- din contul de împrumut în contul constructorului, prin intermediul contului curent
al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata lucrărilor de construcţii, pe bază de devize,
situaţii de lucrări, facturi fiscale, chitanţe fiscale etc.
b) în cazul executării lucrărilor în regie proprie:
- din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul
contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe
bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale.
54
- din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata
serviciilor (manoperei), pe bază de borderou privind sumele plătite, semnat de
persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat de dirigintele de
şantier/inspectorul tehnic.
3.3. ÎMPRUMUTATUL este de acord că BANCA va elibera sumele din contul curent al
ÎMPRUMUTATULUI, numai pe baza prezentării documentelor şi îndeplinirii condiţiilor
prevăzute în CONTRACT şi în prezentele CONDIŢII GENERALE şi numai pentru
destinaţiile prevăzute.
3.4. Creditele se pun la dispoziţia împrumutaţilor în moneda stipulată la pct.1 din contract.
Plăţile efective din credite se efectuează în moneda stipulată în documentele justificative în
baza cărora se efectuează plăţile respective. În situaţia în care moneda în care s-a aprobat
creditul este diferită de moneda stipulată în aceste documente, împrumutatul completează
un ordin de vânzare pe piaţa valutară, până la limita sumelor din documentele respective.
Ordinul de vânzare pe piaţa valutară se execută de bancă conform reglementărilor în
vigoare.
3.5. Suma neutilizată la sfârşitul perioadei de tragere se consideră anulată şi creditul se
diminuează corespunzător, dacă între BANCĂ şi ÎMPRUMUTAT nu a intervenit un acord
de prelungire a acesteia, prin act adiţional la CONTRACT, încheiat cu cel puţin 5 zile
înainte de data expirării perioadei de tragere.
3.6. Modalitatea de efectuare a plăţilor din credite este viramentul, cu excepţia plăţilor
pentru manoperă în cazul executării construcţiei/lucrărilor în regie proprie, care se pot
efectua şi în numerar.
4. DOBÂNZI ŞI COMISIOANE
4.1. Dobânda curentă se va calcula începând cu data efectuării primei trageri din contul de
împrumut asupra soldului creditului angajat de la data calculării dobânzii, după cum
urmează:
sold cont împrumut X Rata anuală a dob. X nr. efectiv de zile
Dobânda datorată =
360 x 100
55
4.2. Pe parcursul derulării creditului, nivelul dobânzii curente variabile se poate modifica
în funcţie de evoluţia indicelui de referinţă LIBOR/EURIBOR/BUBOR.
4.3. Orice modificare a ratei dobânzii va fi comunicată ÎMPRUMUTATULUI cel mai
târziu la data aplicării noii rate.
4.4. În cazul modificării nivelului ratei dobânzii, noua rată a dobânzii se va aplica automat
la valoarea soldului creditului existent la data modificării acesteia, în conformitate cu
prevederile pct. 5.3. din Condiţiile Generale de Creditare.
4.5. În cazul în care în urma comunicării noului nivel al dobânzii de către BANCĂ,
ÎMPRUMUTUL nu va rambursa restul din creditul angajat şi dobânzile aferente în termen
de cel mult 10 zile de la data luării la cunoştinţă, se consideră că ÎMPRUMUTATUL a
acceptat noul nivel al dobânzii.
4.6. Dobânda se calculează şi se încasează lunar la scadenţele stabilite, odată cu rata de
credit.
4.7. Calculul dobânzilor se va efectua la numărul exact de zile de utilizare a creditului
raportat la un an calendaristic de 360 de zile.
4.8. Comisionul de gestiune se plăteşte la prima tragere a creditului şi se calculează la
valoarea creditului.
4.9. În cazul în care banca finanţează şi comisioanele aferente creditului, comisionul de
gestiune se aplică la valoarea obiectului creditat, din care se scade avansul împrumutatului.
În funcţie de opţiunea împrumutatului, la creditele acordate în lei, la valoarea rezultată se
adaugă şi alte costuri aferente acordării creditului.
4.10. Comisionul de rambursare anticipată se calculează asupra sumei rambursată
anticipat.
4.11. Comisioanele prevăzute în prezentul contract se plătesc de către împrumutat şi în
perioada de graţie.
4.12. Pe parcursul derulării creditului, banca poate modifica nivelul comisioanelor, fără
consimţământul împrumutatului. Nivelul comisioanelor este comunicat prin afişare la
sediile băncii.
5. RAMBURSAREA CREDITULUI ŞI GRAFICUL DE RAMBURSARE
5.1. Creditul va fi restituit în aceeaşi monedă în care a fost acordat, de către
ÎMPRUMUTAT şi/sau COPLĂTITOR, care vor plăti costurile de conversie şi vor suporta
riscurile de schimb valutar.
5.2. Creditul şi dobânzile aferente vor fi rambursate conform graficului de rambursare
cuprins în Anexa 2 la prezentul CONTRACT, care face parte integrantă din acesta.
56
5.3. Dacă graficul de rambursare se modifică urmare schimbărilor nivelului ratei dobânzii,
BANCA va notifica corespunzător ÎMPRUMUTATUL, aceste modificări fiind obligatorii
pentru ÎMPRUMUTAT.
5.4. ÎMPRUMUTATUL este răspunzător de efectuarea plăţilor la timp şi în cuantumul
stabilit.
5.5. Dacă data scadentă stabilită prin acest CONTRACT este o zi bancară nelucrătoare,
plata se va face în prima zi bancară lucrătoare următoare, fiind considerată în termen
(această clauză se va elimina în cazul metodei de calcul „payment”).
5.6. Din sumele achitate de ÎMPRUMUTAT, BANCA va acoperi datoriile acestuia în
următoarea ordine: primele de asigurare, comisioanele, dobânzile majorate, dobânda
curentă, ratele de credit restante şi ratele de credit curente.
5.7. ÎMPRUMUTATUL poate efectua rambursări anticipate din creditul acordat, parţial
sau integral, cu plata unui comision de rambursare anticipată, caz în care se va reface în
mod corespunzător graficul de rambursare şi se va transmite un exemplar
ÎMPRUMUTATULUI.
5.8. Plăţile anticipate sunt admise şi considerate ca atare numai după plata integrală a
datoriilor restante.
5.9. ÎMPRUMUTATUL autorizează BANCA să debiteze automat conturile sale în
lei/valută deschise la BANCĂ cu sumele datorate conform CONTRACTULUI, pe măsură
ce acestea devin scadente. Până la limita sumelor datorate, ÎMPRUMUTATUL autorizează
BANCA să facă în numele şi pe contul său orice operaţiune de schimb valutar necesară
pentru conversia sumelor deţinute de ÎMPRUMUTAT în conturile sale curente în moneda
creditului. Ordinea de îndestulare a BĂNCII este mai întâi din contul în lei/valută alocat
prezentului CONTRACT, dacă există disponibilităţi în acest cont.
5.10. În cazul întârzierii la plată, BANCA va trimite ÎMPRUMUTATULUI în cel mult 10
zile de la data scadenţei o notificare prin scrisoare recomandată, prevenindu-l asupra
consecinţelor încălcării CONTRACTULUI.
5.11. Dacă, în termen de 30 de zile de la data notificării, împrumutatul şi/sau coplătitorii nu
achită rata totală de rambursat, întregul credit şi toate celelalte sume datorate, devin
exigibile, iar banca este îndreptăţită să procedeze la recuperarea creanţelor sale pe calea
executării silite, prin valorificarea garanţiilor asiguratorii sau a oricăror alte bunuri aflate în
proprietatea împrumutatului şi/sau coplătitorilor.
6. GARANTAREA CREDITULUI
57
6.1. Ipoteca de rang I ce se va constitui pentru garantarea creditului ipotecar este valabilă
până la rambursarea integrală a creditului, dobânzilor, comisioanelor şi oricăror sume
datorate BĂNCII în temeiul CONTRACTULUI, conform prevederilor Legii nr.190/1999,
nefiind aplicabile dispoziţiile art.1786 Cod Civil.
6.2. Bunurile reprezentând garanţii ale creditului ipotecar nu vor putea fi înstrăinate decât
cu acordul prealabil al BĂNCII şi cu rambursarea integrală a creditului, dobânzilor şi
celorlalte datorii faţă de BANCĂ, din prezentul CONTRACT.
6.3. ÎMPRUMUTATUL va suporta toate cheltuielile şi/sau taxele aferente constituirii în
bună regulă a garanţiilor şi efectuării publicităţii acestora conform legii.
7. ASIGURARE
7.1. ÎMPUMUTATUL are obligaţia ca bunul imobil adus în garanţie să fie asigurat, pe
toată perioada creditului, până la lichidarea tuturor obligaţiilor sale faţă de BANCĂ ce
rezultă din prezentul CONTRACT, la o instituţie sau societate română de asigurări agreată
de bancă.
Pe întreaga perioadă de rambursare a creditului ipotecar, până la plata integrală a
sumelor datorate BĂNCII, beneficiarul poliţei de asigurare este BANCA.
7.2. Poliţa de asigurare se va încheia după cum urmează:
7.2.1. Pentru cazul prevăzut la pct.3.1.1. şi pct. 3.1.3.: în aceeaşi zi cu încheierea
contractului de vânzare – cumpărare şi/sau a semnării contractului de ipotecă.
7.2.2. Pentru cazul prevăzut la pct. 3.1.2. şi pct. 3.1.4., astfel: În termen de maxim 5 zile de
la obţinerea autorizaţiei de construire, înainte de începerea lucrărilor de construcţii cu
acoperirea tuturor riscurilor, până la finalizarea acestora.
În cazul construcţiilor finanţate din credit, pentru care societatea de construcţii a încheiat o
poliţă de asigurare împotriva tuturor riscurilor, până la finalizarea construcţiilor,
împrumutatul – persoana fizică nu mai are obligaţia încheierii acestei poliţe.
Obligaţia persoanei fizice ca bunul imobil să fie asigurat curge începând cu ziua următoare
încheierii procesului verbal de recepţie a clădirii, până la achitarea tuturor obligaţiilor sale
faţă de bancă, decurgând din prezentul contract.
7.2.3. Pentru cazul prevăzut la pct.3.1.5.: cel mai târziu în ziua încheierii contractului de
ipotecă.
7.3. Contractul de asigurare a bunului imobil adus în garanţie se va încheia la valoarea
rezultată din raportul de evaluare a imobilului (clădire sau apartament) adus în garanţie.
7.4. Originalul contractelor/poliţelor de asigurare se depune la BANCĂ înainte de
efectuarea tragerilor din credit.
58
7.5. În cazul în care contractele/poliţele de asigurare nu sunt prelungite, BANCA are
dreptul – fără a fi obligată în nici un fel – să facă prelungirea acestora pe cheltuiala
ÎMPRUMUTATULUI. Pentru plata, de către BANCĂ, a primelor de asigurare
ÎMPRUMUTATUL autorizează BANCA sa-i debiteze automat conturile de disponibilităţi
în lei sau în valută. În cazul lipsei de disponibilităţi, cheltuielile făcute în acest scop de
către BANCĂ se consideră scadente la data plăţii efective de către societatea de asigurare,
BANCA urmând să recupereze cu prioritate contravaloarea primei de asigurare plătite, din
sumele depuse de ÎMPRUMUTAT în contul curent pentru rata imediat următoare.
7.6. În caz de producere a riscurilor asigurate, ÎMPRUMUTATUL se obligă să acţioneze
cu diligenţă potrivit prevederilor din contractele/poliţele de asigurare şi să informeze
societatea de asigurare în 24 de ore, iar BANCA în 48 de ore asupra producerii riscurilor
asigurate.
8. DREPTURILE ŢI OBLIGAŢIILE PĂRŢILOR
8.1. ÎMPRUMUTATUL ŞI COPLĂTITORUL se obligă:
a) să utilizeze creditul aprobat numai în scopul în care a fost acordat;
b) să restituie BĂNCII creditul utilizat şi să achite dobânda la termenele prevăzute în
graficul de rambursare;
c) să utilizeze proprietatea cumpărată/construită/reabilitată cu credit ca un bun proprietar şi
să ia toate măsurile necesare să o păstreze în bună stare;
d) să pună la dispoziţia BĂNCII toate documentele solicitate în legătură cu utilizarea
creditului, precum şi cele referitoare la garanţii;
e) să încheie contractele de garanţie şi să prezinte dovada înregistrării
contractului/contractelor de ipotecă la Biroul de Carte Funciară în termen de cel mult 30 de
zile de la semnarea contractului de credit ipotecar bancar;
f)să permită BĂNCII verificarea periodică bunurilor ce constituie garanţia creditului;
g) să achite la termen comisioanele prevăzute la pct. 6 din CONTRACTUL de credit
ipotecar bancar;
h) să înştiinţeze BANCA în maxim 5 zile lucrătoare de la apariţia unor situaţii care-l pun în
imposibilitatea achitării obligaţiilor ce decurg din CONTRACT;
i) să anunţe BANCA în 48 de ore de la producerea riscului asigurat;
j) să menţină deschis, până la îndeplinirea tuturor obligaţiilor din CONTRACT, cont curent
la BANCĂ;
k) să permită reprezentanţilor BĂNCII accesul pentru inspectarea lucrărilor ce se
realizează din creditul acordat;
59
l) să plătească toate taxele şi impozitele aferente imobilului ipotecat în favoarea BĂNCII,
pe care le datorează către stat;
8.2. În cazul declarării creditului scadent şi plătibil, ÎMPRUMUTATUL şi
COPLĂTITORUL rămân direct răspunzători pentru toate consecinţele financiare directe
şi/sau indirecte antrenate de exigibilitatea anticipată a creditului, fiind obligaţi să achite
BĂNCII toate pagubele cauzate.
8.3. BANCA are dreptul:
a) să verifice respectarea condiţiilor de utilizare a creditului, devizul general, destinaţia
creditului, existenţa permanentă şi integritatea garanţiilor asiguratorii pe toată perioada
creditării;
b) să urmărească, pe toată durata creditului ipotecar, îndeplinirea condiţiilor prevăzute în
CONTRACT şi în CONDIŢIILE GENERALE DE CREDITARE, referitoare la: destinaţia
sumelor avansate, rambursarea la scadenţă a ratelor de credit, plata dobânzii şi
comisioanelor aferente, precum şi bonitatea ÎMPRUMUTATULUI;
c) să recupereze pe calea executării silite sumele datorate de către ÎMPRUMUTAT în baza
CONTRACTULUI şi CONDIŢIILOR GENERALE DE CREDITARE, în oricare din
situaţiile prevăzute la capitolul Cazuri de culpă;
d) să debiteze conturile ÎMPRUMUTATULUI cu orice datorie restantă.
8.4. În cazul creditelor ipotecare acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea şi
extinderea imobilului, BANCA are dreptul să verifice, cel puţin o dată la 3 luni, încadrarea
constructorului în graficul de execuţie a lucrărilor.
8.5. BANCA se obligă:
a) să furnizeze ÎMPRUMUTATULUI anual un extras privind soldul creditului, dobânzile
plătite în cursul anului, dobânzile penalizatoare (unde este cazul);
b) să comunice ori de câte ori este cazul, ÎMPRUMUTATULUI noul nivel al
comisioanelor aferente creditului, precum şi modificările în structura acestora (ex. pentru
plăţi întârziate, eliberare extrase, rambursare anticipată, reipotecare, etc.);
c) să notifice în scris ÎMPRUMUTATUL în cazul în care creanţa BĂNCII faţă de acesta,
precum şi ipoteca aferentă sunt cesionate altui creditor;
9. CAZURI DE CULPĂ
9.1. Nerespectarea de către ÎMPRUMUTAT a oricăreia dintre obligaţiile sale asumate prin
prezentul CONTRACT şi/sau contractele accesorii acestuia constituie CAZ DE CULPĂ.
Constituie, de asemenea, CAZ DE CULPĂ în temeiul prezentului CONTRACT,
60
nerespectarea clauzelor contractuale de către orice persoană terţă obligată faţă de BANCĂ
în baza contractelor accesorii la acest CONTRACT.
9.2. Neexercitarea de către BANCĂ a oricărui drept prevăzut în prezentul CONTRACT
nu constituie o renunţare la acesta, iar BANCA va putea uza de acel drept oricând până la
stingerea tuturor obligaţiilor ÎMPRUMUTATULUI faţă de aceasta.
9.3. Fără a renunţa la prevederile pct. 5.11. şi 5.12. din Condiţiile Generale de Creditare,
neîndeplinirea de către ÎMPRUMUTAT/COPLĂTITORI a oricărei obligaţii contractuale,
dă dreptul BĂNCII de a declara soldul creditului scadent imediat, indiferent de graficul de
rambursare şi, ca urmare, să ia orice măsură pe care o consideră necesară pentru a-şi
recupera pagubele cauzate în acest mod, cu condiţia notificării prealabile ale
ÎMPRUMUTATULUI/COPLĂTITORULUI. Prevederile menţionate se vor aplica de
asemenea, în cazul în care BANA constată că situaţia financiară a ÎMPRUMUTATULUI
nu mai asigură condiţiile de rambursare ale creditului.
10. CAUZE SPECIALE
10.1. ÎMPRUMUTATUL se va obliga să respecte legislaţia mediului din România şi să
obţină orice autorizaţii de mediu impuse de reglementările legale în vigoare pentru
construirea imobilelor finanţate din creditul ipotecar acordat.
10.2. ÎMPRUMUTATUL şi/sau COPLĂTITORII sunt de acord şi autorizează în mod
expres BANCA să obţină orice fel de date cu caracter personal înregistrate pe numele lor
de la un birou independent de credit sau de la o altă unitate din cadrul Grupului BCR,
precum şi ca BANCA să transmită datele lor cu caracter personal unui birou independent
de credit sau unei entităţi din cadrul Grupului BCR.
În aplicarea prezentului articol, prin date cu caracter personal se înţeleg date şi/sau
informaţii despre ÎMPRUMUTAT/COPLĂTITORI, referitoare la credit şi la orice alte
angajamente asumate de BANCĂ faţă de aceştia, incluzând fără a se limita: datele de
identificare ale acestora, suma creditului/angajamentului, soldul creditului, dobânzi, sume
scadente şi neachitate, penalităţi aplicate de BANCĂ conform prezentului contract etc.
Informaţiile obţinute/transmise de la/la Biroul Independent de Credit sau entităţii din
cadrul Grupului BCR vor respecta principiul confidenţialităţii informaţiilor
11. LITIGII
11.1. Orice neînţelegere rezultând din interpretarea şi/sau executarea prezentului
CONTRACT, se va rezolva, pe cât posibil pe cale amiabilă.
61
11.2. În cazul în care soluţionarea pe cale amiabilă nu este posibilă, litigiul se supune spre
soluţionare instanţelor judecătoreşti de drept comun.
12. Prezentele condiţii generale fac parte integrantă din Contractul de Credit
Ipotecar Bancar.
3.2 CONTRACT DE CREDIT IPOTECAR BANCAR
Pentru persoane juridice
Nr. 17 din 20.06.2005
ÎNTRE:
BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ SA, prin Sucursala Curtea de Arges cu
sediul în judeţul Arges, str. Bdul. Basarabilor , nr.97, cod poştal 115300 , înmatriculată la
Registrul Comerţului sub nr. J03/425/1998 13, cod fiscal/C.U.I. 13301927 , funcţia __-
__, în calitate de creditor ipotecar, denumită în continuare BANCA,
Şi
S.C.N.C./S.C.S./S.A./S.R.L.14 SC DENISS, cu sediul social în (localitatea) Curtea
de Arges, str. Cuza Voda, nr. 16, bloc__-__, scara __-_, etaj __-_, apartament _-_, 13 Se trece numărul de la Registru Comerţului pentru sucursala semnatară a contractului.14 Se va alege una dintre variante n funcţie de tipul de societate.
62
judeţ/sector Arges cod poştal 115300 , înregistrată la Oficiul Registrului Comerţului sub
nr. J02 din 26.04.1996 , cod fiscal/CUI nr. 6246150 din 26.04.1996, având contul nr.
1330000004240002, deschis la B.C.R, reprezentată legal de Ionescu Emilian, cu funcţia
de Contabil, denumit în continuare ÎMPRUMUTAT
DL. (DNA) Ionescu Corina legitimat cu B.I./C.I., seria AS, nr. 043346, eliberat de
Politia Municipiului Curtea de Arges, la data de 11.05.2000 CNP 2750620033364, cu
domiciliul în localitatea Curtea de Arges, strada Elena Cuza, nr. 15, bloc __-___, scara __-
__, etaj __-___, ap. ___-__, judeţul (sector) Arges, denumit în continuare „garant”15;
A fost semnat următorul Contract de Credit Ipotecar Bancar (denumit în continuare
CONTRACT), în baza dispoziţiilor Legii nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru
investiţii imobiliare, cu completările şi modificările ulterioare, în temeiul căruia:
1.OBIECTUL CONTRACTULUI
1.1. BANCA acordă ÎMPRUMUTATULUI un credit ipotecar pentru modernizare16 în
sumă de 10.000 (cifre) lei/valută17 EURO (litere).
1.2. Creditul se vas utiliza conform destinaţiei prevăzute la articolul 1.1. şi numai după
îndeplinirea condiţiilor prevăzute la art. 3.2.
2. DURATA CREDITULUI
2.1. Durata creditului este de 5 ani / 6 luni18, calculată de la data primei trageri din credit,
durată care include, în cazul creditelor pentru construire, reabilitare modernizare,
consolidare, extindere şi o perioadă de graţie de 12 luni19, calculată de la data primei trageri
din credit.
3. TRAGEREA CREDITULUI
3.1. ÎMPRUMUTATUL va trage creditul astfel:
15 Garantul poate fi persoană fizică sau juridică (se adaptează în mod corespunzător). Se completează sau se elimină, după caz.16 Se pot trece una sau mai multe din următoarele variante: a) cumpărare; b)cumpărare în vederea reabilitării, modernizării, consolidării sau extinderii imobilelor, c) construire, d) cumpărare teren şi construire, e) reabilitare/consolidare/extindere, f) viabilizare teren şi/sau imobil; destinaţiile a) – f) pot include, după caz şi alte cheltuieli în legătură cu investiţia imobiliară (studii, proiectare, obţinere avize, acorduri, autorizaţii legale, scoatere teren din circuitul agricol, silvic etc., cheltuieli notariale – unde este cazul, TVA – unde este cazul, etc.) – imobile cu destinaţie locativă, industrială sau comercială;17 Se trece moneda în care se acordă creditul18 până la 10 an, atât pentru creditele în lei cât şi pentru cele în valută.19 Perioada de graţie poate fi de maximum 2 ani(24 luni), în funcţie de durata şi complexitatea lucrărilor.
63
a) integral20, până la data de ……10 zile………., pentru efectuarea plăţii de către
vânzător;
b) eşalonat, pe măsura efectuării cheltuielilor, până la data de ……-………… sau în
tranşe21, după cum urmează:
- tranşa 1 – în sumă de ______-______ de la ……-…… până la data de ________-
________
- tranşa 2 – în sumă de _____-_______ de la ……-…… până la data de ________-
________
- tranşa n – în sumă de _____-_______ de la ……-…… până la data de ______-
__________
3.2. ÎMPRUMUTATUL va putea efectua trageri din credit, numai după prezentarea
documentelor şi îndeplinirea următoarelor condiţii22:
3.2.1,Pentru creditele acordate pentru cumpărare imobile (clădire, hală, etc.) existente,
pe terenul deţinut de vânzător în proprietate /concesiune/folosinţă/superficie:
a)cont curent deschis la BANCĂ de către ÎMPRUMUTAT;
b)dovada expunerii de către ÎMPRUMUTAT a avansului în contul său curent în lei/valută
sau dovada achitării avansului către vânzător pe bază de precontract/contract de vânzare-
cumpărare sau chitanţă autentificată de notar;
c)declaraţie pe proprie răspundere a vânzătorului că imobilul nu este revendicat conform
Legii 10/2001 şi nu există alte litigii în legătură cu acesta;
d)contract de vânzare-cumpărare înregistrat la Biroul de Carte Funciară;
e)contract de ipotecă întocmit conform Legii nr.190/1999 înregistrat la Biroul de Carte
Funciară;
f)copia actului de proprietate/concesiune/superficie/folosinţă asupra terenului deţinut de
vânzător (după caz);
g)declaraţia autentificată de un notar public, prin care concedentul (I) declară că în
conformitate cu contractul de concesiune, concesionarul este proprietarul construcţiei
situate pe terenul respectiv, (II) declară că terenul nu face obiectul nici unui litigiu cu
privire la dreptul său de proprietate sau posesiune sau revendicare în baza Legii
nr.10/2001, (III) consimte la constituirea unei ipoteci asupra construcţiei, pe toată perioada
20 Se va completa pentru creditele destinate cumpărării de imobile(eliminându-se variantele care nu corespund).21 Se va completa pentru creditele ipotecare destinate construirii, reabilitării, consolidării sau extinderii imobilelor în conformitate cu graficul de executare a lucrărilor şi planul de finanţare (eliminându-se variantele care nu corespund)22 se vor introduce în contract numai condiţiile specifice destinaţiei creditului acordat
64
de rambursare a creditului şi (IV) este de acord ca, dacă urmare a executării silite bazate pe
contractul de ipotecă încheiat cu privire la construcţie, BĂNCII sau oricărei terţe părţi i se
adjudecă construcţia, ÎMPRUMUTATUL va avea dreptul să transfere dreptul de
concesiune la noul proprietar al construcţiei (unde este cazul);
h)contract/poliţa de asigurare a imobilului ipotecat, încheiată pe toată perioada de
rambursare a creditului ipotecar, până la lichidarea tuturor obligaţiilor
ÎMPRUMUTATULUI faţă de BANCĂ rezultate din CONTRACT, în care BANCA va
figura ca beneficiar (poliţa de asigurare se va semna în aceeaşi zi cu încheierea contractului
de vânzare-cumpărare sau a contractului de ipotecă, în cazul în care contractul de vânzare-
cumpărare s-a încheiat anterior acordării creditului);
i)extrasul de Carte Funciară a imobilului din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea
BĂNCII23;
j)alte condiţii prevăzute la pct.14.5 din prezentul CONTRACT.
3.2.2. Pentru creditele acordate pentru construirea unei locuinţe pe terenul proprietatea
ÎMPRUMUTATULUI sau deţinut cu titlu de concesiune/superficie/folosinţă de către
acesta:
a)cont curent deschis la BANCĂ de către ÎMPRUMUTAT;
b)dovada aportului propriu al ÎMPRUMUTATULUI la realizarea investiţiei imobiliare –
în natură (titlu de proprietate asupra terenului cumpărat, unde este cazul, alte cheltuieli
efectuate pentru realizarea unei părţi din investiţie pe bază de documente justificative etc.)
sau în numerar;
c)copia actului de proprietate/concesiune/superficie/folosinţă asupra terenului pe care
urmează a se realiza construcţia (după caz);
d)declaraţie de proprie răspundere a ÎMPRUMUTATULUI că terenul nu este revendicat
conform Legii 10/2001 şi că nu există alte litigii în legătură cu acesta;
e)declaraţie autentificată de un notar public, prin care concedentul (I) declară că în
conformitate cu contractul de concesiune, concesionarul este proprietarul construcţiei de la
începerea lucrărilor de construcţie, (II) declară că terenul nu face obiectul nici unui litigiu
cu privire la dreptul său de proprietate sau posesiune sau revendicare în baza Legii
nr.10/2001, (III) consimte la constituirea unei ipoteci asupra construcţiei, de la începutul şi
până la terminarea lucrărilor, pe toată perioada de rambursare a creditului şi (IV), a fost de
acord ca , dacă urmare a executării silite bazate pe contractul de ipotecă încheiat cu privire
la construcţie, BĂNCII sau oricărei terţe părţi i se adjudecă construcţia,
23 creditul se poate trage pe baza prezentării dovezii privind înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare şi a contractului de ipotecă la Registrul de Carte Funciară din care să rezulte ipotecă de rang I în favoarea BĂNCII / extras Carte Funciară
65
ÎMPRUMUTATUL va avea dreptul să transfere dreptul de concesiune la noul proprietar al
construcţiei (unde este cazul);
f)contractul de constituire încheiat cu antreprenorul/societatea de construcţii (nu se solicită
în cazul în care construcţia se realizează în regie proprie);
g)autorizaţia de construire cu toate avizele şi aprobările necesare obţinerii acesteia şi
înscrierea provizorie în Cartea Funciară a autorizaţiei de construire;
h)aprobările pentru asigurarea cu utilităţi;
i)proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare;
j)devizul general şi unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general;
k)plan de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor (în cazul lucrărilor
în regie proprie);
l)contract de ipotecă întocmit conform legii nr.190/1999 asupra construcţiei viitoare şi
terenului, după caz24;
m)poliţa de asigurare pentru acoperirea riscurilor lucrărilor de construire până la
finalizarea acestora; în poliţa de asigurare BANCA va figura ca beneficiar;
n)extrasul de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea BĂNCII25
o)alte condiţii prevăzute la pct. 14.5. din CONTRACT.
3.2.3. Pentru creditele acordate pentru cumpărarea unui imobil pe teren deţinut în
proprietate/concesiune/superficie/folosinţă de către vânzător şi reabilitarea,
modernizarea, consolidarea sau extinderea acestuia:
Faza 1 – cumpărarea imobilului:
a)cont curent deschis la BANCĂ de către ÎMPRUMUTAT;
b)dovada depunerii de către ÎMPRRUMUTAT a avansului în contul său curent în
lei/valută sau dovada achitării avansului către vânzător pe bază de precontract/contract de
vânzare-cumpărare sau chitanţa autentificată la notar;
c)copia actului de proprietate/concesiune/superficie/folosinţă a vânzătorului asupra
terenului pe care este amplasată construcţia (după caz);
d)declaraţie pe proprie răspundere a vânzătorului că terenul nu este revendicat conform
Legii nr.10/2001 şi nu există alte litigii în legătură cu acesta;
e)declaraţie autentificată de un notar public, prin care concedentul (I) declară că în
conformitate cu contractul de concesiune, concesionarul este proprietarul construcţiei, (II)
declară că terenul nu face obiectul nici unui litigiu cu privire la dreptul său de proprietate
24 Ipoteca asupra terenului se va solicita ÎMPRUMUTATULUI dacă acesta este proprietarul terenului, în celelalte cazuri se va specifica în contractul de ipotecă regimul juridic al terenului.25 Creditul se poate trage pe baza prezentării dovezii privind înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare şi a contractului de ipotecă la Biroul de Carte Funciară din care să rezulte ipotecă de rang I în favoarea BĂNCII/extras de Carte Funciară
66
sau posesiune sau revendicare în baza Legii nr. 10/2001, (III) consimte la constituirea unei
ipoteci asupra construcţiei, pe toată perioada de rambursare a creditului şi (IV) a fost de
acord ca, dacă urmare a executării silite bazate pe contractul de ipotecă încheiat cu privire
la construcţie, BĂNCII sau oricărei terţe părţi i s-a adjudecat construcţia
ÎMPRUMUTATUL va avea dreptul să transfere dreptul de concesiune la noul proprietar al
construcţiei (unde este cazul);
f)contract de vânzare-cumpărare asupra imobilului cumpărat şi înregistrat la Biroul de
Carte Funciară;
g)contract de ipotecă asupra imobilului cumpărat înregistrat la Biroul de Carte Funciară;
h)poliţa de asigurare a imobilului cumpărat, în care BANCA va figura ca beneficiar;
i)extrasul de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea BĂNCII26;
j)alte condiţii prevăzute la pct.14.5. din CONTRACT;
Faza 2 – reabilitarea, modernizarea, consolidarea sau extinderea imobilului:
a)autorizaţia de construire cu toate avizele şi aprobările necesare obţinerii acesteia şi
înscrierea provizorie în Cartea Funciară a autorizaţiei de construire (în cazul extinderii);
b)contractul de construire/prestări servicii încheiat cu antreprenorul/societatea de
construcţii (nu se solicită în cazul în care lucrările se realizează în regie proprie);
c)aprobările pentru asigurarea cu utilităţi;
d)proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare;
e)devizul general şi unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general;
f)plan de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor (în cazul lucrărilor
în regie proprie);
g)contract de ipotecă pe construcţia viitoare înregistrat la Biroul de Carte Funciară (în
cazul extinderii);
h)extrasul de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea BĂNCII
(pentru extindere)27
i)alte condiţii prevăzute la pct.14.5. din CONTRACT.
3.2.4. Pentru creditele acordate pentru cumpărarea de teren şi apoi construirea unei
locuinţe pe acesta:
Faza 1 – cumpărarea de teren pentru construirea unei locuinţe:
a)cont curent deschis la BANCĂ de către ÎMPRUMUTAT;
26 creditul se poate trage pe baza prezentării dovezii privind depunerea cererii de înregistrare a contractului de vânzare-cumpărare şi a contractului de ipotecă la Biroul de Carte Funciară din care să rezulte ipotecă de rang I în favoarea BĂNCII/extras de Carte Funciară.27 creditul se poate trage pe baza prezentării dovezii privind depunerea cererii de înregistrare a contractului de vânzare-cumpărare şi a contractului de ipotecă la Biroul de Carte Funciară din care să rezulte ipotecă de rang I în favoarea BĂNCII/extras de Carte Funciară
67
b)dovada depunerii de către ÎMPRRUMUTAT a avansului în contul său curent în
lei/valută sau dovada achitării avansului către vânzător pe bază de precontract/contract de
vânzare-cumpărare sau chitanţa autentificată la notar;
c)declaraţie pe proprie răspundere a vânzătorului că terenul nu este revendicat conform
Legii nr.10/2001 şi nu există alte litigii în legătură cu acesta;
c)contract de vânzare-cumpărare a terenului cumpărat, înregistrat la Biroul de Carte
Funciară;
d)contract de ipotecă asupra terenului cumpărat întocmit conform legii nr.190/1999,
înregistrat la Biroul de Carte Funciară;
f)extrasul de Carte Funciară a terenului din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea
BCR28;
g)alte condiţii prevăzute la pct.14.5. din CONTRACT.
Faza 2 – Construirea locuinţei pe terenul cumpărat:
a)autorizaţia de construire cu toate avizele şi aprobările necesare obţinerii acesteia şi
înscrierea provizorie în Cartea Funciară a autorizaţiei de construire;
b)contractul de construire încheiat cu antreprenorul/societatea de construcţii (nu se solicită
în cazul în care lucrările se realizează în regie proprie);
c)proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare;
d)aprobările pentru asigurarea cu utilităţi;
e)devizul general şi unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general;
f)plan de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor (în cazul lucrărilor
în regie proprie);
g)contract de ipotecă pe construcţia viitoare înregistrat la Biroul de Carte Funciară;
h)poliţa de asigurare pentru acoperirea riscurilor lucrărilor de construcţie până la
finalizarea acestora; în poliţa de asigurare BANCA va figura ca beneficiar;
i)extrasul de Carte Funciară a terenului din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea
BĂNCII pe teren şi construcţia viitoare29;
j)alte condiţii prevăzute la pct.14.5. din CONTRACT.
3.2.5. Pentru creditele acordate pentru reabilitarea, modernizarea, consolidarea sau
extinderea unui imobil pe terenul proprietatea ÎMPRUMUTATULUI sau deţinut cu titlu
de concesiune/superficie/folosinţă de către acesta:
28 creditul se poate trage pe baza prezentării dovezii privind depunerea cererii de înregistrare a contractului de vânzare-cumpărare şi a contractului de ipotecă la Biroul de Carte Funciară din care să rezulte ipotecă de rang I în favoarea BĂNCII/extras de Carte Funciară.29 creditul se poate trage pe baza prezentării dovezii privind depunerea cererii de înregistrare a contractului de ipotecă la Biroul de Carte Funciară din care să rezulte ipotecă de rang I în favoarea BĂNCII/extras de Carte Funciară.
68
a)cont curent deschis la BANCĂ de către ÎMPRUMUTAT;
b)dovada aportului propriu a ÎMPRUMUATATULUI la realizarea investiţiei – în natură
(facturi sau chitanţe fiscale achitate pentru materiale cumpărate , servicii prestate etc.) sau
în numerar;
c)copia actului de proprietate/concesiune/superficie/folosinţă asupra terenului pe care este
amplasată construcţia (după caz);
d)declaraţie pe proprie răspundere a ÎMPRUMUATATULUI că terenul şi/sau locuinţa nu
sunt revendicate conform Legii nr.10/2001 şi nu există alte litigii în legătură cu acestea;
e)declaraţie autentificată de un notar public, prin care concedentul (I) declară că în
conformitate cu contractul de concesiune, concesionarul este proprietarul construcţiei, (II)
declară că terenul nu face obiectul nici unui litigiu cu privire la dreptul său de proprietate
sau posesiune sau revendicare în baza Legii nr. 10/2001, (III) consimte la constituirea unei
ipoteci asupra construcţiei, pe toată perioada de rambursare a creditului şi (IV) a fost de
acord ca, dacă urmare a executării silite bazate pe contractul de ipotecă încheiat cu privire
la construcţie, BĂNCII sau oricărei terţe părţi i s-a adjudecat construcţia
ÎMPRUMUTATUL va avea dreptul să transfere dreptul de concesiune la noul proprietar al
construcţiei (unde este cazul);
f)contractul de construire/prestări servicii încheiat cu antreprenorul/societatea de
construcţii (nu se solicită în cazul în care lucrările se realizează în regie proprie);
g)autorizaţia de construire cu toate avizele şi aprobările necesare obţinerii acesteia şi
înscrierea provizorie în Cartea Funciară a autorizaţiei de construire (în cazul extinderii);
h) aprobările pentru asigurarea cu utilităţi(unde este cazul);
i)proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare(unde este cazul);
j)devizul general şi unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general;
k)plan de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor (în cazul lucrărilor
în regie proprie);
l)contract de ipotecă întocmit conform legii nr.190/1999 asupra construcţiei şi terenului,
după caz30 şi poliţa de asigurare pentru construcţie, în care BANCA va figura ca beneficiar;
m)extrasul de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea BĂNCII31.
n)alte condiţii prevăzute la pct.14.5. din CONTRACT.
3.3.ÎMPRUMUTATUL este de acord că utilizarea creditului se va efectua după cum
urmează:
30 Ipoteca asupra terenului se va solicita ÎMPRUMUTATULUI dacă acesta este proprietarul terenului31 creditul se poate trage pe baza prezentării dovezii privind depunerea cererii de înregistrare a contractului de ipotecă la Biroul de Carte Funciară din care să rezulte ipotecă de rang I în favoarea BĂNCII/extras de Carte Funciară.
69
3.3.1. pentru cazul prevăzut la 3.2.1., astfel: din contul de împrumut în contul
vânzătorului, în vederea achitării preţului către vânzător, prin intermediul contului curent
al ÎMPRUMUTATULUI;
3.3.2. pentru cazul prevăzut la 3.2.2., astfel:
a)în cazul ridicării construcţiei prin contract de construire:
- din contul de împrumut în contul constructorului, prin intermediul contului curent
al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata lucrărilor de construcţii, pe bază de devize,
situaţii de lucrări, facturi fiscale, chitanţe fiscale.
b)în cazul ridicării construcţiei în regie proprie:
- din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul
fondului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe
bază de facturi fiscale, situaţii/devize de lucrări.
- din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata
manoperei, pe bază de situaţii de lucrări/borderou privind sumele plătite, semnat de
persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat de responsabilul tehnic cu
execuţia/inspectorul tehnic.
3.3.3. pentru cazul prevăzut la 3.2.3., astfel:
- din contul de împrumut în contul vânzătorului, în vederea achitării preţului către
vânzător, prin intermediul contului curent al ÎMPRUMUTATULUI;
a)în cazul executării lucrărilor prin contract de construire/prestări servicii:
- din contul de împrumut în contul constructorului/furnizorilor de materiale/ servicii,
prin intermediul contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata lucrărilor/
materialelor/ serviciilor, pe bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale, situaţii/devize
de lucrări.
b)în cazul executării lucrărilor în regie proprie:
- din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul
contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe
bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale, situaţii/devize de lucrări.
- din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata
manoperei, pe bază de situaţii de lucrări/borderou privind sumele plătite, semnat de
persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat de responsabilul tehnic cu
execuţia/inspectorul tehnic.
3.3.4. pentru cazul prevăzut la 3.2.4., astfel:
70
a)pentru achitarea diferenţei de preţ pentru teren: din contul de împrumut în contul
vânzătorului, în vederea achitării preţului către vânzător, prin tranzitarea contului curent al
ÎMPRUMUTATULUI;
b)diferenţa de credit, în cazul ridicării construcţiei prin contract de construire:
- din contul de împrumut în contul constructorului, prin intermediul contului curent
al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata lucrărilor de construcţii, pe bază de devize,
situaţii de lucrări, facturi fiscale, chitanţe fiscale etc.
c) diferenţa de credit, în cazul ridicării construcţiei în regie proprie:
- din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul
contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe
bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale.
- din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata
serviciilor (manoperei), pe bază de situaţii de lucrări/borderou privind sumele
plătite, semnat de persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat de
responsabilul tehnic cu execuţia/inspectorul tehnic.
3.3.5. pentru cazul prevăzut la 3.2.5., astfel:
a) în cazul executării lucrărilor prin contract de construire/prestări servicii:
- din contul de împrumut în contul constructorului, prin intermediul contului curent
al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata lucrărilor de construcţii, pe bază de devize,
situaţii de lucrări, facturi fiscale, chitanţe fiscale etc.
b) în cazul executării lucrărilor în regie proprie:
- din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul
contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe
bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale.
- din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata
serviciilor (manoperei), pe bază de situaţii de lucrări/borderou privind sumele
plătite, semnat de persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat de
responsabilul tehnic cu execuţia/inspectorul tehnic.
3.4. ÎMPRUMUTATUL este de acord că BANCA va elibera sumele din contul curent al
ÎMPRUMUTATULUI, numai pe baza prezentării documentelor şi îndeplinirii condiţiilor
prevăzute în prezentul CONTRACT şi numai pentru destinaţiile prevăzute la art. 3.2.1.,
3.2.2., 3.2.3., 3.2.4. şi 3.2.5., după cum este cazul.
71
3.5. Plăţile din contul curent al ÎMPRUMUTATULUI se vor efectua în lei cu excepţia
plăţilor către nerezidenţi care se vor efectua şi în valută. În cazul plăţilor în lei, costurile de
conversie şi riscurile de schimb valutar vor fi suportate de ÎMPRUMUTAT.
3.6. Suma neutilizată la sfârşitul perioadei de tragere se consideră anulată şi creditul se
diminuează corespunzător, dacă între BANCĂ şi ÎMPRUMUTAT nu a intervenit un acord
de prelungire a acesteia, printr-un act adiţional la prezentul CONTRACT încheiat cu cel
puţin 5 zile înainte de data expirării perioadei de tragere.
3.7. Modalitatea de efectuare a plăţilor din credite este viramentul, cu excepţia plăţilor
pentru manoperă în cazul ridicării construcţiei în regie proprie, caz în care se pot efectua,
fie în numerar, fie prin virament.
4. DOBÂNZI ŞI COMISIOANE
4.1. Dobânda curentă se calculează în funcţie de indicele de referinţă
LIBOR/EURIBOR/BUBOR32 la 9.17 33. Cotaţia LIBOR/EURIBOR/BUBOR în funcţie de
care se stabileşte dobânda este cea de la 31 decembrie34 din fiecare an şi se aplică până la
30 iunie anul următor, iar cotaţia de la 30 iunie se aplică până la 31 decembrie din acelaşi
an.
4.2. Dobânda curentă se va calcula începând cu data efectuării primei trageri din contul de
împrumut, asupra soldului creditului angajat de la data calculării dobânzii, astfel:
sold cont împrumut x Rata anuală a dob. X Nr. efectiv de zile
dob. Datorată = --------------------------------------------------------------------------
360 x 100
4.3. Nivelul dobânzii curente la data semnării CONTRACTULUI este LIBOR/ EURIBOR/
BUBOR + marja de 2 p.p., pe an.
4.4. Pe parcursul derulării creditului, nivelul dobânzii curente se poate modifica în funcţie
de evoluţia indicelui de referinţă LIBOR/EURIBOR/BUBOR.
4.5. Orice modificare a ratei dobânzii va fi comunicată ÎMPRUMUTATULUI cel mai
târziu la data aplicării noii rate.
32 Se va trece un singur indice de referinţă, în funcţie de moneda în care este acordat creditul33 Se va specifica cotaţia pe piaţa respectivă pentru moneda împrumutul i şi rata specifică utilizată în conformitate cu regulile interne ale BCR.34 Se va adapta în funcţie de cotaţia pe piaţa LIBOR/EURIBOR/BUBOR aplicabilă.
72
4.6. În cazul modificării nivelului ratei dobânzii, noua rată a dobânzii se va aplica automat
la valoarea soldului creditului existent la data modificării acesteia, în conformitate cu
prevederile art. 5.3. din prezentul CONTRACT.
4.7. În cazul în care urmare a comunicării noului nivel al dobânzii de către BANCĂ,
ÎMPRUMUTATUL nu va rambursa restul din creditul angajat şi dobânzile aferente în
termen de cel mult 10 zile de la data luării la cunostinţă, se consideră că
ÎMPRUMUTATUL a acceptat noul nivel al dobânzii.
4.8. Dobânda se calculează şi se încasează lunar la scadenţele stabilite, atât în perioada de
graţie cât şi ulterior, odată cu rata de credit.
4.9.Calculul dobânzilor se va efectua la numărul exact de zile de utilizare a creditului
raportat la un an calendaristic de 360 de zile.
4.10. Pentru plata cu o întârziere mai mare de 60 de zile a ratelor de credit,
ÎMPRUMUTATUL va plăti BĂNCII o dobândă majorată al cărei nivel se stabileşte cu 7
p.p. pe an peste dobânda curentă, stabilită conform prevederilor de la art. 4.1. – 4.9. de mai
sus, după caz.
4.11. Dobânda majorată se aplică la ratele de credit restante, pe toată perioada în care se
înregistrează restanţe mai mari de 60 de zile.
4.12. Pentru creditul acordat, ÎMPRUMUTATUL va plăti următoarele comisioane:
a) comision de gestiune de 1,5 % flat, calculat la valoarea creditului, plătibil o singură
dată, la efectuarea primei trageri de credit;
b) comision de neutilizare de 2,5 % pe an aplicat asupra soldului neutilizat din
credit/valorii neutilizate din tranşă35 pentru numărul exact de zile de neutilizare,
plătibil lunar36. Comisionul de neutilizare se calculează zilnic şi se încasează lunar,
în prima zi lucrătoare a lunii curente pentru luna expirată.
c) Comision de rambursare anticipată aplicat la suma rambursată în avans, după cum
urmează:
- în primii 5 ani de creditare: 1 flat;
- între 5-10 ani: 0,5 flat;
- peste 10 ani: 0 flat;
d) comisionul de modificare 1% flat, plătibil la data efectuării oricărei modificări a
prezentului CONTRACT, prin acte adiţionale, pentru
35 În cazul încadrării creditului pe linii de finanţare externă, comisionul de neutilizare se calculează şi se încasează conform condiţiilor băncii finanţatoare externe.36 Se va completa, dacă este cazul, în funcţie de sursa de finanţare.
73
suplimentarea/rescadentarea/reeşalonarea creditului sau înlocuirea unor garanţii
reale şi/sau personale;
e) alte comisioane …-…37
4.13. Comisioanele prevăzute la art. 4.12. b, c, d şi e38 se plătesc de către ÎMPRUMUTAT
şi în perioada de graţie.
4.14. Pe parcursul derulării contractului, banca poate modifica în mod unilateral nivelul
comisioanelor şi modul de percepere a acestora, noile comisioane aplicându-se de la data
modificării acestora.
5.RAMBURSAREA CREDITULUI
5.1.Creditul va fi rambursat, de către ÎMPRUMUTAT, în aceeaşi monedă în care a fost
acordat, care va plăti de asemenea costurile de conversie şi va suporta riscurile de schimb
valutar39.
5.2.Creditul şi dobânzile aferente vor fi rambursate conform graficului de rambursare
cuprins în Anexa la prezentul CONTRACT, care va face parte integrantă din acesta.
5.3. Dacă graficul de rambursare se modifică urmare a schimbării nivelului ratei, BANCA
va notifica corespunzător ÎMPRUMUTATUL, aceste notificări fiind obligatorii pentru
ÎMPRUMUTAT.
5.4. ÎMPRUMUTATUL este răspunzător de efectuarea plăţilor la timp şi în cuantumul
stabilit.
5.5. Din sumele achitate de ÎMPRUMUTAT, BANCA va acoperi datoriile acestuia în
următoarea ordine: primele de asigurare datorate, comisioanele, dobânzile majorate,
dobânda curentă, ratele de credit restante şi ratele de credit curente.
5.6. ÎMPRUMUTATUL poate efectua rambursări anticipate ale ratelor de credit, parţial
sau total, caz în care se va reface în mod corespunzător graficul de rambursare şi se va
transmite un exemplar ÎMPRUMUTATULUI40.
5.7. Plăţile anticipate sunt admise şi considerate ca atare numai după plata integrală a
datoriilor restante.
5.8. ÎMPRUMUTATUL autorizează BANCA să debiteze automat conturile sale în
lei/valută deschise la BANCĂ cu sumele datorate conform prezentului CONTRACT, pe
37 Comisioanele stipulate la art. 4.12., lit. E) vor fi cele existente la data semnării contractului şi vor fi datorate/nedatorate în perioada de graţie în conformitate cu reglementările interne ale băncii38 Comisioanele stipulate în art. 4.13. c vor fi datorate pe perioada de graţie dacă este o practică standard în conformitate cu tipul comisionului. 39 Se va introduce această clauză în cazul în care creditul se acordă în valută40 condiţiile de rambursare anticipată se vor stabili în raport de sursa din care se acordă creditul ipotecar (surse de finanţare externe sau surse proprii).
74
măsură ce acestea devin scadente. Până la limita sumelor datorate, ÎMPRUMUTATUL
autorizează BANCA să facă în numele şi pe contul său orice operaţiune de schimb valutar
necesară pentru conversia sumelor deţinute de ÎMPRUMUTAT în conturile sale curente în
moneda creditului. Ordinea de îndestulare a BĂNCII este mai întâi în contul în lei/valută
alocat prezentului CONTRACT, dacă există disponibilităţi în acest cont.
5.9. În cazul întârzierii la plată, BANCA va trimite ÎMPRUMUTATULUI în cel mult 10
zile de la data scadenţei o notificare prin scrisoare recomandată, prin care acesta este
prevenit asupra consecinţelor încălcării prevederilor CONTRACTULUI.
5.10. În cazul în care, în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării prevăzute
la art. 5.9., ÎMPRUMUTATUL nu îşi execută obligaţiile asumate, întregul credit,
dobânzile aferente şi toate celelalte sume datorate în baza prezentului CONTRACT devin
exigibile, iar BANCA este îndreptăţită să procedeze la recuperarea creanţelor sale pe calea
executării silite, prin valorificarea garanţiilor accesorii sau a oricăror alte bunuri aflate în
proprietatea ÎMPRUMUTATULUI.
6. GARANTAREA CREDITULUI
6.1. ÎMPRUMUATUL se obligă să garanteze creditul, dobânzile, dobânzile majorate,
comisioanele aferente rezultate din prezentul CONTRACT, Precum şi cheltuielile de orice
fel legate de recuperarea creditului, a dobânzilor şi a celorlalte sume datorate, inclusiv a
cheltuielilor de judecată şi executare silită, cu următoarele garanţii constituite în favoarea
BĂNCII:
a) contract de ipotecă rangul I asupra imobilului ______APARTAMENT__41,
proprietatea VASILESCU ION şi a _VASILESCU CORINA ;
b) ___________________-_____________________
n) ____________________-_________________42 ……-…….. .
6.2. Ipoteca de rang I care se va constitui pentru garantarea creditului ipotecar este valabilă
până la rambursarea integrală a creditului, dobânzilor, comisioanelor şi oricăror sume
41 Se vor trece toate datele de identificare ale imobilului respectiv şi ale proprietarului acestuia, care vor trebui să corespundă celor ce vor fi înscrise în contractul de ipotecă. În cazul în care construcţia se va ridica ulterior, se foloseşte următoarea exprimare: „imobil constând în teren şi construcţia viitoare, ce se va ridica pe acesta, conform prevederilor din Legea nr.190/1999”.42 Se vor trece orice alte tipuri de garanţii agreate de BANCĂ, cu definirea lor cât mai exactă, în cazul în care în urma evaluării bunurilor imobile se consideră necesar.
75
datorate BĂNCII în baza prezentului CONTRACT, conform prevederilor Legii
nr.190/1999, nefiind aplicabile dispoziţiile art. 1786 Cod Civil.
6.3. Bunurile reprezentând garanţii ale creditului ipotecar nu vor putea fi înstrăinate decât
cu acordul prealabil al BĂNCII şi cu rambursarea integrală a creditului, dobânzilor şi a
celorlalte sume datorate BĂNCII, în baza prezentului CONTRACT.
6.4. ÎMPRUMUTATUL va suporta toate cheltuielile şi/sau taxele aferente constituirii în
bună regulă a garanţiilor şi efectuării publicităţii acestora conform legii.
7. ASIGURARE
7.1. ÎMPRUMUTATUL este obligat să asigure împotriva tuturor riscurilor bunul imobil
adus în garanţie, la o societate de asigurare-reasigurare agreată de BANCĂ, pe toată
perioada creditului, până la lichidarea tuturor obligaţiilor sale faţă de BANCĂ ce rezultă
din prezentul CONTRACT. Pe întreaga perioadă de rambursare a creditului ipotecar, până
la plata integrală a sumelor datorate BĂNCII, beneficiarul poliţei de asigurare este
BANCA.
7.2. În cazul în care solicitantul creditului are încheiată, la momentul solicitării creditului
ipotecar, o poliţă de asigurare cu o societate de asigurare agreată de BCR, aceasta va putea
fi admisă în garantarea creditului ipotecar cu condiţia adaptării clauzelor , astfel încât
beneficiarul poliţei să fie banca (asiguratul revoca beneficiarul poliţei sau numeşte banca
beneficiar al acesteia, cu acordul societăţii de asigurare).
7.3. Poliţa de asigurare se va încheia după cum urmează:
7.3.1. Pentru cazul prevăzut la art. 3.2.1. şi art. 3.2.3.: în aceeaşi zi cu încheierea
contractului de vânzare-cumpărare şi/sau a semnării contractului de ipotecă43 .
7.3.2. Pentru cazul prevăzut la art. 3.2.2. şi art. 3.2.4., astfel: În termen de maxim 5 zile de
la obţinerea autorizaţiei de construire, înainte de începerea lucrărilor de construcţii cu
acoperirea tuturor riscurilor până la finalizarea acestora. În ziua următoare finalizării
construcţiei se va încheia o poliţă de asigurare a clădirii existente.
7.3.3. Pentru cazul prevăzut la art. 3.2.5.: cel mai târziu în ziua încheierii contractului de
ipotecă.
7.4. Contractul de asigurare a bunului imobil adus în garanţie se va încheia la valoarea
rezultată din raportul de evaluare a imobilului (clădire, hală etc.) adus în garanţie.
7.5. ÎMPRUMUTATUL se obligă să achite prima de asigurare trimestrial/semestrial/anual
conform prevederilor contractului de asigurare/poliţei. 43 În cazul în care, pe baza plăţii avansului, contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat anterior acordării creditului.
76
7.7. În cazul în care contractele/poliţele de asigurare nu sunt prelungite, BANCA are
dreptul – fără a fi obligată în nici un fel – să facă prelungirea acestora pe cheltuiala
ÎMPRUMUTATULUI. Pentru plata, de către BANCĂ, a primelor de asigurare
ÎMPRUMUTATUL autorizează BANCA sa-i debiteze automat conturile de disponibilităţi
în lei sau valută. În cazul lipsei de disponibilităţi, cheltuielile făcute în acest scop de către
BANCĂ se consideră scadente la data plăţii efective către societatea de asigurare, BANCA
urmând să recupereze cu prioritate contravaloarea primei de asigurare plătite, din sumele
depuse de ÎMPRUMUTAT în contul curent pentru rata imediat următoare.
7.8. În caz de producere a riscurilor asigurate, ÎMPRUMUTATUL se obligă să acţioneze
cu diligenţă potrivit prevederilor din contractele/poliţele de asigurare şi să informeze
societatea de asigurare în 24 de ore, iar BANCA în 48 de ore, asupra producerii riscurilor
asigurate.
8. DREPTURILE ŞI OBLIGAŢIILE PĂRŢILOR
8.1. ÎMPRUMUTATUL se obligă:
a)să utilizeze creditul aprobat numai în scopul pentru care a fost acordat;
b)să restituie BĂNCII creditul utilizat şi să achite dobânda la termenele prevăzute în
graficul de rambursare;
c)să utilizeze proprietatea care face obiectul acestui CONTRACT ca un bun proprietar şi să
ia toate măsurile necesare să o păstreze în bună stare;
d)să pună la dispoziţia BĂNCII toate documentele solicitate în legătură cu utilizarea
creditului, precum şi cele referitoare la garanţii;
e)să permită BĂNCII verificarea periodică a bunurilor ce constituie garanţia creditului;
f)să achite la termen comisioanele prevăzute la art. 4.12.;
g)să înştiinţeze BANCA în maxim 5 zile lucrătoare de la apariţia unor situaţii de forţă
majoră, imposibil de prevăzut şi înlăturat, care îl pun în imposibilitatea de executare a
obligaţiilor ce decurg din prezentul CONTRACT;
h)să anunţe BANCA în 48 de ore de la producerea riscului asigurat;
i)să înregistreze zilnic şi corect în evidenţele contabile toate operaţiile legate de utilizarea
şi rambursarea împrumutului, în conformitate cu prevederile legale în vigoare;
j)să depună la bancă, balanţele de verificare, bilanţurile contabile şi conturile de profit şi
pierderi, precum şi anexele la acestea, în termen de maxim 15 zile de la depunerea acestora
la administraţia financiară competentă;
77
k)pe toată durata derulării creditului şi până la rambursarea integrală a acestuia, să permită
BĂNCII verificarea situaţiei economico-financiare proprii, să respecte destinaţia creditului
aprobat şi să asigure existenţa permanentă şi integrală a garanţiilor şi asigurarea acestora.
În acest scop, ÎMPRUMUTATUL se obligă să pună la dispoziţia BĂNCII documentele
necesare şi să permită accesul personalului împuternicit al acesteia în incinta societăţii,
pentru efectuarea de verificări pe teren.
l)se obligă să prezinte BĂNCII situaţia contului „Angajamente acordate” din extrabilanţ
sau să declare pe propria răspundere sub semnătură privată, prin reprezentanţii săi legali,
că datele prezentate sunt conforme cu realitatea.
m)se obligă ca, în situaţia în care intervin modificări în structura acţionariatului prin
schimbarea acţionarilor ce deţin cel puţin 20% din capitalul social, ca urmare a privatizării,
divizării, fuziunii, vânzării de acţiuni, cesiunii de părţi sociale, precum şi în cazul
schimbării formei juridice a societăţii, să înştiinţeze în scris BANCA în termen de
maximum 15 zile de la data înregistrării menţiunilor la Registrul Comerţului.
n)să menţină deschis, până la achitarea tuturor obligaţiilor din prezentul CONTRACT, cont
curent la BANCĂ;
o)să permită reprezentanţilor BĂNCII accesul pentru inspectarea lucrărilor ce se realizează
din creditul acordat;
p)să plătească, pentru bunurile imobile ipotecate în favoarea BĂNCII, toate taxele şi
impozitele pe care le datorează către stat, fără nici o întârziere.
8.2. În cazul declarării creditului scadent şi plătibil, ÎMPRUMUTATUL rămâne direct
răspunzător pentru toate consecinţele financiare directe şi/sau indirecte antrenate de
exigibilitatea anticipată a creditului, fiind obligaţi să achite băncii toate pagubele cauzate.
8.3. BANCA are dreptul:
a)să verifice respectarea condiţiilor de utilizare a creditului, devizul general, destinaţia
creditului, existenţa permanentă şi integritatea garanţiilor asiguratorii pe toată perioada
creditării;
b)să urmărească, pe toată durata creditului ipotecar, îndeplinirea condiţiilor prevăzute în
prezentul CONTRACT, referitoare la: destinaţia sumelor avansate, rambursarea la
scadenţă a ratelor de credit, plata dobânzii şi a comisioanelor aferente precum şi bonitatea
ÎMPRUMUTATULUI;
c)să recupereze pe calea executării silite sumele datorate de către ÎMPRUMUTAT în baza
prezentului CONTRACT, în oricare din situaţiile prevăzute la capitolul Cazuri de Culpă;
d)să debiteze conturile ÎMPRUMUTATULUI cu orice datorie restantă.
78
8.4.În cazul creditelor ipotecare acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea sau
extinderea imobilului, BANCA are dreptul să verifice, cel puţin o dată la 3 luni, încadrarea
constructorului în graficul de execuţie al lucrărilor.
8.5. BANCA are dreptul să anuleze sau să reducă cuantumul plafonului neutilizat şi/sau să
declare creditul utilizat scadent, indiferent de graficul de rambursare, după expirarea unui
preaviz de cel puţin 10 zile, care se comunică în scris împrumutatului, în situaţia în care:
a)indicatorii de bonitate, serviciul datoriei, performanţa financiară şi standingul
financiar înregistrează niveluri sub cele avute în vedere în momentul acordării creditului şi
care pot conduce la nerambursarea lui conform prevederilor prezentului CONTRACT şi
ale actelor adiţionale.
Totuşi, banca poate decide continuarea creditării, în alte condiţii de dobândă şi de
garantare a creditului, începând cu prima zi a lunii următoare celei prevăzute pentru
depunerea bilanţului contabil, a situaţie patrimoniale sau, după caz, a întocmirii balanţei de
verificare. Dreptul de decizie aparţine băncii, iar împrumutatul se obligă să accepte
necondiţionat, noile condiţii de creditare.
b)în cazul furnizării unor date nereale;
c)în cazul derulării activităţii prin conturi deschise la alte bănci44;
d)există o hotărâre a unei instanţe sau o dispoziţie legală sau o cerere depusă de
împrumutat sau un terţ cu privire la executarea silită a întregului său patrimoniu sau a unei
părţi importante din acesta.
8.6. BANCA se obligă:
a)să furnizeze împrumutatului anual un extras privind soldul creditului, dobânzile plătite în
cursul anului, dobânzile penalizatoare (dacă este cazul);
b)să comunice ÎMPRUMUTATULUI, ori de câte ori este cazul, noul nivel al
comisioanelor aferente creditului, precum şi modificările în structura acestora (ex. pentru
plăţi întârziate, eliberare extrase de cont, rambursare anticipată, reipotecare, etc.);
c)să notifice în scris ÎMPRUMUTATUL în cazul în care creanţa BĂNCII faţă de acesta,
precum şi ipoteca aferentă sunt cedate altui creditor.
9. CAZURI DE CULPĂ
9.1. Nerespectarea de către ÎMPRUMUTAT a oricăreia dintre obligaţiile sale asumate prin
prezentul CONTRACT şi/sau contractele accesorii acestuia constituie CAZ DE CULPĂ.
Constituie de asemenea, CAZ DE CULPĂ în temeiul prezentului CONTRACT,
44 Poate fi eliminat dacă clientul refuză
79
nerespectarea clauzelor contractuale de către orice terţă persoană obligată faţă de BANCĂ
în baza contractelor accesorii la acest contract.
9.2. BANCA va notifica ÎMPRUMUTATUL şi, după caz, terţele persoane obligate în baza
prezentului CONTRACT sau a contractelor accesorii acestuia, în scris, în cel mult 10 zile
de la constatarea unui CAZ DE CULPĂ şi, în cazul în care deficienţele nu sunt înlăturate
în perioada de timp indicată de BANCA în notificare, BANCA are dreptul să declare
exigibile creditul, dobânzile şi celelalte sume datorate în baza prezentului CONTRACT şi
să treacă la recuperarea acestora pe calea executării silite.
9.3. BANCA are dreptul să declare scadente şi plătibile toate obligaţiile din prezentul
CONTRACT, în cazul în care ÎMPRUMUTATUL are alte obligaţii faţă de BANCĂ care
nu au fost onorate la termen şi, ca urmare, au fost declarate scadente, considerându-se
această situaţie ca un CAZ DE CULPĂ conform prezentului CONTRACT.
9.4. Fără a renunţa la prevederile art. 5.9 şi 5.10 din prezentul CONTRACT, neîndeplinirea
de către ÎMPRUMUTAT a oricărei obligaţii din prezentul CONTRACT dă dreptul
BĂNCII de a declara soldul creditului scadent şi plătibil imediat, indiferent de graficul de
rambursare şi, ca urmare, să ia orice măsură pe care o consideră necesară pentru a-şi
recupera pagubele cauzate în acest mod, cu condiţia notificării prealabile a
ÎPRUMUTATULUI de către BANCĂ, conform prevederilor art.9.2 din prezentul
CONTRACT. Prevederile sus menţionate se vor aplica de asemenea, în cazul în care
BANCA constată că situaţia economico-financiară a ÎMPRUMUTATULUI nu mai asigură
condiţiile de rambursare a creditului.
9.5. Neexercitarea de către BANCĂ a oricărui drept prevăzut în prezentul CONTRACT nu
constituie o renunţare la acesta, iar BANCA va putea uza de acel drept oricând până la
stingerea tuturor obligaţiilor ÎMPRUMUTATULUI faţă de aceasta.
10. CLAUZE SPECIALE
10.1. Împrumutatul se obligă:
a) să respecte legislaţia mediului din România;
b) să pună la dispoziţie şi să permită băncii să verifice orice documente cu referire
la riscul de mediu;
c) să notifice inspecţiile efectuate şi amenzile impuse de autorităţile de mediu
competente;
d) să raporteze în mod periodic modul de îndeplinire şi rezultatele activităţii de
monitorizare a riscurilor de mediu;
80
e)să deţină autorizaţiile/acordurile de mediu prevăzute de legislaţia în vigoare, să
respecte orice reglementare legală privind mediul înconjurător, social şi siguranţa muncii;
f) să respecte condiţiile din autorizaţia/acordul de mediu;
g) să menţină riscul de mediu la acelaşi nivel cu cel de la momentul acordării
creditului, până la rambursarea integrală a creditului;
10.2 …………………-……………………….. (se vor trece orice alte cauze
speciale impuse prin reglementările interne ale BCR sau prin acordurile de finanţare
externă, în funcţie de tipul de credit şi de sursa de finanţare)
11. COMUNICĂRI
11.1.Orice comunicare între părţi, referitoare la îndeplinirea prezentului contract, trebuie să
fie transmisă în scris.
Orice document scris trebuie înregistrat, atât în momentul transmiterii, cât şi în momentul
primirii.
11.2. Comunicările între părţi se pot face şi prin telefon, telegramă, telex, fax sau e-mail,
cu condiţia confirmării în scris a comunicării.
12. LITIGII
12.1. Orice neîntelegere, rezultând din interpretarea şi/sau executarea prevederilor
prezentului CONTRACT, se va rezolva, pe cât posibil, pe cale amiabilă.
12.2 În cazul în care o soluţie amiabilă nu este posibilă, litigiul se supune spre soluţionare
instanţelor judecătoreşti de drept comun de la sediul băncii, cu excepţia situaţiilor în care
legea prevede în mod imperativ o altă competenţă.
12.3. În caz de litigiu, instanţele vor judeca luând în considerare prevederile prezentului
contract şi numai dacă va fi necesar se va apela la prevederile legale în vigoare.
13. FORŢA MAJORĂ
13.1. Forţa majoră exonerează partea care o invocă în condiţiile legii.
81
14. DISPOZIŢII FINALE
14.1. Prezentul CONTRACT se supune legislaţiei române.
14.2. Prezentul CONTRACT poate fi modificat şi/sau completat numai cu acordul ambelor
părţi, prin acte adiţionale.
14.3. Prezentul CONTRACT împreună cu contractele de garanţii accesorii acestuia
constituie, conform Legii bancare, titluri executorii.
14.4. În aplicarea prevederilor prezentului CONTRACT, orice referire la un act normativ
va fi înţeleasă ca incluzând toate amendamentele aduse la acesta, înainte sau ulterior
încheierii acestui CONTRACT.
14.5. Prezentul CONTRACT intră în vigoare la data semnării sale de către toate părţile.
Obligaţia băncii de a pune la dispoziţie creditul şi dreptul împrumutatului de a
efectua trageri din acesta, intră în vigoare la îndeplinirea condiţiilor prevăzute la art. 3.2.1
(se va menţiona unul din articolele 3.2.1. – 3.2.5.) din prezentul CONTRACT, precum şi a
următoarelor condiţii:
- constituirea garanţiilor prevăzute la art. 6.1., lit. b) şi următoarele, şi efectuarea
publicităţii acestora (pentru alte garanţii decât ipoteca asupra imobilului finanţat
din credit);
- încheierea poliţelor de asigurare pentru bunurile aduse în garanţie prevăzute la art.
6.1., lit. b) şi următoarele, cesionarea drepturilor de despăgubire în favoarea
BĂNCII (pentru alte garanţii decât ipoteca asupra imobilului finanţat din credit) şi
remiterea acestora băncii;
- …-… (se vor trece orice alte condiţii solicitate de bancă înainte de tragerea
creditului)45.
14.6. În situaţia în care ÎMPRUMUTATUL nu îndeplineşte condiţiile cerute de efectuarea
tragerilor din credit în termen de __30___ zile calendaristice de la data semnării
CONTRACTULUI, prezentul CONTRACT se consideră desfiinţat de plin drept, fără
îndeplinirea nici unei alte formalităţi şi proceduri prealabile46.
14.7. Graficul de rambursare
14.8. Contractul îşi încetează valabilitatea la data rambursării integrale a creditului şi
achitării dobânzilor aferente, comisioanelor, spezelor şi oricăror alte sume datorate.
Prezentul CONTRACT s-a semnat la data de 20.04 2005., la C. .DE ARGES
(localitatea în care se semnează), în …3… exemplare, toate având aceeaşi valoare juridică,
45 se trec orice alte clauze speciale prevăzute de reglementările interne sau condiţiile de aprobare.46 Se trec termenele prevăzute de reglementările interne ale băncii sau în condiţiile de aprobare.
82
din care ……2….47 Exemplare pentru BANCĂ şi …1….. exemplare pentru
ÎMPRUMUTAT.
BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ ÎMPRUMUTAT
Prin Sucursala judeţeană
(sucursala, agenţia)
______________________________ _____________________________
GARANT (I)*
* se introduc(e) sau se elimină, după caz
NOTA BENE:
Prezentul model de contract poate fi adaptat şi/sau modificat, după caz, în funcţie de
apariţia unor reglementări legale specifice.
Acest contract va fi adaptat corespunzător, în funcţie de destinaţia creditului, astfel încât:
1. Se vor completa toate rubricile rămase libere;
2. Se vor elimina toate prevederile care nu se potrivesc, se vor renumerota
articolele şi paragrafele şi se vor face corelările corespunzătoare.
CAPITOLUL IV
CONCLUZII ŞI PROPUNERI
Actualizarea politicii de creditare este un proces continuu si dinamic, de aceea
fiecare banca trebuie sa isi revadă periodic si ori de cate ori este necesar propria politica.
Obiectivele principale ale activităţii de creditare sunt siguranţa capitalului băncii si
atragerea de noi operaţii si clienţi. In acest sens, personalul din activitatea de creditare are
responsabilitatea sa educe clientul asupra procedurilor de creditare ale băncii. Creditele
aprobate pe baza analizei clientului trebuie sa asigure rambursarea datoriei către banca, cu
specificaţia ca determinarea capacitaţii de plata a clientului nu se va face ţinând cont de
rambursarea prin împrumuturi obţinute de la alte bănci sau instituţii financiare.
47
83
Angajamentele luate de banca pentru si in numele clientului prin acordarea de
credite trebuie sa aibă la baza date exacte si sa fie garantate corespunzător. Banca poate sa
acorde orice forma de credit cu excepţia situaţiilor când:
integritatea morala a clientului este dubioasa;
obiectul creditului nu este clar justificat;
proiectul sau activitatea clientului nu se încadrează in cerinţele interne si
internaţionale de protecţie a mediului.
Perioada de tranziţie spre economia de piaţa pe care o parcurge România are un
caracter complex implicând reconsiderarea întregului sistem economic, cat si a
componentelor acestuia. Având in vedere ca economia de piaţa presupune, in mod implicit,
existenta economiei băneşti, un rol important trebuie acordat sistemului bănesc si de
credit. Economia de piaţa este o economie concurenţiala in care primează legea cererii si
ofertei, ceea ce implica funcţionalitatea agenţilor economici si asigurarea echilibrului
economic de ansamblu. Rolul creditului in economia de piaţa depinde de formele sub care
se manifesta. Alături de creditul bancar, un rol important trebuie acordat creditului
comercial. Prin statuarea oficiala acestuia s-ar aduce schimbări calitative întregului sistem
de credite, operand pe deplin principiului garantării reale si integrale. Acesta presupune
punerea in circulaţie a titlurilor de credit comerciale (cambii, trate) care constituie un
mijloc de acoperire a masei băneşti. Prin intermediul cambiilor comerciale se pot efectua
operaţii de girare, scontare, gajare specifice economiei de piaţa.
Trecerea la economia de piaţa presupune elaborarea unor reglementari in domeniul
financiar si de credit. In cadrul problemelor complexe cu care se confrunta in prezent
economia româneasca este si problema creditului bancar. Datorita implicaţiilor multiple pe
care creditul le are in economie, reforma economica trebuie sa acorde o atenţie deosebita
acestei problematici.
O alta parte a operaţiunilor de credit se bazează pe existenta hârtiilor de valoare
(acţiuni, obligaţiuni, bonuri de tezaur), ceea ce determina credite pe gaj de hârtii de valoare
sau in legătura cu acestea. In acest sens se apreciază ca având o mare importanta
restabilirea funcţiilor fireşti ale angrenajelor monetare, in primul rând scontul si rescontul,
prin care se menţine de către BNR un anumit grad de lichiditate in cadrul sistemului
bancar.
Volumul de credite care poate fi acordat de bănci are un caracter limitat, de aceea
masurile de reorganizare a creditului trebuie sa tina seama si de necesitatea asigurării
lichidităţii bancare si de cerinţele acesteia, care se refera in principal la destinaţia creditelor
si durata utilizării lor. Reforma creditului in tara noastră trebuie sa conducă si la o
84
elasticitate si operativitate mai mare in creditare, realizate prin caracteristicile tehnicii de
creditare si promptitudine cu care băncile satisfac cerinţele clienţilor privind acoperirea
prin credite a unor necesitaţi imediate. Este necesara trecerea la negocierea pe baza
comerciala a creditelor si diversificarea modalităţilor de creditare. Relaţiile de piaţa in
domeniul creditului au ca punct central dobânda. Nivelul dobânzii in fiecare moment al
conjuncturii economice reprezintă un factor esenţial al angajării in activitatea productiva si
de circulaţie a mărfurilor, reglând prin aceasta interesul participanţilor la activitatea
economica. In acest sens in tara noastră acţionează inca un credit ieftin, deşi capitalul
existent are condiţii de a fi evaluat la niveluri superioare. Trecerea la negocierea dobânzilor
la creditele acordate va restabili valoarea reala a creditelor si va reaşeza procesele de
creditare pe bazele comerciale ale economiei de piaţa.
Pentru economia României, una din posibilele politici monetare si de credit ar
putea fi politica taxei scontului perceputa de banca de emisiune, care devine hotărâtoare
pentru nivelul dobânzilor. Prin majorarea sau diminuarea taxei scontului se scumpeşte sau
se ieftineşte creditul, angajând astfel un avânt al dezvoltării sau o restrângere a activităţii
economice , acţionând direct in raport de piaţa. Una din componentele obligatorii ale
relaţiilor de piaţa este libertatea creditului, adică posibilitatea întreprinzătorului de a avea
acces liber la capital. Aceasta implica o restructurare a sistemului financiar - bancar prin
constituirea pieţelor de credit si care condiţionează punerea in funcţiune a unui mecanism
de autoreglare care sa dirijeze resursele spre acoperirea nevoilor sociale. Numai
restructurarea unei concurente bancare poate dezvolta o reala politica de credit in care
costul acestuia sa se formeze pe baza de cerere si oferta, pe baza cerinţelor si posibilităţilor
economiei naţionale de la o etapa la alta. O politica adecvata de credit este un mijloc de
control a evoluţiei masei monetare si, deci a fenomenului inflaţionist in economie.
Una din preocupările primordiale in procesul de tranziţie la economia de piaţa
trebuie sa fie, pe langa realizarea unui cadru legislativ, insasi crearea instrumentelor
specifice noilor fome de credit in economia româneasca. De asemenea, recurgerea la
creditele externe poate fiu atât un factor de progres in cadrul realizării unor restructurări
aducătoare de profituri, prin creşterea competitivităţii produselor romaneşti pe piaţa
externa, cat si o frâna, când se acumulează o datorie însemnata in contul căreia trebuie
alocata o mare parte a încasărilor in valuta convertibila pentru plata serviciului datoriei,
ceea ce are ca principala consecinţa diminuarea investiţilor.
Analiza atenta a economiei romaneşti in anii parcurşi după decembrie 1989 scoate
in evidenta faptul ca perioada de tranziţie este departe de a fi încheiata, economia
85
confruntându-se in continuare cu disfuncţionalitati grave determinate de o serie de
probleme care isi aşteaptă rezolvarea.
Orice economie, oricât ar fi de dezvoltata, se restructurează continuu, adaptându-se
la noile realitati si condiţii ale pieţei, important este insa cum se face aceasta restructurare
si cat de eficient este acest proces din punct de vedere economic, social si ecologic.
Relansarea producţiei industriale si agricole, a serviciilor este hotărâtoare pentru succesul
economiei romaneşti pe calea reformei.
Aceasta este singura cale de refacere a echilibrelor si proporţiilor fundamentale din
economie, fara de care este de neconceput apropierea intrării României in structurile
europene. Inflaţia ridicata si procesele inflaţioniste necontrolate si imprevizibile constituie
un obstacol major in atragerea investitorilor străini care pot contribui, in anumite condiţii,
la relansarea economiei romaneşti.
De asemenea, se poate afirma ca este limitat sistemul de creditare utilizat in prezent
de băncile comerciale din România si se propune, pe baza studierii experienţei din tarile
europene dezvoltate, perfecţionarea sistemului de creditare prin introducerea unor noi
categorii de credite pentru persoanele juridice, dar si pentru populaţie (scontul si
operaţiunile asimilate, factoringul), cat si introducerea unor instrumente tehnice
imbunatatite privind fluxul de lichiditati.
Creşterea valorii băncii si implicit a câştigurilor aferente investiţiei acţionarilor,
precum si a valorii adăugate pentru clienţi pe seama creşterii calităţii prestaţiilor Grupului
B.C.R. imbunatatirea productivităţii, reflectata in imbunatatirea raportului cost/venituri si
angajarea prudenta a resurselor financiare ale băncii prin gestionarea adecvata a riscurilor
specifice, reprezintă pilonii de baza pe care este construita strategia de dezvoltare a băncii
pentru perioada 2004 -2005.
Având in vedere estimările cu privire la evoluţia mediului de afaceri intern, rezultate
din planul de acţiune pentru anii 2004-2005 al Guvernului României, ale cărui obiective si
politici economice sunt orientate către restructurarea si dezvoltarea sectorului real,
obiectivul strategic pentru anul 2005 consta in consolidarea poziţiei pe piaţa a Grupului
BCR ca furnizor de servicii financiare integrate, contribuind astfel la creşterea economica
si modernizarea României in perioada de tranziţie ai de accedere la Uniunea Europeana.
In anul 2005 banca a optat pentru realizarea unei structuri echilibrate a
plasamentelor, in cadrul cărora prioritara a rămas angajarea resurselor de finanţare in
credite acordate agenţilor economici si populaţiei. A continuat astfel dezvoltarea activităţii
de corporate banking ca activitate nucleu a Grupului, punând accent pe finanţările
complexe structurate pe proiecte si serviciile de investment banking.
86
Corporate banking va fi pentru managementul băncii principalul segment de piaţa
asupra căruia isi va focaliza atenţia, astfel ca BCR sa contribuie prin performantele sale la
crearea de valoare adăugata, la modernizarea sectorului financiar si la menţinerea
proceselor de restructurare din economie .corespunzător imbunatatirii calităţii portofoliului
si gradului de provizionare, in continuare, banca isi va intensifica acţiunile de recuperare a
creanţelor scoase in afara bilanţului si prevenirea scoaterii in afara bilanţului a unor noi
creanţe.
Principalele obiective propuse de banca prin strategia de dezvoltare pe anii 2002-
2005 sunt :
o mai buna orientare către client a activităţii de corporate banking ;
creşterea volumului de credite si imbunatatirea calităţii portofoliului ;
lărgirea ofertei de produse si servicii, inclusiv prin integrarea ofertei bancare cu cea
a subsidiarelor financiare, concomitent cu gestionarea eficienta a riscului de credit
pe care banca si-l asuma in activităţile de finanţare corporativa, care reprezintă cea
mai dinamica si emergenta categorie de riscuri bancare.
Pentru realizarea acestor obiective se va urmări aplicarea cu rigurozitate a normelor de
creditare, respectarea principiilor băncii care guvernează activitatea de creditare :
creşterea valorii băncii bazata pe majorarea volumului de active si îndeosebi a
creditelor a căror pondere in totalul activelor este prevăzuta sa crească de la cca.
41% in 2004, la cca. 45% in anul 2005 pana la 47.1% in 2006
menţinerea si consolidarea poziţiei de lider pe piaţa bancara si cea de principal
finanţator al economiei reale
creşterea ponderii creditelor pentru investiţii in totalul creditelor acordate in
economia reala, in special prin atragerea de linii de finanţare externa pe termen de
3-5 ani ;
respectarea masurilor prudenţiale impuse de autoritatea naţionala de reglementare
si de normele proprii ;
creşterea mai accentuata a veniturilor din comisioane in condiţiile continuării
reducerii dobânzilor in corelaţie cu rata inflaţiei, care va trebui compensata printr-o
creştere mai mare a afacerilor băncii in sfera creditului ;
profitul din dobânzi si comisioane trebuie sa justifice expunerea la riscul asumat
prin acordarea creditului
cuantificare riscurilor
dispersia riscului prin evitarea concentrării pe client,sector, zone geografice.
Orientarea creditelor către toate domeniile de activitate cu accent pe susţinerea
87
activităţilor industriale cu potenţial ridicat de dezvoltare si care au asigurate
contracte la termen ;
acordarea cu prioritate de credite pe obiect, prin reducerea celor globale de
exploatare
monitorizarea permanenta a portofoliului de credite aprobate, a structurii si calităţii
acestuia, evidenţiindu-se creditele restante îndeosebi a celor cu vechime de peste 30
de zile, identificarea posibilităţilor de recuperare si constituirea unui nivel ridicat de
provizioane de risc de credit.
Având in vedere ca dezvoltarea pe scara larga a construcţiilor de locuinţe este un
obiectiv social al Guvernului si ca lansarea creditului ipotecar a luat amploare, BCR si-a
propus sa acorde o atenţie deosebita satisfacerii necesitaţilor si aşteptărilor clienţilor săi ale
căror solicitări se situează in domeniul construcţiilor in general si al construcţiei de
locuinţe in special. In acest scop s-au intensificat acţiunile de promovare a creditelor cu
aceasta destinaţie :
a creditelor promotori in lei, pentru clienţii băncii persoane juridice cu activitate in
domeniul constuctiilor de locuinţe
a creditelor ipotecare in lei si valuta pentru persoane fizice in vederea construirii,
cumpărării, reabilitării de locuinţe.
Dezvoltarea si extinderea unor produse de credit complexe – sindicalizări, finanţări
structurate destinate clienţilor importanţi ai băncii sau unor corporaţii si utilizarea pe scara
larga a creditului de scont, a creditului pentru activitatea de leasing, precum si a creditului
pentru cumpărare de active de la unităţile supuse privatizării. In acest sens se impune
extinderea noului mod de abordare a agenţilor economici strategici adoptat de BCR prin
punerea la dispoziţia acestora a unui pachet integrat de produse si servicii, adaptat
specificului activităţii fiecăruia, cum ar fi oferta de servicii de cash management, prin care
banca asigura clienţilor săi colectarea încasărilor, transportul banilor, concentrarea
fondurilor intr-un cont colector, transferul interne si externe, credite overdraft, plasamente
pe piaţa monetara, carduri.
Este necesara implicarea mai accentuata in derularea împrumuturilor pe proiecte de
structurare, acordate de organisme financiare internaţionale ( BERD, PHARE, Uniunea
Europeana, FIDA,IFC ).
Alte obiective si direcţii de acţiune ale activităţii de finanţare corporativa sunt:
restricţionarea acordării de noi credite clienţilor cu un rating care se încadrează in
categoria „substandard”, clienţilor cu o situaţie economico - financiara
88
necorespunzătoare, generatoare de pierderi, precum si celor înregistraţi la Centrala
Incidentelor de Plaţi;
la revizuirea creditelor globale de exploatare, liniilor de credite in lei si valuta,
precum si a creditelor de trezorerie pentru produse cu ciclu lung de fabricaţie in lei
si valuta, se va urmări respectarea cu stricteţe a destinaţiei creditelor, serviciul
datoriei, ratingul creditelor, rulajul încasărilor si platile derulate pe seama creditului
respectiv, iar in situaţia in care rezulta ca nu mai sunt îndeplinite aceste condiţii, se
va sista creditarea si se va proceda la recuperarea creanţelor, potrivit legii;
pentru a evita înregistrarea de credite si dobânzi restante fata de banca se vor aplica
cu fermitate următoarele masuri:
- creşterea exigentei in procesul de analiza a solicitărilor si de aprobare a creditelor
prin restricţionarea pana la anulare a accesului la credite al clienţilor cu o situaţie
necorespunzătoare, generatoare de pierderi;
- diminuarea expunerii fata de clienţii cu un serviciu al datoriei fata de banca mai
mare de 30 zile;
- acţiuni operative de executare amiabila si/sau silita in cazurile in care situaţiile de
fapt obliga la aceasta.
Pentru clienţii mari, alţii decât cei strategici, conducerile unitatilor bancare vor trebui
sa aibă in vedere consolidarea relaţiilor existente si dezvoltarea acestora in planul mai
multor activitatea, in scopul creşterii volumului anual al rulajului realizat prin BCR. Banca
trebuie sa-si intareasca prezenta pe toate pieţele locale care oferă oportunitati de afaceri
viabile si in care scop va face eforturi pentru stabilizarea clienţilor importanţi intr-o
anumita zona teritoriala. In acest sens se va promova pe langa credite si oferta standard de
produse si servicii, asigurând accesul facil al acestora la întreaga gama de produse si
servicii disponibile, inclusiv prin proiectarea de pachete de produse complementare care sa
conducă la creşterea vânzărilor realizate pe client.
BIBLIOGRAFIE
1. Cezar Basno, Nicolae Dardac, Constantin Floricel – „Moneda, credit, bănci”, Ed.
Didactica si Pedagogica, Bucureşti, 2002;
89
2. Cezar Basno, Nicolae Dardac – „Produse, costuri si performante bancare”, Ed.
Economica, Bucureşti, 2000;
3. C.Kiriţescu – Moneda, mică enciclopedie. Editura Ştiinţifică şi Enciclopedică,
Bucureşti 1992
4. Constantin N. Ciotei – Finanţe Publice, Finanţele Întreprinderi, Monedă – Credit;
Bucureşti, 2000
5. Cristi Marcel Spulbăr – “Managementul bancar”, Ed. Sitech. Craiova 2003
6. Ionel Mihail Cetateanu – „B.C.R. la al X- lea an de existenta”, Anale BCR, Seria a
V- a, Ed. Sega Internaţional, 2000;
7. Norme metodologice privind activitatea de creditare, Nr. 1/2000, emise de
B.C.R.
*** www.capital.ro;
*** www.grbcr.ro;
*** www.piatafinanciara.ro;
*** www.tribunaec.ro;
*** www.bnr.ro;
90
91
Top Related