1

1

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE

Titularul cursului Cursanţi:

Prof. Univ.dr. Studenţii

Niculae Dobrescu din anul IV

Şef lucrări MĂSURĂTORI

Ing. Sebastian Mustaţă TERESTRE ŞI CADASTRU

2

Bibliografie

• Dobrescu Niculae – Note de curs• Bănacu C. S. – Evaluarea investiţiilor imobiliare, Ed. Tribuna

Economică, Bucureşti, 2011• Dîrja M, Palamariu M. – Evaluarea bunurilor imobile, Ed. Todesco,

2008• Georgescu N., Stoian D. – Colecţia Evaluarea rapidă a

construcţiilor, Ed. MARIX ROM, 1995• Palamariu M., Oprea L. – Noţiuni de evaluare a bunurilor imobiliare,

Ed. Universităţii „1 Decembrie 1018” din Alba Iulia, Alba Iulia, 2008• Stan S. – Ghid practic de evaluare, Ed IROVAL, 2003• Şchiopu C. – Inspecţia proprietăţilor în scopul evaluării, Ed.

IROVAL, 2002• Toma M., Chivulescu M. – Ghid pentru diagnosticul şi evaluarea

întreprinderilor, CECCAR, Bucureşti, 1996• IVSC – Standardele internaţionale de evaluare 2011

2

3

Evaluarea bunurilor imobile

Cursul nr.1

Noţiuni introductive privind evaluarea

4

• Scopul evaluării economice îl constituie stabilirea valorii de piaţă (de circulaţie), a unui bun, activ, societate, etc. la un anumit moment.

Evaluarea economică constă într-un complex de tehnici, procedee şimetode prin care un bun, o societate, sunt aduse din punct de vedere valoric la nivelul pieţei curente.Necesitatea evaluării:

- în tranzacţiile comerciale;- ori de câte ori au loc schimbări în mărimea şi structura capitalului;- ori de câte ori au loc schimbări în numărul şi componenţa asociaţilor sau acţionarilor;- în acţiunile juridice cu scop patrimonial (succesiuni, falimente,etc.);- în procesul de privatizare;- etc.

3

5

• Un imobil = lucru imobil (nemişcator) = este un lucru care în mod natural şi uneori prin voinţa omului nu poate fi strămutat dintr-un loc în altul (pământul, clădirile,etc.).

• Conceptul de evaluare este utilizat cu înţelesul de activitate profesionistă prin care se realizează determinarea valorii de schimb a unui bun imobil ţinând cont de:

a. trăsăturile caracteristice ale bunului imobil şi

b. relaţiile lui cu exteriorul, şi cu mediul economico-financiarexistent.

• Evaluarea nu duce la fixarea preţului, ci contribuie la determinarea domeniului de negociere dintre vânzător şi cumpărător.

6

CLASIFICAREA EVALUĂRILORPrincipalele criterii după care se clasifică evaluarea sunt următoarele:A. Din punct de vedere al obiectivului:• evaluarea de bunuri;• evaluarea de grupuri de bunuri;• evaluarea de bunuri intangibile;• evaluarea de active economice (părţi, secţii, magazine etc.);• evaluarea de societăţi, întreprinderi, firme etc.B. Din punct de vedere al scopului:• evaluare contabilă – orice înregistrare contabilă presupune o anumită

evaluare a elementelor patrimoniale;• evaluare administrativă – stabilită de administraţie în scopuri fiscale, pentru

determinarea masei impozabile;• evaluarea economică – are în vedere o individualizare a bunului, a activului

sau a societăţii, în raport cu piaţa;

4

7

C. Din punct de vedere al metodei

• evaluare patrimoniale (abordează latura exclusiv patrimonială);

• evaluare prin capacitatea beneficiară (prin randament, prin rentabilitate);

• evaluare combinată (abordează atât aspectul patrimonial cât şi cel al rentabilităţii);

• evaluare pornind de la cifre de afaceri.

8

• În scopul evaluării în vederea investiţiilor, proprietăţile se clasifică astfel:

1. Proprietatea imobiliară care conform Codului Fiscal cuprinde:

a) terenuri rezidenţiale sau agricole;

b) clădiri sau alte construcţii ridicate ori incorporate într-un teren;

c) produse ale pământului: recolte, materiale lemnoase, depoziteminerale;

d) proprietăţi accesorii proprietăţi prevăzute la litera (a) – (c), inclusivorice şeptel şi orice echipament utilizat în agricultură şi silvicultură;

e) drepturi de proprietate descris la litera (a) – (d), inclusiv dreptul de folosinţă sau dreptul de a obţine venit dintr-o astfel de proprietate.

5

9

2. Bunuri mobile - bunuri corporale şi necorporale caracterizate prin mobilitatea lor şi nu sunt incluse în proprietatea imobiliară (maşini, utilaje, echipamente, obiecte de inventar, mobilier, licenţe, brevete, etc).

3. Întreprinderi şi proprietăţi asimilate cu o întreprindere

Exemple:

- societăţi comerciale;

- hoteluri;

- staţii de benzină;

- restaurante;

- terase şi cinematografe.

10

4. Active financiare, respectiv activele care rezultă din divizarea legală a proprietăţii, dintr-un drept opţional de a vinde sau a cumpăra o proprietate (imobiliară, acţiuni sau alte instrumente financiare) la un preţ dat şi într-o perioadă stabilită

• Conceptul de investiţie imobiliară este atribuit acelui tip de investiţie care poate fi:

- achiziţia unui teren, şi/sau clădire cu destinaţie rezidenţială, de afaceri, cu scop productiv, logistică sau comercială;

- achiziţia în vederea revânzării unui teren, construcţii, sau părţi ale acesteia;

- alocarea unei sume de bani pentru construcţia sau modernizarea unei clădiri în vederea închirierii/vânzării.

6

11

• Orice evaluare de activ, firmă, societate, etc. are ca punct de plecare Bilanţul contabil, care reflectă volumul fondurilor proprii, piaţa şi strategiile aplicate de firmă, situaţia patrimoniului şi rezultatele financiare obţinute în ultima perioadă.

• În art. 7 din Legea Contabilităţii nr.82/1991, se precizează că: “bunurile mobile şi imobile” se înregistrează în contabilitate la valoarea de achiziţie, de producţie sau la valoarea pieţei; creanţeleşi datoriile la valoarea nominală.

Exemple:a) valoarea de origine (de achiziţie), este valoarea dată de costurile necesare pentru achiziţionarea şi punerea bunului sau activului în stare de utilizare. Se mai numeşte şi valoare istorică sau deinventar.

12

b) valoarea actuală, se obţine corectând valorea de achiziţie sau de origine cu inflaţia care a avut loc la data achiziţiei şi cu coeficientul de depreciere.

c) valoarea de lichidare, apare atunci când un bun nu are valoare dar prin dezmembrare se obţin piese şi subansambluri. Suma acestora minus cheltuielile cu dezmembrarea, dă valoarea de lichidare a bunului.

d) valoarea de utilizare (de folosinţă), este dată de costurile necesare pentru procurarea unui bun care prezintă aceleaşi posibilităţi de utilizare, pentru aceeaşi durată de folosinţă reziduală. Este ceea ce în mod curent se numeşte valoare de înlocuire.

Valoarea de înlocuire este definită ca preţul care ar fi necesar pentru dobândirea unui bun susceptibil de a fi folosit în acelaşi scop, în aceleaşi condiţii de utilizare, având aceeaşi durată prezumată de folosire şi posedând aceleaşi performanţe cu bunul (obiectul) reevaluat.

e) etc.

7

13

• Relația dintre beneficiarul evaluării și evaluator este contractuală sau pe bază de convenție civilă.

• Contactul se încheie, fie în urma căștigării licitației organizate de beneficiarul asistenței, fie în urma unei cereri adresate consultantului (evaluatorului) și cuprinde:- părțile contractuante;- scurt istoric;- definiții ale termenilor utilizați în contract;- tipul achiziției (angajării) și acceptarea angajării de către consultant/evaluator;-obligațiile consultantului/evaluatorului:- condițiile de plată;- durata contractului;- obligațiile beneficiarului;- clauze asiguratorii;- condiții generale și specifice;-anexe la contract.

• Raport de evaluare

14

Evaluarea bunurilor imobile

Cursul nr.2

I. Proprietatea imobiliară.

II. Dreptul de proprietate imobiliară și bunurile mobile

III. Diferenţele dintre proprietatea imobiliară, bunuri mobile şi accesorii comerciale

IV. Practica evaluării

8

15

I. Proprietatea imobiliară

Proprietatea imobiliară înseamnă pământul, clădirile șialte îmbunătățiri legate de acesta, ca bun corporal.

• Proprietatea imobiliară este imobilă și corporală şi include:- pământul;- toate cele ce sunt componente naturale ale acestuia, cum sunt copacii sau mineralele;- toate cele ce sunt adăugate acestuia de oameni, cum sunt clădirile și amenajările, instalațiile de apă, electrice, termice și componentele înglobate (dulapuri, ascensoare,etc.)

16

Pământul constituie baza activității sociale șieconomice a oamenilor şi este studiat de mai multe discipline; cum sunt dreptul, economia,sociologia și geografia, fiecare din ele dând proprietăți funciare o accepţiune ușor diferită de celelalte.

• Pământul cuprinde:– nu numai terenul sau solul, ci și tot ce ține de acesta,

fie de natură, cum sunt pomii și vegetația, fie realizat de mâna omului, cum sunt casele și construcțiile.

– nu numai suprafața acestuia, ci și tot ce se găseștededesubtul sau deasupra acestuia.

9

17

• Pământul poate fi folosit pentru diferite scopuri:- agricultură;- comerț;- industrie;- locuire;- recreere.

Trăsături definitorii ale pământului:• Fiecare parcelă de teren este unică din punct de vedere al poziției și

al alcătuirii;• Pământul este imobil, din punct de vedere fizic;• Pământul este un bun de folosință îndelungată;• Întinderea lui este limitată fizic;• Este util oamenilor.

18

II. Dreptul de proprietate imobiliară

Dreptul de proprietate imobiliară se referă la toate cotele de participare, avantajele și drepturile ce decurg din proprietatea imobiliară.

• Dreptul sau cota de participare la un bun imobil se mai numește și drept patrimonial.

• Evaluatorii fac distincție clară între proprietatea imobiliară șidreptul de proprietate imobiliară dar și între proprietatea imobiliară, bunurile mobile și accesoriile comerciale pentru a ști dacă un obiect constituie un bun mobil sau un obiect din dotare și dacă urmează a-l include în evaluare.

• Dacă un obiect este considerat ca amenajare, el face parte din proprietatea imobiliară, în raportul de evaluare urmând a se arăta contribuția acestuia la valoarea bunului.

10

19

A. Proprietatea imobiliară

Caracteristici Obiectele care au fost instalate sau adăugate terenului sau clădiri cu titlu permanent. Toate îmbunătățirile aduse unei proprietăti imobiliare au fost la un moment dat bunuri mobile. Odată adăugate terenului, ele devin proprietate imobiliară.

Exemple:

- Pământul

- Clădirile

- Dotările (instalațiile de alimentare cu apă, canalizare, energie electrică, încălzire, aer condiționat) din clădirile de locuit.

III. Diferențele dintre proprietatea imobiliară, bunurile mobile și accesoriile comerciale.

20

B. Bunurile mobile

Caracteristici: sunt elemente mobile care nu sunt adăugate ca titlu permanent la proprietatea imobiliară sau care nu fac parte din acestea și care nu poartă în ele drepturi de proprietate imobiliară.

Exemple:

- Mobilierul și amenajările care nu fac parte din structura bunului imobil (frigidere, rafturi detașabile)

- Rafturile de cărți sau de exemplu storurile de la ferestrele montate de chiriaș și care, în baza contractului de închiriere, pot fi demontate la expirarea acestuia.

11

21

C. Accesorii comercialeCaracteristici – spre deosebire de dotări, pe care legea le consideră

ca făcând parte din proprietatea imobiliară, accesoriile comerciale nu sunt considerate proprietate imobiliară și nu poartă drepturi de proprietate imobiliară. Ele constituie bunuri mobile, indiferent cum au fost adăugate și urmează a fi luate de chiriaș la expirarea contractului, cu exceptia celor pentru care contractul prevede renunțarea la acest drept.

Exemple:- Separeurile de restaurant;- Pompele de la stațiile de benzină;- Rezervoarele;- Aparatele de gimnastică dintr-o sală de sport;- Instalațiile de apă, canal, încălzire și aerisire dintr-o clădire

industrială;-Echipamentele industriale ca: furtunuri de aer, conducte de apă, căi

de rulare pentru macarale, cabluri transportoare.

22

Criterii de diferențiere între bunurile mobile și dotări

Criterii Explicații

Felul în care este adăugat obiectul

În general, un obiect este considerat un bun mobil atunci când poate fi luat fară a provoca neajunsuri prea mari proprietății imobiliare sau obiectului însuși.

Caracteristicile obiectului și felul în care a fost adaptat acesta la proprietatea imobiliara

Obiectele construite special pentru a fi folosite într-o anumită clădire sau instalate pentru ca respectiva clădire să își poată îndeplini menirea pentru care a fost construită sunt considerate componente permanente ale clădirii.

Intenția persoanei care a adăugat obiectul

De cele mai multe ori clauzele contractului de închiriere arată dacă obiectul a fost instalat cu caracter permanent sau dacă urmează a fi înlăturat la un moment dat.

12

23

IV. Practica evaluării

Activitatea practică de evaluare cuprinde trei componente:- Evaluarea;- Consultanţa;- Verificarea evaluării.

Datele problemei de evaluare ne spun dacă avem de-a face cu o evaluare sau cu un serviciu de consultant (analiză şi consiliere) – lucru precizat în contractul încheiat între cele două părţi, client şi evaluator/consultant.

24

Comparaţie între evaluare, consultanţă şi verificareEvaluareaDefiniţie: O opinie asupra valorii,cu caracter oficial, elaborate

pe baza unui contract cu clientul, pe care se pot baza părţile identificate şi pentru care evaluatorul îşi asumă răspunderea.

Caracteristici: Evaluarea presupune:a. cercetarea selectivă a pieţelor relevante, b. asamblarea datelor concludente, c. folosirea metodelor analitice corespunzătoare, ca şi

aplicarea cunoştinţelor, experienţei şi raţionamentelor profesionale în scopul găsirii celei mai potrivite soluţii la o problemă de evaluare.

Evaluatorul pune la dispoziţia clientului o opinie asupra valorii unei proprietăţi imobiliare, opinie care reflectă toate realităţile pertinente de pe piaţă.

13

25

Exemple:- O opinie asupra valorii de piaţă a unui bun în proprietate absolută, a unei proprietăţi închiriate, a unui drept de folosinţă în scopul conservării, ca şi a oricăror fel de bunuri sau drepturi (pentru a ajuta la luarea unei decizii cu privire la ipotecare, cumpărare sau vânzare).- O opinie asupra valorii de investiţie sau a unui alt tip de valoare, la o anumită dată în scopul încheierii unei asigurări, al reamplasării, al contestării impozitului de proprietate, etc.

26

ConsultanţăDefiniţie: Actul sau procesul de furnizare a unor informaţii sau de

analiză a datelor referitoare la o proprietate imobiliară, ca şi recomandările şi concluziile asupra unor diverse alte aspecte legate de proprietatea imobiliară, altele decât cele destinate evaluării.

Caracteristici: se studiază activitatea curentă de piaţă şi datele existente pentru a trage o concluzie care nu urmăreşte în mod obligatoriu indicarea unei valori. Evaluatorul emite o opinie asupra valorii în cadrul obligaţiilor sale de consultant cu privire la:a. fezabilitatea economică a unei investiţii;b. aspecte comerciale sau investiţionale ale unor proiecte de amenajări

propuse sau existente;c. utilizarea terenurilor;d. cererea şi oferta de piaţă a unui bun;e. analize ale capacităţii de absorbţie.

14

27

Verificarea evaluăriiDefiniţie: Actul sau procesul de elaborare şi de comunicare a unei opinii asupra calităţii de evaluare întocmite de un evaluator.

Caracteristici: • Procedurile de verificare al unui raport de evaluare pot fi asemănate

controlului de calitate sau auditului financiar. • Un evaluator verificator examinează rapoartele altor evaluatori

pentru a stabili măsura în care concluziile lor corespund datelor luate în calcul sau altor informaţii cunoscute.

Exemple:- Verificare de teren;- Verificare de birou.