D.L.: Z-4257-2009

CUPRINSCUPRINS1. VÂNZAREA-CUMPĂRAREA DE LOCUINŢE

1.1.- TIPURI de loCUINţe

- LOCUINŢE NOI

- LOCUINŢE DE PE PIAŢA LIbERĂ

- LOCUINŢE sOCIALE

- LOCUINŢE fOLOsItE

- COOPERAtIVE DE LOCUINŢE

- COMUNItAtE DE bUNURI

1.2. INfoRmaţII PRelImINaRe oblIgaToRII PRIvINd vâNzaRea-CUmPăRaRea de loCUINţe dIReCT de la dezvolTaToR

1.3. INfoRmaţII PRelImINaRe oblIgaToRII PRIvINd vâNzaRea-CUmPăRaRea de loCUINţe la a doUa mâNă

1.4. CoNTRaCTUl

- tIPURI DE CONtRACtE:

A) PRECONtRACtUL

b) CONtRACtUL PRIVAt

C) CLAUZE AbUZIVE

1.5. ÎNSCRISUl de vâNzaRe-CUmPăRaRe

1.6. demeRSURI UlTeRIoaRe

- PLAtA IMPOZItELOR şI ChELtUIELILOR

- tRANsCRIEREA îN CARtEA fUNCIARĂ

1.7. SolICITaRea de ÎmPRUmUTURI PeNTRU PlaTă

- CONtUL DE ECONOMII PENtRU LOCUINŢĂ

- CREDItE PERsONALE sAU îMPRUMUtURI PENtRU CONsUM

- CREDItE IPOtECARE

1.8. gaRaNţII şI ReSPoNSabIlITăţI

1.9. Cele maI fReCveNTe ÎNTRebăRI

1

2. ÎNCHIRIeRea de loCUINţe

2.1. TIPURI şI ReglemeNTăRI

2.2. ÎNaINTe de CoNTRaCTaRe

2.3. CoNTRaCTUl

- PREgĂtIREA şI sEMNAREA CONtRACtULUI

- DURAtA CONtRACtULUI

- ChIRIA

- gARANŢIA

- ChELtUIELI

- stINgEREA sAU tERMINAREA CONtRACtULUI

- REtRAgEREA DIN CONtRACt.

2.4. RegImUl lUCRăRIloR

- LUCRĂRI DE CONsERVARE

- LUCRĂRI DE îMbUNĂtĂŢIRE

2.5. dRePTURI

- DREPtUL PREfERENŢIAL DE AChIZIŢIE

- sUbROgAREA îN CONtRACt

- CEsIUNEA şI sUbîNChIRIEREA

2.6. ReClamaţII

2.7.Cele maI fReCveNTe ÎNTRebăRI

3. legISlaţIe

3.1. legISlaţIe geNeRală

3.2. legISlaţIe PRIvINd ajUToaRele

4. PagINI Web de INTeReS

2

1. vâNzaRe-CUmPăRaRe de loCUINţe

1.1.- Tipuri de locuinţe

Locuinţe noiO locuinţă nouă poate fi în stadiu de construcţie sau terminată şi, fiecare la rândul ei,

poate fi destinată vânzării pe piaţa liberă sau ca locuinţă socială. De remarcat este fap-tul că publicitatea referitoare la locuinţele noi angajează firma de construcţii cu forţa unuicontract. Respectarea tuturor datelor menţionate în ofertă sau în promoţia respectivăpoate fi pretinsă chiar dacă nu figurează în contracte şi, de aceea, recomandăm păstra-rea broşurilor sau anunţurilor publicitare referitoare la locuinţă, pentru a se putea cereîndeplinirea tuturor condiţiilor specificate în ofertă.

Locuinţe în construcţie

Dezvoltatorul este obligat să pună la dispoziţia cumpărătorului, într-o formă clară,inteligibilă şi adaptată fiecărui caz în parte, informaţii relevante, veridice şi cuprinzătoa-re, referitoare la principalele caracteristici ale contractului şi, în mod special, la condiţii-le lui juridice şi economice. Această obligaţie este prevăzută la articolul 60 al Decretului-Lege Regal nr. 1/16.11.2007 de aprobare a textului modificat al Legii generale pentruApărarea Consumatorului şi Utilizatorului şi în alte legi complementare, precum şi înDecretul Regal nr. 515/21.04.1989 privind protecţia consumatorilor în domeniul furniză-rii de informaţii referitoare la vânzarea-cumpărarea şi închirierea de locuinţe. A se vedeamai jos punctul 1.2. – Informaţii preliminare obligatorii referitoare la vânzarea-cumpăra-rea de locuinţe.

Locuinţe construite

în cazul acesta, cumpărătorul poate constata personal caracteristicile şi calitatealocuinţei.

Dezvoltatorul va trebui să înmâneze cumpărătorului certificatele care garantează funcţionarea instalaţiilor electrice, de gaz, apă etc., conform normelor legale.

Locuinţele noi sau casele rezidenţiale nu vor avea nevoie de Avizul de funcţionare(Cédula de habitabilidad) la prima ocupare, dar rămân valabile dispoziţiile legale privindAvizul de funcţionare în cazul ocupărilor ulterioare, conform prevederilor Decretului nr.60/14.04.2009 al guvernului Provinciei Autonome Aragon, care reglementează planulprovinciei Aragon pe anii 2009 - 2012 privind facilitarea accesului la o locuinţă şi promovarea reabilitării locuinţelor.

Locuinţe de pe piaţa liberăO locuinţă destinată pieţei libere poate fi vândută fără ca părţile să fie obligate să

îndeplinească vreo cerinţă specifică şi fără nici o limită în privinţa preţului de vânzare. în cazul în care vânzătorul este o persoană particulară, adică atunci când acesta nu

este un constructor sau un profesionist din domeniu, nu i se va aplica legislaţia referitoare la protecţia consumatorului.

3

Locuinţe socialeDefiniţie:sunt locuinţe sociale din Comunitatea Autonomă a Aragonului (Viviendas Protegidas

de Aragón - VPA), desemnate ca atare de către Administraţia Comunităţii Autonome aAragonului. Pot fi locuinţe noi sau reabilitate şi sunt oferite spre vânzare sau închiriere.

înainte de a le încadra ca locuinţe sociale, Administraţia controlează şi se asigură,printre altele, că acestea îndeplinesc o serie de cerinţe în ceea ce priveşte suprafaţa, con-diţiile tehnice, chiria şi preţul maxim.

Tipurile de locuinţe sociale 1. Locuinţe sociale în promoţie publică: sunt oferite direct de Administraţia

Comunităţii Autonome şi entităţi locale şi organisme publice şi sunt destinate persoane-lor cu venituri de 2,5 ori mai mici decât IPREM. (IPREM, Rata Publică de Venituri cuEfecte Multiple, este o rată similară salariului minim pe economie, fixată de Cortesurilegenerale în Legea bugetului).

2. Locuinţe sociale din promoţii private: sunt promoţii lansate de firme private sau deAdministraţia Publică. Dacă există o înţelegere sau un acord prealabil cu AdministraţiaPublică, este vorba de o promoţie privată concertată sau convenită. toate aceste locuinţe vor fi calificate ca locuinţe cu regim special (Viviendas de Régimen Especial -

VRE), locuinţe cu regim general (Viviendas de Régimen General - VRG) sau cu regim depreţ plafon (Viviendas de Régimen Tasado - VRT), în funcţie de limita maximă a preţu-lui sau chiriei şi de baremurile veniturilor, care sunt mai mici în primul caz şi mai maripentru ultimele două cazuri.

Cine are dreptul la o locuinţă VPA. Persoana care doreşte să cumpere sau să închi-rieze o locuinţă socială din Comunitatea Autonomă a Aragonului trebuie să se înscrie laRegistrul solicitanţilor de Locuinţe sociale (Registro de Solicitantes de Vivienda

Protegida) şi să îndeplinească următoarele condiţii:n să fie major şi să fie trecut în Registrul de evidenţă a populaţiei din provincia Aragon.n să aibă nevoie reală de o locuinţă.n să aibă venituri maxime şi minime corespunzătoare tipului de locuinţă solicitat.

înscrierea este gratuită şi trebuie reînnoită după un anumit timp, în caz că nu s-a obţinut locuinţa solicitată.

Cum se obţine o locuinţă VPA. Ca regulă generală, prin tragere la sorţi. De asemenea, şi prin înscrierea într-o cooperativă de locuinţe. In sfârşit, există şi situaţii încare poate fi obţinută prin tranzacţie directă între vânzătorul şi cumpărătorul locuinţei.

Ce limitări există în cazul locuinţei socialeLimitarea fundamentală se referă la preţul ei de vânzare sau de închiriere. De aseme-

nea, în momentul când dispun de locuinţă, titularii trebuie să se prezinte la Administraţieşi să solicite autorizaţie pentru vânzare şi închiriere (aceasta din urmă interzisă în cazullocuinţelor de promoţie publică). Posibilitatea de a vinde o locuinţă socială este restrân-să, în special în primii cinci ani de la apariţia unor circumstanţe excepţionale.

4

5

Administraţia poate exercita dreptul de preempţiune şi poate să achiziţioneze locuinţa lapreţul legal maxim. în cazul autorizării revânzării, aceasta se va face la un preţ limitat şiîn favoarea unei persoane care îndeplineşte cerinţele necesare pentru dobândirea uneilocuinţe. De asemenea, în locuinţele sociale nu pot fi efectuate lucrări neautorizate.Nerespectarea acestor condiţii poate duce la intervenţia Inspectoratului Construcţiilor(Inspección de Vivienda) şi la aplicarea de sancţiuni.

garanţii. Locuinţele sociale au, în plus faţă de locuinţele de pe piaţa liberă, o protecţie exigibilă pe cale administrativă în ceea ce priveşte viciile de construcţie.

Locuinţe folositesunt acele locuinţe care nu sunt noi deoarece au avut înainte alţi proprietari, diferiţi

de dezvoltator. Pot fi locuinţe pentru piaţa liberă şi locuinţe sociale. Li se poate aplicalegislaţia privitoare la protecţia consumatorului doar dacă sunt vândute de un antrepre-nor în construcţii sau de un profesionist din domeniu.

Cooperative de locuinţesunt asociaţii cu personalitate juridică proprie şi funcţionarea lor se bazează pe parti-

ciparea democratică a asociaţilor. Când o persoană intră să facă parte dintr-o cooperati-vă de locuinţe, ea nu achiziţionează o locuinţă ci face doar parte dintr-o asociaţie alecărei scopuri sunt construirea şi alocarea unor locuinţe asociaţilor ei. Membrii cooperati-vei devin dezvoltatorii propriilor lor locuinţe.

Cooperativele au ca obiect oferirea, exclusiv pentru asociaţii lor, de locuinţe, serviciisau construcţii complementare, putând, în acest scop, să achiziţioneze, să parceleze şisă urbanizeze terenuri, precum şi să realizeze acele lucrări şi servicii care sunt necesare,inclusiv să facă direct şi personal munca asociaţilor săi.

Reglementări: Legea 27/16.07.1999 privind cooperativele şi Decretul Regal136/1.02.2002 prin care se aprobă Regulamentul privind înfiinţarea cooperativelor.Legea 9/22.12.1998 privind cooperativele din Aragon.

Informaţii şi statute: înainte de a deveni asociat, asiguraţi-vă că respectiva coopera-tivă este înscrisă în Registrul Cooperativelor. Verificaţi, de asemenea, existenţa titlului deproprietate asupra terenurilor şi a dreptului de opţiune la cumpărare, costul şi programulde finanţare, proiectul şi aportul economic. Examinaţi-i statutul şi, în special, condiţiilede asociere, de ieşire din asociaţie şi de cedare unui terţ a calităţii de asociat.

O persoană devine asociat printr-un contract de tip asociativ în care sunt descrisedrepturile şi obligaţiile pe care le incumbă calitatea de asociat.

Pentru a ieşi din cooperativă, asociatul trebuie să trimită un preaviz Consiliului Directorîn termenele fixate în statut. Dacă nu respectă această cerinţă, i se poate cere să o înde-plinească sau i se poate pretinde, drept daune şi prejudicii, o compensaţie economică.Cooperativa poate exclude un asociat când acesta încetează să mai îndeplinească cerinţe-le necesare pentru a fi în concordanţă cu legea şi statutul. Respectiva hotărâre este adop-tată de către Consiliul Director după ce, în prealabil, îl ascultă pe cel interesat.

Dacă asociatul unei cooperative doreşte să-şi transmită drepturile unui terţ, respecti-va transmitere este condiţionată de drepturile de preempţiune şi de răscumpărare.termenul legal al ambelor este de cinci ani, exceptând cazul că statutul prevede un ter-

men mai lung. totuşi, aceste drepturi nu se aplică în cazul transferului către soţ, descen-denţi sau ascendenţi în linie directă.

Când o persoană devine asociat, cooperativa este obligată să îi dea o copie a statu-tului social, a condiţiilor proiectului şi a listei de specificaţii.

statutul defineşte drepturile şi obligaţiile asociaţilor şi modul de organizare a coope-rativei. Acesta trebuie să îndeplinească cerinţele minimale prevăzute în LegeaCooperativelor. înscrierea în Registrul Cooperativelor garantează respectarea de cătrestatut a legislaţiei în vigoare.

Cooperativa va putea contracta cu o agenţie specializată (Gestora) realizarea ope-raţiunilor necesare pentru gestionarea, administrarea şi conducerea lucrărilor de cons-truire a locuinţelor pentru asociaţi. Această societate va interveni în proces fără să afec-teze principiul de bază al cooperativei şi asociaţii vor fi întotdeauna aceia care vor deci-de, în cadrul adunării generale, direcţiile de acţiune de bază, cu asistenţă din partea socie-tăţii de administrare.

Avantaje: In principiu, achiziţia unei locuinţe este mai ieftină, dat fiind că dispare per-soana dezvoltatorului, iar cumpărătorul locuinţei, transformat în asociat al cooperativei,economiseşte marja de profit ce îi revenea dezvoltatorului, având în vedere că funcţiileacestuia sunt asumate de către cooperativa însăşi.

Plăţile sunt mai uşor de făcut; se face o plată la început, apoi plăţile sunt proporţio-nale cu preţul de achiziţie al terenului şi cu costul de avansare a lucrărilor şi în final cucostul actelor de proprietate.

Răspunderea asociatului cooperativei este limitată la aportul său în cooperativă.Asociaţii pot modifica anumite aspecte ale proiectului.Inconveniente:- Locuinţele se achiziţionează pe baza planului, aşa încât data de predare poate să nu

fie sigură.- Lucrările de construcţie trebuie urmărite mai strict.- Costul final nu este în general stabil şi poate varia pe parcursul construirii.

6

Comunitate de bunuri- Definiţie: O comunitate de bunuri sau de proprietari având ca obiect achiziţionarea

unei locuinţe e un grup de persoane care realizează împreună operaţiile şi demersurilenecesare pentru ducerea la îndeplinire a operaţiunii de construire şi distribuirea ulterioa-ră a propriilor lor locuinţe, scop în care achiziţionează un teren în comun, transformân-du-se astfel în dezvoltatorii locuinţelor. Nu trebuie confundată această comunitate debunuri sau de proprietari cu comunitatea de proprietari sau de asociaţi reglementată deLegea Proprietăţii Orizontale.

Comunitatea de bunuri se conduce după articolele 392 şi următoare din Codul Civil.- Obiect: Poate fi punerea în comun a unui patrimoniu pentru a crea o întreprindere şi

a împărţi profitul şi pierderile.- Denumire: Denumirea comunităţii nu este reglementată, aşa încât se poate adopta

orice nume, însoţit de sintagma „comunitate de bunuri” sau „C.b.”.Caracteristici:

n Nu există cerinţe privind existenţa unui număr minim de membri.n Nu există cerinţe nici în legătură cu un aport minim obligatoriu la comunitate. La

comunitatea de bunuri se pot depune ca aport doar bunuri, dar aportul nu va putea ficonstituit doar din bani şi muncă.

n Membrii co munităţii vor avea răspundere nelimitată faţă de terţi.n Comunitatea se va constitui prin înscris public atunci când sunt depuse bunuri-

le imobile.n Nu are personalitate juridică proprie.n Comunitatea se va putea constitui sub orice formă, cu excepţia cazului în care

aportul este constituit din bunuri imobile sau drepturi reale, situaţie în care ea se vaconstitui prin înscris public.

- Organizarea internăRelaţiile dintre membrii comunităţii, participarea lor, drepturile şi obligaţiile care deri-

vă din această calitate trebuie să fie definite în statutul de constituire al comunităţii.Există două organe de conducere şi anume: Adunarea generală (formată din toţi mem-brii comunităţii, a cărei menire este de a hotărî în chestiuni de importanţă specială) şiComisia (organul executiv).

sunt frecvente cazurile în care o societate sau unadministrator atrage asociaţi pentru a constitui oComunitate de bunuri, păstrând pentru ea activitateade conducere şi administrare a întregului proces.

- Avantaje: presupune un cost mai redus al locuinţelor, iar forma de plată este de obicei maicomodă.

- Inconveniente: se asumă riscurile activităţii depromovare, membrii comunităţii fiind autodezvoltatoriai locuinţelor, preţurile locuinţelor pot să se modificepe parcursul lucrărilor de construire, şi, întrucât locuinţele se cumpără doar pe bază de planuri, terme-nul de predare a acestora se poate modifica.

7

8

1.2.- Informaţii preliminare obligatorii privind vânzarea-cumpărarea de locuinţe direct de la dezvoltator

Dezvoltatorul este obligat să pună la dispoziţia cumpărătorului, într-o formă clară,inteligibilă şi adaptată fiecărui caz în parte, informaţii relevante, veridice şi cuprinzătoare,referitoare la principalele caracteristici ale contractului şi, în mod special, la condiţiile luijuridice şi economice. Această obligaţie este prevăzută la articolul 60 al Decretului-legeRegal nr. 1/16.11.2007 de aprobare a textului modificat al Legii generale pentruApărarea Consumatorului şi Utilizatorului şi în alte legi complementare, precum şi înDecretul Regal nr. 515/21.04.1989 privind protecţia consumatorilor în domeniul furnizării deinformaţii referitoare la vânzarea/cumpărarea şi închirierea de locuinţe. A se vedea alin.1.2. – Informaţii preliminare obligatorii referitoare la vânzarea/cumpărarea locuinţelor.

toate datele incluse în ofertă sau în materialul promoţional respectiv vor trebui să fierespectate, chiar dacă nu figurează în contracte şi, de aceea, recomandăm păstrarea bro-şurilor sau anunţurilor publicitare referitoare la locuinţă, pentru a se putea cere îndeplinireatuturor condiţiilor specificate în ofertă.

totuşi, această prevedere nu se aplică atunci când vânzarea sau închirierea se facedirect între persoane private.

Potrivit decretului Regal nr. 515/21.04.1989, privind protecţia consumatorilor înlegătură cu informaţia ce trebuie pusă la dispoziţie în cazul vânzării-cumpărării şi închirieriide locuinţe, vânzătorul este obligat să facă publice următoarele informaţii:

n Date de identificare ale vânzătorului: nume sau denumirea societăţii, domiciliul şinumărul de înregistrare la Registrul Comerţului.n Planul general de amplasare al locuinţei şi planul locuinţei însăşi, descrierea şi tra-seul circuitelor de electricitate, apă, gaz, încălzire şi a garanţiilor acestora precum şia măsurilor de securitate împotriva incendiilor în imobil.n Descrierea locuinţei în care trebuie să indice suprafaţa utilă, descrierea generală aimobilului în care este situată, a spaţiilor comune şi a serviciilor accesorii.n Materialele folosite la construcţie, în special acelea la care utilizatorul nu are accesdirect, cum ar fi izolaţia termică şi cea acustică.n Instrucţiuni privind folosirea şi întreţinerea instalaţiilor care necesită acest lucru şicele privind evacuarea imobilului în caz de urgenţă.n Date de identificare privind înscrierea imobilului în Cartea funciară (Registro de

Propiedad).n Copii ale autorizaţiilor impuse de lege pentru construcţii, precum certificatul de recepţie la terminarea lucrărilor (licencia de ocupación o utilización de la vivienda) şianexele acestuia şi „copia certificatului de urbanism sau certificatului de atestare acaracteristicilor urbanistice ale proprietăţii referitoare la îndeplinirea operaţiunilor dereparcelare sau compensatorii”.n Preţul total şi modalitatea de plată.n statutul şi normele de funcţionare ale Comunităţii de Proprietari, dacă aceasta estedeja constituită.n Informaţii privind plata sarcinilor care grevează locuinţa.

9

n Numele şi domiciliul arhitectului şi numele şi denumirea şi domiciliul constructorului,în cazul primei vânzări.n Dacă locuinţele sau spaţiile comune sau elementele accesorii nu sunt terminate seva indica data predării.n forma în care se prevede să se semneze contractul, incluzând condiţiile generale şispeciale, cu precizarea concretă că:

1. Cumpărătorul nu va suporta cheltuielile de obţinere a titlului de proprietate careîi revin vânzătorului.2. se aplică articolele 1279 (privind obligaţiile reciproce ale părţilor contractante)şi 1280(1), (privind obligaţia de a face contractul sub forma unui înscris public)din Codul Civil.3. Dreptul de alegere a notarului îi revine cumpărătorului.

n Preţul total şi modalitatea de plată.

PReţUl loCUINţeIInformaţiile privind preţul trebuie să fie detaliate şi clare, trebuind să se specifice clar

următoarele:- Preţul total de vânzare, înţelegându-se că acesta include onorariile Agentului şi tVA.

La a doua sau ulterioarele vânzări, în loc de tVA preţul va include impozitul privind trans-ferurile patrimoniale şi actele juridice în formă scrisă [Impuesto sobre Transmisiones

Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD)].- Dacă preţul se achită în rate se va specifica tipul dobânzii, sumele şi data plăţilor,

precum şi garanţiile pe care cumpărătorul trebuie să le constituie.- Dacă locuinţa este grevată de o ipotecă, se vor oferi date de identificare a înscrisu-

lui de ipotecare respectiv, al notarului care l-a întocmit şi a datei de înscriere în Registru,precum şi răspunderea ipotecii în raport cu fiecare etaj, cu sume şi date de expirare.

- se va menţiona că orice sumă achitată în avans faţă de semnarea contractului va fiscăzută din preţul total.

- Dacă locuinţa nu este construită sau terminată şi dacă se cere predarea de sume înavans din preţ, vor trebui să ţină la dispoziţia publicului copii ale documentelor caregarantează restituirea sumelor respective în cazul în care construcţia nu se începe sau nueste finalizată la termenul convenit, precum şi informaţii despre contul special al dezvol-tatorului folosit în acest scop.

- O cerinţă indispensabilă pentru reclama şi publicitatea făcute pentru vânzarea-cum-părarea de locuinţe este aceea caele să prevadă că dezvoltatorul vaacţiona şi va realiza contractareaîn concordanţă cu cerinţele stabili-te în Legea 57/27.07.2968, indi-când expres entitatea care vagaranta restituirea sumelor în cazde neîndeplinire a obligaţiilor sale,precum şi băncile sau Casele deEconomii la care acestea vor fidepuse în cont special.

10

1.3.- Informaţii preliminare obligatorii privind vânzarea-cumpărarea de locuinţe vechi

Atunci când vânzarea-cumpărarea are loc între persoane private, vânzătorul nu esteobligat legal să îndeplinească cerinţele enumerate la paragraful anterior, dar cumpărăto-rul are dreptul de a solicita informaţii asupra tuturor aspectelor la care s-a făcut referire,foarte importante fiind, înainte de semnarea oricărui document şi de a face plata oricăreisume din preţ:

1.- să consultaţi Cartea funciară (Registro de Propiedad) şi să solicitaţi copie a docu-mentului de înregistrare a proprietăţii, din care trebuie să rezulte:

- Numele proprietarului locuinţei.- suprafaţa şi cota de proprietate a locuinţei.- Ipoteci sau alte tipuri de sarcini care pot greva locuinţa.- Regimul în care a fost construită (pentru vânzare pe piaţa liberă sau ca locuinţă socială).

2.- Dacă există vreo ipotecă, cumpărătorul are două opţiuni:- să solicite anularea acesteia în faţa notarului înainte de semnarea contractului.- să se subroge ipotecii, preluând obligaţia plăţii pentru suma care a mai rămas deplată, cerând vânzătorului să scadă suma respectivă din preţul total al locuinţei.

3.- Contractul va trebui să includă cel puţin următoarele documente/clauze :- titlul care atestă proprietatea.- Descrierea locuinţei.- Preţul total.- forma de plată, ratele şi termenele.- Indicaţii privind sarcinile care grevează locuinţa, şi, în cazul în care aceasta este liberă de sarcini, se va preciza expres acest lucru în contract.- Data la care se va întocmi înscrisul public şi condiţiile acestuia, indicându-se cine va suporta cheltuielile notarului.- Clauze penale în caz de neîndeplinire a obligaţiilor contractuale de către una din părţi.

1.4.- Contractul

Deşi contractele verbale au valabilitate în sistemul nostru juridic, contractul obişnuitşi recomandabil este cel făcut în formă scrisă. în mod normal, cumpărătorul şi vânzăto-rul vor concretiza contractul de vânzare-cumpărare prin semnarea unui înscris privat, careulterior este prezentat la un notar. semnarea documentului privat nu îl face pe cumpără-tor proprietar al locuinţei decât după ce acesta este înregistrat la notar.

Contractul va fi redactat clar şi simplu şi va respecta principiile de bună credinţă şiechilibru just între contraprestaţii.

sunt interzise clauzele care:n Nu indică clar sau omit date asupra preţului plătit în rate, tipul dobânzii şi condiţiile de amortizare a creditului.n Permit vânzătorului să crească în mod discreţionar preţul plătit în rate pe durata cât contractul este în vigoare.

11

n Impun creşteri ale preţului sub motive care nu au fost supuse deciziei cumpărătorului.n transferă asupra cumpărătorului greşeli sau neajunsuri administrative sau bancare care îi sunt imputabile direct vânzătorului.n Impun cumpărătorului, la prima vânzare, obligaţia de a prelua cheltuielile legate de titlul de proprietate care, potrivit legii, revin vânzătorului. De exemplu: lucrare nouă, proprietate orizontală, ipoteci pentru finanţarea construcţiei, divizarea sau anularea acestora etc.

Tipuri de contract:

A) PrecontractulNegocierile preliminare nu iau întotdeauna forma unui contract de vânzare-cumpăra-

re, din acest motiv părţile obişnuiesc să definească bazele viitoarei tranzacţii într-un pre-contract, lăsând semnarea contractului pentru o fază ulterioară. Precontractul este o pro-misiune de a cumpăra sau vinde (art. 1451 din Codul Civil).

Pot fi utilizate diferite tipuri înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare.tipul care se alege va fi la alegerea părţilor implicate în tranzacţie.

a.1) opţiunea de cumpărareVânzătorul se angajează să vândă locuinţa cumpărătorului la un preţ stabilit înain-te de o dată determinată şi cumpărătorul trebuie să achite o sumă de bani pentrua avea acest drept.Acest „preţ al opţiunii” se va scădea sau nu (conform contractului semnat) dinpreţul final al locuinţei. Dacă cumpărătorul decide în final să nu cumpere locuinţa,în mod normal ar pierde dreptul de a recupera suma achitată în avans. Poate, deasemenea, să fie luat în consideraţie pentru chirii anterioare.în acest fel, dispune de timp mai mult pentru a decide asupra cumpărării. trebuie,totuşi, să fie conştient că e posibil să piardă suma achitată în avans dacă în finaldecide să nu mai cumpere locuinţa. Poate avea acces la Cartea funciară dacă înscrisul public s-a făcut la notar.

a.2) Promisiunea de vânzare-cumpărarePromisiunea de a vinde sau cumpăra când s-a convenit obiectul şi preţul, dă drep-tul părţilor contractante să pretindă reciproc îndeplinirea obligaţiilor contractuale.trebuie să fie reflectate toate elementele şi condiţiile proiectului contractului devânzare-cumpărare, ajustând textul acestuia la conţinutul elementelor acceptate.

a.3) Contractul cu depozitse folosesc fără deosebire termenii de contract de avans („contrato de señal”) şicontract de garanţie („contrato de arras”), deşi termenii nu înseamnă acelaşi lucru.Contractul de avans este înscrisul care stabileşte plata unui depozit, adică a uneisume de bani care deja este parte din preţul convenit pentru locuinţă, ceea ceînseamnă că locuinţa este în curs de cumpărare, spre deosebire de alte contrac-te, precum cel de opţiune sau de promisiune, care nu sunt decât angajamente.

12

în contract vor figura numele şi prenumele, starea civilă, domiciliul şi actul de iden-titate al vânzătorului şi cumpărătorului, o descriere a imobilului din care face partelocuinţa, a garajului şi a boxei, în cazul în care există, (localitatea în care se aflălocuinţa, strada, etajul, apartamentul şi suprafaţa).trebuie să se precizeze valoarea depozitului convenit de părţi, care poate fi oricât,deşi se recomandă ca acesta să varieze între 5 şi 15% din preţul locuinţei.Principala consecinţă constă în faptul că contractul se perfecţionează şi se poatecere, inclusiv pe cale judecătorească, de către vânzător să i să achite suma, iarde către cumpărător să i se predea imobilul. Avansul se contabilizează întotdeauna lapreţul total.

a.4) Înţelegerea de plată în avansînţelegerea de plată a unei garanţii (pacto de arras) este un acord izvorât din liber-tatea de voinţă a părţilor contractante, care poate însoţi contractul de vânzare-cumpărare fie pentru a garanta că acesta se va semna, fie pentru a compensa pre-judiciul creat de retragerea uneia dintre părţi. Nu este un contract în sine, ci doaro clauză a contractului în care se stabilesc consecinţele rezilierii contractului prinretragerea părţilor. Există trei tipuri de astfel de garanţii:

- de confirmare: se plăteşte pentru a confirma semnarea unui contract, el coin-cizând cu ceea ce denumim contract de avans. suma de bani plătită este unavans sau o parte din preţ şi părţile nu au dreptul să-l rezilieze. - de compensare: Este reglementat de art. 1454 din Codul Civil. Dacă se răz-gândeşte cumpărătorul, acesta pierde suma avansată, iar dacă se răzgândeştevânzătorul, acesta va restitui dublul sumei plătite în avans. Este o modalitatelegală prin care părţile pot renunţa la contract.- de penalizare: Partea care este în defect pierde garanţia (dacă este cumpără-tor) sau restituie dublul acesteia (dacă este vânzător), putând, în plus, pretin-de îndeplinirea contractului.

13

B) Contractul privatAdeseori, înainte de formalizarea înscrisului, se obişnuieşte să se semneze un con-

tract privat de vânzare-cumpărare, deşi acesta nu este obligatoriu. Modul de redactare acontractului trebuie să corespundă principiului de bună credinţă şi de echilibru în ceea cepriveşte drepturile şi obligaţiile celor două părţi.

Clauzele convenite în contract au caracter obligatoriu pentru părţi. înscrisul publicrealizat ulterior la notar va cuprinde aceleaşi aspecte ca cele convenite în contract.

A se vedea conţinutul punctului 1.2 în ceea ce priveşte informaţiile pe care trebuiesă le furnizeze vânzătorul (Decretul Regal nr. 515/21.04.1989).

- Contractul privat pentru locuinţă folosită: La acest contract, aspectele cele maiimportante sunt:a) Semnarea lui de către partea care vinde. între persoane particulare, vânzarea trebuiesemnată de către toţi proprietarii şi titularii care deţin vreun drept asupra acesteia (de ex.beneficiarii de uzufruct). Dacă vânzătorul este căsătorit şi regimul său economic matrimo-nial este acela de bunuri în comun, contractul trebuie semnat de ambii soţi. Dacă vânză-torul este căsătorit în regim de separaţie de bunuri, soţul netitular nu trebuie să semneze,cu excepţia cazului în care ar avea în privinţa bunului respectiv vreun drept de tip ereditar(dreptul de moştenire în caz că rămâne văduv). Dacă cei care doresc să vândă locuinţasunt moştenitorii titularului decedat, cumpărătorul trebuie să se asigure că aceştia au subscris actul de acceptare a succesiunii şi au achitat toate impozitele legale aferente.b) Situaţia sarcinilor care grevează locuinţa. se va solicita un simplu certificat (nota

informativa) de la Cartea funciară (Registro de Propiedad). C) Cotele comunităţii de proprietari. se va verifica dacă locuinţa este la zi cu platacheltuielilor generale, pentru că altfel restanţele vor fi pretinse de la noul proprietar,întrucât locuinţa va fi, în mod legal, sub obligaţia plăţii acestora. Apartamentul răs-punde pentru plata datoriilor pe care le-ar putea avea faţă de Asociaţia de proprieta-ri doar pentru perioada scursă din anul în care are loc achiziţia, plus întregul an calen-daristic anterior. în acest scop, este necesar să se ceară Preşedintelui sauAdministratorului asociaţiei o situaţie a datoriilor, aceştia putând să ofere informaţiiprivind statutul sau normele interne ale construcţiei şi situaţia asociaţiei în ceea cepriveşte procesele şi cheltuielile prevăzute.d) Situaţia plăţilor IbI. solicitaţi informaţii la Oficiul de Cadastru corespunzător pen-tru a afla dacă locuinţa pe care doriţi să o achiziţionaţi este la zi cu plata Impozituluiasupra bunurilor Imobile (IBI), în caz contrar, locuinţa rămâne datoare pentru plataacestor creanţe neplătite.e) Preţ şi plăţi în avans. în contract se va preciza preţul locuinţei şi dacă este achitatintegral sau mai sunt de efectuat una sau mai multe plăţi în rate, precum şi modali-tatea de achitare a acestora. în mod obişnuit se practică plăţi de confirmare, adică sefixează o anumită sumă pe care cumpărătorul o plăteşte vânzătorului ca semn al dorinţei de cumpărare şi care face, de asemenea, parte din preţ. se pot include şiavansuri de penalizare sau chiar avansuri de compensare. f) alegerea notarului. Dacă vânzătorul este dezvoltator imobiliar, cumpărătorul aredreptul să aleagă notarul. Altfel, notarul va fi ales de către cel care achită onorariileacestuia, în mod obişnuit vânzătorul.

- Contractul privat pentru locuinţă în construcţie. La locuinţa nouă aflată în construcţie, cel care decide să o achiziţioneze trebuie să admită plata unor sume de baniperiodic, până la semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Aceste sume vor fi dedu-se din preţul total. sumele plătite în cont trebuie să fie garantate de către dezvoltatorprintr-o poliţă de asigurare sau prin aval.

Dacă construcţia nu se începe sau nu se termină, societatea de construcţii va fi obli-gată să returneze sumele respective. La semnarea contractului, asiguraţi-vă că în con-tract figurează această asigurare sau aval.

La rândul său, dezvoltatorul va trebui să-i predea poliţa individuală a acestei asigurări sau un document care să certifice existenţa avalului şi să ofere informaţii asu-pra acestora, informaţii pe care le-ar putea obţine direct de la societatea de asigurări, res-pectiv de la entitatea financiară. în felul acesta poate afla care este capitalul acoperitpentru locuinţa sa, durata poliţei etc. Dacă locuinţa nu se mai construieşte sau nu estefinalizată în termenul convenit în contract, cumpărătorul poate cere restituirea sumelorplătite în cont, trimiţându-i dezvoltatorului o cerere sau o somaţie de restituire.transmiteţi această cerere în formă sigură, adică prin fax cu certificarea textului trans-mis şi confirmare de primire sau prin intermediul notarului. Dacă dezvoltatorul nu răspun-de, adresaţi-vă societăţii de asigurare sau entităţii financiare care a acceptat avalulcerând restituirea sumei plătite în cont la cumpărarea locuinţei dv.

După terminarea lucrărilor, locuinţa este asigurată prin efectul legii împotriva viciilorde construcţie, asigurare ce poate fi executată dacă dezvoltatorul-constructor nu proce-dează la efectuarea reparaţiilor.

C) Clauze abuzive tipice ce pot fi întâlnite la semnarea unui contractLa semnarea unui contract, este posibil ca cumpărătorul să întâlnească anumite clau-

ze abuzive şi, deşi nu este de acord cu ele, se vede silit să le accepte pentru a nu pier-de locuinţa.

Clauzele abuzive tipice sunt:n stipularea dreptului vânzătorului de a interpreta sau de a modifica unilateral con-tractul.n Includerea de date de predare orientative sau condiţionate conform voinţei dez-voltatorului.n Acceptarea de către cumpărător a unor fapte sau aspecte pe care nu le cunoaşte.n Autorizarea vânzătorului de a majora preţul locuinţei pe criterii care nu implică prestaţiisuplimentare pe care cumpărătorul să le poată accepta sau respinge în mod liber.n Achiziţia de bunuri sau servicii suplimentare ce nu au fost cerute de către cum-părător.n Plata unor cheltuieli bancare ce nu sunt generate de către cumpărător.n Penalizarea disproporţionată a cumpărătorului pentru neîndeplinirea unor obligaţii.n Renunţarea de către cumpărător la dreptul său de a alege notarul.n stipularea obligaţiei puse în sarcina cumpărătorului de a suporta cheltuielile de pregă-tire care prin natura lor revin vânzătorului (lucrare nouă, proprietate orizontală, ipotecipentru finanţarea construcţiei sau împărţirea şi anularea acestora).n stipularea obligaţiei puse în sarcina cumpărătorului de a se subroga în ipoteca dezvol-tatorului locuinţei sau care impune plata de penalizări în cazul refuzului de subrogare.

14

15

n stipularea obligaţiei puse în sarcina cumpărătorului de a plăti impozitele la caresubiectul pasiv este dezvoltatorul. n stipularea obligaţiei puse în sarcina cumpărătorului de a plăti cheltuielile generatede stabilirea căilor de acces pentru aprovizionarea generală a locuinţei, când aceastatrebuie predată în bună stare de locuit.

- Drepturile consumatorului în faţa clauzelor abuziveLegislaţia se face ecou la această situaţie şi vă oferă o serie de drepturi:- Nulitatea clauzelor abuzive. Dacă contractul conţine clauze abuzive, acestea sunt

anulate şi sunt considerate ca şi cum n-ar exista deşi cumpărătorul a semnat şi le-aacceptat.

- documentele parte integrantă din contract. Orice informaţie inclusă în ofertă, îndocumentaţia de promovare şi publicitate este exigibilă atunci când nu este specificatăexpres în contractul semnat.

- Interpretarea contractului. în caz de îndoieli asupra vreuneia din clauze, legea impu-ne interpretarea cea mai avantajoasă pentru consumator.

- Sancţiuni administrative. Nerespectarea normelor privind protecţia utilizatorului sauconsumatorului se consideră infracţiune administrativă şi poate fi pedepsită cu amendă.

- Reclamarea clauzelor abuziveDacă aţi semnat un contract cu clauze abuzive, solicitaţi dezvoltatorului în scris, prin

mijloc sigur (fax) să procedeze la eliminarea lor. Dacă nu obţineţi un răspuns favorabil,puteţi aduce fapta la cunoştinţa organismelor de protecţie a consumatorului, şi dacă şidupă aceasta nu obţineţi un răspuns satisfăcător, trebuie să vă adresaţi instanţelor dejudecată pentru a face plângerea civilă respectivă. Instanţele de judecată sunt singurelecare pot hotărî asupra nulităţii clauzelor în chestiune.

1.5.- Înscrisul de vânzare-cumpărareînscrisul de vânzare-cumpărare este un document public semnat în faţa notarului şi sem-

narea acestuia implică achiziţia şi predarea locuinţei, cumpărătorul devenind astfel proprietar.Deşi înscrisul nu este obligatoriu pentru a se face o tranzacţie de vânzare-cumpărare,

el are efecte puternice, întrucât Notarul garantează legalitatea actului juridic pe care îlconţine înscrisul şi fără acesta din urmă locuinţa nu poate fi înscrisă în Cartea funciară.

In zilele de dinaintea semnării înscrisului, faceţi o vizită la Notariat pentru a-l citi cuatenţie şi a vă asigura astfel că nu există diferenţe între condiţiile convenite în contractşi ceea ce urmează a fi semnat. în caz că există diferenţe, cereţi Notarului să facă cuve-nitele modificări, evitând astfel apariţia unor probleme în ziua semnării.

Notarul oferă siguranţă juridică prin diverse verificări: solicitarea de informaţii privindînregistrarea, verificarea efectuării plăţilor cotelor de comunitate şi verificarea datelorcadastrale.

în general, predarea cheilor se face la Notariat, la semnarea înscrisului public de vân-zare-cumpărare. Din momentul înregistrării acestui înscris în Cartea funciară (după achi-tarea taxelor şi impozitelor corespunzătoare), contractul nu va avea efect numai asupracumpărătorului şi vânzătorului ci şi asupra terţilor.

16

1.6.- demersuri ulterioare

Plata impozitelor şi cheltuielilor

Locuinţe noiImpozitele plătibile Comunităţii Autonome trebuie vărsate în termen de cel mult o lună

socotit din ziua următoare datei de semnare a înscrisului. se va aduce o copie a înscri-sului formularul corespunzător. După scurgerea acestui termen, începe perioada de întâr-ziere pentru care se va calcula dobânzi.

Impozitul pe valoarea adăugată (IVA) se calculează aplicând un procent la preţul cefigurează în înscris. Procentul este de 7%, mai puţin în cazul locuinţelor sociale cu regimspecial la care procentul aplicat este de 4%.

Impozitul pe Transferuri Patrimoniale şi acte juridice documentate (ITPAJD) se apli-că asupra primului înscris de vânzare-cumpărare în procent cuprins între 0,1% şi 1%.Locuinţele sociale sunt exceptate de la plata acestui impozit.

Există două tipuri de cheltuieli ce se fac la achiziţionarea unei locuinţe noi. Cheltuielilenotariale pentru înscrisul public de vânzare-cumpărare sunt în funcţie de preţul locuinţeişi de numărul de pagini pe care se întinde înscrisul şi cheltuielile de înscriere în Carteafunciară. Pentru această transcriere a înscrisului public la Cartea funciară trebuie prezen-tate originalul înscrisului precum şi chitanţele de plată ale impozitelor datorate.

Impozitul asupra Creşterii Valorii terenurilor din Zona Urbană (Plusvaloare) îl plăteştevânzătorul, la cumpărarea de la dezvoltator.

Locuinţe vechiImpozitul pe Transferuri Patrimoniale şi acte juridice documentate (ITPAJD) care

se plăteşte de asemenea de câte ori se subscrie, de exemplu, un act notarial.Cuantumul lui va depinde de preţul locuinţei care apare în înscrisul public. Procentulimpozitului este 7%.

17

Nu recomandăm trecerea în înscris a unui preţ inferior celui plătit, deşi vi se va spunecă este o practică obişnuită, cu scopul de a plăti un impozit mai mic. Direcţia generalăa Impozitelor, pe baza valorii cadastrale a locuinţei, stabileşte valori de referinţă în sco-puri fiscale, şi dacă valoarea declarată este sub valoarea de referinţă, se procedează lamajorarea impozitului care atrage o sancţiune economică.

Impozitul asupra Creşterii valorii Terenurilor de Natură Urbană („Plusvaloare”) se apli-că asupra reevaluării locuinţei de la data ultimei transmisii; cuantumul lui se calculeazăaplicând un procent asupra diferenţei de valoare a locuinţei între transmiterea anterioarăşi cea actuală. Acest impozit este plătit de către vânzător, exceptând cazurile în care seconvine altfel.

Cheltuielile pe care va trebui să le plătească sunt următoarele: posibile cheltuieli deanulare a sarcinilor şi plăţilor (de exemplu, ipoteci etc.), care revin vânzătorului, excep-tând situaţiile în care se convine altfel, pentru că au apărut anterior vânzării. Deşi, totuşi,în cazurile de subrogare la ipotecă, în general, cheltuielile vor cădea în sarcina cumpără-torului. şi, pe de altă parte, cheltuielile notariale legate de înscrisurile publice, care seîmpart după cum vor conveni părţile, sunt plătite în mod normal de către cumpărător. Vatrebui, de asemenea, să se facă faţă cheltuielilor de transcriere în Cartea funciară a îns-crisului public.

Transcrierea în Cartea FunciarăDupă semnarea înscrisului public şi achitarea impozitelor corespunzătoare, înscrisul

poate fi prezentat pentru transcriere în Cartea funciară.transcrierea nu este obligatorie şi nici nu are un termen, dar ea a devenit o practică

generalizată, având în vedere că se bucură de beneficiul încrederii publice şi dă siguranţăjuridică. Valoarea taxei de transcriere a locuinţei depinde fundamental de preţul de vân-zare ce figurează în înscris. Aceste cheltuieli se obişnuieşte să intre în sarcina cumpără-torului, cu excepţia situaţiilor în care se convine altfel.

După examinarea înscrisului de către Registrator, locuinţa se transcrie pe numelecumpărătorului. Este necesar să se adauge documentele justificative de plată a impozi-telor exigibile.

De asemenea, trebuie schimbat titularul la Impozitul asupra bunurilor Imobile (IBI) pentruca în anul următor semnării contractului acesta să treacă pe numele cumpărătorului. Dacă laNotariat a fost prezentată ultima chitanţă de plată a IbI, în care figurează referinţa cadastra-lă a imobilului, nu va mai fi nevoie să se depună la Cadastru declaraţia de modificare cadas-trală, întrucât respectiva comunicare se va face direct de către Notariat.

1.7.- Solicitarea de împrumuturi pentru plată

La cumpărarea unei locuinţe, cel mai adesea cumpărătorul nu dispune de toată sumapentru a plăti în numerar. Din acest motiv, există diferite căi pentru finanţarea cumpără-rii locuinţei dumneavoastră.

Contul de economisire pentru locuinţăîn contul de economisire pentru locuinţă, titularul sau titularii depun bani cu scopul

doar de a-i folosi ulterior la achiziţia primei locuinţe obişnuite. fiecare persoană poate

avea deschis doar un singur cont pentru locuinţă. Principalul lui avantaj este că un pro-cent din sumele depuse în el în cursul unui an poate fi scutit de la declararea Impozituluipe Venitul Persoanelor fizice (IRPF). Acest cont poate rămâne deschis pe perioada apatru ani, deci este necesar ca aceşti bani să fie investiţi în cumpărarea unei locuinţe, încaz contrar se pierde dreptul la deducere fiscală şi trebuie returnată Agenţiei fiscalesuma dedusă şi plătite dobânzile aferente.

Creditul personal sau împrumuturi pentru consumDacă solicitantul nu doreşte să-i ipotecheze casa, poate cere un credit personal. In

acest caz, costul, adică procentul de dobândă, este mai ridicat decât la creditul ipotecar.se obţine în baza unei poliţe de împrumut sau credit.

Creditul ipotecarEste un contract prin care banca pune la dispoziţie o sumă de bani şi stabileşte forma

în care trebuie restituită. Ipoteca garantează valoarea împrumutului şi a dobânzilor şicheltuielilor care pot apărea în caz de reclamaţie pentru neplată, întrucât garanţia esteînsăşi locuinţa. Este recomandabil să mergeţi la diferite entităţi bancare pentru a alegecreditul care se potriveşte cel mai bine nevoilor fiecărei persoane.

Dacă banca decide să vă acorde creditul, ea va emite o „ofertă proforma” în care vorfigura toate condiţiile creditului. Această ofertă obligă banca dar nu şi pe client, acestaputând să o refuze fără consecinţe. termenul de valabilitate al ofertei proforma nu poatefi mai mic de 10 zile, şi trebuie să cuprindă cel puţin următoarele: valoarea totală, ter-menul de amortizare, dobânzile ordinare, comisioanele şi spezele pe care, atunci când seacceptă, trebuie să ni le asumăm. Dacă oferta este acceptată, se face un înscris publicde credit ipotecar (care va fi semnat o dată cu contractul de vânzare-cumpărare), iarnotarul va verifica să nu existe diferenţe între condiţiile financiare din oferta proforma şiclauzele financiare ale contractului.

Entitatea bancară obişnuieşte să acorde credit pen-tru 80% din valoarea de impozitare a imobilului care sedoreşte a se achiziţiona. La momentul achiziţionăriilocuinţei, este posibil ca aceasta să fie deja ipotecată,caz în care puteţi opta pentru renegocierea condiţiilorde creditare cu entitatea financiară (novaţie), continua-rea cu ipoteca în condiţiile convenite de către proprie-tarul anterior sau pentru schimbarea entităţii financiare(subrogare).

Pentru a formaliza un împrumut ipotecar este obli-gatoriu ca acesta să fie semnat ca înscris public lanotar. Locuinţa achiziţionată trebuie transcrisă înCartea funciară. La solicitarea unei ipoteci, banca ceresolicitantului de credit ultima declaraţie IRPf, ultimelestate de plată, precum şi contractul de vânzare-cumpă-rare. banca obişnuieşte să pretindă o taxă pentru eva-luarea garanţiei depuse. Această cheltuială, precum şialtele, le suportă persoana care solicită ipoteca.

18

19

1.8.- garanţii şi responsabilităţi

După primirea cheilor unei locuinţe vechi, este absolut necesar să faceţi o verificarepentru a identifica eventualele defecte.

sunt responsabile pentru construire persoanele fizice sau juridice care intervin în pro-cesul de construcţie fie personal şi individual fie colectiv. Când nu se poate determinaresponsabilitatea individuală, responsabilitatea va fi solidară. Dezvoltatorul va răspundeîntotdeauna solidar cu ceilalţi agenţi care intervin. în categoria de dezvoltator, la stabili-rea răspunderii pentru defecte de construcţie este inclus şi administratorul cooperative-lor şi comunităţilor de bunuri.

- Pentru locuinţe construite după intrarea în vigoare a legii de Reglementare înConstrucţii (5.05.2000):

sunt responsabili:1. Dezvoltatorul, care decide, urmăreşte şi finanţează lucrarea.

2. Arhitectul, care realizează proiectul locuinţei şi certifică faptul că execuţia construcţiei respectă proiectul.

3. Constructorul, care execută lucrările cu mijloace umane şi materiale proprii şistrăine. Răspunde direct pentru daunele materiale cauzate edificiului din cauza vicii-lor sau defectelor pricinuite de lipsa de experienţă, lipsa de capacitate profesionalăşi tehnică, neglijenţă sau nerespectarea obligaţiilor ce îi revin şefului de lucrare şicelorlalte persoane fizice sau juridice care depind de el. La fel şi în cazul subcontrac-tării.

4. Arhitectul proiectant sau conducătorul de lucrări, care conduce desfăşurarea lucră-rilor.

- faţă de cine răspund:Răspund faţă de proprietari şi terţi cumpărători ai edificiilor sau a unor părţi din aces-

tea, dacă pot fi divizate.

- Pentru ce răspund:Răspund pentru daunele materiale cauzate edificiilor construite după data intrării în

vigoare a Legii Construcţiilor şi pentru lucrările la edificiile existente pentru a căror proiec-tare este necesară obţinerea autorizaţiei de construire de la data intrării în vigoare a legiiamintite.

- Durata răspunderii. Potrivit Legii de Reglementare în Construcţii, există trei tipuri derăspundere, în funcţie de tipul deficienţelor la o locuinţă:

1 an, aplicabilă doar constructorului, pentru defecte de finisaje.3 ani pentru deficienţe care afectează elementele constructive sau instalaţiile carepresupun că nu au fost respectate cerinţele necesare pentru ocuparea locuinţei. 10 ani, pentru deficienţe care afectează structura edificiului.

20

- Pentru locuinţe construite cu autorizaţie de construire înainte de intrarea în vigoarea legii de Reglementare în Construcţii (5.05.2000)

Agenţii responsabili sunt aceeaşi ca în paragraful anterior.Pentru a formula reclamaţii şi a solicita repararea acestor deficienţe, cumpărătorul dis-

pune de următoarele termene:6 luni de la predarea locuinţei pentru acele defecte care nu afectează scopul princi-pal al locuinţei.10 ani de la data terminării construcţiei pentru defectele la elementele esenţiale alestructurii edificiului. 15 ani pentru situaţiile în care constructorul nu a respectat condiţiile contractului.

Atunci când locuinţa pe care o achiziţionaţi nu este nouă şi are o vechime de până la10 ani, se vor putea emite pretenţii de la dezvoltator, constructor şi arhitect pentruimperfecţiunile de structură ale locuinţei, păstrând aceleaşi drepturi ca cele de care sebucura primul proprietar. Când locuinţa este mai veche de 10 ani, veţi dispune de doar6 luni de la data cumpărării ei pentru a reclama vânzătorului repararea imperfecţiunilor(articolul 1490 din Codul Civil).

21

1.9.- Cele mai frecvente întrebări

1. Se acceptă o evaluare făcută cu mai puţin de trei luni în urmă pentru solicitarea

unei ipoteci la o altă entitate financiară?

In principiu, se înţelege că prima evaluare îi este necesară celeilalte entităţi financia-re. totuşi, dat fiind că entitatea poate să nu acorde creditul din alte motive, ar fi indicatsă negociaţi cu aceeaşi entitate.

2. Pot solicita factură agenţiei imobiliare atunci când cumpăr sau închiriez o locuinţă?

Este dreptul nostru de consumatori şi refuzul de a emite factură poate fi reclamată laInspectoratul Judeţean pentru Protecţia Consumatorului ca infracţiune în materie de consum.

3. La cumpărarea unui apartament, cine alege notarul?

îl alege persoana care urmează să achite onorariile şi care de obicei este cumpărătorul.

4. Ce documente trebuie să primesc la semnarea înscrisului public?

După semnarea înscrisului public la notar, vânzătorul trebuie să dea cumpărătoruluiurmătoarele: certificatul de recepţie la terminarea lucrărilor; manualul construcţiei; planulgeneral de amplasare a locuinţei; planul locuinţei, cu specificarea suprafeţei utile şi des-crierea generală a edificiului în care se află, spaţii comune şi servicii accesorii; regimul deproprietate; coeficienţii de participare; specificaţiile de construcţii şi planul aprovizionării.

5. Trebuie să mă subrog la ipoteca contractată de constructor sau dezvoltator?

Nu. Potrivit Decretului Regal nr. 515/21.04.1989 şi Decretului-Lege Regal nr.1/2007, cumpărătorul nu este obligat să se subroge la creditul care a fost solicitat pen-tru construirea locuinţei nici să suporte cheltuielile de anulare.

6. Are constructorul obligaţia de a remedia defectele unei locuinţe după semnarea îns-

crisului public?

Da. După semnarea înscrisului public şi preluarea cheilor, proprietarul trebuie să veri-fice dacă există defecte în locuinţă. Dacă constată că există defecte, îi recomandăm sătransmită vânzătorului, printr-un fax, lista defectelor constatate dând un termen pentrurăspuns şi remediere efectivă. în lipsa măsurilor imediate se impun acţiuni judiciare.

7. Ce pot face dacă apartamentul pe care îl cumpăr măsoară mai mulţi metri în con-

tract decât în atestatul de la Cartea Funciară?

Codul Civil vă permite să reziliaţi contractul şi să solicitaţi restituirea banilor în situaţiaîn care diferenţa de suprafaţă depăşeşte 10%. Dacă diferenţa este mai mică, veţi puteacere doar o reducere de preţ.

8. Ce pot face dacă la semnarea contractului privat de vânzare-cumpărare dezvolta-

torul nu îmi înmânează actul care garantează restituirea sumelor vărsate în cont?

Vă recomandăm să transmiteţi un fax cerând restituirea acestora până la o anumitădată. Dacă în ciuda acestei solicitări, sumele nu vă sunt restituite, trebuie să transmite-ţi o reclamaţie la care să adăugaţi fotocopie a materialului publicitar al locuinţei, a con-tractului de vânzare-cumpărare precum şi faxului transmis anterior.

2. ÎNCHIRIeRea de loCUINţe2.1. Tipuri de închirieri

De locuinţescopul acesteia este de a satisface nevoia de locuinţă a chiriaşului şi a persoanelor care

convieţuiesc cu el.Reglementări legale:n Contractele încheiate începând cu 1.01.1995 sunt reglementate de Legea 24/24.12.1994privind închirierea de spaţii urbane cu destinaţie de locuinţă sau pentru altă folosinţă decâtcea de locuinţă; de voinţa părţilor şi, suplimentar, de Codul Civil.n Contractele de închiriere încheiate înainte de 9.05.1985 care au existat până la data de1.01.1995 sunt reglementate de normele conţinute în LAU/64 (Decretul 4104/24.12.1964prin care s-a aprobat textul modificat al Legii Chiriilor Urbane - LAU), cu excepţia modifică-rilor conţinute în LAU 24/1994 (Dispoziţia tranzitorie nr. 2) care afectează durata contrac-tului şi modul de actualizare a chiriei.n Contractele de închiriere încheiate după data de 9.05.1985 şi înainte de 1.01.1995 suntreglementate de normele conţinute în LAU/64 şi Decretul-Lege Regal nr. 2/30.04.1985, pri-vind măsurile de politică economică, în vigoare de la 9.05.1985 şi Dispoziţia tranzitorie nr.2 (alineatele 2 şi 3 ale LAU/1994).Normele privitoare la închirierea de locuinţe vor fi aplicate şi mobilei, anexelor, locurilor de

garaj şi orice alte dependinţe, spaţii închiriate sau servicii cedate ca accesorii ale locuinţei decătre acelaşi proprietar.

Locuinţa de luxsunt locuinţe a căror suprafaţă totală depăşeşte 300 m2 sau a cărei chirie iniţială depăşeş-

te de 5,5 ori salariul minim pe economie.Reglementări legale: se supun voinţei părţilor şi în lipsa acesteia dispoziţiilor titlului II al LAU

şi, suplimentar, Codului Civil.

Pentru altă folosinţă decât cea de locuinţăDestinaţia ei primordială este de a nu servi ca locuinţă. Cazuri: închirieri cu caracter temporar pentru desfăşurarea unei activităţi industriale, comer-

ciale, artizanale, profesionale, recreative, de asistenţă, culturală sau educativă, indiferent cinele-ar desfăşura.

Reglementări: închirierile de spaţii comerciale sunt reglementate de LAU/1994. totuşi închi-rierile contractate înainte de 9.05.1985 în vigoare la 1.01.1995, continuă să se conducă dupăLAU/1964, cu excepţia modificărilor introduse în Dispoziţia tranzitorie nr. 3 a LAU/1994.

Excepţii (Închirieri care nu sunt reglementate de Legea Chiriilor din Mediul Urban)închirierile care nu sunt reglementate de LAU sunt cele care se referă la locuinţe destinate,

prin natura serviciului ocupanţilor lor, portarilor, paznici, salariaţilor şi funcţionarilor. Ele includ,de asemenea, închirierile de locuinţe pentru militari, pentru elevi, studenţi, profesori, precum şicele pentru personalul care lucrează la exploatarea terenurilor agricole, a pădurilor sau creşte-rea animalelor.

22

23

Închirierea locuinţelor socialeReglementarea închirierii locuinţelor sociale este în funcţie de diferitele tipuri de locuinţe

sociale existente.închirierea locuinţelor sociale operată înainte de 1.01.1995 este reglementată de nor-

mativele speciale care li se aplică, adică, de normele privind locuinţele sociale promulga-te pentru fiecare tip de locuinţă.

în ceea ce priveşte închirierea de locuinţe sociale care pot fi închiriate începând cudata de 1.01.1995, LAU, în Prima sa Dispoziţie Adiţională, stabileşte anumite norme pri-vind durata contractului şi nivelul maxim al chiriei.

Acestor închirieri li se aplică reglementările pe care le emit periodic guvernul centralşi Comunitatea Autonomă.

2.2.- Înainte de a contracta

Pentru a închiria o locuinţă puteţi să apelaţi la experţi imobiliari, să consultaţi presasau să străbateţi cartierele, citind anunţurile. Anumite agenţii oferă să vândă liste delocuinţe de închiriat, dar nu vă bazaţi pe ele pentru că s-au descoperit nereguli, aparta-mentele din listă nefiind de închiriat sau listele nefiind actualizate.

trebuie să fiţi atent nu numai la starea apartamentului şi la chiria lunară, ci şi la chel-tuielile asociaţiei de proprietari.

Asiguraţi-vă că persoana care semnează contractul este proprietarul apartamentuluisau un împuternicit al acestuia.

24

2.3.- Contractul

Pregătirea şi semnarea contractuluiContractul se realizează normal în formă scrisă. Nu vă încredeţi în contractele verbale.Contractul trebuie să cuprindă: identitatea proprietarului (arrendador) şi a chiriaşului

(arrendatario), descrierea imobilului, durata contractului, chiria lunară, cheltuielile comu-ne, utilităţi etc., precum şi orice altă clauză care se apreciază că este utilă. Dacă locuinţa este mobilată, trebuie să se facă şi să se anexeze la contract un inventar albunurilor semnat de ambele părţi.

Nu este necesar să aibă în mod obligatoriu un model concret, este suficient ca ambe-le părţi să formalizeze în scris înţelegerea la care ajung. Există un „contract-tip” de vân-zare la chioşcuri al cărui cost se deduce din ItPAJD.

şi acest contract poate fi transformat în înscris public la notar şi ulterior înregistrat înCartea funciară, iar toate cheltuielile pe care acest lucru le implică vor fi în sarcina per-soanei care îl solicită.

Durata contractuluiPărţile pot să convină liber durata contractului de închiriere dar este necesar să se

aibă în vedere:n Dacă durata este mai mică de 5 ani, la expirarea duratei contractului, acesta se vaprelungi obligatoriu cu durate anuale până la împlinirea celor 5 ani, cu excepţia cazu-lui în care chiriaşul notifică proprietarului, cu cel puţin 30 de zile în avans faţă de datade terminare a contractului sau a oricăreia din prelungirile acestuia, dorinţa de reîn-noirea acestuia.n Dacă, după trecerea celor 5 ani, nici una dintre părţi nu notifică celeilalte (cu o lunăîn avans) voinţa ei de a-l reînnoi, contractul se va prelungi obligatoriu pe durate decâte un an până la un total de maximum 3 ani, exceptând cazul în care chiriaşul noti-fică proprietarului cu un avans de o lună faţă de data de terminare a oricărei dintreprelungirile sale anuale, dorinţa sa de a nu mai reînnoi contractul.

ChiriaPreţul chiriei se stabileşte de comun acord de către părţi. Dacă nu se convine altfel,

plata chiriei se va face lunar, în cursul primelor 7 zile ale fiecărei luni. în cazul locuinţeisociale, chiria va fi stabilită de către Administraţia Comunităţii Autonome.

în nici un caz proprietarul nu va putea cere plata anticipată a mai mult de o chirielunară.

Plata se va realiza în locul pe care îl stabilesc părţile, fie în numerar proprietarului, fieprintr-o entitate bancară.

Preţul chiriei se va actualiza astfel:- Pe durata primilor 5 ani de contract, actualizarea se va face anual în funcţie de

variaţia suferită de Indicele Preţurilor de Consum (IPC).- începând cu cel de-al şaselea an, actualizarea se va face conform înţelegerilor din-

tre proprietar şi chiriaş. Dacă părţile nu ajung la o înţelegere, actualizarea se va face anualcu IPC.

25

GaranţiaLa semnarea contractului, chiriaşul este obligat să dea proprietarului o garanţie în

numerar echivalentă cu preţul chiriei pe o lună, la închirierea pentru folosinţă de locuinţă,şi cu preţul chiriei pe două luni, la închirierea pentru folosinţă diferită decât cea de locuinţă. suma depusă drept garanţie i se returnează integral chiriaşului la terminareacontractului, doar dacă acesta predă locuinţa proprietarului în perfectă stare. garanţia nupoate fi folosită pentru plata chiriei lunare.

Legea nr. 10/4.11.1992 privind garanţiile la contractele de închiriere şi alte contrac-te a guvernului Provinciei Aragon, prevede obligaţia unei garanţii echivalente cu douăchirii lunare la contractele pentru locuinţele mobilate. garanţia se va depozita la Unitateade garanţii pentru închiriere.

Părţile pot să convină în contract garanţii adiţionale faţă de garanţia în numerar.Proprietarul poate verifica gradul de solvenţă a chiriaşului prin statele de salarii, deşi s-arăspândit destul de mult practica solicitării unui aval care garantează în caz de neplatăîndeplinirea obligaţiilor economice în sarcina chiriaşului.

în cazul locuinţei sociale, avalul nu poate depăşi echivalentul a 4 luni de chirie.

CheltuieliPărţile vor putea conveni ca unele cheltuieli precum cotele Comunităţii de Proprietari, pis-

cină, ascensoare şi garaje să fie în sarcina chiriaşului. Pentru a fi valabil, acest pact va tre-bui să fie făcut în formă scrisă şi să stabilească valoarea anuală a respectivelor cheltuieli lasemnarea contractului. se poate, de asemenea, conveni ca impozitele asupra locuinţei închi-riate, precum Impozitul asupra bunurilor Imobile (IbI), să fie în sarcina chiriaşului.

în privinţa serviciilor individuale, adică a acelora pe care chiriaşul le foloseşte indepen-dent şi care se individualizează prin aparate de contorizare (apă, gaz, telefon, electricita-te etc.), acestea vor fi plătite de către chiriaş, cu excepţia cazului în care părţile convinaltfel. Aceste cheltuieli sunt de asemenea denumite „sume asimilate chiriei”.

Când este vorba de o locuinţă socială, cheltuielile trebuie să figureze în plus faţă de chirie.

Terminarea contractuluiContractele de închiriere pot să se termine:n La sfârşitul termenului pentru care a fost încheiat sau a oricăreia din prelungirile sale. n Când apare necesitatea ca locuinţa închiriată să fie ocupată de către proprietar, dacă încontract a fost prevăzută această împrejurare ca o excepţia la prelungirea obligatorie.n Prin pierderea locuinţei din cauze neimputabile proprietarului şi prin declararea fali-mentului.n La vânzarea locuinţei închiriate.Atât proprietarul cât şi chiriaşul pot solicita rezilierea contractului în cazurile de neres-

pectare a obligaţiilor contractuale ale celuilalt.Proprietarul poate termina contractul în următoarele situaţii:n Neplata chiriei sau, după caz, a cheltuielilor ce cad în sarcina chiriaşului.n Neplata sau neactualizarea garanţiei.n subînchirierea sau cesiunea locuinţei fără acordul proprietarului.n Producerea în mod intenţionat de daune locuinţei sau efectuarea de lucrări neauto-rizate.

n Desfăşurarea în locuinţă de activităţi deranjante, insalubre, nocive, periculoase sauilicite.n Când locuinţa încetează să fie destinată ca primă locuinţă a chiriaşului sau stă nelo-cuită.Chiriaşul poate rezilia contractul când:n Proprietarul nu realizează reparaţiile necesare pentru conservarea locuinţei în condiţiide locuit corespunzătoare.n Proprietarul perturbă folosirea locuinţei.

Retragerea din contractChiriaşul poate rezilia unilateral contractul, chiar şi împotriva voinţei proprietarului în

anumite situaţii:n Dacă durata contractului depăşeşte 5 ani şi această posibilitate nu este recunoscu-tă în contract, poate să se retragă din contract atunci când s-a depăşit termenulminim de 5 ani. Când chiriaşul locuieşte împreună cu soţul sau cu o partenerul deviaţă, acesta poate continua să locuiască cu chirie, îndeplinind anumite condiţii. n Dacă durata contractului este mai mică de 5 ani, chiriaşul nu se poate retrage dincontract. în acest scop este prelungirea anuală care este facultativă pentru chiriaş, elputând să-i notifice proprietarului dorinţa sa de a nu reînnoi contractul cu un avansde minim 30 de zile.

2.4.- Regimul lucrărilor

Lucrări de conservareProprietarul are obligaţia de a realiza toate reparaţiile necesare pentru conservarea

locuinţei în condiţii de locuit adecvate (exceptând stricăciunile făcute de chiriaş), fără aavea dreptul de a majora chiria în acest scop.

Dacă locuinţa se distruge din cauze neimputabile proprietarului (incendiu, inundaţie,cutremur etc.) contractul încetează de la sine.

Micile reparaţii pe care le necesită stricăciunile ce se produc prin folosirea normală alocuinţei vor fi suportate de către chiriaş.

Dacă realizarea lucrărilor de conservare a imobilului nu poate fi amânată până la ter-minarea contractului, chiriaşul va trebui să le suporte. El va avea însă dreptul de a cerereducerea chiriei proporţional cu partea din locuinţă pe care nu o poate folosi din cauzalucrărilor respective. Cândlucrările trebuie efectuate înregim de urgenţă pentru a seevita pagube însemnate şi ime-diate, chiriaşul le poate realizasingur, după ce îl informează peproprietar, şi va avea dreptul caacesta din urmă să îi restituiecontravaloarea lucrărilor efec-tuate.

26

27

Lucrări de îmbunătăţireLucrările de îmbunătăţire sunt acele lucrări care duc la creşterea valorii, utilităţii sau

gradului de confort al imobilului şi al ocupanţilor acestuia.Chiriaşul este obligat să suporte doar acele lucrări de îmbunătăţire ce nu pot fi amâ-

nate până la încheierea contractului. Pe durata execuţiei acestor lucrări, chiriaşul are dreptul la o reducere a chiriei, putând,

de asemenea, în anumite situaţii, să se retragă din contract.Dacă lucrările de îmbunătăţire se realizează după trecerea celor 5 ani de durată a con-

tractului, proprietarul are dreptul să majoreze chiria, exceptând situaţiile în care părţileconvin altfel. Majorarea nu poate fi cu mai mult de 20% din chiria curentă.

La rândul său, chiriaşul nu va putea să realizeze fără acordul expres, scris, al proprie-tarului lucrări care modifică configuraţia locuinţei sau a accesoriilor acesteia, sau care pro-voacă o diminuare a stabilităţii sau siguranţei în aceasta. Dacă astfel de lucrări se realizează totuşi, proprietarul va putea cere chiriaşului să repună locuinţa în starea de început.

Chiriaşul, după notificare prealabilă a proprietarului, va putea realiza în locuinţă acelelucrări necesare şi indispensabile pentru a adapta locuinţa la condiţia sa de invalid, saula aceea a soţului, partenerului de viaţă sau membrilor de familie care convieţuiesc cu el.La terminarea contractului, dacă proprietarul solicită acest lucru, va trebui să repunălocuinţa în starea sa iniţială.

2.5.- drepturi

Dreptul preferenţial de achiziţie (vânzarea locuinţei închiriate)Când proprietarul unei locuinţe închiriate doreşte să o vândă, el este obligat legal să

transmită o notificare chiriaşului pe o cale sigură, indicându-i preţul şi celelalte condiţiide vânzare.

Chiriaşul va dispune de un termen de 30 de zile pentru a opta să cumpere locuinţa,ceea ce se numeşte drept de preempţiune.

Dacă proprietarul nu notifică chiriaşului vânzarea locuinţei, ca să-i acorde dreptul depreempţiune, sau chiar dacă a făcut notificarea o vinde unui terţ pentru un preţ mai micdecât cel comunicat chiriaşului, acesta va putea ataca vânzarea şi va putea achiziţionalocuinţa în aceleaşi condiţii în care proprietarul a vândut-o terţului. Acest drept al chi-riaşului se cheamă dreptul de retract şi se exercită într-un termen de 30 de zile de la pri-mirea notificării de vânzare a locuinţei.

Renunţarea la drepturile de preempţiune şi retract: în contractele de locuinţe a căror durată convenită este mai mare de 5 ani, se poate

renunţa expres la drepturile de preempţiune şi de retract. Dacă chiriaşul a renunţat expresla aceste drepturi, proprietarul poate vinde liber locuinţa în orice moment de pe duratacontractului, dar chiriaşul are dreptul de a rămâne în locuinţă până la expirarea contrac-tului în aceleaşi condiţii.

Subrogarea în contractsubrogarea este substituirea unei persoane cu o alta în contractul de închiriere, astfel

încât acela care se subrogă dobândeşte toate drepturile şi obligaţiile pe care le avea titu-larul său anterior.

subrogările pot să opereze atât pentru substituirea proprietarului cât şi aceea a chi-riaşului.

în caz de deces al chiriaşului, se pot subroga în contract fără modificarea durateiacestuia:

n soţul care convieţuieşte cu el la momentul decesului.n Persoana care a convieţuit cu chiriaşul în mod permanent în relaţie de afectivitateanaloagă celei a unui soţ, în cursul celor doi ani anteriori decesului, exceptând cazu-rile de descendenţă comună, caz în care este suficientă convieţuirea.n Descendenţii care au convieţuit cu chiriaşul pe durata celor doi ani anteriori decesu-lui său sau care sunt sub drepturile părinteşti sau tutela decedatului.n Ascendenţii care au convieţuit cu chiriaşul pe durata celor doi ani anteriori decesu-lui acestuia.n Alte rude până la gradul al treilea colateral (unchi şi nepoţi de sânge) cu un handi-cap egal sau mai mare cu 65%, care au convieţuit cu chiriaşul pe durata celor doi anianteriori decesului său.

Cesiunea şi subînchiriereaPrin cesiunea contractului se înţelege transmiterea de către proprietar unui terţ a drep-

turilor şi obligaţiilor ce derivă dintr-un contract de închiriere. Subînchirierea este închirie-rea de către chiriaş a unei părţi din locuinţa pe care o ocupă şi pe care, la rândul lui, chi-riaşul a închiriat-o de la proprietar. Chiriaşul poate subînchiria doar o parte a locuinţei şinumai pe durata cât durează propriul lui contract de închiriere, fără ca chiria lunară pen-tru subînchiriere să poată depăşi chiria pe care o plăteşte chiriaşul. subchiriaşul nu sedezice de contract. în ambele cazuri, atât cesiune cât şi subînchiriere, este necesar caproprietarul să-şi dea acordul în scris.

Dacă este vorba de o locuinţă socială este nevoie ca cesiunea să fie autorizată decătre Administraţie. Nu este posibilă în nici un caz subînchirierea.

28

29

2.6.- Reclamaţii

Orice litigiu ce ar putea apărea la contractul de închiriere (durată, majorarea chiriei sau asumelor asimilate etc.) se soluţionează la Judecătoria de Primă Instanţă locală din raza încare se află locuinţa închiriată.

Procesele referitoare la închirieri se judecă prin procedură civilă ordinară, cu excepţiaurmătoarelor care se judecă oral:

n Procesele în care se cere expulzarea chiriaşului pentru neplata chiriei.n Procesele prin care se solicită terminarea contractului prin expirarea duratei convenite.n Plângerile pentru neplata chiriei sau a sumelor asimilate, indiferent de suma reclamată.Din raţiuni de economie procesuală, se admite cumularea acţiunii de expulzare cu recla-

maţiile de neplată a chiriei, indiferent de suma care este reclamată.trebuie avut în vedere că procesele de expulzare pentru neplata chiriei sau a sumelor asi-

milate acesteia vor putea fi arhivate dacă, înainte de proces, chiriaşul plăteşte proprietaruluisau depune prin notariat sau la judecătorie sumele reclamate în plângere şi pe care le dato-rează până la acel moment. Cu această plată se sistează solicitarea de expulzare. totuşi, chi-riaşul nu poate opri acţiunea de expulzare dacă anterior a mai făcut uz de această posibilita-te sau dacă proprietarul i-a cerut plata chiriei prin act transmis în siguranţă, cu cel puţin douăluni în avans faţă de data depunerii plângerii în instanţă.

Dacă este vorba de o locuinţă socială, se poate prezenta un înscris în faţa Inspectoratuluipentru Locuinţe al Comunităţii Autonome.

2.7.- Cele mai frecvente întrebări

1. Chiriaşul trebuie să plătească toate cheltuielile Asociaţiei de Proprietari?

trebuie să plătească doar cheltuielile comune, nu este obligat să plătească cheltuie-lile extraordinare cum ar fi repararea faţadei, a acoperişului, conductelor generale etc.

2. Chiriaşul este cel care trebuie să plătească Impozitul asupra Bunurilor Imobile (IBI)?

LAU aşa stabileşte şi, exceptând cazul că se convine altfel în contract, chiriaşul este celcare trebuie să plătească IbI, iar proprietarului trebuie să-i dea copie a chitanţei. Proprietarulpoate pretinde doar valoarea impozitului nu şi cea a suprataxelor, dobânzilor şi penalizărilor.

3. Unde se depune garanţia?

se depune la Unitatea de garanţii pentru închiriere al guvernului Provinciei Aragon.Depunerea este obligatorie şi se emite chitanţă de încasare.

4. Ce se întâmplă dacă proprietarul nu primeşte garanţia? Contractul este valabil?

Chiar dacă proprietarul nu depune garanţia, contractul este perfect valabil, deşi proprietarulpoate fi reclamat pentru aceasta şi i se aplică o sancţiune administrativă de tip economic.

5. Trebuie chiriaşul să plătească costul cutiei poştale a locuinţei dacă aceasta trebuie

schimbată?

Nu, dat fiind că este un bun ce rămâne în posesia proprietarului la terminarea con-tractului şi ţine de locuinţă.

6. Este obligatoriu să mi se ceară un aval bancar la formalizarea contractului?

Nu este obligatoriu, deşi este o garanţie care se cere frecvent în practică. în principiu,durata avalului trebuie să coincidă cu termenul convenit şi de obicei este anual şi reînnoibil.

3. legISlaţIe3.1. legislaţie generală

- Constituţia spaniei- Codul Civil- Legea 57/27.07.1968 privind reglementarea încasării de sume în avans la

construcţia şi vânzarea de locuinţe.- Decretul Regal 515/21.04.1989 privind protecţia consumatorilor în ceea ce priveşte

informaţiile care se furnizează la vânzarea-cumpărarea şi închirierea de locuinţe.- Legea 29/24.11.1994 privind închirierea în zonele urbane.- Legea 9/22.12.1998 privind cooperativele din Provincia Aragon.- Legea 27/16.07.1999 privind cooperativele.- Legea 38/5.11.1999 privind reglementarea în construcţii.- Decretul Regal 136/1.02.2002 de aprobare a regulamentului de înregistrare a coope-

rativelor.- Decretul 211/4.11.2008 de aprobare a regulamentului de înregistrare a solicitanţilor

de locuinţe sociale şi de acordare a locuinţelor sociale în Provincia Aragon.- Decretul 60/14.04.2009 al guvernului Provinciei Aragon, Planul aragonez de

locuinţe 2009-2012.- Decretul-Lege 1/14.04.2009 al guvernului Provinciei Aragon de aprobare a planului

special de promovare a sectorului de locuinţe şi de autorizare a prestării de avaluri de cătreguvern.

- Ordinul 11/05.2009 al Vicepreşedintelui guvernului prin care se dispune publicareaconvenţiei dintre Ministerul Locuinţei şi Comunitatea Autonomă Aragon pentru aplicareaPlanului statal de construire şi reabilitare de locuinţe.

- Rezoluţia din 19.05.2009 a subdirecţieiMinisterului Locuinţei, prin care se revizuiesc şi semodifică tipurile de dobânzi efective anuale în vigoareaplicabile la împrumuturilor acordate în cadrul planurilorde locuinţe.

3.2. legislaţie privind ajutoarele- Decretul Regal 1472/2.11.2007 prin care se

reglementează chiria de bază de emancipare pentrutineri.

- Decretul Regal 366/20.03.2009 prin care semodifică Decretul Regal 1472/2.11.2007 prin care sereglementează chiria de bază de emancipare pentrutineri.

- Decretul 60/14.04.2009 al guvernului ProvincieiAragon prin care se reglementează Planul aragonez defacilitare a accesului la locuinţă şi încurajare a reabilită-rii 2009-2012.

30

AJUTOARE PLAN DE LOCUINŢE 2009-2012

LOCUINŢA SOCIALĂ NOUĂ

Sunt acţiuni susceptibile de protecţie din partea autorităţilor, promovarea şi achiziţiona-

rea de locuinţe sociale noi sau provenite din reabilitări, destinate vânzării, uzului propriu,

care îndeplinesc condiţiile şi cerinţele necesare accederii la finanţare calificată.

Condiţii şi cerinţe:

n Achizitorii trebuie să fie înscrişi în Registrul Solicitanţilor de Locuinţă Socială a

Aragonului (TOC-TOC).

n Locuinţele trebuie să reprezinte domiciliul obişnuit şi permanent pe perioada cât

durează regimul de protecţie şi să fie ocupate în termen de 6 luni de la data Calificării

Definitive.

n Achizitorii, contractorii sau dezvoltatorii pentru uz propriu trebuie să aibă: pentru

locuinţele din Regimul Special sau Promoţie Publică venituri familiale maxime care să

nu depăşească de 2,5 ori IPREM şi venituri minime o dată mai mari decât IPREM; pen-

tru locuinţele din Regimul General venituri maxime de 4,5 ori IPREM şi minime mai mari

de 1,5 ori IPREM; pentru locuinţele calificate în Regimul Preţ Plafon venituri maxime de

6,5 ori IPREM şi minime mai mari de 2 ori IPREM. IPREM actual pentru chirii 2007 este

de 6.988,80 euro.

n Suprafaţa utilă a locuinţei să nu depăşească 90 m2 iar în cazul familiilor numeroa-

se sau al persoanelor cu handicap sau a celor dependente din localităţi rurale suprafaţa

reală să fie 120 m2, nu se va finanţa decât o suprafaţă utilă de 90 m2.

Împrumuturi: 80% din preţul maxim de vânzare sau adjudecare stabilit în înscrisul

public de vânzare-cumpărare sau de adjudecare al locuinţei, garajului şi magaziei. Cu

un termen de amortizare de 25 de ani, garantat prin ipotecă.

Ajutoare directe pentru plata avansului. Cei care întrunesc cerinţele stabilite, vor

avea dreptul la o subvenţie nerambursabilă şi la o subvenţionare a împrumutului timp

de 5 până la 10 ani.

Preţurile maxime ale locuinţelor

Preţurile maxime sunt stabilite în tabelul următor, în funcţie de tipurile de locuinţe şi de

locul în care ele se află.

(*) A se vedea clasificarea municipiilor la finalul prospectului.

LOCUINŢE DEJA CONSTRUITE

Sunt activităţi susceptibile de protecţie din partea autorităţilor achiziţia de locuinţe de pe

piaţa liberă sau care intră în regimuri de protecţie publică, la a doua sau la ulterioarele

transmiteri.

Condiţii şi cerinţe:

n Achizitorii să fie înscrişi în Registrul Solicitanţilor de Locuinţe Sociale din Aragon.

n Locuinţele să aibă destinaţie de domiciliu obişnuit şi permanent.

n Achizitorii, contractanţii sau dezvoltatorii pentru folosinţă proprie să aibă venituri

familiale care să nu depăşească de 6,5 ori IPREM iar veniturile minime să fie mai mari

decât dublul IPREM. IPREM aplicat în prezent, pentru venituri 2007, este de 6.988,80

euro anual.

Preţul maxim de vânzare a acestor locuinţe variază după tipul lor, aşa cum se stabileş-

te în tabelul următor:

Împrumuturi: 80% din preţul maxim de vânzare, exceptând locuinţele achiziţionate la

prima transmisie supuse regimului de protecţie publică cu suprafaţă de până la 120 m2

destinate familiilor numeroase, persoanelor cu handicap sau dependente din zone rura-

le, pentru care se va putea obţine împrumuturi pentru suprafeţe utile de 90 m2 chiar

dacă suprafaţa reală din limita stabilită este mai mare. Cu un termen de amortizare de

25 de ani, garantat prin ipotecă.

TIPUL DE LOCUINŢĂ GRUPUL B GRUPUL C GENERAL

1.121,08 1.121,08 1099,10

672,64 672,64 659,46

1.394,72 1.273,44 1.212,80

836,83 764,06 727,68

1.705,50 1.569,06 1.364,40

1.023,30 941,44 818,64

VPA RegSpecial

€/m² Locuinţă

€/m² Anexe

€/m² Locuinţă

€/m² Anexe

€/m² Locuinţă

€/m² Anexe

VPA Pr.Plafon

VPA RégGeneral

GRUPUL B GRUPUL C GENERAL

2.183,04 1.773,72 1.364,40

1.309,82 1.064,23 818,64

€/m² Locuinţă

€/m² Anexe

LOCUINŢĂ LIBERĂ. Preţ m2/util (*)

(*) A se vedea clasificarea municipiilor la finalul prospectului.

Ajutoare directe pentru plata avansului. Cei care întrunesc cerinţele stabilite, vor

avea dreptul la o subvenţie nerambursabilă şi la o subvenţionare a împrumutului timp

de 5 până la 10 ani.

REABILITAREA TERMICĂ A LOCUINŢELOR

Sunt activități susceptibile de protecţie din partea autorităţilor reabilitarea termică prin

izolarea locuinţelor atât pentru îmbunătăţirea condiţiilor de locuit ale proprietarilor sau

chiriaşilor, cât şi pentru adecvarea structurală şi funcţională a edificiilor.

Condiţii şi cerinţe:

n Locuinţele să aibă o vechime de minimum 30 de ani.

n Veniturile pe familie să nu depăşească de 4,5 ori IPREM când este vorba de rea-

bilitarea elementelor privative ale edificiilor (locuinţelor).

AJUTOARE FINANCIARE PENTRU CHIRIAŞI

Vor putea beneficia de aceste ajutoare acei chiriaşi care sunt înscrişi în Registrul de

Solicitanţi de Locuinţe Sociale care semnat contractul de închiriere a unei locuinţe

sociale sau de pe piaţa liberă, în conformitate cu Legea 29/2004 privind închirierea în

mediul urban, şi îndeplinesc următoarele condiţii:

n Au un venit pe familie ce nu depăşeşte de 2,5 ori IPREM. Venitul anual al familiei

va cuprinde veniturile tuturor ocupanţilor locuinţei indiferent dacă între aceştia există

sau nu relaţii de rudenie.

n Venitul anual al familiei, când e vorba de locuinţă de pe piaţa liberă, să nu fie mai

mare de 5% din valoarea maximă a unei locuinţe uzate din aceeaşi zonă (a se vedea

preţurile din alineatul privind locuinţele deja construite).

n În cazul locuinţei sociale venitul anual va fi cel aplicabil în funcţie de regimul de pro-

tecţie (4% la preţul maxim de vânzare când sunt locuinţe destinate închirierii pe durata

de 25 de ani sau 5% dacă durata este de 10 ani).

n Să se afle în lipsă de locuinţă potrivit criteriilor din normele în vigoare.

Cuantumul ajutoarelor nu va depăşi 40% din venitul anual prevăzut, nici suma maximă

absolută de 3.200 euro în cazul acelor structuri de convieţuire care nu depăşesc de 1,5

ori IPREM sau care aparţin unor colective ce beneficiază de protecţie specială.

Cuantumul respectiv nu va depăşi cu 20%, cu un maxim de 1.600 euro, pentru acei chi-

riaşi cu venituri cuprinse între 1,5 şi 2,5 ori IPREM.

AJUTOARE PENTRU VENITURI DE BAZĂ PENTRU EMANCIPARE

Au ca scop să faciliteze emanciparea tinerilor printr-un set de ajutoare directe destina-

te să acorde ajutor economic pentru plata chiriei locuinţei care constituie domiciliu obiş-

nuit şi permanent.

Condiţii şi cerinţe:

n Vârsta între 22 şi 30 de ani.

n Să aibă o sursă regulată de venit care să nu depăşească 22.000 euro brut

pe an.

n Să fi avut serviciu cel puţin 6 luni sau o durată prevăzută pentru sursa de

venit de cel puţin 6 luni.

n Să fie titularul unui contract de închiriere.

n Să nu aibă locuinţă în proprietate sau să fie privat de folosinţa şi uzufructul lor.

n Străinii necomunitari trebuie să aibă domiciliul legal permanent în Spania.

n Să nu fie titular de bunuri şi drepturi cu valoare mai mare de 110.000 euro.

Durata şi cuantumul ajutorului:

n 210 euro lunar pentru plata chiriei pe o durată maximă de 4 ani, consecutivi sau

cu întrerupere.

n 600 euro împrumut fără dobândă rambursabil când se stinge garanţia ultimului

contract de închiriere.

n Dacă se cere aval, 120 de euro pentru cheltuieli de obţinere.

PROVINCIA GRUPUL B GRUPUL C GENERAL

Aísa, Benasque,Canfranc, Chía, Hoz

de Jaca, Jaca,Panticosa, Sallent deGallego, San Juan dePlan, Santa Cruz de

la Seros, Sesué,Vilanova

Biescas, Borau, Broto,Campo, Castejón deSos, Huesca, Jasa,

Laspaules, Laspuña,Puente la Reina,

Sahún, Seira, Villanúa

Restul municipiilor provinciei

Teruel Restul municipiilor provinciei

Zaragoza

Cuarte de Huerva, LaPuebla de Alfindén,Perdiguera, Utebo,

Villanueva de Gallego

Restul municipiilor provinciei

Huesca

Zaragoza

Teruel

MUNICIPII

CLASIFICAREA MUNICIPIILOR

4. PagINI Web de INTeReS

www.ucaragon.com (Unión de Consumidores de Aragón)

www.aragonvivienda.com (Oficina de Información de Vivienda en Aragón)

www.aragon.es (gobierno de Aragón)

www.viviendaragon.org (toc toc)

www.mviv.es (Ministerio de Vivienda)

www.spaviv.es (sociedad Pública de Alquiler)

www.ine.es (Instituto Nacional de Estadística)

www.catastro.meh (Catastro)

www.registradores.org (Registro de la Propiedad)

www.zaragoza.es (Ayuntamiento de Zaragoza)

www.ayuntamientohuesca.es (Ayuntamiento de huesca)

www.teruel.net (Ayuntamiento de teruel)

www.zaragozalquila.es (Zaragoza Vivienda)

adReSa ofICIUlUI de loCUINţe dIN aRagÓN

Oficina de Información sobre vivienda en Aragón

c/ Alfonso I nº 20, entlo.centro

50003-Zaragoza

tlfo: 976297638

e-mail: info@aragonvivienda.com

Orar: 10.00 la 13.30 şi 17.00 la 19.00 (vineri după masă închis)

Coordonator: Nieves Pérez Sinusía

Machetare: María Jesús Artigas Alloza

Ilustrații: Gema Guixa

Autori: Alicia Arbe Serrano y Pablo Canellas Arcarazo

Supervizarea conținutului: Despacho Santiago S.L.P.

Traducere: Traducciones ZB

Tipărit de: Calidad Gráfica Araconsa

Editat de: Unión de Consumidores de Aragón-UCE

Octombrie 2009