, Municipiul
Transcript of , Municipiul
MEMORIU GENERAL
• 1 .INTRODUCERE • 1.1.Date de recunoastere a investitiei
• Denumirea lucrarii Construire ansamblu de locuinte colective/individuale si functiuni
complementare, spatii comerciale, birouri, unitati de cazare, garaje, cai de acces, spatii anexe, loc de
joaca pentru copii,organiare de santier, imprejmuire.
•
• Beneficiar: S.C. ALPHAVILLE DEVELOPMENT S.A.
• Adresa :jud. Brasov , Municipiul Sacele , intravilan,str. Bolnoc, FN, CF 105264 , S teren – 9160m
• Faza de proiectare: PUZ – AVIZ OPORTUNITATE
• Proiectant SC ADT Project Design SRL, arh Denis Ababei
• proiect nr. 6 /4.12.2019
• 1.2 OBIECTUL PLANULUI URBANISTIC ZONAL
• 1.3 SOLICITARI ALE TEMEI PROGRAM
• stabilirea de noi reglementari specifice zonei functionale propuse din care face parte
amplasamentul ;
• stabilirea de reglementari privind circulatia, parcarile si spatiile verzi in zona studiata
• stabilirea regimului de inaltime, aindicilor urbanistici de utilizare si ocupare a terenului conform HG
525/1996
• stabilirea de reglementari urbanistice in vederea autorizarii directe .
• PREVEDERI ALE PROGRAMULUI DE DEZVOLTARE A LOCALITATII PENTRU ZONA STUDIATA
• Conform PUG SACELE aprobat cu HCL 23/22.02.2001 si prelungit prin HCL 170/17.12.2015
parcela din zona studiata face parte atat din „ conform PUG Sacele - UTR 1 zona de constructii turistice,
vile , pensiuni , dotari de turism si agrement.”
1.4 BAZA LEGALA A PROIECTARII
LEGEA Nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul cu modificãrile si completãrile ulterioare - versiune realizata in cadrul Directiei Generale Dezvoltare Teritoriala a Ministerului Dezvoltarii Regionale si Locuintei;
Ghid privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al Planului Urbanistic General, indicativ GP038/99 aprobat prin Ordinul Nr.13/N/10.03.1999
Ghid privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al Planului Urbanistic Zonal, indicativ GM-010-2000 aprobat prin Ordinul Nr.176/N/16.08.2000
Ghid privind elaborarea si aprobarea regulamentelor locale de urbanism, indicativ GM-007-2000 aprobat prin Ordinul Nr.21/N/10.04.2000
LEGEA Nr. 50/1991 privind autorizarea executãrii lucrãrilor de constructii;
HG. Nr. 525/1995 pentru aprobarea regulamentului general de urbanism republicatã;
Codul Civil;
PUG SACELE aprobat cu HCL 23/22.02.2001 si prelungit prin HCL 170/17.12.2015
Certificat de Urbanism nr 305 din 24.07.2020, eliberat de Primaria Municipiului Sacele
• 1.4 SURSE DOCUMENTARE
• LISTA STUDIILOR SI DOCUMENTATIILOR APROBATE ANTERIOR PUZ :
Studiul geotehnnic, Expertiza -
PUG SACELE aprobat cu HCL 23/22.02.2001 si prelungit prin HCL 170/17.12.2015
LISTA STUDIILOR DE FUNDAMENTARE INTOCMITE CONCOMITENT CU PUZ
Baza topografica si identificare cadastrala
• PROIECTE DE INVESTITII ELABORATE PENTRU DOMENII CE PRIVESC DEZVOLTAREA
ZONEI
Pentru zona studiata s-a intocmit un proiect de investitie – Construire ansamblu imobiliar
S+D+P+4E+2R , insa nerealizat , neviabil - fiind prezentate solutii volumetrico-tipologico-stilistice
arhitecturale neintegrante zonei, cu indici urbanistici si regim de inaltime nespecifici zonei ( UTR1)
– respectiv POT max -35%, CUT max 1 iar regimul de inaltime pentru vile pensiuni P-P+2M, iar
pentru dotari , agrement si sportive – P-P+1+M.
• 2 STADIUL ACTUAL AL DEZVOLTARII
• 2.1 EVOLUTIA ZONEI
• DATE PRIVIND EVOLUTIA ZONEI
Prin PUZ se propune aprofundarea si rezolvarea problemelor functionale, tehnice si estetice pe
amplasamentul studiat, studiata in corelatie cu zonele limitrofe, rezultate din analiza situatiei existente. De
mentionat ca zona limitrofa Drumului National 1 se continua firesc dinspre UAT Brasov cu o zona mixta de
functiuni preponderenta de servicii , comert si dotari aferente!
Zona studiata este situata la intersectia strazilor Bolnoc , str.col. Kiss Sandor, si str.Stejarisului
amplasamentul fiind marginit la NORD – zona locuire – proprietati private si EST- zona turistica prop. private
, iar la SUD – VEST padure, pasune.
Perimetrul ce face obiectul PUZ -ului este liber de sarcini, cu folosinta de curti constructii - pe
terenul mai sus amintit neexistand nici o constructie sau amenajare.
Zona studiata se afla intr un spatiu privat , cu exceptia drumurilor – domeniu public aflate in
administarea Primariei Sacele , drumuri ce deservesc loturile aflate in proprietate private a persoanleor
fizice si sau juridice. . Imobilul se află situat in intravilanul mun. Sacele, conform PUG Sacele, zona A de
impozitare, cf HCL135 din 19.12.2013, respectiv , HCL65 din 28.11.2016, HCL -uri aprobate de Consiliul
Local al Primariei Municipiului Sacele. .
• CARACTERISTICI SEMNIFICATIVE ALE ZONEI, RELATIONATE CU EVOLUTIA LOCALITATII
• Proiectul isi propune sa modifice functiunea parcelei aflate in prezent in - UTR 1 zona de
constructii turistice, vile , pensiuni , dotari de turism si agrement” conform PUG SACELE aprobat cu
HCL 23/22.02.2001 si prelungit prin HCL 170/17.12.2015 , astfel incat intreaga parcela sa aiba
functiunea urbanistica de „ZONA LOCUINTE, DOTARI SI FUNCTIUNI COMPLEMENTARE”.
• POTENTIAL DE DEZVOLTARE / DISFUNCTII (RISCURI, OPORTUNITATI)
ANALIZA SWOT
PUNCTE TARI SI OPORTUNITATI PUNCTE SLABE / RISCURI
• amplasamentul se afla in vecinatatea unor
zone partial dezvoltate, principala directie de
dezvoltare in zona DN1/E60 ( la cca 380m)
fiind cea a prestarilor de servicii, turistice si de
locuire.
• Legatura facila cu orasul, datorata amplasarii
in teritoriu
• Investitia creeaza un numar important de locuri
de munca
• izona dispune de utilitati
• Cele doua functiuni predominante – cea
existenta turism cat si cea propusa locuire
colectiva , cat si individuala si dotari fiind
compatibile ;
•
•
circirculatie pietonala deficitara;
•
Teteren in panta mare ce trebuie sistematizat
•
cele doua functiuni predominante – cea existenta
turism si cea propusa locuire colectiva , cat si
individuala fiind compatibile ;
•
•
• 2.2INCADRAREA IN LOCALITATE
Zona studiata este situata pe partea de VEST a mun. Sacele, fiind marginita de strazi existente la
VEST si SUD si de proprietati private la NORD, EST. Zona este cuprinsa in intravilanul localitatii.
In ceea ce priveste relationarea zonei cu localitatea se poate spune ca beneficiaza de o
accesibilitate facila la DN1/E60 si ocolitoarea Brasov.
• 2.3 CIRCULATIA
In ceea ce priveste trama stradala existenta in zona, aceasta este dezvoltata – spre DN1 la est (
str. Stejarului, Carpenului , Molidului , Col. Kiss Sandor , si in curs de dezvoltare de vest ( str.Carierii)
Din analiza situatiei existente se releva faptul ca circulatia pietonala nu este asigurata prin
trotuare;ca intersectia strazilor col. Kiss Sandor cu Bolnoc nu este sistematizata. De asemenea se remarca
lipsa parcarilor si a dotarilor si functiunilor complementare in zona.
.
2.4 Obiective specifice
La realizarea obiectivului, se vor avea în vedere următoarele :
- asigurarea vizibilităţii şi siguranţei circulaţiei prin retragerea constructiilor
- amenajarea în plan orizontal şi vertical a accesului în mod corespunzator – cat mai indepartat
de intrersectie;
- indepartarea apelor pluviale de pe strazile de incinta , cat si cele riverane proprietatii.
- amplasare indicatoare de circulaţie;
- asigurarea circulatiei pietonale prin propunerea unui trotuar: se va ceda din proprietatea privata
a beneficiarului catre domeniul public astfel incat sa se asigure profilele stradale propuse conform planselor
U03 si U03’; - Pan reglementari urbanistice – zonare si plan reglementari urbanistice ilustrare si anume :
atat strada – col Kiss Sandor profil stradal minimal si anume de 10m – din care carosabil 7,00m si cate 2
trotuare riverane a 1,5m , iar str. Bolnoc sa aiba un profil stradal minimal de11 m si anume– carosabil 7,00m
un trotuar de 1,5m si un trotuar riveran proprietatii de 2,5m.
- de asemenea beneficiarul va dota zona cu un spatiu comercial de mici dimensiuni , birouri si parcaje
pentru vizitatorii aferenti – atat al dotarilor cat si al locatarilor. Se doreste pentru ca intreaga arhitectura
propusa sa fie integrata zonei verzi , deci si parcajele supraetajate sa fie tratate in aceeasi maniera, sa fie
dotate cu jardiniere perimetrale ce vor masca o functiune necesara , insa prea putin estetica.
- reamintim ca prin proiectul propus, intocmirea PUZ -ului beneficiarul urmareste:
1.organizarea retelei stradale - accesuri pietonale/auto, modernizarea intersectiei existente,
modernizarea profilului stradal , realizarea drumurilor de incinta,a circulatii pietonale, a locuri lorde parcare,
subterane sau/si supraterane.
2.modul de utilizare a terenurilor - functiuni propuse , disfunctionalitati si racordaje cu functiunile
adiacente - puz -uri adiacente , indici urbanistici, coeficienti urbanistici, regim de inaltime minim/maxim ,
retrageri /alinieri minime sau fixe; sistematizarea terenului - ziduri de sprijin - eventual tratate vertical verde,
evacuarea apelor pluviale, cat si preepurarea acestora de pe caile de circulatiie auto si parceje ;se vor
prededea pante, rampe auto normate, scari, circulatii pietonale - prevederea rampe persoane dizabilitati;
3. dezvoltarea infrastructurii edilitare - realizate si suportate exclusiv de catre investitorii PUZ -ului
4. statutul juridic si circulatia terenurilor - proprietati private propuse a fi cedate domeniului public,
eventuale servituti pentru exploatarea si intretinerea retelelor utilitare etc
5. organizarea arhitectural urbanistica in functie de caracteristicile structurii urbane:
In cazul maximal – locuinte colective , functiuni complementare , spatii comerciale ,
birouri , unitati de cazare , garaje , spatii anexe , loc de joaca copii – pentru cca 120 apartamente –
beneficiarul trebuie asigurate o integrabilitate a arhitecturii in spatiul geomorfologic specific , cat si in cel
construit - cu putine exceptii - nereusitele din zona , cu arhitecturi ce au are ce cauta in zona: reinterpretate
eclectice si de reprezentare sociala - prin volumul masiv , tratari clasicizante de goluri etc; De asemenea
arhitecturi precum cele clasice sau hi tech ( industrializata) nu au ce cauta; Principii de integrabilitate
urmarite sunt:
a)conceptuale : integrare volumetrica: retrageri in trepte similare unei cariere de piatra sau terasari (
accentuate orizontal) pe forme de relief accentuate de deal; de preferat accentele verticale sa fie sub
forma de sarpanta- acceptarea teraselor cu conditia ca ele sa fie partial inverzite; imitarea - reinterpretarea
formelor de relief locale; excluse arhitecturi tip bloc - central-urbane specifice oraselor;
b)coloristic - materiale, texturi : verde, roscat/maron ,ocru, placaje piatra, lemn in toate formele, griuri
inchise griuri deschise , tot paletarul de nuante al verdelui pentru materiale noi compozite sau fatade; albul
fatadelor sa fie limitat bordat verde si dublat de elemente orizontale albe –
c). spatii verzi - cele sadite pe teren sa interfereze cu cele propuse peste terasele constructiilor - care sa
se regaseasca in ambele planuri - vertical si orizontal; eventual fatade verzi ; reflexie a mediului pe directia
sud-vestica - spre DN1: fatade mari vitrate ( fara costurile peretilor cortina) cu ascunderea tamplariei - fara
sprosuri;
6. Ca exemplu de bune practici realizate peste tot in lume: ce nu conditioneaza arhitectura la una
organica, poate fi si o arhitectura – contemporana – cu conditia ca rezolvarea volumetrica sa foloseasca
limbajul local( raport plin-gol, geometrie si dispunere goluri , volumetrie acoperis si ca spatiul verde
interstitiar sa fie foarte dezvoltat asa cum sunt cele de la terenurile de tenis "stejarii"- initiator si dezvoltator
Ion Tiriac, sau cele din Bucovina – Ansamblul “Voronet Lila Hotel” realizat de Yazgan Design
Architecture sau nenumarate exemple din arhitectura mondiala care au rezolvat probleme similare de
integrabilitate intr un sit cu specific montan, din locatii cu un anume specific architectural local – Elvetia,
Austria,,Germania,,Italia. ,
2.5 OCUPAREA TERENURILOR
Zona construita adiacenta are un caracter relativ eterogen ca functiuni, dar omogen ca tip de
proprietate si anume privata:cu functiunea de curti constructii.
Zona adiacenta este construita la sud ( spre DN1)- Hotel Atlas, si locuinte individuale , locuinte
individuale si dotari, benzinarii , hotel Ramada , showroom BMW, dotari iar la nord est si vest –
preponderant zone turistice si locuire!.
• 3 ECHIPAREA EDILITARA
GOSPODĂRIREA APELOR
ALIMENTARE CU APA
Se va realiza prin bransare la reteaua centralizata de distributie din PEHD Dn 250 mm existenta
pe amplasament. Se recomanda identificarea exacta a traseelor si pastrarea distantelor prevazute de
SR8591/97 intre conductele existente si constructiile propuse.
APELE UZATE MENAJERE
Vor fi evacuate in reteaua centralizata, existenta pe str.Bolnoc si continuata pe Stejarului din PVC
KG Dn 250-500mm.
APELE PLUVIALE CONVENTIONAL CURATE
De pe acoperisurile constructiilor apele pluviale vor fi colectate in jgheaburi si burlane si se vor
descarca liber la nivelul solului.
Apele pluviale din zona parcarilor si de pe caile de acces sunt preluate prin guri de scurgere, trecute
printr-un separator de hidrocarburi petroliere cu filtru de coalescenta tip Purator si descarcate intr-un bazin
de retentie cu capacitatea de V=40mc folosit la udarea spatiilor verzi.
INSTALAŢII DE ÎNCĂLZIRE ŞI DE GAZE NATURALE.
In zona studiata se asigura încălzirea, prepararea apei calde de consum prin instalaţii de gaze
naturale.
In zona studiata se afla conducte de distributie gaze naturale.
INSTALATII ELECTRICE
Zona beneficiaza de retele electrice, bransarea efectiva a obiectivelor facand obiectului unui
studiu de solutie !
TELECOMUNICAŢII.
In zona exista retele de telecomunicatie ,obiectivul urmand a fi bransat Se vor realiza prin
bransament la reteaua existenta in zona .
• 4.PROBLEME DE MEDIU
Zona studiata nu prezinta surse de poluare pentru mediu inconjurator , insa trebuie mentionat
traficul ridicat auto din zona - de pe Drumul National 1 , ce uneori ( in orele de varf de trafic) poate afecta
mediul inconjurator, atat acustico-fonic , cat si al emisiilor poluante specifice autoturismelor, insa datorita
faptului ca obiectivul studiat se afla la cca 380m de DN1, nu putem spune ca obiecivul propus va fi afectat
pe perioada de explotare..
Pe amplasamentul studiat se propune realizarea unor constructii – de locuinte colective si sau
individuale si functiuni complementare, spatii comerciale, unitati de cazare , garaje , cai de acces , spatii
anexe, locuri de relaxare si joaca copii , neintrand in conflict din punct de vedere al functionalitatii cu
aspectele legate de protectia mediului.
Zona nu este afectata de riscuri naturale, nici de alunecari de teren, insa panta mare a terenului
face obligatoriu sistematizarea sa , cat si realizarea de ziduri de sprijin – ca masuri de siguranta
suplimentara ( putand fi chiar fundatiile obiectivelor mai sus amintite) .
Nu este cazul unor valori de patrimoniu care sa necesite protectie conform . RAPORT TEORETIC DE DIAGNOSTIC ARHEOLOGIC, intocmit de arheolog Florin Matei din care amintim concluziile:
- in zona afectata de lucrari nu este determinat nici obiectiv clasat ca monu-ment istoric.
- zona afectata de lucrari nu face parte din patrimoniul arheologic.
- zona afectata de lucrari nu contine bunuri care fac parte din patrimoniul arheologic (ca sit arheologic sau ca sit clasat).
- zona afectata de lucrari nu este situata intr-o zona cu valoare arheologica determinata sau potentiala sau in apropierea unei astfel de zone.
- zona afectata de lucrari nu este clasata ca bun apartinand patrimonilui tehnic i industrial.
Ca urmare a celor prezentate mai sus si a legislatiei in vigoare, beneficiarul poate sa desfasoare activitatile preconizate, cu conditia ca, in momentul in care, atunci cand vor fi demarate lucrarile mentionate vor fi descoperite artefacte sau urme de lo-cuire umana, sa fie anuntat Muzeului Judetean de lstorie Brasov in vederea realizarii supravegherii arheologice.
• 5 PROPUNERI DE DEZVOLTARE URBANISTICA
• 5.1PREVEDERI ALE PUG si PUD EXISTENTE
• Conform PUG SACELE aprobat cu HCL 23/22.02.2001 si prelungit prin HCL 170/17.12.2015
parcela din zona studiata face parte din „UTR 1 - zona de constructii turistice, vile , pensiuni , dotari de
turism si agrement.”.
Zona propusa spre studiu cuprinde asadar loturi cu functiune diferita , propunerile PUZ-ului vizand
unitatea functionala a acestora, compatibilitatea lor ,iar amplasarea obiectivelor, nefiind de natura a
modifica caile de circulatie existente, dimpotriva le modernizeaza , le regabaritizeaza, va semnaliza
intersectia ( pe viitor – posibila semaforizarea ei , odata cu ridicarea traficului in zona si a dezvoltarii zonei
de pe str. Carierei ), si de asemenea retragerea noilor constructii din zona intersectiei si reducerea pantei
spre intersectie pentru asigurarea unei vizibilitati optime, actualmente intersectia fiind un posibil generator
de accidente . Impactul este astfel unul minimal asupra reglementarilor de ansamblu existente la data
realizarii studiului atat prin functiunile propuse predominante compatibile cu cele din zona – beneficiul unor
dotari aduse in zona, amenajarea si modernizarea intersectiei str Bolnoc cu str. Col Kiss Sandor . De
asemenea pentru o racordare urbanistica cu vecinatatile. coeficientii urbanistici vor fi apropiati de cei
existenti , iar regimul de inaltime nu va de pasi mai mult de un nivel pe cel al zonei, respective regim de
inaltime propus fiind de (S)D+P+2E+M.
De asemenea pentru o integrare in situl verde se va urmari ascunderea, mascarea parcarilor
multietajate si a teraselor cu elemente de vegetatie si marirea la min 30% din suprafata terenului studiat a
zonei verzi.
5.2 IMPACT ECONOMIC ; COSTURI
Impactul economic asupra UTR-ului nu este unul semnificativ, suprafata studiata este redusa in
raport cu aceasta iar investitia nu este una de natura a produce un asemenea impact, dimpotriva functiunea
de locuire fiind una protejata de stat si trebuie amintit ca majoritatea drepturilor constitutionale recurg din
acest privilegiu, aceasta functiune vernaculara – initiala, prima – cea de locuire in toate formele ei.
Din punct de vedere al costurilor implicate, datorita caracterului exclusiv privat al investitiei acestea
vor fi suportate exclusiv de catre investitor,
5.3 VALORIFICAREA CADRULUI NATURAL
Zona n pune probleme deosebite pentru valorificarea cadrului natural intrucat terenul are panta accentuate insai nu exista elemente deosebite care sa fie puse in valoare; de asemenea pentru realizarea unui cadru verde dezvoltat se accepta locuri de parcare cu dale inierbate , cat si dispunerea vegetatiei pe terase , si parcajele multietajate ( supraetajate) . - se interzice tăierea arborilor fără autorizaţia autorităţii locale abilitate; -Se vor pastra elementele de vegetatie caracteristice zonei sau cu o valoare deosebita.( nu este cazul - in zona existand arbori dispusi pe latura estica ) -Sunt interzise speciile de plante straine, invazive, cele ce pot fi usor parazitate sau cele care pot creea disconfort locuirii cum ar fi speciile de plopi. - Se vor planta specii de plante locale, rezistente si adaptate climatului specific zonei - În interiorul parcelei, este prevazut un procent de minim 25% pentru spaţiile verzi, in care se pot amenaja rasaduri de flori, tufe, sau gazon natural( inierbat). De asemena imprejmuirea dintre loturile nou create va fi dublata de gard viu pe toate cele 4 laturi .Daca spre strazile perimetrale lotului vor fi dispuse locuinte colective atunci imprejmuirea va fi doar o separare vizuala – prin gard viu . Pe terenurile inapte pentru vegetatie (ramblee eterogene, marne, nisipuri etc.) sunt necesare săpături pentru aşternerea de pământ vegetal în grosime de 0,20-0,30 metri pentru gazon, 0,40 metri pentru decoratiile florale, 0,50 metri pentru trandafiri şi plantele perene, 0,60 metri pentru masivele de arbuşti. Pentru arbuştii plantati solitar sau în grupuri, nu se prevăd săpături în spatii largi pentru încastrarea solului fertil, ci acesta se va adăuga în gropile de plantare.Trasarea pe teren a proiectului este precedată de înlăturarea tuturor elementelor care nu intră în viitoarea amenajare: demolarea constructiilor inutile, tăierea vegetatiei lemnoase necorespunzătoare, recuperarea prin transplantare a arbuştilor şi arborilor care
suportă această lucrare; curătirea terenului de moloz, cioturi, pietre şi alte deşeuri, înlăturarea buruienilor care acoperă solul (tăieri şi ardere).
5.4 MODERNIZAREA CIRCULATIEI; PARCAJE
Modernizarea circulatiei in zona vizeaza in principal realizarea unui acces mai larg la loturile
studiate, cedarea proprietatii private in domeniul public pentru aducerea profilului stradal la dimensiuni
satisfacatoare, tesirea terenului spre intersectie, neobturarea vizibilitatii cu arbori sau arbusti si retragerea
cladirilor dinspre zona de intersectie a strazilor perimetrale sitului. De asemenea semnalizarea si intr un
viitor apropiat semaforizarea ei.Astfel, se propune optimizarea acceselui auto la circulatiile de incinta de pe
terenul studiat si la parcarile propuse suprateran, sau supraetajat care vor deservi imobilele propuse.
Locurile de parcare vor fi asigurate in incinta fiecarui lot propus – minimum 2 in cazul locuintelor
individuale , insa se vor prevedea si locuri de parcare vizitatori – min 10 locuri dispuse adiacent drumurilor
propuse sau existente . In cazul locuintelor colective se vor asigura min 1,5 locuri /locuinta , iar pentru
vizitatori se vor prevedea min 20% din numarul apartamentelor propuse.; in cazul unitatilor cazare turistice
sau a a apartamentelor spre inchiriere se va asigura cate un loc de parcare pentru fiece
apartament/camera. De preferat ca locurile de parcare sa fie ascunse, sau amplasate la
subsolurile/demisolurile obiectivelor nou – propuse.
5.5 RESTRICTII DE CONSTRUIRE
a) fata de vecinatati ( in zona estica si sudica) - min jumatate din inaltimea maxima a constructiilor, dar
numai putin de 5m – pentru dispunerea unei zone de protectie acustico vizuala realizata prin plantare de
arbori , arbusti si spatii verzi amenajate – care impreunua cu cele existente spre vecinatati sa creeze o
trecere fireasca intre vecinanti – astfel incat elementul de vegetatie sa fie legatura cea mai consistenta si
specifica zonei..
b) fata de axele drumurilor – min 10 m fata de axul drumului col Kiss Sandor si min 12m fata de axul str.
Bolnoc.
5.6 ASPECTUL CLADIRILOR Volumetria propusa va trebui sa se dezvolte in dialog direct cu volumele ce caracterizeaza morfologia zonei studiate, arhitectura si estetica constructiilor vor trebui sa se integreze in contextul turistic dat de ansamblul construit existent si se va adapta topografiei terenului. Cladirile propuse vor avea arhitectura contemporana , , cu volume de preferat necompacte si cu elemente de vegetatie in plan orizontal si vertical si care sa nu intre in conflict cu arhitectura limitrofa . Se interzice realizarea acoperirii in terase integrale , acoperirea in sarpante fiind de min 50% din proiectia etajului inferior; Sunt interzise imitatiile de materiale ca: piatra falsa, caramida falsa, lemn fals,,tigla falsa, folosirea in exterior a unor materiale fabricate pentru interior si materialele de constructie precare ( tabla ondulata, plastic ondulat, policarbonat , invelitori bituminoase etc.)
5.7 FUNCTIUNI PERMISE/INTERZISE - COMPATIBILITATE, INCOMPATIBILITATE FUNCTIONALA
. Ca functiuni admise - se propun orice functiuni complementare , cat si compatibile cu
functiunea propusa , conform Ghidului privind elaborarea si aprobarea regulamentelor locale de urbanism" indicativ GM-007-2000!
- sedii ale unor companii si firme, servicii pentru intreprinderi, proiectare, cercetare, expertizare, consultanta in diferite domenii si alte servicii profesionale; - comert cu amanuntul; mini-market-uri, super-marketuri in constructii independente sau la parterul constructiilor;
- depozitarea se admite strict pentru spatiile comerciale si obligatoriu la nivelul subsolului ( demisolului) sau parterului ;
- sport si recreere in spatii acoperite si descoperite; - parcaje la sol si multietajate; - spatii libere pietonale, pasaje pietonale acoperite; -- comert, alimentatie publica si servicii personale; - locuinte de serviciu pentru personalul care asigura permanenta sau securitatea unitatilor;
- spatii plantate – scuaruri, gradini de cartier; - In zonele verzi deschise publicului larg pot exista functiuni de recreere sau sportive care sa implice un
numar mic de combatanti si echipamente mici ca gabarite.
- apartamente de inchiriat in regim hotelier. SUNT STRICT INTERZISE:
- sunt interzise urmatoarele tipuri de activitati si de lucrari: - activitati productive poluante, cu risc tehnologic sau incomode prin traficul generat; - constructii provizorii de orice natura;
- servicii si echipamente publice de nivel supramunicipal, municipal, statii distributie carburanti;
- depozitare en gros; - depozitarea pentru vanzare a unor cantitati mari de substante inflamabile sau toxice; - activitati care utilizeaza pentru depozitare si productie terenul vizibil din circulatiile publice sau din
institutiile publice; - depozitari de materiale refolosibile; - spalatorii chimice; benzinarii si staii distributie carburanti - platforme de precolectare a deseurilor urbane; - lucrari de terasament de natura sa afecteze amenajarile din spatiile publice si constructiile de pe
parcelele adiacente; - orice lucrari de terasament care pot sa provoace scurgerea apelor pe parcelele vecine sau care
impiedica evacuarea si colectarea apelor meteorice - construcţii provizorii de orice natură; - dispunerea pe faţade a antenelor TV satelit, a cablurilor CATV vizibile şi a antenelor pentru
telefonie mobilă; - cu excepţia telecomunicaţiilor speciale, se interzice dispunerea de piloneţi zăbreliţi (tripozi uniţi cu
grinzi cu zăbrele) pe terasele clădirilor dacă acestea nu au caracter tehnic; - dispunerea de panouri de afişaj pe faţadele cladirilor, desfigurând arhitectura clădirilor şi
deteriorând finisajul acestora;pe durata executiei panourile informative vor fi admise doar in interiorul parcelei de dimensiuni maxime 2x2m.
• 6 ZONIFICAREA FUNCTIONALA – REGLEMENTARI, BILANT TERITORIAL, INDICI
URBANISTICI
• ZONIFICAREA FUNCTIONALA – REGLEMENTARI URBANISTICE
• In conformitate cu cerintele temei de proiectare, asa cum s-a mentionat anterior, din punct de vedere
functional se propune modificarea functiunii pe zona aferenta terenului studiat astfel incat zona sa
aiba functiunea de locuire: locuinte colective/individuale si functiuni complementare, spatii
comerciale, birouri, unitati de cazare, garaje, cai de acces, spatii anexe, loc de joaca pentru copii.
POT , CUT PROPUS, REGIM DE INALTIME :
- Pentru zona studiata se propune POT = 40 % , CUT = 1,8 si un regim de inaltime minim deS(D)+
P+pod si maxim de P+1E+Er (M). H min - 6m in cazul invelitorii in terasa - masurati de la cota terenului
amenajat ; (hmin coama7.00m si hmin cornisa4,00m in cazul invelitorii in sarpanta)
Hmax-12m in cazul invelitorii in terasamasurati de la cota terenului amenajat
( 12.00m la coama si 9,00mmax la streasina in cazul invelitorii in sarpanta).
Se realizeaza urmatorul bilant teritorial pentru terenul studiat :
• DEZVOLTAREA ECHIPARII EDILITARE
Echiparea edilitara a obiectivelor propuse se va realiza prin racordarea la retelele ,existente in zona,
cu respectarea conditiilor din avizele de specialitate.
• PROTECTIA MEDIULUI
Destinatiile propuse nu prezinta riscul ca prin activitatea ce se va desfasura in viitor sa apara surse
de poluare a mediului peste limitele permise de legislatia in vigoare.
Totusi, ca sa nu apara asemenea cazuri, investitorii au urmatoarele obligatii:
• Sa ia toate masurile pentru a evitarii poluarii in zona – atat in timpuul exploatarii cat mai ales pe
……………..timpul executiei.
• Depozitarea deseurilor se va face controlat, respectand toate normele sanitare
• OCUPAREA TERENURILOR
Constructiile propuse pe amplasamentul studiat vor respecta retragerile si alinierile prevazute in PUZ
– plansa de reglementari urbanistice, astfel :
ALINIEREA - retragerea minima fata de axul str col Kiss Sandor min de 10 m, iar spre str Bolnoc –
min 12 m masurati de la axul drumului – justificare : pentru o vizibilitate accentuate in zona intersectiei
existente.
RETRAGERE fata de limita de SUD si EST a proprietatii jumatate din inaltimea la coama dar nu mai
putin de 5m
• CONCLUZII – MASURI IN CONTINUARE
Avandu-se in vedere pozitia amplasamentului intr-a zona importanta de acces in Municipiul Sacele si in zona Metropolitana Brasov , avand un cadru natural deosebit, precum si documentatiile realizate privind dezvoltarea viitoare in zona si constituindu-se intr-a continuare a functiunilor existente in vecinatatile imediate, se impun o serie de masuri pentru obtinerea unei zone funtionale unitare si bine structurate prin: ~ Incadrerea in zona turistica, adiacente zonei de locuire si functiuni ciomplementare, respectiv in PUGSacele; ~ Tratari de asemenea maniera incit sa se puna in valoare perspectivele favorabile catre zona studiata; ~ Rezolvarea unitara a intregii zone studiata si articularea corecta la zonele inconjuratoare; ~ Analizarea atenta si conformarea la cote inalte calitative a spatiilor create, atit a celor publice cit si a celor private; ~ Abordarea atenta a zonelor verzi, a zonelor plantate, cit si a elementelor de mobilier urban care vor contribui la realizarea unei zone cu un caracter bine individualizat cu respectarea zonelor de restrictie de construire si de protectie ~ Tratarea unitara a ansamblului din punct de vedere functional si plastic; ~ Folosirea de materiale de buna calitate, cu texturi si culori armonios studiate, in vederea integrarii in dominanta arhitecturala a zonei. Avand la baza reglementarile din prezentul memoriu faza – avizului de oportunitate a investitiei se poate trece la urmatoarele faze determinanate ale avizarii , si a studiilor de specialitate , studii de fezabilitate pentru echiparea edilitara necesare finalizarii PUZ – ului si ulterior a emiterii Certificate de Urbanism si Autorizatii de Construire pentru aceasta zona! Întocmit,
Arh.urb Denis Ababei
GSPublisherVersion 294.52.69.100
zona studiata
format A3
Prez
entul
proie
ct rep
rezint
a prop
ietate
a inte
lectua
la a f
irmei
sc A
DT pr
oject
desig
n srl -
Prez
entul
proie
ct po
ate fi
folos
it doa
r pen
tru ac
easta
lucra
re - O
rice r
eprod
ucere
partia
la sa
u tota
la po
ate fi
facuta
doar
cu ac
ordul
preala
bil al
Con
Soft.
1/10000
proiect nr.sc ADT PROJECT DESIGN srl
Titlu proiect:
arh.Ababei Denis
referat/expertiza nr/datanumeverificator /expert cerintasemnatura
plansa nr.
nume
proiectatdesenat
sef proiectarh.Ababei Denis
scara
data
faza
Titlu plansa: PLAN DE INCADRARE IN PUG
semnaturaspecificatieJ27/1033/2004 CIF 13667000
str. Aprodul Arbore, bl 7/45 , Roman, judNeamt
PUZ
4.12.2019
6
Beneficiar : sc Alphaville Development srl
Adresa: str Bolnoc, FN, Sacele, jud. Brasov CF105261, CAD 2614
arh.Ababei Denis U 02
ELABORARE PUZ " CONSTRUIRE ANSAMBLU DE LOCUINTE COLECTIVE / INDIVIDUALE FUNCTIUNI COMPLEMENTARE , BIROURI, UNITATI CAZARE, GARAJE, CAI ACCES,SPATIIANEXE, LOC JOACA COPII, ORGANIZARE DE SANTIER, IMPREJMUIRE, PARCELARE
GSPublisherVersion 294.52.69.100
zona studiata
zona studiata
format A3
Prez
entul
proie
ct rep
rezint
a prop
ietate
a inte
lectua
la a f
irmei
sc A
DT pr
oject
desig
n srl -
Prez
entul
proie
ct po
ate fi
folos
it doa
r pen
tru ac
easta
lucra
re - O
rice r
eprod
ucere
partia
la sa
u tota
la po
ate fi
facuta
doar
cu ac
ordul
preala
bil al
Con
Soft.
1/5000
proiect nr.sc ADT PROJECT DESIGN srl
Titlu proiect:
arh.Ababei Denis
referat/expertiza nr/datanumeverificator /expert cerintasemnatura
plansa nr.
nume
proiectatdesenat
sef proiectarh.Ababei Denis
scara
data
faza
Titlu plansa: PLAN DE INCADRARE IN ZONA
semnaturaspecificatieJ27/1033/2004 CIF 13667000
str. Aprodul Arbore, bl 7/45 , Roman, judNeamt
PUZ
4.12.2019
6
Beneficiar : sc Alphaville Development srl
Adresa: str Bolnoc, FN, Sacele, jud. Brasov CF105261, CAD 2614
arh.Ababei Denis U 01
ELABORARE PUZ " CONSTRUIRE ANSAMBLU DE LOCUINTE COLECTIVE / INDIVIDUALE FUNCTIUNI COMPLEMENTARE , BIROURI, UNITATI CAZARE, GARAJE, CAI ACCES,SPATIIANEXE, LOC JOACA COPII, ORGANIZARE DE SANTIER, IMPREJMUIRE, PARCELARE
GSPublisherVersion 294.52.69.100
GSPublisherVersion 138.96.96.100
N
5.765.76
5.76
5.765.76
5.76
ACCES AUTO
3661 .841
4661 .912
5661 .688
6661 .840
7661 .790
8661 .652
9661 .425
10661 .515
11661 .380
661 .26025660 .819
26661 .009
27661 .003
28661 .387
29661 .621 30
661 .60031661 .58732661 .585
33661 .636
34661 .659
35662 .148 36
661 .947
37661 .960
38661 .853
39662 .072
40662 .181
41662 .384
42662 .385
43662 .384
44662 .445
45662 .704
46662 .558
47662 .580
48662 .565
49663 .862
50664 .78951
665 .62752666 .954
53669 .203
54671 .427
55673 .510
56674 .990
57676 .132
58678 .436
59677 .982
60677 .033 61
677 .054
62675 .037 63
674 .330
64672 .969
65672 .412
66672 .344
67670 .674
68669 .430
69667 .657
70666 .80071
667 .394
72667 .761
73669 .997
74670 .286
75672 .733
76673 .965
77682 .431
78681 .949
79681 .578
80686 .052
81687 .538
82689 .438
83688 .539
84689 .634
85692 .549
86693 .032
87693 .196
88688 .242
89686 .917
90684 .132
91683 .482
92684 .379
93682 .875
94682 .271
95680 .840
96680 .964
97679 .178
98678 .400
99677 .488
100675 .771
101674 .334
102674 .381
103675 .592
104675 .828
105677 .264
106678 .124
107677 .379
108676 .809
109676 .602
110676 .710
111683 .113
112684 .547
113685 .834
114
684.357115682 .642
116682 .136
117681 .194118
680 .903
119678 .845
120677 .758
121675 .091
122671 .837
123669 .503
124669 .063
125669 .063
126668 .832
127672 .978
128673 .092
129671 .793
130669 .999
131669 .859
132669 .673
133669 .942 134
669 .512 135669 .313
136666 .613
137666 .143
138665 .703
139664 .488
140663 .439
663 .00664 .00
666.00
667 .00668 .00669 .00670 .00
671 .00672 .00
673 .00674 .00675 .00
676 .00677 .00
679 .00680 .00
681 .00682 .00683 .00684 .00685 .00
685 .00686 .00687 .00688 .00689 .00690 .00
691 .00
692
.00
1
2
2
1
1
2
2
4.00
5.00
5.00
26.5
2
5.00
1.50
3.40
4.00
12.0
0
4.00
4.00
12.0
05
10.00
53.89
24.9
35
21.28 5
20.61 5
50.595
51.51
12.12 5
56.23
1,31,3
F.S.7
F.N.13
F.V.
9
F.E.
13
str.Bolnoc
str.Kiss Sandor
str.S
tejar
rulu
i
NOTA:PLANSA ARE STRICT CARACTER ORIENTATIV si INFORMARE FIIND MOBILATA PENTRU AMBELE CAZURI - LOCUINTE COLECTIVE si INDIVIDUALE!!
LEGENDA:zona studiata
limita de proprietate
RETRAGERI h/2 , minim 4m
ZONA TURISTICA
PADURE
TROTUAR/PIETONAL
CAROSABILP - LOCURI PARCARE- in cazullocuintelor colective
constructii - locuinte individuale
profile stradale
S(D)+P+2E+M
S(D)+P+2E+M
S(D)+P+2E+M
p p
pt
p
ZT
pa
ZT
ZLD
limita de proprietate propusadupa cedare catre domeniul publicALINIERI - min10 din axul str.col. KissSandor si min 12m din axul str. Bolnoc
ZL
ZT
zona locuire individuale saucolective si functiuni complementareproprietate privatapropusa a fi cedatadomeniului public
spatii comerciale - la parter/demisol
acces pietonal,autoZLDZLD
1-31-2
1-12-1
2-2
3-1
3-2
4-1
5-1
5-26-2
6-17
8
parcele locuinte colective mici dimensiunisubparcelare - in cazul locuintelor individuale
PASUNE
drumuri de incinta propuse private
drum
uri d
e in
cint
a pr
opus
e pr
ivat
e
nr c
ad 3
314
nr cad115188nr top 2050/8/1/1/1/2/6
nr top 2050/8/1/1/1/3/2
drum de incinta propus privatedoar in cazul locuintelor colective
ZONA VERDE - spatii loisirrelaxare,loc joaca copii
h/2min 4,00m
h/2
min
4,0
0m
h/2min 4,00m
h/2
min
4,0
0m
p
4-2
parcaje doar in cazul locuintelor colective; in cazul locuintelor individuale parcajele vor fiamplasate in interiorul parcelelor
constructii - locuintecolective de mici dimensiuni
F.N.14
F.E.
14
PIET
ON
AL
AM
ENA
JAT
PEIS
AG
ISTI
C
ZONA VERDE AMENAJATALOC JOACA COPII
ZONA VERDE AMENAJATALOISIR, RELAXARE
1
1
format A3
Prez
entul
proie
ct rep
rezint
a prop
ietate
a inte
lectua
la a f
irmei
sc A
DT pr
oject
desig
n srl -
Prez
entul
proie
ct po
ate fi
folos
it doa
r pen
tru ac
easta
lucra
re - O
rice r
eprod
ucere
partia
la sa
u tota
la po
ate fi
facuta
doar
cu ac
ordul
preala
bil al
Con
Soft.
1/250
proiect nr.sc ADT PROJECT DESIGN srl
Titlu proiect:
arh.Ababei Denis
referat/expertiza nr/datanumeverificator /expert cerintasemnatura
plansa nr.
nume
proiectatdesenat
sef proiectarh.Ababei Denis
scara
data
faza
Titlu plansa: PLAN SITUATIE - - REGLEMENTARI URBANISTICE ZONARE
semnaturaspecificatieJ27/1033/2004 CIF 13667000
str. Aprodul Arbore, bl 7/45 , Roman, judNeamt
PUZ
4.12.2019
6
Beneficiar : sc Alphaville Development srl
Adresa: str Bolnoc, FN, Sacele, jud. Brasov CF105261, CAD 2614
arh.Ababei Denis
ELABORARE PUZ " CONSTRUIRE ANSAMBLU DE LOCUINTE COLECTIVE / INDIVIDUALE FUNCTIUNI COMPLEMENTARE , BIROURI, UNITATI CAZARE, GARAJE, CAI ACCES,SPATIIANEXE, LOC JOACA COPII, ORGANIZARE DE SANTIER, IMPREJMUIRE, PARCELARE
U03
8.00
TROTUAR
1.50
Lim
ita im
prej
mui
re p
ropr
ieta
te
1.50
CAROSABIL
Stalpi iluminare
1.5 1.5
5.00
PROFIL TRANSVERSAL TIP 2-2
10.00
TROTUAR
1.50
Lim
ita im
prej
mui
re p
ropr
ieta
te
TROTUAR
Lim
ita im
prej
mui
re p
ropr
ieta
te
1.50
CAROSABIL
Stalpi iluminare
1.5 1.5
7.00
PROFIL TRANSVERSAL TIP 1-1
ELABORARE PUZ " CONSTRUIRE ANSAMBLU DE LOCUINTE COLECTIVE /INDIVIDUALE si FUNCTIUNI COMPLEMENTARE , BIROURI, UNITATI CAZARE, GARAJE , CAI ACCES,SPATII ANEXE, LOC JOACA COPII, ORGANIZARE DE SANTIER, IMPREJMUIRE, PARCELARE
3582mp 40%
100%
regim de inaltime min S(D)+ P+M ,hmincoama=7.00m,hminstreasina = 4,50m
0.00%
SUPRAFATA mp S %FUNCTIUNI SUPRAFATA mp
0mp 0%
S %
TEREN - curti constructii
0.00mpcurti constructii
circulatii de incinta si parcaje
9160mp
constructii
8955.00mp
BILANT TERITORIAL ZONAL
2238.75mp 25%
3134.25mp 35%spatii verzi - spatii joaca , loisir/zona edilitara
indici urbanistici; regim inaltime,obs.
POT = 40%, CUT = 1.8 regim de inaltime maxim S(D)+ P+2E+M ,hmaxcoama=12.00m, hmaxstreasina =9,50m
9160.00mpTOTAL 100% 100%9160.00mp
ZLD
8955
mp
subz
ona
locu
inte
indi
vidu
ale
87.76%
DRUM DE INCINTA
0.00% 205mp 2.24%circulatii propuse a fi cedatedomeniului public,PT -puncttransformare
0.00mp
205m
p
STR. BOLNOC, COLONEL KISS SANDOR
nr apartamente - cca100 - nr locuri parcare -min 1,5locuri/apartament
EXISTENT PROPUS
Alin
iere
min
ima
str.c
ol.K
iss
Sand
or
Alin
iere
min
ima
str.B
olno
c
5.002.00