SISTEMUL DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ A REGISTRELOR DE

TRANSCRIPŢIUNI ŞI INSCRIPŢIUNI

Prezentare generală

Sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni face parte din categoria sistemelor

personale de publicitate imobiliară, elementul central în funcţie de care se realizează publicitatea

imobiliară este persoana, adică titularul de drepturi reale imobiliare asupra bunului respectiv.

Operaţiunile juridice privind imobilele se înscriu cronologic, în funcţie de persoana care

prin intermediul lor dobândeşte anumite drepturi reale asupra bunului respectiv şi nu în funcţie de

imobil, ca unitate juridică distinctă.

Origine

După cum am arătat anterior, sistemul de publicitate imobiliară prin registrele de

transcripţiuni şi inscripţiuni este de sorginte franceză.

Dreptul francez, care a inspirat atât de mult şi pe legiuitorii români ai diverselor perioade

istorice, are la bază principiul consensualismului şi al autonomiei de voinţă, potrivit cărora un act

juridic se încheie în mod valabil prin simplul acord de voinţă al părţilor, fără să fie necesară

îndeplinirea altor formalităţi.

În acest caz constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea drepturilor reale

imobiliare operează în momentul în care survine acordul părţilor, independent de alte condiţii.

Însă, pentru a proteja siguranţa circuitului civil, este absolut necesară instituirea unor

formalităţi prin care actul juridic respectiv să fie adus la cunoştinţa publicului.

Prin Codul Civil francez din 1804 s-a reglementat publicitatea imobiliară doar în materia

inscripţiunii ipotecilor. Din rândul actelor translative de proprietate, erau supuse publicităţii doar

cele cu titlu gratuit (donaţiile) pentru a se proteja interesele familiei donatorului, cele cu titlu

oneros nefiind supuse acestor prevederi. Pentru a înlătura nesiguranţa pe care o crea această gravă

omisiune, legiuitorul francez a adoptat Legea privitoare la transcriere în materie ipotecară din

23 martie 1855 prin care a introdus obligativitatea transcrierii actelor juridice translative de

proprietate inter vivos. În fine, pentru a elimina şi neajunsurile care au rămas după intrarea în

vigoare a acestei legi, prin mai multe acte normative elaborate în perioada 1935-1979, mai ales

1

prin Decretul nr. 55-22/1955 de reformă a publicităţii funciare, legiuitorul francez a restructurat

publicitatea imobiliară, apropiind-o de sistemele germanice de publicitate imobiliară.

În dreptul civil român, sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost introdus

prin adoptarea Codului Civil din 1865. Din păcate, acesta a reprodus doar măsurile de publicitate

imobiliară din Codul francez de la 1804, fără a prelua îmbunătăţirile ulterioare ale acestora.

Astfel, în timp ce sistemul francez de publicitate imobiliară a cunoscut o evoluţie continuă,

tinzând să elimine pe cât posibil neajunsurile iniţiale (de exemplu, s-a introdus un fişier parcelar

şi un fişier alfabetic al proprietarilor de terenuri), sistemul registrelor de transcripţiuni şi

inscripţiuni românesc a stagnat, menţinând deficienţele majore care îl grevau din momentul

preluării sale. Acest sistem de publicitate imobiliară s-a aplicat în România până în 1999, însă

continua să-şi producă efectele şi în prezent.

Sediul materiei

Deşi publicitatea imobiliară reprezintă o instituţie de maximă importanţă, ea nu a

cunoscut, cel puţin în ceea ce priveşte acest sistem, o reglementare unitară. Cuprinse în marea lor

majoritate în Codul civil şi Codul de procedură civilă – reglementarea publicităţii imobiliare prin

registre de transcripţiuni şi inscripţiuni este disparată, în funcţie de materiile la care se raportează.

Printre principalele reglementări în domeniu, se remarcă:

a) art. 818-819 din Codul civil (transcrierea donaţiilor);

b) art. 1295 alin. 2 din Codul civil (vânzarea);

c) art. 1394 din Codul civil (cesiunile de chirii şi arendă pe un termen mai mare de 2

ani);

d) art. 1738-1745, 1754-1768, 1776, 1778, 1780-1787 din Codul civil (înscrierea

ipotecilor şi a privilegiilor);

e) art. 1801-1803 din Codul civil (transmisiunile imobiliare grevate de sarcini ipotecare);

f) art. 710-720 din Codul de procedura civila reglementau documentele care stăteau la

baza acestei forme de publicitate şi actele care erau supuse publicităţii.

Registrele

2

Acest sistem avea la bază documentele expres reglementate de Codul de procedură civilă.

Conform art. 710 C. proc. civ., acestea erau:

a) Registrul de transcripţiuni în care se efectua transcripţiunea actelor care, potrivit art.

711 C. proc. civ. erau supuse acestei operaţii.

b) Registrul de inscripţiuni care cuprindea menţiuni privitoare la ipoteci şi privilegii

imobiliare.

c) Registrul de transcriere a comandamentelor.

d) Mapa cu actele de constituire a amanetelor.

Ceea ce deosebea în esenţă aceste registre era natura menţiunilor pe care le cuprindeau.

Astfel, registrele de transcripţiuni cuprindeau o reproducere integrală a actului care,

potrivit art. 711 C. proc. civ., era supus transcrierii.

În schimb, registrele de inscripţiuni reproduceau doar anumite părţi din actul juridic,

privitoare la ipoteci şi privilegii imobiliare, şi nu actul în întregime.

Prin Circulara 1035/1950 nepublicată, Ministerul Justiţiei a dispus înlocuirea acestor

registre cu un registru unic, denumit de “transcripţiuni şi inscripţiuni”, în care se efectuau

menţiuni privind transcripţiile şi inscripţiile după următoarea procedură: se înregistrau în ordine

numerică cererile de transcripţie şi inscripţie, se efectua înscrierea prin indicarea felului ei, se

arătau părţile şi actul în baza căruia s-a făcut menţiunea, iar cererile înregistrate în registru,

împreună cu documentaţia doveditoare erau păstrate, în aceeaşi ordine numerică, în mapa de

transcripţiuni şi inscripţiuni1.

Menţiunile din registre se efectuau de către grefierii desemnaţi de preşedintele

Judecătoriei în a cărei rază teritorială era situat imobilul, sub supravegherea unui judecător

delegat. Înscrierea ipotecilor şi a privilegiilor imobiliare se realiza din dispoziţia judecătorului

delegat, în urma verificării sarcinilor anterioare ale imobilului2.

Felurile înscrierilor. Enumerare

Potrivit art. 710 C. proc. civ., înscrierile realizate în acest sistem de publicitate imobiliară

sunt de două feluri: transcrieri şi înscrieri.

1 I. Albu, “Noile cărţi funciare”, Edit. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag. 13.

2 E. Chelaru, “Circulaţia juridică a terenurilor”, Edit. All Beck, Bucureşti, 1999, pag. 379.

3

Transcripţiunile. Efecte

Transcripţiunile, numite şi transcripţii sau transcrieri, constau în reproducerea integrală a

actului juridic în cuprinsul registrului.

“Act juridic” în înţelesul art. 710 din Codul de procedura civila, este instrumentum-ul în

care părţile au cuprins acordul lor de voinţă, înscrisul preconstituit, titlul care stă la baza dreptului

real imobiliar, şi nu negotium-ul, adică realizarea acordului de voinţă al părţilor.

Conform art. 711 C. proc. civ., sunt supuse transcrierii următoarele acte juridice:

a) toate actele de înstrăinare a proprietăţilor nemişcătoare sau a drepturilor reale ce se pot

ipoteca;

b) toate actele prin care se renunţă le aceste drepturi;

c) toate actele prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, uz sau locuinţă;

d) toate actele prin care se renunţă la aceste drepturi;

e) tranzacţiile asupra drepturilor reale;

f) ordonanţele de adjudecare;

g) hotărârile date în materie de expropriere pentru cauză de utilitate publică;

h) cesiunile de venituri pentru un termen mai mare de 2 ani;

i) extractele de pe contractele de arendă sau închiriere încheiate pe un termen mai mare

de 3 ani.

Această enumerarea este incompletă, deoarece există o serie de operaţiuni juridice

privitoare la drepturile reale imobiliare care se impun a fi transcrise, dar care, potrivit textului

arătat, nu sunt supuse transcrierii. Este vorba despre:

a) transmisiunile de drepturi reale imobiliare mortis causa, legale sau testamentare;

b) actele juridice declarative de drepturi reale imobiliare, cu excepţia tranzacţiei (de

exemplu: împărţeala, actele pur abdicative de drepturi, actele conformative);

c) transmisiunile operate ex lege;

d) uzucapiunea şi accesiunea.

Aducând astfel un corectiv acestei reglementari lacunare, practica şi doctrina au statuat

că, sunt supuse transcrierii în general, toate actele juridice inter vivos constitutive sau translative

de drepturi reale imobiliare, tranzacţiile privind aceste drepturi, renunţările la aceste drepturi care

au efect translativ, hotărârile judecătoreşti de expropriere şi ordonanţele de adjudecare, cesiunile

de venituri şi contractele de locaţiune pe o perioadă mai mare de 2 ani.

4

Efectele transcripţiunilor trebuie analizate diferit, după cum ele se referă la raporturile

dintre părţile actului juridic sau la cele dintre părţi şi terţi.

În raporturile dintre părţi, transcrierea actului nu produce nici un efect deoarece art. 971

şi art. 1295 C. civ. consacră în materia drepturilor reale imobiliare principiul consensualismului.

Ca urmare, drepturile reale imobiliare se transferă de la o parte la cealaltă prin simplul lor

acord de voinţă, fără să fie necesară îndeplinirea altor condiţii (solo consensus obligat).

Evident nu trebuie scăpate din vedere înstrăinările pentru care legea, într-o manieră

imperativă impune încheierea actului în forma autentică ad validitatem, situaţie în care transferul

dreptului real de la înstrăinător către dobânditor, operează în momentul încheierii actului în forma

cerută de lege. Este situaţia actelor de înstrăinare a imobilelor terenuri, unde forma autentică ad

validitatem este cerută de prevederile Legii 54/1998 sub sancţiunea nulităţii actului.

Atât în situaţia transferului dreptului real la momentul realizării acordului de voinţă, cât şi

în cazul necesităţii formei autentice a convenţiei de înstrăinare, neîndeplinirea formalităţilor de

publicitate a actului juridic, nu afectează în nici un fel raportul juridic dintre părţi, între ele

dreptul real imobiliar născându-se în mod valabil la momentele arătate.

În raport cu terţii, transcrierea are ca efect realizarea opozabilităţii actului faţă de aceştia.

Acest principiu este expresia prevederilor art. 712 C. proc. civ., potrivit căruia “până la

transcriere, drepturile rezultând din actele menţionate în articolul de mai sus nu se vor putea

opune celui de-al treilea, care au drepturi asupra bunului nemişcător chiar dacă au cunoştinţă de

existenţa actelor de mai sus”. Excepţie fac cazurile de viclenie, când terţul s-a înţeles cu

înstrăinătorul să îl fraudeze pe dobânditor, împiedicându-l pe acesta să îşi transcrie titlul sau

printr-un alt mod.

Transcrierea unui act juridic ce are ca obiect naşterea, modificarea sau stingerea unui

drept real imobiliar, constituie o simplă manieră de realizare a publicităţii imobiliare “necesară

pentru a determina o ordine de preferinţă între mai mulţi care dobândesc drepturi asupra

aceluiaşi imobil, de la acelaşi proprietar, fără a da asigurare că cel care a transmis altuia un

imobil era proprietarul real al lui.”3

Ca atare, singurul efect al transcrierii este cel de a realiza opozabilitatea faţă de terţi a

actului.

Importanţa acestui efect este pe deplin reliefată în situaţia în care acelaşi autor a înstrăinat

succesiv acelaşi drept real imobiliar către mai mulţi dobânditori. În acest caz, va avea prioritate

3 B. Dimitrescu, “Curs de drept civil. Bunuri. Proprietatea şi drepturile reale principale”, Bucureşti, 1944, pag. 221.

5

cel care şi-a înscris primul actul, făcându-l opozabil, ca aplicaţie a principiului de drept qui prior

tempore potior jure.

Sancţiunea neîndeplinirii formalităţilor de transcriere este, potrivit art. 712 C. proc. civ.

inopozabilitatea actului, ea putând fi invocată de terţii, dobânditori cu titlu oneros, a dreptului real

de la acelaşi autor, dacă îndeplinesc următoarele condiţii cumulative 4:

a) să aibă ei înşişi un drept real, de la acelaşi autor, cu privire la acelaşi bun imobil;

b) acel drept real să fi fost supus transcrierii sau înscrierii;

c) formalitatea de transcriere sau înscriere să fi fost îndeplinită de cel care opune actul.

Inscripţiunile. Efecte

Inscripţiunile, denumite şi inscripţii sau înscrieri, constau în reproducerea în registre a

unor extrase din actele juridice, privitoare la ipoteci sau privilegii imobiliare.

Potrivit art. 715 C. proc. civ. “înscrierea ipotecii şi a privilegiilor se va face în registrul

judecătoriei unde se afla situat bunul nemişcător, potrivit rânduielilor arătate în codicele civil”.

Cu alte cuvinte, în privinţa normelor de drept material care reglementează rangul

anumitor sarcini reale, textul procedural face trimitere la dreptul comun, care se găseşte evident,

în Codul civil, respectiv la prevederile referitoare la înscrierea ipotecilor şi a privilegiilor

imobiliare.

Atât timp cât obiectul acestui fel de înscriere în registre este o sarcină reală (drepturi reale

accesorii – ipoteca, privilegii) scopul acestor înscrieri nu poate fi decât conservarea acestora şi

ocrotirea creditorilor şi a terţilor.

În aceste condiţii, absenţa înscrierii uni act din cele pentru care legea impune înscrierea,

atrage inopozabilitatea actului faţă de terţi, fără a afecta valabilitatea lui. Spre exemplu,

neînscrierea unei ipoteci în registrul de inscripţiuni nu atrage nevalabilitatea sa, dar ea va avea

rang inferior tuturor celorlalte ipoteci înscrise în registru cu privire la imobilul respectiv, întrucât

şi în cazul ipotecilor, rangul lor este cel conferit de data la care au fost trecute în registru.

Potrivit art. 1738 C. civ., între creditori privilegiile produc efecte numai dacă au fost

aduse la cunoştinţa publicului prin inscripţiune şi numai de la data acesteia

De asemenea, în aceeaşi notă, art. 1778 C. civ., stabileşte că ipoteca (legală sau

convenţională) are rang între creditori numai de la data înscrierii sale în registru. Ca urmare, prin

4 A. Leik, “Drept civil-drepturile reale”, Edit. Apolonia, Iaşi, 1998, pag. 189

6

înscriere se realizează opozabilitatea rangului privilegiului sau a ipotecii, stabilindu-se astfel

ordinea de îndestulare a creditorilor.

Creditorii care şi-au înscris ipoteca sau privilegiul pot opune acest drept terţilor, având

dreptul să urmărească imobilul în mâna oricui s-ar afla (art. 1790 C. civ.).

Neajunsurile sistemului publicităţii personale

Datorită modului său de organizare şi funcţionare, acest sistem de publicitate imobiliară

prin registre de transcripţiuni şi inscripţiuni prezintă numeroase neajunsuri.

a) Caracterul personal

Atâta timp cât registrele se ţin pe numele proprietarului, nu pe individualitatea imobilului,

stabilirea situaţiei juridice a imobilului este foarte greoaie. Trebuie ca cel care doreşte să facă

acest lucru să stabilească: cine posedă, dacă numele său e trecut corect în registru şi dacă

antecesorii săi pe o perioadă de 30 de ani au fost proprietari cu titluri valabile, sarcinile cu care ei

l-au grevat, etc. Toate acestea fac ca sistemul să fie imprecis.

b) Caracterul facultativ al transcrierii şi lipsa sancţionării neîndeplinirii acesteia

determină existenţa a numeroase cazuri, în care din neglijenţă sau pentru a evita plata unor taxe,

dobânditorii nu transcriu actul. Astfel, situaţia imobilului nu mai poate fi ţinută la zi şi deci nu

mai poate fi cunoscută de terţi.

c) Obiectul publicităţii este insuficient specializat şi individualizat.

Deoarece nu are la bază hărţi cadastrale şi identificarea topografică a imobilului, obiectul

publicităţii este insuficient specializat şi individualizat. El este individualizat doar prin precizarea

localităţii unde este situat, a vecinătăţilor şi a categoriei de folosinţă, elemente insuficiente pentru

o identificare riguroasă.

d) Publicitatea este incompletă, parţială.

Pentru că există o serie de acte şi fapte juridice care nu cad sub incidenţa publicităţii (de

exemplu, transmisiunile pentru cauză de moarte, partajul, uzucapiunea) ale căror efecte rămân

neevidenţiate în starea juridică a imobilului reflectată de registre, publicitatea prin acest sistem

este incompletă. De asemenea, nu sunt supuse menţionării în registre acţiunile în justiţie ce

vizează imobilele respective (acţiunea în revendicare, rezoluţiune, revocare, reducţiune etc.).

e) Publicitatea este imperfectă.

Întrucât cu ocazia realizării transcrierilor şi înscrierilor nu se realizează o verificare a

valabilităţii actelor şi faptelor supuse înscrierii, publicitatea prin acest sistem este imperfectă Ca

7

urmare, menţiunile din registru au caracter relativ şi nu absolut, ele neputând oferi siguranţa

proprietăţii şi a creditului.

Trebuie făcută precizarea că textele de lege invocate mai sus şi care reglementează publicitatea

imobiliară prin registrele de transcripţiuni şi transcripţiuni aparţin vechiului Cod Civil. În prezent

potrivit prevederilor Legii nr. 7/1996 republicată şi modificată, singurele înscrieri în registrele de

transcripţiuni şi inscripţiuni sunt cele prevăzute de art. 58, alin. 2 din lege, respectiv –“în

regiunile de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, privilegiile şi ipotecile legale, sechestrul,

urmărirea imobilului, a fructelor şi veniturilor sale, punerea în mişcare a acţiunii penale,

acţiunile pentru apărarea drepturilor reale privitoare la imobilele neînscrise în cartea funciară,

precum şi actele şi faptele juridice privitoare la drepturile personale sau la alte raporturi juridice

în legătură cu aceste imobile vor continua să fie transcrise ori, după caz, înscrise în vechile

registre de publicitate imobiliară, cu respectarea dispoziţiilor Codului civil şi ale prezentei legi” ,

în lipsa unei cărţii funciare deschise pentru imobilul în cauză.

8