Lucrarea de Disertatie Pv - 2009

Academia de Studii Economice Centrul Regional de FormareŞcoala de Pregătire Continuă pentru AdministraţiaPostuniversitară Publică Locală Bucureşti

Lucrare de disertaţie

Studiu de fezabilitate construire imobilStr.Cetatea de Baltă nr.122, Bloc 10 scara 1+2sector 6, BucureştiANALIZA COST - BENEFICIU

Coordonator:Lect. univ. dr. Cătălin DOBREA

Autor: Popa Vera

BUCUREŞTI – 2009

CUPRINS:

Capitolul 1 – Analiza cererii de locuinţe la nivel de municipiul Bucureşti 5Capitolul 2 – Studiu de fezabilitate bloc V34B, str. Nucului nr. 2, sector 3 7

2.1. Date generale 72.2. Date tehnice ale lucrării 82.3. Date privind forţa de muncă ocupată după realizarea investiţiei 102.4. Principalii indicatori tehnicoeconomici ai investiţiei 102.5. Finanţarea investiţiei Error:

Reference source not found

2.6. Avize şi acorduri Error: Reference source not found

2.7. Memoriu tehnic referitor la structura de rezistenţă Error: Reference source not found

2.8. Memoriu tehnic instalaţii încălzire, ventilare şi reţele exterioare Error: Reference source not found

2.9. Memoriu tehnic instalaţii sanitare şi gaze Error: Reference source not found

2.10. Memoriu tehnic instalaţii electrice Error: Reference source not found

2.11. Memoriu tehnic – Instalaţii gaze (exterior) Error: Reference source not found

2.12. Memoriu tehnic – Reţele apă (exterior) Error: Reference source not found

2.13. Memoriu tehnic – Canalizare Error: Reference source not found

2.14. Drumuri şi sistematizare verticală Error: Reference source not found

2.15. Devizul general al investiţiei Error:

Elaborarea studiului de fezabilitate pentru proiectarea lucrărilor de consolidare imobildin Bd. Nicolae Bălcescu nr. 24, sector 1, Bucureşti

Reference source not found

Capitolul 3 – Analiza cost – beneficiu 133.1. Identificarea investiţiei si denumirea obiectivelor 133.2. Analiza financiara a investitiei 133.3. Analiza economica 133.4. Analiza de sensitivitate 143.5. Analiza de risc 16

Capitolul 4 – Concluzii finale 17Bibliografie 23

– Pag. 4/23 –

Capitolul 1 – Analiza cererilor de locuinţe sociale la nivel de Municipiul Bucureşti 1.1 Prevederile Legii locuintei nr.114/1996 cu privire la locuintele sociale Locuintele sociale sunt locuintele care se atribuie cu chirie subventionata unor persoane sau familii, a caror situatie economica nu le permite accesul la o locuinta in proprietate sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietei. Constructiile de locuinte sociale se pot realiza, in orice localitate, pe amplasamentele prevazute in documentatiile de urbanism si in conditiile prezentei legi. Constituirea fondului de locuinte sociale se face prin realizarea de constructii noi si prin reabilitarea unor constructii existente. Consiliile locale controleaza si raspund de fondul de locuinte sociale situate pe teritoriul unitatilor administrativ-teritoriale respective. Locuintele sociale apartin domeniului public al unitatilor administrativ-teritoriale.Locuintele sociale se vor amplasa numai pe terenurile apartinand unitatilor administrativ-teritoriale. Locuinta sociala se realizeaza cu respectarea suprafetei utile si a dotarilor stabilite in limita suprafetei construite, potrivit anexei nr. 1 la prezenta lege. Pentru locuintele care se realizeaza prin reabilitarea constructiilor existente se considera obligatorii numai prevederile legate de dotarea minima. Au acces la locuinta sociala, in vederea inchirierii, familiile cu un venit mediu net lunar realizat in ultimele 12 luni sub nivelul venitului net lunar pe familie, pentru care se acorda ajutor social potrivit legii, majorat cu 10% . Nivelul minim astfel calculat va fi corectat periodic de Guvern, in functie de evolutia situatiei economice si sociale, incepand cu anul 1996. Venitul net lunar pe familie se stabileste pe baza declaratiei de venit si a actelor doveditoare, potrivit prevederilor legale Declaratiile de venit, facute cu nesinceritate, atrag raspunderea materiala sau penala, dupa caz.Locuintele sociale se repartizeaza de catre consiliile locale pe baza criteriilor stabilite anual de acestea, in conditiile prevederilor legale, si de ele pot beneficia, in ordinea de prioritate stabilita de consiliile locale, urmatoarele categorii de persoane: * tinerii casatoriti care au fiecare varsta de pana la 35 de ani, * tinerii proveniti din institutii de ocrotire sociala si care au implinit varsta de 18 ani* invalizii de gradul I si II, * persoanele handicapate,* pensionarii, * veteranii si vaduvele de razboi, * beneficiarii prevederilor Legii nr. 42/1990, republicata, si ai Decretului-lege nr. 118/1990, republicat, * alte persoane sau familii indreptatite. Contractul de inchiriere se incheie de catre primar sau de catre o persoana imputernicita de acesta cu beneficiarii stabiliti de consiliul local, pe o perioada de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire pe baza declaratiei de venituri si a actelor doveditoare necesare conform prevederilor legale. Nivelul chiriei nu va depasi 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie. Diferenta pana la valoarea nominala a chiriei, calculata potrivit art. 31, va fi subventionata de la bugetul local al unitatii administrativ-teritoriale unde este situata locuinta sociala. Titularul contractului de inchiriere este obligat sa comunice primarului, in termen de 30 de zile, orice modificare produsa in venitul net lunar al familiei acestuia, sub sanctiunea rezilierii contractului de inchiriere. In cazurile in care venitul net lunar pe familie s-a modificat, autoritatea administratiei

– Pag. 5/23 –

publice locale va opera modificarea chiriei si a subventiei acordate, cuvenite proprietarului.Contractul de inchiriere se poate rezilia: a) in conditiile prevazute la art. 24 din prezenta lege; b) in cazul in care venitul mediu net lunar pe familie, realizat in 2 ani fiscali consecutivi, depaseste cu peste 20% nivelul minim prevazut la art. 42 din prezenta lege, iar titularul contractului de inchiriere nu a achitat valoarea nominala a chiriei in termen de 90 de zile de la comunicare.Locuintele sociale realizate potrivit prezentei legi nu pot fi vandute. Nu pot beneficia de locuinte sociale, potrivit prezentei legi, persoanele sau familiile care: a) detin in proprietate o locuinta; b) au instrainat o locuinta dupa data de 1 ianuarie 1990; c) au beneficiat de sprijinul statului in credite si executie pentru realizarea unei locuinte; d) detin, in calitate de chirias, o alta locuinta. Beneficiarii locuintelor sociale nu au dreptul sa subinchirieze, sa transmita dreptul de locuire sau sa schimbe destinatia spatiului inchiriat, sub sanctiunea rezilierii contractului de inchiriere si a suportarii eventualelor daune aduse locuintei si cladirii, dupa caz. Finantarea locuintelor sociale se asigura din bugetele locale, in limitele prevederilor bugetare aprobate anual, ale consiliilor locale, in care scop se instituie o subdiviziune de cheltuieli distincta in aceste bugete. Statul sprijina constructia de locuinte sociale prin transferuri de la bugetul de stat, stabilite anual cu aceasta destinatie in bugetul Ministerului Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului, prin legea bugetului de stat. Persoanele fizice si agentii economici pot sprijini prin donatii sau contributii constructia de locuinte sociale.1.2 Prezentarea situaţiei cererilor de locuinţelor sociale

La nivelul Capitalei există aproape 100.000 de solicitări de locuinţe, dintre care cele înregistrate la primăriile de sector sunt cazuri sociale. La Primăria Sectorului 1, au fost depuse peste 6.000 de cereri pentru obtinerea unei locuinte. Majoritatea solicitarilor sunt formulate de persoane care locuiesc în case retrocedate fostilor proprietari (aproximativ 2.000 de solicitari), multe dintre acestea urmand sa fie evacuate .Primaria Sectorului 1 va achizitiona, incepand din octombrie, cateva mii de apartamente de pe piata libera, imobilele urmand sa fie repartizate chiriasilor din casele retrocedate fostilor proprietari, precum si persoanelor cu venituri reduse care nu detin o locuinta.Există şi un program de construcţii de locuinţe pentru tineri destinate închirierii.Prin acest program guvernamental, cu caracter social, se realizează locuinţe cu chirie destinate tinerilor prin care se rezolvă situaţia lor locativă, contribuind la integrarea acestora în viaţa socială din zonele în care îşi exercită activitatea profesională.La Primăria Sectorului 2 au fost depuse aproximativ 7.000 de cereri pentru locuinţe. În cartierul Colentina, ANL va da în folosinţă în total 320 de apartamente şi garsoniere în acest an. Dintre acestea, 80 sunt case pe care viitorii locatari le contractează prin credit ipotecar. În luna februarie, primarul Neculai Onţanu a dat deja în folosinţă 100 de locuinţe pentru medicii rezidenţi de la Spitalul Colentina. Primăria Sectorului 3 au fost depuse cuprins 2.000 de cereri de locuinţe. În planul de investiţii pe 2007 Primăria Sectorului 3 a prevăzut ridicarea a trei blocuri de opt etaje, însumând 240 de locuinţe, pe Bulevardul 1 Decembrie 1918, Strada Succesului - Aleea Cioplea. Odată cu darea în folosinţă a acestor spaţii locative, sectorul 3 va rezolva aproape 2% din totalul de cereri. Primariei sectorului 4, au fost depuse 2.110 cereri de locuinta. Astfel, in cadrul Programului „Locuinte sociale ” s-au inregistrat 960 de cereri, din care 330 cereri provin de la familii (persoane) evacuate sau in curs de evacuare din imobile nationalizate si retrocedate fostilor

– Pag. 6/23 –

proprietari. De asemenea, in Programul „Locuinte pentru tineri” s-au inregistrat 1.150 cereri, din care 28 cereri au fost depuse de familii (persoane) evacuate sau in curs de evacuare din imobile nationalizate si retrocedate fostilor proprietari.Trebuie mentionat faptul ca, fata de numarul mare de imobile din sectorul 4 retrocedate fostilor proprietari (aproximativ 230 de imobile constituind domiciliul a circa 800 familii), din necunoasterea legislatiei, numai o parte din titularii contractelor de inchiriere - 43 % au depus, pana in prezent, cereri de atribuire a unei locuinteLa începutul acestui an, primarul Adrian Inimăroiu a inaugurat primul bloc de locuinţe ANL care a fost ridicat în cartierul Tonitza. În acest an se continuă lucrările la ansamblul de locuinţe pentru tineret din acelaşi cartier, unde se vor da în folosinţă 80 de apartamente şi garsoniere. De asemenea, sunt în curs de amenajare locuinţele sociale din Aleea Nehoiu, unde sunt 231 de garsoniere şi trei apartamente, lucrări care vor fi terminate în maxim două luni. La Primăria Sectorului 5 s-au înregistrat aproape 18.000 de cereri de locuinţe depuse în ultimii 10 ani şi au fost rezolvate sub 20% din solicitări. Primăria invocă bugetul foarte mic, care abia ajunge pentru salarii. Cât despre ANL, nu există nici spaţiul necesar pe teritoriul sectorului astfel încât să poată construi un cartier de locuinţe. La Primăria Sectorulu 6 s-au înregistrat aproximativ 6.000 de solicitări de locuinţe. ANL continuă, în acest an, extinderea Cartierului Brâncuşi şi va da în folosinţă spre închiriere trei sute de apartamente pentru tineri. În acelaşi sector, ANL mai construieşte 360 de apartamente în Brâncuşi şi 100 în zona Lacul Morii, intrarea Godeni. Acestea sunt însă locuinţe care pot fi contractate prin credit ipotecar. Deşi în acest sector se construieşte cel mai mult, oferta nu satisface nici pe departe cererea, la nivelul primăriei conduse de Cristian Poteraş 1.3 Necesitatea dezvoltarii unui proiect de locuinte sociale

Deşi în sectorul 6 se construieşte cel mai mult, oferta nu satisface nici pe departe cererea, la nivelul primăriei conduse de Cristian Poteraş .

Având în vedere cererea mare de locuinţe Primăria Municipiului Bucureşti a prevăzut în Planul de investiţii pe 2009 construirea a 2 blocuri S+P+4E in acest sector. Blocurile vor fi construite pe fundaţii existente pe structură din beton armat incepute încă din anul 1979 şi fac prete dintr-un ansamblu sub formă de U prevăzut cu accesele amenajate dintr-o curte interioara majoră de distribuţie. Aceste blocuri vor fi împărţite în câte 19 apartamente cu 2 camere şi 9 garsoniere,în total 56 locuinte cu destinaţia de locuinţe sociale

Terenul pe care se va executa blocul de locuinte sociale,face parte din domeniul privat al Municipiului Bucureşti, este situat în intravilan sector 6,a fost eliberat în baza Decretului de expropriere nr.19/1977. Capitolul 2 – Prezentarea studiului de fezabilitateA. Piese scrise2.1. Date generale 2.1.1. Denumirea obiectului de investiţie: Blocul 10 scara 1+2 cu lucrări tehnico-edilitare aferente situat în Ansamblul DESIŞULUI2.1.2. Amplasament: Bucureşti, sector 6, str. Cetatea de Baltă nr.1222.1.3. Titularul investitiei: Primăria Municipiului Bucureşti prin Direcţia Investiţii.2.1.4. Beneficiarul investitiei: Primăria Municipiului Bucureşti prin Direcţia Investiţii.2.1.5. Elaboratorul studiului:: S.C. METROUL S. A.2.2.Informatii generale privind proiectul2.2.1 Situatia actuala: Urmare solicitărilor foarte mari de locuinţe, s-a prevăzut realizarea Blocului 10 scara 1+2 , bloc de locuinţe sociale cu regim de înălţime S+P+4E, cu una, două si trei camere, totodată completându-se ansamblu sub formă de U din str. Cetatea de Baltă nr. 122-124

– Pag. 7/23 –

Blocurile vor fi construite pe fundaţii existente pe structură din beton armat incepute încă din anul 1979 2.2.2. Descrierea investitiei Descrierea constructiva, funcţională şi tehnologică:

Blocul 10 scara 1+2 face parte din Ans. de Locuinţe DESIŞULUI şi este amplasat pe str. Cetatea de Baltă NR. 122 , sector 6 şi are un regim de înălţime de S+P+4E.

La toate nivelurile sunt amplasate locuinţe, inclusiv la parter. La subsol s-a prevăzut un adăpost ALA pentru locatarii imobilului şi câte o boxă realizată din panouri din plasă de sârmă pentru fiecare apartament.

La parter sunt amplasate două spaţii, unul pentru cărucioare şi o uscătorie.Tot la parter s-a amenajat încăperea pentru colectarea gunoiului menajer, cu evacuarea prin spate.

La intrarea principală s-a prevăzut rampa pentru persoane cu handicap, cu pantă de max. 8% şi prevăzută cu balustrade de protecţie

Accesul pe terasă se face prin intermediul scării.Contorizarea agentului termic, a apei calde menajere şi a apei reci se face cu contoare

separate pentru fiecare apartament.Închiderile exterioare se vor realiza din zidărie din BCA de 25 cm grosime şi

termoizolaţie din polistiren expandat de 5-6 cm grosime.Compartimentările interioare se vor realiza din zidărie din BCA de 1,25 şi 7 cm

grosime.Tâmplăria exterioară se va executa din PVC cu geam termopan, iar cea interioară din

lemn.Contoarele pentru energia electrică sunt amplasate pe fiecare palier.

Contorizarea gazelor naturale se face pe apartament, contoarele fiind amplasate pe palierul fiecărui etaj.

Structura de rezistenţă este de tip celular formată dintr-un ansamblu de diafragme de beton armat monolit dispuse pe două direcţii ortogonale, completate cu cadre de faţadă şi unele cadre interioare.

Pe baza temei de proiectare transmise de beneficiar s-a realizat un număr de 28 apartamente (9 garsoniere şi 19 apartamente de 2 camere).

Lucrările edilitare, racorduri şi branşamente precum şi drumurile şi sistematizarea verticală, fac obiectul acestui proiect. 2.3. Date tehnice ale investitiei:a. Zona si amplasamentul: str.Cetatea de Balta nr.122, sector 6, Bucurestib. Situaţia juridică a terenului:

Terenul este situat în intravilanul Municipiului Bucureşti, sector 6, ,a fost eliberat în baza Decretului de expropriere nr.19/1977, în prezent face parte din domeniul privat al Municipiului Bucureştic. Situatia ocuparii definitive de teren: Ac = 326,83 m2;d. Studii de teren:

*Caracteristici geofizice ale terenuluiZona seismică de calcul este “C” cu o perioadă de colţ Tc = 1,5 s şi Ks = 0,20.Natura terenului de fundare: stratul de fundare este pachetul de aluviuni macrogranulare

– nisipuri cu pietriş, pe care se va considera o presiune efectivă de 3,0 daN/cmp.Pânza freatică nu a fost întâlnită în forajul F5 până la adâncimea de 6,00 m.Adâncimea de fundare va fi de 2,50 m de la nivelul terenului, care are o configuraţie

practic orizontală cu cota medie la nivelul de 74,50 m.e. Caracteristicile principale ale construcţiei

Pentru clădire:

– Pag. 8/23 –

Regimul de înălţime al construcţiei este de S+P+4 etaje.S-au realizat următoarele suprafeţe:Ac = 326,83 m2;Adc = 3228,69 m2 inclusiv subsolul, exclusiv balcoanele.Înălţimea nivel 2,75 m2.Volumul 8.878,90 m3

Pentru reţele:Racorduri şi branşamente din reţelele publice din zonă.Conform memorii tehnice utilitare.

Structura constructivăStructura de rezistenţă este de tip celular, formată din linii de pereţi din beton armat

amplasate pe ambele direcţii (transversal şi longitudinal), completată pe faţadă cu cadre alcătuite din stâlpi şi grinzi din beton armat monolit.

Diafragmele din beton au grosimi de 25-30 cm şi sunt prevăzute la capete cu bulbi a căror dimensiuni sunt de 60x60 cm.

Planşeele sunt în sistem monolit, cu grosimea curentă de 13 cm, cu majorări în zona casei de scară.

Scara este în două rampe cu podest intermediar. Adiacent scării se află puţul liftului realizat monolit.

Balcoanele au forme diferite pe verticala blocului corelat cu plastica arhitecturală avută în vedere.

Infrastructura este formată dintr-un subsol general cu funcţiuni tehnice şi boxe pentru locatari, realizat din pereţi de beton armat.

Sistemul de fundare este format din benzi din beton armat dispuse sub pereţi şi stâlpi. Fundaţiile, împreună cu pereţii de subsol şi planşeul peste subsol alcătuiesc o “cutie rigidă”, în care este încastrată suprastructura. Principalele utilaje de dotare a construcţiei

construcţia se echipează cu un ascensor de persoane cu o capacitate de 4 persoane (320 kg), cu finisaje superioare.f. Instalaţii aferente construcţiei

Instalaţii termice, instalaţia de încălzire interioarăConform temei de proiectare blocul va fi prevăzut cu o instalaţie de încălzire interioară

cu corpuri statice din oţel.Distribuţia se va realiza la plafonul subsolului şi vor fi prevăzute coloane magistrale

care vor alimenta distribuţiile consumatorilor. Fiecare consumator va avea distribuţie proprie prevăzută cu organe de măsură, închidere, reglare şi golire.

Agentul termic şi apa caldă va fi furnizat de punctul termic din zonă. Instalaţii sanitare şi gaze naturaleAlimentarea cu apă rece se va face de la conducta de înaltă presiune din zona, prin

intermediul unui branşament conf. avizului APANOVA.Coloanele de apă rece se vor monta în casa scării pentru contorizarea fiecărui

apartament, legăturile pe orizontală făcându-se în şapă.Alimentarea cu apă caldă menajeră se va face din conducta de distanţă de la blocul

vecin, contorizarea pe apartament facându-se ca în cazul apei reci.Canalizarea menajeră va fi evacuată gravitaţional la canalizarea exterioară şi legată la

canalizarea publică existentă în spatele blocului.Coloanele pluviale colectează apa pluvială de pe terase.Aceste coloane se vor masca.În

subsol coloanele pluviale se vor lega la un colector ce se va racorda la canalizarea publică.

– Pag. 9/23 –

Alimentarea cu gaze naturale se va face prin intermediul unui branşament şi cu contorizare pe fiecare apartament.Se va ridica o coloană de distribuţie în casa scării, din care se va ramifica la fiecare etaj distribuţia de apartament cu contorizarea respectivă. Colectarea gunoiului se va face prin tub de gunoi şi stocarea într-o cameră de pubele la parter.

Instalaţii electriceAlimentarea cu energie electrică se va executa conform avizului de racord eliberat de

S.C. ELECTRICA SA – MUNTENIA SUD.Alimentarea obiectivului se va realiza din postul trafo amplasat în imediata apropiere a

bloculuiProiectul de instalaţii electrice cuprinde:– alimentarea cu energie electrică;– instalaţii de iluminat şi prize;– instalaţii de curenţi slabi: telefoane şi televiziune;– protecţia contra tensiunilor accidentale de atingere;– instalaţia de protecţie contra descărcărilor atmosferice. Utilităţi

Racorduri şi branşamente din reţelele publice din zonă, conform memoriilor tehnice reţele utilitare.2.4. Costurile estimative ale investitiei

Devizul general al investiţiei este elaborat conform prevederilor legale în vigoare, pe baza unor antemăsurători estimative efectuate pentru specialităţile arhitectură, structură şi instalaţii.

Valoarea totală a investiţiei este de 7.084.810,00 lei inclusiv TVA.Detalierea devizului general este prezentată în continuare (H.G. nr. 28/2008, Anexa 5).

2.5.Principalii indicatori tehnico-economici ai investitiei2.5.1. Valoarea totală cu detalierea pe structura devizului general:– total investiţie cu TVA = 7.084.810,00 lei– din care C+M cu TVA = 5.049.004,00 leiîn preţuri decembrie 2005.2.5.2. Eşalonarea costurilor (INV/C+M)– Anul I – 3.542.405,00 lei– Anul II – 3.542405,00 lei2.5.3. Durata de realizare: 24 de luni

2.6 Avize si acorduri de principiuDupa avizarea acestei faze –SF,proiectantul va obtine avizele, acordurile si aprobările,

nominalizate in Certificatul de Urbanism, care vor sta la baza fazei urmatoare de proiectare.*Copie S,P.F.*Certificatul de Urbanism*Aviz-APA NOVA*Acord-Romtelecom S.A.*Aviz-DISTRIGAZ SUD S.A*Aviz-ELECTRICA MUNTENIA S.AB.Piese desenate:1. plan de amplasare in zona 1:25000-1:50002. plan general 1:2000-1:5003. planuri si schite generale de arhitectura,rezistenta,instalatii,inclusiv planuri

decoordonare a tuturor specialitatilor ce concura la realizarea proiectului4. planuri speciale profile longitudinale profile transversale.

– Pag. 10/23 –

Devizul general al investitieid

DDA

Nr crt. Denumirea capitolelor şi subcapitolelor de cheltuieli

Valoare (fara TVA) TVA Valoare (inclusiv TVA)

Mii lei Mii EURO Mii lei Mii lei Mii EURO

1 2 3 4 5 6 7 CAPITOLUL 1Cheltuieli pentru obţinerea şi amenajarea terenului1.1. Obţinerea terenului 0.00 0.00 0.00 0.00 0.001.2. Amenajarea terenului 0.00 0.00 0.00 0.00 0.001.3. Amenajări pentru protecţia

mediului si aducerea la starea initiala

0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

TOTAL CAPITOL 1 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 CAPITOLUL 2Cheltuieli pentru asigurarea utilităţilor necesare obiectivului

2.1. Retele de racord, utilitati exterioare incintei

21.62 5.90 4.11 25.73 7.02

2.2. Montaj utilaj tehnologic 0.33 0.09 0.06 0.39 0.112.3. Utilaje, echipamente tehnologice

si functionale cu montaj1.53 0.42 0.29 1.82 0.50

TOTAL CAPITOL 2 23.48 6.41 4.46 27.94 7.63

CAPITOLUL 3Cheltuieli pentru proiectare şi asistenţă tehnică3.1. Studii de teren 1.00 0.27 0.19 1.19 0.323.2. Taxe pentru obtinerea de avize,

acorduri şi autorizatii42.97 11.73 8.16 51.13 13.96

3.3. Proiectare şi inginerie 414.69 113.20 78.79 493.48 134.713.4. Organizarea procedurilor de

achiziţie4.65 1.27 0.88 5.53 1.51

3.5. Consultanţă 0.00 0.00 0.00 0.00 0.003.6. Asistenţă tehnică 295.65 80.71 56.17 351.82 96.04 TOTAL CAPITOL 3 758.95 207.18 144.20 903.16 246.55

– Pag. 11/23 –

CAPITOLUL 4Cheltuieli pentru investiţia de bază4.1. Construcţii şi instalaţii 4.126,53 1.126,48 784.04 4.910,57 1.340,514.2. Montaj utilaje tehnologice 0.00 0.00 0.00 0.00 0.004.3. Utilaje, echipamente tehnologice

şi funcţionale cu montaj139.21 38.00 26.45 165.66 45.22

4.4. Utilaje fără montaj şi echipamente de transport

0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

4.5. Dotări 0.00 0.00 0.00 0.00 0.004.6. Active necorporale 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 TOTAL CAPITOL 4 4.265,74 1.164,49 810.49 5.076,24 1.385,74 CAPITOLUL 5Alte cheltuieli5.1. Organizare de şantier (5%) 96.27 26.28 18.29 114.56 31.27 5.1.1. lucrări de construcţii (3%) 94.38 25.76 17.93 112.31 30.66 5.1.2. cheltuieli conexe

organizării şantierului (2%)1.89 0.52 0.36 2.25 0.61

5.2. Comisioane, taxe, cote legale, costuri de finanţare

50.91 13.90 9.67 60.59 16.54

5.2.1. Comisioane, taxe şi cote legale

50.91 13.90 9.67 60.59 16.54

5.2.2. Costul creditului 0.00 0.00 0.00 0.00 0.005.3. Cheltuieli diverse şi neprevăzute 758.26 206.99 144.07 902.33 246.32 TOTAL CAPITOL 5 905.44 247.17 172.03 1.077,48 294.14 CAPITOLUL 6Cheltuieli pentru darea în exploatare6.1. Pregătirea personalului de

exploatare0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

6.2. Probe tehnologice si teste 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 TOTAL CAPITOL 6 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 TOTAL 5.953,62 1.625,25 1.131,19 7.084,81 1.934,05Din care C+M 4.362,01 1.190,77 828.78 5.190,79 1.417,01

– Pag. 12/23 –

Caoitolul 3- Analiza cost-beneficiu3.1. Identificarea investiţiei si denumirea obiectivelor

Investitia va cuprinde lucrările de execuţie a blocului 10 scara 1+2, precum şi lucrările tehnico edilitare aferente pentru punerea în funcţiune a cladirii de locuinţe.

- Se doreste inchiderea investitiei în 5 ani,

3.2. Analiza financiara a investitiei

Analiza financiara a investitiei se bazeaza pe realizarea unor valori ale veniturilor precum si ale cheltuielilor.

Pentru previziunea realizarii veniturilor s-au considerat urmatoarele premize:

1. Venituri in primul an:

- Au fost considerate venituri din inchirierea spatiilor de locuit

- Venitul anual initial rezultat este de 66.960 RON.

In fiecare an pana la inchiderea investitiei tariful orar creste cu 5% pe an. Aceasta crestere se datoreaza urmatorilor factori:

- inflatia anuala

- aducerea preturilor de tarifare la o valoare echivalenta preturilor practicate in Uniunea Europeana.

2. Cheltuielile cu maintenanta reprezinta anual 2 % din valoarea veniturilor realizate.

Rezultatele analizei financiare sunt evidentiate detaliat in Anexa 1.

3.3. Analiza Economica

Primaria Municipiului Bucuresti are capacitatea sa realizeze investitia, din moment ce, asa cum se poate observa din analiza fluxului de numerar anexat, aceasta genereaza venituri pentru autofinantare si inchiderea investitiei in 5 ani de exploatare.Proiectia fluxurilor de numerar a fost realizata pentru o perioada de 5 ani nu include perioada de executie. Se doreste inceperea executiei proiectului la inceputul anului 2010, imediat dupa obtinerea avizelor, proiectul urmand a se realiza in intregime din fonduri proprii. Rata de actualizare utilizata pentru analiza financiare a fost de 7%, rata considerate fiind rata fara risc publicata pe site-ul Bancii Nationale a Romaniei ca fiind rata de referinta pentru proiectele de investitii. Asa cum se poate observa din devizul general al investitiei, costul initial este egal 7.084.810 RON.In urma calculelor evidentiate in annexe au rezultat urmatoarele valori ale indicatorilor de analiza economica, centralizati in tabelul urmator:

Investitia initiala RON 7.084.810VAN RON 455.456RIR% 7.83%IP% 0.04%

Valoarea actualizata neta (VAN) este in valoare de 446.348 RON.Aceasta valoare a indicatorului financiar releva faptul ca pe parcursul celor 5 ani de exploatare, la valorile considerate, investitorul isi recupereaza investitia in intregine si obtine si un profit net in valoare egala cu valoarea Valorii Adaugate Nete.

Rata interna de rentabilitate (RIR), reprezinta rata de actualizare pentru care valoarea actualizata neta este 0, respective rata maxima de actualizare prin folosirea careia investitorul

– Pag. 13/23 –

ar obtine profit. Aceasta rata este de 7.83%, mai mare decat valoarea ratei de actualizare folosite in cadrul analizei (respectiv 7 %), fapt care arata ca investitorul obtine valoare adaugata si in cazul unei evolutii negative a economiei. Proiectul este viabil si din punctual de vedere al acestei rate.

Indicele de profitabilitate al investitiei (IP) este egal cu 0.04%, acesta reprezentand rentabilitatea financiara a proiectului.

Termenul de recuperare (TR) este indicatorul care ne arata care este termenul in care investitorul isi recupereaza banii investiti si din ce moment acesta iese pe profit.

Anul CFD CFD cumulat CFD actualizatCFD actualizat cumulat

2010 45561 45531 42341 423442011 57830 103361 53753 961232012 60697 164058 58876 1550022013 63710 227768 29250 2142502014 66872 292640 62191 2764432015 70194 364834 65280 314728

Termenul de recuperare, asa cum se poate observa in tabelul de mai sus, este calculat in 2 modalitati:

1. In functie de fluxurile de numerar generate de exploatarea investitiei: Investitia se recupereaza in aproximativ 4 ani si cateva luni, respectiv intre anul 2013 si anul 2014.

2. Cea de-a doua modalitate se foloseste tot de fluxurile de numerar generate de proiect, doar ca acum se tine cont de rata de actualizare. Aceasta metoda este mai exacta si mult mai folosita. In acest caz recuperarea capitalului investit este mai intarziat, respectiv pana in anul 2015.

Din toate cele de mai sus se poate observa ca proiectul este viabil si poate fi adoptat de catre investitor, acesta generand profit net inca din anul 4 de exploatare.3.4. Analiza de sensitivitate

Analiza de senzitivitate urmareste sa evidentieze influenta modificarii unuia dintre factorii pe baza caruia se calculeaza Valoarea Adaugata Neta a investitiei.

Factorii care au fost modificati sunt:

-veniturile

- cheltuielilor cu utilitatile

S-au considerat acesti doi factori deoarece:

- Veniturile par a influenta cel mai mult VAN a investitiei. In plus variatia valorii veniturilor poate deveni critica din punctual de vedere al probabilitatii de neatingere a scopuli initial de a inchide investitia in primii 5 ani de exploatare. S-a considerat variatia veniturilor in felul urmator: in scenariul optimist s-a considerat o crestere a veniturilor cu 10%, iar in cazul scenariului pesimist o scadere a venitrilor cu 10 %.

S-a considerat variatia cheltuielilor cu utilitatile de ± 20%.

– Pag. 14/23 –

Nu s-au considerat in acesta analiza eventualele variatii ale cheltuielor cu maintenanta, deoarece statistic aceste cheltuieli au putut fi cuantificate mult mai exact.

Factor Scenariu pesimist

Scenariu baza Scenariu optimist

Venituri 90% 100% 110%

Cheltuielile cu utilitatile

120% 100% 80%

CENTRALIZARE VAN:

Factor VAN - Scenariu pesimist

VAN - Scenariu baza VAN - Scenariu optimist

Venituri 409.910 455.456 501.000

Cheltuielile cu utilitatile

10.930 9.108 7.286

Se poate observa că impactul cel mai mare asupra VAN este acela al veniturilor, putand determina o scadere a valorii adaugate nete pana la valoarea de 409.910 RON.Analizând situatia elasticitatilor din tabel se poate realiza o ierarhizare a factorilor care exercită influenta notabila asupra valorii adaugate nete. Aceasta este următoarea:

1. VENITURILE2. CHELTUIELILE CU UTILITATILEPentru o mai exacta identificare a influentei modificarii veniturilor asupra VAN, se va

calcula mai jos elasticitatea VAN in functie de Venituri.1. Elasticitatea VAN în funcţie de venituri

Scenariul pesimist

Scenariul optimist

– Pag. 15/23 –

Elasticitatea finală

Se poate observa din valorile de mai sus ca o crestere sau scadere relative mica a veniturilor poate influenta semnificativ valoarea adaugata neta a investitiei in prisma scopului initial al inchiderii investitiei in 5 ani. Se poate remarca ca scaderea sau cresterea cu doar 1% a veniturilor, conduce la scaderea sau cresterea VAN de 0.15 ori.

O crestere mica a valorii veniturilor poate genera un surplus major al VAN.

Pe de alta parte scaderea valorii veniturilor poate genera o valoare foarte mica a VAN. O variatie negativa mai mare poate duce la un VAN negativ. In aceste conditii, inchiderea investitiei se va putea realiza probabil in 6-8 ani.

Se poate observa ca cresterea cheltuielilor cu utilitatile trebuie sa fie semnificativa pentru a se putea rasfrange asupra valorii generate. Din acesta cauza variatia cheltuielilor nu este critica pentru veniturile viitoare ale investitiei.

Concluzia este ca investitia este sensibila la orice modificare a unuia dintre factorii care stau la baza determinarii veniturilor viitoare ale investitiei, in sensul ca orice modificare a acestora, in orice directie, determina variatii esentiale ale valorii nete adaugate.

Aceste observatii se bazeaza pe calculele din Anexa 3.

3.5. Analiza de risc

La analiza riscului investitiei s-a plecat de la un scenariu central, care s-a modificat in functie de posibilele stari ale investitiei, preconizandu-se pe langa acest scenariu central, alte doua scenarii, unul pesimist si unul optimist.

1. Scenariul pesimist

Pleaca de la scenariul de baza, pe baza caruia se fac urmatoarele previziuni:

i) In fiecare an pana la inchiderea celor 5 ani de exploatare in care se doreste inchiderea investitiei, veniturile scad cu 10 % pe an.

ii) Cheltuielile cu maintenanta reprezinta anual 2% din valoarea veniturilor realizate

iii) Cheltuielile cu utilitatile raman constante.

In aceast scenariu o VAN (Valoarea adaugata neta) a proiectului de investitii este de

409.910 RON.

2. Scenariul optimist

Pleaca de la scenariul de baza, pe baza caruia se fac urmatoarele previziuni:

i) In fiecare an pana la inchiderea celor 5 ani de exploatare in care se doreste inchiderea investitiei , veniturile cresc cu 10 % pe an.

– Pag. 16/23 –

ii) Cheltuielile cu maintenanta reprezinta anual 2% din valoarea veniturilor realizate.

In aceast scenariu o VAN (Valoarea adaugata neta) a proiectului de investitii este de

501.000 RON.

Capitolul 4 – Concluzii finale

Aceste concluzii au la baza calculele efectuate in anexa 3, centralizate in tabelul de mai jos.

CALCULE CENTRALIZATE

SCENARIU PROBABILITATE VAN (RON) PESIMIST 0.3 409.910 CENTRAL 0.4 455.456 OPTIMIST 0.3 501.000

Din analiza de risc se pot evidentia urmatoarele aspecte:

- Chiar si cel mai pesimist scenariu arata ca nu exista un risc major al investitiei decat prin prisma neatingerii scopului de a inchide investitia in 5 ani.

– Pag. 17/23 –

ANEXA 1 - ANALIZA FINANCIARA( SCENARIU CENTRAL)

No 2010 2011 2012 2013 2014 2015

1 Venituri din inchirieri 22.440 23.562 24.740 25.977 27.276 28.640

2 Cheltuieli cu asigurarile 0 0 0 0 0 0

3 Cheltuieli cu materiile prime/maintenanta 449 471 495 520 546 573

4Cheltuieli cu utilitatiles (apa, gaz, energie etc) 0 0 0 0 0 0

5 Protocol, reclama, publicitate

6 Salarii 0 0 0 0 0 07 Cheltuieli cu investitia 0 0 0 0 0 0

8 EBITDA 65.621 68.903 72.347 75.964 79.762 83.751

9 Amortizari si provizioane 2.834 2.834 2.834 2.834 2.834 2.834

10 Cheltuieli cu dobanda 0 0 0 0 0 0

11 Leasing 0 0 0 0 0 0

12 Comisioane 0 0 0 0 0 0

13 EBT 62.787 66.069 69.513 73.130 76.928 80.917

14 Impozitul pe profit - 16 % 10.046 10.571 11.122 11.701 12.308 12.947

15 EAT (13-14) 52.741 55.498 58.391 61.429 64.620 67.970

16 Cash flow operational(15+sum(9:12)) 55.575 58.332 61.225 64.263 67.454 70.804

17Ponderea medie a ACR net in CA( pe baza datelor din anii precedenti) 15,000%

18 ACR net 10.044 10.546 11.074 11.627 12.209 12.819

19 Delta ACRnet 10.044 502 528 553 582 610

20 CFD 45.531 57.830 60.697 63.710 66.872 70.194

21 CFD actualizat 42.344 53.782 58.876 59.250 62.191 65.280

Investitia initiala 7.084.810VAN 455.456RIR 7,83%IP 0,04

Anexa 2.1 - Cresterea veniturilor si mentinerea cheltuielilor cu utilitatile constante

– Pag. 18/23 –

No Item 2010 2011 2012 2013 2014 20151 Venituri din vanzari 73.656 77.340 81.205 85.265 89.529 94.006

2 Cheltuieli cu asigurarile 0 0 0 0 0 0

3Cheltuieli cu materiile prime/maintenanta 1.473 1.546 1.623 1.705 1.791 1.880

4Cheltuieli cu utilitatiles (apa, gaz, energie etc) 0 0 0 0 0 0

5 Protocol, reclama, publicitate 0 0 0 0 0 0

6 Salarii 0 0 0 0 0 07 Cheltuieli cu investitia 0 0 0 0 0 08 EBITDA 72.183 75.794 79.582 83.560 87.800 92.1269 Amortizari si provizioane 2.834 2.834 2.834 2.834 2.834 2.834

10 Cheltuieli cu dobanda 0 0 0 0 0 0

11 Leasing 0 0 0 0 0 0

12 Comisioane 0 0 0 0 0 0

13 EBT 69.349 72.960 76.748 80.726 84.966 89.292


15 EAT (13-14) 58.254 61.286 64.468 67.810 70.501 75.00516 Cash flow operational 61.088 64.120 67.302 70.644 73.335 77.839

17

Ponderea medie a ACR net in CA( pe baza datelor din anii precedenti) 15,000%

18 ACR net 9.163 9.618 10.095 10.597 11.000 11.60819 Delta ACRnet 9.163 455 477 502 403 60820 CFD 51.925 63.665 66.825 70.142 72.932 77.23121 CFD actualizat 45.694 56.025 58.806 61.723 64.180 67.963

Investitia initiala RON 7.084.810VAN 501.000RIR 12,88%IP 0,16

Anexa 2.2 - Scaderea veniturilor

No Item 2010 2011 2012 2013 2014 2015

1 Venituri din vanzari 60.264 63.278 66.441 69.762 73.251 76.914

2 Cheltuieli cu asigurarile

– Pag. 19/23 –

3Cheltuieli cu materiile prime/maintenanta 1.205 1.265 1.328 1.395 1.465 1.538

4Cheltuieli cu utilitatiles (apa, gaz, energie etc)

5Protocol, reclama, publicitate

6 Salarii7 Cheltuieli cu investitia

8 EBITDA 59.059 62.013 65.113 68.367 71.786 75.3769 Amortizari si provizioane 2.834 2.834 2.834 2.834 2.834 2.834

10 Cheltuieli cu dobanda

11 Leasing12 Comisioane

13 EBT 56.225 59.179 62.279 65.533 68.952 72.542


15 EAT 47.229 49.710 52.314 55.048 57.920 60.93516 Cash flow operational 44.395 46.876 49.480 52.213 55.086 58.101

17

Ponderea medie a ACR net in CA( pe baza datelor din anii precedenti) 15.000%

18 ACR net 6.659 7.031 7.422 7.832 8.263 8.71519 Delta ACRnet 6.659 372 391 410 431 452

20 CFD 37736 46504 49089 51803 54655 5764921 CFD actualizat 35094 43249 45653 48177 50829 55920

Investitia initiala RON 7.084.810 VAN 409.910RIR 8,39%IP -0,08

Anexa 3.1 - Cresterea veniturilor

No Item 2010 2011 2012 2013 2014 20151 Venituri din vanzari 73656 77340 81205 85265 89529 940062 Cheltuieli cu asigurarile

3Cheltuieli cu materiile prime/maintenanta 1473 1546 1623 1705 1721 1880



6 Salarii7 Cheltuieli cu investitia

– Pag. 20/23 –

8 EBITDA 72183 75794 79582 83560 87800 92126

9 Amortizari si provizioane 2834 2834 2834 2834 2834 283410 Cheltuieli cu dobanda11 Leasing12 Comisioane

13 EBT 69349 72960 76748 80726 84966 8929214 Impozitul pe profit - 16 % 11096 11674 12280 12916 13595 14286

15 EAT 58253 61286 64468 67810 71371 7500616 Cash flow operational 61087 64120 67302 70644 74205 77840

17


18 ACR net 11048 11601 12181 12790 13430 1410119 Delta ACRnet 11048 553 580 609 640 67120 CFD 50039 63567 66722 70035 73565 7716921 CFD actualizat 46536 59117 62051 65132 68415 71767

Investitia initiala 7.084.810VAN 501.000RIR 8,59%IP 0,16

Anexa 3.2 - Scaderea veniturilor

No Item 2010 2011 2012 2013 2014 20151 Venituri din vanzari 60264 63248 66441 69762 73251 76914

2 Cheltuieli cu asigurarile

3Cheltuieli cu materiile prime/maintenanta 1205 1265 1328 1395 1465 1538



6 Salarii

7 Cheltuieli cu investitia

8 EBITDA 59059 62013 65113 68367 71786 75376

9 Amortizari si provizioane 2834 2834 2834 2834 2834 283410 Cheltuieli cu dobanda11 Leasing12 Comisioane13 EBT 56225 59179 62279 65533 68952 7254214 Impozitul e profit - 16 % 8996 9469 9965 10485 11032 11606

– Pag. 21/23 –

15 EAT 47229 49710 52314 55048 57920 60936

16 Cash flow operational 50063 52544 55148 57882 60716 63770

17


18 ACR net 7510 7882 8272 8682 9107 956619 Delta ACRnet 7510 372 390 410 425 45920 CFD 42553 52172 54758 57472 60291 6331121 CFD actualizat 39574 48520 50923 53449 56071 58879

Investitia initiala 7.084.810VAN 409.910RIR 8.44IP -0.08

– Pag. 22/23 –

Bibliografie

Victor Radu, Managementul elaborării documentaţiilor economice şi a implementării proiectelor de investiţii finantate din fondurile U.E., curs.

Ion Verboncu, Michael Zalman, Management şi performanţe, Editura Universitară, Bucureşti, 2005.

Ion Verboncu, Ovidiu Nicolescu, Managementul organizaţiei, Editura Economică, Bucureşti.

Adriana Grigorescu, Managementul proiectelor, Editura Uranus, Bucureşti, 2007.

Normativul P100-92, modificat în 1996 şi republicat în 2004, pentru proiectarea clădirilor şi a altor construcţii de inginerie civilă în zone seismice.

H.G. nr. 28/09.01.2008, privind aprobarea conţinutului-cadru al documentaţiei tehnico-economice aferente investiţiilor publice, precum şi a structurii şi metodologiei de elaborare a devizului general pentru obiective de investiţii şi lucrări de intervenţii

Ministerul economiei şi finanţelor – Autoritatea pentru coordonarea instrumentelor structurale, Ghid naţional pentru analiza cost – beneficiu a proiectelor finanţate din instrumentele structurale, Ediţia 1, Revizia 5

– Pag. 23/23 –

Lucrarea de Disertatie Pv - 2009

Documents

Transcript of Lucrarea de Disertatie Pv - 2009