Modul de dobndire i nstrinare a proprietii comune forate i perpetue. Neconstituionalitate a prevederilor art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996. Decizia nr. 1514 din 15 noiembrie 2011 a Curii Constituionale11 Publicat n M. Of. nr. 24 din 12 ianuarie 2012.AbstractThe sale of the forced joint property, by the vote of two thirds of the owners practically means the sale of anothers property, without the consent of the owners who did not vote or voted against it, therefore the dispositions of art. 44 of the Constitution were infringed.Even if the regulation under art. 45 of Law no. 7/1996 is identical with that under art. 658 of Law no. 287/2009 on the Civil Code, this is not an argument for motivating the adoption of a law which infringes a fundamental human right, namely the property right.Keywords: joint property, sale of anothers property, land registrationPrin ncheierea din 23 noiembrie 2010, pronunat n Dosarul nr. 7.936/62/2009, Tribunalul Braov, secia comercial i de contencios administrativ, a sesizat Curtea Constituional cu excepia de neconstituionalitate a prevederilor art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat. Excepia a fost ridicat de municipiul Braov, ca persoan juridic de drept public, prin primar, i de primarul municipiului Braov n calitate de autoritate executiv a administraiei publice locale a municipiului Braov ntr-o cauz de contencios administrativ avnd ca obiect "emiterea autorizaiei de construcie, conform certificatului de urbanism", pentru o locuin rezultat din mansardarea terasei unui bloc.n motivarea excepiei de neconstituionalitate autorii acesteia susin c prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 contravin art. 1 alin. (3) din Constituie.Astfel, arat c textul de lege criticat nu respect aceste exigene ale statului de drept dat fiind imprecizia, caracterul vag al termenilor utilizai, imposibilitatea de a materializa, potrivit normelor legale, hotrrea adunrii generale a asociaiei, ntruct "aceast hotrre nu are caracter translativ de proprietate i nu ndeplinete condiiile de validitate ale unui act apt de a fi nscris n cartea funciar, n condiiile art. 48 din Legea nr. 7/1996". De asemenea, autorii excepiei arat c reglementarea criticat nu determin "momentul n care opereaz transferul dreptului de proprietate de la proprietarul care nu a fost de acord cu respectivul transfer, moment ce trebuia raportat la justa despgubire generat de pierderea dreptului de proprietate pe cale silit". Aa fiind, textul de lege contestat "nu respect exigenele statului de drept i nu apr principiul ncrederii legitime a subiectelor de drept destinatare ale normelor juridice n opera normativ a statului".Totodat, consider c dreptul de proprietate nu este garantat, aa cum prevede art. 44 alin. (2) din Constituie, n situaia n care hotrrea majoritii calificate de 2/3 poate nstrina ori ipoteca un bun ce aparine celeilalte pri de 1/3 dintre coproprietari, apreciind c n aceast situaie este vorba despre vnzarea bunului altuia. Mai mult, arat c prevederile art. 45 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 "se abat de la prealabila despgubire, lsnd coproprietarilor care nu au votat ori, dup caz, s-au opus la nstrinare sau ipotecare calea de a obine justa despgubire ulterior, adresndu-se justiiei".n final, apreciaz c textul de lege criticat este neconstituional, opernd o restrngere a dreptului de coproprietate forat, prin ncetarea destinaiei de folosin pentru prile comune, atunci cnd nstrinarea sau ipotecarea acestora are loc cu o majoritate de 2/3 din numrul coproprietarilor, fr ca aceast msur s fie justificat de necesitatea satisfacerii vreuneia dintre motivele limitativ prevzute de art. 53 din Constituie.Tribunalul Braov, secia comercial i de contencios administrativ, consider c excepia de neconstituionalitate este ntemeiat, deoarece reglementarea legal criticat contravine art. 44 i art. 45 din Constituie.Potrivit prevederilor art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, ncheierea de sesizare a fost comunicat preedinilor celor dou Camere ale Parlamentului, Guvernului i Avocatului Poporului, pentru a-i exprima punctele de vedere asupra excepiei de neconstituionalitate.Avocatul Poporului consider c prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996 sunt neconstituionale, ntruct contravin dispoziiilor art. 44 referitoare la dreptul de proprietate privat. n acest sens, arat c aceste prevederi legale transform proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente, ntr-o alt form de proprietate, obinuit i temporar, fr ca schimbarea regimului juridic al proprietii s fie condiionat de obinerea acordului tuturor proprietarilor afectai. Prin nlturarea posibilitii fiecrui proprietar de a se opune nstrinrii, fiind suficient ntrunirea acordului de voin a doar dou treimi dintre coproprietari, se ncalc n mod vdit dreptul de exercitare ntr-o manier exclusiv i absolut a prerogativelor folosinei i dispoziiei, ca atribute ce in de esena dreptului de proprietate.Avocatul Poporului consider c "ncetarea coproprietii forate n aceast manier echivaleaz practic cu o expropriere, aducndu-se atingere i dispoziiilor constituionale ale art. 53". Totodat, se arat c reglementarea criticat nu respect nici dispoziiile art. 1 alin. (3) din Constituie, potrivit crora Romnia este stat de drept, democratic i social, n care drepturile i libertile cetenilor reprezint valori supreme i sunt garantate.Preedinii celor dou Camere ale Parlamentului i Guvernul nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepiei de neconstituionalitate.Curtea, examinnd ncheierea de sesizare, punctul de vedere al Avocatului Poporului, raportul ntocmit de judectorul-raportor, notele scrise depuse la dosar, concluziile procurorului, prevederile legale criticate, raportate la dispoziiile Constituiei, precum i Legea nr. 47/1992, reine urmtoarele:Curtea Constituional a fost legal sesizat i este competent, potrivit dispoziiilor art. 146 lit. d) din Constituie, precum i ale art. 1 alin. (2), ale art. 2, 3, 10 i 29 din Legea nr. 47/1992, s soluioneze excepia de neconstituionalitate.Obiectul excepiei de neconstituionalitate, aa cum reiese din ncheierea de sesizare, l constituie prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat n M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006, prevederi ce au fost introduse prin art. I din Legea nr. 170/2010 pentru completarea art. 45 din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996 i pentru modificarea art. 101 din Legea locuinei nr. 114/1996, lege publicat n M. Of. nr. 507 din 21 iulie 2010.Prevederile de lege criticate au urmtorul coninut:- Art. 45 alin. (3)-(6): "(3) Prin excepie de la dispoziiile alin. (2) i prin derogare de la prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, ncetarea destinaiei de folosin comun pentru prile comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotr motivat, cu o majoritate de dou treimi din numrul coproprietarilor.(4) n cazul prevzut la alin. (3), devin aplicabile dispoziiile privitoare la coproprietatea obinuit i temporar. Cu toate acestea, nstrinarea sau ipotecarea se poate realiza dac exist o majoritate de dou treimi din numrul coproprietarilor.(5) n cazurile prevzute la alin. (3) i (4), coproprietarii care nu au votat ori, dup caz, s-au opus la nstrinare sau ipotecare au dreptul la o despgubire just, stabilit pe cale convenional ori, n caz de nenelegere, pe cale judectoreasc.(6) Constatarea ncetrii destinaiei de folosin comun pentru aceste pri se face prin hotrre a adunrii generale a asociaiei de proprietari, adoptat cu o majoritate de dou treimi din numrul coproprietarilor".Autorii excepiei invoc nclcarea dispoziiilor constituionale ale art. 1 alin. (3) privind statul de drept, art. 44 alin. (1), (2) i (3) privind dreptul de proprietate privat i celor ale art. 53 referitoare la restrngerea exerciiului unor drepturi sau al unor liberti.1. Examinnd excepia de neconstituionalitate, din perspectiva criticilor formulate de autorii acesteia, Curtea constat c prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996 contravin dispoziiilor referitoare la dreptul de proprietate privat, prevzut de art. 44 din Constituie, pentru urmtoarele considerente:Proprietatea comun este acea modalitate a proprietii ce se caracterizeaz prin faptul c dreptul de proprietate aparine concomitent asupra aceluiai bun sau asupra aceleiai mase de bunuri mai multor titulari care exercit, tot concomitent, atribuiile conferite de dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor care formeaz obiectul drepturilor lor. Din punct de vedere al regimului juridic, proprietatea comun pe cote-pri se mparte n coproprietate obinuit i temporar i coproprietate forat i perpetu.Referitor la cazul coproprietii forate asupra dotrilor i utilitilor comune dintr-un imobil cu mai multe locuine, incident n prezenta spe fiind acoperiul, Curtea constat c, potrivit art. 3 lit. c) din Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, obiectul proprietii comune forate l constituie toate prile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin.i prevederile art. 649 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil arat ce pri comune fac obiectul coproprietii forate din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente.Astfel, potrivit acestui articol, "(1) Sunt considerate pri comune, n msura n care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:a) terenul pe care se afl cldirea, compus att din suprafaa construit, ct i din cea neconstruit necesar, potrivit naturii sau destinaiei construciei, pentru a asigura exploatarea normal a acesteia; pentru eventuala suprafa excedentar proprietarii sunt titularii unei coproprieti obinuite;b) fundaia, curtea interioar, structura, structura de rezisten, pereii perimetrali i despritori dintre proprieti i/sau spaiile comune, acoperiul, terasele, scrile i casa scrilor, holurile, pivniele i subsolurile necompartimentate, rezervoarele de ap, centralele termice proprii i ascensoarele;c) instalaiile de ap i canalizare, electrice, de telecomunicaii, de nclzire i de gaze de la branament/racord pn la punctul de distribuie ctre prile aflate n proprietate exclusiv, canalele pluviale, paratrsnetele, antenele colective, precum i alte asemenea pri;d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinei prilor, sunt n folosin comun.(2) Courile de fum i de aerisire, precum i spaiile pentru spltorii i usctorii sunt considerate pri comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizeaz aceste utiliti n conformitate cu proiectul cldirii".Toate aceste pri comune sunt administrate de ctre asociaia de proprietari, prin hotrri luate cu votul majoritii proprietarilor locuinelor din cldire.Art. 39 din Legea nr. 230/2007 prevede chiar i modalitatea de folosire a proprietii comune forate de ctre teri, persoane fizice sau persoane juridice, de drept public ori de drept privat, cu acordul majoritii proprietarilor membri ai asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate, n baza unui contract de nchiriere, ceea ce nu presupune, ns, ncheierea de acte de dispoziie asupra bunurilor proprietate comun forat.n aceste condiii, Curtea constat c, fiind vorba de acte de administrare i nu de dispoziie, prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 reglementeaz acordul de voin al majoritii proprietarilor i a celor direct afectai de vecintate ca o condiie peremptorie de folosire de ctre teri a spaiilor proprietate comun forat. Aceast form de coproprietate se menine independent de voina coproprietarilor, deoarece poart asupra unor bunuri accesorii al cror regim juridic este legat indispensabil de cel al bunului principal pe care l urmeaz. Caracterul indivizibil al bunurilor accesorii pentru mai multe bunuri principale care aparin unor titulari diferii presupune asigurarea caracterului perpetuu al coproprietii asupra bunurilor accesorii. Fiecare coproprietar al proprietii forate poate s exercite folosina asupra tuturor bunurilor care fac obiectul acesteia, fr a aduce, ns, atingere dreptului celorlali coproprietari.n acest sens, art. 647 alin. (1) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil stipuleaz c "Fiecare coproprietar poate exercita folosina bunului comun, cu condiia s respecte destinaia acestuia i s permit exercitarea folosinei de ctre ceilali coproprietari". Aadar, niciun act de dispoziie nu poate s aib ca obiect exclusiv cota-parte indiviz din coproprietatea forat dect odat cu nstrinarea bunului principal, astfel cum prevede i art. 651 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, potrivit cruia "Cota-parte din dreptul de proprietate asupra prilor comune are caracter accesoriu n raport cu dreptul de proprietate asupra spaiului din cldire care constituie bunul principal; nstrinarea sau ipotecarea cotei-pri nu se va putea face dect odat cu dreptul asupra spaiului care constituie bunul principal". Aa fiind, nu se poate vorbi de coproprietate forat i perpetu, fr a avea n vedere proprietatea exclusiv asupra bunurilor principale pe lng care cele aflate n coproprietate forat sunt accesorii. De altfel, din moment ce dreptul de coproprietate forat are un caracter accesoriu, el nu se poate transmite, ipoteca sau valorifica ntr-un alt mod dect mpreun i nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal.Curtea constat c, prin adoptarea Legii nr. 170/2010, art. 45 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 are o nou reglementare, instituindu-se un regim derogatoriu de la regimul general al coproprietii forate din condominii, n sensul c aceasta este transformat ntr-o coproprietate obinuit, iar nstrinarea sau ipotecarea se poate realiza dac exist o majoritate de dou treimi din numrul coproprietarilor. Aceast reglementare vine n contradicie cu prevederile alin. (2) al art. 45, potrivit crora dreptul de proprietate comun forat asupra prilor comune ale unui imobil se valorific numai mpreun cu dreptul de proprietate exclusiv care poart asupra acestuia sau a unei pri determinate din acesta.Dac regula o constituie nstrinarea coproprietii forate odat cu bunul principal, art. 45 din Legea nr. 7/1996 prevede o derogare de la acest principiu, n sensul c unele pri din coproprietatea forat pot fi nstrinate cu acordul a 2/3 dintre coproprietari, fiind schimbat astfel regimul juridic al acestora. Dac, ntr-adevr, legiuitorul a instituit o astfel de excepie, Curtea constat c regimul juridic al bunurilor coproprietate forat nu poate fi schimbat dect cu consimmntul tuturor proprietarilor din cldire.Aa fiind, Curtea constat c nstrinarea coproprietii forate cu votul majoritii de 2/3 dintre proprietari echivaleaz practic cu o vnzare a bunului altuia, fr a exista consimmntul proprietarilor care nu au votat sau au votat mpotriv, avnd drept consecin nclcarea dispoziiilor art. 44 din Constituie.n argumentarea necesitii introducerii prevederilor de lege criticate prin Legea nr. 170/2010, iniiatorii acestui act normativ au susinut i armonizarea reglementrii criticate cu prevederile art. 658 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil.Curtea constat c, chiar dac reglementarea art. 45 din Legea nr. 7/1996 este identic cu cea din art. 658 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, aceasta nu constituie un argument n motivarea adoptrii unei legi care ncalc un drept fundamental al omului, i anume dreptul de proprietate. Totodat, Curtea constat c prin completarea art. 45 din Legea nr. 7/1996 de ctre Legea nr. 170/2010 nu se are n vedere, practic, modificarea Legii nr. 7/1996, care are un alt obiect de reglementare, i anume "cadastru i publicitate imobiliar", ci doar posibilitatea asociaiilor de proprietari de a schimba regimul juridic al bunurilor coproprietate forat, cu votul a 2/3 dintre proprietari. Cel mult, reglementarea criticat putea s completeze art. 39 din Legea nr. 230/2007, avnd n vedere destinaia prilor comune, n sensul c, n unanimitate, proprietarii unui condominiu pot nstrina unele pri comune din imobil ce ar pune n valoare construcia respectiv i nu ar afecta rezistena construciei i funcionalitatea utilitilor comune. Aadar, legiuitorul nu ar putea dispune modalitatea de nstrinare a unor pri comune de folosin, att timp ct acestea au regimul juridic al coproprietii forate, fr consimmntul tuturor proprietarilor.Pentru toate aceste considerente, Curtea constat c prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 contravin dispoziiilor constituionale ale art. 44 alin. (1), (2) i (3), precum i ale art. 1 din Primul Protocol adiional la Convenia pentru aprarea drepturilor omului i a libertilor fundamentale.2. De asemenea, Curtea constat c, n temeiul art. 53 din Constituie, exerciiul unor drepturi sau liberti poate fi restrns numai prin lege i numai dac se impune, dup caz, pentru aprarea securitii naionale, a ordinii, a sntii ori a moralei publice, a drepturilor i a libertilor cetenilor, desfurarea instruciei penale, prevenirea consecinelor unor calamiti naturale, ale unui dezastru ori ale unui sinistru deosebit de grav. Restrngerea poate fi dispus numai dac este necesar ntr-o societate democratic, iar msura trebuie s fie proporional cu situaia care a determinat-o, s fie aplicat n mod nediscriminatoriu i fr a aduce atingere existenei dreptului sau a libertii. Or, Curtea constat c prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 contravin acestor dispoziii constituionale deoarece, prin modalitatea de ncetare a destinaiei de folosin comun pentru bunurile ce fac obiectul coproprietii forate din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente, cu acordul majoritii de 2/3 din numrul coproprietarilor, se aduce atingere nsi esenei dreptului de proprietate al celorlali coproprietari, care nu votat sau nu au fost de acord cu aceast msur.3. n sfrit, Curtea consider c nu poate fi primit susinerea autorilor excepiei potrivit creia textul de lege criticat contravine dispoziiilor art. 1 alin. (3) din Constituie, ntruct prin redactarea sa mult prea vag i imprecis, acesta "nu determin momentul n care opereaz transferul dreptului de proprietate de la proprietarul care nu a fost de acord cu respectivul transfer, moment ce, n mod necesar, trebuia raportat la justa despgubire generat de pierderea dreptului de proprietate pe cale silit".Dimpotriv, Curtea constat c prevederile de lege apreciate ca fiind neconstituionale reglementeaz n mod precis modalitatea de ncetare a destinaiei de folosin comun pentru prile comune indivize din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente, precum i modul de nstrinare sau ipotecare a acestora, care se poate hotr cu o majoritate de dou treimi din numrul coproprietarilor, nclcnd, astfel, aa cum am artat, dispoziiile constituionale ale art. 44 privind dreptul de proprietate privat i art. 53 referitor la restrngerea exerciiului unor drepturi sau al unor liberti.Pentru motivele expuse, n temeiul art. 146 lit. d) i al art. 147 alin. (4) din Constituie, precum i al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) i al art. 29 din Legea nr. 47/1992, cu majoritate de voturi, Curtea Constituional:Admite excepia de neconstituionalitate ridicat de municipiul Braov, ca persoan juridic de drept public, prin primar, i de primarul municipiului Braov, n calitate de autoritate executiv a administraiei publice locale a municipiului Braov, n Dosarul nr. 7.936/62/2009 al Tribunalului Braov, secia comercial i de contencios administrativ i constat c prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996 sunt neconstituionale.Publicat n "REVISTA PANDECTELE ROMNE" cu numrul 3 din data de 31 martie 2012