Raport evaluare B&B teren saftica - · PDF filevanzare a bunului ... - Buletinele informative...

TRIBUNALUL BUCURESTI

SECTIA A VII-A CIVILADOSAR NR.: 50508/3/2011

DEBITOARE: SC B&B CONSULTING & CONSTRUCTIONS SRL - in faliment

RAPORT DE EVALUARE

AL BUNULUI IMOBIL - TEREN IN SUPRAFATA DE 5.400

MP AFLAT IN PATRIMONIUL DEBITOAREI

SC B&B CONSULTING & CONSTRUCTIONS SRL - in

faliment

Situat in intravilanul Comunei Balotesti, Sat Saftica, Calea Bucuresti nr. 89C, jud. Ilfov

APRILIE 2012

RAPORT DE EVALUARE AL TERENULUI IN SUPRAFATA DE 5400 MP AFLAT IN PATRIMONIUL SC B&B CONSULTING & CONSTRUCTIONS SRL - in faliment! 1

Sinteza evaluarii! 3

Certificare! 4

Identificarea solicitantului! 5

Scopul evaluarii! 5

Obiectul evaluarii! 5

Bazele evaluarii! 6

Standardele de evaluare! 6

Data estimarii valorii! 7

Informatii utilizate! 7

Ipoteze si conditii speciale/limitative! 8

Clauza de confidentialitate ! 9

Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare ! 9

Analiza datelor! 10

Estimarea valorii terenului prin comparatii relative! 10

Estimarea valorii prin metoda capitalizarii veniturilor! 12

Reconciliere rezultatelor! 12


Sinteza evaluarii

! Prin evaluarea bunurilor din acest raport s-a urmarit stabilirea valorii de lichidare a acestora, pentru

vanzarea lor de catre lichidatorul judiciar desemnat. Avand in vedere prevederile Standardelor Internationale

de Evaluare, adoptate de catre Romania, tinand cont de scopul pentru care s-a efectuat evaluarea bunurilor

din prezentul raport, pot fi analizate doua tipuri de valori recunoscute de Standarde, si anume: valoarea de

piata si valoarea de vanzare fortata. Conform Standardelor Internationale de Evaluare, “valoarea de piata

este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si

un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing

corespunzatoare, in care partile au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.

! Spre deosebire de valoarea de piata, “valoarea de vanzare fortata (sau valoarea de lichidare)

reprezinta suma care ar putea fi primita, in mod rezonabil, din vanzarea unei proprietati, intr-o perioada de

timp prea scurta pentru a fi conforma cu perioada de comercializare necesara, specificata in definitia valorii

de piata”. Altfel spus, valoarea de vanzare fortata poate implica, de asemenea, un vanzator obligat sa vanda

si un cumparator sau niste cumparatori care cumpara, fiind constienti de dezavantajul vanzatorului.

! In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca valoarea de

vanzare a bunului imobil - teren in suprafata de 5.400 mp din patrimoniul SC B&B CONSULTING &

CONSTRUCTIONS SRL - in faliment, in cadrul procedurii de lichidare judiciara este de 150.000 euro

exclusiv TVA, adica 186.000 euro TVA inclus.


Certificare

! Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si

sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si

concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt

analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In

plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea mobiliara care face

subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate.

! Suma ce ne revine drept remuneratie pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu

declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze solicitantul

si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost

realizate in conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de

catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorul, persoana calificata ANEVAR a

respectat codul deontologic al profesiei adoptat de catre ANEVAR.

! In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea nici unei alte

persoane in afara evaluatorului care semneaza mai jos.

! Prezentul raport se supune normelor ANEVAR 2012 si Standardelor Internaţionale de Evaluare IVS

2011 si poate fi expertizat (la cerere) si verificat, in conformitate cu Standardele de verificare ANEVAR.

EVALUATOR,Membru ANEVAR, Ing. DICA Cristina


Identificarea solicitantului

! Prezentul raport de evaluare este intocmit la cererea lichidatorului judiciar CRIS CONSULT SPRL,

urmand a fi folosit in cadrul procedurii de faliment a SC B&B CONSULTING & CONSTRUCTIONS SRL - in

faliment, ce face obiectul dosarului nr. 50508/3/2011 aflat pe rolul Tribunalului Bucuresti Sectia a VII-a Civila.

Scopul evaluarii

! Scopul evaluarii este estimarea valorii de lichidare a bunului imobil - teren agrigol situat in

extravilanul Municipiului Targoviste, jud. Dambovita, asa cum este definita in standardele IVS 2011 din

Cadrul de Evaluare IVS 2011. Avand in vedere natura evaluarii si scopul evaluarii, vor fi folosite Standardele

de evaluare ANEVAR 2012, precum si din cadrul de evaluare IVS 2011: IVS 101, IVS 102, IVS 103 si IVS

230.

Obiectul evaluarii

! Obiectul evaluarii il constituie bunul imobil - teren in suprafata de 5.400 mp conform actelor, iar

conform masuratorilor 5.417,04 mp, situat in intravilanul comunei Balotesti, sat Saftica, Calea Bucuresti nr.

89C, jud. Ilfov. Terenul este identificat in tarlaua 2, parcela 142 si are urmatoarele vecinatati si dimensiuni: N

- Capana Constanta pe o lungime de 127 m; E - Iofnica Ioana pe o lungime de 41,40 m; S - Primaria

Comunei Balotesti pe o lungime de 58,57 m si Iofnica Ioana pe p lungime de 68,45 m; V - DN1 Bucuresti-

Pitesti pe o lungime de 41,40 m. Terenul este inregistrat in evidentele cadastrale sub nr. 561, fiind intabulat

in Cartea Funciara nr. 385 a Comunei Balotesti.


Bazele evaluarii

! Baza de evaluare este valoarea de piaţa. Definitia valorii de piata data de Comitetul Internaţional

pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si de Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGoVA), si de

Cadrul International de Evaluare ISC 2011, este urmatoarea: “valoarea de piaţa este suma estimata pentru

care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, intre un cumparator hotarat sa cumpere si un vanzator

hotarat sa vanda, intr-o tranzactie libera, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in

cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.

! Fiecare din expresiile cuprinse in definiţia de mai sus are propriul sau cadru conceptual care, in

esenţa, reflecta suma de bani la care se poate efectua o tranzacţie cu un activ intre vânzători si cumpărători

independenţi (nelegaţi prin relaţii preferenţiale) si in care fiecare îşi cunoaşte interesul, are convingerea

satisfacţiei din tranzacţia realizata, fără a fi constrânşi sa o facă. Valoarea de piaţa este deci expresia valorii

de schimb stabilita in mod obiectiv pe piaţa bunului supus evaluării, piaţa caracterizata prin ipotezele

enumerate in definiţia IVSC/TEGoVA a valorii de piaţa.

! Prin stabilirea valorii de piaţa, ţinând cont de definiţia si expresia acesteia, se asigura posibilitatea

găsirii numitorului comun de convertire a valorilor mobiliare, in venituri pe baza unui coeficient de

convertibilitate a valorilor de piaţa a celor doua categorii de valori.

! Avand in vedere scopul prezentei evaluari, au fost avute in vedere recomandarile IVS 230 - Drepturi

asupra proprietatii imobiliare.

! Valoarea de lichidare: Acest termen descrie situatia in care un grup de active folosite impreuna intr-o

intreprindere, sunt oferite la vanzare in mod individual (element cu element), de obicei in urma inchiderii

intreprinderii. Desi este adesea asociat cu o vanzare fortata, acest termen are un alt inteles. Nu exista nici

un motiv pentru care activele nu pot fi lichidate printr-o vanzare ordonata, in urma unei comercializari

adecvate.

Standardele de evaluare

! Standardele internationale de evaluare adoptate de catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor din

Romania ANEVAR - 2012; Standardele internationale de evaluare IVS 2011:

- Cadrul General International de Evaluare;

- IVS 101 - Scopul lucrarii;


- IVS 102 - Modul de implementare;

- IVS 103 - Metode de raportare;

- IVS 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare;

Data estimarii valorii

! La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul pietii aferente lunii aprilie 2012, data la

care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator. Trebuie avut

in vedere ca la data intocmirii prezentului raport de evaluare, piata in ansamblul ei poate suferii modificari

fata de data la care va fi utilizat prezentul raport de evaluare.

Informatii utilizate

! Informatiile utilizate au fost:

- Standardele de evaluare ANEVAR 2012;

- Standardele internationale de evaluare IVS 2011;

- Buletinele informative publicate de ANEVAR si de Corpul Expertilor Tehnici

- “Evaluarea proprietatii industriale si ale afacerii” si alte documentatii de specialitate

- Buletinele informative publicate de Corpul Expertilor Tehnici din Romania

- Rapoarte anuale privind piata titlurilor de valore si piata bursiera;

- Publicatii on-line ale site-urilor de specilitate;

- Documentele puse la dispozitie de catre debitoarea SC B&B CONSULTING & CONSTRUCTIONS SRL - in

faliment;

- Plansele fotografice efectuate de catre lichidatorul judiciar;

!

! Evaluatorul nu isi asuma niciun fel de raspundere pentru datele puse la dispozitie de catre

societate si nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete

sau gresite.


Ipoteze si conditii speciale/limitative

! La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia

evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri

din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de

evaluare sunt urmatoarele:

! Ipoteze:

• Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind situatia juridica, a suprafetei si consideratiilor privind

titlurile de proprietate. Se presupune ca drepturile de proprietate sunt considerate reale si tranzactionabile;

• Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe documentele puse la dispozitie evaluatorului si au fost

prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare;

• Proprietatea imobiliara a fost evaluate in ansamblul acestuia, in ipoteza transferului integral al dreptului de

proprietate;

• Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in

lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

• Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand

posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

! Conditii limitative:

• Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si de mediatizare a acestuia;

• Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna

marturie in instanta relativ la societatea in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de

intelegeri in prealabil;

• Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu

trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

• Prezentul raport de evaluare se adreseza creditorilor din procedura de faliment a SC B&B CONSULTING

& CONSTRUCTIONS SRL - in faliment, dar in egala masura si oricarui investitor interesat in achizitionarea

proprietatii imobiliare ce face obiectul prezentului raport.


Clauza de confidentialitate

! Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre solicitant,

corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzantele din

Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de

timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice nu sufera modificari semnificative care pot afecta

opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general (aprilie 2012) data

avuta in vedere in cadrul operatiunii de evaluare si data la care s-a luat in considerare stadiul pietii.

! Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat. Nu acceptam nici o

responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici

o circumstanta.

Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de lichidare asa cum a fost definita

anterior. Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata abordarea prin comparatii de piata.

Etapele parcurse:

• documentarea, pe baza materialului pus la dispozitie de catre proprietar;

• inspectia amplasamentului, aprecierea caracteristicilor acestuia, identificarea potentialului de conformare

la variantele fezabile de dezvoltare;

• stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;

• selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

• deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la

derularea tranzactiei;

• analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;

• aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare.

! Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru

recomandate de catre ANEVAR.


! Evaluarea terenurilor este realizata prin intermediul comparatiilor relative. In analiza comparatiilor

relative a fost utilizata tehnica calitativa pentru prelucrarea datelor si informatiilor de piata; aceasta tehnica

reprezinta studiul relatiilor indicate de datele de piata fara a recurge la cuantificari. Metoda reflecta natura

imperfecta a pietelor imobiliare. Pentru aplicarea acestei tehnici am analizat vanzarile comparabile, pentru a

determina daca acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale fata de proprietatile evaluate. S-a

utilizat o varianta a analizei comparatiilor relative, respectiv analiza clasamentului. In analiza rangului,

tranzactiile comparabile au fost incluse intr-un clasament, in ordine descrescatoare din punct de vedere al

atractivitatii.

Analiza datelor

Estimarea valorii terenului prin comparatii relative

Elementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3

Balotesti, Sat Saftica, jud. Ilfov




Suprafata mp Aprilie 2012 Februarie 2012 Noiembrie 2011 Septembrie 2011Suprafata mp

5.400 mp 1.200 mp 6.100 mp 40.000 mp

0 PRET VANZARE 17.000 € 164.700 € 1.600.000 €

Pret vanzare EUR/mp 14,16 27 40

1 DREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATE

Drepturi de proprietate transmise

liber

Liber Liber Liber

Corectie liber 0% 0% 0%

Pret corectat

liber

14,16 27 40

2 RESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALE

Restrictii legale

Fara restrictii legale

Fara restrictii legale Fara restrictii legale Fara restrictii legale

Corectie Fara restrictii legale 0% 0% 0%

Pret corectat

Fara restrictii legale

14,16 27 40

3 CONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARE

Conditii de finantare

Cash

Cash/Credit Cash/Credit Cash/Credit

Corectie Cash -5% -5% -5%

Pret corectat

Cash

13,45 25,65 38

4 CONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARE

Conditii de vanzare

Exclusiv TVA

Exclusiv TVA Exclusiv TVA Exclusiv TVA

Corectie Exclusiv TVA 0% 0% 0%

Pret corectat

Exclusiv TVA

13,45 25,65 38


Elementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3

5 CONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATA

Conditii ale pietei

Cerere redusa

Cerere redusa Cerere redusa Cerere redusa

Corectie Cerere redusa 0% 0% 0%

Pret corectat

Cerere redusa

13,45 25,65 38

6 LOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCES

Localizare

Acces facil / Drum National

Acces facil / Drum local



Corectie Acces facil / Drum National +10% +10% +10%

Pret corectat

Acces facil / Drum National

14,79 28,21 41,80

7 UTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILE

Utilitati

Toate utilitatile

Toate utilitatile Toate utilitatile Toate utilitatile

Corectie Toate utilitatile 0% 0% 0%

Pret corectat

Toate utilitatile

14,79 28,21 41,80

8 MARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEI

Suprafata mp

5.400 mp

1.200 mp 6.100 mp 40.000 mp

Corectie 5.400 mp +15% 0% -15%

Pret corectat

5.400 mp

17,00 28,21 35,53

9 CEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai buna utilizare

Teren pentru constructii




Corectie Teren pentru constructii 0% 0% 0%

Pret corectat


17,00 28,21 35,53

10 CORECTII PROCEDURACORECTII PROCEDURACORECTII PROCEDURACORECTII PROCEDURACORECTII PROCEDURA

Cea mai buna utilizare

Procedura lichidare

N/A N/A N/A

Corectie Procedura lichidare -5% -5% -5%

Pret corectat

Procedura lichidare

16,15 26,79 33,75

11 Pret corectatPret corectat 16,15 26,79 33,75

Corectia totalaAbsolut +1,99 -0,21 -6,25

Corectia totalaProcentual +14,05% +0,77% -16,62%

Euro/mp 26,79

! Valoarea terenului a fost estimat astfel la 26,79 Eur/mp, respectiv, 145.000 Euro rotunjit.


Estimarea valorii prin metoda capitalizarii veniturilor

Caracteristicile spatiului - spatiu productie industriala;

Suprafata totala - 5.400 mp;

Suma posibil obtenabila din spatiul analizat - 30 eurocenti/mp;

Stabilirea chiriei de lucru obtenabile - CL = 0,30 euro/mp/luna x 5.400 mp = 1.620 euro/luna;

Stabilirea venitului potential brut - VPB = 1.620 euro/luna x 12 luni = 19.400 euro/an;

Stabilirea venitului potential efectiv - VPE = 19.400 euro x 100% (grad de neocupare = 0) = 19.400 euro/an;

Cheltuieli aferente proprietatii - CH = CE (cheltuieli cu impozitele) + A (cheltuieli cu asigurarea) + R

(provizioane depreciere) = 550 euro + 900 euro + 0 = 1.450 euro/an;

Stabilirea venitului net din exploatare - VNE = VPE - CH = 19.400 - 1.450 = 17.950 euro/an;

Stabilirea ratei de capitalizare - C = Co + SUM(R1..Rn) = (0,09-0,07)/(1+0,07) + 5% + 3% + 2% = 12%, unde

Co = rata neutră de capitalizare egala cu dobânda la plasamentele financiare cu risc zero si se determina ca

rata dobanzilor reale (curatate de inflatie) practicate de catre banci, CEC sau alte institutii financiare, sau

randamentul real al unor plasamente alternative (certificate de trezorerie; R1 - risc de afacere imobiliara; R2

- risc pentru spatiu cu amplasament bun; R3 - randamentul suplimentar asteptat de investitor;

Valoarea estimata - VF = VNE / C = 17.950/0,12 = 149.583 euro, adica 150.000 euro rotujit.

Reconciliere rezultatelor

! In urma evaluarii efectuate si a analizei informatiilor aplicabile si a factorilor relevanti, opinia

evaluatorului este ca valoarea de lichidare a proprietatii imobiliare descrise va trebui sa tina seama de

valoarea obtinuta prin metoda folosita.

Valore estimata imobil - teren = 150.000 euro, exclusiv TVA, adica 186.000 euro TVA inclus

! Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea

sunt:

- valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in

prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei lunii aprilie 2012;


- valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele

legale;

- valoarea este o estimare;

- valoarea este subiectiva;

- evaluarea este o opinie asupra unei valori;

! Raportul a fost pregatit in conformitate cu standardele, recomandarile si metodologie de lucru

recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania), precum si a Standardelor

de Evaluare ANEVAR 2012.

EVALUATOR,Membru ANEVAR, Ing. DICA Cristina


Raport evaluare B&B teren saftica - · PDF filevanzare a bunului ... - Buletinele informative...

Documents

Transcript of Raport evaluare B&B teren saftica - · PDF filevanzare a bunului ... - Buletinele informative...