8/12/2019 Studiul 3 Credit Ipotecar

1/7

CREDITUL IPOTECAR - FACTOR AL DEZVOLTRII AFACERILOR N DOMENIUL IMOBILIAR

Prof.univ.dr. IOAN TRENCA Univer i!"!e" #B"$e%-Bo&'"i( C&u)-N"*o+" F"+u&!"!e" de ,!iin e E+ono i+e

Cuvin!e +/eie0retail banking, credit imobiliar, credit ipotecar, dezvoltarea pieei imobiliare din Romnia prin servicii bancare, valori mobiliare ipotecare.

1u "r'0 Up to the present, in Romania, the legislative framework of mortgage loan was regulated and so that acommercial banks offer mortgage loans in varied conditions. Also, two mortgage societies have been set up months. But, the growth of mortgage market will re uire the development of mortgage financial instruments !awa" the increase of mortgage secondar" market#, diversif"ing of mortgage institutions which offer mortgage loansfinancing sources, the increase of population$s incomes and its saving posibilities and the change of population$too.

%ornind de la piramida psihologului american Abraham &aslow, care ierarhizeaz' nevoile umane pe ( nnevoia de securitate a individului se situeaz' pe nivelul al doilea, dup' nivelul primar, reprezentat de nevoile fiziAceasta relev' importana deosebit' pe care o are locuina pentru fiina uman' pentru sigurana sa. )n consecin', deunei locuine este, *nainte de toate, un drept de care ar trebui s' se bucure fiecare individ.

+a ora actual', e ist' numeroase modalit'i de a deveni proprietarul unei locuine, *ntre care cele mai des ufi- mo tenirea , achiziionarea unei locuine din veniturile personale sau ale familiei, apelarea la uncredit bancar . )n ceea ce prive te aceast' ultim' modalitate, este necesar s' facem distincie *ntre dou' categorii de credite bancare i anumecreditulimobiliar !care este acordat pentru achiziionarea, construirea sau modernizarea de locuine i poate fi garantat cdar asupra altor imobile dect cel care constituie obiectul creditului sau alte tipuri de garanii# i, respectiv,creditul ipotecar!care este un credit pe termen lung, fiind garantat cu ipoteca asupra imobilului care constituie obiectul creditului#. )n ara noastr', creditul ipotecar este considerat un produs bancar relativ nou mai recent practicat pe pia', multe motive, *ntre care- inflaia ridicat' din primii ani ai tranziiei/ riscul ridicat al macroeconomiei/ inreglement'rilor legale *n acest domeniu pn' *n 0111 i nu *n ultimul rand, insuficienta clarificare a cadrului lenormativ adoptat pn' *n prezent.

+egea locuinei nr.00230114 a mandatat 5asa de 6conomii i 5onsemnaiuni !565# s' acorde persoanelocredite cu dobnzi subvenionate de la bugetul de stat pe 78 de ani pentru cump'rarea de locuine, construirea de prin antrepenori autorizai sau *n regie proprie, precum i pentru consolidarea, repararea sau modernizarea proprietate personal' !art.78#. )ns', volumul creditelor cu dobnzi subvenionate oferit de 5asa de 6con5onsemnaiuni a fost modest comparativ cu cererea mare din partea populaiei pentru asemenea credite. )n prezen6conomii i 5onsemnaiuni ofer' credite ipotecare persoanelor fizice la dobnzi situate la nivelul pieei. Bencreditului trebuie s' contribuie cu un avans minim de 089 din valoarea creditului, iar ratele lunare nu pot dep' i 4 bugetul disponibil al familiei !venituri nete minus cheltuieli#. :arantarea creditului se realizeaz' prin ipotec' de rasupra imobolului cump'rat i cesiunea asigur'rii imobilului !cas'3apartament#.

)n concordan' cu prevederile +egii nr.0+#, carautorizat' s' acorde persoanelor fizice i ?uridice credite ipotecare !pe o perioad' cuprins' *ntre 08 i 7< ani

persoanelor fizice, i, respectiv, *ntre < i 08 ani *n cazul persoanelor ?uridice#, garantate cu ipotec' de rangimobilelor !teren i construcii# care urmeaz' a fi construite, cump'rate sau modernizare. @aloarea credituluidep' i 189 din cheltuieli i este condiionat' de posibilit'ile beneficiarului de a acoperi avansul de 089 i de a rcreditul.

Agenia >aional' pentru +ocuine este o instituie de interes public, principalul s'u obiectiv fiind dezv pieei de locuine i, implicit, a celei imobiliare. )n prezent, prin Agenia >aional' pentru +ocuine se realize programe importante- programul de construcii de locuine pentru tineri *n regim de *nchiriere i, respectiv, prconstrucii de locuine proprietate personal', prin utilizarea creditului ipotecar.

Agenia >aional' pentru +ocuine este prima i, pn' *n prezent, singura instituie ipotecar' specializat', aresurse de creditare se pot constitui din alocaii de la bugetul de stat i3sau bugetele locale, dobnzile *ncasate

8/12/2019 Studiul 3 Credit Ipotecar

2/7

venituri din plasamente *n titluri de stat i depozite bancare, precum i din alte surse !art.4#. otodat', pri*nfiinare, Agenia >aional' pentru +ocuine a fost autorizat' s' emit' titluri de valoare sub forma obligaiunilor pe mediu i lung *n scopul atragerii de resurse suplimentare, care pot fi achiziionate de persoane fizice i ?uridice !a

Beneficiarii creditelor prin Agenia >aional' pentru +ocuine se bucur' de anumite avanta?e !art.2#. suportarea unei rate a dobnzii inferioare ratei medii a dobnzilor

practicate de b'nci !(9 *n cazul creditelor cu perioada de rambursare sub 7< ani i care au vrsta sub C< de ani, i

19 *n celelalte cazuri#0

/ viabilizarea gratuit' !asigurarea cu utilit'i necesare- electricitate, ap',canalizare, telefon, gaz# de c'tre Agenia >aional' pentru +ocuine a terenurilor pe care se realizeaz' construci

scutiri de la plata ta elor pentru teren i de la plata impozitului pe cl'diri pe durata de rambursare a creditului/

obligativitatea constituirii unui avans de numai 089 din valoare creditului pentru tinerii sub C< de an

asisten' tehnic' i ?uridic' pe toat' durata derul'rii creditului.

Adoptarea +egii nr.01830111, a creditului ipotecar, a constituit un pas important *n direcia reglement'rdomeniu. +egea a stabilit c' acest tip de credit poate fi acordat pe o perioad' de minimum < ani pentru persoanele ?de minimum 08 ani pentru persoanele fizice, fiind destinat s' finaneze construirea, cump'rarea, reabilitarea, conssau e tinderea imobilelor cu destinaie locativ', industrial' sau comercial' !art.0 i art.7#. :arantarea creditului ipo

realizeaz' prin ipoteci sau privilegii asupra imobilului D teren sau construcie D pentru care se acord' creditu;nstituiile autorizate s' acorde credite ipotecare sunt b'ncile, Agenia >aional' pentru +ocuine, 5asa de 6cono5onsemnaiuni i alte instituii financiare abilitate prin lege, inclusiv fondurile ipotecare !art.: Bank#

Beneficiarul creditului trebuie s' contribuie cu unavans de apro imativ 7< C89 din valoarea creditului soliccare poate fi, la unele b'nci !Banc %ost#, i *n natur', adic', fie terenul pe care se construie te casa, fie lucrrealizate pn' la data solicit'rii creditului, fie cl'direa e istent' atunci cnd aceasta se modernizeaz'.

Garaniile solicitate de b'nci sunt ipoteca de rangul ; asupra imobilului care face obiectul creditului, cesionfavoarea b'ncii a poliei de asigurare a imobilului i a salariului !venitului lunar#, unele b'nci solicitnd i *nche poliei de via' apentru beneficiarul creditului i cesionarea ei *n favoarea b'ncii !Raiffeisen Bank, Banc %ost, ;@olskbank#. )n unele cazuri, costurile acestor asigur'ri este suportat de c'tre banc' !Banc %ost, suport' costul asigur'ri, Alpha Bank ofer' gratuit asigurarea de via'#.

Dobnzile practicate *n prezent la creditele ipotecare se situeaz' *ntre =9 i 089 la creditele *n valut' i, re0(9 i 7

8/12/2019 Studiul 3 Credit Ipotecar

3/7

dividende, din chirii, din contracte de colaborare etc., dac' acestea sunt declarate pe fi a fiscal' !Alpha Bank, ;>:5omisioanele de gestiune percepute de b'nci sunt calculate fie la valoarea total' a creditului !8,aional' pentru +ocuine i b'nci. )n acest sens, creditele ipotecare oferite de b'nci pot fi pentru cump'rarea de locuine construite de Agenia >aional' pentru +ocuine. %entru aceasta este necesar' semnaacorduri care s' pun' bazele unei relaii de parteneriat *n vederea finan'rii, prin credite ipotecare, a persoanelo pentru construirea de imobile *n cadrul unor proiecte ale Ageniei >aionale pentru +ocuine. %n' *n prezen >aional' pentru +ocuine a stabilit asemenea parteneriate cu Banca Romn' pentru Eezvoltare i cu Raiffeisen Ban

5u toate progresele obinute *n ultimii ani, volumul creditelor ipotecare este *nc' unul modest comparat'ri europene. +a sfr itul anului 7880, volumul creditelor ipotecare la nivelul Uniunii 6uropene dep' ea C 188euro, reprezentnd apro imativ 289 din %;B ul Uniunii !la nivelul 'rilor, acesta reprezenta (89 din %;B *n Ea4(9 *n Ilanda,

8/12/2019 Studiul 3 Credit Ipotecar

4/7

Regulamentul 737888 de aplicare a +egii nr.01830111 privind creditul ipotecar pentru investiii imoautorizat constituirea fondurilor ipotecare !cu un capital social minim de < milioane dolari#, autorizate i supravegh5omisia >aional' a @alorilor &obiliare, avnd ca obiect e clusiv de activitate achiziia de creane ipotecare de la ipotecari autorizai, finanarea, pe baza garaniilor ipotecare, a construciilor imobiliare i emiterea de titluri de v baza portofoliului de creane ipotecare deinut !art.7 i art.2#. 5u toate acestea apariia acestora *n economia romlas' *nc' a teptat'.

Urm'rindu se *ncura?area *nfiin'rii de noi instituii financiare, care s' pre*ntmpine cererea crescnd' dipotecare, a fost adoptat' Irdonana de Urgen' a :uvernului nr.78837887 privind societile de credit ipotecar . Acestea se pot constitui ca societ'i pe aciuni, al caror capital social minim este echivalentul *n lei al sumei de C milioane euart.(#, fiind abilitate, printre altele, s' acorde finan'ri sub forma creditelor ipotecare *n lei i valut' !art.C i art.02#

)n anul trecut au fost *nfiinate primele dou' societ'i private de credit ipotecar- Eomenia 5redit ! credit iromno american# i ;mofinance

8/12/2019 Studiul 3 Credit Ipotecar

5/7

finanarea locuinelor. )n unele 'ri, contractele de economisire ssunt oferite prin instituii specializate !BausparkAustria i :ermania# sau prin sistemul bancar !*n Jrana#. Apariia i *n Romnia a caselor de economisire i sistem colectiv va contribui la diversificarea modalit'ilor de finanare a locuinelor.

)mbun't'irea cadrului legislativ prin adoptarea reglement'rilor amintite, consider'm c' va avea drept efect, o parte,intensificarea concurenei *ntre instituiile care furnizeaz' credite ipotecare, iar pe de alt' parte, va facilita atraunor fonduri financiare *nsemnate din partea investitorilor romni i str'ini, interesai s' acioneze pe piaa cipotecar.. 5re terea concurenei pe piaa creditului ipotecar aduce numai avanta?e cet'enilor, *ntruct o co puternic' *ntre ofertanii de credite ipotecare *nseamn' dobnzi mai mici, termene de rambursare mai mari, comiadministrare reduse etc. Astfel, dezvoltarea unei piee a creditului ipotecar pe baze competitive va permite dimcosturilor legate de construcia i achiziionarea de locuine i va servi nevoilor i intereselor clienilor care doreacest tip de credite.

%rin potenialul pe care stocul imobiliar *l are, lansarea creditului ipotecar poate reprezenta un factor imcre tere economic'. )n 'rile europene, investiiile *n locuine se ridic' la 7 29 din %;B, *n timp ce *n Romsitueaz' doar la 8,=9 din %;B=. )n prezent, dezvoltarea construciilor de locuine este un obiectiv social al :uver pentru realizarea caruia este, *ns', necesar' asigurarea unor condiii favorabile *n vederea cre'rii unui sistem consfinanare pe termen lung. )n 'rile dezvoltate, *n funcie de proveniena fondurilor, e ist'dou modele fundamentale de

finanare a construciei de locuine - modul clasic, bazat pe mobilizarea depozitelor bancare !cel mai r'spndit# i, resmodele ce atrag resurse de pe piaa de capital.

)n Uniunea 6uropean' predomin' primul model, creditele ipotecare fiind finanate, la sfr itul anulu preponderent pe baza depozitelor bancare !479#, iar restul pe baza obligaiunilor ipotecare !019#, economiilor Bausparkassen !

8/12/2019 Studiul 3 Credit Ipotecar

6/7

s' se mute *ntr o locuin' mai bun' i mai scump', fie nu mai au bani pentru *mprumutul iniial i vor o cas' mai ile vnd' i s' cumpere altele.

5onsider'm c' piaa creditului ipotecar va cunoa te o evoluie ascendent', e trem de dinamic', *n urm'toriicare, evident, va contribui, *n cea mai mare m'sur', oferta b'ncilor. Japtul c' tot mai multe b'nci, ca de altfel i altde instituii nou ap'rute *n domeniu, manifest' un interes sporit pentru furnizarea de credite ipotecare, iar condacordare devin tot mai atr'g'toare, ne *ndrept'e te s' credem c' *n viitor creditul ipotecar va fi *n topul ofertei creditelor. %entru a obine un segment din aceast' pia', instituiile care ofer' acest produs, trebuie s' aduc' merenou, s' fie competitive, ceea ce va fi benefic pentru solicitanii creditelor ipotecare. >u trebuie *ns' s' uit'm c' acestse adreseaz', *n cea mai mare m'sur', populaiei cu venituri ridicate i c' asigurarea accesului la finanare a unei p'largi r'mne *nc' o provocare. %entru marea ma?oritate a populaiei aceste credite sunt, *n present, prea scumpe. p'rere c' o e pansiune real' a creditului ipotecar se va produce doar atunci cnd veniturile populaiei vorsemnificativ, cnd posibilit'ile de economisire se vor dezvolta i cnd mentalitatea ma?orit'ii romnilor se va schsensul accept'rii ideii de a fi ve nic *ndatorai, a a cum sunt americanii, englezii sau ?aponezii, f'r' s' i mai puncump'r'rii unei case cu banii ?os#.

Cteva concluzii

Jinanarea construciilor de locuine v'zut' ca un proces investiional,reprezint'

un factor care poate contribuie *n mod efectiv lamultiplicarea activitilor economice , dup' cum o demonstreaz' e perienmultor 'ri. Ee asemenea, posibilitatea de a avea o cas' determin' comportamentul multor persoane fizice, stabilircondiii mai bune de locuit i obligativitatea ramburs'rii creditelor pe termen lung fiind o motivaie solid' pentru pentru a obine venituri ct mai mari. Aceasta reprezint' o important' for' motrice *n obinerea cre terii eco

otodat', *ntr o ar' aflat' *n tranziie cum este Romnia, acest proces devine un factor cecondiioneaz ritmulrestructurrii economice , *ndeosebi prin cre terea mobilit'ii forei de munc'.

I cas' este *ntotdeauna o necesitate primar'. )n acela i timp, *ntotdeauna i oriunde, ea este o investiicostisitoare, *ntruct casele sunt, de obicei, prea scumpe pentru a fi cump'rate de public cu bani lichizi. Emotiv, dezvoltarea sectorului imobiliar este strict dependent' de eficiena mecanismului de finanare pelung, de *mprumuturile ipotecare care anticipeaz' viitoarele venituri ale *mprumutailor .

%entru ca un sistem de finanare a construciilor s' funcioneze *n mod eficient este necesar' prezena mai m

factori i anume-a# un cadru ?uridic care s' faciliteze tranzaciile ipotecare/ b# e istena unui mecanism care s' mobilizeze suficiente fonduri pentru a finana *mprumuturile ipo

acest sens, *n economiile dezvoltate au fost consolidate diferitemodele de finanare . )n general, gama acestorevolueaz' de la metode generale de finanare, bazate pe depozitele bancare i *mprumuturile interc'tre metode specializate de finanare, cum ar fi emisiunea de obligaiuni ipotecare, titlurile garan portofolii de creane ipotecare!asset"bac#ed securities!$ i schemele contractuale de economii. endina se observ', *n prezent, pe plan european, este aceea de a se recurgere *n mai mare m'sur' la piaa de prin redescoperirea obligaiunilor ipotecare. Aceast' tendin' se con?ug' cu difuzarea tehnicilor de titl!N securitisation N# de sorginte anglo sa on'.

c# structur' de reglementare adecvat'. >u trebuie s' se uite c' mecanismul de finanare a construc

reprezint' o component' a sistemului general de alocare a capitalului. %rin urmare, reglement'rile pmecanismul de finanare trebuie proiectate i puse *n practic' *n a a fel *nct s' nu distorsionezeresurselor financiare *n economie.

d# obinerea stabilit'ii macroeconomice. Un cadru macroeconomic relativ stabil este strict necesar, incertitudinea economic' i mai ales inflaia ridicat', descura?eaz' creditarea pe termen lung.

)n ultima perioad' au fost f'cute progrese evidente pe linia cre'rii cadrului ?uridic pentru facilitarea tranzipotecare. 5>@& i B>R s au implicat activ *n elaborarea normelor metodologice de aplicare a ace

8/12/2019 Studiul 3 Credit Ipotecar

7/7

6 periena acumulat' pn' *n prezent indic' *ns' c' este necesar' clarificarea unor aspecte controversate ale precum i l'rgirea sferei sale de reglementare, *n special *n domeniul obligaiunilor ipotecare.

)n ceea ce prive te perfecionarea mecanismelor de finanare, o recent' propunere legislativ' are *nintroducerea unui sistem de economisire i creditare *n sistem colectiv, ce urmeaz' modelul Bauspark:ermania. Un asemenea sistem va fi viabil *n condiiile realiz'rii unei macrostabilit'i economice durabile

asigure cre terea veniturilor reale ale populaiei si a puterii de economisire a acesteia pe termen lung, prenivel relativ sc'zut al inflaiei.

I atenie deosebit' trebuie acordat' problematicii obligaiunilor ipotecare, pentru a vedea dac' adoptarea atehnici *n Romnia este de natur' s' ofere avanta?e fa' de finanarea bazat' pe depozite bancare, cel puincnd volumul *mprumuturilor ipotecare este *nc' redus. Un r'spuns afirmativ *n aceast' privin' va amendarea legislaiei *n vigoare care nu conine prevederi adecvate pentru emiterea obligaiunilor ipotec perspectiv' mai *ndep'rtat' se va putea trece la proiectarea unui mecanism de mobilizare a fondurilor de psecundar' prin adoptarea legislaiei care s' permit' titlurizarea creanelor ipotecare.

)n ceea ce prive te factorul macroeconomic, revigorarea sectorului imobiliar depinde de reluarea economice, de reducerea continu' a inflaiei, respectiv meninerea ei la un nivel ct mai sc'zut, de crsalariilor reale i crearea unei percepii de stabilitate a locului de munc' pentru marea ma?oritate a popula

6ste important ca strategia de finanare a investiiilor imobiliare s' fie bine integrat' *n cadrul gendezvoltare a sistemului financiar bancar. )n acest sens, pentru a da doar un e emplu, dezvoltarea investitorilor pe termen lung, cum ar fi fondurile de pensii i societ'ile de asigur'ri de viat', va ?ucaimportant *n implementarea unui sistem eficient de creditare ipotecar'.

)n ultimii doi ani s au *nregistrat o serie de progrese pe linia dezvolt'rii afacerilor *n domeniul creditulu6forturi ma?ore mai trebuiesc depuse *n continuare pentru a dezvolta politici coerente i eficiente de finvestiiilor imobiliare .