Contractul de locaiune

Noiune Locaiunea este contractul prin care o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar, folosina unui bun pentru o anumit perioad, n schimbul unui pre, denumit chirie.Chiria poate consta ntr-o sum de bani sau n orice alte bunuri sau prestaii. Cnd locaiunea are caobiect bunuri imobile i/sau bunuri mobile, ea se numete nchiriere. Dac bunurile sunt agricole, atunci locaiunea se numete arendare.Durata locaiunii Durata maxim a locaiunii este de 49 de ani. Dac prile stipuleaz un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.Dac n contract prile nu au artat durata locaiunii, fr a-i fi dorit s contracteze pe o duratnedeterminat, n lipsa uzanelor, locaiunea se consider ncheiat: a) pentru un an, n cazul locuinelor nemobilate sau spaiilor pentru exercitarea activitii unui profesionist;b) pe durata corespunztoare unitii de timp pentru care s-a calculat chiria, n cazul bunurilor mobile ori n acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;c) pe durata locaiunii imobilului, n cazul bunurilor mobile puse la dispoziia locatarului pentru folosinaunui imobil.Obligaiile locatorului- s predea locatarului bunul dat n locaiune. Locatorul este obligat s predea bunul mpreun cu toateaccesoriile sale n stare corespunztoare utilizrii acestuia.- s menin bunul n stare corespunztoare de folosin pe toat durata locaiunii. Locatorul este obligat s efectueze toate reparaiile care sunt necesare pentru a menine bunul n stare corespunztoare de ntrebuinare pe toat durata locaiunii,- s asigure locatarului linitita i utila folosin a bunului pe tot timpul locaiunii. Locatorul este dator s se abin de la orice fapt care ar mpiedica, diminua sau stnjeni o asemenea folosin. Dac un ter pretinde vreun drept asupra bunului dat n locaiune, locatorul este dator s l apere pe locatar chiar i n lipsa unei tulburri de fapt- garania contra tuturor viciilor lucrului care mpiedic sau micoreaz folosirea lui, chiar dac nu le-acunoscut la ncheierea contractului i fr a ine seama dac ele existau dinainte ori au survenit n cursullocaiunii.Obligaiile locatarului- s ia n primire bunul dat n locaiune;- s plteasc chiria n cuantumul i la termenul stabilite prin contract. n lips de stipulaie contrar,locatarul este obligat s plteasc chiria la termenele stabilite potrivit uzanelor. Dac nu exist uzane i n lipsa unei stipulaii contrare, chiria se pltete n avans pentru toat durata contractului, dac aceasta nu depete o lun; n prima zi lucrtoare a fiecrei luni, dac durata locaiunii este mai mare de o lun, dar mai mic de un an; n prima zi lucrtoare a fiecrui trimestru, dac durata locaiunii este de cel puin un an.- s foloseasc bunul cu pruden i diligen. Dac locatarul modific bunul ori i schimb destinaia sau dac l ntrebuineaz astfel nct l prejudiciaz pe locator, acesta din urm poate cere daune-interese i, dup caz, rezilierea contractului.- s permit examinarea bunului de ctre locator la intervale de timp rezonabile n raport cu natura idestinaia bunului, precum i de ctre cei care doresc s l cumpere sau care, la ncetarea contractului, doresc s l ia n locaiune, fr ns ca prin aceasta s i se cauzeze o stnjenire nejustificat a folosinei bunului.- s restituie bunul la ncetarea, din orice cauz, a contractului de locaiune.Elemente de noutateCodul civil conine prevederi noi n aceast materie, unele dintre ele prelund soluii din practica judiciar, altele detaliind vechile texte. Foarte importante sub aspectul efectelor sunt urmtoarele prevederi:- Art. 1.798 - Contractele de locaiune ncheiate prin nscris sub semntur privat care au fost nregistrate la organele fiscale, precum i cele ncheiate n form autentic constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele i n modalitile stabilite n contract sau, n lipsa acestora, prin lege.- Art. 1.809 alin. (2) i (3) - n privina obligaiei de restituire a bunului dat n locaiune, contractulncheiat pe durat determinat i constatat prin nscris autentic i contractul ncheiat pe perioad determinat prin nscris sub semntur privat i nregistrat la organul fiscal competent constituie, n condiiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.- Art. 1.811 - Opozabilitatea contractului de locaiune fa de dobnditor. Dac bunul dat n locaiuneeste nstrinat, dreptul locatarului trebuie respectat de dobnditor, dup cum urmeaz:a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac locaiunea a fost notat n cartea funciar;b) n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data cert a locaiunii este anterioar datei certe a nstrinrii;c) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, dac locatarul a ndeplinit aceste formaliti;d) n cazul celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii bunul se afla n folosina locatarului.