Noiuni Teoretice 1.1 Dezvoltarea sectorului comercial n RM1.2 Clasificarea imobilelor comerciale1.3 Definirea si componenta bunurilor imobile comerciale.1.4 Cadrul legislativ ce reglementeaz segmentul comercial

1.1 Dezvoltarea sectorului comercial n Republica Moldova

Bunurile imobile comerciale in Republica Moldova au aparut odata cu initierea procesului de privatizare, in urma caruia s-a instituit un nou regim de proprietate, cea privata, fapt ce presupunea transmiterea deplina a dreptului de proprietate( prin vanzare - cumparare, donatie sau schimb) sau transmiterea partiala a dreptului de proprietate ( arenda terenurilor, locatiunea), astfel fiind determinat caracterul comercial al bunurilor imobile. Segmentul imobilului comercialpe piata estecu mult mai ingust decat cel locativ si corespunzator numarul tranzactiilor cu imobile comerciale este mai mic, insa din punct de vedere a atractivitatii investitionale imobilul comercial are intiietate. Imobilul comercial este permanent abordat prin prisma veniturilor pe care le genereaza: fie din exploatarea comerciala propriu zisa, fie din darea acestora in arenda. Astfel arenda sau locatia bunurilor imobile comerciale devine o formaa tranzactiei predominanta pe piata bunurilor imobile.Asadarbunurile imobile comercialesunt bunurile imobile care nemijlocit aduc venit. Sunt insa si bunuri imobile care constituie doar o parte a unui careva proces de obtinere a venitului si acestea sunt de obicei bunurile imobile antrenate n producere, fiind catalogate drept bunuriimobile industriale.Comertul,ca sector al vietii economice, este mai putin suspus influentei negative a factorilor economici si politici in comparatie cu alte ramuri ale economiei. Principalul indicator al acestui fapt este cresterea continua a cererii pentru spatiile comerciale si de depozitare. Astfel daca in anul 2002 in cadastrul bunurilor imobile erau inregistrate doardin numarul total de aproximativ patrumln.( vezi diagrama numarul 1),atunci in prezentsunt inregistrate in jur de 100 mii bunuri imobile comerciale si industriale dintr-un numar total de aproximativ 5,5 mln.Este destul de greu de monitorizat componenta bunurilor imobile comerciale si industriale in aspect cantitativ, asa cum asemenea informatii sunt facute publice foarte rar.

Diagrama nr. 1Componentabunurilor imobile in anul 2002Pe parcursul urmatorilor patru ani au avut loc un sir de modificari importante in legislatie, fapt ce a influentat pozitiv asupra dezvoltarii activitatilor economice. A crescut treptat cererea pentru spatiile comerciale, de depozitare si cu destinatie de oficiu, fapt pentru care au fost modernizate majoritatea blocurilor administrative si alte spatii si incaperi care sa poata face fata cereriiin continua crestere. Edificiile in care au fost amenjate oficii ofereau spatii nu prea mari, avand un grad de ocupare foarte inalt. La capitolul confort si comoditati aceste oficii erau slab dezvoltate. In ceea ce priveste spatiile comerciale, acestea au fost amenajate mai intii in cadrul fostelor magazine construite in perioada sovietica, iar mai apoi, odata cu dezvoltarea comertului, au fost construite un sir de incaperi comerciale dupa standardele si tehnologiile moderne. Astfel in componenta bunurilor imobile comerciale au fost incluse si spatii noi. Odata cu dezvolatrea activitatii comerciale au crescut si exigentele fata de spatiile comerciale, astfel fiind incluse un sir de servicii aferente tranzactiilor de vanzare - cumparare cum ar fi, de exemplu, amenajarea centrelor de agrement in cadrul centrelor comerciale, instalarea caselor de schimb valutar sau chiar filiale ale bancilor comerciale. Inca un segment important il constituie suprafetele de depozitare aferente centrelor comeciale. Majoritatea lor au fost construite recent si repezinta constructii usoare de tip sandwich pe schelet metalic. Dupa suprafata, inaltime si calitatea materialelor de costructii aceste depozite sunt pe masura exigentelor fata de clasele cele mai inalte stabilite pe piata. In prezent piata imobiliara din mun. Chisinau si segmentulde inchiriere al acesteia ofera diferite categorii de bunuri imobile comerciale.

1.2 Clasificarea burilor imobiliare comerciale

Trebuie remarcat faptul ca este aproape imposibil de identificat numarul bunurilor imobile comerciale pe categorii, asa cum sistemul de inregistrare a bunurilor imobile este putin transparent siinca nu prevede clasificarea minutiosa a acestor bunuri. Un prim pas in solutionarea acestei probleme il constituie clasificarea bunurilor imobile comerciale si industriale in scopul evaluarii masive conform destinatiei functionale,elaborata recent de catre Agentia de Stat Relatii Funciare si Cadastru.Este prima clasificare de acest fel si delimiteaza bunurile imobile nu doar pe categorii, dar si pe subcategorii.Clasificarea bunurilor imobile pentru evaluare masivaTerenuri, incaperi izolate si constructiilepot fi divizate in urmatoarele grupe:1. ComercialeDenumirea grupeiComponenta

1.1.Magazine-supermarket-magazin de produse alimentare-magazin de produse nealimentare-farmacie-piata acoperita-centru comercial

1.2.Alimentatie publica-cantina-restaurant-bufet-dugheana-cafenea-culinarie

1.3.Prestari de servicii-cizmarie-frizerie-baie-sauna-club internet-servicii de inchiriere-servicii de reparatie-servicii medicale si veterinare-parcaj

1.4.Hoteluri-hotel-motel-casa de odihna-han-sanatoriu

1.5.Oficii si finante-oficiu bancar-companie de asigurari-oficii-schimb valutar-cladire administrativa (a intreprinderii de producere)-oficiu postal-oficiul companiei de telecomunicatii-oficiul notarului, avocatului

1.6.Centre de distractie si recreatie-sala de jocuri-cazinou-parc de distractie-centru de distractie

In ceea ce priveste clasificarea bunurilor imobile in scopul inchirierii, aceasta este similara clasificarilor de mai sus, cu exceptia faptului ca din punct de vedere al destinatiei functionale bunurile imobile sunt analizate mai detaliat, deoarece fiecare proprietar( locator) urmareste obtinerea unui venit maxim posibil de la darea in chirie, evidentiind cat mai multi factori de influenta asupra valorii chiriei. De multe ori proprietarii grupeaza bunurile imobile nu dupa careva criterii de clasificare, ci pur si simplu reiesind din careva factori de influenta cum ar fi suprafata obiectului si numarul de geamuri raportate la aceasta suprafata, astfel de bunuri fiind numite imobile iluminate natural; accesul la obiect care poate fi separat sau comun, din strada sau din curte, limitat sau nelimitat- in ofertele de inchiriere aceste bunuri figureaza drept accesibile sau mai putin accesibile. Acestea sunt doar cateva exemple de clasificarea bunurilor imobile pe piata inchirierilor, care desi s-a format, necesita o abordare profesionista in ceea ce priveste formularea ofertelor si modalitatile de expunere a acestora.