Curs Contracte translative de proprietate

1

Abrevieri

alin. art. C. Ap. C. civ. C. com. C. fam. C. pr. civ. C. D. C. S. J. Col. civ. dec. civ. dec. de ndr. Dreptul Jud. Justiia Nou Legalitatea Popular loc. cit. n. n. nr. op. cit. R.R.D. s. civ. s. cont. adm. s. pen. sent. civ. subl. n. Trib. Jud. Trib. Mun. Trib. Reg. Trib. Supr. urm.

- alineatul - articolul - Curtea de Apel - Codul civil - Codul comercial - Codul familiei - Codul de procedur civil - Culegere de Decizii ale Tribunalului Suprem pe anul ... - Curtea Suprem de Justiie - Colegiul civil - decizia civil - decizie de ndrumare - Revista Dreptul - Judectoria - Revista Justiia Nou - Revista Legalitatea Popular - locul citat - nota noastr - numrul - opera citat - Revista Romn de Drept - secia civil - secia contencios administrativ - secia penal - sentina civil - sublinierea noastr - Tribunalul Judeean - Tribunalul Municipiului - Tribunalul Regional - Tribunalul Suprem - urmtoarele

2

TITLUL I CONTRACTE TRANSLATIVE DE PROPRIETATE

3

CAPITOLUL I

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARESECIUNEA I NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE 1. Noiunea contractului de vnzare-cumprare Contractul de vnzare-cumprare este reglementat de Codul civil (art. 1294-1404), precum i de alte acte normative cu caracter special. Art. 1294 C. civ. definete vnzarea ca fiind o convenie prin care dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a plti celei dinti preul lui. Definiia dat de legiuitor contractului de vnzare-cumprare nu este complet, ea rezumndu-se doar la transmiterea proprietii, ns n schimbul unui pre se poate transmite i un alt drept real (de exemplu, dreptul de superficie ori de uzufruct) sau de crean (cesiune de crean - art. 1391-1404 C. civ.), sau un drept din domeniul proprietii intelectuale (de exemplu, dreptul patrimonial de autor), ori chiar drepturi asupra unei universaliti juridice (de exemplu, vnzarea unei succesiuni). Prin urmare, contractul de vnzare- cumprare poate fi definit ca fiind acel contract n baza cruia o parte, numit vnztor, transfer i garanteaz unei altei pri, numit cumprtor, dreptul su de proprietate asupra unui bun sau alt drept real ori drept de crean, sau dreptul asupra unei universaliti juridice, cumprtorul obligndu-se, n schimb, s plteasc vnztorului o sum de bani, numit pre. Contractul de vnzare-cumprare nu poate avea ca obiect drepturi personale nepatrimoniale i nici drepturi patrimoniale care au caracter strict personal (de exemplu, dreptul temporar de abitaie al soului supravieuitor), nici alte drepturi prevzute de lege (pensii, ajutoare ori indemnizaii materiale) ori rezultate din acte unilaterale sau convenite prin contracte intuitu personae (de exemplu, dreptul de ntreinere). 2. Caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare a. Contractul de vnzare-cumprare este un contract consensual, deoarece se ncheie valabil prin simplul consimmnt al prilor (art. 1295 alin. 1 C. civ.). De la principiul consensualismului exist i unele excepii: 1. O prim excepie este coninut de art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente: Terenurile cu sau fr construcii, situate n intravilan i extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea acestora, pot fi nstrinate i dobndite, prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. n materie de vnzri imobiliare (construcii i terenuri), pentru ca transferul dreptului de proprietate s fie opozabil terilor trebuie respectate i formalitile de publicitate imobiliar (art. 1295 alin. 2 C. civ. i art. 27 din Legea nr. 7/1996 - Legea cadastrului i a publicitii imobiliare). 2. Tot astfel, contractul este valabil numai cu respectarea formelor cerute de lege n cazul vnzrii silite, cnd aceasta trebuie s fie fcut ad validitatem prin licitaie public.

4

b. Contractul de vnzare-cumprare este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin ncheierea sa d natere la obligaii reciproce ntre prile contractante. c. Contractul de vnzare-cumprare este un contract cu titlu oneros, deoarece ambele pri urmresc realizarea unor interese patrimoniale. d. Contractul de vnzare-cumprare este un contract comutativ, existena i ntinderea drepturilor i obligaiilor reciproce fiind cunoscute de ctre pri nc de la data ncheierii contractului. e. Contractul de vnzare-cumprare este un contract translativ de proprietate (art. 971 coroborat cu 1295 alin. 1 C. civ.). Transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept (real sau de crean) i a riscurilor de la vnztor la cumprtor reprezint un efect particular al contractului de vnzare-cumprare, deosebit de drepturile i obligaiile care se nasc pentru pri. Acest efect se produce n momentul realizrii acordului de voin ntre vnztor i cumprtor dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat (art. 1295 alin. 1 C. civ.), dac sunt ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii: l. Vnztorul trebuie s fie proprietarul bunului vndut - cu excepia vnzrii lucrului altuia , iar contractul s fie valabil ncheiat. 2. Obiectul contractului trebuie s l constituie numai bunuri individual determinate (certe), deoarece n cazul bunurilor generic determinate (de gen) transferul proprietii se produce n momentul individualizrii lor, operaiune care se realizeaz, de regul, n momentul predrii lucrului n minile cumprtorului. 3. Prile s nu fi amnat transferul proprietii sau al altui drept (real ori de crean) printr-o clauz special, pn la predarea bunului sau la mplinirea unui termen sau a unei condiii. 4. O ultim condiie este aceea de a se realiza formalitile de publicitate imobiliar. nscrierile n cartea funciar devin opozabile fa de teri de la data nregistrrii cererii (art. 27 alin. 1 din Legea nr. 7/1996). n cazul bunurilor mobile nu trebuie ndeplinite formalitile de publicitate, posesia lor constituind cel mai bun sistem de publicitate a proprietii (art. 1909 C. civ.). SECIUNEA A II-A CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE 1. Capacitatea prilor contractante A. Regula i excepia Potrivit art. 1306 C. civ., pot cumpra i vinde toi crora nu le este oprit prin lege, de unde rezult c orice persoan poate ncheia un contract de vnzare-cumprare, fie n calitate de cumprtor, fie n calitate de vnztor, dac legea nu i interzice expres acest lucru. Prin urmare, regula o constituie capacitatea, incapacitatea fiind excepia. Vnzarea-cumprarea constituie pentru ambele pri un act de dispoziie, ceea ce impune ca acestea s aib capacitatea de exerciiu deplin. Persoanele lipsite de capacitate de exerciiu sau care au capacitate de exerciiu restrns vor putea ncheia un asemenea contract numai prin intermediul ocrotitorului legal, respectiv cu ncuviinarea acestuia i, n toate cazurile, cu autorizaia autoritii tutelare.

5

Persoanele juridice vor putea ncheia contractul de vnzare-cumprare numai cu respectarea principiului specialitii capacitii de folosin (art. 34 din Decretul nr. 31/1954). B. Incapaciti speciale a. Incapaciti speciale de a vinde i de a cumpra 1. Potrivit art. 1307 C. civ., vnzarea-cumprarea de bunuri proprii i prin bunnvoial ntre soi este, n principiu, interzis. Raiunile acestei interdicii constau n urmtoarele: - mpiedicarea soilor de a realiza, sub aparena unor vnzri simulate, donaii irevocabile, tiut fiind faptul c, potrivit art. 937 C. civ., donaia ntre soi este revocabil, n vreme ce donaia ntre alte persoane este irevocabil n principiu; - aprarea intereselor motenitorilor rezervatari ai soului vnztor, ntruct sub aparena unei vnzri simulate, unul dintre soi ar putea face celuilalt liberaliti care s depeasc limitele cotitii disponibile; - aprarea intereselor creditorilor chirografari ai soului vnztor, care ar putea fi fraudai prin ncheierea unor contracte de vnzare-cumprare simulate sau fictive, prin care soul vnztor urmrete s micoreze gajul general al acestor creditori i sustragerea unor bunuri de la urmrire. Sanciunea nerespectrii acestei interdicii este nulitatea relativ a contractului, anularea putnd fi cerut de ctre oricare dintre soi, de motenitorii rezervatari sau de ctre creditorii chirografari. O excepie de la aceast prohibiie exist n ipoteza vnzrii silite prin licitaie public a unui bun propriu al unuia dintre soi, cellalt putnd s-l cumpre n mod valabil. 2. O alt incapacitate special este coninut de art. 507 alin. 2 C. pr. civ., potrivit cruia debitorul nu poate licita nici personal, nici prin alte persoane i, tot astfel, conform art. 497 alin. 4 C. pr. civ., din momentul notrii somaiei n cartea funciar orice act de nstrinare sau constituire de drepturi reale cu privire la imobilul urmrit este inopozabil; afar de cazul n care creditorut sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau dobnditorul imobilului a consemnat sumele necesare acoperirii creanelor care se urmresc, inclusiv dobnzile i cheltuielile de executare. b. Incapaciti speciale de a cumpra 1. Potrivit art. 1308 C. civ. nu pot cumpra nici direct i nici prin persoane interpuse: a. tutorii, bunurile persoanelor care se afl sub tutela lor att timp ct socotelile definitive ale tutelei nu au fost date i primite (pct. 1); b. mandatarii legali i cei convenionali mputernicii s vnd unele bunuri ale mandantului lor nu pot s le cumpere (pct. 2); c. administratorii bunurilor statului nu pot cumpra bunurile pe care le administreaz (pct. 3); d. funcionarii publici nu pot cumpra bunurile statului sau ale unitilor administrativ-teritoriale (comune, orae, municipii i judee) care se vnd prin intermediul lor (pct. 4). Raiunea instituirii prohibiiilor cuprinse n art. 1308 const n mpiedicarea ivirii unor contradicii de interese ntre cei nsrcinai s nstrineze aceste bunuri i cei ale cror bunuri sunt nsrcinai s le nstrineze.

6

Considerm c sanciunea aplicabil n cazul nclcrii prevederilor art. 1308 pct. 1 i 2 este nulitatea relativ, iar pentru nclcarea celor de la pct. 3 i 4 nulitatea absolut. 2. Potrivit art. 1309 C. civ. judectorii, procurorii i avocaii nu pot s cumpere drepturi litigioase care sunt de competena Curii de Apel n a crei circumscripie teritorial i exercit funcia sau profesia (n ceea ce-i privete pe magistraii de la nalta Curte de Casaie i Justiie, interdicia se ntinde la nivelul ntregii ri). Sanciunea nerespectrii acestei incapaciti este nulitatea absolut a contractului de vnzare-cumprare, ntruct interdicia vizeaz aprarea prestigiului justiiei ca putere n stat, deci un interes de ordine public. 3. n ceea ce privete posibilitatea cetenilor strini i a apatrizilor de a dobndi terenuri situate n Romnia, Constituia revizuit prevede n art. 44 alin. 2 cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal. 4. Conform art. 5 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990, locuinele ocupate de chiriai se pot vinde acestora pe baza cererilor adresate direct unitilor specializate n vnzarea locuinelor. Aa fiind, vnzarea acestei categorii de locuine este condiionat imperativ de ndeplinirea calitii de chiria a cumprtorului i, evident, de formularea prealabil de ctre chiriai a unei cereri scrise pentru cumprarea apartamentului. 2. Consimmntul prilor A. Consideraii generale Pentru a fi eficient, consimmntul trebuie s fie deplin, adic s nu fie viciat prin eroare, dol, violen sau,eventual, leziune. n cadrul contractului de vnzare-cumprare, n legtur cu consimmntul, se pune problema promisiunii unilaterale de vnzare (sau de cumprare) ori a promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare, promisiuni care pot precede ncheierea valid a contractului de vnzare-cumprare. B. Promisiunea unilateral de vnzare Promisiunea unilateral constituie un acord de voin prin care o anumit persoan, prevznd un eventual interes pentru ea de a dobndi proprietatea unui bun, primete promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervndu-i dreptul de a-i manifesta ulterior, la o anumit dat, consimmntul de a-l cumpra. Ca natur juridic, promisiunea devnzare este un antecontract care nu transfer dreptul de proprietate, ci d natere la un drept de crean n persoana beneficiarului, acesta avnd posibilitatea de a opta ntre a cumpra sau nu. Dac prile au stipulat un termen, iar nuntrul acestuia beneficiarul promisiunii nu i-a manifestat opiunea, ulterior el nu l mai poate obliga pe promitent s ncheie contractul. n absena unui termen convenional, promitentul i poate cere beneficiarului s opteze; de regul, n cadrul termenului general de prescripie (de 3 ani), care ncepe s curg din momentul promisiunii de vnzare sau de cumprare. Va trebui, ns, s se in seama i de natura bunului care face obiectul promisiunii, mai ales n cazul bunurilor uor alterabile, cnd, n lipsa unui termen, beneficiarul va trebui s opteze ntr-un termen util. n situaia n care beneficiarul s-a decis s cumpere bunul, iar promitentul refuz perfectarea contractului, nclcndu-i obligaia asumat, contractul proiectat nu se mai

7

poate ncheia, ns beneficiarul promisiunii este ndreptit la daune-interese n baza art. 1075 C. civ. Dovada promisiunii de vnzare se face conform regulilor generale n materie de prob a contractelor (art. 1191 i urm. din Codul civil). C. Promisiunea bilateral (sinalagmatic) de vnzare-cumprare Promisiunea bilateral (sinalagmatic) de vnzare- cumprare este un acord prin care ambele pri se oblig s ncheie n viitor contractul de vnzare-cumprare, avnd fiecare att calitatea de promitent, ct i pe aceea de beneficiar. Promisiunea bilateral este, de asemenea, un antecontract care nu transfer dreptului de proprietate de la promitent la beneficiar. Deosebit de obligaia ncheierii n viitor a contractului promis, prile pot s-i asume prin promisiunea de vnzare-cumprare i alte obligaii, cum ar fi: plata anticipat a preului de vnzare convenit, punerea la dispoziia beneficiarului cumprtor a folosinei bunului care formeaz obiectul promisiunii sau plata unei arvune pentru garantarea ndeplinirii obligaiei asumate i despgubirea prii vtmate pentru neperfectarea contractului de vnzare-cumprare. Nerespectarea culpabil a obligaiei de a finaliza ncheierea contractului de vnzare-cumprare de ctre una din pri d celeilalte dreptul la o aciune n rezoluiune, prile fiind inute s-i restituie tot ceea ce i-au prestat reciproc, iar partea n culp va datora i despgubiri. D. Pactul de preferin Pactul de preferin (preemiune) constituie o form a promisiunii unilaterale de vnzare prin care proprietarul unui bun se oblig ca, n cazul n care l va vinde, s acorde preferina unei anumite persoane (beneficiarul promisiunii), la pre egal i n condiii egale. Spre exemplu, proprietarul (locator) se oblig fa de chiria s-i acorde preferin n cazul n care s-ar decide s-i vnd locuina. O asemenea obligaie, pentru a fi creatoare de efecte juridice, trebuie s fie prevzut expres n contractul ncheiat de pri. n aceast situaie, promitentul rmne liber s vnd sau nu bunul; dar dac se hotrte s-l vnd este inut s l prefere pe beneficiar. Dac vinde bunul unei tere persoane prin fraud sau prin complicitate la fraud din partea terului achizitor, beneficiarul este ndreptit s cear anularea vnzrii, invocnd dreptul su de preferin. Dac nu se face dovada fraudei, beneficiarul pactului are doar un drept la aciune mpotriva promitentului pentru daune-interese. Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor (art. 5-11), precum i art. 9 din Legea nr. 16/1994 a arendrii prevedeau i un drept legal de preemiune n favoarea anumitor persoane (coproprietar, proprietarul fondului vecin, arenda) n cazul n care se nstinau prin vnzare terenuri agricole situate n extravilan. Menionm c n prezent aceste dispoziiile legale au fost abrogate expres prin art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, publicat n M. Of. al Romniei nr. 653, din data de 22 iulie 2005. Aa fiind, n prezent terenurile agricole, indiferent locul unde sunt situate (n intravilan sau n extravilan) i de ntinderea lor se pot vinde n mod liber, fr s mai fie necesar respectarea dreptului de preemiune.

8

3. Obiectul contractului A. Lucrul vndut Pentru ca un bun s poat constitui obiectul material al prestaiei vnztorului, el trebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele condiii: a. Lucrul trebuie s fie n comer (n circuitul civil) Potrivit art. 1310 C. civ. pot fi vndute numai lucrurile aflate n circuitul civil, fcnd aplicaia regulii generale consacrat de art. 963 C. civ. potrivit cruia numai lucrurile aflate n comer pot forma obiectul unui contract. - Nu pot forma obiectul unui contract de vnzare-cumprare lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate, ele nefiind produse ale activitii oamenilor (de exemplu, aerul, lumina soarelui, apa rurilor .a.); - De asemenea, nu pot forma obiectul contractului de vnzare-cumprare bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale, ntruct sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile, putnd fi date n administrare regiilor autonome sau instituiilor publice ori chiar concesionate ori mprumutate, sau date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public (art. 136 alin. 3 i 4 din Constituie); - Un alt caz de inalienabilitate este reglementat de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 republicat, potrivit cruia terenurile cu privire la care s-a constituit dreptul de proprietate nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii timp de 10 ani socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare; - O alt categorie de bunuri, dei se gsesc n circuitul civil, din motive de ordine public sau economico-social, vor putea forma obiectul contractului de vnzare-cumprare numai n condiiile Legii nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat, modificat i completat prin Legea nr. 171/2001. Astfel, potrivit art. 2 din legea citat, constituie monopol de stat: armamentul, muniiile i explozibilii, substanele i medicamentele care conin stupefiante etc. - Bunurile din patrimoniul cultural-naional, precum i documentele care fac parte din fondul arhivistic naional, dei sunt n circuitul civil, nstrinarea lor se poate realiza n condiiile i limitele prescrise special prin lege. Sanciunea ncheierii unui contract de vnzare-cumprare al crui bun nu este destinat comerului este nulitatea absolut. b. Lucrul trebuie s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor Potrivit art. 1311 C. civ., dac lucrul asupra cruia prile s-au nvoit era pierit total n momentul ncheierii contractului, vnzarea este nul absolut, ntruct obligaia vnztorului este fr obiect, iar obligaia cumprtorului fr cauz. Soluia este similar i n cazul n care se ncheie un contract de vnzare-cumprare al crui bun nu a existat n realitate. n ipoteza n care, n momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare, bunul era pierit numai n parte, cumprtorul are alegerea ntre a se lsa de contract sau a pretinde reducerea preului (art. 1311 C. civ., teza a-II-a). Opiunea fcut de cumprtor nu trebuie s fie abuziv, el putnd s renune la contract numai dac partea care a mai rmas din bun nu mai poate servi scopului pentru care s-a decis s-l cumpere. Bunurile viitoare pot forma obiectul contractului de vnzare-cumprare, sub condiia de a exista n viitor (art. 965 alin. 1 C. civ.). Excepie fac succesiunile nedeschise,9

deoarece pactele asupra unei succesiuni nedeschise sunt sancionate cu nulitatea absolut (art. 702 i art. 965 alin. 2 C. civ.). c. Lucrul trebuie s fie determinat sau determinabil, licit i posibil Pentru valabilitatea contractului de vnzare-cumprare este necesar ca bunul s fie determinat la data ncheierii contractului sau s poat fi determinat n viitor pe baza anumitor elemente stabilite de pri. Bunurile certe se determin prin trsturi proprii (de exemplu, o construcie este determinat prin indicarea localitii n care este situat, a strzii, numrului, dimensiunilor, vecintilor, materialului din care este construit, cu ce este acoperit .a.,). Dac bunul vndut este un bun de gen, determinarea se va face prin artarea speciei (gru, porumb), cantitii, calitii .a. Bunul vndut trebuie s fie i posibil din punct de vedere fizic (material) i juridic; nimeni nu se poate obliga la imposibil (imposibilitatea se apreciaz in abstracto, trebuind s fie absolut i de nenvins pentru oricine). De asemenea, bunul trebuie s fie licit i corespunztor regulilor de moral. d. Lucrul vndut trebuie s fie proprietatea vnztorului Avnd n vedere c vnzarea-cumprarea este un contract translativ de proprietate, pentru validitatea sa, trebuie ca vnztorul s fie proprietarul lucrului individual determinat care formeaz obiectul contractului. - Sunt situaii n care vnztorul, fr a fi mandatarul cuiva, vinde totui lucrul altuia. Aceast chestiune este cunoscut n drept sub denumirea de vnzarea lucrului altuia. ntr-o asemenea situaie, va trebui s distingem dup cum consimmntul prilor a fost afectat de eroare sau, dimpotriv, contractul s-a ncheiat n cunotin de cauz. Dac ambele pri sau cel puin cumprtorul a fost n eroare, respectiv a considerat c lucrul vndut este proprietatea vnztorului, vnzarea este anulabil pentru eroare asupra calitii eseniale a vnztorului. Cumprtorul poate invoca nulitatea relativ a contractului pe cale de aciune, n cazul n care a pltit preul sau pe cale de excepie, dac preul nu s-a pltit. Vnztorul nu poate cere anularea contractului dac a fost de bun-credin, ntruct eroarea comis asupra propriei persoane nu poate vicia contractul. Fiind ter fa de contract, adevratul proprietar nu va putea cere anularea acestuia dect dac este vorba despre un caz de nulitate absolut. n schimb, el poate intenta o aciune n revendicare, n cadrul creia cumprtorul va putea opune adevratului proprietar uzucapiunea sau excepia coninut de art. 1909-1910 C. civ. n cazul n care prile tiau c bunul vndut nu aparine vnztorului, contractul de vnzare-cumprare este lovit de nulitate absolut, avnd o cauz ilicit. - Practica judiciar a fost confruntat deseori cu vnzri al cror obiect l constituie un lucru furat. Potrivit art. 1909 alin. 2 C. civ., proprietarul lucrului furat are dreptul de a revendica bunul de la cel care l deine, acesta din urm putnd s se despgubeasc de la cel de la care l are. n cazul n care posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumprat la blci, la trg, la o vindere public sau de la un negustor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar va putea s ia lucrul napoi numai dac ntoarce posesorului preul pltit (art. 1910 C. civ.).

10

- Practica judiciar a fost confruntat frecvent i cu problema vnzrii unui bun aflat n indiviziune de ctre un coindivizar, fr consimmntul celorlali coindivizari. n cazul n care unul dintre coindivizari nstrineaz nu doar cota sa parte ideal din drept, ci ntregul bun indiviz, fr acordul celorlali indivizari, nstrinarea nu atrage nulitatea actului de nstrinare, ci supune dreptul dobndit de cumprtor unei condiii rezolutorii. Asfel, dac bunul care a format obiectul vnzrii a intrat n lotul coindivizarului vnztor, prin efectul declarativ al partajului el devine proprietarul exclusiv asupra bunului, iar vnzarea rmne valabil; dac ns bunul a intrat n lotul altui coindivizar, contractul va fi nul pentru lipsa calitii de proprietar a vnztorului. B. Preul Preul este obiectul prestaiei cumprtorului, constnd ntr-o sum de bani care corespunde valorii lucrului vndut. n lipsa unui pre, vnzarea este nul absolut, deoarece obligaia cumprtorului nu are obiect, iar obligaia vnztorului este lipsit de cauz. Pentru validitatea contractului de vnzare-cumprare, preul trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: a. Preul trebuie s fie fixat ntr-o sum de bani Stabilirea preului n bani este de esena vnzrii, n caz contrar schimbndu-se natura juridic a contractului n contract de schimb, de ntreinere sau de rent viager. b. Preul trebuie s fie determinat sau determinabil Potrivit art. 1303 C. civ., preul este determinat n cazul n care cuantumul lui este stabilit de comun acord de pri n momentul ncheierii contractului. Preul poate fi stabilit i de ctre lege. De exemplu, n cazul locuinelor construite din fondurile statului i vndute potrivit dispoziiilor cuprinse n Decretul-Lege nr. 61/1990 i n Legea nr. 85/1992. Cnd preul este convenional, ar putea fi fixat numai de ctre vnztor ori numai de ctre cumprtor (de exemplu, n unitile comerciale preul bunurilor este fix, stabilit de ctre vnztor). Preul este determinabil n situaia n care prile furnizeaz n contract o serie de elemente pe baza crora cuantumul preului s poat fi stabilit n viitor, cel trziu la data exigibilitii obligaiei de plat (cum ar fi, de exemplu, preul pieii la o dat convenit de pri). Preul poate fi determinat i de un ter, ales de comun acord de ctre pri, sau de ctre persoana desemnat de ctre ter (art. 1304 C. civ.). c. Preul trebuie s fie sincer i serios Preul este sincer atunci cnd cuantumul lui, menionat n contract, este acela convenit n realitate de pri; este un pre real i nu fictiv sau simulat. Preul este fictiv (simulat) atunci cnd prile nu intenioneaz s-l cear, respectiv s-l plteasc; cnd din actul secret rezult c el nu este datorat. Dac preul este fictiv, contractul va fi nul ca vnzare-cumprare, putnd echivala cu o liberalitate (o donaie deghizat), dac sunt ntrunite condiiile cerute de lege pentru validitatea acestui act. n cazul n care prile s-au neles s treac n contract un pre inferior celui convenit, dar fr ca preul s devin derizoriu, ne aflm n prezena unei deghizri pariale a preului, contractul de vnzare-cumprare fiind valabil. Deghizarea parial urmrete, de regul, fraudarea fiscului.11

Preul este serios dac nu este derizoriu, disproporionat cu valoarea lucrului vndut. Preul este neserios (derizoriu), n cazul n care nu reflect valoarea real a bunului, adic este att de disproporionat n raport cu valoarea lucrului vndut, nct apare ca ridicol, n sens juridic, ca inexistent. La aprecierea seriozitii preului, se poate ine seama i de gradul de rudenie dintre pri, care poate justifica un pre inferior valorii de circulaie a unui bun, i chiar de relaiile de concubinaj dintre prile contractante, care pot justifica un pre redus. Dac preul este derizoriu, contractul va fi nul ca vnzare-cumprare, dar ar putea fi valabil ca donaie, dac intenia prilor a fost de a face o liberalitate i, evident, dac sunt ntrunite condiiile de fond i de form cerute de lege pentru contractul de donaie. d. Preul trebuie s nu contravin dispoziiilor legale imperative privitoare la regimul preurilor Dac exist preuri stabilite de lege, acestea sunt obligatorii pentru pri. n cazul n care prile au convenit asupra altui pre, acesta se nlocuiete de drept cu preul prevzut de lege. Plata unui pre mai mare are caracter ilicit, dnd dreptul cumprtorului la aciunea n repetiiune, chiar dac plata a fost fcut cu tiin. 4. Cauza contractului Cauza contractului de vnzare-cumprare este un element constitutiv n structura sa i o condiie de validitate a acestuia i se compune din dou elemente: scopul direct (imediat) i scopul indirect (mediat). Scopul direct al vnztorului este primirea preului n schimbul nstrinrii bunului, iar al cumprtorului dobndirea bunului n schimbul plii preului. Scopul direct este un element abstract, invariabil i obiectiv (cauza juridic a obligaiei). Scopul indirect l constituie motivul determinant care a antrenat manifestarea consimmntului de a ncheia contractul. Altfel spus, scopul indirect vizeaz nevoile pe care vnztorul i le va satisface din preul obinut, iar cumprtorul cu bunul dobndit. Scopul indirect apare ca un element concret, variabil i subiectiv n fiecare contract de vnzare-cumprare. Pentru validitatea contractului de vnzare-cumprare cauza trebuie s existe, chiar dac nu este stipulat expres n contract; de altfel (art. 967 alin. 1 i 2 C. civ.). Partea care pretinde c vnzarea-cumprarea este lipsit de cauz, este inut s fac dovada. Absena cauzei atrage sanciunea nulitii absolute a vnzrii (art. 948 C. civ.). Cauza trebuie s fie real i nu fals; n caz contrar, atrage nulitatea relativ a contractului de vnzare-cumprare. Cauza trebuie s fie licit, deoarece, n caz contrar, contractul este sancionat cu nulitatea absolut. Cauza trebuie s fie i moral, adic scopul actului juridic s corespund regulilor de convieuire social. De exemplu, pentru imoralitatea cauzei s-a declarat nul absolut contractul de vnzare-cumprare ncheiat n scopul meninerii unei relaii de concubinaj. 5. Alte condiii de validitate A. Forma contractului de vnzare-cumprare Forma contractului de vnzare-cumprare reprezint, n sens restrns, modul n care se exteriorizeaz voina vnztorului i a cumprtorului.

12

n sens larg, prin forma actului juridic se nelege trei feluri de form: forma cerut ca o condiie ad validitatem; forma cerut ad probationem i forma cerut pentru opozabilitatea fa de teri. a. Cu privire la primul sens (forma ad validitatem), contractul de vnzare-cumprare este un contract consensual care se ncheie prin simpla manifestare de voin a prilor, fr s fie necesar respectarea anumitor formaliti. Prin excepie, unele contracte de vnzare-cumprare care prezint o deosebit importan sunt formale (solemne). Astfel, art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 impune pentru nstrinarea terenurilor prin acte ntre vii, indiferent de locul siturii acestora, forma autentic ad validitatem, sub sanciunea nulitii absolute. Aciunea n constatarea nulitii absolute este imprescriptibil, iar ndeplinirea oricrei alte formaliti posterioare nu poate ine loc de act autentic. b. Potrivit regulilor generale n materie, unele acte juridice mbrac o anumit form, ns nu ca o condiie ad validitatem, ci ca un mijloc de prob (ad probationem). Astfel, conform art. 1191 alin. 1 C. civ. actele a cror valoare depete suma de 250 lei trebuie fcute n form scris, deoarece legea prevede c aceste acte - inclusiv contractele de vnzare-cumprare - nu pot fi dovedite cu martori. Aadar, dac prile nu concretizeaz acordul dintre ele ntr-un nscris, valabilitatea contractului nu este afectat, ns existena lui nu poate fi dovedit n caz de litigiu. c. Potrivit principiului relativitii efectelor actului juridic, contractul de vnzare-cumprare produce efecte numai ntre pri, nefiind opozabil fa de teri. Pentru a asigura opozabilitatea fa de terele persoane a contractului de vnzarecumprare, Legea nr. 7/1996 a instituit publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden a cadastrului general, care are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobile i care se efectueaz de ctre birourile de carte funciar ale judectoriilor. nscrierile n cartea funciar devin opozabile fa de teri de la data nregistrrii cererilor (art. 27). Sanciunea nerespectrii acestei cerine va fi inopozabilitatea actului fa de teri, acetia avnd posibilitatea de a ignora realitatea juridic instituit prin contractul ncheiat. B. Autorizarea prealabil a nstrinrii unor bunuri Conform art. 5 alin. 3 din Legea nr. 15/1990 privind organizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale, nstrinarea bunurilor imobile aparinnd regiei autonome ... se face cu aprobarea ministerului de resort. Sanciunea nerespectrii acestei prevederi este nulitatea absolut. Art. 12 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990prevede c locuinele proprietate de stat, cumprate pe baz de credit, pn la rambursarea integral a acestuia nu pot fi nstrinate dect cu autorizarea prealabil a Casei de Economii i Consemnaiuni. n fine, art. 15 alin. 3 din Legea nr. 85/1992 dispune c pn la achitarea integral a preului, locuina dobndit n condiiile prezentei legi nu poate fi nstrinat ... fr autorizaia prealabil a unitii vnztoare. n aceste din urm dou cazuri, nclcarea cerinei autorizaiei cerute antreneaz nulitatea relativ, ntruct acestea sunt instituite doar n interesul Casei de Economii i Consemnaiuni i a unitii vnztoare.

13

SECIUNEA A III-A EFECTELE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE 1. Consideraii generale Prin efectele unui contract se neleg obligaiile pe care acesta le creeaz n sarcina prilor contractante. n cazul n care contractul cuprinde clauze ndoielnice, interpretarea acestora se face potrivit regulii generale nscrise n art. 983 C. civ., i anume, n favoarea debitorului. n materia contractului de vnzare-cumprare, art. 1312 C. civ. conine o regul special i derogatorie, potrivit creia vnztorul trebuie s explice clar obligaiile sale, iar dac nelesul actului ar fi ndoielnic, clauzele neclare se interpreteaz n contra vnztorului. Ceea ce nseamn c se interpreteaz n favoarea cumprtorului att clauzele referitoare la propriile obligaii, ct i cele referitoare la obligaiile vnztorului. 2. Obligaiile vnztorului Potrivit art. 1313 C. civ., vnztorului i revin dou obligaii principale, i anume: a. obligaia de a preda bunul vndut n posesia cumprtorului i de a-l pstra pn la predare; b. obligaia de a-l garanta pe cumprtor mpotriva eviciunii i de a rspunde de viciile ascunse ale lucrului vndut. Prile pot s modifice obligaiile prevzute de lege sau pot s stipuleze i alte obligaii accesorii (de exemplu, informaii asupra utilizrii i pstrrii bunului). Codul civil nu prevede obligaia vnztorului de a transmite proprietatea asupra lucrului vndut, ntruct aceast obligaie se execut prin nsi ncheierea contractului, concomitent cu transmiterea proprietii transferndu-se i riscul pieirii fortuite a lucrului care urmeaz s fie suportat de cumprtor conform regulii res perit domino. Regula nu se aplic n cazul bunurilor de gen, cnd proprietatea i riscurile se transmit n momentul individualizrii lor i nici n cazul bunurilor viitore, cnd transmiterea proprietii i a riscurilor se realizeaz n momentul n care bunul exist i poate fi predat cumprtorului n starea convenit de pri. Din momentul ncheierii contractului, cumprtorul este ndreptit s perceap i fructele lucrului cumprat. A. Predarea lucrului vndut Prin predarea bunului de ctre vnztor se nelege punerea bunului la dispoziia cumprtorului, astfel nct acesta s-l aib n posesie efectiv i s-l poat folosi n calitate de proprietar. Vnztorul are i obligaia accesorie de a pstra i conserva lucrul vndut pn la predarea sa cumprtorului. Bunurile imobile se predau potrivit art. 1315 C. civ., dac prile nu au convenit altfel, respectiv prin remiterea titlului de proprietate, iar dac bunul care formeaz obiectul vnzrii este o construcie (cldire sau apartament) i prin predarea cheilor. Bunurile mobile se predau, potrivit art. 1316 C. civ., prin consimmntul prilor dac vnzarea are ca obiect lucruri viitoare sau dac cumprtorul le avea n detenie n momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare cu titlu de comodatar, depozitar,14

locatar, ori prin tradiiunea real n cazul bunurilor mobile corporale, sau prin remiterea titlurilor n cazul mobilelor incorporale (de exemplu, recipise, chitane, tichete). Bunurile individual determinate trebuie predate n starea n care se aflau la momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare, mpreun cu fructele percepute din ziua vnzrii, precum i cu toate accesoriile acestora (art. 1324-1325 C. civ.). n privina bunurilor generic determinate, precizm c vnztorul, n absena unor clauze expres stipulate de pri, va putea s-i execute aceast obligaie prin predarea unor bunuri de calitate mijlocie (art. 1103 C. civ.). Vnztorul este obligat de a preda bunul vndut n mrimea prevzut n contract, astfel cum prevede art. 1326 C. civ. Momentul predrii lucrului de ctre vnztor este lsat de lege la aprecierea prilor. Dac prile nu au stipulat un termen, se vor aplica dispoziiile generale, ceea ce nseamn c aceasta se face imediat sau la cererea cumprtorului. n ceea ce privete locul predrii, potrivit art. 1319 C. civ., dac bunul este individual determinat, predarea se va face la locul unde se afl bunul n momentul ncheierii contractului. n toate celelalte cazuri, predarea trebuie s se fac la domiciliul debitorului (vnztorului), deoarece plata este cherabil, iar nu portabil (art. 1104 C. civ.). Dovada predrii lucrului vndut de ctre vnztor se face potrivit regulilor generale referitoare la executarea obligaiilor. Cheltuielile de predare (cntrire, msurare, numrare) sunt n sarcina vnztorului, iar cheltuielile de ridicare de la locul predrii (ncrcare, transport, descrcare) revin cumprtorului, dac prile nu au stabilit altfel (art. 1317 C. civ). n caz de neexecutare (total sau parial) a obligaiei de predare a bunului de ctre vnztor, cumprtorul poate invoca excepia de neexecutare a contractului sau poate cere rezoluiunea contractului cu daune-interese sau executarea n natur a contractului (art. 1320 C. civ.). B. Obligaia de garanie Obligaia de garanie a vnztorului decurge din principiul c acesta trebuie s fac tot ceea ce i st n putin pentru a-i asigura cumprtorului o posesiune linitit i util. Obligaia de garanie a vnztorului prezint un dublu aspect: - vnztorul trebuie s-l garanteze pe cumprtor de linitita posesiune a lucrului vndut (art. 1336 C. civ.), deci contra eviciunii; - vnztorul trebuie s-l garanteze pe cumprtor de utila folosin a lucrului, prin urmare contra viciilor acestuia, care l fac impropriu ntrebuinrii dup destinaia sa (art. 1336 i art. 1352 C. civ.). a. Garania contra eviciunii (art. 1337-1351 C. civ.) 1. Noiunea de eviciune. Prin eviciune se nelege pierderea n tot sau n parte a proprietii bunului cumprat sau tulburarea cumprtorului n exercitarea prerogativelor de proprietar ca urmare a valorificrii de ctre vnztor sau de ctre o ter persoan a unui drept care exclude, n tot sau n parte, dreptul cumprtorului asupra acelui bun. Eviciunea i are sorgintea, de regul, n fapta unei tere persoane, iar, uneori, i n fapta personal a vnztorului. Potrivit art. 1337 C. civ., vnztorul este, de drept, obligat s-l garanteze pe cumprtor de eviciunea total sau parial a lucrului vndut, precum i de sarcinile care n-au fost declarate la ncheierea contractului. De regul, eviciunea rezult dintr-o hotrre judectoreasc rmas definitiv, prin15

care se consacr dreptul terului asupra bunului care a format obiectul contractului de vnzare-cumprare i de care cumprtorul a fost deposedat. 2. Condiiile de existen a obligaiei de garanie contra eviciunii: a. S fie vorba de o tulburare de drept. Vnztorul nu poate fi inut rspunztor pentru simpla tulburare de fapt a cumprtorului care nu are un temei juridic. De altfel, contra tulburrilor de fapt cumprtorul se poate apra singur prin mijloacele puse la ndemn de lege, cum ar fi, de exemplu, prin aciunile posesorii. Prin urmare, pentru ca vnztorul s fie inut de aceast obligaie trebuie ca dreptul invocat de terul evingtor s fie un drept real sau un drept de crean. b. Vnztorul este inut de aceast garanie atunci cnd cauza tulburrii provocat de ter cumprtorului este anterioar sau concomitent vnzrii, tiut fiind c vnztorul nu rspunde de mprejurri ulterioare ncheierii contractului i predrii lucrului, excepie fcnd situaia n care eviciunea provine dintr-un fapt personal al nstrintorului. Mai mult, vnztorul nu rspunde nici pentru uzucapiunea nceput anterior ncheierii contractului, dar desvrit ulterior, deoarece cumprtorul devenit proprietar avea posibilitatea s ntrerup cursul prescripiei achizitive. c. O a treia condiie pentru antrenarea obligaiei de garanie contra eviciunii este necunoaterea cauzei eviciunii de ctre cumprtor. n cazul n care cumprtorul a cunoscut pericolul eviciunii, se prezum c a acceptat s suporte consecinele acesteia. Sarcina probei cunoaterii eviciunii de ctre cumprtor revine celui care pretinde aceasta (vnztorului). Deosebit de garania contra eviciunii rezultnd din fapta unei tere persoane, vnztorul este inut garant contra eviciunii rezultnd i dintr-un fapt personal. Prin fapt personal, n nelesul art. 1339 C. civ., se nelege orice fapt sau act (anterior contractului, dar tinuit fa de cumprtor, ori ulterior vnzrii, dar neprevzut n contract) svrit de ctre vnztor sau succesorii si (universali sau cu titlu universal) de natur a-l tulbura pe cumprtor n linitita folosin a lucrului. n acest caz este irelevant dac tulburarea este de fapt sau de drept. ntr-o asemenea situaie, cumprtorul se va apra prin invocarea unei excepii personale, numit excepie de garanie, ntruct cine trebuie s garanteze pentru eviciune nu poate s eving. Potrivit art. 1339 C. civ., aceast obligaie a vnztorului de a nu l tulbura pe cumprtor este de esena vnzrii i deci nu poate fi nlturat sau modificat de pri, cci orice convenie contrarie este nul. 3. Modul de funcionare a obligaiei de garanie contra eviciunii. n cazul n care cumprtorul este pe cale de a fi evins, el este dator s-l cheme n garanie pe vnztor n procesul intentat de terul reclamant. Pe lng chemarea n garanie a vnztorului n procesul intentat de ter, cumprtorul are i o alt posibilitate, i anume, are deschis calea unei aciuni directe (n dezdunare) mpotriva vnztorului. n aceast situaie, ns, cumprtorul se expune la pierderea preului, a daunelor-interese i a cheltuielilor de judecat, dac vnztorul face dovada c ar fi avut mijloace potrivnice, necunoscute de cumprtor, pentru a respinge preteniile terului - excepia procesului ru condus (art. 1351 C. civ.). n concluzie, atta vreme ct eviciunea nu s-a produs, vnztorul nu trebuie s comit nici un fapt sau act juridic care ar putea s-l tulbur pe cumprtor (obligaie de a nu face).16

n ipoteza n care eviciunea este iminent, vnztorul este de drept obligat s-l apere pe cumprtor sub condiia, ns, ca prtul-cumprtor s-l cheme n garanie (obligaie de a face). n fine, dac eviciunea s-a produs, vnztorul este rspunztor de daune (obligaie de a da). 4. Efectele obligaiei de garanie contra eviciunii. 4.1. Eviciunea total. Eviciunea este total n situaia n care cumprtorul pierde n ntregime proprietatea asupra lucrului care a format obiectul vnzrii-cumprrii. Potrivit art. 1341 C. civ., n caz de eviciune total se produc urmtoarele efecte: a. Vnztorul trebuie s restituie integral preul, cci, de vreme ce cumprtorul a fost evins, deinerea preului de ctre vnztor este lipsit de cauz (art. 1341 pct. 1 C. civ.); b. Cumprtorul are dreptul i la valoarea fructelor naturale i civile pe care a fost obligat s le napoieze celui care l-a evins (art. 1341 pct. 2 C. civ.); c. Cumprtorul este ndreptit i la restituirea cheltuielilor de judecat, precum i a cheltuielilor contractului (autentificare, taxe de timbru etc. - art. 1341 pct. 3 i 4 C. civ.); d. De asemenea, cumprtorul are dreptul la daune- interese (art. 1341 pct. 4 C. civ.). Potrivit art. 1344-1345 C. civ., daunele datorate de vnztor pentru eviciune constau n diferena ntre pre i sporul de valoare dobndit de bun ntre momentul ncheierii contractului i deposedarea cumprtorului, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare, dac sporul a fost sau nu previzibil, ori vnztorul de bun-credin sau de rea-credin. Tot cu titlu de daune-interese, vnztorul este obligat s restituie i cheltuielile necesare, precum i cheltuielile utile. n cazul n care vnztorul a fost de rea-credin, datoreaz i cheltuielile voluptuarii, adic cele fcute n scop de lux (art. 1346 C. civ). 4.2. Eviciunea parial. n caz de eviciune parial, cumprtorul pierde doar o parte a proprietii sau sufer o restrngere a dreptului de proprietate asupra bunului care formeaz obiectul vnzrii-cumprrii. Eviciunea parial d dreptul cumprtorului de a alege ntre a cere rezoluionarea vnzrii i meninerea ei cu despgubiri pentru pierderea ncercat. Potrivit art. 1347 C. civ., cumprtorul poate cere rezoluiunea vnzrii numai dac eviciunea parial este att de important, nct el nu ar fi cumprat dac ar fi putut s o prevad. n aceast ipotez, cumprtorul restituie lucrul aa cum a rmas dup eviciune, primind n schimb preul i despgubiri ca n cazul eviciunii totale. n situaia n care cumprtorul opteaz pentru meninerea vnzrii, cu toat eviciunea ncercat, sau nu poate cere rezoluiunea vnzrii, el are dreptul de a pretinde valoarea prii pierdute, valoare calculat la momentul producerii eviciunii. 5. Modificarea obligaiei de garanie contra eviciunii. Garania contra eviciunii este de esena vnzrii, astfel c vnztorul este de drept obligat s-l garanteze pe cumprtor. Aceast garanie poart denumirea de garanie de drept. Potrivit art. 1338 C. civ., prile pot prin convenie s adauge, s micoreze sau s tearg obligaia de a rsupunde de eviciune. Garania majorat, micorat sau nlturat se numete garanie de fapt (convenional). Cu toate acestea, legiuitorul limiteaz efectele clauzei de exonerare de garanie contra eviciunii n dou situaii, i anume: a. Vnztorul va rspunde pentru eviciunea care a rezultat dintr-o fapt personal a sa sau a succesorilor si n drepturi, indiferent dac fapta a fost svrit anterior sau17

ulterior ncheierii contractului de vnzare-cumprare (art. 1339 C. civ.), afar dac n clauza de exonerare s-ar fi menionat expres fapta pentru care vnztorul nelege s se exonereze. b. Tot astfel, dac s-ar exonera de rspundere pentru eviciunea provenit din fapta terilor, vnztorul nu se poate exonera de obligaia restituirii preului, afar de cazul cnd n contractul de vnzare- cumprare se menioneaz expres c bunul este cumprat pe riscul cumprtorului sau c acesta cumpr cu toate c avea cunotin de pericolul eviciunii (art. 1340 C. civ.). Clauza de exonerare scutete ns, n toate cazurile, pe vnztor de plata daunelor-interese. b. Obligaia vnztorului de garanie contra viciilor 1. Noiunea de vicii ascunse. Vnztorul este dator s asigure cumprtorului folosina linitit a lucrului. Aa fiind, el este inut rspunztor n cazul n care lucrul vndut are unele defecte (vicii) care l fac impropriu ntrebuinrii n scopul pentru care a fost cumprat sau care sunt de natur s-i micoreze ntr-att de mult valoarea de ntrebuinare, nct, dac cumprtorul le-ar fi cunoscut, n-ar mai fi cumprat lucrul sau nu ar fi pltit acelai pre (art. 1352 C. civ.). n cazul n care viciile pot fi nlturate prin repararea bunului, cumprtorul va putea cere acest lucru. 2. Condiiile obligaiei de garanie contra viciilor. Pentru a fi antrenat rspunderea vnztorului, viciile trebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele condiii: a. Viciile s fie ascunse. Potrivit art. 1353 C. civ., vnztorul nu rspunde de viciile aparente i despre care cumprtorul a putut singur s se conving. Viciul are caracter ascuns dac el nu poate fi observat la o atent verificare a lucrului i, evident, cumprtorul nu l-a cunoscut i nici nu putea s-l cunoasc, iar vnztorul nu l-a ncunotinat despre existena acestuia. Sarcina probei cunoaterii viciului de ctre cumprtor incumb vnztorului. Rspunderea pentru viciile ascunse ale lucrului va reveni vnztorului, chiar dac a fost de bun-credin, adic nu a cunoscut viciile. Posibilitatea cumprtorului de a lua cunotin de viciile lucrului se apreciaz in abstracto, avndu-se n vedere un cumprtor prudent i diligent. Prin urmare, n situaia n care se cumpr un bun pentru a crui cunoatere sunt necesare cunotine de specialitate, dac cumprtorul nu apeleaz la o persoan calificat n domeniu, nseamn c i-a asumat riscul cumprrii unui bun afectat de vicii. b. Viciile s existe n momentul ncheierii contractului, adic viciul ascuns al lucrului s fi existat anterior sau s fie concomitent vnzrii. Pentru viciile care survin ulterior vnzrii-cumprrii, vnztorul nu poate fi inut rspunztor, deoarece, prin efectul transmiterii proprietii, riscurile trec asupra cumprtorului. n cazul n care transferul dreptului de proprietate asupra bunului urmeaz s aib loc la o dat ulterioar celei a ncheierii contractului de vnzare-cumprare, vnztorul are obligaia de a rspunde pentru viciile ascunse ivite ntre momentul ncheierii contractului i transferul dreptului de proprietate. Dac vnzarea s-a efectuat sub condiie suspensiv, viciul ascuns trebuie s existe la momentul ndeplinirii condiiei.18

Viciile s fie grave. Se consider c viciile sunt grave dac din cauza lor lucrul este impropriu ntrebuinrii potrivit destinaiei sau naturii sale sau atunci cnd acestea i micoreaz ntr-att valoarea de ntrebuinare nct, n cazul n care cumprtorul le-ar fi cunoscut, nu ar fi cumprat bunul sau ar fi pltit un pre mai mic. Rspunderea vnztorului pentru viciile ascunse ale lucrului se antreneaz indiferent dac acesta le cunotea sau nu, respectiv dac a fost de bun sau de rea-credin. Dovada ntrunirii cumulative a cerinelor legale care condiioneaz rspunderea vnztorului pentru viciile lucrului cade n sarcina cumprtorului. 3. Efectele rspunderii pentru vicii ascunse. n cazul n care descoper c lucrul vndut este afectat de vicii ascunse, cumprtorul are facultatea de a cere, potrivit art. 1355 C. civ., fie rezoluiunea vnzrii, fie o reducere a preului. n cazul n care vnztorul a fost de rea-credin este inut, potrivit art. 1356 C. civ., i la plata de daune-interese, inclusiv beneficiul nerealizat. - Aciunea prin care cumprtorul cere rezoluiunea vnzrii este numit aciune redhibitorie. Aceast aciune este admis n cazul n care, datorit viciului, bunul este impropriu ntrebuinrii potrivit destinaiei sau naturii sale ori valoarea de ntrebuinare este ntr-att de micorat nct, n cunotin de cauz, cumprtorul nu ar fi ncheiat contractul. Nu se cere, ns, ca bunul s fie absolut impropriu utilizrii potrivit destinaiei sale normale. Dac aciunea redhibitorie a fost admis, cumprtorul va trebui s restituie lucrul n starea n care se afla, iar vnztorul s restituie preul ncasat i s-l despgubeasc pe cumprtor pentru cheltuielile ocazionate de ncheierea contractului. Aceste despgubiri sunt datorate de ctre vnztor chiar i atunci cnd cumprtorul nu mai poate restitui bunul datorit viciilor ascunse. - Dac cumprtorul nu cere rezoluiunea contractului, el va pstra bunul, putnd solicita reducerea corespunztoare a preului, proporional cu paguba provocat de viciile ascunse i restituirea prii respective din preul achitat (art. 1355 C. civ.). Aciunea de reducere a preului este numit aciune estimatorie sau quanti minoris, cci aprecierea valorii lucrului se apreciaz prin expertiz. Aciunea redhibitorie i cea estimatorie nu se pot exercita concomitent, cumprtorul fiind obligat s opteze pentru una dintre ele. Cumprtorul are i posibilitatea remedierii defeciunilor de ctre vnztor sau chiar de ctre el pe seama vnztorului, cnd aceast reparare este posibil i cnd ea nu ar ocaziona cheltuieli disproporionate n raport cu valoarea lucrului. n aceeai msur se poate cere i nlocuirea de ctre vnztor bunului defect. 4. Termenul de intentare a aciunilor. Potrivit art. 5 din Decretul nr. 167/1958, dreptul la aciunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis ... se prescrie prin mplinirea unui termen de 6 luni, n cazul n care viciile nu au fost ascunse cu viclenie. n cazul n care viciile au fost ascunse cu viclenie, adic vnztorul a fost de rea-credin (a cunoscut viciile), aciunea redhibitorie i cea estimatorie se prescriu n termenul general de prescripie extinctiv, adic n termen de 3 ani. Aceste termene ncep s curg de la data descoperirii viciilor, ns cel mai trziu la mplinirea unui an de la predarea lucrului de orice natur, cu excepia construciilor cnd termenul ncepe s curg cel mai trziu la mplinirea a 3 ani de la predare (art. 11 alin. 1-2 din Decretul nr. 167/1958).b.

19

5. Modificarea convenional a garaniei pentru vicii. Nefiind reglementat prin norme imperative, prile pot conveni asupra agravrii rspunderii vnztorului pentru vicii, instituind i rspunderea pentru viciile aparente sau pentru cele aprute ulterior vnzrii .a. Dac vnztorul a fost de bun-credin, prile pot conveni limitarea ori nlturarea garaniei pentru vicii (art. 1354 C. civ.). n cazul n care vnztorul a fost de rea-credin, clauza expres de exonerare sau limitare a rspunderii nu poate fi invocat contra cumprtorului de bun-credin, vnztorul fcndu-se vinovat de dol prin omisiune. C. Alte obligaii ale vnztorului Alturi de obligaia predrii bunului i cea de garanie sub cele dou aspecte, vnztorul i poate asuma i alte obligaii accesorii cum ar fi, de exemplu, s-l instruiasc pe cumprtor asupra pstrrii i utilizrii bunului vndut, ndeosebi la bunuri casnice electro-tehnice i electronice de folosin ndelungat, autoturisme etc. Desigur, asemenea informaii sunt utile pentru cumprtor, dar, n acelai timp, n cazul nerespectrii lor ntocmai de ctre acesta, sunt de natur s exonereze de rspundere pe vnztor i aceasta chiar dac defeciunea apare n perioada de garanie. 3. Obligaiile cumprtorului A. Plata preului Potrivit art. 1361 C. civ. Principala obligaie a cumprtorului este de a plti preul la ziua i la locul determinat prin contract. Plata preului trebuie fcut vnztorului, ns ea poate fi fcut i unei alte persoane, indicat de vnztor. Ct privete locul plii preului acesta este cel stabilit de pri prin contract (art. 1361 C. civ.). n cazul n care prile nu au convenit nimic cu privire la acesta, plata preului se va face acolo unde are loc predarea bunului (art. 1362 C. civ.), respectiv la domiciliul vnztorului, plata fiind portabil. n ceea ce privete modalitatea de plat a preului, aceasta se poate realiza: - fie sub forma unei sume globale care s fac obiectul unei prestaii unice; - fie n mod fracionat, ealonat n timp, n rate la anumite termene, de regul lunar, caz n care vnztorul i poate lua msuri de precauie n vederea garantrii plii preului, rezervndu-i prin contract proprietatea lucrului pn la achitarea ultimei rate. Potrivit art. 1363 C. civ., cumprtorul este obligat s plteasc dobnzi, pn la achitarea integral a preului n urmtoarele cazuri: - dac prile au convenit expres prin contract acest fapt; - dac lucrul vndut i predat este productor de fructe (naturale sau civile) ori alte venituri; - n toate celelalte cazuri numai dac cumprtorul a fost pus la ntrziere printr-o notificare. n cazul n care vnztorul refuz primirea plii preului, cumprtorul se va putea elibera de aceast obligaie printr-o ofert real, iar dac vnztorul refuz n continuare, cumprtorul va putea consemna suma la Casa de Economii i Consemnaiuni, cernd instanei de judecat s valideze plata astfel fcut (art. 1114 C. civ.). n caz de neplat a preului de ctre cumprtor, vnztorul poate s-i exercite dreptul de retenie asupra bunului pn n momentul plii. Pentru exercitarea dreptului de retenie de ctre vnztor, trebuie ntrunite dou condiii: - creana privind preul s fie exigibil;

20

- cumprtorul s nu fi dobndit deteniunea bunului care formeaz obiectul vnzrii. n situaia n care bunul a fost predat cumprtorului, vnztorul va putea cere executarea silit a obligaiei de plat a preului, avnd un privilegiu special care-i confer dreptul de a fi satisfcut cu preferin fa de ali creditori, din preul bunului vndut (art. 1737 pct. 1 C. civ.). Aciunea n plata preului are caracter personal i se prescrie n termenul general de 3 ani. Vnztorul poate opta i pentru a cere rezoluiunea contractului de vnzare-cumprare pentru neplata integral sau parial a preului, inclusiv a dobnzilor. Aciunea n rezoluiunea vnzrii poate fi introdus de urmtoarele persoane: - n primul rnd de vnztor; - de succesorii si universali, succesorii cu titlu universal i chiar de ctre cei cu titlu particular, dac aciunea se cuprinde n legat; - de creditorii vnztorului pe calea aciunii oblice; - de ctre terele persoane care l-au pltit pe vnztor i s-au subrogat n drepturile acestuia prin aciunea subrogatorie (art. 1106-1107 C. civ). Aciunea n rezoluiunea vnzrii are un caracter real (art. 1368 C. civ.), ceea ce nseamn c poate fi intentat mpotriva oricrei persoane n posesia creia se afl bunul vndut. Rezoluiunea are drept consecin desfiinarea cu efect retroactiv a vnzriicumprrii, cu consecina repunerii prilor n situaia anterioar, ducnd, n principiu, i la desfiinarea tuturor drepturilor constituite n favoarea terelor persoane de ctre cumprtor asupra bunului vndut. B. Luarea n primire a lucrului Cumprtorul este obligat s ia n primire lucrul vndut la locul i la termenul la care vnztorul este obligat s-l predea. Prin urmare, aceast operaie trebuie executat la termenul stabilit n contract, iar n lipsa unei asemenea stipulaii, potrivit obiceiului locului (art. 970 alin. 2 C. civ.); dac nu exist un obicei, ndat dup ncheierea contractului. n cazul n care cumprtorul refuz preluarea lucrului (mobil), vnztorul l poate pune n ntrziere, iar dac cumprtorul persist n refuzul su, vnztorul are un drept de opiune ntre consemnarea bunului n depozit, cu autorizarea justiiei i pe cheltuiala cumprtorului i rezoluiunea vnzrii cu daune-interese. Dac vnzarea-cumprarea a avut ca obiect bunuri (mobile) alterabile sau supuse fluctuaiei de valoare, ntruct vnztorul ne le poate consemna n depozit i atepta o hotrre judectoreasc, rezoluiunea se produce de drept i fr punere n ntrziere dup expirarea termenului prevzut pentru ridicarea lor, dac termenul a fost stipulat numai n favoarea vnztorului (art. 1370 C. civ.). C. Suportarea cheltuielilor vnzrii-cumprrii Potrivit art. 1305 C. civ., cumprtorul este obligat s suporte cheltuielile vnzrii, dac prile nu au stipulat altfel. Aceste cheltuieli care incumb cumprtorului ca un accesoriu al preului constau n cheltuieli propriu-zise ale actului, taxele de timbru, de autentificare a actelor n cazul bunurilor imobile. Tot n sarcina cumprtorului sunt i cheltuielile ocazionate de ridicarea i transportul bunurilor. Prile pot prevedea, ns, ca aceste cheltuieli s fie suporte n comun sau chiar numai de ctre vnztor.

21

SECIUNEA A IV-A VARIETI ALE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPARARE 1. Vnzarea dup greutate, numr sau msur Aceast varietate de vnzare are ca obiect numai lucruri de gen, dintr-un lot determinat. Pentru individualizarea cantitii vndute va trebui s se efectueze numrarea sau msurarea acesteia. Caracteristic acestei varieti de vnzare-cumprare este faptul c transferul dreptului de proprietate asupra bunului i a riscurilor de la vnztor la cumprtor are loc ulterior ncheierii contractului, i anume, n momentul individualizrii bunurilor prin cntrire, numrare sau msurare. 2. Vnzarea cu grmada (art. 1299 C. civ.) Aceast varietate de vnzare are ca obiect bunuri care vor fi individualizate printr-o cantitate determinat prin masa lor. Constituie vnzare cu grmada (n bloc), de exemplu, cartofii dintr-un depozit, lemnele de foc dintr-un camion etc. Preul se determin global, pentru ntreaga cantitate. Dreptul de proprietate i riscul pieirii fortuite a bunului vndut se transmit de la vnztor la cumprtor n momentul realizrii acordului de voin dintre pri, ntruct din acest moment lucrul vndut i preul au fost convenite de pri. 3. Vnzarea pe gustate Potrivit art. 1301 C. civ., n privina vinului, a oliului i a altor asemenea lucruri care, dup obicei, se gust mai nainte de a se cumpra, vinderea nu exist pn ce cumprtorul nu le-a gustat i n-a declarat c-i convin. Vnzarea pe gustate este ntlnit frecvent n piee, trguri, unde se desfac bunuri alimentare. Pentru ncheierea valid a unei asemenea vnzri este necesar ca, n prealabil, cumprtorul s fi gustat aceste bunuri i s fi declarat c i convin. Proprietatea bunului se transmite dup ce acesta este individualizat. 4. Vnzarea pe ncercate Potrivit art. 1302 C. civ., vnzarea pe ncercate este un contract ncheiat din momentul realizrii acordului de voin, sub condiia suspensiv a ncercrii lucrului de ctre cumprtor (sau un expert). Cumprtorul ar putea refuza lucrul numai dac n mod obiectiv acesta este necorespunztor, fapt poate care poate fi dovedit, n caz de nenelegere, prin expertiz. Contractul se consider perfectat numai dup ce cumprtorul, n urma ncercrii lucrului a dat rspuns pozitiv, evident, n termenul fixat de pri pentru ncercare; n caz de nenelegere, momentul este apreciat de instana de judecat. Cu vnzarea pe ncercate este asimilat i vnzarea pe mostr, cnd se cere ca bunul vndut s corespund mostrei. Dac bunul care formeaz obiectul vnzrii-cumprrii nu corespunde mostrei, cumprtorul poate refuza preluarea lucrului, putnd cere nlocuirea acestuia cu altul corespunztor mostrei sau rezoluiunea contractului. 5. Vnzarea de drepturi de crean (cesiunea de crean) Aceast varietate de vnzare constituie un mijloc specific de transmitere a obligaiilor, care const n acordul de voin prin care creditorul (cedent) transmite n mod voluntar, cu titlu oneros sau gratuit, dreptul su de crean unei alte persoane, numit cesionar, care devine astfel creditor n locul su i care va putea ncasa creana cedat de la debitor (debitor cedat).22

Operaiunea este studiat pe larg la materia obligaiilor. 6. Vnzarea unei succesiuni (moteniri) Vnzarea unei succesiuni (moteniri) este un contract prin care titularul unui drept succesoral nstrineaz cu titlu oneros acest drept altei persoane, fie comotenitor, fie o persoan strin de motenire. O asemenea vnzare este posibil numai dup momentul deschiderii succesiunii, pentru c altfel suntem n prezena unui pact asupra unei succesiuni nedeschise, interzis de lege sub sanciunea nulitii absolute, i numai dac succesibilul a optat n sensul acceptrii succesiunii n termenul prevzut de lege (de altfel, faptul vnzrii motenirii echivaleaz cu o acceptare tacit a acesteia). Potrivit art. 1400 C. civ., o asemenea vnzare produce efecte ntre pri de la data deschiderii succesiunii. 7. Vnzarea cu pact de rscumprare Codul civil, n art. 1371-1387, n redactarea sa iniial, aplicabil pn la 2 aprilie 1931, reglementa pactul de rscumprare. Aceast varietate de vnzare era supus unei condiii rezolutorii exprese, prin care vnztorul i rezerva facultatea de a relua bunul vndut, restituind preul i cheltuielile fcute de cumprtor ntr-un anumit termen. Vnzarea cu pact de rscumprare este interzis prin lege sub sanciunea nulitii absolute, ea disprnd prin art. 4 al Legii Cametei din 2 aprilie 1931, care a abrogat art. 1371-1387 C. civ. 8. Vnzarea cu arvun (art. 1297-1298 C. civ.) Prin arvun se nelege suma de bani pe care una dintre pri o d celeilalte cu ocazia ncheierii unui contract sau antecontract, sum care reprezint, de regul, o parte din pre, urmnd ca, n caz de neexecutare a contractului din culpa uneia dintre ele, aceasta s piard suma dat, respectiv s restituie dublul sumei primite. n cazul n care contractul nu mai poate fi executat din cauze independente de voina prilor sau dac acestea neleg s pun capt contractului, ori dac acesta este lovit de nulitate (art. 1297 alin. 1 C. civ.), convenia accesorie de arvun rmne fr efect, ea trebuind s fie restituit de cel care a primit-o. Dac contractul este dus la bun sfrit prile executndu-i obligaiile asumate -, arvuna este o parte integrant a prestaiei prii care a dat-o. 9. Cesiunea de drepturi litigioase i retractul litigios (art. 1402-1404 C. civ.) Un drept este litigios n situaia n care asupra lui exist o contestaie, un litigiu dedus naintea judecii. Definiia retractului litigios este dat de art. 1402 C. civ., potrivit cruia, cel n contra crui exist un drept litigios vndut se va putea libera de cesionar numrndu-i preul real al cesiunii, spezele contractului i dobnda din ziua cnd cesionarul a pltit preul cesiunii. Efectele retractului litigios constau n desfiinarea cu efect retroactiv a vnzrii dreptului litigios fa de retractant (debitorul cedat) i stingerea procesului, deoarece retractantul dobndete dreptul litigios de la adversarul din proces, astfel c se substituie n drepturile acestuia (cumprtor), cumulnd calitile de reclamant i prt, caliti incompatibile.

23

10. Vnzarea la licitaie (art. 1388-1390 C. civ.) n aceast situaie bunul care urmeaz s fie vndut este pus n vnzare n mod public i cu respectarea unor proceduri speciale, fiind vndut (adjudecat) aceluia dintre participanii la licitaie care ofer preul cel mai mare (art. 1388 C. civ.). Vnzarea la licitaie poate fi voluntar sau silit (judiciar). Licitaia se desfoar sub conducerea unui agent al instanei de judecat i se ncheie printr-o ordonan de adjudecare, care constituie titlul de proprietate al cumprtorului. n cazul n care vnzarea la licitaie are loc n cadrul procedurii executrii silite, sunt aplicabile normele speciale din Codul de procedur civil, care instituie aceast procedur. 11. Vnzarea ctre populaie a locuinelor construite din fondurile statului i din fondurile unor uniti de stat Dup anul 1989, organul legislativ a adoptat dou acte normative prin care s-a reglementat vnzarea ctre populaie a locuinelor i a altor spaii din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat, i anume: Decretul-Lege nr. 61/1990 i Legea nr. 85/1992. Potrivit acestor acte normative, sunt supuse vnzrii doar locuinele construite din fondurile statului, nu i cele devenite proprietate de stat n temeiul unor acte normative adoptate nainte de anul 1989. Potrivit reglementrilor n vigoare, prefecturile judeene i cea a municipiului Bucureti au n competena lor dreptul de a stabili prin decizie lista locuinelor destinate spre vnzare ctre populaie.

24

CAPITOLUL II

CONTRACTUL DE SCHIMBSECIUNEA I NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE SCHIMB 1. Noiunea contractului de schimb Contractul de schimb este acel act juridic prin care prile, numite coschimbai sau copermutani, i dau respectiv un lucru pentru altul (art. 1405 C. civ.). Prin urmare, n baza acestui contract, prile i transmit reciproc proprietatea asupra unui lucru sau un alt drept real ori de crean. Bunurile pe care copermutanii le schimb ntre ei pot fi de acelai fel sau pot fidiferite. 2. Caracterele juridice ale contractului de schimb a. Contractul de schimb este un contract consensual (art. 1406 C. civ.). Prin excepie, n cazul n care obiectul schimbului l formeaz terenurile, actul de nstrinare trebuie ncheiat n form autentic (art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005), sub sanciunea nulitii absolute. b. Contractul de schimb este un contract bilateral (sinalagmatic). c. Contractul de schimb este un contract cu titlu oneros. n cazul n care bunurile care fac obiectul schimbului nu sunt egale ca valoare, copermutantul care primete bunul de o valoare mai mare va plti celuilalt o sum de bani numit sult. d. Contractul de schimb este un contract comutativ. e. Contractul de schimb este translativ de proprietate, dar el poate mijloci i transmiterea altor drepturi reale sau drepturi de crean. Fiind un contract translativ de proprietate, schimbul d natere la obligaia de garanie pentru eviciune i pentru vicii ascunse. Potrivit art. 1404 C. civ., eviciunea n materie de schimb d dreptul celui evins s cear daune-interese pentru prejudiciul suferit. SECIUNEA A II-A REGULI APLICABILE CONTRACTULUI DE SCHIMB 1. Aplicarea unor reguli de la contractul de vnzare-cumprare Codul civil, precum i alte acte normative prevd pentru contractul de schimb anumite reguli speciale; art. 1409 C. civ. dispunnd c toate celelalte reguli prescrise pentru vnzare, se aplic i n contractul de schimb. Astfel, n ceea ce privete condiiile de validitate ale contractului de schimb, acestea sunt aceleai ca i n cazul contractului de vnzare-cumprare. Predarea bunului care formeaz obiectul contractului de schimb se face potrivit regulilor de la vnzare. Tot astfel acioneaz i obligaia reciproc a prilor de garanie contra eviciunii i contra viciilor ascunse. n cazul n care schimbul este cu sult, pentru aceasta se vor aplica dispoziiile privind plata preului de la contractul de vnzare-cumprare. Sunt ns unele reguli aplicabile contractului de vnzare-cumprare care nu sunt incidente n cazul schimbului. Astfel, n cazul contractului de schimb, clauzele neclare se25

interpreteaz n favoarea debitorului, aplicndu-se regulile generale din materia obligaiilor, iar n ceea ce privete cheltuielile contractuale, ele vor fi suportate n mod egal de ambii copermutani, cu excepia cazului n care acetia s-au neles altfel. 2. Aplicarea regulilor specifice schimbului Art. l407 C. civ. prevede: Dac unul dintre copermutani a primit lucrul lui dat n schimb, i n urm probeaz c cellalt contractant nu este proprietar al acelui lucru, nu poate fi constrns a preda pe cel ce dnsul a promis, ci numai ntoarce pe cel primit. Prin urmare, n nici un caz, contractul de schimb nu poate avea ca obiect bunul altuia. Un asemenea contract nu poate fi opus adevratului proprietar. n situaia n care acesta ar revendica bunul, copermutantul, chiar de bun-credin, va fi obligat s-l restituie, cu toate c el nsui ar fi predat lucrul su copermutantului neproprietar, iar acesta din urm nu i l-a restituit. Contractul prin care copermutantul d n schimb lucrul altuia este, prin urmare, lovit de nulitate. Aceasta este o alt deosebire fa de vnzare unde, dup cum am vzut, vnzarea lucrului altuia nu este nul, sub rezerva unor distincii. Potrivit art. 1408 C. civ., copermutantul evins are la ndemn fie o aciune n garanie pentru eviciune, fie o aciune n rezoluiunea schimbului cu consecina repunerii n situaia anterioar.

26

CAPITOLUL III

CONTRACTUL DE RENT VIAGERSECIUNEA I NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE RENT VIAGER 1. Noiunea i reglementarea contractului de rent viager Contractul de rent viager este actul juridic n baza cruia o parte, numit credirentier, nstrineaz un bun sau o sum de bani (capital) unei alte pri, numit debirentier, care se oblig, n schimb, s-i plteasc, periodic, o anumit sum de bani (renta viager) credirentierului, pn la ncetarea sa din via. Contractul poate fi constituit i cu titlu gratuit, debirentierul neprimind nimic n schimbul rentei. Renta viager poate fi constituit i n folosul unei alte persoane, care nu este parte n contract (ter beneficiar), ipotez n care renta viager constituie o stipulaie n favoarea altuia (art. 1642 alin. 1 C. civ.). Esenial este ca durata contractului s fie legat de timpul vieii unei persoane. n cazul n care credirentierul (sau terul de viaa cruia prile leag existena contractului) era decedat la data ncheierii acestuia sau dac constituirea rentei s-a fcut n favoarea unei persoane bolnave, care a decedat din cauza acelei boli n urmtoarele 20 zile de la ncheierea contractului, acesta este nul (art. 1644-1645 C. civ). Contractul de rent viager este reglementat de Codul civil n Cartea a III-a, Titlul XIII (Despre contractele aleatorii), n Capitolul III, intitulat Despre contractul de rendit pe via, art. 1639-1651. 2. Caracterele juridice ale contractului de rent viager a. Contractul de rent viager este consensual, cu excepia cazului n care are ca obiect un teren. b. Contractul de rent viager este cu titlu oneros, dar poate fi constituit i cu titlu gratuit, prin donaie sau legat (art. 1640-1641 C. civ. c. Contractu de rent viager este un contract aleatoriu, existnd anse de ctig sau de pierdere pentru ambele pri. Cnd renta viager este constitut cu titlu gratuit, prin donaie sau legat, contractul nu mai are un caracter aleatoriu, fiind o liberalitate. d. Renta viager este un contract sinalagmatic. Dac renta s-a instituit prin donaie, va avea caracter unilateral (cu excepia cazului n care donaia este cu sarcin). Dac renta s-a constituit prin legat, va urma regimul actelor juridice unilaterale. e. Contractul de rent viager este un contract translativ de proprietate. f. Contractul de rent viager este un contract cu executare succesiv pentru debirentier.

27

SECIUNEA A II-A CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE RENT VIAGER Att credirentierul, ct i debirentierul trebuie s aib capacitatea de a dispune, ntruct renta viager este translativ de proprietate. Dac renta este constituit cu titlu gratuit, debirentierul trebuie s aib capacitatea cerut pentru ncheierea contractului de donaie sau a unui testament. Consimmntul trebuie s fie liber exprimat, s nu fie viciat prin eroare, dol, violen i, n unele condiii, leziune. Obiectul prestaiei credirentierului poate s fie att un bun imobil, ct i un bun mobil, inclusiv o sum de bani, iar obiectul obligaiei debirentierului va consta ntr-o sum de bani (sau anumite cantiti de bunuri fungibile), pltibil la anumite intervale de timp. Cauza trebuie s existe, s fie licit i moral. SECIUNEA A III-A EFECTELE CONTRACTULUI DE RENT VIAGER 1. Obligaiile debirentierului A. Plata rentei Debirentierul este inut s plteasc ratele de rent n cuantumul convenit, pe toat durata vieii credirentierului (contractant sau ter beneficiar) ori pn la decesul terului pn la moartea cruia credirentierul are dreptul la ratele de rent. Debirentierul nu se poate elibera de aceast obligaie prin restituirea bunurilor primite de la credirentier, chiar dac ar renuna la restituirea de ctre acesta a ratelor de rent viager deja ncasate (art. 1648 C. civ). Plata rentei va fi fcut la datele prevzute n contract. Conform art. 1649 alin. 2 C. civ., prile pot conveni ca ratele de rent s se plteasc anticipat. Ca regul, renta se datoreaz pentru fiecare zi ct credirentierul sau persoana de a crei existen a fost condiionat plata rentei se afl n via. n caz de neexecutare a obligaiei de plat a rentei, credirentierul are dreptul de a cere executarea silit asupra patrimoniului debirentierului n termenul general de prescripie de 3 ani (art. 3 din Decretul nr. 167/l958), termen care se calculeaz separat pentru fiecare rat de rent, din momentul n care ea a devenit exigibil. Credirentierul nu va putea solicita rezoluiunea contractului pentru neexecutare, ci numai executarea silit a contractului (art. 1647 C. civ.). Prin excepie, se poate cere rezoluiunea n urmtoarele situaii: - prile au stipulat n acest sens un pact comisoriu expres; - prile au prevzut c anularea contractului de rent viager atrage obligaia lor de a restitui prestaiile primite; - debirentierul nu ofer sau micoreaz garaniile stipulate prin contract pentru plata rentei. Desfiinarea contractului poate interveni i atunci cnd constituirea rentei s-a fcut cu titlu gratuit sau ca o sarcin a donaiei, ntruct donaia este revocabil pentru neexecutarea sarcinii (art. 829 C. civ.).

28

n cazul n care instana de judecat a pronunat rezoluiunea contractului de rent viager, debirentierul va fi obligat s restituie bunurile primite, nefiind ns ndreptit la napoierea ratelor pltite, deoarece se consider c acestea reprezint echivalentul folosinei bunurilor transmise sau al sumei de bani pltite de ctre credirentier. B. Obligaia debirentierului de a oferi credirentierului garaniile stipulate n contract pentru asigurarea plii rentei Debirentierul este obligat s ofere garanii pentru plata rentei i, o dat instituite aceste garanii, s nu le diminueze. Astfel, debirentierul poate garanta plata rentei cu o ipotec sau cu o fidejusiune. Potrivit art. 1646 C. civ., persoana n favoarea creia s-a constituit renta viager cu titlu oneros poate cere desfiinarea contractului, dac debirentierul nu ofer garaniile promise sau le micoreaz. n cazul n care renta viager s-a constituit cu titlu gratuit, dispoziiile art. 1646 C. civ. devin inaplicabile. 2. Obligaiile credirentierului A. Obligaia de predare a lucrului sau de plat a sumei promise n cazul n care contractul de rent viager este cu titlu oneros, credirentierul este inut s predea debirentierului bunul mobil ori imobil care formeaz obiectul contractului sau s plteasc suma de bani promise, ori ambele, dup cum s-au nvoit prile contractante. B. Obligaia de garanie contra eviciunii i contra viciilor ascunse Credirentierul trebuie s asigure debirentierului linitita posesiune a lucrului, avnd obligaia de garanie contra eviciunii, provenit att din fapta terilor, ct i din faptul su personal. n acelai timp, trebuie s-l garanteze pentru viciile ascunse ale lucrului, existente n momentul ncheierii contractului de rent viager. 3. Urmrirea rentei viagere de ctre creditori Renta viager, indiferent c a fost constituit cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, poate fi urmrit de creditorii credirentierului. n cazul n care renta a fost constituit cu titlu gratuit, ea poate fi declarat neurmribil prin convenia prilor (art. 1650 C. civ.). Cu toate acestea, o astfel de rent va putea fi urmrit pentru datorii de alimente, chirie sau alte creane privilegiate asupra mobilelor. Renta viager constituit cu titlu oneros nu poate fi declarat neurmribil, deoarece reprezint echivalentul bunului transmis sau a sumei de bani nstrinate, astfel c dreptul de gaj general al creditorilor chirografari asupra patrimoniului credirentierului debitor nu sufer nici un fel de modificare. SECIUNEA A IV-A NCETAREA CONTRACTULUI DE RENT VIAGER Ca regul, renta viager nceteaz la moartea persoanei n funcie de durata vieii creia a fost constituit. Contractul nceteaz i prin rezoluiune, care poate fi judiciar sau convenional. Dac renta a fost constituit printr-o liberalitate (donaiune ntre vii sau legat), ea va putea fi revocat pentru oricare dintre cauzele prevzute de lege n aceast materie (art. 829 i 930 C. civ.).

29

CAPITOLUL IV

CONTRACTUL DE NTREINERESECIUNEA I NOIUNEA, CARACTERELE JURIDICE I CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE NTREINERE 1. Noiunea contractului de ntreinere i coninutul noiunii de ntreinere A. Noiunea contractului de ntreinere Contractul de ntreinere reprezint o convenie prin care o parte, numit ntreinut, transmite unul sau mai multe bunuri individualizate ori o sum de bani (capital), sau i bunuri i bani unei alte pri, numit ntreintor, care se oblig, n schimb, s presteze ntreinere n natur fie contractantului su, fie unei alte persoane, numit beneficiar al ntreinerii, pe o perioad determinat sau, de regul, pe tot restul vieii, iar dup moarte s o nmormnteze. Contractul de ntreinere este un contract nenumit, el nefiind reglementat de Codul civil i nici de alte acte normative cu caracter special. El este o creaie a practicii judiciare, fiindu-i aplicabile prevederile generale din materia obligaiilor. B. Coninutul noiunii de ntreinere Noiunea de ntreinere presupune o obligaie complex, care privete, pe de o parte, mijloacele necesare traiului (n care se includ: alimente, mbrcminte, locuin, cele necesare ngrijirii sntii etc.), iar, pe de alt parte, mijloacele necesare satisfacerii nevoilor spirituale ale creditorului (n care se includ nevoile culturale, artistice, tiinifice, de informare etc.). De regul, prile prevd elementele obligaiei de ntreinere, strict necesare, referitoare la: alimente, mbrcminte, locuin, asisten medical, cheltuieli de nmormntare etc., iar uneori recurg i la formula general toate cele necesare traiului. n toate situaiile n care instanele de judecat sunt chemate s aprecieze ntinderea obligaiei ntreintorului, acestea vor trebui s in cont nu numai de ceea ce prile au prevzut n contract, ci i de specificul obligaiei de ntreinere. n acest sens sunt dispoziiile art. 970 alin. 2 C. civ., potrivit crora ele (conveniile n.n.) oblig nu numai la ceea ce este expres ntr-nsele, dar la toate urmrile, ce echitatea, obiceiul sau legea d obligaiei, dup natura sa. Instanele de judecat vor trebui s in cont i de nivelul obinuit de trai al creditorului pn la data ncheierii contractului de ntreinere, deoarece, n principiu, nimeni nu ncheie un act cu titlu oneros pentru a-i face situaia mai grea. 2. Caracterele juridice ale contractului de ntreinere a. Contractul de ntreinere este consensual, cu excepia cazului n care bunul nstrinat este un teren. b. Contractul de ntreinere este sinalagmatic, dar poate fi i unilateral, cnd se constituie prin donaie sau testament. c. Contractul de ntreinere este un contract aleatoriu. n cazul ntreinerii, factorul de risc (posibilitatea survenirii decesului creditorului ntreinerii) exist din momentul ncheierii contractului i este irelevant faptul dac s-a prestat sau nu ceva n contul ntreinerii.

30

n cazul n care contractul de ntreinere s-a ncheiat pe o perioad determinat, el va avea caracter comutativ. d. Contractul de ntreinere este un contract intuitu personae, ntruct conine o obligaie de a face, strict personal i netransmisibil. 3. Condiiile de validitate ale contractului de ntreinere Ambele pri trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu, deoarece ntreinutul i asum obligaia transmiterii dreptului de proprietate asupra unui bun sau capital, iar ntreintorul va putea fi obligat la plata daunelor-interese n caz de neexecutare a obligaiilor. Consimmntul trebuie s fie liber exprimat, neviciat prin eroare, dol sau violen. Obiectul contractului de ntreinere l pot forma att bunurile mobile, ct i cele imobile aflate n circuitul civil general. Cauza trebuie s fie licit i moral, contrar, contractul este lovit de nulitate absolut. SECIUNEA A II-A ASEMNRI I DEOSEBIRI NTRE CONTRACTUL DE NTREINERE I ALTE CONTRACTE CIVILE 1. Asemnri i deosebiri ntre contractul de ntreinere i contractul de rent viager Cele dou contracte se aseamn prin faptul c ambele se ncheie, de regul, pe toat durata vieii creditorului, ambele sunt oneroase, aleatorii, bilaterale, consensuale (cu excepia transmiterii terenurilor), cu executare succesiv pentru una dintre pri i instantanee pentru cealalt. Pe lng aceste asemnri, ntre cele dou contracte exist i importante deosebiri. Astfel: - contractul de rent viager este un contract numit, fiind expres reglementat de Codul civil (art. 1639-1651), n timp ce contractul de ntreinere este nenumit, prile stabilind prin voina lor coninutul actului juridic, n care se regsesc elemente specifice altor contracte reglementate n Codul civil, precum i elemente noi; - n contractul de rent viager, obligaia debitorului este o obligaie de a da, pe cnd n contractul de ntreinere, obligaia debitorului este de a face; - n cazul contractului de rent viager exist posibilitatea transmiterii rentei viagere ctre o alt persoan, pe cnd obligaia de ntreinere este, n principiu, personal i netransmisibil; - contractul de rent viager trebuie ncheiat pe durata vieii unei persoane (acest element fiind de esena conveniei), pe cnd contractul de ntreinere poate fi ncheiat i pe o perioad determinat, fr ca aceast mprejurare s-i modifice natura juridic. 2. Asemnri i deosebiri ntre contractul de ntreinere i contractul de vnzare-cumprare Contractul de ntreinere prezint unele asemnri, dar i deosebiri, fa de contractul de vnzare-cumprare numit, deseori n practic, n mod greit, contract de vnzare-cumprare cu clauz de ntreinere. Asemnarea existent ntre cele dou contracte se refer la caracterul translativ al dreptului de proprietate i, n mod corelativ, la obligaia de plat n sens juridic.31

Statuarea exact a naturii juridice a celor dou contracte este mai dificil n ipoteza n care bunul se nstrineaz n schimbul unei sume de bani i a ntreinerii. Calificarea corect a contractului ncheiat ntre pri este deosebit de important, ntruct cele dou contracte produc efecte diferite. Astfel: - n situaia neexecutrii obligaiei de ntreinere, debitorul acesteia este de drept n ntrziere, pe cnd n cazul contractului de vnzare-cumprare, debitorul trebuie s fie pus n ntrziere; - n cazul contractului de ntreinere, clauzele neclare se interpreteaz n favoarea debitorului, n vreme ce, n cazul contractului de vnzare-cumprare toate clauzele ndoielnice se interpreteaz n contra vnztorului; - n ce privete cheltuielile contractuale, n cazul contractului de ntreinere, ele sunt suportate de ambele pri, pe cnd n cazul contractului de vnzare-cumprare, n lips de stipulaie contrar, ele sunt suportate de ctre cumprtor. - n caz de ncetare a contractului prin rezoluiune, n materia contractului de vnzare-cumprare, prile sunt repuse n situaia anterioar, restituindu-i prestaiile primite, pe cnd n cazul contractului de ntreinere, rezoluiunea va produce efecte retroactive numai pentru una din pri (doar ntreintorul va restitui ceea ce a primit). Pentru corecta determinare a naturii contractului ca fiind de vnzare- cumprare sau de ntreinere, este necesar a se stabili intenia prilor care rezult din coninutul actului, precum i din mprejurri de fapt. n acest sens, va trebui s se stabileasc care este scopul principal urmrit de prile contractante la ncheierea actului. Astfel, atunci cnd se ncheie un contract prin care o parte se oblig ca, n schimbul bunului sau sumei de bani primite, s presteze ntreinere i, n acelai timp, s plteasc i o sum de bani cu titlu de pre, avnd n vedere c proporia ntre preul n bani i cel n natur nu poate fi calculat, ntruct valoarea ntreinerii este aleatorie i nu poate fi cuantificat, urmeaz ca prestaia n bani s fie raportat la valoarea bunului. Prin urmare, contractul va fi de ntreinere, dac prestaia n bani reprezint mai puin de jumtate din valoarea bunului nstrinat, n caz contrar aflndu-ne n prezena unui contract de vnzare-cumprare. SECIUNEA A III-A EFECTELE CONTRACTULUI DE NTREINERE 1. Obligaiile ntreinutului Din contractul de ntreinere, ntreinutului i revine obligaia de a preda ntreintorului bunul (mobil sau imobil) care face obiectul prestaiei sale i, totodat, de a-l garanta pe acesta mpotriva eviciunii i pentru viciile ascunse ale acestui lucru, la fel ca i n cazul vnztorului. n cazul n care ntreinutul refuz remiterea bunului, ntreintorul poate cere fie executarea contractului, fie rezoluiunea lui. 2. Obligaiile ntreintorului ntreintorul are ca obligaie principal prestarea ntreinerii ctre ntreinut care, din cauza caracterului ei alimentar, trebuie executat n natur, zi de zi. Cerina prestaiilor succesive trebuie s vizeze deopotriv, cele dou planuri ale obligaiei de ntreinere: material i spiritual.

32

Pot exista situaii n care, din cauza unor motive independente de voina debitorului (for major sau caz fortuit), ntreinerea s nu poat fi prestat pentru o perioad limitat de timp. n acest caz, dac imposibilitatea fortuit de executare este numai temporar, debitorul este obligat s-i execute obligaia dup ce executarea devine posibil. Dei ntreinerea trebuie executat n natur, se pot plti, n subsidiar, i unele sume de bani pentru procurarea unor servicii curente creditorului, atunci cnd debitorul nu le poate realiza nemijlocit, prin persoana sa. Dac executarea n natur a devenit imposibil din culpa debitorului, instana de judecat, la cererea creditorului, poate stabili obligaia de ntreinere printr-o sum de bani, pltibil la anumite intervale, sub forma unor prestaii periodice i cu titlu de despgubire echivalent (art. 1075 C. civ.). La rndul lor prile, prin acordul lor de voin, pot s convin asupra transformrii obligaiei de ntreinere ntr-o obligaie de plat periodic a unei sume de bani. n situaia n care n calitate de ntreintori stau mai multe persoane, ntreinutul poate s pretind ntreinerea de la oricare dintre ei, iar cel care a pltit se poate regresa mpotriva celorlali (obligaie indivizibil cu pluralitate de debitor). SECIUNEA A IV-A REZOLUIUNEA CONTRACTULUI DE NTREINERE n caz de neexecutare culpabil a obligaiei de ntreinere, creditorul poate cere fie executarea contractului, fie rezoluiunea acestuia. Rezoluiunea contractului de ntreinere poate fi cerut de ntreinut, motenitorii si, creditorii chirografari ai acestora i chiar de ntreintor. n cazul contractului de ntreinere, rezoluiunea produce efecte specifice: dreptul de proprietate asupra bunului strmutat de beneficiarul ntreinerii va fi redobndit de ctre acesta, pe cnd valoarea ntreinerii prestate, din cauza caracterului aleatoriu al contractului, nu se restituie, fiind reinut de ctre ntreinut cu titlu de contraechivalent al folosirii bunului de ctre ntreintor. n ipoteza n care debitorul ntreinerii a achitat i o sum de bani n schimbul bunului, aceasta trebuie s fie restituit celeilalte pri. Rezoluiunea contractului de ntreinere duce i la desfiinarea cu efect retroactiv a drepturilor dobndite de teri. Cu toate acestea, terii s-ar putea opune la restituire invocnd uzucapiunea sau posesia de bun-credin asupra bunurilor mobile (art. 1909 - 1910 C. civ.).

33

CAPITOLUL V

CONTRACTUL DE DONAIESECIUNEA I NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE DONAIE 1. Noiunea contractului de donaie Contractul de donaie este reglementat de Codul civil, n Cartea a III-a, intitulat Despre diferitele moduri prin care se dobndete proprietatea, n Titlul al II-lea, mpreun cu testamentele, deoarece, att donaia, ct i testamentul au la baz intenia de a gratifica. n baza art. 801 i 813 C. civ., vom defini contractul de donaie ca fiind un contract unilateral, esenialmente gratuit i solemn, prin care o parte, numit donator, transmite irevocabil dreptul su de proprietate asupra unui bun sau un alt drept real ori drept de crean, unei alte pri, numit donatar, sporind patrimoniul acesteia, fr s primeasc ceva n schimb. 2. Caracterele juridice ale contractului de donaie a. Donaia este un contract unilateral, deoarece d natere la obligaii numai n sarcina donatorului. Donatarul are numai o ndatorire de recunotin fa de donator, care rezult din lege i nu din contract. b. Donaia este un contract esenialmente gratuit (o liberalitate). n cazul donaiei cu sarcin, contractul este oneros n limitele valorii sarcinii i gratuit numai pentru ceea ce depete valoarea sarcinii. c. Contractul de donaie este un contract translativ de proprietate. d. Contractul de donaie este un contract solemn (art. 813 C. civ.). SECIUNEA A II-A CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE DONAIE 1. Condiiile de form ale contractului de donaie Potrivit art. 813 C. civ.: Toate donaiunile se fac prin act autentic. n cazul n care prile ncheie contractul prin reprezentant, mandatul (procura) trebuie s mbrace, la rndul ei, forma autentic (principiul simetriei de form, potrivit cruia toate actele care sunt n legtur cu un act autentic trebuie s se ncheie n form autentic). Pentru donator, procura trebuie s fie i special, deoarece suntem n prezena unui act de dispoziie. Forma autentic este cerut ca o condiie ad validitatem, nerespectarea acesteia antrennd sanciunea nulitii absolute a contractului. n cazul n care contractul se ncheie ntre pri care nu sunt prezente nici personal i nici prin reprezentant, donaia se compune din dou acte: oferta de a dona i acceptarea donaiei, ambele acte trebuind s mbrace forma autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Acceptarea donaiei poate fi fcut numai de ctre donatar i trebuie s fie notificat donatorului n limitele termenului stabilit, iar dac nu s-a fixat un termen, nainte de revocarea ofertei i, n tot cazul, n timpul vieii donatorului (art. 814 alin. 2 C. civ.) sau nainte ca acesta s fi devenit incapabil.34

n cazul n care donaia are ca obiect bunuri mobile, trebuie ntocmit unui act estimativ. Art. 827 C. civ. dispune c orice act de donaiune de mobile este valabil numai pentru