Carte funciară

5/13/2018 Carte funciar - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/carte-funciara 1/23

Universitatea Cretin

³Dimitrie Cantemir´

Masterat Carier Judiciar

Instituii de drept civil

Publicitatea imobiliar i cartea funciar

Masterand

Lupescu Marian-Ernu



Contents

Scurt istoric ........................................ ........................... ........................... ........................... .................... 1

Publicitatea Imobiliara .................................. .......................... ........................... ........................... ....... 1

Publicitatea imobiliar i cartea funciar. Definiii i noiuni ............................................................. 2

Definiia publicitii imobiliare ............... ............................ ........................... ........................... ....... 2

Obiectul carilor funciare ...................... ............................ ........................... ........................... ........... 3

Alctuirea crii funciare ....................... ............................ ........................... ........................... ........... 4

Caracteristicile generale ale noilor cri funciare ...... ........................... ........................... .................... 4

Funciile sistemului crilor funciare ....... ............................ ........................... ........................... ....... 7

Entitile de baz ale evidenei cadastrale i publicitii imobiliare .................................................... 8

Principiile fundamentale ale crilor funciare ............... ........................... ........................... .................... 8Principiul consensului ......................... ........................... ........................... ........................... ................ 9

Principiul opozabilitii drepturilor reale înscrise în cartea funciar .................................................. 10

Principiul publicitii .......... ............................ ........................... ........................... ........................... 11

Principiul legalitii ........................... ........................... ........................... ........................... .............. 12

Principiul specialitii .............. ............................ .......................... ........................... ....................... 12

Principiul prioritii ........................... ........................... ........................... ........................... .............. 12

Principiul oficialitii ........................ ........................... ........................... ........................... .............. 13

Principiul forei probante ....................... ........................... ........................... ........................... ......... 14

Noiunea publicitii imobiliare în noul cod civil .......................... ........................... ........................... 14

Funciile publicitii imobiliare ............... ............................ ........................... ........................... ..... 15

Prevederile din NCC referitoare la publicitatea imobiliar ......................... ........................... .................. 16

Noiunea, structura i obiectul crii funciare .............................. ........................... ........................... 17

Procedura de înscriere ......................... ........................... ........................... ........................... .................. 18

Principiile crii funciare conform NCC .................................................. ........................... .................. 18

1. Principiul publicitii materiale ......................... ........................... ........................... .................. 19

2. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii ............... ......................................... 19

Bibliografie ............................................. .......................... ........................... ........................... .............. 21



1

Scurt istoric1

Publicitatea Imobiliara

De-a lungul timpului, în Romania, publicitatea imobiliar s-a realizat prin mai multe

modaliti, principalele dou sisteme fiind cel al registrelor de transcripiuni i inscripiuni

i cel bazat pe crile funciare. În afara celor dou mari sisteme, au fost reglementate i alte

sisteme intermediare: sistemul crilor de publicitate funciar, cu o aplicabilitate restrâns,

pentru Bucureti i câteva localiti limitrofe i sistemul crilor de eviden funciar,

aplicabil în anumite localiti din Transilvania.

Codul civil i Codul de procedur civil reglementa modalitatea de eviden prin

registrele de transcripiuni si inscripiuni, în Muntenia, Moldova, Oltenia i Dobrogea.

Sistemul de publicitate imobiliar întemeiat pe registrele de transcripiuni i inscripiuni are

un caracter personal, criteriul principal de eviden fiind persoana i nu imobilul. Sistemul

presupunea inerea a dou registre, unul de transcripiuni, în care se transcriau prin copiere în

întregime actele de transmisiuni i constituiri de drepturi, i unul de inscripiuni, care

cuprindea meniuni referitoare la privilegii i ipoteci. Dup aceste registre este greu s se

determine cine este adevratul proprietar al imobilului i existena sarcinilor, întrucat

cercetarea registrelor se fcea pe o perioad de pân la 30 de ani în urm în cazul transmisiunilor

i pe o perioad de pân la 15 ani în cazul ipotecilor, în condiiile în care acestea sunt într-unstadiu avansat de uzur.

Decretul-Lege nr. 115/1938, aplicabil în Transilvania, Banat i nordul Moldovei a

consacrat sistemul de publicitate imobiliar bazat pe crtile funciare. Acesta este un sistem real

de eviden, avându-se în vedere imobilul precum i modul cât mai precis de identificare al

acestuia. Prin acest sistem se realizeaz o publicitate integral in sensul c impune înscrierea

obligatorie în cartea funciar a tuturor actelor i faptelor juridice privitoare la bunurile imobile.

Superioritatea sistemului de carte funciar, a fost unanim recunoscut, dovad în acest

sens fiind apariia Legii cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996, lege prin care se

extinde sistemul de publicitate imobiliar real bazat pe cri funciare, la nivelul întregii ri.

1 Informaie preluat de pe http://www.ancpi.ro/pages/wiki.php?lang=ro&pid=21



2

Superioritatea sistemului crilor funciare rezid în faptul c are în vedere interesele terilor pe

care Codul civil i-a ignorat i c acesta permite o identificare facil a imobilului. De asemenea,

este de menionat caracterul real al evidenei, prin care atât prile, cât i terii interesai

sunt în msur s cunoasc situaia juridic a unui imobil în orice moment (proprietarul,

sarcinile imobiliare, ipotecile, urmririle, indisponibilizrile, modalitile de care sunt afectate

dobândirea dreptului, capacitatea prilor, etc.).

Publicitatea imobiliar întemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca

obiect înscrierea în cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la bunurile imobile.

Fiecare imobil are cartea sa funciar în care sunt înscrise toate actele translative sau constitutive

de drepturi, astfel se poate cunoate situaia juridic a acestuia.

Privind retrospectiv, se poate constata preocuparea permanent a legiuitorului pentru perfecionarea sistemului de publicitate imobiliar. Dinamica circuitului civil al imobilelor,

dispariia ingrdirilor legale privitoare la înstrinarea terenurilor, contextul socio-politic i

economic, sunt factori care influeneaz direct sistemul de publicitate imobiliar. Pe de alt

parte, aa cum s-a mai subliniat, rigurozitatea sistemului de publicitate imobiliar este

determinant pentru un mediu de afaceri stabil, având în vedere c ponderea majoritar a

garaniilor uzitate în relaiile de afaceri, o constituie cele ce au ca obiect bunuri imobile. Acest

lucru se datoreaz tocmai faptului c sistemul de carte funciar confer mai mult sigurancreditului i pieei imobiliare fa de alte sisteme de eviden.

Publicitatea imobiliar i cartea funciar. Definiii i noiuni

Definiia publicitii imobiliare2 ± conform dicionarului juridic publicitatea

imobiliar este un sistem de inscriere in documente publice a corpurilor de proprietate impreunacu drepturile imobiliare pe care le au proprietarii si posesorii asupra lor. Publicitatea imobiliara

se realizeaza prin cartea funciara.

2 http://www.advocate.ro/cabinet_avocat_cuvant_Publicitate_imobiliara



3

Publicitatea imobiliar întemeiat pe sistemul cadastrului general se realizeaz prin cartea

funciar care se întocmete i se întreine de ctre oficiile de cadastru i publicitate

imobiliar, prin birourile teritoriale de cadastru i publicitate imobiliar cu privire la imobilele

situate în raza de activitate a acestora. Are ca obiect înscrierea în cartea funciar a actelor i

faptelor juridice din aceeai localitate, fiind vorba în primul rând de înscrierea dreptului la

proprietate i a celorlalte drepturi reale care se dobândesc, se modific sau se sting ca urmare a

actelor sau faptelor juridice referitoare la un anumit bun imobil.3

Cartea funciar descrie imobilele i cuprinde artarea drepturilor reale ce au ca obiect

aceste bunuri. De asemenea, drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice în legtur cu

imobilele cuprinse în cartea funciar pot fi înscrise în cazurile prevzute de lege, în aceast

carte.4

Crile funciare întocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti

alctuiesc împreun registrul cadastral de publicitate imobiliar al acelei localiti care se

pstreaz de biroul de carte funciar a judectorului în a crei raz teritorial de activitate este

situat bunul respectiv.5

Sediul materiei se gsete în legea 7/1996, republicat, cu modificrile ulterioare;

Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar i

Instruciunile privind înfiinarea crilor funciare cu caracter nedefinitiv, dar numai în msura

în care Instruciunile mai sunt compatibile cu noul statut juridic al birourilor de cadastru i

publicitate imobiliar trecute în administrarea ANCPI.

Obiectul carilor funciare ± prin obiect al crii funciare se înelege obiectul

înscrierilor fcute în cartea funciar anume drepturile reale imobiliare, i, în cazurile prevzute

de lege, drepturile de crean, actele, faptele i raporturile juridice în legtur cu imobilele

înscrise în cartea funciar.6 Drepturile reale imobiliare înscrise în carte funciar se numesc

drepturi tabulare. În afara cazurilor prevzute de lege ele se dobândesc, se modific i se sting

3 Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar vol. II, Universul Juridic, Bucureti 2011, p. 1154 Marian Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Edit press Mihaela S.R.L., Bucureti 2000, p.1335 Radu Motica, Manual de drept funciar i publicitate imobiliar, All Beck, Bucureti 2001, p. 756 Marian Nicolae, Publicitate..., p. 137



4

numai prin înscrierea în cartea funciar. Obiectul acestor drepturi (tabulare) îl constituie corpul

funciar, care poate fi alctuit din una sau mai multe parcele. Cartea funciar mai cuprinde i

drepturile de crean, faptele i raporturile juridice în legtur cu drepturile înscrise în cartea

funciar care se înscriu, în cazurile prevzute de lege, pentru a deveni opozabile terilor.

Alctuirea crii funciare ± aceaste este alctuit din titlu, indicând numrul ei i numele

localitii precum i alte trei pri :

- Partea I care se refer la descrierea imobilelor i va cuprinde (1) numrul de ordine i

cel cadastral al imobilului; (2) suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de folosin

i dup caz construciile;

- Partea a II-a se refer înscrierile privind dreptul de proprietate care cuprind numele

proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlul actului de proprietare precumi menionarea înscrisului pe care se întemeiaz acest drept, stramutarile proprietii,

servituile constituiete în folosul proprietii; faptele juridice, drepturile personale sau

alte raporturi juridice, precum i aciunile referitoare la proprietate; orice modificri,

insemnri sau îndreptri ce s-ar face în titlu în partea I sau a II-a a crii funciare, cu

privire la înscrisurile fcute.

- partea a III-a referitoare la dezmembrmintele dreptului de proprietate si sarcini, care va

cuprinde dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinta, abitatie, servitutile in sarcinafondului aservit, ipoteca si privilegiile imobiliare, precum si locatiunea si cesiunea de

venituri pe timp mai mare de 3 ani; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi

juridice, precum si actiunile privitoare la drepturile reale inscrise in aceasta parte;

sechestrul, urmarirea imobilului sau a veniturilor sale; orice modificari, indreptari sau

insemnari ce s-ar face cu privire la inscrierile facute in aceasta parte.7

Caracteristicile generale ale noilor cri funciare. Principalele trsturi carecteristice ale

noilor cri funciare, reglementate prin legea 7/1996, sunt în esen urmtoarele:

1. Orice imobil trebuie s fie cuprins într-o carte funciar ± cf. art. 1 din legea 7/1996

aa cum a fost modificat prin O.U.G. nr. 64/2010, cadastrul i carte funciar formeaz

7 Legea 7/1996 preluat de pe site-ulhttp://www.dreptonline.ro/legislatie/legea_cadastrului_publicitatii_imobiliare.php



5

un sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic, de

importan naional a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul rii. Spre deosebire

de imobilele proprietate privat, cele proprietate public sau din domeniul privat al

statului se înscriu în cri funciare speciale ale unitilor administrativ-teritoriale pe

care sunt situate i care se in, de regul, tot de birourile teritoriale de cadastru i

publicitate imobiliar.8

2. Evidena juridic trebuie s se in pe imobile, nu pe persoane ± deosebirea fa

de registrele de transcripiuni i inscripiuni imobiliare este c în sistemul crilor

funciare evidena se ine pe imobile i nu pe persoane. Aceast regul se aplic i în

cazul în care o singur persoan are mai multe imobile în aceeai localitate. Dup

modificarea suferit prin O.U.G. 64/2010 s-a trecut de la înscrierea acestor imobile într-o

singur carte funciar la ³realfolien´ (foile reale) conform cu care o carte funciar trebuies cuprind un singur imobil, mai exact un singur corp de carte funciar (cf. art. 1 alin.5

din Lege acesta poate fi alctuit din ± una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr

construcii, de pe teritoriul unei singure uniti administrativ teritoriale, indiferent de

categoria de folosin, aparinând aceluiai proprietar sau mai multor proprietari în

cazul co-proprietii, care se identific printr-un numr cadastral unic i se înscrie într-

o carte funciar)

3.

Crile se întocmesc i se numeroteaz pe teritoriul administrativ al fiecreilocaliti ± crile funciare se întocmesc i se numeroteaz pe uniti administrativ-

teritoriale, alctuind împreun registrul cadastral i de publicitate imobiliar al acestor

teritorii, care se ine de biroul teritorial de cadastru i publicitate imobiliar din cadrul

oficiului judeean de cadastru i publicitate imobiliar în a crei raze teritoriale se afl

imobilul.

4. Crile funciare se in într-un singur exemplar ± crile funciare, din motive de

operativitate, se in într-un singur exemplar de ctre biroul teritorial de cadastru i

publicitate imobiliar în a crei raz teritorial se afl imobilul respectiv. Datele din

cartea funciar pot fi redate i arhivate sub form de înregistrri pe microfilme i pe

suporturi accesibile echipamentelor automate de prelucrare a datelor, aceste înregistrri

8 Marian Nicolae, Tratat.., p. 116



6

au aceleai efecte juridice i fora probant echivalent cu înscrisurile în baza crora

au fost redate. Informaiile privind publicitatea imobiliar reprezint bun proprietate

public a statului i sunt accesibile, contra cost, persoanelor fizice i juridice, cu

excepia cazurilor privind sigurana naional sau alte cazuri reglementate potrivit

reglementrilor legale.

5. Ele se întregesc pentru a reda situaia juridic real a imobilelor cu o serie de

documente i registre ± lato sensu, cartea funciar cuprinde atât colile de carte funciar

în care se efectueaz operaiunile de publicitate imobiliar, cât i o serie de documente

tehnice cadastrale i registre publice care asigur, împreun, evidena juridic i

tehnic a imobilelor de pe un teritoriu administrativ. Pentru a asigura suportul tehnic i

juridic al operaiunilor de publicitate imobiliar i pentru a uura consultarea de ctre

orice persoan interesat, cartea funciar se întregete cu o serie de documente iregistre cum ar fi:

- registrul general de intrare

- planul cadastral de identificare a imobilelor, precum i hrile de carte funciar

- registrul cadastral al imobilelor cuprinse în sectorul cadastral

- indexul aflabetic al proprietarilor din sectorul cadastral

- dosarul în care se pstreaz cererile de înscriere, împreun cu un exemplar al

înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii care searhiveaz dup numrul de intrare din registrul general de intrare

- registrul numerlor de carte funciar inut pe uniti administrativ-teritoriale, în care

se va meniona numrul crii funciare i numrul/data cererii înregistrate în

registrul general de intrare, în baza creia s-a deschis cartea funciar.

6. Cartea funciar descrie imobilul împreun cu drepturile reale corespunztoare i

indicarea, dup caz, a drepturilor personale, a actelor, faptelor sau a altor raporturi

juridice în legtur cu imobilul înscris în acea carte ± cartea funciar asigur

publicitatea integral a tuturor actelor i faptelor juridice privitoare la un imobil. Cartea

funciar descrie imobilul împreun cu drepturile reale corespunztoare i indic totodat

drepturile personale, actele i faptele juridice referitoare la starea sau capacitatea

persoanelor, aciunile i cile de atac în justiie, precum i msurile de

indisponibilizare i de urmrire silit în legtur cu imobilul cuprins în cartea funciar.



7

7. Cartea funciar asigur opozabilitatea fa de teri a drepturilor reale dobândite

sau, dup caz, modificate, precum i a altor acte, fapte sau raporturi juridice în

legtur cu imobilele înscris în cartea respectiv ± Principala funcie a publicitii

imobiliare este aceea de a aduce la cunotina terilor a drepturilor reale dobândite,

modificate sau stinse asupra unui imobil, în vederea cunoterii situaiei juridice reale.

Publicitatea poate avea i o funcie constitutiv de drepturi, în sensul c formalitatea de

publicitate este cerut pentru naterea, transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept

real imobiliar, cum se întâmpl în sistemele clasice de carte funciar (austriac, german

etc.) sau, dimpotriv, asigurarea doar a eficacitii erga omnes a drepturilor reale.

Sistemul de publicitate imobilar bazat pe cartea funciar este un sistem real intermediar

de publicitate imobiliar în care înscrierile în cartea funciar au, în principiu, efectecvasiconstitutive de drepturi, respectiv numai de opozibilitate fa de teri a drepturilor

reale imobiliare dobândite sau, dup caz, modificate printr-un act juridic translativ sau

constitutiv de drepturi reale.

8. Cartea funciar este public ± orice persoan, chiar fr a justifica vreun interes9, va

putea cerceta cartea funciar i celelalte evidene care alctuiesc registrul cadastral de

publicitate imobiliar, cu excepia evidenelor ce in de sigurana naional.

Funciile sistemului crilor funciare10

a) În primul rând, prin acest sistem se obine o eviden foarte clar a fiecrui imobil, de

la intrarea bunului în circuitul civil, operând i cuprinzând fiecare modificare în situaia

material ori juridic a acestuia. Astfel, dac o anumit suprafa a fost reparcelat, deci

micorat, ori printr-o alipire a devenit mai mare, aceste operaiuni sunt înscrise în

cartea funciar. De asemenea, dac asupra imobilului s-au transmis ori s-au constituit

drepturi, studiind cartea funciar vom putea ti care sunt titularii acestor drepturi,

precum i natura operaiunilor juridice încheiate.

b) În al doilea rând, prin crile funciare se asigur realizarea elementelor necesare cerute

de lege pentru consituirea, strmutarea, modificarea sau stingerea drepturilor reale

9 Marian Nicolae, Tratat..., p. 12310 Radu Motica, Manual..., p. 75



8

imobiliare care nu pot fi dobândite, modificate, transmise sau stinse fr ca aceste

operaiuni s fie evideniate în crile funciare respective.

Entitile de baz ale evidenei cadastrale i publicitii imobiliare

Potrivit legii 7/1996 aceste entiti care trebuie s se regseasc i în crile funciare

sunt urmtoarele: parcela, construcia i proprietarul.

P arcela reprezint un imobil cu sau fr construcii, determinat în hrile topografice

i individualizat printr-un numr cadastral. Terenul este enititatea principal iar construcia

este entitatea accesorie. Una sau mai multe parcele alipite, de pe teritoriul unei localiti,

aparinând aceluiai proprietar, formeaz corpul de proprietate care se înscrie în cartea

funciar.Mai multe corpuri de proprietate de pe teritoriul aceleiai localiti, aparinând unui

proprietar formeaz partida sa cadastral care se înscrie în aceeai carte funciar.

Corpul de proprietate reprezint un întreg, o unitate distinct din punct de vedere juridic.

Aadar dreptul de proprietate asupra acestui corp funciar se refer la întreg, fie c aparine unei

persoane, fie mai multora, în acest din urm caz fiind necesar artarea cotelor fiecreia în parte.

În caz contrar se va considera c dreptul de proprietate aparine acestor persoane, simultan i

concurent, asupra întregului corp funciar nefracinat în materialitatea sa.

Construcia reprezint imobilul realizat prin edificare care se înscrie în aceeai carte

funciar în care se înscrie i terenul pe care aceasta a fost realizat. Pentru înscrierea în cartea

funciar nu are relevan destinaia construciei, îns aceasta se va meniona în cartea

funciar. Înscrierea în cartea funciar a unei construcii se va realiza numai dac se face dovada

existenei sale materiale i a dreptului solicitantului asupra acelei construcii.

P roprietarul poate fi o persoan fizic sau juridic privat sau de drept public.

Principiile fundamentale ale crilor funciare

La baza regimului juridic al crilor funciare stau anumite reguli fundamentale, cu

valoare de principii. O parte din principiile crilor funciare aparin dreptului civil îns la



9

fiecare dintre aceste principii întâlnim aspecte specifice crilor funciare. De aceea este necesar

s examinm aceste principii ale acestei discipline.

Principiul consensului ± potrivit regulilor dreptului civil, constituirea, modificarea,

transmiteresa sau stingerea drepturilor reale are loc prin declaraia de voin a titularuluidreptului i respectiv, prin accordul dintre acesta i cel cruia i se constituie sau i se strmut

acest drept.

Potrivit legii 7/1996 înscrierea în cartea funciar a dreptului de proprietate i a celorlalte

drepturi reale se va face pe baza actului prin care acestea s-au constituit ori s-au transmis, în mod

valabil. Judectorul de la biroul de carte funciar este obligat s verifice îndeplinirea cerinelor

de valabilitate a actului pe baza cruia se solicit înscrierea în cartea funciar a dreptului real

imobiliar, deci inclusiv existena consimmântului prilor (în msura în care acest lucrur

este posibil) . De la acest principiu exist i excepii care sunt prevzute în legea 7/1996 i

care erau prevzute i în decretul-lege 115/193811 :

- radierea înscrierii unui drept real imobiliar se va face în temeiul actului care exprim

consimmântul titularului la stingerea lui;

- radierea înscrierii drepturilor care se sting la împlinirea termenului menionat la

înscriere;

-

radierea drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor;

Cât privete hotrârile judectoreti, acestea nu exclud accordul de voin dintre

titularul iniial i cel subsecvent, ci sunt urmarea unor neînelegeri intervenite între acetia

dup ce s-a realizat accordul de voin, îns înainte de întabularea dreptului în favoarea

dobânditorului. Acesta, dac proprietarul iniial refuz sa-i pun la dispoziie actele necesare

pentru întabulare, se va adresa instanei judectoreti printr-o aciune în prestaie tabular.

Acordul de voin dintre pri trebuie s îndeplineasc toate condiiile de fond i de

form necesare pentru tipul de act juridic încheiat, iar înscrierile efectuate fr respectareaacestor cerine nu vor fi valabile.

În doctrin s-au mai evideniat i alte cazuri în care se vor face modificri de carte

funciar împotriva titularului dreptului, far consimmântul acestuia, în temeiul unor hotrâri

11 Act normativ abrogat succesiv de legea 7/1996 i de legea 71/2011



10

judectoreti pronunate în anumite litigii. Astfel, dac titularul dreptului de uzufruct comite

abuzuri în exercitarea acestui drept, între el i proprietarul imobilului se va nate un litigiu, iar

dac instana va admite aciunea promvat de ctre proprietar, va dispune prin hotrâre

judectoreasc radierea dreptului de uzufruct, chiar dac uzufructuarul s-ar opune.

Potrivit doctrinei mai recente s-a artat c, prin legea 7/1996, înscrierile în cartea

funciar se pot face, de regul, numai cu consimmântul titularului dreptului real,

renunându-se deci la principiul consensului12.

Principiul opozabilitii drepturilor reale înscrise în cartea funciar ± Legea 7/1996

nu mai menine caracterul constitutiv de drept al înscrierii în cartea funciar cum insituia

decretul-lege 115/1938, înscrierile în cartea funciar având doar rol de publicitate i

opozabilitate fa de teri. Exist o excepie de la aceast regul, excepie prin care dreptulde proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr înscrierea în cartea

funciar, când sunt dobândite prin urmtoarele moduri:

- succesiune;

- accesiune;

- vânzarea silit;

- uzucapiune;

- expropriere;

- hotrâri judectoreti;

- efectul legii;

i în aceste cazuri, drepturile reale imobiliare trebuiesc înscrise în cartea funciar, în prealabil,

dac titularul lor înelege s dispun de ele.

De la principiul opozabilitii înscrierii în cartea funciar exist anumite excepii

reglementate de legea 7/1996. Astfel, efectul de opozabilitate al înscrierilor din cartea funciar

este inoperant cu privire la:

- suprafaa terenului, destinaia, categoria de folosin, valoarea sau alte asemenea

aspecte;

12 Radu Motica, Manual..., p. 83



11

- restriciile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate, expropriere

sau prin prevederile legale privind protecia ecologic, sistematizarea localitilor

etc.

Rezult c, de exemplu, dreptul asupra unui imobil cu o suprafa mai mare decât ceaînscris în cartea funciar este întru-totul valabil, dup cum dreptul statului dobândit prin

expropriere pentru cauz de utilitate public nu mai poate fi contestat de nici o persoan, chiar

dac ar putea opune un drept al su înscris în cartea funciar.

Principiul publicitii ± Opozabilitatea drepturilor reale imobiliare poate fi asigurat

numai prin publicitatea operaiunilor juridice privitoare la aceste drepturi. Conform acestui

principiu toate operaiunile prin care se constituie, transmit, modific sau sting drepturile reale

imobiliare trebuie înscrise în cartea funciar, pentru a deveni opozabile terilor i pentru catitularii drepturilor reale tabulare s poat dispune de ele. În virtutea acestui principiu se

consider c întreg cuprinsul crii funciare este exact, fiind în concordan cu situaia

juridic real. Se prezum c ³starea tabular´ corespunde strii materiale. Pentru a opera aceast

prezumie este necesar s existe, în realitate, concordan între situaia juridic i starea

tabular, deoarece persoana care îi valorific dreptul înscris poate suporta consecinele

rsturnrii acestei prezumii prin prezentarea unei situaii juridice reale diferite fa de cea

cuprins în cartea funciar. Cuprinsul crii funciare poate fi invocat de orice persoaninteresat, având fora probant a prezumiei legale relative care opereaz pân la proba

contrar. Pentru opozabilitatea dreptului real tabular nu este nevoie de o alt prob pentru

valabilitate înscrierii formale, ci numai dovada înscrierii.

Dac printr-o înscriere simultan sau subsecvent s-a adus vreo restricie dreptului real,

de exemplu, interdicia de înstrinare sau grevare, aceasta se va considera alturat dreptului

real.

Cât privete terii de bun-credin care au dobândit drepturi bazându-se pe o stare tabular,

prezumia c aceasta corespunde realitii devine absolut i exclude proba contrar. Astfel,

dac o persoan i-a înscris ipoteca asupra unui imobil, iar proprietarul îl înstrineaz, dreptul

de ipotec rmâne i va greva în continuare imobilul13.

13 Radu Motica, Manual..., p. 85



12

Principiul legalitii ± întâlnit în literatur i ca principiul neutralitii, principiul

legalitii este acea regul care oblig biroul de carte funciar s se supun numai legii în

soluionarea cererilor, pstrându-i neutralitatea fa de actele juridice încheiate de pri,

acte ale cror legalitate este inut s o verifice. Nu se vor putea opera schimbri în cartea

funciar dac acestea se solicit în temeiul unor acte nelegale. Legea 7/1996 determin procedura

pe care trebuie s o urmeze biroul de carte funciar de la înregistrarea cererii pân la

soluionarea acesteia. Pe cerere se va face meniune despre existena sau inexistena vreunei

cauze de împiedicare a înscrierii.

Principiul specialitii14 ± Fiecare operaiune în cartea funciar trebuie s fie precis

determinat prin descrierea însuirilor caracteristice ale fiecrui imobil, astfel încât s poat fideosebit de altul. Detaliile trebuie s se refere atât la aspectele tehnice i fizice, cât i la

situaia juridic, la subiectele de drept titulare ale drepturilor tabulare15.

Înscrierile drepturilor tabulare trebuie s se refere la corpul de proprietate i la parcelele

care intr în alctuirea acestuia. De asemenea se va indica atunci când exist o proprietate

indiviz, partea indiviz a fiecrui proprietar. Este necesar o individualizare exact i atunci

când este vorba de proprietatea pe etaje ori pe apartamente.

Drepturile de uzufruc, uz, abitaie sau servitute pot s se înscrie i numai asupra unei parcele din corpul funciar, dar trebuie ataat o schi din care s reias care anume dintre

parcele. Aceasta spre deosebire de ipoteca înscris pentru o anumit sum care trebuie s greveze

întregul corp funciar.

Principiul prioritii16 ± înscrierile în cartea funciar îi produc efectele de la data

înregistrrii cererii. Ordinea înregistrrilor va statornici rangul, dac cererile respective au fost

încuviinate. Rangul înscrierii este determinat de dat i de ora înscrierii.

În cazul în care au fost depuse mai multe cereri deodat la acelai birou de carte

funciar, drepturile de ipotec i privilegiile vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi reale

14 http://www.pegeros.ro/download/Principiile%20sistemului%20de%20publicitate%20imob.pdf 15 Radu Motica, Manual..., p. 8716 Radu Motica, Manual..., p. 87



13

principale intrând în concuren vor primi provizoriu rang egal, urmând ca prin cale

judectoreasc s se hotrasc asupra rangului i asupra radierii înscrierii nevalabile. Instana

va hotrâ care drept va fi înscris mai întâi, în funcie de data încheierii actelor juridice de

dobândire a drepturilor de proprietate sau a altor drepturi reale principale. Dac mai multe cereri

sunt prezentate prin acelai curier sau primite prin pot în aceeai zi, acestea sunt considerate

ca fiind prezentate simultan i vor fi înregistrate cu aceeai dat i aceeai or. Dobânditorul

anterior al dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra unui imobil printr-un act juridic

poate cere instanei judectoreti s acorde înscrierii sale rang preferenial fa de înscrierea

efectuat de un dobânditor ulterior cu titlu gratuit sau care a fost de rea credin la data

încheierii actului, dac actele au acelai obiect i provin de la acelai autor. În schimb dac

dobânditorul a fost de bun credin i a dobândit cu titlu oneros, dobânditorul anterior, care

i-a mai înscris mai în urm dreptul în cartea funciar nu v-a putea obine un rang preferenialal înscrierii sale.

Principiul oficialitii17 ± Potrivit acestui principiu, registratorul are dreptul i obligaia

legal de a verifica din oficiu cererea de înscriere, valabilitatea titlului în baza cruia se cere

înscrierea în cartea funciar i cuprinsul crii funciare18. Aceast verificare efectuat din oficiu

are menirea de a asigura o mai mare siguran i precizie în privina tuturor înscrierilor

operate în cartea funciar.Se va cerceta, în primul rând, dac persoana care a introdus cererea are calitatea de a

solicita înscrierea i dac are capacitatea de a dispune asupra dreptului în discuie. Apoi se

verific dac actul juridic îndeplinete condiiile de form i de fond necesare pentru

operaiunea juridic încheiat, s nu cuprind clauze interzise prin lege, i s conin acordul

de voin dintre înstrintor i dobânditor, materialele i actul prezentat judectorului de carte

funciar. Dac judectorul de carte funciar, dup verificare, admite cererea, va trebui s dispun

din oficiu efectuarea înscrierii în cartea funciar.

Dac se constat c cererea de înscriere în cartea funciar nu întrunete condiiile

cerute de lege, aceasta se va respinge printr-o încheiere motivat.

17 Radu Motica, Manual..., p. 8818 http://www.pegeros.ro/download/Principiile%20sistemului%20de%20publicitate%20imob.pdf



14

Principiul forei probante19 - Potrivit acestui principiu dreptul real înscris în cartea

funciar se consider a fi exact, pe de o parte, iar pe de alt parte nici un drept real nu poate

exista i deci nu poate fi opus nimnui, dac nu este înscris în cartea funciar. Dac un drept s-a

radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist. În ambele situaii se poate face

dovada contrar. Este uor de observat ca acest principiu are la baz dou prezumii

fundamentale consacrate de textul de lege (art. 31 ) i anume:

a) Dac în cartea funciar s-a înscris un drept în folosul unei persoane se prezum c

dreptul exist în folosul ei, dac a fost dobândit sau constituit cu buna credin.

b) Dac un drept s-a radiat din cartea funciar se prezum c acel drept nu exist.

Principiul forei probante a crii funciare este reglementat de art. 31 din Legea 7/1996, care

arat cci cuprinsul crilor funciare se consider exact în folosul acelei persoane care a

dobândit prin act juridic cu titlu oneros un drept real, dac în momentul dobândirii dreptului nu

a fost înscris în cartea funciar vre-o aciune prin care se contest cuprinsul ei sau dac nu a

cunoscut pe alt cale aceast inexactitate.

Principiul forei probante a înscrierilor nu se aplic în situaia în care în cartea funciar

era notat o aciune prin care se contesta cuprinsul acesteia sa u terul a cunoscut pe alt cale

inexactitatea înscrierii. În prima situaie, dovada relei credine a terului se face fr complicaii,

cercetându-se cuprinsul crii funciare cu privire la existena înscrierii unei asemenea aciuni. În

a doua ipotez, cel care invoc reaua credin a terului va trebui s dovedeasc faptul c acesta acunoscut pe o alt cale inexactitatea înscrierii, acesta fiind prezumat de bun credin pân la

proba contrar. De asemenea, acest principiu nu poate fi invocat când înscrierea terului a fost

supus rectificrii, precum i în situaia când înscrierea privete drepturi personale, situaii i

stri personale, deoarece în acest caz înscrierea are doar efectul de informare a terilor. Principiul

forei probante contribuie la securitatea static i dinamic a circuitului civil prin aceea c

titularul înscris în cartea funciar nu îi poate pierde dreptul, decât dac el consimte la aceasta,

iar terul dobânditor de bun credin este aprat de cauzele de eviciune ce deriv din titlurile

anterioare dobândirii sale.

Noiunea publicitii imobiliare în noul cod civil

19 http://www.pegeros.ro/download/Principiile%20sistemului%20de%20publicitate%20imob.pdf



15

Nu exist nici o definiie dat publicitii imobiliare în noul cod civil, totui inând

seama de coninutul normelor pentru publicitatea drepturilor reale imobiliare precum i de

obiectul i cuprinsul crii funciare se poate da urmtoarea definiie : publicitatea imobiliar

este acea form de publicitate legal constând în totalitatea normelor juridice privitoare la

modul de aducere la cunotina publicului a situaiei juridice a imobilelor precum i a

drepturilor reale corespunztoare.20

O alt definiie ar fi aceea conform creia publicitatea imobiliar este un ansamblu de

mijloace juridice ce au drept scop s asigure evidena, sigurana i opozabilitatea fa de

teri a actelor juridice prin care se constituie, se transmit i se sting drepturi reale imobiliare21

Funciile publicitii imobiliare22

În general, indiferent de obiectul su, publicitatea este menit s serveasc mai multefuncii, care variaz de la un sistem de publicitate la altul. Cât privete publicitatea imobiliarea este menit s împlineasc mai multe funcii i în sistemul de carte funciar din Noul CodCivil, i anume:

1. Funcia de informare a terilor (lato sensu) sau, mai exact, de creare a posibilitiide cunoatere a situaiei juridice (tabulare) a imobilelor înscrise în cartea funciar.23

2. Funcia de formare sau de constituirea a unei situaii juridice determinate; în principiu drepturile tabulare se dobândesc, se modific i se sting ³numai prinînscrierea în cartea funciar, pe baza actului sau a faptului care a justificat înscrierea´24

3. Funcia de eficacitate fa de teri; spre deosebire de drepturile tabulare, drepturile personale, precum i orice alte fapte sau raporturi juridice care au legtur cuimobilele cuprinse în cartea funciar ³devin opozabile terelor persoane exclusiv prin notare, dac nu se dovedete c au fost cunoscute pe alt cale´25.

4. Funcia de soluionare a conflictului de drepturi dintre terii dobânditori aiaceluiai drept sau a unui drept concurent, atribuit de acelai antecesor tabular 26 icu privire la acelai imobil.

20 Marian Nicolae, Tratat..., p. 76921 Carmen Ilie-Todic, Drept Civil. Drepturi reale., p. 34722 Marian Nicolae, Tratat..., p. 77023 A se vedea dispoziiile art. 876 NCC care vorbete despre scopul i obiectul crii funciare, i dispoziiileart. 883 care reglementeaz cercetarea crii funciare.24 art. 885 alin. (1) NCC25 art. 902 alin. (1) NCC26 Cel împotriva cruia se face înscrierea



16

5. Funcia de dobândire ex lege a unei situaii juridice noi, specific sistemului decarte funciar; într-adevr, sub rezerva unor noi dispoziii legale contrare, orice persoan care a dobândit cu bun-credin vreun drept real înscris în cartea funciar,în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit prin derogare de la principiulnemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet

27 , adevratul titular aldreptului tabular înscris în folosul su i nu va mai putea fi evins de versus

dominus28.

6. Funcia de dovad a situaiei juridice a imobilelor înscrise în cartea funciar.

Prevederile din NCC referitoare la publicitatea imobiliar

Titlul VII al crii III denumit ³cartea funciar´ este structurat în 4 capitole, anume :

- Capitolul I ± ³Dispoziii generale´ (art. 876-884) determin obiectul i scopulcrii funciare cu artarea drepturilor care se înscriu în aceast carte, precizându-se

totodat noiunile de drepturi tabulare, obiect al drepturilor tabulare, inclusiv

regimul aplicabil acestuia, precum i felurile înscrierilor de carte funciar i, de

asemenea, modul de consultare al acestora, ca i procedura de înscriere, rezervat

unei legi particulare;

- Capitolul II ± ³Înscrierea drepturilor tabulare´ (ar. 885-901), în care sunt

reglementate aspecte eseniale legate de momentul dobândirii , modificrii i

stingerii drepturilor reale imobiliare, cazurile limitativ prevzute de lege când

drepturile reale se dobândesc fr înscrierea în carte funciar, renunarea la un drept

tabular, data producerii efectelor înscrierii i conflictul de teri dobânditori,

persoanele împotriva crora se poate face înscrierea, aciunea în prestaie

tabular29, înscrierile provizorii, fora probant a crii funciare, dobândirea cu

bun-credin a unui drept tabular;

27 Art. 17 alin (1) NCC28 Art. 901 NCC29 ³Aciunea urmrete obinerea înscrisului original constatator, necesar întabulrii, existent într-un singur exemplar la cel care a consimit constituirea sau transmiterea dreptului real, precum i suplinireaconsimmântului la înscriere prin intermediul instanei judectoreti. Aciunea în prestaie tabular seintenteaz de regul, împotriva celui care a constituit sau transmis dreptul real respectiv. Prin excepie, ea poate fiintrodus i împotriva unui ter subdobânditor, înscris în cartea funciar.´ Carmen Ilie-Todic, Drept Civil.Drepturi reale., p. 358



17

- Capitolul III ± ³Notarea drepturilor de crean, a faptelor i a altor raporturi

juridice´ (art. 902-906) care se refer la obiectul notrilor i efectelor lor juridice,

actele i faptele supuse notrii, intenia de a înstrina sau a ipoteca, promisiunea de

a încheia un contract viitor, adic antecontractul i pactele de opiune;

- Capitolul IV ± ³Rectificarea înscrierilor de carte funciar´ (art. 907-915) rezervat

chestiunii restabilirii concordanei dintre starea tabular i situaia juridic real

extratabular, reglementând aspecte privind noiunea rectificrii, regimul rectificrii

drepturilor tabulare, rectificarea notrilor, radierea drepturilor condiionale,

îndreptarea erorilor materiale, modificarea descrierii imobilului i rspunderea

pentru inerea defectuas a crii funciare.

Noiunea, structura i obiectul crii funciare

Fr a defini in terminis, art. 876, cartea funciar fixeaz scopul i obiectul acesteia în

termenii urmtorii:

(1) Cartea funciar descrie imobilele i arat drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri.

(2) În cazurile prevzute de lege pot fi înscrise în cartea funciar i alte drepturi, fapte sau

raporturi juridice, dac au legtur cu imobilele cuprinse în cartea funciar.

(3) Prin imobil, în sensul prezentului titlu, se înelege una sau mai multe parcele de terenuri

alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau fr construcii, aparinând

aceluiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale i care

sunt identificate printr-un numr cadastral mic.

La rândul su, art. 883 reglementez consultarea crii funciare i a celorlalte documente cu

care aceasta se întregete, potrivit legii, dispune urmtoarele:

(1) Orice persoan, fr a fi inut s justifice vreun interes, poate cerceta orice carte

funciar, precum i celelalte documente cu care aceasta se întregete, potrivit legii,

cu excepia evidenilor privitoare la sigurana naional. Mapa cu înscrisurilor

care au stat la baza efectuarii înscrierilor în cartea funciar poate fi consultat de orice



18

persoan interesat, cu respectarea dispoziiilor legale cu privire la prelucrarea

datelor cu caracterelor personal i libera circulaie a acestor date.

(2) La cererea, se vor elibera extrase sau copii certificate, conforme cu exemplarul

original aflat în arhiv.

(3) Nimeni nu va putea invoca c nu a avut cunotin de existena vreunei înscrieri

efectuate la biroul de cadastru i publicitate imobiliar.

Prin urmare în înelesul reinut de NCC, cartea funciar este înscrisul sau documentul public

care descrie imobilele i drepturile, actele, faptele sau raporturile juridice privitoare la imobil,

precum i persoanele înscrise sau menionate ca titulare ale acestor drepturi.

Procedura de înscriere

NCC nu reglementeaz i procedura de înscriere a crii funciare acest lucru fiind lsat

în seama legii speciale. Totui în cod exist i câteva dispoziii procedurale, în special cele

privitoare la condiiile de înscriere, la determinarea datei producerii efectelor înscrierilor,

inându-se cont de dat , de ora i de minutul înregistrrii cererilor în toate cazurile în care

cererea a fost depus personal, prin mandatar ori notar public sau comunicat prin fax, pot

electronic ori prin orice alte mijloace ce asigur transmiterea textului i confirmarea primirii

cererii de înscriere cu toate documentele justificative, ori la notarea inteniei de a înstrina sau

de a ipoteca, sau, dup caz, referitoare la notarea antecontractelor sau actelor de opiune.30

Principiile crii funciare conformNCC

Principiile reglementate de Noul cod civil sunt comune cu cele întemeiate pe dispoziiile

legii 7/1996 cu excepia principiului publicitii materiale, reglementat diferit i a principiului

efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare care nu era întâlnit în sistemul de

carte funciar pân la intrarea în vigoare a Noului cod civil. În continuare vom discuta decât

despre principiile nou introduse i modificate de Noul cod civil :

30 Marian Nicolae, Tratat..., p. 781



19

1. Principiul publicitii materiale ± Spre deosebire de vechea reglementare, Noul cod

civil stabilete un nou cadru legislativ al acestui principiu. Potrivit art. 901 NCC,

principiul publicitii materiale este regula potrivit creia, în afara îngrdirilor i

excepiilor legale, cel care a dobândit cu bun credin vreun drept real înscris în cartea

funciar, în temeiul unui act cu titlu oneros, devine adevratul titular al dreptului înscris

în folosul su, chiar dac, la cererea adevratului titular,dreptul autorului su va fi radiat

din cartea funciar. În ali termeni, terul dobânditor sau subdobânditor de bun

credin, al unui drept tabular, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, este considerat

adevratul titular al dreptului înscris în folosul su, dei titlul autorului su era

inexistent, nul sau ineficace.

2. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii ± Noul Cod Civil revine

la vechiul principiu consacrat de decretul-lege 115/1938 prevede atât regula cât iexcepiile31 de la aceast regul într-un mod superior fa de veche reglementare.

Conform acestei reguli, atât între pri cât i fa de teri, drepturile reale se

dobândesc, se modific sau se sting numai prin înscrierea în cartea funciar, pe baza

actului sau faptului care a justificat înscrierea. Înscrierea în cartea funciar este

translativ, constitutiv, modificatoare sau extinctiv de drepturi, întrucât, în principiu,

drepturile reale imobiliare nu pot fi dobândite, modificate sau stinse prin voina prilor

sau printr-un simplu fapt juridic, ci numai dac s-a fcut înscrierea în cartea funciar.Legea distinge între actul sau faptul juridic obligaional, cel care d natere

obligaiei de a transmite, constitui ori modifica un drept tabular i modul de dobândire

ori stingere al acestuia, respectiv înscrierea în cartea funciar a strmutrii, constituirii,

modificrii sau stingerii dreptului real imobiliar în folosul altuia.

În lipsa înscrierii, terul achizitor rmâne titularul unui simplu drept personal, iar nu a

unui drept real, opozabil ega omnes.

Aadar, spre deosebire de sistemul legii 7/1996 dobândirea, modificarea sau

stingerea drepturilor tabulare poate avea loc numai dac exist, cumulativ,

consimmântul prilor i înscrierea în cartea funciar. Simpla convenie nu este

suficient pentru a opera între pri schimbarea titularului dreptului tabular, ceea ce

31 Art. 885-887 NCC



20

înseamn c, în acest nou sistem, convenia nu este translativ de drepturi reale

imobiliare, ci numai creatoare de obligaii, raporturi juridice obligaionale32: dreptul de

a dobândi (modifica sau stinge), prin înscriere, un bun nemictor sau alt drept real

imobiliar este un simplu drept de crean, iar nu un drept real, care este opozabil numai

debitorului (antecesorului tabular), care este inut de obligaia asumat prin convenie

i anume aceea de a preda creditorului (succesorului tabular) înscrisurile trebuitoare

pentru întabularea dreptului i de a tolera întabularea în contra sa. În caz de refuz din

partea titularului dreptului tabular, creditorul are la îndemân împotriva acestuia i a

succesorilor acestuia în drepturi o aciune în prestaie/rectificare tabular prin care

poate solicita instanei competente s pronune o hotrâre judectoreasc prin care s

dispun înscrierea sau, dup caz, s suplineasc consimmântul la radiere al titularului

dreptului ce urmeaz a fi stins.

32 Marian Nicolae, Tratat..., p. 794



21

Bibliografie

1. Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar vol. II, Universul Juridic, Bucureti 2011

2. Marian Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Edit press Mihaela S.R.L.,

Bucureti 20003. Radu Motica, Manual de drept funciar i publicitate imobiliar, All Beck, Bucureti 2001

4. Carmen Ilie-Todic, Drept Civil. Drepturi reale

Surse internet

1. http://www.ancpi.ro/pages/wiki.php?lang=ro&pid=21

2. http://blogulstudentuluiladrept.blogspot.com

3. http://www.pegeros.ro/download/Principiile%20sistemului%20de%20publicitate%20imob.pdf

4. http://www.dreptonline.ro/legislatie/legea_cadastrului_publicitatii_imobiliare.php 5. http://www.advocate.ro/cabinet_avocat_cuvant_Publicitate_imobiliara

Surse legislative

1. Decretul-Lege 115/1938

2. Legea 7/1996 cu modificrile i completrile ulterioare

3. Legea 71/2011

4. Codul Civil

5. Noul Cod Civil

Carte funciară

Documents

Transcript of Carte funciară