VALORIFICAREA

7/30/2019 VALORIFICAREA

1/283

DDUUMMIITTRRUUGGUUUU

VALORIFICAREA

BAZELOR SOCIOLOGIEI JURIDICE N

DEZVOLTAREA SISTEMULUI CADASTRAL

AL REPUBLICII MOLDOVA

Teorie, metodologie, metode,

tehnici i rezultate ale investigaiilor

Chiinu, 2012


2/283

- 2 -

CZU 340.12:349.4(478)G 98

Recomandat de Senatul Institutului Nistrean de Economie i Drept la 27.04.2012,

Proces-verbal nr.53.

Recenzeni:Vladimir BLAJCO, dr.hab. n sociologie, prof.univ.Ion BOTNARENCO, dr. n economie, conf.univ.Anatol CIOBANU, dr. n drepttefan LUPAN,liceniat n filosofie i drept, dr. n filosofie, conf.univ.Ilie TEAC, dr. n drept, conf.univ.

Cartea propulsioneaz interesul cititorului n problema de baz a dezvoltrii siste-

mului cadastral, invocnd tiinele juridice i sociologice. Prin profundele cercetrisociologice, efectuate pentru prima dat n domeniu, studiul confirm importanaimpregnrii tiinei sociojuridice cu teoria general a dreptului n procesul realizriidreptului de proprietate. Problemele securitii juridice a dreptului de proprietate, ainformrii depline i actuale a populaiei i-au gsit elucidarea cuvenit n prezentamonografie, care poate servi profesorilor i studenilor, savanilor sociologi i juritilorn practica deciziilor. Cartea este destinat specialitilor n teoria general a dreptului,dreptului patrimonial, dreptului civil, dreptului administrativ, dreptului funciar, sociolo-

giei, politologiei, filozofiei, economiei, specialitilor n domeniul cadastrului, adminis-traiei publice, tuturor acelor care se intereseaz de problemele cadastrului la etapa

contemporan.

ISBN 978-9975-71-247-7. Guu D., 2012 CEP USM, 2012

Descrierea CIP a Camerei Naionale a Crii

Guu, DumitruValorificarea bazelor sociologiei juriduce n dezvoltarea sistemului

cadastral al Republicii Moldova. Teorie, metodologie, metode, tehnici irezultate ale investigaiilor(Monografie) / Dumitru Guu. Ch.: CEP USM,2012. 282 p.

100 ex.ISBN 978-9975-71-247-7.

340.12:349.4(478)


3/283

- 3 -

CUPRINS

ADNOTARE (romn, rus, englez) 5

LISTA ABREVIERILOR 11INTRODUCERE 12

1. FUNDAMENTE TEORETICO-METODOLOGICE ALECERCETRII CADASTRULUI BUNURILOR IMOBILE 19

1.1. Analiza situaiei cercetrilor n domeniul cadastrului 191.2. Cercetrile n domeniul cadastrului i evalurii bunurilorimobiliare n Republica Moldova 31

1.3. Problemele dezvoltrii cercetrilor i valorificarea bazeisociologiei juridice n dezvoltarea sistemului cadastral 42

1.4. Aspecte sociojuridice n dezvoltareasistemului cadastral al Republicii Moldova 59

1.5. Concluzii la capitolul 1 79

2. PARTICULARITILE ISTORICO-TEORETICEDE ABORDARE A FENOMENULUI JURIDIC DIN

PERSPECTIVA SOCIOLOGIEI 82

2.1. Retrospectiva doctrinar-evolutiv a sociologiei juridice 822.2. Specificul epistemologic al sociologiei juridice iesena sa praxiologic 962.3. Probleme generale ale metodologiei cercetriisociologice i particularitile metodologice alecercetrii empirice a fenomenelor juridice 1082.4. Concluzii la capitolul 2 119

3. ASPECTE TEORETICO-PRACTICE DE APLICARE

A SOCIOLOGIEI JURIDICE N DETERMINAREAI DEZVOLTAREA SISTEMULUI CADASTRAL 121

3.1. Privatizareapremis obiectiv a creriisistemului cadastral 121

3.2. Piaa imobiliar i tendinele dezvoltrii ei


4/283

- 4 -

n Republica Moldova 1703.3. Nivelul de informare i contientizare a populaieiprivind implementarea cadastrului bunurilor imobile 205

3.4. Strategia privind evaluarea bunurilor imobile nscopul impozitrii bazat pe valoarea de pia a lor 2173.5. Problemele constituirii Cadastrului General

n Romnia 2313.6. Concluzii la capitolul 3 240

CONCLUZII GENERALE I RECOMANDRI 244

BIBLIOGRAFIE 250

ANEXE 261Anexa 1. Sistemul existent de eviden i nregistrare a bunurilorimobile n Republica Moldova pn n anul 1999 261Anexa 2. Furnizarea informaiei cadastrale 261Anexa 3. Integrarea sistemului informaional cadastral cu altesisteme informaionale 262Anexa 4. Situaia cu privire la nregistrarea bunurilor imobilen localitile urbane 263Anexa 5. Chestionar sociologic: Crearea i perfecionareaSistemului Cadastral Naional 265Anexa 6. Chestionar sociologic: Corupia ca fenomen social nsistemul de nregistrare a bunurilor imobile 267Anexa 7. Tabelul A.1. Structura tranzaciilor pe regiuni n funciede destinaia funcional a obiectelor (% fa de total) 269Tabelul A.2. Ponderea tranzaciilor privind terenurile agricole (%) 269Tabelul A.3. Ponderea tranzaciilor privind apartamentele (%) 270Tabelul A.4. Ponderea tranzaciilor privind loturile de pe lng cas (%) 270Tabelul A.5. Ponderea tranzaciilor privind alte obiecte imobile (%) 271Anexa 8. Chestionar sociologic aplicat experilor: Vnzarea icumprarea terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine 272Anexa 9. Chestionar sociologic: Crearea i implementareasistemului Cadastral Naional 275Anexa 10. Clasificatorul obiectelor comerciale 280


5/283

- 5 -

ADNOTARE

Guu Dumitru. Valorificarea bazelor sociologiei juridice ndezvoltarea sistemului cadastral al Republicii Moldova.

Teorie, metodologie, metode, tehnici i rezultate ale investigaiilorChiinu, 2012

Cuvinte-cheie: sociologie juridic, cadastru, cadastrul bunurilorimobile, corupie, anchet sociologic, pia imobiliar, sistem informa-ional, privatizare, evaluare a bunurilor imobile i informaie cadastral.

Domeniul de studiu. Lucrarea vizeaz valorificarea bazelor socio-

logiei juridice n domeniul dezvoltrii sistemului cadastral al RepubliciiMoldova, invocnd tiinele teoriei dreptului i sociologiei pentru in-vestigaii complexe ale fenomenelor sociojuridice n crearea cadastrului

bunurilor imobile. Se relev importana cercetrii sociojuridice a reali-zrii drepturilor de proprietate, securitii lor i a funcionrii efective asistemului cadastral.

Scopul i obiectivele investigaiei rezid n cercetarea aspectelori problemelor privind practica crerii cadastrului bunurilor imobile,securitatea juridic a dreptului de proprietate.

Noutatea i originalitatea tiinific a investigaiei efectuate constn studierea i definitivarea fenomenelor sociojuridice, care determindezvoltarea sistemului cadastral. Cercetrile sociologice, n concordan- cu deciziile practice ale organelor de resort, ajut la formarea siste -mului unic de identificare, nregistrare i evaluare a bunurilor imobilenarmnd totodat teoria general a dreptului cu noi coninuturi catego-

riale. Problema tiinific soluionat se rezum la valorificarea bazelorsociologiei juridice, perfectarea legislaiei n domeniul cadastrului ielaborarea recomandrilor privind dezvoltarea sistemului cadastral.

Semnificaia teoretic i valoarea aplicativ a investigaiei const nvalorificarea metodelor tiinifice i a categoriilor, i mbogirea lor cuconinut n urma cercetrilor fenomenelor sociale complexe att dinperspectiva teoriei dreptului, ct i din ceasociojuridic. Utiliznd po-


6/283

- 6 -

tenialul categorial al sociologiei juridice s-au depistat problemele fun-cionrii i dezvoltrii sistemului cadastral i au fost elaborate ci desoluionare a celor mai stringente probleme. Valoarea cercetrii date

const n aplicarea noilor categorii specifice sociologiei juridice, care sembogesc cu coninut, n aplicarea datelor concrete sociologice i ametodelor avansate, n optimizarea i dezvoltarea sistemului cadastraldin Republica Moldova, pentru organizarea efectiv a informrii popu-laiei i sporirea eficienei sistemului fiscal.

Implementarea rezultatelor tiinifice. Rezultatele au fost utili-zate n activitatea Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, au servit drept

baz empiric pentru modificarea Legii Cadastrului Bunurilor Imobilei la elaborarea Strategiei de Dezvoltare a Sistemului Cadastral n Re-publica Moldova.


7/283


8/283

- 8 -

.

-

, - -

, . - - .

, , - - .

. , - - .


9/283

- 9 -

ANNOTATION

Guu Dumitru. Application of the Principles of Sociology of Law in theDevelopment of the Cadastral System in the Republic of Moldova.

Theory, methodology, methods, techics and results of the investigationsChiinu, 2012

Key words: adastre, corruption, cadastral information, informationsystem, legal sociology, privatization, real estate appraisal, real estate

cadastre, real estate market, and sociology survey.

Research and monography objectives. The thesis analyzes the

application of socio-judicial principles in the development of the cadastral

system in the Republic of Moldova, using theories of law and sociology

for the purpose of a complex invesigation of the socio-judicial phenomen

in the creation of real estate cadastre. The study undescores the importance

of socio-judicial research in strengthening and protecting property rights

and maintaining order in the cadastral system.

The purpose of the monography consists in the research of key

issues regarding the history of real estate cadastre and the legal protection

of property rights.

The novelty and scientific originality of the investigation lies within

the study of socio-judicial phenomen, which determine the development

of the cadastral system in the Republic of Moldova. The consolidation

of sociological research and ongoing government decisions aids in the

formation of a unique concept of identification, registration, and appraisal

of real estate while also enriching the general judicial theory with new

content categories.The solved scientific problem consists in using basessociology summarizes legal and development of cadastral sistem and

recommendations.

The theoretical significance and applied value of the research

lies in the application of scientific methods and categories, as well as

their enrichment with content following the research of complex social

phenomen from legal and socio-judicial perspectives. Utilizing the


10/283

- 10 -

categorical potential of legal sociology, the research identifies flaws in

the execution and development of the cadastral system and provides

solutions to the most stringent problems.

The value of the results lies in the application of new categoriesspecific to legal sociology. Applying sociological data and advanced

methods in the continuing development and optimisation of the cadastral

system in the Republic of Moldova fosters a favorable environment for

the organization of an information system benefiting the population and

imporving the efficiency of the fiscal system.

The studys results were utilized by the Agency for Land Relations

and Cadastre and served as empirical basis for the amendment of thelegislation concerning real estate cadastre and the elaboration of the

strategy for the development of the cadastral system in the Republic of

Moldova.


11/283

- 11 -

LISTA ABREVIERILOR

ACSA Agenia Naional de Dezvoltare Rural

AID Asociaia Internaional pentru DezvoltareARFC Agenia Relaii Funciare i CadastruBM Banca MondialBNS Biroul Naional de Statistic al Republicii

Moldova

CAMA Sistemul computerizat de evaluare masivComisia FIG Comisia Federaiei Internaionale a

GeometrilorOCT Oficiul Cadastral Teritorial

OIC Cadastru Oficiul Informaional Central Cadastru

OIPPC Oficiul de Implementare a Primului Proiect de

Cadastru

ONU Organizaia Naiunilor UnitePPC Primul Proiect de Cadastru

PSPP Proiectul de Susinere a Privatizrii PmntuluiRSSM Republica Sovietic Socialist MoldoveneascRUSBI Registrul de Stat al Bunurilor Imobile

SCERS Strategia de Cretere Economic i Reducere aSrciei

SIDA Agenia Suedezpentru Dezvoltare i CooperareTACIS Asistena Tehnic pentru Comunitatea Statelor

Independente

USAID Agenia Statelor Unite ale Americii pentruDezvoltarea Internaional


12/283

- 12 -

INTRODUCERE

Instituirea unui stat democratic i a unei economii de pia depinde

foarte mult de modul de implementare a schimbrilor n ceea ce pri-vete formele de proprietate, sistemul de valori etc. Ele vizeaz nsiexistena uman i, asemeni unei hrtii de turnesol, msoar gradulde democraie al unei sau altei ri. Aceste schimbri constituie condiia

primordial a succesului modernizrii. ns ele nu pot fi realizate pestenoapte, deoarece implic transformri fundamentale, n primul rnd, ncontiina indivizilor.

Actualitatea temei propuse rezid n necesitatea racordrii teorieitiinifice i a practicii juridice la realitile sociale. Cercetarea teore-tico-metodologic i empiric a sistemului cadastral n cadrul societiinoastre este legat indispensabil de studiile n domeniul sociologiei,care au tangene cu jurisprudena.

Tinznd s ne integrm n Uniunea European, precum i n comu-nitatea mondial, trebuie s reconstituim instituiile noastre de speciali-tate n conformitate cu noile cerine internaionale. Schimbri cardinalenecesit nu doar instituiile sociale formale, dar i cele neformale, inclu-siv sistemul de valori i normele de comportament. Or, nu poate fi de -mocraie fr drept de proprietate, nu exist drept de proprietate frinstituia cadastrului.

La etapa actual, procesele democratizrii vieii sociale includ isociologizarea dreptului, care se manifest n tendina de a studia aspec-tul social al fenomenelor juridice.

Investigaiile sociologice n general i cele sociojuridice n specialcontribuie la efectuarea msurrilor aspectului social privind eficacitateafuncionrii i dezvoltrii sistemului cadastral. Rezultatele analizei per-mit s trasm cile de perfecionare i dezvoltare calitativ a cadastrului.

Proprietatea, scria sociologul romn D.Gusti, este un fenomensufletesc, economic, juridic i politic n acelai timp ... i pentru a fi dedurat, trebuie s fie garantat [50, p.31].


13/283

- 13 -

Importana implementrii cadastrului este indiscutabil pentru fie-care ar. Mai simplu spus, acest sistem poate fi comparat cu o list dincare orice doritor poate lua cunotin de fiecare imobil din ara respec -

tiv i proprietarul lui, caracteristicile tehnice, amplasarea, valoarea ialte aspecte ale proprietii. Este vorba de o multitudine de indicatori cuajutorul crora se pot obine diferite combinaii, ca rezultat al procesriidatelor prin intermediul unor programe computerizate sofisticate, nfuncie de scopul propus proiectarea reuit a unui drum, amplasarea

potrivit a unui cartier locativ astfel ca s fie mai puin afectat de dife-rite cataclisme, inclusiv seisme.

La general vorbind, importana cadastrului rezid n faptul c dis-ponibilitatea unei asemenea baze de date ar facilita:inerea unei evidene stricte i corecte asupra proprietilor imobi-

liare i a proprietarilor lor;circulaia liber a bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra lor,

inclusiv n afara hotarelor rii;gestionarea proprietilor imobiliare dup bunul plac al proprieta-

rilor;

asigurarea din partea statului a garaniei dreptului de proprietateasupra imobilelor;

impozitarea echitabil a tuturor bunurilor imobile, majorarea acu-mulrilor la buget i, implicit, dezvoltarea comunitilor (potrivit Agen-iei Relaii Funciare i Cadastru, actualmente, ponderea acumulrilor labuget constituie 4-5%, adic circa 1 miliard de lei, iar n rile dezvol-tate acest indicator constituie 25-35%);

delimitarea terenurilor proprietate public a statului i proprie-tate public a unitilor administrativ-teritoriale;

crearea cadastrelor de specialitate, inclusiv a cadastrului apelor,

cadastrului pdurilor, cadastrului plantaiilor perene etc.;construcia diferitelor case i cartiere de locuit, instalaii ingine-

reti, a iazurilor artificiale, plantarea pdurilor, plantaiilor, fiilor fo-restiere, construciilor hidrotehnice etc.


14/283

- 14 -

Firete, importana efecturii activitilor menionate, precum i amultor altor activiti, const n faptul c se vor crea posibiliti pentruexcluderea factorului uman, adic a subiectivismului la luarea decizii-

lor, lucru foarte important, mai ales pentru Republica Moldova, unde,pn a trece la economia de pia, foarte multe hotrri se adoptau nmod arbitrar.

Pentru ca aceste i multe alte activiti s fie efectuate cu succeseste necesar descentralizarea sistemului cadastral, oficiile cadastraleteritoriale s aib mai mult autonomie i s poat lua decizii de sinestttor. Un imperativ n realizarea aceluiai scop este dezvoltarea sec -torului privat al cadastrului, corectarea erorilor la elaborarea planurilor

cadastrale i transpunerea lor n natur, mai ales a celor ntocmite ncadrul implementrii Programului Naional Pmnt. O problemfoarte important i actual este pregtirea specialitilor n domeniu. n

prezent, conform datelor statistice ale Ageniei Relaii Funciare iCadastru, din cei circa 950 de ingineri cadastrali numai 10% au studii

superioare.

Totui, pentru ca deciziile luate, fie la nivel central sau local, s co-

respund necesitilor sociale, s fie puse n slujba intereselor rii, acomunitilor i a cetenilor, este necesar ca la baza lor s stea studiisociologice complexe. Altfel spus, n foarte multe cazuri, dac aceastaeste posibil, nainte de a consulta cadastrul, trebuie s ntrebm societa-tea dac planurile statului, comunitiinu vin n contradicie cu intere-sele lor. Iat de ce un aport considerabil la dezvoltarea i implementa -rea sistemului cadastral n Republica Moldova l poate avea sociologia.Investigaiile sociojuridice ale fenomenului juridic contribuie la verifi-carea ipotezelor teoretice naintate, extinderea bazei empirice, furnizea-z date privind eficacitatea funcionrii mecanismelor juridicei sociale

pentru generalizri teoretice, astfel mbogind i stimulnd dezvoltareateoriei generale a dreptului. Totodat se realizeaz funcia teoretico-gno-seologic n concretizarea tezelor i categoriilor generale a teoriei drep-tului, pe de o parte, iar pe de alta pentru contientizarea i valorifica-rea datelor empirice.


15/283

- 15 -

n lucrare, o atenie deosebit se acord studierii practicii crerii,funcionrii i dezvoltrii sistemului cadastral al Republicii Moldova,determinrii tendinelor de dezvoltare i aplicare a sociologiei juridice

n studierea acestui fenomen.Scopul lucrrii const n cercetarea aspectelor i problemelor pri-

vind practica crerii cadastrului bunurilor imobile, protejarea juridic adreptului de proprietate n condiiile trecerii la economia de pia.

Atingerea scopului s-a efectuat prin urmtoarele obiective: analizaaspectelor principale n constituirea sociologiei juridice; conturarea pro-blematicii sociologiei juridice i a conceptelor teoriei generale a dreptu-

lui; analiza conceptelor i a principalelor categorii ale sociologiei juri-dice, acestea formnd baza metodologic pentru cercetrile n domeniulsistemului cadastral n Republica Moldova; relevarea principalelor par-ticulariti ale cercetrilor empirice sociologico-juridice; urmrirea ten-dinelor n dezvoltarea sistemului cadastral al Republicii Moldova iimpactul lui asupra populaiei; elaborarea bazei metodologice, metodei tehnici ale investigaiei sociologice n domeniul crerii i dezvoltriisistemului cadastral.

Crearea sistemului cadastral este o sarcin social nou pentrurile postsocialiste, proces care necesit o concordare a cunotinelorteoretice cu deciziile practice ale organelor de resort. ns, pn n pre-zent acest fenomen nu a fost cercetat, asupra acestui fapt pronunndu-se autorul lucrrii.

Constituind o surs de satisfacere a necesitilor social-vitale, actual-mente, bunurile imobile sunt subiectul unor ample dezbateri. Unul dintre

proiectele de cea mai mare amploare n cadrul proceselor reformatoaredin Republica Moldova, care a demarat n deceniul trecut, este legat deformarea sistemului unic de identificare, nregistrare i eviden a bu-nurilor imobile.

Acum, suntem deja n perioada cnd se culeg din plin rezultateleimplementrii Primului Proiect de Cadastru n ar, proiect menit screeze cadrul funcionrii raionale a pieei bunurilor imobile.


16/283

- 16 -

n acest context, este important: stabilirea nivelului de informarei contientizare de ctre populaie a necesitii crerii cadastrului bu-nurilor imobile; combaterea fenomenului corupiei n sistemul de nre-

gistrare a proprietilor imobiliare; identificarea gradului de informare adiverselor categorii ale populaiei despre implementarea noului sistemde impozitare a bunurilor imobile bazat pe valoarea de pia, reliefareanecesitii perfecionrii i dezvoltrii sistemului cadastral i a striireale i tendinelor de dezvoltare a pieei imobiliare, evidenierea impac-tului social al sistemului cadastral asupra populaiei, elaborarea bazeimetodice sociologico-juridice a studierii sistemului cadastral i a im-

portanei acestui proiect, care, de altfel, a pus baza funcionrii efective

a economiei bisectorale. Lege presupune faptul c proprietatea pri-vat constituie fundamentele crerii i dezvoltrii economiei de pia.Avnd posibilitatea de a deine n proprietate diferite bunuri, membriisocietii sunt stimulai s depun eforturi pentru creterea economic.Acest mecanism simplu, ca rezultat, determin succesul celor ingenioi,insisteni, capabili i srguincioi. Dar aceast lege i acest mecanismrmn s fie doar miezul sistemului complex, care necesit un ir de

elemente pentru crearea cadrului n care vor exista ele. Anume creareaunui astfel de cadru urma s fie sarcina primordial a politicii de stat n

procesul tranziiei la economia de pia. Autorul, ns, pentru a puteadetermina care este reuita nfptuirii acestei sarcini n domeniul prop-rietii imobiliare i propune s efectueze un studiu analitic asupraacestui subiect i s fac o descriere a situaiei existente n ar.

Problema tiinific soluionat rezum n valorificarea bazelorsociologiei juridice, perfecionarea legislaiei n domeniul cadastruluii elaborarea recomandrilor privind optimizarea structurii sistemu-lui cadastral, corectarea erorilor comise n procesul de privatizare aterenurilor agricole, lichidarea fragmentrii excesive a terenurilorprin implementarea unor proiecte de consolidare/optimizare a lor cu

nregistrarea ulterioar a acestora n registrul bunurilor imobile.Toate acestea, precum i analiza temeinic a pieei imobiliare, suntelemente structurale ale sistemului cadastral. Potrivit studiului, cir-


17/283

- 17 -

cuitul terenurilor agricole poate fi impulsionat substanial prin eli-minarea restriciilor la comercializarea terenurilor cu destinaieagricol persoanelor strine, analiza impactului sociojuridic al im-

plementrii noului sistem de nregistrare a bunurilor imobile i eva-luarea lor conform valorii de pia n scopul implementrii nouluisistem de impozitare a bunurilor imobile, diminuarea fenomenului

de corupie, utilizarea informaiei cadastrale i generalizarea teorieii practicii n domeniul respectiv.

n lucrare o dezvoltare au dobndit noile categorii i noiuni carecontribuie la studierea sistemic a problemei precum sunt sociologia

juridic, cadastru, cadastrul bunurilorimobile, cadastru general,structura cadastrului bunurilor imobile n condiiile actuale, sistemunificat de nregistrare a bunurilor imobile, acestea mbogind teoriageneral a dreptului i a altor ramuri de drept. Utiliznd potenialulcategorial al sociologiei juridice s-au depistat problemele funcionrii idezvoltrii sistemului cadastral i au fost elaborate ci de soluionare acelor mai stringente probleme.

Menionm c, pentru prima dat n Republica Moldova, abordareaproblemei aparatului categorial, a principiilor metodologice n investi-gaiile sociojuridice au fost incluse n lucrarea Sociologia juridic.ndrumar teoretic i practic (Chiinu: tiina, 2004), larg utilizat n

procesul didactic i de cercetare, la care autorul prezentei lucrri a par-ticipat n calitate de coautor.

Tema n cauz, fiind foarte puin studiat, prezint un interes teore-tic sporit i are o semnificaie practic incontestabil. Valoarea rezid nelaborarea unor aspecte teoretico-metodologice ale sociologiei juridice

cu implicaie n activitatea practic a crerii sistemului cadastral n Re-publica Moldova, viznd problemele de informare, contientizare dectre populaie, a necesitii implementrii noului sistem de nregistrarea proprietilor i a evalurii lor n scopul impozitrii bazate pe valoareade pia. La baza investigaiei este pus analiza fundamentelor juridiceale noiunilor specifice i a prevederilor legislative privind dezvoltarea


18/283

- 18 -

sistemului cadastral n Republica Moldova. Drept suport teoretic ser-vesc lucrrile fundamentale ale specialitilor n domeniul teoriei gene-rale a dreptului i sociologiei juridice din Romnia, Frana, Italia, SUA,

Anglia i Federaia Rus.n lucrare sunt utilizate metode dialectice, concretizate n metode

sistemice, funcionale, structurale, precum i metoda istoric, metodastatistic, metoda comparativ, analiza statistic i istorico-comparativ.n vederea obinerii unor informaii, care ar permite relevarea mai pro-fund a problematicii studiate au fost aplicate metode sociologice, pre-cum observaia, ancheta prin chestionar i interviu, studiu de experi etc.

n acest context, a fost ntocmit programul concret de cercetare istabilite procedeele metodice de colectare i analiz a datelor sociolo-gice, fiind utilizate investigaiile sociologice efectuate de autor n pe-rioada 2002-2010. Studiile sociologice au fost efectuate cu ajutorul unor

instrumentare metodologice complexe, elaborate special, i au avutdrept scop obinerea informaiei obiective referitor la implementareacadastrului bunurilor imobile (vezi Anexele 5, 6, 8, 9). Fiecare chestio-

nar conine mai multe seturi de ntrebri, formulate concret sub aspectulconinutului i al ordinii propuse. Investigaiile sociologice sunt repre-zentative. Pn n prezent n literatura tiinific aceste aspecte nu aufost studiate.

Lucrarea se nscrie organic n realizarea obiectivelor propuse pri-vind realizarea Acordului de cooperare, ncheiat ntre Agenia RelaiiFunciare i Cadastru i Academia de tiine a Moldovei, referitor laexecutarea misiunilor statale, efectuarea cercetrilor tiinifice n dome-niile geodeziei, cartografiei, cadastrului, organizrii teritoriului i siste-melor informaionale geografice, schimbului de materiale i date geog-rafice, cartografice, cadastrale, organizare a teritoriului i sistemelorinformaionale geografice. (VeziCadastrul, nr.1, iunie 2011, p.3)


19/283

- 19 -

1. FUNDAMENTE TEORETICO-METODOLOGICE ALE

CERCETRII CADASTRULUI BUNURILOR IMOBILE

1.1. Analiza situaiei cercetrilor n domeniul cadastrului

Analiza experienei internaionale privind crearea cadastrului bu-nurilor imobile vorbete despre faptul c pe parcursul mai multor de -cenii, n majoritatea rilor lumii cadastrul era considerat doar ca unsistem de informaii referitoare la terenuri i caracteristicile lor. Cerce-trile efectuate de muli savani strini au fost consacrate problemelorde creare i perfecionare a cadastrului funciar, ce era examinat prepon-

derent n aspect tehnic, ca rezultat total alexecutrii filmrii cadastralei stabilirii hotarelor dintre sectoarele de teren. Concomitent, o ateniedeosebit se acorda preciziei msurtorilor cadastrale, cuprinderii in-tegrale a obiectelor imobile, calitii informaiei tehnice. La nceput,crearea cadastrului funciar nu a influenat esenial asupra sistemului denregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile. ns pe msur cesistemul cadastral devenea tot mai complet n ce privete volumul infor-

maiei pe care o coninea, a aprut necesitatea de a introduce nsemna-rea unic a sectoarelor de pmnt i n registrele drepturilor asupra bu-nurilor imobile. Cu timpul, sistemul informaional s-a completat cudatele despre nregistrarea obiectelor imobiliare, efectuat sporadic (pemsura desfurrii tranzaciilor) sau sistematic (efectund nregistrarea

primar masiv a tuturor obiectelor proprietii imobiliare).Cadastrul, n temei, s-a dezvoltat n Europa, de aceea, anume n

rile europene cercetrile conceptual-teoretice n domeniul cadastruluis-au efectuat mai intens. O trstur caracteristic a cadastrului funciarn Europa Occidental este faptul c el asigur cuprinderea sistematica ntregului teritoriu i c datele colectate i nregistrate se actualizeaz

permanent. Tendina general presupune ca rolul sistemului informa-ional-funciar s capete o importan mai mare.

Printre lucrrile tiinifice, care au influenat cel mai mult asupradezvoltrii sistemelor cadastrale de stat i a nregistrrii obiectelor imo-


20/283

- 20 -

biliare n rile din CSI menionm lucrarea lui Larson G. nregistrareadrepturilor funciare i sistemele cadastrale. Cartea este tradus n lim-

ba rus i editat n Rusia n anul 2002 [65]. Pentru prima dat aceast

carte a fost editat acum 20 de ani. Deja atunci autorul a prevzut nece-sitatea aplicrii unui concept complex fa de sistemele informaionalecuprinznd date dintr-un spectru foarte larg. Examinnd posibilitilemari pe care le ofer tehnologiile informaionale moderne, autorul argu-menteaz importana coordonrii activitii legate de introducerea i

perfecionarea diverselor sisteme ce conin informaie funciar. Un locaparte n lucrare Larson G. l rezerv temei privind interaciunea cadas-

trului cu nregistrarea drepturilor att n plan istoric, ct i n aspect spa-ial. Autorul examineaz cadastrul bunurilor imobile ca multiaspectual,datele cruia se folosesc nu doar pentru determinarea valorii obiectelorimobile i impozitare. Informaia ampl, referitoare la unitile funciarecomode, poate ajuta la planificare i gestiune, inclusiv la meninereacontactelor ntre organele administraiei publice centrale i locale iceteni [65, p.86]. n opinia lui Larson G., crearea cadastrului i nre-gistrarea drepturilor au i alte conveniente, cum ar fi mbuntirea hr-ilor i ridicarea calitii produciei cartografice, reducerea numrului deconflicte pe teme funciare, simplificarea tranzaciilor funciare, formareai dezvoltarea pieei imobiliare. Un merit incontestabil al lucrrii men-ionate este analiza posibilitilor de introducere i perfecionare a siste-melor informaionale a cadastrului funciar, precum i de nregistrare adrepturilor asupra terenului.

Savantul a studiat sistemele cadastrale i cele de nregistrare a drep-turilor din multe ri dezvoltate n scopul de a elabora recomandriacceptabile privind crearea sistemelor funciar-informaionale de nre-gistrare n rile n curs de dezvoltare. Cu toate c sistemul complet decadastru are avantaje evidente i trebuie s i se acorde preferin n

perspectiv, totui, pentru rile cu resurse insuficiente exist i o altsoluie, mai simplificat. Larson G. menioneaz c trecerea de la unsistem simplu la unul mai complex trebuie s fie raional, adic dez-


21/283

- 21 -

voltarea nu trebuie s conduc la nimicirea sistemului creat anterior[143, p.174]. Cercetrile i concluziile lui Larson G. au fost confirmatei dezvoltate n Republica Belarus. Rezultatele cercetrii au fost prezen-

tate de ctre avrov S. la o conferin internaional [134].Problema existenei pieelor imobiliare neformale i a legalizrii

drepturilor patrimoniale a fost abordat i n publicaia savantului peruancu renume mondial Hernando de Soto, intitulat Taina capitalului: dece capitalismul triumf n Occident i suport nfrngere n cealalt par-te a lumii [138, p.141]. Examinnd procesul de formare a capitalului,de Soto evideniaz ase pri componente ale proprietii, ce le permit

cetenilor s acumuleze capital. Prima i cea mai important concluzie,pe care a fcut-o savantul, este urmtoarea: Capitalul apare datoritreflectrii lui n notificrile cu privire la dreptul patrimonial, gaj, n tex-tele din contracte i n alte hrtii de acest gen ce fixeaz caracteristicilecele mai utile social i economic ale relaiilor activelor n comparaie cucalitile vizibile ale lucrurilor nsi. Anume la aceast etap are loc des-crierea i nregistrarea valorii poteniale a activelor [138, p.56]. Astfel,notificarea de nregistrare a dreptului asupra obiectului proprietate imo-

biliar reflect calitile sociale i economice importante ale obiectului(capacitatea de a fi folositor pentru asigurarea creditului, de a compensa

cerinele creditorilor, de a fi purttor al dreptului de servitute etc.).O alt concluzie a savantului const n necesitatea integrrii infor-

maiei diverse. Multitudinea faptelor nu ntotdeauna vorbete desprebogia informaiei, menioneaz de Soto [138, p.59]. Pentru a facecunotinele funcionale, rile dezvoltate au fost nevoite s uneasc

toate datele, diferite i mprtiate, ntr-un singur sistem atotcuprinztor.Studierea procesului de integrare a sistemelor neuniforme de gestiune a

bunurilor imobile se complic prin faptul c acest proces este ndelun-gat i n multe state europene dezvoltate ine zeci i chiar sute de ani.

Urmtoarea concluzie bazat pe integrarea i unificarea sistemelorde nregistrare a bunurilor imobile este delimitarea indivizilor purttoride drepturi i obligaii, care n limitele sistemului legal de proprietate


22/283

- 22 -

privat i-au pierdut anonimatul. Astfel, plata pentru asigurarea dreptu-rilor patrimoniale const n acceptarea diverselor obligaiuni: a pltiimpozite, a restitui creditele obinute de la darea n arend a bunurilor

imobile, a asigura bunurile imobile, a ncheia contracte imobiliare etc.Ca rezultat al crerii sistemului de nregistrare a drepturilor patrimo-niale crete nivelul standardizrii descrierii obiectelor, ceea ce permitereducerea cheltuielilor tranzacionale pentru organizarea circuitului iutilizrii activelor. Un sistem bine organizat de proprietate privat ledeschide proprietarilor posibilitatea formidabil de a-i acomoda proprie-tatea la orice schimbare a situaiei economice [138, p.65]. n urma tu-

turor acestor transformri, se creeaz infrastructura pieei, ce atrage unnumr tot mai mare de specialiti, care, la rndul lor, asigur perfecio-narea interaciunii n domeniul drepturilor patrimoniale. O particularitatenu mai puin important a sistemului perfect de nregistrare este protec-ia sigur a notificrilor contra diverselor falsificri, concomitent cu re-ducerea general a nivelului cheltuielilor pentru efectuarea tranzaciilor.

Pentru Republica Moldova este actual concluzia lui Hernando deSoto privind faptul c programul de acumulare a proprietii nu va aveasucces pn cnd guvernele nu vor abandona iluzia precum c pentruacumularea proprietii este suficient cunoaterea obiectelor materiale.rile n curs de dezvoltare i fostele ri socialiste arunc fr nici unsens milioane de dolari pentru cartografierea bunurilor imobile i pentrucomputerizarea cadastrelor funciare, dar acest lucru nu ajut la integra-rea sectoarelor legale i ilegale. nc n anul 1993, specialitii BnciiMondiale au prevenit despre tendina de a considera c reglementarea

proprietii funciare constituie o problem pur tehnic. Deseori se n-tmpl c lucrrile cadastrale sunt efectuate, hrile sunt ntocmite, dardreptul de proprietate, din cauza nesoluionrii aspectelor juridice, rm-ne nedeterminat. Fotografierea din aer i recensmintele ofer informaiidespre partea exterioar a lucrurilor, n timp ce proprietatea nu consti -tuie un element al lumii materiale, ci face parte din sfera dreptului i aeconomiei [138, p. 204]. Ca argument n favoarea acestei idei de Soto


23/283

- 23 -

se refer la specialitii canadieni cunoscui n domeniul sistemelor in-formaionale funciare McLaughlin J. i Nichols S., care sunt ngrijoraide faptul c unele guverne continu s considere lucrrile funciare i

cartografierea ca piatr de temelie n sistemul de proprietifunciare. nrealitate problema crerii cadastrului este mult mai complex i pre-supune nu doar crearea sistemului informaional geografic, ci i asigu-rarea unor garanii la dreptul proprietarilor asupra obiectelor imobiliarenregistrate n sistemul cadastrului. Pentru crearea i deservirea acestortehnologii se cheltuie cea mai mare parte din suma resurselor necesare

pentru reformarea sistemului proprietii private, dar aceste cheltuieli

sunt benefice numai n cazul cnd sunt soluionate deja problemele po-litice i juridice, ce mpiedic legalizarea proprietii deinute ilegal[146, p.79].

Multe idei lansate de Hernando de Soto au fost puse la temelia re-

formelor politice i economice n rile din America Latin, au devenitpiloni de orientare i concepia de baz n dezvoltarea sistemelor denregistrare a proprietii i sunt recunoscute de mari savani laureaiai Premiului Nobel i politicienii din ntreaga lume.

Cu toate acestea, revenind la problema crerii sistemului multi-funcional de nregistrare i cadastru, este necesar s recunoatem cbazele lor metodologice au fost elaborate incomplet nu doar n rile dinCSI, ci i n cele din Uniunea European.

Un exemplu de cercetare profund n scopul crerii concepiei decadastru la nivel internaional l constituie studiile savanilor romniAna-Cornelia Badea i Gheorghe Badea [5]. Ei au analizat dezvoltarea

sistemelor de cadastru din diferite ri prin prisma dezvoltrii lui de maideparte, activiti care au fost conturate de Comisia a 7-ea a FederaieiInternaionale a Geometrilor (FIG) i prezentate n anul 2002 la Washington,i a concepiei de cadastru, elaborat de Comisia European i prezen-tat la Grenada n anul 2002.

Ideea principal a acestor cercetri const n gsirea posibilitilorpentru perfecionarea lui n scopul crerii unui cadastru mai progre-


24/283

- 24 -

sist, n aa fel ca s fie posibil implementarea mai eficient a acestuian Uniunea European. Aa-numitul Cadastrul-2014 (elaborat de Co-misia FIG), dei a fost prezentat n calitate de cadastru al viitorului, to -

tui, n opinia noastr, nu este suficient de funcional, deoarece vizeaznumai nregistrarea drepturilor asupra obiectelor imobiliare, precum ipartea tehnic a cadastrului. Drept confirmare, servete definiia Cadas-trul-2014: Cadastrul reprezint inventarierea sistematic public adatelor privind toate obiectele teritoriale legate dintr-o zon administra-tiv sau regiune, bazat pe msurarea limitelor acestora. Astfel, Cadas-trul-2014 presupune nregistrarea integral a tuturor obiectelor situate

n limitele anumitelor zone sau regiuni. Cadastrul, n acest context, tre -buie s corespund ctorva principii, adic s conin informaii completedespre starea terenurilor, inclusiv drepturile i restriciile la anumitedrepturi, s dispar, odat cu dezvoltarea tehnologiilor informaionale,deosebirile dintre hrile i registrele, pstrarea cadastrului numai nformat electronic, s se compenseze cheltuielile pentru Cadastrul-2014din contul veniturilor de pe urma activitilor cadastrale.

Autorii examineaz i alt versiune de definire a cadastrului propusde Uniunea European n anul 2002 la Grenada. Potrivit ei, cadastrul se

bazeaz, n esen, pe urmtoarele principii: cadastrul trebuie s acoperentregul teritoriu al Uniunii Europene, s poat fi folosit de toi ceteniiUniunii Europene pe principii de egalitate, s se asigure securitatea da-telor i legalitile, s se ia drept unitate de baz a cadastrului sectorulde pmnt, pentru care s existe un cod unic de natur s permit deter-minarea locului lui n sistemul de coordonate. Afar de aceasta, toate

terenurile, precum i construciile i alte obiecte imobiliare, trebuie sfie descrise cu precizie, cadastrul s fie administrat printr-o baz de datedeschis, datele din cadastru i din crile funciare s garanteze dreptu-rile patrimoniale, organele administraiei de stat s utilizeze informaiadespre sectoarele de pmnt pentru consolidarea cadastrului, datelenregistrate n cadastru n fiecare stat-membru al Uniunii Europene sfie accesibile pentru toi cetenii lor, pentru guvernele naionale, orga-


25/283

- 25 -

nele regionale i locale de administrare, o importan deosebit acor-dndu-se colaborrii cu sectorul privat i cu organizaiile internaionale.

Autorii reliefeaz factorii principali care influeneaz crearea

sistemului de cadastru: acest sistem trebuie s fie flexibil i s poat fischimbat uor odat cu operarea modificrilor n legislaie i a celor deordin tehnic, s protejeze i s garanteze dreptul asupra proprietii, sfie simplu, clar i accesibil, s prezinte informaie actual i sigur la

preuri accesibile.Este de menionat c, pn n prezent, n rile din CSI i Europa

Central nu exist niciun studiu tiinific ce ar reflecta toate aspectele

cadastrului multiaspectual al bunurilor imobile. O excepie rar consti-tuie lucrarea cercettorilor belorui avrov S., Kozlova A. i Gudkova I.nregistrarea de stat a bunurilor imobiliare, a drepturilor asupra lor itranzaciilor cu acestea, editat n anii 2005-2006 n oraul Minsk [134].Autorul coordonator al lucrrii avrov S., directorul general al ntrep-rinderii unitare de stat Agenia Naional de Cadastru, timp de maimuli ani studiaz practica internaional de creare a cadastrului bunu-rilor imobile i contribuie activ la implementarea celor mai bune rea li-zri n crearea i dezvoltarea cadastrului bunurilor imobile al RepubliciiBelarus. naceast lucrare pentru prima dat, de pe poziii sistemice, seexamineaz bazele teoretice i practice ale nregistrrii bunurilor imo-

bile, a drepturilor asupra lor i tranzaciilor cu ele n Republica Belarus.O atenie deosebit se acord principiilor i normelor din legislaia cu

privire la nregistrare, interaciunii dintre sistemul cadastral i sistemulde nregistrare, sistemul instituional al registrului. n Republica Belarus,

ca i n Letonia, rile de Jos, Moldova resursele informaionale alecadastrului i registrului sunt unite ntr-un singur Registru de Stat alBunurilor Imobile (RUSBI). n terminologia internaional acceptat,RUSBI este concomitent i cadastru al bunurilor imobiliare i registrual drepturilor asupra acestor bunuri. Fiind o resurs informaionalintegrat, RUSBI ...a preluat n sine i contradiciile ce au existat iexist ntre aceste dou resurse informaionale. Esenial este conflictul


26/283

- 26 -

dintre interesele organelor administrative i subiecii dreptului civil, cese prezint n calitate de subieci ai nregistrrii [134, p.27]. Adminis-traia, presat de cerinele sistemului fiscal i a statisticii, ale gospod-

riei comunale, n multe ri cade n ademenirea de a impune sistemuluide nregistrare a drepturilor utilizarea obligatorie a unor proceduricostisitoare de identificare a bunurilor imobile. avrov S. mprtete

prevenirile lui de Soto i ale lui Mendes F. despre faptul c delimitareafoarte exact a hotarelor dintre sectoarele de pmnt, coordonarea lafaa locului a tuturor obiectelor n scopul cartografierii lor, colectareaunui volum de informaii nejustificat de mare despre construciile capi-

tale conduce la scumpirea excesiv a procedurilor de nregistrare. Ase-menea tendine influeneaz negativ pturile srace ale populaiei carese mpotrivesc cererii unor asemenea cheltuieli. De aceea, n prezent, nmulte ri problema const nu n caracterul fizic, adic n reflectarea pehart a tuturor construciilor, ceea ce, posibil, s-a fcut nu o singur datfr a se solda cu careva rezultate importante, ci n caracterul juridic,adic organizarea unui sistem accesibil i viabil de determinare, trans-mitere i protecie a drepturilor asupra bunurilor i tranzaciilor cu acestea.

E de menionat c, dac componenta tehnic i cea juridic acadastrului multifuncional i-au gsit reflectare ntr-o anumit msurn lucrrile savanilor i cercettorilor practicieni, apoi componentaeconomic (evaluarea costului bunurilor imobile n cadrul cadastrului)nu are nc un cadru conceptual-metodologic. Ar fi incorect s afirmmc aspectele evalurii bunurilor imobile n scopuri de impozitare nu aufost examinate de ctre savanii din diverse ri ale lumii. Sunt binecunoscute lucrrile cercettorilor americani Ekkart J., Gludemans R.,ale savanilor de la Institutul Lincoln Malime J. i Iangman J.

n multe ri dezvoltate ale lumii se folosete metodologia evaluriimasive a bunurilor imobile, la elaborarea creia, n mare msur, acontribuit doctorul n economieEkkart J. [137]. Fr a ne aprofunda nistoria apariiei metodologiei de evaluare fiscal, ne vom opri asupraconceptelor actuale de evaluare a bunurilor imobile n scopul impunerii


27/283

- 27 -

fiscale i asupra interaciunii ei cu sistemul cadastral i registrul dreptu-rilor. Evaluarea masiv a bunurilor imobile, efectuat cu ajutorul siste-mului (sistemului computerizat de evaluare masiv), a cptat o

nou dezvoltare n anii 70-80 ai secolului XX. Ekkart J. examineazdin punctul de vedere al conceptului sistemic metodologia evalurii ma-sive, studiaz componentele ei, examineaz algoritmul i etapele efec-turii evalurii masive, funciile evalurii masive. Cercetrile poartconcomitent caracter teoretic i aplicativ i includ n sine nu doar exa-minarea concepiilor generale privind modelarea evalurii n mas, ci irecomandri practice pentru determinarea structurii i calibrarea mode-

lelor de evaluare. Lucrarea este un manual fundamental, viznd evalua-rea i impunerea fiscal a bunurilor imobile i conine cunotine siste-matizate ntr-un ir de probleme ample de la bazele macroeconomiei

pn la particularitile de gestionare a evalurii fiscale, organizareasistemului cartografic, problemele ce in de expertiza calitii evaluriimasive, organizarea procedurilor de apelare la relaiile cu publicul.

La examinarea evalurii bunurilor imobile n contextul cadastruluise impune ateniei o particularitate subliniat de Ekkart J. n lucrarea sa,savantul nu accentueaz interaciunea dintre sistemul de evaluare masi-v i registrul bunurilor. El doar menioneaz: Avnd atributele cuve-nite, sistemul cartografic asigur att prezentarea geografic a listeiobiectelor imobiliare supuse impozitrii, ct i registrul documentelorde drept ce stabilesc hotarele dintre terenuri [137, p.177]. Aceastlips de atenie pentru interaciunea dintre lucrrile cadastrale, registruldrepturilor i evaluarea fiscal este condiionat de faptul c n SUA

nregistrarea titlurilor de drept este benevol, iar deoarece cheltuielilepentru cutarea i stabilirea acestor drepturi sunt foarte mari, nregistra-rea nu ntotdeauna are loc [126, p.70]. La momentul actual, n SUA sediscut despre posibilitatea utilizrii datelor companiilor de asigurare,care de cele mai multe ori efectueaz i msurtorile de pmnt, pentrucrearea sistemului funciar-informaional, la baza cruia se afl sectoa-rele de pmnt.


28/283

- 28 -

Nu putem s nu menionm contribuia mare pe care au adus-o ladezvoltarea evalurii fiscale reprezentanii colii tiinifice din SUA Iangman J. i Malime G. de la InstitutulLincoln pentru politica fis-

cal din SUA. Pe parcursul mai multor ani ei examineaz evaluarea nscop de impozitare la scar internaional, comparnd politicile fiscaledin diverse ri, generaliznd volumul uria de date cu privire la organi-zarea activitii de evaluare n scopul impozitrii bunurilor imobile [157].Cercettorii compar componentele principale ale politicii de impozi-tare a bunurilor imobile din diverse ri, acordnd atenie deosebit ale-gerii cadrului adecvat de impunere fiscal. n concluzie ei afirm c sis-

temul advaloric de impozitare fiscal a bunurilor imobile predomin nmajoritatea rilor dezvoltate i constituie scopul reformrii sistemuluide impozitare a bunurilor imobile n rile n curs de dezvoltare i fos-tele ri socialiste. Totodat, n diferite perioade de dezvoltare guvernelediverselor ri pot stabili alte baze ale impozitrii, de exemplu, va loareadeterminat pe baza plii de arend pentru utilizarea obiectului sau te-renul de construcie i sectorul de pmnt, sau preul cu care a fost efec-tuat ultima tranzacie cu un obiect concret al bunurilor imobiliare. nlucrare o mare atenie se acord cadrului normativ-juridic i metodelorde evaluare fiscal, evaluatorilor fiscali i administrrii procesului deevaluare. Relaiile cu publicul, accesul cetenilor i al agenilor econo-mici la informaia fiscal i de evaluare constituie, de asemenea, obiec-tul cercetrilor efectuate de Iangman J. i Malime G. Este de nepreuitaportul acestor cercettori la dezvoltarea evalurii fiscale n noile stateindependente, care n prezent se afl la etape diferite de creare a nouluisistem advaloric de impozitare a bunurilor imobile. Noua lucrare a savan-

ilor Iangman J. i Malime G. The Development of property taxation ineconomies in Transition (case Studies from Central and Eastern Europe)conine o analiz comparativ i profund a evalurii fiscale n Polonia,Cehia, Slovacia, Rusia i n alte ri. Aceast lucrare servete drept punctde orientare pentru cercettori i politicieni la elaborarea noii concepiide impozitare fiscal a bunurilor imobile i evaluarea lor.


29/283

- 29 -

Printre savanii europeni care efectueaz cercetri serioase n do-meniul evalurii obiectelor imobiliare, n scop de impozitare, trebuiemenionate, n primul rnd, lucrrile profesorului danez Muller A.

Totodat, observm faptul c n Danemarca exist de mult timp hartacadastral complet a ntregii ri, bazat pe sistemul general de coordo-nate. Cadastrul e legat strns de sistemul nregistrrii drepturilor asupra

pmntului, ce face parte din tipul de nregistrare a titlurilor de drept.Dei n Danemarca nu este creat cadastrul multifuncional, experienade executare a evalurii n aceast ar prezint un mare interes pentrucercettorii din noile state independente, care creeaz noul sistem de

evaluare fiscal, sau doar sistemul multiaspectual de evaluare, similarcu din SUA. Cercetrile lui Muller A. includ un spectru larg deprobleme legate de efectuarea evalurii fiscale a bunurilor imobile lanivel internaional, ceea ce se poate folosi de ctre rile n curs de dez-voltare i noile state independente la elaborarea strategiei de reformarea impozitrii bunurilor imobile [128].

n rile din CSI, cercetrile n domeniul evalurii bunurilor imo-bile n scopuri de impozitare se efectueaz de un numr relativ mic desavani. Prima monografie consacrat analizei sistematice a probleme-lor de evaluare economic (cadastral) a terenurilor urbane este lucrarealui Prorvici V. [129], unde, n linii generale, sunt prezentate bazele con-ceptuale ale evalurii economice (cadastrale) a terenurilor, sunt exami-nate principiile de efectuare a evalurii. Prorvici V. consider cadastrulfunciar de stat ca fiind un cadastru multifuncional, rolul i importanacruia crete n procesul de dezvoltare a politicii funciare de pia. n

lucrare se face analiza metodelor de evaluare individual, este studiatposibilitatea aplicrii lor la efectuarea evalurii economice a terenurilor,sunt prezentai algoritmi de efectuare a evalurii cadastrale i diferen-ierii pe zone teritorial-economice. Lipsa la momentul elaborrii mono-grafiei a standardelor unice, dispersarea pe departamente a sistemelor

informaionale i pe diverse tipuri de obiecte imobiliare, bazele de dateincomplete i neverificate constituiau anumite obstacole n calea eva-


30/283

- 30 -

lurii economice a terenurilor urbane. De aceea, utilizarea n lucru aalgoritmilor de neuroreele n mbinare cu principiile de apropiereconsecvent pentru obinerea valorilor intervale ale costului terenurilor

n diverse raioane cadastrale constituie o modalitate real de soluionarea problemelor ce in de evaluarea economic.

De cercetri n domeniul evalurii bunurilor imobile se ocup, deasemenea, profesorul Gribovschi S. Din punctul de vedere al metodolo-

giei conceptului sistemic, el examineaz variantele sistemului centrali-zat i decentralizat de impunere fiscal, domeniul lor de aplicare, avan-tajele i neajunsurile lor. Propune principiile noului sistem de impozi-

tare, bazat pe calculul sumei impozitului pe bunurile imobiliare din va-loarea de pia a bunurilor. Din punct de vedere metodologic, Gribovschi S.examineaz estimarea valorii de pia ca tiin a analizei economiceaplicative, sarcina de baz a creia este stabilirea cea mai probabil a

preului de vnzare sau cumprare a activului (mrfii) pe baz de analiza dinamicii cererii i ofertei la acest activ pe piaa respectiv [113, p.26].

La nceputul anilor 2000, n Federaia Rus i n Republica Belarusau aprut publicaii referitoare la metodologia, tehnologia i implemen-tarea evalurii cadastrale, printre care poate fi evideniat lucrarea cer-cettorilor Berezovskaia O., Pavlko A., Soloviova V. Tehnologiaevalurii cadastrale a terenurilor din localitile Republicii Belarus[107]. n lucrare este examinat, concis, tehnologia evalurii cadastralei etapele ei principale: formarea straturilor tematice ale informaieiiniiale, zonele de evaluare. Determinarea valorii de pia a sectoarelortipice de pmnt, documentaia de evaluare, expertiza i aprobarea do-

cumentaiei de evaluare. Un merit al lucrrii date este orientarea eipractic, recomandrile practice i exemplele concrete de efectuare aevalurii cadastrale. Un anumit interes prezint, de asemenea, propu-nerile privind utilizarea rezultatelor evalurii cadastrale a terenurilordin localiti.


31/283


32/283

- 32 -

bunurilor imobile. O asisten consultativ ampl au acordat firmelespecializate UMAGEOMETRIC (din Canada) i ILIS (din Olanda).Acest proiect a contribuit nemijlocit la crearea cadastrului bunurilor

imobile n Moldova, la apariia unei noi direcii de activitate profesio-nist cadastrul bunurilor imobiliare. n aceast perioad a fost elabo-rat proiectul Legii cu privire la cadastrul bunurilor imobile, a fost for-

mulat metodologia, studiate diverse variante de organizare structurala noului sistem cadastral. Un avantaj esenial al proiectului a fost elabo-rarea programului automatizat de nregistrare, instruirea intens a spe-cialitilor din diverse domenii legate de dezvoltarea sistemului cadastral.

Ca rezultat al activitii asupra proiectului-pilot, Parlamentul Re-publicii Moldova a adoptat n luna februarie 1998 Legea cu privire lacadastrul bunurilor imobile, obiectivele principale ale creia au fost:

crearea unei piee imobiliare civilizate n Moldova, asigurareagaraniilor pentru drepturile patrimoniale asupra obiectelor imobile;

transparena informaiei referitoare la cadastru pentru participaniila piaa imobiliar, organele administraiei publice, inclusiv pentru or-ganele fiscale;

sporirea veniturilor n bugetele locale i mbuntirea structuriilor prin stabilirea mrimii optime a plilor pentru folosina bunurilorimobile;

atragerea investiiilor n sfera imobiliar;administrarea eficient i operativ a teritoriilor.Obiectele de nregistrare n sistemul cadastral sunt bunurile imobile

(terenurile, construciile, reelele inginereti, alte obiecte inseparabile

de pmnt) i drepturile(dreptul patrimonial, dreptul de folosin, uzu-fructul, superficiile, gajul etc.). Legea stabilete c dreptul asupra lucru-rilor imobile sunt supuse nregistrrii de stat obligatorii. Astfel, obiec-tele bunurilor imobile au natur dubl: ele sunt obiecte fizice legatetemeinic de pmnt, dar i obiecte ale dreptului. Conform Codului Civilal Republicii Moldova, la categoria de bunuri imobile se raport terenu-rile, poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile prinse


33/283

- 33 -

de rdcini, cldirile, construciile i orice alte lucrri legate solid depmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este ncor-porat durabil n acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil

fr a se cauza prejudicii considerabile destinaiei lor[20, art.288 (2)].n anul 1998 a fost adoptat Programul de stat pentru crearea

cadastrului bunurilor imobile, n care au fost fixate urmtoarele sarcinin sfera dat:

nregistrarea de stat a bunurilor imobile i a drepturilor patrimo-niale asupra lor;

evaluarea de stat i nregistrarea valorii bunurilor imobile n sco-

pul impozitrii i taxrii lor;schimbul informaional dintre cadastrele specializate prin inter-

mediul bncilor de date structural i informaional interdependente;prezentarea informaiei necesare la macro- i micronivel pentru

soluionarea problemelor statului, inclusiv a problemelor ce in de po-litica regional, dezvoltarea teritoriului, politica fiscal etc.;

prezentarea informaiei necesare cetenilor, ntreprinderilor iorganizaiilor, conform comenzilor din partea acestora;

crearea condiiilor pentru creditarea garantat.Aa cum s-a prevzut n actele normative, programul de stat se rea-

lizeaz n dou etape: prima etap: perioada anilor 1998-2006; a doua etap: perioada anilor 2007-2011.Prima etap a programului prevedea realizarea Primului proiect al

cadastrului bunurilor imobile, sarcinile principale ale cruia au fost

implementarea noului sistem de nregistrare a drepturilor asupra bunu-rilor imobile, susinerea procesului de privatizare a terenurilor, dezvol-tarea pieei imobiliare. Implementarea proiectului i finanarea lui tre-

buiau s fie efectuate n urmtoarele direcii: cartografierea; efectuarealucrrilor cadastrale n localiti; efectuarea lucrrilor cadastrale n afaralocalitilor; dezvoltarea instituional; crearea cadrului metodologic alnoului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii lor.


34/283

- 34 -

Dezvoltarea cadastrului i evaluarea bunurilor imobile n scopulimpozitrii n Republica Moldova au fost precedate de o activitate amplpentru crearea cadrului conceptual-metodologic al acestei activiti.

Formarea bazelor teoretice ale cadastrului s-a efectuat ntr-o perioadndelungat de timp: uneori practica depea teoria, alteori implemen-tarea noului sistem al cadastrului bunurilor imobile se fcea fr analizacuvenit a rezultatelor. Nu toate aspectele sistemului funciar-informa-ional au fost studiate n mod detaliat. Principiile crerii cadastrului,coninutul informaiei cadastrale se schimba n permanen, ceea ce sesolda cu o anumit incertitudine i influena calitatea datelor cadastrului.

La momentul actual, n Republica Moldova se finalizeaz creareacadastrului multifuncional, coninutul cruia poate fi divizat conven-ional n trei componente: tehnic, juridic i economic. Aspectele

juridice ale cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova pentruprima dat au fost examinate n lucrarea n ajutorul registratorului, aicrei autori sunt Climova A. i Grecu-Stvil I. [23]. n aceast carte, pentruprima dat, n Moldova este prezentat coninutul registrului obiectelorimobiliare, precum sunt redate i recomandri practice privind nregis-trarea diverselor tipuri de obiecte imobiliare. O dezvoltare, n continua-re, a cptat cercetarea relaiilor patrimoniale n contextul cadastruluibunurilor imobile n lucrrile d-nei Grecu-Stvil I. i a doctorilor ntiine juridice Teac I. i Climova A. O mare importan metodologici aplicativ a avut lucrarea acestor autori Constituirea proprietii pri-vate asupra terenurilor, crearea i funcionarea pieei funciare n Repub-lica Moldova [24], n care se examineaz esena i specificul reformei

funciare, desfurate n ara noastr n contextul reformrii ntregii eco-nomii naionale i trecerii acesteia la relaiile de pia. n lucrare, pentru

prima dat n noua istorie a Republicii Moldova s-a efectuat analizasistemic a mediului juridic i normativ ce asigur efectuarea privati-zrii terenurilor, crearea i dezvoltarea pieei imobiliare. Autorii exami-neaz detaliat actele legislative i normative ale guvernului i ale unordepartamente ce reglementeaz diverse cazuri de privatizare a terenu-


35/283

- 35 -

rilor. Descrierea succint, dar ampl, a particularitilor procesului deprivatizare, a tuturor tipurilor de terenuri, n funcie de destinaia lor, lasigur, le-a oferit o bun asisten metodic reprezentanilor organelor

administraiei publice locale i cumprtorilor poteniali de terenuri.Anumite aspecte ale crerii cadastrului bunurilor imobile i proble-

ma transparenei informaiei cadastrale sunt reflectate n lucrarea dedoctorat a d-nei Marian S. [78]. n disertaiese face analiza genezei ievoluiei procesului de creare a cadastrului bunurilor imobile n Moldova,ca ntruchipare a sistemelor funciar-informaionale din Germania, Frana,Romnia i Rusia. A fost analizat conceptul obiect al bunurilor imo-

bile (obiect imobiliar) n contextul cadastrului general al cadastrelorspecializate, au fost studiate problemele formrii noilor obiecte imobi-liare i reflectarea acestui proces n activitatea cadastral. Autoarea afost prima din ar care a cercetat tema Cadastrul i publicitatea imo-

biliar, a studiat structura Registrului bunurilor imobile, bazele i pro-cedura de introducere n el a notificrilor, modificrilor i completrilor.Valoarea tiinific a lucrrii date const n faptul c, pentru prima dat,n Moldova a fost examinat, de pe poziiile analizei sistemice, proble-ma nregistrrii drepturilor asupra bunurilor imobile i tranzaciilor cuobiecte imobiliare.

Toate lucrrile menionate mai sus, ntr-o anumit msur, au contri-buit la elaborarea practicii actuale de aplicare a normelor juridice nsistemul cadastrului multifuncional al bunurilor imobile.

Un aport indiscutabil la dezvoltarea bazelor tiinifice ale cadastru-lui imobiliar n Republica Moldova l-a adus lucrarea lui Botnarenco I.

Cadastrul n Moldova: teorie, metode, practic [12]. Aceasta e primacercetare n care sunt prezentate aspectele teoretice, practice i meto-dice ale implementrii cadastrului. n lucrare s-a fcut ncercarea de aabstractiza tratarea pur tehnic a cadastrului i de a-l examina mai amplu,de pe poziiile componentei juridice i ale celei economice. n lucrare,de asemenea, sunt examinate cadastrele speciale cadastrul agricol,cadastrul localitilor, cadastrul acvatic i cel al silviculturii. Tema de


36/283

- 36 -

cercetare este foarte ampl, necesitnd studierea multilateral a tuturoraspectelor cadastrului, analiza i perfecionarea importanei lui aplicative.Continund cercetrile n acest aspect, Botnarenco I. a abordat tema

privind consolidarea terenurilor cu destinaie agricol, strns legat deproblemele dezvoltrii cadastrului i a pieei funciare n republic. nlucrarea Consolidarea terenurilor agricole n Moldova (teorie, metode,

practic) [13] este examinat istoria formrii pieei funciare n Repub-lica Moldova, premisele consolidrii terenurilor, metodologia consoli-drii i mecanismul de elaborare i implementare a metodelor de conso-lidare.

Evaluarea bunurilor imobile ca parte component a cadastrului, nopinia noastr, este cel mai bine reflectat n lucrrile cercettorilor dinMoldova. Aceasta se explic prin faptul c, n Republica Moldova, ncde la nceputul lucrrilor de creare a cadastrului bunurilor imobile s -aefectuat n paralel trecerea de la metodele vechi normative de evaluarela metodele noi de estimare conform valorii de pia.

Pe parcursul mai multor ani, savanii-economiti, evaluatorii-prac-ticieni, colaboratorii ARFC ai ministerelor i departamentelor de ramu-r au lucrat intens pentru crearea legislaiei i a metodologiei de eva-luare. Un rol deosebit n studierea practicii internaionale avansate l-auavut firmele de consultan Swedesurvey, Barrents-group, finanatde USAID, Agenia Suedez pentru Dezvoltarea Internaional (SIDA),

proiectele TACIS, profesorii i confereniarii Colegiului Agricol Regaldin Marea Britanie. Cu ajutorul lor au fost organizate o serie de semi-

nare i conferine internaionale n problemele evalurii bunurilor imo-bile, a fost asigurat susinerea dezvoltrii asociaiilor profesionale aleevaluatorilor din Moldova, a fost susinut aderarea asociaiilor de eva-luatori din Moldova la Grupul European al asociaiilor de evaluatori(TEGoVA).

Drept baz teoretic i metodologic pentru dezvoltarea evalurii bu-nurilor imobiliare n Republica Moldova au servit standardele europenei internaionale de evaluare, lucrrile celor mai mari savani din lume.


37/283

- 37 -

La finele anilor 90, la Universitatea Tehnic din Moldova a fostintrodus specialitatea Evaluarea bunurilor imobile. Cu susinerea ARFCau fost amenajate laboratoare computerizate, a fost creat baza tehnico-

material pentru noile specialiti n cadrul Universitii Tehnice dinMoldova i a Universitii Agrare de Stat din Moldova.

O etap important n formarea evalurii bunurilor imobile ca acti-vitate profesionist independent a avut-o Legea Republicii Moldova cuprivire la activitatea de evaluare nr. 989-XV din 18 aprilie 2002. Acest

document stabilete cadrul juridic al evalurii bunurilor i drepturileasupra lor, drepturile i obligaiile evaluatorilor n ce privete reglemen-tarea activitii de evaluare. O particularitate a acestei legi, spre deose-

bire de actele similare adoptate n alte noi state independente, constituieorientarea ei spre organizarea evalurii bunurilor imobile n scopul im-

pozitrii lor. ntr-un capitol aparte al legii se examineaz organizareaevalurii pentru impozitare a bunurilor imobile, metodologia de evalua-re i soluionare a litigiilor referitoare la evaluare. Legea stabilete cevaluarea i reevaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii lor seefectueaz de ctre oficiile cadastrale teritoriale, iar rezultatele evalurii,

nainte de a fi transmise serviciilor fiscale, n mod obligatoriu se aduc lacunotin proprietarilor sau posesorilor obiectelor imobiliare n cauz.Metodologia de evaluare a bunurilor imobile pentru impozitare n legeeste expus n linii generale. Ideea principal n cazul dat este trimitereala interaciunea strns dintre evaluarea pentru impozitare i cadastrulbunurilor imobile: Informaia cu privire la obiectele bunurilor imobi-liare, necesar pentru efectuarea evalurii masive, se acumuleaz n ba-

za de date a cadastrului bunurilor imobile [65, art.27, pct.(4)]. Esteimportant, de asemenea, indicaia privind faptul c evaluarea masivse efectueaz n baza datelor de la nregistrarea masiv a obiectelor imo-

biliare [65, art.27, pct.(3)], iar etapa final a evalurii masive este introducerea costurilor de evaluare n registrul obiectelor imobiliare[65, art.27, pct.(3)]. Astfel, deja n primul act legislativ cu privire laactivitatea de evaluare se vizeaz dezvoltarea evalurii bunurilor imo-

bile pentru impozitare n componena cadastrului bunurilor imobile.


38/283

- 38 -

Dup apariia legii date au fost adoptate un ir de acte normative ceau finalizat formarea cadrului juridic i metodologic al evalurii bunu-rilor imobile. n anii 2003-2004, Guvernul Republicii Moldova adopt

urmtoarele documente: Regulamentul cu privire la atestarea evaluato-rilor de bunuri imobiliare; Regulamentul provizoriu cu privire la evalu-

area obiectelor imobiliare; Programul de msuri pentru implementareanoului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopuri de impozitare;Regulamentul despre evaluarea obiectelor imobiliare n scopul impozi-trii lor. n anul 2004, de asemenea, a fost elaborat i aprobat standardulmoldovenesc SM 249: 2004 Sistemul unic de evaluare a bunurilor.Termeni i definiii. Elaborarea tuturor documentelor menionate a ne-

cesitat efectuarea unui volum mare de cercetri tiinifice, analiza prac-ticii internaionale, studierea variantelor posibile de dezvoltare a eva-lurii fiscale, studierea n profunzime a standardelor europene i inter-naionale de evaluare. Un rol foarte mare n elaborarea acestor docu-mente l au colaboratorii Oficiului pentru Implementarea Primului Proiectde Cadastru, doctorul n economie Buzu O. i magistrul n domeniuladministrrii funciare Matcov A. Concomitent cu elaborarea proiectelor

de acte normative pentru reglementarea activitii de evaluare n ansam-blu i evaluarea bunurilor imobile, n particular, Buzu O. i Matcov A.au participat nemijlocit la efectuarea cercetrilor tiinifice n domeniulevalurii bunurilor imobile.

Dat fiind faptul c, circa 70% din obiectele imobiliare n RepublicaMoldova constituie terenurile cu destinaie agricol, din punct de vede-re metodologic, cel mai important a fost s fie creat metodologia deevaluare a terenurilor agricole. O mare contribuie n dezvoltarea meto-dologiei de evaluare a terenurilor cu destinaie agricol au adus-o doc-torul habilitat n tiine economice Bajura T. i doctorul n economieBotnarenco I. Ideile acestora i ale multor altor savani i-au cptatdezvoltare n continuare n lucrarea Metodologia de evaluare a terenu-rilor cu destinaie agricol, editat n anul 2002.

Unele aspecte organizatorice i metodologice de evaluare a bunu-rilor imobiliare sunt reflectate, de asemenea, ntr-o serie de monografii,


39/283

- 39 -

articole, treceri n revist ale altor savani din Moldova. O contribuieimportant la elaborarea concepiei de evaluare a bunurilor imobile aadus monografia lui Buzu O. Organizarea activitii de evaluare [17].

n aceast lucrare, pentru prima dat n Republica Moldova este exami-nat istoria formrii i dezvoltrii pieei imobiliare, este studiat struc-tura ei, sunt evideniate particularitile ncheierii tranzaciilor cu obiecteimobiliare. De asemenea, o deosebit atenie se acord pieei serviciilorde evaluare, reglementrii i infrastructurii ei. n lucrare un loc aparteeste rezervat rolului statului n organizarea i realizarea activitii deevaluare. Autorul examineaz metodologic corect funciile statului n

perspectiv pe termen mediu i lung privind dezvoltarea pieei de eva-luare, delegarea treptat a funciilor statului ctre organizaiile autoreg-labile ale evaluatorilor.

Monografia Organizarea activitii de evaluare este prima publi-caie n Moldova n care este prezentat sistemic experiena rilor dez-voltate i a noilor state independente n domeniul organizrii evalurii

bunurilor imobile. Aici este generalizat experiena bogat a autoarei,acumulatn procesul elaborrii actelor normative importante, ce consti-tuie, n prezent, cadrul legislativ i metodologic pentru evaluarea bunu-rilor imobile.

O dezvoltare a cptat i teoria de evaluare a bunurilor imobile nRepublica Moldova n monografia Evaluarea bunurilor imobile: teoria i

practica, pe care Buzu O. a scris-o mpreun cu Matcov A. [16]. Aici,sunt examinate, n mod detaliat, metodeleevalurii de pia, sunt pro-

puse recomandri concrete privind determinarea valorii de pia a bu-

nurilor imobile n condiiile Republicii Moldova.Concomitent cu lucrrile menionate, un loc aparte n cercetrile

tiinifice i n practica de evaluare l-a ocupat evaluarea bunurilor mate-riale ca parte component a cadastrului. n anul 2004 iese de sub tipar

publicaia tiinific : -, autorilor ., ., . [109], consacrat problemelor privind evaluarea


40/283

- 40 -

bunurilor imobile n componena cadastrului, eficiena economic isocial n urma implementrii noului sistem de evaluare a bunurilorimobile n scopuri de impozitare. Principala atenie n lucrare este acor-

dat noului sistem de evaluare a bunurilor imobile pentru impozitarealor se examineaz experiena internaional i problemele metodolo-gice ale evalurii. Pentru prima dat n Moldova a fost analizat efectuleconomic de trecere la sistemul ad valorem de impozitare a bunurilor

imobile. n partea consacrat cercetrii aspectelor sociale ale implemen-trii noului sistem de impozitare a bunurilor imobile sunt incluse rezul-tatele unui studiu sociologic, realizat pe un eantion de peste 1 200 res-

pondeni. Studiul a identificat nivelul de informare al populaiei cu pri-vire la reformele economice, atitudinea ei fa de dificultile cu care seconfrunt economia, percepia cadastrului i a trecerii la valoarea de

pia a bunurilor imobiliare n scopul impozitrii lor. De asemenea, nanul 2004, Buzu O., Guu V. si Guu O. au editat monografia [109], unde pentru prima datevaluarea pentru impozitare este examinat n cadrul sistemului unic alcadastrului multifuncional al bunurilor imobile. n lucrare sunt deter-minate principiile i metodele principale de efectuare a evalurii bunu-rilor imobile pentru impozitare, interaciunea evalurii bunurilor imobilecu lucrrile cadastrale i evidena (nregistrarea) obiectelor imobiliare.Astfel, bazele conceptuale ale evalurii bunurilor imobile n compo-nena cadastrului sunt studiate la un nivel destul de nalt.

Totui, trebuie s recunoatem c bazele metodologice ale cadas-

trului multifuncional i ale evalurii bunurilor imobile n componenacadastrului sunt elaborate nc incomplet nu doar n Moldova, ci i nalte ri. Cercetrile n acest domeniu nu au caracter sistematic. Unelecomponente ale cadastrului sunt studiate neuniform. Pe baza analizei,

se poate conchide c evaluarea bunurilor imobile ca parte component acadastrului imobiliar i componena lui juridic n Republica Moldovanecesit un studiu mai detaliat.


41/283


42/283

- 42 -

1.3. Problemele dezvoltrii cercetrilor i valorificarea bazeisociologiei juridice n dezvoltarea sistemului cadastral

n procesul crerii cadastrului bunurilor imobile multe ri se con-frunt cu noi dificulti, n special cu problemadezvoltrii stabile, deaceea pentru soluionarea lor se elaboreaz tehnologii ce permit accesulinteractiv la datele cu privire la terenuri. Multe instituii din sfera deadministrare a resurselor funciare acioneaz, n prezent, n condiiicomerciale, unde principala atenie se acord mai mult implementriisistemelor, i nu crerii lor.

Aceasta a condus la crearea n multe ri din Europa a unui sistemunic de cadastru funciar i de nregistrare a terenurilor care, fie c estegestionat de un departament de stat, activitatea cruia este reglementat

prin lege, fie c funcioneaz ntr-o realitate virtual. Se observ, deasemenea, tendina ca funcionarea sistemului funciar-cadastral i denregistrare s fie parial sau integral bazat pe principiul autorecupe-rrii, ceea ce i va permite s obin venit pentru perfecionarea produ-selor i serviciilor sale, s-i dezvolte activitatea i s asigure o mai

bun reacionare la necesitile clienilor.Perfecionarea n continuare a sistemului cadastral imobiliar depin-

de de cercetrile interdisciplinare n problema dat, de studierea aspec-telor sociale ale implementrii lui, ceea ce va asigura dezvoltarea calita-tiv, stabil i funcionarea lui att de necesar n perspectiv.

Analiza cercetrilor, efectuate n domeniul cadastrului i evaluriibunurilor imobile permite s facem urmtoarele concluzii.

n toate rile lumii se dezvolt cadastrul bunurilor imobile. Practic,n fiecare ar interpretarea termenului cadastru oarecum difer. naccepie general, cadastrul reprezint o varietate a sistemului informa-

ional-funciar, ce conine date cu privire la dreptul de proprietate asupraterenurilor i, posibil, asupra cldirilor, valorii i utilitii lor, de rndcu caracteristicile mediului ambiant i condiiile social-economicerespective. Sistemul informaional funciar nu este obligatoriu legat de


43/283

- 43 -

sectoarele de pmnt i poate fi orientat spre gospodria silvic, a solu-lui sau geologie.

Aa cum s-a stabilit la edina grupului de lucru, pentru gestiunea

resurselor funciare al Comisiei Europene a Organizaiei NaiunilorUnite n anul 2007: tendina general n domeniul gestiunii resurselorfunciare se caracterizeaz prin reducerea rolului dominant al sectoruluide stat i dezvoltarea relaiilor de parteneriat ntre sectorul de stat i cel

privat, precum i prin trecerea de la frmiare la integrare. n afar deaceasta, o concluzie general ar mai fi faptul c cadastrele imobilia-re i registrele funciare cu destinaie multiaspectual trebuie s deschid

noi posibiliti pentru obinerea unor avantaje suplimentare de la utili-zarea datelor din cadastre i registrele funciare att la nivel naional, cti internaional. Administratorii cadastrelor de bunuri imobile i ai re-surselor funciare trebuie s asigure accesul public la documentele idatele de care dispun i s asigure o mai larg difuzare a informaiei (ncorespundere cu legislaia naional) [52, p.169].

Dei n ultimele decenii, cadastrul n noile state independente sedezvolt ca sistem multifuncional unitar, avantajele cruia sunt reflec-tate destul de bine n cercetrile analizate mai sus, n multe ri maiexist, n paralel, sistemul de nregistrare a drepturilor asupra bunurilorimobile i sistemul de eviden a terenurilor. Sistemele paralele au ten-dina s se dezvolte n ritm diferit i pe platforme tehnice diferite. Difi-cultile la reglarea fluxurilor de intrare i ieire a informaiei n cadastruin registrul drepturilor asupra bunurilor imobile, precum i lipsa schim-

bului formalizat de date ntre aceste sisteme, pot conduce la repetri

inutile i cheltuieli suplimentare, concomitent cu dublarea eforturilor icomplicarea proceselor de gestiune a resurselor funciare, ceea ce nu se

ntmpl n cazul cadastrului multifuncional.n perspectiv, aceste sisteme independente vor trebui s fie integ-

rate fie prin comasarea lor, fie prin intermediul unor variante formali-

zate de schimb de date ntre diverse registre. n ultimul caz, aceasta vafi o centralizare virtual a registrelor, pentru ca utilizatorul s se simt


44/283

- 44 -

n sistem. De aceea, dup prerea noastr, par a fi destul de actualecercetrile n scopul apropierii bazelor de date ale cadastrului i regis-trului de drepturi, al reformrii structurii instituionale a cadastrului i

registrului.n domeniul perfecionrii cadrului legislativ trebuie menionate

urmtoarele direcii principale de cercetare, ce in de sfera resurselorfunciare:

ncheierea tranzaciilor cu terenuri; privatizarea terenurilor de stat, nregistrarea terenurilor, conso-

lidarea terenurilor;

gestiunea resurselor funciare; perfecionarea legislaiei n domeniul dreptului patrimonialasupra informaiei i ideilor, asupra proteciei datelor sau drepturilor cu

privire la inviolabilitatea vieii particulare.n condiiile de dezvoltare a cadastrului multiaspectual o atenie

deosebit trebuie acordat asigurrii accesului pentru persoanele inte-resate la baza de date a cadastrului. Totodat, urmeaz a fi stabilite clardrepturile privind accesul la date, confidenialitatea informaiei i asi-gurarea proteciei datelor. Dreptul cetenilor la informaie adesea vinen contradicie cu dreptul cetenilor la inviolabilitatea vieii personale.n acest context, cel mai raional ar fi studierea experienei internaio-nale pentru a gsi soluiile cele mai eficiente.

n domeniul dezvoltrii instituionale este necesar s se concentre-ze atenia asupra organizrii instituionale a cadastrului multiaspectual.n acest caz, este preferabil coordonarea interdepartamental eficient

a funcionrii cadastrului, utilizarea n comun a informaiei spaiale,dezvoltarea colaborrii cu sectorul privat i cu utilizatorii poteniali aiinformaiei cadastrale. Chiar i atunci cnd exist cadastrul unic al bu-nurilor imobile se observ o anumit concuren ntre departamente iorganizaii, ce mpiedic funcionarea efectiv a sistemului. Adesea, cutoate avantajele evidente ale sistemului unic al cadastrului multifuncio-nal, apar opinii privind divizarea lui n componente maimici, acordnd


45/283


46/283

- 46 -

Dup cum au demonstrat cercetrile prealabile efectuate n rileeuropene [5, p.5], din punctul de vedere al sectorului de stat, colabora-

rea cu sectorul privat conduce la:

preuri mai accesibile pentru prestarea serviciilor, datorit nive-lului nalt al concurenei;

o flexibilitate mai mare la planificarea sarcinilor i determina-rea cheltuielilor;

o mai bun utilizare a mijloacelor statului etc.Pentru sectorul privat avantajele colaborrii cu statul presupun o

probabilitate mai mare de obinere a profitului n urma investiiilor n

tehnologie i fora de munc, datorit posibilitii de utilizare a expe-rienei tehnice i utilajelor verificate pe alte piee. Aceasta, la rndulsu, ofer noi stimulente pentru inovaiile tehnologice i utilizarea maieficient a resurselor.

n final, colaborarea statului cu sectorul privat depinde de obiecti-vele politice ale rii, n legtur cu privatizarea, de diferenele dintremunca juridic i tehnic, de caracterul i tradiiile rii concrete, cerin-ele privind accesul limitat la anumite tipuri de date i protecia dreptu-lui la inviolabilitatea vieii particulare. Trebuie s existe ntotdeaunadelimitarea clar a sarcinilor principale ce i revin statului i sarcinilorce vor fi soluionate n colaborare cu sectorul privat.

n domeniul evalurii bunurilor imobile n cadrul cadastrului unadintre cele mai importante direcii de cercetare este aprofundarea meto-dologiei de evaluare a bunurilor imobile n scopuri de impozitate. Urmeazs se stabileasc valoarea determinat la aprecierea costului bunurilor

imobile n scopuri de impozitare cadastral, estimat sau de pia.Avnd n vedere c piaa imobiliar n Republica Moldova este foarteneomogen i se caracterizeaz prin intensitatea diferit a diverselor eisegmente, credem c este oportun elaborarea metodologiei de evalua-re n condiiile unei piee imobiliare limitate. Aceast direcie de cerce-tare pare a fi actual nu doarpentru Moldova, ci i pentru alte ri dinCSI.


47/283

- 47 -

Specificul evalurii bunurilor imobile n scop de impozitare nece-sit elaborarea standardului naional n acest domeniu. Standardele deevaluare masiv a bunurilor imobile n scopuri de impozitare, aprobate

relativ recent, n cadrul standardelor internaionale i europene de eva-luare, demonstreaz importana practic i teoretic mare a acestor as-pecte.

O alt direcie de perspectiv este elaborarea concepiei de reeva-luare a bunurilor imobile pentru impozitare. Pn n prezent reevalua-rea bunurilor nu s-a fcut, nu sunt elaborate cadrul teoretic i cadrulnormativ-juridic pentru reevaluare, nu exist o viziune clar a procesu-

lui i metodelor de reevaluare.Autofinanarea sistemului cadastral i de evaluare a bunurilor imo-bile.n rile cu economie dezvoltat sistemele de nregistrare a titluri-lor funciare, de regul, se autofinaneaz, dar multe organizaii cartog-rafice tot mai mult depind de asistena financiar din partea statului,dect de cealalt parte a utilizatorilor. Procesul de creare a sistemului,de regul, este foarte costisitor. Poate trece mult timp pn cnd piaaimobiliarse va dezvolta i se va regla fluxul veniturilor ce trebuie s

justifice mijloacele investite. De regul, n noile state independente sis-temele cadastrului multifuncional se creeaz graie asistenei financiaredin surse externe (Banca Mondial, UniuneaEuropean). Perfeciona-rea sistemului i ntreinerea lui n continuare pot fi efectuate din contulresurselor interne. n condiiile crizei economice globale considerm c,este actual cercetarea ctigului i cheltuielilor cu caracter economic isocial, legate de cadastrul multifuncional. Trebuie examinate sistemic

i clasificate efectele economice, care apar la nivel naional, regional ilocal, elaborat metodologia de determinare a eficienei sistemului ca-dastrului multifuncional. n urma cercetrilor n acest domeniu trebuies se profileze concluzia privind autofinanarea posibil a cadastruluimultifuncional.

Un aport semnificativ n soluionarea problemelor teoretice i prac-tice privind elaborarea sistemului informaional cadastral a constituit


48/283

- 48 -

teza de doctorat a d-nei Nistor L. Contribuii la integrarea CadastruluiGeneral i a Registrului bunurilor imobile din Republica Moldova ntr-unsistem informatic, Bucureti, 2007, 155 p.

Conform opiniei autoarei, n prezent, pentru Sistemul Informaio-nal Automatizat al cadastrului existent n Republica Moldova este spe-cific dezvoltarea neuniform a unor componente din cadrul sistemului.nregistrarea bunurilor imobile reprezint o resurs informaional dez-voltat, pe cnd evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii seafl la etapa de dezvoltare. Specificul perioadei actuale const n fina-lizarea nregistrrii primare a tuturor bunurilor imobile i evaluarea

acestora n scopul impozitrii. n perspectiv, volumul nregistrriiprimare va descrete esenial i vor crete nregistrrile curente, corec-tarea erorilor comise, formarea bunurilor imobile, inclusiv pe calea

consolidrii terenurilor agricole.Autorul recomand ca n toate OCT i filialele din Republica Mol-

dova s fie utilizate produsele ArcGIS (o familie de produse/software acompaniei ESRI din SUA). Instruirea personalului, la momentul actual,

este o problem critic, instituiile responsabile trebuie s aloce resursesuficiente pentru instruire, stagieri, traininguri, mese rotunde n ar i

peste hotare. Cooperarea dintre specialiti din domeniul cadastrului, lafel, este o problem stringent [81, p.5].

Autorul menioneaz c pachetele de soft LegalCad i MapInfoacoper toate cerinele necesare pentru procesul de nregistrare masiva bunurilor imobile. Totui, pentru a menine softul LegalCad la nivelulcorespunztor, este necesar a fi dezvoltate continuu capacitile de ela-

borare i know-how-ul, ceea ce, pe termen lung, se poate asigura cu greu.Pentru partea grafic a sistemului de cadastru se folosete MapInfo idatorit faptului c acest produs acioneaz pe baz de fiiere i nu arefuncii suficiente/majore pentru a gestiona informaia cadastral grafic.Se recomand ca acest soft s fie nlocuit cu altul mai sofisticat, deexemplu care s stocheze datele ntr-o asemenea baz de date cum ar fiArcGIS [81, p.6].


49/283

- 49 -

Practica de generalizare a experienei i problemele stringente aleimplementrii cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova suntexpuse competent n lucrrile specialitilor n materie Gnju V., Guu V.,

Guu D. Implementarea Cadastrului n Republica Moldova: problemei perspective. Etapa I, 1998-2003 (Ediie tiinific) [47]; Guu V.,Guu D., Guu O. Problemele politico-juridice i social-economice alecrerii cadastrului bunurilor imobile [60]; Guu V., Guu D., Guu O.Sociologia cadastrului bunurilor imobile [59].

Este de menionat c, deja la finele anilor 90, n Republica Moldovao mare atenie se acorda sistematizrii cercetrilor n domeniul aspecte-

lor juridice i tehnice ale cadastrului bunurilor imobile. n perioada dintreanii 1999-2003 a fost publicat lucrarea Cadastrul bunurilor imobile,n cinci volume, unde au fost incluse actele legislative i normative,aprobate la nivel de guvern sau la nivel departamental n domeniul ca-dastrului, relaiilor funciare, lucrrilor geodezice i al evalurii bunuri-lor imobile n cadrul cadastrului. Aceast lucrare a avut o influen esen-ial asupra dezvoltrii n continuare a sistemului de cadastru imobiliar,fiind cea mai complet colecie de acte normative i juridice n vigoare(Cadastrul bunurilor imobile. Volumul I. Alctuitori: Gnju V., Guu V.,Chiinu, 1998, 206 p. [44]; Cadastrul bunurilor imobile. Volumul II.Alctuitori: Stratulat I, Gnju V., Chiinu, 1999, 232 p. [95]; Cadastrulbunurilor imobile. Volumul III. Alctuitori:Gnju V., Guu V., Chiinu,1999, 293 p. [45]; Cadastrul bunurilor imobile. Volumul IV. Alctuitori:Gnju V., Guu V., Chiinu, 2000, 672 p. [46]; Cadastrul bunurilorimobile. Evaluarea bunurilor imobile. Volumul V. Alctuitor Guu V.,

Chiinu, 2003, 548 p. [55]).La mijlocul anului 2007, n Republica Moldova s-a finalizat imple-

mentarea Primului Proiect de Cadastru. Etapa care a trecut este una foarte

important pentru crearea cadastrului bunurilor imobile. Implementarealui va continua pn la nregistrarea n acest catastif a tuturor proprie-tilor imobiliare, culminnd cu evaluarea lor. De fapt, estimarea proprie-tilor respective i, mai ales, impozitarea lor au fost i rmn scopul


50/283


51/283


52/283


53/283

- 53 -

crearea hrilor, cadrului legal de administrare a terenurilor n Moldova,asigurarea drepturilor asupra proprietii cetenilor, drepturile de prop-rietate i planificarea, importana informrii cetenilor despre implemen-

tarea cadastrului, cadastrul i securitatea drepturilor, implementarea teh-nologiilor informaionale, mbuntirea accesului cetenilor la info

VALORIFICAREA

Documents

Transcript of VALORIFICAREA