Principiile Noilor Carti Funciare

UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA, FACULTATEA DE DREPT SIMION BARNUTIU SIBIUPRINCIPIILE NOILOR CARTI FUNCIARE

CUPRINS:I. PREZENTARE GENERALA PRECIZARI PREALABILE

ENUMERAREA PRINCIPIILOR

CLASIFICAREA PRINCIPIILOR

II. CONTINUTUL PRINCIPIILOR DE CARTE FUNCIARA

PRINCIPIUL PUBLICITATII INTEGRALE

PRINCIPIUL RELATIVITATII PRINCIPIUL NEUTRALITATII

PRINCIPIUL LEGALITATII

PRINCIPIUL SPECIALITATII

PRINCIPIUL OPOZABILITATII FATA DE TERTI A DREPTURILOR REALE INSCRISE IN CARTEA FUNCIARA

PRINCIPIUL PRIORITATII INSCRIERILOR PRINCIPIUL FORTEI PROBANTE A INSCRIERILOR

PROIECT INTOCMIT DE: SPECIALIZARE: DREPT

ANUL: II

GRUPA: IV

I. PREZENTARE GENERALA PRECIZARI PREALABILE.Cartiile funciare sunt menite sa arate intotdeauna si cu exactitate totalitatea raporturilor juridice privitoare la fiecare bun imobiliar {functia statica} si sa mijloceasca constituirea stramutarea , modificarea si stingerea drepturilor reale imobiliare {functia dinamica}. In acest scop regulile de carte funciara se grupeaza in jurul unor idei conducatoare ,denumite principii , care carmuiesc indeosebi cea de-a doua functie a cartilor funciare {functia dinamica} asigurand prioritatea acestui sistem de publicitate fata de alte sisteme de publicitate imobiliara {de ex.:sistemele bazate pe registrele de transcriptiuni si inscriptiuni imobiliare}.Si noile carti funciare reglementate de Legea nr.7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare, sunt carmuite de anumite reguli fundamentale,numite principii sau reguli de baza referitoare atat la organizarea,conducerea si tinerea cartilor funciare, cat mai ales la activitatea propriu-zisa de publicitate imobiliara,adica la operatiunile de inscriere a actelor si faptelor juridice privitoare la imobilele cuprinse in cartea funciara.Este de mentionat ca la fel ca in sistemul Decretului-lege nr.115/1938, nici in sistemul Legii nr.7/1996 nu se gasesc enumerate aceste principii in mod expres.Cu toate acestea ele pot fi deduse din ansamblul reglementarilor cuprinse in lege. De alta parte, vom retine ca in general principiile care stau la baza noii reglementari sunt aceleasi cu cele desprinse pe cale de interpretare din Decretul-lege nr.115/1938.Este de observat ca singura diferenta majora intre vechile si noile carti funciare s-a manifestat pe planul efectelor juridice ale inscrierilor operante in aceste carti funciare. In prezent aceasta diferenta s-a estompat in buna parte prin modificarea intervenita prin Legea nr.247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei,precum si unele masuri adiacente. ENUMERARE PRINCIPILOR

In doctrina este controversata chestiunea naturii si a numarului principiilor noilor carti funciare. Astfel, profesorul Ioan Albu admite ca principii ale inscrierii in cartea funciara: 1. principiul publicitatii; 2. integralitatea; 3. individualitatea {specialitatea}; 4. prioritatea; 5. relativitatea; 6. opozabilitatea fata de terti .Intr-o alta opinie {C.Birsan, Maria Gaita, Mona M. Pivniceru}intemeiata pe traditia sistemului cartilor funciare transilvanene, se retin drept principii ale noilor carti funciare: 1. principiul publicitatii integrale; 2. principiul opozabilitatii fata de terti a drepturilor reale inscrise in cartea funciara; 3. principiul legalitatii; 4. principiul oficialitatii; 5. principiul prioritatii; 6. principiul relativitatii; 7. principiul fortei probante a inscrierii.

Dupa alti autori {L. Pop, L.M. Harosa}, din textele Legii 7/1996 ar rezulta ca regimul juridic al noilor carti funciare s-ar intemeia pe urmatoarele principii: 1. principiul publicitatii integrale si a opozabilitatii inscrierilor; 2. principiul relativitatii; 3. principiul legalitatii; 4. principiul disponibilitatii; 5. principiul prioritatii; 6. principiul fortei probante a inscrierilor de drepturi reale.In opinia prof. O. Ungureanu, la baza noului sistem de carte funciara sta urmatoarele principii: 1. principiul publicitatii integrale, 2. principiul relativitatii, 3. principiul fortei probante a inscrierilor drepturilor reale, 4. principiul legalitatii, 5. principiul neutralitatii{al disponibilitatii}, 6. principiul opozabilitatii fata de terti, 7. principiul prioritatii.In cel priveste pe prof. M. Nicolae, acesta crede ca pot fi retinute ca principii ale noilor carti funciare urmatoarele: 1. principiul publicitatii integrale; 2. principiul relativitatii{continuitatii} inscrierilor; 3. principiul neutralitatii; 4. principiul legalitatii; 5. principiul specialitatii; 6. principiul opozabiltatii fata de terti a drepturilor reale inscrise in cartea funciara; 7. principiul prioritatii; 8. principiul publicitatii materiale { alaturi de acesta poate fi retinut, ca principiu distinct, si principiul fortei probante a inscrierii.}Toate aceste principii sunt reguli de baza sau idei conducatoare in materia sistemului de publicitate imobiliara, bazat pe cartea funciara. Ele se imbina si se interconditioneaza reciproc alcatuind un veritabil sistem,fara de care publicitatea imobiliara, in forma reglementata de Legea nr. 7/1996, ar fi departe de a atinge obiectivele specifice oricarui sistem real si modern de publicitate imobiliara. CLASIFICAREA PRINCIPIILOR

In doctrina principiile aplicabile sistemelor reale de publicitate imobiliara au fost clasificate nu dupa continutul lor juridic, ci dupa obiectul lor concret, respectiv dupa cum se refera la conditiile sau cerintele necesare inscrierilor de carte funciara sau, dupa caz, la efectele juridice ale inscrierilor facute in cartea funciara.A. Dupa cerintele sau conditiile de validitate a inscrierilor de carte funciara se pot retine urmatoarele principii: Principiul publicitatii integrale; in cartea funciara se inscriu toate drepturile reale imobiliare,operatiunile materiale, precum si drepturile de creanta{in cazurile anume prevazute de lege},faptele sau alte raporturi juridice in legatura cu imobilele inscrise in cartea funciara. Principiul relativitatii (continuitatii) inscrierilor; inscrierea unui drept in cartea funciara se face ,de regula, numai cu consimtamantul titularului. Principiul neutralitatii (disponibilitatii); inscrierea in cartea funciara se face, de regula, la cererea persoanei interesate ori a reprezentatului sau, legal sau conventional, dupa caz. Principiul legalitatii; registratorul de carte funciara nu poate incuviinta decat inscrierea actelor si faptelor juridice anume prevazute de lege sau, dupa caz, permise, si nu se poate sprijini decat pe cererea si actele ce o insotesc (legalitatea formala); registratorul de carte funciara trebuie, in acelasi timp, sa cerceteze, pe de o parte, daca inscrisul pe baza caruia se solicita inscrierea intruneste toate conditiile de fond si forma cerute de lege pentru inscrierea dreptului sau faptului juridic si, pe de alta parte, daca din cuprinsul cartii funciare nu exista vreo piedeca la savarsirea inscrierii (legalitatea materiala). Principiul specialitatii; cuprinsul cartii funciare trebuie sa fie exact,clar si complet, astfel incat sa nu existe nici o indoiala in privinta felului, obiectului sau intelesului inscrierilor pe care le atesta.B. Cat priveste principiile care se refera la insesi efectele inscrierilor de carte funciara, aceasta trebuie sa cuprinda cel putin urmatoarele: Principiul opozabilitatii fata de terti a drepturilor reale inscrise in carte funciara; in afara exceptiilor prevazute expres de lege, dobandirea sau modificarea valabila a unui drept real imobiliar nu poate fi opusa tertilor decat prin si din momentul inscrierii acestuia in cartea funciara.

Principiul prioritatii inscrierilor; in afara cazurilor expres prevazute de lege, orice inscriere produce efecte numai in folosul aceluia care a inregistrat cererea de inscriere in cartea funciara, daca acesta are acelasi obiect si este formulata impotriva aceluiasi antecesor tabular, chiar daca actul in temeiul caruia se solicita inscrierea a fost incheiat ulterior. Principiul publicitatii materiale a cartilor funciare(si eventual, principiul fortei probante a inscrierii); cuprinsul cartii funciare, in afara ingradirilor si exceptilor legale, se considera exact in folosul acelora care si-au inscris cu buna-credinta un drept real in cartea funciara, chiar daca titlul autorului era nevalabil sau nu mai produce, potrivit legii, efecte juridice.

II. CONTINUTUL PRINCIILOR DE CARTE FUNCIAR1. PRINCIPIUL PUBLICITATII INTEGRALE DE CARTE FUNCIARAPrincipiul publicitatii integrale este acea regula potrivit careia in cartea funciara trebuie inscrise toate drepturile reale imobiliare,precum si ,in cazurile anume prevazute de lege, drepturile de creanta, faptele sau alte raporturi juridice in legatura cu imobilele cuprinse de cartea funciara.

Intr-o alta opinie(E.Chelaru), principiul publicitatii integrale este dedus din cerinta legii de a fi inscrise in cartea funciara toate operatiunile juridice prin care se constituie, transmite, modifica sau stinge un drept real imobiliar si chiar a unor actiuni in justitie referitoare la asemenea drepturi, pentru ca ele sa devina opozabile tertilor.Dupa parerea prof. I. Albu, integralitate eprima cerinta legii de inscriere a drepturilor reale imobiliare pentru ca ele sa devina opozabile tertilor, iar a unora pentru a se putea dispune de ele. Acest principiu este reglementat de Legea 7/1996 la care trebuie adaugate unele prevederi cuprinse in Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara. -art. 19, care referindu-se la cuprinsul cartii funciare arata drepturile reale imobiliare care trebuie inscise: dreptul de proprietate si servitutile constituite in folosul imobilului; celelalte drepturi reale, respectiv dreptul de superficie, uzufruct, uz , folosinta, abitatie, servitutile insarcina fondului aservit, ipoteca si privilegiile imobiliare, dreptul de administrare si concesionare. -art. 26 prevede obligativitate inscrierii si drepturilor reale valabil dobandite si opozabile fata de terti, fara inscrierea lor in cartea funciara, atunci cand provin din succesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune sau cand se dobandesc prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotarari judecatoresti.Continut. Dupa cum rezulta din dispozitiile legale principiul publicitatii integrale asigura inscrierea tuturor actelor si faptelor juridice referitoare la un imobil inmatriculat in cartea funciara. Prin urmare sunt supuse inscrierii in cartea funciara:

- toate operatiunile juridice(actele si faptele juridice) prin care se stramuta, se constituie, se modifica sau se stinge un drept real imobiliar, fie ca este vorba de acte inter vivos sau mortis causa, de acte translative, constituitive sau declarative( hotararile de imparteala, actele de partaj voluntar), de acte abdicative ori confirmative de drepturi rele sau, in sfarsit, indiferent daca actul sau faptul care sta la baza inscrierii este civil, jurisdictional, administrativ ori de alta natura; - operatiunile materiale sau juridice privitoare la imobilele descrise in partea I a cartii funciare( art. 19, 32, 42-43 din Lege) ; - drepturile de creanta, actele sau faptele juridice in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara in cazurile anume prevazute de lege sau dupa caz la cererea persoanei interesate.Pentru aceste motive, cartea funciara constituie, cum s-a spus, un adevarat registru de stare civila a imobilelor cuprinzand descrierea situatiei juridice reale si cvasi-complete a acestora.

2. PRINCIPIUL RELATIVITATII( CONTINUITATII) INSCRIERILORPrincipiul relativitatii este acea regula in temeiul careia inscrierea unui drept in cartea funciara se poate face numai impotriva celui care la inregistrarea cererii este inscris sau, dupa caz, urmeaza sa fie inscris in cartea funciara ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea va fi facuta. Acest principiu este reglementat de Legea nr. 7/1996 in art. 22-24, in termeni similari cu Decretul- lege 115/1938.

Astfel art. 22 prevede ca: inscrierea unui drept se poate efectua numai:

a) impotriva acleluia care, la inregistrarea cererii sale era inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza sa fie facuta;

b) impotriva acelui care, inainte de a fi inscris , si-a grevat dreptul, daca amandoua inscrierile se cer deodata.

Potrivit art. 23: Daca mai multe persoane si-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar inscrierile nu s-au facut, cel din urma indreptatit va putea cere inscrierea dobandirilor succesive o data cu aceea a dreptului sau, dovedind prin inscrisuri originale intreg sirul actelor juridice pe care se intemeiaza inscrierile.

Conform art 24 ( care consacra o exceptie de la art. 22 si 23): Inscrierile intemeiate pe obligatiile defunctului se vor putea face si dupa ce dreptul mostenitorului a fost inscris, in masura in care se dovedeste ca mostenitorul este tinut de aceste obligatii.In baza acestui principiu, se, asigura ca lantul transmisiunilor care constituie istoricul imobilului inmatriculat in cartea funciara sa se stabileasca in mod continuu, fara salturi si nici intreruperi, in asa fel incat achizitorul de astazi sa fie instrainatorul de maine, si cel care transmite astazi sa fie la randul sau achizitorul de ieri (J.M.Garcia Garcia). Asadar, acest principiu asigura publicitatea integrala, garanteaza securitatea dinamica a circuitului civil si , totodata, asigura aplicarea si in sistemul de carte funciara a regulii de drept material nemo plus iuris in alium transferre quam ipse habet, atata timp cat, prin aplicarea lui, rezulta ca drepturile noului achizitor nu pot deriva decat de la adevaratul titular inscris ca atare in cartea funciara.Cel inscris in cartea funciara este posesorul tabular. Numit in raport cu cel care dobandeste dreptul si antecesor tabular, iar cel care urmeaza sa fie inscris se numeste succesor tabular. Nu este insa necesar sa existe un raport juridic stabilit in mod direct intre antecesorul si succesorul tabular, intrucat se pot savarsi inscrieri si in temeiul legii, al unei hotarari judecatoresti ori a unei decizii adninistrative, dar este esential ca, la data inregistrarii cererii de inscriere, cel impotriva caruia este facuta sa fie titularul dreptului real transmis sau, dupa caz, grevat.

Daca in cartea funciara sunt inscrisi, in mod exceptional mai multi titulari ai aceluiasi drept, inscrierea dreptului dobandit trebuie sa se faca, in principiu, asupra tuturor antecesorilor tabulari, insa bineinteles,numai daca s-a dispus, in speta, de intregul imobil. In schimb, daca s-a instrainat sau ipotecat numai cota parte din dreptul de proprietate, cerintele principiului relativitatii sunt satisfacute daca inscrierea derptului dobandit se va face impotriva coproprietarului care a dispus de cota sa parte din dreptul coproprietate asupra bunului indiviz.Acest principiu imbraca doua aspecte juridice, unul pozitiv, altul negativ si anume:

- Pozitiv, in sensul ca un drept real poate fi inscris numai daca s-a inscris, in prealabil, si dreptul autorului; - Negativ, in sensul ca daca dreptul transmis nu apare ca inscris pe numele autorului, inscrierea lui va fi respinsa sau, dupa caz, suspendata.

Acest principiu suporta si o sanctiune, respectiv incalcarea acestuia atrage nulitatea absoluta a inscrierilor efectuate, care vor fi radiate, in lipsa acordului [artii interesate, numai pe calea unei actiuni in rectificare( art. 34 pct. 1 din Lege), cu exceptia, desigur, cazului cand acesta a fost dispusa de instanta in urma exercitarii cailor de atac prevazute de lege impotriva incheierii registratorului prin care se admisese efectuarea inscrierii nevalabile( art.50 din Lege).Exceptii de la principiul relativitatii. Regula aratata de art. 22 lit. a) din Lege sufera anumite derogari, cel putin aparente, in favoarea noului achizitor de drepturi tabulare si anume:

a) cand cel care, inainte de a fi inscris in cartea funciara, si-a grevat dreptul in folosul altuia, se poate savarsi inscrierea dreptului in re aliena numai daca amandoua inscrierile se cer deodata[ art. 22 lit b) din Lege];b) daca mai multe persoane si-au cedat succesiv , una celeilalte, dreptul de dobandit asupra imobilului, cel din urma indreptatit va putea cere odata cu inscrierea in folosul sau inscrierea dobandirilor succesive( art.23 din Lege).c) inscrierile intemeiate pe obligatiile defunctului, titular al dreptului tabular, se vor putea, inprincipiu, face si dupa ce dreptul mostenitorului a fost inscris (art. 24 din Lege).

3. PRINCIPIUL NEUTRALITATII( DISPONIBILITATII)Potrivit acestei reguli, inscrierea in cartea funciara se face , in principiu, numai la cererea persoanei indreptatite sau reprezentatului sau, legal ori conventional, iar in cazurile anume prevazute, la cererea autoritatilor publice competente.

Exceptiile de la acest principiu, cazurile in care inscrierile in cartea funciara se opereaza din oficiu, sunt limitate si strict determinate.Prin urmare, este interzis registratorului de carte funciara sa dispuna efectuarea de inscrieri in cartea funciara fara ca persoana indreptatita sau, in cazurile anume prevazute de lege, autoritatea publica competenta ( instanta de judecata, Ministerul Public, organul fiscal etc.) sa fi solicitat acest lucru, chiar si atunci cand registratorul ar fi luat cunostinta oficiala de vreun act ori fapt in baza caruia are loc inscrierea.

Din principiul neutralitatii decurge un corolar si regula potrivit caruia registratorul de carte funciara nu poate acorda petitionarului mai mult decat a cerut (nec ultra petitium), nici atunci cand acesta ar fi indrituit sa ceara mai mult, in baza actelor pe care le-a prezentat.

Principiul neutralitatii decurge din economia de ansamblu a Legii 7/1996, ca si din unele prevederi exprese ale sale, inclusiv din Regulament ( a se vedea, de ex., art. 20, 21, 25, 29, 37, 38, 47 si 49 din Lege ; art. 43, 45-47, 66, 69, 85, 96, 100 etc, din Regulament).Nerespectarea acestui principiu atrage nulitatea inscrierii efectuate si ea poate fi inlaturata prin caile de atac exercitate impotriva incheierii ilegale date de registratorul de catre cei care nu au formulat vreo cerere in acest sens sau ,in lipsa, pe calea actiunii in rectificare a cartii funciare.Exceptii de la principiul neutralitatii. Aceste exceptii legale sunt [de stricta interpretare si aplicare ( exceptiones sunt strictissimae interpretationes )] :

a) intocmirea, completarea sau reconstituirea ulterioara a cartilor funciare distruse, pierdute sau care au devenit nefolosibile ( art. 52);b) inscrierile privilegilor si ipotecilor legale ( atr. 55 alin.3-9);

c) respingerea cererii de inscriere ( art. 49 din Lege si art.55 din Regulament);

d) inscrierea plangerilor impotriva incheierilor birourilor de carte funciara (arr.50 alin.2);

e) indreptarea erorilor materiale savarsite cu prilejul inscrierilor sau radierilor operate in cartea funciara (art. 32 alin.3 si art. 53);

f) inscrierea notarilor si radierea acestora (art. 85 si 124 din Regulament).4. PRINCIPIUL LEGALITATII In sistemul noilor carti funciare principiul legalitatii comporta doua aspecte: legalitatea formala si legalitatea materiala, care se intregesc si se presupun reciproc. Sub acest aspect, trebuie sa distingem, din punct de vedere teoretic, intre cele doua aspecte ale legalitatii, chiar daca ele se presupun si conditioneaza reciproc neputand fi usor disociate unul de altul, mai ales in privinta aplicarii lor efective.Legalitatea formala exprima regula potrivit careia registratorul nu poate incuviinta decat inscrierea actelor si faptelor juridice anume prevazute de lege sau, dupa caz, permise si nu se poate sprijini decat pe cererea si actele ce o insotesc (art.19, 47-48 din Lege; art. 43, 45-49 din Regulament).

Principiul legalitatii formale se refera la obiectul inscrierilor de carte funciara ( ce se poate inscrie?).

Legalitatea materiala exprima cerinta ca registratorul sa cerceteze, pe de o parte, daca inscrisul, pe baza caruia se solicita inscrierea, intruneste conditiile de forma si de fond cerute de lege pentru inscrierea dreprului sau faptului juridic ( art. 21, 22, 48-49 din Lege) si, pe de alta parte, daca din cuprinsul cartilor funciare nu exista vreo piedica la savarsirea inscrierii. Daca din inscris, din cerere ori din cuprinsul cartii funciare rezulta nevalabilitatea actului juridic sau ,dupa caz, imposibilitatea efectuarii inscrierii, cerere de inscriere nu poate fi incuviintata ( art.49-50).Daca legalitatea formala vizeaza obiectul inscrierilor de carte funciara, principiul legalitatii materiale se refera, in schimb, la atributiile (care este competenta registratorului?) si la modul de rezolvare a cererilor de inscriere de catre registratorul de carte funciara ( cum rezolva registratorul cererea de inscriere ?).5. PRINCIPIUL SPECIALITATIIPrincipiul specialitatii este acea regula potrivit careia cuprinsul cartii funciare trebuie sa fie exact, clar si complet, astfel incat sa nu existe nici o indoiala in privinta felului, obiectului sau intelesului inscrierilpor pe care le atesta.Sediul materiei se gaseste in Legea nr. 7/1996 (art. 19, 42-44, 48, 55) si Regulament ( art. 47, 52-54, 95, 103-119).

In conformitate cu acest principiu inscrierile in cartea funciara trebuie sa arate persoanele in folosul carora s-a efectuat inscrierea, imobilul sau partea din imobil la care se refera inscrierea, si dreptul care se dobandeste, modifica sau stinge ori, dupa caz, determinarea exacta a faptului ce s-a inscris. Se va indica, de asemenea, obiectul drepturilor inscrise si, cand este cazul, aratarea modalitatilor ce le afecteaza ori a sarcinilor care le greveaza.Principiul specialitatii implica de fapt existenta unor obligatii atat in sarcina partilor, cat si a registratorului si a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara. In ce priveste partile, conform art. 48 alin. 1 din Lege, registratorul nu va admite cerere decat daca inscrisul este incheiat cu respectarea formelor prevazute de lege, indica numele partilor si individualizeaza imobilul printr-un indicator unic ( numar cadastral sau topografic). De asemenea, cererea de inscriere trebuie sa cuprinda , intre altele, o serie de mentiuni generale care intereseaza si principiul publicitatii 9 art. 47 alin. 1 din Regulament) : numele, prenumele si domiciliul solicitantului, obiectul inscrierii, indicarea actului sau a actelor justificative, localitatea in care este situat imobilul, numarul cadastral al imobilului si, dupa caz, numarul de carte funciara ( pentru imobilele deja inmatriculate), precum si anumite mentiuni speciale.Cat priveste pe registrator ( si biroul de cadastru si publicitate imobiliara), principiul specialitati conchide ca atat drepturile reale, cat si drepturile personale, faptele si raporturile juridice trebuie sa fie inscrise in mod exact in cartea funciara ( art. 48 alin.2 din Lege), respectiv numai cu denumirile lor legale ( de ex. drept de servitute, de uzufruct etc.), felul inscrierii trebuie sa fie acela pe care legea il prevede pentru dreptul respectiv : intabularea sau inscrierea provizorie in cazul drepturilo reale si numai notarea pentru drepturile personale, iar locul inscrierii in cartea funciara sa fie cel prevazut de lege, deci fila B) ori C). Dupa natura si cuprinsul inscrierii.Sub aspectul sanctiunii aplicabile, inscrierile care nu corespund cerintelor principiului specialitatii nu vor produce in nici un caz efecte mai ample decat cele rezulta din inscrierea care s-ar fi cuvenit. Potrivit legii ; de ex. intabularea dreptului de locatiune sau preemtiune nu-l transforma intr-un drept real, in acceptiunea strict tehnica; invers, gresita notare a dreptului de proprietate ori de ipoteca nu degradeaza acste drepturi in drepturi personale, insa ar putea face problematica natura inscrierii: intabulare ori inscriere provizorie?. Dac inscrierile nu sunt susceptibile de a produce astfel de efecte, prin efectul conversiunii, au fost nesocotite si alte dispozitii legale ( de ex., violarea principiului specializarii ipotecilor), inscrierile respective sunt nule.6. PRINCIPIUL OPOZABILITATII FATA DE TERTI A DREPTURILOR REALE INSCRISE IN CARTEA FUNCIARAPrincipiul opozabilitatii fata de terti este acea regula conform careia, in afara cazurilor expres prevzute de lega, dobandirea sau modificarea valabila a unui drept imobiliar nu poate fi opusa tertilor decat prin inscrierea acestuia, potrivit legii, in cartea funciara. I n alti termeni , fara inscriere, dreptul real imobiliar este opozabil inter partes, nu insa si fata de terti ( erga tertios) chiar daca, prin ipoteza este vorba de un drept real absolut, opozabil erga omnes, iar nici decum unul relativ. In acest fel se doreste a scoate in evidenta atat efectul principal, esential, al inscrierilor de carte funciara, cat si faptul, ca intre parti, drepturile reale produc efectedepline si imediate, independent si in absenta, adica inainte de efectuarea oricarei inscrieri in cartea funciara. Numai fata de terti, drepturile dobandite sau modificate nu exista decat de la data inscrieriilor in cartea funciar in folosul succesorului tabular, astfel incat, pana la aceasta data, titularul lor ramane cel inscris in cartea funciara, adica antecesorul tabular. Fata de terti,inscrierea asigura opozabilitatea, mai exact eficacitatea drepturilor reale dobandite sau, dupa caz, modificarea, in temeiul unui act sau fapt juridic anterior, in sensul ca , in lipsa inscrierii, drepturile reale valabil transmise, constituite ori modificate nu exista fata de terti, care le pot ignora, ca si cum ele niciodata nu s-ar fi nascut, transmis ori modificat.Articolul 25 alin.1 din Lege statuteaza : Inscrierile in cartea funciara isi vor produce efectele de opozabilitate fata de terti de la data inregistrarii cererilor; ordinea inregistrarii cererilor va determina rangul inscrierilor.De la regula opozabilitatii fata de terti a drepturilor reale inscrise in cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit, transmis ori modificat in mod valabil, Legea prevede o serie de exceptii , de cazuri in care dobandirea drepturilor tabulare este opozabila fata de terti fara inscrierea in cartea funciara, respectiv atunci cand provin sau, dupa caz, se dobandesc prin: succesiune; accesiune; vanzare silita; uzucapiune; lege; expropriere; hotarari judecatoresti. De asemenea potrivit art. 32 din lege, efectul opozabilitatii inscrierilor nu opereaza atunci cand este in discutie:

a) suprafata terenurilor, destinatia, categoria de filosinta, valoarea sau alte asemenea aspecteb) restrictii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinatate, expropriere sau prin prevederi legaleprivind protectia ecologica, sistematizarea localitatilor si alte asemenea aspecte.7. PRINCIPIUL PRIORITATII INSCRIERILORPrincipiul prioritatii inscrierilor este acea regula potrivit careia, in afara excepiilor prevazute de lege, cel care si-a inregistrat primul cererea de inscriere in cartea funciara a unui drept tabular va fi socotit adevaratul titular al dreptului inscris in folosul sau, chiar daca, la data dobandirii lui, acelasi drept sau un alt drept concurent fusese atribuit de acelasi autor si in folosul altuia.Acest principiu este reglementat in art. 25, 26, 28, 29 etc. din Legea nr.7/1996, in Regulament in art. 48, 49,50, precum si in Codul civil. Bunaoara, art. 28 din lege stabileste ca dobanditorul anterior poate cere instantei sa acorde inscrerii sale rang preferential fata de inscrierea efectuata le cererea unui tert care a dobandit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau a fost de rea-credinta la data inscrierii actului. Apoi, art. 47 alin.4 din lege statuteaza; Daca mai multe cereri au fost depuse deodata la acelasi birou de carte funciara, drepturile de ipoteca si privilegiile vor avea acelasi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmand ca prin judecata sa se hotarasca asupra rangului si asupra radierii inscrierii nevalabile.

Art. 43 din Regulament stabileste: Efectul de opozabilitate al inscrierii se produce din momentul inregistrarii cereri de inscriere a actului respectiv in registrul general de intrare in cartea funciara. Din acest moment opereaza prezumtia cunoasterii inscrierii de catre cei care au dobandit sau au publicat un act avand acelasi obiect.Rangul inscrierii este determinat de data si ora inregistrarii cererii. Rangul poate fi schimbat prin conventia partilor numai pentru ipoteci. Daca mai multe cereri de inscriere a unei ipoteci sau privilegiu , asupra aceluiasi imobil, au fost depuse deodata, vor avea acelasi rang.

Cand inscrierile privind dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale principale asupra aceluiasi imobil sunt cerute in acelasi timp, drepturile intra in concurenta si primesc provizoriu rang egal, urmand ca instanta sa hotarasca in raport cu data inscrierii actelor, care drept va fi inscris mai intai.

Daca mai multe cereri sunt prezentate prin acelasi curier sau primite prin posta in aceeasi zi sunt considerate ca prezentate simultan si vor fi inregistrate cu aceeasi data si aceeasi ora.

Registrul general de intrare in cartea funciara se inchide in fiecare zi, la sfarsitul programului, de catre registratorul-coordonator, prin barare, semnare si parafare, sau de un registrator desmnat de acesta.

Principiul prioritatii asigura, cum s-a subliniat, rezolvarea conflictului dintre terti care au dobandit dreoturi concurenta asupra aceluiasi bun si de la acelasi autor in functie de data inregistrarii efective a cererii de inscriere in cartea funciara, in adevar, fara functionarea acestui principiu, sistemul de publicitate ar fi fara finalitate.De la principiul prioritatii, Legea prevede unele exceptii: cazul prevazut de art. 26 alin 1 si 2 din Lege; cazul prevazut de art.28; cazul prevazut de art.47 alin. 4, teza I, din Lege; cazul privilegiilor legale imobiliare.8. PRINCIPIUL FORTEI PROBANTE A INSCRIERILORPuterea doveditoare a cartilor funciare este formulata in lege prin instituirea a doua prezumtii: 1) daca in cartea funciara s-a inscris un drept real in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in folosul ei daca a fost dobandit sau constituit de buna-credinta, cat timp nu se dovedeste contrariul; 2) daca un drept s-a ridicat din cartea funciara, se prezuma ca nu exista ( art. 30). Permitand proba contrara urmeaza ca prezumtiile sunt relative. In alte cuvinte, textul art. 30 din lege instituie doua prezumtii( una pozitiva si alta negativa), si anume:a) daca un drept real s-a inscris in cartea funciara, trebuie considerat ca exista in folosul celui inscris ca titular , chiar daca in realitate nu a existat ori nu mai exista;

b) daca un drept real inscris in cartea funciara in folosul unei persoane a fost radiat, trebuie considerat ca nu mai exista , chiar daca in realitate el continua sa existe. In acelasi sens dispune si art. 53 din Regulament: Cuprinsul cartilor funciare se dovedeste cu copia sau cu extrasul de carte funciara si poate fi invocat de orice persoana interesata, avand forta probanta a prezumtiei legale relative care opereaza pana la proba contrara. Cel care invoca cuprinsul cartii funciare este pus la adpost numai pana la proba contrara. Pentru opozabilitatea dreptului real tabular nu este nevoie de o alta proba pentru valabilitatea inscrierii formale, ci numai dovada inscrierii. Daca printr-o inscriere simultana sau subsecventa s-a adus vreo restrictie dreptului real, de exemplu interdictia de instrainare si grevare, aceasta se va considera alaturata dreptului real

BIBLIOGRAFIE: M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliara, Vol II, Noile carti funciare, Ed. Universul Juridic, Bucuresti, 2006 I. Albu, Noile carti funciare, Ed. Lumina Lex, Bucuresti, 1997

C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucuresti, 2001

O. Ungureanu- C. Munteanu, Tratat de drept civil, Bunurile. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucuresti, 2008

Publicata in M. Of. nr. 61 din 26 martie 1996, actualmente republicata in M. Of. din 3 martie 2006.

Publicata in M. Of. nr.653 din 22 iulie 2005

A se vedea, Ioan Albu, Noile carti funciare, Ed. Lumina Lex , Bucuresti ,1997.

A se vedea O. Ungurenu, C. Mnteanu , Tratat de drept civil,Bunurile. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucuresti, 2008, p. 683-689.

M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliara , vol. II, Noile carti funciare, Ed. Universul Juridic, Bucuresti, 2006, p. 179 .

M. Nicolae, op. cit. , vol. II, p.181

M. Nicolae, op. cit. ,vol. II, p. 183

I. Albu, op. cit , p. 81

Prin aceasta regula se exprima cerinta legii ca inscrierea in cartea funciara sa se faca numai cu consimtamantul titularului inscris (I. Albu, op. cit. , p.85)

Cf. art 44 din Legea 7/1996: Mai multi proprietari nu pot fi inscrisi in aceiasi carte funciara decat daca se gasesc in cazul coproprietatii, caz in care se va arata partea indiviza a fiecarui proprietar; art.55 alin.2, teza I: ipoteca se poate inscrie numai asupra unui imobil in intregul sau, sau asupra cotei-parti apartinand unui coproprietar.

M. Nicolae, op. cit. vol II, p. 198

A se vedea M.Ionescu, Probleme de drept rezultate din aplicarea principiului legalitatii inscrierilor in cartea funciara, in temeiul art. 50 din Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996, in Dreptul nr. 12/2000, p. 50-60.

Cu privire la cerintele legalitatii formale, a se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 202-203.

Pe larg despre cerintele legalitatii materiale, a se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 204-208.

A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 217.

A se vedea art. 26 (alin.1-3) din Legea 7/1996

M. Nicolae, op. cit. vol. II, p. 334.

A se vede, M. Nicolae, op. cit. vol. II, p. 343-348.

M. Nicolae, op. cit. vol. II, p. 361.

PAGE 3