/

CONSILIUL LOCALAL MUNICIPIULUI CAMPINA ^T^ "

JUDETULPRAHOVA /*

HOTARARE |privind aprobarea vanzarii prin licitatie public^

a terenului in suprafa{a de 5.000,00 m.p., X . / *situat in Municipiul Campina, De604/I, ^_^-

T 21, Parcela P 620, Nr. cadastral 28188, CF 28188

Avand in vedere expunerea de motive nr.68.852/24 mai 2019 d-lui primaring.Tiseanu Horia Laurentiu si d-lui viceprimar ec. Pitigoi Ioan Adrian, prin carepropun aprobarea vanzarii prin licita^ie publica a terenului in suprafa^a de 5.000,00m.p., situat in Municipiul Campina, De604/I, T 21, Parcela P 620, Nr. cadastral28188,CF28188;

Tinand seama de:- raportul de specialitate nr.68.856/24 mai 2019, promovat de Directia

economica din cadrul Primariei Municipiului Campina;- raportul de specialitate nr.68.857/24 mai 2019, promovat de Directiajuridica

din cadrul Primariei Municipiului Campina;- raportul de specialitate nr.68.858/24 mai 2019, promovat de Serviciul

administrarea domeniului public $i privat din cadrul Primariei MunicipiuluiCampina;

- raportul Comisiei de specialitate buget, fman|e, programe fmantareeuropeana, administrarea domeniului public $i privat sj agricultura din cadrulConsiliului local al Municipiului Campina;

- raportul Comisiei de specialitate amenajarea teritoriului, urbanism, ecologie$i protecJia mediului din cadrul Consiliului local al Municipiului Campina;

- avizul secretarului Municipiului Campina, inregistrat sub nr.68.858/24 mai2019;

In conformitate cu prevederile:- art.2.386, alin.(l) din Codul Civil;- art.36, alin.(2), lit."c" si alin.(5), lit."b" si art.l23, alin.(2) din Legea

nr.215/2001 privind administraJia publica locala, republicata, modificata sicompletata;

In temeiul art.ll5, alin.(l), lit."b", coroborat cu art.45, alin.(3) din Legeanr.215/2001 privind administratia publica locala, republicata, modificata sicompletata,

Consiliul local al Municipiului Campina adopta prezenta hotarare.

Art.l.(l) - Aproba vanzarea prin licita^ie publica a terenului in suprafa^a de5.000,00 m.p., situat in Municipiul Campina, De604/I,T 21, Parcela P 620, Nr.cadastral 28188, CF 28188, in vederea desfasurarii activitatii de depozitaretemporara a deseurilor menajere provenite in urma procesului de selectare.

(2) - Terenul se identifica conform ANEXEI nr.l, care face parteintegranta din prezenta hotarare.

Art.2.(l) - Pre^ul minim de pornire a licita^iei este echivalentul in lei a3,6 euro/m.p. (fara T.V.A.), conform Raportului de evaluare, ANEXA nr.2, care faceparte integranta din prezenta hotarare.

(2) - Pre$ul de vanzare va fi stabilit la cursul valutar al B.N.R.,leu - euro, din ziua efectuarii pla$ii.

(3) - Cumparatorul va achita la incheierea actului autentic de vanzare -cumparare un avans de 10% din pretul adjudecat, iar diferenta in 6 (sase) rate egale,pe o perioada de 1 an.

(4) - T.V.A.-ul tranzactiei se va achita integral la autentificareacontractului de vanzare - cumparare.

Art.3. - Vanzarea se va realiza cu rezerva dreptului de ipoteca legala avanzatorului prevazuta de art.2.386, alin.(l) din Codul Civil.

Art.4. - Cu organizarea $i desfi^urarea licita^iei se va ocupa comisia stabilitaprin H.C.L. nr.69/29 mai 2019.

Art.5. - Prezenta hotarare i$i pierde valabilitatea daca in termen de 180 dezile calendaristice nu s-a fmalizat vanzarea.

Art.6. - Primarul Municipiului Campina, in calitate de reprezentant legal alunitatii administrativ - teritoriale, poate imputernici, in conditiile legii, persoane custudii juridice din aparatul de specialitate sau consilierul juridic din aparatulpermanent al Consiliului local, sa semneze pentru si in numele MunicipiuluiCampina contractul de vanzare - cumparare incheiat intre aceasta unitateadministrativ - teritoriala si castigatorul licitatiei.

Art.7. - Prezenta hotarare se comunica:- Institu^iei Prefectului Jude^ului Prahova;- Primarului Municipiului Campina;- Directiei juridice;- Directiei economice;- Serviciului administrarea domeniului public sj privat;- Serviciului urbanism, amenajarea teritoriului;- Oficiului agricol.

Presedinte de $edinJ^f^-" ">, Contrasemneaza,Consilmn /' . - ' -- Secretar,

d-na PetrovitoKMi^aela jr.Moldoyeanu Elena

Campina, 29 maf 2019Nr. 66

Cod FP-06-01, ver.l

Anexanr. 1.35 laregulament

PLAN DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE A IMOBILULUIScara1 : 1000

Nr7cadastranSuprafatamasurataaimobilului(mp) . ^^'^ilu'ui _

'' 5()OO.OOmp I Mun.Campma,De604/l,Tarla21,ParcelaP620,Jud.Prahova.

: UnitateaAdtninistrativTeritoriala(LJ.A.T.)

Campina - In.travilan

MR,A.

Carte Funciara nr.

'npina

Nr.parcela

1

Cod

Categoriadc folosinta

Total

Mentiuni

A. Date referiloare la terenSuprafata

(mp)

5000.00 Teren delimital partial cu gard din metah>i500().00 partialfaragard. /^*.

B.DatereferitoarelaconstructiiSuprafata

Destinatia construita Ia sol Mentiuni

/ t4 m 2E

Total

Executant: Sc Arhicad Geotop SRL(nume. prenume)

; Conflnu cxccutarea mas^iratonlor la tcren,cOFCCiUudtiica imocmirii doAt!cnl;Uiei cadastrale si

corespon(k-;ita acesteis^fVealitaiea din !eren.

InspectorC"onfinii in!roducerea imobilului in

integrata si iuribuirca nuinaruUii

Scmnatura si parafa

Data ......................

Suprafata totala masurata a imobilului = 5000.00mp. i stampiiaSuprafata din act a imobilului = 5000.00mp.

ln situatia in care exista numere cadastrale pentru imobileIe vecine, in locul nuraelui vecimilui se va irece numarul cadastral,iar in lipsa nuraarului cadastrai nurnarul topografk sau numarul administrativ. Suprafetcle se rotunjesc la metru patrat.

tlc date

ANDRON/U IULIAN-COSMINEXPERT EVALUATOR

CONSULTANTA$1 EVALUARE

Dec/araf/e de conformifafe

Prin prezenfa, i'n //mita cunosf/nfe/or si informatiilor detinute, certificam ca afirmatnle *

prezenfafe si sust/nufe /n prezenfu/ raport sunf rea/e s/ corecfe. De asemenea,

certificam ca analizele, opiniile s/ concluziile d/n prezenful raport sunt limitate numai

la ipotezele si conditiile limitative specifice s/ sunf analizele, opiniile si concluziile

persona/e, f/7nd neparf/n/foare din puncf de vedere profesional.

Certificam ca nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea

care face obiectul acestui raport de evaluare si nu avem nici un interes personal si

nu suntem partinitori fata de vreuna din partile implicate.

Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau intelegere

care sa-i confere acestuia sau une/ persoane afiliate sau implicate cu acesfa un

stimulent financiarpentru concluziile exprimafe in evaluare.

Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesfa nu are a/f interes

financiar legat de finalizarea franzacf/e/.

Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform cerinfe/or din

standardele si metodologia de /ucru recomandafe de cafre ANEVAR (Asociatia

Nationala a EvaluatorilorAutorizati din Romania).

Entitatea juridica supusa evaluarii a fost inspectata de cafre persona/u/ Experf

Eva/uafor Androniu lulian Cosmin

Prezenfu/ raport de evaluare se supune normelor ANEVAR.

La data elaborarii acestui raport de evaluare, evaluatorul care semneaza mai jos

este membru ANEVAR, a indeplinit cerintele programului de pregdf/re profes/ona/a

conf/nua a/ ANEVAR si are compefenta necesara /nfocm/r/7 acestui raport.

/ I _ x ' ' x >,

ff HTt Ta' ' , '

,|/

Cuprins *, ,-;

Declaratie de conformiiate 2

1. S/NTEZA-REZUMATS/CONCLUZ// 5

2. CONSIDERAJIIGENERALE 6

2.J. Ob/ecfu/, scopu/5/ uf/7/zarea evaluarii 6

2.2. Prezentarea echipeide evaluare 6

2.3. Benefidar. 6

2.4. Dafa esf/man7va/on7 6

2.5. lnspecfta propr/efdf/7 6

2.6. lpofeze $/ cond/'f/7 //m/faf/Ve 6

2.7. 8aza de eva/uare, f/'pu/ va/or/7 esfimafe 8

2.8. Declararea conform/fafi7 cu SEV 9

2.9. Ma1erialele $/'surse/e de /nformafi/ ul/7/zale 9

2. /0. Drepturile de propriefate eva/uate /0

2. / J. C/auze/e de nepub//'care ji' responsab/7/fafea cafre fert/ 7 /

3. PREZENTAREA DATELOR 12

3.1. Procedura de evaluare (Etapele parcurse) /2

3.2. /denl/f/carea bunurilorevaluaie /2

3.3. Descr/erea zone/ de amplasare i3

3.4. Descn'erea amp/asomenfu/u/ /4

3.5. Descrierea consfrucf/e/ /4

3.6. Studiulpietei /4

4. ANAL/ZA DATELOR ^/ CONCLUZII 37

4. /. Cea ma/ buna utilizare 37

4.2. Va/oarea ferenu/u/ 38

4.3. Calificarea evaluatorilor. 39

4.4. Declaratia de conformitate (Certificarea valorii) 39

5. CONCLUZII 40

5. !. A/egerea valorii finale .............................................................................. i, r,.

6. ANEXE ....................................................................................................

, *

*,, '^6. /. Definifii$i termeniaievaluarii .......................................................................... 4J *^* ^" "

6.2. Calcutete evaluarii ........................................................................................... 44

6.3. Acte evaluarii ................................................................................................... 46

6.4. lnformaf// de p/afa ........................................................................................... 52

6.5. Amplasamenf ................................................................................................... 56

6.6.Fofo .................................................................................................................... 57

_ , -f; Andr

1. SINTE2A - RElUMAT Sl CONCLUlll

Prezenfu/ raport estimeaza valoarea de piafa penfru ferenu/ d/n Municipiul

Campina, De 604, Tar/a 2I, Parce/a 620 (5.000 mpJ, y'ud. Prahova, aflate fn

propr/efafea U.A.T. CAMPINA-DOMENIUL PRIVAT.

DestinataruI lucrarii: U.A.T. CAMPINA.

Data evaluarii: 27.03.20/9

Curs valutar de referinta BNR la data evaluarii: 4,7564 LEI/ EURO.

Valoarea de piata raportatd (abordarea prin piata):

85615 /e/ echivalent a 18000 eoro (3,6 euro/mp)

*Valoarea de piafa nu esfe afecfafa de TVA, aceasfa taxa fi/nd un e/emenf de fisca/itafe care

apare sau nu in momenful rea//zdri/ une/ franzact/i, fn condifii/e s/ /a valori/e specifcafe de /ege s/ fn funcfie

de califafea persoane/or imp//cafe in franzacfie ffizice sau juridicej, iar in cazul persoane/or /uridice in

funcfie de ihregisfrarea fiscala a acesfora fca platitoare sau nu de TVAJ.

Experf Evaluator

Membru T/fu/ar A.N.E.V.A.R.

ec. /u//an-Cosm/n Androniu

5 l

. x2. CONSIDERATII GENERALE S.

2.1. Ob/ecfu/, scopu/ $i utilizarea evaluarii

Obiec1ul evaluarii i/ consf/fu/e terenul din Municipiul Campina, De 604, Tarla

21, Parcela 620 (5.000 mpJ, j'ud. Prohova- af/afe in proprietatea U.A.T. CAMPINA-

DOMENIUL PRIVAJ.

Scopul evaluarii esie evaluarea propriefdt/7 imobiliare meniionaie mai sus $/

esf/marea va/or/7 adecvate, Tn vederea v6nzari7.

Utilizarea propusa penfru eva/uarea so//c/fafa esfe, Tn cazu/ de fafa este

ydnzofea.

Utilizatorul evaluarii esfe c//enfu/, U.A.T. CAMP/NA.

2.2. Prezentarea echipei de evaluare

Raporiul de evaluare a fost /nfocm/f de Andron/'u Cosm/n, expert evaluator

de fnfreprinderi, proprietati imobiliare $/ bunuri mob/7e, membru f/fu/ar al Asoc/af/e/

Nafiona/e a EvaluatorilorAutorizati din Romania - ANEVAR cu Legitimatia nr. W186.

2.3. Beneffc/ar

U.A.T. CAMPlNA., cu sediul in Municipiul Campina, jud. Prahova.

2.4. Data estimarii valorii

Data la care se considera valabile ipotezele luate in cons/'derare s/ valorile

estimate de catre evaluator( data evaluarii) este 27.03.2019.

Data e/aborar/7 raporfu/u/ esfe 06.04.20 / 9.

2.5. /nspecfia proprietafii

lnspectia proprietatii s-a facut in data de 27.03.20I9

2.6. /pofeze j/" cond/fi7 limitative

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative , prezentate in

cele ce urmeaza. Opinia expertului este exprimata in concordanta cu aceste

ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest raport.

Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in e/aborarea prezentului

raporf sunt urmatoarele:

6 I

/"

/pofeze: %

Nu se asumci nici o responsab/7;fafe pr/V/nd descrierea s/fuaf/e/ jurid/ce sau a

cons/derafi/7or privind f/fiul de proprietate. Se presupune ca fif/u/ de proprietate este

valabil s/ proprietatea poafe f/ vandufd;

Proprietatea este evaluata ca fiind libera de orice sarc/ni';

Se presupune o stapanire responsab/7a si o administrare compefenfa a

proprietatii;

lnformatiile furn/zafe sunf considerafe aufenf/ce, dar nu se da n/'c/ o garanfie

asupra prec/z/e/ /or;

Toafe documentatiile tehnice se presupune a fi corecte. Planur/7e si

materialul graf/'c d/n acesf raporf sunf /'nc/use numai pentru a ajuta cititorul sd-s/ faca

o imagine referitoare la proprietate;

Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii,

subsolu/u/ sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se

asuma n/'c/ o responsab/7/fafe penfru asemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor

tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea /or;

Se presupune ca proprietatea este Tn depl/nd concordanfa cu foafe

reg/emenfar/7e loca/e si republ/cane privind med/u/ fncon/urafor;

Se presupune ca foate autorizatiile, certificatele de functionare si alte

documente solicitate de autoritatile legale s/ administrative locale sau nationale sau

de catre organizatii sau institutii private, au fost sau pot fi obtinute sau refnno//e

pentru oricare d/'n utilizarile pe care se bazeaza estimarile valorii din cadrul

raportului;

Se presupune ca utilizarea terenului s/ a constructiilor corespunde cu

granitele descr/se s/ nu exista alte servituti, altele decat cele descrise Tn raporf;

Evaluatorul nu are cunosf/nfd de ex/'sfenfa unormafer/a/e pericu/oase pe sau

Tn proprietate, materiale care pot afecfa va/oarea proprietatii. Evaluatorul nu are

calitatea s/ n/'c/ calificarea sa detecteze aceste subsfanfe. Valoarea esf/mafa se

bazeaza pe /pofeza ca nu ex/sfci asemenea materiale ce ar afecfa va/oarea

proprietatii. Nu se asuma nici o responsab/7/fafe pentru asemenea cazuri sau pentru

orice experf/za fehnica necesard pentru descoperirea /or;

Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale utilajelor

evaluate, se accepta declaratiile proprietarului cu privire la starea de functionare,

la caracteristicile, la marca, la tipului si la dotarile utilajelor prezenfafe. Nu se asuma

nici o responsab/7ifafe pentru inexactitatea declaraf/iior;

Aspecfe/e /uridice se bazeaza exclusiv pe informatiile s/ documenfe/e

furn/zafe de cafre propr/efar si au fosf prezenfafe fara a se Tnfreprinde verificari sau

/nvesf/gaf/i sup/imenfare. Drepful de proprietate este considerat valabil si marketabil.

;u i'ufio' 4f * f

, ,Pentru evaluare, bunurile s-au considerat libere de sarcini, proprietarul urmano a /^ t

prezenta finantatorului documenfe justificative, conform cerinte/or mefodo/og/ce , >-'

a/e acesfu/a. /n vederea efecfudr/7 evaludr/7 au fosf /uaf/ fn cons/derare fof/ facforii ^"

care au influenta asupra valorii echipamentului supus evaluarii si nu a fost om/'s Tn

mod del/beraf n/c/'un fe/ de informafi7 care ar avea /mporfanfa asupra evaluarii s/

care, dupa cunost/nfa evaluatorului sunt corec/e s/ rezonab/le pentru fnfocm/rea

prezenfu/u/ raport.

Eva/uaforu/ se cons/derd degrevaf de raspunderea ex/sfenfe/ unor v/'c/V

ascunse priv/nd ob/ecfu/ evaluarii faciorii de med/'u efc., care ar pufea /nf/uenfa 7n

vreun sens va/oarea bunur/7orih cauza.

Condiff/ limitative:

Orice proporiie din valoarea esfimafa fn acesf raport, Tnfre teren '

consfrucf/e, esfe aplicabila numa/ pentru ut/l/zarea /uafa fn cons/derare. Va/or/7e

separafe pentru teren j/ penfru consfruct/7 nu pot f/ utilizate Tn a/te evaluari ji, dacci

sunf utilizate, valorile nu sunt valabile;

Orice estimare a valorii din acest raport se aplica proprietdtii considerate Tn

Tntregime s/ orice d/v/zare fn e/emenfe sau drepfuri partiale va anula aceasta

evaluare;

Detinerea acestui raport sau o cop/'e a acesfu/a nu da dreptul de a-l face

pub//c;

Potrivit scopului acestei evaluari, evaluatorul nu ar fi solicitat sa acorde

consu/fanfa u/ferioara sau sa depund mdrturie fn i'nsfanfa fn afara cazulu/ cand

aceasfa a fost conven/fa, scr;'s s/ fn prea/ab/7;

Continutul acestui raport, ataffn totalitate sau fn parfe (fn spec/a/ concluz/77e,

identitatea evaluatorului sau a f/rme/or cu care a co/aboraf nu va f/ d/fuzaf fn pub//c

prin publicitate, relatii publice, stiri sau prin alte med/7 de informare tara aprobarea

scr/sa s/ prealab/7d a evaluatorului;

Previziunile sau estimarile de exploatare continute fn aces/ raport sunt bazate

pe conditiile actuale ale pietei, pe factorii anticipati ai ofertei s/ cerer/7 pe termen

scurt s/ o economie stabila fn cont/nuare. Prin urmare acesfe prev/z/un/ se po/

sch/mba fn functie de conditiile viitoare.

2.7. Baza de evaluare, tipul valoriiestimate

Evaluarea execufafa conform prezentului raport, in concordanta cu

cerintele beneficiarului, in concordanta cuprevederile legale, reprezinta o estimare

a valorii de piata a actiunilor intreprinderii asa cum esfe aceasfa def/n/fa in

standardele ANEVAR 2018.

/

Deoorece scopu/ evaluarii esie evaluarea proprietaiii imobiliare menf/onate

ma/ sus $/ esf/marea valorii adecvate, Tn vederea vdnzari7, f/'pul de va/oare esf/mafd

7n prezenfu/ raport esie valoarea de piata.

Valoarea de piata reprez/nfd suma esf/mafa penfru care un acf/v sau o

daforie ar pufea fi schimbat|a) la data evaluarii, fnfre un cumpardfor hofdraf $/ un

vanzafor hofdraf, fnfr-o franzacf/e nepdrf/n/foare, dupd un martef/ng adecvaf si fn

care pdrf/7e au acf/onaf f/ecare fn cunosf;nfd de cauzd, prudenf $/ fara

consfrdngere.

Defin/f/e conform /VS - Cadrul general.

2.8. Decfararea conformffafl7 cu SEV

/n e/aborarea prezenfu/u/ raport de evaluare au fost luate 7h considerare

Sfandardele de eva/uare ANEVAR - SEV 2018, astfel:

> SEV W0 - Cadrul general

> SEV JO! - Termen/7 de referinta ai evaluarii

> SEV 103 - Raporfarea evaluarii

> SEV 230 - Drepfuri asupra propr/efaf/7 imobiliare

> SEV 300 - Evaluari penfru raporfarea f/nanc/ard f/VS 300j

> SEV 220 - Masin/, ech/pamenfe s/ /nsfa/af/7 f/VS 220J

> Gh/'d Metodologic de Evaluare GME 630 Evaluarea bunurilor imobile

2.9. Materialele |/surse/e de informaf;7 utilizate

Penfru rea//zarea prezentului raporf de evaluare s-au uiilizai:

o O.G. 24/201 / - Privind unele masuri fn domen/u/ evaluarii bunurilor;

o documenfe/e ce afesfa drepfu/ de propriefafe asupra proprietatii

imobiliare evaluate, care au fost puse la dispoziiia evaluaiorului de catre

proprietar, respectiv solicitantul raportului de evaluare;

o Sfandarde /nfernaf/ona/e de Evaluare $i Sfandarde ANEVAR 20/8,

respecf/V:

> SEV I00 - Cadrul general (IVS - Cadru general)

> SEV 10/ - Termen/7 de referinfd a/ evaluarii (IVS 101j

> SEV 102 - lmplementare (lVS 102)

> SEV !03 - Raporfare (/VS /03J

> SEV 230 - Drepfuri asupra proprietatii imobiliare (IVS 230J

> SEV 232 - Evaluarea proprietatii imobiliare generatoare de afacern

> SEV 233 - lnvestitia imobiliara 7n curs de consfru/re (JVS 233j

> SEV 300 - Evaludh penfru raporfarea f/nanc/ara f/VS 300J

> SEV 220 - Masini, echipamente si instalatii //VS 220J

o Ghidurile metodologice de eva/uare, compuse cf/n:

> GME 500 - Deferm/narea va/or/7 /mpozab/7e a une/ c/dd/ri

> GME 530 - Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil

> GME 620 - Evaluarea bunurilor imobile

> ,,Evaluarea proprietatii imobiliare", Editie a doua canad/ana,

Canada, 2002, traducere din limba englezd;

> ,,Evaluarea majinilor si ech/'pamentelor", American Soc/ety of

Appra/'sers;

> Observatii si consiatari ale experfulu/ evaluaior privind starea

propn'efdf// supuse eva/uar/7;

lnformaiii de pe /nternef privind oferie din piaia penfru proprietati similare cu

cea evaluata, o parte d/'nfre acesfea f;7nd afajate raporiului ih anexe.

2.10. Drepfur//e de proprietate evo/uafe

Drepfu/ de proprietate este acel drept real care permite titularului sau de a

stapani bunul, de a-l folosi, de a-i cu/ege foloasele materiale si de a dispune de el fn

mod exc/us/V s/ perpetuu cu respectarea dispozitiilor legale.

Conform declaratiei proprietarilor, dreptul de proprietate asupra activelor

menfi'onafe ma/ sus, esfe dep//'n si apartine U.A.T. CAMPINA.

Aceste informatii au fost considerate credibile $i corecte, evaluatorul

neverificand autenticitatea actelorjuridice puse /a d/'spoz/fi'e de proprietar.

Dreptul de proprietate fiind deplin, acesta confera titularului sau toate cele

trei atribute:

* Poses/Q - de a sidpanii,

* Folosinta - de a-l folosi si de a-i culege foloasele materiale,

* DisDOzitJa - de a dispune de bun.

Din informatiile date de proprietar, nu exista nici una dintre cele trei limitari

ale exerc/farii dreptului de proprietate:

* Legale,

* Judidare,

* Conventionale.

- - -.- - . /0 | - ' u a s n ,"-

^ v O _ J ; . Af>dfCr. . , , _# , x 1

- ' - - /Deoarece fn cazu/ de fafa forma de proprietate este completa, respecfa/

proprietatea deplina, adica negrevata de alte cote de participare sau de ^ --

mosfen/re, f/7nd supusd numai limitarilor care corespund ce/or pafru afribuf/7

fundamentale ale statului, respectiv obligatiei legale de a plati impozite, de a fi

expropriata, de a respecfa ord/nea de drept s/ de revers/une fdrepfu/ succesora/ a/

sfafu/u/J.

Penfru stabilirea dreptului de proprietate asupra activelor ce face ob/ecfu/

raportului de evaluare, expertului evaluator i-au fosf puse /a dispozitie de cafre

propriefar cop/7 dupd:

> Memor/u/J9.02.20J9;

> CF28788nr. cerere 2995I/22.JJ.20I8.

Experfu/ evaluator nu a avut la dispozitia alte documentele care sd ateste

drepful de proprietate asupra proprietatiiimobiliare supusd evaludrii.

Evaluatorul declard ca nu i-au fosf puse la dispozitie documente fn original

penfru proprietatea evaluata.

Avand fn vedere ce/e menf/onafe ma/ sus, evaluatorul nu fs/ asuma nici o

responsabilitate privind descr/erea s/fuaf/e/ jurid/ce sau a ver/d/c/fdfi7 acfe/or de

propr/efafe.

Se presupune ca acfele de proprietate sunt valabile.

2.1L Clauzete de nepub//care |/ responsabilitatea cafre ferfl

Raportul de evaluare este confidential penfru experful evaluator s/ penfru

clientul declaraf s/ n/'c/ o responsabilitate referitoare la raport nu poate fi acceptatd

de evaluator fafa de o ferfa persoand.

Raportul de evaluare nu poate fi publicat integral sau partial s/ n/c/ /nc/us fnfr-

un documenf destinat publicitdtii fard acordul scris s/ prealabil al experfu/u/, cu

specificarea formei s/' confexfu/u/ 7n care acesfa va apare.

Pub//carea oricarei referinte sau va/ori /nc/use 7n acesf raport de evaluare sau

a numelui s/ af///er/7 profes/ona/e a experfu/u/ evaluator, nu este permisa fard

aprobarea scrisa a acestuia.

3. PREZENTAREADATELOR V " <. XYw'- ,%"

3.1. Procedura de evaluare (Etapele parcurse)

Baza evaluarii realiza1e ?n prezentul raport es1e valoarea de piata asa cum

a fost ea definita mai sus.

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost

> documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clieniului;

> inspectia bunurilor imobile si mobile, ln masura ln care au fost puse la

dispozitie de so//c/fanf;

> stabilirea limitelor $i ipotezelor care au stat la baza elaborarii

raportului;

> se/ectarea f/pu/u/ de valoare estimata ln prezentul raport:

> deducerea j/ estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de

care trebuie sa se tina seama la derularea tranzactiei;

> ana//za tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din

punct de vedere al evaluarii;

> aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru

determinarea valoriisi fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile j/

metodologia de lucru adoptate de catre ANEVAR.

3.2. /denffficarea bunurilor eva/uafe

/mob/7u/ se afla Municipiul Cdmpina, De 604, Tarla 21, Parcela 620 (5.000 mp),

jud. Prahova- aflate 'in proprietatea U.A.J. CAMPINA-DOMENIUL PRIVAJ.

Zona este periferica a M unicipiul Campina.

Teren cu suprafata totala de 5.000 mp.

lnspectia s-a facut in data de 27.03.2019.

Loccf//'zare:

3.3. Descriereo zone/ de amplasare

Zona de amplasare esfe per/ferico a Municipiului Campina.

Arfere /mporfanfe de c/rcu/af/e fn apropriere:

> Aufo -Sirada Fabricii;

> Calitatea retelelor de fransporf: asfa/f.

Caracterul ed/7/far a/ zone/

> lmobile rezidentiale.

> Jn zona se af/a

o Refea de fransporf /h comun fn aprop/ere, cu m/)7oace de

fransporf suf/c/enfe

o Unitati comerc/ate fn aprop/'ere: magaz/'ne suf/c/enfe, b/'ne

aprov/z/onafe cu marfuri de ca//fafe, cu supermartef-uri

o Unitati de /hvafamanf fmed/uj

o Unitati medicale

o lnstitutii de cult

o Cu sedii de banci

13

Utilitati edilitare

> Retea urbana de energie electrica

> Reiea urbana de apa

> Reiea urbana de gaze

> Reiea urbana de cana//zare

> Retea urbana de ielefonie, cablu $i /nternef

Ambient c/V/7/zaf.

v

' /x

Conc/uz/e:

Zona de referinfa periferica amplasare buna. Dotari j/ refe/e ed///tare bune.

Poluare redusa. Amb/enf c/v///zal.

3.4. Descrierea amp/asamenfu/u/

/mob//u/ se compune d/'n feren intravilan-faneaia cu suprafafa tolala de

5.000 mp.

Pe feren nu ex/sfa construcf/7 definitive.

Jerenul nu esie imprejmuit.

Are formd poligonala, are acces direct la drum de acces.

Utilitafi: energie electrica si apa .

Vecinataiile sunt proprietati industriale j/ agricole.

3.5. Descrierea consfrucf/e/

Pe /eren nu ex/'sta constructii.

3.6. Studiul p/efe/

Definirea pietei j/ subpietei:

Standardul lniernational de Evaluare GN / - <<Evaluarea proprietatii

imobiliare>) menft'oneazd ca: ,,o p/'afa imobiliara poaie ti definiia ca interactiunea

dintre persoane f/'z/ce sau entitati care schimba drepturi de proprietate pe alte

active, de obicei, bani. Piefele imobiliare spec/f/ce sunf definiie prin tipul de

proprietate, localizare, potentialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici,

atitudinile si moiivatiile invesiitorilor tipici sau prin alte airibute recunoscute de

persoanele fizice sau de entiiatile care participa la schimbul de proprietati

imobiliare. Jn schimb, piefele imobiliare fac obiectul unei diversitati de influenie14 | .-pnd

soc/a/e, economice, guvernamentale si de mediu. Jn comparatie cu p/efe/e de

bunuri, de valori mobiliare sau de mdrfuri, p/efe/e imobiliare fnca sunf cotisiderate

ineficiente. Aceasta caracteristica esfe cauzafd de mai multi facion cum sunt o

oferta relativ neelasticd si o localizare f/'xd a proprietatii imobiliare. Ca urmare, oferta

de proprietdti imobiliare nu se adapteaza rapid, ca raspuns la modificdrile cererii de

pe piata."

Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza, fiind

influentata de multe ori de reglementdrile guvernamentale si locale. lnformatJile

despre tranzactii similare nu sunt disponibile imediat, existand decalaj Jntre cerere si

oferta, echilibrul atingandu-se greu si fiind de scurtd durata. fn functie de factori ca:

amplasarea, design-ul si tipul proprietatii imobiliare, mof/Vaft'/7e si varsta

participantJlors-au creat tipuri diferite de piete imobiliare, precum:

* P/a to /m obiliara rez/de n tiala;

* Piata imobiliard comerciald;

* Piata imobiliara industriala;

* Piata imobiliara agricola;

* Piata imobiliara speciala.

Avand m vedere ce/e descrise fn subcapitolele anterioare, se poate

considera ca ln prezent piata imobiliara, pentru toate tipurile de proprietati este o

p!ata inactivd, caracterizata o ramanere Jn urma cererii si preturi /h sccidere. Jn

consecinta, avem o piata a cumparatorilor, pentru ca acestia pot obtine preturi mai

m/'c/ pentru proprietatile disponibile.

Se estimeaza ca dezechilibrul Intre cerere si oferta pentru aceasta zona va

genera si va sustine Jn continuare un nlvel scazut al pretului de vanzare si al chiriilor

pentru proprietdti imobiliare. Analizand piata imobiliara din doua puncte de vedere,

pe termen scurt si pe termen lung, se pot afirma urmatoarele:

* Pe termen scurt este o piata a cumpdrdtorului, datorita

perioadei de criza pe care o traversam, caracterizata de

preturile relativ scazute pe piata,

* Pe termen lung piata imobiliara are o anumita stabilitate, desi

va pdstra un numar scazut de cereri de proprietati imobiliare,

determinat de scaderea economiilor populatiei ca urmare a

crizei economice, cat si ca urmare a stagnarii a creditului

ipotecar, influentat si de o crestere a inflatiei cu efect direct

asupra dobanzilor practicate pentru creditul ipotecar.

Pentru analiza pietei imobiliare a proprietdtii evaluate se va face analiza

pietei pe doua niveluri:

* din punct de vedere al pietei largi, de ansamblu,

/

* din punct de vedere al pietei in care concureaza propn'etatea evaluata^

Analiza de piata aplicafa unei propriefafi specifice are o imporfah^a

deosebifa Tn procesul de evaluare si nu trebuie confundafa cu analiza generala de

piafa sau cu a/fe sfud// similare.

fn cazul evaluarii propriefafi7 ce face obiecfu/ raportului, analiza de piata

arafa modul Tn care inferactfunea dinfre cerere si oferfa afecfeaza valoarea

proprietdfii.

Prin invesfigarea vanzarilor, oferfelor, cofafi7/or s/ comporfamentu/u/

parf/c/panfi7or de pe p/'afa, evaluaforu/ poafe sfab/7/ atifudini/e de piafa privind

fendinfe/e curenfe, precum s/ sch/mbari/e anficipafe.

Analiza de piafa ofera si baza penfru deferminarea ce/e/ mai bune ufilizdri a

proprietafi7 evaluafe. Evaluaforul frebuie sa idenfifice relafi'a dinfre cerere si oferfa

concurenfialci de pe piafa propriefafii evaluafe. Aceasfd relafie indica gradul de

ech/libru sau dezechilibru care caracferizeaza piafa curenfd.

Valoarea de piafa a unei propriefdfi esfe fn mare mdsura deferminafa de

pozifo sa compefifiva pe piafa. De aceea, fn sensul cel mai /arg, analiza de piata

ofera informafi/le esenfiale necesare penfru aplicarea celor frei aborddri de

evaluare.

Aspecfe econom/ce

Cresterea PIB-ului sl cresterea potentiala

Cresferea economica a fncefinif, dar ramane solida. 5e esfimeazd ca PIB-ul

real a crescuf cu 4 % Tn 20J8, Tn scadere de la valoarea de varf de 7 %

fnregisfrafa Tn 20I7 (graficul Mj. fncefinirea a fosf deferminafa Tn principal de

scaderea consumului privaf ca urmare a inflaft'e/ridicafe, alimenfafe de preturile la

energie, precum si de diminuarea efecfelor pol/ficilor publ/ce care vizeaza

cresferea ven/fului disponibil. Cu foafe acesfea consumul privaf a confinuaf sa f/e

principalul mofor al cresferii. lnvesfifiile au ramas, Tn linii mari, stabile, iar

exporfurile nefe au Tnregisfraf o valoare negafiva mai mare, Tnfrucaf exporfurile au

confinuaf sa scadd mai rapid decaf imporfurile, fiind afecfafe de majorarea

prefurilor si de Tncefinirea cerer/7 exferne.

I6 |

j " .1: Cresferea Pffi-uiu! si comporseRtete cererii v

11 12 13 '4 15 16 17 18 18 20

Syrscr: Cormiia Eu

Se esiimeazd ca, pe fermen med/u, cresferea va ramane, Tn genera/, sfab/7a.

Se precon/zeaza ca P/B-u/ real se va s/'fua /n cont/nuare sub 4 % Jn 2019 si Tn 2020

fgraf/cu/ !.IJ. Consumul pr/Vaf va confinua sa f/e princ/pa/ul mofor al acf/V/fafi7

econom/ce, des/ cresfer/7e mo/ /ente ate salariilor si fnasprirea cond/ft7or de cred/fare

ar putea //m/fa evo/uf/a acesfu/a. Pofriv/f est/man7or, contribufia secloru/u/ exfern la

cresferea economica va ramane negaf/va, dar se va /mbunafafi' pe masura ce

cresferea exporfur/7or se va menf/ne in //n/7 mari sfab/7a, /n f/mp ce cresferea

/mporfur/7or va scadea, fn urma reducer/7 consumu/u/. Esf/mdr;7e arafa ca /nvesf/ffle

vor cresfe puft'n ma/ mu/f decaf Tn 20 J8.

In ceea ce privesfe oferta, dec//nu/ econom/c a fosf d/sfr/bu/f /nfr-un mod ma/

un/form /nfre secfoare. /n prime/e fre/ frimesfre ale anulul serv/c//7e penfru /nfrepr/nderi

au reprezenfaf un procenf sfab/7 (38 % d/n P/8J. /ndusfria s; comertu/ au /nsemnaf 24 %

s/, respecf/v, /8 %. In priv/nfa confribufe/ la cresfere, se esf/meaza cd serv/c,7le penfru

/nfrepr/nderi au reprezenfaf i,3 puncfe procenfuale, f/7nd urmafe de /ndusfr/e cu l

puncf procenfual si de comert cu 0,6 puncfe procenfuale (graficul 1.2). lncef/nlrea

exporfun7or fnreg/sfrafa fn 20!8 are un /mpacf semnlficaf/v asupra performante/

comerfulu/ si a /ndusfr/e/.

!7

,e r

Grarcui 1.2: Cresterea PlB-ulyi Si componenlele oferfei

io

8

*" ^S I !

11 12 13imp-335e neie pe p-'2dL**i Caner,, tfs^szoru1

14 17 18T1-T3

or. --,w siB res r>s*afle se a 3r is a- n s

Swsa; Comisia rurcoeona

Cresferea pofenf/a/d a fosf generafd, fn princ/pa/, de producf/V/tofea fofa/d

a facfor/7or. Cresferea potenf/d/d a PIB-ului s-a consolidat Jn uliimii ani, ajungand la

4,5 % Jn 20l7. (Graficul 1.3|. Se es1imeaza ca aceasia s-a menft'nuf /a un n/Ve/

rid/caf 7n 20/8, dar cd va scddea frepfaf. Producf/V/tatea fofa/d a facfor/7or a fosf

princ/pa/ul facfor care a contribuit la cresterea pofenft'a/d, fn pofida unei usoare

scaderi Tn 2078. Forfa de muncd a avuf o confribuf/e modesfci, dar poz/Y/Va, fn 20/8,

ca urmare a reducer/7 somajului sfrucfura/ s/ a crester/7 rale/ de participare la forta

de munca. Cu toate acestea, conform estimarilor, dupa 2018 productivitatea totala

a factorilor va fncefin/, /ar confribufid forfe/ de muncd /a cresterea potentiald se va

Tnrautati din cauza cresterii mai lente a popu/aft'e/ 7n varsfd de muncd.

Grafcu! 1 -3: Coniribotia la cresterea pofentiala

previziyni

3$

, t: f p*- M g I- | | f *-

|tt*'

Bi ^ -' P <5 sh u u"- ^ | I * vi -- n ' r'- - 4 , I

-2.006 07 08 09 10 11 12 13 14 151617 18 19 20 21 22 23

a 3cumufini;

G3ftrtbd35 fone( de mu"cl :otate <:0re;o:entisa a func:i*i d*

Syrsa; Comisia Eurooeana

Dispar/fafl7e reg/ona/e

fn ciuda convergentei caire media UE, dispariiatile 7n/re regiunile tarii suni ln

continuare semnificative. fn Romania, PIB-ul pe cap de locuitor a crescut de la putin

peste 40 % la momentul aderarii la UE, fn 2007, la peste 60 % din media UE in 20l7.

Diferentele dintre regiuni sunt substanSale. Jn 20l6, regiunea Bucuresti-llfov a

Jnregistrat un PIB pe cap de locuitor, mdsurat 7n funcf/e de standardul puterii de

cumparare (SPC), de 40 400 EUR, de l,4 ori mai mare decat media UE si de aproape

4 ori mai ridicat decat cel din regiunea Nord-Est, cea mai saraca regiune a tarii. Cu

exceptia regiunii capitalei, PIB-ul pe cap de locuitor se situeaza la jumatate din

media UE. De asemenea, /h Bucuresti-llfov investitiile ca procent din PIB sunt de

doua ori mai mari decat media UE si de l,5 ori mai ridicate decat media nationala

|graficul L4j. Atunci cand se iau ln considerare toate regiunile UE, regiunile din

Romania cu niveluri /n/ft'a/ mai scazute ale PIB*ului pe cap de locuitor au cunoscut

rate de crestere comparativ mai mari dupa aderarea la Uniunea Europeana.

Diferentele sunt resimtite si pe piata fortei de munca. Jn 20l6, diferentele de

la o regiune la alta ln ceea ce priveste productivitatea muncii au fost printre cele

mai ridicate din UE. Regiunea Bucuresti-llfov a lnregistrat cea mai mare

productivitate (cu 22 % peste media UE), ln timp ce ln regiunea Nord-Est

productivitatea se situa la doar o treime din media UE (graficul l . 4 j .

I9 | P

Productivitatea medie pentru toate regiunile, cu exceptia capitalei,

reprezinta doarjumatate din media UE. Rata somajului la nivel regional a varidtJn

mod semnificativ fn 2077, de /a 2,9 % fn Nord*Esi la 7,7 % fn Sud-Vesi Olienia, fn c/'uda'

unei reduceri a decalajului dinire regiuni, de la 6,9 puncte procentuale fn 20/6 /a

4,8 puncte procentuale fn 20I7. lndicatorii socioeconomici regionali arata ca exista

un decalaj majorfn/re capitala aflata fn cresfere, care atrage fn princ/'pa/ mana de

/ucru calificatd fn secfoare/e cu o va/oare adaugafa ma/ mare, s/ res/u/ far/7, unde

ocupareo forte/ de muncd esfe concenfrafa fn sectoare/e cu va/oare adaugata

mai scazuta, fn contexfu/ em/graf/'e/.

Grarcui 1.4: Btsparftati fntre fegioniie din Romama

200

140

12D

60

lndsx, UE

l *JL

iPiE pf V3"3^g Pffi RaS dscaltef;1j, 3eooj<ori2't. lcvtsapM3l,20'S 2D'-3-2C16' 201Q-2B15 2D8Q-2aie

aro%KJVH3ie.

-UE28 Al5* reg>uni deoat capaais

itedia ststslor m<embre

Zoneie gri reprezinf5 atT-ploarea disparifatiiordintre regiuni.(l) Pi& pe cap de locuitor Tn SPC(Tl Diferenta tn puncle de Indice{3|ProcentajdmPIBSurso; Comisia Europeana

/nvesf/tf/7e

Romania se numara fn conl/nuare prinfre far//e d/n UE care fnreg/sfreaza ce/e

ma/ mari rate de investitii. Jn 2017, investitiile totale au reprezentat 22,6 % din PIB,

depasind media UE si a tarilor fnvec/nafe, de 20, l % si, respectiv, 20,2 %. Se

esf/meaza cd investitiile private, care au atins 20 % din PIB fn 2017, au crescut fnfr-o

oarecare masura, fn c/uda preocupdr/7or legaie de insiabilitatea si de

imprevizibilitatea fiscal-bugeiara si legislativa. Jn schimb, investitiile publice raman

modeste, partial ca urmare a recurgerii lente la proieciele din cadrul perioadei de

finantare a UE. Jn 2017, /nvesf/fi'/7e publice au scazut la 2,6 % din PIB, cel mai redus

nivel din perioada ulterioara aderdrii la UE, fiind putin peste media UE, dar inferior

celui Jnregistrat fn tarile Jnvecinate (graficul 1.5j. Se estimeazd totusi ca investitiile

/

20

pub//ce s;'-au revenit usor /h 2018 si ca urmeaza sa se redreseze treptat$n

urmatori.

GraFcul t.5: Formarea bfota decapitalfix

35 i

30

25

-* :s

10

**k ^i

o9 io n u n i4 is i? ie

RO s*ctof pablio

UE firi RO total UE

JE !iri RO pub!c

JE13-ROlctal

Sursa; Comisia turopeana

lnvestitiile ar putea fi afectate de o incertitudine din ce ln ce mai mare.

Nivelurile investitiilor ar putea fi influentate puternic de susceptibilitatea investitiilor

private fata de conditiile financiare mai dificile si de implementarea deficitara de

cdtre guvern a proiectelor /nc/use /n/ffa/ fn bugef. lmprevizibilitatea persistenta a

procesului de elaborare a politicilor creeaza un climat de instabilitate care ar

putea submina Jncrederea fn/reprinderi/or si ar putea Jmpiedica luarea unor decizii ln

materie de investitii. Jn plus, ordonanta de urgenta, adoptatd recent, care introduce

un set de mdsuri fiscal-bugetare de amploare , poate afecta investitJile private ln

domen//7e energiei si comunicatiilor, precum si capacitatea sectorului financiar de

finantare a economiei.

Poz]tia externa

Deficitul de cont curent a continuat sd se accentueze ln 2018. Se estimeaza

ca deficitul s-a lnrautatit, ajungand la 4,3 % din PIB, ln principal din cauza deteriorarii

balantei comerciale (graficul 1.6). Prin urmare, balanta contului curentse

lndeparteazd din ce ln ce mai mult de elementele fundamentale ale economiei,

care, pentru Romania, lnseamna un cont curent echilibrat. Estimarile aratd ca, ln

2018, cota de p!ata a exporturilor s-a mentinut pe o traiectorie usor ascendentd.

Aceasta evolutie se face simtita ln capacitatea neta de finantare/necesarul net de

finantare, care s-a situat deja la un nivel negativ ln 2017, cand deficitul de cont

21 | - o g : r. J

curent a Tnceput sa creascd semnificativ, iar soldul contului de capital aproape s-a

Tnjumdfdfi'f. fn functie de secfor, necesaru/ nel de finantare prov/ne 7h princ/pal de /a

gospodarii si, Tnfr-o mdsurd mu/f ma/ m/cd, de /a adm/n/sfrafi'a pub//ca. Soc/efa#te

comerciale sunt creditori nef/.

GraFcul l .6: Defalcarea contului cwenl si confu! de capital

0203CM0506070809101112131415161T181920"_ Contul de capital

Soldui venfturl!orprlmareiTT ^Jd Balante comerciafa - servieti

iiM"ii* Balanta eomereiafI - bunuri

<^x^ j . Balanta comerci^a

<*"Kj" ^ * BaIanta contului curent {CA)

** **> <** Capacitatea neta/.n*cesaail net de tnantare <CA+KA)

Sorsa: Comisia Europeana

Poz/ft'a investitionala iniernationala neta continua sa se amelioreze. Cresterea

puternica a PIB-ului nominal a fac/7/faf Jmbunatatirea supHmeniara a pozitiei

/nvesf/f/onale internationale nete pdna la un nivel estimat de -47,8 % din PIB Tn 20/7 si

de -44,8 % fn trimestrul al treilea din 2018. Cu toate acestea, progresele au lncetinit

ca urmare a maririi deficitului de cont curent si a unei cresteri mai lente a PIB-ului

nominal.

Inflatia si politica monetara

Jn 20l8, inflatia a atins cea mai mare valoare din perioada de dupa cr/'za.

Inflatia, astfel cum este masuratd de indicele armonizat al preturilor de consum, a

devenit pozitiva /h 2017 si a continuat sa creascd pe parcursul anului 2018,

ajungand la o medie anuala de 4,l %. Aceasta se datoreaza atat unor factori

interni, cat si unor factori externi. Pe plan intern, inflatia s-a accelerat la Tncepufu/

anului 2018, pe masura ce s-a diminuat efectul reducerilor fiscale din ianuarie 2017.

Jendinta de crestere a fost accentuata si de majorarile accizei la produsele

- - ' " ' 22 l f= o a ; n c

/'

energe//ce efectuate ln toamna anului 2017. Cresterea, pe p/an internationoi a

preturilor la alimente si, /hfr-o ma/ mare masura, a preturilor la energie, a sf/mu/cft $i

mai mult inflatja totala (graficul 7.7j. fn 2078, Roman/a a 7nreg/sfraf cea ma/ ridicata

rata a inflatiei din UE, cu mult peste media zone/ euro. Se estimeaza ca inflatia totald

se va situa la o valoare moderatd de 3,3 % Jn 2019 sl respectiv, de 3, J % ln 2020, ca

urmare a reducerii cererii interne. Inflatia de baza a ramas mai stabila, atingand o

valoare medie de 2,7 % pentru /hfregu/ an 2078.

Graficui 1.7: Confributii la iniatla loiaia

u5s afimentare preiucrate, inolusiv alcod.l Produse aBnoentare nepreiuorate,: PrsxSuse trdustnsie non^ner@e"ice

Surso: Comisia Eurooeana

fn 2078, 8anca Naft'ona/d a Romaniei si-a fndsprif politica monetara

acomodativa. Pe fondul cresferi/ /nf/afi'e/, principala ratd de politica monetard a fost

majorata de trei ori cu un total de 0,75 puncte procentuale ln primele luni ale anului

2018, ajungand la 2,5 %. Acestea au fost cele mai mari valori 7hreg/'strate fn decursu/

a 10 an/. Cu foofe acesfea, fncepand cu /una mai 2018, Banca Nationala a

Romaniei a menft'nuf rafe/e consfanfe, anticipand refnscrierea rafe/ anuale a /nf/afi'ei

astfel cum este masuratd de indicele preturilor de consum, ln intervalul-tinta al bancii

de 2,5 %

+ l pp, a]ungand la 3,3 % fn decembrie 2018.

Conducerea politicii monetare este din ce ln ce mai limitata de mdsurile de

politicd fiscal- bugetard. lntroducerea recentd a unei taxe pe activele bancilor

legata de rata interbancara (ROBORj este de natura sa limiteze marja de manevra

23

txoerf Evoluaio

a politicii monetare. De asemenea, poate introduce un conflict fnfre obiecpvul de

menfi'nere a stabilitatii preturilor si ce/ de garanfare a stabilitatii finandare. X

P/'afa forte/ de munca, sarac/o s/ exc/uz/unea soc/a/a

Cond/f/77e de pe p/afa forte/ de munca au conf/nuaf sa se /mbunafafeasca

pe fondul une/ cresferi econom/ce so//de. Rafa de acf/V/fafe a crescuf /a 72,3 % fn

2077, depasind nlvelul fnreg/'sfraf fna/'nfe de cr/za, de 68,7 %. fn decembne 2018, rafa

somajuiui a fnreg/sfraf ce/ ma/ scazut n/Ve/ d/'n ul1imul deceniu (3,8 %j (graficul l.8).

Cu foafe acesfea, reducerea forte/ de munca fn confexfu/ une/ situatii demograf/ce

nefavorabile reprez/nfa un obsfaco/ penfru soc/efdft' fn ceea ce prives1e ocuparea

locurllor de munca vacante s/ gas/'rea competentelor relevan1e pe piata fortei de

munca. Acest lucru ar putea limita cresterea potenfala a PIB-ului. Piata fortei de

munca este Tn conf/nuare caracterizata de un d/a/og soc/'a/ insuficient, cu o

implicare foarte limitata a partenerilor sociali fn procesu/ de e/aborare a po//f/ci/or.

lmagine de ansamblu> asupra pieteifortet demunca

30

25 r

74

^ fsi M *? u^ <o t^ *o as o *- fv rTio c? S o 8 8 o o o o o o ofM SN fSJ iM CN fM W fS[ CSI fS/ OJ M fS;

o o of>4 CV M

i Rata de acWvftate 20^4 ani (dreapta)Rata somajului 15-74 ani {stanga)Rata somajuiui de iur>ga du^ata 15-74 an> fstanga)

"Rata somajuiui in nandyi tmeriior 15-24 ani (stanga)Rata ^EET 15-24 ani (stanga) '

>'l ',20-&4

ar - %

'o*ai5 de ac*ivi'a*e s" de somaj (56 a'r oopjlatie|,de an 'afa *otala a Son"Q."tlL.i si o sonoajjlji de lunga

(-<S fir torto <3e mjneaJ, 1 5-74 de on'; ata tofala au ir '6ndu T'nerilar (% din forto ae rr>Lncal,, 1 5-24 de

rE": per;oare care nj tur>*Tncad^sre profesional Si nuzo n: jn progf<3rr educafcnai sau de formafe |% diritie, *ntoto, 15-24dean'

Sursa; Cor" :ia Europeana

Sa/ar//7e s/ cos/un7e unitare ale munc/7 au continuat sa creasca fnfr-un rifm

rap/'d fn 20/8. Rafa somajului, care a scazut la un nivel record, deficitele structurale

2 4 | P

/'S

de forta de munca si politicile publice de majorare a salariilor din seciorul public sr*p

salariului minim (6) forteaza o corectie a pietei fortei de munca. Jn general, esiimarile"

arata ca salariile au crescu1 si mai mult ln 20]8, una dintre cauze fiind impaciul pe

care f/ are modificarea fn 20!7 a structurii contributiilor sociale, care a fransferat

sarcina aproape fn fofa//'fafe asupra angajatilor. Prin urmare, costurile uniiare ale

muncii au crescut, Jn medie, cu 8,1 % fn fiecare an fncepdnd cu 2016. Aceste evolutii

implica riscul unei p/erderi de compef/f/V/fafe, fnfrucaf schimbarile fn materie de

productivitaie nu mai pot compensa majordr/7e salariale.

Jn ciuda deficitelor din ce fn ce mai mari de forta de muncd, unele grupuri nu

sunf pe dep//n integrate pe plata muncii. Ratele de parf/c/pare raman deoseb/f de

scazufe fn randu/ persoane/or cu un nivel scazut de educatie, precum si fn randu/

feme/7or si al persoanele cu hand/'cap. Proportia tinerilor care nu sunf fncadraf/

profesional si nu urmeaza niciun program educational sau de formare, desi fn

scadere fncepcind cu 20J5, a rdmas re/af/V ridicata fn 2017, situandu-se la 15,2 %. O

mare parfe a somerilor de lunga durata fie raman someri (73,2 %), fie devin

persoane inact!ve (13,2 %]. Masurile active instituite pe plata fortei de munca nu

abordeaza fn mod suficient perfectionarea si furnizarea de servicii integrate.

Ratele ridicaie ale saraciei siinegaliiatii afecteaza capacita1ea Romaniei de

a avea o crestere favorabila incluziunii. Desi fn scddere, ratele saraciei si inegalitatii

raman foarie ridicaie. lnegalitatea veniturilor s-a redus fn ultimii 2 ani, darse menfi'ne

la unul dintre cele mai mari niveluri din UE, reflectand fn parfe capacitatea

deficitara de redistribuire a sistemului fiscal si de securitate sociala. Peste 1,5

milioane de persoane castiga sub 3 EUR pe zi (Friedrich-Ebert-Stiftung, 2018), iar 3,9

milioane se afla fnfr-o situatie de deprivare materiala severa. Oporfun/fafi7e sunf

/nega/e din multe puncte de vedere. Nivelurile ridicaie de saracie sunf asociate cu

soma'|ul, cu un grad redus de educatie, cu iransmiterea saraciei fnfr-o mare masura

de /a o generaf/e la alta, precum si cu disparitdtJle regionale. Proportia copiilor care

traiesc fn saracie sau excluziune sociald (4 din 10) esfe una dintre cele mai ridicate

din UE. Statutul socioeconomic afecteaza fn mod semn/'f/caf/V performante/e

elevilor, descurajand cresterea durabila pe termen lung (a se vedea secf/unea

4.3.3J. S/sfemele de fnvafamanf si de Jngrijire nu confribu/e /a o viata suf/c/enf de

/ndependenfd si la capacitatea de insertje profesionala a persoanelor cu handicap.

Finantele publice

Se preconizeaza ca deficiiul public se va accentua, fn principal din cauza

cresterii cheltuielilor curenfe. fn previziunile din ioamna anului 2018, Comisia a

estimat ca deficitul global va creste de la 2,9 % din PIB fn 20!7 la 3,3 % din PIB fn

2018, fn special ca urmare a majordrilorsalariale din seciorul public. Se preconizeaza

- - - - - - - - - - ^ ' 2 5 | X c r s 7 - 5

ca deficitul global va continua sa creascd usor fn 2019, atingand 3,4 %, iar apoi ya

ajunge brusc la 4,7 % fn 2020 d/'n cauza cresfer/7 semn/f/caf/Ve a pens/77or pentru //mrte

de vdrsfd. Punctu/ de pensie, adica principalul parame1ru u1ilizat peniru indexarea

pensiilor, urmeazd sd creascd cu /5 % fn sepfembr/e 2079 s/ cu 40 % fn sepiembrie

2020. Se estimeaza ca pdnd fn 2019 deficitul structural (7) se va mentine stabil, fn //n/7

mari, situandu-se la aprox/maf/V 3,3 %-3,4 % din PIB-ul potential, urmand sa creascd

la4,5%in2020(graficul 1.9).

fn /un/'e 20!8, Consiliul a lansat la adresaRomanieionouaprocedurd

aplicabila abaterilor semnificative.

l,9: Soidul bugefoluf general si deviatia PJB-uloi

% l prev>iiumi

' I

-2

l

11 12 13 14 15 16 1? 18 19 20ndev!ati3 PlB-ului (% din PIB^F potential}Bsoidyi giobaJ (% din PIB)

soidul structural {% din PIB-yf potentiai)

Surso; EuTOstaf, previziunile econornice ale CornisieiEuropene din toannna anului 2018

Reducerile fiscale si cresterile cheltu!elilor sunt finantate din datoria publica.

Avand fn vedere marirea deficitului public, se preconizeaza ca datoria publica va

creste de la 35,l % din PIB fn 20!8 /a 38,2 % din PIB fn 2020. fn ipoteza menfi'ner/7

poliiicilor actuale, se preconizeaza ca datoria publica va creste la peste 60 % din

PlB fn 2029. Costul de finantare a datoriei publice a crescut constant de la

jumatatea anului 2017 la niveluri cu mult peste cele constatate fn fdr/7e cu situatii

similare (graficulL10).

26 |

// *

/, '

fcU 1.10: Randamenfulobfigatiunilofdesfafia lOani:Komania Si tariIe cu siiuati simi!are

Sursa; Comisia burooeana

Sectorul financiar

Cresterea creditelor de consum s-a accentuat fn 2018. Stocul de credite

denominate fn lei (RON) a con1inua1 sd creasca atat pentru gospodarii, cat si pentru

societatJle comerciale. Ponderea stocului de credite fn moneda nationala a crescut

la 65,9 % fn noiembrie 2018, de la un n/Ve/ scazuf de 35,6 % fn mai 2012. Creditele

acordate societdtJlor nefinanciare, desi fncd fn crestere, s-au redus fnfr-o oarecare

masura fn 20/8 comparativ cu 2017 (graficul 1.11). ln acelasi timp, s-a majorat

numarul creditelor acordate gospodariilor, pe fondul unei cresteri a creditelor de

consum si a creditelor ipotecare, desi acestea din urma au fnreg/sfraf o usoara

scddere. lncepand din ianuarie 2019, un nou regulament macroprudential limiteazd

gradul de fndaforare a gospodariilor.

27 | :' :

Grafi'cul !..11: Credite acordate gospodariik>r si socielatitornefinanctare

20

1E

1D

.fX^*

" "

""

-1E 'rcv 2012 ncv 201i rov 2314 pov 2C1E 'cv 2016 TD< 20!^ nov.2Q18

Credte acoraate goscodl' lo' tota'

<^^*Cred te 3coraate go5pooan,lo' s;n ,-.'Opare as iecuinte

'ed te acofaate societltlor r-

: Banca Natonc o a or-a^ ei

Sfab/7/fafea secforu/u/ bancar esfe amen/nfafa de mod/T/can7e /egis/af/Ve

recenfe. Adecvarea cap/fa/u/u/ la n/Ve/ de s/'sfem a conf/nuaf sa creasca, a/ungand

/a aproape 20 % /a sfarsitul lunii septembrie 2018. Pe masura ce banc/7e au co/ecfaf

ma/ mu/te depoz/fe la n/Ve/ /oca/ si s/-au redus dependento de finantarea din partea

bancilor- mama, raporful cred/fe ocordofe/depoz/fe afrase a scazui /a aprox/ma//V

76 % /a sfarsitul lunii septembrie 20!8. Ponderea creditelor neperformanfe d/'n foto/u/

creditelor a scazuf sub 6 %, dar vanzan7e de acf/Ve deprec/afe s-au redus

semnificativ din martie 20!8, ca urmare a mod/f/cari7or aduse Codulu/ ft>ca/. /n p/us,

Tn decembr/e 2078, Parlamentul a adoptat mai multe legi, care nu au fosf Tnca

promulgate (/nc/usiV plafonarea refroacf/Va a ratelor dobanz/7 pentru confracte/e de

cred/fJ s/ care, potrivit esf/mar/7or, vor afecfa el/m/narea creditelor neperformanfe s/

vor avea un impact negativ asupra n/Velulu/ de/a foarfe scazuf al intermedierii

finandare din Roman/a. S/ mai rngrijorator esfe fapful ca faxa nou-/nfrodusa pe

acf/Ve/e banc/lor arpufea avea un efecf negativ pe fermen lung asupra capac/fafi7

bancilor de a finanta economia, asupra conducerii politicii monetare si, in cele din

urma, asupra cresfer/7 econom/'ce.

Al do/7ea p/7on al s/sfemulu/ de pens/7 a fosf slabit ln conf/nuare. fn decembrle

2018, guvernu/ a marif 7n mod semnificativ cerintele minime de cap/fal penfru

sociefafi7e de adm/n/sfrare ale fondur/7or d/'n cadrul celul de al do/lea p/lon al

s/sfemulu/ de pensi/ care opereaza fn Romania, reducand fofodafa, fn mod

subsfanf/'al, n/Velul

perm/'s al com/sloanelor de adm;nistrare. fn plus, parf/clpanft7 care au cof/zaf

pos/b/7/fafea de a renunfa la p/lonul al do/lea. Acesfe28 | - -

,,^Y'j.,modificari, care survin fn urma reducerii din 2018 a ponder/7 con/ribuft77or /o ce/ qe a/

do/7ea p/7on a/ sistemului de pens/7, s/dbesc semn/'f/caf/V acesf p/7on s/ au consecfh/e

negaf/Ve pentru adecvarea v/7/oare a pensiilor, dezvo/farea p/'efe/ loca/e de capital

s/ finantarea pe termen lung a econom/e/.

P/ata locuintelor

Rata de crestere a preturilor locuintelor fncef/nesfe, dar /a n/Ve/ subnaf/'ona/

evolutiile sun1 diferite. Cererea de /ocu/nte a fosf afectafa de costur/7e ma/ mar/ a/e

cred/tdri/ s/ de preturile fn general mai ridicate. Preturile locuintelor au crescut cu 5,7

% fn trimestrul al treilea din 2018, procentul fnreg/s/raf ffind ma/ m/c decaf ce/ d/n

aceeas/ perioadd a anu/u/ precedenf (6,2 %j. Jncetinirea a continuat fn prime/e

1rimestre ale anului 20i8, pe fondul volatilitatii cererii, fn special fn sectorul rez/denft'a/,

d/'n cauza fnasprir/7 conditiilor de creditare, aiai publice (programul Prima Casa), cat

si private. Exista fn conffnuare diferente regionale substanft'a/e. Preturile locuintelor s-

au majorat cu mai putin de 6 % fn 8ucuresf/ fn trimestrul al treilea din 2018, fn schimb

fn une/e judete s-au fnreg/'straf cresfer/ de doua c/Tre.

Tahelul l .! : Principalii indicafori economici, financiari i sociali - Romdnio

oreviziuni2004-2007 2008-2012 2013-20152016 2017 2018 2019 2020

PIB-ut real (varia$ede la an la an)Cresterea potenfiala (variafie de ta an la an)

Consumui privat (varia$e de la an la an)Consumul public (variatie de la an la an)Formarea bruta de capttal fix (varia^e de la anla an)Exporluh de bunuri si sen/icii (varia$e de la an la an)!mporturi de bunuri i servicii (variatiede la anla an)

Contributia la cresterea E>IB:Cererea interna (varia^je de la an la an)Stocuri (varia$e de fa an la an)Exporturi nete (varia ie de la an la an)

Contribu$a la cresterea potentiatS a PIB-ului:Totalul fortei de munca (ore) {varia$e de la an la an)Acumuiarea de capttal {varia$e de la an la an)Productivitatea totala a factorilor {varia|e de la an la an)

Deviatia PiB-uluiRata somajului

Deflatorui PIB (varia$e de !a an la an)lndicele amionizat al pre^urilor de consum (IAPC, variafie de la an la an)Retnuneratia nomina!a pe salariat (vana te la an la an)Productivitatea muncii (reala, pe persoana angajata, variafiede la an la an)Costurile unttare ale muncii (ULC, intreaga economie, varia{iede la anla an)Costurile unitare reale ale muncii (varia$e de la an la an)Rata reala efectiva de schimb (ULC, varia ie de la an la an)Rata reala efectiva de schimb {IAPC, variatie de la an la an)

Rata de economisire a gospodariilor {economiile nete ca procentajdin venitul net disponibil)Fluxul de credit privat, consolidat (% din PIB)Datoria sectoru!ui privat, consolidata (% din PIB)

din care datoriile gospodariilor, consolidate (% din PI5)din care datoriile societa$lor nefinanciare, consolidate (% din PIB)

Datoria neperformanta bruta (% din totalul instrumentelor de datorie sitotalul creditelor si avansuri!or) (2)

Intreprinderi, capacitatea net3 de finar^are (+) sau necesanjl net de finan^are (-) (% dinPIB)intreprinderi, excedentul bajt de exploatare (% din PIB)Gospodani, capacitatea neta de finan^are (+) sau necesarul net de finantare (-) {% dinPIB)

6.85.7

13.2-2.423.29.9

22,3

14.4-1.4-6.4

-0.42.13.9

6.27.2

13.28.1

1S.87.47.8

-4.89.58.5

-22,313,943.311.931.5

1 4

-2.825.9

-4.7

0.72,9

0.01.2

-3.77.01.4

-1.10.01.3

-1.02.21.7

-1.46.6

6.25.77.92.35.5

-0.6-2.7-2.9

-5,43-0

70.621.449.3

0.428.2

0.2

3.62.7

3.60.11.6

10.78.5

2.50.30.6

-1.01.12.5

-2.86.9

2.61.44.34.10.2

-23-0.50.9

-9.6-1.262.718.244.4

14.8

7.6

4.83.6

7.92 2

-0,216.016,5

5.10.0-0.3

-0.20.93.0

-1.15.9

2.5-1.115.06.08.55.96.7-1.2

-8.10.6

5S.616.738.9

7.7

7.831.831.1 31.

-4.3 -4.0

7.04.5

10.02.63.5

10.011,3

7.50,2-0.7

0.21.33.1

1,54.9

4.71.1

12.34.08.03.16.3

-1.7

-7.61.7

51.016.234.8

5.1

7.7

4.04.6

0.41.32.9

0.54.3

6.54.1

13.0

9.32.76.82.4

8.3

3.84.1

-0.11.42.8

0.24.2

3,83.36.7

2.5-1.2

-1.1-0.4

6,5

3.64,1

-0.11.52.7

-0.34.1

3.53.16,7

3.0-0.50.70.8

6.6731432.0 32.5

-6.4 -6.9 -5.3 -4.6

lndicele deflatat al preturilor proprietatilor reziden^iale (varia$e de la an la an)

29

"#^'

lnvesStSlerezidentide(%dinPIB) 2.0 2.9 2.5 2.6 4.2 ^

Balantacontuluicurent(%dinPIB),balantadeplati -10.2 -6.2 -1.0 -2.1 -3.2 -43 i -45 ^Balantacomerclala(%dinPIB),balantadeplaf -11.3 -7.4 -0.6 -0.9 -2.1 ^Conditiileschimburilorcomercialedebunurisiservicii(variatedelaanlaan) 4.3 1.0 1.8 -0.3 -1.5 06 -&2. 0Soldulcontuluidecapital(%dinPlB) 0.5 0.6 2.4 2.5 1.2 "-", 'Pozitiainvestitionalaintemationalaneta(%dinPIB) -37.2 -61.7 -58.2 -49.0 -47.8 . . **'PIIN,exceptandinstrumentelecarenuprezintariscdeneplata(%dinPlB)(1) -5.0 -22.2 -16.5 ^.7 -5.8DatoriidinllP,exceptandinstrumentelecarenuprezintariscdenepIata(%dinPIB)(1) 35.8 57.7 50.7 40.0 374Rezultatelelaexportfc^adetSrileavansate(variatiein%la5ani) 84.0 70.5 24.0 20.1 30.9Cotadepiataaexporturilor,bunurisiservicii(varia$edelaanlaan) . - 7.0 8.6 3.1FluxuritenetelSD(%dinPIB) -7.1 -2.8 -1.9 -2.6 -2.4

Soldulbugetuluigeneral(%dinPIB) -1-7 -6.1 -1.4 .2.9 -2.9 -3.3 -3.4 -4.7Soldulbugetarstrudural(%dinPIB) . . ).6 -2.2 -3.4 -3.3 ,4 ,DatoriapubHcaguvernamentaBbruta(%dinPIB) 14.6 27-0 38.237.335.135.135.938.2

Pondereataxetorsiaimpozit<MortnPIB(%)(3) 28.5 27.3 27.626.525.826.226.226.2Cotadeimpozitarepentruopersoananecasatoritacarecastigasalariulmediu(%) 27.2 28.5 25.6Cota de impozitare pentru o persoana necasatorita' cafe ca$ttga 50 % din salariul mediu 22.7 25.5 22.9 . . ^ .

(1) PIIN, cu exceptia investitiilordirecte sia actiunilorde portofoliu.(2| Grupuri bancare si banci autonome nationale, filiale aflate sub control strain din UE si din afara UE si sucursale aflate subcontrol strain din afara UE.(3) lndicatorul privind ponderea taxelor si a impozitelorTn PIB include contributiile sociale imputate si difera, prin urmare, deindicatorul privind ponderea taxelor si a impozitelor Tn PIB utilizat Tn sectiunea privind fiscalitatea.Sursa:In cazurileTn care datele sunt deja disponibile-Eurostat si BCE, 3l .1.2019;Tn cazul cifrelorprevizionate-ComisiaEuropeana (pentru PIB-ul real si IAPC-previziunile din iarna anului2019,Tn rest-previziunile din toamna anului 2018)

SURSA: hffps://ec.europa.eu/info - ,,Raportul de tara din 2019 privind

Romania"

Sectorul imobiliar

R/scuri/e generafe de secforu/ imobiliar rez/dentfa/ si de creditarea imobiliara

a populatiei

Expunerea secforu/u/ bancar fata de piata imobiliara rezidentiala se menft'ne

ridicata, reprezentand aprox/maf/V 70 la suta din creditul tofal acordaf populatiei (86

miliarde leij, 'in cresiere cu 7 la suld comparativ cu valoarea fnreg/slrafa fn aceeas/

perioada a anului anterior. ln structura, creditul ipotecar a avansat Jntr-un rifm alerf,

pe fondul majorarii valorii mediane a unui fmprumuf si a numarului de credite

acordate.

Volumul crediielor accesate prin programul,,Prima casd" fs/ menft'ne

dimensiunea sistemica atai din punct de vedere al stocului de Tmprumuturi(33,7

miliarde lei la septembrie 2018), cat si /h ceea ce priveste fluxul de Jmprumuturi noi

(circa 35 la suta6l din creditele ipotecare acordate populatiei ln perioada

septembrie 2017- septembrie 2018). Pentru perioada urmatoare, exista semnale de

temperare a creditarii prin acest program Tn contextul strategiei guvernamentale de

reducere graduala a garantiilor acordate (ln anii 2019 si 2020 sunt alocate plafoane

ln valoare de 2 miliarde lei pentru fiecare an, larln anul 202l plafonul se reduce la

1,5 miliarde lei).

30

Gtaftc 2,25.; ,-

-g S S * s 8- i5 ^ 5= -S S> S5 S .=

Prefu/ proprieiatilor rezidentiale ^/<3 cont/nuaf d/'nam/ca poz/f/Va fn prima

jumataie a anului 20/8, Tnsci cu un rifm de cresfere cons/derab/7 diminuat la nivel

national (2,7 la suta cresfere med/'e anua/a 7n fermen/ rea// /a /un/'e 20/8, comparativ

cu aceeasi perioada a anului precedentj. Aceeas/ evolutie se remarca si pentru

Bucuresti, cresterea sustinuta Tncepufa d/'n anu/ 20i5 femperdndu-se fn prima

jumatate a anului 2018 (3,4 la suta). Analiza la nivel de /udef pune fn ev/'denfd o

eferogen/fafe /mporfanfo a d/nam/c//or. /h concordanro cu acesfe consfafdri,

/nsf/fuf/77e de cred/f62 au aprec/af 7n T2 2078 ca preturile imobilelor rezidentiale au

continuat tendinta ascendenta si estimeaza ca aceasta dinamica se va menft'ne pe

fermen scurf, fnsd cu o /nfens/fafe ma/ redusd.

Gradu/ de acoper/re a 7mprumufuri/or prin garantii (loan-to-value, L7VJ se

menf/ne d/'n perspecf/Vd prudentiala la un nivel adecvat. Jn pofida unei usoare

fndspriri pe parcursul anului fn curs, nivelul LTV aferenf cred/fe/or nouocordafe

sectorutui populatiei (cu exceptia creditelor de tip,,Prima casa")63 a ramas fn

sepfembrie 2078 relativ constant comparativ cu cel fnreg/sfraf fn aceeas/ perioada

a anului precedenf (75 /a sufaJ. Mentinerea LTV fn //m/'fe prudenfi'a/e esfe dezirabila,

scopul macroprudential al indicatorului fiind de a atenua ciclul de cred/fare s/ de a

spori rezistenta la socuri financiare a institutiilor de credit.

3i | -

400QO

s S

Perspectivele pentru piata imobiliara rezidentiala fn perioada urmatoare sunf

de fncef/n/re a riimului de crestere a preturilor, fn confexfu/ stabilizarii pietei

/mob/7/are. D/n puncf de vedere a/ cerer/7, se remarca o iemperare a enfuz/'asmu/u/

cumparatorilor ilustmia si prin perioada de iimp mai Jndelungaia ln care

propriefdfi7e sfau la vanzare (spre exemplu, fn Bucuresii, apariameniele se vand fn

prezenf, fn medie, fn 80 z/7e, fafa de 70 z/7e fn urma cu 2 an/'J.

To/odafd, se confureazd pres/un/ s/ d/n parfea oferte/, fn cond/'f/77e diminuarii

ofertei de locuinte exisienie si ale unor evolutii nefavorabile la nivelul seciorului

constructiilor. lndicele constructiilor rez/denfi'a/e (Grafic 2.26j a depas/f punctul de

maxim fnreg/'sfraf fn perioada anterioara crize/ econom/ce s/ se regdse^te fn prezenf

pe un frend descendenf, marcdnd premisele unei diminuari a ofertei de locuinte ce

vor fi f/na//zafe fn perioada urmatoare. Astfel, fn prime/e opf /un/ a/e anului 20!8,

comparaf/V cu aceeas/ perioada a anului precedent, volumul lucrarilor de

constructii de cladiri rezidentiale a scazut cu 31 la suta fserie bruta). De asemenea,

se remarca /a n/Ve/ naft'ona/ o scadere de c/'rca /3 /a sufa a numarului tranzactiilor

fnreg/'sfrafe fn prime/e noud /un/ a/e anu/u/ 20/8 comparaf/V cu aceeas/ perioada a

anului2017.

Riscurile generate de sectorul imobiliar comercial si de creditarea

companiilor cu garantii ipotecare

Expunerea totala a secforu/u/ bancar fafa de piata imobiliara comerc/a/a a

conf/nuaf sa se aj'usfeze, situdndu-se la un n/Ve/ de 6/,5 miliarde lei la septembrie

2018, comparativ cu 66 miliarde lei la sfdr$itul aceleiasi perioade a anului precedent.

"-- ' - '- - 32"'i r:^-Yr.:.

Siafkl.27.:--c-r<- ,.: > " -:i :- : - - &r<sful.iS - : . . - - - - ; fe<xvs^::s:: %;;',

^ ,/; -2 ^ g ,j ^ ^ , ,-. jj ^ ^

s< * i = i f f s > & i 5 s-

Expuner/7e direcie, reprezentate de fmprumu/urile acorda1e firmelor d/'n

secfoare/e constructii si imobiliar, cumulau 19 miliarde lei la septembrie 2018, avand

o pondere de 18 la suta ln totalul portofoliului corporaiiv al bancilor (fn usoara

scddere, de la 20 la suta Jn luna septembrie 2017). Desi riscurile la nivelul celor doud

sec/oare sou diminuat semnificativ fn u/f/m/7 an/, evolutiile merita o monitorizare

atenta Jn contextul caracterului puternic prociclic demonstrat de acestea si al

capacitatii mai reduse de a face fata unor conditii adverse. Rata de nepertormanta

asociata Jmprumuturilor acordate sectorului constructii a continuat sa se diminueze,

Jnsa aceasta se menfi'ne semnificativ peste media Jnregistrata de ansamblul

companiilor nefinanciare (reducere de 7,4 puncte procentuale Jn termeni anuali,

pana la nivelul de 23,2 la suta Jn luna septembrie 2018). Sectorul imobiliara cunoscut

o Jmbunatatjre s/" mai accentuatd a ratei NPL, de la 19,3 la suta la 7,8 la sutd Jn

intervalul septembrie 2017 - septembrie 2018, Jn contextul intensificarii eforturilor

institutiilor de credit de curatare a bilanturilor.

Expunerile indirecte fata de piata imobiliara comerciala Jnsumau 42,4

miliarde lei la finalul lunii septembrie 20l8, Jn scddere de la 44,6 miliarde lei Jn

perioada corespondenta din anu/ anterior. Raportat la expunerea totala fata de

companiile nefinanciare, Jmprumuturile cu garanfi imobiliare au o proportie ridicata,

de aproape 40 la suta. Jn structura, majoritatea garantiilor erau pentru cladiri

comerciale (55 la sutd), urmate de garantii mixte (28 la suta, Grafic 2.27). Pentru

toate categoriile de Jmprumuturi cu garanfi imobiliare au fost Jnregistrate diminuari

ale ratelor de neperformanta Jn ultimul an, cea mai mare scadere fiind Jnregistratd

pe segmentul terenurilor, de la circa 16 la suta Jn septembrie 2017 la 4 la suta Jn

aceeasi perioada a anului 2018. Rata NPL aferenta expunerilor garantate cu clddiri

comerciale so redus Jn termeni anuali cu 4 puncte procentuale, atingand un nivel

de 4,8 la suta Jn luna septembrie 2018.

Sonafafea fmanciara a companiilor din sectoarele constructii si imobiliar

Sectoarele constructii si imobiliar au avui evolutii mixte din punct de vedere

al performantelor economico-financiare ln anul 2017. La nivel constructiilor,

profitabilitatea a urmat o traiectorie ascendenta, fn f/mp ce ln domeniul imobiliars<3

remarcat o lncetinire. As1fel, rentabilitatea capitalurilor ln cazul constructorilor so

situat pesfe med/'a pe econom/e, a/ungdnd la un nivel de 24,8 la suta ln anul 2017

(fata de 21,9 la suta ln anul anterior), Grafic 2.28. ln cazul sectorului imobiliar, desi

ROE ramane ln ieritoriu pozitiv, s<i lnregistrat o diminuare a valorii acesiui indicator

(de la 15,4 la suta ln anul 2016 la 11,8 la suta ln anul 20l7j. Pe de alta parte, n/Ve/u/

de lndatorare, ln raporf cu capitalurile, so majoraf pe pa//eru/ f/'rme/or din construcpl

iar pe segmentul imobiliar acesta a continuat sa se ajusteze. Pentru ambele

sectoare, fnsa, gradul de /ndatorare se mentine peste pragul de semnal. Jotodata,

cele doud categorii de firme sunt caracterizate de valori ridicate atat ale termenului

de recuperare a creantelor, cat si ale duratei de plata a furnizorilor, diferenta dintre

cele doua sectoare fiind ca la nivelul constructiilor creantele sunt lncasate mai rapid

decat sunt efectuate platile catre furnizori, ln timp ce ln domeniul imobiliar situatia

este inversa. Jn ceeace priveste lichiditatea, firmele din sectorul imobiliar sunt

caracterizate de un nivel puternic subunitar al indicatorului (54,8 la sutd la finalul

anului 20/7J, semnaland o utilizare a datoriilor pe termen scun* pentru tinantarea

proiectelor pe termen mediu si lung. Lichiditatea redusa, coroborata cu o valoare

apropiata de l a raportului dintre EBIJ si cheltuielile cu dobanzile, reprezinta o

vulnerabilitate importanta, ce poate determina sincope ln onorarea p/dft7or

scadente afaf fafa de sectorul bancar, cat si fata de ceilalti parteneri comerciali. Un

alt element de risc este constituit de numarul important de companii cu capitaluri

proprii negative (pondere de 34 la suta ln sectorul constructiilor, respectiv 41 la suta

ln celimobiliar).

Evolutia pietei imobiliare comerciale

Similar evolutiilor de pe segmentul rezidential, si piata imobiliara comerclala a

cunoscut o lncetinire ln prima jumatate a anului 20/8. Cu toafe acestea, analizele

indica faptul ca piata imobiliara comerclala din regiune prezinta ln continuare un

interes crescut pentru investitorii locali si internationali, ca urmare a cond/'67/or

macroeconom/ce favorabile, randamentelor atractive si potentialului pietei muncii,

inclusiv din perspectiva costurilor reduse cu persona/u/. La nivelul Europei Centrale si

de Est au fost efectuate investifi de circa 5,9 miliarde euro ln prima jumatate a

anului 2018, ln crestere cu 6,3 la suta fatd de aceeasi perioada din anul 2017. O

-" - " 34 | * a 0 f n 6

parte imporfanfa a acesfor franzacfi7 au fosf realizafe fn Po/on/a (54 la sufaJ, acepsfa

fi/nd urmafa de Ceh/a (!8 la sufaJ, Ungaria s/ Slovacia (f/ecare cu cafe 8 la sufaf,/n

Roman/a, au fost fnreg/sfrafe 3 la sufa din franzacfi7le din regiune, /n valoare de 205

m/l/oane euro (la jumatafe Tnsa din nivelul semesfru/u/ l 20l7j. ln sfructura

ma/oritafea proiecfe/or de /nvesf/ft7 au fosf realizafe in segmenful spafi7lor de b/rouri

(88 la sufa), /n fimp ce domeniul spaf/7lorrefa/7 a reprezenfaf I2 la sufa.

fn ceea ce privesfe evoluf/a chiriilor, pe segmenful spaft7lor de b/rouri se

observa menf/nerea la un n/Vel relaf/V consfanf, fnsof/fa de o scddere a rafelor de

neocupare, de la 9,8 la sufa la sfars/ful anulu/ 20I7 la 9 la sufa /a /un/'e 20J8.

Conf/nuarea fend/nfe/ descrescafoare a rafe/ de neocupare poafe genera pres/un/

fn sensul cresfer/7 chiriilor, Tn cond/f/7le compr/mdr/7 oferfe/.

1nd<3:ci 20'-"-2CO8*

fn per/oada precr/za rafa de neocupare penfru spaf/7le de b/rour/ era puf/n

pesfe zero /a sufa, /arfn 2009-2010 a urcaf spre n/Velul de 20 la sufd, des/ sfocul fofal

de spaf/7

a crescuf de aproape 4 ori. Ch/r//7e confinua sa se s/fueze la n/Veluri

semn/f/caf/V /nferioare fafa de perioada 2007-2008 (7abel 2.4J, avdnd o evolut/e

consfanfd /h ulf/'m/7 an/, afdf /h domeniul spatiilor de birouri, cat $i al celor indusfr/ale,

/h confexful une/ rafe de neocupare /h scddere. Cu foafe acesfea, randamenfele

penfru amplasar/7e primare se mentin r/d/cafe, superioare reg/un// (7,5 /a sufa penfru

segmenful b/'rourilor comparaf/V cu 4,75 la sufa fn Po/on/a s/ 6 /a sufa Fn Ungaria).

Acesf lucru poafe sugera o perspecf/Va de dezvolfare pe fermen lung favorabila

secforulu/ /mob/7/ar comerc/al fn Roman/a.

35

20/8.

SURSE:

hffps://www.bnr.ro/ - ,,Raporf asupra sfabilifafii f/nanc/are decembrie 2fJJ8"

Coi/ierslnfemaf/bnal-RomaniaMid-YearMarkefUpdafe20!8.

Col/iers /nternaf/ona/ - Remembering fhe G/obal Finandal Crisis, sepfembrie

Jones Lang LaSalle-CEE /nvesfmenfMarkefHl 20!8

P/afaspecif/ca.Analizacerer/i,echi//bru/piefi7

lmobilul evaluaf esfe de f/'p feren intravilan per/feric.

Ar/'a p/efe/ esfe una urbana si aparfine unei zone per/fer/ca de f/p /ndustriaJ,

zona esfe puf/'n popu/afd avdnd un grad de consfru/re sub 50%.

Va/or/7e de piafd a /mob/7elor s/mi/are sunf fn scddere (dafon7d conditiilor

actua/e ale p/'efe/ imobiliare).

caracfer/sf/ci cerere: redusa, d/'n cauza l/'pse/ de //ch/d/faf/ a pofenf/a///or

cumpafatori, mof/Vafa de po//Y/ca monelard s/ administraiiva a bancii

cenirale, poliiica de risc a bdnc/lors/ af/ngerea une/ convergente a prefur/7or

pracf/cafe de dezvoltafon7 /mob/7/ari cu pu/ere rea/d de cumpdrore.

caracteristici oferfa: ma/ mare - /n comparaf/e cu d/mens/un/7e cerer/7

ech///bru cerere - oferfa : pe p/'afa propn'efdtilor s/m/7are ce/e/ eva/uafe f/7nd

influeniaia de capaciiaiea aciuala dar si v/7foare de absorbf/'e a p/'efe/ de

bunuri de consum, larg consum s/ consum /hde/ungaf, dec/ funcf/e de

evolutia vanzarilor, /a momenlu/ ac/ua/ cons/der starea p/'efe/ imobiliare, pe

acest segment, fn sfagnare.

tendinte : o situatie volatila ce poaie fi depds/ta prin faciorii care ar putea

/nf/uenfa /n mod d/recf sf/mu/area cred/fari/ ce consfau intr-un plan realizai

de Guvern, politica moneiara s/ administraiiva a bandi cenirale, poliiica de

risc a bandlor si aiingerea unei convergente a preturilor praciicate de

dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumparare.

coiaiii oferie preturi unitare de vanzare ferenuri (in zona prefu/ de vanzare

esfe cuprins /nfre 2 - 5 euro/mp /n funcf/e de zona, suprafafd s/ accesu/ /a

uf/7ifaf/J.

P/afa imobiliara esfe puf/n acf/va.

Oferfa esfe ma/ mare decaf cererea. P/afa a cumparaforu/u/..

36 | r o j;

("/''. ''

4.ANAUZADATELOR$ICONCLUZ/i %

4.1. Cea mai buna ufi/izare

fn Concepte fundamenfale ale Principiilor de Evaluare Genera/ Accepfate

(GAVPJ, cea mai buna ufi//zare esfe definita ca f/7nd: ,,cea maf probab//a utilizare a

propriefaf/7 care esfe fiz/c pos/b//a, justificata adecva/, perm/sa /ega/, fezab//a

financiar $i care conduce /a cea ma/ mare va/oare a proprietatii evaluate."

Utilizarea din care rezulta valoarea cea ma/ mare, ih corelare cu cele/a/fe

u1ilizari, este considerata cea mai buna u1ilizare.

Concepful de cea mai buna uWizare este o parte fundamenfala j/

/nfegranfa a estimarilor valorii de p/a/a.

Concepfu/ de "cea mai buna uf///zare" reprez/nfa alfernat/Va de uWizare a

proprietatii selectate din diferite variante posibile care va constitui baza de porn/re s/

va genera ipofeze/e de lucru necesare apl/cdr/7 me/ode/or de eva/uare 7n cap/fo/e/e

urmatoare ale lucrarii.

Relatiile dintre comportamentul econom/'c s/ eva/uare sunf ev/den/e c/ar pe

p/efe/e imobiliare. Cunoasterea si 7nfe/egerea comporfamenfu/u/ p/efe/ sunt

esenf/ale pentru conceptul de cea mai buna utilizare. Cand scopul evaluarii este

estimarea valorii de piata, analiza celei mai bune utilizari identifica cea mai

profitabila utilizare competitiva fn care va f/ pusa proprie/afea.

Cea mai buna utilizare este analizata uzualTn una din urmatoarele situatii:

> cea mai buna utilizare a terenului liber;

> cea mai buna utilizare a terenului construit.

Cea mai buna utilizare a unei propriefaft' imobiliare trebuie sa Jndeplineascd

urmatoarele criterii:

> permisa legal;

> posibila fizic;

> justificata adecvat;

> fezabild financiar;

> max/'m profitabila.

CMBU: /ndusfr/a/a

37

.< r

Cea ma/ buna utHizare a terenului considerat liber. v ;s.

V

Cea mai bund uiilizare a terenului sau amplasamen1ului ca f/7nd /iber poafe f/

utilizarea prezenta, constructia, sub7mpdrf/rea sau unirea cu alta proprietate. Cea

mai buna utilizare a terenului liber presupune ca terenul este liber sau poate fi

eliberat prin demolarea constructiilor.

Ca alternativa, terenul poate fi pastrat ca investitJe. Utilizarea potentiala si nu

utilizarea existenta determind de obicei pretul care va fi platit pentru teren Jn cazul Jn

care respectiva utilizare este fezabila d/'n puncf de vedere econom/c.

Analiza p/onur//or zonale, a vecinatatilor, conduce /o conc/uz/a ca

posibilitatea utilizarii terenului m alte moduri decat este folosit Tn prezenf nu esfe

afracWva.

Cea ma/ buna utHizare a constructiei.

Cea mai buna utilizare a proprietafiV ca f/7'nd construita este caracteristica

uiilizarii care trebuie sa fie realizaia pe o proprieiate prin prisma constructjilor

existente si a celor ideale descrise Jn concluzia analizei asupra celei mai bune utilizari

a terenului ca fiind liber.

Cea mai buna uiilizare a proprietatii evaluate ca fiind construita poate fi

continuarea uiilizarii existente, renovarea sau reabilitarea, exiinderea, adaptarea

sau conversia la o alta utilizare, ori o combinatia a acestor alternative.

Se constata ca cea ma; buna utilizare a proprietatii imobiliare ca fiind

construita este cea acfua/a, deoarece are cea mai mare va/oare a proprietatii

evaluate.

4.2. Valoarea terenului

Metoda comparatiilor directe.

Jn metoda comparatiei directe, proprietaiea imobiliara evaluata este

comparata cu proprietatile similare ce au fost vandute recent sau a caror cifre de

oferta suni cunoscute. Datele proprietatilor comparabile suni pre!ucraie /htr-un

proces de comparare pentru a demonstra pretul probabil la care proprietatea

evaluata ar fi vanduta, daca este oferita pe piata.

Am ales proprietati imobiliare asemandioare a caror cifra de oferta este

cunoscuia din anunturile imobiliare si d/'n baza de date a evaluatorului.

38

/*/ 1.n

<'f<i fHfi

Avdnd fn vedere sifuafia fn care se af/a plata imobiliard s-au idenfifidaf

anunfuri cu ferenuri libere situate fn zone s/milare.

Eva/uarea imob//u/ui esfe prezenfafa m Anexa nr. I.

4.3. Calificarea evalvatorilor

Ec. Iullan-Cosmln Androniu

Licentiat fn economie, absolvenf al Academiei de Sfud/7 Economice

Bucuresfi, Faculfafea de Comerf, promofia I999.

Masferaffn ,,Managemenf financiarsifn admin/sfratie pubficd" al Un/Versitati/

Danubius dln Galafl.

Experf evaluafor de fnfreprinderi, bunuri moblle s/ propriefdti imobiliare si

membru fifular al Asociatie/ Naf/onale a Evaluatorilor din Romania cu leg/fimat/a si

sfamp/7a nr. 6989.

Cerfif/caf de as;gurare profesionala nr. !44l-62/l7.0l.20!8 All/anz T/'r/ac

Asigurdri 5.A..

Absolvenf al Cursului de Evaluafor organ/zaf de ANEVAR penfru specialifafea

,,Eva/uarea Propriefafii lmobiliare" si ,,Evaluarea fnfreprinder/7"

Cerf/f/cat de ,,Audifor fn Domeniul Califafii" eliberaf de Ministerul Educafie,

Cercetarii si 7Inerefului s/ Ministerul Muncii, Familiei si Egalifdfii de $anse 2009;

Cerf/T/caf de ,,Manager de Pro/ecf" eliberaf de Ministerul Educafie, Cercefarii si

7Inerefului si Minisferul M uncii, Familiei s/ Egalifdfii de $anse 2009.

4.4. Declarafia de conform/fafe (Ceriificarea valoriQ

* dupd cunosfinfele evaluaforu/ui informatiile prezentate In raport sunt

adevdrate si corecfe;

* analizele si concluziile raporfului de evaluare se bazeaza doar pe

informatiile prezentate in raport;

* evaluaforul nu are n/'c/ un inferes personal /n propriefafea evaluafa;

* fariful evaludrii nu esfe condifionaf de va/oarea raporfafd;

* evaluarea a fosf elaborata in conformifafe cu Codul de Efica, cu

sfandardele profesionale si cu confracful finsfrucfiunileJ cu clientul;

* evaluaforul define pregdfirea profesionala si experienfa necesard

* nimeni, cu excepfia celor care semneazd raporful, nu a furnizaf asisfenfa

profesionala penfru elaborarea raporfului.

39

5. CONCLUlll

5.I. Alegerea valoriifinale

Reconcilierea valorii finale:

Valoarea de piata determinata prin abordarea prin piata este:

85615 /e/ echivalent a 18000 euro (3,6 euro/mp)

Nu se aplica alta metoda conform GEV 630 art 37 $i W4.

Ca rezultai al investigatiilor $i' analizelor mele, fn op/n/'a mea, valoarea de

piata estimata a proprietatii din Municipiul Campina, Str. Siretului, nr. 49, /ud.

Prahova- aflate m proprietatea U.A.T. CAMPINA, este de:

856iF5 te/ echivalent a 18000 euro (3,6 eura/mp)

*Va/oarea de pi'afa nu esfe afecfafa de TVA, aceasta taxa fiind un elemenf de fiscalifate care

apare sau nu /n momentu/ reo/izan'i unei franzactii, Tn condifiile si !a valorile spec/ficafe de /ege si Tn funcfie

de co//fafea persoane/or /mp/icate in franzacfie jfizice sau juridice], iar in cazu/ persoanelor /urid/ce i'n

functie de rnreg/sfrarea fisca/a a acesforo (ca p/at/toare sau nu de TVAJ.

Dafa:06.04.20J9

Experf Evaluator

Membru Titular A.N.E.V.A.R.

ec. Iulian-Cosmin Androniu

1* 'v<jf ,";,|

40

6. ANEXE

6.1. Defin/f/7 j/ fermen/ a/ evaluarii

Definifii a/e Sfandarde/or /nfernafiona/e de Eva/uare

Abordarea pr/n cosf - ofera o /nd/caf/e asupra valorii, prin uf/7/'zarea

pr/ncip/ulu/ econom;c conform caruia un cumparafor nu va plaf/ ma/ mu/t penfru un

acf/V, decdf cosful necesar obf/ner/7 unu/ acf/'v cu aceeasi ut/7/fafe, f/'e prin

cumpdrare, f/e prin consfru/re.

Abordarea pr/n p/ofa - ofera o /nd/caf/e asupra valorii prin compararea

acf/Vu/u/ sub/ecf, cu acf/Ve /denf/ce sau similare, al caror pref se cunoas/e.

Abordarea pr/n ven/'f - oferci o /nd/caf/e asupra valorii, prin convertirea

fluxur/7or de numerar v/7toare Tn/r-o s/ngura va/oare a capiialului.

Chiria de p/afa - suma esf/mafa pentru care o proprieta/e ar putea ft

7hch/n'afa, la data eva/uar/7, fnfre un locafor hofaraf s/ un locafar hofdrdf, cu clauze

de fnch/riere adecvafe, Tnfr-o franzacf/e neparf/n/foare, dupa un martef/ng adecvaf

s/ 7n care pdrf/7e au acf/onaf f/ecare 7n cunojf/nfd de cauzd, prudenf j/ fcira

consfrdngere.

Cumparafor spec/a/ - un anum/f cumparafor, penfru care un anum/'f acf/V

are o valoare speciala, daforifa avanfa/elor rezulfafe d/'n propriefafea asupra

acesfu/a $/ care nu ar f/ d/spon/b/le alfor cumpcirdfori de pe p/afa.

Dafa evaluarii - dafa la care se aplica opin/'a asupra valorii.

Drepturi imobiliare - foafe drepfurile, parf/c/pat/7le s/ benef/c//7e legafe de

propriefafea /mob/7;ard.

Fond comerc/a/ - orice beneficiu econom/'c v/7for proven/'f d/nfr-o

fnfreprindere, d/nfr-o parf/c/pafie la o fnfreprindere sau d/'n uf/7izarea unul grup de

acf/Ve, care nu sunf separab/7e.

4l |

tj<pe'ftvaJuc;;o! Ano'roniu lulior Qt>< K*o

1

/mob///zare necorpora/a - un acf/V nemone/ar care se man/fesfo .prin

proprietatile sale economice. Aceasta nu are substanfa f/z/cd, dar asigura drepfurIs/

beneficii economice proprietarului sdu.

/nvesf/f/e imobiliara - propriefafea imobiliara, respectiv un teren sau o

cladire, sau o parfe a une/ cldd/ri, sau ambe/e, def/nufd de propn'etar penfru a

obf/ne ven/furi d/'n ch/n7 sau penfru cresferea valori/ capitalului, sau ambele, ma/

degrabd decaf penfru:

faJ uf/7/zarea fn producerea sau furn/'zarea de bunuri sau servicii sau penfru

scopuri adm/'n/sfraf/Ve; sau

(toJ vdnzarea pe parcursu/ desfasurar/7 norma/e a activitatii.

/po/eza spec/a/a - o /pofezd care f/'e presupune fapfe care sunf d/Terife de

fapfe/e efecf/Ve, ex/sfenfe /a dafa evaluarii, f/e care nu ar f/ facufe Tnfr-o franzacf/e

de un parf/'c/panf f/p/'c pe p/'afa, la dafa evaluarii.

Proprietate generafoare de afacer/ - orice f/p de propriefafe imobiliara

desemnafd penfru un anum/'f f/'p de afacere, fn care valoarea propriefafi7 reflecfd

pofenf/a/u/ comerc/a/ penfru acea afacere.

Propriefafe imobiliara - ferenu/ s/ foafe elemenfe/e care sunf o parfe nafura/d

a acesfu/a, de exemp/u copac/ s/ m/nera/e, e/emenfe/e care au fosf afasafe

ferenu/u/, cum ar f/ cladirile s/ consfrucf/77e de pe amp/asamenf s/ foafe elemenfe/e

permanenf afasafe c/dd/r/7or, de exemplu ech/pamenfe/e mecan/ce s/ e/ecfrice

care asigura funcf/onarea une/ cldd/r/, af/afe afcif 7n subsol, caf s/ deasupra so/ulu/.

T/p a/ va/ori/ - o prec/zare a /pofeze/or fundamenfa/e de esf/mare a une/

va/ori.

Va/oare de investitie - valoarea unu/ acf/V penfru un propr/efar sau penfru un

propr/efar pofenf/al, penfru o anum/fd invesiitie sau fn scopuri de exp/oafare.

Va/oare /usfa - prefu/ esf/maf penfru fransferu/ unu/ acf/V sau a une/ dafor/7

/hfre pcirf/ /denf/f/cafe, af/afe /n cunosf/'nfd de cauza s/ hotarate, care reflecta

interesele acelor parti.

Valoare speciala - o suma care reflecta caracteristicile particulare ale unui

activ, care au valoare numa/ penfru un cumpardforspec/a/.

". ' " : 42 | f= o g / n c

- _ f . ^ , ' >o i ^ '_' i '_-n Co|f- ' '

Valoarea de piata - suma esfimafd penfru care un activ sau o dafor/e ar

puiea fi schimbat(a) la dafa evaluarii, Tnfre un cumpardlor hotaraf j/ un vanzatof

ho1arat, lnir-o franzacf/e nepartini1oare, dupa un martet/ng adecvaf j/ Tn care

part/7e au acf/onaf f/ecare 7n cunojfinfa de cauzd, prudenf j/ fara consfrangere.

Valoarea s/nerg/e/ - un e/emenf suplimentar al valorii, creai prin comb/narea

a doua sau ma/ mu/fe acf/Ve sau drepfuri, fn urma cdre/a va/oarea comb/nafa esfe

ma/ mare decaf suma valor/7orseparafe

43

6.2. Co/cu/e/e evaluarii

ANEXA NR. I - ABORDARE PR/N METODA COMPARATHLOR DE PIATA tfEREN)

E/emenfe de comparatie

SuprafataPref loferta/vanzare| |Eur/mp)Ajusfare pentru negociereValoarea corecfiei (Euro/mpj

Pref ajustat pentru negociere

Subiect Comp J

5.000,00 4600

14,1

-15%-2,12

12,01

Comp2

I5009,0

-15%-1,35

7,65

Comp3

I00019,0

-15%-2,85

U,15

Marja de negociere se core/eoza funcfie de prefu/ solicifaf; prin aceasfa marja se urmaresfe aducereacomparab/7e/or /a posibi!e preturi de franzacfionare caf moi apropiate.exemp)u- /a preturi mari la ofertarecorespund mar/e de negociere mai mari. fn cazu/ de fafa mar/a de negociere esf/mafa esfe de -15%, pe bazainformafiifor obfinufe de ia agenfii(e imobi/iare /ocale.

Drepfur/ de proprietate integral integral integral integralValoareacorectiei|%| 0% 0% 0%Valoarea corecfiei (Euro/mp) 0,00 0,00 0,00Prefcorecfaf 12,01 7,65 16,15

Drepfurt'le de properiefate a/e comparabilelor cu ce/e ale subiecfului sunf de obicei drepfuri de proprietate depline,Jh acesf caz corecfiile sunf nule pentru toate comparabi/ele/corecfi' esfimafe cf. piefei imobiliare localej.

Condifii de fmanfare La piata La piata La piata La piafaValoarea corecfiei f%j 0% 0% 0%Valoarea corecfiei (Euro/mp| 0,00 0,00 0,00PrefcorecfaffEURO) 12,01 7,65 16,15

Cond/fiile de finanfare se refera /a fapful ca o anumifa proprietate are un aranjamenf financiar deoseb/f de plafa(de ex, o proprietate se vinde in rafe cu o dobanda sub dobanda p/efei]. fn acesf caz acesfe corecfii sunfnu)efcorecSi esfimafe cf. p/efei/mobiliare )ocaieJ.

Conditii vanzare lndependent lndep. lndep. lndep.Valoarea corecfiei {%) 0% 0% 0%Valoarea corecfiei (Euro/mp| 0,00 0,00 0,00

Prefcorecfaf 12,01 7,65 16,15

Condifiile de vanzare reflecfa mof/vaf/a cumparaforului si a vanzaforu/ui. In cazui nosfru exisfa condifii s/m/lare defranzacfionare. Nu sunf necesare corecfii7corecft' esfimafe cf. piefei imobiliare localej.

CondHiidepiata <31uni <3luni <3luni

Valoarea corecfiei (%] 0% 0% 0%

Valoarea corecfiei (Euro/mp) 0,00 0,00 0,00

PrefcorecfaffEUROJ 12,01 7,65 16,15

Dep/'nd de vechimea franzacffilorsau oferfelor. In acesf caz acesfe corecfii sunf de O%fcorecp esfimafe cf. piefeiimobiliare localej.

Localiiare pertferie semi-per'rferie cart. Slobozia str. Pacur/

Valoareacorectieil%j -10% -12% -15%

ValoareacorecfieifEuro/mp) -1,20 -0,92 -2,42

Prefcorecfaf 10,81 6,73 13,73

Depind de locafearea amp)asamenfetor. Esfimam o corecfie de-!0% pfC!, pf C2 corecfia esfe de-!2%, iarpf C3corectia esfe de - !5%, loca(izare superioara(corecf;'i esfimafe cf. piefei imobiliare localeJ.

Acces

Valoarea corecfiei f%j

Valoarea corecfiei (EUR/mpj

Pref corecfaf

De *'"'''''deschidere

-20%

-2,16

8,65

princ/pa/a

-10%

-0,67

6,06

secundaro

-8%

-l,10

12,63

Penfru acces esfimam o corecfie de -20% pf Cl, dubla deschidere, de -10% pf C2 si de -8% pf C3fcorecft' esfimafecf. piefei imobiliare localej.

Destinatia (utilizarea terenului) fonea/o rez/d rez/d rez/d

/-fValoarea corecfiei (%j

Valoarea corecfiei fEUR/mpj

Pref corecfaf

-2S%

-2,16

6,49

-25%

-1,51

4,54

-25%

-3,16

' 9,47

Depind de desf/nafia ferenulu/ frezidenf/a/a comerciala indusfriafaJ. Desfinafia esfe faneafa, o corecf/ie generalade -25%. /n acesf caz corecfii/e sunf nule(corecft' esfimafe cf. piefei /mob//iare /ocalej.

Uf///fafi

Valoarea corecfiei /%J

Valoarea corecfiei |EUR/mpj

Pref corecfaf

efecfr/citafe foafe

-15%

-0,97

5,51

foafe

-15%

-0,68

3,86

toate

-15%

-1,42

8,05

Depind de uf///fafi/e ferenu/ui fapa-canal, e/ecfricifafe, gaz metanj. Esfimam o corecfie de-15% pfCl, C2 s/C3fcorecfi esfimafe cf. piefe/ /mobi/iare loca/eJ.

Dimensiuni

Corecfie procenfuala

Valoarea corecf/e/ (EUR/mpj

Pref corecfaf

5.000,00 4.600

0%

0,00

5,S?

I.500

-7%

-0,27

3.59

1.000

-10%

-0,81

7,25

Apreciem o corecfie de -7% penfru C2 si de -! O penfru C3,penfru suprafefe mai mari. Penfru C J corecfia esfe nula,(corectii esfimafe cf. piefe/ imob//iare /oca/ej.

A//e/e

Corecfie procenfua/aVaioarea corecfie/ |EUR/mp|

Pref corecfaf

Nu sunf necesare corecfi.

nu esfe cazuf nu esfe cazuf nu esfe cazu/ nu esfe cozu/

0,005,SJ

0,003,59

0,00

7,2S

Tofa/ corecfie brufa

total corectie bruta cea mai mica

Valoarea esf/mafa

Curs euro

6,50

45,99%

rotund 3,60

4,7564

4,06

45,09%

EUR/mp

lei

8,90

46,86%

S feren/mp 5.000,00 18.000f 85.615lei

45 | r'

6.3. Acfe evaluarii

9^X >w..*.

f^l Jl l E=Z33=a3 1 .X >, y ';^K ;'*i ^**

MEMORIU

wwwx APA*rtxtw <wwwuv rvn>t ,a mwr"* ''""* "* >*mtspvsuc, w

- to ttrtna wliritirii w nr. I269? Jk ffM5JM8, * Ffcriroa S*lwb SiftL, pMfcin Mpmfsii dt SMft Orop, tu ar, atotr*l J8I8*t riwn iR Owpina, 0< 6W, T*rii Jl, P*rw&jud. Praheva.

nwcsare fv*Iaarii *w B pnst k <tHp<srirtc d* ra!nr l>twfiti3f ii t*aduritqruluu Cll oMijalij Jc;:*b d<f pMmrt a fa*ne]rt!ulia(si jccs!iir dx!r.- Obi*ctal Raportsfui de E>aloart if wmmuk taobaal ttrm a f *a"

le, chir da^ in owtdfKll ds: inritirJrftf sju afcc xle RteKcvw fafa*ului itifi ,-lM s-jpraSin %ig*irf. p- L* i*(tKiffliro nipoftuiui clt <v*tore. je *sr mpcrf* nwnarit *i

tnh>cmitta acc*feni,- Raportu! tk fcv*tarc *a Tt ifcctuat M frsniBBS eaw beatfebir in td mai tosrt tiwp. s^a us raaiIO A fucrataar* de U pomtrta ramenrii

MtM. f>*

l fetnyii <cprafac <'***"

b Jprsdarf/prta>if<r ,i ConsiBda pw<ni

K i a fjw caafaror C*)ului Fhetl te * feo*rc,

PrinutW,

S<:amw<l i>v C

46

OE CARTE FUNCWR4ISfO*M4Sf

fl-REtl !rt-s-;^ A, Part<a t. Descrierea imt>bilulsi

6. Partea ll. Propsn;tan $i actc

1'S<,r'f pt>, *fars la cfep"t-! Ct f^^Ct Kta: si alt6 d'rf%' '"S

, 2 r c i

.- ' i '. C" p' . * ^r - ' ^ - ' y ' .- L

i i *- ',. ,

" "

DSfJ1fMHlMlvM

C. Parteallt

ur, rea'* tf* 8oran* * >.d* p i

f nt-

by CamScannet

47 |

yS? ^frt*jijv- /s2$s fv^.,^Anexa Nr. 1 La Parfea i ' "--

C>,i" -

.. Uj| t ',

Qstg re^erit68rc ta tcren

yfc[fS;^Sj'K:f j '*" 1 '- | *-*-{)fcvc :Vii|'- ' P.C"CI ,i-i>.

Vaionte !w>!oir><i)or se^ff<Tt*io? Si<fit 6tt<nat* d n p*o!*<fie tft p(an.

iung

3 'Wl

-;i*S l fifi

hv CamScanner

48 |

.AT'

fSKf*t* i8 ptofla st prs!*CW St*f*a 7B jt sunt wtu<>,*s >a 1 rat-pMW:te s>** fenft>ts *s Mgment* raataJ*f* w soBt a*l nsltl <et*t ><s!oir*a l

Scaraicd by CarnSearaKr

49 | -

PLAN DE AMPLASAMENTSl DKi, Scara l : lCKlO

^Nr . cad ; i s i ry l jSup ra ra l a in ; i su ra t a ; i i i n i i l . i l u1u i i ( "M>) ' Adrcsa>mobHulu<

Mim, Ciimpina, Dc C*04/l,Tarla 2 5 , f>arcda l*620, Jud, J'r;ihowj,<(HH).(M1 i))|!

C*<mc Ft:nctai':i iu Uit iUt t tM AOinin iv t rn t tv Tcriu>rriiI;i fU.A.T.)

CTiii ipina - i i i l s v t v i l u n

<-Sl

s5

Nr.psircclsi tlc

Co*l

A, Date rctcnioare t;i icrcn

5IMH!.!KI

5<MMI.O(i " ' ' - '

t. i>aic rcicril(iarc l;i con.slri)ctii

l:t s.>l Mi>htitiitt

( >k" l< pi< , IU' . )CI

TotaJSu|>

Su;irafatii <lin ;<c< i* ipu>hiliiUii = 5HO(MMltnp.

t>i s!t(j;ns:* .rt care c>>tiNtanu;:iuc s.-.i;'..isU';;k |K-t>lu. .n.imi'.fic sc i ine , 'n Uv>it iiu.ntli:i vviii, ',iUv, ^i; s,s iKx-g iuii!.i nl v;u!,iJ<,t-"ir ir> l ( f>(a rjumarului cailjaUal mim!>!iil >o;K^'(,;fu ^,m i-.ou>,iii.'. ,i;i)::iiry,r.iliv. Sui'fRtV.-n:V w ftntm)isi' ',.i nu-sni |>.vr.st.

$

6.4. lnformatii de piata

Za$ 'r

Tfren intravilan 4AOO inp Campina dfv.i

;oooe

52 |

' - ' /

t35"

55 |

6.5. Amplasament

56 |

i 3| Q.' O