Aspecte legale în domeniul imobiliar

Madalina Mitan

Strategia Naţională a Locuirii

Cum structurează profesioniștii o tranzacţie imobiliară?

Agenda

Document elaborat de Ministerul Dezvoltării Regionale și Administraţiei Publice

(”MDRAP”), inclus în Programul anual de lucru al Guvernului pentru anul 2016

Proiectul de act normativ – Hotărâre a Guvernului pentru aprobarea Strategiei

Naţionale a Locuirii („Strategia”) a fost publicat pe site-ul MDRAP în data de

28.07.2016

Scop: asigurarea accesului la condiţii de locuire adecvate pentru toate

categoriile de persoane, până în anul 2030, prin mai multe direcţii de acţiune:

Revizuirea și completarea cadrului legal şi instituţional

Îmbunătăţirea condiţiilor de locuire pentru categoriile vulnerabile

Programe şi mecanisme de finanţare

Ce este Strategia Națională a Locuirii?

Reforma legislativă şi instituţională

Accelerarea măsurilor pentru refacerea rezistenţei la cutremur a clădirilor rezidenţiale nesigure din punct de vedere structural şi a măsurilor pentru relocarea locuinţelor expuse la hazarduri naturale și antropice

Prioritizarea măsurilor privind îmbunătăţirea locuinţelor şi cartierelor vechi

Direcţionarea cu prioritate a asistenţei în domeniul locuirii către categoriile sărace și vulnerabile

Creşterea fondului de locuinţe publice

Scopurile Strategiei

Capitolul VII – Direcţii de acţiune, punctul 3 – Programe și mecanismele de finanţare, subtitlul – Crearea Acordurilor de dezvoltare:

„Acordul de dezvoltare (AD) este un contract încheiat între un dezvoltator privat și autoritatea locală, bazat pe conceptul unei contraprestaţii. Drept condiţie pentru a acorda unui dezvoltator autorizaţia de construire pentru un anumit număr şi tip de locuinţe, autoritatea locală impune ca un anumit procent din aceste locuinţe să fie la un preţ redus. AD-urile pot fi utilizate pentru a cere dezvoltatorilor din sectorul privat să furnizeze locuinţe sociale; în alte cazuri, se poate solicita doar ca

un anumit procent – de exemplu 20% - să aibă un preţ mai redus decât, de exemplu, 50.000 EUR. În România, este posibil ca aplicarea AD să impună anumite amendamente de ordin juridic, în special, dar fără a se limita la, Legea locuinţei nr. 114/1996 și Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie.”

Acordul de dezvoltare (I)

Condiţionarea emiterii autorizaţiei de construire de încheierea unui AD

Emiterea autorizaţiei de construire - obligaţie legală a autorităţii locale

Dezvoltatorii nu pot fi obligaţi să încheie un AD cu autoritatea locală

Îngrădirea libertăţii economice a dezvoltatorilor -> încălcarea dreptului de proprietate

Necesitatea reglementării clare a modalităţii de implementare -> evitarea abuzurilor

Existenţa altor instituţii juridice care asigură îndeplinirea obiectivului

Acordul de dezvoltare (II) Aspecte sensibile

Capitolul VII – Direcţii de acţiune, punctul 3 – Programe și mecanismele de finanţare, subtitlul – Revizuirea şi reformarea subvenţiei de TVA:

”Persoanelor care cumpără locuinţe private în cadrul unui anumit interval al preţului (mai mic de 86.000 EUR sau 380.000 RON) li se oferă o subvenţie pentru TVA – acestea plătesc 5% TVA, comparativ cu TVA normal de 20%. Această subvenţie ar fi mult mai eficientă dacă ar fi direcţionată în funcţie de nivelul venitului, de exemplu către persoane care câştigă mai puţin de venitul mediu la nivel naţional. Veniturile suplimentare generate astfel ar putea fi alocate altor arii prioritare,

inclusiv locuinţe publice şi reabilitare seismică.”

Cota redusă de TVA (I)

Reglementarea actuală conform Codului Fiscal Venitul mediu la nivel național - 2.076 lei (466 euro)

Utilizare greșită a noţiunii de subvenţie? Aplicarea cotei reduse condiţionată de venitul cumpărătorului -> efecte

discriminatorii

Implementarea unei astfel de măsuri -> efecte colaterale

Cota redusă de TVA (II) Aspecte sensibile

10

Faza precontractuală Due diligence

Identificarea și evaluarea riscurilor, remediilor și concluziilor Structurarea tranzacţiei Faza contractuală

Remedirea/ reducerea/ limitarea riscurilor Negocierea finală

Cum structurează profesioniștii o

tranzacţie imobiliară?

11

Ce este un due diligence? Care este scopul unui due diligence?

Catalogul riscurilor Remedii Impactul asupra finanţării/ refinanţării/ vânzării subsecvente

Structurarea tranzacţiei

Faza precontractuală

12

Faza semnării contractului și faza perfectării contractului

Remedirea/ reducerea/ limitarea riscurilor

Condiţii suspensive și angajamente post tranzacţie Mecanisme de ajustare sau de diminuare a preţului

Garanţii pentru acoperirea riscurilor

Despăgubiri contractuale în cazul materializării riscurilor

Asigurare de riscuri

Faza contractuală

Thank you!

schoenherr is one of the top corporate law firms in central and eastern europe. With our wide-ranging network of offices throughout CEE/SEE, we offer our clients unique coverage in the region. The firm has a long tradition of advising clients in all fields of commercial law, providing seamless service that transcends national and company borders. Our teams are tailor-made, assembled from our various practice groups and across our network of offices. Such sharing of resources, local knowledge and international expertise allows us to offer the client the best possible service. www.schoenherr.eu