CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE (continuare)

§ 2. Obligaţiile locatarului13. Noţiuni generale. Potrivit art. 1.796 C.civ. locatarul are următoarele obligaţii principale: a) să ia în

primire bunul dat în locaţiune; b) să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract; c) să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă; d) să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune.

14. Obligaţia de a lua în primire bunul dat în locaţiune. Corelativ obligaţiei locatorului de a preda bunul, locatarul are obligaţia de a lua în primire bunul dat în locaţiune. De obicei, părţile încheie un proces-verbal de predare-primire, în care se fac menţiuni cu privire la starea bunului care face obiectul contractului. Este necesar ca locatarul să insiste pentru inserarea în acest proces-verbal a tuturor deficienţelor bunului, deoarece art. 1.821 alin. 2 C.civ. prevede că până la proba contară, locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare potrivit destinaţiei stabilite.

În ipoteza în care locatarul nu îşi execută obligaţia de a prelua bunul, locatorul este îndreptăţit să primească chiria (pentru că i-a asigurat locatarului folosinţa liniştită şi utilă, ţinându-i bunul la dispoziţie), poate solicita obligarea locatarului la plata daunelor–interese (de exemplu, cheltuielile de pază şi conservare a bunului) şi poate obţine rezilierea (unilaterală sau judiciară, după caz) cu daune-interese.

15. Obligaţia de a plăti chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract. În privinţa datei plăţii chiriei, art. 1797 C.civ. prevede că în lipsă de stipulaţie contrară, locatarul este obligat să plătească chiria la termenele stabilite potrivit uzanţelor. Dacă nu există uzanţe şi în lipsa unei stipulaţii contrare, chiria se plăteşte după cum urmează: a) în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depăşeşte o lună; b) în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locaţiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an; c) în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locaţiunii este de cel puţin un an. După cum se observă, dacă părţile nu convin altfel, locatarul are obligaţia de a plăti chiria în avans. Uneori, părţile convin ca locatarul să plătească şi o garanţie al cărei cuantum reprezintă, de regulă, echivalentul chiriei pe 2-3 luni; această garanţie se compensează cu chiria aferentă ultimelor luni, dacă nu va fi folosită pentru acoperirea altor datorii ale locatarului faţă de locator (cheltuieli cu utilităţile neplătite de locatar, cheltuieli pentru repararea stricăciunilor pricinuite bunului de către locatar etc.).

În ceea ce priveşte locul plăţii, în lipsă de stipulaţie contrară, atunci când chiria constă într-o sumă de bani1 plata se face – conform regulilor generale (art. 1.494 alin. 1 lit. a C.civ.) – la domiciliul sau, după caz, sediul locatorului de la data plăţii. În caz de pluralitate de locatari, obligaţia este divizibilă, dacă solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezultă din contract (art.1.424 şi art. 1.445 C.civ.). Solidaritatea se prezumă între debitorii unei obligaţii contractate în exerciţiul activităţii unei întreprinderi, dacă prin lege nu se prevede altfel (art. 1.446 C.civ.). Cheltuielile plăţii sunt în sarcina locatarului, în lipsă de stipulaţie contrară (art. 1.498 C.civ.).

Cu privire la dovada plăţii, sunt relevante următoarele prevederi legale: a) art. 1.500 C.civ., în temeiul căruia locatarul are dreptul la o chitanţă liberatorie, cheltuielile întocmirii chitanţei fiind în sarcina locatarului (în lipsă de stipulaţie contrară), iar dacă locatorul refuză, în mod nejustificat, să elibereze chitanţa, locatarul are dreptul să suspende plata; b) art. 1.502 C.civ., potrivit cu care chitanţa dată pentru primirea uneia dintre prestaţiile periodice care fac obiectul obligaţiei (cum ar fi, de exemplu, chiria aferentă unei anumite luni) face să se prezume, până la proba contrară, executarea prestaţiilor devenite scadente anterior (adică pentru lunile anterioare); c) art. 1.504 C.civ., potrivit cu care dacă plata se face prin virament bancar, ordinul de plată semnat de locatar şi vizat de instituţia de credit plătitoare prezumă efectuarea plăţii, până la proba contrară, iar locatarul are oricând dreptul să solicite instituţiei de credit a locatorului o confirmare, în scris, a efectuării plăţii prin virament, confirmare ce face dovada plăţii.

În caz de neexecutare a obligaţiei de plată a chiriei, locatorul poate obţine, conform regulilor generale, executarea silită sau rezilierea contractului în privinţa locatarului neplatnic. Iar în cazul în care chiria urma să fie plătită în avans şi bunul nu s-a predat, locatorul poate invoca excepţia de neexecutare (exceptio non

1 Pentru ipoteza în care chiria constă în alte bunuri sau prestaţii, a se vedea art. 1.494 alin. 1 lit. b) şi c).

1

adimpleti contractus)2. În scopul protecţiei locatorului, noul Cod civil (art. 1.798) prevede: „Contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege”. Locatorul este stimulat să înregistreze la organul fiscal competent contractul de locaţiune - chiar constatat prin înscris sub semnătură privată – pentru că în caz de neplată a chiriei nu mai este nevoie să se adreseze instanţelor de judecată cu o acţiune în pretenţii, care poate fi de durată şi costisitoare. Întrucât contractul de locaţiune constituie titlu executoriu, locatorul poate trece direct la executarea silită, eventualele apărări ale locatarului putând fi analizate pe calea contestaţiei la executare (art. 711 şi urm. C. proc. civ.).

Pentru punerea în aplicare a art. 1.798 C.civ. în privinţa înregistrării contractelor de locaţiune într-un registru special ţinut de organele fiscale a fost adoptat Ordinul A:N.A.F. nr. 1985/2012 privind aprobarea Procedurii de înregistrare a contractelor de fiducie, a Procedurii de înregistrare a contractelor de locaţiune, precum şi pentru aprobarea modelului şi conţinutului unor formulare (publicat în M.Of. nr. 16/19.01.2013).

Dacă bunul dat în locaţiune a fost vândut şi noul proprietar nu-l încunoștințează pe locatar, plata făcută vechiului proprietar este valabilă.

16. Obligaţia de a folosi bunul cu prudenţă şi diligenţă. Conform art. 1.799 C.civ. locatarul este obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă, potrivit destinaţiei stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte. De exemplu, o casă de locuit nu va putea fi folosită pentru exercitarea comerţului sau pentru instalarea sediului unui partid politic. În schimb, dacă nu s-a prevăzut altfel în contract, considerăm că locatarul poate să exercite o profesiune liberală (de exemplu, avocat, notar, executor judecătoresc, medic, arhitect) sau chiar o meserie (de exemplu, croitor), cu condiţia să nu schimbe destinaţia imobilului (de exemplu, atelier mecanic). Simpla venire a clientelei nu are semnificaţia schimbării destinaţiei. Dacă în contract se menţionează profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesiuni3.

Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinaţia sau dacă îl întrebuinţează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese şi, după caz, rezilierea contractului (art. 1.800 C.civ.). Potrivit art. 1.045 alin. 1 C. proc.civ. „Dacă locatarul, nerespectând obligaţiile ce îi revin privind folosirea normală, cu prudenţă şi diligenţă, a imobilului închiriat ori arendat, întrebuinţează imobilul în alt scop decât cel prevăzut în contract, îi modifică structura stabilită prin construcţie, îi produce stricăciuni ori săvârşeşte orice alte abuzuri de folosinţă, el va putea fi obligat, prin ordonanţă preşedinţială, dată cu citarea părţilor, la încetarea acestor abuzuri şi la restabilirea situaţiei anterioare”. Aşadar, sunt create condiţiile legale pentru ca locatorul să poată interveni cu operativitate, procedura specială a ordonanţei preşedinţiale fiind caracterizată prin celeritate.

Sunt însă permise locatarului– în lipsă de stipulaţie contrară în contract – lucrările de mică însemnătate care nu schimbă destinaţia bunului, de exemplu, instalarea telefonului, a internetului sau a antenei de televizor etc.

Obligaţia de a întrebuinţa bunul cu prudenţă şi diligenţă implică obligaţia pentru locatar de a întreţine bunul în tot timpul locaţiunii în stare de întrebuinţare astfel cum a fost predat. De aici obligaţia locatarului de a efectua reparaţiile mici (numite locative, de întreţinere curentă, a căror necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a bunului - art. 1.802 şi art. 1.788 alin.2 C.civ.), spre deosebire de reparaţiile capitale şi repararea

2 În practică s-a decis că, în situaţia în care chiriaşul a părăsit imobilul închiriat înaintea expirării termenului contractual, iar cererea lui de reziliere a contractului a fost respinsă, locatorul este îndreptăţit la despăgubiri corespunzătoare diferenţei dintre chiria prevăzută în contract şi chiria redusă plătită de noul chiriaş, dar numai dacă dovedeşte existenţa unei asemenea diferenţe (CSJ, s.com., dec.nr.7729/2001, în Buletinul Jurisprudenţei 2001, p.335-336).

3 Potrivit art.42 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, „schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă faţă de destinația iniţială, conform proiectului iniţial al clădirii cu locuinţe, se poate face numai cu avizul comitetului executiv şi cu acceptul proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării”.

2

degradărilor provenind din uzul normal al bunului care sunt în sarcina locatorului. Reparaţiile – indiferent de natura lor (chiar dacă sunt locative) – nu cad în sarcina locatarului dacă au fost cauzate prin vechime sau forţă majoră ori caz fortuit şi bineînţeles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de construcţie 4 (cum ar fi deteriorarea pereţilor din cauza proastei izolaţii a clădirii). Sarcina probei incumbă locatarului. Dacă degradarea bunului se datorează culpei locatarului, el va fi obligat să facă reparaţiile pe cheltuiala sa, chiar dacă nu sunt locative. Tot astfel, dacă întârzierea în efectuarea reparaţiilor locative provoacă stricăciuni mai importante, locatarul este obligat să facă reparaţiile necesare.

Dacă locatarul nu efectuează reparaţiile locative, prin ordonanţă preşedinţială, dată cu citarea părţilor, locatarul poate fi obligat la efectuarea reparaţiilor necesare ce îi revin potrivit legii (art. 1.046 C. proc.civ.). În cazul în care neefectuarea reparaţiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea bunului dat în locaţiune, locatorul poate obţine chiar rezilierea contractului, cu daune-interese potrivit regulilor generale.

De asemenea, locatorul poate cere doar daune-interese luând în considerare starea bunului, dar numai la încetarea locaţiunii, căci inconvenientele lipsei de întreţinere (de exemplu, zugrăveli, pătarea mochetei sau altele asemenea care nu pun în pericol bunul, ci doar pot crea o stare de disconfort) sunt suportate de locatar.

În ceea ce priveşte îmbunătăţirile făcute de locatar, art. 1.823 C.civ. a consacrat un regim juridic coerent, de natură a defini statutul fiecăreia dintre părţile contractante.

Principial, potrivit art. 1.821 alin. 1 C.civ. la încetarea locaţiunii, locatarul este obligat să restituie bunul în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit ori s-a deteriorat din cauza vechimii. În plus, aşa cum am văzut, locatarul nu trebuie să modifice bunul (art. 1.800 C.civ.). Pe cale de consecinţă, locatarul nu trebuie să efectueze îmbunătăţiri asupra bunului dat în locaţiune.

Dacă totuşi au fost efectuate îmbunătăţiri, va trebui să deosebim, pe de o parte, situaţia în care a existat acordul prealabil al locatorului, iar pe de altă parte, situaţia în care un asemenea acord nu a existat.

Atunci când îmbunătăţirile au fost efectuate cu acordul prealabil al locatorului (situaţie care se întâlneşte în practică în special în cazul în care bunul nu se află într-o stare care să corespundă standardelor locatarului sau când acesta trebuie să îl adapteze pentru a servi destinaţiei), locatorul are dreptul de a păstra lucrările autonome şi adăugate efectuate asupra bunului pe durata locaţiunii, iar locatarul are dreptul la despăgubiri pentru aceste lucrări pe care dovedeşte că le-a efectuat. Se vor aplica dispoziţiile art. 578, 581, 583 alin. 1, 584 alin. 1 şi 585 alin. 1 lit. a) şi alin. 2 C.civ. deoarece locatarul are statutul de autor de bună-credinţă al lucrării. Până la plata despăgubirilor locatarul are un drept de retenţie asupra bunului luat în locaţiune, în conformitate cu prevederile art. 2.495 şi urm. C.civ.

În cazul în care îmbunătăţirile au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta din urmă are două posibilităţi:

a) Să păstreze lucrările autonome şi adăugate efectuate asupra bunului pe durata locaţiunii, fără a fi ţinut la plata vreunei despăgubiri. Evident, rămân aplicabile prevederile art. 1.788 alin. 3 şi 4 C.civ. privitoare la reparaţiile care, deşi erau în sarcina locatorului, au fost efectuate de către locatar în condiţiile legii.

b) Să solicite locatarului aducerea bunului în starea iniţială, precum şi plata de despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar. Evident, toate costurile generate de lucrările de aducere a bunului în situaţia anterioară vor fi suportate de către locatar, acesta putând fi obligat şi la plata de despăgubiri atât pentru prejudiciile cauzate bunului (de exemplu, afectarea unor instalaţii, a unor încăperi, anexe etc.), cât şi pentru alte prejudicii cauzate locatorului (de exemplu, din cauza lucrărilor de aducere a bunului în starea anterioară locatorul nu l-a putut folosi şi nici închiria).

Deşi potrivit art. 597 C.civ. lucrările făcute de un detentor precar sunt supuse, în mod corespunzător, regulilor aplicabile autorului de rea-credinţă şi deşi art. 2.496 alin. 2 C.civ. dispune că dreptul de retenţie nu poate fi invocat de către posesorul de rea-credinţă decât în cazurile anume prevăzute de lege, pentru a înlătura orice posibilă aplicare a dreptului de retenţie într-o astfel de situaţie, în art. 1.823 alin. 3 C.civ.se menţionează în mod categoric că în cazul în care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, în niciun caz, dreptul de retenţie.

17. Obligaţia de restituire a bunului la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune. În general, la încetarea, din orice cauză, a locaţiunii, locatarul are obligaţia de a restitui bunul. Prin excepţie,

4 A se vedea TS, s.civ., dec.nr.104/1981, în CD, 1981, p.85.

3

nu există o astfel de obligaţie în cazul rezilierii contractului pentru neîndeplinirea de către locator a obligaţiei de predare, precum şi în cazul pieirii totale a bunului.

La încetarea locaţiunii, locatarul este obligat să restituie bunul în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit ori s-a deteriorat din cauza vechimii. „Starea în care bunul a fost primit” de către locatar este cea care a fost consemnată în înscrisul întocmit cu ocazia predării bunului (proces-verbal, inventar). Dacă nu a fost întocmit niciun înscris, locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare. Prezumţia fiind relativă poate fi combătută de către locatar prin dovada contrară5.

Restituirea bunurilor mobile luate în locaţiune se face în locul în care au fost predate (art. 1.821 alin.3 C.civ.).

Locatarul răspunde pentru degradarea bunului închiriat în timpul folosinţei sale, inclusiv cea cauzată de incendiu, dacă nu dovedeşte că a survenit fortuit. În privinţa răspunderii pentru incendiu, art. 9 din Legea nr.307/2006 privind apărarea împotriva incendiilor (M.Of. nr.633/21.07.2006) prevede că la încheierea oricăror acte de transmitere temporară a dreptului de folosinţă asupra bunurilor imobile părţile sunt obligate (sub sancţiunea amenzii contravenţionale de la 100 la 500 de lei – art. 44 pct. I lit.c) să prevadă expres în actele respective răspunderile ce le revin în ceea ce priveşte apărarea împotriva incendiilor.

Dacă sunt mai mulţi locatari, fiecare răspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proporţional cu valoarea locativă a părţii din imobil ce ocupă. Deci răspunderea lor – întrucât este contractuală, iar nu delictuală – va fi conjunctă, iar nu solidară. Pentru a fi exonerat de răspundere, oricare colocatar va putea dovedi – în afara situaţiei în care incendiul a survenit fortuit – că incendiul a izbucnit în partea ocupată de altul sau că n-a putut izbucni în partea pe care o ocupă. Iar dacă se dovedeşte că incendiul a izbucnit într-o parte comună a imobilului, care se găseşte în întreţinerea şi administrarea locatorului, toţi locatarii vor fi exoneraţi de această răspundere, căci incendiul nu a izbucnit în partea ocupată de ei.

Dacă locatorul-proprietar foloseşte şi el o parte din imobilul închiriat, problema suportării pagubelor cauzate de incendiu este foarte controversată. Considerăm că faptul locuirii proprietarului în imobil nu poate duce, în sine, la înlăturarea răspunderii locatarilor. Astfel fiind, pentru a fi exoneraţi de răspundere, ei trebuie să dovedească fie că incendiul a survenit fortuit, fie că a izbucnit în partea ocupată de proprietar sau nu a putut izbucni în partea folosită de ei. În lipsa unei asemenea dovezi, fiecare (inclusiv proprietarul) suportă paguba în raport cu valoarea locativă a părţii din imobil ce ocupă.

Locatarul răspunde, de asemenea, pentru degradarea cauzată de membrii familiei sale, de sublocatarul său, ca şi de fapta altor persoane cărora le-a îngăduit, în orice mod, folosirea, deţinerea sau accesul la bun. În mod concret, prin „alte persoane” înţelegem prepuşi, persoanele tolerate, vizitatori etc.

În situaţia în care locatarul nu îşi execută obligaţia de restituire a bunului, locatorul are la îndemână următoarele posibilităţi:

a) În cazul în care locaţiunea încetează prin expirarea termenului (art. 1.809 C.civ.), iar contractul este constatat prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent, un astfel de contract constituie titlu executoriu în privinţa obligaţiei de restituire a bunului şi locatorul poate trece la executarea silită. Caracterul de titlu executoriu îl are şi contractul de locaţiune constatat prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent atunci când se pune problema restituirii bunului de către locatarul dintr-un contract încheiat pe durată nedeterminată şi denunţat unilateral, cu respectarea termenului de preaviz. La împlinirea termenului de preaviz, locatorul poate pune în executare silită contractul de locaţiune ce constituie titlu executoriu (art. 1.816 alin. 3 coroborat cu art. 1.809 alin.2 şi 3 C.civ.).

b) Locatorul poate recurge la procedura specială intitulată „Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept”, reglementată de art. 1.033-1.044 C.proc.civ. Astfel, atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării. Dacă locatarul notificat în condiţiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a

5 Vz. şi TS, s.civ., dec.nr.1481/1977, în RRD nr.2, 1978, p.52; dec.nr.637/1978, în CD, 1978, p.83.

4

locatarului din imobil, pentru lipsă de titlu. Cererea de evacuare se judecă de urgenţă, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dacă s-a dat cu citarea părţilor.

c) Locatorul poate intenta o acţiune acţiune personală (ex contractu) în evacuare , care se desfăşoară potrivit dreptului comun, iar locatorul-proprietar poate intenta acţiunea în revendicare.

Secţiunea a III-a

Sublocaţiunea şi cesiunea contractului de locaţiune

5