ProiectPARLAMENTUL REPUBLICII MOLDOVA

LEGE CU PRIVIRE LA CONDOMINIU

Parlamentul adoptă prezenta lege organică.

Prezenta lege stabileşte raporturile de proprietate în condominiu, modul de creare, exploatare, administrare, înstrăinare a proprietăţii imobiliare şi de transmitere a drepturilor asupra ei în condominiu, modul de constituire, înregistrare, modificare şi desființare a condominiului, precum şi modul de înfiinţare, înregistrare, funcţionare şi lichidare a asociaţiilor de coproprietari în condominiu.

Capitolul IDispoziții generale

Articolul 1. Noţiuni principale În sensul prezentei legi se definesc următoarele noţiuni: condominiu – reprezintă o formă de proprietate imobiliară cu regim mixt,

constituită din proprietăți individuale și proprietatea comună pe cote-părți cu caracter forţat și perpetuu;

bunuri proprietate comună în condominiu – părțile comune ale unui imobil şi terenul condominiului destinate utilizării de către toți proprietarii de unități condominiale, precum şi alte bunuri care, în conformitate cu legea sau voința părților, sunt in folosinţa comună;

terenul condominiului – reprezintă terenul pe care este situat imobilul şi terenul aferent care constituie proprietate comună pe cote-părți a tuturor proprietarilor de unităţi condominiale din clădire;

cotă-parte – reprezintă cota din proprietatea comună în condominiu, care îi revine fiecărui proprietar și este egală cu raportul dintre suprafaţa totală a unei unități condominiale şi suma suprafeţei totale a tuturor unităților condominiale din condominiu;

unitate condominială – reprezintă încăpere izolată, proprietate individuală care constituie bunul principal, împreună cu cota-parte din proprietatea comună, fiind înregistrate concomitent conform Legii cadastrului bunurilor imobile;

proprietar în condominiu – poate fi statul, autoritățile administrației publice locale, persoana fizică sau juridică, titular al dreptului de proprietate a cel puțin unei unități condominiale din condominiu şi coproprietar al bunurilor proprietate comună în condominiu;

fond de reparație (în continuare Fond) – reprezintă sursa de finanțare a activității de reparație şi modernizare a bunurilor proprietate comună din condominiu;

cotă de contribuție – plata stabilită de către proprietarii unităților condominiale pentru a fi vărsată în Fondul de reparație;

1

asociaţia de coproprietari în condominiu - formă de asociere autonomă şi nonprofit, cu statut de persoana juridică, a proprietarilor dintr-un condominiu (în continuare Asociație), stabilită exclusiv pentru administrarea condominiului;

administrator al condominiului (în continuare Administrator) – persoană fizică sau juridică care este atestată în modul stabilit cu funcțiile de exercitare efectivă a obligaţiilor ce ţin de administrarea, întreţinerea şi exploatarea condominiului.

Articolul 2. Legislaţia cu privire la condominiu Legislaţia cu privire la condominiu face parte din legislaţia civilă şi include

prezenta lege, Codul Civil, alte acte legislative şi normative ce reglementează raporturile de drept civil în domeniu.

Articolul 3. Efectul prezentei legi (1) Efectul prezentei legi se extinde asupra:

a) raporturilor de proprietate în condominiu;b) administrării bunurilor proprietate comună în condominiu;c) în toate cazurile în care există premise pentru constituirea

condominiului. (2) Cooperativa de locuinţe, cooperativa de construcţie a

locuinţelor, asociația de proprietari de locuințe privatizate, timp de 6 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi, se reorganizează în asociaţie de coproprietari în condominiu conform prevederilor prezentei legi şi altor acte legislative şi normative.

Capitolul IIConstituirea, înregistrarea şi desființarea condominiului

Articolul 4. Constituirea şi înregistrarea condominiului(1) Condominiul se constituie în cazul existenţei într-o clădire a

unităților condominiale ce aparțin la cel puţin doi proprietari şi altor bunuri care pot fi folosite doar în comun.

(2) Condominiul poate fi constituit şi în cazul existenţei unui grup compact de alte bunuri imobiliare de acelaşi fel (case individuale, garaje) în cazul când acestea sunt amplasate pe un teren comun şi au elemente comune de infrastructură.

(3) Condominiul este supus înregistrării de stat în conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25 februarie 1998. Condominiul se constituie şi se înregistrează obligatoriu odată cu:

a) înregistrarea dreptului de proprietate asupra a cel puțin unei încăperi izolate, amplasate într-o construcţie, aflate în proprietatea altei persoane decît proprietarul construcţiei;

b) înregistrarea dreptului de proprietate asupra unităţilor condominiale în baza acordului de asociere;

2

c) înregistrarea de către proprietarul construcţiei a declaraţiei de formare a unităţilor condominiale şi a delimitării bunurilor proprietate comună în condominiu.

(4) În cazul bunurilor viitoare, condominiul poate fi constituit prin declaraţia de constituire a condominiului întocmită de proprietarul construcţiei, atunci cînd se solicită înregistrarea viitoarelor unități condominiale, conform Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998.

(5) Înregistrarea dreptului de proprietate se efectuează pentru unitatea condominială concomitent cu cota-parte din bunurile proprietate comună în condominiu. La înregistrarea primară a dreptului de proprietate asupra unității condominiale într-o clădire, concomitent şi obligatoriu se înregistrează condominiul.

Articolul 5. Desființarea condominiuluiCondominiul se desființează:a) dacă toate unitățile condominiale din condominiu au devenit proprietatea

unui proprietar;b) la încetarea proprietăţii comune pe cote-părţi prin împărţirea clădirii în

natură în conformitate cu legislația;c) pieirii fortuite sau distrugerii clădirii.

Capitolul IIIRaporturile de proprietate în condominiu.

Drepturile şi obligațiile proprietarilor

Articolul 6. Componentele condominiului(1) Constituie condominiu:

a) clădire multietajată cu mai multe unități condominiale în care există proprietăți individuale şi proprietăţi comune;

b) un ansamblu rezidenţial format din case individuale şi/sau construcţii cu altă destinaţie, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care există proprietate comună pe cote părți şi proprietăţi individuale;

c) orice alte imobile care au în componenţă terenuri, amenajări şi/sau servicii comune, parcele de teren, construite/neconstruite, care fac obiect de drept al proprietăţii comune pe cote părți.

Articolul 7. Bunurile proprietate comună din condominiu (1) Constituie părţi comune din condominiu următoarele:

a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura accesul şi exploatarea normală a clădirii; Delimitarea hotarelor

3

acestui teren se va efectua în conformitate cu prevederile legislației și documentele de urbanism;

b) fundaţia, curţile, grădinile, căile de acces;c) clădirea propriu-zisă, elementele de echipament comun, inclusiv părţile

de canalizare aferente, care traversează proprietăţile private;d) corpurile de clădiri destinate serviciilor comune;e) locurile de trecere, scările şi casa scărilor şi coridoarele; pereţii

perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune; subsolul destinate folosinţei comune; coşurile de fum; holurile; instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă; canalele pluviale; paratrăsnetele; antenele colective; podul; pivniţele destinate folosinţei comune, boxele, spălătoria, uscătoria; ascensorul; interfonul - partea de instalaţie de pe proprietatea comună; rezervoarele de apă; centrala termică proprie a clădirii; tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere; structura de rezistenţă; faţadele; acoperişul; terasele;

f) alte spaţii din clădire care nu aparțin proprietarilor individuali şi concepute pentru a satisface nevoile sociale şi de viaţă ale proprietarilor din condominiu, inclusiv spaţiul destinat pentru agrement, dezvoltarea culturală, arta pentru copii, educaţie fizică şi sport, precum şi pentru alte scopuri similare.

(2) În caz de distrugere sau demolare a clădirii, dreptul de proprietate comună asupra terenului pe care era amplasată clădirea, inclusiv celui destinat exploatării instalaţiilor de întreţinere a clădirii şi amenajarea teritoriului se menţine în proprietatea comună a proprietarilor în conformitate cu cotă de proprietate comună la momentul distrugerii sau demolării. Coproprietarii posedă, folosesc şi dispun de acest teren în continuare în conformitate cu legislaţia.

Articolul 8. Dreptul de proprietate în condominiu(1) Dreptul de proprietate asupra cotei părţi din proprietatea

comună în condominiu este forțat şi perpetuu şi este determinat de dreptul asupra proprietății individuale. Cota parte în proprietatea comună din condominiu se supune înregistrării în registrul bunurilor imobile în conformitate cu legislaţia în vigoare.

(2) La schimbarea titularului dreptului de proprietate asupra unităţii condominiale, dreptul de proprietate asupra cotei părţi din proprietatea comună trece la noul proprietar.

Articolul 9. Cota-parte în proprietatea comună din condominiu (1) Cota-parte a fiecărui proprietar în condominiu este egală cu

raportul dintre suprafaţa totală a unei unități condominiale şi suma suprafeţei totale a tuturor unităților condominiale din condominiu. Cota-parte se exprimă în procente cu rotunjirea pînă la sutimi. Suma cotelor-

4

părți trebuie să fie egală cu 100%, în caz contrar proprietarii decid asupra recalculării cotelor-părți. Dacă proprietarii nu decid asupra recalculării, recalcularea se efectuează prin intermediul instanței de judecată, la cererea persoanei interesate. Calcularea cotei-părți se va efectua de către oficiile cadastrale sau alte întreprinderi ce execută lucrări cadastrale. Mărimea cotei-părți fiind ulterior înregistrată la Oficiul Cadastral Teritorial.

(2) În cazul în care unitatea condominială aparține mai multor proprietari, atunci aceștia dețin dreptul de proprietate în devălmăşie asupra cotei-părți respective.

(3) Modalitatea de calcul a cotei-părți prevăzute la alin.(1) din prezentul articol, este identică pentru toți proprietarii care dispun de aceleași drepturi indiferent de destinația unității condominiale.

(4) La schimbarea proprietarului, unitatea condominială păstrează cota-parte în proprietatea comună deținută de vechiul proprietar.

(5) Mărimea cotei-părți deținute determină ponderea la luarea deciziilor în cadrul adunării generale.

Articolul 10. Stabilirea hotarelor terenului condominiului (1) Terenurile din proprietatea statului sau a unităţilor

administrativ – teritoriale, pe care sunt amplasate bunuri imobiliare din condominiu şi terenurile aferente acestora se transmit gratuit de către autoritatea administraţiei publice locale, în calitate de bunuri comune, în proprietatea comună pe cote – părţi a proprietarilor de unități condominiale. Dimensiunea terenurilor care se transmit cu titlul gratuit se determină de către autoritatea administraţiei publice locale în conformitate cu documentația de urbanism aprobată.

(2) Autoritatea administraţiei publice locale de nivelul întîi este obligată, în termen de 30 de zile de la data adresării asociaţiei de coproprietari să stabilească hotarele şi dimensiunile teritoriului condominiului.

(3) Terenul proprietate privată, pe care este amplasat condominiul format în rezultatul realizării unui proiect de construcţie și înregistrat la oficiul cadastral, constituie parte comună a condominiului şi urmează să fie transmis proprietarilor de unităţi condominiale în proprietate, potrivit cotei-părţi fiecărui proprietar.

(4) Transmiterea terenurilor proprietate de stat sau a unităţilor administrativ-teritoriale proprietarilor de unităţi condominiale în proprietatea comună pe cote-părţi se efectuează în modul stabilit de Guvern.

(5) Înregistrarea de stat a dreptului de administrare a Asociaţiei şi a dreptului proprietarilor asupra proprietății comune pe cote-părţi forţată şi perpetuă, care include şi dreptul asupra terenurilor din condominiu în

5

funcție de proprietate comună, se efectuează în conformitate cu Lega cadastrului bunurilor imobile 1543-XIII din 25 februarie 1998.

(6) Încălcarea sau nerespectarea modului stabilit de exercitare a drepturilor de posesiune, de folosinţă şi de dispoziţie asupra terenurilor din condominiu, inclusiv folosirea acestora în interesul personal al unui sau mai multor membri ai Asociaţiei sau transmiterea acestora în folosinţa unor terţi, atrage după sine răspunderea civilă, contravenţională sau penală, după caz.

Articolul 11. Reconstrucția bunului imobil din condominiu (1) Reconstrucţia, extinderea bunului imobil din condominiu, ce

are ca efect modificarea unităţilor condominiale sau apariţia unor unităţi condominiale noi în condominiu se va efectua cu acordul autentificat notarial al proprietarilor ce dețin 2/3 din cotele părți din condominiu. Lucrările de îmbunătățire a confortului clădirii, în limita parametrilor existenți, inclusiv reparaţia elementelor de folosinţă comună, încălzirii centrale, ascensoarelor, izolarea termică, etc. se vor efectua cu acordul proprietarilor ce dețin 50%+1 din cotele părți din condominiu.

(2) Proprietarul poate aduce îmbunătăţiri sau modificări unității condominiale pe care o deține, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a încăperilor altor proprietari şi fără modificări comunicaţiilor inginereşti. Proprietarul nu poate schimba aspectul elementelor bunurilor proprietate comună şi parametrii tehnici fără acordul proprietarilor ce dețin 50%+1 din cotele părți din condominiu.

(3) Reconstrucţia şi modernizarea clădirilor, modificarea unităților condominiale se efectuează în conformitate cu documentaţia de proiect, aprobată şi verificată în modul stabilit şi alte prevederi legale.

(4) Îndeplinirea lucrărilor de reconstrucţie a încăperilor locative şi nelocative, construcţia anexelor, a supraetajărilor, a mansardelor şi altor lucrări de reconstrucţie cu crearea de noi spaţii, obligatoriu va conţine descrierea, calcularea şi delimitarea clară a părţilor comune şi individuale noi în condominiu.

(5) Lucrările de reconstrucție a clădirii vor fi efectuate in baza unui contract, care va conține elemente obligatorii, cu referire la:

a) determinarea proprietarilor unităţilor imobiliare în condominiu, cu descrierea localizării fiecărei unităţi, şi indicarea mărimii suprafeţei totale a unităţilor condominiale;

b) delimitarea şi descrierea părţilor comune, din care se constituie proprietatea comună. Indicarea părţilor comune, a instalaţiilor şi utilajelor comune, care vor fi folosite doar de către o parte din proprietari, dacă este cazul;

c) calculul cotelor-părţi în proprietatea comună (inclusiv a terenului aferent ) a proprietarilor de unităţi condominiale, în modul prevăzut de prezenta lege;

6

d) reglementarea relaţiilor funciare cu proprietarul terenului atribuit, identificarea terenului prin număr cadastral şi a suprafeţei exacte a terenului;

e) desemnarea persoanei, împuternicite să reprezinte proprietarii;f) modalitatea de finanţare a lucrărilor de reconstrucţie, contribuţiile pentru

Fondul de reparație şi termenul de colectare a contribuţiilor stabilite;g) calculul de evaluare a volumelor de lucrări executate cu forţele proprii

ale proprietarilor din condominiu.(6) Pentru înscrierea în registrul bunurilor imobile, documentele

de construcție a părților comune şi individuale nou-construite vor conţine informaţii despre suprafaţa şi locaţia proprietăţilor individuale şi comune a proprietarilor de unităţi condominiale.

(7) Proprietarii sunt obligaţi sa ia măsuri pentru consolidarea sau modernizarea clădirii, pentru reabilitarea termică şi eficiența energetică, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura intervențiilor, se va considera menţinerea aspectului armonios şi unitar al întregii clădiri.

(8) În clădirile afectate de seisme, proprietarii au obligaţia de a lua măsuri de urgență pentru consolidarea lor, cu sprijinul financiar și/sau material al autorităţilor publice locale sau centrale.

Articolul 12. Transferul dreptului de proprietate asupra unității condominiale

(9) În cazul înstrăinării unităților condominiale, noul proprietar devine succesor de drepturi şi preia toate drepturile şi obligaţiile fostului proprietar în condominiu.

(10) La înstrăinarea unităților condominiale, nu se aplică dreptul de preemţiune. Proprietarul în condominiul respectiv poate beneficia de dreptul de preemţiune la cumpărarea unității condominiale numai în cazul în care există un contract (acord) între părţi sau în temeiul legii. La autentificarea actelor de înstrăinare, proprietarii care îşi înstrăinează unităţile condominiale sunt obligaţi să facă dovada în faţa notarului privind lipsa datoriilor la achitarea cotei de contribuție în Fondul de reparație, a serviciilor comunale şi altor servicii printr-un certificat eliberat în acest sens de Președintele Asociației sau Administratorul condominiului. Certificatul de asemenea va conţine şi informaţia privind contribuția vechiului proprietar în Fondul de reparație a condominiului disponibilă la zi. În cazul existenţei datoriilor, înstrăinarea unităţii condominiale se poate face numai dacă se prezintă un acord de preluare a datoriilor de către noul proprietar acceptat de Președintele Asociației sau Administrator și cu introducerea în contract a clauzei obligatorii privitoare la preluarea datoriilor respective de către cumpărător.

(11) Contractul prin care se transferă dreptul de proprietate asupra unității condominiale va conține în mod obligatoriu clauzele cu privire la:

7

a) identificarea clădirii în temeiul datelor din registrul bunurilor imobile, numărul cadastral al unității condominiale, denumirea acesteia şi amplasarea ei în clădirea respectivă;

b) descrierea stării tehnice a unității condominiale, suprafața acesteia;c) determinarea și mărimea cotei-părți din bunurile proprietate comună în

condominiu a proprietarului unității condominiale conform registrului bunurilor imobile, inclusiv determinarea cotei-părți din bunurile proprietate comună în condominiu care aparține doar la unii proprietari de unități condominiale;

d) drepturile şi obligațiile asupra unității condominiale și bunurilor proprietate comună care îi revin proprietarului unității, precum şi drepturile şi obligațiile față de serviciile comunale şi necomunale prestate.

(12) La contract se anexează planul geometric al unităţii condominiale.

(13) Noul proprietar al unității condominiale în timp de 10 zile este obligat să înștiințeze Președintele Asociației, și după caz, Administratorul condominiului despre tranzacțiile care au avut loc şi despre faptul intrării în proprietatea unității condominiale.

Articolul 13. Drepturile şi obligaţiunile proprietarului de unitate condominială

(1) Proprietarul unității condominiale este obligat pe propria sa cheltuială să menţină în stare bună, în condițiile și cu respectarea legislației privind calitatea în construcții, şi să repare la timp unitatea condominială ce îi aparţine.

(2) Cu un preaviz de 3 zile, proprietarul este obligat:a) să accepte accesul reprezentatului Asociației sau Administratorului la

unitatea condominială, furnizorilor de reţele şi/sau servicii de comunicaţii electronice, furnizorilor de servicii comunale, atunci cînd este necesar să se inspecteze, repare, sau să se înlocuiască elementele din bunurile proprietate comună sau elementele de infrastructură aferente reţelelor de comunicaţii electronice, la care se poate avea acces numai din respectiva unitate condominială. În cazurile de urgenţă, pentru prevenirea sau înlăturarea imediată a consecinţelor unei calamităţi naturale sau avarii, preavizul nu este necesar;

b) să accepte accesul în unitatea condominială a reprezentanţilor furnizorilor de servicii comunale pentru verificarea corectitudinii montării şi funcţionării contoarelor de apă, gaze naturale, energie termică, precum şi pentru citirea indicilor echipamentelor de măsurare respective;

c) să accepte accesul în unitatea condominială a reprezentanţilor furnizorilor de reţele şi/sau servicii de comunicaţii electronice pentru prevenirea sau înlăturarea consecinţelor calamităţilor naturale ori înlăturarea unor deranjamente apărute în reţea, în scopul asigurării continuităţii furnizării reţelelor sau serviciilor de comunicaţii electronice.

8

(3) În cazul în care proprietarul unității condominiale sau locatarul acesteia a pricinuit pagube bunurilor altor proprietari sau bunurilor comune în condominiu, el este obligaţi să compenseze pagubele în conformitate cu legislaţia.

(4) Proprietarul unității condominiale este obligat să achite cota de contribuție la Fondul de reparație, precum şi plata pentru serviciile aferente de utilizare a unității condominiale.

(5) Nefolosirea de către proprietar al unității condominiale sau refuzul de a folosi bunurile proprietate comună din condominiu nu constituie temei pentru a-l elibera, integral sau parţial, de cheltuielile comune pentru întreţinerea şi reparaţia bunurilor proprietate comună în condominiu.

(6) Proprietarii sînt obligaţi să utilizeze unitățile condominiale şi bunurile proprietate comună din condominiu numai conform destinaţiei.

(7) Proprietarii unităților condominiale prin Asociație sau prin Administrator sunt obligați să efectueze inventarierea și pașaportizarea clădirilor în care sunt amplasate unitățile condominiale ce le aparțin.

(8) Proprietarii din clădirile rezidențiale aflate în pericol de avariere, persoane fizice sau juridice, sunt obligaţi să ia măsurile prevăzute de lege pentru reducerea riscului de prăbușire a clădirii.

(9) Proprietarul unității condominiale are dreptul să folosească sau să transmită în locațiune unitatea condominială într-o manieră care să nu aducă atingere drepturilor celorlalţi proprietari, cu înștiințarea ulterioară obligatorie a Președintelui Asociației și/sau Administratorului.

Articolul 14. Fondul de reparaţie(1) Fondul de reparație (în continuare - Fond) se instituie în mod

obligatoriu pentru fiecare condominiu separat.(2) Proprietarul unității condominiale are obligația să achite cota

de contribuție la Fond. Sursele Fondului nu pot fi impozitate sub nici o formă, deoarece reprezintă surse individuale ale proprietarilor unităților condominiale.

(3) La necesitate, proprietarii în condominiu pot decide plata contribuţiilor unice extraordinare în Fond.

(4) Volumul surselor financiare necesare pentru a fi vărsate în Fond, se stabileşte anual la adunarea generală a Asociaţiei sau prin acordul scris, și se ia de către proprietarii unităților condominiale ce deţin cel puţin 2/3 din cotele părţi în condominiu.

(5) Mărimea cotei de contribuţie a fiecărui proprietar în Fond este proporţională cotei-părţi din condominiu.

(6) Sursele Fondului, de asemenea, constituie veniturile din chiria bunurilor proprietate comună, veniturile din contractele de depozit bancar, dobânzile şi amenzile de întârziere aferente contractelor, create

9

prin utilizarea mijloacelor financiare ale Fondului, din activitatea asociaţiei de coproprietari, din granturi şi donaţii şi alte venituri.

(7) Mijloacele financiare ale Fondului de reparaţii pot fi utilizate numai pentru achitarea costurilor de reconstrucție, modernizare, reabilitare și renovare a proprietății comune, în special pentru reabilitarea termică, creşterea calităţii ambiental-arhitecturale ale construcţiilor.

(8) Se stabilește următoarea listă de lucrări, care pot fi finanțate din Fondul de reparații:

a) inventarierea, pașaportizarea și efectuarea expertizelor tehnice a clădirii;b) efectuarea auditului energetic a clădirii;c) elaborarea documentației de proiect pentru reconstrucție, modernizare,

reabilitare și renovare; avizarea, verificarea și expertizarea proiectului de reconstrucție, modernizare, reabilitare și renovare; obținerea autorizației de proiectare și construire;

d) realizarea lucrărilor de reconstrucție, modernizare, reabilitare și renovare;

e) serviciile de supraveghere tehnică;f) achitarea creditelor contractate pentru finanțarea lucrărilor de

reconstrucție, modernizare, reabilitare și renovare;g) îndeplinirea lucrărilor urgente de înlăturare a riscurilor pentru viața și

sănătatea locuitorilor, preîntîmpinarea și lichidarea consecințelor avariilor și efectelor calamitaților naturale;

h) îndeplinirea lucrărilor de demolare a clădirii, în cazurile constatării stării de avariere a construcțiilor și imposibilității lucrărilor de reconstrucție sau alte situații.

(9) Fondul se creează pentru fiecare condominiu separat. Mijloacele financiare ale Fondului sunt păstrate pe un cont separat şi proprietarii de unități condominiale sunt titularii contului acestui Fond.

(10) Contul deschis pentru Fond se administrează de către Consiliul de administrație al Asociației cu împuternicirea scrisă a proprietarilor ce deţin cel puţin 2/3 din cotele-părţi din condominiu. Decizia privind împuternicirea consiliului să ea anual la adunarea generală a Asociației. Documentele vizînd operațiunile bancare se semnează de către Președintele Asociației în temeiul deciziei luate de către consiliu.

(11) Mijloacele financiare neutilizate în cursul anului calendaristic respectiv nu sunt returnate proprietarilor de unități condominiale, dar sunt transferate pentru anul calendaristic următor. În cazul înstrăinării unităţii condominiale, proprietarul anterior nu are dreptul la returnare a cotei sale din soldul mijloacelor financiare a Fondului.

Articolul 15. Plata serviciilor comunale şi necomunale

10

(1) Proprietarii achită serviciile comunale şi necomunale prestate lor în conformitate cu legislaţia şi actele normative.

(2) Prestarea şi achitarea serviciilor comunale şi necomunale pentru proprietari sau locatari se efectuează în baza contractelor încheiate direct între proprietari, locatari şi furnizorii de servicii, cu excepţia situaţiilor prevăzute de actele normative în domeniu.

(3) Proprietarii unităților condominiale, precum şi locatarii unităților condominiale aflate în proprietate de stat sau municipală răspund de neachitarea în termen a plăţilor pentru unitățile condominiale ce le aparţin sau pe care le închiriază, precum şi pentru serviciile comunale şi necomunale, conform contractelor încheiate.

(4) Neachitarea de către o parte de proprietari (locatari) a serviciilor comunale sau necomunale prestate nu poate fi temei pentru debranşarea totală a clădirii din condominiu de la reţelele şi instalaţiile electrice, termice, de gaz, reţelele de alimentare cu apă şi canalizare. Astfel de creanțe se recuperează prin instanțe de judecată la inițiativa furnizorului de servicii, dacă alte măsuri de recuperare devin ineficiente.

Articolul 16.. Ipoteca în condominiu(1) Pentru a garanta acoperirea creanțelor apărute ca urmare a

utilizării unității condominiale, a exploatării, întreţinerii, reparaţiei, renovării, modernizării şi construcţiei bunurilor proprietate comună şi întreţinere a terenului comun, a serviciilor comunale şi necomunale prestate sau ca urmare a neparticipării cu cota de contribuţie la Fondul de reparaţie se instituie ipoteca asupra unității condominiale în beneficiul celorlalți proprietari de unități condominiale.

(2) Dreptul de ipotecă este înscris în Registrul bunurilor imobile la Oficiul Cadastral Teritorial, şi este reglementat de legislaţia în domeniu.

(3) Modul de executare a ipotecii se reglementează prin legislația cu privire la ipotecă.

Capitolul IVAdministrarea condominiului

Articolul 17. Administrarea condominiului(1) Administrarea condominiului se efectuează prin una din

următoarele modalități: a) de către asociaţia de coproprietari în condominiu, instituită în mod

obligatoriu și în modul stabilit de prezenta lege;b) de către persoana fizică sau juridică, atestată în modul stabilit cu dreptul

de administrare a condominiului, selectată de către Asociație în ordinea stabilită de prezenta lege;

11

c) de către proprietari nemijlocit sau de către o întreprindere contractată și atestată în acest domeniu, în cazurile în care condominiul include cel mult patru unități condominiale, care aparţin la cel mult patru proprietari.

(2) În cazul în care Asociația de proprietari nu a decis asupra modului de administrare a condominiului prin una din modalitățile enumerate mai sus, Administratorul va fi ales şi desemnat de către autoritățile locale prin concurs.

(3) Administrarea condominiului de către Asociaţie presupune achiziții de servicii, bunuri şi alte materiale necesare asociaţiei în scopul de a asigura următoarele:

a) exploatarea, întreținerea, reparația, renovarea, modernizarea şi reconstrucția bunurilor proprietate comună,

b) prestarea serviciilor ce ţin de utilizarea unității condominiale, cu excepția celor prestate direct de furnizori către proprietarii unităţilor condominiale în baza contractelor încheiate între cele două părți;

c) deschiderea şi menținerea unui cont bancar special pentru Fondul de reparație din numele proprietarilor şi supravegherea administrării acestuia de către Consiliul de administrație și Preşedintele Asociației în comun cu proprietarii;

d) achitarea cotelor de contribuție în Fond, plăților şi restanțelor financiare pentru servicii ce ţin de: utilizarea unității condominiale, întreținerea bunurilor proprietate comună şi compensaţii pentru daunele produse în cazul dacă acestea apar pe parcursul administrării condominiului;

e) transmiterea în locațiune a bunurilor proprietate comună în condominiu;f) alte activități legate de condominiu în ansamblu care nu contravin

legislaţiei în vigoare.(4) În cazul în care administrarea condominiului se efectuează de

altă persoană fizică sau juridică decât asociaţia de coproprietari, competenţele Administratorului sunt prevăzute în contractul de administrare.

(5) Decizia privind administrarea condominiului de către Asociație sau de Administrator se ia la adunarea generală a proprietarilor de unităţi condominiale cu acordul proprietarilor ce dețin cel puţin 50%+1 din cotele – părţi în condominiu.

(6) În cazul în care a fost luată decizia privind administrarea condominiului de către Administrator, se lansează concursul în urma căruia în cadrul adunării generale acesta va fi desemnat, cu acordul proprietarilor ce dețin cel puţin 50%+1 din cotele – părţi în condominiu și, ţinându-se cont de rezultatul concursului organizat.

(7) La schimbarea modului de administrare a condominiului, este necesar acordul proprietarilor ce dețin cel puțin 50%+1 din cotele părți din condominiu. Acordul încheiat în acest mod este obligatoriu pentru toți proprietarii de unități condominiale.

12

(8) Modul de administrare a condominiului este supus înregistrării în Registrul bunurilor imobile. La înregistrarea condominiului concomitent şi obligatoriu se înregistrează modul de administrare.

Capitolul VConstituirea şi înregistrarea de stat a asociaţiei de coproprietari în

condominiu

Articolul 18. Asociația de coproprietari în condominiu(1) Asociația este o persoană juridică non-profit, instituită în

conformitate cu prevederile prezentei legi, în scopul administrării bunurilor proprietate comună din condominiu, inclusiv întreţinerea şi reparaţia acestora. De asemenea asociaţia prestează servicii de utilizare a unităţilor condominiale.

(2) Într-un condominiu poate fi înființată doar o singură Asociație. O Asociaţie poate fi constituită doar pentru un condominiu. Numărul membrilor Asociației trebuie să fie egal cu numărul de proprietari ai unităților condominiale în condominiu.

(3) Pentru un condominiu cu cinci sau mai mulţi proprietari constituirea Asociaţiei este obligatorie.

(4) Asociaţia se instituie la adunarea generală a proprietarilor în condominiu sau prin acordul de asociere. Iniţiatorii instituirii Asociaţiei într-un condominiu pot fi numai proprietarii unităților condominiale și/sau autoritățile administrației publice locale.

(5) Adunarea generală de constituire a Asociaţiei se convoacă la decizia iniţiatorilor instituirii Asociaţiei. Iniţiatorii trebuie să asigure preavizarea tuturor proprietarilor în condominiu despre locul şi timpul convocării Adunării generale. Adunarea generală de constituire a Asociației este deliberativă, dacă la ea sunt prezenţi proprietarii, care deţin cel puţin 50%+1 din cotele părţi din condominiu. În cazul în care adunarea respectivă nu întruneşte cvorumul, ea se convoacă repetat în termen de 15 zile lucrătoare, unde decizia de constituire a Asociaţiei se adoptă cu 50%+1 din cotele părți a proprietarilor prezenți la adunare. Odată cu instituirea Asociaţiei, adunarea alege președintele Asociației și organele de conducere ale Asociaţiei şi aprobă statutul Asociaţiei. Deciziile adunării generale de constituire a Asociației se consemnează într-un proces verbal, care se semnează de către preşedinte şi secretar, aleşi din numărul proprietarilor în condominiu.

(6) Asociația se consideră înființată din ziua înregistrării ei la Camera Înregistrării de Stat.

(7) În blocurile noi construite, la momentul transferului primei unități condominiale către proprietar/proprietari, acordul scris privind

13

crearea Asociației se încheie între proprietarul clădirii cu fiecare proprietar nou al unității condominiale.

(8) Pentru blocurile din fondul locativ existent sunt prevăzute două modalități de constituire a Asociației:

a) la adunarea generală a proprietarilor unităților condominiale;b) prin semnarea acordului de asociere de către proprietarii unităților

condominiale.(9) La înfiinţarea Asociaţiei, grupul de iniţiativă, dezvoltatorul

sau proprietarul clădirii vor respecta următoarea procedură: a) organizarea Adunării generale de constituire a Asociației în conformitate

cu prevederile alineatului (5) din prezentul articol;b) în cazul în care în timp de trei luni de la data intrării în vigoare a

prezentei legi adunarea constitutivă nu va fi convocată, sau nu va decide formarea asociaţiei cu acordul proprietarilor ce dețin cel puțin 2/3 din cotele părți din condominiu a celor prezenţi la adunare, Asociaţia va fi formată prin acordul semnat a proprietarilor ce dețin cel puţin 50% +1 din cotele părți în condominiu, conform anexei 1, care este parte integrată a prezentei legi;

c) În cazul în care Asociația nu a fost creată de către proprietari, autoritățile publice locale vor întreprinde acțiunile necesare privind organizarea Asociației prin semnarea acordului de asociere, cu desemnarea președintelui Asociației. În cazul dat asociația se consideră constituită cînd acordul a fost semnat de către proprietari ce dețin cel puțin 50%+1 din cotele păți în condominiu. Președintele desemnat urmează în termen de 30 de zile după semnarea acordului să organizeze adunarea generală a Asociației la care vor fi aprobat Statutul Asociației, alese organele de conducere și va asigura înregistrarea acesteia;

d) În termen de 30 de zile din data constituirii și înregistrării Asociaţiei, administraţia publică locală /dezvoltatorul sau proprietarul clădirii va transmite în proprietatea Asociaţiei blocul (imobilul) de locuit şi alte bunuri imobiliare din condominiu în proprietate comună pe cote părți conform actului de predare-preluare, primire-predare aprobat de primărie.

(10) Modul de funcţionare a Asociaţiei este reglementat de Statutul său, aprobat prin decizia adunării constituante a proprietarilor unităților condominiale şi înregistrat ulterior la Camera Înregistrării de Stat conform anexei nr.2, parte integrantă la prezenta lege.

Capitolul VIActivitatea Asociației

Articolul 19. Activitatea asociaţiei(1) Asociaţia de coproprietari în condominiu se înființează în

conformitate cu prezenta lege şi efectuează doar activităţile prevăzute de prezenta lege, cum ar fi: administrarea, deservirea, exploatarea, reconstrucţia, reabilitarea, modernizarea, renovarea şi închirierea

14

bunurilor proprietate comună în condominiu în conformitate cu deciziile Asociației. În temeiul hotărârilor luate la adunarea generală, în numele şi pentru membrii Asociației, ultima încheie contracte de prestare a serviciilor în cazurile stabilite de prezenta lege și de alte acte normative în domeniu.

(2) Asociația organizează deservirea şi exploatarea bunurilor imobile din condominiu, inclusiv prin intermediul licitației, la care pot participa persoane fizice şi juridice, licenţiate sau autorizate în modul stabilit în cazul în care legislaţia prevede licenţierea sau autorizarea pentru genul respectiv de activitate. Persoanele fizice şi juridice care au cîştigat licitația execută, în baza contractelor încheiate cu Consiliul Administrativ al Asociaţiei, lucrările de întreţinere şi reparaţie a proprietăţii imobiliare, precum şi de reconstrucție, reabilitare şi reparare a obiectelor proprietate comună din condominiu.

(3) Asociaţia, împreună cu operatorii, prestatori de servicii de alimentare cu energie electrică, termică, gaze naturale, și apă și canalizare, organizează procurarea, instalarea, verificarea metrologică, exploatarea şi întreţinerea, repararea şi înlocuirea aparatelor de evidenţă a consumului de energie electrică, termică, de gaze naturale şi de apă, conform actelor normative care reglementează sectoarele respective.

(4) Asociația nu poate efectua nici o activitate economică, nici nu poate participa la activitățile economice ale părților terțe, nu poate achiziționa şi deţine bunuri imobiliare, decît cele ce fac parte componentă a condominiului.

(5) Asociația are dreptul să deschidă un cont propriu separat pentru remunerarea activității organelor de conducere a Asociației. Contribuția în acest cont este alocată de către proprietarii unităților condominiale în conformitate cu decizia luată de proprietarii care dețin cel puțin 2/3 din cotele părți a celor prezenți la Adunarea generală. Cuantumul contribuției se raportează la mărimea unității condominiale deținute de proprietar și nu poate depăși în total asigurarea salariului mediu pe piață pentru persoanele respective de conducere. În cazul în care Asociația efectuează activitatea de administrare de sinestătător, atunci în contul respectiv se vor vărsa surse pentru salarizarea persoanelor angajate. Decizia în acest sens se va lua la adunarea generală a Asociației.

(6) Preşedintele Asociației și Consiliului de administrație administrează sursele financiare colectate de la proprietarii de unități condominiale depuse în contul bancar al Asociației și al Fondului de reparație, deschise pe numele Asociației şi execută drepturile şi obligațiile deponenților, în conformitate cu prevederile legislației privind protecția depozitelor.

(7) Asociația are dreptul să devină parte a unui acord de împrumut pentru reparația, renovarea, modernizarea şi reconstrucția

15

spaţiilor comune ale clădirii cu condiția ca proprietarii de unități condominiale au adoptat o decizie în această privinţă, în temeiul prezentei legi. Decizia privind contractarea unui împrumut se adoptă la adunarea generală cu votul proprietarilor ce dețin cel puțin 2/3 din cotele părți din condominiu.

(8) Asociația este responsabilă pentru obligațiile asumate în cursul administrării condominiului numai în funcţie de mărimea soldului în contul Asociației și acumulărilor în Fondul de reparație. Responsabilitatea pentru plata unor cheltuieli suplimentare asociate cu administrarea condominiului le aparţine proprietarilor de unități condominiale, în funcție de mărimea cotei lor în spaţiile comune ale clădirii și deciziilor luate la adunarea generală a membrilor Asociației.

(9) Asociația acționează în numele proprietarilor de unități condominiale în aspectele care ţin de administrarea condominiului şi reprezintă proprietarii de unități condominiale în instanțele de judecată, organele administraţiei publice centrale şi locale.

(10) Asociaţia are dreptul să recurgă la fuzionare cu altă asociaţie/asociații sau la separare de la aceasta/acestea. În cadrul fuzionării, activele asociaţiei desfiinţate se transferă asociaţiei care rezultă în urma fuzionării. În cazul separării asociaţiilor, modul de separare a bunurilor se decide de către adunarea generală. Fondurile de reparație instituite în cadrul fiecărei asociații nu fuzionează. Decizia privind fuzionarea sau separarea asociației să adoptă la adunarea generală cu 50%+1 din unitățile condominiale din condominiu.

(11) Asociațiile în condominiu pot să formeze uniuni în scopul fortificării reprezentanței acestora şi altor scopuri de promovare, conform legii cu privire la asociațiile obşteşti.

(12) Asociația se dizolvă doar în momentul desființării condominiului, în cazurile prevăzute în articolul 5 al prezentei legi.

(13) Asociația încetează existenţa odată cu radierea sa din Registrul de Stat.

Articolul 20. Calitatea de membru al asociaţiei de coproprietari(1) Membrii Asociaţiei sunt toți proprietarii unităţilor

condominiale din condominiu.(2) Calitatea de membru al Asociaţiei se dobândeşte prin efectul

legii de către toţi proprietarii unităţilor condominiale din momentul înregistrării de stat a Asociaţiei, indiferent de faptul dacă respectivul proprietar a acceptat sau nu înfiinţarea asociaţiei.

(3) Persoanele care devin proprietari ai unităților condominiale în condominiu, după înfiinţarea Asociaţiei, devin membri ai acesteia imediat după dobândirea de către ei a dreptului de proprietate asupra unității respective.

16

(4) Interesele membrilor minori ai Asociaţiei le reprezintă părinţii, tutorii sau curatorii lor în modul stabilit de legislaţie.

(5) Calitatea de membru a Asociaţiei încetează în cazul decesului membrului asociaţiei, lichidării persoanei juridice, înstrăinării unităților condominiale deținute în proprietate.

(6) Membrul Asociaţiei nu se poate retrage și nu poate fi exclus din Asociaţie.

Articolul 21. Organele de conducere ale asociaţiei de coproprietari(1) Organele de conducere a Asociației sînt:

a) adunarea generală a membrilor Asociației;b) Președintele asociației, care simultan este și președintele Consiliului de

administrație;c) Consiliul de administrație al Asociației;d) Comisia de cenzori (audit) a Asociaţiei.

(2) Pentru Asociaţiile cu un număr mai mic de 15 membri, Adunarea generală poate decide alegerea doar a Preşedintelui asociaţiei fără a alege Consiliul Administrativ, precum şi alegerea unui cenzor în locul comisiei de cenzori. În acest caz Preşedintele Asociaţiei va exercita şi atribuţiile Consiliului prevăzute de statut şi de prezenta lege, iar cenzorul va exercita de unul singur atribuţiile comisiei de cenzori.

Articolul 22. Adunarea generală a asociaţiei(1) Adunarea generală a membrilor Asociaţiei este organul

suprem de conducere şi se convoacă în modul stabilit de statutul său.(2) Adunarea generală este formată din toţi proprietarii unităților

condominiale. (3) Adunarea generală decide asupra:

a) constituirii Asociaţiei de coproprietari în condominiu şi aprobării statutului şi modificărilor acestuia;

b) aprobă contribuția la contul Asociației, principiile de gestionare financiară, bugetul şi situația financiară anuală a Asociației;

c) stabileşte remunerarea pentru membrii Consiliului de administrație şi a Comisiei de cenzori, precum și angajaților pentru efectuarea administrării bunurilor din condominiu;

d) aprobă planul anual şi pe termen mediu (2-3 ani) privind administrarea, deservirea, exploatarea, reconstrucția, modernizarea, renovarea, reabilitarea şi a altor activități de dezvoltare a bunurilor imobiliare din condominiu;

e) aprobă modul de funcționare a Fondului de reparație, aprobă bugetul Fondului şi aproba cuantumul contribuțiilor financiare la Fond;

f) decide cu privire la utilizarea mijloacelor financiare ale Fondului şi altor surse financiare provenite din alte activități ale Asociației;

17

g) alege și demite Președintele asociației;h) alege şi demite membrii Consiliului de administrație al asociației şi a

Comisiei de cenzori;i) decide cu privire la împrumuturi şi creanțe privind asigurarea

împrumutului;j) decide cu privire la modificarea proprietății comune în condominiu,

inclusiv reconstrucție, supraetajare sau mansardare, și altor lucrări de dezvoltare a blocului;

k) decide cu privire la modul de administrare în condominiu, organizarea concursului pentru selectarea Administratorului, precum şi schimbarea formei de administrare;

l) aprobă executarea dreptului de ipotecă asupra debitorilor de către asociaţie, potrivit legislației cu privire la ipotecă și prezentei legi;

m) aprobă principiile de transmitere în locațiune a bunurilor imobile ale condominiului;

n) decide cu privire la adoptarea unor norme interne care reglementează relațiile în Asociaţie;

o) decide asupra soluționării altor chestiuni ce țin de asigurarea activității eficiente a Asociației.

p) decide asupra condiţiilor de încheiere a acordului privind prestarea şi achitarea serviciilor comunale şi necomunale cu furnizorii şi cu proprietarii de unităţi condominiale.

q) decide cu privire la construcţia unor noi obiecte în condominiu legate nemijlocit de necesităţile de întreţinere şi reparaţie a proprietăţii comune în condominiu, prestării serviciilor de utilizare a unităţilor condominiale, pentru necesităţile de serviciu şi sociale ale angajaţilor Asociaţiei.

(4) Adunarea generală este convocată de către Consiliul de administrație al Asociației cel puțin o dată pe an, sau când se solicită de către Comisia de cenzori sau la cerinţa a proprietarilor ce dețin cel puțin 25% din unitățile condominiale. În cazul în care Consiliul de administrație nu convocă Adunarea generală în termen de 15 zile lucrătoare de la recepţionarea unei astfel de cereri, Adunarea generală se convoacă de către proprietarii unităților condominiale în mod independent.

(5) Anunțul privind desfăşurarea Adunării generale va fi trimis în formă scrisă fiecărui proprietar de unități condominiale cu cel puțin 10 zile anterior datei propuse pentru adunare, în modul convenit în Statut. Anunțul va include data şi locul desfăşurării Adunării generale şi ordinea de zi.

(6) Un proprietar al unei unități condominiale participă la Adunarea generală, în persoană sau prin delegat autorizat prin procură scrisă cu semnătura proprietarului autentificată notarial. Persoana delegată trebuie să se identifice cu originalul procurii la începutul ședinței Adunării generale.

18

(7) Adunarea generală este deliberativă dacă la ea sunt prezenți proprietarii ce dețin cel puțin 2/3 din cotele părți din condominiu. Dacă nu este întrunit cvorumul, se stabileşte data la care Adunarea generală va fi reconvocată. Adunarea generală poate fi reconvocată nu mai devreme de 48 de ore şi nu mai tîrziu de 30 de zile de la data fixată iniţial. Adunarea generală reconvocată este în drept să adopte decizii cu votul proprietarilor ce dețin cel puţin 50%+1 din cotele părți a celor prezenți la adunare.

(8) La începutul Adunării generale, se alege secretarul adunării care va întocmi procesul verbal şi persoana care va verifica conținutul acestuia. Adunarea generală va fi condusă de către persoana care a convocat adunarea generală: a) consiliul administrativ, şi b) proprietarii unităților condominiale. În cazul în care Adunarea generală a fost convocată de 25% din proprietarii de unități condominiale, conducerea adunării se executa de către proprietarul unității condominiale care este ales de către proprietarii care au convocat adunarea.

(9) Adunarea generala decide cu privire la aspectele ce ţin de competența ei prin vot. Rezultatul votului se aduce la cunoștința tuturor membrilor Asociației de către persoana care a convocat adunarea generală în termen de 5 zile lucrătoare de la data desfăşurării adunării generale prin afişarea informației în fiecare scară şi prezentarea copiei procesului verbal al adunării generale fiecărui membru al asociației.

(10) Procesul verbal al adunării generale în termen de 2 zile se prezintă în două exemplare către Consiliul Administrativ şi Comisiei de cenzori ale Asociației. Procesul verbal se semnează de către Preşedintele adunării generale și/sau Președintele Asociației, Secretarul adunării şi persoana care a verificat procesul verbal. Consiliul Administrativ al Asociației păstrează procesul verbal, împreună cu anexele care reprezintă înregistrarea prezenței la adunare, procurile şi documentele care ţin de obiectul adunării generale.

(11) Deciziile ordinare ale Adunării generale se adoptă cu votul proprietarilor ce dețin cel puțin 50%+1 din cotele părți în condominiu, cu excepţia cazurilor prevăzute în prezenta lege, şi sunt obligatorii pentru toţi proprietarii.

(12) Adunarea generală poate avea loc prin corespondenţă. În acest caz Preşedintele asociației transmite membrilor ordinea de zi, materialele necesare şi buletinul de vot. În termenul stabilit, membrii Asociaţiei remit buletinele cu voturile exercitate şi semnate. Ulterior Consiliul de administrație întocmeşte procesul verbal şi aduce la cunoştinţa membrilor deciziile adoptate. Modalitatea de votare este aceiaşi – fiecare membru votează cu cota – parte (unitatea condominială) deţinută în condominiu.

Articolul 23. Consiliul de administrație

19

(1) Consiliul de administrație al asociației (în continuare - Consiliul) reprezintă interesele proprietarilor unităților condominiale în perioada dintre adunările generale şi, în limitele atribuţiilor sale, exercită conducerea generală şi controlul asupra activităţii societăţii. Consiliul este subordonat Adunării generale ale membrilor Asociației

(2) Membrii Consiliului şi Preşedintele Asociației sunt aleşi din rîndul membrilor Asociaţiei de către Adunarea generală cu votul proprietarilor ce dețin cel puțin 50%+1 din cotele părți în condominiu pe o perioadă de trei ani.

(3) Consiliul se constituie din cel puțin trei membri. (4) În cazul în care proprietatea de stat sau municipală, sau

proprietatea altei persoane fizice ori juridice, constituie mai mult de 30% din suprafaţa tuturor unităților condominiale din condominiu, membrul asociaţiei care reprezintă interesele proprietarului respectiv se include, în mod automat, în componenţa consiliului de administraţie.

(5) Consiliul convoacă Adunarea generală şi prezintă pentru aprobare următoarele:

a) raportul anual privind situația financiară a Asociației şi proiectul bugetului pe anul viitor;

b) proiectul planului anual de activitate şi proiectul planului pe termen mediu privind administrarea, deservirea, exploatarea, reconstrucția, reabilitarea, repararea şi închirierea bunurilor imobiliare din condominiu;

c) propunerile privind cota contribuției la Fondul de reparație, precum şi propunerile privind efectuarea altor plăți necesare activității asociației;

d) în caz de necesitate, propunerea pentru executarea dreptului de gaj al Asociației în conformitate cu legislația cu privire la ipotecă și prezenta lege;

e) propune spre examinare şi decizia Adunării generale orice alte chestiuni ce ţin de competenţa adunării generale conform prevederilor din art. 22 al prezentei legi.

f) asigură executarea deciziilor Adunării generale; g) asigură respectarea legislaţiei şi prevederilor Statutului Asociaţiei; h) exercită controlul asupra achitării în termen de către membrii Asociaţiei

a plăţilor obligatorii, si in caz de neachitare, întreprinde masuri pentru executarea datoriilor prin procedurile legale, inclusiv judiciare.

i) întocmeşte şi actualizează lista membrilor Asociaţiei, ţine lucrările de secretariat, evidenţa contabilă şi întocmeşte dări de seamă; organizează ţinerea adunării generale;

j) îndeplineşte alte obligaţii ce decurg din Statutul Asociaţiei de coproprietari în condominiu.

k) transmite în locațiune bunurile imobile ale condominiului;(6) Şedinţa Consiliului se convoacă de către Preşedinte

asociației, iar în lipsa lui - de către persoana delegată de Preşedinte din membrii Consiliului, în termenele stabilite de Statutul Asociaţiei.

20

(7) Şedinţa Consiliului este deliberativă dacă la ea sînt prezenţi 50+1 din membri. Deciziile Consiliului se adoptă cu 50%+1 din voturile membrilor prezenți la ședință.

(8) Consiliul este în drept să dispună de mijloacele contului Asociaţiei, conform planului financiar aprobat de Adunarea generală.

(9) Consiliul în comun cu Președintele asociației prin împuternicirea membrilor asociației administrează Fondul de reparație.

(10) În cazul în care Adunarea generală a revocat un membru al Consiliului şi concomitent nu a ales un nou membru, sau în cazul în care un membru al Consiliului a demisionat din funcția sa, sau a decedat, sau nu este în stare să-şi exercite funcția din alte motive, funcţia acestuia este exercitată de către ceilalți membri ai Consiliului pînă la alegerea unui nou membru al Consiliului.

Articolul 24. Preşedintele asociaţiei(1) Preşedintele asociației se alege la Adunarea generală a

membrilor asociației pe un termen stabilit de statut, dar nu mai mult decît pe 3 ani.

(2) Preşedintele asociației: a) asigură executarea deciziilor Adunării generale şi ale Consiliului; b) angajează şi concediază personalul tehnic al Asociaţiei în conformitate

cu legislaţia; c) dă indicaţii şi dispoziţii, executorii pentru personalul Asociaţiei; d) elaborează şi prezintă spre aprobare Adunării generale Regulamentul de

ordine interioară şi regulamentul cu privire la salarizarea personalului tehnic al Asociaţiei;

e) încheie contracte de administrare a condominiului cu persoane fizice sau juridice cu antreprenori, în conformitate cu rezultatele concursului organizat potrivit hotărârii Adunării generale a Asociaţiei și monitorizează îndeplinirea contractelor.

f) reprezintă Asociaţia în procesul de încheiere a contractelor şi răspunde pentru executarea lor;

g) reprezintă Asociaţia în raporturile cu terţii, inclusiv în acţiunile judecătoreşti intentate de Asociaţie împotriva unui proprietar de unitate condominială care nu şi-a îndeplinit obligaţiile faţă de Asociaţie sau în cele intentate de un proprietar de locuinţă care contestă o decizie a Asociaţiei.

h) încheie contracte cu furnizorii serviciilor comunale şi necomunale pentru necesităţile comune ale condominiului, precum şi pentru asigurarea proprietarilor de unităţi condominiale, și prin împuternicirea acestora, organizează îndeplinirea acestor contracte.

i) acţionează în instanţele de judecată administratorii, antreprenorii, furnizorii serviciilor comunale şi necomunale, precum şi pe proprietarii de unităţi condominiale care nu-și îndeplinesc contractele încheiate.

21

j) în cazul în care condominiul este administrat de altă persoană fizică sau juridică decât Asociaţia, monitorizează și administrează în comun cu Consiliul mijloacele Fondului de reparație conform destinaţiei.

(3) Preşedintele asociației și membrii Consiliului se revocă de către adunarea generală cu votul proprietarilor ce dețin cel puțin 50%+1 din cotele părți din condominiu, convocată cu respectarea prevederilor art. 22 din prezenta lege. Concomitent, Adunarea generală alege un nou Preşedinte sau un nou membru al Consiliului de administrație.

(4) În cazul în care Adunarea generală a revocat Preşedintele asociației şi concomitent nu a ales un nou Preşedinte, inclusiv în cazul în care Preşedintele a demisionat din funcția sa, sau a decedat, sau nu este în stare să-şi exercite funcția din alte motive – pentru o perioadă de cel puțin 3 luni calendaristice consecutive, funcţia acestuia este exercitată de către un membru al Consiliului delegat de către Consiliu, până la alegerea unui nou Preşedinte al asociației.

(5) Preşedintele asociației şi membrii Consiliului sunt responsabili pentru pagubele cauzate Asociaţiei, proprietarilor de unităţi condominiale sau persoanelor terțe prin încălcarea obligațiilor lor sau prin depăşirea competențelor lor.

Articolul 25. Comisia de cenzori (audit)(1) Comisia de cenzori (audit) se alege de către Adunarea

generală, cu votul proprietarilor ce dețin cel puțin 50%+1 din cotele părți din condominiu pe un termen de cel mult 3 ani. În componenţa comisiei de cenzori nu pot fi incluşi membrii Consiliului de administrație. Comisia de cenzori, în număr de 3 şi mai mulţi membri, alege din componenţa sa preşedintele comisiei în cel mult 15 zile de la data desfăşurării Adunării, în care au fost aleşi. Preşedintele comisiei de cenzori reglementează activitatea membrilor comisiei de cenzori.

(2) Comisia de cenzori (audit): a) efectuează controlul asupra procedurilor de desfăşurare a activității

Asociației în conformitate cu prezenta lege, alte reglementări legale, Statutul Asociaţiei şi Regulamentului de ordine interioară;

b) efectuează revizii ale activităţii financiar-economice a Asociaţiei, cel puţin odată pe an;

c) prezintă Adunării generale avize asupra devizului anual de venituri şi cheltuieli pentru contul asociației și Fondul de reparații, dării de seamă anuale şi mărimilor plăţilor obligatorii stabilite pentru membrii asociaţiei;

d) în cazul depistării neconformităților în cadrul controalelor efectuate propune măsuri pentru remedierea lor;

e) face la adunarea generală dare de seamă despre activitatea sa. (3) Membrii comisiei de cenzori sînt în drept să participe la

şedinţele Consiliului Administrativ cu drept de vot consultativ.

22

(4) Preşedintele sau membrii comisiei de cenzori pot fi revocaţi de Adunarea generală cu votul proprietarilor ce dețin cel puțin 50%+1 din unitățile condominiale din condominiu cu alegerea concomitentă a unui nou membru al Comisiei de cenzori.

(5) Membrii comisiei de cenzori au dreptul de a inspecta toate documentele referitoare la administrarea condominiului.

Articolul 26. Asigurarea bunurilor Asociaţiei de coproprietari(1) Asociaţia poate să asigure proprietatea comună în

condominiu de orice risc de prejudiciu fizic. Decizia privind asigurarea proprietăţii comune din condominium se adoptă de Adunarea generală a asociaţiei cu votul proprietarilor ce dețin cel puțin 50%+1 din cotele părți din condominiu.

(2) La survenirea cazului asigurat, suma asigurată se plăteşte asociaţiei de coproprietari sau reprezentantului ei împuternicit special pentru utilizarea ulterioară a acesteia în interesele proprietarilor şi creditorilor.

(3) Suma asigurată obţinută se utilizează numai pentru restabilirea şi reparaţia bunurilor proprietate comună a condominiului ce a suferit de pe urma unui accident sau unei calamităţi naturale, dacă în urma acestora condominiul nu se lichidează. În cazul lichidării condominiului, beneficiarul sumei asigurate - Asociaţia sau reprezentantul împuternicit - repartizează mijloacele între creditorii care au acordat credite pe gajul bunurilor imobiliare din condominiu, conform legislaţiei. Mijloacele rămase după achitarea tuturor plăţilor stabilite de legislaţie se repartizează între proprietari conform conform cotelor-părţi ale acestora.

Capitolul VIIAdministrarea condominiului

Articolul 27. Administratorul condominiului (1) Administrarea condominiului poate fi exercitată de un

administrator selectat prin concurs în condiţiile prezentei legi. În calitate de Administrator poate fi desemnată o persoană fizică sau juridică atestată în modul stabilit cu dreptul de administrare a condominiului. Modul de atestare a administratorilor se stabileşte de Guvern.

23

(2) Administratorul este obligat să exercite funcțiile de administrare a bunurilor condominiului şi terenului aferent acestuia în conformitate cu prevederile din prezenta lege, și anume:

a) să elaboreze un plan anual şi pe termen lung de întreținere, reparație, renovare, modernizare şi reconstrucție a proprietății comune ale condominiului, precum şi întreținerea terenurilor comune;

b) să asigure efectuarea lucrărilor de întreținere, reparație, renovare, modernizare şi reconstrucție a părților comune ale condominiului, şi de întreținere a terenurilor comune, după cum a fost stabilit în contractul de administrare, precum şi să presteze alte servicii convenite cu Asociația/ proprietari;

c) să monitorizeze plata cotelor de contribuție la Fond, plățile pentru serviciile comunale şi necomunale, precum şi serviciile de utilizare a unităților condominiale şi să impună achitarea restanţelor proprietarilor de unități condominiale, să impună compensarea daunelor aduse atît de proprietari cît şi de terțe persoane;

d) să convoace, în conformitate cu normele stabilite de prezenta lege şi prin intermediul Consiliului de administrație, adunarea generală, cel puțin o dată pe an sau atunci când cel puțin 25% dintre proprietarii de unități condominiale sau Consiliul de administrare o solicită;

e) păstrează documentația tehnică a condominiului şi toate documentele contabile şi de altă natură, referitoare la administrare şi le prezintă la cererea proprietarilor de unități condominiale spre verificare;

f) prezintă propuneri pentru aplicarea dreptului de ipotecă în favoarea proprietarilor de unități condominiale, în temeiul legislației cu privire la ipotecă și prezentei legi, cu aprobarea de către proprietarii ce dețin cel puțin 50%+1 din cotele părți din condominiu;

g) îndeplineşte alte atribuții stabilite de contractul de administrare.(3) Administratorul acționează în numele proprietarilor de unități

condominiale, în aspectele care ţin de competenţa sa, în fața instanțelor judiciare şi autorităţilor administrației locale.

(4) Administratorul duce responsabilitatea faţă de proprietarii unităților condominiale pentru daunele suportate ca urmare a eşecului de exercitare a obligaţiilor sale.

(5) Bunurile proprietarilor de unități condominiale nu pot fi sechestrate sau expuse în judecată sub orice mod în caz de faliment al Administratorului.

(6) Administratorul nu poate folosi bunurile proprietarilor de unități condominiale a unui condominiu pentru a acoperi costurile aferente administrării altui condominiu.

(7) Administratorul este responsabil pentru angajamentele asumate doar în echivalenţă cu valoarea financiară a Fondului și în egală

24

măsură cu valoarea plăților de decontare pentru serviciile ce ţin de utilizarea unității condominiale.

(8) Comunicarea dintre proprietarii unităților condominiale şi Administrator trebuie să fie asigurată de către Preşedintele asociației sau un reprezentant ales al proprietarilor în cadrul Adunării generale. Președintele asociației / reprezentantul proprietarilor informează proprietarii de unități condominiale despre activitatea Administratorului, aspectele importante ale administrării, şi prezintă Administratorului cererile proprietarilor de unități condominiale, în conformitate cu contractul de administrare.

Articolul 28. Contractul de administrare(1) Asociaţia încheie cu Administratorul un contract de

administrare care este încheiat pentru o perioadă determinată în baza hotărîrii adunării generale luată prin votul proprietarilor ce dețin cel puțin 2/3 din cotele părți din condominiu și care este obligatoriu pentru toţi proprietarii de unităţi condominiale.

(2) Contractul poate fi modificat sau anulat prin hotărârea Adunării generale a Asociaţiei, adoptată cu votul proprietarilor ce dețin cel puțin 50%+1 din cotele părți din condominiu. În cazul în care Asociaţia nu este constituită potrivit prevederilor din art. 17, alin. (1), lit.c) din prezenta lege, contractul de administrare este semnat de către Administratorul selectat cu toţi proprietarii de unităţi condominiale şi poate fi modificat sau reziliat cu votul proprietarilor ce dețin cel puțin 50%+1 din cotele părți din condominiu sau la propunerea Administratorului.

(3) Contractul de administrare trebuie să conțină:a) drepturile şi obligațiile reciproce ale Administratorului şi Asociației /

proprietarilor de unități condominiale în executarea administrării;b) modul şi împuternicirile de administrare;c) principiile managementului financiar cu mijloacele Fondului şi

anvergura autorizărilor atribuite;d) principiile de determinare a cuantumului plăților pentru serviciile ce ţin

de utilizarea unității condominiale și pentru administrare;e) indicatorii de performanță în executarea contractului.

(4) Cu referință la art.17, alin. (1), lit.c), în cazul unui eventual transfer al unității condominiale, proprietarul anterior al unității condominiale se retrage din Contractul de administrare. Proprietarul care a obţinut unitatea condominială prin contract aderă la contractul de administrare. Proprietarul care a obţinut prin moştenire unitatea condominială sau prin o decizie a organului autorităţii publice centrale/locale este obligat să adere la contractul de administrare printr-o declarație prezentată Administratorului.

25

Articolul 29. Răspunderea pentru nerespectarea prezentei legiNerespectarea prevederilor prezentei legi atrage, după caz, răspundere

contravenţională, civilă sau penală, conform legislaţiei în vigoare.

Capitolul VIIIDispoziţii tranzitorii şi finale

Articolul 30. Controlul asupra activității asociațiilor de coproprietari(1) Controlul activităţii asociaţiilor de coproprietari în

condominiu şi, după caz, a Administratorilor în condominiu, în cazul în care aceștia sunt alte persoane fizice sau juridice decât Asociaţiile de coproprietari, se va efectua de către autorităţile administraţiei publice centrale şi locale cu funcţii de control general sau special, în limitele competenţelor lor.

(2) Controlul asupra reconstrucţiei bunurilor imobile în condominiu se va efectua de organul împuternicit de Guvern potrivit prevederilor legislaţiei în vigoare şi prezentei legi.

Articolul 31. Soluţionarea litigiilor Litigiile ce ţin de neachitarea la timp a contravalorii serviciilor prestate,

raporturile de proprietate în condominiu, modul de constituire, exploatare, înstrăinare a proprietăţii imobiliare şi de transmitere a drepturilor asupra ei în condominiu, modul de administrare a proprietăţii imobiliare, precum şi de modul de înfiinţare, înregistrare, funcţionare şi lichidare a Asociaţiilor de coproprietari în condominiu se soluţionează pe cale judiciară. Tot pe cale judiciară se soluţionează şi litigiile apărute între Consiliul de administrație al Asociaţiei de coproprietari şi membrii asociației.

Articolul 32. Reorganizarea asociațiilor de proprietari ai locuințelor privatizate şi cooperativelor de construcție a locuințelor

(1) În termen de 3 luni după intrarea în vigoare a legii prezente, autoritățile administrației publice locale vor întreprinde următoarele măsuri:

a) înștiințarea proprietarilor de unități condominiale despre efectuarea lucrărilor de înregistrare a proprietății, în conformitate cu prevederile legale, cu explicarea tuturor procedurilor necesare și numirea responsabililor pentru aceste procese;

b) demararea procedurilor forțate pentru calcularea cotelor în proprietatea comună în condominiu și înregistrarea legală a drepturilor respective.

(2) Asociaţiile de proprietari ai locuinţelor privatizate și cooperativele de construcţie a locuinţelor care funcţionează în blocurile de

26

locuit să fie reînregistrate de Camera Înregistrării de Stat gratuit în Asociaţii de coproprietari în condominiu.

Articolul 33. Dispoziții finale(1) Guvernul, în termen de 6 luni:

a) va prezenta Parlamentului propuneri pentru aducerea legislaţiei în vigoare în corespundere cu prezenta lege, inclusiv propuneri de modificare a Legii nr. 142 din 26.06.2008 cu privire la ipotecă;

b) va aduce actele sale normative în concordanţă cu prezenta lege.(2) Pînă la aducerea actelor legislative în vigoare în conformitate

cu prezenta lege, ele se vor aplica în măsura în care nu contravin prezentei legi.

(3) La data intrării în vigoare a prezentei legi se abrogă:Capitolului III şi anexele 4 şi 5 din Legea privatizării fondului de locuinţe

nr. 1324 – XII din 10.03.1999;Legea nr. 913-XIV din 30.03.2000 condominiului în fondul locativ

(Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.130-132/915 din 19.10.2000);Articolul III din Legea nr. 163-XVI din 09.07.2008 pentru modificarea şi

completarea unor acte legislative (Monitorul Oficial nr.140-142/574 din 01.08.2008);

Articolul XXXVI din Legea 268-XVI din 28.07.2006 pentru modificarea şi completarea unor acte legislative (Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 142-145/702 din 08.09.2006);

Articolul IX din Legea 372-XVI din 29.12.2005 pentru modificarea unor acte legislative (Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.16-19/70 din 27.01.2006);

Articolul VIII din Legea 417-XV din legea 26.07.2001 pentru modificarea şi completarea unor acte legislative (Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.108-109/824 din 06.09.2001);

Articolul XIV din Legea nr. 430-XV din 31.10.03 pentru modificarea şi completarea unor acte normative (Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.239-242/956 din 05.12.2003).

27