Capitolul 1 - unnpr.ro 2009... · Web viewNu este neapărat imprudent un vânzător care vinde...

EXECUTANT: BENEFICIAR:

Volumul I

GHIDPRIVIND VALORILE ORIENTATIVE ALE

PROPRIETATILOR IMOBILIARE IN JUDETUL DOLJ PENTRU ANUL 2009

INTOCMIT DE A.M.T. SERVICE S.R.L. CRAIOVASTRICT PENTRU UZUL BIROURILOR NOTARIALE

EXPERTI EVALUATORI:

SAFTOIU FLORIN

TUDOR CONSTANTIN

DEC. 2008

GHID PRIVIND VALORILE ORIENTATIVE ALE PROPRIETATILOR IMOBILIARE DIN JUDETUL DOLJSTRICT PENTRU UZUL BIROURILOR NOTARIALE

1


SUMAR

MUNICIPIUL CRAIOVA

ANEXA A – APARTAMENTE ZONA A CONFORT SPORIT

ANEXA AI – APARTAMENTE ZONA A CONFORT 1

ANEXA AII – APARTAMENTE ZONA A CONFORT 2

ANEXA B – APARTAMENT ZONA B CONFORT SPORIT

ANEXA BI – APARTAMENT ZONA B CONFORT 1

ANEXA BII – APARTAMENT ZONA B CONFORT 2

ANEXA BIII – APARTAMENT ZONA B CONFORT 3

ANEXA BIV– CAMERE CAMIN

ANEXA C – CASE - ZONA A - ZONA B - ZONA C

- ZONA D

– TEREN - ZONA A - ZONA B - ZONA C - ZONA D - EXTRAVILAN CONSTRUIBIL

ANEXA D – SPATII COMERCIALE - ZONA A- ZONA B

- ZONA C - ZONA D

– SPATII INDUSTRIALE – ZONA C


2


MUNICIPIUL BAILESTI

ANEXA E – APARTAMENTE ZONA A CONFORT SPORIT

ANEXA EI – APARTAMENTE ZONA A CONFORT 1

ANEXA EII – APARTAMENTE ZONA A CONFORT 2

ANEXA EIII – APARTAMENTE ZONA A CONFORT 3

ANEXA F – CASE - ZONA A - RESTUL ZONELOR

– TEREN - ZONA A - REST ZONE - EXTRAVILAN CONSTRUIBIL

ANEXA G – SPATII COMERCIALE - ZONA A- RESTUL ZONELOR

– SPATII INDUSTRIALE - ZONA A - RESTUL ZONELOR


3


MUNICIPIUL CALAFAT

ANEXA H – APARTAMENTE ZONA A CONFORT SPORIT

ANEXA HI – APARTAMENTE ZONA A CONFORT 1

ANEXA HII – APARTAMENTE ZONA A CONFORT 2

ANEXA HIII – APARTAMENTE ZONA A CONFORT 3

ANEXA HIV – APARTAMENTE RESTUL ZONELOR CONFORT 1

ANEXA HV – APARTAMENTE RESTUL ZONELOR CONFORT 2

ANEXA HVI – APARTAMENTE RESTUL ZONELOR CONFORT 3

ANEXA I – CASE - ZONA A - RESTUL ZONELOR


ANEXA J – SPATII COMERCIALE - ZONA A - RESTUL ZONELOR



4


ORASUL BECHET

ANEXA K – APARTAMENTE ZONA A CONFORT SPORIT

ANEXA KI – APARTAMENTE ZONA A CONFORT 1

ANEXA KII – APARTAMENTE ZONA A CONFORT 2

ANEXA KIII – APARTAMENTE ZONA A CONFORT 3

ANEXA L – CASE - ZONA A - RESTUL ZONELOR


ANEXA M – SPATII COMERCIALE - ZONA A - RESTUL ZONELOR



5


ORASUL DABULENI

ANEXA N – APARTAMENTE ZONA A CONFORT SPORIT

ANEXA NI – APARTAMENTE ZONA A CONFORT 1

ANEXA NII – APARTAMENTE ZONA A CONFORT 2

ANEXA NIII – APARTAMENTE ZONA A CONFORT 3

ANEXA O – CASE - ZONA A - RESTUL ZONELOR


ANEXA P – SPATII COMERCIALE - ZONA A - RESTUL ZONELOR



6


ORASUL FILIASI

ANEXA Q – APARTAMENTE ZONA A CONFORT SPORIT

ANEXA QI – APARTAMENTE ZONA A CONFORT 1

ANEXA QII – APARTAMENTE ZONA A CONFORT 2

ANEXA QIII – APARTAMENTE ZONA A CONFORT 3

ANEXA R – CASE - ZONA A - RESTUL ZONELOR


ANEXA S – SPATII COMERCIALE - ZONA A - RESTUL ZONELOR



7


ORASUL SEGARCEA

ANEXA T – APARTAMENTE ZONA A CONFORT SPORIT

ANEXA TI – APARTAMENTE ZONA A CONFORT 1

ANEXA TII – APARTAMENTE ZONA A CONFORT 2

ANEXA TIII – APARTAMENTE ZONA A CONFORT 3

ANEXA U – CASE - ZONA A - RESTUL ZONELOR


ANEXA V – SPATII COMERCIALE - ZONA A - RESTUL ZONELOR



8


ANEXA X

COMUNE CATEGORIA I – SAT RESEDINTA

– CASE - ZONA CENTRALA - RESTUL ZONELOR

– TEREN - ZONA CENTRALA - REST ZONE - EXTRAVILAN CONSTRUIBIL

COMUNE CATEGORIA I – SATE APARTINATOARE



ANEXA XI

COMUNE CATEGORIA I – SAT RESEDINTA

– SPATII COMERCIALE - ZONA CENTRALA - RESTUL ZONELOR

– SPATII INDUSTRIALE - RESTUL ZONELOR

COMUNE CATEGORIA I – SATE APARTINATOARE




9


ANEXA Y

COMUNE CATEGORIA II – SAT RESEDINTA



COMUNE CATEGORIA II – SATE APARTINATOARE



ANEXA YI

COMUNE CATEGORIA II – SAT RESEDINTA



COMUNE CATEGORIA II – SATE APARTINATOARE



ANEXA YII

- APARTAMENTE CU 2 SAU 3 CAMERE IN COMUNE


10


ANEXA Z

TEREN ARABIL – JUDETUL DOLJ

ANEXA ZI

TEREN OCUPAT DE VEGETATIE FORESTIERA – JUDETUL DOLJ

ANEXA ZII

TEREN COMUNE LIMITROFE CRAIOVA: - INTRAVILAN- EXTRAVILAN

Capitolul 1 - Descrierea Judetului Dolj ...................... pag 13

Capitolul 2 - Date generale..........................................pag 33

Capitolul 3 - Evaluarea Bunurilor.................................pag 43


11


CERTIFICARE

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute,

certificam ca faptele prezentate in acest studiu sunt adevarate si corecte.

De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt

limitate de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt

analizele, opiniile si concluziile noastre personale, neinfluentate de nici un

factor. In plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de

perspectiva in proprietatea imobiliara si mobiliara care face obiectul

prezentului studiu de evaluare si nici un interes sau influenta legate de

partile implicate.

Precizam faptul ca onorariu pentru realizarea prezentului studiu nu

are nici o legatura cu declararea unei valori (din evaluare) sau interval de

valori .

Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform

cerintelor din standardele, recomandarile si metodologia de lucru ale

ANEVAR .

Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale .

Prezentul studiu se supune normelor ANEVAR .

EXPERTI EVALUATORI:

SAFTOIU FLORIN

TUDOR CONSTANTIN


12


Capitolul 1. Descrierea judetului. Zonarea localitatilor

1.1 Descrierea Judetului Dolj

Judetul Dolj se întinde pe o suprafatã de 7414 km2, respectiv 3,1%

din teritoriul României, fiind al VII-lea judet ca mãrime al tãrii. Fluviul

Dunãrea strãbate partea de sud a judetului pe o distantã de 150 km,

formând totodatã granita cu Bulgaria.

Doljul face parte dintre judetele de veche traditie din tara

Româneascã a cãrui existentã - asa cum o aratã si numele - a fost legatã

de un râu - de Jiu - sau mai precis de valea acestuia, o adevãratã axã

geograficã pe care se aflã resedinta si cãtre care converg toate cãile de

legãturã din cuprinsul lui.

Din punct de vedere administrativ judetul Dolj este format din 3

municipii, Craiova - resedintã a judetului, Calafat si Bãilesti, 4 orase,

Segarcea, Filiasi, Bechet si Dabuleni, 104 comune si 380 sate.

RELIEF

Relieful este dominat de Câmpia Românã, dar existã si zone

deluroase în nord. Reteaua hidrograficã este reprezentatã de Dunãre care

curge între Cetate si Dãbuleni, de Jiu care stãbate judetul de la Filiasi la

Zãval pe o distantã de 154 km si de lacuri si iazuri (Lacul Bistret, Fântâna

Banului, Maglavit, Golenti, Ciuperceni). Dintre elementele majore ale

cadrului natural european, fluviul Dunarea si lantul muntos carpato-balcanic

pot fi luate ca repere în determinarea pozitiei geografice a judetului. Dupa

aproximativ 100 km de la iesirea din defileul ’’Portile de Fier’’, Dunarea

curge prin partea de sud-vest si sud a judetului, pe o distanta de aproape

150 km. Dupa aspectul general predominant al reliefului, Doljul poate fi GHID PRIVIND VALORILE ORIENTATIVE ALE PROPRIETATILOR IMOBILIARE DIN JUDETUL DOLJ

STRICT PENTRU UZUL BIROURILOR NOTARIALE 13


considerat un judet de câmpie, iar dupa agentul principal care a generat

formele de relief de pe cea mai mare parte a teritoriului sau se încadreaza

perfect în categoria judetelor dunarene.

ISTORIC

Primele comunitãti omenesti cunoscute în acest spatiu sunt atestate

arheologic prin descoperirile de la Amãrãsti, comuna Fãrcas si Dobromira,

comuna Vârvoru de Jos si apartin sfârsitului epocii vechi a patriei. Mult mai

bogate sunt însã urmele de locuire ce dateazã din epoca neoliticã. La

Cârcea, comuna Cosoveni, a fost identificatã astfel cea mai veche fazã a

acestei epoci, caracterizatã, printre altele, de o ceramicã pictatã ce

rivalizeazã din punct de vedere artistic cu ceramica policromã din neoliticul

egeo - anatolian.

Densitatea de locuire, originalitatea culturii materiale si spirituale, ca

si rafinamentul artistic ce individualizeazã epoca neoliticã sunt amplu

ilustrate de descoperirile din numeroase asezãri de pe teritoriul judetului:

Simnic, Verbita, Verbicioara, Padea, Leu, Rast, Sãlcuta (care a dat si multe

culturi neolitice), Cerãt etc.

La sfârsitul secolului al XV - lea, într-un document din 1 iunie 1475

este mentionatã Craiova, resedinta actualã a judetului. Tot în aceastã

perioadã se pun bazele marii Bãnii a Olteniei, aceasta devenind o

importantã bazã militarã împotriva Imperiului Otoman, care a concentrat

fortele din dreapta Oltului.

La jumãtatea secolului al XVIII - lea, Doljul si o mare parte a Olteniei

devine teatrul de operatiuni militare purtate de marile imperii (Otoman,

Habsburgic si Tarist). Desfãsurate la o rãscruce de epoci istorice, Revolutia

din 1821 condusã de Tudor Vladimirescu si Revolutia din 1848 au constituit


14


pentru locuitorii judetului Dolj si Craiovei un prilej de a se ridica la luptã

pentru libertate nationalã si socialã.

Evenimentele politico - sociale petrecute în a doua jumãtate a

secolului al XIX-lea si începutul secolului al XX-lea (Unirea Principatelor,

cucerirea independentei tãrii în urma rãzboiului din 1877, reformele agrare

etc.) au creat conditii favorabile dezvoltãrii economiei si relatiilor capitaliste.

Asa cum o atesta documentele vremii, în perioada interbelica Doljul a

cunoscut o sensibila dezvoltare economica si edilitara. Totusi, în ansamblul

economiei nationale, în anul 1940, Doljul se înfatisa ca un important judet

agricol, cu o activitate comerciala si bancara înfloritoare, dar cu o industrie

slaba, unilaterala, farâmitata, lipsita de o baza materiala corespunzatoare.

Intrarea României în cel de-al doilea razboi mondial a condus, inevitabil, la

un accentuat regres economic si social. Caracterul preponderent agricol al

judetului s-a pastrat si s-a accentuat ulterior; modificari esentiale ale

structurii economice au aparut mult mai târziu, odata cu politica de

industrializare fortata , ceea ce a condus la migratia masiva a populatiei de

la sat la oras.

Stema Judetului


15


1.2. Zonarea localitatilor

ZONAREA LOCALITATILOR JUDETULUI DOLJ conform datelor puse la dispozitie de consiliile locale

Nr. crt.

Localitate Zona/Sate Limite Categoria

1 MUNICIPIUL CRAIOVA

A - Vest : str.Pascani, str. Maria Tanase, str.Brestei, str.Mohorului, str.Campia Islaz, str. Pictor H.Barbousse, str.Pictor Iscovescu, Aleea Soimului, Bvd. 1 Mai.- Sud : bvd. 1 Mai, str.Mesteacanului, str.Ana Ipatescu, str.Anul 1848.- Est : str.Anul 1848, str. G-ral Magheru, str. Spaniei, str.Petre Ispirescu, str. N.Iorga.- Nord : str.N.Iorga, str.G-ral Cernatescu, str.C-tin Argetoianu, str.Lamaitei, str.Brazda lui Novac, str.Doljului, str.Opanez, str.G.Enescu.

B - Vest : bvd.Dacia, str.Calea Severinului, limita Estica a Lacului craiovita, str.Raului pana la intersectia cu strada Popoveni.- Sud : str.Popoveni pana la intersectia cu bvd. N.Romanescu, bvd. N.romanescu pana la intersectia cu bvd.Maresal Ion antonescu, limita de nord si vest a cimitirului Ungureni, Aleea I Caracal, str.Caracal pana la intersectia cu Calea Ferata Industriala.- Est : limita Vestica de-a lungul Caii Ferate Craiova-Calafat, pana la intersectia cu str. I.Tuculescu, str. I.Tuculescu pana la intersectia cu bvd.Decebal, bvd.Decebal pana la intersectia cu str.Caracal.- Nord : Calea Ferata Bucuresti-Timisoara (de la intersectia cu str.Rampei pana la intersectia cu bvd.Dacia), bvd.Dacia pana la intersectia cu Calea Severinului.

C - limita exterioara a zonei B pana la marginile localitatilor componente ale

municipiului Craiova, respectiv Simnicul de Jos, Facai, Popoveni, Mofleni, Cernele,

Izvorul Rece, RovineD localitatile componente ale municipiului

Craiova- Respectiv Simnicul de Jos, Facai, Popoveni, Mofleni, Cernele, Izvorul


16


Rece, Rovine2 MUNICIPIUL

BAILESTIA -str. Victoriei

– de la str. Panduri pina la str. Ardealul si- de la str. Oituz la str. Av. p. Ivanovici ;

B - Str. Victoriei - de la Gara la str. Panduri ; - de la str. Ardealul la str. Eternitatii ; - de la Gara la str. Oituz ; - de la str. Av. P. Ivanovici la str. Buzesti ;- str. Gbroveni - de la str. Lt. Becherescu la str. Panduri ;- str. Independentei - de la F.N.C. la str. Revolutiei ;- str. Depozitelor ;- str. Calea Craiovei ;- str. Rampei ;- str. Silozului ;- str. Marasesti – pana la str. Ardealul ;- str. Oituz- pana la str. Independentei ;- str. A. I. Cuza pana la str. Independentei ;- str. Amza Pellea- pana la str. Independentei ;- str. Tabacari ;- str. Revolutiei – pana la str. Independentei ;- str. Av. P. Ivanovici -pana la str. Independentei ;- str. Unirii- pana la str. Independentei ;- str. Panduri-pana la str. Gabroveni ;- str. Carpati pana la str. Gabroveni ;- str. Lt. Becherescu-pana la str. Marasesti si str. Gabroveni ;- str. Ardealul- pana la str. Marasesti ;

- str. MarasestiC -str .Ana Ipatescu –pana la str 8 Martie

-str . 8 Martie-str . Sperantei-str Tismana-str Radu Paisie-str . Dunarii-str .Aleea Stadionului-str .Bolintineanu –pana la str .Solomon-str Solomon-str .Petru Cercel-str .Panduri –de la str. Gabroveni-Str . Carpati –de la str Gabroveni-Str Alexandru Vlahuta-str . Banu Manta-str .Lt .Becherescu – de la str . Marasesti


17


si Gabroveni pina la Brancoveni-str .g-ral I .Ghenescu-str .Aleea Victoriei-str . Ardealul –de la Str Marasesti-str .Libertatii-str .H. C. C.-str .Aleea g-ral I .Ghenescu-str .Mihail Viteazul-g-ral Dragalina- pina la H.C.C.-Str Eternitatii-str .GH.Doja-str .Cernei-str .Cringului-str .Teilor-str .Bucegi-de la str Teilor-str .Maresal Averescu –pina la zona cimitirului-str .Oituz –de la Independentei-str .Amza Pellea de la str .Independentei-str . Revolutiei – de la str Independentei-str. Marasesti de la str Ardealul-str .Independentei de la str Revolutiei-str Av .P Ivanovici de la str . Independente-str .Unirii de la str .Independentei-str .Progresul pana la str .T .Vladimirescu-str .EC .Teodoroiu pina la str Er .Grigorescu-str Er Grigorescu pina la str .EC. Teodoroiu-str .Buzesti-str .Eroilor-str .Dreptatii-str . Industriilor-str .Victoriei –de la str .Eternitatiii si str .Buzesti-str .Gabroveni de la str .Panduri

-str .N.BalcescuD -str .Ana Ipatescu de la str 8 Martie

-str D .Bolintineanu de la str . Solomon-str .Brincoveni-str .Aleea Brincoveni-str LT .Poenaru-str.Banu Maracine-str. Vlad Tepes-str .g-ral Dragalina de la st H.C.C.- Mihai Eminescu,,Balciului, Mircesti, Vlad Tepes, Pastori, V. Alecsandri, Lainici, Jiului, Pacii, Viilor, Bucegi, Teilor, Aleea Eroilor, Maresal Averescu, Capitan Ciupagea, Ec. Teodoroiu, T. Vladimirescu,


18


Pades, Closani, Progresul, Er. Grigorescu, Meseriasi, Aleea Eternitatii I, II, Independentei, Maresal Averescu, Oltet, Becherescu

Sat Balasan3 MUNICIPIUL

CALAFATA - b-dul. Tudor Vladimirescu de la str.

Traian pana la b-dul Horia, Closca si Crisan ;- str. 22 Decembrie de la str. Traian pana la str. A.I. Cuza ;- str. 1 Decembrie 1918 de la str. Traian pana la str. A.I. Cuza ;- str. A.I.Cuza de la str. C-tin Stere pana

la str. Gheorghe Doja.B - str Traian de la str. Decebal la str. Ghe.

Doja ;- str. A.I. Cuza de str. Popa Sapca la str. C-tin Stere si de la str. Gheorghe Doja la str. Jiului ;- zona Baba Lupa cuprinsa intre magazia C.F.R., Plaja Debarcader si str. Baba Lupa ;

C - str. 1 Decembrie 1918 de la intersectia cu str. A.I. Cuza la intersectia cu b-dul Horia Closca si Crisan ;- str. 22 Decembrie de la interesectiacunstr. A.I. Cuza la intresectia cu B-dul Horia, Closca si Crisan ;- str. C-tin Stere de la nr. 1, respectiv nr. 2, pana la intersectiacu b-dul Horia, Closca si Crisan ;- str. Gheorghe Doja de la nr. 1, respectiv nr. 2, pana la intersectiacu b-dul Horia, Closca si Crisan ;

- b-dul Tudor Vladimirescu de la b-dul Horia, Closca si Crisa pana la str. 1907, blocurile de locuinte din cartierele Traian

si Tudor Vladimirescu.D

BasarabiCiupercenii Verchi

Golenti

Celelalte strazi si tronsoane din municipilul care nu au fost incluse in zonele A, B, C.

4 ORASUL FILIASI A - la nord: str. Simion Barnutiu, aliniament limita blocului L 10limita nordica a salii de sport a Scolii generale si portiunea dintre str. Morii, str.T . Vladimirescu a B-dului Racoteanu.- la est : Str .Morii , str . T. Vladimirescu pana la limita blocurilor- la sud : Alee acces bloc B5 , str . Pacii ,str . Frasinului , str .Doinei


19


- la vest : str . 24 Ianuarie

B - cu urmatoarele vecinatati :- La nord : alee acces CT Zona , limita intravilan ,conform P. U. G. ,str. Valea Vlaicii , str ., Victoriei ,str .Dezrobirii ,limita intravilan pana la str .1 Mai ,str.PlopsoruluiGh . Doja - La est :Str . Ec . Teodoroiu ,limita intravilan ,str .Izvor ,intersectia str . Egalitatii cu str . 13 Septembrie si limita intravilan B-dul Racoteanu .-La Sud : limita cale ferata

-La Vest : str . A . Iancu si zona din str .H . C . si Crisan .

C - cuprinde urmatoarele subzone :a ) Zona C 1 –vecinatati :Nord : limita intravilan Est : limita intravilanSud : B-dul RacoteanuVest :str . A Iancu si limita CTZ .b ) Zona C 2 –vecinatati :Nord : limita intravilanEst :limita intravilan ,str Dezrobirii Sud :str Victoriei , str . Vlaicii .Vest : limita intravilanc ) Z ona C 3 -vecinatati Nord : limita intravilanEst :limita intravilanSud :str .Victoriei , str .Plopului si str .Gh DojaVest : str . E . Teodoroiud ) Zona C 4 –extindere intravilan si str .Rozelore ) Zona C 5 – (zona Hoancea vecinatatiNord :limita intravilanEst : limita intravilanSud : cale ferataVest : str . Izvorf ) Zona C 6 –vecinatati :Nord : B-dul RacoteanuEst : str H . C.CrisanVest : limita intravilanSud :limita calea feratag ) Zona C 7 – limita incinta S .G .T .M .C .S .h ) Z ona C 8 –limita incinta Uzina Mecanica i ) Zona C 9 limita incinta Uzina Mecanica


20


j ) Zona C 10 limita incinta Statie 110/20 KVk ) Zona C 11 -limita incinta fost I . A . S . Gaesti

l ) Zona C 12 -zona agrement NegraiaD - cuprinde intravilanul

orasului Filiasi situat la sud de calea ferata Craiova – Tg. Jiu si trupurile cuprinse in intravilanul din zona respectiva

EXTRAVILAN : Lunculita Firoiu Firoiu Cotul Popii Cotul Baltii Stolojan-Bazdani –Teiu Vladu 1 Vladu 11 Mitu Moraru Canton Hoancea Tarla IAS Tarla IAS Tarla IAS Tarla IAS Tarla IAS Transformatoare Fintana Mare Negraia Intre sosele Izvor Prunesti Cioranu Cioranu Dragaseni Metereze Rudari Termocentrala Maracini Maracini Maracini Ruptura Tabon Urzicari Tir Bondoci Poeni


21


Fintanile Reci Cirnesti Podul lui Sandita Pamantul Mortilor

SATELE CE APARTIN DE FILIASI :AlmajelBiltaBranisteBratostitaRacarii de susUscaci

5 ORASUL SEGARCEA

-Centru-Rest Intravilan

6 ORASUL BECHET - Centru- Rest Intravilan

7 ORASUL DABULENI

A Str. Unirii de la nr. 1 la nr. 15 si de la nr. 2 la nr. 18

B Str. Unirii de la nr. 17 la nr. 33 si de la nr. 20 la nr. 34

C Str. Victoriei de la nr. 1 la nr. 39 si de la nr. 2 la nr. 30

DChiasu

Cu exceptia celor de la zonele A,B si C.

8 COMUNA AFUMATI

- AFUMATI ; - BOURENI ; - COVEI.

Cat. II

9 COMUNA ALMAJ - ALMAJ ;- BEHARCA ;- BOGEA ;- MOSNENI ;- SITOAIA.

Cat. II

10 COMUNA AMARASTII DE

JOS

- AMRASTII DE JOS ;

- OCOLNA ;- PRAPOR

Cat. I

11 COMUNA AMARASTII DE

SUS

- AMARASTII DE SUS ;

- ZVORSCA.

Cat.II

12 COMUNA APELE VII

- APELE VII Cat. II

13 COMUNA ARGETOAIA

- ARGETOAIA ;- BARANU ;- BERBESU ;- IORDACHESTI ;- LEORDOASA ;- MALUMIC ;

Cat. II


22


- NOVAC ;- PIRIA ;- POIANA

FANTANII ;- SALCIA ;- TEASCU DIN

DEAL- URSOAIA.

14 COMUNA BIRCA - BIRCA Cat. II15 COMUNA

BISTRET- BISTRET ;- BISTRETUL

NOU ;- BRINDUSA ;- PLOSCA.

Cat. II

16 COMUNA BOTOSESTI PAIA

- BOTOSESTI PAIA

Cat. II

17 COMUNA BRABOVA

- BRABOVA ;- MOSNA ;- RACHITA DE

JOS ;- URDINITA ;- VOITA.

Cat. II

18 COMUNA BRADESTI

- BRADESTI ;- BRADESTII

BATRANI ;- METEU ;- PISCANI ;- RACARII DE

JOS ;- TATOMIRESTI

Cat. II

19 COMUNA BRALOSTITA

- BRALOSTITA ;- CIOCANELE ;- RACOVITA ;- SCHITU ;- SFIRCEA ;- VALEA

FINTINILOR.

Cat. II

20 COMUNA BRATOVOESTI

- BRATOVOESTI;- BADOSI ;- GIOROCUL

MARE ;- PRUNET ;- TIMBURESTI ;

Cat. II

21 COMUNA BREASTA

- BREASTA ; - COTU ;

- CROVNA ;- FAGET ;- OBEDIN ;- ROSIENI ;- VALEA

Cat. II


23


LUNGULUI22 COMUNA

BUCOVAT- BUCOVAT ;- CARLIGEI ;- LEAMNA DE

JOS ;- LEAMNA DE

SUS ;- PALILULA ;- SARBATOAREA

Cat. II

23 COMUNA BULZESTI

- BULZESTI ;- PREJOI ;- FRATILA ;- GURA

RACULUI ;- INFRATIREA ;- PISCU LUNG ;- POIENILE ;- SALISTE ;- SECULESTI ;- STOICESTI.

Cat. II

24 COMUNA CALARASI

- CALARASI ;- SARATA.

Cat. I

25 COMUNA CARCEA

- CARCEA Cat. II

26 COMUNA CARNA - CARNA Cat. II27 COMUNA

CALOPAR- CALOPAR ;- BELCINU ;- BAZDANA ;- PANAGHIA ;- SALCUTA

Cat.II

28 COMUNA CARAULA

- CARAULA Cat. II

29 COMUNA CARPEN

- CARPEN ;- CLEANOV ;- GEBLESTI.

Cat. II

30 COMUNA CASTRANOVA

- CASTRANOVA ;- PUTURI

Cat.II

31 COMUNA CATANE

- CATANE ;- CATANELE NOI.

Cat.II

32 COMUNA CELARU

- CELARU ;- GHIZDAVESTI ;- MAROTINU DE

JOS ;- MAROTINU DE

SUS ;- SORENI.

Cat. I

33 COMUNA CERAT - CERAT. Cat. II34 COMUNA

CERNATESTI- CERNATESTI ;- CORNITA ;

Cat. II


24


- RASNICU BATRIN ;

- RASNICU OGHIAN ;

- TIU.35 COMUNA

CETATE- CETATE ;- MORENI.

Cat. II

36 COMUNA CIOROIASI

- CIOROIASI ;- CETATUIA ;- CIOROIU NOU.

Cat. II

37 COMUNA CIUPERCENII NOI

- CIUPERCENII NOI ;

- SMARDAN .

Cat. I

38 COMUNA COSOVENI

- COSOVENI . Cat.II

39 COMUNA COTOFENII DIN

DOS

- COTOFENII DIN DOS ;

- MIHAITA ;- POTMELTU.

Cat. II

40 COMUNA COTOFENII DIN

FATA

- COTOFENII DIN FATA

Cat.II

41 COMUNA DANETI - DANETI ;- BRABETI ;- BRANISTE ;- LOCUSTENI

Cat. I

42 COMUNA DESA - DESA Cat.II43 COMUNA DIOSTI - DIOSTI ;

- CIOCANESTI ;- RADOMIR

Cat. II

44 COMUNA DOBRESTI

- DOBRESTI ;- CACIULATESTI

;- GEOROCEL ;- MURTA ;- TOCENI.

Cat. II

45 COMUNA DOBROTESTI

- DOBROTESTI ;- NISIPURI .

Cat.II

46 COMUNA DRAGOTESTI

- DRAGOTESTI ;- BENESTI ;- BOBEANU ;- BUZDUC ;- POPINZALESTI

;- VIISOARA.

Cat. II

47 CONUMA DRANIC - DRANIC ;- BOOVENI ;- FOISOR ;- PADEA.

Cat. II

48 COMUNA - FARCAS ; Cat. II


25


FARCAS - AMARASTI ;- GOLUMBELU ;- GOLUMBU ;- PLOPU AMARA

STI.49 COMUNA

GALICEA MARE- GALICEA MARE. Cat. II

50 COMUNA GALICIUICA

- GALICIUICA Cat. II

51 COMUNA GINGIOVA

- GINGIOVA ;- COMOSTENI.

Cat. II

52 COMUNA GHERCESTI

- GHERCESTI ;- GIRLESTI ;- LUCSORU ;- UNGURENI ;- UNGURENII

MICI

Cat. II

53 COMUNA GIGHERA

- GIGHERA- NEDEIA ;- ZAVAL

Cat. II

54 COMUNA GIUBEGA

- GIUBEGA Cat. II

55 COMUNA GIURGITA

- GIURGITA ;- CURMATURA ;- FILARET

Cat. II

56 COMUNA GHIDICI - GHIDICI Cat. II57 COMUNA

GHINDENI- GHINDENI Cat. II

58 COMUNA GOGOSU

- GOGOSU ;- GOGOSITA ;- STEFANEL.

Cat. II

59 COMUNA GOICEA

- GOICEA . Cat. II

60 COMUNA GOIESTI

- GOIESTI ;- ADANCATA ;- FANTANI ;- GRUITA ;- MALAIESTI ;- MOGOSESTI ;- MUIERENI ;

PIORESTI- POMETESTI ;- POPEASA ;- TANDARA ;- VLADIMIR.

Cat. II

61 COMUNA GRECESTI

- GRECESTI ;- BARBOI ;- BUSU ;- BUSULETU ;- GRADISTEA ;- GROPANELE.

Cat. II


26


62 COMUNA ISALNITA

- ISLNITA Cat. II

63 COMUNA IZVOARE

- IZVOARE ;- CORLATE ;- DOMNU

TUDOR.

Cat. II

64 COMUNA INTORSURA

- INTORSURA Cat. II

65 COMUNA LEU - LEU ;- ZANOAGA

Cat.I

66 COMUNA LIPOVU - LIPOVU ;- LIPOVU DE SUS

Cat. II

67 COMUNA MAGLAVIT

- MAGLAVIT ;- HUNIA

Cat. II

68 COMUNA MALU MARE

- MALU MARE ;- PREJBA.

Cat. II

69 COMUNA MACESU DE JOS

- MACESU DE JOS ;

- SAPATA

Cat. II

70 COMUNA MACESU DE SUS

- MACESU DE SUS

Cat. II

71 COMUNA MARSANI

- MARSANI Cat. I

72 COMUNA MELEINESTI

- MELINESTI ;- BODAIESTI ;- BODAIESTII DE

SUS ;- GODENI ;- MUIERUSU ;- NEGOIESTI ;- ODOLENI ;- OHABA ;- PLOSTINA ;- POPESTI ;- SPINENI ;- VALEA MARE ;- VALEA MUIERII

DE JOS ;

Cat. II

73 COMUNA MISCHII - MISCHII ;- CALINESTI ;- GOGOSESTI ;- MLECANESTI ;- MOTOCI ;- URECHESTI.

Cat. II

74 COMUNA MOTATEI

- MOTATEI ;- DOBRIDOR ;- MOTATEI

GARA.

Cat. I

75 COMUNA MURGASI

- MURGASI ;- BALOTA DE

JOS ;

Cat. II


27


- BALOTA DE SUS ;

- BUSTENI ;- GAIA ;- PICATURILE ;- RUPTURILE ;- VELESTI.

76 COMUNA NEGOI - NEGOI Cat. II77 COMUNA

ORODEL- ORODEL ;- BECHET ;- CALUGAREI ;- CORNU ;- TEIU.

Cat. II

78 COMUNA OSTOVENI

- OSTROVENI ;- LISTEAVA

Cat. I

79 COMUNA PERISOR

- PERISOR ;- MARACINELE.

Cat. II

80 COMUNA PIELESTI

- PIELESTI ;- CAMPENI ;- LANGA .

Cat. II

81 COMUNA PISCU VECHI

- PISCU VECHI ;- PISCULET.

Cat. II

82 COMUNA PLENITA

- PLENITA ;- CASTRELE

TRAIANE.

Cat. I

83 COMUNA PLESOI - PLESOI ;- CIRSTOVANI ;- FRASIN ;- MILOVAN

Cat.II

84 COMUNA PODARI - PODARI ;- BALTA VERDE ;- BRANISTE ;- GURA VAII ;

LIVEZI.

Cat. I

85 COMUNA POIANA MARE

- POIANA MARE- TUNARII NOI ;- TUNARII VECHI.

Cat. I

86 COMUNA PREDESTI

- PREDESTI ;- BUCICANI ;- PREDESTII

MICI.

Cat. II

87 COMUNA RADOVAN

- RADOVAN ;- FINTANELE ;- TIRNAVA.

Cat. II

88 COMUNA RAST - RAST Cat.II89 COMUNA

ROBANESTI- ROBANESTII

DE JOS ;- BOJOIU ;- GOLFIN ;- LACRITA

MARE ;

Cat. II


28


- LACRITA MICA ;- ROBANESTII

DE SUS.90 COMUNA

ROJISTE- ROJISTE ;- TIMBURESTI ;

Cat. II

91 COMUNA SADOVA

- SADOVA ;- PISCUL

SADOVEI

Cat. I

92 COMUNA SALCUTA

- SALCUTA ;- MARZA ;- PLOPSOR ;- TENCANAU

Cat. II

93 COMUNA SCAESTI

- SCAESTI ;- VALEA LUI

PATRU

Cat. II

94 COMUNA SEACA DE CIMP

- SEACA DE CIMP ;

- PISCU NOU.

Cat. II

95 COMUNA SEACA DE PADURE

- SEACA DE PADURE ;

- RACHITA DE SUS ;

- VELENI

Cat. II

96 COMUNA SECU - SECU ;- COMANICEA ;- SMADOVICIOA

RA DE SECU ;- SUMANDRA.

Cat. II

97 COMUNA SILISTEA CRUCII

- SILISTEA CRUCII

Cat. II

98 COMUNA SOPOT - SOPOT ;- BASCOV ;- BELOT ;- CERNAT ;- PERENI ;- PIETROAIA ;- SIRSCA

Cat. II

99 COMUNA SIMNICU DE SUS

- SIMNICU DE SUS ;

- DUDOVICESTI ;- ALBESTI ;- CORNETU ;- DELENI ;- DUTULESTI ;- FLORESTI ;- IZVOR ;- JIENI ;- LESILE ;- MILESTI ;- ROMANESTI.

Cat. II

100 COMUNA TALPAS - TALPAS ; Cat. II


29


- MOFLESTI ;- NISTOI ;- PUTINEI ;- SOCENI.

101 COMUNA TEASC - TEASC ;- SECUI.

Cat. II

102 COMUNA TERPEZITA

- TERPEZITA ;- CARUIA ;- CACIULATU ;- FLORAN ;- LAZU

Cat. II

103 COMUNA TESLUI - TESLUI ;- COSERENI ;- FINTANELE ;- PREJBA DE

JOS ;- PREJBA DE

PADURE ;- TARTAL ;- URIENI ;- VIISOARA

MOSNENI.

Cat. II

104 COMUNA TUGLUI - TUGLUI ;- JIUL. Cat. II

105 COMUNA UNIREA - UNIREA Cat.II106 COMUNA

URZICUTA- URZICUTA ;- URZICA MARE.

Cat.II

107 COMUNA VALEA STANCIULUI

- VALEA STANCIULUI ;

- HOREZU POENARI.

Cat.II

108 COMUNA VELA - VELA ;- BUCOVICIOR ;- CETATUIA ;- DESNATUI ;- GUBAUCEA ;- SEGLET ; - SUHARU ;- STIUBEI.

Cat.II

109 COMUNA VERBITA

- VERBITA ; - VERBICIOARA.

Cat.II

110 COMUNA VIRTOP - VIRTOP Cat.II111 COMUNA

VIRVORU DE JOS- VIRVORU DE

JOS ;- BUJOR ;- CIUTURA ;- CRIVA ;- DOBROMIRA ;- DRAGOAIA ;- GABRU ;- VIRVOR

Cat.II


30


NOTA :

- Categoria I - comune cu populatia mai mare de 5.000 locuitori ;- Categoria II - comune cu populatia sub 5.000 locuitori.

Mentiuni :

Din informatiile detinute:

- in municipiul Craiova s-au stabilit valori distincte pentru imobile in

functie de zonele in care sunt amplasate (A,B,C,D asa cum au fost stabilite

prin HCL 429/2006).

- In municipiile Calafat si Bailesti, orasele Filiasi, Segarcea, Dabuleni si

Bechet valorile la imobile s-au stabilit dinstinct pentru zona A si pentru

restul zonelor.

- La comune s-au stabilit valori in functie de categoria localitatii (I sau II),

in functia de amplasarea imobilelor in sate resedinta sau sate

apartinatoare, pe zona centrala sau restul zonelor


31


1.3. Harta judetuluiHarta judet DOLJ


32


Capitolul 2. Date Generale

2.1. Identificarea beneficiarului

Beneficiarul studiului de evaluare este CAMERA NOTARILOR PUBLICI CRAIOVA cu sediul social in Craiova str. G. Bibescu, nr.10, jud. Dolj. Acest Ghid a fost intocmit la solicitarea expresa a CAMEREI NOTARILOR PUBLICI Craiova.

2.2. Prezentarea evaluatorului

Studiul de evaluare este intocmit de catre un colectiv de evaluatori,

membrii ANEVAR, din cadrul si colaboratori ai S.C. A.M.T. Service S.R.L,

inregistrata la ORC Dolj sub nr. J16/252/1995 si codul unic de inregistrare

RO 7101398, reprezentata prin dl. Saftoiu Florin.

La data elaborarii acestui studiu, expertii evaluatori au indeplinit

cerintele programului de pregatire continua al ANEVAR .

2.3. Obiectul , scopul si documentele ce stau la baza evaluarii

Prezentul studiu de evaluare reprezinta un ghid care s-a intocmit in

avand in vedere prevederile art. 771 din Codul Fiscal si are ca scop:

stabilirea unor valori orientative pentru proprietatile imobiliare din

judetul Dolj: apartamente in blocuri de locuinte, locuinte individuale si

terenuri intravilane, spatii comerciale, spatii industriale, terenuri

arabile, terenuri ocupate cu vegetatie forestiera.


33


Documentele ce stau la baza lucrarii: Decretul Lege nr.61/1990 Legea 85/1992 republicata Norma metodologica din 23.09.2004 prvind modul de stabilire a

valorii terenurilor arabile Zonarea municipiului Craiova, a municipiilor Calafat si Bailesti

precum si a oraselor Filiasi, Segarcea, Bechet si Dabuleni Mica publicitate din cotidienele locale Date si informatii primite de la diverse Agentii imobiliare Informatii culese de pe diverse pagini web.

2.4. Data intocmirii studiului de evaluareData evaluarii: 28.11.2008.

Data intocmirii studiului: 28.11.2008

Cursul oficial practicat de B.N.R. la data de 28.11.2008 este : 1EURO

= 3,7794 lei, 1$ = 2,9387 lei.

PREMISELE EVALUARII: Echipa de evaluatori confirma ca Studiul

de Evaluare a fost realizat in concordanta cu standardele profesionale

recunoscute pe plan international dezbatute la cea de-a opta ediţie a

Standardelor Internaţionale de Evaluare:

IVS 1: Valoarea de piaţă - bază de evaluare

Standarde Internaţionale de Practică în Evaluare:

GN 1: Evaluarea proprietatii imobiliare

GN 10: Evaluarea proprietatilor agricole

Toate datele si informatiile puse la dispozitia evaluatorului au fost

considerate corecte, fara a se realiza o verificare independenta a acestora.

Prezentul Studiu de Evaluare s-a intocmit pe baza informatiilor furnizate de

client prin reprezentantii sai. Se considera ca documentele clientului

prezinta corect situatia bunurilor din patrimoniul societatii comerciale la


34


data intocmirii Studiului de Evaluare, in concordanta cu reglementarile in

vigoare in Romania.

Evaluatorul nu are responsabilitatea de a actualiza Studiul de

Evaluare final cu eventualele modificari care pot aparea ulterior datei de 28

Noiembrie 2008.

Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate si nu da nici o

garantie in privinta determinarii statutului legal sau a valabilitatii din punct

de vedere juridic a diverselor documente furnizate de client, inclusiv cele

care confirma proprietatea asupra patrimoniului declarat.

Prezentul Studiu de Evaluare analizeaza numai implicatii decurgand

din conditiile de suprafata, nerealizandu-se analize de mediu sau evaluari

ale impactului unor posibile actiuni din trecut de degradare a mediului. De

asemenea, Studiul de Evaluare nu ia in consideratie ipoteza existentei unor

substante toxice, explozive, contaminante sau a unor tancuri de stocare a

unor astfel de materiale, precum si costul de anihilare al acestora,

evaluatorul nefiind calificat pentru acest domeniu. S-a considerat, de

asemenea, ca solul si mediul inconjurator nu pun probleme deosebite si

nici nu vor genera costuri viitoare.

1.7. Definitia valorilor estimate Valoarea de piaţă este o reprezentare a valorii de schimb, adică

suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o dacă ar fi oferită spre

vânzare pe o piaţă liberă, la data evaluării, conform cerinţelor care

corespund definiţiei valorii de piaţă.

Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.


35


Fiecare parte a definiţiei are propriul ei cadru conceptual:

„Suma estimată …” se referă la un preţ exprimat în unităţi monetare (de

obicei în moneda naţională) plătibil pentru proprietate într-o tranzacţie

independentă (nepărtinitoare) de piaţă. Valoarea de piaţă este estimată ca

fiind preţul cel mai probabil, care se poate obţine, în mod rezonabil, pe

piaţă, la data evaluării, în conformitate cu definiţia valorii de piaţă. Acesta

este cel mai bun preţ obtenabil, în mod rezonabil, de către vânzător şi cel

mai avantajos preţ obtenabil, în mod rezonabil, de către cumpărător.

„…o proprietate va fi schimbată …” se referă la faptul că valoarea unei

proprietăţi este mai degrabă o sumă de bani estimată decât un preţ de

vânzare predeterminat sau preţul curent de vânzare. Este preţul la care

piaţa aşteaptă ca o tranzacţie, care întruneşte toate celelalte părţi ale

definiţiei valorii de piaţă, să poată fi încheiată la data evaluării.

„…la data evaluării …” impune faptul că valoarea de piaţă estimată este

specifică unui moment, unei date precise. Deoarece pieţele şi condiţiile de

piaţă se pot modifica, valoarea estimată ar putea fi incorectă sau

inadecvată pentru o altă dată. Valoarea estimată va reflecta starea şi

circumstanţele pieţei la data evaluării, şi nu la o dată anterioară sau

ulterioară. De asemenea, definiţia presupune şi realizarea simultană a

schimbului şi definitivarea contractului de vânzare, fără orice fluctuaţie a

preţului care altfel ar putea să apară.

„…între un cumpărător decis …“ se referă la un cumpărător care este

motivat dar nu constrâns să cumpere. Acest cumpărător nu este nici

nerăbdător, nici determinat să cumpere la orice preţ. De asemenea, acesta

este un cumpărător care achiziţionează mai degrabă în concordanţă cu

realităţile pieţei curente şi cu aşteptările pieţei curente decât cu cele ale

unei pieţe imaginare sau ipotetice, a cărei existenţă nu poate fi

demonstrată sau anticipată. Presupusul cumpărător nu va plăti un preţ mai

mare decât preţul cerut pe piaţă. Proprietarul curent este inclus între cei

care formează „piaţa”.GHID PRIVIND VALORILE ORIENTATIVE ALE PROPRIETATILOR IMOBILIARE DIN JUDETUL DOLJ



„…un vânzător hotărât…” nu este nici nerăbdător sau constrâns/ dispus să

vândă la orice preţ, nici forţat să menţină un preţ care nu este considerat

realist pe piaţa curentă. Acest vânzător hotărât este motivat să vândă

proprietatea, în condiţiile pieţei, la cel mai bun preţ obtenabil pe piaţa

liberă, după o activitate de marketing corespunzătoare, oricare ar fi acel

preţ. Situaţiile faptice ale proprietarului curent nu sunt parte integrantă a

acestei consideraţii, deoarece „vânzătorul hotărât” este un proprietar

ipotetic.

„…într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv…” înseamnă o tranzacţie

încheiată de părţi între care nu există o relaţie particulară sau specială (de

exemplu, compania mamă cu filiala sa, proprietarul cu chiriaşul), care ar

face ca preţurile tranzacţiilor să nu fie caracteristice pieţei sau să fie

majorate prin includerea unui element de valoare specială

„…după o activitate de marketing adecvată…“ înseamnă că proprietatea va

fi prezentată pe piaţă în cel mai adecvat mod, care poate duce la cedarea

ei la cel mai bun preţ, care se poate obţine în mod rezonabil, în acord cu

definiţia valorii de piaţă. Durata timpului de expunere pe piaţă poate varia

în funcţie de condiţiile pieţei, dar trebuie să fie suficientă pentru a permite

ca proprietatea să fie adusă în atenţia unui număr corespunzător de

potenţiali cumpărători. Perioada de expunere trebuie să înceapă înainte de

data evaluării.

„…în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză şi prudent…”

presupune că atât cumpărătorul decis, cât şi vânzătorul hotărât sunt

informaţi, de o manieră rezonabilă, în legătură cu natura şi caracteristicile

proprietăţii, cu utilizările existente şi potenţiale ale acesteia, precum şi

asupra stadiului în care se află piaţa, la data evaluării. Se mai consideră că

fiecare parte acţionează în propriul interes şi în mod prudent, dispunând de

cunoştinţele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ, corespunzător

poziţiei ocupate în tranzacţie. Prudenţa este măsurată prin referire la

conjunctura pieţei, de la data evaluării şi neluând în considerare GHID PRIVIND VALORILE ORIENTATIVE ALE PROPRIETATILOR IMOBILIARE DIN JUDETUL DOLJ



eventualele informaţii ulterioare acestei date. Nu este neapărat imprudent

un vânzător care vinde proprietatea pe o piaţă cu preţuri în scădere, la un

preţ mai mic decât cele anterioare. În asemenea cazuri, valabile şi pentru

situaţii de vânzare şi cumpărare caracteristice pieţelor care înregistrează

variaţii de preţuri, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în

conformitate cu cele mai bune informaţii de piaţă, disponibile la data

evaluării.

„…şi fără constrângere…” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată

să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forţată, nici obligată în mod

nejustificat să facă acest lucru.

Valoarea de piaţă este înţeleasă ca fiind valoarea unui activ, estimată fără

luarea în considerare a costurilor de vânzare sau de cumpărare şi fără

includerea niciunui/unei impozit/taxe asociat(e).

Cea mai bună utilizare (CMBU). Cea mai probabilă utilizare a

proprietăţii, care este fizic posibilă, justificată în mod adecvat, permisă

legal, fezabilă financiar şi din care rezultă valoarea cea mai mare a

proprietăţii evaluate.

Conceptul de valoare de piaţă nu este dependent de o tranzacţie curentă, care are loc la data evaluării. Mai degrabă, valoarea de piaţă este o estimare a preţului care ar trebui obţinut la o vânzare, la data evaluării, în condiţiile definiţiei valorii de piaţă . Valoarea de piaţă este o reprezentare a preţului asupra căruia un cumpărător şi un vânzător ar trebui să cadă de acord, la acel moment, conform definiţiei valorii de piaţă , fiecare dintre ei având, în prealabil, timp pentru investigarea altor oportunităţi şi alternative ale pieţei, fără să nege faptul că pregătirea contractelor formale şi a documentaţiei necesare, aferente încheierii acestora, ar putea să necesite mai mult timp.

Un tip de valoare (bază de evaluare) arată principiile fundamentale

de cuantificare a unei valori. Aceste principii pot să fie diferite în funcţie de GHID PRIVIND VALORILE ORIENTATIVE ALE PROPRIETATILOR IMOBILIARE DIN JUDETUL DOLJ



scopul evaluării. Un tip de valoare nu reprezintă o precizare a metodei

utilizate şi nici o descriere a condiţiei unui activ sau unor active când se

vând. Valoarea de piaţă este tipul de valoare cel mai cerut, fiind definit şi

analizat în IVS 1. Acest Standard prezintă definiţiile şi analizează alte tipuri

de valoare. Acestea sunt incluse în trei categorii principale:

Prima categorie reflectă beneficiile pe care o entitate le obţine din

deţinerea unui activ. Valoarea este specifică pentru acea entitate. Deşi, în

anumite situaţii, valoarea specifică pentru acea entitate ar putea fi identică

cu suma care ar putea fi obţinută din vânzarea activului, această valoare

reflectă beneficiile încasabile din deţinerea activului şi, ca urmare, nu

presupune în mod necesar un schimb ipotetic. Din această categorie face

parte valoarea de investiţie sau subiectivă. Diferenţele dintre valoarea unui

activ pentru o anumită entitate şi valoarea lui de piaţă exprimă motivaţia

intrării pe piaţă a cumpărătorilor sau vânzătorilor.

A doua categorie reprezintă preţul care, în mod rezonabil, ar fi convenit între două părţi anumite, care tranzacţionează un activ. Deşi părţile ar putea să fie independente şi ar putea să negocieze în condiţii nepărtinitoare, activul nu este în mod necesar expus pe piaţa largă, iar preţul convenit ar putea să reflecte mai degrabă avantajele (sau dezavantajele) specifice ale proprietăţii pentru părţile implicate decât piaţa în ansamblul ei.

Din această categorie fac parte valoarea justă, valoarea specială şi valoarea sinergiei.

O a treia categorie este valoarea determinată conform unei definiţii

prezentată într-un statut sau într-un contract.

Pentru alte scopuri, valoarea justă poate fi diferită de valoarea de

piaţă.

Valoarea justă solicită estimarea unui preţ care este corect între două părţi

specifice, luându-se în considerare avantajele sau dezavantajele pe care

fiecare dintre părţi le-ar obţine din tranzacţie.GHID PRIVIND VALORILE ORIENTATIVE ALE PROPRIETATILOR IMOBILIARE DIN JUDETUL DOLJ



Valoarea justă este un concept mai larg decât valoarea de piaţă. Deşi

în multe cazuri preţul, care ar fi corect între cele două părţi, ar putea să fie

egal cu cel obtenabil pe piaţă, pot să existe şi cazuri când estimarea valorii

juste ar presupune luarea în considerare a unor elemente care nu fac parte

din cele specifice estimării valorii de piaţă.

Termenul “vânzare forţată” se utilizează adesea în situaţiile în care

un vânzător este obligat să vândă şi/sau nu există o perioadă de

comercializare adecvată. Preţul obtenabil în această situaţie nu

îndeplineşte cerinţele din definiţia valorii de piaţă. Preţul care ar putea fi

obţinut în aceste situaţii va depinde de natura presiunii de a vinde, la care

este supus vânzătorul, sau de motivele pentru care o comercializare

adecvată nu poate fi făcută. El poate să reflecte şi consecinţele pentru

vânzător a nereuşitei vânzării într-o perioadă de timp specificată. Preţul

obtenabil într-o vânzare forţată nu poate fi prezis în mod credibil, cu

excepţia situaţiei în care sunt cunoscute natura presiunii de a vinde sau

motivele comercializării neadecvate. Preţul pe care un vânzător îl va

accepta, într-o vânzare forţată, va reflecta mai degrabă situaţiile particulare

decât cele ale vânzătorului ipotetic decis din definiţia valorii de piaţă. Preţul

obtenabil într-o vânzare forţată va avea numai o legătură întâmplătoare cu

valoarea de piaţă sau cu orice alte tipuri de valoare, definite în acest

standard.

Urmare scopului pentru care a fost intocmit, in acest studiu de evaluare

se va stabili valoarea justa.

1.8. Ipoteze de lucru1.8.1 Ipoteze si conditii restrictive :

Informatiile si documentele puse la dispozitia evaluatorilor de catre

beneficiarul lucrarii au fost considerate corecte si ca reflecta intocmai

situatia reala a bunurilor ;GHID PRIVIND VALORILE ORIENTATIVE ALE PROPRIETATILOR IMOBILIARE DIN JUDETUL DOLJ



Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate cu privire la situatia

juridica a bunurilor ;

Evaluatorul a tratat in cursul lucrarii de fata bunurile imobile ca entitati

separate . Evaluarea s-a limitat strict la estimarea valorii cladirilor si

constructiilor speciale;

Nu au facut obiectul constatarilor din teren detectarea defectelor

ascunse ale bunurilor care ar avea ca efect estimarea unei valori mai

mici sau mai mari. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru

asemenea situatii si nici pentru obtinerea studiilor de expertiza

tehnica necesare pentru descoperirea lor ;

Valoarea estimata de evaluator este o valoare la data intocmirii

studiului de evaluare si intr-un interval de timp limitat ;

La elaborarea studiului de evaluare s-a tinut cont de prevederile

cuprinse in standardele, normele si recomandarile elaborate de

ANEVAR si CETR .

Studiul de evaluare analizeaza implicatiile ce decurg din conditiile de

suprafata, nefacandu-se nici o analiza de mediu, de subteran sau de

adincime sau vreo evaluare a impactului unor posibile actiuni trecute

de degradare a mediului ;

Maniera de evaluare, inclusiv metoda aleasa a fost convenita la

cererea beneficiarului lucrarii, datorita datelor insufuciente detinute

despre activele imobilizate, acestea avand o piata limitata avand in

vedere specificul industriei chimice.

Valoarea rezultata este calculata in EURO si nu contine TVA;

1.8.2 Ipoteze si conditii limitative suplimentare :

Acest studiu de evaluare trebuie considerat o analiza limitata prin

faptul ca avand in vedere complexitatea si natura bunurilor evaluate,

coroborat cu documentele puse la dispozitie, evaluatorul nu a GHID PRIVIND VALORILE ORIENTATIVE ALE PROPRIETATILOR IMOBILIARE DIN JUDETUL DOLJ



indeplinit toate cerintele pentru o evaluare, asa cum sunt enuntate in

standardele ANEVAR.

Orice imprecizie rezultata la analizarea studiului de evaluare va trebui

sa fie transmisa de catre beneficiar evaluatorului astfel ca, daca este

necesar, lucrarea sa fie completata inainte de a fi utilizata.

1.9.Clauze de nepublicare

Acest studiu de evaluare nu poate fi inclus partial sau in intregime si

nici ca referinta intr-un document publicat, circulara sau declaratie, sub nici

o forma, fara acordul scris al evaluatorilor asupra formei in care ar urma sa

apara.

1.9. Responsabilitatea fata de terti

Acest studiu este confidential pentru dumneavoastra, pentru

consilierii dumneavoastra si poate fi utilizat numai pentru scopul mentionat.

Nu acceptam nici o alta responsabilitate fata de o terta persoana care

sa poata face uz de el.

Preturile din prezentul Studiu de Evaluare nu contin T.V.A.


42


Capitolul 3. Descrierea si analiza bunurilor

Identificarea si prezentarea bunurilor

Scopul Studiului de Evaluare este stabilirea unor valori juste privind

circulatia imobilelor de pe raza judetului Dolj.

Pentru a realiza acest deziderat, echipa de evaluatori a avut in

vedere prevederile Decretului – Lege nr. 61/1990, ale legii 85/1992

republicata ale Normei Metodologice din 23.09.2004 publicata in Monitorul

Oficial, Partea I nr. 911 din data de 06.10.2004.

1. Apartamente in bloc de locuinte

Conform decretului lege 61/1990 completata de Legea 85/1992

republicata sunt reglementate suprafetele utile standard pentru

apartamentele construite inainte de 1 ianuarie 1977 si dupa 1 ianuarie

1977, astfel:

Inainte de 1 ianuarie 1977Grad de confort

Garsoniere Apartament 2 camere

Apartament 3 camere

Apartament 4 camere

Apartament 5 camere

Suprafata utila (mp.)

Confort sporit

37 55 78 100 118

Confort 1 30 50 65 80 -

Confort 2 23 36 48 60 -

Confort 3 21 34 45 56


43


Dupa 1 ianuarie 1977

Tip de marime


Apartament 3 camere

Apartament 4 camere

Apartament 5 camere


I 24 52 66 81 98

IA 37 58 74 90 107

IB - 61 77 93 110

Vor fi stabilite valori in functie de zona in care este amplasat imobilul,

anul constructiei: inainte sau dupa 1977, de gradul de finisaj: cu sau fara

imbunatatiri, de etajul la care este amplasat apartamentul si binenteles in

functie de gradul de confort.

In valoarea apartamentelor sunt incluse si finisajele blocului si

anume: izolatie termica, izolatie hidrofuga, finisajul fatadelor, pardoseli din

mozaic in casa scarii, instalatie de alimentare cu gaze, instalatie de

ascensor, cutii de scrisori, trotuar de protectie in jurul cladirilor.

Gradul de finisaj

Fara imbunatatiri Cu imbunatatiri

-Tamplarie exterioara si interioara

din lemn

- Pardoseli din mozaic pe holuri si

covor pvc in camere

- Zugraveli obisnuite in culori de

apa, vopsitorii obisnuite in ulei sau

sau alchidal

- Obiecte sanitare la baie si

bucatarie (cele montate de

constructor)

- Tamplarie schimbata de lemn sau

pvc

- Pardoseli parchet in camere si

eventual gresie pe holuri

- Zugraveli in vopsea lavabila sau

tapet

- Obiecte sanitare moderne

- Gresie si faianta in baie si

bucatarie

- Optional : centrala termica proprie,

interfon


44


Etajul la care este amplasat apartamentul

Parter Etaj intermediar Etaj Superior

Apartamentele situate

la parterul sau

demisolul blocurilor

- Pentru blocurile cu 3

etaje: etajul 2

-Pentru blocurile cu 4

etaje: etajul 2 si 3

- Pentru blocurile cu 7-

10 etaje: etajul 2 - 6

- Pentru blocurile cu 3

etaje: etajul 3

-Pentru blocurile cu 4

etaje: etajul 4

- Pentru blocurile cu 7-

10 etaje: etajul: 7-10

2. CaseVor fi stabilite valori pe metrul patrat arie desfasurata de constructie

in functie de zona in care este amplasat imobilul, anul constructiei: inainte

sau dupa 1977, de gradul de finisaj: cu sau fara imbunatatiri, de nr de

nivele ( parter sau parter + etaj). Aria desfasurata reprezinta suprafata

construita insumata pe fiecare nivel in cazul caselor cu etaj, iar in cazul

celor cu parter aria desfasurata este egala cu suprafata construita.

Structura constructiva: fundatii beton armat sau caramida, zidarie

caramida sau b.c.a sau boltari, sarpanta lemn, invelitoare : tigla, tabla sau

placi azbociment.

Gradul de finisaj

Fara imbunatatiri Cu imbunatatiri

-Tamplarie exterioara si interioara

din lemn

- Pardoseli din mozaic pe holuri

scandura sau covor pvc in camere

- Zugraveli obisnuite in culori de

apa, vopsitorii obisnuite in ulei sau

sau alchidal

- Obiecte sanitare la baie si

bucatarie (daca este cazul)

- Tamplarie schimbata de lemn sau

pvc

- Pardoseli parchet in camere si

eventual gresie pe holuri

- Zugraveli in vopsea lavabila sau

tapet

- Obiecte sanitare

- Gresie si faianta in baie si


45


bucatarie

- Optional : centrala termica proprie.

3. Spatii comerciale

Vor fi stabilite valori pe metrul patrat arie desfasurata de constructie

in functie de zona in care se afla imobilul, gradul de finisaj si daca este

amplasat in bloc de locuinte sau cladiri independente

Sistem constructiv:A. Spatii comerciale in blocuri de locuinte

Schelet de beton armat, pereti de zidarie, plansee de beton armat

B. Spatii comerciale in cladire independenta

Structura din zidarie portanta din caramida, plansee din lemn sau beton

armat, sarpanta lemn, invelitoare tabla sau tigla.

4. Spatii industriale Vor fi stabilite valori pe metrul patrat arie desfasurata de constructie

in functie anul constructiei (punerii in functiune) : inainte sau dupa 1977.

Sistem constructiv:Schelet de beton armat, pereti de zidarie, plansee de beton armat,

hidroizolatie

5. TerenuriPentru stabilirea valorii unitare a terenului s-au ales comparabile

pentru terenuri libere de constructii.

Nota : Pentru stabilirea valorii unui imobil (casa + teren), se

stabileste valoarea constructiei in functie de aria desfasurata

declarata in actul de vanzare-cumparare la care se adauga


46


valoarea terenului calculata in functie de suprafata declarata in

act.

Apartamentele se evalueaza impreuna cu cota indiviza de teren

atribuita

Casele se evalueaza separat ca si constructie fara teren

Terenul se evalueaza liber de constructii

Nota : Pentru stabilirea valorii unui imobil (spatiu comercial sau

industrial + teren), se stabileste valoarea constructiei in functie de

aria desfasurata declarata in actul de vanzare-cumparare la care

se adauga valoarea terenului calculata in functie de suprafata

declarata in act.


47


Capitolul 3. Evaluarea bunurilor

Studiind apartamentele comparabile oferite spre vanzare de pe piata

imobiliara din Craiova, am observat ca suprafetele utile pentru apartamente

indiferent de confort sunt mai mari decat suprafetele standard stabilite de

legiuitor. Drept urmare vom stabili prin metoda comparatiilor de piata o

valoare in euro/mp pentru fiecare tip de apartament care va fi multiplicata

cu suprafata utila standard . Pentru a nu crea discrepante mari intre valorile

obtinute pentru apartamentele construite inainte de 1977 si cele construite

dupa 1977 ne-am raportat la suprafetele utile descrise in urmatorul tabel:

Grad de confort


Apartament 3 camere

Apartament 4 camere

Apartament 5 camere


Confort sporit

37 55 78 100 118

Confort 1 30 50 65 80 -

Confort 2 23 36 48 60 -

Confort 3 21 34 45 56

Oricum echipa de evaluatori a stabilit si o valoare/ metru patrat

pentru fiecare tip de apartament. Daca suprafetele utilizate nu sunt in

concordanta cu doleantele partilor contractante, valoarea apartamentului

va fi stabilita in functie de suprafata stipulata in contract.


48


3.1. Metodologii de evaluare

3.1.1 ConstructiiABORDAREA PRIN COMPARAŢIE DIRECTĂ

Această abordare utilizează procesul de lucru în care estimarea valorii

de piaţă se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare,

comparând apoi aceste proprietăţi cu cea de evaluat. Aplicarea acestei

abordări porneşte de la premiza că valoarea de piaţă a unei proprietăţi este

în relaţie directă cu preţurile de tranzacţie ale unor proprietăţi competitive şi

comparabile. Această metodă se aplică la toate tipurile de proprietăţi

imobiliare atunci când există suficiente tranzacţii recente, cu date sigure,

care să indice caracteristicile valorii sau tendinţele de piaţă.

Analiza comparativă, a proprietăţilor se axează pe asemănările şi

deosebirile între proprietăţi şi tranzacţii, care influenţează valoarea.

Elementele de comparaţie sunt caracteristici ale proprietăţilor şi

tranzacţiilor imobiliare care au drept consecinţă variaţii ale preţurilor plătite

pe piaţa imobiliară.

Etapele parcurse în cadrul abordării prin comparaţie directă sunt :

- cercetarea pieţei pentru obţinerea de informaţii asupra unor tranzacţii

de proprietăţi similare cu cea evaluată, din punct de vedere al tipului de

proprietate, data vânzării, dimensiunile, localizarea şi zonarea;

- confirmarea veridicităţii informaţiilor obţinute;

- selectarea unor criterii de comparaţie relevante şi elaborarea unei

analize comparative pe fiecare criteriu;

- analiza rezultatelor şi selectarea unei valori sau a unei marje de valori.

Efectuarea analizei comparative presupune următoarele etape :

- culegerea de informaţii (date reale şi concrete) privind tranzacţii de

proprietăţi similare, prin analiza pieţei;


49


- identificarea elementelor de comparaţie relevante ce afectează valoarea

tipului de proprietate şi efectuarea unei analize comparative pe fiecare

element;

- compararea atributelor fiecărei proprietăţi comparabile cu cele ale

proprietăţii de evaluat şi aprecierea diferenţelor pentru fiecare element de

comparaţie, cantitativ şi calitativ (ajustarea corespunzătoare a preţului de

vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile);

- obţinerea corecţiei nete şi brute pentru fiecare tranzacţie comparabilă şi

aplicarea ei asupra preţului;

- analiza rezultatelor evaluării şi alegerea valorii sau a intervalului de

valori (efectuarea unei comparaţii globale a proprietăţilor comparabile

corecte şi extragerea unei singure valori sau a unei marje de valori din

gama rezultată).

Deoarece este cunoscut numai preţul tranzacţiilor comparabile,

corecţia se face asupra acestui preţ, pentru a ajunge la estimarea valorii

proprietăţii evaluate.

Comparabilele vor avea ponderi egale în alegerea valorii finale.

Descriere metoda aplicataCraiova

Preturile de oferta au fost ajustate cu -30% tinand cont de negocierea

dintre vanzator si cumparator practicata pe piata si cheltuielile de vanzare,

fiecare comparabila are ponderi egale in estimarea valorii unitare finale

(valoarea unitara corectata se va inmulti cu 33.3% pe fiecare comparabila,

suma valorilor unitare rezultate reprezentand valoare unitara finala).

Aceasta valoare se multiplica cu suprafata utila (standard utilizata de

evaluator sau cea din actul de vanzare cumparare)

Bailesti

Intrucat pentru acesta localitate am avut la dispozitie putine

comparabile, am stabilit o proportie a valorii comparabilelor gasite in Bailesti

cu valorile comparabilelor din zona B a municipiului Craiova si am GHID PRIVIND VALORILE ORIENTATIVE ALE PROPRIETATILOR IMOBILIARE DIN JUDETUL DOLJ



concluzionat ca valoarea unui imobil din Bailesti reprezinta 34% din

valoarea unui imobil situat in zona B a Craiovei. Pentru stabilirea valorii

unitare a caselor fara terenul aferent ne-am axat pe informatiile furnizate de

piata (discutii avute cu diverse persoane fizice, presa, internet)

Calafat


comparabile, am stabilit o proportie a valorii comparabilelor gasite in

Calafatcu valorile comparabilelor din zona B a municipiului Craiova si am

concluzionat ca valoarea unui imobil din Calafat reprezinta 45% din



piata si am ajustat valoarea ofertei cu un procent de -30% tinand cont de

negocierea dintre vanzator si cumparator practicata pe piata, fiecare

comparabila are ponderi egale in estimarea valorii unitare finale (valoarea

unitara corectata se va inmulti cu 50% pe fiecare comparabila, suma

valorilor unitare rezultate reprezentand valoarea unitara finala)

Bechet



Bechet cu valorile comparabilelor din zona B a municipiului Craiova si am

concluzionat ca valoarea unui imobil din Bechet reprezinta 23% din




Dabuleni



Dabuleni cu valorile comparabilelor din zona B a municipiului Craiova si am GHID PRIVIND VALORILE ORIENTATIVE ALE PROPRIETATILOR IMOBILIARE DIN JUDETUL DOLJ



concluzionat ca valoarea unui imobil din Dabuleni reprezinta 18% din




Filiasi



Calafatcu valorile comparabilelor din zona B a municipiului Craiova si am

concluzionat ca valoarea unui imobil din Filiasi reprezinta 47% din valoarea

unui imobil situat in zona B a Craiovei cu exceptia spatiilor comerciale si

industriale pentru care s-a stabilit un procent de 40%. Pentru stabilirea

valorii unitare a caselor fara terenul aferent ne-am axat pe informatiile

furnizate de piata si am ajustat valoarea ofertei cu un procent de -30%

tinand cont de negocierea dintre vanzator si cumparator practicata pe piata,


(valoarea unitara corectata se va inmulti cu 50% pe fiecare comparabila,

suma valorilor unitare rezultate reprezentand valoarea unitara finala)

Segarcea



Segarcea cu valorile comparabilelor din zona B a municipiului Craiova si am

concluzionat ca valoarea unui imobil din Segarcea reprezinta 27% din




Comune:

-categoria I: - sat resedinta

- sate apartinatoareGHID PRIVIND VALORILE ORIENTATIVE ALE PROPRIETATILOR IMOBILIARE DIN JUDETUL DOLJ



- Categoria II: - sat resedinta

- sate apartinatoare

Intrucat pentru aceste localitati am avut la dispozitie putine

comparabile din informatiile culese de pe piata (discutii avute cu diverse

persoane fizice, presa, internet) am apreciat valori unitare pentru imobilele

situate pe pe raza acestor localitati (asa cum sunt descrise in zonarea

localitatilor judetului) tinand cont de categoria localitatii, de satul si zona

amplasamentului.

3.1.2 Evaluare teren

Evaluarea terenului liber se face în ipoteza că acesta este liber sau

considerat liber.

Evaluarea terenului se efectuează utilizând abordarea prin comparaţie

directă.

Abordarea prin comparaţie directă – este recomandată pentru evaluarea

terenurilor libere sau considerate libere, când există date suficiente şi sigure

privind tranzacţiile sau ofertele similare în zonă.

Prin acestă metodă, preţurile şi informaţiile la terenuri similare sunt

analizate, comparate şi corectate în funcţie de asemănări şi deosebiri.

Descriere metoda aplicata

Craiova

S-au stabilit valori unitare distincte pentru terenurile din cele 4 zone

ale Craiovei precum si pentru terenurile situate in extravilan.

Preturile de oferta au fost ajustate cu -30% tinand cont de negocierea

dintre vanzator si cumparator practicata pe piata si cheltuielile de vanzare,


(valoarea unitara corectata se va inmulti cu 33.3% pe fiecare comparabila, GHID PRIVIND VALORILE ORIENTATIVE ALE PROPRIETATILOR IMOBILIARE DIN JUDETUL DOLJ



suma valorilor unitare rezultate reprezentand valoare unitara finala).

Aceasta valoare se multiplica cu suprafata terenului care reiese din actul de

vanzare cumparare.

Bailesti, Calafat, Bechet, Dabuleni, Filiasi, Segarcea, Comune

Pentru stabilirea valorii unitare a terenului ne-am axat pe informatiile

furnizate de piata (discutii avute cu diverse persoane fizice, presa, internet)

Valoarea unitara a fost apreciata in functie de zona in care este

amplasat terenul in cadrul localitatii (centru , restul zonelor sau extravilan).

Nu s-au putut face diferentieri in functie de deschideri la strada si alte

caracteristici care in mod normal sunt luate in considerare intrucat nu

putem sti caracteristicile terenului vizat.

La comune: pentru constructiile din materiale neconventionale se vor aplica urmatoarele procente fata de case fara teren din restul zonelor construite inainte de 1977.

Comune cat.I Comune cat. II

Sate resedinta Sate apartinatoare Sate resedinta Sate apartinatoareCase 40 30 40 30Anexe gospodaresti 10 6 10 6

Teren arabil

Conform normei metodologice din data de 23.09.2004 publicata in

monitorul oficial partea I nr. 911/06.10.2004, valoarea terenului va fi

stabilita in functie de clasele de calitate ale terenului, valoarea de piata per

kg de grau, rata dobanzii.

La data evaluarii 1 kg de grau = 0,68 RON, rata dobanzii = 10,25%

Renta funciara este 17% din valoarea productiei.

Valoarea unui ha de teren arabil s-a apreciat ca medie a valorilor pe

clase de fertilitate


54


La terenurile ocupate de vegetatie forestiera s-a adaugat valoarea

apreciata in functie de informatiile primite pentru hectarul de lemn.

3.2. Bazele evaluarii Standardele de evaluare ANEVAR

Metoda de evaluare adecvata

Documentatia pusa la dispozitie EXEMPLU CALCUL

1 euro = 3,7794 RONZONA A

Garsoniera confort sporitPARTER1. Fisa de evaluare Garsoniera confort sporit, parter, bloc construit inainte de 1977, fara imbunatatiri Zona A PARTEA I: Detaliile unor proprietati similare

comparabila Cartier Etaj Suprafata totala (mp)

Pret Pret pe unitate rotunjit

(EUR/mp)

Alte Stare

(EUR) Caracteristici

1 1 Mai P/4 43 34.000 791 construita,Inainte de 1977

fara imbunatatiri

2 Brazda P/4 44 34.800 791 construita, Inainte de 1977

fara imbunatatiri

3 Centru P/4 44 36.000 818 construita, Inainte de 1977

fara imbunatatiri

PARTEA II: Date comparative

Comparabila 1 2 3Adresa 1 Mai Brazda Centru

Suprafata totala 43 44 44Pretul(EUR)-pretul de

vanzare34.000 34.800 36.000

Ajustare pret oferta% 30% 30% 30%Pret ajustat (EUR) 23.800 24.360 25.200Pretul pe unitate rotunjit (EUR/mp)

553 554 573


55


Matricea comparativa (proprietatea evaluata fata de comparabile)

Aspect Importanta(%) Proprietatea evaluata fata de comparabila 1

este:

Proprietatea evaluata fata de comparabila 2

este:

Proprietatea evaluata fata de comparabila 3

este :Locatie 30 Identica Identica Identica

Suprafata 5 Identica Identica IdenticaEtaj 10 Identica Identica Identica

Vechime 10 Identica Identica IdenticaCalitate 25 Identica Identica Identica

Extra finisaje 10 Identica Identica IdenticaGaraj 10 Identica Identica Identica

100 Ajustare procentuala 100% 100% 100%

Pretul calculat pe unitate (EUR/mp) rotunjit

553 554 573

Pondere (%) 33,3% 33,3% 33,3%

Proprietatile comparabile au fost alese din zona A avand caracteristicile urmatoare :

- confort sporit- la parter- fara imbunatatiri- in bloc construit inainte de 1977.

Pretul final pe unitate (EUR/mp): 560Pretul stabilit de evaluator (EUR/mp): 560Suprafata utila cf. decret-lege 61/90(mp) 37 Valoare (EUR): 20.720


56

Capitolul 1 - unnpr.ro 2009... · Web viewNu este neapărat imprudent un vânzător care vinde...

Documents

Transcript of Capitolul 1 - unnpr.ro 2009... · Web viewNu este neapărat imprudent un vânzător care vinde...