Drept civil. Drepturile reale. Note de curs · sdwulprqlxo ghelwruxoxl uhvshfwly wrdwh exqxuloh...

DREPT CIVIL. DREPTURILE REALE

NOTE DE CURS

3

CAPITOLUL I. PATRIMONIUL

1. Noţiune

Originea etimologică a cuvântului patrimoniu este

latinescul patrimonium; acesta derivă de la pater familias, care era proprietarul întregii averi familiale1.

Pornind de la clasificarea drepturilor subiective civile, după criteriul de clasificare al conţinutului economic, în drepturi patrimoniale şi drepturi nepatrimoniale, se impune a se analiza noţiunea de patrimoniu.

Legislaţia civilă, deşi foloseşte noţiunea de patrimoniu, nu conţine şi o definiţie a termenului.

Potrivit art. 31 alin. 1 C.civ., orice persoană fizică sau juridică este titulara unui patrimoniu, ce include toate drepturile şi datoriile ce pot fi evaluate în bani şi aparţin acesteia.

In doctrina veche s-a opinat că în Codul civil anterior ar fi fost sesizat “un rudiment de definiţie” în cuprinsul articolului 17182.

Art. 1718 Cod civil din 1864 reglementa gajul general al creditorilor chirografari asupra patrimoniului unei persoane, prin creditori chirografari înţelegând acea categorie de creditori ai unui debitor care nu au nici o garanţie specială – aşa cum ar fi o ipotecă, un gaj ori un privilegiu – asupra bunurilor acestuia, situaţie în care legiuitorul le-a permis să urmărească

1 O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, Ediţia a III-a revăzută şi adăugită, Editura Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 15. 2 L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p.12.

4

patrimoniul debitorului, respectiv toate bunurile existente în patrimoniu la data începerii urmăririi3. Acele bunuri care au ieşit din patrimoniu până la respectiva dată nu vor putea fi urmărite deoarece debitorul poate dispune de orice bun al său. Dacă debitorul nu-şi execută însă obligaţia la scadenţă, creditorul chirografar are opţiunea de a urmări orice bun, indiferent dacă acest bun există ori nu în patrimoniul debitorului la momentul asumării obligaţiei4.

Noţiunea de patrimoniu a fost folosită şi în alte acte normative ce conţineau norme de drept civil, cum ar fi Decretul nr. 31/1954, privind persoanele fizice şi juridice, Legea nr. 31/1990 privind societăţile comerciale, etc.

Doctrina a dezbătut problema elaborării unei definiţii a patrimoniului, ajungând, de cele mai multe ori la definiţii asemănătoare. Astfel, prin patrimoniu, ca entitate juridică distinctă, se înţelege totalitatea drepturilor şi obligaţiilor cu valoare economică ce aparţin unui subiect de drept5.

De remarcat o altă definiţie a patrimoniului oferita de doctrina mai veche: totalitatea drepturilor şi a obligaţiilor aparţinând unei persoane, sau grevând aceeaşi persoană, având caracterul comun de a fi apreciabile în bani şi formând un tot distinct de elementele care îl compun6.

Patrimoniul este alcătuit dintr-o latură activă şi una pasivă; totalitatea drepturilor cu conţinut economic constituie activul patrimonial, iar totalitatea obligaţiilor cu conţinut

3 Pentru o abordare aprofundată a unor chestiuni larg dezbătute în doctrina anterioară Codul civil actual în legătură cu patrimoniul, a se vedea I. Lula, Unele probleme privind noţiunea de patrimoniu, în Dreptul, nr. 1/1998, p. 13. 4 P. Lazăr, Drept civil. Drepturile reale. Note de curs, Editura Europolis, Constanţa, 2008, p. 3. 5 C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2001, p. 6. 6 I. Micescu, Curs de drept civil, Editura All Beck, Colecţia Restitutio, Bucureşti, 2000, p.196.

5

economic reprezintă pasivul patrimonial. Celelalte drepturi şi obligaţii, care nu au un conţinut economic, nu intra în patrimoniul persoanei fizice sau persoanei juridice.

Doctrina juridică a privit patrimoniul prin prisma a două teorii: teoria personalistă (numită şi teoria patrimoniului-personalitate sau teoria clasică) şi teoria patrimoniului de afectaţiune (numită şi teoria patrimoniului-scop sau teoria obiectivă)7.

Teoria personalistă a fost fondată de autorii francezi Aubry şi Rau care considerau patrimoniul ca fiind unul dintre atributele personalităţii umane, o aptitudine a persoanei. Această teorie, care a fost îmbrăţişată majoritar în doctrina franceză până la sfârşitul sec. al XIX-lea, este în prezent criticată între altele datorită faptului că afirmă indivizibilitatea patrimoniului8.

Teoria patrimoniului de afectaţiune, apărută la începutul secolului al XX-lea în doctrina germană şi îmbrăţişată ulterior inclusiv de autori francezi – înlocuieşte persoana cu scopul. Ideea centrală este aceea că esenţială nu este apartenenţa universalităţii la o anumită persoană, ci afectaţiunea sau scopul pe care titularul le-a dat-o drepturilor şi obligaţiilor. Această abordare, cu o mai puternica componenta obiectiva şi cu o componenta subiectiva estompata, ajunge la concluzia că o persoană poate avea mai multe patrimonii; mai mult chiar, se admite că poate exista patrimoniu fără subiecte de drept, respectiv patrimoniu-scop9.

Cu toate că această concepţie a fost apreciată de către unii autori ca fiind mai apropiată de realităţile şi nevoile

7 Pentru o abordare amănunţită asupra teoriilor privind patrimoniul, a se vedea I. Micescu, op.cit., p. 196-227. 8 P. Lazăr, Drept civil. Drepturile reale. Note de curs, Editura Europolis, Constanţa, 2008, p. 5. 9 O. Ungureanu, C. Munteanu: Drept civil. Drepturile reale, Ediţia a III-a revăzută şi adăugită, Editura Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 31-32.

6

practice ale economiei de piaţă, şi această teorie a suportat critici deoarece nu se ia în seamă că persoana este singurul subiect de drept şi că patrimoniul trebuie să aparţină unei persoane10.

2. Caracterele patrimoniului

Din definiţia dată şi corelând noţiunea de patrimoniu cu

problematica analizată anterior, se pot determina următoarele caractere:

A. Patrimoniul este o universalitate juridică Noţiunea de universalitate juridică desemnează un

ansamblu de bunuri, de drepturi şi obligaţii cărora li se aplică, în principiu, aceluiaşi regim juridic. Patrimoniul, privit ca universalitate juridică, nu se confundă cu conţinutul său şi este distinct de elementele sale componente, respectiv drepturile şi obligaţiile aflate în compunerea sa.

Patrimoniul există pe toată durata vieţii unei persoane şi trece la succesorii universali sau cu titlu universal.

Doctrina, în încercarea de a ilustra modul de funcţionare a entităţii abstracte care este patrimoniul, a recurs la comparaţii între patrimoniu şi alte situaţii de fapt existente în viaţa de zi cu zi: fie a fost comparat cu un portofel care poate conţine bani (activul), fie poate fi gol sau chiar poate conţine facturi de plată (conţinut negativ)11, fie cu un cont curent al unei persoane, în care sunt evidenţiate toate drepturile şi obligaţiile sale şi a cărui valoare este supusă unor fluctuaţii

10 L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006, pag. 19. 11 O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, Ediţia a III-a revăzută şi adăugită, Editura Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 22.

7

permanente prin naşterea, modificarea sau stingerea unor drepturi sau obligaţii12.

Spre deosebire de patrimoniu, care este o universalitate juridică, o universalitate de drept a cărei existenţă nu depinde de voinţa titularului ei, există şi universalităţi de fapt (universitatis facti)13, cum ar fi o bibliotecă, o colecţie de discuri ce conţin muzică sau filme, o colecţie de vinuri vechi sau una de ilustrate poştale ori chiar o turmă de vite, universalităţi de fapt unde elementele componente se află alăturate în mod material, însă fără a presupune un regim juridic comun14.

B. Orice persoană are un patrimoniu deoarece orice

persoană (fizică sau juridică) are drepturi şi obligaţii evaluabile în bani.

O persoană, fizică sau juridică, nu poate exista în lipsa unui patrimoniu propriu. În cazul persoanelor juridice, se impune precizarea că patrimoniul acesteia trebuie să fie distinct de patrimoniile persoanelor fizice care compun respectiva persoană juridică15.

C. Unicitatea patrimoniului O persoană nu poate avea decât un singur patrimoniu,

regula consacrată de art. 31 alin. 1 C.civ. Aceasta idee, provenind din teoria personalista, a fost contestata de susţinătorii teoriei patrimoniului de afectaţiune. Consacrarea în

12 L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 14. 13 Pentru o abordare în profunzime a temei universalităţilor de fapt, a se vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, Eseu asupra clasificării bunurilor în dreptul civil, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2010, p. 154-158; 14 P. Lazăr, Drept civil. Drepturile reale. Note de curs, Editura Europolis, Constanţa, 2008, p. 7. 15 O. Ungureanu, C. Jugastru, Drept civil. Persoanele, Editura Rosetti, Bucureşti, 2003, p. 279.

8

legea civila a noţiunii de patrimoniu de afectaţiune, caracterizat de art. 31 alin. 3 C.civ. ca diviziune a patrimoniului unic al persoanei, nu are semnificaţia multiplicării patrimoniilor, ci conferă doar atributul divizibilităţii16.

D. Divizibilitatea patrimoniului Aşa cum precizăm, cu toate că patrimoniul este unic, el

este însă divizibil în mai multe mase de bunuri cu regim juridic distinct şi bine determinat.

Potrivit art. 31 alin. 2 C.civ., patrimoniul unui subiect de drept, persoana fizica sau juridica, poate face obiectul unei diviziuni sau unei afectaţiune, în cazurile şi condiţiile prevăzute de lege.

De exemplu, în cazul persoanelor căsătorite, fiecare dintre soti poate avea în patrimoniul sau atât bunuri proprii, cât şi bunuri comune, potrivit regimului matrimonial pe care soţii şi l-au ales. Spre deosebire de dispoziţiile fostului Cod al familiei, care prevedeau ca unic regim matrimonial al soţilor comunitatea de bunuri a acestora, art. 312 C.civ. dispune ca viitorii soţi au posibilitatea să îşi aleagă regimul matrimonial (comunitate legală, separaţie de bunuri sau comunitate convenţională). Dacă soţii şi-ar alege, de exemplu, regimul comunităţii legale, aceştia vor avea în patrimoniul lor atât bunuri comune proprietate devălmaşă, cât şi bunuri proprii17.

Art. 353 C.civ. dispune ca bunurile comune ale soţilor nu pot fi urmărite de creditorii personali ai unuia dintre soţi. În caz de neîndestulare după urmărirea bunurilor proprii ale soţului debitor, creditorul sau personal poate cere partajul bunurilor comune, însă numai în măsura necesară acoperirii creanţei sale.

16 V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia 2, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2013, p. 11. 17 C. Birsan, Drept Civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 12.

9

Divizibilitatea patrimoniului şi patrimoniile de afectaţiune

Potrivit art. 31 alin. 2 C.civ., patrimoniul unui subiect de drept, persoana fizică sau juridică, poate face obiectul unei diviziuni sau al unei afectaţiune, în cazurile şi condiţiile prevăzute de lege.

Art. 31 alin. 3 C.civ. prevede ca patrimoniile de afectaţiune sunt mase patrimoniale afectate exercitării unei profesii autorizate, precum şi alte patrimonii astfel determinate.

Noţiunea tradiţională de „divizibilitate a patrimoniului” are un sens larg, vizând orice constituire a unor mase de bunuri cu regimuri juridice diferite în cadrul aceluiaşi patrimoniu, indiferent că izvorul acestei grupări este legea sau voinţa titularului. Articolul 31 din Codul civil aduce modificări sub aspect terminologic, folosind noţiunea de „divizibilitate” într-un sens restrâns, care desemnează numai formarea maselor patrimoniale în temeiul legii, iar pentru constituirea acestora prin voinţa titularului este folosit termenul „afectaţiune”18.

Actele normative care reglementează statutul celor ce practica profesii liberale (avocat, medic, executor judecătoresc, notar, experţi contabili, contabili autorizaţi, practicieni în insolvenţă) conţin reglementări conform cărora bunuri din patrimoniul acestor persoane primesc o destinaţie specială, ca patrimoniu de afectaţiune19. Acestea vor servi atât la

18 E. Chelaru, Cartea I. Despre persoane, în Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), Noul cod civil. Comentariu pe articole. Art. 1 – 2664, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2012, p. 35. 19 Pentru un studiu aprofundat asupra patrimoniului de afectaţiune destinat exercitării unei profesii liberale, a se vedea I. Sferidan, Patrimoniul profesional individual afectat desfăşurării unei profesii liberale în reglementarea codului civil, în Culegere de studii in honorem Alexandru Bacaci şi Ovidiu Ungureanu, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2012, p. 156-170.

10

exercitarea profesiei, cât şi la îndestularea creditorilor ale căror creanţe s-au născut în cadrul exercitării profesiei respective20.

Conform art. 33 C.civ., constituirea masei patrimoniale afectate exercitării în mod individual a unei profesii autorizate se stabileşte prin actul încheiat de titular, cu respectarea condiţiilor de formă şi de publicitate prevăzute de lege, dispoziţie aplicabilă şi în ipoteza măririi ori micşorării patrimoniului de afectaţiune profesional individual, iar eventuala lichidare a acestui patrimoniu are a se face în condiţiile lichidării patrimoniului societăţilor constituite în temeiul dispoziţiilor noului Cod civil.

E. Inalienabilitatea patrimoniului O persoană nu poate să-şi înstrăineze patrimoniul

însuşi, care este o virtualitate juridică, prin acte inter vivos, întrucât patrimoniul este o parte a personalităţii sale juridice21; el poate transmite însă, prin acte juridice între vii fiecare bun în parte sau pe toate.

Transmisiunea universala a patrimoniului poate avea loc doar la decesul persoanei fizice sau, în cazul persoanelor juridice, la momentul reorganizării prin divizare parţială şi la momentul încetării existenţei persoanei juridice.

3. Funcţiile patrimoniului

a. Patrimoniul asigură realizarea dreptului de gaj

general al creditorilor chirografari Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu dispun

de garanţie reală asupra unui bun determinat al debitorului lor. 20 C. Birsan, Drept Civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 13. 21 I. Sferidan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 10.

11

Potrivit art. 2324 alin. 1 C.civ. (preluat din art.1718 din vechiul Cod civil), debitorul răspunde pentru îndeplinirea obligaţiilor sale cu „toate bunurile, mobile şi imobile, prezente şi viitoare“. Creditorii care nu au o garanţie reală (gaj, ipotecă, privilegiu) au un drept de gaj general asupra patrimoniului debitorului.

Debitorul poate să dispună de patrimoniul său în sensul că poate să înstrăineze bunurile ori să-şi asume noi obligaţii, deci să-şi mărească ori, micşoreze activul şi pasivul patrimoniului, însă dacă nu îşi execută obligaţiile la scadenţă, creditorul poate să urmărească orice bun situat, la data urmăririi, în patrimoniul debitorului.

Creditorul nu poate să urmărească bunurile care au ieşit din patrimoniu ori nu au intrat patrimoniul debitorului

Creditorii cu garanţii reale se vor plăti cu preferinţă din preţul obţinut prin vânzarea bunurilor care servesc de garanţie, deci înaintea creditorilor chirografari.

Exercitându-şi dreptul de gaj general asupra patrimoniului – care este o universalitate juridică abstractă – creditorii chirografari au un drept egal asupra masei de bunuri, aflându-se în concurs cu ocazia împărţirii sumelor rezultate din vânzarea bunurilor, iar dacă suma este neîndestulătoare, vor primi proporţional cu valoarea creanţei fiecăruia.

În situaţia divizării patrimoniului în mase de bunuri, dreptul de gaj general al creditorilor chirigrafari, se poate exercita numai asupra masei de bunuri cu care s-a născut creanţa. Spre exemplu, creditorii comuni ai soţilor pot urmări bunurile comune ale soţilor, iar creditorii personali ai acestora pot urmări bunurile proprii ale soţului debitor.

Se dă astfel eficienţă fungibilităţii elementelor componente ale patrimoniului, calitate în baza căreia bunurile pot fi înlocuite, unele prin altele, într-o plată. Aceasta implică echivalenţa de valoare a bunurilor de gen, situaţie în care

12

creditorul nu va putea pretinde să fie executată obligaţia de către debitor prin restituirea aceloraşi piese.

Potrivit art. 2324 C.civ., nu pot face obiectul gajului general al creditorilor chirografari, neputând deci fi urmărite de către aceştia, bunurile insesizabile.

b. Patrimoniul asigură realizarea subrogaţiei reale

cu titlu universal. Prin subrogaţie se înţelege înlocuirea, substituirea a

ceva cu altceva. Subrogaţia este personală când o persoană este înlocuită

într-un raport juridic cu o altă persoană Subrogaţia este reală, când un lucru este înlocuit cu un

alt lucru. De exemplu, în cazul vânzării unui bun, locul lui va fi luat de preţul primit, iar dacă se cumpără un bun, locul preţului va fi luat de acel bun.

Când înlocuirea se face în cuprinsul unui patrimoniu, subrogaţia este cu titlu universal, iar dacă se referă la un bun izolat este cu titlu particular.

Subrogaţia reală cu titlu universal poate explica corect dreptul de gaj general al creditorilor chirografari, întrucât numai prin posibilitatea schimbării unui bun cu altul se poate asigura ca la scadenţă creditorii să poată urmări bunurile existente la acea dată în patrimoniul debitorului.

Subrogaţia reală este subordonată caracterului divizibil al patrimoniului, ea realizându-se în cadrul fiecărei mase de bunuri din patrimoniu. Spre exemplu, prin vânzarea unui bun propriu al soţului, preţul obţinut face parte tot din masa bunurilor proprii.

Totodată, subrogaţia reală asigură destinaţia maselor de bunuri şi nu permite trecerea bunurilor dintr-o categorie în altă categorie. Astfel, în situaţia mai multor moştenitori care nu vor să-şi împartă în natură bunurile, ele vor fi vândute, iar suma

13

realizată va fi împărţită datorită subrogaţiei reale cu titlu universal.

Subrogaţia reală cu titlu particular priveşte un bun luat în mod izolat şi se produce când legea o prevede în mod expres sau părţile au convenit aşa. În acest sens, art. 21 din Legea nr 18/1990 privind fondul funciar, a prevăzut că în cazul schimbului de terenuri, fiecare teren ia situaţia juridică a terenului înlocuit.

Privitor la natura juridică a subrogaţiei reale doctrina juridică este divizată: unii autori susţin că este o ficţiune juridică, iar alţii afirmă că este o operaţiune de tehnică juridică, ceea ce are ca efect, ca în prima situaţie subrogaţia să fie de strictă interpretare, iar în a doua situaţie, să se aplice ori de câte ori există bunuri cu regimuri juridice diferite în cuprinsul aceluiaşi patrimoniu.

c. Patrimoniul asigură realizarea transmisiunii

universale sau cu titlu universal în cazul decesului persoanei fizice sau reorganizării persoanei juridice.

Transmisiunea este universală când întreg patrimoniul se transmite unui singur succesor şi este cu titlu universal când patrimoniul se transmite într-o fracţie matematică la doi sau mai mulţi succesori. În ambele cazuri se transmite atât activul, cât şi pasivul, fracţionat sau nefracţionat, după caz, deosebirea rezumându-se doar la cantitatea transmisă.

Transmisiunea cu titlu particular priveşte un bun determinat şi nu se poate analiza în corelaţie cu patrimoniul care este o abstracţie juridică.

14

CAPITOLUL II. DREPTUL DE PROPRIETATE

1. Generalităţi

Dintre drepturile reale principale, cel mai important drept îl constituie dreptul de proprietate. Potrivit unor opinii, termenii de „proprietate“ şi „drept de proprietate“ sunt sinonimi, legile române – Constituţia şi celelalte legi – folosind ambele noţiuni pentru a desemna acelaşi conţinut. Deşi în limbajul comun aceste două noţiuni se confundă, totuşi, privind chestiunea cu rigurozitate, nu se poate pune semnul egalităţii între proprietate, ca relaţie economică şi dreptul de proprietate, ca raport juridic22. Noţiunea de proprietate are un sens economic – de bun material stăpânit, însă şi un sens juridic, cuprinzând trei accepţiuni: a) o accepţiune largă, însemnând deţinerea a ceva, în mod exclusiv şi de a-i da destinaţia dorită, de a-l folosi după destinaţia sa, ori după înţelesul propriu avut. În această accepţiune, noţiunea de proprietate se aplică tuturor drepturilor. Spre exemplu, proprietatea imobiliară şi mobiliară, proprietatea unui uzufruct, proprietatea unei creanţe, proprietatea intelectuală. b) o accepţiune restrânsă, însemnând proprietatea corporală, deci proprietatea asupra bunurilor corporale, mobile şi imobile – ca drept real exclusiv, absolut şi perpetuu.

22 C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 33.

15

Această accepţiune este utilizată de legislaţie şi la ea ne raportăm ori de câte ori folosim noţiunea de proprietate. c) o altă accepţiune a noţiunii de proprietate este cea de obiect al dreptului de proprietate, însemnând bunul la care se referă dreptul de proprietate. Art. 44 din Constituţia României revizuită prevede că dreptul de proprietate precum şi creanţele asupra statului sunt garantate, conţinutul şi limitele acestor drepturi fiind stabilite de lege. Tot aici se precizează şi faptul ca proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular. Alin. 4 al aceluiaşi articol interzice în mod expres naţionalizarea sau orice măsuri de trecere silită în proprietate publică a unor bunuri pe baza apartenenţei sociale, etnice, religioase, politice ori de altă natură discriminatorie a titularilor bunurilor.

Nu în ultimul rând, dreptul de proprietate este reglementat şi de art. 1 al Protocolului nr. 1 la Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi Libertăţilor Funda-mentale, care conţine trei norme de protejare a proprietăţii: cea dintâi, cu caracter general, apare în prima frază a primului alineat şi enunţă principiul respectării dreptului de proprietate; a doua normă, conţinută în a doua frază a aceluiaşi alineat, are ca obiect privarea de proprietate şi condiţiile în care aceasta poate fi justificată; ultima, conţinută în al doilea alineat, recunoaşte statelor puterea de a reglementa, în anumite condiţii, folosinţa lucrurilor conform cu interesul general23.

23 V. Terzea, Noul Cod civil. Ediţia a II-a. Adnotat cu doctrină şi jurisprudenţă. Vol. II (Art. 1-1163), Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2014, p. 555.

16

2. Definiţia dreptului de proprietate

Reuşindu-se reflectarea complexităţii, dimensiunii

strategice şi a importanţei sociale a conceptului de proprietate, în mod judicios s-a consemnat în doctrină că proprietatea există înainte de a fi o noţiune legislativă, jurisprudenţială sau doctrinară, este necesară omului pentru a-şi îndeplini destinul social, a servit ca model în elaborarea noţiunii de drept subiectiv, reprezintă o prerogativă fundamentală din punct de vedere tehnic şi politic, un model, o situaţie ideală, un simbol de libertate, fiind în egală măsură o supranoţiune şi o suprainstituţie24.

Dreptul de proprietate este un drept complet (plena in re potesta) şi total (întrucât conferă toate puterile asupra bunului), reprezentând un drept real tip care absoarbe toate utilităţile lucrului sau bunului şi nu are ca limită decât lucrul însuşi25, întemeind, în acelaşi timp, întregul sistem al drepturilor reale principale26. Dreptul de proprietate este acel drept real care conferă titularului dreptul de a întrebuinţa lucrul potrivit naturii ori destinaţiei sale, de a-l folosi şi a dispune de el în mod exclusiv şi perpetuu şi cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare. Potrivit art. 555 C.civ., dreptul de proprietate este acel drept al titularului de a poseda, a folosi şi a dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege, precizând ca, în condiţiile legii, el este susceptibil de modalităţi şi dezmembrăminte.

24 O. Ungureanu, C. Munteanu, Eseu asupra clasificării bunurilor în dreptul civil, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2010, p. 74-75. 25 O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008, p. 155. 26 V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Vol. 2, Editura Humanitas, Bucureşti, 2006, p. 25.

17

În temeiul unui raport juridic obligaţional, potrivit art. 555 alin. 2 C.civ., este posibil ca o parte din atributele dreptului de proprietate să fie exercitate de către o altă persoană decât proprietarul, în baza unui drept derivat din dreptul de proprietate. Însă, spre deosebire de titularii altor drepturi subiective asupra aceluiaşi bun, proprietarul exercită atributele juridice ale dreptului de proprietate în putere proprie şi în interes propriu. Proprietarul exercită atributele dreptului său în putere proprie întrucât el se supune numai legii, celelalte persoane, altele decât proprietarul, exercitând unele atribute ale dreptului de proprietate în virtutea puterii transmise de proprietar şi în conformitate nu numai cu legea, dar şi cu voinţa proprietarului27. Particularitatea că proprietarul exercită atributele dreptului de proprietate în interes propriu exprimă faptul ca deşi titularii altor drepturi subiective reale sau de creanţă urmăresc realizarea unor interese proprii, proprietarul este singurul subiect de drept care exercită, direct sau indirect, plenitudinea atributelor proprietăţii, în interes propriu. Astfel, dreptul de proprietate este acel drept subiectiv care dă expresie aproprierii unui bun, drept ce permite titularului să posede, să folosească şi să dispună de acel lucru, în putere proprie şi în interes propriu, în cadrul şi cu respectarea legislaţiei existente28.

In actualul sistem de drept civil, aproprierea comunitara şi aproprierea privată a bunurilor definesc structura polara a dreptului de proprietate, proprietatea privată şi proprietatea

27 C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 36-37. 28 C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia a II-a, revăzută şi adăugită, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2007, p. 31.

18

publică fiind expresia aproprierii private, respectiv a aproprierii comunitare a bunurilor29.

Corespondent acestei realităţi actuale (coexistenta celor doua forme ale dreptului de proprietate, privată şi publică), în perioada anterioară anului 1990 doctrina identifică proprietatea în următoarele forme: „tipul de proprietate socialista şi unele rămăşite ale titlului de proprietate particulară din mica producţie de mărfuri”, cu următoarele forme: proprietatea socialistă de stat, proprietatea cooperatistă şi proprietatea individuală30.

3. Evoluţia dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate a cunoscut o evoluţie generată de stadiul de dezvoltare a societăţii care a conferit suport acestui drept subiectiv precum şi de particularităţile conţinutului social – economic al dreptului de proprietate în diferite forme de societate. Formele incipiente de organizare socială nu au cunoscut o configuraţie a proprietăţii individuale asemănătoare celei pe care o avem astăzi, chiar dacă nu se poate nega faptul că indivizii aparţinând acestor societăţi “primitive” intuiau că există lucruri susceptibile de apropriere31. Dreptul roman clasic, prin reglementarea proprietăţii quiritare, (denumită dominium ex jure Quiritium - stăpânire după dreptul cetăţenilor romani), cea mai veche formă a proprietăţii private romane, a conferit istoriei dreptului punctul 29 V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Vol. 1, Editura Humanitas, Bucureşti, 2004, p. 403. 30 Tr. Ionascu, S. Bradeanu, Drepturile reale principale în Republică Socialistă România, Editura Academiei R.S.R., Bucureşti, 1978, p. 17. 31 O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008, p. 110.

19

de plecare în înţelegerea actuală a dreptului de proprietate. În ciuda faptului că această formă a dreptului de proprietate reprezenta însăşi tipul proprietăţii individuale, tipul dreptului real şi complet, existau şi îngrădiri ale prerogativelor proprietarului, unele de interes privat (derivând din raporturile de vecinătate) şi altele de interes public (cum ar fi reguli de urbanism privind aliniamentul străzilor)32. În Evul Mediu, dreptul de proprietate a suferit transformări, făcând un pas înapoi în privinţa acurateţei sale juridice, proprietatea medievală pierzând din caracterele sale juridice, nemaifiind un drept absolut, exclusiv şi perpetuu. Începând cu secolul al XIX-lea, doctrina a dezvoltat numeroase controverse privind conceptul de proprietate, care, sintetic, pot fi reduse la două mari curente: unul adoptat de susţinătorii ideii de proprietate colectivă (iniţiatorul fiind Platon, urmat de părinţii Bisericii, utopiştii Renaşterii, mai apoi Babeuf, Bazard şi Proudhon, culminând cu Marx şi Engels, care au perorat împotriva proprietăţii private, calificând-o ca generatoare de exploatare a omului de către om), iar altul conceput de susţinătorii proprietăţii private, pornind de la Aristotel şi continuând cu Auguste Comte sau Stuart Mill, care au folosit ca argumente, intre altele, rolurile de garanţie a libertăţii individuale şi stimul economic, izvor de bunăstare socială33. Redactorii Codului civil francez au considerat dreptul de proprietate ca un drept al omului, inalienabil şi sacru, concepţie ce se înscrie în doctrina liberală care, pornind de la caracterul absolut al acestui drept, aprecia proprietatea ca un drept natural, în egală măsura fundamentat pe libertatea individului şi fundament (garanţie) al libertăţii individuale. În

32 Ibidem, p. 116. 33 L. Pop, L. M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 78-79.

20

cuprinsul art. 544 a fost definit dreptul de proprietate împrumutându-se definiţia din Institutele lui Justinian. După cum este arhicunoscut, Codul civil din 1864 a definit dreptul de proprietate în cuprinsul art. 480, text legal în jurul căruia s-a dezvoltat teoria proprietăţii în dreptul nostru civil, până în anul 2011, când a intrat în vigoare noul Cod civil. În perioada comunistă dreptul de proprietate privată a suferit o presiune constantă în sensul limitării incidenţei sale, data fiind contradicţia fundamentală dintre această instituţie a dreptului privat şi structura politică, socială şi economică a statului socialist. În executarea ideii de a adapta strict legea civilă la cerinţele societăţii comuniste, începând cu anul 1954 au existat 12 forme de proiecte ale unui nou cod civil, culminând cu publicarea în anul 1971, sub egida Consiliului legislativ, a Proiectului Codului civil al R.S.R., dezideratul fiind acela al unui cod civil care să reglementeze raporturi civile întemeiate pe “proprietatea socialistă asupra mijloacelor de producţie, pe întregul sistem economic socialist”34.

4. Conţinutul juridic al dreptului de proprietate

Conţinutul dreptului de proprietate este exprimat prin

prerogativele, atributele dreptului de proprietate. Acestea sunt cunoscute încă din dreptul roman, fiind trei la număr: posesia, folosinţa şi dispoziţia.

Posesia (jus possidendi) este prerogativa titularului dreptului de proprietate ce reprezintă însuşirea şi stăpânirea bunului. Potrivit acestei prerogative, titularul dreptului de

34 M. Duţu, Noul Cod civil – o etapă importantă în dezvoltarea dreptului privat român, în M. Uliescu (coordonator), Noul cod civil. Studii şi comentarii. Volumul I. Cartea I şi a II-a (art. 1-534), Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2012, p. 21.

21

proprietate are reprezentarea psihologică a împrejurării ca are calitatea de proprietar.

Atunci când este vorba despre posesie ca atribut al dreptului de proprietate, rezultă că starea de fapt a stăpânirii bunului se suprapune cu starea de drept; însa în ale condiţii, posesia, ca stare de fapt, nu se confundă cu proprietatea.

Folosinţa (jus utendi şi jus fruendi) este prerogativa titularului dreptului de proprietate de a utiliza bunul în putere proprie şi în interesul său propriu, punându-l în valoare prin exploatarea sa şi astfel culegându-i fructele (naturale, civile şi industriale) şi productele.

Utilizarea bunurilor consumptibile se confundă cu dreptul de a dispune de ele, întrucât consumarea lor înseamnă, de fapt, dispariţia lor.

Jus utendi implica şi latura negativa a acestui atribut şi anume, posibilitatea de a nu uza de bun, în afara situaţiilor în care legea obliga la uz. Art. 562 alin. 4 C.civ. prevede ca dreptul de proprietate privată se stinge prin pieirea bunului, dar nu se stinge prin neuz.

În ceea ce priveşte culegerea fructelor, aceasta implică atât acte materiale, cât şi juridice. Potrivit art. 550 alin. 4 C.civ., fructele şi productele se cuvin proprietarului, dacă prin lege nu se dispune altfel.

Prin fructe se înţelege ceea ce produce un bun fără să-i diminueze sau altereze substanţa şi cu o anumită ritmicitate. Este vorba de bunurile fungibile care produc trei tipuri de fructe:

- naturale – sunt acelea care se produc independent de voinţa omului;

- industriale – sunt acelea care se produc prin intervenţia omului;

- civile – sunt acelea care se produc ca urmare a unor acte civile: chiriile, dobânzile.

22

Bunurile dau şi producte care se obţin prin consumarea substanţei bunului şi fără o periodicitate iar acestea se cuvin întotdeauna proprietarului, comparativ cu fructele care pot fi culese de uzufructuar ori posesorul de bună credinţă.

Dispoziţia (jus abutendi) este prerogativa titularului dreptului de proprietate de a dispune liber de bunul său, atât din punct de vedere material, cât şi juridic, însă în limitele prevăzute de lege.

Dacă proprietarul poate transmite către o alta persoană atributele stăpânirii şi folosinţei, niciodată proprietarul nu poate transmite atributul dispoziţiei întrucât a-l transmite echivalează cu însăşi transmiterea dreptului de proprietate.

5. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

Din analiza art. 555 C.civ. rezultă că dreptul de proprietate implică anumite trăsături sau caractere: a) este un drept absolut, în sensul că dreptul de proprietate este opozabil tuturor (erga omnes), aşa cum este orice drept real. Deşi este un drept absolut, ceea ce-i permite proprietarului să facă asupra unui lucru toate actele pe care le doreşte35 şi să poată pretinde tuturor celorlalte persoane să-i respecte acest drept, totuşi dreptul de proprietate are îngrădiri dispuse de lege, în ceea ce priveşte conţinutul său. Din examinarea atributelor dreptului de proprietate, reiese că se poate vorbi de caracterul absolut în accepţiunea că este dreptul cel mai complet ce poate exista asupra unui lucru, în comparaţie cu celelalte drepturi reale care sunt doar dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.

35 I. Sferidan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 117.

23

În conţinutul său însă, dreptul de proprietate nu este absolut, ci este limitat, potrivit legii. În acest sens s-a pronunţat şi Curtea constituţională, conform căreia exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate nu trebuie absolutizată, iar legiuitorul este îndreptăţit să stabilească limitele şi conţinutul dreptului de proprietate, în temeiul art. 44 alin. 1 teza a II-a şi art. 136 alin. 5 din Constituţie36. b) proprietatea este un drept exclusiv în sensul că proprietarul îşi exercită singur toate atributele dreptului de proprietate, fără a avea nevoie de concursul altor persoane pentru exercitarea acelor atribute. În acest sens, în doctrină s-a spus că proprietatea apare pentru titularul său ca un monopol, întrucât terţii nu au, în principiu, nicio parte din utilitatea lucrului care aparţine altuia 37.

Alte persoane nu pot exercita prerogativele proprietarului decât atunci când legea o permite, ori a intervenit o convenţie între părţi, prin care proprietarul a consimţit la dezmembrarea dreptului său de proprietate. Deşi caracterul exclusiv presupune exercitarea dreptului de proprietate în mod individual, în cazul proprietăţii comune atributele dreptului de proprietate sunt exercitate concomitent de mai mulţi titulari ai dreptului38. c) proprietatea este un drept perpetuu, în sensul că durează atât timp cât există lucrul care formează obiectul său, el nefiind viager ci ereditar, în sensul că nu încetează la moartea proprietarului, ci se transmite moştenitorului său39.

36 Decizia nr. 427/18.11.2003, publicată în M. Of. nr. 868/05.12.2003. 37 O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008, p. 163. 38 C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia a II-a, revăzută şi adăugită, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2007, p. 43. 39 V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia 2, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2013, p. 127.

24

În caz de înstrăinare a bunului, dreptul de proprietate se transmite din patrimoniul transmiţătorului în cel al dobânditorului, neîncetând nicio clipă, perpetuându-se atât timp cât există obiectul. Sub un alt aspect, caracterul perpetuu vizează şi faptul că dreptul de proprietate nu se stinge prin neîntrebuinţarea din partea proprietarului, deci este imprescriptibil extinctiv.

25

CAPITOLUL III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

1. Noţiuni generale. Definiţia dreptului de proprietate privată

Ca şi art. 136 alin. 1 din Constituţie, art. 552 C.civ.

prevede ca proprietatea este publică sau privată40. Potrivit art. 553, constituie obiect al proprietăţii private toate bunurile de uz sau de interes privat aparţinând persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile care alcătuiesc domeniul privat al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale.

Cu privire la moştenirile vacante, acestea se constată prin certificat de vacanţă succesorală şi intră în domeniul privat al comunei, oraşului sau municipiului, după caz, fără înscriere în cartea funciară. Imobilele cu privire la care s-a renunţat la dreptul de proprietate se dobândesc, fără înscriere în cartea funciară, de comună, oraş sau municipiu, după caz, şi intră în domeniul privat al acestora prin hotărârea consiliului local. Moştenirile vacante şi imobilele aflate în străinătate se cuvin statului român.

Bunurile obiect al proprietăţii private, indiferent de titular, sunt şi rămân în circuitul civil, dacă prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi înstrăinate, pot face obiectul unei

40 Din perspectiva raportului existent între cele doua forme ale dreptului de proprietate, în doctrina s-a reţinut că tendinţa este ca proprietatea privată să fie forma dominantă iar proprietatea publică să aibă o pondere mai scăzută (O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale. Ediţia a III-a revăzută şi adăugită, Editura Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 142).

26

urmăriri silite şi pot fi dobândite prin orice mod prevăzut de lege.

Potrivit art. 44 alin.1 din Constituţia României, dreptul de proprietate, precum şi creanţele asupra statului, sunt garantate. Conţinutul şi limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege. Apoi, art. 136 alin. 5 tot din Constituţie prevede ca proprietatea privată este, în condiţiile legii, inviolabilă.

Proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular.

Conform principiilor constituţionale, nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire, iar dacă pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, aceasta are obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile autorităţii.

Sunt interzise în mod expres prin Constituţie, naţionalizarea sau orice alte măsuri de trecere silită în proprietate publică a unor bunuri pe baza apartenenţei sociale, etnice, religioase, politice sau de altă natură discriminatorie a titularilor.

Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului41.

Averea dobândită licit nu poate fi confiscată. Caracterul licit al dobândirii se prezumă. În ceea ce priveşte bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracţiuni ori contravenţii, acestea pot fi confiscate numai în condiţiile legii.

41 Pentru un studiu în detaliu al limitărilor atributelor dreptului de proprietate pentru motive de utilitate publică, a se vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, Despre servituţile administrative, în Pandectele Romane, nr. 3/2005.

27

Luând în considerare dispoziţiile art. 555 C.civ., care se refera la conţinutul dreptului de proprietate privată, putem defini dreptul de proprietate privată ca fiind acel drept subiectiv ce aparţine persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului şi unităţilor administrativ-teritoriale asupra oricărui bun, cu excepţia celor aflate exclusiv în proprietate publică, bunuri asupra cărora titularul exercita posesia, folosinţa şi dispoziţia, în putere proprie şi în interes propriu, însă în limitele determinate de lege42.

2. Subiectele dreptului de proprietate privată

Subiectele dreptului de proprietate privată pot fi

subiecte individuale şi subiecte colective de drept. După cum este bine cunoscut, subiectele individuale sunt persoanele fizice iar subiectele colective de drept sunt reprezentate de persoanele juridice de drept privat şi entităţile juridice asemănătoare, cum ar fi cultele religioase, partidele politice, asociaţiile, fundaţiile şi alte asemenea, statul şi unităţile administrativ-teritoriale.

3. Conţinutul şi limitele dreptului de proprietate privată

3.1 Conţinutul dreptului de proprietate privată

Potrivit art. 555 C.civ., care defineşte conţinutul dreptului de proprietate privată, proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.


28

În condiţiile legii, dreptul de proprietate privată este susceptibil de modalităţi şi dezmembrăminte, după caz.

3.2 Limitele dreptului de proprietate privată

Conform art. 556 C.civ., dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege.

Tot aici se stabileşte şi regula potrivit căreia, prin lege, poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate.

Alin. 3 al aceluiaşi articol prevede că exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitată şi prin voinţa proprietarului, cu excepţiile prevăzute de lege.

Din interpretarea legală reiese ca limitările dreptului de proprietate pot fi materiale şi juridice, acestea din urmă putând fi limite legale, limite convenţionale şi limite judiciare.

3.2.1 Limitele materiale ale exerciţiului dreptului de

proprietate privată Problema limitelor materiale intervine numai atunci

când este vorba despre bunurile mobile ori imobile corporale, întrucât cele incorporale, neavând o existenţă fizică, nu pot prezenta limite materiale ci numai limite juridice43.

În privinţa bunurilor mobile corporale, însăşi corporabilitatea lor, având în vedere configuraţia lor fizică, determină limitele materiale ale exercitării dreptului de proprietate privată44.

43 V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Vol. 1, Editura Humanitas, Bucureşti, 2004, p. 251. 44 V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia 2, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2013, p. 131.

29

Atunci când vorbim despre bunuri imobile, trebuie să distingem între construcţii şi terenuri. În ceea ce priveşte construcţiile, configuraţia lor fizică determină limitele materiale ale dreptului de proprietate.

În ceea ce priveşte terenurile, dreptul de proprietate asupra acestora cuprinde nu numai suprafaţa terenului, ci şi spaţiul situat deasupra sa, precum şi subsolul său. Astfel, potrivit art. 559 alin. 1 C.civ., proprietatea terenului se întinde şi asupra subsolului şi a spaţiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale.

Pe orizontală, limitele materiale ale terenurilor sunt consemnate în titlul de proprietate, în sensul de instrumentum, care, de regulă, conţine menţiuni privind întinderea suprafeţei de teren precum şi vecinătăţile, descrierea fiind cu atât mai exactă atunci când titlul are ataşate planuri cadastrale45.

Potrivit art. 876 alin. 1 C.civ., dacă terenul este înscris în cartea funciară, aceasta cuprinde şi o descriere a imobilului, inclusiv în ceea ce priveşte dimensiunea (suprafaţa) terenului.

Litigiile care pot să apară între proprietarii vecini având ca obiect determinarea exactă a suprafeţei de teren sunt soluţionate pe calea unei acţiuni în justiţie ce poartă denumirea de acţiune în grăniţuire. Potrivit art. 560 C.civ., proprietarii terenurilor învecinate sunt obligaţi să contribuie la grăniţuire prin reconstituirea hotarului şi fixarea semnelor corespunzătoare, suportând, în mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.

Orice proprietar poate să îşi îngrădească proprietatea, suportând, în condiţiile legii, cheltuielile ocazionate (art. 561 C.civ.) de aceasta.

În ceea ce priveşte spaţiul de deasupra terenului, potrivit art. 559 alin. 1. C.civ., ca principiu, proprietarul terenului este şi proprietarul acestui spaţiu, întrucât dreptul de


30

proprietate asupra terenului îl include şi pe cel asupra spaţiului situat deasupra acestuia, delimitat pe orizontală de graniţele terenului respectiv iar pe verticală de limita inferioară a spaţiului extraatmosferic (art. 6 din Codul aerian46).

Insă, potrivit art. 136 alin. 3 din Constituţie, spaţiul aerian constituie obiect exclusiv al proprietăţii publice.

Aceste dispoziţii ar putea să pară contradictorii, însă răspunsul la acesta contradicţie este regăsit în prevederile art. 559 alin. 2 C.civ., care prevede că proprietarul poate face, deasupra şi în subsolul terenului, toate construcţiile, plantaţiile şi lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afară de excepţiile stabilite de lege. putând trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. El este ţinut să respecte, în condiţiile şi în limitele determinate de lege, drepturile terţilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor şi apelor subterane, lucrărilor şi instalaţiilor subterane şi altora asemenea.

Dacă proprietarul va ridica o construcţie, pe lângă aceste norme generale, el trebuie să mai respecte şi normele administrative de stabilire a înălţimii clădirilor din zona respectivă şi normele de urbanism. Pentru terenurile situate în aproprierea aeroporturilor sau a altor instalaţii aeronautice, limita materială a folosinţei terenurilor este determinată de existenta servituţilor aeronautice, ca servituţi administrative. În aceste zone pot fi amplasate şi realizate construcţii numai cu avizul Ministerului Transporturilor, iar în cazul aerodromurilor

46 Doctrina a criticat definiţia legală a spaţiului aerian cuprinsă în art. 6 din O.G. nr. 29/1997 privind Codul aerian, sub aspectul că include numai limita superioară a spaţiului aerian, nu şi pe cea inferioară, care poate fi extrasă numai în urma interpretării sistematice a art. 3 pct. 3.32, art. 6, art. 7, art. 10, art. 76 şi art. 78 din acelaşi act normativ, în sensul că este variabilă, în funcţie de zonele trasate de art. 7 din Codul aerian (V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia 2, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2013, p. 132)

31

exploatate în comun cu autorităţile militare, este necesar şi avizul Ministerului Apărării Naţionale47.

În ceea ce priveşte subsolul terenurilor, art. 136 alin. 3 din Constituţie prevede ca bogăţiile de interes public ale subsolului fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. Conform art. 44 alin. 5 şi 6 din Constituţie, pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile autorităţii, despăgubirile fiind stabilite de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergenţă, pe cale judecătorească. Limitări ale dreptului de proprietate asupra subsolului aferent unui teren proprietate privată sunt cuprinse şi în alte acte normative, cum ar fi Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, Legea nr. 50/1991 pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii, Legea nr. 238/2004 a petrolului şi Legea nr. 85/2003 a minelor, Legea nr. 132/2012 a energiei electrice şi a gazelor naturale, concluziile ce se impun din analiza acestor limitări fiind că nu întotdeauna proprietatea subsolului aparţine în întregime proprietarului terenului şi respectiv că titularul dreptului de proprietate asupra terenului este ţinut să suporte folosirea subsolului în interes general48.

În ceea ce priveşte terenurile cu ape, potrivit art. 136 alin. 3 din Constituţie, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice.

În schimb, art. 559 alin. 3 C.civ. prevede ca apele de suprafaţă şi albiile acestora aparţin proprietarului terenului pe care se formează sau curg, în condiţiile prevăzute de lege.

47 C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 69-70. 48 I. R. Urs, P. Ispas, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 55.

32

Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria şi de a utiliza, în condiţiile legii, apa izvoarelor şi a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatică, precum şi apele pluviale.

3.2.2. Limitele juridice ale exerciţiului dreptului de

proprietate privată a. Limitele legale Potrivit art. 602 C.civ., legea poate limita exercitarea

dreptului de proprietate fie în interes public, fie în interes privat. Limitele legale în interes privat pot fi modificate ori desfiinţate temporar prin acordul părţilor. Pentru opozabilitate faţă de terţi este necesară îndeplinirea formalităţilor de publicitate prevăzute de lege.

Potrivit principiilor constituţionale şi art. 603 C.civ., dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.

Categoriile de limite legale ale exerciţiului dreptului de proprietate stabilite în interes privat sunt următoarele:

- Limite privitoare la folosirea apelor (reguli privind curgerea fireasca a apelor - art. 604 C.civ., reguli privind curgerea provocată a apelor - art. 605 C.civ., cheltuieli referitoare la irigaţii - art. 606 C.civ., obligaţia proprietarului căruia îi prisoseşte apa - art. 607 C.civ., întrebuinţarea izvoarelor - art. 608 C.civ., despăgubirile datorate proprietarului fondului pe care se află izvorul - art. 609 C.civ.).

- Limitele de natura a asigura, în privinţa imobilelor, bune raporturi de vecinătate (picătura streşinii - art. 611, distanţa şi lucrările intermediare cerute pentru anumite construcţii, lucrări şi plantaţii - art. 612-613 C.civ., vederea

33

asupra proprietăţii vecinului - art. 614- 616 C.civ., dreptul de trecere - art. 617-620 C.civ.).

- Limite aplicabile în situaţii speciale (dreptul de trecere pentru utilităţi şi pentru efectuarea unor lucrări - art. 621-622 C.civ., dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie - art. 623 C.civ., dreptul proprietarului de a obţine despăgubiri în ipoteza distrugerii bunului sau în situaţia generată de o stare de necesitate - art. 624 C.civ.).

b. Limite convenţionale Potrivit art. 626 C.civ., proprietarul poate să consimtă la

limitarea dreptului său prin acte juridice, dacă nu încalcă ordinea publică şi bunele moravuri. Astfel, proprietarul poate să încheie acte juridice prin care consimte la limitarea exerciţiului atributelor dreptului său de proprietate.

O limitare specifică a exerciţiului prerogativei dispoziţiei juridice asupra unui bun o constituie inalienabilitatea voluntară a bunului. Astfel, pentru prima dată în legislaţia noastră, este inclusă în actele juridice translative de proprietate posibilitatea existenţei unei clauze de inalienabilitate49.

Potrivit art. 627 C.civ., prin convenţie sau testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani şi dacă există un interes serios şi legitim. Termenul la care se face referire începe să curgă de la data dobândirii bunului.

Cu toate acestea, dobânditorul poate fi autorizat de către instanţă să dispună de bun dacă interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau dacă un interes superior o impune.


34

In situaţia nulităţii clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract, aceasta atrage nulitatea întregului contract dacă a fost determinantă la încheierea acestuia. În contractele cu titlu oneros, acest caracter determinant se prezumă până la proba contrară.

Clauza de inalienabilitate se subînţelege în convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă. Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprită prin stipularea inalienabilităţii.

c. Limite judiciare Aceste limite privesc raporturile de vecinătate. Art. 44

alin. 7 din Constituţie prevede că dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.

Art. 630 C.civ. prevede domeniul de aplicare şi stabilirea acestor limite judiciare.

Astfel, dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său, inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate, instanţa de judecată poate, din considerente de echitate, să îl oblige la despăgubiri în folosul celui vătămat, precum şi la restabilirea situaţiei anterioare atunci când acest lucru este posibil.

În cazul în care prejudiciul cauzat ar fi minor în raport cu necesitatea sau utilitatea desfăşurării activităţii prejudiciabile de către proprietar, instanţa va putea încuviinţa desfăşurarea acelei activităţi, cel prejudiciat având însă dreptul la despăgubiri.

În situaţia în care prejudiciul este iminent sau foarte probabil, instanţa poate să încuviinţeze, pe cale de ordonanţă preşedinţială, măsurile necesare pentru prevenirea pagubei.

35

3.2.3 Bunuri proprietate privată declarate temporar, prin legi speciale, inalienabile ori alienabile condiţionat50:

- locuinţele care au fost realizate cu subvenţii de la bugetul de stat nu pot fi înstrăinate prin acte între vii decât după restituirea integrală a sumelor de bani actualizate şi pe baza dovezii de depunere integrală a acestor sume actualizate;

- locuinţele cumpărate cu credite C.E.C. În temeiul dispoziţiilor Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe din fondurile statului către populaţie, care pană la rambursarea integrală a creditului obţinut în scopul dobândirii unei asemenea locuinţe nu pot fi restructurate sau înstrăinate fără autorizaţie prealabilă a C.E.C.;

- investiţiile imobiliare constând în construirea, cumpărarea, consolidarea sau extinderea de imobile, realizate prin acordarea de credite ipotecare grevate cu drept de ipotecă ce garantează restituirea creditelor obţinute în acest scop, nu pot fi înstrăinate decât cu acordul scris şi prealabil dat de creditorul ipotecar, adică de instituţia finanţatoare;

- terenurile atribuite în proprietate tinerilor din mediul rural pentru construirea de locuinţe şi anexe gospodăreşti nu pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii timp de 10 ani socotiţi de la data terminării construcţiei, sub sancţiunea nulităţii absolute a contractului de înstrăinare.

50 Ibidem, p. 100-101.

36

3.2.4 Exproprierea pentru cauza de utilitate publică A. Consideraţii generale şi reglementare

Conform articolului 17 din Declaraţia universală a drepturilor omului51, orice persoană are dreptul la proprietate, atât singura, cât şi în asociaţie cu alţii, niciun subiect de drept neputând fi lipsit în mod arbitrar de proprietatea sa. De asemenea, articolul 1 al Protocolului nr. 1 al Convenţiei europene a drepturilor omului prevede că orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale şi că nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru o cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional52.

Potrivit art. 44 alin. 3 din Constituţie, nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire, aceasta despăgubire putându-se stabili de comun acord cu proprietarul iar în caz de divergenta, prin justiţie (art. 44 alin. 6 Constituţie). În acelaşi sens, art. 562 alin. 3 C.civ. dispune că exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii, cu justă şi prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între proprietar şi expropriator. În caz de divergenţă asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabileşte pe cale judecătorească. În acelaşi sens sunt şi dispoziţiile art. 1 din Legea nr. 33/1994 republicată, conform cărora exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică,

51 Adoptata de Adunarea Generală a Organizaţiei Naţiunilor Unite la 10 de septembrie 1948. 52 Pentru o abordare detaliata a procedurii exproprierii din aceasta perspectivă, a se vedea C. Jugastru, Dreptul român al exproprierii şi Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, în Juridica, nr. 9 - 10/2001, p. 396 – 399.

37

după o dreaptă şi prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească.

Din aceste reglementari legale cu caracter general rezulta regulile care guvernează exproprierea, calificate în doctrina ca principii: existenţa unei cauze de utilitate publică, existenta unei despăgubiri drepte şi prealabile precum şi faptul ca exproprierea se dispune şi despăgubirea se stabileşte prin hotărâre judecătorească53.

Reglementări specifice materiei exproprierii pentru cauză de utilitate publică se regăsesc în detaliu în Legea nr. 33 din 27 mai 1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, act normativ republicat în anul 2011 şi care constituie dreptul comun în materia exproprierii.

De asemenea, reguli speciale de procedura în domeniul exproprierii sunt cuprinse în Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local, precum şi în H.G. nr. 53/2011 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local.

Un alt act normativ care a reglementat, timp de circa doi ani şi jumătate, un subdomeniu al exproprierii pentru utilitate publică, declarând, prin derogare de la prevederile Legii nr. 33/1994, ca fiind de utilitate publică toate lucrările de construcţie de reţele de transport şi distribuţie a energiei electrice de interes naţional, judeţean şi local, expropriator fiind statul român prin operatorii de transport şi distribuţie a energiei electrice (art. 2), a fost Legea nr. 210 din 11 noiembrie 2010 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcţie de reţele de transport şi distribuţie a energiei electrice, act

53 V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Vol. 1, Editura Humanitas, Bucureşti, 2004, p. 355-359.

38

publicăt în Monitorul Oficial cu numărul 773 din data de 18 noiembrie 2010 şi abrogat la data de 08.07.2013 de art. II din Legea 220/2013 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local.

Instituţia exproprierii are un caracter complex, cuprinzând atât norme de drept public cât şi norme de drept privat, procedura în sine constând atât în acte de drept public cât şi în acte de drept privat, care împreună constituie un izvor complex de raporturi juridice54.

Potrivit art. 1 al Legii nr. 33/1994, exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică după o dreaptă şi prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească.

În ceea ce priveşte obiectul exproprierii, potrivit art. 2 din Legea nr. 33/1994 actualizată, pot fi expropriate bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau a persoanelor juridice cu sau fără scop lucrativ, precum şi cele aflate în proprietatea privată a comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeţelor.

Potrivit art. 3, instanţele judecătoreşti competente vor putea hotărî exproprierea numai după ce utilitatea publică a fost declarată potrivit legii.

Conform art. 4 din Legea nr. 33/1994, cei interesaţi pot

conveni atât asupra modalităţii de transfer al dreptului de proprietate cât şi asupra cuantumului şi naturii despăgubirii, cu respectarea dispoziţiilor legale privind condiţiile de fond, de formă şi de publicitate, fără a se declanşa procedura de expropriere. În cazul în care acordul de voinţă al părţilor priveşte numai modalitatea de transfer al dreptului de


39

proprietate, dar nu şi cuantumul sau natura despăgubirii, instanţele judecătoreşti vor lua act de înţelegerea părţilor şi vor stabili numai cuantumul sau natura despăgubirii.

B. Procedura exproprierii cuprinde trei etape: a. declararea de utilitate publică a exproprierii; b. masuri pregătitoare exproprierii; c. exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgu-

birilor. a. Utilitatea publică şi declararea ei Utilitatea publică se declară pentru lucrări de interes

naţional sau de interes local. Potrivit art. 6, sunt de utilitate publică lucrările privind:

prospecţiunile şi explorările geologice; extracţia şi prelucrarea substanţelor minerale utile; instalaţii pentru producerea energiei electrice; căile de comunicaţii, deschiderea, alinierea şi lărgirea străzilor; sistemele de alimentare cu energie electrică, telecomunicaţii, gaze, termoficare, apă, canalizare; instalaţii pentru protecţia mediului; îndiguiri şi regularizări de râuri, lacuri de acumulare pentru surse de apă şi atenuarea viiturilor; derivaţii de debite pentru alimentări cu apă şi pentru devierea viiturilor; staţii hidrometeorologice, seismice şi sisteme de avertizare şi prevenire a fenomenelor naturale periculoase şi de alarmare a populaţiei, sisteme de irigaţii şi desecări; lucrări de combatere a eroziunii de adâncime; clădirile şi terenurile necesare construcţiilor de locuinţe sociale şi altor obiective sociale de învăţământ, sănătate, cultură, sport, protecţie şi asistenţă socială, precum şi de administraţie publică şi pentru autorităţile judecătoreşti; salvarea, protejarea şi punerea în valoare a monumentelor, ansamblurilor şi siturilor istorice, precum şi a parcurilor naţionale, rezervaţiilor naturale şi a monumentelor naturii; prevenirea şi înlăturarea urmărilor

40

dezastrelor naturale – cutremure, inundaţii, alunecări de terenuri; apărarea ţării, ordinea publică şi siguranţa naţională.

Utilitatea publică se declară de către Guvern pentru lucrările de interes naţional şi de către consiliile judeţene şi Consiliul General al Municipiului Bucureşti pentru lucrările de interes local. Pentru lucrările de interes local care se desfăşoară pe teritoriul mai multor judeţe, utilitatea publică este declarată de o comisie compusă din preşedinţii consiliilor judeţene respective. În caz de dezacord, utilitatea publică în cauză poate fi declarată de către Guvern. Pentru orice alte lucrări decât cele prevăzute mai sus (in art. 6), utilitatea publică se declară, pentru fiecare caz în parte, prin lege. Tot prin lege se poate declara utilitatea publică în situaţii excepţionale, în cazul în care - indiferent de natura lucrărilor - sunt supuse exproprierii lăcaşuri de cult, monumente, ansambluri şi situri istorice, cimitire, alte aşezăminte de valoare naţională deosebită ori localităţi urbane sau rurale în întregime

Art. 8 lege prevede ca declararea utilităţii publice se face numai după efectuarea unei cercetări prealabile şi condiţionat de înscrierea lucrării în planurile urbanistice şi de amenajare a teritoriului, aprobate conform legii, pentru localităţi sau zone unde se intenţionează executarea ei.

Cercetarea prealabilă pentru lucrările de interes naţional se face de către comisii numite de Guvern, iar pentru lucrările de interes local de către comisii numite de delegaţia permanentă a Consiliului judeţean sau de Primarul General al Municipiului Bucureşti.

Comisiile numite de Guvern, pentru lucrările de interes naţional, au în componenţă: reprezentantul administraţiei publice centrale care coordonează domeniul de activitate pentru care se realizează lucrarea de utilitate publică, reprezentantul Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului, reprezentantul Ministerului Finanţelor Publice, preşedintele consiliului judeţean şi şefii compartimentelor de resort, precum

41

şi primarii localităţilor pe raza cărora se desfăşoară lucrarea de utilitate publică.

Comisiile pentru lucrările de interes local vor fi alcătuite din reprezentantul consiliului judeţean sau al Consiliului General al Municipiului Bucureşti, precum şi din reprezentanţii consiliilor locale interesate.

Articolul 10 prevede ca cercetarea prealabilă va stabili dacă există elemente care să justifice interesul naţional sau local, avantajele economico-sociale, ecologice sau de orice altă natură care susţin necesitatea lucrărilor şi nu pot fi realizate pe alte căi decât prin expropriere, precum şi încadrarea în planurile de urbanism şi de amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii. Rezultatul cercetării prealabile va fi consemnat într-un proces-verbal ce se va înainta Guvernului sau, după caz, consiliului judeţean, respectiv Consiliului General al Municipiului Bucureşti.

Actul de declarare a utilităţii publice de interes naţional se aduce la cunoştinţa publică prin afişare la sediul consiliului local în a cărui rază este situat imobilul şi prin publicare în Monitorul Oficial al României, iar actul de declarare a utilităţii publice de interes local se afişează la sediul consiliului local în a cărui rază este situat imobilul şi se publică în presa locală. Nu sunt supuse publicităţii actele prin care se declară utilitatea publică în vederea executării unor lucrări privind apărarea ţării şi siguranţa naţională.

În lumina art. 6 al Convenţiei europene a drepturilor omului, o chestiune semnificativă este posibilitatea de atacare în justiţie a actului prin care se declară utilitatea publică, în condiţiile în care Legea nr. 33/1994 nu conţine vreo reglementare care să deschidă expropriatului o acţiune judiciară în acest sens. În doctrină s-a opinat că acest act are natura unui act administrativ ce poate fi controlat de instanţa de judecată,

42

sub aspectul legalităţii (nu însă şi al oportunităţii), în procedura reglementată de Legea nr. 554/200455.

b. Măsuri premergătoare exproprierii După declararea utilităţii publice, expropriatorul

imobilului va executa planurile cuprinzând terenurile şi construcţiile propuse spre expropriere, cu indicarea numelui proprietarilor precum şi a ofertelor de despăgubire. Aceste documente vor fi depuse la consiliul local al comunei, oraşului sau municipiului pe teritoriul cărora sunt situate imobilele ce se supun aprobării pentru expropriere, în vederea consultării de către cei interesaţi, cu excepţia documentelor lucrărilor privind apărarea ţării şi siguranţa naţională. În aceste cazuri se depune la consiliul local numai lista cu imobilele propuse exproprierii, proprietarii acestora şi ofertele de despăgubire.

Propunerile de expropriere a imobilelor şi procesul-verbal se vor notifica persoanelor fizice sau juridice titulare de drepturi reale, în termen de 15 zile de la publicare.

Cu privire la propunerile de expropriere, proprietarii şi titularii altor drepturi reale asupra imobilelor în cauză pot face întâmpinare în termen de 45 de zile de la primirea notificării. Aceasta întâmpinarea se depune la primarul comunei, oraşului sau al municipiului pe al căror teritoriu se află imobilul. Primarul va primi şi va înregistra întâmpinarea şi va consemna ofertele de despăgubire şi pretenţiile proprietarilor sau ale persoanelor titulare de alte drepturi reale. În termen de 30 de zile, întregul dosar cuprinzând documentele necesare, precum şi eventualele întâmpinări, va fi înaintat la Secretariatul General al Guvernului, pentru lucrările de interes naţional, iar

55 O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul şi publicitatea imobiliară asupra terenurilor, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2014, p. 551.

43

pentru cele de interes local, la consiliul judeţean sau la Consiliul General al Municipiului Bucureşti, după caz.

Întâmpinările vor fi soluţionate în termen de 30 de zile de o comisie constituită prin hotărâre a Guvernului pentru lucrările de interes naţional, prin decizia delegaţiei permanente a consiliului judeţean sau prin dispoziţia primarului municipiului Bucureşti pentru cele de interes local.

Comisia va fi alcătuită din 3 specialişti din domeniul de activitate în care se realizează lucrarea de utilitate publică, 3 proprietari de imobile din municipiul, oraşul sau comună în care sunt situate imobilele propuse pentru expropriere, aleşi prin tragere la sorţi dintr-o listă de minimum 25 de proprietari, precum şi primarul localităţii. Comisia va lucra sub conducerea unui delegat al Guvernului, în cazul lucrărilor de interes naţional, sau a unui delegat al consiliului judeţean ori al Consiliului General al Municipiului Bucureşti, în cazul lucrărilor de interes local, ca preşedinte Nu pot face parte din comisie proprietarii imobilelor care sunt în cauză, rudele şi afinii lor până la al patrulea grad inclusiv, persoanele care deţin funcţii în administraţia publică locală sau centrală şi care au interes în executarea lucrărilor şi nici membrii comisiei care au declarat utilitatea publică.

Aceasta comisie poate lucra valabil în prezenţa a cel puţin 5 dintre membrii săi. Decizia comisiei se ia prin vot secret. Preşedintele nu are drept de vot, el asigurând cadrul organizatoric al activităţii comisiei. În caz de paritate a voturilor, votul primarului este preponderent.

Comisia analizează documentele prezentate, ascultând pe cei interesaţi, putând cere informaţii şi date suplimentare, la solicitarea celor care i s-au adresat sau din oficiu. Oferta expropriatorului, pretenţiile proprietarilor şi ale titularilor altor drepturi reale, precum şi susţinerile acestora se vor formula şi se vor depune în scris, consemnându-se într-un proces-verbal.

44

În urma deliberării, comisia poate să accepte punctul de vedere al expropriatorului sau îl poate respinge şi va consemna aceasta într-o hotărâre motivată. Comisia va consemna, dacă este cazul, şi învoiala dintre părţi, sub semnătura acestora. Hotărârea se comunică părţilor în termen de 15 zile de la adoptare.

În cazul în care comisia respinge propunerile expropriatorului, acesta are posibilitatea să revină cu noi propuneri, cu refacerea corespunzătoare a planurilor.

În cazul în care şi noile propuneri vor fi respinse, expropriatorul, precum şi proprietarii sau celelalte persoane titulare de drepturi reale asupra imobilului propus spre expropriere pot contesta hotărârea comisiei la Curtea de apel în raza căreia se află situat imobilul, în termen de 15 zile de la comunicare.

c. Exproprierea şi stabilirea despăgubirilor Conform art. 21 din Legea nr. 33/1994, soluţionarea

cererilor de expropriere este de competenţa tribunalului în raza căruia este situat imobilul propus pentru expropriere. Tribunalul va fi sesizat de expropriator pentru a se pronunţa cu privire la expropriere, în cazul în care nu s-a făcut întâmpinare împotriva propunerii de expropriere sau dacă această cale de atac a fost respinsă.

Preşedintele instanţei va fixa termen şi va dispune citarea proprietarilor sau, după caz, a posesorilor, a altor titulari de drepturi reale sau a oricăror persoane cunoscute care pot justifica un interes legitim asupra imobilelor propuse a fi expropriate.

Potrivit art. 23, soluţionarea cererii de expropriere se face cu participarea obligatorie a procurorului. Instanţa va verifica dacă sunt întrunite toate condiţiile cerute de lege pentru expropriere şi va stabili cuantumul despăgubirilor şi suma

45

cuvenită fiecărei părţi. Hotărârea este supusă căilor de atac prevăzute de lege.

În situaţia în care părţile se învoiesc în faţa instanţei asupra exproprierii şi asupra despăgubirii, aceasta va lua act de învoială şi va pronunţa o hotărâre definitivă. Atunci când părţile sau numai unele dintre acestea se învoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu şi asupra despăgubirii, instanţa va lua act de învoială şi va stabili despăgubirea. În cazul în care una sau mai multe părţi titulare de drepturi asupra imobilelor, deşi legal citate, nu s-au prezentat, instanţa va putea hotărî în lipsă. În cazul în care expropriatorul cere exproprierea numai a unei părţi de teren sau din construcţie, iar proprietarul cere instanţei exproprierea totală, instanţa va aprecia, în raport cu situaţia reală, dacă exproprierea în parte este posibilă. În caz contrar, va dispune exproprierea totală.

Pentru stabilirea despăgubirilor, instanţa va constitui o comisie de experţi compusă dintr-un expert numit de instanţă, unul desemnat de expropriator şi un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii.

Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. La calcularea cuantumului despă-gubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia. Experţii vor defalca despăgubirile cuvenite proprietarului de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale. În cazul exproprierii parţiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experţii, ţinând seamă de prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanţei o eventuală reducere numai a daunelor.

46

Primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî. Despăgubirea acordată de către instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.

C. Momentul transferului dreptului de proprietate Potrivit art. 28 din Legea nr. 33/1994, transferul

dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse exproprierii în patrimoniul expropriatorului se produce îndată ce obligaţiile impuse lui prin hotărâre judecătorească au fost îndeplinite.

Plata despăgubirilor se va face în orice mod convenit între părţi; în lipsa acordului părţilor, instanţa va hotărî, stabilind şi termenul de plată, care nu va depăşi 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii.

Potrivit art. 31, eliberarea titlului executoriu şi punerea în posesie a expropriatorului vor putea fi făcute numai pe baza unei încheieri a instanţei, care constată îndeplinirea obligaţiilor privind despăgubirea, nu mai târziu de 30 de zile de la data plăţii acesteia. Punerea în posesie asupra terenurilor cultivate sau a celor cu plantaţii se va face numai după ce recolta a fost culeasă, cu excepţia cazului în care în valoarea despăgubirii a fost cuprinsă şi valoarea estimativă a recoltei neculese.

În caz de extremă urgenţă impusă de executarea imediată a unor lucrări care interesează apărarea ţării, ordinea publică şi siguranţa naţională, şi în caz de calamităţi naturale, instanţa, stabilind că utilitatea publică este declarată, poate dispune prin hotărâre punerea de îndată în posesie a expropriatorului, cu obligaţia pentru acesta de a consemna în termenul de 30 de zile, pe numele expropriaţilor, sumele stabilite drept despăgubire.

47

D. Efectele exproprierii Potrivit art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33/1994, ipoteca şi

privilegiul se strămută de drept asupra despăgubirilor stabilite, iar servituţile stabilite prin fapta omului se sting în măsura în care devin incompatibile cu situaţia naturală şi juridică a obiectivului urmărit prin expropriere, raporturile obligaţionale dintre vechiul şi noul proprietar rămânând supuse dreptului comun. Uzul, uzufructul, abitaţia şi superficia, precum şi orice alte drepturi reale, cât şi concesionarea şi atribuirea în folosinţă se sting prin efectul exproprierii, titularii acestora având dreptul la despăgubiri.

Potrivit art. 29, orice locaţiune încetează de drept la data rămânerii definitive a hotărârii de expropriere. În cazul exproprierii unor clădiri cu destinaţie de locuinţă, evacuarea persoanelor care le ocupă în mod legal în calitate de proprietari şi a chiriaşilor al căror contract de închiriere a fost legal perfectat, înainte de înscrierea lucrării în planurile urbanistice şi de amenajare a teritoriului, nu se va putea face decât după asigurarea de către expropriator a spaţiului de locuit, potrivit legii, la cererea acestor persoane, în modalitatea prevăzută în hotărârea judecătorească de expropriere.

E. Măsuri suplimentare de protecţie a

proprietarului Aceste măsuri de protecţie se regăsesc în capitolul VI al

Legii nr. 33/1994, intitulat „Dreptul de folosinţă şi de retrocedare”.

Astfel, potrivit art. 34, dacă imobilul expropriat este oferit pentru închiriere înaintea utilizării lui în scopul pentru care a fost expropriat, iar expropriatul este în situaţia de a-l utiliza, el are un drept de prioritate pentru a-i fi închiriat în condiţiile legii.

Art. 35 prevede ca dacă în termen de un an bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate potrivit scopului

48

pentru care au fost preluate de la expropriat sau, după caz, lucrările nu au fost începute, foştii proprietari pot să ceară retrocedarea lor, dacă nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate publică. În acest scop, foştii proprietari vor fi notificaţi la adresa iniţială comunicată expropriatorului în vederea plăţii despăgubirii cuvenite pentru imobilul expropriat.

Cererea de retrocedare se introduce la tribunal, în termenul general de prescripţie, care curge de la data notificării. În acest caz, tribunalul, verificând temeiurile cererii, va dispune retrocedarea, iar preţul imobilului se va stabili ca şi în situaţia exproprierii, fără a putea însă depăşi despăgubirea actualizată.

Potrivit art. 37, în cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreşte înstrăinarea imobilului, expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar la dobândire, la un preţ ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată. În acest scop, expropriatorul îl va notifica pe fostul proprietar iar, dacă acesta nu optează pentru cumpărare în termen de două luni de la primirea notificării, imobilul poate fi înstrăinat în mod liber. Dacă dreptul prioritar de dobândire este încălcat, fostul proprietar se poate substitui în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia preţul precum şi cheltuielile ocazionate de vânzare. Dreptul de substituire se exercită în termen de două luni de la data comunicării încheierii prin care s-a dispus înscrierea în cartea funciară în folosul cumpărătorului. În acest caz, fostul proprietar preia locul cumpărătorului, substituindu-se acestuia din urmă în toate drepturile şi obligaţiile născute din contractul încheiat cu încălcarea dreptului prioritar de dobândire. Procesul-verbal încheiat de executorul judecă-toresc pentru a constata primirea plăţii de către terţul cumpărător sau, după caz, încheierea executorului judecătoresc de constatare a consemnării plăţii preţului de

49

către terţul cumpărător rămasă definitivă ţine loc de titlu de proprietate.

3.2.5 Abuzul de drept în materia dreptului de

proprietate privată Potrivit art. 57 din Constituţie, cetăţenii români,

cetăţenii străini şi apatrizii trebuie să-şi exercite drepturile şi libertăţile constituţionale cu bună-credinţă, fără să încalce drepturile şi libertăţile celorlalţi.

Pentru a exista abuz de drept, trebuie îndeplinite următoarele condiţii56:

a. exercitarea anormală a atributelor dreptului prin deturnare de la scopul lor;

b. vina celui care acţionează astfel; c. un prejudiciu suferit de terţe persoane.

Codul civil actual conţine, pentru prima data un text

care reglementează expres abuzul de drept. Astfel, potrivit art. 15 C.civ., niciun drept nu poate fi exercitat în scopul de a vătăma sau păgubi pe altul ori într-un mod excesiv şi nerezonabil, contrar bunei-credinţe.

Art. 14 C.civ. prevede ca orice persoană fizică sau persoană juridică trebuie să îşi exercite drepturile şi să îşi execute obligaţiile civile cu bună-credinţă, în acord cu ordinea publică şi bunele moravuri. Buna-credinţă se prezumă până la proba contrară.

Pentru a întări aceste idei, art. 630 prevede abuzul de drept în materia exercitării dreptului de proprietate privată şi anume, dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său, inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate, instanţa de judecată poate, din considerente de


50

echitate, să îl oblige la despăgubiri în folosul celui vătămat, precum şi la restabilirea situaţiei anterioare atunci când acest lucru este posibil.

În ceea ce priveşte abuzul de drept în materia întrebuinţării izvoarelor, art. 608 C.civ. prevede că proprietarul poate acorda orice întrebuinţare izvorului ce ar exista pe fondul său, sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobândite de proprietarul fondului inferior. Proprietarul fondului pe care se află izvorul nu poate să îi schimbe cursul dacă prin această schimbare ar lipsi locuitorii unei localităţi de apa necesară pentru satisfacerea nevoilor curente.

51

CAPITOLUL IV. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ

1. Definiţia şi obiectul dreptului de proprietate publică

Definit ca acel drept de proprietate în care atributele

sale se exercită de către stat şi unităţile administrativ-teritoriale şi care poartă asupra bunurilor din domeniul public, el fiind inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil57, dreptul de proprietate publică beneficiază în sistemul nostru de drept de reglementare constituţională.

Conform art. 136 alin. 2 din Constituţie, în forma revizuită, proprietatea publică este garantată şi ocrotită prin lege şi aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale. Caracterul inalienabil al bunurilor proprietate publică este conferit de alin. 3 şi 4 ale art. 136, conform cărora, în condiţiile legii organice, aceste bunuri pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice, pot fi concesionate ori închiriate sau pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică însă nu pot fi înstrăinate, fiind scoase din circuitul civil general.

Alineatul 2 al articolului 136 din Legea fundamentală enumeră bunurile ce fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice: bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes

57 O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale. Ediţia a III-a revăzută şi adăugită, Editura Rosetti, Bucureşti, p. 143.

52

naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică.

În legătură cu aceste bunuri, este suficientă dovada apartenenţei unui bun la o asemenea categorie pentru a se face şi proba apartenenţei lui la domeniul public, însă numai în măsura în care bunul se găseşte în patrimoniul statului sau al unităţii administrativ-teritoriale. În doctrină s-a opinat ca aceste dispoziţii constituţionale nu constituie un titlu de proprietate al statului sau al unei unităţi administrativ-teritoriale pentru un bun din aceste categorii, ci numai un titlu de apartenenţă a unui astfel de bun la domeniul public, iar nu la domeniul privat, în condiţiile în care, în baza unui titlu valid, acest bun a intrat în patrimoniul statului sau al unei unităţi administrativ-teritoriale58.

De asemenea, odată ce bunul a fost desemnat prin lege ca fiind obiect al proprietăţii publice, nu mai este necesar a se dovedi că acesta este de uz sau de interes public, dacă titular este statul sau o unitate administrativ-teritorială59.

În Codul civil actual, proprietatea publică este reglementata de art. 554 şi art. 858 – 875.

Potrivit art. 858 C.civ., proprietatea publică este dreptul de proprietate ce aparţine statului sau unei unităţi administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraţia legii, sunt de uz ori de interes public, cu condiţia să fie dobândite prin unul dintre modurile prevăzute de lege.

Art. 859 C.civ. determină obiectul dreptului de proprietate publică; constituie obiect exclusiv al proprietăţii publice bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional,

58 V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia 2, Editura C. H. Beck, Bucureşti, 2013, p. 199-200. 59 E. Chelaru, Administrarea domeniului public şi a domeniului privat. Ediţia 2, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2008, p. 47.

53

plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite prin lege organică. Celelalte bunuri care aparţin statului ori unităţilor administrativ-teritoriale fac parte, după caz, din domeniul public sau din domeniul privat al acestora, însă numai dacă au fost, la rândul lor, dobândite prin unul dintre modurile prevăzute de lege.

Potrivit art. 554 C.civ., bunurile statului şi ale unităţilor administrativ-teritoriale care, prin natura lor sau prin declaraţia legii, sunt de uz sau de interes public formează obiectul proprietăţii publice, însă numai dacă au fost legal dobândite de către acestea.

Având în vedere existenţa unor trăsături comune ambelor forme ale proprietăţii (privată şi publică), legiuitorul a statuat, în cuprinsul art. 554 alin. 2 C.civ., că dispoziţiile aplicabile dreptului de proprietate privată se aplică şi dreptului de proprietate publică, însă cu îndeplinirea cumulativă a două condiţii: prin lege să nu se prevadă altfel şi dispoziţiile respective să nu fie incompatibile cu proprietatea publică60.

1. Subiectele dreptului de proprietate publică Constituie subiecte ale dreptului de proprietate publică: - statul, asupra bunurilor din domeniul public de

interes naţional; - unităţile administrativ-teritoriale (comună, oraş,

municipiu, judeţ) asupra bunurilor din domeniul public de interes local61.

60 E. Chelaru, Cartea a III-a. Despre bunuri, în Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), Noul cod civil. Comentariu pe articole. Art. 1 – 2664, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2012, p. 606. 61 Atribuţiile privind administrarea domeniului public al comunei, oraşului sau municipiului aparţin consiliului local al respectivei unităţi administrativ-teritoriale care, intre altele, hotărăşte darea în administrare, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate publică (D. A. Tofan, Drept administrativ. Volumul I. Ediţia 3, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2014, p. 322)

54

Niciun alt subiect de drept public sau de drept privat nu poate fi titular al dreptului de proprietate asupra bunurilor din domeniul public.

2. Dobândirea dreptului de proprietate publică

Potrivit art. 863 C.civ., dreptul de proprietate publică se

dobândeşte: a) prin achiziţie publică, efectuată în condiţiile legii; b) prin expropriere pentru cauză de utilitate publică, în

condiţiile legii; c) prin donaţie sau legat, acceptat în condiţiile legii,

dacă bunul, prin natura lui sau prin voinţa dispunătorului, devine de uz ori de interes public;

d) prin convenţie cu titlu oneros, dacă bunul, prin natura lui sau prin voinţa dobânditorului, devine de uz ori de interes public;

e) prin transferul unui bun din domeniul privat al statului în domeniul public al acestuia sau din domeniul privat al unei unităţi administrativ-teritoriale în domeniul public al acesteia, în condiţiile legii;

f) prin alte moduri stabilite de lege62.

62 În legătură cu dobândirea dreptului de proprietate publică în perioada comunistă, în doctrină s-a reţinut că nu fac parte din domeniul public sau privat al statului ori al unităţilor administrativ-teritoriale bunurile care au fost preluate de stat fără un titlu valabil în momentul preluării, prin titlu înţelegând orice act sau fapt juridic prin statul a dobândit un bun, mobil sau imobil, astfel încât nu pot fi considerate proprietate de stat nici bunurile care au fost preluate de către acesta în fapt, fără niciun titlu (M. Nicolae, Consideraţii asupra Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, în Dreptul, nr. 1/1999, p. 10 ).

55

2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică

a. Dreptul de proprietate publică este inalienabil Potrivit art. 136 alin. 4 din Constituţie şi art. 861 alin.

1 C.civ., bunurile proprietate publică sunt inalienabile, ceea ce înseamnă ca acestea nu pot fi înstrăinate, fiind scoase din circuitul civil.

b. Bunurile proprietate publică sunt

imprescriptibile Articolul 861 alin. 1 din Codul civil prevede ca

bunurile proprietate publică sunt imprescriptibile, atât extinctiv, cât şi achizitiv.

Art. 563 alin. 2 C.civ. este aplicabil şi acţiunii în revendicarea unui bun proprietate publică în temeiul art. 865 alin. 3, dispunând ca dreptul la acţiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepţia cazurilor în care prin lege se dispune altfel.

In sens achizitiv, art. 861 alin. 2 prevede ca proprietatea asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz şi nu poate fi dobândită de terţi prin uzucapiune sau, după caz, prin posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile.

Conform art. 941-947 C.civ., bunurile proprietate publică nu pot fi dobândite prin ocupaţiune, iar potrivit art. 948, fructele pe care acestea le-ar produce nu pot fi dobândite de către posesorul de buna-credinţă al bunului frugifer.

c. Bunurile din domeniul public sunt insesizabile Potrivit art. 861 alin. 1, bunurile proprietate publică

sunt insesizabile, ceea ce înseamnă că nu pot fi urmărite de către creditorii titularilor dreptului de proprietate asupra acestor bunuri.

56

3. Exercitarea dreptului de proprietate publică

Potrivit art. 136 alin. 4 din Constituţie, în condiţiile legii organice, bunurile proprietate publică pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate; de asemenea, ele pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică.

In acelaşi sens, art. 861 alin. 3 C.civ. prevede ca, în condiţiile legii, bunurile proprietate publică pot fi date în administrare sau în folosinţă şi pot fi concesionate ori închiriate.

In ceea ce priveşte limitele exercitării dreptului de proprietate publică, art. 862 dispune ca dreptul de proprietate publică este susceptibil de orice limite reglementate de lege sau de codul civil pentru dreptul de proprietate privată, în măsura în care acestea sunt compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate. Incompatibilitatea se constată prin acordul dintre titularul proprietăţii publice şi persoana interesată sau, în caz de divergenţă, pe cale judecătorească. În aceste cazuri, persoana interesată are dreptul la o justă şi promptă despăgubire din partea titularului proprietăţii publice.

4. Încetarea dreptului de proprietate publică

Art. 864 NCC dispune ca dreptul de proprietate publică se stinge dacă bunul a pierit ori a fost trecut în domeniul privat63, dacă a încetat uzul sau interesul public, cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege.

63 În acest sens, este interesanta evoluţia pe care a avut-o O.U.G. nr. 100 din 16 noiembrie 2004 privind trecerea unor terenuri forestiere din proprietatea publică a statului şi din administrarea Regiei Naţionale a Pădurilor - Romsilva în proprietatea Arhiepiscopiei Sucevei şi Rădăuţilor care, în cuprinsul art. 1 alin. (1) prevedea: “Se aproba trecerea terenurilor în

57

suprafaţa de 90 mii hectare fond forestier, din proprietatea publică a statului şi din administrarea Regiei Naţionale a Pădurilor - Romsilva, în domeniul privat al statului şi în administrarea Ministerului Culturii şi Cultelor, pentru Arhiepiscopia Sucevei şi Rădăuţilor”. Legea pentru aprobarea OUG nr. 100/2004 a fost atacată în contencios constituţional de un grup de senatori, excepţia de neconstituţionalitate fiind admisă pentru un motiv de neconstituţionalitate extrinseca, anume încălcarea exigentelor constituţionale în materie de delegare legislativă (art. 115 alin. 4 Constituţie), în concret lipsa urgentei reglementarii. Prin urmare, Curtea nu a intrat şi în analiza celorlalte motive de neconstituţionalitate cu care a fost sesizată, însă unul dintre motive credem că prezintă un interes sporit. Astfel, iniţiatorii au susţinut că acest act normativ încalcă dispoziţiile art. 44 alin. 4 din Constituţie, text care interzice naţionalizarea sau orice alte măsuri de trecere silită în proprietatea publică a unor bunuri pe baza apartenenţei sociale, etnice, religioase, politica sau de altă natură discriminatorie a titularului, susţinând că ceea ce este prohibit într-un sens este prohibit şi în celălalt sens; altfel spus, de vreme ce naţionalizarea, ca şi orice altă modalitate de trecere silită în proprietate publică a unor bunuri proprietate privată, inclusiv pe criterii religioase, este interzisă, o atare interdicţie operează şi în ceea ce priveşte trecerea unor bunuri proprietate publică în proprietate privată în considerarea apartenenţei beneficiarului la structurile bisericeşti. În continuarea aceluiaşi raţionament s-a susţinut şi încălcarea art. 44 alin. 3 întrucât exigentele constituţionale în materie de expropriere ar fi incidente şi în situaţia în care cel lipsit de proprietate este statul, căruia i s-ar cuveni, în temeiul acestui din urmă text constituţional, aceeaşi drepata şi prealabilă despăgubire, neprevăzută de actul normativ atacat (A. S. Ciobanu, Drept administrativ. Selecţie de avize, decizii şi hotărâri relevante ale Curţii Constituţionale. Ediţia a II-a revăzuta şi completată, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2014, p. 36-37).).

58

CAP. V. MODALITĂŢILE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Precizări prealabile

Dreptul de proprietate, în general, este un drept

subiectiv civil pur şi simplu, întrucât atributele acestuia (posesia, folosinţă şi dispoziţia) sunt exercitate exclusiv de către un singur titular.

Este posibil însă ca un bun să aparţină concomitent mai multor subiecte de drept sau ca titularul actual al dreptului de proprietate asupra unu bun să îl fi dobândit printr-un act juridic lovit de nulitate relativa sau afectat de o condiţie rezolutorie. În aceste situaţii spunem ca dreptul de proprietate nu mai este pur şi simplu, ci prezintă o anumită complexitate, fiind afectat de unele modalităţi juridice.

Aceste modalităţi se pot referi la existenţa în actul translativ de proprietate a unui element viitor şi nesigur, care condiţionează transferul dreptului de proprietate din patrimoniul transmiţătorului în cel al dobânditorului, fie la ameninţarea dreptului de o cauza de anulabilitate, fie la coexistenta a doi sau mai mulţi titulari ai dreptului de proprietate asupra unui bun sau asupra unei universalităţi juridice, fie chiar existenţa a doi sau mai mulţi titulari succesivi care exercita atributele dreptului asupra aceluiaşi bun la intervale regulate de timp, fără a exista raporturi juridice între aceştia.

59

Potrivit art. 555 C.civ., în condiţiile legii, dreptul de proprietate privată este susceptibil de modalităţi şi dezmembrăminte, după caz.

Principalele modalităţi juridice ale dreptului de proprietate sunt: proprietatea rezolubilă, proprietatea anulabilă64, proprietatea comună. Tot aici trebuie studiata şi instituţia proprietăţii periodice, acum fiind prevăzută în mod expres de noul Cod civil, enumerată între cazurile de coproprietate forţată.

2. Proprietatea rezolubilă

Potrivit art. 1401 C.civ., condiţia este rezolutorie atunci

când îndeplinirea ei determină desfiinţarea obligaţiei. Până la proba contrară, condiţia se prezumă a fi rezolutorie ori de câte ori scadenţa obligaţiilor principale precedă momentul la care condiţia s-ar putea îndeplini.

Dreptul de proprietate poate fi înstrăinat printr-un act juridic încheiat sub condiţie rezolutorie sau transmiterea lui poate să apară în temeiul legii.

Astfel, dreptul de proprietate transmis sub condiţie rezolutorie are o existenţă nesigură în patrimoniul dobânditorului, pentru că, dacă nu se îndeplineşte condiţia, el va trebui să restituie bunul transmiţătorului65.

Pana la îndeplinirea condiţiei (pendente conditione), teoretic bunul aparţine celor doi proprietari şi anume:

64 În doctrina, proprietatea anulabilă şi proprietatea rezolubilă au fost reunite în categoria proprietăţii condiţionale, definită ca modalitatea dreptului de proprietate privată ce constă în exercitarea atributelor acestui drept de către doi titulari, concomitent, dar diferenţiat (V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia 2, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2013, p. 273); 65 C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 199;

60

transmiţătorul are un drept de proprietate supus condiţiei suspensive, iar dobânditorul are un drept de proprietate supus condiţiei rezolutorii. dacă se îndeplineşte condiţia, obligaţia transmiţătorului dispare, acesta redevenind proprietar. dacă nu se îndeplineşte condiţia, dreptul de proprietate al dobânditorului se consolidează retroactiv.

In ceea ce priveşte proprietatea rezolubilă apărută în temeiul legii, art. 1031 dispune ca orice donaţie încheiata între soţi este revocabilă numai în timpul căsătoriei. Soţul donator putând revoca donaţia, dreptul de proprietate al soţului donatar depinde de un eveniment viitor şi nesigur ca realizare, anume dacă soţul va revoca sau nu donaţia.

3. Proprietatea anulabilă

In situaţia în care dreptul de proprietate asupra unui bun

a fost dobândit printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativa, vorbim despre proprietate anulabilă.

Acţiunea în nulitate relativă se prescrie în termenul general de prescripţie de 3 ani.

In timpul în care exista incertitudinea invocării sau neinvocării de către cel îndreptăţit a nulităţii relative, ne aflăm în prezenţa a doi titulari ai dreptului de proprietate asupra aceluiaşi bun.

Actul anulabil poate fi confirmat de către cel care poate invoca nulitatea, fie prin executare, fie prin neinvocarea nulităţii în termenul de prescripţie extinctivă.

Atunci când actul este confirmat, dreptul de proprietate al dobânditorului se consolidează cu efect retroactiv.

61

4. Proprietatea comună

Potrivit art. 631 C.civ., dispoziţiile capitolului intitulat

„Proprietatea comună” se aplică ori de câte ori, în temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobândire prevăzut de lege, dreptul de proprietate privată are doi sau mai mulţi titulari. Astfel, textul prezentat determină domeniul de aplicare al proprietăţii comune.

In acest sens, atunci când două sau mai multe persoane exercită concomitent şi concurent atributele dreptului de proprietate fie asupra unui bun, fie asupra unei universalităţi de bunuri, ne vom afla în prezenţa proprietăţi comune.

Potrivit art. 632 Cod civil, formele proprietăţii comune sunt următoarele:

a) proprietatea pe cote-părţi (coproprietatea); b) proprietatea în devălmăşie (devălmăşia).

In cazul proprietăţii comune pe cote-părţi, un bun nefracţionat în materialitatea sa aparţine concomitent mai multor proprietari, fiecare dintre aceştia având o cotă-parte ideală şi abstractă din dreptul de proprietate asupra bunului.

In situaţia devălmăşiei, bunul aparţine mai multor proprietari, fără a fi precizata cota fiecăruia.

De reţinut este faptul că proprietatea comună în devălmăşie este compatibilă numai cu proprietatea privată ce are ca titulari persoane fizice, fiind cel mai des este întâlnită în cadrul raporturilor de familie.

Proprietatea comună pe cote-părţi este compatibilă cu proprietatea privată ce poate aparţine oricărui titular, însă nu este înlăturată nici din cadrul proprietăţii publice.

Art. 645 C.civ. prevede ca dispoziţiile referitoare la coproprietate se aplică în mod corespunzător şi în cazul exercitării împreună, de către două sau mai multe persoane, a unui alt drept real principal, în afara dreptului de proprietate.

62

4.1. Proprietatea comună pe cote-părţi

Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi este acea

modalitate juridică a dreptului de proprietate în virtutea căreia doi sau mai mulţi titulari ai dreptului exercită concomitent şi concurent prerogativele acestuia fie asupra unui bun, fie asupra unei universalităţi de bunuri, având determinată cota lor din drept şi nu din bun sau bunuri, care în materialitatea lor rămân indivize.

Caracteristicile dreptului de proprietate comună pe cote-părţi rezultă din următoarele:

- existenţa unei pluralităţi a titularilor (spre deosebire de proprietatea pură şi simplă), care îşi exercită atributele dreptului de proprietate concomitent asupra unui bun sau a unei universalităţi de bunuri;

- întinderea dreptului fiecărui titular este determinată de cota sa ideală şi abstractă din drept (deci, dreptul de proprietate este divizat în două sau mai multe părţi, nu neapărat egale);

- bunul sau universalitatea de bunuri asupra căruia poartă dreptul rămân indivizibile (nefracţionate) în materialitatea lor;

- fiecare titular este proprietar exclusiv asupra cotei sale părţi din dreptul de proprietate, ceea ce permite să dispună juridic în mod exclusiv de cota sa, facilitând subrogaţia dobânditorului în drepturile transmiţătorului, fără ca această modalitate a dreptului de proprietate să înceteze;

- prezintă un caracter temporar, care este de esenţa sa, întrucât starea normală a dreptului de proprietate este forma sa pură şi simplă, caracterizată de existenţa unui singur proprietar66.


63

Art. 633 din Codul civil prevede, pentru prima data în sistemul dreptului civil, prezumţia relativă de coproprietate. Astfel, dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă, până la proba contrară.

După durata existenţei acestei modalităţi juridice şi destinaţia bunurilor care formează obiectul acesteia, putem distinge două feluri de proprietate comună pe cote-părţi:

- proprietate comună pe cote-părţi obişnuită şi temporara;

- proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă. Potrivit art. 632 alin. 2 şi 3, coproprietatea poate fi

obişnuită sau forţată. Coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj judiciar.

4.1.1 Coproprietatea obişnuită Potrivit dispoziţiilor art. 634 alin. 1 C.civ. fiecare

coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate şi poate dispune în mod liber de aceasta, în lipsă de stipulaţie contrară. De asemenea, cotele-părţi sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară. Dacă bunul a fost dobândit prin act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri.

Această formă a proprietăţii comune pe cote-părţi este obişnuită întrucât voinţa părţilor are relevanţă juridică cu privire la încetarea acestei stări, prin ieşirea din coproprietate sau indiviziune, apelând la partaj. Este temporară întrucât dispoziţiile art. 669 precizează ca încetarea coproprietăţii prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic sau hotărâre judecătorească. În consecinţa, dreptul de a solicita ieşirea din starea de coproprietate este imprescitibil extinctiv, în sensul că oricare dintre coproprietari poate cere oricând partajul.

64

a. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară

Dobândirea dreptului de proprietate comună pe cote-

părţi obişnuită se realizează în baza modurilor generale de dobândire a dreptului de proprietate, potrivit dispoziţiilor art. 631 din Cod (în temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobândire prevăzut de lege). Mai concret, art. 557 alin. 1, modificat prin Legea nr. 71/2011 privind promulgarea Legii pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, are următorul cuprins: ”Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii, prin convenţie, moştenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul mobilelor şi al fructelor, prin ocupaţiune, tradiţiune, precum şi prin hotărâre judecătorească atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi”.

Astfel, după cum am mai subliniat, cele mai frecvente cazuri de indiviziune apar în materia moştenirii, întrucât la decesul lui de cuius care lasă doi sau mai mulţi moştenitori legali sau testamentari, masa succesorală va rămâne în indiviziune moştenitorilor.

De asemenea, în ipoteza în care două sau mai multe persoane cumpără împreună un bun, va rezulta o coproprietate convenţională născându-se un drept de proprietate comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară, iar cota ideală şi abstractă din drept a fiecărui coproprietar va avea întinderea determinată de cota participării sale la acoperirea preţului plătit.

Şi celelalte moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate pot constitui izvoare pentru naşterea dreptului de proprietate comună pe cote-părţi obişnuită şi temporară cum ar fi uzucapiunea (când două sau mai multe persoane posedă în comun un bun), ocupaţiunea (când două sau mai multe persoane îşi însuşesc un bun care nu a fost în proprietatea altei persoane) etc.

65

b. Exercitarea drepturilor coproprietarilor Trebuie să facem distincţie între actele care vizează

cota parte ideală şi abstractă din dreptul de proprietate asupra bunului, care formează obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi temporară şi actele care privesc bunul în materialitatea lui.

a) În prima ipoteză, fiecare coproprietar are dreptul să exercite atributul dispoziţiei juridice asupra cotei sale ideale şi abstracte din dreptul de proprietate comună, fără a avea nevoie de consimţământul celorlalţi coproprietari, întrucât regula unanimităţii sau majorităţii nu are aplicabilitate. În concret, fiecare coproprietar, fiind un proprietar exclusiv asupra cotei sale părţi poate înstrăina în tot sau în parte prin acte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, prin acte juridice inter vivos sau mortis causa, în lipsă de stipulaţie contrară. Efectul translativ al acestor acte va fi subrogarea dobânditorului în drepturile înstrăinătorului, fără ca starea de coproprietate să fie alterată sau să înceteze.

b) În a doua ipoteză, exercitarea concomitentă şi concurentă a atributelor dreptului de proprietate comună asupra întregului bun sau a universalităţii de bunuri impune exercitarea acestora nu numai în limitele determinate de lege şi de normele morale, dar şi cu respectarea drepturilor celorlalţi coproprietari. Astfel, dreptul de proprietate asupra unui bun îndreptăţeşte pe titulari la realizarea deplină a prerogativelor proprietăţii, dar în acelaşi timp îl obligă la o exercitare în limitele impuse de îndeplinirea intereselor lor în acord cu interesele celorlalţi coproprietari.

Potrivit art. 641 alin. 4, orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare de trei ani, precum şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului nu se pot încheia decât cu

66

acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziţie.

Coproprietarii exercită în mod concomitent şi concurent atributul posesiei (stăpânirea materială) asupra bunului sau universalităţii de bunuri care reprezintă obiectul dreptului lor. Aceştia sunt consideraţi coposesori, existând o pluralitate de posesori care exercită posesia asupra bunului sau universalităţii de bunuri, coposesiunea reprezentând manifestarea exterioara, obiectivitatea atributelor dreptului de proprietate comună pe cote-părţi67. De regulă, posesia fiecărui coproprietar este echivocă întrucât se prezumă că fiecare stăpâneşte şi pentru altul astfel că, nefiind vorba de o posesie utilă, acesta nu poate uzucapa pentru sine. Eventual, s-ar putea interverti detenţia precară în posesie utilă, dacă posesorul probează că a început să posede pentru sine, folosind argumente materiale exteriorizate.

În concret, fiecare coindivizar va putea utiliza, potrivit dispoziţiilor art. 949 şi 951 C.civ., fie calea acţiunii posesorii în complângere (dacă posesia nu a fost tulburată prin violenţă), fie calea acţiunii în reintegrare (când violenţa a operat).

De regulă, posesia se exercită de către toţi titularii dreptului în comun, dar se poate întâmpla ca numai unul dintre ei să stăpânească pentru toţi sau chiar coproprietarii să consimtă că exercitarea stăpânirii de fapt să se realizeze de o terţă persoană.

Exercitarea atributului folosinţei de către coproprietari înseamnă a utiliza bunul în interes propriu culegând şi dobândind proprietatea asupra fructelor naturale, civile şi industriale produse de bun. Astfel, fiecare coproprietar poate folosi bunul aflat în proprietate comună având însă obligaţia să nu depăşească două limite: să nu aducă atingere drepturilor celorlalţi şi să nu schimbe destinaţia bunului (art. 636 alin. 1).

67 V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia 2, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2013, p. 279.

67

Potrivit art. 639, în ipoteza în care coproprietarii nu ajung la o înţelegere în privinţa modului de folosire a bunului, instanţa de judecată hotărăşte.

Conform art. 637 din Cod, titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părţi obişnuită şi temporară dobândesc dreptul de proprietate asupra furtelor produse de bun în raport cu cota parte a fiecăruia.

Fructele naturale sau industriale produse de bunul comun care au fost însuşite doar de un singur coproprietar fac parte din masa partajabilă cât timp ele nu au fost consumate sau înstrăinate sau nu au pierit şi pot fi identificate distinct. Per a contrario, potrivit dispoziţiilor art. 638 alin. 2, coproprietarul interesat are dreptul la despăgubiri, mai puţin în ipoteza în care fructele au pierit în mod fortuit.

Dreptul la acţiune în despăgubiri în sens material se prescrie potrivit dreptului comun, fiind vorba de un drept de creanţă, în termenul general de 3 ani, termen în care se prescrie şi dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun însuşite de un singur coproprietar (art. 638 alin. 3 din Codul civil).

Art. 640 C.civ. instituie regula conform căreia actele de conservare68 nu sunt supuse regulii unanimităţii, fiecare coproprietar putând să le efectueze cu privire la întregul bun, fără a avea nevoie de consimţământul celorlalţi coproprietari.

Actele de administrare (încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune, cesiunea de venituri imobiliare etc.), privind bunul comun pot fi efectuate numai cu respectarea

68 Actele de conservare sunt cele acte juridice care au ca scop preîntâmpinarea pierderii unui bun ori a unui drept, cum ar fi: îndeplinirea formalităţilor de publicitate pentru înscrierea unui drept ori a unui act juridic (art. 19 alin. 2 C.civ.), avansarea unor cheltuieli pentru lucrări necesare de întreţinere, reparare sau exploatare (art. 654 C.civ.) sau întreruperea unei prescripţii, conform art. 2537 C.civ. (I. R. Urs, P. Ispas, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 186).

68

principiului majorităţii, adică cu acordul coproprietarilor ce au majoritatea cotelor-părţi.

Actele de administrare care limitează în mod substanţial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de ceilalţi coproprietari nu vor putea fi efectuate decât cu acordul acestuia.

În ipoteza în care un coproprietar se află în imposibilitate de a-şi exprima voinţa sau care se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare necesar menţinerii utilităţii sau valorii bunului comun, coproprietarul sau coproprietarii interesaţi pot solicita instanţei judecătoreşti suplinirea acordului acelui coproprietar (art. 641 alin. 3 C.civ.).

Exercitarea atributului dispoziţiei asupra întregului bun de către coproprietari se poate realiza doar prin respectarea regulii unanimităţii de voinţă (art. 641 alin. 4), potrivit principiului ca nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decât are el însuşi.

Cu alte cuvinte, nimeni nu poate transfera altuia decât în limitele cotei sale din drept, iar pentru transferarea dreptului asupra întregului bun în materialitatea sa se cere consimţământul tuturor coproprietarilor.

Sub vechea reglementare, în situaţiile în care unul sau mai mulţi dintre coproprietari au înstrăinat fără acordul celuilalt sau celorlalţi, jurisprudenţa şi doctrina au adoptat soluţia conform căreia dreptul astfel dobândit este supus unei condiţii rezolutorii a cărei îndeplinire are loc dacă bunul nu a fost atribuit, la ieşirea din indiviziune, coindivizarilor care l-au înstrăinat69.

69 Decizia nr. 649 din 21.04.1998 a Curţii de apel Cluj, consemnată de M. M. Pivniceru, G. Protea, Nulităţile actului juridic civil. Practică judiciară, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2006, p. 52.

69

Ca sancţiune, actele juridice încheiate cu nerespectarea regulilor anterior amintite sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimţit expres sau tacit acele operaţiuni juridice.

c. Obligaţiile coproprietarilor Exista două categorii de obligaţii pentru coproprietari:

obligaţii de natură personală şi obligaţii de natură reală. Din prima categorie fac parte acele obligaţii care au ca efect mărirea activului patrimonial al unor coproprietari pe seama actelor desfăşurate de alţi coproprietari. Ne referim la acele situaţii când prerogativele posesiei şi, în special, ale folosinţei, deci actele de conservare sau de administrare a bunului sau universalităţii de bunuri sunt executate de un singur coproprietar, dar şi în numele celorlalţi coproprietari. În acest sens, trebuie să avem în vedere şi regulile statuate în art. 638 Cod civil.

Putem observa că suntem în prezenţa mai multor izvoare de obligaţii: contractul de mandat, gestiunea de afaceri, plata nedatorata sau îmbogăţirea fără just temei70.

Din a doua categorie de obligaţii fac parte cele care vizează întreţinerea, conservarea şi administrarea bunului care formează obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi temporară. Aceste obligaţii sunt executate în comun în sensul că acoperirea cheltuielilor ocazionate de aceste acte se face proporţional cu cota-parte a fiecăruia din dreptul respectiv. În acest sens, art. 635 precizează că toţi coproprietarii vor împărţi beneficiile şi vor suporta sarcinile coproprietăţii, proporţional cu cota-parte din drept.

De asemenea, atunci când obiectul dreptului de proprietate este format din terenuri, coproprietarii au obligaţia să execute şi unele obligaţii propter rem potrivit Legii fondului funciar.

70 V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia 2, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2013, p. 296.

70

d. Încetarea dreptului de proprietate comună pe cote-părţi obişnuită şi temporară

Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită şi temporară, fiind o stare vremelnică şi nu perpetuă, poate înceta oricând, întrucât coproprietarii nu pot fi obligaţi să rămână în indiviziune (coproprietate), dreptul lor de a cere ieşirea din această stare fiind imprescriptibil extinctiv (art. 669 Cod civil).

Într-o decizie pronunţată în anul 2006, Curtea Constituţională a tratat, din perspectiva constituţională, instituţia coproprietăţii, reţinând că este de principiu că proprietatea, în majoritatea cazurilor, este pură şi simplă, însă există situaţii când proprietatea este afectată de modalităţi şi prezintă forme speciale, una dintre ele fiind proprietatea indiviză. Curtea a apreciat că existenţa acestei modalităţi a proprietăţii uneori nu este avantajoasă pentru subiecţi şi nici favorabilă pentru exploatarea economică a bunurilor, din pricina dificultăţii de a exercita toate atributele dreptului de proprietate. Din acest motiv, pentru asigurarea unei bune circulaţii a bunurilor şi în interesul coproprietarilor, legea prevede ca indiviziunea poate înceta oricând şi în mod liber71.

Modurile de încetare a proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuite şi temporare sunt multiple, dar putem reţine următoarele:

a) dobândirea unui drept de proprietate exclusiv de către un coproprietar asupra întregului bun sau universalităţi de bunuri prin vânzare-cumpărare, donaţie sau succesiune legală sau testamentară;

b) înstrăinarea întregului bun sau universalităţii de bunuri de către toţi coproprietarii către un terţ care devine proprietar exclusiv;

71 D.C.C. nr. 143 din 23 februarie 2006, publicată în M.Of. nr. 265/23.03.2006 apud V. Terzea, Noul Cod civil adnotat cu doctrina şi jurisprudenţa. Ediţia a II-a. Vol I, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2014, p. 851.

71

c) exproprierea pentru cauză de utilitate publică a bunului sau a universalităţii de bunuri, astfel încât proprietar exclusiv devine statul sau o unitate administrativ-teritorială, ca titulari ai dreptului de proprietate publică;

d) pieirea totală a bunului comun, astfel că dispare obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi;

e) uzucapiunea invocată de un coproprietar care şi-a intervertit detenţia precară în posesie utilă printr-o rezistenţă faţă de ceilalţi coproprietari;

f) partajul, care reprezintă cea mai obişnuită modalitate de încetare a coproprietăţii.

Partajul îşi găseşte reglementarea în art. 669-686 C.civ. Efectul acţiunii de partaj este determinarea părţii din

bun sau din bunuri, în materialitatea lor, care va aparţine fiecărui titular în proprietate exclusivă.

Cu alte cuvinte, cota-parte ideală şi abstractă din dreptul de proprietate asupra bunului sau universalităţii de bunuri se concretizează, se materializează asupra unei părţi materiale din bunul sau bunurile care compun obiectul dreptului de proprietate. În concret, asupra acei părţi din bun sau asupra acelor bunuri, coproprietarul va avea un drept de proprietate exclusivă, astfel că modalitatea juridică a dreptului de proprietate încetează. Din momentul partajului, fiecare fost coproprietar îşi va exercita atributele dreptului de proprietate în mod exclusiv asupra cotelor materiale obţinute.

Partajul fie voluntar, fie judecătoresc transformă dreptul indiviz caracterizat din cote-părţi din dreptul de proprietate asupra bunului într-un drept diviz şi exclusiv asupra unei părţi materiale determinate din bunul sau bunurile comune.

Potrivit dispoziţiilor art. 680 C.civ. partajul nu mai are un efect declarativ, astfel că acesta îşi produce consecinţele numai pentru viitor.

Părţile divize rezultate din împărţeala lucrurilor indivize poartă numele de loturi.

72

Potrivit art. 676 C.civ., partajul bunurilor comune se va face în natură, proporţional cu cota-parte a fiecărui coproprietar. Dacă bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil în natură, partajul se va face în unul dintre următoarele moduri:

a) atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unuia ori a mai multor coproprietari, la cererea acestora;

b) vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînţelegere, la licitaţie publică, în condiţiile legii, şi distribuirea preţului către coproprietari proporţional cu cota-parte a fiecăruia dintre ei. In ceea ce priveşte desfiinţarea partajului, art. 684 prevede ca partajul prin bună învoială poate fi desfiinţat pentru aceleaşi cauze ca şi contractele. Partajul făcut fără participarea tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate absolută, însă partajul este valabil dacă nu cuprinde toate bunurile comune, pentru bunurile omise putându-se face oricând un partaj suplimentar. 4.1.2 Coproprietatea forţată şi perpetua

a. Noţiune Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă

reprezintă o excepţie de regula potrivit căreia proprietatea comună pe cote-părţi este obişnuită şi temporară. De regulă, în această situaţie, voinţa coproprietarilor nu mai are relevanţă juridică cu privire la naşterea sau stingerea acestei modalităţi a dreptului de proprietate.

Relevant în determinarea acestei stări este natura şi destinaţia bunurilor care formează obiectul dreptului de proprietate comună, acestea fiind folosite în mod permanent de doi sau mai mulţi proprietari, neputând fi împărţite. Dacă sunt

73

împărţite, de regulă, ele devin improprii folosinţei conform destinaţiei72.

Caracterele juridice ale proprietăţii comune pe cote-părţi forţate şi perpetue sunt:

a) Coproprietatea are un caracter forţat, de regulă, voinţa părţilor nu are nici o relevanţă juridică în naşterea şi, în special, în încetarea acestei stări. Totuşi, practica judiciară contemporană a mai diminuat tăria acestui caracter, în sensul că a admis partajul convenţional în anumite împrejurări, când obiectul dreptului poate fi folosit şi în mod exclusiv de către coproprietari, fără a schimba natura şi destinaţia bunului (spre exemplu, împărţirea unei curţi comune în două părţi distincte). În acest sens a optat şi legiuitorul noului Cod civil, din moment ce în dispoziţiile art. 632 alin. 3 interzic doar partajul judiciar. Per a contrario, partajul convenţional nu se exclude. Mai mult, în art. 671 alin. 3 NCC se precizează că în cazul proprietăţii periodice şi în celelalte cazuri de coproprietate forţată, partajul este posibil numai prin bună-învoială.

b) Caracterul perpetuu rezultă din imposibilitatea împărţirii bunurilor, astfel încât nu poate constitui obiectul de proprietate exclusivă a unui singur titular, datorită naturii şi destinaţiei acelui bun de a fi folosit în comun de doi sau mai mulţi coproprietari. Deci această stare durează în timp atâta cât există şi bunul asupra căruia poartă.

c) Caracterul accesoriu al dreptului de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă rezultă din faptul că bunurile asupra cărora poartă sunt accesorii ale unor bunuri principale, astfel încât soarta lor juridică este guvernată de principiul accesorium sequitur principale.

Bunurile principale formează obiectul dreptului de proprietate exclusivă al unor titulari care concomitent şi

72 L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 203.

74

concurent au şi un drept de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă asupra bunurilor accesorii.

Ca efect, bunul accesoriu va urma soarta juridică a bunului principal astfel încât înstrăinarea bunului principal va determina şi înstrăinarea cotei-părţi ideale şi abstracte din dreptul asupra bunului accesoriu73.

Per a contrario, înstrăinarea separată a bunului accesoriu nu se poate realiza în mod valabil.

b. Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor Exercitarea atributelor dreptului de proprietate comună

pe cote-părţi asupra bunurilor care formează obiectul coproprietăţii forţate şi perpetue se realizează de către fiecare coproprietar aproape în mod similar ca un proprietar pur şi simplu întrucât nu se cere consimţământul celorlalţi pentru a poseda, folosi sau dispune asupra cotei sale părţi din bunul comun.

Există însă anumite limite peste care nici un coproprietar nu poate trece în exercitarea atributelor dreptului său, cum ar fi:

a) să nu încalce drepturile concomitente şi concurente ale celorlalţi coproprietari, adică ”să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi coproprietari” (art. 647 alin. 1);

b) să nu schimbe destinaţia bunului accesoriu, în sensul de a servi numai utilităţii bunului principal.

Atributul dispoziţiei juridice asupra bunului aflat în coproprietate forţată se exercită tot fără consimţământul celorlalţi coproprietari, dar numai în momentul înstrăinării bunului principal care se află în proprietatea exclusivă a înstrăinătorului. Această înstrăinare nu duce la încetarea stării de coproprietate forţată şi perpetuă, întrucât va avea loc o

73 O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale. Ediţia a III-a revăzută şi adăugită, Editura Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 207-208.

75

subrogaţie personală a dobânditorului în drepturilor înstrăinătorului.

Cheltuielile de conservare şi de întreţinere a bunului vor fi suportate de coproprietari, în funcţie de întinderea cotei fiecăruia din drept sau în funcţie de întinderea bunului principal, dacă bunul comun are caracter accesoriu (art. 647 alin. 3 C.civ.).

c. Cazuri de coproprietate forţată şi perpetuă În prezent există mai multe cazuri de proprietate

comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă, din care o parte sunt reglementate de Codul civil şi de alte acte normative. Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 646, cazurile de coproprietate forţată sunt:

a) Bunurile prevăzute în art. 649, art. 660, art. 687 şi art. 1141 C.civ.:

- art. 649 se referă la părţile comune: terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită cât şi neconstruită necesară, potrivit naturii şi destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţi perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, pivniţele şi subsolurile compartimentale, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele, instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea părţi, alte bunuri care potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună; coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii;

- art. 660 se referă la despărţiturile comune: zidul, şanţul precum şi orice altă despărţitură între două fonduri sunt

76

prezumate a fi în proprietatea comună a vecinilor dacă nu rezultă contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune, în condiţiile legii;

- art. 687 reglementează proprietatea periodică, care există atunci când mai multe persoane exercită succesiv şi repetitiv atributul folosinţei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale de timp determinate, egale sau inegale;

- art. 1141 reglementează bunurile care constituie amintiri de familie: corespondenţa purtată de membri familiei, arhivele familiale, decoraţiile, armele de colecţie, portretele de familie, documentele, precum şi orice alte bunuri cu semnificaţie morală deosebită pentru respectiva familie.

b) Bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia de hotar între acestea, cum ar fi: potecile, fântânile, drumurile şi izvoarele.

c) Bunurile comune afectate utilizării a două sau mai multe fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri;

d) Orice alt bun comun prevăzut de lege.

d. Încetarea dreptului de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă

Modurile de încetare la care ne vom referi constituie o excepţie de la principiul potrivit căruia această stare de coproprietate este perpetuă, în sensul că durează atât timp cât există bunul asupra căruia poartă dreptul sau cât timp există împrejurarea de fapt care a generat-o ori până la eliberarea titlului de proprietate, potrivit Legii fondului funciar.

Excepţiile apar atunci când în timpul existenţei coproprietăţii forţate, această stare poate înceta:

77

a) încetarea coproprietăţii forţate prin voinţa părţilor se poate realiza dacă bunul comun poate fi divizat, fără însă a leza interesele coproprietarilor ori utilitatea şi destinaţia bunului (spre exemplu, împărţirea unui pod comun, a unui subsol comun sau unei curţi comune); încetarea proprietăţii perpetue însă poate avea loc doar prin consimţământul coproprietarilor, instanţa judecătoreasca neputând decide astfel, potrivit dispoziţiilor art. 671 alin. 3 C.civ. (prin bună învoială);

b) dobândirea dreptului de proprietate exclusivă asupra bunurilor comune de către un singur titular, prin orice mod de dobândire a dreptului de proprietate; spre exemplu, toate apartamentele proprietate exclusivă a mai mulţi proprietari sunt cumpărate de către un singur titular, ceea ce determină ca şi coproprietatea forţată asupra bunurilor comune să înceteze;

c) pieirea totală a bunului care formează obiectul proprietăţii forţate fie din cauză de forţă majoră, fie datorită faptei coproprietarilor sau a unei terţe persoane; în această ipoteză, indemnizaţia percepută (în cazul când bunul a fost asigurat) sau despăgubirile cuvenite (în caz de răspundere civilă delictuală) vor fi împărţite coproprietarilor potrivit cotei fiecăruia;

d) în ipoteza reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor în baza Legii fondului funciar, moştenitorii se vor afla în proprietate forţată din momentul solicitării reconstituirii acestui drept până la eliberarea titlului de proprietate pe numele tuturor, moment din care coproprietarii moştenitori vor putea proceda potrivit dreptului comun, fiind aplicabile dispoziţiile art. 669 C.civ., în sensul că oricând pot ieşi din coproprietatea care a devenit obişnuită sau temporară.

78

4.2 Proprietatea comună în devălmăşie

a. Precizări prealabile Potrivit art. 667 Cod civil, există proprietate în

devălmăşie atunci când, prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor persoane fără ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote-părţi determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune.

Determinarea cotei-părţi se va face în momentul ieşirii din devălmăşie, a încetării proprietăţii devălmaşe, în funcţie de anumite criterii.

Legea civilă reglementează un singur caz de proprietate devălmaşă, şi anume pe cel al soţilor asupra patrimoniului lor comun care cuprinde toate bunurile lor dobândite în timpul căsătoriei. Astfel, spre deosebire de reglementarea anterioara, care permitea numai varianta devălmăşiei, potrivit dispoziţiilor art. 312 C.civ., viitorii soţi pot alege ca regim matrimonial: comunitatea legală, separaţia de bunuri sau comunitatea convenţională.

În ipoteza alegerii comunităţii legale, bunurile dobândite în timpul acestui regim de către oricare dintre soţi sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune în devălmăşie ale soţilor (art. 339 C.civ.).

b. Dreptul de proprietate în devălmăşie al soţilor

(comunitatea legală) Potrivit art. 339 C.civ., obiectul dreptului de proprietate

al soţilor este format din bunurile dobândite în timpul regimului comunităţii legale de oricare dintre soţi, de la data dobândirii lor.

Fiind un mod legal, dar neimperativ de constituire a dreptului de proprietate în devălmăşie al soţilor, potrivit

79

dispoziţiilor art. 312 alin. 1 C.civ., viitorii soţi au posibilitatea de a alege ca regim matrimonial şi separaţia de bunuri sau comunitatea convenţională. Cu toate acestea, există anumite categorii de bunuri care, potrivit dispoziţiilor art. 340 C.civ., nu formează obiectul acestei modalităţi juridice a dreptului de proprietate, fiind bunuri propriii ale fiecărui soţ.

Prin dispoziţiile art. 343 alin. 4 din Cod, este instituita prezumţia de comunitate privitoare la bunurile dobândite în timpul căsătoriei, calitatea de bun comun netrebuind dovedită. Dovada că un bun este propriu se poate face între soţi prin orice mijloc de probă. Pentru bunurile mobile dobândite anterior căsătoriei, înainte de încheierea acesteia se întocmeşte un inventar de către notarul public sau sub semnătură privată, dacă părţile convin astfel. În lipsa inventarului, se prezumă, până la proba contrară, că bunurile sunt comune.

In ceea ce priveşte actele de folosinţa, de conservare, de administrare, art. 345 C.civ. dispune ca fiecare soţ are dreptul de a folosi bunul comun fără consimţământul expres al celuilalt soţ. Cu toate acestea, schimbarea destinaţiei bunului comun nu se poate face decât prin acordul soţilor. De asemenea, fiecare soţ poate încheia singur acte de conservare, acte de administrare cu privire la oricare dintre bunurile comune, precum şi acte de dobândire a bunurilor comune. În măsura în care interesele sale legate de comunitatea de bunuri au fost prejudiciate printr-un act juridic, soţul care nu a participat la încheierea actului nu poate pretinde decât daune-interese de la celălalt soţ, fără a fi afectate drepturile dobândite de terţii de bună-credinţă.

In ceea ce priveşte actele de înstrăinare şi de grevare cu drepturi reale având ca obiect bunurile comune, acestea nu pot fi încheiate decât cu acordul ambilor soţi. Cu toate acestea, oricare dintre soţi poate dispune singur, cu titlu oneros, de bunurile mobile comune a căror înstrăinare nu este supusă,

80

potrivit legii, anumitor formalităţi de publicitate şi darurile obişnuite.

Cat priveşte efectele încetării regimului comunităţii, art. 356 Cod civil prevede ca dacă regimul comunităţii de bunuri încetează prin desfacerea căsătoriei, foştii soţi rămân coproprietari în devălmăşie asupra bunurilor comune până la stabilirea cotei-părţi ce revine fiecăruia.

5. Proprietatea periodică

Potrivit art. 687 Cod civil, în absenţa unei reglementări

speciale, ori de câte ori mai multe persoane exercită succesiv şi repetitiv atributul folosinţei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale de timp determinate, egale sau inegale, ne aflăm în situaţia unei proprietăţi periodice.

Astfel, trăsătura specifică proprietăţii periodice constă în existenţa mai multor titulari care exercită succesiv şi repetitiv atributul folosinţei.

Aşa cum am văzut în art. 646 alin. 1 C.civ., proprietatea periodică apare în cadrul enumerării cazurilor de coproprietate forţată.

Ca regulă, această coproprietate nu poate înceta prin partaj.

Conform art. 688, proprietatea periodică se naşte în temeiul unui act juridic, dispoziţiile în materie de carte funciară aplicându-se în mod corespunzător.

În privinţa intervalului de timp ce îi revine, orice coproprietar poate încheia, în condiţiile legii, acte precum închirierea, vânzarea, ipotecarea şi altele asemenea. Actele de administrare sau de dispoziţie privind cota-parte din dreptul de proprietate aferentă unui alt interval de timp sunt inopozabile titularului cotei-părţi respective. În raporturile cu terţii

81

cocontractanţi de bună-credinţă, actele de administrare sau de dispoziţie menţionate mai sus sunt anulabile.

In ceea ce priveşte drepturile şi obligaţiile coproprietarilor, art. 690 Cod civil dispune ca fiecare copro-prietar este obligat să facă toate actele de conservare, în aşa fel încât să nu împiedice ori să nu îngreuneze exercitarea drepturilor celorlalţi coproprietari. Pentru reparaţiile mari, coproprietarul care avansează cheltuielile necesare are dreptul la despăgubiri în raport cu valoarea drepturilor celorlalţi coproprietari. Actele prin care se consumă în tot sau în parte substanţa bunului pot fi făcute numai cu acordul celorlalţi coproprietari. La încetarea intervalului, coproprietarul este dator să predea bunul coproprietarului îndreptăţit să îl folosească în următorul interval. Coproprietarii pot încheia un contract de administrare, cu acordul tuturor celorlalţi coproprietari.

Potrivit art. 691 C.civ., în cazul nerespectării obligaţiilor impuse în aceasta materie, se vor plăti despăgubiri.

În cazul în care unul dintre coproprietari tulbură în mod grav exercitarea proprietăţii periodice, acesta va putea fi exclus, prin hotărâre judecătorească, la cererea coproprietarului vătămat. Excluderea va putea fi dispusă numai dacă unul dintre ceilalţi coproprietari sau un terţ cumpără cota-parte a celui exclus. În acest scop, se va pronunţa, mai întâi, o încheiere de admitere în principiu a cererii de excludere, prin care se va stabili că sunt îndeplinite condiţiile excluderii, încheiere care va putea fi atacată cu recurs pe cale separată. După rămânerea definitivă a încheierii de admitere în principiu, în absenţa înţelegerii părţilor, se va stabili preţul vânzării silite pe bază de expertiză. După consemnarea preţului la instituţia de credit stabilită de instanţă, se va pronunţa hotărârea care va ţine loc de contract de vânzare-cumpărare. După rămânerea definitivă a acestei hotărâri, dobânditorul îşi va putea înscrie dreptul în

82

cartea funciară, iar transmiţătorul va putea să ridice suma consemnată la instituţia de credit stabilită de instanţă.

Proprietatea periodică încetează prin radiere din cartea funciară în temeiul dobândirii de către o singură persoană a tuturor cotelor-părţi din dreptul de proprietate periodică, (art. 692 C.civ.), ca urmare a pieirii bunului, prin partaj voluntar, însă nu şi prin partaj judiciar.

83

CAPITOLUL VI. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

I. Dreptul de uzufruct

1. Definiţie Codul civil defineşte uzufructul în cuprinsul articolului

703, ca fiind dreptul unei persoane de a folosi bunul altei persoane şi de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa.

Potrivit definiţiei, rezulta ca jus utendi şi jus fruendi sunt exercitate de către o altă persoană. numită uzufructuar, iar proprietarul exercita numai jus abutendi care constituie nuda proprietate asupra lucrului.

Dreptul de uzufruct este un drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, având caracter temporar şi care conferă unei persoane, denumita uzufructuar, dreptul de a se folosi de un bun şi de a-i culege fructele întocmai ca şi proprietarul acestuia, cu îndatorirea de a conserva substanţa acelui bun74.

2. Caracterele dreptului de uzufruct Dreptul de uzufruct este un dezmembrământ al

proprietăţii, fiind un drept real principal. Dreptul de uzufruct este un drept temporar, deoarece se stinge cel mai târziu la moartea uzufructuarului (art. 708 alin. 1

74 C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 266;

84

C.civ.); dacă uzufructul aparţine unei persoane juridice, nu poate dura mai mult de 30 de ani (art. 708 alin. 2). Dacă nu s-a prevăzut durata uzufructului, se prezumă că este viager sau, după caz, că este constituit pe o durată de 30 de ani. Uzufructul constituit până la data la care o altă persoană va ajunge la o anumită vârstă durează până la acea dată, chiar dacă acea persoană ar muri înainte de împlinirea vârstei stabilite.

3. Constituirea uzufructului Uzufructul se poate constitui prin act juridic,

uzucapiune sau alte moduri prevăzute de lege, dispoziţiile în materie de carte funciară fiind aplicabile (art. 704 alin. 1 C.civ.). Din moment ce se impune la constituirea uzufructului respectarea dispoziţiilor în materie de carte funciară, aceasta înseamnă ca uzufructul ce are ca obiect bunuri imobile trebuie încheiat în forma autentică, pentru a se putea face înscrierea în cartea funciară.

Uzufructul se poate constitui numai în favoarea unei persoane existente, fizice sau juridice.

4. Obiectul dreptului de uzufruct Potrivit art. 706 C.civ., poate reprezenta obiect al

uzufructului orice bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotă-parte din acestea, uzufructul purtând asupra tuturor accesoriilor bunului dat în uzufruct, precum şi asupra a tot ce se uneşte sau se încorporează în acesta.

Dacă uzufructul cuprinde, printre altele, şi bunuri consumptibile, cum ar fi bani, grâne, băuturi, uzufructuarul are dreptul de a dispune de ele, însă cu obligaţia de a restitui bunuri de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la data stingerii uzufructului (art. 712 C.civ.).

85

5. Drepturile şi obligaţiile uzufructuarului şi ale nudului proprietar

a. Drepturile uzufructuarului Potrivit art. 709 C.civ., în lipsă de stipulaţie contrară,

uzufructuarul are folosinţa exclusivă a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele acestuia, care se cuvin uzufructuarului proporţional cu durata uzufructului, dreptul de a le pretinde dobândindu-se zi cu zi.

Conform art. 713 C.civ., dacă uzufructul poartă asupra unor bunuri care, fără a fi consumptibile, se uzează ca urmare a utilizării lor, uzufructuarul are dreptul de a le folosi ca un bun proprietar şi potrivit destinaţiei lor. În acest caz, el nu va fi obligat să le restituie decât în starea în care se vor afla la data stingerii uzufructului. Uzufructuarul poate să dispună, ca un bun proprietar, de bunurile care, fără a fi consumptibile, se deteriorează rapid prin utilizare. În acest caz, la sfârşitul uzufructului, uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut-o bunul la această din urmă dată.

Art. 717-722 C.civ. cuprind o serie de dispoziţii ce au în vedere modul în care uzufructuarul poate să facă acte de folosinţa asupra unor categorii speciale de bunuri date în uzufruct (păduri tinere, păduri înalte, un teren cu pomi fructiferi, cariere de piatră şi nisip).

Cu titlu de noutate, art. 714 C.civ. renunţa la caracterul incesibil, intuituu personae, din vechea reglementare. Astfel, în absenţa unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul său unei alte persoane fără acordul nudului proprietar, dispoziţiile în materie de carte funciară fiind aplicabile. Uzufructuarul rămâne dator exclusiv faţă de nudul proprietar numai pentru obligaţiile născute înainte de cesiune. Până la notificarea cesiunii, uzufructuarul şi cesionarul răspund solidar pentru îndeplinirea tuturor obligaţiilor faţă de nudul proprietar. După notificarea cesiunii, cesionarul este dator faţă de nudul proprietar pentru toate obligaţiile născute după notificarea

86

cesiunii. În acest caz, uzufructuarului i se aplică, în mod corespunzător, dispoziţiile legale din materia fideiusiunii. După cesiune, dreptul de uzufruct continuă, după caz, până la împlinirea termenului iniţial sau până la decesul uzufructuarului iniţial.

Uzufructuarul are dreptul de a închiria sau, după caz, de a arenda bunul primit în uzufruct. Locaţiunile de imobile încheiate de uzufructuar, înscrise în cartea funciară, sunt opozabile proprietarului sau moştenitorilor acestuia, după stingerea uzufructului prin decesul sau, după caz, încetarea existenţei juridice a uzufructuarului, până la împlinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului. Reînnoirile de închirieri de imobile sau de arendări făcute de uzufructuar şi înscrise în cartea funciară înainte de expirarea contractelor iniţiale sunt opozabile proprietarului şi moştenitorilor săi pe o perioadă de cel mult 6 luni ori, după caz, de un an, dacă la data stingerii uzufructului nu au fost puse în executare. În niciun caz locaţiunile nu pot dura mai mult de 3 ani de la data stingerii uzufructului. În cazul în care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, locaţiunile încetează, în toate cazurile, odată cu stingerea uzufructului (art. 715 C.civ.).

Uzufructuarul are posibilitatea apărării dreptului sau pe calea acţiunii confesorii de uzufruct.

b. Drepturile nudului proprietar75

75 Într-o hotărâre pronunţată sub imperiul vechii reglementări, Tribunalul judeţean Sibiu a decis că: “nudul proprietar este îndreptăţit, iar uzufruc-tuarul nu se poate opune, să facă unele lucrări de sporire a spaţiului, inclusiv construirea pe terenul proprietatea sa a unei noi unităţi locative, destinată folosinţei sale şi a familiei, sub forma unui adaos la locuinţa folosită de uzufructuar, cu singura condiţie ca prin aceasta să nu aducă modificări esenţiale clădirii ce formează obiectul dreptului de uzufruct, de natură a influenţa negativ exercitarea drepturilor uzufructuarului (Decizia nr. 641/15.08.1969 apud M.M. Pivniceru, G. Protea, Dezmembrămintele dreptului de proprietate. Practica judiciară, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2007, p. 25)

87

- dreptul de a dispune de bun, caracteristica esenţială a uzufructului fiind aceea ca nudul proprietar păstrează prerogativa dispoziţiei, însă numai cu respectarea atributelor ce revin uzufructuarului76;

- dreptul de a-şi asigura apărarea nudei sale proprietăţi (acţiunea în revendicare, acţiunile posesorii);

- dreptul de a poseda bunul, sub aspectul elementului subiectiv (animus), întrucât, prin constituirea uzufructului, pe lângă „fragmentarea” dreptului de proprietate, se produce şi o segmentare a atributului posesiei, aceasta însemnând ca uzufructuarul va stăpâni în fapt bunul (elementul material, corpus), însă cu elementul subiectiv corespunzător dreptului sau de uzufruct, în timp ce nudul proprietar va stăpâni bunul corpore alieno77, păstrând prerogativa aproprierii şi stăpânirii bunului, însă numai în calitate de nud proprietar78, adică sub aspectul elementului subiectiv (animus) .

c. Obligaţiile uzufructuarului

- obligaţia de a conserva substanţa bunului; - obligaţia de a respecta destinaţia bunului; - obligaţiile uzufructuarului la momentul naşterii

uzufructului (inventarierea bunurilor, constituirea garanţiei pentru îndeplinirea obligaţiilor uzufructuarului);

76 O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale. Ediţia a III-a revăzută şi adăugită, Editura Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 316; 77 C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 274. 78 V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia 2, Editura C. H. Beck, Bucureşti, 2013, p. 241.

88

- obligaţiile uzufructuarului pe timpul uzufructului, fiind obligat să efectueze reparaţiile de întreţinere a bunului, să îl înştiinţeze pe nudul proprietar despre necesitatea reparaţiilor mari, suportând toate sarcinile şi cheltuielile ocazionate de litigiile privind folosinţa bunului, culegerea fructelor ori încasarea veniturilor; dacă bunul este asigurat, pe durata uzufructului primele de asigurare sunt plătite de uzufructuar; în acelaşi timp, uzufructuarul este obligat să aducă de îndată la cunoştinţa nudului proprietar orice uzurpare a fondului şi orice contestare a dreptului de proprietate, sub sancţiunea obligării la plata de daune-interese;

- obligaţiile uzufructuarului la încetarea uzufructului; uzufructuarul este obligat să îl despăgubească pe nudul proprietar pentru orice prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunzătoare a bunurilor date în uzufruct; potrivit art. 731 C.civ., uzufructuarul şi nudul proprietar nu sunt obligaţi să reconstruiască ceea ce s-a distrus datorită vechimii ori dintr-un caz fortuit.

Art. 736 C.civ. instituie o obligaţie cu privire la uzufructul ce poarta asupra unei turme de oi. Astfel, dacă turma dată în uzufruct a pierit în întregime din cauze neimputabile uzufructuarului, acesta va restitui numai pieile ori valoarea acestora. Dacă turma nu a pierit în întregime, uzufructuarul este obligat să înlocuiască animalele pierite cu cele de prăsilă.

Potrivit art. 716 Cod civil, la încetarea uzufructului, uzufructuarul nu poate pretinde vreo despăgubire pentru lucrările adăugate unui bun imobil, cu excepţia celor necesare, sau pentru îmbunătăţirile aduse unui bun mobil, chiar atunci când prin acestea s-a sporit valoarea bunului. Dacă lucrările sau îmbunătăţirile au fost făcute fără încuviinţarea proprietarului, acesta poate cere obligarea uzufructuarului la ridicarea lor şi la

89

readucerea bunului în starea în care i-a fost încredinţat. Uzufructuarul va putea cere o indemnizaţie echitabilă pentru lucrările necesare adăugate. De asemenea, el va putea cere o indemnizaţie echitabilă şi pentru celelalte lucrări adăugate sau pentru îmbunătăţirile făcute cu încuviinţarea proprietarului, dacă prin acestea s-a sporit valoarea bunului. În cazul lucrărilor autonome făcute de uzufructuar asupra unui bun imobil, vor fi aplicabile, în mod corespunzător, în lipsă de stipulaţie sau dispoziţie legală contrară, dispoziţiile din materia accesiunii imobiliare artificiale.

d. Obligaţiile nudului proprietar - obligaţia de a suporta sarcinile şi cheltuielile proprietăţii; - obligaţia de a efectua reparaţiile mari; - obligaţia de a se abţine de la orice act sau fapt care ai împiedica sau tulbura exerciţiul normal al uzufructului79.

6. Stingerea uzufructului Potrivit art. 746 C.civ., uzufructul se stinge pe cale

principală prin: a) moartea uzufructuarului ori, după caz, încetarea

personalităţii juridice; b) ajungerea la termen; c) consolidare, atunci când calitatea de uzufructuar şi de

nud proprietar se întrunesc în aceeaşi persoană; d) renunţarea la uzufruct; e) neuzul timp de 10 de ani sau, după caz, timp de 2 ani

în cazul uzufructului unei creanţe. Uzufructul se stinge prin decesul ori, după caz,

încetarea existenţei juridice a uzufructuarului chiar dacă

79 Decizia civila nr. 1531/12.06.1998 a Curţii de apel Iaşi, în Jurisprudenţa Curţii de Apel Iaşi în materie civilă şi procesual civilă pe anul 1998, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2000, p. 3.

90

termenul nu s-a împlinit80. În cazul imobilelor sunt aplicabile dispoziţiile în materie de carte funciară.

Uzufructul poate înceta la cererea nudului proprietar atunci când uzufructuarul abuzează de folosinţa bunului, aduce stricăciuni acestuia ori îl lasă să se degradeze.

Creditorii uzufructuarului pot interveni în proces pentru conservarea drepturilor lor; ei se pot angaja să repare stricăciunile şi pot oferi garanţii pentru viitor.

Instanţa poate dispune, după împrejurări, fie stingerea uzufructului, fie preluarea folosinţei bunului de către nudul proprietar, cu obligaţia acestuia de a plăti uzufructuarului o rentă pe durata uzufructului. Când bunul este imobil, pentru garantarea rentei, instanţa poate dispune înscrierea unei ipoteci în cartea funciară.

Art. 748 C.civ. prevede ca uzufructul se stinge în cazul în care bunul a fost distrus în întregime dintr-un caz fortuit. Când bunul a fost distrus în parte, uzufructul continuă asupra părţii rămase. În toate cazurile, uzufructul va continua asupra despăgubirii plătite de terţ sau, după caz, asupra indemnizaţiei de asigurare, dacă aceasta nu este folosită pentru repararea bunului.

II. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie

Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie sunt de fapt varietăţi ale dreptului de uzufruct. În ambele situaţii, titularul

80 Intr-o decizie de speţa, jurisprudenţa a statuat ca este de principiu ca atunci când uzufructul s-a constituit în favoarea a două persoane, după decesul uneia, cealaltă păstrează dreptul asupra întregului bun, uzufructul durând până la decesul ultimului beneficiar (Decizia Curţii de apel Iaşi nr. 687/29.03.2000, în Jurisprudenţa Curţii de Apel Iaşi în materie civilă pe anul 2000, Editura Lumina Lex, 2001, p. 36).

91

dobândeşte dreptul de a folosi lucrul şi de a-i culege fructele numai pentru nevoile lui şi ale familiei sale. Deosebirea dintre cele două se găseşte în obiectul lor. Atunci când acest obiect este o casa de locuit, vorbim despre un drept de abitaţie. Potrivit art. 754, dispoziţiile referitoare la uz şi abitaţie se completează, în mod corespunzător, cu cele privitoare la uzufruct.

1. Dreptul de uz Potrivit art. 749, uzul este dreptul unei persoane de a

folosi lucrul altuia şi de a-i culege fructele naturale şi industriale numai pentru nevoile proprii şi ale familiei sale.

Conform art. 751 C.civ., uzul se constituie în temeiul unui act juridic sau prin alte moduri prevăzute de lege, el putându-se constitui şi prin uzucapiune tabulara sau extratabulară81.

Dreptul de uz nu poate fi cedat, iar bunul ce face obiectul acestor drepturi nu poate fi închiriat sau, după caz, arendat, deci uzuarul nu va putea dobândi fructele civile.

Dacă titularul dreptului de uz este îndreptăţit să perceapă toate fructele naturale şi industriale produse de bun, este dator să plătească toate cheltuielile de cultură şi reparaţiile de întreţinere întocmai ca şi uzufructuarul.

Dacă titularul dreptului de uz nu este îndreptăţit să perceapă decât o parte din fructe, va suporta cheltuielile de cultură în proporţie cu partea de care se foloseşte.

2. Dreptul de abitaţie

Potrivit art. 750 C.civ., titularul dreptului de abitaţie are dreptul de a locui în locuinţa nudului proprietar împreună cu soţul şi copiii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea


92

copii la data la care s-a constituit abitaţia, precum şi cu părinţii ori alte persoane aflate în întreţinere.

In ceea ce priveşte constituirea, abitaţia se constituie în temeiul unui act juridic sau prin alte moduri prevăzute de lege (art. 751).

Dreptul de abitaţie nu poate fi cedat, iar bunul ce face obiectul acestor drepturi nu poate fi închiriat sau, după caz, arendat.

Dacă titularul dreptului de abitaţie este îndreptăţit să perceapă toate fructele naturale şi industriale produse de bun ori, după caz, să ocupe întreaga locuinţă, este dator să plătească toate cheltuielile de cultură şi reparaţiile de întreţinere întocmai ca şi uzufructuarul. Dacă titularul dreptului de abitaţie nu este îndreptăţit să perceapă decât o parte din fructe ori să ocupe decât o parte din locuinţă, va suporta cheltuielile de cultură sau de întreţinere în proporţie cu partea de care se foloseşte.

III. Dreptul de servitute

1. Precizări prealabile. Definiţie Potrivit art. 755 C.civ., servitutea este sarcina care

grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar. Utilitatea rezultă din destinaţia economică a fondului dominant sau constă într-o sporire a confortului acestuia.

2. Caractere juridice

a. servitutea este un drept real imobiliar, un dezmembrământ al dreptului de proprietate, reprezentând nu doar o restrângere a prerogativelor dreptului de proprietate asupra fondului aservit, ci şi un transfer, mai redus sau mai amplu, al unor prerogative din conţinutul juridic al acestui drept de proprietate către titularul fondului dominant;

93

b. servitutea presupune existenţa a două imobile ce aparţin la doi proprietari diferiţi; c. servitutea este un accesoriu al dreptului de proprietate asupra fondului dominant; d. servitutea are un caracter perpetuu; e. servitutea este indivizibila82.

3. Clasificarea servituţilor a. După modul de exercitare, servituţile sunt continue

sau necontinue. Potrivit art. 761 C.civ., servituţile continue sunt acelea

al căror exerciţiu este sau poate fi continuu fără a fi necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de vedere ori servitutea de a nu construi. Servituţile necontinue sunt acelea pentru a căror existenţă este necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport.

b. După modul de a se manifesta în exterior, servituţile sunt aparente sau neaparente.

Potrivit art. 760 din Codul civil, servituţile aparente sunt acelea a căror existenţă este atestată de un semn vizibil de servitute, cum ar fi o uşă, o fereastră, un apeduct. Servituţile neaparente sunt acelea a căror existenţă nu este atestată de vreun semn vizibil de servitute, cum ar fi servitutea de a nu construi ori de a nu construi peste o anumită înălţime.

c. După modul de exercitare al prerogativelor dreptului de proprietate de către cei doi proprietari, art. 762 distinge intre servituţi pozitive şi servituţi negative. Servituţile pozitive sunt acelea prin care proprietarul fondului dominant exercită o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit, cum ar fi servitutea de trecere. Servituţile negative sunt acelea prin care proprietarul fondului aservit este obligat să se

82 V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia 2, Editura C. H. Beck, Bucureşti, 2013, p. 250-253.

94

abţină de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului său de proprietate, cum ar fi servitutea de a nu construi.

4. Constituirea servituţilor Servituţile se pot constitui prin act juridic şi prin

uzucapiune. Potrivit art. 763 C.civ., prin uzucapiune tabulară poate

fi dobândită orice servitute, iar prin uzucapiune extratabular pot fi dobândite numai servituţile pozitive.

Dreptul de servitute va putea fi aparat prin acţiunea confesorie de servitute.

5. Exercitarea servituţilor Art. 764 C.civ. dispune ca modul de exerciţiu al

servituţii se dobândeşte în aceleaşi condiţii ca şi dreptul de servitute.

Cu privire la obligaţiile în sarcina proprietarului fondului aservit, art. 759 dispune ca prin actul de constituire se pot impune în sarcina proprietarului fondului aservit anumite obligaţii pentru asigurarea uzului şi utilităţii fondului dominant. În acest caz, sub condiţia notării în cartea funciară, obligaţia se transmite dobânditorilor subsecvenţi ai fondului aservit.

Cu privire la regulile privind exercitarea şi conservarea servituţilor, art. 765 C.civ. dispune ca în lipsa vreunei prevederi contrare, proprietarul fondului dominant poate lua toate măsurile şi poate face, pe cheltuiala sa, toate lucrările pentru a exercita şi conserva servitutea. Cheltuielile legate de conservarea acestor lucrări revin celor doi proprietari, proporţional cu avantajele pe care le obţin, în măsura în care lucrările efectuate pentru exerciţiul servituţii sunt necesare şi profită inclusiv fondului aservit.

In ceea ce priveşte schimbarea locului executării servituţii, art. 767 C.civ. prevede ca proprietarul fondului

95

aservit este obligat să se abţină de la orice act care limitează ori împiedică exerciţiul servituţii. Astfel, el nu va putea schimba starea locurilor ori strămuta exercitarea servituţii în alt loc.

Dacă are un interes serios şi legitim, proprietarul fondului aservit va putea schimba locul prin care se exercită servitutea în măsura în care exercitarea servituţii rămâne la fel de comodă pentru proprietarul fondului dominant.

Conform art. 768 C.civ., proprietarul fondului dominant nu poate agrava situaţia fondului aservit şi nu poate produce prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituţii.

In ceea ce priveşte exercitarea servituţii în caz de împărţire a fondurilor, ţinând cont de caracterul indivizibil al dreptului de servitute, dar ţinând seama de realităţile juridice, potrivit art. 769, dacă fondul dominant se împarte, servitutea va putea fi exercitată pentru uzul şi utilitatea fiecărei părţi, fără ca situaţia fondului aservit să poată fi agravată.

Dacă fondul aservit se împarte, servitutea se poate exercita, pentru uzul şi utilitatea fondului dominant, pe toate părţile rezultate din împărţire, sub rezerva prevederilor art. 768 C.civ.

Cu toate acestea, dacă servitutea este exercitată pentru uzul şi utilitatea exclusivă a uneia dintre părţile despărţite din fondul dominant ori nu se poate exercita decât pe una dintre părţile despărţite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părţi se stinge.

6. Stingerea servituţilor Potrivit art. 770 C.civ., servituţile se sting pe cale

principală prin radierea lor din cartea funciară pentru una dintre următoarele cauze:

a) consolidarea, atunci când ambele fonduri ajung să aibă acelaşi proprietar;

b) renunţarea proprietarului fondului dominant;

96

c) ajungerea la termen; d) răscumpărarea; e) imposibilitatea definitivă de exercitare; f) neuzul timp de 10 de ani; g) dispariţia oricărei utilităţi a acestora. Servitutea se stinge, de asemenea, prin exproprierea

fondului aservit, dacă servitutea este contrară utilităţii publice căreia îi va fi afectat bunul expropriat.

Servitutea se va stinge prin consolidare dacă ambele fonduri ajung să fie în proprietatea aceleiaşi persoane.

Stingerea servituţii are loc şi prin renunţarea titularului la acest drept.

Dacă prin actul de constituire a servituţii a fost prevăzut un termen, servitutea se va stinge prin ajungerea la termen.

In situaţia servituţii de trecere, art. 772 C.civ. prevede ca servitutea de trecere va putea fi răscumpărată de proprietarul fondului aservit dacă există o disproporţie vădită între utilitatea care o procura fondului dominant şi inconvenientele sau deprecierea provocată fondului aservit.

Potrivit art. 771 C.civ., stingerea servituţii are loc şi prin neuz, adică prin neexercitarea ei timp de 10 ani. Termenul de 10 de ani curge de la data ultimului act de exerciţiu al servituţilor necontinue ori de la data primului act contrar servituţilor conţin. Exercitarea servituţii de către un coproprietar ori de către uzufructuar profită şi celorlalţi coproprietari, respectiv nudului proprietar.

IV. Dreptul de superficie

1. Precizări prealabile. Noţiune Potrivit art. 693 alin. 1, superficia este dreptul de a avea

sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în

97

subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă.

Pentru a avea imaginea clară asupra dreptului de superficie, trebuie avute în vedere şi dispoziţiile art. 702 C.civ. care prevede ca dispoziţiile referitoare la superficie sunt aplicabile şi în cazul plantaţiilor, precum şi al altor lucrări autonome cu caracter durabil, realizate pe terenul altei persoane.

Astfel, îşi fac apariţia două drepturi şi anume, dreptul de proprietate asupra terenului şi dreptul de proprietate pe care îl dobândeşte o altă persoană, superficiarul, de a avea sau edifica o construcţie, plantaţie sau orice altă lucrare cu caracter durabil pe acest teren sau în subsolul acestuia. În acest mod, superficiarul dobândeşte asupra terenului un drept de folosinţă.

Superficia consta în dreptul real imobiliar cu caracter temporar, pe temeiul căruia o persoană, denumită superficiar, dobândeşte dreptul de folosinţă asupra unui teren ce aparţine altei persoane, denumită proprietar, pe care se află o construcţie, o plantaţie sau o altă lucrare asupra căreia superficiarul dobândeşte dreptul de proprietate, ori dreptul de a edifica ori realiza aceleaşi bunuri pe acel teren dobândit în folosinţă, care rămâne în proprietatea nudului proprietar83.

2. Caractere juridice a. superficia este un drept real imobiliar; b. superficia este un dezmembrământ al dreptului de

proprietate; c. dreptul de superficie are un conţinut variabil; dacă

se are în vedere forma incompleta, adică situaţia în care superficiarul dobândeşte dreptul de folosinţa asupra terenului pentru a edifica ori planta, superficia se concretizează numai în dezmembrarea


98

dreptului de proprietate privind terenul intre nuda proprietate şi dreptul de folosinţa dobândit de superficiar; în forma completa, dreptul de superficie include şi dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcţiei ori plantaţiei84.

d. Dreptul de superficie are un caracter temporar, art. 694 dispunând ca dreptul de superficie se poate constitui pe o durată de cel mult 99 de ani, cu menţiunea ca, la împlinirea termenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit.

3. Dobândirea dreptului de superficie

Potrivit art. 693, dreptul de superficie se dobândeşte în

temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.

Dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.

Superficia se poate înscrie şi în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.

În situaţia în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în favoarea unui terţ pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.

84 Ibidem, p. 259;

99

4. Exercitarea dreptului de superficie In acest sens, art. 695 alin. 1 din Cod dispune ca dreptul

de superficie se exercită în limitele şi în condiţiile actului constitutiv. În lipsa unei stipulaţii contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitată de suprafaţa de teren pe care urmează să se construiască şi de cea necesară exploatării construcţiei sau, după caz, de suprafaţa de teren aferentă şi de cea necesară exploatării construcţiei edificate.

Alin. 2 al aceluiaşi articol dispune ca în ipoteza în care construcţia, plantaţia ori alta lucrare existau pe teren sau în subsolul acestuia, în absenţa unei stipulaţii contrare, titularul dreptului de superficie nu poate modifica structura construcţiei. El o poate însă demola, dar cu obligaţia de a o reconstrui în forma iniţială.

În cazul în care superficiarul modifică structura construcţiei, proprietarul terenului poate să ceară, în termen de 3 ani, încetarea dreptului de superficie sau repunerea în situaţia anterioară. În al doilea caz, curgerea termenului de prescripţie de 3 ani este suspendată până la expirarea duratei superficiei.

Titularul poate dispune în mod liber de dreptul său. Cât timp construcţia există, dreptul de folosinţă asupra terenului se poate înstrăina ori ipoteca numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcţiei.

În situaţia în care superficia s-a constituit cu titlu oneros, dacă părţile nu au prevăzut alte modalităţi de plată a prestaţiei de către superficiar, titularul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piaţa liberă, ţinând seama de natura terenului, de destinaţia construcţiei în cazul în care aceasta există, de zona în care se află terenul, precum şi de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinţei.

În caz de neînţelegere între părţi, suma datorată proprietarului terenului va fi stabilită pe cale judecătorească.

100

5. Încetarea dreptului de superficie Cazurile de încetare a superficie sunt prevăzute de art.

698 din Codul civil. Astfel, dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciară, pentru una dintre următoarele cauze:

a) la expirarea termenului; b) prin consolidare, dacă terenul şi construcţia devin

proprietatea aceleiaşi persoane; c) prin pieirea construcţiei, dacă există stipulaţie

expresă în acest sens; d) în alte cazuri prevăzute de lege.

5.1 Efectele încetării superficiei prin expirarea

termenului In absenţa unei stipulaţii contrare, proprietarul terenului

dobândeşte dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate de superficiar prin accesiune, cu obligaţia de a plăti valoarea de circulaţie a acesteia de la data expirării termenului.

Când construcţia nu exista în momentul constituirii dreptului de superficie, iar valoarea acesteia este egală sau mai mare decât aceea a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului să cumpere terenul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcţia. Constructorul poate refuza să cumpere terenul dacă ridică, pe cheltuiala sa, construcţia clădită pe teren şi repune terenul în situaţia anterioară.

Potrivit alin. 3 al art. 699 C.civ., în absenţa unei înţelegeri contrare încheiate cu proprietarul terenului, dezmembrămintele consimţite de superficiar se sting în momentul încetării dreptului de superficie. Ipotecile care grevează dreptul de superficie se strămută de drept asupra sumei primite de la proprietarul terenului în cazul prevăzut la alin. (1), se extind de drept asupra terenului în cazul prevăzut la

101

alin. (2) teza I sau se strămută de drept asupra materialelor în cazul prevăzut la alin. (2) teza a II-a.

Ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenţei superficiei nu se extind cu privire la întregul imobil în momentul încetării dreptului de superficie în cazul prevăzut la alin. (1). Ele se strămută de drept asupra sumei de bani primite de proprietarul terenului în cazul prevăzut la alin. (2) teza I sau se extind de drept cu privire la întregul teren în cazul prevăzut la alin. (2) teza a II-a.

5.2 Efectele încetării superficiei prin consolidare Conform art. 700 C.civ., în cazul în care dreptul de

superficie s-a stins prin consolidare, în absenţa unei stipulaţii contrare, dezmembrămintele consimţite de superficiar se menţin pe durata pentru care au fost constituite, dar nu mai târziu de împlinirea termenului iniţial al superficiei.

Ipotecile născute pe durata existenţei superficiei se menţin fiecare în funcţie de obiectul asupra căruia s-au constituit.

5.3 Efectele încetării superficiei prin pieirea

construcţiei În cazul stingerii dreptului de superficie prin pieirea

construcţiei, drepturile reale care grevează dreptul de superficie se sting, dacă legea nu prevede altfel.

Ipotecile născute cu privire la nuda proprietate asupra terenului pe durata existenţei dreptului de superficie se menţin asupra dreptului de proprietate reîntregit.

102

CAPITOLUL VII. POSESIA

1. Definiţia posesiei

Codul civil, în cuprinsul art. 916, defineşte posesia ca

fiind exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un proprietar. Dispoziţiile referitoare la posesie se aplică, în mod corespunzător, şi în privinţa posesorului care se comportă ca un titular al altui drept real cu excepţia drepturilor reale de garanţie.

In doctrina, posesia a fost definită ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice care constă în stăpânirea materială sau exercitarea unei puteri de fapt de către o persoană asupra unui bun, cu intenţia şi voinţa de a se comporta, faţă de toţi ceilalţi, ca proprietar sau titular al unui alt drept real85.

2. Elementele constitutive ale posesiei sunt:

a) elementul material (corpus), care constă în stăpânirea

materială a bunului de către o persoană fie direct, fie indirect prin intermediul unei alte persoane. Suntem în această ultimă ipoteză atunci când posesorul închiriază un bun, îl dă în depozit sau îl împrumută de folosinţă. Elementul corpus va fi exercitat de altul – chiriaş, depozitar sau comandatar, în calitate de dentar precar – în numele posesorului.

85 L. Pop. L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 56.

103

b) elementul intenţional (animus), care constă în voinţa posesorului de a exercita actele de stăpânire pentru sine, fie în calitate de proprietar, fie în calitate de titular al unui alt drept real.

Cele două elemente ale posesiei, corpus şi animus trebuie să existe concomitent, întrucât pierderea unuia sau a ambelor elemente are ca efect chiar pierderea posesiei.

Posesia este o noţiune distinctă de detenţie precară, întrucât într-o asemenea ipoteză, detentorul are doar elementul corpus, nu şi animus. Detentorul precar nu stăpâneşte bunul pentru sine, ci pentru altul, în concret pentru proprietarul care i l-a încredinţat.

Astfel, potrivit art. 918 alin. (1) C.civ., nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un detentor precar, precum:

a) locatarul, comodatorul, depozitarul, creditorul gajist; b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, abitaţie sau

servitute, faţă de nuda proprietate (credem că faţă de nudul proprietar);

c) fiecare coproprietar, în proporţie cu cote-părţi ce revin celorlalţi coproprietari;

d) orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligată să îl restituie sau care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia“.

3. Dobândirea posesiei

A dobândi posesia înseamnă a cumula ambele elemente

ale posesiei în mâna aceleiaşi persoane. a) Elementul material (corpus) se dobândeşte prin

faptul unilateral al posesorului care face acte materiale publice asupra lucrului sau prin obţinerea bunului care a fost abandonat

104

sau părăsit de către fostul posesor sau prin transmisiunea posesiei pentru cauză de moarte.

b) Elementul intenţional (animus), se dobândeşte în momentul în care cel care stăpâneşte material bunul doreşte să păstreze acel bun pentru sine. Această intenţie rezultă din actele materiale publice pe care le execută deţinătorul bunului, acte care, de regulă, sunt exercitate de către proprietar. Spre exemplu, deţinătorul unui teren fertilizează solul sau construieşte pe acel bun.

4. Pierderea posesiei

Posesia se poate pierde prin următoarele moduri: a) prin pierderea concomitentă a ambelor elemente ale

posesiei ca urmare a voinţei posesorului fie prin înstrăinarea bunului, fie prin abandonarea acestuia (ceea ce reprezintă refuzul exercitării folosinţei bunului).

Art. 921 lit. b) – f) din Codul civil, prevede mai multe cazuri în care se pierde concomitent ambele elemente ale posesiei: înstrăinarea bunului, abandonarea bunului mobil sau înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de renunţare la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil, pierderea bunului, trecerea bunului în proprietate publică, înscrierea dreptului de proprietate al comunei, oraşului sau municipiului, în caz de renunţare a titularului;

b) prin pierderea fără voinţa posesorului a elementului material, fie prin furtul sau pierderea bunului, fie prin distrugerea acestuia din cauze neinputabile acestuia;

c) prin pierderea elementului intenţional, situaţie posibilă mai mult teoretic decât practic; totuşi, doctrina juridică actuală menţionează două astfel de situaţii: în cazul vânzării imobilului de către posesor care ulterior continuă să locuiască în acel spaţiu, dar în calitate de chiriaş, devenind din posesor

105

detentor precar, continuând să stăpânească pentru locatorul-proprietar; în cazul în care remiterea materială a bunului are loc ulterior încheierii actului de vânzare încheiat între părţi.

5. Dovada posesiei

Dovada posesiei se realizează prin probarea existenţei

ambelor elemente ale posesiei. Elementul material (corpus), fiind un fapt material se

probează facil, putând fi folosit orice mijloc de probă, inclusiv proba cu martori sau prezumţii.

Elementul intenţional (animus), fiind un element subiectiv, se probează mai greu. Din acest motiv, legiuitorul, pentru a ajuta probaţiunea, a instituit trei prezumţii relative care sunt cuprinse în art. 919; astfel, până la proba contrară, acela care stăpâneşte bunul este prezumat posesor. Cu alte cuvinte, există o prezumţie de neprecaritate, în sensul că cine a început să posede pentru sine (posesia sa fiind neprecară), va continua să posede în acest mod, până se probează contrariul.

Detenţia precară, odată dovedită, este prezumată că se menţine până la proba intervertirii sale. Este vorba despre prezumţia de neintervenire de titlu, în sensul că cine este detentor precar la începutul stăpânirii unui bun va continua să aibă această calitate juridică, până când nu se probează contrariul, în înţelesul că el a dobândit calitatea de posesor prin obţinerea şi a elementului intenţional.

Transformarea detenţiei precare în posesie utilă se realizează prin intervenirea precarităţii.

Şi în fine, până la proba contrară, posesorul este considerat proprietar, cu excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară. Din acest text rezultă prezumţia de proprietate a posesorului.

106

6. Calităţile posesiei

Pentru a produce efecte juridice, posesia trebui să fie

utilă, adică să nu aibă vicii. Viciile posesiei sunt prevăzute în dispoziţiile art. 922

alin. (2) C.civ., care precizează ca nu este utilă posesia discontinuă, tulburată sau clandestină. Până la proba contrară, posesia este prezumată a fi utilă. Cu alte cuvinte, pentru a putea acţiona prescripţia achizitivă (uzucapiunea) în favoarea posesorului, posesia trebuie să întrunească următoarele calităţi: să fie continuă, netulburată sau paşnică, executată în public, nu pe ascuns.

În consecinţă, calităţile posesiei sunt: continuitatea, netulburarea şi exercitarea publică; în doctrina juridică şi practica judiciară au existat discuţii pe marginea unui al patrulea caracter, anume neechivocul, cu privire la care însă opiniile au fost pe alocuri divergente.

7. Viciile posesiei

Lipsa calităţilor posesiei conduce la existenţa viciilor

acesteia: discontinuitatea, violenţa şi clandestinitatea; în plus, vom trata şi echivocul, văzut în unele opinii ca un viciu al posesiei şi în altele o manifestare a precarităţii86.

a. Discontinuitatea Potrivit dispoziţiilor art. 923 C.civ., posesia este

discontinuă atât timp cât posesorul o exercită cu intermitenţe anormale în raport cu natura bunului.

86 V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia 2, Editura C. H. Beck, Bucureşti, 2013, p. 71.

107

Legiuitorul admite ca posesia să fie exercitată cu „intermitenţe normale“, în sensul că acesta nu trebuie să aibă contact permanent, fizic cu bunul posedat, putând exista perioade de timp în care continuitatea pare a nu fi realizată, conduita celui în cauză fiind raportată la natura bunului posedat (mobil sau imobil). Ca atare, nu posesia nu este discontinuită atunci când are ca obiect o păşune alpina sau o casa de vacanţă la mare dacă, în prima ipoteză animalele nu vor paşte iarna, sau în a doua ipoteza, dacă posesorul nu va folosi casa în sezonul rece.

Continuitatea se prezumă, prezumţia fiind relativă, deci se poate face proba contrară (a existenţei discontinuităţii).

Viciul discontinuităţii are următoarele caractere: a) este un viciu absolut, ca urmare a faptului ca poate fi

invocata fata de posesor de către orice persoană care justifică un interes ca posesia să nu fie utilă (art. 926 alin. 1 C.civ.);

b) este un viciu temporar, întrucât îndată ce viciul încetează începe o posesie utilă şi neviciată (art. 927 C.civ.);

c) de regulă, se aplică în cazul bunurilor imobile, întrucât în ipoteza bunurilor mobile, posesia de bună-credinţă valorează titlu de proprietate, potrivit art. 937 alin. 1 C.civ.

b. Violenţa Potrivit articolului 924 din Codul civil, posesia este

tulburată atât timp cât este dobândită sau conservată prin acte de violenţă fizică sau morală, care nu a fost provocată de o altă persoană.

Din textul de lege se distinge o singură categorie de violenţă, una activă, care se realizează de posesor, fie de la intrarea în posesia bunului, fie în cursul exercitării actelor de stăpânire (contra acestora). Existenţa şi admisibilitatea violenţei active din partea posesorului nu ridică probleme în doctrina de specialitate şi în practica judiciară.

Viciul violenţei are următoarele caractere:

108

a) este un viciu relativ, întrucât nu poate fi invocat decât de victima violenţei, potrivit dispoziţiilor art. 926 alin. 2 C.civ.;

b) este un viciu temporar pentru că odată ce încetează violenţa, posesia devine paşnică şi netulburată;

c) se aplică atât în privinţa bunurilor mobile, cât şi a celor imobile, întrucât în ambele situaţii violenţa activă se poate manifesta atât la începutul, cât şi pe parcursul stăpânirii acestor bunuri.

c. Clandestinitatea Din dispoziţiile art. 922 C.civ. rezultă că posesia trebuie

să nu fie clandestină, adică să fie exercitată în văzul tuturor, public, nu pe ascuns.

Art. 925 C.civ. stabileşte că posesia este clandestină atunci când se exercită astfel încât nu poate fi cunoscută. Cu alte cuvinte, există viciul clandestinităţii atunci când actele de stăpânire sunt exercitate fără semne exterioare şi deschise care să fie de natură a fi cunoscute de acel interesat a le opri. Prin cei „interesaţi de a le opri“ trebuie să înţelegem terţele persoane care au fie calitatea de proprietari, fie de titulari de alte drepturi reale sau chiar posesori care au fost deposedaţi de acel bun.

Viciul clandestinităţii are următoarele caractere: a) este un viciu relativ pentru aceleaşi considerente ca şi

viciul violenţei (art. 926 alin. 2 C.civ.); b) este un viciu temporar, întrucât durează atât timp cât

posesia se exercită pe ascuns, ulterior, devenind publică, fiind exercitată în văzul tuturor;

c) nu poate opera decât în cazul bunurilor mobile, întrucât în cazul bunurilor imobile greu se poate accepta ca posesorul să poată exercita acte de folosinţă fără ca acestea să fie observate de terţi; în mod izolat, jurisprudenţa reţine o astfel de situaţie, mai degrabă cu semnificaţie teoretică: atunci când

109

proprietarul unui teren riveran ar săpa sub terenul vecin o pivniţă sau o galerie pentru exploatarea subsolului fondului vecin87.

d. Echivocul Art. 922 C.civ. nu prevede printre viciile posesiei şi

echivocul, aşa cum nici reglementarea anterioara, art. 1847 C.civ. 1864, nu îl prevedea. În schimb, textul omolog din Codul civil francez prevedea expres echivocul ca viciu al posesiei. Din acest motiv, doctrina a constatat faptul ca echivocul, văzut ca situaţia în care actele de stăpânire exercitate de către posesor pot fi interpretate şi altfel decât ca fiind corespunzătoare elementului psihologic propriu al posesiei, deşi reprezentă un veritabil viciu al posesiei, nu era reglementat88. Faţă de această omisiune, în anul 1943, profesorul Traian Ionaşcu propunea, de lege ferenda, reglementarea expresă a echivocului ca viciu distinct al posesiei89.

Doctrina recentă înregistrează un alt punct de vedere, apreciind ca absenta calităţii posesiei de a fi neechivocă din reglementarea cuprinsă în Codul civil din 1864 şi Codul civil actual nu este o simpla omisiune, ci o opţiune a legiuitorului roman, care a receptat critica adusa viciului posesiei reţinut în Codul civil francez, conform căreia viciul echivocului nu este

87 I. O. Calinescu, Cartea a III-a. Despre bunuri. Titlul VIII. Posesia, în Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), Noul cod civil. Comentariu pe articole. Art. 1 – 2664, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2012, p. 958; 88 O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008, p. 396; L. Pop, L. M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 68-69. 89 C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 344.

110

decât o manifestare a incertitudinii cu privire la calităţile cerute pentru utilitatea posesiei90.

Suntem în prezenţa unei posesii echivoce atunci când există semnul întrebării asupra intenţiei posesorului cu privire la obiectul posedat. Elementul intenţional (animus) este interpretabil, spre exemplu, în ipoteza coindivizarului care exercită singur posesia, astfel încât nu se cunoaşte cu certitudine dacă această stăpânire se realizează asupra întregului bun sau numai asupra cotei sale părţi din dreptul asupra acelui bun nefracţionat material. Ca efect, practica judecătorească şi legea (art. 918 lit. c) C.civ.) au statuat că posesia lor, având un caracter echivoc, nu este aptă a fundamenta dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.

De menţionat că echivocul nu se confundă cu precaritatea posesiei, întrucât în acest caz lipseşte elementul intenţional, iar cel care stăpâneşte pentru altul este detentor precar şi nu posesor.

8. Posesia şi detenţia precară

Noţiunile de „detenţie“, „precaritate“ şi „detenţie

precară“ sunt sinonime, însemnând simpla deţinere a unui bun şi care nu se confundă cu noţiunea de posesie.

Cu toate că detentorul precar stăpâneşte material (fizic) un bun determinat, acesta deţine bunul nu pentru sine, ci pentru altul, lipsind astfel elementul intenţional specific posesiei. Deţinătorul precar exercită stăpânirea în baza unui titlu, ca urmare, detenţia precară este o stare de drept, comparativ cu posesia care este o stare de fapt.


111

După cum cunoaştem, posesia are două elemente, cel material (corpus) şi cel intenţional (animus), în timp ce detenţia cuprinde doar elementul material. Cu toate acestea, şi detenţia cuprinde un element intenţional, denumit animus detinendi şi nu animus possidendi. Cu alte cuvinte, detenţia precară este o stăpânire în fapt asupra unui bun al altuia, exercitată temporar, cu permisiunea şi pe socoteala proprietarului sau în baza unui titlu legal, convenţional sau judiciar, având obligaţia restituirii lui, dar lipsindu-i voinţa sau intenţia de a exercita această stăpânire pentru sine şi fără să se comporte ca un adevărat proprietar sau titular al unui alt drept real principal.

Rezultă că precaritatea nu este un viciu al posesiei şi este chiar lipsa posesiei (lipsind elementul animus). În acest context, precaritatea a fost caracterizată în doctrina că perpetua, întrucât oricât timp ar dura stăpânirea bunului nu poate avea ca efect dobândirea proprietăţii prin prescripţie achizitivă şi absolută, pentru că nu produce efecte juridice faţă de nicio persoană91.

Concluzia de mai sus contrazice realitatea legislativă anterioară Codului civil în vigoare întrucât Codul anterior (art. 1847) includea precaritatea în rândul viciilor posesiei, alături de discontinuitate, violenta şi clandestinitate, această abordare a legiuitorului din secolul al XIX-lea atrăgând critica doctrinei de drept civil.

Potrivit dispoziţiilor art. 918 alin. 1 C.civ. există mai multe categorii de detentori precari:

a) detentori precari în baza unui titlu convenţional; b) detentori precari în baza unui titlu judiciar sau legal; c) detentori precari în raport cu dreptul de proprietate şi

posesori în raport cu dezmembrămintele dreptului de proprietate;

91 O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale. Ediţia a III-a revăzută şi adăugită, Editura Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 255;.

112

d) detentori precari care exercită asupra bunului acte de simplă îngăduinţă sau toleranţă.

De remarcat este faptul că enumerarea cazurilor de către legiuitor nu este limitativă. În acelaşi timp, în doctrina se opinează că, în ceea ce priveşte originea raportului dintre posesor şi detentorul precar, nu se justifică distincţia dintre cazurile în care există un titlu convenţional, judiciar sau legal pe care se întemeiază detenţia precară şi care prevede obligaţia de restituire a bunului de către detentorul precar către posesor şi cazurile în care există o simplă îngăduinţa a proprietarului pentru utilizarea bunului92.

8.1 Detentorii precari în baza unui titlu convenţional

a) Locatarul, potrivit art. 1777 C.civ., are dreptul să

folosească un bun „pentru o anumită perioadă“ şi art. 1796 lit. d) C.civ. şi „să restituie bunul la încetarea, din orice cauză a contractului de locaţiune“, locatarul având un drept de creanţă împotriva locatorului şi neputând invoca uzucapiunea pentru a deveni proprietar asupra bunului primit în locaţiune;

b) Comodatarul, conform dispoziţiilor art. 2146 C.civ. are dreptul să folosească un bun mobil sau imobil ce aparţine altuia, cu titlu gratuit, având obligaţia de a-l restitui după un anumit timp.

c) Depozitarul, potrivit art. 2103 alin. 1 C.civ., are obligaţia de a păstra bunul mobil pentru o perioadă de timp şi de a-l restitui în natură.

d) Creditorul gajist, conform art. 2487 C.civ., are drepturile şi obligaţiile unui administrator al bunului altuia însărcinat cu administrarea simplă. De asemenea, potrivit dispoziţiilor art. 2492 alin. 2 C.civ., gajul se stinge atunci când

92 V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia 2, Editura C. H. Beck, Bucureşti, 2013, p. 73;

113

creditorul este obligat să restituie bunul în temeiul unei hotărâri judecătoreşti pronunţate fie în cazul în care debitorul şi-a executat obligaţia asumată, fie în cazul în care creditorul a folosit ori conservat bunul în mod abuziv93.

e) în condiţiile art. 1678 C.civ., art. 1691 C.civ., art. 1693 C.civ., art. 1694 C.civ., vânzătorul are calitatea de detentor precar până la remiterea materială a obiectului contractului în cazul în care bunul, deşi vândut, nu este încă predat cumpărătorului, vânzătorul.

f) Antreprenorul, în condiţiile prevăzute de art. 1860 şi 1862, până la predarea bunului realizat va avea calitatea de detentor precar.

g) Potrivit art. 584 alin. 2 C.civ., în cazul în care autorul lucrărilor utile este de rea-credinţă, acesta are calitatea de detentor precar până când proprietarul imobilului ia hotărârea fie să devină proprietarul lucrării, fie să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia.

h) Administratorul bunului altuia, aşa cum este el definit de art. 792 C.civ., conform art. 852 C.civ. are obligaţia de a preda bunurile administrate la locul unde se găsesc acestea, în lipsa unei stipulaţii contrare.

g) Gerantul, în contextul gestiunii de afaceri (art. 1330 C.civ.), la încetarea acesteia, pe lângă obligaţia de a da socoteala geratului, trebuie şi să îi remită acestuia bunurile obţinute cu ocazia gestiunii (art. 1335 C.civ.).

8.2 Detentorii precari care deţin bunul în temeiul unui titlu judiciar sau în baza unui titlu legal

Includem în această categorie următoarele persoane: a) Administratorul – sechestru.

93 I. Sferidan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 295-297.

114

Conform art. 972 C.pr.civ., sechestrul judiciar reprezintă măsura asiguratorie care constă în indisponibilizarea bunului litigios prin încredinţarea de către instanţa de judecată spre păstrare şi administrare, pe întreaga durată a procesului, unei persoane desemnate, purtând numele de administrator – sechestru. Conform art. 977 C.pr.civ., în cazuri urgente, instanţa va putea numi, prin încheiere definitivă dată fără citarea părţilor, un administrator provizoriu până la soluţionarea cererii de sechestru judiciar, caz în care bunul primit de administratorul provizoriu va fi predat ulterior administratorului-sechestru.

Bunul conservat prin sechestrul judiciar se predă părţii care a câştigat procesul, împreună cu fructele produse de acesta, inclusiv veniturile încasate.

b) Executorul testamentar, potrivit dispoziţiilor art. 1079 alin. 1 C.civ., are dreptul să administreze patrimoniul succesoral pe o perioadă de 2 ani de la data deschiderii moştenirii, activitatea acestuia fiind asimilată cu cea a unui mandatar în legătură cu executarea dispoziţiilor testamentare (art. 1082 alin. 2 C.civ.).

c) Tutorii, potrivit dispoziţiilor art. 142 alin. 1 C.civ., au obligaţia de a administra cu bună-credinţă bunurile minorului precum şi obligaţia de a preda bunurile după caz, fostului minor, moştenitorilor acestuia sau noului tutore (art. 161 C.civ.).

d) Instituirea curatelei se realizează prin hotărârea instanţei de tutelă în cazurile când anumite persoane nu pot, nici direct nici prin reprezentant să-şi administreze bunurile (art. 178 C.civ.). Curatorul este persoana fizică având deplină capacitate de execuţie şi care este în măsură să îndeplinească această sarcină (art. 180 alin. 1 C.civ.). Potrivit dispoziţiilor art. 183 alin. 1 C.civ. În cazurile în care se instituie curatela, se aplică regulile de la mandat, cu excepţia cazului în care, la cererea persoanei interesate ori din oficiu, instanţa de tutelă va

115

hotărî că se impune investirea curatorului cu drepturile şi obligaţiile unui administrator însărcinat cu simpla administrare a bunurilor altuia.

8.3 Detentorii precari în raport cu dreptul de

proprietate şi posesorii în raport cu dezmembrămintele dreptului de proprietate

Potrivit dispoziţiilor art. 918 alin. 1 lit. b) C.civ., nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un detentor precar, precum:

- titularul dreptului de superficie (superficiarul); - uzufructuarul; - uzuarul; - titularul dreptului de abitaţie; - titularul dreptului de servitute. Aceste categorii de persoane sunt titularii unui anume

drept real principal şi sunt, de asemenea, adevăraţi posesori în raport cu derivatele dreptului de proprietate, dar, în acelaşi timp, sunt doar detentori precari în raport cu nuda proprietate. În consecinţă, aceştia nu vor putea beneficia de efectele posesiei utile şi ca atare, nu vor putea invoca uzucapiunea, pentru a dobândi dreptul de proprietate asupra acelui bun, ei având raporturi contractuale cu nudul proprietar. Totuşi, aceşti titulari de alte drepturi reale principale pot beneficia de dispoziţiile art. 920 C.civ. dacă are loc intervertirea precarităţii posesiei.

8.4 Detentorii precari în raporturile juridice de coproprietate, în ceea ce priveşte cotele-părţi de drept ale celorlalţi şi posesorii în raport de cota-parte proprie

În această situaţie, reglementata de art. 918 alin. 1 lit. c)

C.civ., coproprietarul este coposesor, având atât calitatea de posesor atunci când obiectivează cota să parte de drept de

116

proprietate cât şi calitatea de detentor în ceea ce priveşte cotele-părţi de drept ale celorlalţi. Dacă în situaţia titularilor de dezmembrăminte detenţia se raportează la actele de stăpânire specifice nudei proprietăţi, care nu se suprapun cu cele specifice dezmembrământului, în cazul coproprietarului actele de stăpânire se fac asupra întregului bun şi sunt calitativ identice între coproprietari. Fiecare dintre ei, exercitând stăpânirea asupra întregului bun, este în acelaşi timp, pentru aceleaşi acte juridice, detentor raportat la cotele-părţi de drept ale celorlalţi94.

8.5 Detentorii precari care exercită asupra bunului stăpânirea cu îngăduinţa titularului dreptului de proprietate

Izvorul juridic se află în art. 918 alin. 1, lit. d) C.civ.,

care dispune ca nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un deţinător precar, precum orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligat să îl restituie sau care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia.

O astfel de stăpânire nu poate constitui un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a unui dezmembrământ (prescripţie achizitivă).

8.6 Intervertirea precarităţii

In reglementarea anterioară, transformarea precarităţii în posesie se putea produce în patru cazuri (art. 1858 C.civ. din 1864). Art. 920 alin. 1 C.civ. a preluat numai primele trei situaţii de intervertire a precarităţii, renunţându-se la cel de al patrulea caz, respectiv cel prevăzut de art. 1858 pct. 4 C.civ.


117

din 1864: „când transmisiunea posesiunii din partea deţinătorului la altul se face printr-un act cu titlu universal, dacă acest succesor universal este de buna-credinţă”. Astfel, cele trei situaţii în care noul Cod permite intervertirea detenţiei precare în posesie sunt:

a) dacă detentorul precar încheie cu bună-credinţă un act translativ de proprietate cu titlu particular cu altă persoană decât cu proprietarul bunului;

b) dacă detentorul precar săvârşeşte împotriva posesorului acte de rezistenţă neechivoce în privinţa intenţiei sale de a începe să se comporte ca un proprietar; în acest caz, intervertirea nu se va produce însă mai înainte de împlinirea termenului prevăzut pentru restituirea bunului;

c) dacă detentorul precar înstrăinează bunul, printr-un act translativ de proprietate cu titlu particular, cu condiţia ca dobânditorul să fie de bună-credinţă.

9. Efectele posesiei

9.1 Noţiuni generale

Posesia fiind o stare de fapt, care, de multe ori

corespunde şi cu o stare de drept, sau cel puţin creează o aparenţă de drept, produce anumite efecte juridice.

Aceste efecte pot fi clasificate după cum posesia este utilă sau viciată. Posesia utilă se mai poate subclasifica după cum posesorul este de rea-credinţă sau de bună-credinţă. De asemenea, efectele posesiei utile ale unui bun se mai clasifică şi după natura acestuia, bun mobil sau imobil.

În Codul civil, în Titlul VIII – „Posesia“, capitolul III „Efectele posesiei“, sunt reglementate efectele juridice ale posesiei (art. 919 alin. 3 şi art. 928 - 952 C.civ.) astfel:

118

- prezumţia de proprietate (art. 919 alin. 3 C.civ.); - uzucapiunea imobiliară (art. 930 – 934 C.civ.); - dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de

bună-credinţă (art. 935 – 940 C.civ.); - dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă

(art. 948 C.civ.). - posesia este protejata prin acţiunile posesorii (art. 949-

952 C.civ.)

9.2 Prezumţia de proprietate

Sediul materiei se află în art. 919 alin. 1 şi 3 C.civ., care

statuează o prezumţie de proprietate în favoarea posesorului. Fundamentul acestei prezumţii se află în faptul că de multe ori exercitarea stăpânirii de fapt corespunde şi cu starea de drept, deci cu exercitarea posesiei care este atributul dreptului de proprietate.

9.3 Dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă

9.3.1 Noţiunea de fructe Art. 547 C.civ. utilizează termenul de „produse“ pentru

desemnarea a ceea ce produc bunurile, adică fructele şi productele.

Fructele reprezintă acele produse care derivă din folosirea unui bun, fără a diminua substanţa acestuia. La rândul lor fructele sunt naturale, industriale şi civile. Fructele civile se mai numesc şi venituri.

Fructele naturale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, obţinute fără intervenţia forţei umane, cum ar fi acelea pe care pământul le produce de la sine, producţia şi sporul animalelor (art. 548 alin. 2 C.civ.).

119

Fructele industriale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, obţinute ca rezultat al intervenţiei omului, cum ar fi recoltele de orice fel (art. 548 din 3 C.civ.).

Fructele civile sunt veniturile realizate din folosirea bunului de către o altă persoană în virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobânzile, venitul rentelor şi dividendele (art. 548 alin. 4 C.civ.).

Productele, potrivit art. 549 C.civ., sunt produsele obţinute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substanţei acestuia, precum copacii unei păduri, piatra dintr-o carieră şi alte asemenea (pietrişul din albia unui râu, marmura din carieră etc.).

9.3.2 Principiul dobândirii fructelor de către proprietar

Potrivit dispoziţiilor art. 550 alin. 1 C.civ., fructele şi productele se cuvin proprietarului, dacă prin lege nu se dispune altfel.

Art. 550 alin. 2 C.civ, stabileşte momentul dobândirii dreptului de proprietate dispunând că:

- asupra fructelor naturale şi industriale se dobândeşte la data separării lor de bunul care le-a produs (fiind valabilă soluţia că acest moment coincide cu momentul ajungerii acestora la maturitate, în vederea recoltării lor normale);

- asupra fructelor civile se dobândeşte zi cu zi. De la acest principiu enunţat există şi excepţii atunci

când fructele sunt culese şi se cuvin altor persoane decât proprietarul (spre exemplu, uzufructuarul sau posesorul de buna-credinţă).

120

9.3.3 Condiţiile dobândirii fructelor bunului de către posesorul de bună-credinţă

Potrivit dispoziţiilor art. 948 alin. 1 C.civ. posesorul de bună-credinţă dobândeşte dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat. În consecinţă, proprietarul nu poate cere restituirea acestor fructe de la posesorul de bună-credinţă.

Posesorul trebuie să fie de bună-credinţă la data perceperii fructelor. Fructele civile percepute anticipat (chiria) revin posesorului în măsura în care buna sa credinţă se menţine la data scadenţei acestora. În această materie elementele de bună-credinţă sunt: justul titlu şi necunoaşterea de către dobânditor al viciilor acestuia.

Din interpretarea textelor de lege rezultă că buna-credinţă presupune existenţa unui titlu şi necunoaşterea viciilor acestuia95. Esenţial rămâne, pentru aprecierea bunei-credinţe, ca posesorul să creadă că are un titlu în baza căruia poate dobândi fructele produse de bunul posedat96.

Buna-credinţă nu se probează, ci se prezumă. Legiuitorul instituie astfel o prezumţie relativă, în

sensul că se poate proba reaua-credinţă de către persoana interesată ca fructele să nu fie percepute de posesor.

Codul civil, în art. 948, defineşte buna-credinţă, astfel: - în cazul fructelor produse de imobile înscrise în cartea

funciară, buna-credinţă se expreciază în raport cu condiţiile cerute terţilor dobânditori pentru a respinge acţiunea în rectificare (alin. 3);

- în cazul fructelor produse de imobile neînscrise în cartea funciară sau de bunuri mobile, posesorul este de bună-credinţă atunci când are convingerea că este proprietarul

95 C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 429. 96 V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia 2, Editura C. H. Beck, Bucureşti, 2013, p. 88.

121

bunului în temeiul unui act translativ de proprietate ale cărui cauze de ineficacitate nu se cunoaşte şi nici nu ar trebui după împrejurări, să le cunoască (alin. 4).

După dispariţia bunei-credinţe, posesorul va fi obligat să restituie fructele culese dar şi pe cele neculese din indolenţa lui sau contravaloarea acestora. Totuşi, posesorul de rea-credinţă va avea dreptul să solicite restituirea cheltuielilor ocazionate de realizarea şi culegerea fructelor având şi un drept de retenţie asupra fructelor în limita creanţei sale.

Posesorul de rea-credinţă restituie productele, ca şi posesorul de bună-credinţă, întrucât acesta aparţin proprietarului întrucât ele afectează substanţa bunului din care se extrag. Dispoziţiile legale menţionate nu sunt aplicabile atunci când bunul posedat aparţine domeniului public, întrucât aceste bunuri sunt scoase din circuitul civil, iar acţiunea în revendicare, în materie, este imprescriptibilă.

10. Acţiunile posesorii

Legiuitorul a prevăzut aceste acţiuni posesorii atât

pentru a apăra posesia căreia i s-au adus atingeri sau tulburări, cât şi în situaţia când posesorul a fost deposedat de bun, căutând prin intermediul acţiunii să redobândească posesia. Acţiunea posesorie poate fi intentată nu numai de către titularul unui drept de proprietate pur şi simplu, dar şi de titularii unor drepturi reale derivate din dreptul de proprietate afectat de modalităţi (proprietatea comună pe cote-părţi). De asemenea, potrivit art. 949 alin. 2 C.civ., exerciţiul acţiunilor posesorii este recunoscut şi detentorului precar. Acţiunile posesorii pot fi introduse şi împotriva proprietarului bunului, dar nu şi împotriva persoanei faţă de care există obligaţia de restituire a bunului (art. 950 C.civ.).

122

Spre deosebire de acţiunile petitorii (acţiunea în revendicare), acte de dispoziţie, în cadrul cărora probaţiunea este foarte dificila (probatio diabolica), acţiunile posesorii sunt considerate acte de administrare97 care prezintă avantajul că se acceptă orice mijloc de probă, inclusiv proba cu martori şi prezumţii, fiind vorba despre proba unei stări de fapt, nu a unei stări de drept. De asemenea, acţiunile posesorii prezintă celeritate, judecându-se potrivit unei proceduri speciale, reglementată în art. 1003-1005 C.pr.civ.

Acţiunile posesorii sunt acţiuni imobiliare, putând fi exercitate numai pentru apărarea posesiei asupra bunului imobile, întrucât, potrivit dispoziţiilor art. 935 C.civ., posesia de bună-credinţă a unui bun mobil valorează titlu de proprietate şi, în consecinţă, pot fi apărate doar prin acţiunea în revendicare.

Acţiunea posesorie este acea acţiune în justiţie prin care posesorul unui bun imobil urmăreşte să-şi apere posesia împotriva oricăror tulburări sau deposedări, scopul acesteia fiind de a restabili situaţia de fapt existenta anterior tulburării sau deposedării; specificul acestei acţiuni consta în aceea că prin ele se apără o situaţie de fapt, posesia, fără însă a se discuta dreptul de proprietate sau un alt drept real asupra lucrului98.

Când însă este invocată calitatea de titular al dreptului de proprietate, instituţia incidenta este acţiunea în revendicare prevăzută de art. 563 C.civ.

Legiuitorul a reglementat acţiunile posesorii în cuprinsul art. 949-951 C. civ., împărţindu-le în acţiuni posesorii generale (în complângere) şi acţiuni posesorii speciale (în reintegrare).

97 M. Boijinca, Acţiunile posesorii şi procedura lor de soluţionare, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2002, p. 202. 98 O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008, p. 405.

123

10.1 Acţiunea posesorie în complângere

Acţiunea în complângere este acţiunea posesorie

generală, de drept comun, prin care reclamantul solicită înlăturarea unei tulburări obişnuite a posesiei paşnice, prin încălcarea ei de către pârât sau restituirea bunului de care a fost deposedat, mai puţin când posesorul este deposedat prin violenta.

Tulburarea se concretizează în acte sau fapte care contestă posesia, putând fi de fapt sau de drept. Constituie o tulburare de fapt, de exemplu, executarea unei lucrări în tot sau în parte pe terenul altuia sau mutarea semnelor de hotar. Tulburarea de fapt se manifesta prin acte materiale iar cea de drept consta într-o pretenţie juridică exercitată împotriva posesorului.

Pentru introducerea acţiunii în complângere se cer întrunite cumulativ următoarele condiţii:

a) să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare (art. 951 alin. 1 C.civ), termenul de un an fiind un termen de prescripţie ce se calculează de la data tulburării sau deposedării inclusiv în cazul faptelor continuate de tulburare a posesiei, când termenul nu se calculează de la data ultimului act de tulburare99.

b) conform art. 949 alin. 1 C.civ., înainte de tulburarea sau deposedare reclamantul să fi posedat cel puţin un an, chestiune care se probează de către reclamant;

c) posesia să fie utilă şi neviciată, aşa cum rezultă din dispoziţiile art. 922 alin. 1 C.civ. 99. M. M. Pivniceru, C. Moldovan, Prescriptia extinctivă şi principalele acţiuni în justiţie. Practică judiciară, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2007, p. 238.

124

10.2 Acţiunea în reintegrare

Reprezintă o acţiune specială prin care reclamantul cere

să fie repus în situaţia anterioară, în ipoteza în care deposedarea sau tulburarea s-a realizat prin violenţă.

Sunt considerate acte de violenţă fizică sau morală: lovirea, insulta, ameninţarea etc. săvârşite împotriva posesorului sau detentorului precar care pot conduce la deposedarea acestuia de bunul asupra căruia se exercită posesia sau detenţia.

Legiuitorul, în art. 951 alin. 1 C.civ. impune existenţa unei singure condiţii: să nu fi trecut un an de la deposedare sau tulburare, alin. 2 al aceluiaşi articol permiţând acestuia introducerea acţiunii în reintegrare indiferent cu durata posesiei.

Hotărârea judecătorească pronunţată în acţiunea posesorie nu are autoritate de lucru judecat în privinţa dreptului real în sine, astfel încât persoane faţă de care a fost admisă o acţiune posesorie pot să intenteze o acţiune petitorie pentru apărarea aceluiaşi drept.

11. Luarea măsurilor pentru conservarea bunului posedat

Codul civil a instituit o protecţie juridică specială a

posesiei, cu caracter preventiv, care se referă la luarea măsurilor pentru conservarea bunului posedat.

Aceasta instituie diferă de procedura acţiunilor posesorii întrucât în prima ipoteză este vorba despre eventualele tulburări viitoare a posesiei, în timp ce în cea de-a doua discutăm despre o tulburare sau deposedare consumată.

125

Pentru admiterea unei astfel de cereri, potrivit art. 952 C.civ. se cer a fi îndeplinite cumulativ două condiţii:

a) existenţa unei motive temeinice, în sensul de a se proba prezenţa unui pericol iminent de distrugere sau deteriorare a bunului posedat;

b) pericolul iminent să fie cauzat de „fapta“ unui bun aflat în posesia altuia, sau de desfăşurarea „unor lucrări, precum ridicarea unei construcţii, tăierea unor arbori, ori efectuarea unor săpături pe fondul învecinat“.

Dacă aceste condiţii sunt îndeplinite cumulativ, posesorul poate să ceară luarea măsurilor necesare pentru evitarea pericolului sau, dacă este cazul, încetarea lucrărilor (art. 952 alin. 2 C.civ.). Potrivit art. 952 alin. 2 C.civ., până la soluţionarea cererii, posesorul ori, după caz, cealaltă persoană poate fi obligată la plata unei cauţiuni, lăsate la aprecierea instanţei de judecată în următoarele două ipoteze:

a) dacă instanţa dispune, în mod provizoriu, deplasarea lucrului ori încetarea lucrărilor, cauţiunea se stabileşte în sarcina posesorului, astfel încât să se poată repara prejudiciul ce s-ar putea cauza pârâtului prin această măsură;

b) dacă instanţa încuviinţează menţinerea lucrului în starea actuală şi continuarea lucrărilor, cauţiunea se stabileşte în sarcina pârâtului astfel încât să se asigure posesorului sumele necesare pentru restabilirea situaţiei anterioare. Cel care solicită luarea unor astfel de măsuri va trebui să facă dovada posesiei, fără să fie necesar a face dovada unui drept real asupra bunului aflat în pericol, aceste măsuri fiind puse la dispoziţia posesorului100.

100 I. R. Urs, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 313.

126

CAPITOLUL VIII. MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTURILOR REALE

PRINCIPALE

I. Accesiunea

1. Definiţie

Potrivit art. 567 C.civ., prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeşte cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel.

Pentru a opera accesiunea, se impune că bunurile care sunt cuprinse în această situaţie, să aparţină unor proprietari diferiţi. Proprietarul bunului principal va dobândi dreptul de proprietate şi asupra a ce s-a lipit ori încorporat în fondul sau.

Accesiunea este o aplicaţie a regulii de drept accesorium sequitur principale şi reprezintă un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate întrucât are ca efect naşterea unui nou drept de proprietate asupra unui bun, direct în patrimoniul dobânditorului. Pentru a se produce acest efect, este necesar că proprietarul bunului la care aderă „ceea ce se alipeşte cu bunul ori se încorporează în acesta” să nu aibă şi calitatea de proprietar al bunului încorporat, acesta din urmă putând a fi în proprietatea altei persoane sau să fie un bun fără stăpân, res nullius101.

101 E. Chelaru, Cartea a III-a. Despre bunuri, Titlul I. Bunurile şi drepturile reale în general, în Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), Noul cod civil. Comentariu pe articole. Art. 1 – 2664, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2012, p. 634.

127

2. Clasificare

Potrivit art. 568 din Codul civil, accesiunea este

naturală când unirea sau încorporarea este urmarea unui eveniment natural şi artificial, când rezultă din fapta proprietarului ori a unei alte persoane.

Accesiunea poate avea ca obiect bunuri mobile ori imobile, astfel că accesiunea poate fi mobiliară sau imobiliară.

2.1. Accesiunea imobiliară

2.1.1 Accesiunea imobiliară naturală

Reglementată de art. 569 – 576 C.civ., aceasta constă în unirea a două bunuri, dintre care cel puţin bunul principal este imobil.

Bunurile care se unesc aparţin unor proprietari diferiţi, iar unirea se produce fără intervenţia omului.

Codul civil prevede următoarele cazuri de accesiune imobiliară naturală: aluviunile, terenul lăsat de apele curgătoare, avulsiunea, albiile râurilor, insulele şi prundişurile, insulele nou-formate, albiile părăsite de apele curgătoare, accesiunea naturală asupra animalelor.

2.1.2 Accesiunea imobiliară artificială Reglementată de Codul civil în cuprinsul art. 577 – 597,

presupune intervenţia omului şi se concretizează în realizarea, de regulă, a unor construcţii, plantaţii sau alte lucrări pe un anumit teren, inclusiv situaţia în care se realizează o adăugire la o construcţie deja existenţă102.


128

Construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel, dreptul de proprietate asupra lucrării născându-se în favoarea proprietarului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.

Ca element de noutate faţă de textul omolog din reglementarea anterioară (art. 492 C.civ. 1864), prin noul Cod sunt identificate categoriile de lucrări care pot fi efectuate asupra unui imobil103.

Când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.

In aceasta materie funcţionează anumite prezumţii în favoarea proprietarului terenului. Astfel, art. 579 C.civ. prevede ca orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară.

Proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.

2.2. Accesiunea mobiliara

Aceasta semnifică unirea a două bunuri mobile ce

aparţin unor proprietari diferiţi ori confecţionarea sau

103 O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul şi publicitatea imobiliară asupra terenurilor, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2014, p. 180;

129

producerea unui bun de către o persoană care foloseşte materialele aparţinând unei alte persoane.

Problema care se pune în acest domeniu este de a şti cine va dobândi proprietatea asupra unui bun.

În raport cu vechea reglementare, Codul civil din 2009 sintetizează dispoziţiile art. 504 – 516 C. civ. din 1864, soluţie datorată sferei relativ redusă de aplicare a acestei instituţii care beneficia în Codul anterior de o reglementarea disproporţionat de amplă în raport cu instituţia accesiunii imobiliare, mult mai des întâlnită în practică 104.

Astfel, potrivit art. 598 C.civ., bunul mobil produs cu materialele altuia aparţine celui care l-a confecţionat sau, după caz, proprietarului materialelor, în funcţie de raportul dintre manoperă şi valoarea materialelor, determinat la data confecţionării bunului. Proprietarul bunului datorează despăgubiri egale cu valoarea manoperei sau, după caz, cu valoarea materialelor.

Conform art. 599 C.civ., în toate cazurile în care valoarea materialelor este egală cu manopera sau există o diferenţă nesemnificativă, proprietatea asupra bunului este comună

Conform art. 600 C.civ., în cazul în care se unesc două bunuri mobile având proprietari diferiţi, fiecare poate pretinde separarea bunurilor dacă prin aceasta celălalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului său.

Dacă nu se poate obţine separarea bunurilor mobile unite sunt aplicabile, în mod corespunzător, dispoziţiile art. 598 şi 599.


130

II. Uzucapiunea (prescripţia achizitivă)

1. Definiţie

Uzucapiunea este un mod originar de dobândire a

proprietăţii sau altor drepturi reale privind un bun imobiliar prin posesia sa de către o persoană în condiţiile şi termenul prevăzute de lege105.

In legătură cu instituţia uzucapiunii, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a statuat, în cauza J.A. Pye (Oxford) Ltd şi J.A. Pye (Oxford) Land Ltd c. Regatul Unit (Marea Camera, Hotărârea din 30.08.2007), ca, deşi dobândirea dreptului de proprietate de către posesor prin uzucapiune în detrimentul adevăratului proprietar constituie o ingerinţa în dreptul acestuia, ingerinţa este compatibila cu art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţie, care guvernează protecţia dreptului de proprietate, deoarece prescripţia achizitivă „urmăreşte un scop legitim, de interes general” de natura „a favoriza securitatea juridica” prin paralizarea eventualei acţiuni în revendicare introduse de adevăratul proprietar106.

Potrivit art. 929 C.civ., nu pot fi uzucapate bunurile care, înainte sau după intrarea în posesie, au fost declarate prin lege inalienabile.

Pot fi dobândite prin uzucapiune drepturi reale principale.

Nu pot fi dobândite prin uzucapiune drepturile subiective patrimoniale ce nu sunt susceptibile de posesie, cum ar fi drepturile de creanţă, drepturile reale accesorii drepturilor de creanţă, drepturile de creaţie intelectuală.

105 O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale. Ediţia a III-a revăzută şi adăugită, Editura Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 399. 106 C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 387.

131

2. Posesia, condiţie esenţială a uzucapiunii

Simpla detenţie precară sau posesia viciată, oricât timp

ar dura, nu poate conduce la uzucapiune. Potrivit art. 82 din Legea nr. 71/2011 privitoare la

punerea în aplicare a noului Cod civil, dispoziţiile din Cod privitoare la uzucapiunea imobiliară se aplica numai în cazurile în care posesia a început după data intrării în vigoare a acestuia. Pentru imobilele pentru care, la data începerii posesiei, nu erau deschise cărţi funciare, rămân aplicabile dispoziţiile din Cod civil anterior.

3. Uzucapiunea în Codul civil

In privinţa sferei de aplicabilitate a instituţiei

uzucapiunii, art. 928 C.civ. prevede ca posesorul poate dobândi proprietatea asupra bunului posedat sau, după caz, asupra fructelor produse de acesta, cu condiţia ca bunurile să nu fi fost declarate prin lege inalienabile, indiferent că aceasta s-a produs înainte sau după intrarea în posesie.

Se clasifică în uzucapiune imobiliară (art. 930-934 C.civ.) şi uzucapiune mobiliară (art. 939 C.civ.). La rândul său, uzucapiunea imobiliară se divide în uzucapiune imobiliară tabulară şi uzucapiune imobiliară extratabulară.

3.1. Uzucapiunea imobiliară extratabulară

Potrivit art. 930 C.civ., dreptul de proprietate asupra

unui imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:

132

a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;

b) a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;

c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară. În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul

numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.

3.2. Uzucapiunea imobiliară tabulară

Dacă uzucapiunea extratabulară operează în favoarea

posesorului bunului neînscris în cartea funciara, uzucapiunea tabulara este incidenta în cazul unei persoane care este înscrisă în cartea funciara ca titular al unui drept real principal imobiliar107.

Efectul esenţial al uzucapiunii tabulare constă în validarea cauzei, iniţial nelegitimă, a înscrierii dreptului real principal în cartea funciara108, momentul la care operează aceasta validare fiind cel la care a fost înregistrată cererea de înscriere a dreptului în cartea funciară, nevând a fi luată în considerare data la care posesorul a intrat în stăpânirea bunului109 .

107 O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul şi publicitatea imobiliara asupra terenurilor, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2014, p. 200. 108 V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia 2, Editura C. H. Beck, Bucureşti, 2013, p. 394. 109 C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 409.

133

Potrivit art. 931 C.civ., drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată. Este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie.

1. Dispoziţii comune Potrivit art. 932 C.civ., termenul uzucapiunii nu începe

să curgă înainte de data decesului sau, după caz, a încetării existenţei juridice a proprietarului, respectiv înainte de data înscrierii declaraţiei de renunţare la proprietate, chiar dacă intrarea în posesie s-a produs la o dată anterioară. Viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii.

2. Joncţiunea posesiilor Prin joncţiune a posesiilor înţelegem unirea a două

posesii, respectiv a posesorului actual cu posesia exercitată de cel din urmă110.

Cu privire la acest aspect, art. 933 C.civ. dispune ca fiecare posesor este considerat că începe în persoana sa o nouă posesie, indiferent dacă bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular. Cu toate acestea, pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate să unească propria posesie cu aceea a autorului său.

3. Uzucapiunea bunurilor mobile Sfera de aplicare a uzucapiunii mobiliare se circumscrie

situaţiei în care dobânditorul bunului mobil este de rea-

110 O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul şi publicitatea imobiliara asupra terenurilor, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2014, p. 201.

134

credinţă, adică are cunoştinţa ca cel care îi vinde bunul nu este proprietarul acelui bun, dar şi hoţului sau găsitorului unui bun mobil. De asemenea, uzucapiunea mobiliară se aplică şi în cazul în care un terţ dobândeşte cu bună-credinţă un bun mobil de la un neproprietar printr-un act translativ de proprietate cu titlu gratuit, în aplicarea principiului că trebuie protejat acela care urmăreşte să evite o pagubă, respectiv proprietarul bunului în detrimentul celui care urmăreşte să păstreze un câştig111.

Potrivit art. 937 C.civ., persoana care, cu bună-credinţă, încheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros având ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul luării sale în posesie efectivă.

Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de bună-credinţă, dacă acţiunea este intentată, sub sancţiunea decăderii, în termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut stăpânirea materială a bunului.

Dacă bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr-un loc ori de la o persoană care vinde în mod obişnuit bunuri de acelaşi fel ori dacă a fost adjudecat la o licitaţie publică, iar acţiunea în revendicare a fost introdusă înăuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bună-credinţă poate reţine bunul până la indemnizarea sa integrală pentru preţul plătit vânzătorului.

Toate aceste dispoziţii mai sus prezentate nu se aplică bunurilor mobile care sunt accesorii unui imobil, însă se aplică în mod corespunzător şi în legătură cu dobândirea dreptului de uzufruct şi a dreptului de uz asupra unui bun mobil.


135

III. Ocupaţiunea

Ocupaţiunea constă în dobândirea dreptului de

proprietate prin luarea în posesie a unui bun care nu aparţine nimănui112.

In doctrina anterioara Codului civil actual s-a remarcat ca sfera de aplicare a ocupaţiunii s-a restrâns considerabil în epoca contemporana, limitându-se la dobândirea dreptului de proprietate asupra unor bunuri care fie nu au fost niciodată proprietatea cuiva (res nullius), fie au fost abandonate (res derelictae)113.

In ceea ce priveşte bunurile fără stăpân, ele sunt bunuri care nu sunt apropriate şi fac parte din doua categorii: lucrurile comune (aer, lumina, etc.) care sunt intr-o asemenea cantitate încât pot fi destinate folosinţei tuturor şi res nullius, bunuri care momentan nu au proprietar, oricine, în principiu, putând pune stăpânire pe ele114.

Potrivit art. 941 C.civ., posesorul unui lucru mobil care nu aparţine nimănui devine proprietarul acestuia, prin ocupaţiune, de la data intrării în posesie, însă numai dacă aceasta se face în condiţiile legii.

Sunt lucruri fără stăpân bunurile mobile abandonate, precum şi bunurile care, prin natura lor, nu au un proprietar, cum sunt animalele sălbatice, peştele şi resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale, fructele de pădure, ciupercile comestibile din flora spontană, plantele medicinale şi aromatice şi altele asemenea. Lucrurile mobile de valoare foarte mică sau foarte deteriorate care sunt lăsate într-un loc public, inclusiv pe

112 L. Pop, L. M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 302. 113 O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008, p. 633. 114 O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale. Ediţia a III-a revăzută şi adăugită,, Editura Rosetti,, Bucureşti, 2005, p. p. 389.

136

un drum public sau într-un mijloc de transport în comun, sunt considerate lucruri abandonate.

Ocupaţiunea se aplică numai lucrurilor mobile corporale, individual determinate.

O situaţie specială o au moştenirile vacante. Astfel, art. 553 alin. 2 şi 3 C.civ. prevede ca moştenirile vacante se constată prin certificat de vacanţă succesorală şi intră în domeniul privat al comunei, oraşului sau municipiului, după caz, fără înscriere în cartea funciară.

In ceea ce priveşte drepturile asupra tezaurului găsit, art. 946 C.civ. dispune ca tezaurul este orice bun mobil ascuns sau îngropat, chiar involuntar, în privinţa căruia nimeni nu poate dovedi că este proprietar. Dreptul de proprietate asupra tezaurului descoperit într-un bun imobil sau într-un bun mobil aparţine, în cote egale, proprietarului bunului imobil sau al bunului mobil în care a fost descoperit şi descoperitorului. Dispoziţiile prezentului articol nu se aplică bunurilor mobile culturale, calificate astfel potrivit legii, care sunt descoperite fortuit sau ca urmare a unor cercetări arheologice sistematice, şi nici acelor bunuri care, potrivit legii, fac obiectul proprietăţii publice.

IV. Tradiţiunea

Aceasta constă în remiterea sau predarea materială a unui mobil corporal, moment în care are loc şi transferul proprietăţii. Prin tradiţiune are loc transferul dreptului de proprietate în cazul darului manual, atunci când o persoana dă alteia, cu titlu gratuit, un bun mobiliar, deci o donaţie curentă, care se execută imediat, prin predarea lucrului donat, fără a fi necesară forma autentică. Datorită, pe de o parte, principiului consensualismului şi pe de altă parte cerinţei formei autentice

137

în materia donaţiei, sfera de aplicare a tradiţiunii este restrânsă115. Astfel, art. 1011 alin. 4 prevede ca bunurile mobile corporale cu o valoare de până la 25.000 lei pot face obiectul unui dar manual, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege. Darul manual se încheie valabil prin acordul de voinţe al părţilor, însoţit de tradiţiunea bunului.

In cazul titlurilor de valoare, tradiţiunea operează transferul dreptului de proprietate când este vorba despre cele la purtător, nu şi cele nominalizate.

V. Hotărârea judecătorească

Art. 577 alin. 1 C.civ. reglementează şi hotărârea

judecătorească printre modurile de dobândire a dreptului de proprietate privată şi a altor drepturi reale, referindu-se nu la hotărârile obişnuite, declarative de drepturi ci la cele constitutive de drepturi116. Doctrina recentă identifică două situaţii în care hotărârea judecătorească este un mod de dobândire a dreptului de proprietate:

- retrocedarea dreptului de proprietate asupra imobilelor expropriate, în temeiul art. 36 din legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publică şi

- restituirea în natura, în baza Legii nr. 112/1995 sau a Legii nr. 10/2001, însă numai când este vorba de imobilele cu privire la care statul român a avut un titlu de proprietate valabil, întrucât în celelalte cazuri se restituie doar posesia,

115 P. Lazăr, Drept civil. Drepturile reale. Note de curs, Editura Europolis, Constanţa, 2008, p. 149-150. 116 C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 437.

138

dreptul de proprietate rămânând tot timpul în patrimoniul reclamantului.

De asemenea, aceeaşi opinie doctrinară găseşte de cuviinţă să analizeze şi situaţia hotărârilor judecătoreşti care suplinesc voinţa unei părţi la încheierea unui contract, chiar atunci când are efecte translative sau constitutive de drepturi reale, despre care apreciază că nu este prin ea însăşi un mod de dobândire a proprietăţii, aceasta hotărâre fiind numai un element în mecanismul de încheiere a contractului117.


139

CAPITOLUL IX. APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI A CELORLALTE

DREPTURI REALE PRINCIPALE

I. Apărarea dreptului de proprietate privată

1. Acţiunea în revendicare întemeiată de dreptul de

proprietate privată

1.2 Definiţie şi categorii Acţiunea în revendicare este acea acţiune reală prin care

proprietarul care a pierdut posesia bunului său solicită instanţei de judecată să i se recunoască dreptul de proprietate asupra bunului şi restituirea acestuia de la persoana la care se găseşte118. Este acţiunea prin care proprietarul neposesor reclamă bunul de la posesorul neproprietar.

Intr-o definiţie succinta, exprimată în doctrina din perioada anterioară anului 1990, acţiunea în revendicare reprezintă acea acţiune reală prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului sau, cere restituirea acestui bun119.

Acţiunea în revendicare poate avea ca obiect bunuri imobile sau bunuri mobile individual determinate.

Potrivit art. 563 C.civ., proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul. Dreptul la acţiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepţia cazurilor în care prin lege se

118 P. Lazăr, Drept civil. Drepturi reale, Editura Europolis, Constanţa, 2008, p. 105. 119 Tr. Ionascu, S. Bradeanu, Drepturile reale principale în Republică Socialista România, Editura Academiei R.S.R., Bucureşti, 1978, p. 192.

140

dispune altfel. Dreptul de proprietate dobândit cu bună-credinţă, în condiţiile legii, este pe deplin recunoscut. Hotărârea judecătorească prin care s-a admis acţiunea în revendicare este opozabilă şi poate fi executată şi împotriva terţului dobânditor, în condiţiile Codului de procedură civilă. Referitor la proba dreptului de proprietate în cazul acţiunii în revendicare imobiliară, potrivit art. 565 C.civ., în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară. In ceea ce priveşte acţiunea în revendicare mobiliară, conform art. 937 C.civ., persoana care, cu bună-credinţă, încheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros având ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul luării sale în posesie efectivă. Potrivit art. 938 C.civ., este de bună-credinţă posesorul care nu cunoştea şi nici nu trebuia, după împrejurări, să cunoască lipsa calităţii de proprietar a înstrăinătorului. Buna-credinţă trebuie să existe la data intrării în posesia efectivă a bunului. 1.2 Trăsăturile acţiunii în revendicare - acţiunea în revendicare este o acţiune reală deoarece se întemeiază şi apără dreptul de proprietate, fiind exercitată împotriva oricărei persoane care îl nesocoteşte; caracterul real al dreptului său de proprietate se transmite şi acţiunii în revendicare; - acţiunea în revendicare are un caracter petitoriu deoarece priveşte dreptul de proprietate; - acţiunea în revendicare este în principiu imprescriptibilă extinctiv, deoarece dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz. Totuşi acţiunea în revendicare poate fi paralizată atunci când un bun imobil a fost dobândit prin uzucapiune, iar aceasta

141

a fost invocata pe cale incidentala ca mijloc de apărare120 sau un bun mobil a fost dobândit prin posesia de bună credinţă. 1.3 Condiţiile de exercitare a acţiunii în revendicare Aceste condiţii privesc persoanele care por exercita acţiunea în revendicare şi modul în care o exercită. a) Acţiunea în revendicare poate fi exercitată de persoana care are calitatea de proprietar al bunului revendicat. Dacă bunul revendicat se află în coproprietate, art. 643 C.civ. prevede ca fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în orice acţiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare. Hotărârile judecătoreşti pronunţate în folosul coproprietăţii profită tuturor coproprietarilor. Hotărârile judecătoreşti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalţi coproprietari. In reglementarea anterioara, în lipsa unei dispoziţii legale exprese similare celei de mai sus, jurisprudenţa s-a pronunţat în mod constant în sensul aplicării regulii unanimităţii, motivat în special pe faptul că acţiunea în revendicare are drept scop recunoaşterea dreptului de proprietate şi readucerea bunului în patrimoniul celor îndreptăţiţi iar coproprietarul are numai un drept limitat exprimat într-o cota-parte nedeterminata în materialitatea lui, considerent pentru care acesta nu poate revendica singur bunul, ci numai împreună cu toţi cei care pretind ca sunt proprietarii bunului121.

120 Decizia nr. 192/R din 07.02.2008 a Curţii de apel Oradea consemnata şi comentata în G. Florescu, D. Călinescu, Acţiunea în revendicare. Practica judiciară 2008 – 2009, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2009, p. 317. 121 Decizia nr. 1219 din 21.03.2006 a Curţii de apel Craiova, consemnată şi comentată în R. Schmutzer, Acţiunea în revendicare. Practica judiciară, Editura Morosan, Bucureşti, 2008, p. 45.

142

Aplicarea într-un mod aproape absolut a regulii unanimităţii a condus şi la o hotărâre CEDO, pronunţată în Cauza Lupaşi ş.a. contra României în data de 14.12.2006, în care s-a reţinut că „aplicarea strictă a regulii unanimităţii a impus reclamanţilor o sarcina disproporţionată care i-a privat de orice posibilitate clară şi concretă ca tribunalele să decidă asupra cererilor de restituire a terenurilor în litigiu, aducând astfel atingere dreptului de acces la un tribunal”122.

b) Acţiunea în revendicare poate fi formulată oricând, neexistând un termen de introducere la instituţia de judecată. Cu toate acestea, reclamantul nu va avea câştig de cauză dacă se dovedeşte uzucapiunea (la imobile) ori posesia de bună credinţă (la mobile).

1.4 Efectele acţiunii în revendicare In ceea ce priveşte efectele admiterii acţiunii în

revendicare, art. 566 C.civ. prevede ca pârâtul va fi obligat la restituirea bunului sau la despăgubiri dacă bunul a pierit din culpa sa ori a fost înstrăinat. În aceleaşi condiţii, pârâtul va fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acestora. În toate cazurile, despăgubirile vor fi evaluate în raport cu momentul restituirii.

Posesorul de rea-credinţă sau detentorul precar va fi obligat, la cerere, şi la restituirea fructelor produse de bun până la înapoierea acestuia către proprietar.

Proprietarul poate fi obligat, la cerere, să restituie posesorului cheltuielile necesare pe care acesta le-a făcut.

Cheltuielile utile se restituie, la cerere, în limita sporului de valoare, dacă prin lege nu se prevede altfel.

122 Hotărârea CEDO a fost invocată în considerentele Deciziei nr. 267 din 19.02.2007 pronunţată de Curtea de apel Craiova, consemnată şi comentată de R. Schmutzer, Acţiunea în revendicare. Practică judiciară, Editura Morosan, Bucureşti, 2008, p. 44.

143

De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor necesare pentru producerea şi culegerea fructelor sau a productelor.

Pârâtul are un drept de retenţie asupra produselor până la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea şi culegerea acestora, cu excepţia cazului în care proprietarul furnizează pârâtului o garanţie îndestulătoare. Dreptul de retenţie nu poate fi exercitat în niciun caz asupra bunului frugifer sau când intrarea în stăpânirea materială a bunului s-a făcut prin violenţă ori fraudă sau când produsele sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, ca urmare a trecerii unei perioade scurte de timp, unei scăderi semnificative a valorii lor.

Proprietarul nu este dator să acopere cheltuielile voluptuare. Posesorul are dreptul de a-şi însuşi lucrările efectuate cu aceste cheltuieli numai dacă prin aceasta bunul nu se deteriorează.

2. Acţiunea negatorie, acţiunea confesorie şi

acţiunea în grăniţuire

2.1 Acţiunea negatorie Acţiunea negatorie are ca scop contestarea

dezmembrămintelor dreptului de proprietate şi reprezintă acea acţiune prin care titularul dreptului de proprietate asupra unui bun, în calitate de reclamant, neagă în faţa instanţei de judecată faptul că pârâtul ar avea un drept de uzufruct, uz, abitaţie, servitute sau superficie asupra bunului sau, cerând încetarea exercitării nelegitime a pretinsului drept asupra bunului123.

Potrivit art. 564 C.civ., proprietarul poate intenta acţiunea negatorie contra oricărei persoane care pretinde că

123 P. Lazăr, Drept civil. Drepturile reale. Note de curs, Editura Europolis, Constanţa, 2008, p. 105.

144

este titularul vreunui drept real, altul decât cel de proprietate, asupra bunului său.

Acţiunea negatorie este imprescriptibila extinctiv însă prescriptibila achizitiv, reala şi petitorie.

2.2 Acţiunea confesorie Acţiunea confesorie are ca scop ocrotirea

dezmembrămintelor dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitaţie, superficie şi servitute) atunci când un terţ săvârşeşte acte contrare exerciţiului normal al acestora.

Potrivit art. 696 C.civ., acţiunea confesorie de superficie poate fi intentată împotriva oricărei persoane care împiedică exercitarea dreptului, chiar şi a proprietarului terenului. Dreptul la acţiune este imprescriptibil extinctiv.

In ceea ce priveşte acţiunea confesorie de uzufruct şi de servitute, dispoziţiile art. 696 alin. 1 C.civ. se aplică uzufructului în mod corespunzător.

2.3 Acţiunea în grăniţuire Potrivit art. 560 C.civ., proprietarii terenurilor

învecinate sunt obligaţi să contribuie la grăniţuire prin reconstituirea hotarului şi fixarea semnelor corespunzătoare, suportând, în mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.

Prin acţiunea în grăniţuire se solicită instanţei de judecată să identifice linia despărţitoare dintre două fonduri vecine prin semne exterioare, atât în situaţia în care, la data introducerii cererii de chemare în judecată aceste semne nu există, cât şi atunci când aceste semne există, dar sunt contestate.

145

II. Apărarea dreptului de proprietate publică

1. Acţiunea în revendicare întemeiată de dreptul de

proprietate publică In ceea ce priveşte bunurile care, prin natura lor, fac

parte din domeniul public, problema existenţei acţiunii în revendicare pentru astfel de bunuri este mai mult teoretică, punându-se cu adevărat problema acţiunii în revendicare numai atunci când este vorba despre bunuri proprietate publică prin destinaţia legii.

2. Acţiunea în revendicare a drepturilor reale

derivate din dreptul de proprietate publică In ceea ce priveşte revendicarea drepturilor reale

derivate din dreptul de proprietate publică (dreptul real de administrare, dreptul real de concesiune şi dreptul real de folosinţa), acestea sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile, fiind numai modalităţi de exercitare a dreptului de proprietate publică. În aceste condiţii, revendicarea lor urmează regimul juridic al acţiunii în revendicarea dreptului de proprietate publică124.

124 O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale. Ediţia a III-a revăzută şi adăugită, Editura Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 300-301.

146

CAPITOLUL X. PUBLICITATEA DOBÂNDIRII DREPTURILOR REALE IMOBILIARE

Prin Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, legiuitorul a urmărit instituirea unui sistem unic pentru toată ţara al publicităţii cu caracter real al transmisiunilor imobiliare, bazat pe regimul cadastral, însă în privinţa efectelor înscrierilor, acestea erau efectuate numai pentru a da actelor de transmisiune imobiliară opozabilitate faţă de terţi, între părţi, efectul acestora se producea ca în sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, şi anume, în momentul realizării acordului de voinţa ori la momentul încheierii actului juridic în formă prevăzută de lege125. Abia prin dispoziţiile noului Cod civil se ajunge la instituirea unui regim riguros şi complet al publicităţii imobiliare, în sensul ca are caracter real, iar efectul înscrierilor în cartea funciară este constitutiv de drepturi între părţi. Codul civil nu cuprinde dispoziţii privitoare la cadastru, astfel ca regimul general al acestuia rămâne cel stabilit prin Legea nr. 7/1996. Cod civil în vigoare cuprinde în esenţă, norme de drept substanţial privitoare la înscrierea în cartea funciară şi efectele acestora, pe când, în principiu, normele privitoare la procedura înscrierilor în cartea funciară sunt cele din Legea nr. 7/1996. În ceea ce priveşte scopul şi obiectul cărţii funciare, art. 876 C.civ. prevede că în cartea funciară sunt descrise imobilele şi se arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri. În 125 Pentru o analiza în detaliu a evoluţiei cadrului juridic al cadastrului şi publicităţii imobiliare începând cu anul 1996, a se vedea O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul şi publicitatea imobiliară asupra terenurilor, Editura Universul Juridic, Bucureşti, p. 685 – 685.

147

cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise în cartea funciară şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară. Prin imobil, se înţelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi care sunt identificate printr-un număr cadastral unic.

Potrivit art. 877 C.civ., drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, se modifică şi se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară.

Conform art. 881 C.civ., înscrierile sunt de 3 feluri: intabularea, înscrierea provizorie şi notarea. Intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.

149

BIBLIOGRAFIE

1. F. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), Noul cod civil. Comentariu pe articole. Art. 1 – 2664, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2012.

2. C. Birsan, Drept Civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013.

3. C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia a II-a, revăzută şi adăugită, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2007.

4. C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2001.

5. M. Boijinca, Acţiunile posesorii şi procedura lor de soluţionare, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2002.

6. I. Chelaru, Administrarea domeniului public şi a domeniului privat. Ediţia 2, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2008.

7. A. S. Ciobanu, Drept administrativ. Selecţie de avize, decizii şi hotărâri relevante ale Curţii Constituţionale. Ediţia a II-a revăzută şi completată, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2014.

8. G. Florescu, D. Călinescu, Acţiunea în revendicare. Practica judiciară 2008 – 2009, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2009.

9. Tr. Ionaşcu, S. Brădeanu, Drepturile reale principale în Republică Socialistă România, Editura Academiei R.S.R., Bucureşti, 1978.

150

10. C. Jugastru, Dreptul român al exproprierii şi Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, în Juridica, nr. 9 - 10/2001.

11. P. Lazăr, Drept civil. Drepturile reale. Note de curs, Editura Europolis, Constanţa, 2008.

12. I. Lula, Unele probleme privind noţiunea de patrimoniu, în Dreptul, nr. 1/1998.

13. I. Micescu, Curs de drept civil, Editura All Beck, Colecţia Restitutio, Bucureşti, 2000.

14. M. Nicolae, Consideraţii asupra Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, în Dreptul, nr. 1/1999.

15. M. M. Pivniceru, C. Moldovan, Prescripţia extinctivă şi principalele acţiuni în justiţie. Practica judiciară, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2007.

16. M.M. Pivniceru, G. Protea, Dezmembramintele dreptului de proprietate. Practică judiciară, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2007.

17. M. M. Pivniceru, G. Protea, Nulităţile actului juridic civil. Practica judiciară, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2006.

18. L. Pop, L. M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006.

19. O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul şi publicitatea imobiliară asupra terenurilor, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2014.

20. R. Schmutzer, Acţiunea în revendicare. Practica judiciară, Editura Morosan, Bucureşti, 2008.

21. I. Sferidan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013.

22. I. Sferidan, Patrimoniul profesional individual afectat desfăşurării unei profesii liberale în reglementarea codului civil, în Culegere de studii in honorem

151

Alexandru Bacaci şi Ovidiu Ungureanu, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2012.

23. V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia 2, Editura C. H. Beck, Bucureşti, 2013.

24. V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Vol. 2, Editura Humanitas, Bucureşti, 2006.

25. V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. Vol. 1, Editura Humanitas, Bucureşti, 2004.

26. V. Terzea, Noul Cod civil. Ediţia a II-a. Adnotat cu doctrină şi jurisprudenţă. Vol. II (Art. 1-1163), Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2014.

27. D. A. Tofan, Drept administrativ. Volumul I. Ediţia 3, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2014.

28. M. Uliescu (coordonator), Noul cod civil. Studii şi comentarii. Volumul I. Cartea I şi a II-a (art. 1-534), Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2012.

29. O. Ungureanu, C. Munteanu, Eseu asupra clasificării bunurilor în dreptul civil, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2010.

30. O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008.

31. O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, Ediţia a III-a revăzută şi adăugită, Editura Rosetti, Bucureşti, 2005.

32. O. Ungureanu, C. Munteanu, Despre servituţile administrative, în Pandectele Române, nr. 3/2005.

33. O. Ungureanu, Călina Jugastru, Drept civil. Persoanele, Editura Rosetti, Bucureşti, 2003.

34. I. R. Urs, P. Ispas, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013.

35. Jurisprudenţa Curţii de Apel Iaşi în materie civilă pe anul 2000, Editura Lumina Lex, 2001.

152

36. Jurisprudenţa Curţii de Apel Iaşi în materie civilă şi procesual civilă pe anul 1998, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2000.

153

CUPRINS CAPITOLUL I. PATRIMONIUL............................................. 3

1. Noţiune ............................................................................... 3 2. Caracterele patrimoniului ................................................ 6 3. Funcţiile patrimoniului ................................................... 10

CAPITOLUL II. DREPTUL DE PROPRIETATE ............... 14 1. Generalităţi ...................................................................... 14 2. Definiţia dreptului de proprietate .................................. 16 3. Evoluţia dreptului de proprietate .................................. 18 4. Conţinutul juridic al dreptului de proprietate.............. 20 5. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate ......... 22

CAPITOLUL III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ .................................................................................. 25

1. Noţiuni generale. Definiţia dreptului de proprietate privată .............................................................. 25 2. Subiectele dreptului de proprietate privată .................. 27 3. Conţinutul şi limitele dreptului de proprietate privată................................................................................... 27

3.1 Conţinutul dreptului de proprietate privată .............. 27 3.2 Limitele dreptului de proprietate privată .................. 28

CAPITOLUL IV. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ .................................................................................. 51

1. Definiţia şi obiectul dreptului de proprietate publică .................................................................................. 51 2. Dobândirea dreptului de proprietate publică ............... 54 2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică .................................................................................. 55 3. Exercitarea dreptului de proprietate publică ............... 56 4. Încetarea dreptului de proprietate publică ................... 56

CAP. V. MODALITĂŢILE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE ........................................ 58

1. Precizări prealabile ......................................................... 58 2. Proprietatea rezolubilă ................................................... 59 3. Proprietatea anulabilă..................................................... 60 4. Proprietatea comună ....................................................... 61

4.1. Proprietatea comună pe cote-părţi ........................... 62

154

4.2 Proprietatea comună în devălmăşie .......................... 78 5. Proprietatea periodică..................................................... 80

CAPITOLUL VI. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE ........................................ 83

I. Dreptul de uzufruct ......................................................... 83 II. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie .............................. 90 III. Dreptul de servitute ...................................................... 92 IV. Dreptul de superficie ..................................................... 96

CAPITOLUL VII. POSESIA ................................................ 102 1. Definiţia posesiei ............................................................ 102 2. Elementele constitutive ale posesiei.............................. 102 3. Dobândirea posesiei ....................................................... 103 4. Pierderea posesiei .......................................................... 104 5. Dovada posesiei .............................................................. 105 6. Calităţile posesiei ........................................................... 106 7. Viciile posesiei ................................................................ 106 8. Posesia şi detenţia precară ............................................ 110

8.1 Detentorii precari în baza unui titlu convenţional ................................................................... 112 8.2 Detentorii precari care deţin bunul în temeiul unui titlu judiciar sau în baza unui titlu legal .............. 113 8.4 Detentorii precari în raporturile juridice de coproprietate, în ceea ce priveşte cotele-părţi de drept ale celorlalţi şi posesorii în raport de cota-parte proprie................................................................... 115 8.5 Detentorii precari care exercită asupra bunului stăpânirea cu îngăduinţa titularului dreptului de proprietate ...................................................................... 116 8.6 Intervertirea precarităţii .......................................... 116

9. Efectele posesiei ............................................................. 117 9.1 Noţiuni generale ...................................................... 117 9.2 Prezumţia de proprietate ......................................... 118 9.3 Dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă .......................................................................... 118

10. Acţiunile posesorii ....................................................... 121 10.1 Acţiunea posesorie în complângere ...................... 123 10.2 Acţiunea în reintegrare ......................................... 124

155

11. Luarea măsurilor pentru conservarea bunului posedat ................................................................................ 124

CAPITOLUL VIII. MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTURILOR REALE PRINCIPALE ............................ 126

I. Accesiunea ...................................................................... 126 1. Definiţie .......................................................................... 126 2. Clasificare ....................................................................... 127

2.1. Accesiunea imobiliară ............................................ 127 2.2. Accesiunea mobiliara ............................................. 128

II. Uzucapiunea (prescripţia achizitivă) .......................... 130 1. Definiţie .......................................................................... 130 2. Posesia, condiţie esenţială a uzucapiunii ..................... 131 3. Uzucapiunea în Codul civil ........................................... 131

3.1. Uzucapiunea imobiliară extratabulară .................. 131 3.2. Uzucapiunea imobiliară tabulară .......................... 132

III. Ocupaţiunea ................................................................ 135 IV. Tradiţiunea .................................................................. 136 V. Hotărârea judecătorească ............................................ 137

CAPITOLUL IX. APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE PRINCIPALE .......................................................... 139

I. Apărarea dreptului de proprietate privată ................. 139 II. Apărarea dreptului de proprietate publică ................ 145

CAPITOLUL X. PUBLICITATEA DOBÂNDIRII DREPTURILOR REALE IMOBILIARE ............................ 146 BIBLIOGRAFIE .................................................................... 149

Drept civil. Drepturile reale. Note de curs · sdwulprqlxo ghelwruxoxl uhvshfwly wrdwh exqxuloh...

Documents

Transcript of Drept civil. Drepturile reale. Note de curs · sdwulprqlxo ghelwruxoxl uhvshfwly wrdwh exqxuloh...