UNIVERSITATEA DE STAT DIN MOLDOVAFACULTATEA DE DREPT

CIOBANU VICTORIA

Particularitile pieei funciare n economie

Autor : Ciobanu VictoriaConductor tiinific : Teleuc Lina, dr.lect.sup.

Chiinu, 2015

Cuprins:CONCEPTUL I SFERA DE CUPRINDERE.........................................4FUNCIILE PIEEI FUNCIARE ......................................................................6FACTORI: cu aplicabilitate direct, cu aplicabilitate general.7EVALUAREA TERENURILOR8PREUL DE PIA AL PMNTULUI9Bibliografie..10

Nu poate fi contestat faptul c pmntul este un dar al naturii i ca orice dar al naturii nu are valoare i, deci, nu are nici pre. n economia de pia, pmntul este considerat drept un bun economic care se vinde i se cumpr pe piaa factorilor de producie.

Atribuirea pmntului a unei valori rezult i din urmtoarele considerente:

La momentul lurii n cultur, pmntul necesit investiii, ceea ce i atribuie o anumit valoare. n asemenea situaie se gsesc punile i fneele naturale. Exploatarea raional a acestora presupune eforturi financiare considerabile;

Apariia proprietii private asupra pmntului, formarea unei piee a pmntului i, deci, circulaia bunurilor agricole. n condiiile economiei de pia, bazate pe proprietatea privat, circulaia terenurilor agricole de la un proprietar la altul nu poate avea loc dect sub form de marf, prin actul de vnzare-cumprare;

Necesitatea investiiilor pentru mrirea capacitii de producie a terenurilor existente, ceea ce transform tot mai mult pmntul din produs al naturii n produs al muncii omeneti;

Alocarea de noi investiii contribuie, n mod firesc, la creterea potenialului productiv al terenurilor, prin adugarea la fertilitatea natural a fertilitii artificiale, create de om, reprezentnd o fertilitate economic.

CONCEPT I SFER DE CUPRINDERE n prezent, piaa funciar, prin toate componentele sale definitorii, i anume, vnzarea-cumprarea, coopearea, asocierea, arendarea, concesionarea i nchirierea reprezint o problematic cheie i care se afl numai n responsabilitatea politicii agrare naionale, n scopul redimensionrii structurilor de proprietate n agricultur.Piaa funciar este o component obiectiv a pieei libere i ca oricare alt piaa a factorilor de producie, presupune relaii juridice i economice n cadrul crora se confrunt cererea cu oferta asupra terenurilor ce urmeaza a fi transmise spre o nou proprietate i / sau exploatare.Relaiile economice circumscrise pieei funciare mbrac forma unor aciuni n baza crora se negociaz transmiterea proprietii sau numai a folosinei. Negocierile dintre proprietari i cumprtori, respectiv utilizatori au n vedere o anumit categorie economic specific fiecrei aciuni de transmitere a terenurilor, care, n fond definesc segmente diferite ale pieei funciare, dupa cum urmeaza:Aciuni Categorii economice specifice1. Vnzare-cumprare pre2. Asociere/cooperare dividende3. Arendare arend4. Concesionare redeven5. nchiriere chirie

Pmntul n general, cel agricol n special, devine obiect al tranzaciilor de pia, numai dac este element al proprietii private; politica agrar, prin componentele sale proprii (sistemul legislativ i cadrul instituional) formeaz piaa funciar n ansamblul su.

REGULI DE FUNCIONARERegulile de funcionare ale pieei funciare sunt n linii generale asemnatoare cu cele de pe piaa oricrui alt bun economic, dar exist i anumite elemente specifice, deoarece: Are un caracter naional, caracter determinat de prezena factorilor economici (al cror coninut se bazeaz pe faptul c pmntul ca bun material, este o marf special, ntruct nu poate fi dislocat teritorial, nmulit, fabricat, el trebuie folosit acolo unde s-a format) i politici (n virtutea crora pmntul este considerat ca element vital n existena unei naiuni); Oferta de pmnt este cea care impune regulile pe aceast pia, deoarece pmntul este limitat ca ntindere i fertilitate; Cererea, n raport cu oferta poate fi mai mare sau mai mic, cauza principal fiind dat de starea de fapt a economiei n ansamblul ei. Astfel, dac economia este in normalitate, cererea de pmnt depete oferta, determinnd preuri mai mari pe piaa funciar; dac economia este n regres, cererea de pmnt este sub nivelul ofertei, iar preurile terenurilor agricole scad; Cererea de terenuri este influenat i de nivelul ratei de dezvoltare economic a unei ri, regiune sau zona i de structura spaial (se poate evalua prin distribuia populaiei agricole, natura activitilor economice din zon, intensitatea folosirii terenului, nivelul de comunicare i transport, etc.); n sfera aciunilor practice nu exist un pre al pmntului n general, aa cum exist de exemplu pe tona de gru sau pe un tractor, ci fiecare teren sau parcel n parte, i are preul su. Acest pre este n funcie de locul i timpul efecturii tranzaciei comerciale, astfel c terenuri cu putere productiv identic pot avea preuri diferite pe unitatea de suprafa.[footnoteRef:1] [1: Pana, Victoria, Economia i politica rural, Partea I, Universitatea din Craiova, Facultatea de tiine Economice, 1995, p.70 ]

Preul pmntului evolueaz n funcie de intensitatea cererii, celor care sunt dispui s investeasc pmnt.

Exponenii ofertei sunt proprietarii terenurilor (persoane fizice sau juridice care aparin domeniului privat al statului sau particular i care fac dovada proprietii), iar ai cererii sunt cumprtorii i / sau utilizatorii acestora (persoane fizice sau juridice, ncadrai fie domeniului public, fie domeniului privat).

FUNCIILE PIEEI FUNCIARE

Ca oricare alt pia, piaa funciar ofer informaii agenilor economice participani la tranzaciile funciare, verific, n ultim instan, concordana dintre dimensiunea, structura i calitatea ofertei cu nivelul, structura i calitatea cererii de pmant, iar prin instrumente i prghii proprii pre, rent, arend, etc. acioneaz n direcia reglrii cererii i ofertei de pmnt pe total, ct i pe segmentele sale.Dintre funciile specifice, amintim urmtoarele:

1. Contribuia pieei funciare la ajustarea structural, la creterea dimensiunii proprietii funciare i a exploataiilor agricole, condiie esenial pentru dezvoltarea unei activiti eficiente i performante.2. Funcionarea pieei funciare favorizeaz accesul productorilor agricoli la instituii de credit; pmntul ar putea deveni cea mai sigur garanie pentru creditul agricol.3. Piaa funciar favorizeaz tranziia treptat a muncii agricole in sectoarele neagricole, ntruct cei care urmresc s prseasc agricultura i transfer drepturile de propritate asupra celor care rmn s lucreze n acest domeniu.4. Piaa pmntului contribuie la realizarea unor schimbri n procesul de producie agricol n sensul nlocuirii muncii prin capital, care se produce n mod inevitabil odat cu sporirea dimensiunii exploataiilor agricole i orientarea lor ctre producia pentru pia.

FACTORIn procesul de negociere, asupra intensitii aciunilor de pe piaa funciar, acioneaz dou categorii de factori favorizani, cu efect asupra cereii, ofertei i categoriilor economice specifice acestei piee (pre, arend, dividend):a) Factori cu aplicabilitate direct: Categoria de folosin agricol Gradul de fertilitate natural Dimensiunea parcelei i poziia acesteia n relief Accesibilitatea fa de caile de transport Distana fa de pieele de aprovizionare i desfacere Volumul investiiilor Utiliti agricole existente (magazii, depozite, platforme, birouri) mprejurimile exterioare i amenajrile interioare Posibilitile folosirii alternative a terenurilor Regimul de cadastru i publicitate funciar Evaluarea economic determinat dup metode matematiceb) Factori cu aplicabilitate general Mediul economic normal (pozitiv), cu trend cresctor pe indicatori macroeconomici Politicile economice, cu referire la sistemul legislativ, instituional i de susinere a agriculturii, focusate pe stimularea investiiilor n achiziia de terenuri Sistemul financiar i de creditare, cu referire special la achiziionarea de terenuri dar i susinerea productorilor Rata dobnzii bancare (cnd rata dobnzii este mare, intensitatea tranzaciilor funciare se diminueaz, ca urmare a gradului sczut de stimulare a ofertei) Sistemul de taxe i impozite, formulate i aplicate ntr-o manier stimulativ pentru investitori Rata rentabilitii produciei agricole, atractiv, comparativ cu cea din sectoarele neagricole Gradul de competitivitate, n domeniul cererii, manifestat ntre cumpratorii de terenuri agricole Scaderea natural a populaiei agricole, creterea gradului de mbatrnire i feminizarea a acesteia, precum i diminuarea potenialului economic al gospodriilor aranesti sunt factori care contrubuie la creterea ofertei de terenuri agricole.

EVALUAREA TERENURILORNegocierile asupra categoriilor economice amintite (pre, arend, redeven, chirie) pot avea ca punct de pornire, dar i de orientare n procesul derulrii lor ulterioare, evaluarea terenurilor, care se prezint sub dou forme:1. Evaluarea natural sau relativ (bonitarea) nseamn ncadrarea fertilitii terenurilor pe o scar de puncte de la 0 la 100. Scara se determin difereniat pe categorii de folosin agricol i cultur i este mprit n clase de fertilitate (din 10 in 10 puncte). Aadar, bonitarea servete la determinarea produciei medii, ca parametru fizic, n funcie de calitile intrinseci ale pmntului.2. Evaluarea economic, presupune exprimarea bneasc, pe baza unei metodologii prestabilite a mrimii valorii terenurilor. n condiiile economice actuale, evaluarea economic a pmntului creeaz condiii obiective funcionrii normale a pieei funciare.Dup instalarea comunitilor la guvernare i trecerea terenurilor n proprietatea socialist (de stat i cooperatist), piaa funciar a fost ca i inexistent. Prin urmare, categoriile economice care nsoeau circulaia liber a terenurilor, n practic, au fost abandonate, iar n teorie, tratate nu n suficient msur. Reluarea cercetrilor, dup 1965, a presupus identificarea unor criterii de comparaie oferii de pia. n toat perioada din 1991 pn n prezent, piaa funciar a funcionat n afara cadrului metodologic obinuit de evaluare a terenurilor agricole. Evident, att cercetarea tiinific, dar i experiena n domeniu (naional, ct i internaional) ofer modele viabile, adaptabile condiiilor prezentate din agricultura Romniei.

PREUL DE PIA AL PMNTULUI

Datele statistice arat c, n prezent, preul de pia al pmntului este relativ redus. Astfel, preul mediu al unui hectar de pmnt a fost de 10,3 mii lei n anul 2008, fa de 12,1 mii lei n 2007. De asemenea, el este mai jos, dac l comparm, de exemplu, cu preul mediu a unui hectar de pmnt n Polonia, care dup calitate este mai inferior, i constituie 2,9 mii euro. n Polonia pmntul corespunztor calitii celui din Republica Moldova se comercializeaz la un pre de peste 7,0 mii euro.

Preurile terenurilor arabile pentru un hectar n unele ri europene sunt, dup cum urmeaz:Romnia - 700 USD;Olanda - 14.800 euro;Frana - 8.300 euro;Belgia - 8.500 euro;Slovacia - 6.000 euro;Cehia - 5.300 euro;Rusia - 2.000 euro;Ucraina - 1.600 euro.Cauzele unei asemenea situaii pot fi: lipsa de interes pentru cumprarea pmntului datorit preului redus al produselor agricole i greutilor ntmpinate la desfacerea lor; penuria de capital pentru cumprarea pmntului; lipsa de credite i nerezolvarea problemelor privind ipotecarea pmntului pentru obinerea lor; numrul mare al populaiei rurale pentru care pmntul este principalul mijloc de existen; nivelul relativ ridicat al arendei, la care s-ar putea aduga lipsa de informaii i subevaluarea pmntului n actele de vnzare-cumprare pentru diminuarea taxelor notariale i a costurilor de intabulare n Cartea funciar.

BIBLIOGRAFIEPana, Victoria, Economia i politica rural, Partea I, Universitatea din Craiova, Facultatea de tiine Economice, 1995, p.70http://news.casata.md/index.php?l=ro&action=viewnews&id=793Bazele Teorie Economice,Andrei Cojuhari,Valeriu Umane , Chiinau 1993.

110