UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA SIBIU

FACULTATEA DE DREPT SIMION BRNUIUReferat la Drept funciarTema: Arendarea bunurilor agricole

ndrumtor:

Lector univ. dr. Adrian CircaStudent:

Muat Laureniu Liviu

An II Drept ID

Sibiu, Ianuarie 2014Cuprins:

3I.Introducere

5II.Contractul de arendare

8III.Riscurile in contractul de arend

10IV.Bibliografie

I. Introducere Prin arendare se intelege contractul incheiat intre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de bunuri agricole, denumit arendator, si arendas, cu privire la exploatarea bunurilor agricole pe o durata determinata si la un pret stabilit de parti.Prin bunuri agricole care pot fi arendate se intelege terenuri cu destinatie agricola, si anume: terenuri agricole productive arabile

viile

livezile

pepinierele viticole, pomicole

arbustii fructiferi

plantatiile de hamei si duzi

pasunile impadurite

terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice

amenajari piscicole si de imbunatatiri funciare

drumurile tehnologice

platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola animalele

constructiile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricoleArendarea se face prin contract incheiat intre arendator, pe de o parte, si arendas, pe de alta parte. Partile contractante pot fi persoane fizice sau juridice.

Contractul de arendare se intocmeste in scris, cate un exemplar pentru fiecare parte si un exemplar care se depune la consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile arendate, in termen de 15 zile de la data incheierii. Acesta se inregistreaza intr-un registru special, tinut de secretarul consiliului local.

Cand bunurile arendate sunt situate in raza teritoriala a mai multor consilii locale, inregistrarea si depunerea contractului se fac la fiecare consiliu local in a carui raza teritoriala este situat bunul arendat.Contractul de arendare trebuie sa cuprinda:

partile contractante si domiciliul sau sediul acestora;

obiectul contractului, complet si precis determinat; obiectul contractului trebuie sa cuprinda descrierea amanuntita a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul acestora si planul de situatie al terenurilor;

obligatiile fiecareia dintre parti, expres si complet mentionate;

durata arendarii;

arenda, modalitatile si termenele de plata a acesteia;

raspunderile fiecarei parti; orice suprafata de teren sau orice alt bun agricol ce se va retine de catre arendator se va specifica separat in contract;

alte clauze convenite de parti si permise de lege.Partile vor include in contractul de arendare si clauze de asigurare a bunurilor agricole, care sunt in sarcina arendasului.Taxele de redactare si inregistrare a contractului de arenda sunt in sarcina arendasului.Durata arendarii se stabileste de catre parti in contractul de arendare.

II. Contractul de arendare Prin contractul de arendare se intelege o varietate a contractului de locatiune in care o parte numita arendator, se obliga sa transmita unei alte parti numita arendas, bunuri agricole in schimbul unui pret numit arenda.Contractul de arendare este reglementat prin Legea arendarii nr. 16/1994 ( modificata prin Legea nr. 58/1995, Legea nr.65/1998, O.U.G. nr. 157/2002, Legea nr. 350/2003, Legea nr. 247/ 2005, Legea nr. 223/2006 si Legea nr. 20/2008). Dispozitiile acesteia, se completeaza cu prevederile legislatiei civile, in masura in care acestea nu ii sunt contrare (vz. art. 26). In completarea Legii 16/1994, lege speciala in materie, se aplica dipozitiile Noului Cod Civil si anume art.1836-1850 care prevad reguli particulare in materia arendarii, iar apoi dispozitiile care guverneaza locatiunea de drept comun, arendarea fiind o varietate a acesteiaArendarea se face prin contract scris, incheiat intre arendator pe de o parte , si arendas pe de alta parte. Partile contractante pot fi persoane fizice sau persoane juridice. Arendasii, persoane fizice, pot fi cetateni romani sau cetateni straini. Arendasii, persoane juridice pot fi de nationalitate romana sau straina si trebuie sa aiba ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator.Contractul de arendare fiind o specie a contractlui de locatiune prezinta in general aceleasi caractere juridice. De aici rezulta ca arendarea are urmatoarele caractere juridice:

1. Contract sinalagmatic da nastere la obligatii reciproce intre parti, in schimbul transmiterii folosintei bunurilor agricole, arendasul va plati arendatorului un pret numit arenda.

2. Contract cu executare succesiva obligatiile partilor se executa in timp, pe durata stabilita in contract (durata arendarii se stabileste in contract de catre parti, iar in cazul omiterii acestei reglementari perioada va fi cea necesara unui ciclu de cultura sau unui ciclu complet stabilit de destinatia contractului de arendare).

3. Contract comutativ partile cunosc intinderea obligatiilor reciproce inca din momentul incheierii contractului.4. Contract oneros - ambele parti urmaresc dobandirea unui folos patrimonial in schimbul propriei prestatii. Pentru prestatia arendatorului, de a transmite folosinta bunurilor agricole ii corespune contraprestatia arendasului de a plati arenda.

5. Contract solemn contractul de arendare trebuie incheiat in forma scrisa sub santiunea nulitatii absolute [art. 1838 alin.1 C. Civ.].6. Contract netranslativ de proprietate,ci doar translativ al dreptului de folosinta.7. Contract intuitu personae, cel putin pentru persoana arendasului care trebuie sa prezinte anumite calitati si calificari. In plus Noul Cod Civil art. 1847 interzice expres subarendarea, sub sanctiunea nulitatii absolut, si oficiile de arendasi.Partile contractului sunt arendatorul si arendasul,ele pot fi atat persoane fizice cat si persoane juridice.

Arendatorul poate fi proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de bunuri agricole, cum ar fi, persoanele care beneficiaza de reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, carora li s-au eliberat doar adeverinte de proprietate si nu titluri de proprietate.

Arendasul poate fi persoana fizica sau persoana juridica.

Arendasul persoana fizica poate fi orice cetatean roman sau cetatean strain, care are pregatire de specialitate agricola, practica agricola sau un atestat de cunostinte agricole si prezinta garantiile solicitate de arendator.

Arendasul persoana juridica poate fi orice persoana de nationalitate romana sau straina, ea trebuie sa aiba ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator.

Nu pot avea calitatea de arendas, functionarii publici si salariatii din consiliile de administratie ale regiilor autonome cu profil agricol, ale institutelor si statiunilor de cercetare si productie agricola care au in patrimoniu sau in adiministrare terenuri agricole proprietate publica.

Arendasul nu poate fi niciodata arendator, intrucat legea interzice, sub sanciunea nulitatii absolute subarendarea totala sau partiala. Arendasul poate insa, cu acordul scris al arendatorului, sa cesioneze contractul de arendare sotului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau descendentilor sai care au implinit varsta de 18 ani.

Acesta poate folosi salariati permaneti sau sezonieri, care se bucura de toate drepturile si de pritectia sociala prevazuta de legislatia muncii.

Arendasul are drept de preemtiune, care se exercita in conformitate cu art.1841 C.Civ. cu trimitere la regulile generale art. 1730-1740 C. Civ., cu privire la bunurile agricole arendate in cazul in care arendatorul doreste sa vanda aceste bunuri.Partile contractului sunt arendatorul si arendasul,ele pot fi atat persoane fizice cat si persoane juridice.

Arendatorul poate fi proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de bunuri agricole, cum ar fi, persoanele care beneficiaza de reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, carora li s-au eliberat doar adeverinte de proprietate si nu titluri de proprietate.Arendasul poate fi persoana fizica sau persoana juridica.

Arendasul persoana fizica poate fi orice cetatean roman sau cetatean strain, care are pregatire de specialitate agricola, practica agricola sau un atestat de cunostinte agricole si prezinta garantiile solicitate de arendator.

Arendasul persoana juridica poate fi orice persoana de nationalitate romana sau straina, ea trebuie sa aiba ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator.

Nu pot avea calitatea de arendas, functionarii publici si salariatii din consiliile de administratie ale regiilor autonome cu profil agricol, ale institutelor si statiunilor de cercetare si productie agricola care au in patrimoniu sau in adiministrare terenuri agricole proprietate publica.

Arendasul nu poate fi niciodata arendator, intrucat legea interzice, sub sanciunea nulitatii absolute subarendarea totala sau partiala. Arendasul poate insa, cu acordul scris al arendatorului, sa cesioneze contractul de arendare sotului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau descendentilor sai care au implinit varsta de 18 ani.

Acesta poate folosi salariati permaneti sau sezonieri, care se bucura de toate drepturile si de pritectia sociala prevazuta de legislatia muncii.

Arendasul are drept de preemtiune, care se exercita in conformitate cu art.1841 C.Civ. cu trimitere la regulile generale art. 1730-1740 C. Civ., cu privire la bunurile agricole arendate in cazul in care arendatorul doreste sa vanda aceste bunuri.Arenda:

Arenda este contraprestatia pe care o datoreaza arendasul arendatorului, adica pretul folosintei bunurilor agricole transmise spre exploatarea arendasului.

Ramane la libera apreciere a partilor sa stabileasca forma arendei (o suma de bani, o cantitate de produse agricole , platibila in natura, in fructe sau sub o forma mixta) si cuantului ei, fara a exista o limita minima si una maxima legala.

Este obligatoriu insa, stipularea in contract a arendei, modalitatile si termenele de plata a acesteia, obligatia executatii acestei indatoriri contractuale si faptul ca plata arendei se face potrivit intelegerii partilor contractante si se executa la termenele si la locul stabilite in contract.

Legea indica numai anumite elemente orientative de stabilire a arendei: potentialul de productie a terenului, gradul de accesibilitate a mecanizarii, amenajarile de imbunatatiri funciare sau de rasa, varsta, starea biologica in cazul efectivelor de animale etc.

III. Riscurile in contractul de arend Arenda constituie unul dintre contractele principale reglementate n orice legislaie contemporan, reprezentnd un instrument necesar i util desfurrii unei agriculturi moderne i eficiente. Ca orice contract special, i cel de arend este de o mare complexitate ce ine mai degrab de lumea juritilor, ns interesul cunoaterii exacte a consecinelor ncheierii unui asemenea contract este mult mai larg.Iat de ce ne propunem a prezenta aspecte legate de reglementarea riscurilor n contractul de arend.

Potrivit art. 21 din legea arendei, prile pot stabili de comun acord, cazurile i limitele suportrii daunelor produse de calamnitile naturale la fel cum pot prevedea i suportarea pierderilor totale sau pariale ale bunurilor arendate, ca urmare a unor cazuri fortuite sau de for major.

Din analiza acestui text se observ c legea nu rezolv n nici un fel problema suportrii riscurilor n materia arendrii, rezolvarea problemei fiind lsat n grija prilor, acestea putnd a se nelege asupra suportrii riscului, posibilitate pe care ele ar fi avut-o chiar i n lipsa acestor prevederi din lege, potrivit prevederilor codului civil ce completeaz dispoziiile legii speciale (art.26).

Analiznd textul art. 21 din lege, vedem c in alin.1 se vorbete despre daunele produse de calamniti naturale iar n alin. 2 despre pierderea total sau parial a bunurilor arendate n urma unor cazuri fortuite sau for major, dar i calamnitile naturale sunt cazuri fortuite sau de for major, fapt care duce la concluzia, aprut n literatura de specialitate, c legiuitorul, folosind o terminologie imprecis, a fcut de fapt referire, n cele dou aliniate, la riscul lucrului pe de o parte i pe de alt parte la riscul contractului de arend.

Riscul lucrului, rezult de fapt din pierderea fortuit a bunurilor arendate i se suport, potrivit regulilor generale, de ctre proprietarul arendator. n cazul n care contractul de arend nu este ncheiat de ctre proprietar ci de ctre un alt titular de drept real (de exemplu uzufructuar), acesta va suporta i el riscul proporional cu reptul pe care l are asupra lucrului.

Arendaul avnd n detenia sa bunurile arendate i fiind obligat s ia msuri n vederea pstrrii lor n bune condiiuni i s le restituie n starea n care au fost preluate, el va trebui s fac dovada c nu este vinovat de pierderea produselor, pierderea fiind determinat de o cauz ce nu-i este imputat (caz fortuit sau for major), excepie face cazul n care acesta a fost deja pus n ntrziere pentru neexecutarea obligaiei de restituire a bunului, ctre proprietar i dac nu face dovada c bunul ar fi pierit dac era la arendator.

Riscul contractului, este soarta obligaiei arendaului de a plti arenda.

Aceasta apare sub dou aspecte:

- n cazul pierderii fortuite a bunului, riscul contractului este suportat de cel ce are obligaia de a asigura folosina bunului, acesta ne mai putnd cere arendaului plata arendei. ntr-o atare situaie, contractul se desface de drept, n cazul pierderii totale iar n cazul pierderii pariale, arendaul poate cere a reducere proporional a plii arendei sau o reyiliere judiciara a contractului, dac scopul pentru care a fost ncheiat nu mai poate fi realizat.

- n cazul pierderii recoltei, a produciei, dac n contract nu exist nici o prevedere, se va merge pe dreptul civil ce completeaz materia, deoarece legea arendei nu are nici o prevedere n acest sens. De exemplu, dac n contract se prevede c arenda reprezint o cot parte din producie, pierdeea recoltei se va suporta proporional cu aceast cot, indiferent dac cota parte urma s fie prestat n natur sau n echivalent. n cazul n care se pierd produsele dup recoltare i nu recolta, pierderea va fi suportat proporional cu cota de arend, dac arenda trebuia pltit n natur ( i arendatorul i arendaul fiind considerai proprietari), dac ns trebuia pltit prin echivalent n lei la preurile practicate pe piaa local la data plii arendatorul nu va suporta riscul pierderi lor deoarece el nu are calitatea de proprietar ci este doar creditorul unei creane bneti.

- Problema apare atunci cnd prin cotractul de arend se prevede ca pre al arendei o cantitate determinat de produse agricole sau echivalentul n lei al acesteia. n literatura de specialitate aceast problem a fost rezolvat potrivit legislaiei civile n sensul c riscul pieirii fortuite a recoltei este suportat de regul de arenda, deoarece cuantumul arendei nu depinde de mrimea recoltei, indiferent c se pltete n natur sau n echivalent. Excepie de la aceast regul face doar cazul contractului de arend ncheiat pe un an i dac nainte de a fi culeas recolta s-a pierdut cel puin jumtate din ea, cnd arendaul poate cere o reducere proporional a arendei.

Deoarece prile sunt libere s stabileasc n contract clauzele referitoare la suportarea riscurilor, este recomandabil ca n fiecare contract de arend, aceste clauze s fie expres prevzute i clar exprimate, fiind de strict interpretare.IV. Bibliografie

Dumitru Florescu, Contracte civile, Editura Universul Juridic, Bucuresti 2011

Noul Cod Civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti 2011 http://contractearenda.ro/resurse.html

HYPERLINK "http://contractearenda.ro/resurse.html" http://contractearenda.ro/resurse.html, accesata 01.02.2014

10