Diploma Finala 111

UTM 584.3 015 ME

Mod. Coala Nr. document Semnt. Data

Elaborat Gorobivschi.A

Creditarea ipotecar a imobilului locativ in Republica Moldova

Litera Coala Coli

Conductor Albu.I 9 62

Consultant Albu.I UTM FCGC

EI -1115 Contr. norm.

Aprobat Albu.I

CUPRINS

INTRODUCERE ....................................................................................................................... 10

1. CREDITAREA IPOTECAR A IMOBILULUI LOCATIV IN R.M ............................ 11

1.1 Noiuni si concept privind creditarea ipotecar a B.I ............................................................ 11

1.2 Legislaia R.M privind creditarea ipotecar a B.I ................................................................. 15

1.3 Avantajele si dezavantajele creditului ipotecar ..................................................................... 21

2. PIATA PRIMARA A IMOBILULUI DIN MUNICIPIUL CHISINAU .......................... 24

2.1 Analiza comparativa a pieei primare a imobilului din mun.Chisinau ani 2013-2014 ......... 24

2.2 Analiza comparative a ofertelor bancare ............................................................................... 28

2.3 Criteriile de selectare a creditului ipotecar ............................................................................ 35

2.4 Practica international privind creditarea ipotecara ................................................................ 38

3. RAPORT DE EVALUARE. ESTIMAREA VALORII PRIVIND FACTORII DE

INFLUENA ............................................................................................................................. 47

3.1 Descrierea obiectului ............................................................................................................. 47

3.2 Determinarea valorii de piaa ................................................................................................ 50

3.3 Reconcilierea rezultatului final evaluarii ............................................................................. 56

CONCLUZII .............................................................................................................................. 60

BIBLIOGRAFIE ....................................................................................................................... 61

ANEXA 1. OBIECTUL EVALURII ..................................................................................... 63

ANEXA 2. OBIECTUL ANALOGIC 1................................................................................... 64



ANEXA 5. GRAFICUL RAMBURSARII CREDITULUI IPOTECAR.............................. 67

UTM 584.3 015 ME

Coala

2 Mod Coala Nr. document Semnt. Data

UTM 584.3 015 ME

Coala


UTM 584.3 015 ME

Coala


Introducere

Noiunea de ipoteca a aparut pentru prima data in secolul 6 i.e.n. in Grecia, fiind introdusa de

catre arhonul Solon si prevedea niste condiii de asigurare si executarii obligatiilor debitorului fata de

creditor prin punerea in gaj a terenului de pamint. Pina atunci in Atena garant al gajului se considera

insasi debitorul personal, care in cazul neexecutarii a obligatiilor asumate risca sa devina rob pe viata,

iar terenul de pamint trecea in proprietatea mostenitorilor legali.

Sistemul de finantare locative, care include finanarea si procurare a unie locuinte presupune

utilizarea diverselor forme de finanare, acestea sunt urmatoarele: creditare, inclusive creditarea

ipotecar, finansarea bugetara, investirea directa, participarea prin cote a investitorilor fizici si juridici

la constructia caselor de locuit, acordarea subventiilor bugetare cetatenilor in scopul procurarii unui

imobil.dar rolul prioritar in acest system de finantare locative ii apartine creditarii ipotecare.

Creditele pentru imobil sunt creditele care se acord pentru cea mai lung perioad. n

Republica Moldova creditele imobiliare pot fi acordate pentru o perioad maxim de pn la 30 de ani.

Majoritatea bncilor ofer acest tip de credit doar n lei moldoveneti pentru c rata acestui credit este

suficient de mare, chiar i pentru creditele n valut. Prin acest mod bncile doresc s limiteze riscurile

pe care le vor evita clienii si, inclusiv riscurile valutare.

Actualitatea lucrrii de curs cere cunotine n domeniul organizrii activitii de creditare

ipotecare. Sub denumirea de cunotine n domeniul activitii de creditare ipotecare, se

subnelege famialirizarea cu toate organizaiile, legile i actele normative, standarte i

metodologii ntlnite n activitatea de ceditare ipotecara i anume utilizarea acestora n practic.

Scopul lucrarii de lucru este studiul i analiza tuturor aspectelor ce in de activitatea de

evaluare n scopul creditarii ipotecare. De a descrie in intregime toate partile positive si negative

a creditului ipotecar. Lucrarea data a fost structurata in 3 capitole:

Primul capitol se numeste Creditarea ipotecara a imobilului locativ in Republica moldova in

acest capitol se accentueaza anume insemnatatea creditul ipotecar care este istoria lui, unde a aparut

pentru prima data, care sunt avantajele si dezavantajele unui credit ipotecar si care este legislatia

Republicii Moldova privind creditarea ipotecr a bunurilor imobile in caz ca intomim un contract.

Al doilea a fost numit Piata primara a imobilului din mun.Chisinau aici se face o comparaie

pe piata primara a imobilului din mun.Chisianu din anii 2013-2014, mai apoi se face o analiza

comparativa a ofertelor bancare, dupa care se selecteaza criteriile creditului. Si la sfirsit de capitol se

face o comparatie a creditului ipotecar cu cel din tarile vecine.

In al treilea capitol Evaluarea bunului imobil care este amplasat in mun.Chisinau regiunea

rscani, str.Macilor aici sa facut partea practica.

Aceast lucrare conine referine la figuri i tabele, ce reflect observaiile i analizele efectuate

n timpul execuiei materialului analizat.

UTM 584.3 015 ME

Coala


1 . CREDITAREA IPOTECAR A IMOBILULUI LOCATIV N REPUBLICA MOLDOVA

1.1Notiuni si concept privind creditarea ipotecar a bunurilor imobile

Cel mai simplu raionament al notiunii de credit ipotecar este reprezentat prin urmatoarea

definitie: creditul ipotecar reprezinta un imprumut lung, garantat printr-o valoare imobiliara. Un

antreprenor poate obtine un astfel de credit pentru finantarea constructiei unie cladiri de birouri, iar o

familie pentru cumpararea unei locuine. In ambele cazuri, imprumutul este amortizat printr-o

combinative de plati successive, care include atit rambursarea capitalului imprumutat , cit si dabinzile

aferente, pina la achitarea complete a datoriei la maturitate.

Piaa imprumuturilor ipotecare s-a nascut in Statele Unite cu aproximativ 100 de ani in urma.In

practica international se contureaza numeroase modele si forme de interactiune intre participantii pietii

credelor ipotecare. Aprovizionarea cu resurse financiare pe termen lung a creditelor destinate

populatieii este posibila atit din contul surselor atrase de creditori de piata primara, cit din contul

surselor atrase pe piata secundara, prin intermediul operatorilor specializati. \

Pe piaa primara a creditarii ipotecare interactioneaza creditorii si debitorii, pe piata secundara,

creditoriisi investitorii, care indeplinesc functia de refinantare a creditelor.

Creditul ipotecar - este o sursa financiara tot mai des solicitata de catre cetatenii Republicii

Moldova. Cei care apeleaza la creditul ipotecar de cele mai multe ori se ciocnesc cu termini

necunoscutii cee ce provoaca fificultati in perceperea creditului imobiliar.

Ipoteca- ipoteca este o varietate a gajului patrimonial, la care obiectul gajat este un imobil, de

regular amine in posesia depunatorului de gaj, Ipoteca il ajuta pe comparator sa-si procure un

aparatment in rate, achitind pina la 30-40 %din valoarea reala a ei.In acest apartament nou se locueste

dj dar imprumutul se achita treptat. Este foarte buna aceasta variant avit un mare plus ca nu va fi

nevoie de ne muta de la o chirie la alta, si totodata fiind proprietarul acestui apartament.

Gaj-gajul este bunul imobil care se depune drept garantie. Inainte de a achiziiona un

apartament in rate nu vom nu vom avea nevoie de alt gaj,urmind sa fie gajat anume acel apartament.

Imprumutul ipotecar-Imprumutul ipotecar este deasemenea important pentru a percepe

notiunea de ipoteca.creditul ipotecar-acestea sunt banii care n-ii va acorda o institutie financiara pentru

procurarea bunului imobil cu o suma fixa de palti pe un termen lung.Imprumutul ipotecar este o

investitie profitabila financiara, din acea cauza ca preturile la un bun imobil pe o perioada lunga au

tendinta de a creste.

Creditorul ipotecar este creditorul a carui creanta este garantata cu ipoteca.Orice instituie poate

oferi imprumuturi numai ca cu conditia ca aceasta ii ca aduce un benificiu. Bancile sunt considerate de

regula principalii creditori ipotecari.

UTM 584.3 015 ME

Coala


Debitor debitorul ipotecar sau o alt persoan care are o obligaie fa de creditorul ipotecar

executarea creia este garantat cu ipotec;

Debitorul ipotecar este o persoana ce transmite in ipoteca un bun sau bunuri immobile in

vederea garantarii executarii obligatiilor sale sau a debitorului fata de creditorul fata de creditorul

ipotecar.Orice persoana fizica sau juridical care detine dreptul de proprietatesau a dreptul de a dispune

de un bun imobil poate fi debitor ipotecar.

Contractul de ipotec contract ncheiat intre creditorul ipotecar i debitorul ipotecar, n

temeiul cruia primul, n modul stabilit de legislaie, are dreptul s pretind satisfacerea creanelor sale

pecuniare din valoarea bunului imobil ipotecat;

Prioritate drept preferenial al unui creditor ipotecar fa de ali creditori ipotecari de a

executa dreptul su de ipotec, precum i fa de ali creditori de a urmri bunul imobil.

Garant ipotecar persoana ce transmite n ipotec un bun sau bunuri imobile n vederea

garantrii executrii obligaiei debitorului;

In general a ajuns sa fie folosit in societate termenul de ipoteca pentru a desemna un imprumut, acordat

de catre creditorul debitorulu, de regula pentru reparatia, imbunatatirea sau procurarea unui bun imobil

cu destinatie locative. Imprumuturile pot fi totusi destinate si altor scopuri ca de ex pentru educatie sau

sanatate etc.

Astfel, sensul termenului de ipotecadeseori este folosit pentru a desemna atit dreptul de

garantie asupra imobilului, cit si imprumutul. Legea cu privire la ipoteca a definit ipoteca in felul

urmator:ipoteca este un drept real in al carui temei creditorul este in drept sa ceara satisfacerea

creantelor sale, cu preferinta fata de ceilalti creditori, inclusive statul, din valoarea bunurilor immobile

depuse in ipoteca, in cazul in care debitorul omite sa execute obligatiile garantate cu ipoteca.

La categoria de bunuri immobile se raporta terenurile, portiunile de susol, obiectele acvatice

separate, plantatiile prinse de radacini, cladirile, constructiile si orice alte lucrari legate solid de

pamint, precum si tot ceea ce, in mod natural sau artificial, este incorporate durabil in acestea, adica

bunurile a caror deplasare nu este posibila fara a se cauza prejudicii considerabile destinatiei lor

Parile ipotecii sunt creditorul ipotecar, debitorul ipotecar si , dupa caz, garantul ipotecar.

In present in tara noastra, functioneaza sistemul de creditare ipotecara intr-un nivel in baza

modelelor bancilor comerciale universal.

Principalii subieci in acest sistem de creditare ipotecara in RM sunt: institutiile nebancare de

credit si bancile, persoanele fizice si agentii economici, agentiile imobiliare si companiile de

constructie, organelle cadastrale teritoriale si evoaluatorii independent. In figura 1 de mai jos sunt

reprezentati participanti la contractul ipotecar a bunurilor imobile locatice. In urma elaborarii acestei

figuri autorul a concluzionat faptul ca pentru a elabora unui contract ipotecar avem nevoie de mai

multi participanti ca: debitorul, creditorul acestia find participantii cei mai importanti.

UTM 584.3 015 ME

Coala


Contractare unui credit ipotecar presupune implicarea subiecilor nominalizati (vezi fig1.1)

Figura 1.1 Piata primara de creditare ipotecara din R.M.

Sursa: elaborat de autor.

[12, p.109]

Principalul rol in procesul de atragere a resuerselor pentru finantarea locuintelor si de acordare

a creditelor ipotecare i revine bancilor comerciale. Bancile finanteaza atit producatoriii locuintelor ,

companiilor de constructii. Cit si consumatorii productiei locative, populatia. In asa fel majoritatea

tarilor dezvoltate, problemele finantarii constructiei locative si a achizitionariii locuintei se rezolva

UTM 584.3 015 ME

Coala


prin intermediul creditelor bancare: creditele pentru constructia blocurile locative (pe termen de 1-1.5

ani), acordate intreprinderilor constructoare si credite ipotecare pe termen lund pentru procurarea

locuintei, pe un termen de la 7 pina la 20 de ani acorda cetatenilor.Finantind constructia blocului

locative banca controleaza procesul in intregime:termenele si costurile efectuarii acestora, calitate

lucrarilor de constructiei si montaj apreciaza si minimizeaza riscurile existentei: financiare, de

constructive de piata.

Istoria apariiei Ipotecii:

Noiunea de ipoteca a aparut pentru prima data in secolul 6 i.e.n. in Grecia, fiind introdusa de

catre arhonul Solon si prevedea niste conditii de asigurare si executarii obligatiilor debitorului fata de

creditor prin punerea in gaj a terenului de pamint. Pina atunci in Atena garant al gajului se considera

insasi debitorul personal, care in cazul neexecutarii a obligatiilor asumate risca sa devina rob pe viata,

iar terenul de pamint trecea in proprietatea mostenitorilor legali.

In acest sens se elaborau conditii concrete , iar la hotarul terenului ce apartinea debitorului se

instala un pilon cu indicatia ca proprietatea data reprezinta pretentii ale creditorului. Pe acest pilon cu

denumirea de ipoteca se indicau toate datoriile proprietarului terenului.

Mai tirziu in acest scop se foloseau anumite carti numite ipotecare. In Grecia Antica fiecare

persoana interesata avea acces la informatia despre starea terenului pe pamint corect. Institutul ipotecii

s-a dezvoltat cu preponderenta in perioada Imperiului Roman. In secolul 1 i.e.n au fost create noi

institutii ipotecare , ce ofereau credite persoanelor particulare care puneau in gaj averea proprie.

In perioadadomniei imperiului Antoniu Pia (sec. 2 e.n ) a fost elaborate un cadru legislative special

pentru reglementarea activitatii bancilor ipotecare, ce activau de rind cu alte banci specializate, precum

si cu alte institutii creditare cum ar fi casele economiei si asociatiile de economii.

Deseori statul acorda ajutor considerabil creditarii ipotecare. Pe timpul imperatorului Traian

sa-u creat fonduri special pentru sustinerea vaduvelor si a copiilor orfani, unde li se ofereau credite

ipotecare cu o dobinda de 5% annual. Au fost create sisteme financiare analogice si in Rusia in sec. 19,

dar ajutor se acorda, in deosebi reprezentantilor conducerii. Intr-o perioada mica institutia ipotecii a

evoluat de la feducie puna la un studio mai progresat pignus si mai tirziu a ajuns la ipoteca.

In cazul fiduciei obiectul gajat era transmis in proprietatea creditorului, dar aceasta era in

drept sa intoarca obiectul gajat-imobilului, debitorului dupa executarea de catre acesta a obligatiunilor

indicate in contract, sau sa intoarca debitorul gajul, si renuntind la proprietatile banesti.

Contractul ipotecii nu prevedea transmiterea imobilului gajat in proprietate, cid doar spre

folosinta, ca garantie privind asigurara obligatiunii creditare. Creditorul nu avea nici un drept pentru a

pastra obiectul gajat si pune sa-l instraineze doar in cazul cind debitorul nu-si putea onora

obligatiunile, restituindui creditorului doar acea diferenta dintre pret ul de vinzare si restul sumei

datorate In cazul ipotecii, obiectul gajului raminea in proprietatea datornicului, iar creditorul avea

UTM 584.3 015 ME

Coala


dreptul de a se folosi de obiectul gajat si chiar de al vinde, compensindusi datoria din suma obtinuta in

urma vinzarii.

Creditele pentru imobil sunt creditele care se acord pentru cea mai lung perioad. n

Republica Moldova creditele imobiliare pot fi acordate pentru o perioad maxim de pn la 30 de ani.

Majoritatea bncilor ofer acest tip de credit doar n lei moldoveneti pentru c rata acestui credit este

suficient de mare, chiar i pentru creditele n valut. Prin acest mod bncile doresc s limiteze riscurile

pe care le vor evita clienii si, inclusiv riscurile valutare.

Creditele imobiliare sunt destinate persoanelor care doresc s i cumpere o locuin nou, s

modernizeze locuina existent, s construiasc o cas sau s i procure un teren pentru cas. n

Republica Moldova bncile comerciale ofer mai multe tipuri de credite imobiliare n dependen de

scopul creditului. Creditele imobiliare pot fi oferite pentru:

- cumprarea unui locuine de pe piaa primara/secundar;

- construcia unei locuine;

- achiziionarea loturilor de teren destinate construciei;

- cumprarea unui lot de pmnt;

- refinanarea unui credit/mprumut imobiliar;

- renovarea, modernizarea sau extinderea imobilului locativ;

- reconstrucia imobilului locativ;

- reparaia capital a imobilului locativ;

Bncile percep i comisioane pentru acest tip de credit precum ar fi comisionul de acordare al

creditului i comisionul de administrare al creditului care de regul este perceput lunar. Calcularea

comisioanelor n cazul creditelor imobiliare este foarte important pentru c acestea sunt foarte

costisitoare pe termen lung. [38]

1.2 Legislaia R.M privind creditarea ipotecar a B.I

Legea cu privire la ipoteca are ca scop de a stabili regulile si principiile fundamentale care

reglementeaza piata ipotecara primara, si crearea conditiilor pentru dezvoltarea pietii ipotecare

secundare. In primul rind trebue sa stim ca ipoteca se inregistreaza la oficiul cadastral territorial in a

carui raza teritoriala se afla bunul imobil ipotecat. Mai intii de toate creditorul ipotecar depune o

cerere la oficiul cadastral, un reprezentant imputernicit sau debitorul ipotecar serveste ca temei pentru

inregistrarea ipotecii.Data a inregistrarii ipotecii este si data primirii cererii de inregistrare a ipotecii.

La aceasta cerere se mai adauga documentul de achitare a taxei pentru inregistrare,

documentul cu imputernicirile reprezentantului astfel si contractual de ipoteca autentificat notarial sau

actul care serveste ca baza a aparitiei de ipoteca a creditorului ipotecar asubru bunului imobil si daca

este cazul si alte documente care sunt in legislatia R.M. Cheltuielile pentru inregistrarea ipotecii, si

cele legate de modificarea sunt suportate de catre debitorul ipotecar, insa este si o exceptie in cazurile

UTM 584.3 015 ME

Coala


cind contract de ipoteca prevede altfel. Inregistrarea ipotecii are loc prin efectuarea inscrierii in

Registrul bunurilor immobile. Dar sunt si cazuri in care inregistrarea ipotecii este respinsa de legislatia

cu privire la inregistrare a bunurilor imobile. Inregistrarea ipotecii are si niste consecinte si ele sunt

urmatoarele:

Informatia cu privire la ipoteca se inregistreaza in Registrul bunurilor imobile, ea este valabila

din data inregistrarii in Registrul bunurilor imobile.

Eliberarea informatiei din Registrul bunurilor imobile si acea informatie care nu este publica

sunt reglementate de legislatia cadastrul bunurilor imobile.

Accesul la informatia inregistrarii de stat a ipotecii bunului imobil este publica si orice

persoana are dreptul de a acesta la aceasta informatie in conformitate cu legislatia in vigoare [1]

Coninutul si forma unui contract dei ipoteca.

- In primul si in primul rind contractual de ipoteca este un document care este in forma ascrisa

si autentificat la notar. In al doilea rind ipoteca este inregistrata in Registrul bunurilor imobile

conform legislatiei. In contractual de ipoteca trebue sa fie indicat informative despre creditorul si

debitor ipotecar: numele si prenumele domiciliu sau sediul etc. Trebue sa fie indicat acordul

debitorului de inregistrare a ipotecii in favoarea creditorului, obligatii garantate de ipoteca cum au fost

determinate de catre debitor si creditor, sa se determne obiectul ipotecii, este indicate sema achitat la

inceputul tranzactiei si suma catre trebue achitata lunar de catre creditor, care este valoarea de piata si

de inlocuire a bunului ipotecatcare sunt stabilite in raportul de evaluare. Nu este admisa cauza trecerii

dreptului de proprietate asupra obiectuui ipotecii catre creditorul ipotecar daac nu sunt respectate sau

sunt inculcate obligatiile de catre debitor. In contract unde sunt indicate obligatiile debitorului va fi

intocmit in forma ceruta pentru contractual de ipoteca si se va indica cauzele acestuia. In contractual de

ipoteca partile pot include si alte clauze.

- In contractual de ipoteca se poate face careva completari si chiar unele modificari astfel orice

modificare sau completare in contract se face in forma autentica. Cind modificarea contractului de

ipoteca duce la motificarea unor date din Registrul bunurilor imobile modificarile trebuie facute

conform procedurii inregistrarii contractului de ipoteca. [2]

- Cum se foloseste obiectul ipotecii

Odata ce este intocmit contractual de ipoteca debitorul este in drept sa foloseasca sis a

exploateze obiectul ipotecii, cu exceptia cind in contractul de ipoteca sunt puse alte conditii. Bunul

ipotecat nu poate fi transmis de catre debitorul ipocar in folsinta oneroasa sau gratuita fara acordul

creditorului ipotecar. Debitorul ipotecat este este obligat sa suporte toate cheluielile de intretinere a

obiectului ipotecii in cazul in care contractual de ipoteca nu prevede altfel. Debitorul ipotecar este

obligat sa intretina sis a pastreze bunul ipotecat sis a nu-l deterioreze sau sal distruga pentru a nui

UTM 584.3 015 ME

Coala


scadea valoarea bunului imobil. Construirea, demolarea, sau schimbarea destinatiei obiectului ipoteci

este permisa doar cu acordul creditorului ipotecar.

Ipoteca legal este instituit prin nregistrarea n Registrul bunurilor imobile a unui aviz, n

care se indic bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul i mrimea creanei. Temeiurile pentru

apariia ipotecii legale snt:

a) creanele statului pentru sumele datorate conform legislaiei fiscale;

b) creanele rezultate din hotrre judectoreasca, precum este stabilit de legislaie;

Creditorul ipotecar care a nregistrat ipoteca legal are dreptul de a urmri bunul imobil

ipotecat n condiiile stabilite de prezenta lege. La avizul depus pentru nregistrare se vor anexa dovada

aducerii la cunotina debitorului ipotecar a avizului, precum i hotrrea instanei de judecat sau actul

ce confirm creanele statului fa de debitorul ipotecar aprute n baza legislaiei fiscale.

Ipoteca este instituit n temeiul legii (ipoteca legala) sau a contractului (ipoteca contractual).

Creanele ipotecare: Creana ipotecar trebuie s fie determinat sau determinabil la momentul

executrii dreptului de ipotec. Creana ipotecar trebuie s aib caracter bnesc. In caz de deteriorare

sau sau pericol a bunului ipotecat, precum si alte cazuri care afecteaza drepturile creditorului ipotecar,

debitorul este obligat sa informeze creditorul ipotecat despre aceasta situatie. Conform articolului 22

se spune ca debitorul este obligat sa asigure obiectul ipotecii in beneficial creditorului ipotecar pentru

nu a aparea careva riscuri de pierdere sau deteriorare fortuita. Creditorul ipotecar poate sa asigure

bunul ipotecat pe cheltuiala debitorului ipotecar daca bunul nu a fost asigurat de debitorul ipotecar.

In contractual de ipoteca poate de stabili obligaia de asigurare a vietii debitorului pina la

valoarea soldului restant pe toata durata termenului acerstui contract de ipoteca. Despagubirile platite

de asigurator ipotecar depasesc soldul creantelor debitorului ipotecar fata de debitorul ipotecar primul

va restitui diferenta debitorul ipotecar sau succesorilor lui. Daca se va face ipoteca ulterioara

asigurarea bunului ipotecat nu va fi obligatorie daca bunul imobil ipotecat a fost asigurat in cadrul

ipotecii anterioare Asigurarea este efectuata la unu din companiile de asiguarre convenita cu creditorul

ipotecar.Creditorul nu poate sa impuna ca debitorul sa asigure bunul imobil la o companie de asigurare

anumita. [17, p.34]

Msurile de iniiere a executrii dreptului de ipotec sunt urmatoarele

Notificarea i preavizul trebuie s conin:

a) temeiul executrii dreptului de ipotec;

b) mrimea creanei i obligaiei garantate cu ipotec;

c) intenia creditorului ipotecar de a executa dreptul de ipotec;

d) indicarea termenului, la expirarea cruia creditorul ipotecar va executa dreptul de ipotec, dar nu

mai mic de 20 de zile calendaristice din momentul nregistrrii preavizului;

e) determinarea obiectului ipotecii;

UTM 584.3 015 ME

Coala


f) cererea creditorului ipotecar privind transmiterea n posesiunea sa a bunului imobil ipotecat;

g) valoarea sumelor restante, inclusiv dobnda, penalitile i orice alte costuri i cheltuieli necesare de

achitat n vederea evitrii continurii procedurii de executare a dreptului de ipotec, sau alte aciuni

necesare de a fi ntreprinse de ctre debitorul ipotecar n vederea nlturrii omisiunii de executare

corespunztoare a obligaiilor sale;

h) semntura creditorului ipotecar.

Dac debitorul a ntreprins msurile indicate n notificare sau preaviz dup expirarea

termenului, acest fapt nu-l lipsete pe creditorul ipotecar de dreptul de a continua procedura de

executare a dreptului de ipotec.

n vederea iniierii executrii dreptului de ipotec, creditorul ipotecar este obligat:

a) s expedieze debitorului ipotecar i, dac este cazul, debitorului o notificare n care va fi menionat

intenia de a executa dreptul de ipotec n baza contractului de ipotec;

b) s nregistreze n Registrul bunurilor imobile preavizul privind executarea dreptului de ipotec.

Dac pn la expirarea termenului sau a termenului mai mare, stabilit n notificare sau

preaviz, debitorul nu a ntreprins msurile specificate n notificare i preaviz, creditorul ipotecar are

dreptul s continue procedura de executare a dreptului de ipotec.

Notificarea trebuie s fie expediat la domiciliu sau la sediul debitorului ipotecar i, dac este

cazul, a debitorului, prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire. Notificarea este considerat

recepionat la expirarea a apte zile lucrtoare din ziua expedierii. Legea 24 spune ca creditorul

ipotecar in perioada de actiune a contractului de ipoteca este obligat pentru a verifica crare este starea

fizica care sunt conditiile de pastrare si folosire a obiectului ipoteciicu conditia a debitorului ipotecar

sau a detinatorului bunului imobil ipotecar. In timpul verificarii bunului imobil ipotecat creditorul

trebue sa se conduca dupa care pasi, ca de ex sa preintimpine prealabil debitorul sau ale tertului care

detine temporar bunul imobil si nici intrun caz sa nu jigneasca sau sa incalce drepturile debitorului

ipotecar. Dar din partea debitorulu ipotecar se cere pentru a nu crea piedice la verificarea obiectului

ipotecii, sa prezinte documentele si informatia necesara creditorului ipotecar. Vnzarea bunului

ipotecat de ctre creditorul ipotecar trebuie s fie efectuat fr tergiversare nejustificat, n condiii i

la pre comercial rezonabil, inndu-se cont de interesele debitorului. Vnzarea sub controlul instanei

de judecat este obligatorie n cazurile stabilite la alin. (6) art. 79 din Legea cu privire la gaj. Creditorul

ipotecar poate alege modalitatea de vnzare a bunului ipotecat: oferta-tender, negocieri directe sau

licitaie public, organizat n conformitate cu legislaia n vigoare. Creditorul ipotecar poate vinde

bunul ipotecat n orice moment convenit cu debitorul ipotecar prin acordul de executare benevol a

dreptului de ipotec sau dup rmnerea definitiv a ordonanei sau hotrrii judectoreti, dup caz,

emise n aceast privin. [4]

UTM 584.3 015 ME

Coala


Obligaiile creditorului ipotecar privind informarea debitorului sunt urmatoarele:

Anterior ncheierii tranzaciei, creditorul ipotecar trebuie s aduc la cunotina debitorului

informaia privind posibilitatea executrii anticipate a obligaiei garantate cu ipotec, costurile sau

penalitile aferente acesteia. Debitorul poate cere creditorului ipotecar eliberarea bilanului plilor

efectuate i a soldului restant al obligaiei garantate cu ipotec. Creditorul ipotecar va prezenta

debitorului bilanul anual, pentru cele eliberate suplimentar avnd dreptul s perceap o anumit tax.

Creditorul ipotecar va notifica n scris debitorul, cu cel puin 30 de zile calendaristice nainte,

despre modificarea mrimii dobnzii cu anexarea informaiei privind modificarea corespunztoare

sumelor datorate. Pn la stabilirea raporturilor contractuale de ipotec ntre pri, creditorul ipotecar

este obligat s informeze debitorul despre toate clauzele i condiiile contractului de ipotec, precum i

a contractului din care apare obligaia garantat. Pn la semnarea contractului de ipotec, creditorul

ipotecar va transmite debitorului o copie a raportului de evaluare a bunului ipotecat. Pn la stabilirea

raporturilor contractuale de ipotec ntre pri, creditorul ipotecar este obligat s informeze debitorul

despre toate clauzele i condiiile contractului de ipotec, precum i a contractului din care apare

obligaia garantat. Creditorul ipotecar este obligat s informeze cumprtorul despre calitatea sa la

momentul vnzrii bunului.

Creditorul ipotecar are dreptul sa transfere dreptul de proprietate asupra bunului ipotecat,

acionnd n numele debitorului ipotecar n baza urmtoarelor documente:

a) n cazul executrii benevole acordul, autentificat notarial, privind executarea benevol a dreptului

de ipotec;

b) n cazul executrii silite ordonana judectoreasc sau, respectiv, hotrrea instanei de judecat

rmas definitiv.

Datele despre debitor sunt comfidentiale, creditorul ipotecar nu va cere debitorului prezentarea

datelor referitoare la convingerile politice i religioase, apartenena la sindicate, asociaii obteti i

religioase, partide i alte organizaii social-politice, cu excepia cazurilor prevzute de lege. Datele

personale despre debitor, care au devenit cunoscute creditorului ipotecar snt confideniale i nu pot fi

dezvluite de ctre creditorul ipotecar, cu excepia cazurilor cnd debitorul consimte, n mod expres,

asupra dezvluirii, aceste date au devenit publice, n mod legal, dezvluirea lor este efectuat n

cazurile i condiiile prevzute de lege sau este solicitat de organul de stat competent. Excluderea sau

limitarea rspunderii este interzis excluderea sau limitarea rspunderii creditorului ipotecar n

contractele de ipotec cu consumatorii, cu excepia cazurilor expres prevzute de legislaia n vigoare.

La ncheierea contractului de ipotec prin care se garanteaz rambursarea unei sume de bani

creditorul ipotecar va respecta prevederile legislaiei privind clauzele contractuale standard i, dup

caz, regulile privind protecia consumatorilor. Interdicia serviciilor suplimentare eliberarea unei sume

de bani a crei rambursare este garantat cu ipotec, precum i instituirea ipotecii, nu pot fi

UTM 584.3 015 ME

Coala


condiionate de procurarea de ctre debitor a unor servicii suplimentare, prestate de creditorul ipotecar

sau de ctre persoanele afiliate acestuia.

Si la final cum si in ce caz se face incetarea ipotecii

Ipoteca se inceteaza in cazul

a) expirrii termenului contractului de ipotec

b) exproprierii bunului ipotecat

c) acordului scris al creditorului ipotecar de a radia ipoteca;

d) vnzrii n cadrul executrii silite a dreptului de ipotec

e) altor situaiei prevzute de legislaie

f) satisfacerii obligaiei garantate cu ipotec

g) pieririi totale a bunului ipotecat

h) rezilierii contractului de ctre pri

i) scoaterii bunului ipotecat din circuitul civil

Cererea de radiere a ipotecii din Registrul bunurilor imobile poate fi depus la oficiul cadastral

teritorial unde este nregistrat aceast ipotec, de ctre creditorul ipotecar sau de ctre orice persoan

interesat, cu acordul scris al creditorului ipotecar. Cazurile cnd nu este nevoie de acordul creditorului

ipotecar pentru radierea informaiei cu privire la ipotec snt stabilite de legislaia n vigoare.

Cesiune dreptului de ipoteca - este un procedeu prin care vreditorul ipotecar, in calitate de

titular al dreptului subiectiv de ipoteca exercita una din prerogativele continutului acestui drept, si

anume prerogative de a dispune de dreptul sau. Creditorul ipotecar este in in drept sa cesioneze tertilor

drepturile ipotecare prezente si viitoare, fara controlul debitorului ipotecar , cu conditia ca acest drept

ste prevazut in contractual de ipoteca.orului ipotecar, care poate fi exercitata la faze diferite ale

derularii raportului juridic de ipoteca. Insa prerogativele creditorului ipotecar pentru exercitarea carora

nu au survenit conditiile corespunzatoare, nu pot fi considerate drepturi ipotecare viitoare, deoarece

aceste prerogative, ca elemente a dreptului subiectiv de ipoteca , iau nastere din momentul constituirii

dreptului dat.

Creditorul ipotecra nu poate considera dreptul subiectiv de ipoteca fara acordul debitorului

ipotecar, cu exceptia cazului in care cauzele contractului de ipoteca ii permite cesiunea. Dreptul

subiectiv de ipoteca are un caracter accesoriu fata de creanta pe care o garanteaza.In virtutea

caracterului accesoriu al dreptului subiectiv de ipoteca, urmeaza sa admitem ca totodata ce din

obligatia garantata cu ipoteca nu reiese oarecare impedimente de cesiune a creantei.

In literature de specialitate romineasca se mentioneaza ca inscrierea transmiterii ipotecii nu

este necesara. Deoarece de o data ce ipoteca a fost inscrisa nu mai este nevoie de o noua inscriere

pentru ca nu este o noua ipoteca dar este tot aceeasi ipoteca, numai ca trece in patrimonial altei

personae. Pornind de la considerentele expuse mai insus legislatia in vigoare urmeaza sa prevada

UTM 584.3 015 ME

Coala


forma autentica a contractului de cesiune a dreptului subiectiv de ipoteca. Respective cesiunea creantei

garantate cu ipoteca si cesiunea dreptului subiectiv de ipoteca se vor reflecta intrun singur inscris in

forma autentica. Cesiunea dreptului subiectiv de ipoteca nu necesita inregistrarea in Registrul

bunurilor immobile daca partiel nu convin altfel.

Continutul dreptului subiectiv de ipoteca este constituit intrun sir de prerogative ale credit

La ncetarea ipotecii, nscrierea privind ipoteca va fi radiat din Registrul bunurilor imobile, n

conformitate cu legislaia n vigoare. [23, p.45]

1.3Avantajele si dezavantajele creditului ipotecar

In primul rind ar trebui sa fim la cunostinta ca cele mai multe credite in ziua de azi sunt

destinate in special tinerilor, care sunt foarte dornici pentru avea o locuinta a sa proprie.

`Aceste credite lucreaza in felul urmator eel sunt data persoanelor, tinerilor cu scopul

rambursarii lunare a unei sume de bani, aceasta suma de bani dj este indicata in contract. Acest

credit in primul rind este foarte convinabil pentru familiile noi intemeiate si care nu dispun de o suma

mare de bani cu care si-ar putea procura propriul cuibusor, dar ei sunt gata pentru a achita creditul

conform contractului si a locui separat si nu a crea careva probleme celor apropiati.Astfel de credit il

putem gasi in majoritate bancilor din R.M dar inainte de toate ar trebui sa stim si sa analizam acest

credit ipotecar care are si avantaje dar si dezavantaje pe care creditorul ipotecar nu te pune la curent

pentru a nu-si pierde clientii.

Potrivit bancii, perioada de creditare este de minimum trei ani si de maximum 30 de ani, iar

banii pot fi folositi atat pentru achizitia unei case sau a unui teren, precum si pentru modernizarea

locuintei sau refinantarea unei credit de investitii imobiliare existent. Creditele ipotecare oferite de

banci va pot ajuta fie sa va cumparati o locuinta, sa achizitionati teren pentru a construi o casa sau sa

efectuati lucrari de modernizare a locuintei pe care o detin Bancile ofera acest tip de credit si in lei si in

euro, iar unele si in dolari. Dezvoltarea ipotecii in Republica Moldova dj putem sa spunem ca a avut

un rol foarte important mai bine zis un rol pozitiv in dezvoltarea economiei moldoveneasca deaceea ca

noi raminem in urma in dezvoltarea constructiilor ipotecare fata de alte state.

Astfel avantajele creditului ipotecar sunt urmatoarele:

a) Un avantaj foarte mare in creditul ipotecar este ca in primele 30 de zile de la luarea creditului noi

avem posibilitate de a motifica, de a face careva schimbari in contractual de ipoteca si bancile sunt

deacord cu aceste schimbari deoarece daca noi nu vom putea rambursa creditul ipotecar luna, vom

avea careva piedici, bancile comerciale vor avea niste pierderi enorme unde suma creditului este foarte

mare.dar ar trebui sa stim ca fiecare modificare in contractual de ipoteca are si un mic minus deoarece

UTM 584.3 015 ME

Coala


pentru fiecare modificare in contract vom fi nevoiti sa achitam o oarecare suma de bani sau un

commission fix.

b) Un alt avantaj convinabil pentru toti este ca la incheierea creditului ipotecar noi nu avem nevoie

de a pune in gaj un alt imobil pe care il detinem deja sau a unui bun care are o valoare cu care banca isi

poate acoperi creditul ipotear dar se pune in gaj bunul imobil viitor care este procurat in credit dar nu

detinem dreptul asupra lui pina nu achitam suma in totalitate a imobilului.

c) Un alt avantaj al creditului ipotecar este ca multe familii noi, neavind un loc de trai exact nu

trebue permanent sa achita lunar de la 150-400 de euro pentru asi lua o gazda, si de fiecare data sasi

schimbe locul de trai de la o gazda la alta, acesti bani pot fi achitati lunar bancii ca peste citiva ani sa

devina proprietari a acestui apartament.

d) Multi dintre tineri locuesc impreuna cu parintii, si de aic chiar de la inceput mute famii se

destrama deoarece pentru un timp oarecare apar probleme si tot mai des se incep certurile in familie,

pentru nu aparea aceste certuri in familie si a nu deranja pe cei apropiati credca toti ar fi deacord dar

multi nu constientizeaza ca creditul ipotecar este o iesire din situatie.

e) Fiecare familie trebue sa dispuna de un cuibusor al sau unde familia isi vor imparti durerile si

bucuriile, este si incomod si neplacut cind o familie isi schimba foaret des locul de trai nu numai

pentru tineri dar si pentru viitorii copii care vor fi siguri si vor putea dormi in pace cind vor avea o

locuinta a sa.

f) Creditele ipotecare sunt foarte eficiente pentru persoanele care au venituri mici dar care foarte

mult isi doresc sa devina proprietary ai unei locuinte.Astfel bancile comerciale permit asha credite cu

plati lunare ce acopera 70% din venitul lunar al familiei si aceasta este o iesire din situatie pentru

multe familie de a putea lua un credit ipotecar. Sursa principal de venit a acestui credit este contractual

de munca unde este indicat salariul pe acre il are debitorul lunar, dar bancile la fel pot accepta si alte

surse de venit cum ar fi veniturile de peste hotare sau veniturile din chirie si latele.

Dezavantajele creditului ipotecar

a) Un dezavantaj care ar trebui in primul rind mentionat credca este acel ca acest credit ipotecar

este pe un termen indelungat el poate fi pe 10, 20 sau chiar 30 de ani astfel inainte de a incheea acel

credit ipotecar cu banca noi ar trebui sa ne gindim foarte bine vom fi noi in stare intr-un asha timp

indelungat sa achitam in fiecare luna suma indicate in contract sau nu.

Astfel noi ar trebui sa inteleg ca durata lunga a constractului nu este un avantaj com gindesc

multi altii dar este un dezavantaj deoarece cu cit creditul este mai lung cu atit creditul in primul rind

este mai scump dar si intrun asha timp in viata noastra se pot intilni o multimea de schimbari ca de ex

pierderea locului de munca care va fi o piedica pentru noi pentru a achita creditul in continuare sau

chiar aparitia unei crize care ne poate foarte tare afecta si sanatatea omului la fel ar trebui sa o luam in

consideratie deoarece ea niciodata nu poate fi stabila Astfel inainte de incheea un credit ipotecar trebue

UTM 584.3 015 ME

Coala


sa avem trebue sa avem careva prognoze despre viitorul financiar al familiei. Ar trebui sa ne gindim ca

in caz ca nu avem cu ce achita creditul lunar nu mai dispunem de un job, trebue sa avem o alta solutie

care ne va ajuta sa acoperim creditul in totalitate si a avea dreptul de proprietate asubra bunului imobil.

b) Ca orice alt tip de credit creditul ipotecar la fel are dobinda sa pe care banca o stabileste si

este inclus in plata care este achitata lunar. Pentru c acest tip de credit este de lung durat, rata

nominal a dobnzii este flotant. Acest credit este dezavantajat prin faptul c bncile au dreptul s

modifice rata dobnzii pentru utilizarea creditului n funcie de rata de refinanare a BNM, de rata

inflaiei, de rata dobnzii interbancare Euribor/Libor sau de evoluiile pieii.

c) La prima vedere creditele ipotecare devin foarte atractive pentru clienii ce doresc s devin

proprietarii unei locuine proprii, ns realitatea este cu totul altceva. Aceste credite au o mulime de

comisioane i costuri suplimentare ascunse ce genereaz costuri adugtoare. n comparaie cu

celelalte credite oferite de ctre bncile comerciale, creditele imobiliare au cea mai mic rat a

dobnzii. nainte s v hotri s apelai la acest credit gndii-v de 10 ori pentru c n medie costul

creditul ipotecar n Republica Moldova ajunge pn la 232% din suma mprumutat, Fii ateni la

fiecare dintre ele, informai-v, consultai-v cu ofierii de creditare la banca unde vrei s achiziionai

creditul i nu uitai c odat ce ai semnat contractul de credit vei fi nevoit s scoatei bani din buzunar

pentru o perioad ndelungat.

d) Inca un dezavantaj la creditele ipotecare sunt ca majoritatea creditelor se ofera in valuta

straina aici putem spune ca este putin si un plus ca locuinta pe care o procuram la fel achitam lunar in

valuta straina dar aici trebue sa atragem atentie la una ca de ex luind un credit imobiliar in valuta

straina cu un curs la euro sau dolar azi nestiind ce curs va fi in ziua de mine cum de ex sa intimplat

acuma in R.M multi oameni au luat credit cu un curs dar cind sa intoarca inapoi nu destul ca trebue sa

intoarca banii imprumutati plus dobinda bancara ci si la cursul valutar au pierdut o gramada de banii.

Astfel noi trebue sa atragem atentia ca majoritatea locuitorilor R.M salariul il primesc in valuta

nationala in lei nu in euro si nici dolari.

Astfel inainte de a incheea un credit ipotecar ar trebui in primul si in primul rind de a analiza

toate avantajele si dezavantajele pe care le are un credit imobiliar deoarece cum sa a fost mentionat ca

un astfel de credit are si parti pozitive dar si negative care reprezentantii bancii nu ne duc la cunostinta

cu partea negativa a lui mai mult suntem informati de partea pozitiva la care mereu majoritatea atrg

atentia insa uitind ca exista si partea negativa care mereu dau batai de cap populatiei, si din cauza

aceasta apar multe certuri in familie ca cineva a fost devina si nu a atras atentia la tot ce era indicat in

contract si sau grabit inainte de a incheea acest contract. Creditul ipotecar in Republica Moldova nu

este atit de intrebat ca in tarile din europa sau in asa tari ca SUA care se considere tare unde a aparut

pentru priam oara creditul ipotecar din cauza cimisioanelor foarte mari. [24]

UTM 584.3 015 ME

Coala


2. PIATA PRIMARA A IMOBILULUI DIN MUNICIPIUL CHISINAU

2.1 Analiza comparativa a pietei primare a imobilului din mun.Chisinau ani 2013-2014

Ca sa apeleze la creditele ipotecare ii determina pe multi moldoveni din cauza preturilor mari la

locuinte. Fiecare se gindeste ca luind un credit ipotecar este mai accesibil da poate dar in urma

calculelor taxelor si comisioanelor care nu prea le observam si de care nu sunt informati de catre banci

dar si de ratele care se modifica periodic pe durata creditarii. Desi ratele unui credit variaza intre 12 si

18 la suta dupa calcularea comisioanelor pot depasi 25% din suma imprumutata.Acestea sunt din cauza

ca piata ipotecara este slab dezvoltata si veniturile mici ale populatiei.Inflatia inalta in comparative cu

alte tari si modul de finantare a creditelor si in general situatia economica a Republicii Moldova sunt

factorii care influenteaza costurile creditelor ipotecare.

Creditele pe termen lung sunt solicitate mai des iar acestea sunt acordate de banci din

mijloacele atrase de bancafie de la imprumuturi de la alte banci fie de pe piata de capital. Si deoarece

bancile noastre nu dispun de lichiditati suficiente pentru a se proteja de anumite riscuri deaceea si rata

dobinzii este mare. Si deaceea inainte de a incheea un contract se recomanda solicitantilor de credite sa

citeasca cu atentie toate vrevederile care sunt indicate in el. Astfel persoanele care imprumuta trebue sa

fie foarte atente.

Analizind piata primara a imobilului din mun.Chisinau pe anul 2014 se poate concluziona ca

criza nu ea afectat pe oameni pentru a ridica constructii noi. Asa reprezentanti ca: Gloronal, DansiCon

acest fapt fiind generat de cererea de bunuri imobile pe piata imobiliara. In tabelul 2.1 repartizarea

constructilor noi pe sectoare in mun.Chisinau pe anul 2014 pe sectoare si in suburbii care este

reprezentat mai jos, este efectuata o analiza a numarul de obiecte reesind din sectorul unde este

amplasat obiectul dat.

Tabelul 2.1 Repartizarea constructiilor noi pe sectoare mun.Chisinau, anul 2014

Total

antreprenori

Total

obiecte

Dupa sector Centru Ciocana Buiucani Riscani Botanica Suburbii

89 184 Numarul de

obiecte

47 26 23 28 37 23

Ponderea, % 26 14 13 15 20 12

Sursa: elaborat de autor

In urma analizei constructiilor noi pe sectoare in mun.Chisinau, anul 2014 sa adus la concluzia ca

numarul de obiecte cu cele mai multe constructii sunt in centru cu 47 de obiecte iar cele mai putin in

suburbii si in sectorul riscani cu 23 de obiecte. Sectorul botanica la fel este unul cu multe constructii

aici sau inregistrat 37 de constructii noi iar in sectorul riscani si ciocana sa inregistrat circa 28 si 26 de

constructii. Din acest tabel reiese ca sectorul si botanica au o cerere mult mai mare fata de celelalte

sectoare.

UTM 584.3 015 ME

Coala


Tabelul 2.1 poate fi reprezentata in forma grafica, astfel mai in jos este reprezentat constructiile

noi in %, dupa sectoare in mun.Chisinau in anul 2014.In acest grafic vedem ca cea mai mare parte din

totalul constructiilor ii revine sectorului centru, dupa care urmeaza botanica, riscani, ciocana,

suburbiile si sectorul buiucani.

Figura 2.1 Reprezentarea constructiilor noi in %, dupa sectoare mun. Chisinau 2014

Sursa: Elaborat de autor

Dupa cum observam cele mai multe constructii sau inregistrat in raionul Centru cu 47 de

obiecte mai apoi locul 2 ii revine raionul Botanica cu 37 de obiecte, pe al 3 loc se claseaza raionul

Riscani cu 28 de constructii dupa acre vine ciocana cu 26 constructii si cele mai putine constructii sunt

inregistrate in sectorul Buiucani si Suburbiilor mun.Chisinau au cite 13 constructii.

Sectorul centru este si a fost un sector cu multe constructii noi deoarece in acest sector sunt atit

cladiri rezidentiale cit si oficii locuri pentru odihna, cafenele, hotele si altele.Multe personae prefer

acest sector al mun.Chisinau numai dintro singura cauza ca aici este mai aproape de locul de munca si

nu trebue in fiecare dimineata sa se trezeasca mai degraba pentru a reusi la munca prin ambuteeaje.

Dar unii din locuitori locuind dj de mai mult timp aici ei dj nu mai prefer atit de mult acest sector

ei isi doresc o locuinta undeva in suburbia sau intr-un raion mai verde si mai linistit. Si dupa cite

vedem sectorul Botanica pe care multe personae il prefera fiind un sector linistit si cel mai verde sector

deoarece el este renumit prin parcurile sale mari si frumoase ca Gradina Botanica si Valea

UTM 584.3 015 ME

Coala


Trandafirilor si citeva parcuri mai mici. De ce spun ca multi prefer acest sector din cauza ca este al 2

pe lista dupa sectorul centru cu 37 de constructii astfel nefiind cererea in acest sector nu era sa se

plaseze pe locul 2 in aceasta lista.

Care este pretul mediu pentru 1 m2/ euro la apartamente in blocurile noi locative din fiecare

sector al mun.Chisinau 2014 si este reprezentat in tabelul 2.2.

Tabelul 2.2 Pretul mediu pentru 1 m2/euro in mun.Chisinau

Sectorul 1 m2/euro

1 Centru 855 euro

2 Botanica 600 euro

3 Buiucani 589 euro

4 Ciocana 546 euro

5 Riscani 594 euro

6 Telecentru 555 euro

7 Posta Veche 534 euro

8 Suburbii 420 euro

9 Mediu pe sectoare 610 euro Sursa: Elaborat de autor

In acest tabel am indicat care este pretul pentru 1 m2/euro la apartamente in blocurile noi

locative si astfel vedem ca pretul variaza indifferent de sector astfel in sectorul centru sa inregistrat cel

mai mare prt pentru 1 m2 si asta este din cauza ca multi isi doresc o locuinta in centru. Dar centru este

un sector cu loturi de pamint limitat si cu locuinte limitate deaceea din an ce trece pretul este in

crestere. Astfel pentru anul 2014 in acest sector pretul mediu pentru un metru patrat este de 855 euro,

in sectorul Botanica este de 600 euro, in sectorul Riscani este de 594 euro, in sectorul Buiucani este de

589 euro, in sector Ciocana 546 euro, in sectorul Telecentru este de 555, la Posta Veche de 534 euro si

in Suburbii de 420 euro.Pretul mediu pentru 1 m2 in blocurile locative noi este de 610 euro.

Tabelul 2.3 Dinamica pretului mediu pentru 1m2/euro la apartamentele in blocurile locative noi din

mun.Chisinau 2014.

Sector 1 ianuarie 2014,

euro/ 1m2

1 ianuarie 2015,

euro/1m2

Modificarea

pretului,%

Botanica 617 euro 600 euro -5,14

Centru 819 euro 855 euro 4,4

Ciocana 576 euro 546 euro -2,78

Riscani 614 euro 594 euro -3,25

Telecentru 567 euro 555 euro -1,1

Posta Veche 563 euro 534 euro -5,19

Buiucani 596 euro 589 euro -2,04

Suburbii 439 euro 420 euro -4,37

Media de sectoare 622 euro 610 euro -1,9 Sursa: Elaborat de autor

UTM 584.3 015 ME

Coala


Dupa dupa cum vedem in tabelul de mai sus preturile pentru un metru patrat la apartamentele

in blocurile locative noi sau modificat putin si mai exact in descrestere, asta se datoreaza crize care

este la moment si din cauza cresterii brusc a valutei.In toate sectoarele din mun Chisinau si suburbii

vedem o descestere dar numai in sectorul centru pretul nu a scazut dar din contra sa marit, astfel noi

vedem si ca pet imp de creza sectorul centru nu este afectat.

Pentru a vedea care este diferenta din totalul constructiilor din anul 2014 si 2013 am facut si o

analiza a constructiilor la piata primara pe anul 2013.

Tabelul 2.4 Construciile pe piata primar din 2013 in mun.chisinu

Total

antreprenori

Total

obiecte

Dupa sector Riscani Centru Ciocana Botanica Buiucani Suburbii

69 142 Numarul de

obiecte

16 38 23 21 21 23

Ponderea,

%

11 27 16 15 15 16


In tabelul dat a fost facuta o analiza a constructiilor noi pe piata primara dupa sectoare din

mun.Chisinau, totalul de antreprenori si totalul de obiecte pe piata primara.

Mai in jos conform acestui tabel am reprezentat grafic constructiile noi in %, dupa sectoare in

mun.Chisinua.

Figura 2.2 Reprezentarea construciilor noi in %, dupa sectoare mun.Chisinu 2013


Dupa cum vedeti cele mai multe constructii sunt la fel in sectorul centru cu 38 de constructii

dupa care urmeaza sectorul Ciocana si in Suburbii cu 23 de constructii de fiecare, in sectorul Botanica

si Buiucanicite 21 de constructii si sectorul Riscani 16 constructii.

UTM 584.3 015 ME

Coala


Tabelul 2.5 Pretul mediu la apartamente pentru 1metru patrat la blocurile locative noi din

mun.Chisinu 2013

Nr Sectorul 1m2/euro

1 Centru 819 euro

2 Botanica 617 euro

3 Ciocana 576 euro

4 Riscani 614 euro

5 Telecentru 567 euro

6 Posta Veche 563 euro

7 Buiucani 596 euro

8 Suburbii 439 euro

9 Medie pe sectoare 622 euro Sursa: Elaborat de autor

Pretul mediu pentru un metru patrat in blocurile locative noi in mun.Chisinua este de 622 de

euro.Dar in rest preturile variaza in functie de ce sector, de ex in sectorul Centru in anul 2014 in mun

Chisinau a fost in registrat un prt de 819 euro, in sectorul Botanica de 617 euro, in sectorul ciocana

576 euro, in sectorul Riscani de 614 euro, in sectorul Telecentru de 567 euro, la Pasta Veche 563 euro,

in sectorul Buiucani de 596 de euro, si in suburbia de 439 de euro.

Facind o analiza a pietii imobilului residential din mun Chisinau din anul 2013 si 2014 vedem

ca ca anul 2013 sau inregistrat 142 de constructii iar in anul 2014, 184 de constructii, ceea ce ne arata

ca piata imobilului rezidential este in crestere iar pretul pentru metru patrat in anul 2014 fata de anul

2013 a scazut.

2.2 Analiza comparative a ofertelor bancare

La etapa acuala, creditul ipotecar este dj un produs familial pentru Republica Moldova, oferit

de majoritatea bancilor comerciale, precum si de companiile imobiliare, produs reglementat prin lege,

care reprezinta unica cale de a dobindi o locuinta pentru o buna parte a populatiei tarii. Tatusi, pretul

creditului ipotecar si rapiditatea acordarii acestuia nu pot fi acceptate la toate categoriile de

imprumutati Astfel rata dobinzii ce variaza intre 12-22% annual, putin probabil corespunde ratei

minime prevazute de standarte.Totodata, nu exista in Republica Moldova nici credite ipotecare cu

termen de pina la 30 de ani,acceptate de practica mondiala. Standartele creditarii ipotecare stabilesc

cerinte unice, respectarea carora permit calificarea creditului ipotecar drept unul

standard.Standartizarea creditelor ipotecare este orientate la reducerea riscurilor creditorilor si creeaza

conditii pentru o transmitere mai libera a drepturilor asupra contractelor de ipoteca. Finantarea

creditelor ipotecare din contul resurselor pe termen scurt (termenul mediu al depozitelor - 6 luni) si

relative scumpe (raat medie la depozite 13 %) , nu permite bancilor stabilirea unor parametric mai

active pentru creditele ipotecare. Exista un sir de verigi lipsa in mecanismul creditarii ipotecare in

UTM 584.3 015 ME

Coala


Republica Moldova.Printre acestea lipsa legii despre hirtiile de valoare ipotecare, lipase unei

colaborari a creditului ipotecarii cu Birourile de istorie creditara, lipsa standartelor unice de creditare

ipotecara. De fapt nu sunt stabilite conditii precise unificate de acordare a creditelor ipotecare.

[10, p.27]

Sectorul bancar reprezinta component de baza a pietei financiare din Republica Moldova, in

conditiile in care alte elemente sunt slab dezvoltate, au o pondere redusa sau sunt virtual neexistente.

Mai in jos sunt reprezentate conditiile standard de acordare a creditelor ipotecare si conditiile de

acordare a creditelor ipotecare in Republica Moldova:

Tabelul 2.6 Conditiile standarte de acordare a creditului ipotecar in Republica Moldova

Parametru Descrierea

Destinatia Procurarea, constructia,

reparatia imobilului

Procurarea, constructia,

reparatia imobilului

Termenul 5-20 ani Maxim 15 ani

Contributia clientului 20-30 % 30-50 %

Cota creditului in valoarea

imobilului

70-80 % 50-70%


La analiza comparative a ofertelor de creditare ipotecara luam citeva ex de banci din Republica

Moldova: Banca sociala, Moldova-Agroindbanc, Mobiasbanca, Unibank si Victoriabank

Banca Social

Acord credite ipotecare persoanelor fizice pentru achiziionarea i finisarea construciei i

reparaia capital a fondului locativ. Creditele se elibereaz persoanelor fizice pentru utilizarea lor

numai pe teritoriul Republicii Moldova. Pentru a beneficia de un credit ipotecar debitorul potenial

trebuie s corespund urmtoarelor criterii:s fie cetean al RM, cu domiciliul permanent n RM i apt

de munc: vrsta de la 21 pn la 57 ani pentru femei i de la 21 pn la 62 ani pentru brbai pn la

data achitrii integrale a creditului, se admite acordarea creditelor cetenilor RM api de munc, care

pn la achitarea integral a creditelor ating vrsta de pensie, cu condiia ca fidejusorul este o persoana

apt de munc pn la data achitrii creditului, s dispun de loc permanent de munc n ultimele 6

luni, achitarea lunar a creditului nu trebuie s depseasc 60% din venitul net al debitorului/ venitul

total al familiei. Totodat, n urma achitrii creditului i dobnzilor aferente, venitul lunar al unui

membru al familiei, inclusiv al persoanelor intreinute trebuie s fie nu mai mic de 1000 lei.

Condiiile generale ale creditarii ipotecare:

UTM 584.3 015 ME

Coala


Suma maxim a creditului (cu excepie creditele pentru reparaie capital) - 80 mii Euro,

echivalentul n MDL. Suma maxim a creditului pentru reparaia capital - 50 mii Euro, echivalentul

n MDL. Valoarea maxim a creditului 60% din aciunea creditat. Participarea proprie nu mai

puin de 40% din aciunea creditat. Rata dobnzii -10,8% anual + EURIBOR semianual n EUR (din

01.04.2013 se foloseste EURIBOR semianual in marimea 0,335% anual). Acordarea creditului se

efectueaz n lei, echivalentului EUR conform cursului BNM la data ncheierei contractului de credit.

Comisionul pentru primirea i examinarea cererii de credit - 2% din suma (se achit concomitent cu

examinarea cererii de acordare a creditului).

a) Comisionul administrativ 1,5% din soldul datoriei la credit (se achit anual, ncepnd din

anul al doilea de utilizare a creditului).

b) Comisionul pentru rezervarea resurselor la contractul de credit - 1% anual din suma creditului

neasimilat (se achit lunar, n corespundere cu ordinea stabilit la dobnd).

c) Comisionul pentru prolongarea / restructurizarea contractului de credit - 1,5% din suma

soldului datoriei de credit (se achit concomitent n ziua semnrii acordului adiional pentru

prolongarea / restructurizarea contractului de credit).

d) Comisionul pentru schimbarea condiiilor contractului de credit - pn la

1,5% din suma soldului creditului, dar nu mai puin de 500 lei. Comisionul pentru achitarea

nainte de termen a creditului - 1,5% din suma creditului rambursat pn la scaden.

e) Comisionul pentru anularea creditului - 2% din suma creditului anulat (se achit n ziua anulrii

creditului). [32]

Unibank

redite ipotecare: Imobil locativ / rezidenial Rata dobnzii: 10% annual.

Comisioane:

a) 0% - pentru analiza cererii de credit

b) 1% - pentru eliberarea creditului,

c) 0% - pentru rambursarea anticipat

Credit pentru: procurarea apartamentelor n complexe locative noi; procurarea apartamentelor de

pe piaa secundar; procurarea casei; procurarea unui lot de teren; procurarea terenului pentru

construcia casei; construcia sau finisarea construciei casei. Perioada de creditare pn la - 25 ani,

Perioada de graie - maxim 24 luni

Scopul creditrii

Procurarea apartamentelor att de pe piaa primar ct i de pe piaa secundar, procurarea unei

case, procurarea lotului de terenconstrucia sau finisarea construciei casei, Valuta creditului MDL,

Suma minim a creditului - 60 000. MDL.Suma maxim a creditului: maxim 70% din valoarea

UTM 584.3 015 ME

Coala


imobilului procurat sau pn la 100% din valoarea imobilului procurat n cazul dac clientul ofer un

gaj suplimentar.

Rata dobnzii (flotant,la data semnrii contractului de credit) 10% annual. Comisioane 0%

pentru analiza cererii de credit, 1% pentru eliberarea creditului 0% pentru rambursarea anticipat a

creditului, 0.2% pentru administrarea creditului (lunar de la soldul creditului, ncepnd din a 2-a lun

de utilizare a creditului) Cerine fa de client / fidejusor care particip cu venituri.

Ceteni ai Republicii Moldova

Trebuie s fie angajat i s aib o vechime n munc de cel puin 6 luni consecutive la actualul loc de

munc. Vrsta de la 21 ani pn la 62 ani brbai / 57 ani femei. Garaniile creditului: gajul bunului

imobil, care este procurat din contul creditului, i/sau gajul unui alt bun imobil ce aparine clientului

sau persoanelor tere, documentele ce urmeaz s fie prezentate de client sunt: Buletinul de

identitate(original + copie), ancheta-cerere, adeverina de salariu, carnetul de munc / Contractul de

munc (copia), alte documente ce ar putea confirma proveniena unor venituri suplimentare, contractul

investiional sau pre-contractul de vnzare-cumparare (daca exist). Documentele, privind gajul:

extrasului din Registrul bunurilor immobile, raportul de evaluare a imobilului efectuat de ctre o

companie de evaluare agreat de Banca, documentul care confirm dreptul de proprietate asupra

bunului imobil indicat n Extrasul din Registrul bunurilor immobile, confirmarea de la Inspectoratul

Fiscal privind lipsa datoriilor aferente achitarii impozitului pentru imobil, condiiile privind asigurarea

imobilului Perfectarea asigurarii anuale a bunului imobil lasat in gaj. Banca este n drept de a modifica

n mod unilateral mrimea dobnzii n funcie de:

a) Noile acte normative aprobate de catre Banca Nationala a Moldovei;

b) Nivelul inflatiei;

c) Devalorizarea monedei nationale;

d) Conjunctura si dinamica pietii financiare din RM;

e) i l va anuna n scris pe Debitor sau prin publicarea mesajului in pressa despre modificarea

mrimii dobnzii cu cel puin 10 zile nainte de modificare. [33]

Moldova-Agroindbank

Moldova Agroindbank i ofer cea mai bun soluie pentru credite imobiliare, ca tu s savurezi

plcerea de a amenaja, construi sau cumpra propria locuin. Creditul Imobiliar de la Moldova

Agroindbank se acord pentru:

a) cumprarea unei noi locuine,

b) modernizarea locuinei existente (reparaie capital, finisare, extindere),

c) construcia unei case,

d) procurarea unui teren pentru cas.

UTM 584.3 015 ME

Coala


Acum i persoanele fizice lucrtori migrani, care muncesc n strintate (dar i rudele lor), pot

beneficia de creditele imobiliare de la Moldova Agroindbank. La Moldova Agroindbank poi obine un

credit imobiliar care se acord pe o perioad de pn la 20 de ani, la o rat a dobnzii* flotant - 15%

anual. Pentru a beneficia de acest credit, trebuie s dispui de un salariu minim de 1400 lei, iar rata

lunar de plat nu trebuie s depeasc 70% din venitul lunar net. Creditul imobiliar se acord n

condiiile n care solicitantul particip cu mijloace proprii, n mrime de cel puin 30%.

Avantaje:

a) Acum, la primirea creditului poi pune n gaj doar locuina procurat;

b) Pentru achitarea creditului banca va accepta toate sursele de venit de care dispunei (salarii,

venituri din transferuri de peste hotare, venituri din chirii, venituri din activiti de

ntreprinztor);

c) Banca v poate finana 100% din valoarea imobilului la primirea creditului, dac dispunei de

un gaj suplimentar;

d) Acordarea i rambursarea creditelor n MDL. 29

Mobiasbanc

Perioada de creditare: creditele se ofer pe o perioada de pn la 20 ani. Perioada de graie pn la 12

luni. Suma creditului poate fi maxim 70% din valoarea imobilului, pn la 100% n cazul n care

clientul ofer garanii imobiliare suplimentare (un alt gaj).

Garanii:

Gajul imobilului ce face obiectul contractului de vnzare cumprare

Gajul altui imobil aflat n proprietate

Gajul depozitelor bancare

Dobnda corelat cu nivelul dobnzii de pe pia

Rambursarea creditului i a dobnzii se va efectua n rate egale sau descresctoare. Cota din

venitul disponibil a clientului ce poate fi alocat pentru plata la credit este de pn la 70%.

Documente necesare:

Cererea de acordare a creditului, semnat de solicitantul de credit, so/soie, fidejusor, dup caz,

Buletinul de Identitate (fidejusorului, otului(iei) n caz de insuficien a propriilor venituri)

Adeverina de venit pentru primirea creditului (fidejusorului, soului (iei) dup necesitate)

Carnet de munc/contractul de munca (fidejusorului, soului(iei) dup necesitate)

Declaraia pe venituri pentru ultimul an de gestiune vizat de Inspectoratul Fiscal de Stat (dup

caz)

Alte acte ce ar putea confirma existena i proveniena unor surse de venit suplimentare (pensii,

transferuri de peste hotare, venituri provenite din contracte de arenda, dividende sau din alte

surse)

UTM 584.3 015 ME

Coala


Documentele aferente imobilului:

Alte documente la cererea bncii.

Procurarea ncperii locative Construcia i/sau finalizarea construciei casei de locuit

Raportul de evaluare a imobilului efectuat de ctre compania de evaluare agreat de Banc care

va fi perfectat de ctre aceasta la prezentarea:

Extrasului din Registrul bunurilor imobile (Oficiul Cadastral Teritorial n continuare OCT)

Certificatului OCT privind valoarea bunului imobil

Documentelor care confirm dreptul de proprietate asupra imobilul indicate n Extrasul din

Registrul bunurilor imobile (OCT)

Raportul de evaluare a imobilului efectuat de ctre compania de evaluare agreat de Banca care

va fi perfectat de ctre aceasta la prezentarea:

Extrasului din Registrul bunurilor imobile (Oficiul Cadastral Teritorial - n continuare OCT)

Certificatului OCT privind valoarea bunului imobil

Documentelor care confirm dreptul de proprietate asupra imobilul indicate n Extrasul din

Registrul bunurilor imobile (OCT)

Documente ce confirm dreptul asupra terenului de pmnt (titlul de autentificare a dreptului de

proprietate asupra terenului de pmnt, contract de vnzare cumprare, contract de arenda,

etc.)

Autorizaia pentru construcii

Documentaia de proiect aprobat

Devizul de cheltuieli pentru construcia casei

Avantajele creditului imobiliar:

Plteti chirie?! Mai bine achit rate pentru locuina ta proprie. Odat cu cumprarea locuinei n

credit, tu devii proprietarul acesteia.

Ii permite la moment s faci o cumprtura mare cu posibilitatea de a achita contravaloarea

acesteia pe parcursul unui termen lung de timp

Ii ofer posibilitatea de a locui in propria casa, planificata si amenajat dup propria dorina,

ceea ce nu este posibil intr-o locuin nchiriat.

Acordarea creditului imobiliar e posibila fr garanii suplimentare n calitate de gaj apare

locuina procurat.

Avantajele creditului imobiliar oferit de Mobiasbanc:

a) Analiza gratis a dosarului de credit imobiliar nu se percepe nici un comision indiferent de

rspunsul final

b) Posibilitatea procurrii locuinei n credit fr de a dispune de economii pentru achitarea

contribuiei proprii, cu condiia gajrii altui imobil

UTM 584.3 015 ME

Coala


c) Minimum de documente solicitate pentru examinarea cererii de credit.

d) Comisioane absolut transparente

e) Acordarea la cererea ta a unei perioade de graie (perioada de timp n care se achit doar

dobnda calculat) de pn la 12 luni din cadrul termenului de rambursare

f) Flexibilitatea bncii la determinarea capacitaii tale de rambursare prin luarea n consideraie:

g) mai multe surse de venit: salarii, dividende, chirii, venituri din activiti de antreprenoriat,

precum i din transferuri de peste hotare etc.

h) veniturile cumulate ale familiei (so/soie)

i) Pentru a beneficia de un credit imobiliar de la Mobiasbanc, nu ai nevoie de garanii

suplimentare din partea altor persoane.

j) Mai multe posibiliti de rambursare n rate lunare egale sau descresctoare cu posibilitatea de a

achita creditul n avans oricnd, integral sau parial. [31]

Victoriabank

Caracteristicile de baz:

Destinaia: procurarea, construcia, reparaia i/sau finisarea bunurilor imobile cu destinaie locativ;

suma, pn la 70% din costul proiectului, termenul:

- pn la 15 ani - pentru procurarea sau construcia bunului imobil;

- pn la 10 ani - pentru finisarea sau reparaia bunul imobil.

Garanii: bun imobil, dobnda i costurile creditului, rata dobnzii flotant: 14 % anual.

Comisioane:

a) Comision pentru perfectarea pachetului de documente: 80 lei;

b) Comision unic administrativ: 1% din suma creditului aprobat;

c) Comision de administrare lunara: 0.15% de la soldul creditului.

Alte cheltuieli suportate de client sunt legate de: autentificarea notarial a contractului de ipotec,

nregistrarea acestuia la Oficiul Cadastral Teritorial, evaluarea i asigurarea bunului imobil propus n

ipotec Bncii i asigurarea vieii i pierderii capacitii de munc. Valoarea acestor cheltuieli nu sunt

cunoscute de Banc i nu sunt incluse n calculul DAE de mai sus.

AVANTAJELE CREDITULUI:

- Putei fi stpnul propriei locuine sau mbunti condiiile de trai ncepnd chiar de azi;

- Avei posibilitatea de a avea o cas cu condiii mult mai confortabile dect cea pe care planificai s o

cumprai cu banii adunai de ani de zile;

- Putei folosi n calitate de garanie locuina pe care o achitai cu suma creditului sau oricare alt bun

imobil;

- Termenul lung al creditului permite reducerea considerabil a mrimii ratelor lunare de rambursare.

UTM 584.3 015 ME

Coala


Vei achita nu mai mult pentru rambursarea creditului dect pentru nchirierea unei locuine care nici

nu v aparine;

- Examinarea rapid a solicitrilor de credit;

- Costuri reduse, condiii de creditare transparente i flexibile. [30]

Tabelul 2.7 Analiza comparativ a ofertelor bancare

Nr Denumirea Rata dobinziii

annual, %

Termenul

max

Suma max,

Din valoarea

imobilului

1 Banca Sociala 10,8 % 51 luni 60 %

2 Unibank 10 % 25 ani 70 %

3 Moldova-Agroindbank 15 % 20 ani 70 %

4 Mobiasbanca 9,513 % 20 ani 70 %

5 Victoriabank 14 % 15 ani 70 %

Sursa: elaborat de autor

Analizind acest tabel putem spune ca mobiasbanka este banca care ne poate oferi cel mai convenabil

credit pentru un imobil deoarece el are in primul rind cea mai mica rata de 9,513 % pe un termen de 20

de ani si suma maxpe care ne poate oferi banca este de 70 % din costul total al bunului imobil.

2.3 Criteriile de selectare a creditelor ipotecare

Consumatorii din Republica Moldova sunt deseori indui n eroare de costurile creditelor

afiate de bnci, care deseori se dovedesc a fi mult mai mari atunci cnd contracteaz deja creditul

deoarece apar o mulime de comisioane i pli suplimentare despre care nimic nu se spune n oferta

instituiilor bancare. Acest indicator exprim costul real al creditului, astfel consumatorului fiindu-i

mult mai simplu s compare ofertele existente pe pia pentru a face alegerea cea mai convenabil.

Investiiile pentru achiziionarea unei case sunt, probabil, cele mai mari cheltuieli pe care le vei

face de-a lungul vieii, iar alegerile n ceea ce privete creditul vor influena pe termen lung costul final

al locuinei, aa c i recomandm s fii pregtit i foarte bine informat nainte s aplici pentru un

credit ipotecar i s alegi cea mai bun ofert, potrivit profilului tu. Creditul ipotecar este guvernat

de o lege special i poate fi acordat doar pentru achiziionarea de imobile (terenuri, locuine), pentru

construirea unei case ori pentru amenajarea/renovarea, extinderea sau consolidarea unei locuine pe

care clientul o deine n proprietate.

n obinerea unui credit, punctajul obinut de solicitant la scoring este determinant, iar n

majoritatea situaiilor, un punctaj mai mare este echivalent cu creterea sumei care poate fi accesat.

Calculat pe baza anumitor criterii socio-demografice, cum ar fi starea civil, statutul, domiciliul,

ultima form de studii absolvit, vechimea n cmpul muncii, istoricul la Biroul de Credite, tipul de

venit, scoring-ul poate fi mbuntit, prin urmare afl din timp ce poi face n vederea creterii

UTM 584.3 015 ME

Coala


punctajului final obinut. De exemplu, n cazul n care persoana intersat de obinerea creditului se

cstorete, i finalizeaz studiile sau face dovada unei stabiliti crescute la locul de munc, ansele

ca aceasta s obin un scoring mai bun cresc.

a) Rmi la curent cu tendinele pieei financiar-bancare

n momentul de fa, n Moldova, exist cteva bnci care ncurajeaz accesarea creditelor

ipotecare, prin practicarea unor dobnzi foarte avantajoase.

b) Este mai avantajos un credit n lei sau n euro.

Creditele in euro sunt cele mai intrebate deoarece majoriattea bunurilor immobile din

Republica Moldova se cumpara si se vind in valuta straina. Astfel la luarea unui credit ipotecar

trebue sa luam si acest pas in consideratie. Valuta nationala este foarte putein intrebata chiar

practice deloc la astfel de incheieri a contractelor de cumparare a unui imobil locativ.

c) Alege parteneri de ncredere

Majoritatea bncilor au n portofoliu oferte de credite ipotecare diverse, ns creditele i

condiiile de acordare pot diferi de la o instituie la alta, astfel nct devine dificil pentru cei aflai n

cutarea unei case s se informeze corect i complet. n acest context, un profesionist specializat n

domeniul creditelor ipotecare te poate ajuta i i poate uura travaliul de informare menionat la

punctele anterioare. Brokerii de credite bancare au acces la un numr mare de oferte, de la cele mai

importante instituii i i pot folosi cunotinele pentru a te ajuta s obii un mprumut compatibil cu

profilul, obiectivele i nevoile tale, la o rat favorabil. Un broker nu aprob mprumutul, ci se ocup

cu gsirea celei mai potrivite bnci, serviciile sale fiind gratuite pentru client. Mai mult, pentru

anumite categorii de clieni, consultanii pot negocia dobnda i comisioanele percepute de banc. [28]

Termene de creditare i comisioane.

Bncile ofer credite pe termene diferite de 7 ani, 10,15, pn la 20 de ani. ns, nu

ntotdeauna o perioad mai ndelungat de creditare este i una mai ieftin, avnd n vedere

comisioanele care variaz de la 0,5 pn la 2% lunar. Pentru a alege un credit convenabil, orientai-v

dup ratele dobnzilor. Acestea variaz de la 13 la 18 la sut anual.

Exist comisioane despre care clientul afl dup ce semneaz contractul. Aceste comisioane

depind de politica intern a fiecrei bnci. Important ar fi ca bncile s avertizeze clienii n legtur cu

acestea. Din pcate, cetenii nu sunt informai, iar lipsa unor reguli transparente privind modul de

calcul al dobnzii, n special al celei flotante, duce la situaii cnd consumatorii de credit nu cunosc

care va fi suma final pe care vor trebui s-o achite pentru creditul respectiv,

n afar de rata lunar pe care o vei achita la banc, vei fi nevoii s scoatei din buzunar i

sume suplimentare pentru achitarea comisioanelor. Acestea variaz de la banc la banc, dar cele mai

multe bnci percep un comision de 1% din suma creditat o dat pe an, plus 1% din suma redus, din

sold. Alte exemple de comisioane pot fi: comisionul pentru primirea i examinarea cererii de credit

UTM 584.3 015 ME

Coala


circa 2% din sum (se achit concomitent cu examinarea cererii de acordare a creditului); comisionul

administrativ peste 1% din soldul datoriei la credit (se achit anual, ncepnd din anul al doilea de

utilizare a creditului); comisionul pentru rezervarea resurselor la contractul de credit 1% anual din

suma creditului neasimilat (se achit lunar); comisionul pentru restructurizarea contractului de credit

circa 1,5% din suma soldului datoriei de credit (se achit concomitent n ziua semnrii acordului

adiional pentru restructurizarea contractului de credit); comisionul pentru schimbarea condiiilor

contractului de credit pn la 1,5% din suma soldului creditului. Un comision important este i cel

pentru achitarea nainte de termen a creditului 1,5% din suma creditului rambursat pn la scaden.

Sau cel de anulare a creditului poate ajunge i pn la 2% din suma creditului anulat (se achit n

ziua anulrii creditului).

Rata dobanzii nu reprezinta un criteriu relevant pentru a compara costul creditelor. Importanta

comisioanelor in costul total al creditelor a crescut considerabil in ultimii ani, pe fondul restrictiilor

impuse de BNM la acordarea de credite pentru populatie. In acest conditii, multe banci au transferat o

parte din costul cu dobanda in comisioane.

Un indicator mai util decat cele mentionate mai sus este suma totala de rambursat. Aceasta include

toate costurile pe care le implica un credit, fiind astfel mult mai relevanta decat rata lunara sau rata

dobanzii. Suma totala de rambursat nu tine cont de valoarea in timp a banilor. Inflatia face ca valoarea

in timp a banilor sa se modifice.

Cum s alegi un credit ipotecar.

Orice persoan care se confrunt cu dilema contractrii unui credit ipotecar pentru cumprarea

unei locuine trebuia pn acum s compare mai multe comisioane, care se rsfrng diferit asupra

creditului, rata lunar, care poate fi una fix sau n descretere, suma total care trebuie achitat, etc. n

cele mai dese cazuri pentru client era foarte greu iar uneori chiar imposibil s aleag care credit

ipotecar este cel mai avantajos. Odat ce a intrat n vigoare legea privind contractele de credit pentru

consumatori bncile sunt obligate s afieze Dobnda Anual Efectiv, lucrurile devin mult mai simple

pentru consumatori care pot compara acest indicator pentru a nelege care credit este mai avantajos.

Dobnda Anual efectiv include toate costurile aferente unui credit, astfel c consumatorul nu

mai poate fi indus n eroare cu pli sau comisioane ascunse, sau scheme complexe de creditare.De

menionat c creditul ipotecar nu are valoare fix pe toat perioada, de cele mai multe ori rata dobnzii

fiind flotant. Totui comparaia DAE este cea mai simpl soluie pentru a alege un credit mai

avantajos, chiar i pentru acei clieni care nu sunt versai n domeniu. Acest indicator nu ine cont de

penalitile care pot fi aplicate, sau achitrile anticipate ale creditului. Mrimea acestora trebuie

analizat suplimentar. La momentul scrierii acestui material doar pe site-ului unibank.md era afiat

calculatorul unde era inclus i dobnda anual efectiv. n rest toi cei interesai trebuie s telefoneze

sau s vin direct la banc pentru a afla mrimea acestui indicator.

UTM 584.3 015 ME

Coala


Dobnda Anual Efectiv (DAE) reprezint costul total al creditului pentru consumator

exprimat ca procent anual din valoarea total a creditului. Dobnda anual efectiv este egal, pe o

perioad de un an, cu valoarea actual a tuturor angajamentelor (trageri, rambursri i costuri), viitoare

sau prezente, convenite de creditor i de consumator. Legea privind contractele de credit pentru

consumatori prevede ca n publicitate s fie incluse informaii standard precum:

rata dobnzii aferente creditului, fix i/sau flotant, mpreun cu informaiile privind orice

costuri incluse n costul total al creditului pentru consumator;

valoarea total a creditului;

dobnda anual efectiv;

Imprumuturile bancare se acord n lei, echivalentul EURO, conform cursului BNM la data ncheierii

contractului de credit.

2.4 Practica international privind creditarea ipotecar

Creditarea ipotecara in comparatie cu tarile vecine:

Romnia:

Romania se plaseaza pe ultimul loc din Uniunea Europeana atat in ceea ce priveste creditele ipotecare

ca raport din PIB, cu un procentaj de 5,6%, cat si ca valoare pe cap de locuitor, cu 340 de euro, potrivit

presedintelui executiv Alpha Bank. Banca Comercial Romn (BCR) reduce, ncepnd din aceast

sptmna, dobnzile pentru creditele ipotecare Casa Mea n lei. Astfel, pentru creditele ipotecare Casa

Mea n lei cu dobnd fix pe primii 5 ani aceasta scade la 5.25%/an, iar ulterior 4,62% (ROBOR 6M

+ doar 3,00%).

Pentru creditele ipotecare Casa Mea n lei cu dobnd fix pe primii 10 ani aceasta este de 5,95%/an.

BCR reduce marja la dobnda variabil la 3,00% de la 3.95%, dobnda final fiind de 4,62% (ROBOR

6M + doar 3,00%). Comisionul de analiz practicat de banca este ZERO. Pentru clienii care nu au

cont de salariu/pensie la BCR dobnda la creditele ipotecare este mai mare cu doar 0.2%.

Banca Comerciala Romana (BCR), membr a Erste Group, este cel mai important grup

financiar din Romnia, incluznd operaiunile de banc universal (retail, corporate & investment

banking, trezorerie i piee de capital), precum i societile de profil de pe piaa leasingului, pensiilor

private si a bncilor de locuine. BCR este banca Nr.1 n Romnia dup valoarea activelor (14,4 mld

EUR), banca Nr.1 dup numrul de clieni i banca Nr.1 pe segmentele de economisire i creditare.

BCR este cel mai valoros brand financiar din Romnia, dup gradul de ncredere al clienilor i dup

numrul celor pentru care BCR este principal instituie cu care fac banking. [19, p86]

BCR ofer gama complet de produse i servicii financiare prin intermediul unei reele de 22

de centre de afaceri si 23 de birouri mobile dedicate companiilor i 538 de uniti retail localizate n

UTM 584.3 015 ME

Coala


majoritatea oraelor din ntreaga ar cu peste 10.000 de locuitori. BCR este banca Nr.1 din Romnia

pe piaa tranzaciilor bancare, clienii BCR avnd la dispoziie cea mai mare re

Diploma Finala 111

Documents

Transcript of Diploma Finala 111