Raport apartament 3camere Suceava 98

RAPORT DE EVALUARE

APARTAMENT 3 CAMERE Adresa –Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14

PROPPRIETAR: S.C. COMINCO BUCOVINA S.A.

VALOAREA DE PIAŢĂ

36.000 Euro

EVALUATOR: ALEXANDRU DEBREZENI

DATA EVALUĂRII: 17 OCTOMBRIE 2013

DATA REDACTARII RAPORTULUI: 17 OCTOMBRIE 2013

ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava

SC COMINCO BUCOVINA SA

Octombrie 2013 Pagina 2 din 18

CUPRINS

Introducere ................................................................................................................................................................... 3

Adresa de insotire .................................................................................................................................................... 3

Declaratia de conformitate ...................................................................................................................................... 4

1. Rezumatul raportului ........................................................................................................................................... 5

2. Identificarea problemei de evaluat ...................................................................................................................... 7

2.1.Identificarea destinatarului ................................................................................................................................ 7

2.2.Obiectivul, scopul şi utilizarea raportului ........................................................................................................... 7

2.3.Identificarea drepturilor asupra proprietăţii de evaluat .................................................................................... 7

2.4.Data efectivă a opiniei asupra valorii ................................................................................................................. 7

2.5.Baza evaluării şi definiţia tipului de valoare estimată ........................................................................................ 7

2.6.Ipoteze extraordinare şi condiţii limitative ........................................................................................................ 8

2.7.Condiţii de nepublicare ...................................................................................................................................... 9

2.8.Sursele de informaţii .......................................................................................................................................... 9

3. Prezentarea datelor ............................................................................................................................................. 9

3.1.Descrierea si identificarea proprietatii ............................................................................................................... 9

3.2. Date despre aria de piaţă, oraş, vecinătăţi, localizare ................................................................................ 9

3.3.Analiza pieţei imobiliare ................................................................................................................................... 10

3.4.Cea mai buna utilizare ...................................................................................................................................... 11

4. Analiza datelor si concluziile ................................................................................................................................... 12

4.1.Abordarea prin PIAŢĂ (comparatia vânzărilor) ................................................................................................ 12

4.2.Abordarea prin venit ........................................................................................................................................ 14

4.3.Abordarea prin cost .......................................................................................................................................... 15

4.4.Reconcilierea şi opinia finală asupra valorii ..................................................................................................... 16

ANEXE ......................................................................................................................................................................... 17

1.Documentatie fotografica .................................................................................................................................. 17

2.Comparabile ........................................................................................................................................................ 18

3.Acte şi documente de proprietate ...................................................................................................................... 18




1.INTRODUCERE

ADRESA DE INSOTIRE Prezentul raport a fost întocmit la solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY SPRL, identificata cu CIF 25931349,

nr. de ordine în tabloul practicienilor în insolvenţă: 0399, având sediul social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83,

sector 1, Bucureşti, reprezentata legal prin practician în insolvenţă Nistor Mandache Ioan, în calitate de

ADMINISTRATOR JUDICIAR al debitoarei SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN, identificată cu CUI 11688704, nr.

înreg. La Reg.Com.: J33/130/1999; având sediul social in oraşul Frasin, str. Principala nr.1, jud. Suceava, desemnat

prin încheierea nr. 162/2011, pronunţată in dosarul 15664/86/2011, aflat pe rolul Tribunalului Suceava, Secţia

Civila, Completul C4FF.

Prezentul raport de evaluare se referă la proprietatea imobiliara –apartament 3 camere situate in oraş

Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14 aflat in proprietatea SC COMINCO BUCOVINA SA

FRASIN la data de 17 octombrie 2013.

Scopul raportului este estimarea valorii de piaţa pentru proprietatea deţinută de SC COMINCO BUCOVINA

SA FRASIN la data de 15 octombrie 2013 in vederea vânzării.

Raportul a fost structurat după cum urmează:

1. Introducere 2. Identificarea problemei de evaluat şi a sferei misiunii de evaluare 3. Prezentarea datelor 4. Analiza datelor şi concluziile 5. Anexe

În urma aplicării metodologiei mai sus menţionate, opinia evaluatorului referitoare la

VALOAREA DE PIAŢĂ

36.000 € 160.000 lei

La solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY SPRL a fost estimata si o valoare in ipoteza vânzării forţate.

VALOAREA ÎN IPOTEZA VÂNZĂRII FORTAŢE

27.000 € 120.000 lei

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii sunt:

1. Valoarea a fost obţinută ţinând seama de condiţiile limitative, ipotezele şi aprecierile

prezente în raport.

2. Valoarea este valabilă la data evaluării.

3. Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport şi la data evaluării.

4. Valoarea estimată reprezintă opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piaţă a

proprietăţii imobiliare evaluate.

Raportul a fost elaborat pe baza standardelor, recomandărilor şi a metodologiei de lucru recomandate de către

ANEVAR.




DECLARAȚIA DE CONFORMITATE

Evaluatorul a respectat codul deontologic aşa cum este el definit în Standardele Internaţionale de Evaluare IVS

ediţia 2011, recomandările ANEVAR 2013 şi actele normative în vigoare referitoare la acest aspect.

Ca evaluator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în concordanţă cu reglementările

Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că

nu am nici o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată.

Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare

venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat,

iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii,

subsemnatul, în calitate de elaborator, îmi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în

prezentul raport de evaluare.

ALEXANDRU DEBREZENI

Membru titular ANEVAR




REZUMATUL RAPORTULUI

APARTAMENT 3 CAMERE SUCEAVA – STRADA EMANOIL ISOPESCU

1.

PROPRIETAR SC COMINCO BUCOVINA SA.

ADRESA PROPRIETĂŢII oraş Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14

CLIENT/BENEFICIIAR AA TOTAL INSOLVENCY SPRL in calitate de administrator judiciar al SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN.

NATURA SI SURSA INFORMATIILOR

Informaţiile referitoare la proprietatea evaluata au fost furnizate de către AA TOTAL INSOLVENCY SPRL. In elaborarea raportului evaluatorul a folosit si alte informaţii din piaţa cu citarea surselor.

SCURTA DESCRIERE Proprietatea: Apartament cu 3 camere şi dependinţe. Apartamentul are o suprafaţa utila de 64,5 mp. Starea apartamentului – apartamentul este întro stare bună, fără îmbunătăţiri.

CONDITII LIMITATIVE DEOSEBITE

Proprietatea a fost evaluată în ipoteza că este liberă de sarcini.

2.

TIPUL VALORII Valoarea de piaţă

SCOPUL EVALUĂRII Estimarea valorii de piaţa in vederea vânzării.

DATA RAPORTULUI 17 octombrie 2013

DATA EVALUĂRII 17 octombrie 2013

CURS DE SCHIMB BNR LA DATA EVALUĂRII 1 EURO = 4,4511lei

3. DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE

Proprietar si dobândire: SC COMINCO BUCOVINA SA Contract de vânzare cumpărare 1962/07.12.1999 BNP Petru Atănăsoaiei Dreptul de proprietate: Deplin Cartea Funciară: 4448/25.07.2001 Încheiere de intabulare: Nr. Extras CF: nu Număr cadastral (vechi): 2124/XIV Menţiuni speciale în Cartea Funciară:

4.

DATE PRIVIND DOCUMENTAŢIA CADASTRALĂ

Nu s-a pus la dispoziţie documentaţia cadastrală

5.

UTILIZAREA ACTUALĂ A PROPRIETATII

Rezidenţiala Liber

CEA MAI BUNA UTILIZARE Rezidenţiala

6.

ZONA DE AMPLASARE URBANA: In zona centrală a oraşului

ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULAŢIE ÎN APROPIERE

Auto: - Str. T. Vladimirescu, B-dul Ştefan cel Mare - Calitatea reţelelor de transport: buna, asfaltate, cu 1 banda pe sens

CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI

Tipul zonei Blocuri 4 etaje si blocuri P+8(9) Unităţi comerciale in apropiere: Lacuri: Nu




Cursuri de apă: nu

UTILITĂŢI EDILITARE

Reţea urbană de energie electrică: existentă. Reţea urbană de apă: existentă Reţea urbană de termoficare: existentă, apartamentul este debranşat Reţea urbană de gaze: existentă, apartamentul este debranşat Reţea urbană de telefonie: Da

AMBIENT Civilizat, liniştit Zona de referinţa: Centru

7.

METODA UTILIZATA Abordarea prin piaţa Abordarea prin venit

VALOAREA DE PIAŢĂ 36.000 Euro

160.000 Lei

VALOAREA ÎN IPOTEZA VÂNZĂRII FORȚATE

27.000 Euro

120.000 Lei




2.IDENTIFICAREA PROBLEMEI DE EVALUAT

2.1.IDENTIFICAREA DESTINATARULUI

Prezentul raport a fost întocmit la solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY SPRL, identificata cu CIF 25931349,

nr. de ordine în tabloul practicienilor în insolvenţă: 0399, având sediul social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83,

sector 1, Bucureşti, reprezentata legal prin practician în insolvenţă Nistor Mandache Ioan, în calitate de

ADMINISTRATOR JUDICIAR al debitoarei SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN, identificată cu CUI 11688704, nr.

înreg. La Reg.Com.: J33/130/1999; având sediul social in oraşul Frasin, str. Principala nr.1, jud. Suceava, desemnat

prin încheierea nr. 162/2011, pronunţată in dosarul 15664/86/2011, aflat pe rolul Tribunalului Suceava, Secţia

Civila, Completul C4FF.

Prezentul raport de evaluare se referă la proprietatea imobiliara aflata in proprietatea SC COMINCO

BUCOVINA SA FRASIN. la data de 17 octombrie 2013.

Destinatarul raportului :AA TOTAL INSOLVENCY SPRL, identificata cu CIF 25931349, nr. de ordine în

tabloul practicienilor în insolvenţă: 0399, având sediul social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83, sector 1,

Bucureşti, reprezentata legal prin practician în insolvenţă Nistor Mandache Ioan, în calitate de ADMINISTRATOR

JUDICIAR al debitoarei SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN, identificată cu CUI 11688704, nr. înreg. La Reg.Com.:

J33/130/1999; având sediul social in oraşul Frasin, str. Principala nr.1, jud. Suceava

2.2.OBIECTIVUL, SCOPUL ŞI UTILIZAREA RAPORTULUI

Obiectul prezentului raport de evaluare îl reprezintă apartamentul de 3 camere aflat in proprietatea SC

COMINCO BUCOVINA SA FRASIN oraş Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14.

Scopul raportului este estimarea valorii de piaţa .

2.3.IDENTIFICAREA DREPTURILOR ASUPRA PROPRIETĂŢII DE EVALUAT

Apartamentul a fost achiziţionat la data de 7 decembrie 1999 de către SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN

conform contractului de vânzare cumpărare 1962/7 decembrie 1999, BNP Petru Atanasoaei.

2.4.DATA EFECTIVĂ A OPINIEI ASUPRA VALORII

Data evaluării 17 septembrie 2013

Data întocmirii raportului 17 octombrie 2013

Data inspecţiei – 16 octombrie 2013

Cursul de schimb BNR al raportului 1 euro – 4,4511 lei.

2.5.BAZA EVALUĂRII ŞI DEFINIŢIA TIPULUI DE VALOARE ESTIMATĂ

PREŢ, COST, PIAŢĂ ŞI VALOARE Interpretarea defectuoasă atribuită anumitor termenelor folosite poate conduce la neînţelegeri şi

interpretări eronate ale raportului de evaluare. Aceasta constituie o problemă atunci când cuvintele uzuale au

înţelesuri specifice pentru o anumita disciplină. Este cazul termenilor preţ, cost, piaţă şi valoare aşa cum sunt

utilizaţi de disciplina evaluarea proprietăţilor şi definiţi în standardele de evaluare internaţională IVS.

Preţul este termenul utilizat pentru o suma cerută, oferită sau plătită pentru un activ.




Costul reprezintă suma de bani necesara pentru a achiziţiona sau produce activul.

Piaţă este mediul în care bunurile, mărfurile şi serviciile sunt comercializate între cumpărători şi vânzători, prin

mecanismul pieţei. Conceptul de piaţă presupune că bunurile şi/sau serviciile se pot tranzacţiona fără restricţii,

între cumpărători şi vânzători.

VALOAREA DE PIAŢĂ Valoarea de piaţă este o reprezentare a valorii de schimb, adică suma de bani pe care o proprietate ar

aduce-o dacă ar fi oferită spre vânzare pe o piaţă liberă, la data evaluării , conform cerinţelor care corespund

definiţiei valorii de piaţă.

Conform definiţiei din Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS) ediţia a opta:

Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un

cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat si în care

părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri.

TIPUL DE VALOARE ESTIMAT In conformitate cu scopul declarat, tipul de valoare estimat în cadrul raportului este valoarea de piaţă.

DEFINIŢIA VALORII DE PIAŢĂ

Conform definiţiei din Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS) ediţia a opta:

Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un

cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat si în care

părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri.

VÂNZAREA FORŢATĂ Termenul de vânzare forţată se utilizează deseori în situaţiile când un vânzător este constrâns să vândă şi,

în consecinţă, nu are la dispoziţie o perioadă de marketing adecvată. Preţul care ar putea fi obţinut în aceste

situaţii va depinde de natura presiunii asupra vânzătorului şi de motivele pentru care nu poate să aibă la dispoziţie

o perioadă de marketing adecvată.

PREMISELE VALORII Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflectă rezultatul

unor aprecieri făcute pe baza mai multor criterii de comparaţie, ea exprimând de fapt valoarea de întrebuinţare si

cea de schimb în contextul general al pieţei.

Evaluările bazate pe piaţă utilizează în mod normal una sau mai multe abordări în evaluare, prin

aplicarea principiului substituţiei, utilizând informaţii derivate din piaţă. Acest principiu arată că o persoană

prudentă nu va plăti pentru un bun sau serviciu mai mult decât costul de achiziţie pentru un bun sau

serviciu acceptabil ca substitut, în absenţa factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai

bune alternative, pentru un bun substitut sau pentru un bun identic, va tinde să reflecte valoarea de piaţă.

2.6.IPOTEZE EXTRAORDINARE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE

Prezentul raport este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. Nu este permisă folosirea

raportului de către o terţă persoană fără obţinerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului

evaluării şi evaluatorului verificator, aşa cum se precizează mai jos.

Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea

imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către




evaluator. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul

de proprietate este valabil) şi responsabilă.

Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentaţiile de

urbanism, legile de construcţie şi regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste

cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată.

Evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita

doar la acestea, starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de

funcţionare, fundaţia, etc.), sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în

cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa substanţelor periculoase, substanţelor toxice

etc.), care pot majora sau micşora valoarea proprietăţii.

Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe

care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi corecte. Evaluatorul

nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi.

2.7.CONDIŢII DE NEPUBLICARE

Prezentul raport de evaluare, în totalitate sau părţi din acesta, sau orice referire la conţinutul său nu pot fi

folosite sau incluse într-un document publicat, circulară sau lucrare şi nici publicat fără acordul scris şi prealabil al

evaluatorului.

2.8.SURSELE DE INFORMAŢII

Informaţiile utilizate la elaborarea acestui raport de evaluare şi pe care evaluatorul le-a avut la dispoziţie

au fost considerate de acesta ca fiind corecte, de încredere şi suficiente în realizarea scopului declarat.

Sursele de informaţii utilizate au fost:

date primite direct de la SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN si AA Total Insolvency

SPRL.;

informaţii de la firmele specializate si de pe internet (site-uri specializate) privind datele

comparabilelor utilizate în raport;

reviste şi publicaţii de specializate

In redactarea lucrării evaluatorul a folosit Standardele Internaţionale de Evaluare ediţia 2012, informaţii din cărţile

de specialitate, reglementările si recomandările ANEVAR.

2. PREZENTAREA DATELOR

3.1.DESCRIEREA SI IDENTIFICAREA PROPRIETATII

Apartamentul este situat in oraşul Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14., in capătul străzii.

Blocul este izolat termic se află intr-o zona civilizata. Blocul are montat interfon la intrare.

Apartamentul are finisaje medii - gresie si faianţa in bai, parchet de lemn in camere, gresie in balcoane, gresie pe

hol. Balcoanele sunt închise cu geamuri termopan. O parte din geamuri sunt din termopan. Uşa de la intrare este

metalica.

Apartamentului a fost debranşat de la gaz si încălzirea centrala.

3.2. DATE DESPRE ARIA DE PIAŢĂ, ORAŞ, VECINĂTĂŢI, LOCALIZARE




Apartamentul este situat in zona centrala a oraşului Suceava .In zona se afla liceul Samoil Isopescu, şcoala,

grădiniţa, biserici, mânăstiri.

3.3.ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE

Preturile apartamentelor la nivel naţional au scăzut cu circa 52% pana la sfârşitul lui 2012, fata de

momentul de vârf al pieţei imobiliare, si anume luna martie 2008, potrivit datelor furnizate de platforma Analize

Imobiliare. Astfel, indicele Imobiliare.ro calculat la nivel naţional a scăzut de la o valoare maxima de 2.058 de euro

pe metru pătrat util, pana la 986 de euro pe metru pătrat util, la finele anului trecut.

"Interesant este ca, pe parcursul ultimilor ani, scăderea preturilor apartamentelor a precedat-o pe cea a

economiei si a fost semnificativ mai abrupta decât aceasta. Astfel, 2008, anul in care locuinţele s-au depreciat cel

mai mult (24,8%), nici nu a fost propriu-zis unul de criza, economic vorbind: potrivit datelor Institutului Naţional de

Statistica (INS), Produsul Intern Brut (PIB) a crescut atunci cu 7,3%. Aceasta discrepanta este explicata prin evoluţia

pozitiva a sectorului construcţiilor, pentru care 2008 a fost de fapt un an de boom fiind atins apogeul livrărilor de

locuinţe la nivel naţional, respectiv 67.255 de unitatea locative, cu 42% mai mult decât in anul precedent. In 2009

insa, primul an de criza pentru construcţii, economia româneasca a înregistrat un recul similar cu avansul din anul

precedent: 7,1%. Locuinţele si-au continuat si ele trendul puternic descendent, cu un minus de 20,6% la 12 luni. In

anul următor, scăderea PIB a fost mult mai temperata - de 1,3% -, insa masurile de austeritate impuse de către

Guvern s-au resimţit din plin in buzunarele romanilor si, implicit, asupra preturilor din imobiliare. Aşa se explica

faptul ca apartamentele au continuat sa se ieftinească simţitor, cu 15,6%, in medie", se menţionează in analiza

imobiliare.ro.

Preţurile locuinţelor urmează, în continuare, o tendinţă de scădere, care dacă se va menţine şi în lunile

viitoare va duce, până la finalul anului, la înregistrarea unor reduceri ale preţurilor de până la 7% . "Începutul lui

2013 a fost mai bun pentru piaţa rezidenţială dacă îl comparăm cu începutul anului trecut şi se simte un oarecare

optimism în piaţă", a declarat pentru gândul Gabriel Voicu, manager New Homes în cadrul Coldwell Banker

Affiliates of România. Voicu susţine, de asemenea, că preţurile au arătat în 2013 aceleaşi semne de stabilitate




observate încă din anul 2011, cu uşoare scăderi sau cu unele creşteri mici de la lună la lună, în funcţie de zonele

unde sunt plasate locuinţele şi în funcţie de segmentul din care acestea fac parte.

La o populaţie de aproximativ 92.000 locuitori, conform ultimelor date publice, Suceava are o oferta

bogata de apartamente insa cererea este scăzuta. De altfel, primăria nu reuşise să vândă cele 200 de apartamente

ANL la mijlocul anului, la un preţ de 409 Euro/mp.( http://www.gandul.info//financiar/primaria-suceava-nu-

reuseste-sa-vanda-niciun-apartament-anl-pretul-e-mai-mare-decat-cel-de-PIAŢĂ-10894121).

Vânzările de apartamente au început destul de promiţător, în prima parte a anului, dar în ultimele luni nu

s-a mai simţit acelaşi elan din partea cumpărătorilor. „In ianuarie şi în luna februarie au mers bine tranzacţiile,

peste aşteptări. Au scăzut apoi. In mai, la Paşte mai nimic”, a declarat Dinu Ungureanu, administratorul agenţiei

imobiliare Family. Situaţia este cel puţin la fel, dacă nu chiar mai rea în ceea ce priveşte vânzările de terenuri, dar şi

închirierile de locuinţe. „Nu au fost terenuri tranzacţionate. Nici casele nu au fost căutate, iar în ceea ce priveşte

spaţiile comerciale, lucrurile merg destul de slăbuţ”, a spus Gabriel Naie de la agenţia imobiliară ProActiv Business.

http://www.obiectivdesuceava.ro/local/PIAŢĂ-imobiliara-a-inceput-bine-2013-dar-deja-da-semne-de-oboseala-la-

jumatatea-anului/. Cândva se ţinea cont de zonă. Acum nu mai este diferenţă mare nici faţă de Burdujeni”, a spus

Vera Vatamaniuc. Ea a explicat că, în general, preţul pe metru pătrat de locuinţă în blocurile vechi este similar,

nefiind diferenţe foarte mari de la un cartier la altul şi că sunt multe oportunităţi care au apărut în zona centrală

unde, într-adevăr, s-ar părea că este cea mai mare tendinţă de scădere a preţurilor locuinţelor.

http://www.obiectivdesuceava.ro/local/programul-prima-casa-in-lei-a-amortit-si-mai-tare-PIAŢĂ-imobiliara-din-

suceava/ . Garsoniere şi apartamente cu două camere care au fost achiziţionate la preţuri cu 25% şi chiar cu 33%

faţă de media în cartierele respective. O situaţie de acest fel a fost menţionată de Maria Mihai, în legătură cu un

apartament cu trei camere, fără îmbunătăţiri, situat pe strada Samuil Ispoescu şi care a fost cumpărat cu 34

de mii de euro. http://www.obiectivdesuceava.ro/local/stranierii-nu-s-au-inghesuit-la-cumparat-apartamente-in-

aceasta-vara/

Puterea de cumpărare a populaţiei a scăzut dramatic in ultimii ani. Exista oferta generoasa de

apartamente insa cererea este foarte scăzuta. Preturile de vânzare ale apartamentelor sunt negociabile însă există

şi proprietari care ţin de preturi si prefera sa tina apartamentele la vânzare in speranţa ca piaţa se va redresa.

3.4.CEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai bună utilizare este definită astfel:

Utilizarea probabilă rezonabilă si legală a unei proprietatea construite, care este posibilă fizic,

fundamentată adecvat, financiar fezabilă şi care determină cea mai mare valoare.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii, respectiv să fie :

Permisă legal

Posibilă fizic

Fezabilă financiar

Maxim productivă

Cea mai bună utilizare a proprietaţii formate din 1 apartament

In cazul proprietăţii din oraşul Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14.in opinia

evaluatorului, cea mai buna utilizare o constituie cea de proprietate rezidenţiala.

http://www.gandul.info/financiar/primaria-suceava-nu-reuseste-sa-vanda-niciun-apartament-anl-pretul-e-mai-mare-decat-cel-de-piata-10894121

http://www.gandul.info/financiar/primaria-suceava-nu-reuseste-sa-vanda-niciun-apartament-anl-pretul-e-mai-mare-decat-cel-de-piata-10894121

http://www.obiectivdesuceava.ro/local/piata-imobiliara-a-inceput-bine-2013-dar-deja-da-semne-de-oboseala-la-jumatatea-anului/

http://www.obiectivdesuceava.ro/local/piata-imobiliara-a-inceput-bine-2013-dar-deja-da-semne-de-oboseala-la-jumatatea-anului/

http://www.obiectivdesuceava.ro/local/programul-prima-casa-in-lei-a-amortit-si-mai-tare-piata-imobiliara-din-suceava/

http://www.obiectivdesuceava.ro/local/programul-prima-casa-in-lei-a-amortit-si-mai-tare-piata-imobiliara-din-suceava/

http://www.obiectivdesuceava.ro/local/stranierii-nu-s-au-inghesuit-la-cumparat-apartamente-in-aceasta-vara/

http://www.obiectivdesuceava.ro/local/stranierii-nu-s-au-inghesuit-la-cumparat-apartamente-in-aceasta-vara/




4. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

4.1.ABORDAREA PRIN PIAŢĂ (COMPARATIA VÂNZĂRILOR)

Abordarea prin piaţa este procesul prin care valoarea de piaţă estimată se obţine prin analiza pieţei în

urma căreia proprietăţi similar identificate sunt comparate cu proprietatea supusă evaluării, pentru a ajunge la o

indicaţie asupra valorii acestuia.

Atunci când există informaţii disponibile, abordarea prin comparaţia direct este cea mai direct şi

sistematică abordare pentru estimarea valorii de piaţă.

Analiza comparativă este termenul general folosit pentru identificarea procesului care utilizează fie

analiza pe perechi de date, fie analiza comparaţiilor relative pentru a obţine o indicaţie asupra valorii, în urma

aplicării abordării prin comparaţie directă. În analiza comparativă cele două tehnici sunt folosite împreună sau

separat.




Element de comparatie Subiect

% euro % euro % euro

Pret vanzare (euro)

Tip pret (tranzactie / oferta)

Corectii -10% -10% -3.700 -10% -3.950 -10% -3.650

Pret corectat (euro)

Drepturi de proprietate transmise Deplin

Corectii 0% 0 0% 0 0% 0


Conditii de finantare De piata

Corectii (% ) 0% 0 0% 0 0% 0


Conditii de vanzare De piata

Corectii (% ) 0% 0 0% 0 0% 0


Conditii ale pietei 2013

Corectii (% ) 0% 0 0% 0 0% 0


Localizare CENTRAL

Corectii (% ) 0% 0 0% 0 0% 0


An constructie 0

Corectii (% ) 0% 0 0% 0 0% 0


Suprafata utila construita

desfasurata64,5

Corectii (% ) 3% 999 10% 3.555 5% 1.643


Finisaje interior medii

Corectii (% ) 0% 0 -10% -3.911 -10% -3.449


mobilat nu

Corectii (% ) 0% 0 0% -500 0% 0


Amenajare strazi asfalt

Corectii (% ) 0% 0 0% 0 0% 0


Etaj 3 din 4

Corectii 5% 1.715 5% 1.735 5% 1.552

Pret corectat

Boxa - subsol NU

Corectii 0 0 0

Pret corectat

Pret corectat (euro)Corectie totala neta

Corectie totala neta(%)

Corectie totala bruta

Corectie totala bruta(%)

Opinia

Pentru comparabila A s-a efectuat cea mai mica corectie bruta totala

36.000 € 160.000 lei

37.000 39.500 36.500

Corectii Corectii Corectii

VALOAREA ESTIMATA PRIN COMPARATII DIRECTE

Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Deplin Deplin Deplin

33.300 35.550 32.850

Oferta Oferta Oferta

33.300 35.550 32.850

De piata De piata De piata

33.300 35.550 32.850

2008 2008 2008

33.300 35.550 32.850

De piata De piata De piata

33.300 35.550 32.850

Central Central Central

33.300 35.550 32.850

33.300 35.550 32.850

0 0 0

34.299 39.105 34.493

60 50 56

36.014 36.429 32.595

p din 4 4 din 4 4 din 4

34.299 34.695 31.043

32.595

nu nu nu

36.014 36.429

36.014 32.59536.429

medii superioare superioare

nu da nu

asfalt asfalt asfalt

34.299 34.695 31.043

34.299 35.195 31.043

2.714 879 -255

0%

6.644

20%

2.714

8%

9.700

25%

8% 5%




4.2.ABORDAREA PRIN VENIT

Abordarea prin venit este o abordare comparativă a valorii oricărei proprietăţi generatoare de venit, care

ia în considerare informaţiile referitoare la veniturile şi cheltuielile aferente proprietăţii acesteia prin convertirea

venitului în valoare.

Abordarea prin venit consta în metode, tehnici şi procedure matematice pe care evaluatorul le utilizează

pentru a analiza capacitatea proprietăţii de a genera beneficii şi să transforme aceste beneficii într-o indicaţie

asupra valorii actualizate.

Chiria lunara (EUR/luna) 180

Venit brut potential VBP (EUR/an) 2.160

Grad de ocupare 85%

Venit brut efectiv VBE (EUR/an) 1.836

Chetuieli de exploatare

- Fixe RON EUR

- Taxe proprietate 223 50

- Asigurare 45 10

- Altele 45 10

Subtotal cheltuieli fixe 70

- Variabile %

- Management 0% 0

- Administrator 0% 0

- Salarii personal intretinere 0% 0

- Utilitati spatii comune 0% 0

- Reparatii-intretinere 5% 92

- Altele 0% 0

Subtotal cheltuieli variabile 92

Total cheltuieli de exploatare (EUR/an) 162

Rata cheltuielilor de exploatare 9%

Venit net din exploatare (EUR/an) 1.674

Rata venit net din exploatare 91%

Rata de capitalizare 5,2%

Valoare randament (eur) 32.196 €

Valoarea de piata - Rotund 32.200 €

143.000 lei

VALOAREA DE PIATA ESTIMATA PE BAZA

CAPITALIZARII VENITULUI

GENERAT DE PROPRIETATE DIN CHIRIE

COMPARABILE A B C

Chirie lunara solicitata 150 180 200

Venit Brut Potential (EUR/an) 1.800 2.160 2.400

Grad de neocupare (% din VBP) 15% 270 324 360

Venit Brut Efectiv (EUR/an) 1.530 1.836 2.040

Cheltuieli aferente proprietarului (% din VBE) 5% 80 96 107

Venit Net din Exploatare (EUR/an) 1.450 1.740 1.933

Valoarea solicitata a proprietatii (EUR) 28.000 33.500 37.000

Rata de capitalizare (%) 5,18 5,19 5,23

Rata de capitalizare

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

proprietate rezidentiala

5,2




4.3.ABORDAREA PRIN COST

Abordarea prin cost este bazată pe afirmaţia că un cumpărător prudent şi informat ar plăti pentru o

proprietate cel mult costul de achiziţie al unui înlocuitor cu aceeaşi utilitate. Acest principiu este cunoscut ca

principiul substituţiei.

Metoda costului presupune faptul că valoarea maximă a unui bun pentru un cumpărător informat este

suma care este necesară pentru a cumpăra ori a construi un bun nou cu utilitate echivalentă. Când bunul nu este

nou, din costul de reconstrucţie sau de înlocuire brut trebuie deduse (scăzute) toate formele de depreciere.

Aceasta abordare nu a fost folosită, deoarece evaluatorul nu a avut la dispoziţie suficiente informaţii

referitoare la proprietatea de evaluat

4.4.RECONCILIEREA ŞI OPINIA FINALĂ ASUPRA VALORII

Reconcilierea evaluării reprezintă analiza rezultatelor şi concluziilor abordărilor aplicate care conduc la

estimarea valorii finale a proprietăţii. Criteriile care au fost luate în cadrul procesului de reconciliere in vederea

formulării opiniei finale sunt. .

- ADECVAREA

- PRECIZIA

- CANTITATEA

Evaluarea reprezintă o opinie aupra valorii, o concluzie profesională, imparţială şi logică formulată pe baza

experienţei profesionale şi bazată pe analiza tuturor informaţiilor. Aceasta reprezintă percepţia evaluatorului

despre preţul cel mai posibil, cel mai verosimil intr-o tranzacţie obiectivă, nepărtinitoare pentru proprietatea

evaluată.

In urma aplicării metodologiei în vigoare s-au obţinut următoarele valori.

METODA VALOAREA DE PIAŢĂ

ABORDAREA PRIN PIAŢĂ 36.000 € 160.000 lei

ABORDAREA PRIN VENIT 32.200 € 143.000 lei

Pentru formularea opiniei evaluatorul a ţinut cont de următoarele aspecte:

Abordarea prin piaţa este cea mai credibilă, dacă evaluatorul deţine informaţii suficiente din piaţă.

Estimarea veniturilor care pot fi obţinute din chirii este tot mai dificila în momentul de faţă.

In opinia evaluatorului valoarea de piaţa a imobilului este :

VALOAREA DE PIAŢĂ

36.000 € 160.000 lei

La solicitarea AA Total Insolvency SPRL a fost estimată valoarea in ipoteza vânzării forţate.

Termenul vânzare forţata se utilizează uneori în situaţiile în care un vânzător este constrâns să vândă şi în

consecinţă nu are la dispoziţie o perioada de marketing adecvată.

Printre motivele care stau la baza constrângerii vânzătorului se afla :

- Evitarea deprecierii bunului.

- Evitarea si reducerea cheltuielilor necesare pentru administrarea si gestionarea bunului.

In opinia evaluatorului, valoarea apartamentului in ipoteza vânzării forţate este:

VALOAREA IN IPOTEZA VANZARII FORTATE

27.000 € 120.000 lei




ANEXE

1.DOCUMENTATIE FOTOGRAFICA




2.COMPARABILE

3.ACTE ŞI DOCUMENTE DE PROPRIETATE

Raport apartament 3camere Suceava 98

Documents

Transcript of Raport apartament 3camere Suceava 98