Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor - Octombrie 2010.pdf

8/22/2019 Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor - Octombrie 2010.pdf

1/35

2010

ANEVAR

Ghid privind evaluarea pentru garantarea

mprumuturilor


2/35

ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

2/35

Cuprins

I Expunere de motive ......................................................................................................3

1. Abrevieri...................................................................................................................... 9

2. Definiii ale unor termeni .............................................................................................. 9

II Principii de evaluare a garaniilor reale de natura activelor corporale...........................12

III Evaluarea n faza acordrii creditului..........................................................................16

IV Evaluarea pe parcursul derulrii creditului ................................................................. 17

V. Evaluarea n faza executrii silite ...............................................................................19

VI. Sanciuni...................................................................................................................20

ANEXE ..........................................................................................................................21


3/35


3/35

I Expunere de motive

Acest ghid privind evaluarea pentru garantarea mprumuturilor se refer la evaluareagaraniilor reale i a aparut din necesitatea de a ajuta la completarea cadrului reglementativreferitor la activitatea de creditare n care, pn n prezent, se faceau referiri indirecte laactivitatea de evaluare a garaniilor.

Ghidul urmeaz a fi aplicat de ctre instituiile de credit, evaluatori, auditori financiari iali utilizatori ai serviciilor de evaluare n legatur cu activitatea de creditare, n diferitelefaze ale acesteia i reprezint cadrul general pe baza cruia instituiile de credit i vorelabora propriile norme de evaluare a garaniilor.

n cuprinsul ghidului sunt tratate aspecte legate de: standardele de evaluare, relaia cu altestandarde profesionale i cu reglementrile BNR, procesul de evaluare, abordri aleevalurii, raportul de evaluare precum i practicile nepermise (neetice) ale evaluatorilor.

Prezentul ghid prezint cadrul activitii de evaluare:

(1) n faza acordrii creditului;

(2) pe parcursul derulrii creditului;

(3) n faza executrii silite.

Potrivit reglementrilor BNR:

mprumuttorii sunt obligai s elaboreze metodologii pentru determinareavalorii juste a garaniilor reale primite, avnd n vedere StandardeleInternaionale de Raportare Financiar (IFRS). Potrivit acestora, Valoarea justeste suma la care poate fi tranzacionat un activ sau decontat o datorie, de

bunvoie, ntre pri aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii ncare preul este determinat obiectiv.

instituiile de credit trebuie s stabileasc cerine corespunztoare n ceea ceprivete valoarea i tipul garaniilor corporale, capacitatea de valorificare ntimp util a garaniei i de stabilire n mod obiectiv a unui pre sau a unei valoride pia, frecvena cu care valoarea bunului poate fi revizuit, incluznd oexpertiz sau o evaluare profesional, i volatilitatea sau o aproximare avolatilitii valorii garaniei reale.

evaluarea periodic a garaniilor este obligatorie.

Referirile la standardele de evaluare privesc standardele internaionale de evaluare,obligatorii pentru membrii ANEVAR.

Ghidul se adreseaz evaluatorilor externi sau interni ai instituiilor de credit careelaboreaz rapoartele de evaluare pentru cele trei faze.

Practica evalurii pentru garantarea mprumuturilor a evideniat cteva aspecte care nuaveau o nelegere i clarificare unitar. Ghidul de fa ncearc s clarifice aceste lucruri.

Ghidul i propune totodat s creasc gradul de transparen al relaiei dintre evaluator iinstituia de credit i s delimiteze responsabilitile fiecreia dintre cele dou pri n


4/35


4/35

activitatea comun din cadrul procesului de creditare, respectiv activitatea de evaluare aactivelor care se constituie ca garanii ale creditelor.

Principalele aspecte care au fost reglementate n cuprinsul ghidului se refer la:

Comunicarea dintre evaluator i instituia de credit;

Inspecia proprietii; Derogri de la standardele de evaluare ; Diferenele existente ntre situaia faptici situaia reieit din documente; Tipul valorii estimate. Valoarea de pia versus Valoarea just; Verificarea situaiei juridice a bunului evaluat; Informaiile i documentele necesare elaborrii raportului de evaluare; Evaluatori interni i evaluatori externi; Responsabilitile n cazul evaluatorilor externi persoane juridice; Termenul de realizare a rapoartelor de evaluare; Adecvarea bunului evaluat pentru garanie bancar; Procesul de evaluare; Prezentarea pe scurt a abordrilor evalurii; Opinia evaluatorului. Numrul de abordri aplicate; Forma raportului de evaluare; Necesarul minim de informaii cuprinse n raportul de evaluare; Semnarea i tampilarea raportului de evaluare; Verificarea rapoartelor de evaluare; Verificarea informaiilor utilizate de ctre evaluator; Moneda n care se exprim opinia; Influena TVA asupra valorii estimate; Evaluarea portofoliilor de garanii pe perioada derulrii creditelor.

Sunt expuse n continuare, motivele avute n vedere la alctuirea principiilor propuse nacest ghid.

Avnd n vedere numrul mare de persoane, din instituia de credit, care au contact cuevaluatorul n procesul de evaluare a garaniilor, comunicrile se realizeaz att n scris cti telefonic. Pentru ca procesul de comunicare s fie ct mai transparent i eficient, ncadrul ghidului sunt prezentate aspectele din raportul de evaluare care necesit exclusivcomunicarea scris.

Pentru inspecia proprietii s-au reglementat cazurile n care aceasta este obligatorie, cineface inspecia, ce se scrie n raportul de evaluare despre inspecie, etc.

O problem important o reprezint diferenele reieite n urma inspeciei ntre situaia

faptici situaia din documente. Evaluatorul va trebui s urmeze instruciunile instituieide credit, realizate n scris, n toate aceste situaii.

De regul, tipul de valoare estimat n cadrul raportului de evaluare pentru garantareamprumuturilor este valoarea de piat. Sunt ns situaii, n practic, n care evaluatorii auestimat i alte tipuri de valori n afara valorii de pia. S-a reglementat ca utilizarea unui alttip de valoare va putea fi folosit doar la solicitarea scris a instituiei de credit.


5/35


5/35

Un alt tip de valoare, regsit frecvent n cadrele de raportare financiar este valoarea just.Cu privire la garaniile bancare, aceasta reprezint valoarea cu care bunul luat n garanieeste recunoscut n situaiile financiare ale instituiilor de credit. Valoarea just poate fi maimic sau cel mult egal cu valoarea de pia.

Scopul evalurii va fi ntotdeauna evaluarea pentru garantarea mprumuturilor. Ghidul

devine aplicabil doar pentru acest scop i nu va fi interpretat ca i cadru general deevaluare pentu evalurile realizate n alte scopuri: evaluare pentru raportare financiar,pentru asigurare, pentru vnzare/cumprare, pentru fuziuni etc.

De asemenea sunt multe situaii n care evaluatorului i se cere s exprime separat valoareaconstructiei i valoarea terenului. Alocarea valorii de pia a proprietii imobiliare ntreteren i constructii este o operaie matematic n urma creia nu rezult valoarea de pia acomponentelor. Aceast aciune este specific evalurii pentru raportare financiar.Valoarea de asigurare este un scop specific al evalurii, diferit de valoarea pentrugarantarea mprumuturilor, i care nu rezult din raportul de evaluare pentru garantarea

mprumuturilor.

Evalurile imobilizrilor financiare (aciuni, pri sociale), dac este cazul, vor fi realizaten conformitate cu prevederile din normele interne ale instituiilor de credit i nu au fostcuprinse n prezentul ghid.

Situaia juridic a bunului de evaluat este primordial n procesul de luare n garanie.Decizia c un bun este conform pentru garanie bancar trebuie s aparin instituiei decredit. Evaluatorul are obligaia s descrie ct mai fidel i detaliat bunul de evaluat, nraportul de evaluare, innd cont de instruciunile specifice transmise de ctre banc.Responsabilitatea final de a accepta un bun n garanie aparine instituiei de credit.

Evaluatorul trebuie s elaboreze i s prezinte bncii i solicitantului de credit, lista cudocumentele i informaiile necesare realizrii evalurii n funcie de natura activului deevaluat. Este foarte important ca informaiile s ii fie puse la dispoziie de ctre instituiade credit sau dac nu este posibil, i acest lucru se face de ctre solicitantul creditului, setulde documente trebuie prezentate n acelai timp i instituiei de credit. Se urmrete cainformaiile pe care le are la dispoziie evaluatorul s fie cunoscute de ctre instituia decredit i este de dorit ca aceasta s analizeze documentele de proprietate nainte de a fipuse la dispoziia evaluatorului.

Avnd n vedere c documentaia are diverse denumiri i c pentru evaluare este necesarun set minim de informaii, s-a cuprins n ghid o list minim de documente i informaiinecesare realizrii evalurii.

Evalurile pentru garantarea mprumuturilor se realizeaz de evaluatori externi (persoanefizice sau juridice) sau de evaluatori interni, angajai ai instituiei de credit. n oricare dinsituaii, evaluatorii trebuie s respecte standardele de evaluare i prevederile normelorinterne ale bncilor i ale prezentului ghid. Evaluatorii externi trebuie s semneze i stampileze raportul de evaluare scriindu-i numele n clar. Cnd evaluatorul extern estesocietate comercial, membru corporativ ANEVAR, atunci responsabilitatea asupraevalurii o are att societatea comercial ct i evaluatorul care a realizat raportul deevaluare. Acesta poate fi angajat, asociat sau acionar al societii de evaluare ori un


6/35


6/35

colaborator pe baz de contract de prestri servicii respectnd condiia pus persoanelorfizice de a fi membru titular ANEVAR.

Calitatea valorii proprietilor dintr-un portofoliu de garanii depinde de calitatearapoartelor de evaluare utilizate n procesul de creditare. Nivelul calitativ al rapoartelor deevaluare depinde i de perioada de timp pe care evaluatorul o are la dispoziie. Termenul

de realizare al rapoartelor de evaluare va fi stabilit de ctre instituia de credit i evaluator.Trebuie precizat ns c fiecare raport de evaluare pentru acordarea creditelor, necesitinspecia proprietii i apoi culegerea i analiza informaiilor de pia precum iidentificarea tuturor surselor de informaii i a validitii acestora. n aceste condiiievaluatorul are nevoie de un timp minim necesar astfel nct s deruleze aceste operaiunila un nivel calitativ ridicat. Un lucru important de semnalat, mai ales n condi iile curenteale pieei imobiliare, n care numrul de tranzacii este mai redus, este c identificareainformaiilor i a surselor de informaii credibile este mai dificil de fcut dar aceasta este oetap n evaluare de la care nu se poate face rabat. Evaluatorii trebuie s aib n vedere cdac instituiile de credit o vor cere, s poat fi identificate inclusiv fizic att proprietateade evaluat ct i proprietile comparabile, pe baza crora a fost realizat evaluarea. Inacest sens, evaluatorul va meniona sursa i datele de contact prin care pot fi verificate

informaiile utilizate n evaluare. Prin aceasta se va evita utilizarea n evaluare a unorproprieti fictive, luate de pe diverse site-uri, fr a se acorda o minim garanie averidicitii acestora. Acest lucru s-a putut ntampla, pn n prezent, n special n cazulevalurii terenurilor unde informaiile accesibile n Romania sunt mai restrnse dect nalte ri, n care exist baze de date i posibilitatea accesrii i identificrii cu exactitate aproprietilor utiliznd imagini din satelit i coordonate GPS. Cel puin argumentele de maisus au condus la necesitatea stabilirii unui termen minim pentru realizarea rapoartelor deevaluare pentru garantarea mprumuturilor.

Procesul de evaluare este diferit ca sfer de raportul de evaluare. Chiar dac acesta esteprezentat pe larg n standardele de evaluare i n bibliografia de specialitate, n cuprinsulghidului au fost prezentate elementele definitorii ale procesului de evaluare i aleprincipalelor etape ale acestuia. Au fost prezentate i cele trei abordri ale evalurii:comparaii, venit i cost, fr a se intra n detalii legate de metodele de evaluare, incluse naceste abordri.

Un element ndelung discutat i frecvent ntlnit n practic l reprezint numrul deabordri ale evalurii care se aplic n cadrul unei evaluri.

n condiii ideale, cele trei abordri ale evalurii, aplicate pentru evaluarea aceleiaiproprieti ar trebui s conduc la acelai rezultat sau la rezultate foarte apropiate. Acestlucru nu se ntampl ns n practic din multe motive, considerate ca fiind obiective(cantitatea informaiilor existente la aplicarea abordrilor, adecvarea acestor informaii,

etc). n aceste condiii, n care rezultatele abordrilor prezint un interval de valori, seimpune reconcilierea acestora. Nu se va face niciodat o medie a rezultatelor obinute prindiverse abordri. In cadrul procesului de reconciliere evaluatorul analizeaz procesul deevaluare din fiecare abordare n parte, avnd n vedere cel puin urmatoarele elemente:cantitatea informaiilor avute la dispoziie, consistena informaiilor, verificareainformaiilor, tipul proprietii evaluate, scopul evalurii, etc. n cadrul raportului deevaluare se va prezenta rezultatul analizei pe fiecare abordare prezentndu-se adecvareametodei, gradul de ncredere n rezultatul obinut, credibilitatea i valabilitatea acestuia.


7/35


7/35

Ori de cte ori este posibil se vor aplica metode de evaluare nscrise n cele trei abordri.cnd nu exist aceast posibilitate se vor aplica doua sau doar o singur metod. Este foarteimportant ca n raportul de evaluare s fie prezentate justificri privind neaplicarea uneiasau a dou abordri. Nu se va aplica niciodat o a doua metod, numai cu caracter formal,

n cazul n care poate fi aplicat doar o singur abordare adecvata i bazat pe informaii depia suficiente, verificate i credibile.

Media (aritmetic, geometric, median etc) nu vor fi folosite n exprimarea opiniei finalenici ntre mai multe abordri i nici ntre mai multe metode ale aceleiai abordri. Nu va fifolosit media nici n cazul abordrii prin comparaie ca pas final dup efectuareacoreciilor asupra proprietilor comparabile fa de proprietatea de evaluat.

n raportul de evaluare va fi prezentat modul n care a fost aplicat fiecare etap aprocesului de evaluare.

n cuprinsul ghidului s-a prezentat att coninutul minim de informaii care trebuie s seregaseasc ntr-un raport de evaluare ct i un raport de evaluare extins.

Se tie c instituiile de credit realizeaz o verificare a rapoartelor de evaluare, pentru uzintern. Nu a fost analizat n cuprinsul ghidului aceast activitate, fiind considerat caaparinnd fiecrei instituii n parte.

Avnd n vedere c i forma raportului de evaluare are elementele de fond comune,indiferent de instituia de credit, este recomandat ca i rapoartele de verificare interne s

ndeplineasca aceleai condiii.

Este foarte important ca verificarea rapoartelor de evaluare s fie fcut de ctre unevaluator membru ANEVAR iar acesta s i decline competena n condiiile n care nuare experiena necesar realizrii unei asemenea misiuni.

O alt problem care a fost analizati cuprins n ghid, este moneda n care se va exprimaopinia final. S-au ntalnit situaii n care chiar dac evaluarea a fost realizat utilizndinformaii de pia n EURO, opinia final a fost exprimat att n lei ct i n CHF sau nalt valut. Exprimarea opiniei n mai multe monede n acelai timp, face ca echilibrul

ntre ele i valabilitatea tuturor s existe doar la momentul exprimrii acestor opinii.Evoluia ulterioar a valorii proprietii poate fi diferit n diferite monede. De aceeainstituia de credit va trebui s solicite n fiecare caz, care este moneda n care se vaexprima opinia evaluatorului.

Aceeai propunere de reglementare s-a folosit i n cazul includerii TVA n opinie. Avndn vedere c n cazuistica prezent prevederile instituiilor de credit referitoare la TVA sunt

nuanate n funcie de mai muli factori (ex. clientul persoan fizic sau persoan juridic)s-a propus ca evaluatorii s respecte ceea ce instituiile de credit i vor stabili n normeleproprii referitor la acest aspect.

Evaluarea portofoliilor de garanii pe perioada derulrii creditelor a reprezentat o parteimportant din necesitatea apariiei acestui ghid. Structura portofoliilor de garanii poate fidiferit de la o instituie de credit la alta.


8/35


8/35

Avnd n vedere evoluia pieei imobiliare din ultimii 2 ani (2009-2010) precum i efectelecrizei financiare asupra industriei imobiliare romaneti o ntrebare tot mai frecvent areprezentat-o ct este valoarea proprietilor imobiliare din portofoliile de garanii aleinstituiilor de credit.

Intenia instituiilor de credit de a evalua individual fiecare garanie din portofoliu nu poate

fi realizat n majoritatea situaiilor, avnd n vedere: numrul mare de garanii aflate n portofoliu; operaiunea necesit mult timp; operaiunea necesit costuri semnificative.

n aceste condiii s-a analizat cum pot fi rezolvate aceste situa ii cu tehnicile de evaluareexistente. O soluie provine din abordarea pe baza de comparaii, care prevede c metodastatistic este una din metodele posibile de evaluare. Aceasta nseamn c acolo unde nu sefac evaluri individuale, i s-au prezentat n ghid situaiile n care acestea sunt obligatorii,pot fi aplicate metode statistice (globale).

Diferena ntre evaluare individuali evaluarea statistic este c la evaluarea individualse realizeaz un raport de evaluare (simplificat sau extins) referitor la proprietateaevaluat, iar n evaluarea statistic sau global se realizeaz un raport de evaluare pentruun grup de proprieti din portofoliul instituiilor de credit care au putut fi aranjate avndtrsturi comune. Aceste grupuri se numesc populaii statistice.

Un element definitoriu al utilizrii uneia sau alteia din abordri pentru grupuri de garaniidin portofoliul instituiei de credit, o reprezint posibilitatea mpririi portofoliului ngrupuri omogene. Astfel de grupuri de garanii care ntrunesc trsturile unei populaiistatistice pot fi evaluate prin tehnicile globale. Restul garaniilor se vor evalua individual.

n cadrul evalurii individuale vor fi folosite tehnicile de evaluare cunoscute. Dac

informaiile de pia sunt suficiente, i permit crearea unui model statistic, evaluatorii potaplica i metodele statistice n cadrul rapoartelor de evaluare individuale. Evaluatorii vorprezenta modelul statistic n raportul de evaluare astfel nct instituia de credit s l poatverifica.

n situaiile n care populaiile statistice au fost identificate, se vor aplica metodologiile deevaluare globale. Ele se utilizeaz pentru acest gen de evaluri i n alte ri sau n altescopuri dect evaluarea pentru garantarea mprumutului (ex. evaluarea pentru impozitare).Devine foarte important cum va fi realizat modelul statistic i cum va fi aplicat. Un modelstatistic corect specificat conine i funciile de autotestare astfel nct, ntr-un modelcorect aplicat, rezultatul global respect gradul de probabilitate declarat i care trebuieagreat de instituia de credit i de auditorul financiar al acesteia.

Trebuie reinut c rezultatul evalurii globale asigur justeea evalurii totale aportofoliului iar rezultatul final va fi alocat fiecrui bun component al portofoliului.

Avantajele imediate i foarte evidente ale aplicrii tehnicilor statistice n evaluare suntautomatizarea procesului de evaluare i existena metodelor de control al rezultatelorobinute. Dezavantajul principal const n complexitatea aplicrii soluiilor propuse, fiindnecesar un colectiv de specialiti din diferite domenii - programatori, statisticieni,


9/35


9/35

matematicieni, evaluatori, analiti de pia - pentru a concepe i pune n funciune sistemede asemenea naturi anvergur.

Prin cele prezentate anterior i prin reglementrile propuse, considerm c s-a analizatntregul spectru al problematicii evalurii pe perioada derulrii creditului astfel nct s fiegsite soluiile cele mai potrivite pentru fiecare portofoliu n parte. n anexa 2 este

prezentat o sintez a tehnicilor statistice, aplicabile n cazul evalurii bunurilor precum io bibliografie relevant pentru acest domeniu, astfel nct s fie un sprijin pentru evaluatorii pentru specialitii cu care acetia vor colabora la elaborarea unor modele statisticeadecvate structurii portofoliilor pe care le vor avea de evaluat.

1. Abrevieri

BNR = Banca Naional a Romniei

ANEVAR = Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia infiinat ca o asociaieprofesional independent care promoveaz metodele i tehnicile de evaluare prevzute deStandardele Internaionale de Evaluare i care acioneaz n interes public, fapt recunoscut

prin HG 1447/09.09.2004ARB = Asociaia Romn a Bncilor

EPI= specializare ANEVAR care se refer la evaluarea proprietilor imobiliare

EBM = specializare ANEVAR care se refer la evaluarea bunurilor mobile

EI = specializare ANEVAR care se refer la evaluarea de ntreprinderi

SIE = Standardele Internaionale de Evaluare

IFRS = Standardele Internaionale de Raportare Financiar

IVS 1 = Standardul Internaional de Evaluare cu referire la valoarea de pia

TVA = Taxa pe valoarea adaugat

2. Definiii ale unor termeni

n accepiunea prezentului ghid, termenii i noiunile utilizate au urmtoarele semnificaii:

Membru titular ANEVAR = persoan fizic, indiferent de cetenie, naionalitate, religie,sex sau convingeri politice, care prin pregtirea i experiena sa n domeniul evalurii adobndit o competen deosebit de nelegere i rezolvare a problemelor din domeniulevalurii. Calitatea de membru titular se dovedete cu legitimaia i parafa emise deasociaie;

Membru corporativ ANEVAR = persoana juridic, constituit sub form de societatecomercial, cu sediul n Romnia sau ntr-un alt stat membru al Uniunii Europene carepresteaz servicii de evaluare i este interesat n promovarea i dezvoltarea profesiei deevaluator. Calitatea de membru corporativ se dovedete prin certificatul emis deANEVAR;

Valoarea de pia = Valoare estimat de evaluator i raportat de acesta prin intermediulraportului de evaluare i care este definit conform Standardelor Internaionale de


10/35


10/35

Evaluare. Se utilizeaz de regul la raportarea n scopul garantrii unui credit, cu excepiacazului n care evaluatorului i se solicit n mod expres raportarea unui alt tip de valoare;

Valoarea just = Valoare atribuit garaniilor, definit conform StandardelorInternaionale de Raportare Financiar (IFRS) i reglementrilor BNR

Alte tipuri de valoare = tipuri de valoare solicitate de instituia de credit, care pot fi

estimate n rapoartele de evaluare n conformitate cu Standardele Internaionale deEvaluare.

Standarde de evaluare = Standardele Internaionale de Evaluare, adoptate de Consiliulpentru Standardele Internaionale de Evaluare (IVSC).

Garanii reale = Active corporale sau necorporale care pot fi acceptate n garan ie pentruoperaiunile realizate de instituia de credit (de exemplu: ipoteca, gajul cu deposedare,inclusiv depozitul colateral, gajul fr deposedare etc.). n prezentul ghid se va facereferire numai la garaniile reale corporale.

Active corporale = bunuri imobiliare i bunuri mobile (maini, echipamente, utilaje,mijloace de transport, stocuri, etc)

Evaluarea garaniilor = stabilirea valorii de pia (sau dup caz a altor tipuri de valoarecerute de instituiile de credit prin instruciuni exprese) pentru bunurile asupra croraurmeaz a se constitui garania sau aflate n portofoliul de garanii al instituiei de credit

Evaluator extern = persoan fizic, membru titular ANEVAR care nu este salariat alinstituiei de credit, sau persoan juridic, membru corporativ ANEVAR semnatare a unuicontract/angajament cadru, cu instituia de credit, pentru care elaboreaz rapoarte deevaluare n condiiile prezentului ghid.

Evaluator intern = salariat al instituiei de credit care are atribuii n evaluarea garaniilorreale de natura activelor corporale.

Verificarea rapoartelor de evaluare = activitatea de analiz a rapoartelor de evaluare de

ctre instituia de credit.Pia lichid = o pia pentru care se nregistreaz suficiente tranzacii astfel nct se poatestabili o valoare de pia pentru bunurile specifice acelei piee.

Solicitant de credit = persoan fizic sau juridic beneficiar de credit sau care solicitcredite.

Instituie de credit = bnci, bnci de economisire i creditare n domeniul locativ, bncide credit ipotecar, case centrale ale cooperativelor de credit i instituiilor emitente demoned electronic, persoane juridice romne (cf Regulament nr.19/24/14.12.2006)

Portofoliu de garanii = totalitatea bunurilor ipotecate/gajate n favoarea instituiei decredit.

Evaluarea pentru garantarea mprumutului = elaborarea unui raport de evaluare nscopul garantrii unui mprumut acordat de o instituie de credit

Proces de creditare = procesul prin care se analizeaz, se aprob sau se / respinge ori seadministreaz o facilitate de creditare (credit).

Evaluarea global = evaluarea sistematic a unor grupuri de bunuri utiliznd proceduristandardizate fr a fi necesar inspecia bunurilor i care se aplic pe parcursul derulriicreditului


11/35


11/35

Evaluare individual = evaluarea unui (unor) bun(uri) n mod individual, cu elaborareaunui raport de evaluare i cu respectarea n totalitate a procesului de evaluare specificat destandardele de evaluare.

Populaie statistic = termen utilizat n statistici care reprezint mulimea elementelorsimple sau complexe, de aceeai natur, care au una sau mai multe nsuiri eseniale

comune, proprii elementelor ct i populaiei privit ca un tot unitarNorme interne = reglementri interne ale instituiilor de credit.

Procesul de evaluare = totalitatea aciunilor ntreprinse de evaluator n vederea stabiliriivalorii de pia a bunului de evaluat

Abordri n evaluare = metodologiile prevzute de standardele de evaluare i utilizatepentru stabilirea valorii de pia a bunurilor


12/35


12/35

II Principii de evaluare a garaniilor reale de natura activelor corporale

1. Ghidul privind evaluarea garaniilor reale (denumit n continuare Ghidul) urmeaza fi aplicat de ctre instituiile de credit, experi evaluatori, auditori financiari i aliutilizatori ai serviciilor de evaluare n legtur cu activitatea de creditare, ndiferitele faze ale acesteia i reprezint cadrul general pe baza cruia instituiile decredit i vor elabora propriile norme de evaluare.

2. La evaluarea garaniilor reale materiale, evaluatorul estimeaz valoarea de piaaacestora. n condiiile unei piee lichide, valoarea de pia este cea mai bun estimarea valorii juste. Valoarea just poate fi mai mic sau cel mult egal cu valoarea depia.

3. n cazul n care nu exist o pia lichid pentru bunurile supuse evalurii pentrugarantarea creditelor, instituiile de credit vor preciza explicit, n normele proprii,care este tipul de valoare pe care evaluatorul l va estima n toate situa iile n care seimpune elaborarea unui raport de evaluare. n cazul n care nu se precizeaz explicit

acest tip de valoare evaluatorul va refuza evaluarea.4. Prin contractul cu evaluatorul extern se vor prevedea cerinele specifice ale instituiei

de credit, att n ceea ce privete evaluarea, ct i n ceea ce privete raportareaevalurii n conformitate cu prevederile prezentului Ghid.

5. Instituiile de credit vor adopta normele interne cu respectarea prezentului ghid, ncare se va institui obligaia, pentru evaluatori, s respecte standardele internaionalede evaluare. Orice derogri de la aceste standarde, vor fi definite n normele interneale instituiilor de credit i vor respecta prevederile standardelor de evaluarereferitoare la derogri, respectiv vor fi explicate. Prejudiciile cauzate prin impunereaunor derogri nepermise de standarde vor atrage rspunderea instituiei de credit. ncazul n care aceste derogri nu sunt solicitate n scris de instituia de credit,

evaluatorul va refuza elaborarea raportului de evaluare. Elaborarea raportului deevaluare cu derogri de la standarde, nesolicitate de instituia de credit sau cunerespectarea derogrilor solicitate va atrage rspunderea evaluatorului.

6. Rapoartele de evaluare pentru garantarea mprumuturilor vor fi elaborate de ctreevaluatori interni, salariai ai instituiei de credit, care vor avea calitatea de membrititulari ANEVAR sau de evaluatori externi, care vor fi membri titulari sau membricorporativi ANEVAR.

7. Activitatea de evaluare pentru garantarea mprumutului se poate desfura n bazaraporturilor de munc, n cazul evaluatorului intern sau n baza unui contract deprestri servicii ncheiat ntre evaluatorul extern, n calitate de furnizor de servicii i,de regul, instituia de credit i/sau solicitantul creditului, n calitate de client. n

ambele situaii instituia de credit este utilizatorul raportului de evaluare. Prinexcepie, contractul de prestri de servicii poate fi ncheiat ntre evaluatorul extern,n calitate de furnizor de servicii de evaluare i persoana desemnat de instituia decredit i/sau solicitantul creditului, cu acordul scris al acestora. Evaluatorii externi ipot desfaura activitatea, n condiiile legii, ca persoane juridice, membri corporativiANEVAR sau persoane fizice, membri titulari ANEVAR.

8. Responsabilitatea pentru prejudiciile cauzate prin realizarea raportului de evaluareaparine evaluatorului. Atunci cnd evaluatorii externi i desfoar activitatea, n


13/35


13/35

condiiile legii, ca persoane juridice membri corporativi ANEVAR, rspundereapentru prejudiciile cauzate n baza raporturilor contractuale aparine, n solidar,evaluatorului persoan fizic membru titular ANEVAR care elaboreaz raportul deevaluare i societii comerciale membru corporativ ANEVAR al cruiangajat/acionar/asociat este evaluatorul sau care a ncheiat un contract de prestri deservicii de evaluare cu aceast societate.

9. Verificarea situaiei juridice a bunului, astfel cum aceast situaie rezult dindocumentele puse la dispoziia evaluatorului nu este de competena evaluatorului inu i va angaja rspunderea.

10.Documentele necesare realizrii raportului de evaluare vor fi puse la dispoziiaevaluatorului de ctre solicitantul creditului prin intermediul sau cu ntiinareainstituiei de credit, astfel ca n posesia evaluatorului s existe acelai set dedocumente care se afl i n posesia bancii. Evaluatorul trebuie s elaboreze i sprezinte bncii i solicitantului de credit lista cu documentele i informaiile necesarerealizrii evalurii, n funcie de natura activului de evaluat.

11.Dac n timpul inspeciei bunului, evaluatorul constat c exist diferene ntre

situaia faptici situaia din documentele avute la dispoziie sau c proprietatea deevaluat nu poate fi identificat va informa n scris instituia de credit i va procedaconform instruciunilor acesteia, formulate n scris.

12.Termenul de realizare a rapoartelor de evaluare va fi stabilit de ctre instituia decredit i evaluator i poate varia n functie de aspectele concrete ale proprietiievaluate. Durata minim pentru elaborarea unui raport de evaluare este de 3 zilelucrtoare de la data primirii tuturor documentelor necesare elaborrii acestuia.

13.Instituia de credit stabilete dac bunul evaluat este corespunztor pentru a fiacceptat ca garanie bancar.

14.Activele corporale, care vor fi supuse evalurii, pe baza prevederilor prezentului

ghid sunt, n principal:- proprieti imobiliare (terenuri, apartamente, locuine individuale, spaiicomerciale, spaii industriale, birouri, hoteluri, etc);

- bunuri mobile (echipamente, maini i instalaii, mobilier, stocuri, etc );

15.Procesul de evaluare include toate cercetrile, informaiile, raionamentele, analizelei concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimat. Procesul de evaluare

ncepe atunci cnd evaluatorul accept o misiune de evaluare i ia sfrit odat cuprezentarea, ctre client, a concluziilor evalurii.

16.Elementele procesului de evaluare sunt:

1. Definirea problemei

2.

Analiza de pia3. Aplicarea abordarilor n evaluare

4. Reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale

5. Raportarea valorii

17.Definirea problemei reprezint etapa n care evaluatorul identific: clientul,destinatarii evalurii, sfera de cuprindere i scopul evalurii (inclusiv definiia tipuluide valoare care se va raporta), data evalurii, caracteristicile proprietii (inclusiv


14/35


14/35

localizarea poziia acesteia) i drepturile de proprietate ce urmeaz a fi evaluate,precum i orice ipoteze excepionale sau condiii limitative.

18.Analiza de pia reprezint aciunea de colectare i interpretare a datelor despresegmentul de pia, cruia i aparine proprietatea, supus evalurii i asigur datelenecesare fiecreia din cele trei abordri ale evalurii.

19.Aplicarea abordrilor n evaluare. Pentru exprimarea unei opinii asupra valorii unuibun, evaluatorii vor folosi metode specifice, care se ncadreaz n trei abordridistincte ale evalurii:

Abordarea prin comparaie direct; Abordarea prin venit; Abordarea prin cost.

20.Relevana fiecreia dintre cele trei abordri poate fi diferit n funcie de situaiaconcret.

21.n abordarea prin comparaie direct, opinia evaluatorului asupra valorii de pia se

formeaz n urma comparrii unor proprieti similare cu proprietatea de evaluat,care au fost vndute recent sau au fost oferite spre vnzare.

22.n cadrul abordrii prin comparaie direct se utilizeaz tehnici cantitative i/saucalitative. Acestea pot fi utilizate, att n mod separat ct i n combinaie unele cualtele.

23.Tehnicile cantitative sunt:- Tehnici de analiz a datelor (analiza pe perechi de date, analiza grupelor

de date i analiza datelor secundare)- Analiza statistic- Analiza grafic

- Analiza tendinelor24. Tehnicile calitative sunt:

- Analiza comparaiei relative- Analiza clasamentului- Interviuri personale

25.Abordarea prin cost: este acea abordare n baza creia proprietatea este evaluat pebaza comparaiei cu costul aferent construirii unui bun nou sau a unui bun desubstituie. Costul estimat se ajusteaz prin diminuare pentru deprecierile pe care lesufer bunul respectiv.

26.

Abordarea prin cost devine preponderent relevant cnd lipsa activitii de pe pialimiteaz aplicarea abordrii prin comparaie direct, precum i n situaia n careproprietile evaluate nu pot fi evaluate prin abordarea prin venit.

27.Abordarea prin venit reprezint estimarea valorii de pia prin actualizareabeneficiilor viitoare generabile de bunul supus evalurii.

28.Pentru a ajunge la valoarea terenului, evaluatorul poate folosi mai multe tehnici: Comparaia direct


15/35


15/35

Extracia (prin scdere) Alocarea (repartizarea) Parcelarea i adugarea de amenajri i construcii Tehnica rezidual Capitalizarea rentei (chiriei) funciare

29.Valorile obinute prin abordri diferite vor fi reconciliate ntr-o opinie final asupravalorii.

30.Raportarea valorii definite este ultima etap a procesului de evaluare i rezumdatele analizate, metodele aplicate i raionamentul care a condus la concluzia asupravalorii.

31.Forma raportului de evaluare va fi stabilit de ctre instituia de credit, prin normelei metodologiile interne, pe baza prevederilor din prezentul ghid.

32.Structura de baz a raportului de evaluare este urmtoarea: Sinteza evalurii

Premisele evalurii Descrierea bunului evaluat Descrierea pieelor specifice Abordrile evalurii Reconcilierea rezultatelor. Concluzii Anexe

33.Rapoartele de evaluare pot fi rapoarte simplificate sau extinse. Raportul de evaluareextins poate avea coninutul cadru din anexa nr. 1 la prezentul ghid, conformStandardelor Internaionale de Evaluare.

34.Indiferent de forma rapoartelor de evaluare (simplificat sau extins) ele conin celpuin urmatoarele informaii:

Opinia evaluatorului Descrierea juridic a proprietii/Descrierea portofoliului de garanii n

cazul evalurii pe durata creditului Inspecia proprietii Scopul evalurii (evaluare pentru garantarea imprumuturilor) Destinatarul evalurii (numele instituiei de credit destinatare) Tipul valorii estimate Principalele ipoteze i condiii limitative Eventuale derogri de la standardele de evaluare Principalele informaii care au stat la baza abordrilor evalurii Sursele de informaii Metodologii de evaluare aplicate Anexe (fotografii, acte relevante) Semnturile i stampilele; atunci cnd evaluarea este efectuat de evaluatorii

externi care i desfoar activitatea, n condiiile legii, ca persoane juridicemembri corporativi ANEVAR raportul de evaluare va fi semnat de ctrefiecare evaluator n parte i va fi tampilat att cu tampila evaluatorilor, cti a societii comerciale membru corporativ ANEVAR al crei


16/35


16/35

angajat/salariat/asociat/colaborator este evaluatorul. n cazul utilizrii unei aplicaii electronice securizate (raport de evaluare n

forma electronic), raportul de evaluare va fi semnat cu semnturaelectronic a evaluatorului.

35.Verificarea rapoartelor de evaluare, pentru uzul intern al instituiei de credit, poate fi

realizat de ctre evaluatori interni sau de ctre evaluatori externi, la solicitareainstituiei de credit. Aceast aciune va fi realizat de ctre un evaluator, membrutitular ANEVAR, care nu poate fi acelai cu realizatorul raportului de evaluare

36.Forma raportului de verificare va fi stabilit de ctre fiecare instituie de credit i nuface obiectul prezentului ghid.

III Evaluarea n faza acordrii creditului

37.Evaluatorul va proceda la evaluare numai pe baza unei instruciuni scrise primite dela instituia de credit sau de la solicitantul creditului, nsoit de documentele bunuluide evaluat.

38.Inspecia bunului de evaluat este obligatorie. La efectuarea inspeciei este obligatorieprezena solicitantului creditului sau a unei persoane desemnate de acesta n acestscop. n raportul de evaluare se va preciza data inspeciei, sfera (amploarea)inspeciei, numele persoanei care a realizat-o (evaluatorul sau o alt persoandesemnat de acesta) i numele solicitantului de credit sau al persoanei desemnate,care a nsoit evaluatorul la inspecie.

39.Orice neclaritate privind identificarea bunului evaluat precum i orice neconcordandintre situaia constatat la inspecie i documentele primite de evaluator vor fimenionate expres n raport pe baza instruciunii scrise primite de la instituia decredit.

40.Setul de documente necesare elaborrii raportului de evaluare include:

Pentru proprieti imobiliare:o documentul care atest dreptul de proprietate asupra bunului evaluat;o extras de Carte Funciar;o documentaia cadastral vizat ANCPI;o documentaia din care s rezulte suprafaa terenului i suprafeele

construite desfurate i utile ale proprietii;o certificat de urbanism valid din care s reias posibilitile de dezvoltare

(POT, CUT, destinaie, restricii, etc) n cazul terenurilor libere deconstrucii;

o

alte documente specifice n funcie de tipul proprietii evaluate (avize,autorizaii, etc).n cazul n care documentele prezentate nu reflect situaia constatat la inspecie se vorsolicita documente suplimentare (autorizaie de construire/demolare, autorizaie defuncionare, raport de expertiz tehnic, etc);

Bunuri mobileo documentul care atest dreptul de proprietate asupra bunului evaluat;


17/35


17/35

o documente din care s rezulte elemente de identificare (numr inventar,serie, etc): balana mijloacelor fixe, carte de identitate, etc.;

o documente/informaii din care s rezulte caracteristicile fizice i tehniceale bunului: capacitate, model, etc.;

o informaii cu privire la regimul i condiiile de exploatare, reparaiicurente/capitale, accidente;

o alte documente specifice n funcie de tipul bunului evaluat (avize,autorizaii, etc.).

41. Aspectele ce vor fi menionate n raport, cu privire la pia specific, se vor referi la: Definirea pieei Cererea Oferta Echilibrul pieei

42.Informaiile utilizate la aplicarea abordrilor evalurii trebuie s fie reale iverificabile, astfel nct, pe baza surselor incluse n raportul de evaluare s poat ficonsultate pentru validarea acestora. Informaiile prezentate vor cuprinde referiri cu

privire la bunurile comparabile, costurile de nlocuire/reconstrucie/reproducie, ratelede capitalizare i actualizare, preurile de tranzacionare/oferte, chirii etc.

43.n cazul abordrii prin comparaia de pia, evaluatorul va utiliza, n raportul deevaluare, ca i proprieti comparabile, numai tranzacii sau oferte de bunuri care pot fiidentificate.

44.Opinia evaluatorului se va exprima pe baza abordrii n evaluare considerat deevaluator cea mai relevant, n funcie de cantitatea i calitatea informaiilor utilizate nevaluare, fr ca opinia final s reprezinte media valorilor obinute prin abordridiferite sau prin metode diferite n cadrul aceleiai abordri.

45.Ori de cte ori este posibil vor fi aplicate cel puin dou abordri ale evalurii, fiindprezentat n raport justificarea neutilizrii celorlalte.

46.Moneda n care se exprim valoarea estimat precum i includerea taxei pe valoareaadaugat (TVA) n aceast valoare vor fi stabilite, prin cerine specifice transmiseevaluatorului de ctre instituia de credit utilizatoare a raportului de evaluare.

47.Pentru echipamentele tehnologice, ipoteza n care se face evaluarea, montat peamplasament sau demontat, va fi stabilit de instituia de credit.

IV Evaluarea pe parcursul derulrii creditului

48.

Pe parcursul derulrii creditelor se vor evalua periodic garaniile existente nportofoliul de garanii al instituiei de credit.

49.Evaluarea global, pe parcursul derulrii creditului, se realizeaz la termeneleprevzute de normele interne ale instituiilor de credit, cu respectarea frecveneiimpuse de reglementrile legale n vigoare, pentru toate garaniile care nu intr subincidena unei evaluri individuale.


18/35


18/35

50.Tipul de valoare estimat n cazul evalurilor pe parcursul derulrii creditului estevaloarea de pia.

51.n cazul n care instituia de credit va solicita n scris, un alt tip de valoare, aceasta seva preciza n raportul de evaluare.

52.

Instituiile de credit pot agrea forme simplificate ale rapoartelor de evaluare prinnormele interne.

53.Garaniile din portofoliile instituiilor de credit vor fi evaluate individual sau global.Evaluarea individual se va realiza atunci cnd nu pot fi realizate evaluri globale sau

n situaiile prevzute la punctul 55.

54.Evalurile globale se vor realiza pentru toate garaniile din portofoliul instituiei decredit care constituie populaii statistice.

55.Cazuri n care se efectueaz evaluarea individual pe parcursul derulrii creditului: La analizarea solicitrilor de prelungire, majorare, reealonare/rescadentare a

creditului aflat n derulare; La analizarea de operaiuni noi, garantate cu aceleai garanii, constituite pentrucredite anterioare;

Ori de cate ori solicit instituia de credit, cu respectarea dispoziiile legale nvigoare.

56.Procesul de evaluare individual a garaniilor pe perioada derulrii creditului estesimilar cu cel de la acordarea mprumutului (pct 1 47 din prezentul ghid). institu iade credit poate decide derogri de la acesta, cum ar fi evaluarea fr inspecia bunului,cu informarea n scris a evaluatorului. In cazul n care apreciaz c este necesarinspecia bunurilor, instituia de credit va transmite solicitarea evaluatorului, nsoit deacceptul proprietarului privind aceast inspecie.

57.Evaluarea global se aplic pentru urmatoarele garanii:a. Proprieti imobiliare de tipul: apartamente, terenuri intravilane cu destinaie

rezidenial, case de locuit individuale;b. Bunuri mobile de tipul: autovehicule rutiere, mijloace de transport feroviar,

echipamente tehnologice de tipul maini unelte universale;c. Alte tipuri de bunuri pentru care pot fi identificate populaii statistice.

58. Evaluarea global nu se aplic pentru urmatoarele tipuri de garanii:a. Proprieti imobiliare specializate de tipul: hale industriale, hoteluri, ferme

agricole, complexe comerciale, alte proprieti generatoare de venituri,construcii speciale, etc;

b. Bunuri mobile specializate de tipul: linii tehnologice, produse unicat, etc;c. Alte tipuri de bunuri pentru care nu pot fi identificate populaii statistice.

59.Evaluarea global se realizeaz prin utilizarea metodelor statistice de evaluare. n acestscop, se va preleva un eantion reprezentativ pentru ntreaga populaie (portofoliu degaranii), avnd n vedere c este imposibil s se utilizeze ntreaga populaie de date.


19/35


19/35

60.Un eantion este reprezentativ pentru ntreaga populaie dac structura lui este identicsau foarte asemntoare cu structura populaiei din care a fost extras, astfel nct s fieposibil extrapolarea concluziilor finale la toat populaia din care face parte.

61.Eantionul este reprezentativ dac se utilizeaz un procedeu de eantionare obiectiv,aleatoriu, cu probabilitate anticipati dac eantionul are un volum suficient de mare

de date.62.Evaluarea prin modele statistice cuprinde urmatoarele etape:

identificarea proprietilor subiect; stabilirea ipotezelor extraordinare, a condiiilor ipotetice i limitative; managementul datelor i analiza calitii datelor; stabilirea eantionului reprezentativ; stratificarea eantionului (n cazul n care acesta nu a fost construit prin

eantionare stratificat); stabilirea specificaiilor modelului; calibrarea modelului; testarea modelului i asigurarea calitii sale; aplicarea modelului i reconcilierea valorii obinute; reconcilierea final.

63.Recomandri privind evaluarea global a portofoliului de garanii bancare, n care suntdetaliate etapele menionate la punctul 62 sunt cuprinse n Anexa nr. 2 la prezentulghid. Aceste recomandri vor reprezenta baza metodologiei de evaluare global,elaborat de ctre evaluatori (interni sau externi), care va fi utilizat de ctre instituiilede credit pentru evaluarea portofoliului de garanii atunci cnd se aplic evaluareaglobal.

64.Instituiile de credit se vor asigura c metodologia de evaluare global, realizat dectre evaluatori (interni sau externi) i care urmeaz a fi aplicat la evaluareaportofoliului de garanii, respect cerinele tiinifice privind utilizarea tehnicilorstatistice n evaluare.

65.Conformitatea acestor metodologii va fi verificat de specialiti interni sau externicare pot cumula experiene din diverse domenii: programatori, statisticieni,matematicieni, evaluatori, analiti de pia, alii dect cei care au elaborat metodologiade evaluare.

66.Validarea rezultatului evalurii globale va fi fcut exclusiv prin validarea modeluluistatistic i nu prin testarea individual aleatorie a valorii garaniilor componente aleportofoliului evaluat.

V. Evaluarea n faza executrii silite

67.Faza executrii silite, n sensul prezentului Ghid, se refer att la executareaindividual a garaniilor, efectuat de ctre instituia de credit, n baza contractului decredit i a accesoriilor acestuia, ct i la executarea concursual a averii debitorului,care conine bunul subiect al evalurii, n beneficiul tuturor creditorilor acestuia,aceast executare mbrcnd una dintre formele prevzute de Legea nr 85/2006 cumodificrile ulterioare, privind procedura insolvenei.


20/35


20/35

68.Valoarea care se determin n faza de executare silit este valoarea de pia a bunului,determinat n contextul pieei acelui tip de active. Pentru activele care fac parte dinansambluri funcionale de bunuri, se va ine seama de efectul sinergic al valorii aceluiansamblu fa de valoarea individual a bunului subiect al evalurii.

69.Evaluarea n faza executrii silite urmeaz acelai proces ca i evaluarea n cazulacordrii creditelor.

70.Instituiile de credit vor preciza, n normele interne elaborate pe baza prezentului ghid,instruciuni speciale, dac e cazul, n vederea evalurii pentru executare silit, pe carele vor transmite evaluatorilor care primesc aceast misiune.

VI. Sanciuni

71.Nerespectare obligaiilor prevzute n cuprinsul prezentului ghid atrage rspundereamaterial, disciplinar, penal sau de alt natur a evaluatorului, n condiiile legii.

72.Instituia de credit va putea s refuze rapoartele care nu respect condiiile impuse deprezentul ghid.

73.Ori de cate ori instituia de credit constat, n orice mod, din analizarea rapoartelor deevaluare utilizate, nerespectarea regulilor impuse de prezentul ghid va sesizaANEVAR, n vederea dispunerii msurilor ce se impun i are posibilitatea s denuneunilateral convenia sau acordul cadru ncheiate cu evaluatorul.


21/35


21/35

ANEXE

ANEXA 1 Coninutul cadru al raportului de evaluare extins

EPI EBMI Introducere

Scrisoare de transmiterePagina de titluCuprinsulRezumatul faptelor principale si alconcluziilor importanteCertificarea evaluatorului. Semnatura

Scrisoare de transmiterePagina de titluCuprinsulRezumatul faptelor principale si al concluziilorimportanteCertificarea evaluatorului.Semnatura

II Premizele evaluariiIpoteze speciale si conditii limitativeObiectul,scopul si utilizarea

evaluarii.Instructiunile evaluariiDrepturile de proprietate evaluateBaza de evaluare. Tipul valorii estimateData estimarii valoriiMoneda raportuluiModalitati de plataInspectia proprietatiiRiscul evaluariiSursele de informatii utilizateClauza de nepublicare

Ipoteze speciale si conditii limitativeObiectul,scopul si utilizarea evaluarii.Instructiunile

evaluariiDrepturile de proprietate evaluateBaza de evaluare. Tipul valorii estimateData estimarii valoriiMoneda raportuluiModalitati de plataInspectia proprietatiiRiscul evaluariiSursele de informatii utilizateClauza de nepublicare

III Prezentarea datelorIdentificarea proprietatii. Descriereajuridica

Identificarea bunurilor mobile evaluateDate despre zona, oras, vecinatati siamplasareInformatii despre amplasamentDescrierea amenajarilor si constructiilorDate privind impozitele si taxeleIstoric, incluzand vanzarile anterioare siofertele sau cotatiile curenteAnaliza pietei imobiliare

Identificarea bunurilor evaluateDescrierea juridic

Date despre amplasareDescrierea tehnicAspecte privind utilizareaIstoric, incluznd vnzrile anterioare i ofertelesau cotaiile curenteAnaliza pieei bunurilor mobile

IV. Analiza datelor i concluziileCea mai buna utilizare a terenuluiconsiderat ca fiind neocupat

Cea mai buna utilizare a proprietatiiconsiderata cum este construitaValoarea terenuluiAbordarea prin comparatie directaAbordare prin costuriAbordare pe baza de venitReconcilierea valorilor. Valoarea estimatapropusa, opinia si concluziileevaluatorului.

Cea mai bun utilizareAbordarea prin comparaie direct

Abordare prin costuriAbordare prin venitReconcilierea valorilor. Valoarea estimat propus,opinia i concluziile evaluatorului.


22/35


22/35

V AnexeCalificarile evaluatoruluiDescrierea juridica detaliata, daca nu esteinclusa in prezentarea datelorDate statistice detaliatePlanul de amplasare

Planurile si releveele cladirilorFotografii ale proprietatiiHarta orasului, a regiunilor invecinate saualte tipuri de hartiEstimarile detaliate ale costurilor dereconstructie sau de inlocuire a cladirilorInformatii istorice despre venituri sicheltuieliDate despre vanzari si cotatiiAlte informatii considerate adecvate

Calificarile evaluatoruluiDescrierea juridic detaliat, dac nu este inclusn prezentarea datelorDetalii tehniceScheme tehnologice

FotografiiEstimrile detaliate ale costurilor de reproduciesau de nlocuireInformaii istorice despre venituri i cheltuieliDate despre vnzri i cotaiiAlte informaii considerate adecvate


23/35


23/35

ANEXA 2

EVALUAREA GLOBAL A PORTOFOLIILOR DE GARANII BANCARE- RECOMANDRI -

Introducere

Specialitii evaluatori apeleaz, n prezent, la diverse metode statistice pentru evaluareaproprietilor imobiliare, o multitudine de soluii pe care statistica matematic le ofer pentru afi aplicate i n acest domeniu: MRA - analiza prin regresie multipl, serii de timp, tehnici delogic fuzzy, ANN - reele neuronale artificiale, NFS - sisteme neuro-fuzzy i altele.

Pe plan internaional, emerg din diferite coluri ale lumii i din ambele zone de expertiz, attdin mediul academic (universiti, instituii de cercetare) ct i din industrie (bnci, firme deevaluatori, agenii imobiliare), soluii bazate pe statistica matematic, i chiar mai mult,simbioze ale acestora cu Sisteme Informatice Geografice (GIS) sau cu aplicaii web.

Avantajele imediate i foarte evidente ale aplicrii acestor soluii n evaluare suntautomatizarea procesului de evaluare i existena metodelor de control al rezultatelor obinute.Dezavantajul principal const n complexitatea aplicrii soluiilor propuse, fiind necesar uncolectiv de specialiti din diferite domenii - programatori, statisticieni, matematicieni,evaluatori, analiti de pia - pentru a concepe i pune n funciune sisteme de asemenea naturi anvergur.

Modele automate de evaluare

Crearea unui AVM model automat de evaluare (Automated Valuation Model) poate fi osoluie pentru evaluarea portofoliilor de garanii imobiliare deinute de ctre bnci. AVM-urilesunt soft-uri ce produc estimatori ai valorilor de pia pentru proprietile subiect, n bazaanalizei condiiilor de pia i caracteristicilor proprietilor comparabile, informaii de piacolectate n prealabil. AVM sunt aplicabile n special n cadrul evalurii proprietilorimobiliare prin comparaii directe de pia

Credibilitatea unui AVM i acurateea rezultatelor sale depind de cantitatea i calitateadatelor utilizate n evaluare, de experiena i pregtirea colectivului care proiecteazi dezvoltmodelul.Cantitatea datelor se refer la volumul eantionului de date utilizate n evaluare. nceea ce privete calitatea datelor, n cadrul procesului de elaborare a unui AVM, estedesemnat o etap special pentru managementul i analiza calitii datelor (a se vedea etapa a3-a).

Avnd n vedere imposibilitatea utilizrii ntregii populaii de date (ntreg portofoliul), estenecesar s se preleveze un eantion reprezentativ pentru ntreaga populaie. Un eantion estereprezentativ pentru ntreaga populaie dac structura lui este identic sau foarte asemntoarecu structura populaiei din care a fost extras, astfel nct s fie posibil extrapolareaconcluziilor finale la toat populaia din care face parte. Eantionul va fi reprezentativ dac se

utilizeaz un procedeu de eantionare obiectiv, aleator, cu probabilitate anticipat i daceantionul are un volum suficient de mare de date.

Nota: Pentru proprietile ce formeaz eantionul analizat trebuie s se cunoasc att valorilede pia estimate prin aplicarea metodelor i tehnicilor de evaluare recomandate de IVS-uri, cti caracteristicile acestora.

1. Procedee de eantionareCel mai utilizat mod de obinere a datelor necesare analizei statistice este n prezent sondajulstatistic.


24/35


24/35

Sondajul statistic poate fi de tip probabilist (sau aleator) i de tip non-probabilist (saunealeator). Diferenele dintre cele dou tipuri de sondaje constau n faptul c, la procedeeleprobabiliste, selectarea unitilor necesare pentru eantionare este aleatoare, sub acest aspectfiecare unitate are o probabilitate cunoscutp i diferit de zero de a se afla n eantion, n timpce procedeele non-probabiliste selecteaz unitile judicios pentru ca eantionul s prezinte ctmai bine caracteristicile eseniale ale populaiei, din care este extras, dar nu se poate cunoate

probabilitatea unitii de a se afla n acel eantion.Atenie! Din motivele enumerate mai sus, n evaluarea proprietilor prin metodestatistice nu se recomand sondajul statistic prin metode non-probabiliste.

Fig. 1. Etapele cercetrii prin sondaj statistic1

Procedee probabiliste de eantionare

a. Eantionarea simpl se preteaz, n special, pentru populaii omogene formate din unitisimple; eantionul poate fi selectat aplicnd procedeul prin revenire (procedeul bilei revenite)sau fr revenire (procedeul bilei nerevenite). Prin revenire, unitatea selectat la un momentdat se plaseaz napoi n populaie, astfel nct fiecare unitate a populaiei are ansa de a fi

1Statistic: teorie i aplicaii, T. Andrei, S. Stancu, D. Traian Pele, Editura Economic, ediia a doua 2002;

Definireapopulaiei

Definireaeantionului

Metode robabiliste

Metode non-

E antionarea

Observarea unitilordin eantion pentru

caracteristicile desemnateCule erea datelor

Prelucrarea datelor dineantion i obinerea de

indicatori statistici

Prelucrareadatelor culese

Eantionarealeatoare?

Concluzii asuprapopulaiei observate

Teste statistice pentruverificarea unor ipoteze

Concluzii asupra populaieide referin

Estimarea parametrilor

populaiei cu probabilitatea p

Concluziiorientative la nivelul

o ula iei

Inferen a statistic

NUDA


25/35


25/35

realeas la fiecare selecie, deci probabilitatea este constant. Prin selectare fr revenire,unitatea aleas nu mai este returnat n populaie, probabilitatea fiind variabil, n sensulcreterii ei pe msura formrii eantionului.Dintre cele dou, este mai adecvat eantionarea fr revenire2 deoarece astfel avem garaniac toate unitile eantionului vor fi diferite, aa cum este necesar n cazul evalurilor,neputnd determina valoarea de pia a unei proprieti, utiliznd un eantion format din

aceeai proprietate comparabil, ns ambele au o deficien majori anume aceea c seleciaeste condiionat de abilitatea prin care sunt amestecate elementele populaiei i n modobinuit nu se aplic3 n evaluare.

b. Eantionarea cu tabele de numere aleatoare utilizeaz tabele Yates sau Kendell. Iniial senumeroteaz toate elementele populaiei i apoi se extrage eantionul pe baza tabelelor.

c. Eantionare sistematic (mecanic) const n ordonarea elementelor dup o caracteristic,formarea unei liste, mprirea populaiei n grupe de k uniti (volume egale). k reprezint

pasul de numrare i esten

N, iar punctul de start este j k (N - volumul populaiei, n -

volumul eantionului).

d. Eantionarea stratificat. Populaia de date este divizat n straturi cu caracteristici comune,

ca de exemplu: proprieti rezideniale apartamente, vile, case .a.; proprieti industriale;proprieti comerciale spaii birouri, magazine, .a.; proprieti agricole terenuri arabile,livezi, ferme agro-zootehnice, .a.; proprieti specilizate. La nivelul fiecrui strat se faceeantionare aleatoare simpl n vederea construirii eantionului reprezentativ al populaiei.

Acest tip de eantionare se preteaz cel mai bine domeniului imobiliar i este deja utilizat dectre evaluatori pentru eantionarea manual a datelor de pia necesare n evaluare, deexemplu, n funcie de vrsta cldirilor, de dimensiunile proprietii sau de locaie.

Prin stratificare se asigur un grad mai ridicat de comparabilitate a proprietilor comparabilei se pot elimina erorile sistematice sau de selectare inadecvat a proprietilor. Pe de altparte, o stratificare exagerat a datelor poate duce la imposibilitatea aplicrii analizei statisticea datelor.

Se realizeaz n mai multe etape:1. alegerea variabilei (variabilelor) de control ( tipuri de proprieti imobiliare i eventual

diverse caracteristici ale acestora) dup care se va face stratificarea,2. definirea straturilor n care se divide populaia,3. alegerea numrului de straturi n funcie de mrimea i natura populaiei, dar nu mai

mult de 7-8 pe caracteristic/criteriu de clasificare4,4. repartizarea volumului eantionului pe straturile definite anterior:

a. fie proporional cu numrul de uniti din acelai strat al populaiei (numrul deuniti/strat de eantion s fie proporional cu numrul de uniti/acelai strat dinpopulaie):

N

Np ii = deci ii pnn =

n care : Ni numrul de uniti din populaia de referin, din stratul in volumul eantionuluiN volumul populaiei

2Business Statistics in Practice, Bruce L. Bowerman, Richard T. OConnell, McGraw Hill, fourth edition,2007 - pg. 5.3Statistic aplicat pentru modelarea evalurii imobiliare, Iuliu Paca, Editura Politehnica, 2008 pg. 164Statistica. Teorie i aplicaii, Tudorel Andrei, Stelian Stancu, Daniel Traian Pele, Editura Economic, ediiaa doua, 2002 pg. 209


26/35


26/35

ni numrul de uniti din eantion, n stratul ib. fie optim (disproporional), innd seama att de ponderea fiecrui strat n volumul

total al populaiei, ct i de variana fiecrui strat:

=

=

k

iii

iii

N

Nnn

1

, cu i=1,k

n care : i abaterea standard a variabilei dup care se face stratificarea,estimat pentru stratul i

5. pentru fiecare strat se genereaz apoi n mod aleatoriu unitile care se vor include neantion.

Atenie! O eroare relativ de eantionare, situat sub 5%, ne permite s apreciem ceantionul este reprezentativ:

%5100

m

mx

unde: x - media variabilei analizate la nivelul eantionului (valoarea de pia),m - media variabilei analizate la nivelul populaiei

2. Volumul eantionului

Modelul automat de evaluare presupune realizarea analizei la nivelul unui eantion de proprietiimobiliare i generalizarea rezultatelor obinute (prin inferen statistic) pentru ntreaga populaiestudiat (ntregul portofoliu de garanii bancare). n acest sens este necesar stabilirea mrimiiadecvate a eantionului pe baza cruia se va realiza analiza i evaluarea global a portofoliului degaranii bancare.

Volumul n al eantionului este influenat de: eroarea limit maxim admis de reprezentativitate e de 0,3 nivelul de semnificaie , prestabilit uzual la 5%,

dispersia (variana) caracteristicii n populaie

2

, volumul populaieiN.

Astfel, volumul eantionului format din caracteristici msurabile are dou forme:

pentru volume mici de eantioane se utilizeaz indicele t:

2

222/

e

tn

=

n care2

t reprezint indicele Student din tabele statistice t, corespunztor lui /2.

pentru volume mari de eantioane se folosete indicele z:

2

222/

e

zn

=

2z se regsete n tabelele statistice z, corespunztor lui /2.

Atenie! Abaterea standard a populaiei, , de cele mai multe ori nu este cunoscut, prinurmare se poate folosi un estimator al acesteia, cum este abaterea standard s a unui eantionpreliminar, nlocuindu-se n formulele anterioare cu s, sau folosind al unei populaiisimilare.

Atenie! Dacn rezultat nu este o valoare rotund, se rotunjete la urmtorul numr ntreg.


27/35


27/35

3. Procesul de elaborare a unui model automat de evaluare (engl. AVM)

Acest proces este prezentat n Standardul pentru modele automate de evaluare5elaborat de ctreInternational Association of Assessing Officers, un proces complex care necesit o colaborarestrns ntre evaluatori, analiti ai pieei imobiliare, statisticieni i dezvoltatori de soft-uri.

Pornind de la recomandrile fcute n acest standard propunem urmtoarea succesiune de etape

necesare pentru construirea modelului automat de evaluare:1. identificarea proprietilor subiect (portofoliul de garanii bancare de evaluat);2. stabilirea ipotezelor extraordinare, a condiiilor ipotetice i limitative;3. managementul datelor i analiza calitii datelor;4. stratificarea eantionului (n cazul n care acesta nu a fost construit prin eantionarestratificat);

5. stabilirea specificaiilor modelului;6. calibrarea modelului;7. testarea modelului i asigurarea calitii sale;8. validarea modelului;9. aplicarea modelului;10.verificarea periodic a acurateei modelului.

Primele dou etape se realizeaz identic ca n cazul evalurii prin procesul clasic.

Etapa a 3-a. Managementul datelor i analiza calitiidatelor

Analistul de pia trebuie s utilizeze instrumente statistice pentru a scana n mod sistematic iiterativ datele de pia, n vederea determinrii lipsurilor, erorilor, incoerenelor, valorilor extreme(valori aberante) existente n seria de date analizat (analiza calitii datelor).

n sprijinul acestei etape, softurile de analiz statistic ofertehnici graficei tehnici cantitativede explorare a seriilor de date. Aceste tehnici pot fi utilizate n scopul stabilirii gradului dereprezentativitate a eantionului, pentru identificarea funciei de distristribuie a frecvenelor(normal, uniform, 2, lognormal, Student, Fisher, Poisson etc.) i a caracteristicilor acesteia saupentru detectarea valorilor aberante ale seriei analizate.

Astfel, o serie de date poate fi reprezentat sugestiv i apoi analizat vizual foarte rapid prinintermediul unei game variate de grafice statistice. n funcie de informaiile grafice, pe care dorims le obinem i de tipul variabilelor modelului (a se vedea etapa a 5-a), se pot folosi:

- pentru variabile cantitative: histograma, poligonul frecvenelor, steam-and-leaf, diagramade mprtiere (engl. scatter plots), box-and-wiskers, graficul de normalitate (engl. normalplot);

- pentru variabile calitative: diagrama n batoane, diagrama circular;

Tehnicile cantitative de analiz a datelor constau n teste statistice (Student, Fisher, ANOVA, Chi-square, Shapiro-Wilk, Kolmogorov-Smirnov, Man-Withney, Durbin-Watson) i diveri indicatoristatistici cum ar fi indicatorii tendinei centrale (medie, median, mod), respectiv indicatorii

dispersiei datelor n jurul mediei (abaterea medie ptratic, variana, coeficientul de variaie .a.).

Nota: Pentru luarea deciziei de stratificare a eantionului este util determinarea gradului deomogenitate al acestuia. n acest sens se poate calcula coeficientul de variaie (Cv), calculat caraport ntre abaterea medie ptratici media variabilei dup care se va face stratificarea. Se poateconsidera ca eantionul este omogen dac mrimea coeficientului de variaie este mai mic sau

5Standard on Automated Valuation Models (AVMs), IAAO, 2003


28/35


28/35

egal dect 0,35. n cazul n care este depit aceast limit se recomand identificarea cauzeloreterogeneitii eantionului (existena unor valori extreme sau tipuri de proprieti cu caracteristicidiferite ce formeaz straturile eantionului).

Etapa a 4-a. Stratificarea

Este procesul prin care proprietile, care formeaz un eantion eterogen, sunt grupate pe tipuri deproprieti comparabile n funcie de caracteristicile fizice i economice ale acestora, n vedereaminimizrii diferenelor din interiorul unui strat i maximizrii diferenelor dintre straturi.

Not: Dup aceast etap, la nivelul fiecrui strat creat n cadrul eantionului analizat se poateestima media valorilor de pia ale proprietilor, n scopul determinrii indicelului decretere/descretere a valorii de pia a portofoliului de garanii bancare. Pentru estimarea acestuiindice propunem urmtoarea formula (derivat din modul de calcul a indicelui agregat ponderat detip Paasche):

100

11,,

1,,

=

=

=

m

ititi

m

i

titi

p

p

Indice

unde:pi,t = ponderea fiecrui strat n eantionul analizat (a se vedea Eantionarea stratificat); = media valorilor de pia ale proprietilor din fiecare strat;

m = numrul de straturi din eantionul analizat;

t = momentul actual;

t-1 = momentul la care s-a facut ultima reevaluare.

Cu ajutorul acestui indice se poate identifica existena unei eventuale diminuri a valoriiportofoliului de garanii bancare, caz n care se dovedete necesar reevaluarea acestuia cu ajutorulunui AVM, i ca urmare parcurgerea urmtoarelor etape.

Etapa a 5-a. Stabilirea specificaiilor modelului

Aceast etap se refer la procesul de proiectare a structurii optime a AVM-ului i const nselectarea variabilelor adecvate i definirea structurii sale. Modelul este proiectat pentru fiecarestrat n parte (sub-eantion de proprieti comparabile).

Evaluatorul poate selecta, din multitudinea de variabile ce caracterizeaz proprietile analizate(variabile explicative poteniale), pe cele care ar putea avea impact din punct de vedere economicasupra valorii proprietii (variabila dependent). Cu ct numrul de variabile explicative selectateste mai mare, cu att crete riscul ca informaia coninut de ctre acestea s devin redundant.Se dovedete astfel util realizarea unei selecii a variabilelor explicative ce vor fi reinute nanaliz. Pe de alt parte, includerea unui numr prea mic de variabile explicative ar putea

determina ca modelul de regresie s nu explice ndeajuns de fidel evoluia variabilei dependente,fapt care ar conduce la o deplasare (engl. bias) a estimatorilor (coeficienii de regresie).

Alegerea variabilelor explicative trebuie s se fac de ctre evaluator, nu numai din perspectivamrimii coeficienilor de corelaie cu variabila dependent, ci i prin luarea n consideraie asemnificaiei economice ce ar putea caracteriza legtura dintre variabilele explicative i ceadependent.

De asemenea, se analizeaz dac exist o corelaie puternic ntre variabilele explicative selectate.n condiiile n care se identific o astfel de corelaie, va trebui reinut n analiz doar una dintre


29/35


29/35

variabilele explicative din grupul celor corelate ntre ele. Se poate opta pentru cea corelat maiputernic cu variabila dependent. Cu ct valoarea coeficientului de corelaie se apropie de valorile1, respectiv -1 cu att variabilele sunt mai puternic corelate.

Variabilele pot fi cantitative (sau scalare), se exprim numeric, se msoar pe o scal i facobiectul unor operaii aritmetice, sau pot fi variabile calitative (sau categorice), care nu se exprimnumeric (nu se msoar pe o scal) ci prin atribute, dar pot fi codificate numeric pe categorii, i pot

fi de tip:- nominal, fr ordine intern- ordinal, cu o anumit ordine intern, necuantificabil, de exemplu: starea cldirii poate fi

foarte bun (codificat cu 0), bun (codificat cu 1), satisfctoare (codificat cu 2)sau nesatisfctoare (codificat cu 3).

Atenie ! Este foarte important s se identifice i defineasc corect toate variabilele modeluluii apoi s se codifice (transforme) corespunztor variabilele calitative.

n ceea ce privete structura modelului, aceasta poate fi aditiv (liniar), multiplicativ sau hibrid(neliniar) (a se analiza Standard on Automated Valuation Models (AVMs), IAAO, 2003).

n structura aditiv, contribuia variabilelor explicative este nsumat:

...22110 +++= xxYi

n care:

iY - valoarea de pia a proprietii subiect - variabila dependent;

0 - constanta modelului (sau termenul liber);

ix - variabilele explicative;

i - coeficienii variabilelor explicative.

nmodelul multiplicativ, contribuia variabilelor explicative este multiplicat:

......21 210 = xxY

i

Acest tip de model este mai dificil de calibrat, deoarece variabilele trebuie transformate n formatlogaritmic, dar avantajul const n faptul c permite aplicarea coreciilor proporional cu valoareaproprietii subiect.

Modelul hibrid (neliniar) este o combinaie ntre modelul aditiv i cel multiplicativ:

( )AATQTACQCQGYi ++=

n care:QG - produsul variabilelor calitative generale (se aplic proprietii ca ntreg);

QC - produsul variabilelor calitative pentru cldire;

AC - suma variabilelor aditive pentru cldire;QT - produsul variabilelor calitative pentru teren;

AT - suma variabilelor aditive pentru teren;A - suma altor variabile (variabile aditionale).

Etapa a 6-a. Calibrarea modelului

Calibrarea const n determinarea coeficienilor modelului (parametrii necunoscui ) proiectat.Printre metodele de calibrare, cele mai utilizate sunt cele bazate pe metode statistice, precumregresia liniar multipl sau regresia neliniar.


30/35


30/35

Termenul de regresie este folosit pentru descrierea oricrui proces, n care una sau mai multevariabile cunoscute (caracteristici ale proprietilor analizate) sunt utilizate pentru a determina ovariabil necunoscut (n acest caz valoarea de pia a proprietiilor evaluate) sau pentruprevizionarea valorii acesteia. Variabilele cunoscute sunt denumite variabile explicative, iarvariabilele necunoscute sunt denumite variabile dependente.

Regresia liniar simpl

Regresia liniar simpl se utilizeaz pentru a previziona o variabil dependent, utiliznd osingur variabil explicativ.

Modelul regresiei liniare simple are forma :

iii xy ++= 10 , ni ,1= n care:

0 constanta, adic valoarea lui y cnd x=0;

1 panta liniei de regresie;i termenul rezidual (eroarea), cuantific influena ntmpltoare a altor variabile asupra luiyi i reprezint diferena ntre valoarea observat ( iy ) i cea estimat ( iy ) a variabilei

dependente:

iii yy = Panta liniei de regresie indic valoarea medie cu care se modificy la o schimbare cu o unitate avaloriix. Dac panta este pozitiv,y crete odat cu creterea valorii luix, iar dac este negativ,y

scade odat cu creterea valorii lui x. Coeficienii modelului, 0 i 1 , precum i termeniireziduali ise pot determina prin diferite metode, printre caremetoda celor mai mici ptrate.

Pentru analiza regresiei liniare simple, se parcurg urmtoarele etape:1. Estimarea parametrilor modelului;2. Testarea i validarea modelului de regresie;3. Realizarea de predicii.

Pentru validarea modelul liniar al regresiei simple trebuie respectate o serie de ipoteze (Gauss-Markov):

variana termenilor reziduali este constant; termenii reziduali i au media egal cu zero; termenii reziduali i nu sunt corelai ntre ei; termenii reziduali i nu sunt corelai cu variabila explicativxi; termenii reziduali i sunt normal distribuii.

n acest sens, este necesar realizarea testrii modelului n vederea asigurrii calitii acestuia (a sevedea etapa a 7-a).

Regresia liniar multipl

Regresia liniar multipl exprim relaia dintre o variabil dependenti cel puin dou variabileexplicative, iar modelul acesteia este:

imimiii xxxy +++++= ...22110 , ni ,1= formul n care:0 termenul liber;1, 2,, m coeficienii regresiei multiple;i termenul rezidual.

Etapele i ipotezele luate n calcul, pentru realizarea modelului de regresie multipl, sunt aceleaica cele specificate n cazul regresiei simple.


31/35


31/35

Regresia neliniar

Dac n urma reprezentrii grafice a datelor, prin intermediul diagramei de mprtiere, seobserv c punctele nu sunt grupate de-a lungul unei drepte, atunci se poate considera cregresia nu este liniari soluia poate fi aplicarea regresiei neliniare. Regresia neliniar sefolosete pentru a descrie legtura dintre variabila dependent i variabilele explicative,considernd c ali factori au o aciune constant i neglijabil asupra variabileidependente.

Iat cteva din multitudinea de modele matematice care pot fi utilizate n regresianeliniar.

Modelul exponenial:i

x

iiY += 10

Modelul logaritmic:iii xY ++= lg10

Modelul parabolic de gradul doi: iiii xxY +++=2

210

Etapa a 7-a. Testarea modelului i asigurarea calitii lui

Testarea modelului are rolul de a stabili dac acesta asigur acurateea i integritatea necesarepentru ca estimrile, realizate cu ajutorul acestuia, s fie extrapolate prin inferen statistic lanivelul ntregii populaii de garanii bancare. n acest scop se utilizeaz un set de date despreproprietile pentru care se cunosc fie preurile de vnzare, fie valorile de pia, pe baza cruia seva face testarea. Acest set de date, folosit pentru testarea modelului, este cel pe baza cruia a fostrealizati calibrarea a modelului i reprezint 80% din volumul eantionului (n).

Aa cum am precizat mai sus, exist o multitudine de teste statistice ce pot fi aplicate pentruobinerea informaiilor necesare, unele parametrice aplicabile seriilor de date cu distribuie afrecvenelor normal, precum testele Student (t), Fisher (F), i altele non-parametrice pentru seriicare nu au distribuie a frecvenelor normal, precum testele Chi-square, Shapiro-Wilk,Kolmogorov-Smirnov ,Man-Withney, Durbin-Watson.

Atenie ! n practic, etapa de specificare a modelului i cea de calibrare se realizeaz n moditerativ: specificarea modelului testarea specificaiilor modelului prin calibrare corectarea specificaiilor modelului testarea specificaiilor corectate, repetnd acesteoperaii pn cnd se obine nivelul de ncredere proiectat.

Se poate opta pentru includerea tuturor variabilelor considerate explicative n modelul de regresie,i apoi excluderea/reincluderea iterativ a acestora, analiznd, dup fiecare iteraie, testele statisticede validare a modelului de regresie i puterea sa explicativ (mrimea coeficientului dedeterminare). Aceasta metod este dificil de aplicat n condiiile n care mrimea eantionului dedate este redus (numrul de variabile explicative nu poate fi mai mare dect numrul de dateanalizate).

O soluie alternativ este reprezentat de includerea treptat a variabilelor explicative n modelul deregresie. Dup includerea unei noi variabile explicative se verific testele statistice de validare a

modelului de regresie i puterea sa explicativ (mrimea coeficientului de determinare). Pentru astabili care este ordinea de includere a variabilelor explicative n modelul de regresie se pot calculacoeficienii de corelaie a acestora cu variabila dependent. Prima variabil, inclus n model, va ficea caracterizat de coeficientul de corelaie cel mai ridicat.

Interpretarea testelor i a indicatorilor statistici ce caracterizeaz modelul de regresie

Msurarea semnificaiei unui test statistic implic estimarea gradului n care valoarea acestuia,determinat pe baza observaiilor din eantion, se apropie de cea real ce caracterizeaz ntreagapopulaie din care s-a extras eantionul.


32/35


32/35

Probabilitatea p (engl. p-value) asociat testului statistic, estimat la nivelul eantionului, reprezintprobabilitatea de eroare implicat de nerespingerea rezultatului estimat ca fiind valid ireprezentativ pentru ntreaga populaie studiat. Ca urmare, cu ct aceast probabilitate este mairidicat cu att este mai puin plauzibil ca relaia existent ntre variabilele modelului, evideniatla nivelul eantionului studiat, s se menin pentru ntreaga populaie statistic din care a fostextras acest eantion. Ca rezultat, se accept ipoteza nul, adic valoarea estimat pentru

coeficientul asociat variabilei explicative analizate nu este semnificativ diferit de zero. nconcluzie, acea variabil explicativ nu influeneaz variabila dependent studiat

Nerespingerea sau respingerea ipotezei nule depinde i de nivelul de semnificaie ales () pentrutestul statistic evaluat, respectiv a regiunii de respingere asociate acestuia. Acest nivel desemnificaie reprezint probabilitatea de a realiza o eroare de tip I (respingerea ipotezei nule atuncicnd aceasta este adevrat). Cu ct valoarea lui este stabilit la un nivel mai ridicat, cu attexigenele impuse pentru nerespingerea ipotezei nule (H0) sunt mai mari. Majorarea nivelului desemnificaie duce la creterea probabilitii de a realiza o eroare de tip II (nerespingerea ipotezeinule atunci cnd aceasta este fals) i la diminuarea puterii testului statistic realizat. Cel maifrecvent, nivelul de semnificaie, ales pentru realizarea unui test statistic, este de 5%. n aceastsituaie, probabilitatea p (asociat testului statistic) mai mic dect nivelul de semnificaie altestului de 5% indic respingerea ipotezei nule.

Exemple de teste statistice utilizate pentru validarea modelelor de regresie

Testul t (Student) este calculat pentru fiecare coeficient al regresiei ca raport ntre valoareaestimat a acestuia i abatarea sa standard i este utilizat pentru testarea ipotezei nule, conformcreia valorea coeficientului regresiei este egal cu zero.

Cu ajutorul testului F (Fisher) se testeaz ipoteza conform creia mrimile estimate alecoeficienilor regresiei (exceptnd termenul liber) sunt nule, ceea ce implic testareasemnificaiei ecuaiei de regresie analizat. Dac probabilitatea p (engl. p-value), asociatmrimii estimate pentru acest test, este mai mic dect nivelul de semnificaie ales (de exemplu5%) se respinge ipoteza nul conform creia valorile estimate pentru coeficienii regresiei suntstatistic egale cu zero.

Coeficientul de determinare al ecuaiei de regresie R2, a crui mrime arat proporia n

care variaia valorii variabilei dependente este explicat de ctre variabilele explicativeselectate n ecuaia de regresie. Numrul ridicat de variabile explicative, incluse n model,poate conduce la valori ridicate ale R2, fr s implice n mod direct o putere explicativ maimare a ecuaiei de regresie. n acest sens, este recomandabil luarea n considerare a mrimiiafiate pentru R2-ajustat ce ine cont, n estimarea valorii sale, de numrul de variabile inclusen model.

Testarea normalitii legii de distribuie a termenilor reziduali se poate face cu ajutorultestului Jarque-Bera ce msoar diferena existent ntre simetria (asimetria) i aplatizarea(alungirea) seriei fa de cele caracteristice distribuiei normale. Un nivel al probabilitii p(asociat mrimii estimate a testului) < presupune respingerea ipotezei nule privind distribuianormal a seriei termenilor reziduali, rezultai din ecuaia de regresie.

Homoscedasticitatea termenilor reziduali (variana constant a valorii acestora) este

analizat cu ajutorul testului dezvoltat de White (1980). Ipoteza nul, asociat testului, impliclipsa heteroscedasticitii termenilor reziduali, independena acestora n raport de variabileleexplicative ale modelului, precum i liniaritatea legturii existente ntre variabila dependenticele explicative. nclcarea uneia dintre aceste condiii presupune obinerea unei mrimisemnificative a testului White (p-value < nivelul de semnificaie al testului, stabilit aprioric()). Ca urmare, un p-value > implic faptul c nici una dintre aceste trei condiii nu a fostnclcat. n condiiile n care termenii reziduali sunt heteroscedastici se pot realiza coreciilepropuse de White i estima corect covariana coeficienilor de regresie chiar i n prezenaheteroscedasticitii termenilor reziduali.


33/35


33/35

Cel mai cunoscut test privind autocorelarea termenilor reziduali este reprezentat de testulDurbin-Watson, este cel realizat de Durbin i Watson n 1951. Formula sa este urmtoarea:

( )

=

=

=n

t

t

n

t

tt

DW

1

2

2

21

Valoarea calculat a testului se va compara cu valorile sale teoretice dL i dU, preluate dintabelul distribuiei Durbin-Watson. Regula de decizie, pe baza valorii calculate a testului, esteprezentat n tabelul urmtor:

0


34/35


34/35

permite folosirea de variabile, ntr-un numr orict de mare, dac acestea sunt necesare irelevante;

permite determinarea acurateei de estimare a valorii, care poate fi excepional de buncnd sunt folosite suficiente date de pia;

asigur evaluri uniforme; modelul rezultat se poate utiliza att pentru evaluri punctuale (singulare), ct i pentru

evaluare global; automatizarea procesului de evaluare, deci timp redus de prelucrare i analiz a datelor i

de stabilire a concluziei asupra evalurii; obiectivitate i eficien.

dar car

Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor - Octombrie 2010.pdf

Documents

Transcript of Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor - Octombrie 2010.pdf