Evaluare teren

7/29/2019 Evaluare teren

1/9

Raport de evaluare al proprietatii imobiliare: Teren Intravilan Comarnic

1.Evaluator: Ludovic Cosmin Trifu

Legitimatie ANEVAR: Nr. 10786/2012

Parafa: Nr. 10786 valabila 2012

Firma: SC TRIFU IMOB SA

Adresa evaluatorului: Orasul: Bucuresti

Strada: Veteranilor Nr. 6

Telefon: 0721544760

E-mail:[email protected]

2.Client: Persoana fizica: John Doe

Adresa: Orasul: Bucuresti

Strada: Partzanilor Nr. 1

Telefon: 0722333444

3. Proprietatea evaluata: Teren in suprafata de 2200mp aflat in proprietatea clientului John

Doe conform Carte Funciara Nr.202345 Comarnic, avand numar cadastral 1234.

Adresa proprietatii: Judetul Prahova, Oras Comarnic, zona Podu Lung, Nr.13

4. Declararea valorii

Valoarea de piata estimata prin abordarea prin comparatii:

57.640 EUR (252.190 RON)

5. Scopul evaluarii:

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a bunului imobil - teren intravilan situat

in Jud. Prahova, Orasul Comarnic, Zona Podu Lung asa cum este definita in standardele IVS

2011 din Cadrul de Evaluare IVS 2011. Avand in vedere natura evaluarii si scopul evaluarii, vor
mailto:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]


2/9

fi folosite Standardele de evaluare ANEVAR 2012, precum si din cadrul de evaluare IVS 2011:

IVS 101, IVS 102, IVS 103 si IVS 230.

6. Bazele Evaluarii

Baza de evaluare este valoarea de piaa. Definitia valorii de piata data de ComitetulInternaional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si de Grupul European al Evaluatorilor de

Active (TEGoVA), si de Cadrul International de Evaluare ISC 2011, este urmatoarea: valoarea

de piaa este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, intre un

cumparator hotarat sa cumpere si un vanzator hotarat sa vanda, intr-o tranzactie libera, dupa un

marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara

constrangere.

Fiecare din expresiile cuprinse in definiia de mai sus are propriul sau cadru conceptual

care, in esena, reflecta suma de bani la care se poate efectua o tranzacie cu un activ intre

vnztori si cumprtori independeni (nelegai prin relaii prefereniale) si in care fiecare icunoate interesul, are convingerea satisfaciei din tranzacia realizata, fr a fi constrni sa o

fac. Valoarea de piaa este deci expresia valorii de schimb stabilita in mod obiectiv pe piaa

bunului supus evalurii, piaa caracterizata prin ipotezele enumerate in definiia IVSC/TEGoVA

a valorii de piaa.

Prin stabilirea valorii de piaa, innd cont de definiia si expresia acesteia, se asigura

posibilitatea gsirii numitorului comun de convertire a valorilor mobiliare, in venituri pe baza

unui coeficient de convertibilitate a valorilor de piaa a celor doua categorii de valori.

Avand in vedere scopul prezentei evaluari, au fost avute in vedere recomandarile IVS 230

- Drepturi asupra proprietatii imobiliare.

7. Standardele de Evaluare

Standardele internationale de evaluare adoptate de catre Asociatia Nationala a

Evaluatorilor din Romania ANEVAR2012.

Standardele internationale de evaluare IVS 2011:

- IVS 102 - Modul de implementare;

- IVS 103 - Metode de raportare;

- IVS 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare;


3/9

8.Ipoteze si conditii speciale/limitative

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce

urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii,

precum si cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut

seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele:

Ipoteze:

Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind situatia juridica, a suprafetei si

consideratiilor privind titlurile de proprietate. Se presupune ca drepturile de proprietate sunt

considerate reale si tranzactionabile;

Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe documentele puse la dispozitie evaluatorului si au

fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare;

Proprietatea imobiliara a fost evaluate in ansamblul acestuia, in ipoteza transferului integral aldreptului de proprietate;

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost

rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie,

existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

Conditii limitative:

Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si de mediatizare aacestuia;

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa

depuna marturie in instanta relativ la societatea in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat

astfel de intelegeri in prealabil;

Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea

evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

9. Alegerea metodei de evaluare

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost definita

anterior. Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata abordarea prin comparatii de piata.


4/9

Etapele parcurse:

documentarea, pe baza materialului pus la dispozitie de catre proprietar;

inspectia amplasamentului, aprecierea caracteristicilor acestuia, identificarea potentialului de

conformare la variantele fezabile de dezvoltare;

stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;

selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina

seama la derularea tranzactiei;

analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;

aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii

imobiliare.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de

lucru recomandate de catre ANEVAR. Evaluarea terenurilor este realizata prin intermediul

commparatiilor relative. In analiza comparatiilor relative a fost utilizata tehnica calitativa pentru

prelucrarea datelor si informatiilor de piata; aceasta tehnica reprezinta studiul relatiilor indicate

de datele de piata fara a recurge la cuantificari.

Metoda reflecta natura imperfecta a pietelor imobiliare. Pentru aplicarea acestei tehnici

am analizat vanzarile comparabile, pentru a determina daca acestea au caracteristici inferioare,

superioare sau egale fata de proprietatile evaluate.

Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, dela ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la firmele, agentiile i persoanele direct

implicate n tranzacii. In cazul de fata din publicaiile locale, catsi din informaiile culese de la

diferii intermediari implicai direct in procesul tranzaciei preturile de oferta pentru terenuri

libere in zona de analiza difera in functie de subzona, acces la utilitati, deschidere la sosea,

vecinatati, suprafata, dezvoltare potentiala etc.

In tabelul urmator sunt prezentate 3 principale comparabile avute in vedere pentru

estimarea valorii de piata:


5/9

Nr.

crt.

Criterii si elemente de

comparatie

Teren de

evaluat Proprietati comparabile

1 2 3

0 Pretul EUR 20000 17700 25000

1 Tipul comparabilei oferta oferta oferta

2Dreptul de proprietatetransmis integral integral integral integral

3 Conditii de finantare facile facile facile facile

4 Conditii de vanzare la piata la piata sub piata la piata

5 Conditiile pietei prezent prezent prezent prezent

6 Localizare

intravilan,

Orasul

Comarnic, zona

Podu Lung

intravilan,

Orasul

Comarnic, zona

Ghiosesti

intravilan,

Orasul

Comarnic, zona

Podu Lung

intravilan,

Orasul

Comarnic,

zona Central

7 Caracteristici fizice

Suprafata(mp) 2200 750 1100 600

Forma, raport

dreptunghiular,

1/2

dreptunghiular,

1/2

dreptunghiular,

1/4 patrat, 1/1

Front stradal(metri) 50 30 25 25

Topografie plan usor inclinat inclinat plan

8

Utilitati in zona(en el/ apa/

canalizare/ gaz/

termoficare

da/da/da/da/

da

da/da/nu/da/

nu

da/da/nu/da/

nu

da/da/da/da

/da

9 Zonare

teren

intravilan, zona

turistic-

comerciala

similar similar similar

10 Cea mai buna utilizare

teren

constructii

teren

constructii

teren

constructii

teren

constructii

11 Pret/ mp (EUR) 27.00 16.00 42.00

Analiza terenului s-a facut in conformitate cu cele 3 proprietati gasite cu ajutorul unei

agentii imobiliare specializata in zona de munte a Romaniei.

Cele 3 proprietati comparabile se caracterizeaza astfel:

- Proprietatea 1: teren liber in suprafata de 750 mp, front stradal de 30 m, utilitatile lamai putin de 20 m, ofertat la 27 EUR/mp, 5 minute fata de DN1

- Proprietatea 2: teren liber in suprafata de 1100 mp, front stradal de 25 m, utilitatile lagard, ofertat la 16 EUR/mp, 5 minute fata de DN1

- Proprietatea 3: teren liber in suprafata de 600 mp, front stradal de 25 m, utilitatile lagard, ofertat la 42 EUR/mp, zona centrala, acces la DN1


6/9

Datorita unor diferenta intre cele 3 proprietati se vor aplica diferite corectii conform

tabelului urmator:

Nr.

crt.

Criterii si elemente de

comparatie

Teren de

evaluat Proprietati comparabile

1 2 3

Pret/ mp (EUR) 27.00 16.00 42.00

0 Pretul EUR 20000 17700 25000

1 Tipul comparabilei oferta oferta oferta

Corectie unitara sau

procentuala -20% -20% -20%

Corectie totala -5.4 -3.2 -8.4

Pret corectat 21.60 12.80 33.60

2Dreptul de proprietatetransmis integral integral integral integral


procentuala 0% 0% 0%

Corectie totala 0 0 0

Pret corectat 21.60 12.80 33.60

3 Conditii de finantare facile facile facile facile




Pret corectat 21.60 12.80 33.60

4 Conditii de vanzare la piata la piata sub piata la piata



Corectie totala 0 1.28 0

Pret corectat 21.60 14.08 33.60

5 Conditiile pietei prezent prezent prezent prezent




Pret corectat 21.6 14.08 33.6

6 Localizare

intravilan,Orasul

Comarnic, zona

Podu Lung

intravilan,Orasul

Comarnic, zona

Ghiosesti

intravilan,Orasul

Comarnic, zona

Podu Lung

intravilan,Orasul

Comarnic,

zona Central


procentuala 0% 0% -10%

Corectie totala 0 0 -3.36

Pret corectat 21.6 14.08 30.24


7/9

7 Caracteristici fizice

Suprafata(mp) 2200 750 1100 600



Corectie totala 2.16 0.70 3.024

Pret corectat 23.76 14.78 33.26

Forma, raport

dreptunghiular,

1/2

dreptunghiular,

1/2

dreptunghiular,

1/4 patrat, 1/1


procentuala 0% 10% -10%

Corectie totala 0.00 1.48 -3.33

Pret corectat 23.76 16.26 29.94

Front stradal(mp) 50 30 25 25




Pret corectat 23.76 16.26 29.94

Topografie plan usor inclinat inclinat plan




Pret corectat 24.95 17.89 29.94

8

Utilitati in zona(en el/ apa/

canalizare/ gaz/

termoficare

da/da/da/da/d

a

da/da/nu/da/n

u

da/da/nu/da/n

u

da/da/da/da

/da


procentuala

5% 5% 0%


Pret corectat 26.20 18.78 29.94

9 Zonare

teren

intravilan, zona

turistic-

comerciala

similar similar similar


procentuala0% 0% 0%


Pret corectat 26.20 18.78 29.94

10 Cea mai buna utilizareterenconstructii

terenconstructii

terenconstructii

terenconstructii


procentuala0% 0% 0%


Pret corectat 26.20 18.78 29.94


8/9

Corectie totala(%) 0% 20% -30%

Corectie totala (EUR) -0.8 2.8 -12.1

Opinie/mp (EUR) 26.2

Valoarea totala (EUR) 57640

Valoarea totala (RON) 252192.292

Curs valutar = 4.3753

Explicarea corectiilor:

- Intrucat piata terenurilor in zona de munte nu este foarte activa am judecat ca ete opiata a cumparatorului si acesta are o putere de negociere foarte mare, de aceea am

ajustat din start pretul/mp cu -20%.

- In cazul conditiilor de vanzare am ajustat a doua proprietate cu 10% intrucat aceastase vinde sub pretul pietei.

- In campul Localizare am ajustat pretul celei de-a treia proprietati cu -10% intrucataceasta este plasata intr-o zona mai buna, cu acces direct din DN1, fata de celelalte

comparabile si proprietatea de evaluat.

- S-au ajustat apoi suprafetele intrucat difereau destul de mult de terenul de evaluat, sis-a tinut cont de forma terenului deasemenea (terenul patrat a primit o reducere de

10% intrucat este mai valoros, in timp ce terenul dreptunghiular in cota de a primit

o marire a pretului de 10% intrucat are o forma mai greu accesibila).

- S-au corectat preturile si in functie de inclinatia topografica (deoarece un teren maiinclinat are dezavantaje, spre exemplu costuri mari la construirea unei case pe acesta).

Pentru terenurile mai inclinate s-a marit pretul in timp ce acelea plane au ramas

neajustate.

- Ultima ajustare s-a facut la nivelul utilitatilor unde am adaugat o valoare de 5% lapretul celor care au lipsa anumite utilitati, intrucat terenul evaluat dispune de toate

acestea.

10. Opinia evaluatorului

In opinia mea terenul este o investitie buna avand in vedere toate utilitatile si

caracteristicile topografice ale acestuia. Zona este una linistita, fara multe case inghesuite, dar cuacces usor catre 2 supermarketuri, benzinarii si DN1.


9/9

Anexe (fotografii ale terenului)

Evaluare teren

Documents

Transcript of Evaluare teren