GHID METODOLOGIC DE EVALUARE - 500

Determinarea valorii impozabile

Expunere de motive

Prezentul ghid a apărut ca urmare a modificării Codul Fiscal privind impozitele pe clădiri şi îşi propune să pună la dispoziţia evaluatorilor autorizaţi şi a autorităţilor locale o metodologie clară după care să fie elaborate şi verificate rapoartele de evaluare pentru impozitare.

Necesitatea apariţiei ghidului este argumentată suplimentar de faptul ca FMI a recomandat să se realizeze calculul impozitului pe clădirile nerezidenţiale pe baza rapoartelor de evaluare realizate de către evaluatorii autorizaţi, recunoscând capacitatea membrilor ANEVAR de a realiza aceasta misiune.

Prevederile Codului Fiscal în materia impozitelor pe clădiri cuprind două modificări esenţiale faţă de situaţia curentă:

(1) clădirile vor fi impozitate în funcţie de utilizarea acestora ca proprietăţi rezidenţiale şi nerezidenţiale şi nu în funcţie de proprietarul clădirii, persoană fizică sau juridică;

(2) se „decuplează" legătura dintre valoarea contabilă si valoarea fiscală astfel încât în urma evaluării nu se vor înregistra rezultatele în situaţiile financiare ale persoanelor juridice.

O noutate o reprezintă şi faptul că trebuie supuse evaluării şi clădirile aparţinând persoanelor fizice dacă utilizarea acestora nu este majoritar rezidenţială.

În aceste condiţii în ghidul alăturat s-au avut în vedere următoarele:

a) S-a definit ca tip de valoare „valoarea de impozitare" care este diferită faţă de „valoarea de piaţă" sau faţă de „valoarea justă". Aceasta diferenţă provine în special din faptul că vor fi supuse evaluării doar clădirile, fără teren, ceea ce impune o abordare specială a evaluatorilor faţă de utilizarea abordărilor clasice care presupun că rezultatul final, respectiv valoarea

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

2

de piaţă a proprietăţii, include atât construcţia, cât şi terenul. Cu toate acestea s-a urmărit pe cât a fost posibil ca abordările evaluării să aibă în vedere cât mai mult informaţii de piaţă.

b) Totodată s-a urmărit ca metodologia aplicată să fie clară şi să poată fi aplicată şi înţeleasă pe scară largă având ca obiectiv să se asigure şi o stabilitate pe termen lung a abordării evaluării.

c) S-a prevăzut în ghid cine este solicitantul şi cine sunt destinatarii evaluării, respectiv contribuabilul/administraţiile locale, şi care vor fi informaţiile pe care solicitantul trebuie să le pună la dispoziţia evaluatorului.

d) Ghidul conţine şi un capitol de definiţii astfel încât utilizarea şi interpretarea unor termeni specifici să nu creeze confuzii.

e) S-a mai avut în vedere în ghid să fie precizat clar cine poate elabora raportul de evaluare şi cine poate realiza verificarea acestuia.

f) Au fost menţinute toate cele trei abordări ale evaluării prevăzute în standardele de evaluare în vigoare (cost, venit si comparaţii), aprobate de către ANEVAR, fiind făcute unele menţiuni speciale legate de fiecare abordare în parte.

g) În cazul metodei costurilor se va deduce din valoarea de înlocuire doar uzura fizică fără a fi estimată deprecierea externă sau economică. Astfel nu a fost influenţată valoarea clădirii cu elemente care ţin de activitatea derulată în interiorul acesteia şi care nu este determinată de clădirea însăşi.

h) S-au propus de asemenea sursele de informaţii pentru valoarea de înlocuire respectiv uzura fizică astfel încât să fie eliminat cât mai mult din subiectivismul evaluărilor generat în special de sursele de informaţii utilizate la calculul celor două elemente. Astfel dacă clădirea evaluată respectiv starea acesteia nu pot fi încadrate în sursele de informaţii prezentate în ghid atunci evaluatorul va trebui să motiveze acest lucru şi să prezinte sursele de informaţii auxiliare pe care le-a folosit. Acestea trebuie să fie publice şi verificabile.

i) Abordarea prin venit respectiv metoda capitalizării chiriei va putea fi aplicată doar dacă clădirea este închiriată/închiriabilă respectiv există informaţii de piaţă certe privind chirii pentru proprietăţi similare din zona în care este amplasată. Având în

GME 500 – Determinarea valorii impozabile

3

vedere că valoarea de impozitare urmăreşte să se bazeze cât mai mult pe informaţii verificabile nu vor putea fi folosite oferte de închiriere. Dacă nu există informaţii certe abordarea nu va fi aplicată.

j) Abordarea prin comparaţii a întregii proprietăţi sau doar a terenului în vederea aplicării procesului de alocare se va baza pe informaţii certe putând fi folosite şi oferte cu condiţia ca nivelul corecţiilor de piaţă să fie fundamentat pe bază de tranzacţii certe (justificare coeficient negociere). Din aceleaşi considerente ca şi cele de la abordarea pe baza de venit, respectiv având în vedere că valoarea de impozitare urmăreşte să se bazeze cât mai mult pe informaţii verificabile, se vor folosi în abordarea prin comparaţii doar informaţii care să îi permită evaluatorului să justifice corecţiile efectuate pe bază de tranzacţii certe.

k) De asemenea s-a prevăzut ca proprietăţile comparabile să fie identificabile fizic. Se va evita astfel subiectivismul utilizării unor comparabile prezentate scriptic în diverse surse de informaţii dar care în realitate nu există sau sunt diferite faţă de cele rezultate din descriere.

l) S-a precizat în ghid că inspecţia clădirilor de către evaluator este obligatorie fiind prezentate în raportul de evaluare fotografii relevante.

m) Informaţiile necesare identificării clădirilor vor fi puse la dispoziţia evaluatorului de către contribuabil (client/solicitant) pe baza unui formular anexat ghidului. Contribuabilul îşi asumă responsabilitatea asupra completitudinii listei.

n) Data evaluării va fi 31 decembrie a anului imediat anterior anului în care şi pentru care contribuabilul are obligaţia plăţii impozitului pe clădire.

o) Pentru uşurinţa înţelegerii evaluării se va elabora câte un raport de evaluare pentru fiecare contribuabil indiferent de numărul de clădiri aflate în proprietatea acestuia pe raza administrativ-teritorială. Contribuabilul are obligaţia să depună la administraţia financiară un exemplar din raportul de evaluare.

p) Evaluatorul care a realizat raportul de evaluare pentru impozitare este responsabil atât faţă de contribuabil cât şi faţă

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

4

de administraţia locală destinatară. Prin responsabil se înţelege că evaluatorul va răspunde în scris sau verbal, după caz, oricăror clarificări solicitate de către client sau destinatar, inclusiv dacă acestea au fost formulate în numele acestora de către un evaluator autorizat ca are specializarea VE.

q) În cazul abordării prin cost se vor avea în vedere si modernizările clădirii atât în costul de înlocuire cât şi în calculul deprecierii, după caz.

r) Raportul de evaluare va putea include şi o singura abordare a evaluării dacă există argumente că celelalte abordări nu pot fi aplicate. În oricare din situaţii este obligatorie abordarea prin cost.

s) Ghidul conţine şi o structură propusă a raportului de evaluare astfel încât să se asigure uniformitatea modului de raportare indiferent de administraţia locală implicată. Se va asigura astfel comparabilitatea indiferent de localizare, iar pe termen mediu vor putea fi create baze de date care să asigure mobilitate şi adaptabilitate sistemului de impozitare a clădirilor nerezidenţiale.

t) În cazul în care se aplică abordările evaluării altele decât costul, este obligatorie alocarea valorii între clădire şi aportul valorii terenului în valoarea proprietăţii. În urma procesului de alocare va rezulta valoarea clădirii. În aceste condiţii în raportul de evaluare vor exista minim două valori din care evaluatorul va face o selecţie. Nu se va face media între valorile obţinute.

u) Procesul de alocare propus include deducerea valorii de piaţă a terenului aferent clădirii evaluate estimată prin comparaţii de piaţă, realizate în conformitate cu prevederile din ghid, dacă se cunoaşte suprafaţa terenului şi dacă acesta deserveşte exclusiv clădirea evaluată.

v) Exemplificarea selectării valorii minime dintre cele obţinute este următoarea. Se va cunoaşte rezultatul abordării prin cost (care este abordarea obligatorie). Dacă valoarea rezultată a clădirii în urma procesului de alocare este mai mare decât valoarea obţinută prin cost se presupune că valoarea rezultată din alocare conţine efectul unor elemente necorporale care justifică acest surplus şi care nu ţin de

GME 500 – Determinarea valorii impozabile

5

clădirea însăşi. În aceste condiţii se va selecta ca valoare de impozitare rezultatul abordării prin cost. Dacă însă valoarea rezultată a clădirii în urma procesului de alocare este mai mica decât valoarea obţinută prin cost cu până la 10% se va selecta abordarea prin venit. Dacă diferenţa este mai mare de 10% se va selecta rezultatul abordării prin cost diminuat cu maxim 10%. S-a propus acest lucru considerându-se că până la un procent de 10% este posibilă o ajustare suplimentară a uzurii fizice. Peste acest nivel valoarea a fost influenţată de deprecieri externe (economice) care nu vor fi avute în vedere la estimarea valorii impozabile.

w) S-a mai precizat în ghid că acesta intră în vigoare odată cu aprobarea lui de către Conferinţa Naţională a ANEVAR prin includerea în standardele de evaluare obligatorii în desfăşurarea activităţii de evaluare.

x) Anexele ghidului sunt:

Anexa 1 – formularul de completat de către contribuabil privind clădirile supuse evaluării pentru impozitare.

Anexa 2 – modalitatea de estimare a uzurii fizice în conformitate cu normativul P135, precum şi formula de calcul a duratei de vârste efective având în vedere modernizările din ultimii trei ani aduse clădirii supuse evaluării.

Anexa 3 – raportul de evaluare uniform prin care se va raporta activitatea de evaluare pentru impozitare.

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

6

GHID METODOLOGIC DE EVALUARE - 500

Determinarea valorii impozabile

INTRODUCERE

1. Prezentul ghid conţine informaţiile necesare privind evaluarea pentru impozitare a clădirilor nerezidenţiale. Aplicarea acestui ghid este obligatorie pentru evaluatorii autorizaţi. Nerespectarea prevederilor prezentului ghid atrage răspunderea evaluatorului în conformitate cu art. 25 din Ordonanţa Guvernului nr. 24/2011 aprobată prin Legea 99/2013 cu modificările ulterioare.

DEFINIŢII ŞI ABREVIERI

Alocarea valorii - procesul prin care valoarea unei proprietăţi imobiliare este separată între valoarea clădirii şi aportul valorii terenului.

Conţinut Pagina

INTRODUCERE 6

DEFINIŢII ŞI ABREVIERI 6

CONSIDERAŢII GENERALE 8

METODOLOGIA DE DETERMINARE A VALORII IMPOZABILE

10

Abordarea prin cost 10

Abordarea prin venit 10

Abordarea prin piaţă 11

Alocarea valorii 12

DISPOZIŢII FINALE 12

DATA INTRĂRII ÎN VIGOARE 12

GME 500 – Determinarea valorii impozabile

7

Clădirea - În înţelesul prezentului titlu, clădire este orice

construcţie situată deasupra solului şi/sau sub nivelul acestuia,

indiferent de denumirea ori de folosinţa sa, şi care are una sau

mai multe încăperi ce pot servi la adăpostirea de oameni,

animale, obiecte, produse, materiale, instalaţii, echipamente şi

altele asemenea, iar elementele structurale de bază ale acesteia

sunt pereţii şi acoperişul, indiferent de materialele din care sunt

construite. Încăperea reprezintă spaţiul din interiorul unei clădiri.

Clădiri nerezidenţiale – clădirile care nu sunt folosite în scop

rezidenţial.

Contribuabil - persoană fizică sau juridică care deţine în

proprietate una sau mai multe clădiri pentru care datorează

impozit pe clădiri conform legii.

Data evaluării - 31 decembrie a anului imediat anterior anului în

care şi pentru care contribuabilul are obligaţia plăţii impozitului pe

clădire.

Data raportului - este ulterioară datei evaluării adică este o dată

din anul în care şi pentru care contribuabilul are obligaţia plăţii

impozitului pe clădire.

Proprietate imobiliară - clădirea plus terenul care contribuie la

valoarea acesteia.

Standarde de evaluare în vigoare - standardele de evaluare

aprobate de către ANEVAR şi obligatorii pentru desfăşurarea

activităţii de evaluare.

Valoarea impozabilă - rezultatul evaluării pentru impozitare

realizate în conformitate cu prezentul ghid care este folosit ca

bază pentru aplicarea cotelor de impozit pe clădirile

nerezidenţiale prevăzute în Codul Fiscal.

Abrevieri

EPI - specializarea Evaluarea proprietăţilor imobiliare.

VE - specializarea Verificarea evaluării.

CMBU - cea mai bună utilizare a proprietăţii.

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

8

CONSIDERAŢII GENERALE

2. Obiectul evaluării şi rezultatele evaluării pentru impozitare prevăzute în prezentul ghid se referă exclusiv la clădiri.

3. Valoarea impozabilă nu reprezintă „valoarea de piaţă” sau „valoarea justă” definite ca tipuri de valori în standardele de evaluare în vigoare, respectiv în legislaţia privind înregistrarea în situaţiile financiare şi auditarea situaţiilor financiare.

4. Valoarea impozabilă este un tip de valoare folosit strict în scopul impozitării clădirilor nerezidenţiale şi determinat în conformitate cu prezentul ghid.

5. Valoarea impozabilă nu se înregistrează în situaţiile financiare ale companiilor.

6. Lista cu clădirile care urmează să fie supuse evaluării va fi pusă la dispoziţia evaluatorului autorizat de către contribuabil/client prin completarea formularului din Anexa 1. În funcţie de situaţia concretă a fiecărei clădiri evaluatorul autorizat va putea solicita contribuabilului şi alte informaţii necesare elaborării raportului de evaluare, acesta având obligaţia să le pună la dispoziţia evaluatorului în cel mai scurt timp (în termenul convenit prin contract). Prelungirea termenului de punere la dispoziţie a informaţiilor solicitate va putea reprezenta prelungirea termenului de realizare al raportului de evaluare cu acelaşi interval de timp.

7. De regulă, inspecţia de către evaluator a fiecărei clădiri supuse evaluării pentru impozitare este obligatorie. Contribuabilul va asigura accesul evaluatorului în clădirea supusă evaluării. Evaluatorul va prezenta fotografii relevante în raportul de evaluare. În cazul în care nu se realizează inspecţia fiecărei clădiri evaluatorul se va asigura că a identificat corect clădirea şi starea fizică a acesteia şi va prezenta fotografii care să prezinte clădirea în starea valabilă la data evaluării. Neinspectarea clădirii va fi justificată în raportul de evaluare.

8. Data evaluării este 31 decembrie a anului anterior celui în care se plăteşte impozitul pe clădiri.

GME 500 – Determinarea valorii impozabile

9

9. Data raportului de evaluare va fi ulterioară datei de 31 decembrie a anului anterior celui în care se plăteşte impozitul pe clădiri.

10. Abordările evaluării sunt: abordarea prin cost, abordarea prin venit si abordarea prin piaţă aşa cum sunt ele definite în standardele de evaluare în vigoare, precum şi în metodologiile ANEVAR, aplicate în conformitate cu prevederile din prezentul ghid.

11. Raportul de evaluare poate conţine şi o singura abordare a evaluării daca nu există informaţii suficiente privind aplicarea celorlalte abordări. În această situaţie va trebui precizat în raportul de evaluare care sunt argumentele neaplicării uneia sau a celorlalte două abordări. În oricare din situaţii este obligatorie abordarea prin cost.

12. Terenurile aferente clădirilor se vor evalua doar în scopul alocării valorii. Astfel, terenurile vor fi evaluate utilizând metodele de evaluare adecvate, prevăzute în standardele de evaluare în vigoare.

13. Raportul de evaluare în vederea stabilirii valorii impozabile a clădirilor poate fi realizat numai de către un evaluator autorizat persoana fizică deţinător al specializării EPI, precum şi de către un evaluator autorizat persoană juridică.

14. Verificarea evaluării pentru impozitare poate fi realizată în conformitate cu SEV 400 Verificarea evaluărilor, numai de către un evaluator autorizat având specializarea VE, care poate fi angajat sau contractor al autorităţilor locale respectiv al persoanelor fizice sau juridice îndreptăţite să solicite verificarea evaluării.

15. Raportul de evaluare în vederea impozitării clădirilor va fi contractat de către contribuabil şi va avea ca destinatar atât contribuabilul, cât şi autoritatea locală pe raza căreia contribuabilul are obligaţia legală a achitării impozitului pe clădiri.

16. Opinia evaluatorului privind valoarea impozabilă a clădirilor va fi selectată astfel:

a) dacă valoarea rezultată prin cost este cea mai mică, va fi selectată aceasta valoare;

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

10

b) dacă valoarea rezultată prin cost nu este cea mai mică, iar diferenţa dintre valoarea inferioară abordării prin cost şi rezultatul abordării prin cost este de maxim 10% se va selecta valoarea minimă dintre aceste două valori. Dacă această diferenţă este mai mare de 10% atunci se va selecta rezultatul abordării prin cost diminuat cu maximum 10%;

c) opinia evaluatorului va fi o selecţie a unei valori şi nu se va face media valorilor obţinute dacă se aplică mai mult de o abordare a evaluării.

17. În cazul în care un contribuabil deţine mai multe clădiri pe aceeaşi rază administrativ teritorială a unei localităţi, se va elabora un singur raport de evaluare care va include evaluarea tuturor clădirilor de pe raza localităţii respective.

METODOLOGIA DE DETERMINARE A VALORII IMPOZABILE

Abordarea prin cost

18. Abordarea prin cost constă în estimarea costului de înlocuire din care se va deduce uzura fizică. Nu se vor aplica deprecieri economice sau externe.

19. Costul de înlocuire va fi estimat pe baza cataloagelor Costuri de reconstrucţie – Costuri de înlocuire editate de IROVAL. Numai acolo unde clădirile nu pot fi identificate în catalog vor fi utilizate alte surse de informaţii care vor fi prezentate în raportul de evaluare.

20. Uzura fizică va fi estimată în conformitate cu Anexa 2.

21. Modernizările efectuate în ultimii trei ani vor fi reflectate în evaluare prin recalcularea duratei de viaţă efective a clădirii în conformitate cu prevederile din Anexa 2.

Abordarea prin venit

22. Abordarea prin venit se aplică numai în cazul în care terenul aferent proprietăţii imobiliare din care face parte clădirea evaluată pentru impozitare nu este în cota parte indiviză şi contribuabilul a pus la dispoziţia evaluatorului suprafaţa terenului.

GME 500 – Determinarea valorii impozabile

11

23. Abordarea prin venit va conţine două etape: (1) estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare care include clădirea supusă impozitării, precum şi aportul terenului corespunzător acesteia şi (2) alocarea valorii de piaţă obţinută în etapa (1) între clădire şi aportul terenului la valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare.

24. Abordarea prin venit va fi aplicată pentru proprietăţile închiriate şi pentru proprietăţile pentru care există o piaţă activă a închirierilor. Prin piaţă activă a închirierilor se înţelege existenţa a cel puţin trei comparabile închiriate la data estimării valorii impozabile .

25. În cazul unei proprietăţi închiriate la data evaluării, al cărei nivel al chiriei este diferit de valoarea de piaţă, în raportul de evaluare se va utiliza nivelul de piaţă al chiriei. În cazul în care nu există informaţii de piaţă comparabile, abordarea evaluării nu va fi aplicată.

Abordarea prin piaţă

26. Abordarea prin piaţă se aplică numai în cazul în care terenul aferent proprietăţii imobiliare din care face parte clădirea evaluată pentru impozitare nu este în cotă parte indiviză şi contribuabilul a pus la dispoziţia evaluatorului suprafaţa terenului.

27. Abordarea prin piaţă cuprinde două etape: (1) estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare care include clădirea supusă impozitării precum şi aportul terenului corespunzător acesteia şi (2) alocarea valorii de piaţă obţinută în etapa (1) între clădire şi aportul terenului la valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare.

28. Abordarea prin piaţă atât pentru întreaga proprietate (etapa 1), cât şi doar pentru teren (etapa 2) va avea în vedere comparabile identificabile fizic. Nu se vor folosi comparabile preluate din site-uri de specialitate sau din alte surse, daca aceste comparabile nu pot fi identificate fizic. Se va evita astfel subiectivismul utilizării unor comparabile care în realitate nu există sau sunt diferite faţă de cele rezultate din descriere. Prin identificare fizică se înţelege posibilitatea inspectării în teren cu ocazia evaluării sau în cazul unor

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

12

verificări ulterioare. Inspecţia comparabilelor este obligatorie în cazul în care din informaţiile scriptice nu rezultă suficiente detalii care să permită identificarea tuturor elementelor de comparaţie şi aplicarea corecţiilor.

Alocarea valorii

29. Alocarea valorii între clădire şi teren reprezintă procesul de separare a valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare obţinute prin abordarea pe bază de venit sau abordarea prin piaţă, dacă acestea au putut fi aplicate în conformitate cu subcapitolele Abordarea prin venit şi Abordarea prin piaţă.

30. Alocarea se face prin deducerea valorii de piaţă a terenului aferent, estimată având în vedere CMBU a acestuia.

DISPOZIŢII FINALE

31. Conţinutul şi structura raportului de evaluare vor fi prezentate pe site-ul www.anevar.ro.

32. Raportul de evaluare va fi pus la dispoziţia autorităţii locale de către contribuabil.

33. Prezentul ghid intra în vigoare odată cu aprobarea acestuia de către Conferinţa Naţională a ANEVAR.

34. Anexele la prezentul ghid pot fi modificate prin hotărârea Consiliului director al ANEVAR.

DATA INTRĂRII ÎN VIGOARE