Ce este creditul ipotecar

Universitatea Babe-Bolyai

Cluj-Napoca

Facultatea de tiine Economice

Piaa creditului ipotecar n Romnia

Coordonator tiinific

Lect.Univ.Dr. Daniela Beju

2006

Introducere

S ne imaginm c ajungem la vrsta la care mna aprtoare a prinilor se ndeprteaz puin de noi, ceea ce este un lucru firesc, iar noi, dac ne dorim o via independent, nu avem de ales, ncepem s pim pe drumul erpuit, plin de urcuuri i coboruri, al realizrii de sine. Simim acum ntr-adevr greutile care, mulumit prinilor notri, preau mai plite pn n acest moment. Ne-ar ajuta mult, dac am avea mcar un punct de pornire, i pentru c printre nevoile de baz, care desigur trebuie s fie satisfcute n primul rnd, se afl i nevoia pentru locuin, ar fi de mare ajutor s poi s ai o locuin proprie. ns dac privim n jur, vedem doar insuccese n aceast privin. Fa de statele dezvoltate, n cele n curs de dezvoltare, cum este i Romnia, este greu s i gseti un loc de munc, i chiar dac reueti, te ajut n general s plteti chiria i taxele. Nu mai poi economisi pentru zilele negre sau pentru a avea odat casa ta de vis. Faptul c depozitul mediu n Romnia este de 300 euro explic de ce majoritatea romnilor nu pot avansa, dei i doresc foarte mult.

O soluie la aceste probleme s-a dovedit a fi creditul ipotecar, cel puin practica din statele dezvoltate dovedete acest lucru, care a aprut n Romnia doar n urm cu cinci ani, fiind introdus de Alpha Bank, urmat de BCR, BRD, BancPost, Banca Transilvania i de alte bnci i instituii financiare.

Dei pe piramida psihologului american Abraham Maslow, care ierarhizeaz nevoile umane mprindu-le pe apte niveluri, nevoile fiziologice o preced pe cea de securitate ( care poate fi satisfcut prin asigurarea unei locuine pentru individ ), totui un studiu realizat n Romnia de publicaia on-line Banking News la nceputul anului curent, arat c 54% dintre cei 1800 de respondeni doresc s contracteze un credit ipotecar, doar 16 % doresc s contracteze credit pentru nevoi personale, iar 15 % credit auto.

Pentru c acest tip de credit devine din ce n ce mai important i pentru c va deveni un serviciu din ce n ce mai cunoscut mai ales printre tineri, mi-am propus s prezint unele aspecte teoretice referitoare la el, oferta actual n Romnia, perspectivele evolurii lui n Romnia i, nu n ultimul rnd, influena statului asupra dezvoltrii creditului ipotecar, care sunt elementele care marcheaz o intervenie sntoas a statului n crearea unor circumstane care s ncurajeze dezvoltarea pieei creditului ipotecar.

1. Cadru legislativ

1.1. Conceptul de credit ipotecar

Conform Legii nr. 190 din 9 decembrie 1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare, acesta este definit ca acel tip de credit acordat de instituii financiare autorizate, destinat s finaneze construirea, cumprarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaie locativ, industrial sau comercial.

1.2. Ofertanii de credit ipotecar

Bncile :

bnci comerciale : bnci cu nsuiri generale care i fixeaz ca principal scop de activitate creditarea n domeniul ipotecar, dar ele trebuie s rmn n primul rnd bnci cu caracter universal, adic s furnizeze gama de produse i servicii specifice acestora;

bnci/case de economii pentru economisire i creditare : acord credite pe termen lung clienilor pentru dobndirea de ctre acetia a unor valori imobiliare, dar cu condiia ca ei s economiseasc la banca respectiv o anumit sum de bani pe baza i n completarea creia se va acorda creditul, care va fi cu dobnd fix; aceste instituii funcioneaz n baza Legii nr. 541/2002.

Agenia Naional pentru Locuine : este o instituie de interes public cu

personalitate juridic, de coordonare a unor surse de finanare n domeniul construciei de locuine, avnd autonomie financiar, funcionnd sub autoritatea Ministerului Lucrrilor Publice, Transporturilor i Locuinei; obiectivele A.N.L. sunt :

Realizarea unor montaje financiare;

Atragerea i administrarea resurselor financiare pentru construirea, cumprarea, reabilitarea, consolidarea i extinderea unor locuine, inclusiv pentru cele exploatate n regim de nchiriere;

Realizarea de construcii de locuine pentru tineri, destinate nchirierii, pe baza proiectelor aprobate de Ministerului Lucrrilor Publice, Transporturilor i Locuinei;

Dobndirea de terenuri destinate construirii de locuine;

Realizarea investiiilor privind construcia de locuine sau intervenii la construciile existente.

Casa de Economii i Consemnaiuni : n baza Legii locuinei nr.114/1996

CEC a fost mputernicit s acorde persoanelor fizice credite cu dobnzi subvenionate de la bugetul de stat pe 20 de ani n vedera cumprrii, construirii, consolidrii, reparrii sau modernizrii de locuine proprietate personal.

Fonduri ipotecare : conform Regulamentului nr.2/2000 de aplicare a Legiinr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare fondurile ipotecare se constituie ca fonduri nchise, pe baza unui contract de societate civil particular sau societate comercial, printr-un numr de minimum 5 membri fondatori, persoane fizice i/sau juridice, romne i/sau strine, cu respectarea regimului lor juridic privind capacitatea lor juridic; fondurile ipotecare au ca obiect exclusiv de activitate achiziia de creane ipotecare i privilegiate de la instituiile autorizate, finanarea, pe baza garaniilor ipotecare, a construciilor imobiliare i emiterea de titluri de valoare, n baza portofoliului de creane ipotecare deinut.

Societi de credit ipotecar : societi financiare care se constituie ca

societi comerciale pe aciuni i se organizeaz i funcioneaz potrivit OUG nr. 200 din 18 decembrie 2002 privind societile de credit ipotecar; obiectul de activitate al societilor de credit ipotecar const n activitatea de creditare de tip ipotecar i activitile conexe incluznd : administrarea de portofolii de credite ipotecare, executarea sau valorificarea creanelor ipotecare ori privilegiate, etc.

Alte instituii financiare abilitate prin lege.

1.3. Beneficiarii creditelui ipotecar

persoane fizice care ndeplinesc urmtoarele condiii:

- au cetenia romn i domiciliul n Romnia ;

sunt majore;

realizeaz venit permanent de cel puin 2 ani;

fac dovada deinerii garaniei solicitate de banc;

nu au datorii neachitate ctre banc n momentul contractrii creditului;

la data scadenei creditului vor avea vrsta de 65 de ani la brbai, respectiv 60 de ani la femei;

i fac parte din una din urmtoarele categorii :

salariat cu contract de munc pe perioad nedeterminat (cu vechime de minimum 2 ani);

salariat cu contract de munc pe perioad determinat al unor companii multinaionale, ambasade, organizaii sau instituii internaionale prezente n Romnia care nu ncheie contracte de munc pe perioad nedeterminat;

liber profesionist ( avocat, notar, medic );

om de afaceri care are una sau mai multe companii la care este acionar i de unde ncaseaz dividende.

persoane juridice romne care au ca obiect de activitate construirea,

reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaie locativ, industrial sau comercial;

persoanele juridice romne care doresc s construiasc locuine de serviciu

sau de intervenie pentru salariaii lor.

2. Ipoteca - Garanie specific a creditului ipotecar

Pot constitui garanie pentru creditul ipotecar numai ipoteci de rang I i privilegii, exceptnd situaiile n care regulamentele de constituire i funcionare a creditorilor prevd altfel. n termen de 5 zile de la ncheierea contractului de garanie mprumutatul va trebui s asigure imobilul ipotecat i s cesioneze polia de asigurare n favoarea bncii creditoare.

Ipoteca este actul prin care debitorul acord creditorului dreptul asupra unui bun imobil ( terenuri, cldiri, recolte care se in de rdcini, utilaje fixate de perei sau podea, dulapuri zidite, mobile aezate pe perete, oglinzi, parchet ) din patrimoniul su, fr deposedarea de bunul respectiv.

Ipoteca se materializeaz ntr-un contract de ipotec, care se ntbuleaz la Biroul de Carte Funciar. n funcie de data ntbulrii se stabilete rangul unei ipoteci, care va avea o importan deosebit n sensul c dac exist creditori de rang diferit, atunci cel de rang I se va despgubi integral din preul bunului ipotecat, iar ceilali din valoarea rmas.

Conform Dicionarului General al Limbii Romne de Vasile Breban, ipoteca reprezint dreptul creditorului asupra bunurilor imobile aparinnd debitorului, ca garanie pentru plata unei obligaii la scaden. n caz de neachitare la scaden, creditorul poate obine satisfacerea creanei sale din preul obinut prin vnzarea silit a bunului.

Apare o ntrebare legat de ipotecile constituite la locuinele care urmeaz s fie construite, i anume, pe ce s se pun ipoteca, dac locuina respectiv nu exist nc sub form material. Rspunsul dat de bnci este fie acceptarea ipotecii asupra construciei neexistente nc, fie ipotecarea terenului i a autorizaiei de construire. Tendina este ns acceptarea de ctre bnci a ipotecii pe construcia viitoare.

Cele mai multe bnci i instituii financiare care acord credit ipotecar solicit i ncheierea unei asigurri de via de ctre mprumuttor, pe lng asigurarea imobilului pentru care se ia creditul, asigurare de via care fie este pltit de ctre client, fie este oferit gratuit de banc. n general aceast asigurare se ncheie la nivelul creditului i se rennoiete anual la valoarea creditului rmas.

3. Mecanismul obinerii creditului ipotecar

3.1. De la A.N.L. n vederea construirii unei locuine

Completarea unei cereri tip care se obine de la orice Oficiu Potal al Potei Romne;

Expedierea prin pot a cererii completate de ctre solicitantul de credit la A.N.L.;

Eliberarea certificatului de solvabilitate al solicitantului de ctre BCR, n baza conveniei ncheiate cu A.N.L.;

Stabilirea punctajului fiecrui solicitant, pe baza cererii i a certificatului de solvabilitate;

Stabilirea Antreprenorului General pe baza criteriilor de arhitectur, de cost i de durat de execuie, prin organizarea licitaiei tehnico-economice de ctre A.N.L.;

ncheierea urmtoarelor contracte ntre A.N.L., beneficiarul locuinei i Antreprenorul General :

Contractul de mandat ncheiat ntre A.N.L. i solicitantul de

credit; prin acest contract A.N.L. este mputernicit de ctre solicitantul de credit s-l reprezinte pe acesta n relaiile cu Antreprenorul General, s urmreasc executarea lucrrilor, ncadrarea n termene i n condiii de calitate, s efectueze pli n numele beneficiarului din contul de avans i credite;

Contractul de antrepriz general ncheiat ntre A.N.L. i

Antreprenorul General cuprinde condiii contractuale privind execuia lucrrilor de construcie de locuine;

Contractul de construire ncheiat ntre Antreprenorul General i

beneficiarul locuinei, conine obligaiile constructorului privind contruirea locuinei, preul locuinei, obligaiile beneficiarului privind modalitile de achitare a preului locuinei care este unul ferm;

Contractul de credit ipotecar ncheiat ntre A.N.L., reprezentat de

banca derulatoare BCR -, i beneficiarul de credit; acest contract conine : obiectul i valoarea creditului ipotecar, destinaia i utilizarea creditului, durata de creditare, rambursarea, dobnda ( 7 % pentru cei cu vrsta sub 35 de ani, 9 % pentru cei peste 35 de ani ), garanii, asigurarea i rspunderea pentru nerambursarea la scaden a creditului, litigii, executare;

Contractul de ipotec ncheiat ntre A.N.L. i beneficiarul de

credit, contract prin care proprietarul se oblig s constituie n favoarea A.N.L. o ipotec de rangul I asupra locuinei ce se va construi conform Contractului de Construire, ipotec ce constituie garanie a creditului acordat;

Contractul de asigurare mpotriva riscurilor generale privind

bunul ipotecat trebuie ncheiat de ctre beneficiarul creditului dup ncheierea contractului de ipotec, cu o societate de asigurri agreat de A.N.L. ( ASIROM, ASTRA, OMNIASIG ), este valabil pe toat durata creditului, iar polia de asigurare trebuie cesionat n favoarea A.N.L.

3.2. De la bnci i alte instituii specializate

Dup selectarea bncii de la care se dorete a se contracta creditul ipotecar, se va

ntocmi un dosar de credit coninnd urmtoarele documente :

Cererea de credit ( format-tip oferit de banc );

Copie a actului de identitate al solicitantului i al soului/soiei, dac este cazul;

Documente care atest existena unor venituri lunare certe i permanente :

Adeverin de salariu n original i o copie dup crile de munc ale

solicitantului i soului/soiei acestuia ( n cazul salariailor cu contract de munc pe perioad nedeterminat );

Declaraia de impozit pe venitul global, vizat de Administraia

Financiar, dac solicitantul realizeaz venituri din mai multe surse;

Adeverina de venit , declaraia de impunere pentru anul anterior i

declaraia special privind veniturile din activiti independente pe anul n curs ( n cazul persoanelor fizice autorizate i a liber profesionitilor );

Copie a contractului de colaborare, dac este cazul;

Copie a contractului de nchiriere, dac exist venituri din chirii;

Oamenii de afaceri trebuie s prezinte : actul constitutiv al societii,

bilanul contabil pe ultimii 2 sau 3 ani, contractul de societate, declaraia din partea Administraiei Financiare c societatea nu are datorii n privina TVA i a altor taxe;

Nerezidenii vor prezenta bncii : fotocopie a codului fiscal i alte

documente solicitate de ctre autoritile romne penrtu acordarea de mprumuturi nerezidenilor.

n urma analizrii dosarului banca decide, dac aprob sau nu creditul. n aceast faz

se ia n calcul riscul de neplat a clientului care se determin n funcie de vrst, statut social (cstorit/singur, cu copii/fr copii), vechimea la locul de munc etc. n caz

afirmativ va fi nevoie de prezentarea documentelor referitoare la prorietate :

Copia actului de proprietate al vnztorului i declaraia acestuia

c bunurile fcnd subiectul vnzrii nu sunt revendicate ( pentru cumprarea de imobile = teren + construcie );

Contract de construire, copie a actului de proprietate asupra

terenului, declaraia c terenul nu este revendicat, proiectul de execuie, devizul general, autorizaia de contruire, avizele pentru asigurarea utilitilor, planul de finanare ( pentru construirea unei locuine pe terenul deinut de solicitantul creditului);

Copia actului de concesionare sau de proprietate al vnztorului i

declaraia, c terenul nu este revendicat ( pentru cumprarea/concesionarea unui teren i construirea unei locuine pe acest teren );

Proiectul tehnic de execuie i devizul general ntocmite de o

societate de construcii sau de o persoan autorizat n domeniu ( pentru realizarea de lucrri n regie proprie ).

Prezentarea actului de proprietate al bunului care se va ipoteca este pasul urmtor i se refer la actul de proprietate asupra locuinei al vnztorului, dac se achiziioneaz o locuin, iar dac se construiete o locuin trebuie prezentate actele de proprietate asupra terenului ale solicitantului de credit.

Urmeaz ncheierea contractului de vnzare-cumprare i a contractului de ipotec, acest pas incluznd i intabularea actului de proprietate al vnztorului la Biroul de Carte Funciar.

Trebuie ateptat n cele ce urmeaz pentru ca suma reprezentnd creditul s fie deblocat. Aceasta se ntmpl fie n ziua ncheierii contractului de vnzare-cumprare i a contractului de ipotec, fie numai dup ce aceste contracte sunt nscrise n Cartea Funciar i se obine ca urmare un extras de Carte Funciar.

Dup ncheierea contractului de credit ipotecar trebuie cesionat n favoarea bncii creditoare polia de asigurare a imobilului constituind subiectul creditului i trebuie ncheiat o asigurare de via de ctre beneficiarului creditului, asigurare care uneori este oferit gratuit de banc.

4. Concurena pe piaa creditului ipotecar n Romnia

Urmtoarele tabele ilustreaz cele mai importante bnci i alte instituii financiare care acord credit ipotecar n Romnia, evideniind n acelai timp asemnrile i deosebirile n ceea ce privete unele aspecte determinante ale unui asemenea credit, i anume : durata creditrii, valoarea creditului, suma creditat, avansul, dobnda, comisionul de gestiune, rata lunar, posibilitatea rambursrii nainte de scaden.

Banca sau instituia financiarDurata creditriiValoarea credituluiSuma creditatDobnda

LEIEUROAlt valut

Alpha Bank5-25 ani Maxim 75 % din valoarea de pia a imobiluluiMinim 5000 EUR8,9 %6,9 %USD 7,9 %

BCRMaxim 25 de ani pentru creditele n lei

Maxim 20 de ani pentru creditele n valutMaxim 75 % din valoarea de pia a imobiluluiMaxim 500.000 EUR13 % pe an, fix n primii 5 ani, apoi variabil, revizuibil n funcie de cotaia BUBOR la fiecare 6 luni

14 % pe an, fix n primii 3 ani, apoi variabil, revizuibil n funcie de cotaia BUBOR la fiecare 6 luni

BRD-GSGMaxim 25 de ani(perioad de graie la rat 12 luni pentru construcii, 6 luni pentru terminri construcii)Maxim 75 % din valoarea de pia a imobilului10.000(7000 pentru terminri, extinderi, modernizri)-200.000 EUR/USD8,9 %

(se calculeaz n funcie de BUBOR i EURIBOR)EURIBOR la 3 luni plus 5%LIBOR la 3 luni plus 6%

BancPost5-25 aniMaxim 75 % din valoarea de pia a imobiluluiMinim 3000 EUR8,9 %

(fix n primul an)6,9 %

(fix n primul an)USD 8,75 %

Banca Transilvania10-25 ani Maxim 75 % din valoarea de pia a imobilulMinim 1500 EUR la creditele n lei sau USD,

Minim 3000 EUR la creditele n valut,

Maxim 250.000 EUR la creditele n lei,

Maxim 100.000 EUR la creditele n USD sau EUR26 %10 %USD 10 %

VolksbankPe o perioad de 30 de ani sau chiar mai mult, pn la ieirea la pensie la credite n lei, maxim 28 de ani la cele n valutMaxim 75 % din valoarea de pia a imobilulSuma maxim acordat este nelimitat7,65 %5,95 %-

Finans Bankmaxim 30 de ani pentru achizitia si constructia de locuinte, iar pentru renovarea locuintelor aceasta este de maxim 15 aniMaxim 75 % din valoarea de pia a imobilul5000-250.000 EUR6,5 si 6,8 puncte procentuale peste EURIBOR, in functie de valoarea imprumutului solicitat(8,75 % - 8,99 %)-

ABN-AMROpe o perioada 15-30 de aniMaxim 75 % din valoarea de pia a imobilulsuma ntre 10.000-400.000 euro9,5 %6,95 %-

Banca iriac20 aniMaxim 75 % din valoarea de pia a imobilulMinim 10.000 EUR

Maxim 200.000 EUR15,1 %9,3 %-

Raiffeisen Bank3-25 aniMaxim 75 % din valoarea de pia a imobilul5000-200.000 EUR7,6 %6,9 %USD 9 %

HVB Bankmin 10 ani (n afara cazului n care se solicit o perioada mai mic, dar nu mai puin de 3 ani), max 25 ani; pentru reamenajare max 10 aniMaxim 75 % din valoarea de pia a imobilulPentru achizitie sau extindere de apartament/casa, suma minima finantata este de 10.000 de euro, pentru reamenajare - 3.000 de euro, iar pentru proiectele de constructie este de 25.000 de euro.Suma maxim este de 200.000 EUR.variabil8,94 %

Pn n 30.06.2006variabil

ING Bank5-25 aniMaxim 75 % din valoarea de pia a imobilul5000-250.000 EUR9 %7,25 %-

OTP Bank5-30 aniMaxim 75%din valoarea proprietii5000 EUR-200.000 EUR9.8%8,5 %CHF promoie 4,99 %

CHF 6,5 %

USD 10 %

Domenia CreditMaxim 15 aniMaxim 75%din valoarea proprietii300.000 USD / 200.000 EURLIBOR/EURIBOR la 6 luni plus o marj fix de 6,75 % - 7,75 %; dobnda se ajusteaz semestrial

ImofinanceMaxim 10 ani la persoanele juridiceMaxim 75%din valoarea proprietiiMinim 5000 EURVariabil, depinde de evoluia BUBIDVariabil, depinde de evoluia EURIBOR-

Banca sau instituia financiarRata lunarComisioane Rambursare nainte de scadenAvansDenumirea serviciului/produsului

Alpha BankMaxim 35 % din venitul net al solicitantuluiDe acordare credit : 2 % (min 120 EUR)

De modificare a planului de rambursare : 1 %

De conversie a valutei creditului : 2 %Comision

4 % n primii 4 ani, 2 % dup primii 4 ani

25 % din valoarea contractuluiAlpha Housing

BCRMaxim 35 % din venitul net al solicitantuluiComision analiz documentaie 0 n perioada 15.11.2005 31.01.2006

Comision acordare credit : 0,3 %

Comision administrare : 0,05 % pe lunComision

3%, n primii 3 ani, minim 20 EUR 2%, ntre 3 i 5 ani, minim 20 EUR 1,5%, ntre 5 i 10 ani, minim 20 EUR 1%, peste 10 ani, minim 20 EUR 25 % din valoarea contractuluiCmin extra BCR

BRD-GSGMaxim 35 % din venitul net al solicitantului--25 % din valoarea contractuluiHabitat Ipotecar

BancPostMaxim 35 % din venitul net al solicitantuluiComision de verificare i acordare credit 2,5 % din valoarea creditului, minim 350 RON;

2 % la valoarea creditului n valut;

comision de evaluare 401,5 RON pentru apartamente, 492,75 RON pentru case, vile2,5 % din sold25 % din valoarea contractuluimprumut pentru locuin

Banca TransilvaniaMaxim 35 % din venitul net al solicitantuluiAnaliz dosar 1 % (lei), 1,5 % (valut);

Acordare credit 1,5% din credit;

Administrare cont 100 RON

Comision de rambursare anticipat 0%25 % din valoarea contractuluiCREDIT IPOTECAR CA S construim mpreun

VolksbankMaxim 35 % din venitul net al solicitantuluiDe analiz dosar 35 EUR;

De acordare 1 % din valoarea creditului;

De gestiune 90 EUR;

De rezerv minim obligatorie 1,85 %Comision de rambursare anticipat 0%25 % din valoarea contractuluiVOLKSBANK CREDIT IPOTECAR

Finans BankMaxim 35 % din venitul net alAnaliz dosar 10 EUR

Acordare 2%

Evaluare obiect de investiie 80-200 EURComision

2 % pentru plile anticipate din primii 5 ani

0 % pentru plile anticipate dup 5 ani25 % din valoarea contractuluiFINANS CREDIT IPOTECAR

ABN-AMROMaxim 35 % din venitul net al--25 % din valoarea contractuluiCredit ipotecar

Banca iriacMaxim 35 % din venitul net al--25 % din valoarea contractuluiCreditul pentru Locuin

Raiffeisen BankMaxim 35 % din venitul net alComision de administrare/procesare 0,9% anual la soldul creditului (lei i euro);

2 % inclus n credit la USDComision 3 %25 % din valoarea contractuluiCasa Ta

HVB Bank

(acord credite i prin Gemini Capital Consult )Maxim 35 % din venitul net alComision de acordare 2% minim 250 EUR

Comision de administrare 0,5 % lunar per sold (numai pentru RON)Comision doar n primii 5 ani 2 %, minim 150 EUR25 % din valoarea contractuluiCreditul Ipotecar pentru Locuin

ING BankMaxim 35 % din venitul net alDe analiz dosar 180 RON/50 EUR;

De acordare credit 1%;

De administrare cont 200.000 ROL/an;

De evaluare imobil 80-120 EUR;

De accelerare plat 900 RON/250 EUR;

Taxe notariale 1 % din credit

Comision de rambursare anticipat 3%25 % din valoarea contractului(credite n lei)

30 % din valoarea contractului(credite n euro)Avantaj Plus(n lei)

Optim(n lei)

Euro Clasic

OTP BankMaxim 35 % din venitul net alAnaliz dosar 150 RON

Acordare credit 2,5%

Modificare contract 150 RONComision 2,5%30 % pentru clienii din localitile, unde OTP are sediu, 40% pentru ceilaliCredit Ipotecar

Domenia CreditMaxim 35 % din venitul net alAcordare : 1,9 % pentru un credit de min 10.000 EUR;

2,9 %, dar min 150 EUR pentru un credit mai mic de 10.000 EUR

80 RON la depunerea cererii

2,5 % din capitalul rambursat anticipat25 % din valoarea contractuluiCreditul ipotecar romno-american

ImofinanceMaxim 35 % din venitul net al--25 % din valoarea contractuluiCasa Ta

5. Tendine pe piaa creditului ipotecar

Dei avnd o importan economic i social recunoscut ( creterea populaiei, urbanizarea, creterea nevoilor clasei de mijloc ), finanarea locuinelor rmne nedezvoltat n numeroase ri n curs de dezvoltare incluznd i Romnia ( deinnd cea mai mic suprafa locuibil pe persoan din Europa (14,2 mp)). Studiile Bncii Naionale arat c n Romnia, din totalul creditelor acordate populaiei doar 28% reprezint mprumuturile ipotecare ( n rile UE ponderea este total inversat creditele ipotecare ajungnd pn la 68,9%, n Cehia raportul este net favorabil creditelor ipotecare care dein aproximativ 80%, n Ungaria 67%, n Polonia 30% ). Cauzele generatoare ale acestui fenomen sunt :

1. creditorii sunt vulnerabili la riscul de lichiditate, riscul de dobnd i riscul de creditare;

2. venitul net lunar este insuficient pentru ca solicitantul s fie eligibil; n Romnia nivelul datoriei ipotecare reprezint doar 1,6% din PIB, n Cehia este peste 6%, n Croatia aproape 10%, iar media n Uniunea European depete 25% din PIB; din salariul unui romn doar 23 % este investit n domeniul ipotecar, restul de 77% fiind destinat consumului;

3. restrictiile legislative : obligativitatea avansului de 25% necesar pentru acordarea creditului ( n condiiile n care valoarea medie a depozitului n Romnia este de 300 EUR ) este de natur s limiteze expansiunea creditului ipotecar/imobiliar, pentru c ntr-o economie care abia ncepe s se lanseze, iar populaia nu a avut timp s economiseasc, solicitarea unui avans pentru orice lucru este ca i cum i s-ar spune clientului respectiv c nu primete creditul;4. starea de subbancarizare evideniat de gradul redus de intermediere financiar de 21% din PIB, comparativ cu peste 100% n statele din UE;5. dobnzile mari pe care bncile le practicau, pn acum, la creditele ipotecare;6. insuficiena locuinelor construite fa de cererea mult mai mare. n ciuda argumentelor de mai sus mpotriva dezvoltrii pieei creditului ipotecar n Romnia, totui putem constata fenomene care ne permit s fim optimiti n privina evoluiei creditului ipotecar.

n ultimele luni se poate observa o scdere brusc a dobnzilor la creditele ipotecare situndu-se acum ntre limitele de 7 % i 13 % (bncile care practic dobnzi mai mici sunt mai severe n privina dosarului de credit). Motivele sunt multiple, i anume : concurena acerb de pe aceast pia i care continu s se accentueze, datorit cererii imense pentru acest serviciu, datorit inteniei de a scdea dobnda la creditele n lei la nivelul celor n valut, fapt susinut n mare msur de BNR. Dei aceasta ncearc s scumpeasc mprumuturile n moned strin limitndu-le astfel, unele bnci ca BCR sau BRD continu s acorde credite n valut la dobnzi mai mici, dect cele n lei. Un exemplu relevant n privina scderii dobnzii este cel al Emporiki Bank care a redus dobnda la creditele n lei de la 29 % la 11 %. Aceste scderi brutale sunt compensate de sporirea serviciilor oferite de banc, de nivelul comisioanelor care, nefiind incluse n dobnzi, sunt ascunse clienilor, de aceea trebuie s fim foarte prudeni n acest sens.

Ecartul mediu dintre dobnzile la creditele ipotecare i cele la depozitele ntre 1 i 5 ani a sczut de la 11,4 % la 7,5 %, ceea ce este o dovad a tendinei de ieftinire a creditelor. Datorit acestor circumstane creditul ipotecar crete cu 19 % lunar, iar la nceputul acestui an a atins valoarea de 5,2 miliarde RON (1,43 mld. euro). n baza unui studiu fcut de UniCredit Romnia s-a afirmat c n 2006-2008 creditul ipotecar va crete cu 25 % fa de 32 % n Bulgaria i 46 % n Turcia. Evoluia mai lent se explic prin restriciile legislative impuse de BNR, mai ales obligativitatea avansului de 25 %, dar i prin numrul redus de locuine construite fa de cererea din ce n ce mai mare n aceast privin.

Dei creditul n valut este mai ieftin dect cel n lei i, din acest punct de vedere, mai avantajos, pentru c volatilitatea bazei de dobnzi n lei este mai mare (BUBOR), dect volatilitatea bazei de dobnzi n valut (EURIBOR i LIBOR), BNR limiteaz creditarea n moned strin prin scderea dobnzii la creditele n lei. Numai prin reducerea rezervei minime obligatorii de 40 % pentru pasivele n valut deinute, s-ar putea ieftini creditele n valut.

Pe lng reducerea dobnzilor se practic i o alt cale de a facilita contractarea unui credit ipotecar, i anume prelungirea perioadei de creditare. Recent, Finans Credit Ipotecar a lansat creditul cu scadena la 30 de ani, iar Volksbank ofer o perioad de rambursare chiar mai lung dect 30 de ani, pn la ieirea n pensie. Aceste cifre ar trebui s ne duc cu gndul la o pia a creditului ipotecar matur lund n considerare faptul c n SUA abia n 2005 s-a ajuns la acordarea de credite ipotecare pe 30-40 de ani, dei acolo, la fel ca n statele vest-europene, aceast pia are o vechime de ca 15-20 de ani, iar n Romnia numai de 4-5 ani. n schimb nu este vorba de maturitatea pieei, ci doar de o cale de a face mai accesibil acest serviciu n aceast ar n curs de dezvoltare.

Dovad a gradului nalt de concuren pe piaa creditului ipotecar i a ritmului ei de dezvoltare este oferta noului concurent intrat pe pia recent, OTP Bank, care acord creditul ipotecar fr asigurare de via, fr comision de administrare a creditului i fr comision la retragerea creditului din contul curent. Creditele sunt oferite n franci elveieni i sunt practicate de OTP Bank, pentru c aceasta sper astfel la acelai succes i n Romnia, pe care l-a avut n Ungaria. Acolo, cheia succesului a constituit-o ieftinitatea creditelor n franci elveieni fa de creditele n euro sau alt valut, pentru c dobnda internaional pentru aceast valut este de numai 1-1,1%, fa de 2,5-2,6% la euro ( pentru c piaa Elveiei este una foarte stabil pe plan internaional, mai stabil, dect zona euro ). Un exemplu al frnrii dezvoltrii creditului ipotecar este impunerea unor condiii restrictive de ctre BNR, ceea ce are consecina de a restrnge posibilitile tinerilor de a contracta credit ipotecar : obligativitatea avansului de 25 % i posibilitatea de a plti o rat lunar care s nu excead 35 % din veniturile nete ale solicitantului, impuneri care sunt att de severe nct interzic practic tinerilor aflai la nceput de drum contractarea de credite ipotecare. Chiar dac ei primesc subvenii de la stat de 30 % pentru cei cu venit mediu lunar sub 520 RON, 5 % pentru cei cu venit mediu lunar de pn la 710 RON, nu vor putea beneficia de ele, pentru c n momentul n care s-ar integra n aceste condiii, automat nu mai sunt clieni poteniali ai bncilor (sunt bnci care nu acord finanri familiilor cu venit net sub 300-400 EUR pe lun).

n majoritatea economiilor statul se poziioneaz ntre cele dou extreme de a nu se implica deloc n mecanismul economic lsnd s se deruleze totul de la sine, pe de o parte, sau de a interveni autoritar n derularea economiei, controlnd toate teritoriile vieii economice. Lund aceast poziie, statul poate influena piaa creditului ipotecar prin crearea unor circumstane de siguran, care s stimuleze dezvoltarea acestuia. Prin scderea riscului i atragerea investitorilor strini economia s-ar putea stabiliza i ar putea prospera. Fr a se implica ntr-o msur duntoare, statul ar putea s contribuie la atingerea acestui deziderat prin crearea unui cadru legislativ favorabil.

Bibliografie

1. Creditul ipotecar pentru cumprarea/construirea de locuine (actualizat 1 septembrie 2004), Editura All Beck, Bucureti, 2004;

2. Madalina Du, Dac vreau o locuin, pot prin credit : ghid complet, Editura Tehnic, Bucureti, 2003;

3. Procedura pentru obinerea unui credit ipotecar n vederea construirii unei locuine prin ANL, Editura Universalia, Bucureti, 2000;

4. Loic Chiquier, Mortgage securities in emerging markets, The World Bank, Washington D.C., 2004;

5. internet : www.alphabank.ro, www.bancpost.ro, www.bcr.ro, www.brd.ro, www.bancatransilvania.ro, www.domeniacredit.ro, www.hvb.ro, www.ingromania.ro, www.raiffeisen.ro, www.creditimobiliar.ro, www.abnamro.ro, www.finansbank.ro, www.volksbank.ro, www.roportal.ro, www.otpbank.ro, www.bnr.ro

Vincze Andrea

Anul III

Specializarea Finane-Bnci

Seria B Grupa 439

Legea nr.190 din 9 decembrie 1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare

Legea nr.152 din 15 iulie 1998 privind nfiinarea Ageniei Naionale pentru Locuine

Dac vreau o locuin, pot prin credit : ghid complet, Madalina Du, Editura Tehnic, Bucureti, 2003

Legea nr.190 din 9 decembrie 1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare

Mecanisme monetare i instituii bancare, Lect.univ.dr.Daniela Beju, Editura Casa Crii de tiin, Cluj-Napoca, 2004

PAGE 10