Cuprins

INTRODUCERE4CATEGORIILE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE6PARTICULARITILE REZOLUIUNII CONTRACTULUI DE VNZARE CUMPRARE12RSPUNDEREA N MATERIE CONTRACTUAL18SOLUIONAREA UNUI STUDIU DE CAZ22CERERE DE CHEMARE N JUDECAT24CONCLUZII27BIBLIOGRAFIE28

INTRODUCEREn prezent economia republicii Moldova parcurge o etap destul de lung i grea de tranziie de la economia centralizat, planificat la economia de piaa,care presupune permanente cutari i propuneri de soluii noi reale i viabile, necesare atingerii scopurilor vitale ale societaii.Perioada actual de timp suport schimbri radicale n toate ramurile economiei naionale, schimbri care necesit neaprat crearea unui cadru juridic adecvat, i un fundament legislativ riguros.Codul civil cu siguran va permite adaptarea raporturilor civile la noua realitate i stabilirea unei bune ordini n relaiile ce le reglementeaz. Codul civil ar trebui s fie principalul instrument de reglementare a raporturilor juridice de nstrinare a bunurilor pentru consum, stabilind luciditate i regul. Natura oarecum deosebit a acestor raporturi impune necesitatea unei atenii sporite din partea subiecilor ct i a legiuitorului n acelai timp.Actualitatea temei e una evident n perioada n care prin intermediul acestui contract se nlesnete atingerea scopurilor societii i a necesitilor individuale. Modul n care se atrn fa de acest subiect e generat de interesul individual al fiecruia, dar oricum pentru o bun regul durabil se impune respectarea unui ir de reguli obligatorii. Actualitatea rmne n permanen lund n consideraie c n societate circulaia respectivelor bunuri va fi n continu dezvoltare.n literatura de specialitate se abordeaz pe larg aceast tem, se trateaz cauzele condiiile, efectele acestor raporturi. Orizonzurile tratrii n literatur e condiionat de ct de mult desfoar legiuitorul acest contract prin prevederi referitoare contractului.Se trateaz, dar poate nu suficient, n urmtoarele manuale care au fost consultate n aceast lucrre, scrise de civiliti care au studiat pe larg tema respectiv,D Chiric, M Murean, T Toma, G Chibac, I Trofimov, A Bieu. Bineeles un rol indiscutabil a jucat legislaia, Codul Civil. Actualitatea i importana temei. Trim din ce n ce mai mult contractual spunea nc n 1937 L.Josserand un mare civilist francez. Alegaia este valabil cu att mai mult astzi, cnd asistm la o expansiune a fenomenului contractual.Sigur c ntr-o societate de drept exist o baz legislativ menit s dirijeze raporturile sociale aprute ntre persoane. ns o lege poate stabili doar anumite limite ale comportamentului uman n anumite mprejurri i cu scurgerea timpului ea i pierde actualitatea i eficiena.Deci, contractelor n ziua de azi le revine un rol foarte impoartant anume din acest considerent considerm aceast tem extrem de important i necesar de a fi analizat n toat complexitatea sa.Gradul de noutate al temei. Aceast tem este analizat de mai muli autori att autohtoni ct i strini, ns totodat n contextul prezentei lucrri am depus strduina s fac o analiz a unor clasificri noi a contractelor.Scopul i obiectivele temei. Scopul temei const n cercetarea sub toate aspectele a temei date i crearaea unei lucrri comlexe ce ar evidenia i descrie n mod amnunit toate partvicularitile contractelor civile.Pentru realizarea scopului, urmez s ating urmtoarele obiective:-s analizez n mod detaliat definiia contractului de vnzare-cumprare; - s evidenieaz i s descriu varietile contractului de vnzare cumprare;- s analizez rezilierea contractului de vnzare-cumprare;- s elucidez rspunderea prilor contractului de vnzare cumprare.- s cercetez practica CEDO n materia contractului de vnzare cumprare etc.Metode utilizate n cercetarea tezei. La ntocmirea prezentei lucrri s-a bazat pe studierea materialului doctrinar-teoretic, normativ-legislativ i practic, cu aplicarea metodelor: istoric, sistematic, analitic, juridico-comparativ i logico-juridic.Baza teoretic, metodologic i empiric a tezei o constituie legislaia Republicii Moldova, literatura juridic de specialitate autohton i lucrrile unor savani din Rusia, Romnia, Frana (lista bibliografic se anexeaz). La fel,n calitate de instrumentariu sunt utilizateimetodele: monografic, statistic, analiza logic i practic.

CATEGORIILE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRAREn legislaia actual se ntlnesc diverse varieti ale contractului de vnzare-cuprare, printre care cele mai importante sunt examinate mai jos.Contractul de vnzare-cumprare are un rol indinspensabil n viaa economic a fiecrui stat, nivelul de dezvoltare fiind generat de rolul acestui contract. Dezvoltarea societaii a impus contractului de vnzare-cumprare o modificare continu,i o dezvoltare rapid. Azi, contractul de vnzare-cumprare cunoate o larg arie de cuprindere, fiind utilizate diverse varieti ale contractului de vnzare-cumprare. Legiuitorul a rspuns solicitarilor societii, care tot mai frecvent ntlnea obstacole la capitolul reglementrilor contractelor cu coninut mai puin uzual, i a adoptat un ir de norme menite s reglementeze raporturile prin care se nstrinau, achiziionau bunuri. Reglementrile legale conin prevederi care direcioneaz mersul contractelor att numite ct i nenumite.Contractul de vanzare-cumparare cu pact de rascumparare. Dupa prevederile articolului 786 Cod civil, prin contractul de vanzare-cumparare cu pact de rascumparare intelegem acel contract unde vnztorul isi rezerva dreptul de rascumparare a bunului vandut in termenul, conditiile si la pretul convenit de catre parti la incheierea contractului.[2] Astfel, vnztorul transmite cu toate efectele transmisiunii dreptul de proprietate asupra bunului catre cumparator, dar prin dispozitiile contractuale isi rezerva, prin comun acord dintre parti, dreptul de a cere pe durata unei anumite perioade de timp rascumpararea bunului vandut. inauntru acestui termen, la prima cerere a vnztorului, desi cumparatorul este proprietarul bunului, totusi restituie bunul cumparat fostului vnztor. Rscumprarea se efectueaz la preul de vnzare. Revnztorul este n drept s cear compensarea cheltuielilor aferente bunului cumprat pn la rscumprare, n cuantum egal cu creterea valorii bunului datorit acestor cheltuieli. Rscumprarea poate fi exercitat doar n termenul stipulat n contract, care nu poate fi mai mare de 10 ani pentru terenuri i de 5 ani pentru alte bunuri. Aceste termene nu pot fi prelungite sub sanciunea nulitii.Vnzarea-cumpararea bunurilor pentru consum apare drept o modalitate a contractului de vanzare cumparare comerciala.Astfel vanzatorul la acest contract apare in calitate de intreprinzator, iar vanzarile marfurilor apare drept o activitate comerciala. Caracteristic pentru categoria respectiva de contracte sunt urmatoarele:a) Pretul la aceste contracte, de regula nu se supune negocierii si se stabileste in mod egal pentru toti cumparatorii;b) Clauzele esentiale ale contractului se stabilesc pentru toti cumparatorii in mod egal; c) Oferta de vanzare se expune in mod public (vitrine, cataloage etc), cu indicarea preturilor, caracteristicilor tehnice, precum si altor caractere esentiale); d) Cumparatorul poate preschimba bunul nealimentar in timp de 14 zile din momentul incheierii contractului, cu un bun similar, dar de alta marime, culoare, model etc, iar in cazul in care asa ceva nu exista - sa-1 restituie vanzatorului contra pretul platit;Cumprarea de prob sau la vedere. n cazul cumprrii de prob sau la vedere, consimirea asupra obiectului cumprat este la libera alegere a cumprtorului. n caz de dubii, cumprarea se consider ncheiata sub condiia suspensiv a consimirii. Consimirea pentru un obiect cumprat de prob sau la vedere poate fi declarat doar n termenul convenit, iar dac acesta nu a fost stabilit, pn la trecerea unui termen rezonabil stabilit de vnztor.n cazul n care obiectul a fost dat cumprtorului de proba sau la vedere i a expirat termenul stabilit sau, dac nu a fost stabilit, termenul suficient pentru aprecierea calitilor obiectului, tcerea cumprtorului se consider consimire. Este firesc ca ncercarea bunului de ctre cumprtor s se fac ntr-un termen limitat, astfel nct probarea lucrului s nu se transforme n utilizarea lui. Prile sunt suverane s stabileasc de comun acord perioada n care urmeaz s fie ncercat bunul. Dac nici un termen nu a fost stabilit de comun acord, vnztorul va putea, lund n calcul tipul bunului, tehnicitatea lui, domeniul n care va fi utilizat, necesitile cumprtorului etc., stabili pe cale unilateral un termen rezonabil. Vnztorul este persoana cea mai potrivit pentru stabilirea acestui termen rezonabil, ntruct, pe de o parte, va avea grij s fie suficient de scurt, evitnd utilizarea bunului su, iar pe de alt parte, va avea grij ca termenul s fie suficient sau, cum spune legea rezonabil, un termen prea scurt ar descuraja cumprtorul s accepte continuarea relaiei lor contractuale.Dac cumprtorul nu se manifest nici ntr-un fel dup expirarea termenului, convenional sau stabilit de ctre vnztor, condiia va fi considerat ndeplinit. Soluia este n acord cu structura acestui tip de vnzare, fiind o msur potrivit de protecie a intereselor vnztorului. Aceast dispoziie este corelat cu cea de la art. 208 Forma actului juridic, alin. (4), care enun regula (reiterat i dezvoltat de alin. (1) al art. 694 Acceptarea ofertei) conform creia tcerea nu valoreaz consimmnt, n afar de cazurile expres prevzute de lege sau de convenia prilor. Art. 799 este unul dintre cazurile n care legea prevede expres acest lucru (a se vedea i art. 1031 Acceptarea mandatului), cu toate c n cazul dat nu ne confruntm cu o tcere propriu-zis ci, practic, cu nendeplinirea unei obligaii de a ncerca bunul i de a aduce rezultatul la cunotina vnztorului n termenul prestabilit.Vnzarea drepturilor litigioase. Un drept este litigios n cazul n care este incert,contestat sau contestabil de debitor sau n cazul n care a fost intentata o aciune ori se poate prezuma c aciunea va fi necesara.Un drept este litigios n cazul n care este incert.... Dincolo de faptul c teoria general a dreptului nu cunoate clasificarea drept cert drept incert i nu sunt cunoscute cu exactitate circumstanele n care un drept ar putea fi catalogat drept incert (de altfel, nici codul de procedur civil nu utilizeaz aceste noiuni), considerm c sfera termenului litigios este puternic i, ntructva, artificial dilatat, ntruct un drept ar putea fi incert i n acelai timp n afara oricrui litigiu. [15]Altfel spus, ne putem imagina existena unui drept incert nelitigios, adic un drept cu privire la care nu exist nici o contestaie judiciar. Judectorii, avocaii, notarii, procurorii i executorii judectoreti nu pot dobndi drepturi litigioase sub sanciunea nulitii absolute.Totodat este de menionat c legislaia actual pune interdicia de a dobndi drepturi litigioase i anume: Judectorii, avocaii, notarii, procurorii i executorii judectoreti nu pot dobndi drepturi litigioase sub sanciunea nulitii absolute.Este adevrat c aceast interdicie se regsete i n alte legislaii (articolul n cauz fiind, de fapt, o traducere aproximativ exact a textului art. 1783 a codului civil din Qubec), ns, spre deosebire de cea moldoveneasc fie este restrns din punct de vedere teritorial aria n care persoanele vizate nu pot s achiziioneze drepturi litigioase nici personal, nici prin interpunere de persoane, fie este restrns sfera actelor juridice prin care aceste categorii de persoane nu pot dobndi drepturi litigioase. De pild, codurile francez i romn adopt o restrngere teritorial (explicabil dac comparm suprafaa teritoriilor n cauz), iar codul din Qubec interzice numai dobndirea drepturilor litigioase prin vnzare-cumprare (Les juges, avocats, notaires et officiers de justice ne peuvent se porter acqureurs de droits litigieux, sous peine de nullit absolue de la vente.) n codul nostru, nu exist nici o restricie teritorial, nici o limitare a actelor, din textul art. 801 fiind eliminat prevederea expres a codului provinciei canadiene, precum c sanciunea o reprezint nulitatea absolut a vnzrii. Astfel, sub imperiul prezentului cod, categoriile profesionale vizate nu vor putea dobndi drepturi litigioase sub nici o form (acte juridice oneroase sau gratuite, ncheiate ntre vii sau mortis causa) sub sanciunea nulitii absolute.Vnzarea-cumpararea intreprinderii ca un complex patrimonial n baza contractului de vnzare-cumprare a ntreprinderii, vnztorul se oblig s dea n proprietate cumprtorului ntreprinderea n calitate de complex patrimonial unic, cu excepia drepturilor i obligaiilor inalienabile.[32] Dreptul la denumirea de firm, la mrcile de producie i la alte mijloace de individualizare a ntreprinderii i a produciei acesteia, a lucrrilor i serviciilor, precum i dreptul de folosin asupra acestor mijloace de individualizare care-i aparin n baza licenei se transmit cumprtorului daca n contract nu este prevzut altfel. n aceast ordine de idei, pe lng bunurile materiale, care formeaz ntreprinderea ca un complex patrimonial unic i care, n mod obligatoriu, se transmit prin contractul de vnzare-cumprare a acesteia, n baza contractului se poate efectua i transmiterea cumprtorului a obiectelor proprietii intelectuale aparinnd vnztorului, cum ar fi, de exemplu, dreptul la denumirea de firm, la mrcile de producie .a., precum i dreptul de folosin asupra mijloacelor de individualizare a ntreprinderii i a produciei acesteia, a lucrrilor i serviciilor care-i aparin vnztorzlui n baza licenei. 728Transmiterea de ctre vnztor n proprietatea cumprtorului a bunurilor ce formeaz obiectul proprietii intelectuale se efectueaz n cazul cnd contractul de cumprare-vnzare a ntreprinderii nu prevede altfel.Datorit importanei i caracterului special al obiectului vnzrii-cumprrii nreprinderii i anume a faptului aprecierii acestuia de ctre legislator ca un complex patrimonial unic, contractul de vnzare-cumprare a nreprinderii, potrivit prevederilor articolului comentat, se ncheie n form autentic i se nregistreaz la Camera nregistrrii de StatVnzarea-cumprarea la licitaie. Licitaiaeste o vnzare ctre cel care ofer preul cel mai mare, sau o cumprare de la cel care i ofer marfa la preul cel mai mic. Licitatia bazata pe preuri cresctoare are la baz unpre de pornire, care este mrit prin oferte succesive de ctre participani. Licitaia se oprete, i marfa este considerat adjudecat ultimului ofertant care a oferit implicit i preul cel mai mare. n funciile de regulile licitaiei, vnztorul poate avea i opiunea de a-i retrage marfa de la licitaie dac preul final este considerat prea mic, urmnd ca dup licitarea celorlalate mrfuri, marfa acestuia s fie supus din nou licitrii. Licitaia bazata pe preuri descresctoare are loc prin comunicarea unuipre maxim de pornire, licitatorul anunnd apoi preuri din ce in ce mai mici pn n momentul cnd se face prima oferta care are ca efect adjudecara mrfii la acel pre.Se pot distinge mai multe criterii de clasificare: dup posibilitile de participare: Licitaiideschisesau publice la randul lor pot fi judecatoresti sau benevole, voluntare, la care pot lua parte orice firma, organizaie, comerciant Licitaiinchise, limitate sau restrictive, la care pot participa numai anumite firme fie pe baz fie invitaie fie pe baza ndeplinirii unor cerine stricte de participare dup periodicitatea organizrii: Licitaiiperiodicecare se organizeaz, se desfaoar la anumite perioade Licitaiiocazionale(se organizeaz ad-hoc) dup poziia sau calitatea organizatorilor licitaiile prezint mai multe forme Licitaiipentru vnzarede mrfuri Licitaiipentru cumprarede produse, instalaii si atribuire de lucrri de construcii montajLicitaii pentru cumprare de produse, instalaii i atribuire de lucrri de construcii montaj mai sunt denumite silicitaii de importsautratative de concuren. Ca forma de comer acestea au avantajul ca asigura obinerea unui numr mare de oferte, contribuie la cunoaterea pieei externe si faciliteaz luarea unei decizii obiective si rentabile.

REGLEMENTAREA CONTRACTULUI DE VNZARE CUMPRARE N SENS COMPARATn acest compartiment a vrea s evideniez att delimitrile reglementrilor contractului de vnzare cumprare n sens comparat ct i reglemetrile statelor strine din care s-a inspirat i legiuitorul nostru.Contractul de vnzare - cumprare, ncepe cu formele primare ale vnzrii, care n realitate prezentau variant mai evaluat a schimbului, peste 4 mii de ani. Totodat, apariia i dezvoltarea acestui tip de contract difer de la ar la alta n depenten de obiceiuri, evenimente istorice, nivelul dezvoltrii economico - sociale i ali factori specifici pentru anumit regiune. Sediul de baz, n materie de vnzare-cumprare, se gsete n Codul civil, cartea a III-a.Deci, n literatura de specialitate persist opinia c art.800 din Codul Civil ce reglementeaz contractul de vnzare-cumprare a drepturilor litigioase este o traducere fidel a art. 1782 a Codului civil din Qubec (Un droit est litigieux lorsqu'il est incertain, disput ou susceptible de dispute par le dbiteur, que l'action soit intente ou qu'il y ait lieu de prsumer qu'elle sera ncessaire) O alt varietate a contractului de vnzare-cumprare i anume Vnzarea la licitaie legiuitorul moldav s-a inspirat numai din modelul canadian, traducnd, cu unele adaptri i omisiuni, seciunea IV De la vente aux enchres din paragraful 7 De diverses modalits de la vente. Modelul rus nu a putut fi utilizat de aceast dat, ntruct adopt o concepie diferit n ceea ce privete vnzarea la licitaie. Codul civil rus analizeaz aceast materie n Capitolul 28 ncheierea contractului ( 28. ) i nu n cadrul contractului de vnzare-cumprare. Vechiul cod civil al Republicii Moldova avea i el o concepie diferit asupra vnzrilor la licitaie, chiar dac le trata n cadrul vnzrii cumprrii (Articolul 253. Limitarea rspunderii n cazul cnd lucrul se vinde la licitaie public: Regulile cu privire la rspunderea vnztorului n cazul unei hotrri de eviciune a cumprtorului i pentru viciile bunurilor vndute nu se extind asupra cazurilor de vnzare silit bunurilor proprietate public la licitaie). Analiznd comparativ dispoziiile codului civil din Qubec i cele ale codului civil moldovenesc referitoare la vnzarea la licitaie, remarcm o prim diferen: lipsa definiiei vnzrii la licitaie n codul moldovenesc. Conform codului civil din Qubec, vnzarea la licitaie este aceea prin care un bun este oferit spre vnzare mai multor persoane, prin intermediul unui ter, licitatorul, i este adjudecat de ctre cel ce ofer mai mult (art. 1757. La vente aux enchres est celle par laquelle un bien est offert en vente plusieurs personnes par l'entremise d'un tiers, l'encanteur, et est dclar adjug au plus offrant et dernier enchrisseur). Seciunea a 8-a din codul civil moldovenesc ncepe cu cel de-al doilea articol al reglementrii canadiene. n acelai fel ncepea i 7. Vnzarea la licitaie din proiectul codului civil moldovenesc (Drept moldovean nr. 1/2002, Proiectul codului civil, Editura Cartier juridic, Chiinu, 2002, p. 245).Textul original utilizeaz timpul prezent (timp recomandat pentru elaborarea normelor juridice) i este utilizat conjuncia sau (ou) nu i (art. 1758 La vente aux enchres est volontaire ou force). Diferena dintre vnzarea la licitaie voluntar sau benevol i cea silit este conturat de regimul juridic diferit. Pe de o parte principiul libertii contractuale n cazul vnzrii la licitaie voluntare, pe de alt parte normele imperative de procedur civil care reglementeaz executarea silit prin vnzarea la licitaie.Art. 1758 La vente aux enchres est volontaire ou force; en ce dernier cas, la vente est alorssoumise aux rgles prvues au Code de procdure civile, ainsi qu'aux rgles du prsent sous-paragraphe, s'il n'y a pas incompatibilit. i art. 1208 alin. (2) din proiectul codului civil moldovenesc: Vnzarea silit este supus regulilor stipulate de Codul de procedur civil i, n msura n care nu sunt incompatibile, de ctre normele acestui paragraf.). Aceast diferen este important, ntruct, din textele menionate rezult cu claritate c dispoziiile din codul civil referitoare la vnzarea la licitaie se refer, cu precdere, la vnzrile benevole, vnzrile silite la licitaie urmnd s fie reglementate de ctre norme procedurale, detaliate, uzual, n codul de procedur civil. Prin urmare, dispoziiile din codul civil urmeaz s fie aplicate numai cu titlu i numai n msura n care nu sunt incompatibile cu reglementrile procedurale.Este lesne de neles de ce legiuitorul moldovenesc s-a abtut de la model, cu toate c iniial l preluase ntocmai n textul proiectului de cod civil, dac rsfoim un pic codul de procedur civil. Codul de procedur civil al Republicii Moldova nu conine reglementri cu privire la vnzarea la licitaie (i nu am reuit s identificm (am utilizat motoarele de cutare de la www.docs.md) nici o lege special, care s reglementeze aceast materie la nivel de principiu). Din aceast cauz, norma de trimitere la codul de procedur civil a fost suprimat, fiind fr adres. Aceste aspecte, aparent nesemnificative, vor crea o multitudine de probleme n practic, ntruct regimul juridic al vnzrilor la licitaie benevole nu poate fi identic cu regimul juridic al vnzrilor silite la licitaie, chiar dac actualele dispoziii ale codului civil insinueaz acest lucru. Vom ncerca s punctm mcar cteva dintre diferenele importante ntre licitaiile benevole i cele silite n cadrul articolelor ce urmeaz.La fel, este de menionat c Codul Civil al Federaiei Ruse i este dedicat un capitol aparte contractului de vnzare cumprare a bunurilor imobile fapt ce a fost neglijat de ctre legiuitorul nostru.

PARTICULARITILE REZOLUIUNII CONTRACTULUI DE VNZARE CUMPRAREContractul valabil ncheiat produce efecte juridice, adic d natere drepturilor i obligaiilor pentru prile acestui contract i, n condiiile legii, pentru teri. ns ulterior ncheierii contractului ns pot interveni diferite circumstane n rezultatul crora una sau toate prile contractului nu mai au interesul ca acesta s produc efecte juridice. [7]Pentru a defini dreptul uneia sau a ambelor pri de a desfiina contractul legiuitorul a folosit termenii de rezoluiune, reziliere i revocare. n doctrina juridic nu exist poziie unanim referitor la definirea noiunilor de rezoluiune i reziliere a contractelor. Conform unor opinii doctrinare, rezilierea se aplic n cazul contractelor valabile, avnd ca obiect prestaii succesive i are efectul de a desfiina contractul numai pentru viitor - deci fr efecte retroactive - efectele produse n trecut ramn respectate. Pentru categorie de contracte cu executare instantanee se aplic noiunea de rezoluiune. La fel i legiuitorul nostru n art. 747 Cod Civil RM a susinut poziia cum pot fi reziliate contractele cu executare succesiv. n acest caz rezilierea opereaz numai pentru viitor. n reglementarea contractului de vnzare - cumprare, Codul Civil al Republicii Moldova menioneaz numai termenul de rezoluiune a contractului dat. Astfel, rezoluiunea are ca efect desfiinarea contractului cu efecte retroactive.Astfel, contractul de vnzare cumprare a bunurilor imobile se refer la categoria contractelor de executare imediat, n cadrul crora contraprestaiile pot fi executate imediat. Faptul c dreptul de proprietate apare din momentul nregistrrii contractului la Oficul Cadastral Teritorial ( moment care poate s nu coincid cu ncheiarea contractului) nu l transform pe acesta n contract cu executare succesiv.Totodat, este de menionat c nu trebuie s confundm rezoluiunea cu nulitatea,deoarece nulitatea presupune un contract nevalabil (se consider c contractul nu a existat), pe cnd rezoluiunea se aplic contractelor valabile (contractul a existat, doar c obligaiile se sting fr executare). [6]Astfel, analiznd practica judiciar cum spre exemplu din Decizia Colegiul civil i de contencios administrativ lrgit al Curii Supreme de Justiie din 24.03.2010 (dosarul nr. 2ra-297/10) se specific c nu pot fi reinute argumentele primei instane i instanei de apel puse la baza declarrii nulitii contractului de investiii n construcii imobiliare nr. 42 din 15.01.2007, precum c investitorul nu i-a ndeplinit obligaiunile contractuale i nu a achitat costul apartamentului, deoarece neexecutarea esenial de ctre o parte a obligaiunilor contractuale nu duce la nulitatea contractului. Conform art. 735 Codul civil, neexecutarea esenial a contractului din partea unei pri servete drept temei pentru rezoluiunea contractului, care o poate cere doar prile contractante. Mai mult ca att, din materialele dosarului rezult c prile contractante nu au pretenii uneia fa de alta. Deci, lund n consideraie cele menionate anterior specificm c nulitatea se constat ori declar de ctre instana de judecat, rezoluiunea se declar de ctre partea ndreptit prin notificare ctre cealalt parte. Prile pot s convin mutual asupra rezoluiunii. Fapt ce adestea este neglijat de pri.Totodat, ar fi binevenit o reglementare mai clar a modalitii de rezoluiune a contractului de vnzare-cumprare a bunurilor imobile. Astfel nct nu este clar dac este suficient doar declararea scris fa de partea contractant sau este necesar depunerea cererii de chemare n judecat n acest sens.La fel, este de menionat c reglementrile legale ce prevd declararea rezoluiunii contractului de vnzare-cumprare nu sunt opozabile pentru bunurile imobile, deoarece n urma declarrii contractului rezoluionat, partea interesat trebuie s se adreseze la Oficiul Cadastral Teritorial petru efectuarea modificrilor necesare n Registrul bunurilor imobile, i drept temei pentru aceste modificri nu poate servi declararea unilateral, ci doar n baza Hotrrii Instanei de judecat sau prin acordul ambelor pri contractante.Rezoluiunea const n desfiinarea cu efect retroactiv a unui contract sinalagmatic de executare imediat din cauza neexecutrii imputabile de ctre una din pri a obligaiei sale i anume: fie pe cale judiciar, la cererea prii care i-a executat obligaia (rezoluiunea judiciara), fie pe cale convenional, cnd prile stipuleaz de comun acord desfiinarea contractului pentru neexecutarea (rezoluiunea convenionala).Totodat, art.733 Codul civil al RM stabilete regula conform creia contractul poate fi rezovit numai n temeiul prevzut de lege sau prin acordul prilor. Deci, rezoluiunea unilateral a contractului este contrar legii este inadmisibil, n afara nelegerilor contractuale dintre pri. Conform art. 734, alin.l Cod Civil prile i pot rezerva n mod expres prin contract dreptul de rezoluiune a contractului. Aceast posibilitate poate fi reziliat prin includerea n contract a clauzei de rezoluiune. Conform art.734, alin.2 Codul Civil, acordul privind rezoluiunea contractuluide vnzare - cumprare a bunurilor imobile trebuie s fie ncheiat n forma cerut pentru contract dac din lege, contract sau uzane nu rezult altfel, adica n form autentic.Deci, Codul Civil al RM stabilete posibilitatea nvocrii rezoluiunii contractului n cazurile prevzute n clauza de rezoluiune de ctre pri sau n cazul neexecutrii eseniale a contractului prin (art.735 CC al RM), spre exemplu neachitarea sumei prevzute n contract pentru bunul imobil n termenul convenit. Conform acestui articol, parte poate rezolvi contractul dac exist neexecutare esenial din partea celelaltei pri. Pentru determinarea neexecutrii eseniale, n special se i-au n consideraie urmtoarele circumstante:a) neexecutarea priveaz substanial creditorul de ceea ce acesta se ateapt de la executarea contractului, cu excepia cazului cnd debitorul demonstreaz c nu a prevzut i nu putea s prevad n mod rezonabil rezultatul scontat. Spre exemplu prin Hotrrea emis Judectoria Bli pe dosarul civil Sosna Liudmila vs Ana Edu n anul 2010 s-a rezolvit un contract de vnzare - cumprare a apartamentului pe motiv c vnztorul dup ncheierea contractului nu transmitea apartamentul cumprtorului, pe motiv c nu i gsea un loc pentru a depozita mobila, n timp ce cumprtorul nu avea un alt loc pentru adpost a fost nevoit s-i caute un alt apartamen i nu-l putea procura din cauz c vnztorul nu-i returna nici banii i nici nu i transmitea documentele asupra apartamentului.b) executarea ntocmai a obligaiunilor ine de esena contractului, spre exemplu prin Hotrrea emis de Judectoria Ialoveni Moroanu pe dosarul civil Lilia vs Moroanu Valentin n anul 2014 a rezolvit contractul de vnzare - cumprare a terenului cu destinaie agricol din motiv c cumprtorul a fost dus n eroare n privina destinaiei terenului i terenul procurat de fapt avea destinaie pentru construcii. Cumprtorul ns avea nevoie de anume un teren cu destinaie agricol, acesta fiind cauza procurrii bunului.c) neexecutarea este intenionat sau din culpa grav.d) neexecutarea d temei creditorului s presupun c nu poate contra pe executarea n viitor a contractului.Prin urmare, dac una dintre pri refuznd fr nici un motiv obiectiv s-i execute n natur obligaia esenial asumat, nimic nu se opune ca cealalt parte, dac gasete aceast soluie convenabil, s renune la dreptul su de a cere executarea silit n natur i s accepte ca obligaia s fie desfiinat i prile repuse n situaia anterioar.n aceast ordine de idei menionm opinia autorului A.Cabalchin, conform creia noiunea esenialitii este fundamental n primul rnd la aplicarea criteriului economic, cnd neexecutarea contractului de ctre una din pri cauzeaz daune celelaltei pri. [7] Ultima trebuie s dovedeasc c n cazul prelungirii executrii contractului poate suferi daune n forma beneficiului ratat. Faptul esenialitii nclcrii contractului, conform legislaiei Federaiei Ruse, trebuie s fie stabilit de instanele judectoreti. Existena oricrui tip de neexecutare a obligaiilor necesit operaiune logic de determinare a coninutului contractului de vnzare - cumprare a bunurilor imobile. Este firesc s se indentifice mai nti obligaiile contractuale pentru a se putea apoi verifica, pe aceast baz, executarea acestor obligaii.Partea care, reieind din circumstanele concrete, consider n mod rezonabil c va exista neexecutare esenial din partea celelaltei pri poate cere garantarea suficient a executrii corespunztoare i poate s suspende pentru aceast perioad executarea proprie a obligaiei. n cazul n care garania nu este prezentat ntr-un termen rezonabil, conform art.736 Cod Civil, partea care cere garanii poate rezolvi contractul. Dup cum am menionat anterior rezoluiunea contractului de vnzare - cumprare a bunurilor imobile opereaz prin declaraia scris fa de cealalt parte. ns este de menionat c dac prestaia este oferit cu ntirziere sau nu corespunde n alt fel prevederile contractului, creditorul pierde dreptul de rezoluiune dac nu notific cealalt parte ntr-un termen rezonabil de la data la care a aflat sau trebuia s afle despre ofert sau executarea necorespunztoare, conform art.737 Cod Civil.Odat purcednd la rezoluiune aceasta ncepe s produc efecte, astfel Codul Civil al RM n art.738 reglementeaz efectele rezoluiunii i anume: l) n cazul exercitrii dreptului de rezoluiune, contractul nceteaz i prile sunt eliberate de obligaia de a presta, trebuind s restituie prestaiile executate i veniturile realizate.2) debitorul d compensaie n bani n locul restituirii n natura a prestaiei sale dac:a) n functie de caracterul prestaiei, restiturea n natura este imposibil;b) obiectul primit este consumat, nstrinat, grevat, preluat sau transformat;c)obiectul primit este deteriorat sau a pierit, uzura bunului rezultat din folosina lui conform destinaiei, nu se ia n considerare. 3) dac n contract este stipulat contraprestaia, aceasta ia locul compensrii n bani.4) obligaia compensrii n bani nu apare: a) atunci cnd viciul care d drept la rezoluiune iese la iveal doar n timpul prelurii sau transformrii obiectului;b) n masura n care creditorul raspunde de deteriorarea sau pierirea bunului; c) atunci cnd deteriorarea sau pieirea s-ar fi produs chiar i n cazul n care bunul s-ar fi aflat la creditor; d) dac, n cazul unui drept de rezoluiune conferit de lege, deteriorarea sau pieirea s-a produs la cel ndreptit s cear rezoluiunea, dei acesta a dovedit diligena unui bun proprietar, imbogirea realizat urmnd s fie restituit;5) dup rezoluiune, creditorul poate cere acoperirea prejudiciului produs prin neexecutare contractului, cu exeepia cazului cnd debitorului nu i este imputabil cauza rezolutiunii.6) rezoluiunea nu afecteaz clauzele contractului privind soluionarea litigiilor i altor clauze destinate de a produce efecte i dup rezoluiune. Conform art.740 Cod Civil al RM obligaiile prilor nscute din rezoluiune se executa simultan. Referitor la termenul pentru rezoluiunea contractului, art.741 CC al RM stabilete urmatoare regula: dac prile nu s-au neles n privina unui termen de rezoluiune a contractului, celui ndreptit i se poate stabili de ctre cealalta parte un termen rezonabil pentru rezoluiune. Dac nu exercit acest drept pn la expirarea termenului, creditorul poate rezolvi contractul numai la expirarea fr rezultat a unui termen de garanie rezonabil, stabilit de el, sau dup somaie rmas fr efect.n cazul pluralitilor de debitori sau creditori, dreptul de rezoluiune nu poate fi exercitat dect de toi creditorii sau debitorii contra tuturor debitorilor sau creditorilor. Dup dreptul de rezoluiune se stinge pentru unui dintre cei ndreptii, se sting i pentru ceiali (art.742 CC al RM). Conform art.743 CC al RM, dac una din pri i-a rezervat dreptul de rezoluiune pentru cazul n care cealalt parte nu-i ndeplinete obligaia, rezoluiunea nu produce efecte atunci cnd cealalt parte se poate elibera de obligaia prin compensare i declar compensarea imediat dup ce a primit declaraia de rezoluiune.Conform art.743 CC al RM, dac un contract este ncheiat cu rezerva pierderii drepturilor de ctre debitor n cazul neexecutrii obligaiei sale, creditorul la survenirea acestui caz, are dreptul la rezoluiunea contractului . [2]n cazul n care dreptul de rezoluiune a contractului este stipulat cu condiia de a se plti penalitatea, rezoluiunea este fr efect, dac penalitatea nu a fost pltita pn la declaraia de rezoluiune sau concomitent cu ea, iar cealalt parte, din acest motiv, a respins nentirziat declaraia. Aceasta produce efecte dac, dup respingerea sa, penalitatea este pltita nentirziat (art.745 CC al RM).Deci, contractul de vnzare - cumprare a bunurilor imobile poate fi rezolvit conform normelor sus menionate, dac sunt ntrunite condiii stabilite prin nelegerile contractuale ale prilor sau conform normelor legale.Legea cu privire la preul normativ i modul de vnzare - cumprare n art.4, alin.4 referitor la plat ealonat pentru terenurile proprietate public, stabilete norm special privitor la rezoluiunea contractului dat i anume: neachitarea plii n decurs de luna de la expirarea termenului de plat pe trimestrul constituie temei pentru desfacerea contractului n modul stabilit.[3]La fel, conform art.771 CC al RM, contractul poate fi rezolvit la cererea cumprtorului din cauza vnzarii bunului imobil cu vicii materiale considerabuile, din cauza neexecutrii de ctre vnzator a obligaiei de predare a bunului fr vicii. Lund n consideraie cele menionate anterior concluzionm c obligaiile prilor nscute din rezoluione pot fi executate pe cale amiabil, adica prin nelegerea prilor i executarea lor simultan, fie dac prile nu ajung la un numitor cumun, prin intermendiul instanei de judecat. Practica judiciar ne demonstreaz creterea numerelor dosarelor de soluionare a litigiilor n legtur cu ncetarea(rezoluiunea) contractele de vnzare - cumprare a bunurilor imobile (Figura 1).

Figura 1. Statistica dosarelor pe anii 2012-2013 ce au ca obiect contractul de vnzare - cumprare a bunurilor imobileDin datele statistice, prevzute de practica judiciar observm c multe litigii totui apar n legtur cu executarea obligaiilor ce rezult din rezoluionea contractului, fapt ce denod c executarea voluntar a acestor obligaii nu este respectat, totodat consider c este necesar de nserat n contracte clauza penal, care ar asigura, ntr-un mod mai considerabil, executarea corect i conform a clauzelor contractuale. Deci, am menionat c merit de acordat atenie asupra necesitatea reglementrii mai detaliate a procedurii de rezoluiune a contractului de vnzare-cumprare a bunurilor imobile, din cauz c spre exemplu la situaia actual, nu este clar dac este suficient pentru declararea actului rezoluionat doar declararea scris fa de partea contractant sau este necesar depunerea cererii de chemare n judecat n acest sens.

RSPUNDEREA N MATERIE CONTRACTUALFiind un contract sinalagmatic contractul de vnzare-cumprare d natere de drepturi i obligaii corelative, adica vnztorul are obligaia de a preda bunul prevzut n contract, iar cumprtorul are obligaia de a transmite suma de bani prevzut n contract.Rspunderea prilor apare doar n cazul n care prile nu i ndeplinesc obligaia sau o ndeplinesc n neconformitate cu contractul. Deci, vnztorul va rspunde pentru nepredarea bunului sau predarea bunului cu vicii. Vnztorul poart rspundere numai dac viciile existau n momentul vnzrii. Cumprtorul este n drept s nainteze pretenii vnztorului ndat ce a descoperit viciile bunului nedeclarate de acesta pn n termenul stabilit n contract (art.783, alin. (1)). Dac n contract nu a fost stabilit un termen de naintare a preteniilor, dreptul la aciune al cumprtorului este de 6 luni n cazul bunurilor mobile i cel mult un an n cazul bunurilor imobile.Pentru situaia n care prile nu au convenit asupra caracteristicilor, se consider c bunul nu are vicii dac: a) corespunde destinaiei stabilite n contract;b) corespunde utilizrii obinuite i prezint caracteristici care exist n mod obinuit la bunuri de acelai fel i pe care cumprtorul le poate atepta, innd cont de felul bunului.Existena viciilor n momentul vnzrii nu trebuie confundat cu existena n acest moment a defectelor, adic a manifestrilor exterioare ale viciilor. n momentul vnzrii trebuie s existe viciile (cauza), chiar dac defectele (efectul) apar ulterior acestui moment. De exemplu, n momentul vnzrii televizorul cumprat funcioneaz, iar dup cteva zile, datorit unor vicii de fabricaie, se defecteaz. n cazul n care cumprtorul n momentul ncheierii contractului cunotea viciile bunului i a cumprat bunul, se consider c el a acceptat bunul cu vicii. Prin urmare, ntr-o asemenea situaie, vnztorul nu poart rspundere pentru viciile bunului. Cumprtorul poate s-i exercite drepturile sale n privina viciilor numai dac n momentul ncheierii contractului nu a cunoscut aceste vicii.Legislaia n vigoare i anume Codul Civil prin art 763 enumer situaiile n care se consider c bunul este predat cu vicii, i anume:- vnztorul pred numai o parte a bunului;- vnztorul pred un alt bun;- vnztorul pred bunul ntr-o cantitate mai mic dect cea convenit;- cnd bunul transmis este viciat parial.Vnztorul este obligat s predea bunul fr vicii de natur juridic (liber de drepturile unui ter asupra lui), cu excepia cazului cnd cumprtorul a consimit s ncheie contractul cunoscnd drepturile terului asupra bunului. Se consider viciu de natur juridic i situaia n care n registrul bunurilor imobile este nscris un drept inexistent.Deci, vnztorul este obligat s transmit bunul liber i de drepturile patrimoniale ale terilor fa de acest, n caz contrar la fel va fi atras rspunderea vnztorului. ns dac cumprtorul comsimte bunul cu viciile sale atunci vnztorul va fi eliberat de rspundere. Cumprtorul poate beneficia numai atunci de drepturile care rezult din viciul pe care nu l-a cunoscut n urma unei culpe grave cnd vnztorul a trecut sub tcere n mod dolosiv viciul sau a preluat o garanie pentru existena unei caracteristici.Cumprtorul poate beneficia de drepturile sale n privina viciilor pe care nu le-a cunoscut numai dac aceast necunoatere se datoreaz unei culpe grave a vnztorului cnd acesta a trecut sub tcere viciul sau cnd vnztorul a garantat existena unei caracteristici a bunului. n situaia n care att cumprtorul ct i vnztorul nu au cunoscut existena viciilor, cumprtorul nu poate beneficia de drepturile sale n privina viciilor.Cumprtorul trebuie s anune vnztorul despre constatarea viciului ntr-un termen rezonabil, n caz contrar pierde dreptul de a invoca viciul. Este important ca n reclamaie cumprtorul s enumere concret viciile descoperite, de exemplu, dup caz s fie menionat c marfa a fost livrat ntr-o cantitate mai mic sau calitatea mrfii livrate nu corespunde celei prevzute n contract.Dac vnztorul este obligat s verifice calitatea bunului, atunci odat cu predarea mrfii el trebuie s prezinte i documentele care confirm efectuarea controlului. Aceste documente pot fi: actul de verificare, certificatul de calitate etc.Dac un ter, n temeiul dreptului su asupra unui bun aprut nainte de ncheierea contractului de vnzare-cumprare, intenteaz o aciune de eviciune mpotriva cumprtorului, acesta din urm este obligat s atrag n calitate de coprt pe vnztor i poate opune terului toate excepiile care le-ar fi putut opune vnztorul.Neatragerea vnztorului n calitate de coprt l elibereaz pe acesta de rspundere fa de cumprtor dac va dovedi c atragerea sa ar fi prevenit eviciunea cumprtorului.Este de menionat c dac n contract nu este stabilit un termen, preteniile pot fi naintate n cel mult 6 luni din ziua predrii bunului, iar n privina imobilelor, n cel mult un an.Deci, concluzionnd cele enumerate mai sus rezumm c vnztorul va purta rspundere n cazul netransmiterii sau transmiterii cu vicii bunul prevzut n contract. Totodat, este de menionat c cumprtorul la fel va purta rspundere i anume n cazul neonorrii obligaiilor sale, adica n cazul n care nu transmite suma de bani n termen sau n cantitatea prevzut n contract. PRACTICA CEDO N MATERIA CONTRACTELOR DE VNZARE CUMPRAREFormarea i consolidarea Republicii Moldova ca stat independent, democratic i civilizat, cu statut de subiect de drept internaional au determinat internaionalizarea dreptului naional, ndeosebi n domeniul proteciei drepturilor omului i libertilor fundamentale. Este unanim recunoscut c normele i principiile dreptului internaional se completeaz i se mbogesc esenial prin hotrrile concrete ale curilor internaionale (CIJ, CEDO,curile penale internaionale etc.) Jurisprudena CEDO are un rol limitat n ce privete dreptul material contractual, ns poate avea aplicaii n ce privete eventualele atingeri aduse drepturilor omului n materia contractual. Cu scop de exemplificare, putem meniona deciziile luate n cazul: Vacarencu versus Moldova. Cazul din 27 iunie 2008, unde APL a vndut un apartament ce a fost confiscat de la proprietarul su n urma celui deal doilea rzboi mondial, ns n anul 1993, fostul proprietar a revendicat casa i, n conformitate cu Legea nr. 1225-XII, n cele din urm reclamantului conform hotrrii CEDO i s-a acordat despgubire, deoarece conform Articolul 1 al Protocolului nr. 1Orice persoan fizic sau juridic are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa dect pentru o cauz de utilitate publici n condiiile prevzute de lege i de principiile generale ale dreptului internaional. OVCIAROV c. MOLDOVEI. Cauza din 12 aprilie 2007, care prevede declararea nulitii contractului de vnzare - cumprare a apartamentului din motiv c o X. a unit apartamentul n litigiu( ce nu i aparine cu drept de proprietate) cu un alt apartament i a reconstruit substanial apartamentul nou-creat. Ulterior, ea a vndut 1/3 din apartamentele anexate unei persoane tere. Reclamantul i tera persoan au intentat aciuni unul mpotriva altuia, solicitnd, n principal, recunoaterea drepturilor lor de proprietate asupra apartamentului n litigiu. Deci, putem concluziona c n cazul bunurilor imobile, demonstrarea dreptului de proprietate asupra bunului comasat ilegal poate fi efectuat prin intermediul sisemului cadastral, care conine toate datele caracteristice ale bunurilor imobile. Asemenea cazului examinat anterior, organele judectoreti n cazul soluionrilor asemenea litigii pot solicita organelor cadastrale eliberarea extraselor din Registrul bunurilor imobile, care prevede att amplasarea, suprafaa etc., ct i proprietarul bunului imobil. Raicu cantra Romniei. Cauza din 26 octombrie 2008 prevede consecine negative pentru cumprtor n caz de neatragere a vnztorului n calitate de coprit i l elibereaz pe acesta de rspundere fa de cumprtor, dac va dovedi c atragerea ar fi prevenit eviciunea cumprtorului. Grafescolo S.R.L. vs. Moldova. n martie 2003, societatea reclamant a ncheiat un contract cu colectivitatea local pentru procurarea unui teren. Cu toate acestea, dup trei ani, colectivitatea local a naintat o aciune n justiie n scopul anulrii contractului pe motiv c preul cerut pentru teren era prea mic i c vnzarea terenului a fost ilegal innd cont de faptul c terenul se afla n apropierea unui ru. La 13 aprilie 2007, judectoria de prima instan i-a dat ctig de cauz i a declarat contractul nul i neavenit. Aceast decizie a fost confirmat de Curtea Suprem de Justiie printr-o hotrre definitiv pronunat la 16 ianuarie 2008.Invocnd articolul 6 1 (dreptul la un proces echitabil) i articolul 1 din Protocolul nr. 1 (protecia proprietii), societatea reclamant a considerat inechiabil procesul de anulare a vnzrii, prescripia nefiind aplicabil n cadrul procesului n instan i societatea nefiind convocat pentru audieri n faa Curii Supreme de Justiie n cazul speei. Deci, cu toate c preul contractului era unul ce contravenea legislaiei i contractul de facto este nul n aceast situaie, ns autoritile publice locale au nclcat termenul de prescripie de 3 ani prevzut de legislaia civil, fapt ce nu a fost observat de judectorii dup opinia CEDO, totodato conform art. 217 Cod Civil prevede c aciunea n constatare a nulitii absolute este imprescriptibil, ceea ce este aplicabil situaiei date deoarece stabilirea unui pre mai mic dect cel prevzut de legepentru terenurile proprietate public este lovit de nulitate absolut.

SOLUIONAREA UNUI STUDIU DE CAZ

SpeLa data de trei septembrie anul dou mii, ceteanul Roman Vladimir a ncheiat cu Talmaci Gheorghe un contract de vnzare - cumprare a bunului imobil ce a constituit un teren agricol, cu suprafaa de 0, 869 ha, numrul cadastral 012019620312, situat n raionul Briceni, extravilan la preul de 12 000 (doisprezece mii) lei si contractul a fost autentificat la notarul public Mariana Chiril. Totodat, n contract a fost prevzut termenul de rscumprare de 10 ani. Dup expirarea termenului de 10 ani, la data de trei septembrie anul dou mii zece, dl Roman Vladimir, care avea calitatea de "Vnztor", a cerut modificarea termenului i prelungirea lui nc pentru o perioad de 6 luni, motivnd imposibilitatea exercitrii dreptului de rscumprare la momentul de fa. Dl Talmaci Gheorghe, la momentul ncheierii contractului avnd calitatea de "Cumprtor", a fost de acord cu cererea dlui Vladimir. Plecnd la notarul public Mariana Chiril pentru modificarea contractului respectiv, aceasta din urm le-a refuzat modificarea contractului. Prile contractului au cerut refuzul n scris pentru a nainta o aciune n judecat mpotriva notarului, motivnd c ei ambii sunt de acord la modificarea contractului si aceasta din urm este obligat s-1 modifice n cazul de comun acord. A fost ntemeiat refuzul notarului?Care va fi soluia instanei de judecat?

CONTRACTde vnzare-cumprare a imobiluluicinci septembrie dou mii unsprezeceMunicipiul Chiinu Republica Moldova

ntre subsemnaii:Roman Vladimir, nscut la 02.06.1989, CNP 2005048049103, domiciliat n or. Chiinu, str. Cuza Vod,23, ap. 15, numit n continuare "Vnztor" i Talmaci Gherghe, nscut la 18.09.985, CNP 2003021254898, domiciliat n or. Chiinu, bd. Dacia,32, numit n continuare "Cumprtor", a intervenit urmtorul contract de vnzare-cumprare:1. Eu, Vnztorul, transmit Cumprtorului, dreptul de proprietate asupra terenului agricol, situat n extravilanul raionul Bricen, numrul cadastral 010023652569, cu suprafaa de 0,0625 ha.2. Imobilul indicat n p.l al prezentului contract, mi aparine, mie, Vnztorului cu drept de proprietate n baza Contractului de vnzare-cumprare a terenului nr. 5103 din 20.05.2004, autentificat de notarul privat Mariana Chiril, cu sediul n mun. Chiinu. Dreptul de proprietate este nregistrat n Registrul bunurilor imobile cu numrul 129 la data de 23.12.2009, confirmat prin Extrasul din Registrul bunurilor imobile pentru efectuarea tranzaciilor nr. 1234, eliberat de OCT Briceni, Filiala .S. CADASTRU" la data de 04.09.20113. Eu, Vnztorul garantez Cumprtorul mpotriva eviciunii i c, la data ncheierii contractului imobilul stipulat n punctul 1 al prezentului contract, nu are vicii materiale i de natur juridic, nu se afl n litigiu, sub sechestru, datorii la plile obligatorii nu sunt i mi asum rspundere deplin pentru veridicitatea informaiei prezentate.4. Valoarea imobilului nstrinat constituie 12000 (dousprezece mii) lei, conform Certificatului cu privire la valoarea bunului imobil nr. nr. eliberat de OCT Briceni, Filiala .S. CADASTRU" la data de 04.09.2011.Eu, Vnztorul declar, c preul vnzrii imobilului, stabilit de comun acord este real i constituie - 12000 (dousprezece mii) lei, care reprezint echivalentul a5.Eu, Vnztorul, Roman Vladimir, declar, c n temeiul art. 786 - 791 din Codul Civil al RM, mi rezervez dreptul de rscumprare a terenului agricol, n termen de 10 (zece) luni, ncepnd cu data autentificrii prezentului contract.6. Eu, Cumprtorul, Gherghe Talmaci, am dobndit prin cumprare de la Vnztorul, Mohora Andrei, terenul agricol, cu suma de 12000 (dousprezece mii) lei,7. Eu, Cumprtorul, declar, c cunosc situaia juridic i de fapt a imobilului ce face obiectul prezentului contract, ca fiind cea descris mai sus de Vnztor. Totodat declar, c mi este cunoscut faptul, c Vnztorul i rezerv dreptul de rscumprare a imobilului descris, care va fi exercitat n termen de 10 (zece) luni, ncepnd cu data semnrii prezentului contract. Notarul mi-a explicat art. 788 din Codul Civil al RM cu privire la preul de rscumprare.7. Dreptul de proprietate asupra imobilului nstrinat este dobndit de ctre Cumprtor la data nscrierii n registrul bunurilor imobile.8. Rspunderea pentru tinuirea faptului aflrii bunului nstrinat sub interdicie (sechestru, arest, gaj), comunicarea preului nereal al bunului, altor date eronate sau prezentarea de documente false (nevalabile) n procesul ncheierii prezentului contract o poart partea vinovat.6. Coninutul art. art. 786 - 791 din Codul Civil al RM, art. 50-51 al Legii cu privire la notariat, art. 83 din Codul Fiscal RM, sunt explicate de ctre notar.7. Cheltuielile ce in de ntocmirea i autentificarea notarial a contractului sunt puse n sarcina cet. Postolache Denis.8. Subsemnatele pri, declarm c nainte de semnarea contractului, am luat cunotin cu cuprinsul acestuia, constatnd c el corespunde voinei i condiiilor stabilite de noi prile de comun acord, drept pentru care semnm mai jos.9. Contractul este ntocmit n trei exemplare originale, unul dintre care se pstreaz n arhiva notarului privat Mirela Luca, iar celelalte sunt eliberate prilor.

Judectoria BriceniRECLAMANI: Talmaci Gheorghe,or. Chiinu, str. P. Movil 15, ap. 25Roman Vladimir,str. Frunze 4/3, ap. 2PRT: Mariana Chiril,str. Cuza-Vd 15/5, ap.1

CERERE DE CHEMARE N JUDECATcu privire la contestarea actului administrativn fapt, la data de trei septembrie anul dou mii, ceteanul Roman Vladimir a ncheiat cu dl Talmaci Gheorghe un contract de vnzare - cumprare a bunului imobil ce a constituit un teren agricol, cu suprafaa de 0, 869 ha, numrul cadastral 0120196203122, situat n raionul Briceni, extravilan la preul de 12 000 (doisprezece mii) lei si contractul a fost autentificat la notarul public Mariana Chiril. La fel n contract a fost prevzut termenul de rscumprare de 10 ani. Dup expirarea termenului de 10 ani, la data de trei septembrie anul dou mii zece, dl Roman Vladimir, care avea calitatea de "Vnztor", a cerut modificarea termenului si prelungirea lui nc pentru o perioad de 6 luni, motivnd imposibilitatea exercitrii dreptului de rscumprare la momentul de fat. Dl Talmaci Gheorghe, la momentul ncheierii contractului avnd calitatea de "Cumprtor", a fost de acord cu cererea dlui Vladimir. Astfel, prtul a nclcat prevederile art. 31 al. (1) lit. f) din Legea cadastrului bunurilor imobile, care prevede c cererea de nregistrare a dreptului n registrul bunurilor imobile se respinge dac dreptul asupra bunului imobil solicitat pentru nregistrare este nregistrat pe numele unei alte persoane. Considerm c ne-a fost nclcat dreptul de ctre d-na Mariana Chiril privind refuzul de a modifica contractual.n drept, aciunea naintat se bazeaz pe art. 166, 167 Cod Civil, art. 20 a Legii contenciosului administrativ conform creia suntem n drept s S O L I C I TM : admiterea prezentei cereri; modificarea termenului de rscumprare expus n contractul ncheiat ntre Roman Vladimir i Talmaci Gheorghe; ncasare din contul prtului a tuturor cheltuielilor de judecat, inclusiv taxa de stat. Anexe: - contractual de vnzare-cumprare cu pact de rscumprare;- copia rspunsului notarului Mariana Chiril; dovada achitrii taxei de stat; prezenta cerere n 3 exemplare.

Instana de judecat, analiznd materialele dosarului, audiind prile, a decis respingerea cererii din urmtoarele considerente:

Dosarul 2-499/2011 Curtea de Apel Chiinu

HOTRREn numele legii28 martie 2011 mun. Chiinun componena: Preedintele edinei Bolboceanu IonGrefier Panaiti Veronicaexaminnd n edin public pricina civil declarat de Roman Vladimir i Talmaci Gheorghe mpotriva Marianei Chiril cu privire la contestarea actului administrativ, A constatat:n fapt, la data de trei septembrie anul dou mii, ceteanul Roman Vladimir a ncheiat cu dl Talmaci Gheorghe un contract de vnzare - cumprare a bunului imobil ce a constituit un teren agricol, cu suprafaa de 0, 869 ha, numrul cadastral 0120196203122, situat n raionul Briceni, extravilan la preul de 12 000 (doisprezece mii) lei si contractul a fost autentificat la notarul public Mariana Chiril. La fel, n contract a fost prevzut termenul de rscumprare de 10 ani. Dup expirarea termenului de 10 ani, la data de trei septembrie anul dou mii zece, dl Roman Vladimir, care avea calitatea de "Vnztor", a cerut modificarea termenului si prelungirea lui nc pentru o perioad de 6 luni, motivnd imposibilitatea exercitrii dreptului de rscumprare la momentul de fat. Dl Talmaci Gheorghe, la momentul ncheierii contractului avnd calitatea de "Cumprtor", a fost de acord cu cererea dlui Vladimir. Astfel, prtul a nclcat prevederile art. 31 al. (1) lit. f) din Legea cadastrului bunurilor imobile, care prevede c cererea de nregistrare a dreptului n registrul bunurilor imobile se respinge dac dreptul asupra bunului imobil solicitat pentru nregistrare este nregistrat pe numele unei alte persoane. n conformitate cu art. art. 237-242 Cod de procedur civil, instana de judecat,HOTRTE:A respinge cererea n pricina civil declarat de Roman Vladimir i Talmaci Gheorghe mpotriva Marianei Chiril cu privire la contestarea actului administrativ, n temeiul art. 791 din Codul Civil al Republicii Moldova, " Rscumprarea poate fi exercitat doar n termenul stipulat n contract, care nu poate fi mai mare de 10 ani pentru terenuri i de 5 ani pentru alte bunuri. Aceste termene nu pot fi prelungite". Hotrrea cu drept de recurs la Curtea Suprem de Justiie Chiinu, n termen de 20 zile. Preedintele edinei,Judector Bolboceanu IonCONCLUZIICercetnd problemele legate de contractul de vnzare-cumprare a bunurilor imobile din literatura de specialitate autohton, rus, romn i din alte ri ne-am strduit s redm n cadrul prezentei lucrri o expunere analitic i obiectiv a aspectelor teoretice i practice ce in de acest subiect. n finalul acestei lucrri rmne de stabilit care sunt punctele forte ale temei respective,care sunt prioritile i atuurile ei, lacunele i confuziile ce le creaz. Cert e una contractul rmne principalul izvor de obligaii,prin intermediul su se realizeaz stabilitatea relaiilor i circulaia bunurilor i valorilor. Un adagiu latin, contractus legem ex conventione occipiunt,( conveniile legal fcute au putere de lege intre prile contractante) scoate n eviden fora juridic a voinei prilor materializat n aceast important act juridic. Importana i eventual rolul contractului de vnzare-cumprare rmne evident atta timp ct orce afacere serioas are o baz solidcontractul. Contractul rmne instrumentul juridic primordial de realizare a necesitilor omului i a societii. Buna funcionare a acestui instrument e generat de nivelul la care se respect condiiile incheerii, executrii, contractului. n urma efecturii studiului pe marginea temei respective contractul de vnzare-cumprare am putea concluziona urmtoarele: 1.Legislaia nu definete clar prevederile ce se refer la aceste contracte,lsnd loc penpru interpretri diverse, crend ambiguiti. 2.Prevederile care sunt menite s dirijeze cursul firesc al evoluiei contractului de vnzare-cumprare a bunurilor pentru consum se dovedesc a fi adesea imposibil de utilizat deoarece reflect situaii demult depite. 3.Populaia n pofida istoriei suficient de lungi a respectivului contract nu e nc familiarizat cu el. n final nu ne rmne dect s tindem spre perfecionare continu n ceia ce privete materia contractelor civile n special a contractelor de vnzare-cumprare respectarea legislaiei i ncheerea contractelor cu bun credin.

BIBLIOGRAFIEActe normative:1. Constituia Republicii Moldova adoptat la 29 iulie 1994 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 1 din 12.08.1994;2. Codul Civil al Republicii Moldova nr.1125-XV din 13.06.2002 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 82-86/661 din 22.06.2002;3. Codul de procedur civil al Republicii Moldova nr. 225-XV din 30.05.2003, Monitorul Oficial nr. 111-115 din 12.06.2003;4. Legea cu privire la proprietate nr. 459-XII din 22.01.1991 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 3-4-5-6 din 30.06.1991;5. Legea Republicii Moldova privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului nr. 1308-XIII din 25.07.1997 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 57-58/515 din 04.09.1997;6. Legea cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1998 nr.1217-XIII din 25.06.1997 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 59-60/518 din 11.09.1997;7. Legea cu privire la notariat nr. 1153 din 11.04.1997 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 61/520 din 16.09.1997;8. Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 44-46/318 din 21.05.1998;.9. Legea RM nr. 731-XIII cu privirea la leasing din 15.02.1996.10. Legea RM nr. 845-XII cu privire la antreprenoriat i ntreprinderi din 03.01.92;11. Legea RM cu privire la arenda din 14.01.92. Monitor, 1992, nr.1;12. Regulamentului cu privire la atribuirea terenurilor, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 246 din 03.05.1996 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 35-37/268 din 11.06.1996;13. Regulamentul cu privire la vnzarea-cumprarea terenurilor aferente aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 982 din 26.10.99 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 75-76 din 21.11.1996.Monografii:1. A. M. Luca, Drept civil. Noiuni generale despre obligaii, Iai, 1994;2. A. M. Luca. Drept civil. Contracte civile, Iai, 1994;3. A. iglea, Gh. Botea, M. Toma, L. Stnciulescu, P. Truc, V. Stoica, N. Puca. Drept civil. Curs pentru pregtirea examenului de licen, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997;4. Andrei Bloenco. Drept civil. Partea special. Note de curs, Chiinu, Cartdidact, 2003;.5. Camelia Toader. Eviciunea n contracte civile, Bucureti 1998;6. Camelia Toader. Manual de contracte civile speciale, Editura Beck Bucureti, 2000;7. Comentariu Codului civil al RM, vol.II;8. Comentariul Codului Civil al RM vol.I,Edit. TipografiaCentral, Chinu, 2006;9. D.Lupescu, Drept civil.drepturile reale. Principii, Edit. Lumina Lex, Bucureti, 1997;10. Dan Chiric. Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997;11. Dumitru Macovei. Drept civil Contracte, Editura Cantes, Iai, 1999;12. Dumitru Macovei. Drept civil. Contracte, Iai, 1999, p.41-42;13. Eugeniu Safta Romano. Contracte civile, Editura Graphix ,Iai, 1998;14. Francisc Deak. Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, Bucureti, 1996;15. I. Trofimov. Drept civil. Contractele, Chiinu: Academia tefan cel Mare a MAI Republica Moldova, 2004;16. Lidia Macovei. Contract de vnzare internaional, Braov, 1998;17. M. B. Cantacuzino. Curs de drept civil, Craiova;18. Nicolae Roca Dreptul civil, Chiinu, 2001;19. Paul Marcel Cosmovici. Drept civil. Drepturile reale. Obligaiile. Legislaia, Edit. All, Bucureti, 1996, p.150 20. Radu I Motic, Magistru Florin Moiu. Contract de vnzare-cumprare Teorie i practic, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1999;21. Radu I. Motic, Florin Moiu. Contracte civile. Sintez teoretic i practic judiciar, Chiinu, Lumina Lex, 1998;22. Teofil Pop. Drept civil romn Teoria general, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993;23. Radu I.Motica, Florin Moiu, Contractul de vnzare-cumprare. Teoria i practica judiciar, Edit. Lumina Lex, Bucureti, 1999,24. Raul Petrescu, Principalele contra te de drept civil, Edit. Oscar Pint, 1997, p.11;25. Stelian Stancu. Teoria contractelor. Negocierea i derularea contractelor economice, Editura ASE, Bucureti, 2002;26. Teac, O. Uic. Ghid practice cu privire la tranzaciile cu terenurile agricole, proprietate privat, Editura Axa, Chiinu, 2004;27. Toadere Toma. Drept civil Contracte, Editura Fondaiei Chemare, Iai, 1998;Dicionare28. Dicionar de drept Civil, Bucureti, Editura tiinific i enciclopedic, 1980; 29. Dicionar juridic, Chiinu, Editura Litera, 2001. 549 p.; Pagini web30. www.ro.wikipedia.org/wiki/mostenire ;31. www.justice.md