Clliieenntt:: AAALLPPHH AA BBANNKK … de evaluare.pdf · Nr. 296/14.12.2015 RAPORT DE EVALUARE ......

Nr. 296/14.12.2015

RAPORT DE EVALUARE

CClliieenntt:: AALLPPHHAA BBAANNKK RROOMMAANNIIAA SSAA

SSoolliicciittaanntt ccrreeddiitt:: SSCC SSIINNCCLLAAIIRR GGRROOUUPP SSRRLL

DDeessttiinnaattaarr rraappoorrtt:: AALLPPHHAA BBAANNKK,, AARRRREEAARRSS DDIIVVIISSIIOONN

OObbiieeccttuull eevvaalluuăărriiii:: PPrroopprriieettaattee ttiipp SSppaattiiuu bbiirroouurrii ssii tteerreenn

AAddrreessaa:: BBlleejjooii,, ssaatt TTaannttaarreennii,, DDNN 11,, nnrr.. 77,, ttaarrllaa 3344,, ppaarrcceellaa CCCC 11554477,,

jjuuddeeţţuull PPrraahhoovvaa

DDaattaa eevvaalluuăărriiii:: 1111..1122..22001155

CCuurrss vvaalluuttaarr :: 11 EEUURROO == 44,,55002255 lleeii

VVaallooaarreeaa pprrooppuussăă ppeennttrruu ggaarraannţţiiee::

8899..110000 EEUURROO eecchhiivvaalleenntt 440011..220000 LLEEII vvaallooaarree oobbţţiinnuuttăă pprriinn aabboorrddaarreeaa pprriinn VVEENNIITT

IImmpprreeuunnaa pprrootteejjaamm nnaattuurraa!!!!!!

OO ppuutteemm ooccrroottii ffoolloossiinndd rreessuurrsseellee ssaallee ccuu rreessppoonnssaabbiilliittaattee.. AAcceesstt rraappoorrtt aa ffoosstt pprriinnttaatt ffaattaa –– vveerrssoo ppeennttrruu aa rreedduuccee

ccoonnssuummuull ddee hhaarrttiiee.. IInnccuurraajjaattii cclliieennttiiii ssii ppaarrtteenneerriiii ssaa ppaarrttiicciippee aaccttiivv iimmppoottrriivvaa rriissiippiirriiii rreessuurrsseelloorr,, ppeennttrruu mmeeddiiuull

iinnccoonnjjuurraattoorr!!

SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE

2

CUPRINS

1. SINTEZA EVALUARII ........................................................................................................................................... 3

2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII .................................................................................................... 4

2.1. IDENTIFICAREA SI COMPETENTA EVALUATORULUI .............................................................................................. 4 2.1.1. PREZENTAREA EVALUATORULUI ..................................................................................................... 4 2.1.2. CERTIFICARE .......................................................................................................................................... 4

2.2. IDENTIFICAREA CLIENTULUI SI A ORICAROR ALTI UTILIZATORI DESEMNATI ........................................................ 5 2.3. SCOPUL EVALUARII ............................................................................................................................................. 5 2.4. IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUBIECT AL EVALUĂRII. DREPTURI EVALUATE ......................................................... 5 2.5. TIPUL VALORII ..................................................................................................................................................... 5 2.6. DATA EVALUARII ................................................................................................................................................ 5 2.7. DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUARII .......................................................................... 5 2.8. NATURA SI SURSA INFORMATIILOR UTILIZATE PE CARE S-A BAZAT EVALUAREA: ................................................ 6 2.9. IPOTEZE, IPOTEZE SPECIALE ................................................................................................................................. 7

Ipoteze ......................................................................................................................................................................... 7 2.10. RESTRICŢII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE ..................................................................................... 8 2.11. DECLARAREA CONFORMITATII EVALUARII CU SEV ......................................................................................... 9 2.12. ABORDAREA ÎN EVALUARE ŞI RAŢIONAMENTUL .............................................................................................. 9 2.13. VALOAREA SAU VALORILE OBTINUTE ............................................................................................................ 10 2.14. DATA RAPORTULUI DE EVALUARE ................................................................................................................. 10

3. DESCRIEREA ACTIVULUI SUBIECT AL EVALUARII ................................................................................ 10

3.1. IDENTIFICAREA ACTIVULUI. DESCRIEREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ................................... 10 3.2. DESCRIEREA AMPLASAMENTULUI SI A CONSTRUCTIILOR .............................................................. 11

3.2.1. Locație – aspecte generale.............................................................................................................................. 11 3.2.3 .Descrierea constructiilor. Istoricul proprietatii imobiliare subiect si al utilizarii acesteia si situatia actuala…………12

3.3. CEA MAI BUNA UTILIZARE ........................................................................................................................ 13 3.4. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE ................................................................................................................... 14

3.4.1. Definirea pietei. Cererea, oferta, echilibrul pietei .................................................................................... 14 3.5. RISC ASOCIAT GARANTIEI – MENTIONATE IN SEV 310/SEV 103 RAPORTARE .......................................... 17

4. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE ................................................................................................. 18

4.1. ABORDAREA PRIN PIATA .................................................................................................................................... 18 4.1.1. Estimarea valorii terenului. Abordarea prin piata : metoda comparatiei directe. ................................... 18

4.2. ABORDAREA PRIN VENIT – METODA CAPITALIZARII VENITULUI ......................................................................... 18 4.3. ABORDAREA PRIN COST ..................................................................................................................................... 19

4.3.1. Estimarea valorii constructiilor. Abordarea prin cost .............................................................................. 19

5. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII ............................................................ 21

5.1. VALORI OBTINUTE ............................................................................................................................................. 21 5.2. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII ................................................................................ 21

6. ANEXE: ................................................................................................................................................................... 23

Documente legale

Planuri Fotografii


3

Raport nr. 296/14.12.2015

SINTEZA EVALUARII

OBIECTUL EVALUAT: CONSTRUCTIE „Spatiu Birouri”, anexa SI TEREN

TIPUL PROPRIETATII: Proprietate imobiliara de tip comercial

PROPRIETAR: SINCLAIR GROUP S.R.L.

UTILIZATORUL EVALUARII: ALPHA BANK ROMANIA SA

SOLICITANTUL CREDITULUI: SINCLAIR GROUP S.R.L.

LOCALIZARE: com. Blejoi, sat Tantareni, DN 1, nr. 7, tarla 34, parcela CC 1547,

jud.PRAHOVA

CONSTRUCTIILE: arie desfasurata: C1= 198 mp, C2 = 40 mp

TERENUL: 471 mp

DATA INSPECTIEI : 11.12.2015

DATA EVALUARII / RAPORTULUI: 11.12.2015 / 14.12.2015

DREPTUL EVALUAT: dreptul deplin de proprietate asupra cladirilor si terenului

SCOPUL EVALUARII: garantie pentru credit

BAZA EVALUARII: valoarea de piata

VALORI OBTINUTE (fara TVA):

1. Prin abordarea prin venit:

89.100 EUR din care:

constructii + teren aferent = 89.100 EUR

teren in exces = 0 EUR

2. Prin abordarea prin cost:


constructii = 85.000 EUR

teren = 9.600 EUR

CONCLUZIA ASUPRA VALORII:

Valoarea de piata estimata a proprietatii (fara TVA), in conditiile in care plata s-ar face integral la

data vanzarii este valoarea obtinuta prin abordarea prin venit, rotunjita:

89.100 EUR echivalent cu 401.200 lei (la cursul de 4.5025 lei/EUR)

repartizata astfel pe teren si constructii:

Valoare teren

Valoare constructie

9.600 €

79.500 €

43.200 LEI

358.000 LEI Intrucat proprietarul nu a cooperat pentru efectuarea inspectiei imobilului, aceasta s-a efectuat numai din exterior (

din strada).

Intocmit : EVALUATOR AUTORIZAT DUTA IONUT


4

TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII

Identificarea si competenta evaluatorului

PREZENTAREA EVALUATORULUI

Duta Ionut

Avand ca studii de baza Facultatea de Tehnologia Constructiilor de Masini – sectia TCM dar si licenta obtinuta ca urmarea

studiilor juridice ale Facultăţii de Ştiinţe Juridice şi Administrative din cadrul Universităţii Creştine Dimitrie Cantemir

Bucureşti, a absolvit in anul 2008 Cursul de evaluare a proprietatilor imobiliare organizat de ANEVAR (Asociatia

Nationala a Evaluatorilor din Romania). In acelasi an a inceput activitatea de evaluare de garantii imobiliare in vederea

contractarii de credite.

De la inceput a colaborat cu firme de prestigiu in domeniul evaluarii si consultantei, ( Lero Advanced Consulting, GBF, MKM

Consult Project) pentru care a evaluat sute de cladiri si constructii speciale in cadrul unor contracte importante de evaluare.

Din 2008 este membru al Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR).

In anul 2011 am absolvit cursurile organizate de ANEVAR : “Evaluarea Intreprinderilor”, iar in anul 2013 am absolvit

cursurile “Evaluarea Bunurilor Mobile”.

In perioada in care si-a desfasurat activitatea de evaluator si-a stabilit o reputatie de profesionalism si corectitudine, avand un

bogat portofoliu de clienti.

Din anul 2009 pana in prezent am elaborat peste 1.000 de rapoarte de evaluare, cele mai multe pentru garantarea creditelor,

reevaluarea imobilizarilor corporale, raportari financiare sau pentru consilierea unor clienti privati in scopul vanzarii sau cumpararii

de proprietati imobiliare sau bunuri mobile.

Evaluatorul este agreat de marea majoritate a bancilor in mod direct sau ca subcontractant al unor societati cu

renume.

Pentru anul in curs evaluatorul a incheiat o asigurare de raspundere profesionala in valoare de 10.000 EUR.

CERTIFICARE

Prin prezenta certificam ca:

Prezentarile faptelor din raport sunt corecte si reflecta cele mai pertinente cunostinte ale evaluatorului;

Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile

limitative prezentate in acest raport ;

Nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea asupra activelor ce fac obiectul

acestui raport de evaluare si nu avem nici un interes personal si nu suntem partinitori fata de vreuna din

partile implicate;

Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu este actionar, asociat sau

persoana afiliata sau implicata cu beneficiarul ;

Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau intelegere care sa-i confere

acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile

exprimate in evaluare ;

Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu are alt interes financiar legat de

finalizarea tranzactiei;

Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele,

recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a

Evaluatorilor Autorizati din Romania), iar raportul de evaluare poate fi expertizat (la cerere) de catre unul

din membrii autorizati special in acest sens de catre sus-numita organizatie. Evaluatorul a respectat Codul

Deontologic al profesiei sale;

In prezent sunt membru ANEVAR si am indeplinit / indeplinesc programul de pregatire profesionala

continua;

Prin prezenta certific faptul ca sunt competent sa efectuez acest raport de evaluare;

Nici o persoana, cu exceptia celor specificate in raport, nu mi-a acordat asistenta profesionala in

elaborarea raportului.


5

Identificarea clientului si a oricaror alti utilizatori desemnati

Clientul lucrarii: SINCLAIR GROUP S.R.L. Destinatarul lucrarii (utilizator desemnat): ALPHA BANK ROMANIA SA.

Avand in vedere Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-si asuma

raspunderea decat fata de client si destinatarul lucrarii.

Scopul evaluarii

Evaluarea este ceruta pentru garantarea imprumutului de unde rezulta ca tipul valorii estimate in

raport este valoarea de piata a proprietatii imobiliare (SEV 310, Cerinte, alin.4). Evaluarea nu va fi

utilizata in afara contextului sau pentru alte scopuri decat cel prezentat.

Identificarea activului subiect al evaluării. Drepturi evaluate

Activul subiect al evaluarii il constituie proprietatea imobiliara CONSTRUCTIE tip „Spatiu

birouri” SI TEREN situata in Com. Blejoi, sat Tantareni, DN 1, nr. 7, tarla 34, parcela CC 1547, jud.

PRAHOVA, nr. cad. 24302 (teren) si 24302-C1, 24302-C2 ( constructii), inscrisa in CF a com Blejoi sub

nr. 24302 ( nr. CF veche 967), aflata in proprietatea SINCLAIR GROUP S.R.L, iar dreptul evaluat este

dreptul deplin de proprietate asupra constructiilor si terenului.

Tipul valorii

In prezentul raport se urmareste estimarea valorii de piata a bunului imobil, conform SEV 310 -

Evaluari ale drepturilor asupra proprietatii imobiliare pentru garantarea imprumutului (IVS 310).

Conform Standardelor de Evaluare – SEV 100 – Cadru general (IVS – Cadrul general), pct.29:

„Valoarea de piața este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data

evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un

marketing adecvat si in care parțile au actionat fiecare in cunostința de cauza, prudent si fara

constrangere.”

Conform SEV 100 – Cadru general, pct.35: ” Valoarea de piata este pretul estimat de

tranzactionare a unui activ, fara a include costurile vanzatorului generate de vanzare sau costurile

cumparatorului generate de cumparare si fara a se face o ajustare pentru orice taxe platibile de oricare

parte, ca efect direct al tranzactiei”.

Data Evaluarii

Data evaluarii este 11.12.2015, corespunzatoare unui curs de 4,5025 lei/EUR.

Documentarea necesara pentru elaborarea evaluarii

Inspectia activului a fost realizata in data de 11.12.2015 de catre evaluator autorizat DUTA

IONUT ca reprezentant al firmei de evaluare .

Evaluatorul a examinat Planurile imobilului, puse la dispozitie de catre proprietar prin

intermediul si/sau cu instiintarea bancii, si a identificat proprietatea impreuna cu proprietarul sau

reprezentantul acestuia. Responsabilitatea asupra informaţiilor în baza cărora s-a efectuat

identificarea proprietăţii revine clientului.

Cu ocazia inspectiei s-au realizat fotografii, s-au notat carateristicile tehnico-descriptive ale

constructiilor si terenului, s-au solicitat si notat informatii privind starea tehnica a constructiilor si

a instalatiilor aferente acestora, faptul ca s-au facut sau nu reparatii si modernizari (inclusiv data

acestora) etc.

Inspectia a fost neinvaziva, nu s-a facut o analiza structurala, nu s-a investigat existenta unor

eventuali contaminanti sau a retelelor magistrale de utilitati ( Inspectia s-a realizat doar la

exteriorul proprietatii).


6

Natura si sursa informatiilor utilizate pe care s-a bazat evaluarea:

Dovezile necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietăţii imobiliare şi a oricăror drepturi

asociate relevante au fost puse la dispozitie de catre proprietar prin intermediul si/sau cu

instiintarea bancii;

Responsabilitatea pentru informaţiile despre suprafaţa amplasamentului şi despre orice suprafeţe

ale construcţiei : suprafetele constructiilor si ale terenului au fost luate in considerare conform

planurilor si documentelor puse la dispozitie de catre proprietar prin intermediul si/sau cu

instiintarea bancii;

Documentele si informatiile mentionate mai sus referitoare la activul evaluat au fost puse la

dispozitia evaluatorului de catre proprietarul acestuia prin intermediul si/sau cu instiintarea bancii.

Evaluatorul nu isi asuma nicio responsabilitate, in nicio circumstanta, pentru eventualele informatii

eronate, false sau incomplete puse la dispozitie.

Informatii de piata obtinute:

o Pentru teren :

Comparabila A: http://olx.ro/adprint/teren-400mp-central-ideal-constructie-casa-

ID3weFz.html Comparabila B : http://olx.ro/adprint/teren-de-vanzare-ID5dbiY.html

Comparabila C : http://olx.ro/adprint/teren-intravilan-1000-mp-in-blejoi-tantareni-

ID3zXbW.html

o Pentru constructii : inchirieri :

Comparabila A: http://olx.ro/adprint/inchiriez-spatiu-comercial-ID44RKU.html

Comparabila B: http://olx.ro/adprint/inchiriere-spatiu-comercial-paulesti-ID4ypGO.html

Comparabila C: http://olx.ro/adprint/boldesti-scaeni-scaeni-sp-com-50-mp-

ID4RYsa.html

Surse bibliografice:

“EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE”

Editia romana dupa editia in limba engleza originala editata de Appraisal Institute –

Chicago, SUA

“STANDARDELE DE EVALUARE ANEVAR” – editia 2015 (incorporeaza

Standardele Internaționale de Evaluare (IVS) – ediția 2013:

SEV 100 - Cadrul general (IVS – Cadrul general)

SEV 101 – Termenii de referinta ai evaluarii (IVS 101)

SEV 102 – Implementare (IVS 102)

SEV 103 – Raportare (IVS 103)

SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare (IVS 230)

GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile

SEV 310 – Evaluari ale drepturilor asupra proprietatii imobiliare pentru

garantarea împrumutului (IVS 310)

GEV 520 - Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor

Normativ P 135/1999.

Cataloage ”Costuri de reconstrucție – costuri de inlocuire” – Editura IROVAL Autor

Corneliu Șchiopu

Indreptarul tehnic pentru evaluarea imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si

constructiilor de locuinte- autor Sorin Turcus, editat de MatrixRom

Cladiri cu structuri pe cadre, anexe gospodaresti, structuri Mitek si constructii

speciale, Autor Corneliu Șchiopu 2014

http://olx.ro/adprint/teren-400mp-central-ideal-constructie-casa-ID3weFz.html

http://olx.ro/adprint/teren-400mp-central-ideal-constructie-casa-ID3weFz.html

http://olx.ro/adprint/teren-de-vanzare-ID5dbiY.html

http://olx.ro/adprint/teren-intravilan-1000-mp-in-blejoi-tantareni-ID3zXbW.html

http://olx.ro/adprint/teren-intravilan-1000-mp-in-blejoi-tantareni-ID3zXbW.html

http://olx.ro/adprint/inchiriez-spatiu-comercial-ID44RKU.html

http://olx.ro/adprint/inchiriere-spatiu-comercial-paulesti-ID4ypGO.html

http://olx.ro/adprint/boldesti-scaeni-scaeni-sp-com-50-mp-ID4RYsa.html

http://olx.ro/adprint/boldesti-scaeni-scaeni-sp-com-50-mp-ID4RYsa.html


7

Ipoteze, ipoteze speciale

Principalele ipoteze, ipoteze speciale si conditii limitative de care s-a tinut seama in elaborarea

prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele:

Ipoteze

Valoarea opinata in raportul de evaluare este estimata in conditiile realizarii ipotezelor care

urmeaza si in mod special in ipoteza in care situatiile la care se face referire mai jos nu genereaza

nici un fel de restrictii in afara celor aratate expres pe parcursul raportului si a caror impact este

expres scris ca a fost luat in considerare. Daca se va demonstra ca cel putin una din ipotezele sub

care este realizat raportul si care sunt detaliate in cele ce urmeaza nu este valabila, valoarea

estimata este invalidata;

Aspectele juridice (descrierea legala si aspecte privind dreptul de proprietate) se bazeaza exclusiv

pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietar/destinatar si au fost prezentate fara a

se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat

valabil si transferabil (in circuitul civil). Afirmatiile facute de evaluator privitoare la descrierea

legala a proprietatii nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialisti; evaluatorul nu are

competenta in acest domeniu;

Se presupune o detinere responsabila si un management competent al proprietatii;

Se presupune ca proprietatea imobiliara este neocupata in cazul transferului ipotetic;

Se presupune ca toate studiile ingineresti puse de proprietar / destinatar la dispozitia evaluatorului

sunt corecte. Planurile de situatie si materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar

pentru a ajuta cititorul raportului in vizualizarea proprietatii.

Evaluatorul nu are nicio informatie privitoare la faptul ca proprietatea ar fi traversata de retele

magistrale de utilitati sau zone de restrictionare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decat cele

descrise in raport; in urma inspectiei pe teren nu au fost descoperite indicii care sa arate o astfel de

restrictie; evaluatorul nu a facut nicio investigatie suplimentara pentru a descoperi aceste restrictii

si nici nu are abilitatea de a intocmi eventuale studii care sa certifice daca proprietatea este

afectata de o astfel de restrictie sau nu.

Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare,

urbanism, mediu si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o neconformitate, descrisa

si luata in considerare in prezentul raport.

Nu am realizat o analiza structurala a cladirilor sau constructiilor speciale, nici nu am inspectat

acele parti care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate in starea

tehnica precizata, conform informatiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima

opinia asupra starii tehnice a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie inteles ca ar valida

integritatea structurii sau sistemului cladirilor/constructiilor;

Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspectie neinvaziva a proprietatii si nu

s-a intentionat a se scoate in evidenta defecte sau deteriorari ale constructiilor sau instalatiilor

altele decat cele care sunt prin executie aparente. Prezenta unor astfel de deteriorari care nu au fost

puse in evidenta ar putea afecta in mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul

recomanda clientilor preocupati de un asemenea potential negativ sa angajeze experti tehnici care

sa investigheze astfel de aspecte.

Nu am realizat nici un fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminantilor. Se presupune

ca nu exista conditii ascunse sau neaparente ale proprietatii, solului, sau structurii care sa

influenteze valoarea. Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau

pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Cu ocazia inspectiei nu am fost informati

despre existenta pe amplasament a unor contaminanti; Nu am realizat nici un fel de investigatie

suplimentara pentru stabilirea existentei altor contaminanti;

Se presupune ca toate licentele, autorizatiile si acordurile de functionare precum si orice alte

cerinte legale necesare functionarii au fost sau pot fi obtinute si reinnoite pentru orice utilizare

considerata pentru evaluare in acest raport;

Se presupune utilizarea terenului si a imbunatatirilor terenului in interiorul limitelor si granitelor


8

proprietatii asa cum sunt descrise in acest raport.

Situatia actuala a proprietatii imobiliare, scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii

metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate

sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii

selectate;

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost

rezonabile considerand datele care sunt disponibile la data evaluarii;

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile si documentele pe care le-a avut la

dispozitie, existand posibilitatea existentei si a altor informatii sau documente de care evaluatorul

nu avea cunostinta.

Orice referinta in acest raport de evaluare la rasa, etnie, credinta, varsta sau sex sau orice alt grup

individual a fost facuta in scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat ca nu au niciun

efect asupra valorii de piata a proprietatii evaluate sau a oricarei proprietati in zona studiata.

Se considera ca proprietatea evaluata se conformeaza tuturor cerintelor de acces pentru persoane

cu dizabilitati. Nu au fost efectuate investigatii in aces sens si evaluatorul nu are calificarea

necesara pentru a face acest demers.

Evaluatorul a examinat Planul imobilului si a identificat proprietatea impreuna cu proprietarul

sau reprezentantul acestuia. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez si nu are calificarea

necesara pentru a masura limitele proprietatii asa cum au fost ele indicate de proprietar si descrise

in raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale. Acest raport are menirea de a estima

o valoare a proprietatii identificata si descrisa in raport in ipoteza in care limitele acesteia

corespund cu cele din documentele de proprietate. Orice neconconcordanta intre proprietatea

identificata si cea din documentele cadastrale invalideaza corespondenta dintre valoarea estimata

si proprietatea atestata de documentele de proprietate dar pastreaza valida valoarea estimata pentru

proprietatea identificata in raport.

Observatii: Inspectia s-a realizat doar la exteriorul proprietatii

Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare

Valoarea evaluata este valabilă numai la data evaluarii si s-ar putea ca ea sa nu fie atinsa in cazul

unei incapacitati viitoare de plata, cand atat conditiile pietei, cat si situatiile vanzarii pot fi diferite;

Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii

pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire

a fost prevazuta in raport. Precizam ca, la solicitarea bancii, am alocat valoarea de piața a

proprietații imobiliare pe componente, dar aceasta este o operație matematica in urma careia nu

rezulta valoarea de piața a componentelor.

acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul

clientului si destinatarului mentionati in raport. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este

transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanta.

intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; nici

prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea

evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului, al

proprietarului, al clientului si al destinatarului raportului;

evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa

depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune, in afara cazului in care s-au

incheiat astfel de intelegeri in prealabil.


9

Declararea conformitatii evaluarii cu SEV

Subsemnatul DUTA IONUT, evaluator autorizat de proprietati imobiliare bunuri mobile si

intreprinderi, membru al Asociatiei Naționale a Evaluatorilor Autorizați din Romania ANEVAR, declar,

in conformitate cu cerintele Standardului de Evaluare ANEVAR ”SEV 103 (IVS 103) – Raportare”

punctul 5, alin.(k), urmatoarele:

In baza ordinului de evaluare Fn. Din 10.12.2015, am evaluat proprietatea imobiliara

CONSTRUCTIE tip „Spatiu birouri” SI TEREN situata in Com. Blejoi, sat Tantareni, DN 1, nr. 7,

jud. PRAHOVA, aflata in proprietatea lui SINCLAIR GROUP S.R.L.

Am fost solicitati sa intocmim o lucrare de evaluare a proprietatii imobiliare care sa corespunda cu

cerintele standardelor de evaluare.

Standardele de evaluare pe care se fundamenteaza prezenta lucrare sunt Standardele de evaluare

ANEVAR – editia 2015 (incorporeaza Standardele Internaționale de Evaluare (IVS) – ediția

2013).

Abordarea în evaluare şi raţionamentul

Conform SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare:

”C12. Teoretic toate cele trei abordări principale în evaluare, descrise în SEV 100 Cadrul

general, pot fi aplicate pentru evaluarea unui drept asupra proprietăţii imobiliare.”

Abordarea prin piata

”C13. Drepturile asupra proprietatii imobiliare nu sunt omogene. Chiar dacă terenul şi

constructiile, de care este atasat dreptul asupra proprietatii imobiliare supus evaluarii, au caracteristici

fizice identice cu ale altora care se tranzactioneaza pe piata, localizarea va fi diferita. In pofida acestor

deosebiri, abordarea prin piata se aplica, in mod uzual, pentru evaluarea drepturilor asupra proprietăţii

imobiliare.

C14. Pentru a putea compara subiectul evaluării cu preţul altor drepturi asupra proprietăţii

imobiliare, care au fost recent tranzacţionate sau care pot fi disponibile pe piaţă, este normal să se

adopte un criteriu de comparaţie adecvat. Criteriile de comparaţie, care se utilizează frecvent, rezultă din

analiza preţurilor de vânzare prin calcularea preţului pe metru pătrat pentru o clădire sau a preţului pe

hectar pentru teren. Alte criterii folosite pentru compararea preţurilor, atunci când există suficientă

omogenitate între caracteristicile fizice ale proprietăţilor, sunt preţul pe cameră sau preţul pe unitatea de

producţie, de exemplu, în cazul producţiei agricole. Un criteriu de comparaţie este util numai atunci când

este selectat în mod judicios şi este aplicat proprietăţii subiect şi proprietăţilor comparabile în fiecare

analiză. În măsura în care este posibil, orice criteriu de comparaţie utilizat ar trebui să fie cel care se

utilizează în mod obişnuit de către participanţii de pe piaţa relevantă.”

In cazul de fata, tinand cont de faptul ca nu exista suficienta omogenitate intre

caracteristicile fizice ale proprietatilor, această abordare nu a putut fi aplicată.

Abordarea prin venit

”C16. Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate diverse metode pentru

indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună faptul că valoarea se bazează pe un

venit realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de către un titular al

dreptului. În cazul unei investiţii imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie; în cazul unei

clădiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumată/ipotetică (sau chirie evitată), determinată pe

baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a închiria un spaţiu echivalent. În cazul în care o

clădire este specializată numai pentru un anumit tip de activitate comercială, venitul este deseori

reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau potenţial, provenit din activitatea comercială, care ar reveni

proprietarului acelei clădiri. Utilizarea potenţialului comercial al proprietăţii imobiliare, pentru a indica

valoarea acesteia, este cunoscută sub denumirea uzuală de „metoda profiturilor”.

C.17. Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de

capitalizare. Un flux de venit, care este probabil să rămână constant, poate fi capitalizat prin aplicarea

unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezintă câştigul sau „randamentul” pe care un


10

investitor l-ar aştepta sau câştigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar aştepta să reflecte valoarea

banilor în timp, precum şi riscurile şi recompensările proprietarului. Această metodă, cunoscută sub

denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield method), este

rapidă şi simplă, dar utilizarea ei nu este credibilă în situaţia că, în perioadele viitoare, venitul se

aşteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se aşteaptă în general pe piaţă sau în cazul în care

este necesară o analiză mai sofisticată a riscului.”

In cazul de fata veniturile din chirii in valuta sunt relativ constante in timp astfel incat am utilizat

in calcul aceasta abordare. Chiria luata in calcul este chiria de piata estimata pe baza informatiilor de piata

prezentate in anexa raportului (enumerate la pct.3.8 din raport).

Definitia chiriei de piata este urmatoarea (SEV 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare):

”C9. Chiria de piata este suma estimata pentru care un drept asupra proprietatii imobiliare ar putea fi

inchiriat, la data evaluarii, intre un locator hotarat şi un locatar hotarat, cu clauze de inchiriere

adecvate, intr-o tranzactie nepartinitoare, după un marketing adecvat si in care partile au actionat

fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.

Abordarea prin cost

”C22. Această abordare este aplicată, în general, pentru evaluarea drepturilor asupra

proprietăţii imobiliare prin metoda costului de înlocuire net (după deducerea deprecierii n. t.). Ea se

utilizează când fie nu există nicio dovadă despre preţurile de tranzacţionare pentru proprietăţi imobiliare

similare, fie nu există niciun flux de venit identificabil, efectiv sau teoretic, care ar reveni titularului

dreptului. Această abordare se utilizează, în principal, pentru evaluarea proprietăţii imobiliare

specializate, adică a proprietăţii imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe piaţă, cu excepţia

cazului în care se vinde întreprinderea sau entitatea din care face parte.”

In cazul de fata s-a aplicat aceasta abordare ca mijloc de verificare a rezonabilitații valorii

determinate prin abordarea prin venit.

Valoarea sau valorile obtinute

Valorile prezentate ca opinii in prezentul raport de evaluare reprezinta valoarea activului evaluat si

considerata a fi platita integral, fara conditii de plata deosebite (rate, leasing etc). La cererea clientului, pe

langa valorile in lei, opinia noastra privind valoarea a fost exprimata si in valuta (EUR).

Data raportului de evaluare

Raportul de evaluare a fost intocmit in data de 11.12.2015.

DESCRIEREA ACTIVULUI SUBIECT AL EVALUARII

IDENTIFICAREA ACTIVULUI. DESCRIEREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

Proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare a fost identificata la

adresa: Com. Blejoi, sat Tantareni, DN 1, nr. 7, tarla 34, parcela CC 1547, judetul PRAHOVA.

Descrierea dreptului asupra proprietatii imobiliare

Dreptul de proprietate asupra constructiilor si terenului este afectat de ipoteca in favoarea ALPHA

BANK; conform extrasului de Cf.

In baza Extrasului CF 44172/27.06.2013 ( extras cu data veche, dar se presupune ca informatiile inscrise

in el sunt valabile la data evaluarii) imobilul este inscris in CF nr. 20302 Blejoi, astfel:

Partea I (Descrierea imobilului)

TEREN intravilan, curti constructii, com. Blejoi, sat Tantareni, DN 1, nr. 7, tarla 34, parcela CC

1547, jud. Prahova.


11

La A1: nr.cadastral/topografic: CAD: 20302, Suprafata (mp) Din acte: 471; Masurata 471

Partea II (Proprietar si acte)

74874/28.12.2010:

Contract de vanzare cumparare, autentificat cu nr. 3842/27.12.2010 de NP Neculai Aurelian,

Intabulare, drept de PROPRIETATE SINCLAIR GROUP SRL

Partea III (Foaie de sarcini)

Conform declaratiilor proprietarului Ipoteca in favoarea ALPHA BANK

Acte de provenienta, alte documente:

Contract de vanzare cumparare, autentificat cu nr. 3842/27.12.2010 de NP Neculai Aurelian;

Autorizatie de desfiintare nr. 5/31.03.2011 eliberata de Primaria Blejoi;

Autorizatie de construire nr. 11/26.01.2012 eliberata de Primaria Blejoi;

Proces verbal de receptie finala 1/04.03.2013 eliberat de Primaria Blejoi;

Incheiere nr. 17625/15.03.2013 - OCPI Prahova;

Incheiere nr. 44172/27.06.2013 - OCPI Prahova.

Evaluatorul presupune, ca ipoteza de lucru, ca titlul de proprietate asupra activului este bun si

marketabil, si nu acorda nici o garantie referitor la corectitudinea actelor privind dreptul de proprietate al

clientului asupra activului evaluat.

DESCRIEREA AMPLASAMENTULUI SI A CONSTRUCTIILOR

1.1.1. Locație – aspecte generale

Imobilul este amplasat in com. Blejoi, sat Tantareni, in zona centrala a localitatii. Topografia

cartierului este plana. Utilitatile zonei sunt apa, gaze, electricitate, telefonie.

Caracterul zonei :

Caracterul zonei in care se afla proprietatea evaluata este rezidențial si terenuri libere.

Dezvoltarea zonei – cum a evoluat zona in ultimii ani:

Zona s-a transformat în ultimii ani în primul rand prin dezvoltarea rezidentiala. Ritmul de creştere

al spaţiilor noi construite, dar mai ales modernizate sau reabilitate este destul de ridicat. Tendinţa

înregistrată de preţul proprietăţilor imobiliare a fost crescătoare până în anul 2008 dupa care a cunoscut o

prima faza de stagnare (prima parte a anului 2009, cand piata a “inghetat”) apoi o scadere continua pana

la data prezentei.

În prezent piața este în expectativă, previziunile sunt de scădere a volumului de tranzacții și al

prețurilor.

1.1.2. Locația specifica. Descriere teren

Adresa exacta: com. Blejoi, sat Tantareni, DN 1, nr. 7, tarla 34, parcela CC 1547, jud. Prahova.

Tipul terenului: intravilan

Categoria de folosinta: curti constructii

Topografia si forma: teren plan, forma triunghiulara.

Terenul este ingradit cu gard din BCA, structura beton.

Dimensiuni: suprafața terenului este de 471 mp, FS = 20 m la centura de est a mun. Ploiesti ( DN

1), drum asfaltat cu o banda pe sens.

Utilităţi: terenul este racordat la reţeaua de alimentare cu energie electrică, apă , gaze, canalizare.

Avantajele / Dezavantajele amplasamentului: proprietatea are avantajul amplasarii la drumul

centura de est a mun. Ploiesti ( DN 1), drum asfaltat cu o banda pe sens.

Distanta fata de municipiul Ploiesti este de cca 3 km.


12

Descrierea constructiilor. Istoricul proprietatii imobiliare subiect si al utilizarii acesteia si

situatia actuala

C1 - Spatiu birouri, P+E, cu suprafata construita la sol 99 mp;

Are regim de inaltime P+ E . Este construita in anul 2013 pe fundatie din beton armat, structura

din beton, cu inchideri din caramida cu vopsitorii de fatada. Acoperisul este tip terasa necirculabila.

Tamplaria este din PVC cu geam termopan.

Nu a fost posibila inspectia interioara

Imobilul dispune de toate utilitatile : apa, gaze, curent electric si canalizare

Starea tehnica este buna, cladirea fiind pusa in functiune in anul 2013.

La data inspectiei activul era in exploatare, fiind utilizat de catre proprietar.


13

C2 - - Anexa, P, cu suprafata construita la sol 40 mp;

Are regim de inaltime P. Este construita pe fundatie din beton armat, structura metalica; nu a fost posibila

inspectia.

CEA MAI BUNA UTILIZARE

Conform SEV 100 - Cadrul general, pct.32: Valoarea de piaţă a unui activ va reflecta cea mai bună

utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potenţialul şi

care este posibilă, permisă legal şi fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea

utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care

un participant de pe piaţă ar intenţiona să o dea unui activ, atunci când stabileşte preţul pe care ar fi

dispus să îl ofere.

Determinarea celei mai bune utilizări a presupus luarea în considerare a următoarelor cerinţe:

utilizarea să fie posibilă prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanţii de pe

piaţă;

utilizarea să fie permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricţii în utilizarea

activului, de exemplu, specificaţiile din planul urbanistic;

utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare diferită, care este posibilă fizic

şi permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piaţă, mai mare decât

profitul generat de utilizarea existentă, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei la acea

utilizare.

Analiza CMBU pune accentul pe utilizarile potentiale ale terenului considerat a fi liber. Totusi, in

practica, contributia valorii constructiilor existente, precum si orice posibila deteriorare a acestora este, de

asemenea, importanta pentru determinarea CMBU a proprietatii si, prin urmare, este importanta pentru

formarea unei opinii asupra valorii de piata a proprietatii.


14

Valoarea de piata a terenului liber, estimată in raport tinand cont de utilitatile existente pe teren si de

caracteristicile acestuia (localizare, topografie, forma, front stradal, acces, marime etc.) nu maximizeaza

valoarea de piata, astfel ca nu o vom reține. Vom analiza CMBU a terenului construit.

Din studiul asupra pietei aferente zonei in care este amplasata proprietatea s-a constatat ca singura

utilizare legal permisa, fizic posibila si fezabila financiar si care reprezinta cea mai buna utilizare este

aceea de incinta comerciala – spatiu birouri (utilizarea actuala).

ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

Definirea pietei. Cererea, oferta, echilibrul pietei

Piata imobiliara se poate defini ca fiind interactiunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care

schimba drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Aceasta piata se defineste pe baza

tipului de proprietate, potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si

chiriasilor tipici. Piata imobiliara este influentata de atitudinile, motivatiile si interactiunile vanzatorilor si

cumparatorilor si are caracteristici diferite de cele ale pietelor eficiente (este foarte sensibila la situatia

pietei de munca si stabilitatea veniturilor, deciziile de cumparare sunt influentate de tipul de finantare,

durata rambursarii si rata dobanzii, este o piata care nu se autoregleaza ci este afectata de multe

reglementari guvernamentale si locale, informatiile despre tranzactii similare nu sunt imediat disponibile,

exista decalaj intre cerere si oferta, cererea poate fi volatila datorita unor schimbari rapide in marimea si

structura populatiei).

In cazul prezentului imobil, tinand cont de estimarile privind cea mai buna utilizare, piata se

defineste ca piata proprietatilor comerciale – spatiu birouri, piata a carei localizare geografica este

Tantareni, zona periferica a mun. Ploiesti.

La data evaluarii activitatea economica la nivel national are o tendinta de usoara revenire, conform

graficului de mai jos:

1. Analiza productivitatii proprietatii imobiliare

Proprietatea analizata dispune de o localizare favorabila, zona. apropiata mun. Ploiesti, la periferia

com. Blejoi, sat Tantareni, zona rezidential – agricola.

Imobilul beneficiaza de acces facil (din strada), spatii de parcare, iluminat exterior, vizibilitate

buna, etc.

2. Delimitarea pietei

Piata competitiva este constituita din proprietati comerciale/spatii de birouri amplasate in zona

adiacenta mun. Ploiesti .


15

3. Previziunea cererii

Retailerii internationali cu prezenta directa pe piata romaneasca isi continua agresiv extinderea la

nivel national, din dorinta de a beneficia de spatiile comerciale prime comercializate in conditii financiare

atractive cu scopul de a-si creste cota de piata.

Se remarca o tendinta de crestere a gradului de ocupare, ceea ce semnifica o usoara revigorare a

pietei imobiliare specifice (proprietati comerciale) la nivel national. Nu putem face previziuni asupra

cererii pe termen mediu si lung.

La nivel local exista forta de munca disponibila pentru eventuale dezvoltari viitoare iar existenta

mai multor tronsoane din autostrada A3 pe teritoriul judetului Prahova mareste atractivitatea pentru

investitii in apropierea acesteia.

In contextul unei cresteri economice relativ bune la nivel national in ultimul an putem previziona

ca pe termen scurt preturile, chiriile si cererea pentru spatii industriale vor stagna, oprindu-se din scăderea

care s-a inregistrat incepand cu anul 2008.

In schimb segmentele de autostrada aflate in constructie sau amanate pentru o perioada

nedeterminata vor avea un efect negativ asupra sectorului industrial, atat asupra companiilor

internationale cat si asupra acelor locale.

In timp ce Bucurestiul va continua sa fie regiunea cea mai activa din perspectiva cererii si a

activitatii totale de tranzactionare, C&W se așteaptă ca oferta globală să scadă gradual, datorită datorită

absenței dezvoltărilor speculative, ca urmare a incertitudinii privind consolidarea creșterii economice.

Cererea industrială și logistică în județul Prahova

Cererea se manifestă mai pregnant în zona Industrială a Ploiestiului şi mai temperat în celelalte

zone. Pentru proprietăţile de tip spatiu de depozitare, cererea se manifestă în special din partea

următoarelor entităţi:

a) Societăţi comerciale care se dezvoltă şi care au nevoie de spaţii pentru productie sau depozitare;

b) Societăţi comerciale care deschid puncte de lucru şi care, de cele mai multe ori, au nevoie de spaţii

pentru depozitare;

c) Reprezentanţe ale unor firme producătoare străine, producători externi care deschid secţii de

producţie în Ploiesti, etc).

Cererea pentru proprietăţi comerciale, la vanzare este foarte scazuta, iar la inchiriere este la

un nivel mediu. Exista insa in oras foarte multe spatii comerciale neocupate, din cauza ca nivelul chiriei

cerute este inca destul de ridicat. O cerere mai ridicata este pentru spatiile mai mici, cu suprafete cuprinse

intre 50-80 mp.

4. Analiza ofertei competitive

Oferta de spatii industriale /depozitare

Chirii de piață

Chiriile percepute sunt stabilite în funcţie de vechimea constructiei şi de nivelul finisajelor,

precum şi de poziţionarea acesteia faţă de vadul economic, nivelul de înălţime, dotarea birourilor,

structura şi compartimentarea, amenajările exterioare etc.

Astfel, chiria medie variază la momentul actual între 5 şi 8 euro/mp.

In cazul birourilor, in spatii de birouri moderne, clasa B, chiria este de 5-7 euro/mp/luna.


16

Randamente

Spaţiile de birouri prezintă randamente în intervalul: 9.5 - 11%.

Rata de neocupare

Rata medie de neocupare se situează în intervalul 10% - 15%.

(Date preluate din analiza Darian – sem. 1 2015)


17

5. Echilibrul sau analiza reziduala

Pietele imobiliare de acest tip pot reactiona mai flexibil la cresterea cererii decat pietele altor

tipuri de proprietate imobiliara deoarece spatiile industriale sunt mai usor de construit fata de majoritatea

tipurilor de cladiri cu finisari mai elaborate.

6. Previziunea atractivitatii proprietatii imobiliare subiect.

Ratele de absorbtie istorice pot sprijini o fundamentare a duratei generale a schimbarilor ciclice

ale cererii si ofertei de spatiu industrial de tipul proprietatii imobiliare subiect.În perioada următoare,

ne aşteptăm la o stagnare a investiţiilor în construcţia de spaţii de birouri, în special datorită crizei

economice care a dus la diminuarea cererii (în consecinţă şi a producţiei), dar chiar şi în aceste

condiţii, estimăm că actuala chiria medie se va menţine constantă, în jurul valorii de 6 euro/mp.

RISC ASOCIAT GARANTIEI – mentionate in SEV 310/SEV 103 raportare

În conformitate cu prevederile Standardului de evaluare SEV 310-Evaluarea drepturilor asupra

proprietății imobiliare pentru garantarea împrumutului, suplimentar față de cerințele SEV 103-

Raportarea evaluării, rapoartele de evaluare includ comentarii referitoare la riscul asociat garanției.

Astfel, au fost analizate următoarele aspecte cu privire la proprietatea imobiliară propusă:

activitatea curentă şi tendinţele pieţei relevante

- în prezent, piața imobiliară specifică din com. Blejoi este puțin activă, consecintă a

reducerii numărului de tranzacții pe fondul scăderii disponibilității finanțării;

- tendințele pieței sunt de reducere a trendului descendent al prețurilor, însă numărul

tranzacțiilor va ramâne redus.

cererea curentă şi cea anticipată pentru categoria de proprietate în cadrul localităţii

- cererea curentă pentru spatii comerciale – tip birouri in com. Blejoi este redusă, pe fondul

disponibilitătii reduse a finanțării și incertitudinii cu privire la situația viitoare a economiei

locale și naționale;

- datorita faptului ca proprietatea imobiliara de evaluat este amplasata in com. Blejoi –

localitate cu o activitate economica redusa se preconizează continuarea reducerii cererii

pentru proprietăți similare, însă ritmul de reducere va încetini.

cererea potenţială şi posibilă pentru utilizări alternative

- pentru proprietatea evaluată nu există utilizări alternative care să respecte criteriile celei

mai bune utilizări.

vandabilitatea curentă a proprietăţii şi probabilitatea menţinerii acesteia

- având în vedere tipul de proprietate analizat și cererea pentru acesta, consider că gradul de

vandabilitate este mediu și se poate mentine pe termen scurt.

orice impact al unor evenimente previzibile (la data evaluării) asupra valorii garanţiei

- in contextul economic actual la nivel national (criza economica) si local exista posibilitatea

scăderii puterii de cumpărare și, implicit, a reducerii cererii, care ar putea conduce la

reducerea prețurilor pentru proprietati de tipul celei analizate.

abordarea valorii adoptată şi gradul de fundamentare al evaluării cu informaţii de piaţă

- pentru estimarea valorii de piață a proprietății comerciale s-a apelat la abordarea prin venit

și abordarea prin cost. Rezultatul evaluării: a fost selectată valoarea obținută prin

abordarea prin venit. Pentru aplicarea acesteia, s-au utilizat informații extrase din piață,

verificate pentru valabilitate și veridicitate. Această abordare respectă criteriile de

adecvare, precizie și cantitate a informațiilor utilizate.

Ipoteze speciale: Inspectia imobilului s-a efectuat numai din exterior ( din strada).

Concluzie - Pentru propritatea analizata nu estimam riscuri proprii.


18

EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita mai sus.

Pentru determinarea acestei valori au fost utilizate urmatoarele abordari:

Abordarea prin piata: a fost aplicata doar pentru estimarea valorii de piata a terenului. Deoarece

nu exista suficienta omogenitate intre caracteristicile fizice ale proprietatilor imobiliare de tipul

celei evaluate, această abordare nu a putut fi aplicată pentru intreaga proprietate imobiliara teren +

constructii.

Abordarea prin venit ;

Abordarea prin cost, ca mijloc de verificare a rezonabilitații valorii determinate prin abordarea

prin venit si ca baza de alocare pro-rata a valorii de randament pe componente (constructii si

teren).

Pe baza valorilor obtinute prin cele doua abordari evaluatorul isi va formula opinia.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru

recomandate de catre ANEVAR.

Abordarea prin piata

Estimarea valorii terenului. Abordarea prin piata : metoda comparatiei directe.

Pentru evaluarea terenurilor s-a aplicat metoda comparatiilor directe care, ca si celelalte metode de

evaluare, este guvernata de principiul substitutiei – principiu de prim rang – care spune ca „nici un

cumparator „investitor” prudent nu va oferi pentru o proprietate un pret mai mare decat cel cu care ar

putea cumpara o alta proprietate, cu aceeasi utilitate si aceeasi atractivitate, intr-un interval de timp

rezonabil”.

Valoarea de piata a unei proprietati (teren) este in relatie directa cu preturile unor proprietati

(terenuri) comparabile (similare) si competitive.

Metoda comparatiei directe se utilizeaza la evaluarea terenurilor libere sau care se considera

libere pentru scopul evaluarii si se aplica atunci cand exista vanzari de terenuri comparabile.

Valoarea de piata a terenului s-a estimat in conditiile celei mai bune utilizari.

Preturile si alte informatii referitoare la loturi similare de teren au fost analizate, comparate,

corectate si ajustate, in functie de asemanari sau diferentieri.

Grila de calcul este prezentata in anexa.

Valoare unitara teren = 20 EUR/mp

VALOARE TOTALA TEREN = 9.600 EUR.

Abordarea prin venit – metoda capitalizarii venitului

Estimarea veniturilor

Venitul brut potential (VBP) – materializeaza venitul total estimat a fi generat de proprietatea

imobiliara supusa evaluarii, in conditii de utilizare maxima. In cazul prezentei proprietati s-a estimat o

chirie de 6 EUR/mp pentru spatiul de birouri.

Venitul brut efectiv (VBE) – venitul anticipat al proprietatii imobiliare, ajustat cu pierderile aferente

gradului de neocupare si a gradului de neincasare. Conform informatiilor primite de la agentii

imobiliare, pentru spatiile de birouri de acest tip gradul de ocupare este cuprins intre 85-90%. In cazul

de fata s-a considerat un grad de ocupare de 90% .

Venitul net din exploatare (VNE) – rezulta prin deducerea cheltuielilor aferente proprietarului din

totalul veniturilor brute, si anume:

o Cheltuielile fixe sunt cele care nu depind de gradul de utilizare (nu variaza in functie de

acesta) si trebuie platite indiferent daca proprietatea este complet ocupata sau nu. Cele mai

relevante cheltuieli din aceasta categorie sunt impozitul pe cladiri, taxele pe teren, asigurari.


19

Desi nici aceste cheltuieli nu sunt tot timpul constante, ele nu variaza mult de la an la an, nu

fluctueaza in raport cu gradul de ocupare si nu pot fi influentate de management. Din aceste

motive cheltuielile fixe sunt relativ usor de estimat.

o Cheltuielile variabile : cele mai frecvent intalnite cheltuieli din categoria celor variabile sunt:

cheltuieli de management si administratie, comisioane inchirierie, utilitati - electricitate, gaz,

apa, canalizare, incalzire, aer conditionat, curatenie, amenajari, reparatii, salarii, intretinerea

spatiilor de parcare diverse: securitate si paza, aprovizionare.

Estimarea ratei de capitalizare

Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul

caruia venitul realizat din inchirierea proprietatii imobiliare se transforma in valoarea proprietatii respective.

Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii concrete furnizate de

piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vinzari, cumparari) incheiate.

In cazul de fata, tinand seama de informatiile obtinute de la agentiile imobiliare si din presa scrisa

am estimat rata de capitalizare, obținand o valoare a ratei de capitalizare de 9.5%.

Se observa ca rata de capitalizare calculata este coerenta cu informațiile publicate in revista

”Valoarea oriunde este ea”, nr.6 / 06.2015 – publicata de ANEVAR

Valoarea capitalizata se calculeaza cu formula Vc = VNE / c.

Valoarea constructiilor inclusiv a terenului aferent prin abordarea prin venit este de 89.100 EUR.

Abordarea prin cost

Estimarea valorii constructiilor. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost presupune, conform SEV 230 Drepturi asupra proprietații imobiliare, pct.C

23., ca prima etapa, calcularea unui cost de inlocuire. In mod normal, acesta reprezinta costul de

inlocuire a proprietații cu un echivalent modern, la data evaluarii.

O excepţie este cazul în care ar fi necesar ca o proprietate imobiliară echivalentă să fie o replică

a proprietăţii imobiliare subiect, pentru a furniza aceeaşi utilitate unui participant de pe piaţă, caz în

care costul de înlocuire ar fi mai degrabă cel de reproducere sau de reconstruire a clădirii subiect, decât

cel de înlocuire cu un echivalent modern. Costul de înlocuire este necesar să reflecte şi toate costurile

suplimentare, cum ar fi valoarea terenului, infrastructura, onorariile pentru proiectare şi cheltuielile de

finanţare care ar fi suportate de un participant de pe piaţă pentru producerea unui activ echivalent.

C 24. Costul echivalentului modern se corectează apoi pentru a fi reflectată deprecierea. Scopul

ajustării pentru depreciere este acela de a estima cu cât ar fi mai puţin valoroasă proprietatea imobiliară

subiect, pentru un potenţial cumpărător, faţă de echivalentul său modern. Deprecierea ia în considerare

starea fizică, utilitatea funcţională şi economică a proprietăţii imobiliare subiect, în comparaţie cu

echivalentul său modern..

Evaluarea s-a realizat prin metoda costurilor segregate și/sau metoda costurilor unitare (după

caz), luand in considerare costurile unitare actuale de realizare a constructiilor si dimensiunile (suprafata

construita sau desfasurata) fiecarui element constructiv analizat.

Baza valorilor estimate o constituie Indreptarul tehnic pentru evaluarea imediata, la pretul zilei, a

costurilor elementelor si constructiilor de locuinte- autor Sorin Turcus, editat de MatrixRom

septembrie 2015, precum si Cataloage ”Costuri de reconstrucție – costuri de inlocuire” – Editura

IROVAL Autor Corneliu Șchiopu, actualizate 2015-2016.

Evaluarea cuprinde urmatoarele etape:

1. Stabilirea costului de inlocuire brut

2. Estimarea deprecierii totale a constructiei, respectiv, pe baza Normativului P 135-2000 (avizat de

MLPAT cu Ordinul nr. 85/N/1999 care stabileste coeficienti de uzura fizica a mijloacelor fixe din

grupa 1 – constructii) si pe baza estimarii pierderii de valoare din neadecvari sau cauze externe

3. Determinarea costului de inlocuire net – prin scaderea deprecierii totale din costul de inlocuire brut.

Pentru determinarea valorii unitare si totale a constructiei ce se evalueaza se parcurg urmatoarele

etape:

inspectarea cladirilor pe teren si stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale


20

acestora, stabilirea dotarilor si instalatiilor precum si stabilirea starii tehnice a cladirilor

si a subansamblelor componente

efectuarea incadrarii cladirii intr-unul dintre tipurile prezentate in indreptar / cataloage.

determinarea costului unitar de inlocuire pe total si pe categorii de lucrari – valori care

nu contin TVA

calculul valorii totale de inlocuire prin multiplicarea valorii unitare cu suprafata

desfasurata totala a cladirii

estimarea deprecierii totale

estimarea costului de inlocuire net prin diminuarea costului de inlocuire brut cu

pierderea de valoare datorita deprecierii totale.

Costul de inlocuire brut - reprezinta costul unui activ modern echivalent, la data evaluarii.

Deprecierea - reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de inlocuire brut ce poate apare din

cauze fizice, functionale sau externe.

Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregarii. Prin aceasta metoda se analizeaza

separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala si, respectiv, un

procent global.

Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cladire si cu care opereaza aceasta metoda sunt:

deteriorarea (uzura) fizica - este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de

structura etc. Aceasta poate avea doua componente - uzura fizica recuperabila (se cuantifica

prin costul de readucere a elementului la conditia de nou sau ca si nou, se ia in considerare

numai daca costul de corectare a starii tehnice e mai mare decat cresterea de valoare rezultata)

si uzura fizica nerecuperabila (se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate in

prezent din motive practice sau economice)

neadecvare functionala - este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea

cladirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate.

Se poate manifesta sub doua aspecte - neadecvare functionala recuperabila (se cuantifica prin

costul de inlocuire pentru deficiente care necesita adaugiri, deficiente care necesita inlocuire

sau modernizare sau supradimensionari) si neadecvare functionala nerecuperabila (poate fi

cauzata de o supradimensionare sau de deficiente date de un element neinclus in costul de nou

dar ar trebui inclus sau un element inclus in costul de nou dar nu ar trebui inclus)

depreciere economica (din cauze externe) - se datoreaza unor factori externi proprietatii

imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea in zona, urbanismul,

finantarea etc.

In situatia cladirii din cadrul obiectivului care face obiectul prezentei evaluari a fost determinata o

depreciere complexa compusa din uzura fizica, depreciere funcționala si depreciere din cauze

externe.

Stabilirea uzurii fizice Gradul de uzura fizica s-a estimat tinand seama de urmatoarele aspecte de ordin general:

- durata de viata consumata pentru structura de rezistenta;

- starea finisajelor, data ultimei refaceri a acestora si durata lor normala de viata;

- starea instalatiilor, durata de viata, nivelul de reparatii sau inlocuire, perioada

executarii acestor lucrari;

Nivelul uzurii fizice a cladirilor s-a orientat dupa “Ghidul cuprinzand coeficientii de uzura fizica

normala la mijloacele fixe din grupa 1 - Constructii” - avizati de Consiliul Tehnico-Stiintific al

M.L.P.A.T. cu avizul nr.67/23.08.1999, facandu-se ajustari in functie de starea fizica a constructiilor

constatata cu ocazia inspectiei in teren.

Construcțiile nu sunt afectate de depreciere funcționala. Estimarea costului de inlocuire /

reconstructie si a uzurii fizice sunt prezentate in fisa de evaluare a constructiei din anexa.

Stabilirea deprecierii din cauze externe

Deprecierea din cauze externe (depreciere economica) este utilitatea diminuata a unei cladiri datorita

unei influente negative din mediul exterior. Ea poate fi cauzata de o serie de factori, cum ar fi: declinul


21

vecinatatii, localizarea proprietatii in localitate, regiune sau provincie, conditiile pietei locale s.a. si poate fi

temporara sau permanenta.

Exista trei metode primare pentru masurarea deprecierii externe:

- alocarea deprecierii preluata de pe piata ;

- analiza informatiilor de piata ;

- capitalizarea pierderii de venit.

Am estimat deprecierea externa prin alocarea deprecierii preluata de pe piata.

In cazul de fata, proprietatea comerciala – spatiu de birouri apartinand SC SINCLAIR GROUP

SRL se afla amplasata in intravilanul com Blejoi, sat Tantareni, zona periferica a mun Ploiesti, cu acces

auto, amplasament in zona rezidentiala.

Avand in vedere diferenta de chirie fata de imobile similare, amplasate in zone apropiate ( mun Ploiesti),

se observa ca aceasta diferenta este de 8-6 = 2 euro/mp, in cazul de fata apreciem ca imobilul este afectat

de depreciere externa in cuantum de 25%.

Dupa cum am aratat mai sus, in abordarea prin cost valoarea proprietatii se obtine prin insumarea

costului de inlocuire / reconstructie net cu valoarea de piata a terenului:

84.970 EUR + 9.600 EUR = 94.600 EUR

ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

In final s-a procedat la revederea intregii evaluari, pentru a avea siguranta ca datele disponibile,

tehnicile analitice, rationamentele si logica aplicate au condus la judecati consistente.

Valori obtinute

1. Prin abordarea prin venit: 89.100 EUR din care:


teren = 9.600 EUR

2. Prin abordarea prin cost:



teren = 9.600 EUR

Analiza rezultatelor si concluzia asupra valorii

Adecvarea, precizia şi cantitatea informatiilor utilizate in evaluare sunt criteriile pe baza carora

evaluatorul a formulat opinia finala asupra valorii proprietatii subiect.

Adecvarea: Prin acest criteriu, evaluatorul a judecat cat de pertinentă este fiecare abordare / metoda

scopului si utilizarii evaluării. Adecvarea unei abordari si a metodei din cadrul abordarii se referă direct la

tipul proprietatii imobiliare si viabilitatea acesteia pe piata.

Precizia: Precizia evaluarii este legata de increderea evaluatorului in acuratetea datelor / informatiilor

folosite in procedurile si tehnicile de analiza aplicate precum si in abordarile in evaluare utilizate, cu alte

cuvinte este data de încrederea evaluatorului in corectitudinea datelor si a calculelor efectuate precum si

de ajustarile aduse preturilor de vanzare a proprietilorilor comparabile.

Cantitatea informatiilor:Adecvarea si precizia influenteaza calitatea si relevanta rezultatului unei

abordari in evaluare. Ambele criterii au fost studiate in raport cu cantitatea informatiilor furnizate de o

anumita comparabila sau de o anumită abordare.


22

Abordarea prin piata Abordarea prin venit Abordarea prin cost

Adecvarea Da Da Da – ca mijloc de

verificare a rezultatelor

obtinute prin abordarea

prin venit si ca baza de

alocare a valorii pe

constructii si teren

Precizia Nu s-au gasit

informatii de piata

adecvate pentru a

folosi aceasta abordare

Datele s-au luat din

oferte de pe piata,

neavand informatii

despre tranzactii

Suprafetele au fost

luate din documentele

puse la dispozitia

evaluatorului iar

costurile unitare au

fost luate din

Cataloagele Schiopu.

Datele si calculele se

considera corecte.

Cantitatea

informatiilor

Nu s-au gasit

informatii de piata

adecvate si suficiente

pentru a folosi aceasta

abordare

Datele s-au luat din

oferte de pe piata –

acestea fiind in numar

mediu

Sursa informatiilor

pentru costuri unitare

este unica dar de

incredere si satisface

criteriul ”cantitatea

informatiilor”

Avand in vedere cele de mai sus concluzia asupra valorii este: valoarea de piata estimata a

proprietatii imobiliare (fara TVA), in conditiile in care plata s-ar face integral la data vanzarii, este

valoarea obtinuta prin abordarea prin venit, rotunjita, de:

89.100 EUR echivalent cu 1401.200 lei (la cursul de 4.5025 lei/EUR)

repartizata astfel pe teren si constructii:

Valoare teren

Valoare constructie

9.600 €

79.500 €

43.200 LEI

358.000 LEI

Argumente care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea:

- valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate in

prezentul raport;

- in conditiile de constrangere aferente unei vanzari fortate (executarea ipotecii) pretul obtinut

va putea diferi semnificativ de valoarea estimata;

- valoarea este o predictie;

- valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu;

- evaluarea este o opinie asupra unei valori.


23

ANEXE:


24

Abordarea prin piata – TEREN

Elemente de comparatie Subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Suprafata- m² 471,00 400,00 634,00 1.000,00

Pret oferta €/m² 33 25 20

Ajustare pentru negociere 20% 20% 20%

Valoarea ajustare 7 5 4

Pret ajustat 26 20 16

Drept de proprietate deplin similar similar similar

Ajustare 0% 0% 0%

Valoarea ajustare 0,00 0,00 0,00

Pret ajustat 26,4 20,0 16,0

Conditii de finantare la piata similar similar similar

Ajustare 0% 0% 0%



Conditii de vanzare cash similar similar similar

Ajustare 0% 0% 0%



Conditii de piata dec.15 prezent prezent prezent

Ajustare 0% 0% 0%



Localizare Blejoi, sat Tantareni Intravilan / Tantareni Intravilan / Ploiestiori Intravilan / Ploiestiori

Ajustare 0% 0% 0%


Acces/ Vizibilitate stradal stradal stradal stradal

Ajustare 0% 0% 0%


CMBU sp birouri rezidential rezidential rezidential

Ajustare -15,00% -15,00% -15,00%

Valoarea ajustare -4 -3 -2

Incadrare/Potential utilizare deplin deplin deplin deplin

Ajustare 0,0% 0,0% 0,0%


Deschidere 20 20 20 10

procentul laturilor 0,85 1,00 0,63 0,10

Ajustare -5% 3% 15%

Valoarea ajustare -1 1 2

Utilitati toate la l imita la l imita la l imita

Ajustare 0% 0% 0%


Suprafata 471 400 634 1.000

Ajustare -3% 5% 15%

Valoarea ajustare -1 1 2

Alte ajustari plan plan plan plan

Ajustare 0,00% 0,00% 0,00%


da da da

Ajustare neta -6 -1 2

-23% -7% 15%

ajustare bruta 6,07 4,60 7,20

18,40% 23,00% 45,00%


Euro Lei

Valoare adoptata 20 92

Valoare teren 9.574 43.109

rotunjit la 9.600 43.100


25

Explicatii:

Ajustarea ofertei

Dreptul de proprietate

Conditii de finantare

Conditii de vanzare

Conditii de piata

Localizare

Acces

CMBU

Incadrare/ potential utilizare

Deschidere

Utilitati

Suprafata

Alte ajustari

Similara

Pentru acces nu fost aplicate ajustari

Pentru CMBU au fost aplicate ajustari:tuturor comparabilelor care au CMBU

rezidential

Similara

se ajusteaza pozitiv comparabilele care au deschidere mai mica decat subiectul

evaluat si negativ cele care au deschidere mai mare.

similare

Comparabila A a fost ajustate negativ deoarece au suprafata mai mica decat

proprietatea subiect, iar comparabilele B si C au fost ajustate pozitiv deoarece au

suprafata mai mare.

nu este cazul

Ajustarea pentru conditii de piata este 0, deoarece proprietatile comparabile erau

disponibile pentru vanzare la data evaluarii sau intr-o perioada apropiata de cea a

datei evaluarii.

Explicarea ajustarilor

In urma analizei pietei, ofertele de vanzare au fost ajustate cu 2 0%

Ajustarea pentru dreptul de proprietate este 0 deoarece toate comparabilele sunt

l ibere la vanzare, similar subiectului

Ajustarea pentru conditii de finantare este 0 deoarece tranzactii le se bazeaza pe

capital propriu.

Ajustarea pentru conditii de vanzare este 0 deoarece nu am identificat motivatii

speciale pentru vanzare pentru niciuna dintre comparabile

Abordarea prin COST:

Nr.

Crt.

Pozitie

fisa Denumire

Suprafata

construita

desfasurata

Sd (mp.)

Suprafata

utila

desfasurata

Su (mp.)

Cost de

inlocuire

brut unitar

CIB

(eur/mp.)

Cost de

inlocuire

brut CIB

(eur)

Depreciere

cumulata

%

Cost de

inlocuire net

CIN (eur) Observatii

1 C 1 SPATIU BIROURI 198,00 168,30 723,90 121832,29 34% 81.000,00 Catalog Schiopu

2 C2 Garaj 40,00 39,00 165,96 6638,39 40% 3.970,59 Matrix Fisa 59

84.970

382.577

471,00

20,33

9.600

4,5025

CIN (rotund) (eur)

CIN (rotund) (ron)

Teren

Nr. Cad.

Suprafata (mp.)

Valoarea unitara (eur/mp.)

Valoare de piata (eur) - rotund

VALOARE DE PIATA PROPRIETATE (EUR) 94.600

Curs de schimb (ron/eur)

VALOARE DE PIATA PROPRIETATE (RON) 425.900


26

Cap. 2.2

1. DATE DE REFERINTA

Denumire şi adresă obiectiv: SC SINCLAIR GROUP SRL C 1

Suprafaţa construită Sc (mp) = 99,00

Suprafaţa desfaşurat construită Sdc (mp) = 198,0 195,697674

Suprafaţa utila totala Su total 168,30

Suprafaţă

Sc / Sdc

(mp)

Cost

catalog

(lei/mp)

Total cost

(lei)

Coef.

corecţie

distanţă

de

transport

Coef.

corecţie

manoperă

Cost total

(lei)

Indici

actualizare

2015-2016

D E

1,000 1,000

Structura

2 8CLBTIPB 198,0 883,7 184.998,5 1,000 1,000 184.998,5 1,0573

Total 184.998,5

Finisaj interior

3 FICLBTIPB 198,0 934,7 187.458,0 1,000 1,000 187.458,0 1,0129

Total 187.458,0

Instalaţii electrice

4 IECLBTIPB 198,0 141,5 27.655,6 1,000 1,000 27.655,6 0,9871

Total 27.655,6

Instalaţii sanitare

5 ISCLBTIPB 198,0 107,1 19.530,5 1,000 1,000 19.530,5 0,921

Total 19.530,5

Instalatii de incalzit si ventilat

6 IVCLBTIPB 198,0 132,0 27.581,3 1,006 1,036 28.745,7 1,0553

Total 28.745,7

FINISAJ FATADA

7 FPERETEM1 198,0 937,3 185.585,4 1,000 1,000 185.585,4 1

Total 185.585,4

TERASA NECIRCULABILA

8 TERNECIRC 99,0 439,4 46.228,1 1,000 1,000 46.228,1 1,0627

Total 46.228,1

TOTAL COST (CIB) CORECTAT CU TVA ( LEI) 680.201,8

TOTAL COST (CIB) CORECTAT FĂRĂ TVA ( LEI) 548.549,9

121.832 EURO

F=CxDxE

Cladire birouri clasa BCosturi de reconstructie - costuri de inlocuire pt cladiri industriale, comerciale si

si agricole, constructii speciale - Ed IROVAL Bucuresti

FISA DE CALCUL A VALORII CONSTRUCTIEI

METODA COSTURILOR SEGREGATE

Nr.

Crt.Denumire / Simbol

A B C=AxB


27

UZURA FIZICA

Nr.

Crt.Denumire substructură

Cost de înlocuire brut CIB

(lei)

Uzură f izică

(%)

Valoare

rămasă

actualizată

(lei)

2 Structura 184.998,5 4% 177.598,6

3 Finisaj interior 187.458,0 15% 159.339,3

4 Instalaţii electrice 27.655,6 15% 23.507,2

5 Instalaţii sanitare 19.530,5 15% 16.601,0

6 Instalatii de incalzit si ventilat 28.745,7 15% 24.433,8

7 FINISAJ FATADA 185.585,4 15% 157.747,6

Total cost cu tva (Lei) 680.201,8 603.144,2

Total cost cu tva (Lei/mp) 3.435,4 3.046,2

Total cost fără tva (Lei) 548.549,9 486.406,6

Total cost fără tva (Lei/mp) 2.770,5 2.456,6

DEPRECIERE FUNCTIONALA

Total cost fără tva (Lei) 486.406,6 0% 486.406,6

Total cost fără tva (Lei/mp) 2.456,6 2.456,6

DEPRECIERE EXTERNA

Total cost fără tva (Lei) 486.406,6 25% 364.805,0

Total cost fără tva (Lei/mp) 2.456,6 1.842,4 #REF!

Total cost fără tva (EURO) 108.030 81.023

364.800

81.000

VALOAREA DE PIATA (lei)

VALOAREA DE PIATA (EURO)

Denumire Garaj C2

Amplasament INCINTA 1Cc

Data PIF (aprox.)

Modernizari, renovari 2013

2. CARACTERISTICI TEHNICE

Tipul constructiei Anexa

Regim de inaltime P

Aria construita (AC) mp 40,00

Aria construita desfasurata (Ad) mp 40,00

Aria utila (Au) mp 39,00

Inaltime medie (m) 2,6

Estimarea Rezistenta Finisaje Anvelopa si compartimentari Instalatii Uzura fizica

deprecierilor % uzura % uzura % uzura % uzura globala

40 15 22 25 17 25 18 25 20,25

Depreciere fizica 20%

Depreciere functionala 0%

Depreciere externa 25%

Total depreciere 40%

1. DATE DE IDENTIFICARE


28

Abordarea prin venit:

A. Venituri B. Costuri si cheltuieli

unitara lunara anuala

1 spatiu Birouri 168,30 5,94 1.000 12.000 Rata de neocupare 10,00% 1.200

Impozit pe proprietate 1,50% 1.275

Asigurare cladiri 0,30% 255

Fond reparatii 0,50% 425

Management 0,50% 60

Cheltuieli aferente proprietarului 3,00% 324

Venituri din chirii 168,30 5,94 1.000 12.000 Costuri cumulate 3.538

A. Venit brut din inchiriere 12.000 B. Costuri totale 3.538

C. Venit net din inchiriere 10.800 8.462

D. Rata de capitalizare MEDIE 9,50

E. Valoare de piata 89.070

F. Elemente aditionale care afecteaza valoarea

F.1. Teren in exces 0,00 20 0

F.2. Teren suplimentar 0

F.3. Reparatii imediate 0,00 0 0

Total elemente care afecteaza valoarea 0

G. Valoare de piata proprietate 1 € = 4,5025 401.172,75 89.070

401.200 rotunjit la 2 89.100

Determinarea ratei de capitalizare

COMPARABILE A B C Valoare teren

Chirie lunara solicitata 5.200 5.000 4000 Valoare constructie

Valoare

€Spatiu / utilizare

suprafata

utila

Chirie (€)%

9.600 €

79.500 €

43.200 LEI

358.000 LEI

Clliieenntt:: AAALLPPHH AA BBANNKK … de evaluare.pdf · Nr. 296/14.12.2015 RAPORT DE EVALUARE ......

Documents

Transcript of Clliieenntt:: AAALLPPHH AA BBANNKK … de evaluare.pdf · Nr. 296/14.12.2015 RAPORT DE EVALUARE ......