CUPRINS:

IntroducereCapitolul 1 - Teorii in domeniul retail al creditelor imobiliare / ipotecare

   1.1.  Analiza conceptelor privind definirea creditului si a sistemului de credit

            1.2. Aparitia bancilor/societatilor bancare de credit imobiliar/ipotecar in Marea Britanie, Germania si Franta

1.3. Aparitia creditului imobiliar / ipotecar in RomaniaCapitolul 2 – Piata creditului ipotecar in Romania si Uniunea

Europeana            2.1. Premizele evolutiei politicilor de creditare retail            2.2. Evolutia in structura a creditelor retail            2.3.Tendinte in conditiile  si criteriile de analiza  si

acordare a creditelor retailCapitolul 3 – Instrumente de acoperire a riscurilor de creditare retail

3.1. Centrala Riscurilor Bancare

3.2. Biroul de Credit

3.3. Fondul de Garantare a Creditelor

3.4. Provizioane specifice de risc

3.5. Asigurarea riscului financiar de neplata a creditelor

3.4. Instrumente financiare derivate

3.5. Securitizarea in Romania Capitolul 4 – Activitatea de creditare a sectorului retail realizata de B.C.R.            4.1. Orientari privind activitatea bancara pentru persoane fizice in

                   B.C.R.            4.2. Cresterea eficientei activitatii B.C.R. prin largirea gamei de

                   produse si servicii bancare            4.3. Procesul de creditare a segmentului retail in cadrul

B.C.R.

            4.4. Aprobarea si acordarea creditelor

            4.5. Oferta de credite ipobiliare / ipotecare persoane fizice a BCR

Capitolul 5 – Studiu de caz privind evaluarea perceptiei clientilor retail fata de oferta BCR si a principalilor competitori bancari privind creditele pentru locuinte/terenuri (imobiliare si ipotecare)

Capitolul 6 – Concluzii si propuneri            6.1. Concluzii privind evolutia pietei de real estate in

Romania in general si a celei a locuintelor in particular

            6.2. Propuneri privind modalitatile de finantare a investitiilor imobiliare si ipotecare pe segmentul retail

Bibliografie

 

Introducere

          Activitatea bancara de retail s-a aflat in ultima vreme din ce in ce mai mult in atentia bancilor, a mass-mediei si, implicit a publicului larg. In prezent, acestui domeniu de activitate i se acorda o atentie deosebita datorita procesului de dezvoltare continua in care se afla.

          Pana in urma cu aproximativ 15 ani activitatea de retail a bancilor era destul de putin promovata si cunoscuta, batalia intre marile banci ducandu-se in domeniul corporate. Chiar si acolo unde se punea un accent mai mare pe categoria de clienti retail, rolul acestora era de deponenti, de furnizori de resurse finaciare pentru banci, resurse folosite apoi de catre acestea pentru creditarea clientilor corporate si nu a celor retail.

          In ultimii ani, insa, atitudinea lumii bancare fata de persoanele fizice s-a schimbat total, segmentul de clienti retail a devenit dintr-o data extrem de atractiv si batalia cea mai mare ducandu-se pe planul ofertei de credite catre populatie. La baza acestei schimbari de atitudine au stat mai multe motive: disparitia posibilitatii bancilor de a-si plasa banii in  titluri de stat cu dobanzi extrem de avantajoase, impartirea segmentului de clienti corporate si dificultatea atragerii de catre banci unor astfel de  clienti importanti, nevoia dispersarii riscului bancilor, posibilitatea obtinerii unor profituri mari cu investitii destul de reduse etc. De cealalta parte s-a aflat cererea populatiei pentru credite, cerere intr-un proces de crestere intensa de la an la an, datorita nevoilor persoanelor fizice de a achizitiona bunuri de folosinta

indelungata sau imobile, fara a fi nevoiti sa plateasca cu banii jos. Aceasta cerere a putut fi sustinuta si de imbunatatirea situatiei economiei si reducerea inflatiei, care au stat la baza reducerii dobanzilor pentru creditele de retail si la cresterea veniturilor solicitantilor de credite.

          Datorita acestor motive bancile au decis ca merita sa se dezvolte segmentul creditelor de retail si oferta a devenit din ce in ce mai bogata si mai atragatoare pentru clienti, pe masura cresterii concurentei dintre bancile locale si straine. Bineinteles, aceasta concurenta crescanda nu poate fi decat benefica atat pentru persoanele fizice, care pot astfel beneficia de dobanzi si comisioane mai reduse, conditii  mai avantajoase, o oferta mai mare, cat si pentru banci care au fost nevoite sa-si eficientizeze activitatea pentru a face fata noilor conditii de piata.

          In ceea ce priveste oferta de credite de retail, inceputul a fost reprezentat de oferirea catre populatie a creditelor de trezorerie, limitate la un numar de cateva salarii, urmate apoi de credite pentru bunuri de folosinta indelungata. Aceasta din urma categorie a prezentat o dinamica accentuata, crescand de la an la an din ce in ce mai mult. Se poate spune ca anul 2002 a fost un an de varf pentru acest tip de credite, lucru care dus la cresterea numarului de conventii intre marile lanturi de magazine ce comercializeaza bunuri de larg consum si banci, cererea de credite in acest domeniu depasind cu mult asteptarile.

          Un alt segment de mare interes din categoria creditelor de retail este reprezentat de creditele imobiliare si, mai nou, de cele ipotecare. Inca de la inceput cererea pentru acest tip de credite a fost mare, datorita cererii extrem de mari pentru locuinte in contextul lipsei unei alternative pentru cumpararea de case cu plata in rate.  Acest tip de credite s-au dezvoltat mai incet, datorita riscurilor mai mari pentru banca, generate de sumele mult mai mari ale creditelor si termenele lungi de rambursare, precum si datorita conditiilor mai restrictive de acordare a unor astfel de credite. Totusi, cererea este foarte mare, motiv pentru care tot mai multe banci ofera in prezent credite imobiliare si, mai nou, pentru a veni in intampinarea cerintelor clientilor, credite ipotecare. Se poate spune ca, daca anul 2002 a fost anul creditelor de consum pe piata de retail, anul 2007 este in mod cert anul creditelor imobiliare si mai ales ipotecare.

          Perspectivele de dezvoltare a activitatii de retail a bancilor locale si straine sunt foarte bune, datorita potentialului imens oferit de piata romanesca si profiturilor care pot fi obtinute din aceast tip de activitate de creditare. Tinand cont de tendintele de crestere a cererii de credite din partea populatiei, se poate spune ca viitorul activitatii de retail bancar arata foate bine.

Capitolul 1 – Teorii in domeniul retail al creditelor imobiliare / ipotecare

1.1.  Analiza conceptelor privind definirea creditului si a sistemului de credit

          Teoriile promotorilor fundamentali ai cercetării managementului bancar servesc drept fundament al cercetării gândirii manageriale şi în alte domenii ale economiei. Dezvoltarea gândirii manageriale, mai ales în ultimul secol, vine în întâmpinarea necesităţilor de utilizare a diverselor metode practice şi eficiente de conducere a instituţiilor de credit. Contemporani ai cercetării managementului bancar şi ai altor instituţii financiar-creditare pot fi numiţi J. Sinkey „Managementul financiar al băncilor comerciale” (1983), P. Rouse „Managementul bancar” (1995), P. Howells şi K. Bain „Economia banilor, activitatea bancară şi a finanţelor” (1992), R. Miller „Moneda şi activitatea bancară în perioada contemporană” (1993), F. Mishkin „Economia banilor, activitatea bancară şi pieţele financiare” (1997), şi alţii.

Iniţial teoriile managementului instituţiilor bancare şi de credit dezvoltau doar problemele împrumuturilor bancare sau ale managementului activelor, bazându-se îndeosebi pe gestionarea împrumuturilor. Însă pe parcursul dezvoltării activităţii bancare au evoluat şi concepţiile referitoare la gestionarea creditului. Astfel concepţiile moderne a managementului în instituţiile creditarbancare au ca punct de referinţă atât managementul activelor, cât şi cel al pasivelor. Managerii moderni se axează îndeosebi pe analiza corelării resurselor atrase şi celor plasate, având obiectiv major maximizarea profitului acţionarilor băncii.

De-a lungul timpului au fost dezvoltate următoarele teorii în acest domeniu :

• teoria împrumuturilor comerciale;

• teoria posibilităţii schimbării activelor;

• concepţia fondurilor comune;

• concepţia conversiunii fondurilor;

• concepţia modernă: interacţiunea activelor cu pasivele băncii.

Analiza conceptelor privind definirea creditului şi a sistemului de credit

Studierea profundă a managementului sistemului de credit şi evidenţierea particularităţilor lui la etapa contemporană necesită cercetarea conceptului creditului în teoria economică fundamentală.

S-au evidenţiat două teorii ce reflectă esenţa şi rolul creditului: cea naturalistă şi cea a creditului, privind investiţiile în capital. Teoria naturalistă a creditului iniţial a fost elaborată de A.Smith (1723-1790) şi D. Ricardo (1772-1823) fiind dezvoltata în continuare de discipolii acestora. Principalele concepţii ale acestei teorii sunt urmatoarele :

      obiectul creditului îl constituie bunurile naturale;

      capitalul de împrumut este reflectat prin capitalul real, iar circulaţia capitalului de împrumut coincide totodată cu circulaţia capitalului de producţie;

      băncilor le revine rolul de intermediari pasivi deoarece creditul execută un rol pasiv în economie.

Promotorii teoriei naturaliste au evidenţiat faptul că creditul nu creează capital real de unul singur, ci acest capital apare numai în procesul de producere. De asemenea, ei au menţionat dependenţa creditului de producere şi a dobânzii de profit, neînţelegând în esenţă legătura reciprocă dintre acestea.

Discipolii lui J.Keynes, P. Samuelson, K. John, E. Hansen, au devenit reprezentanţii şcolii neokeynisismului, privind reglementarea monetar-creditară. La baza viziunii acestora stă ideea lui J.Keynes despre implicarea activă a statului în procesele economice, inclusiv cu ajutorul creditului. Cu toate acestea, miza principală în reglementarea economică, pe de o parte, se pune pe finanţarea bugetară, pe de altă parte, pe capacitatea băncii centrale de a determina politica creditar-monetară prin modificarea ratei dobânzii.

Cea de-a doua concepţie a creditului a fost dezvoltată ulterior în teoria monetarismului, reprezentantul de bază al căreia este M. Friedman. Conform opiniei acestuia, instrumentele de bază ale reglementării economiei sunt modificarea masei monetare şi a ratelor procentuale, ceea ce oferă posibilitate de a efectua expansiunea creditară. Stabilirea ritmurilor medii anuale ale masei monetare în corelaţie cu nivelurile determinate ale ratelor procentuale permite de a influenţa asupra dinamicii volumului de producţie şi al preţurilor.

Teoria monetaristă a mai fost numită şi antiinflaţionistă, deoarece recomandările ei au fost folosite în politica economică a SUA şi în ţările Europei de Vest începând cu anii 80-ci ai secolului XX, continuând să fie

utilizate şi în prezent. Esenţa politicii economice constă în faptul că s-a efectuat reţinerea creşterii masei monetare prin majorarea ratelor dobânzii.

Cercetarea relaţiilor de credit de-a lungul timpului denotă faptul că operaţiunile de credit pot interveni într-o gamă simplă de la relaţii dintre indivizi sub forma unor acorduri, până la tranzacţii mai complicate, ce se efectuează pe pieţele monetare sau financiare bine dezvoltate. Esenţial rămâne aceeaşi relaţie în ambele cazuri: o valoare actuală se transmite de un creditor unui debitor în urma căreia cel din urmă se angajează să-o ramburseze pe viitor conform condiţiilor specificate în acordul de credit, şi totodată se obligă să plătească o dobândă pentru utilizarea creditului.

Noţiunea de credit se defineşte printr-un raport de interese băneşti ce apare între o persoană fizică sau juridică numită creditor, care acordă pe un termen prestabilit altei persoane numită debitor, un împrumut de bani sau care vinde mărfuri si servicii pe datorie, în general, cu o dobândă stabilită în funcţie de riscul pe care şi-l asumă creditorul sau de reputaţia debitorului. În condiţiile economiei de piaţă raporturile de credit sunt diverse în dimensiuni şi multiple în varietate.

De-a lungul timpului raporturile de credit s-au cristalizat în cinci grupuri principale:

creditul comercial; creditul bancar; creditul obligatar; creditul ipotecar; creditul de consum.

Toate aceste sfere implică aceleaşi trăsături specifice ale relaţiei de credit cum ar fi obiectul (instrumentul de gestiune) şi subiecţii (participanţii) raportului de credit, promisiunea de rambursare, asigurarea creditului, termenul de rambursare, dobânda şi însăşi tranzacţia – acordarea creditului.

Însă pe cât relaţia de credit uneşte, în esenţă, toate sferele în acelaşi proces, atât putem menţiona că acestea au şi deosebiri, care le imprimă anumite trăsături pur specifice. Sferele creditului se deosebesc între ele prin însăşi elementele şi modul îndeplinirii fiecărei trăsături a relaţiei de credit.

De asemenea, putem menţiona că două dintre aceste categorii de credit, creditul comercial şi creditul obligatar, presupun obligaţiile directe dintre debitor şi creditor, posibile fără a fi desfăşurate de la începutul tranzacţiei până la sfârşit prin intermediul băncilor.

Celelalte categorii de credite: ipotecar şi de consum, presupun desfăşurarea unor raporturi de credit complementare intermediate de către

bănci sau alte instituţii specializate de credit. Însă se poate menţiona faptul că nu este exclus şi în primul caz participarea băncilor, dimpotrivă transferul creanţelor de credit comercial este folosit în majoritatea ţărilor utilizând scontările şi reescontările creanţelor.

Există diverse opinii ale economiştilor referitor la definirea „sistemului de credit”, care ţin de formarea şi dezvoltarea instituţiilor de credit de-a lungul timpului şi care derivă din condiţiile istorico-economice ale fiecărei ţări. Totodată, în decursul dezvoltării relaţiilor de credit s-au cristalizat în principal şi nişte trăsături comune ale sistemelor de credit din diferite ţări.

Analizând sensul noţiunii de „sistem de credit” în viziunea economiştilor europeni şi americani, constatăm că ei nu dau o explicaţie a modului de organizare a sistemului de credit separat, dar analizează relaţiile de credit ca parte componentă a sistemului financiar.

În viziunea economistului american F. Mishkin sistemul financiar reprezintă un complex ce cuprinde diferite tipuri de instituţii financiare: bănci, companii de asigurare, fonduri mutuale, companii financiare şi bănci investiţionale; toate acestea sunt riguros reglementate de guvern.

Conform acestor viziuni instituţiile financiare la rândul lor se clasifică în instituţii depozitare şi instituţii financiare nondepozitare. Instituţiile depozitare sunt acei intermediari financiari, care acceptă depozite de la populaţie, agenţi economici şi de la alte instituţii, şi folosind resursele respective în special sub forma de credite. Categoria instituţiilor depozitare constă în principal din diverse tipuri de bănci. Instituţiile bancare se mai caracterizează prin faptul că operaţiunile pasive constau în marea majoritate din depozite la vedere, la termen şi de economii. Aceste depozite servesc de obicei pentru a face o gamă largă de împrumuturi comerciale, de consum, ipotecare, având o maturitate mai mare decât a pasivelor depozitate.

În funcţie de ţară în categoria instituţiilor depozitare mai sunt incluse şi aşa numitele instituţii de economii şi/sau de credit: asociaţii de economii şi împrumut, uniuni de credit, organizaţii de împrumut etc. Unele ţări clasifică instituţiile depozitare în instituţii bancare şi non-bancare. În acest caz, în grupul instituţiilor non-bancare sunt incluşi acei intermediari care acceptă depozite şi acordă credite, dar nu sunt calificate ca bănci, deoarece din unele cauze tehnice sau funcţionale (nu îndeplinesc funcţia de asigurare a mecanismului de plăţi) respectivele sunt excluse în afara legislaţiei bancare.

De exemplu, societăţile ipotecare din Marea Britanie au drept funcţii tradiţionale acceptarea depozitelor şi acordarea creditelor numai cu scopuri ipotecare, nefiind incluse în sistemul bancar.

În SUA aproximativ aceleaşi funcţii le îndeplinesc societăţile de economii şi împrumuturi, care au surse foarte similare, dar spre deosebire de cele din Marea Britanie sunt incluse în sistemul instituţiilor bancare, deoarece în afară de funcţia de a atrage depozite şi de a acorda credite, respectivele instituţii au dreptul de a deschide conturi clienţilor şi de a efectua tranzacţii de plăţi.

Modul de explicare a noţiunii „sistemul de credit” în opinia economiştilor români este similar celor occidentali. De exemplu, acad. C. Kiriţescu şi acad. E. Dobrescu consideră că sistemul de credit reprezintă totalitatea relaţiilor de credit, a formelor, metodelor şi normelor de acordare a creditelor existente în economia naţională, realizate prin aparatul bancar.

Aceeaşi părere o împărtăşeşte Gh. Bistriceanu, care menţionează că sistemul de credit este ansamblul relaţiilor de credit, al metodelor, formelor şi normelor de acordare, garantare, utilizare şi rambursare a creditelor existente în economia naţională şi realizate de bănci.

Concluzionând, putem menţiona, că economiştii români susţin părerea economiştilor occidentali, menţionând că sistemul de credit cuprinde nu numai un număr mare de bănci comerciale, bănci specializate (bănci agricole, funciare, ipotecare etc.), ci şi bănci populare (cooperative de credit), case de economii şi împrumut, organizaţii de împrumut.

Dacă vom analiza literatura de specialitate rusă, noţiunea „sistem de credit” se defineşte prin totalitatea relaţiilor creditare existente pe teritoriul ţării, forme şi metode de creditare, bănci şi alte instituţii creditare organizând şi îndeplinind aşa fel de relaţii. Deci în interpretarea economiştilor ruşi, de exemplu, a economistului Gh.Poleak în lucrarea sa „Managementul financiar” se menţionează că „sistemul de credit” este format din trei nivele: nivelul întâi este reprezentat de banca centrală, nivelul doi, de băncile comerciale, ipotecare şi de economii şi nivelul trei, din 23 instituţii financiare nebancare specializate de credit: companiile de asigurare, fondurile de pensii, fondurile investiţionale, instituţiile financiar-creditare, casele de lombard.

Analizând opiniile economiştilor din diverse ţări supuse analizei privind definirea „sistemului de credit”, în opinia autorului „sistemul de credit” reprezintă totalitatea relaţiilor de credit, a formelor, metodelor şi normelor de acordare a creditelor şi de organizare a rambursării acestora, existente în economia unei ţări fiind realizate de instituţiile financiare de credit prin intermediul unui ansamblu de norme juridice aprobate de stat, răspunzând cerinţelor unei anumite etape de

dezvoltare social-economică.

Concluzionând, putem afirma că managementul sistemului de credit reprezintă ansamblul metodelor de organizare şi de conducere a instituţiilor financiare de credit, prin care se realizează gestiunea: planificarea, organizarea, controlul şi evaluarea tuturor componentelor procesului de credit. Pentru îndeplinirea rolului şi funcţiilor sistemului de credit în economie, pentru valorificarea la maxim a avantajelor şi diminuarea la minimum a dezavantajelor relaţiilor de credit putem menţiona că sistemul de credit, în principal, trebuie să cuprindă:

cadrul instituţional care presupune un ansamblu de instituţii şi organisme de credit specializate, cu o (vastă) reţea dispusă în teritoriu, dar şi cu relaţii de corespondenţă cu instituţiile similare din străinătate. Activitatea cadrului instituţional trebuie să fie reglementată, controlată şi supravegheată de anumite comisii organizate la nivel de stat în scopul minimizării riscurilor.

cadrul normativ-juridic este format din ansamblul tuturor reglementărilor (legi, hotărâri, regulamente, instrucţiuni, norme etc.) care guvernează activitatea instituţiilor de credit pe teritoriul unei ţări. Cadrul juridic trebuie să fie suficient de flexibil pentru a lăsa spaţiu de afirmare liberei iniţiative a instituţiilor de credit, dar totodată şi categoric, astfel încât să crească încrederea agenţilor economici şi să limiteze riscurile operaţiunilor de credit.

strategiile manageriale, tehnicile şi metodele de efectuare a operaţiunilor de credit cu ajutorul cărora instituţiile de credit pun în aplicare diverse produse creditare accesibile şi rentabile beneficiarilor de credite.

Funcţiile unităţilor de credit şi ale personalului funcţional implicat în activitatea de creditare trebuie să fie determinate prin regulamente şi norme interne aprobate de organele superioare de conducere, în care se vor reflecta şi se vor defini clar obligaţiunile şi responsabilităţile acestora.

Structura organizatorică a unităţilor de creditare va depinde în mare măsură de următorii factori: mărimea băncii; existenţa sau lipsa reţelei de filiale sau reprezentanţe; diversitatea şi volumele de mijloace investite sub formă de credite; structura portofoliului de credit (sistematizat în funcţie de mai mulţi factori: risc, domenii şi ramuri etc.); tipuri de clienţi beneficiari de credit şi alţi factori.

Concluzionand, activitatea departamentului de creditare a instituţiei de credit trebuie să fie orientată în următoarele direcţii de bază:

• procedura depunerii cererii şi a documentelor însoţitoare prezentate de beneficiarii de credit;

• analiza aspectelor financiare şi nefinanciare ale clienţilor;

• lucrul cu creditele în proces de derulare: acordare, rambursare a creditelor şi plată a dobânzii;

• analiza sistematică şi revizuirea a calităţii portofoliului de credit;

• activitatea cu creditele problematice.

 

Procesul de creditare a persoanelor fizice este unul dintre cele mai complexe şi totodată responsabile procese efectuate de instituţiile de credit.

Beneficiarul de credit

• Evaluează piaţa produselor de credit;

• solicită creditul.

Inspectorii de credite

• Evaluează cererea şi documentele primite;

• Perfectează concluzii privind bonitatea beneficiarului de credit.

Comitetul de credit

• Analizează documentele beneficiarului şi concluziile inspectorului;

• Aprobă sau dezaprobă acordarea creditului.

Direcţia juridică

• Perfectează contractele de credit şi de asigurare a creditului.

Direcţia Contabilitate

• Evidenţa contabilă a acordării creditului;

Controlori-operatori

• Creditează contul clientului;

Casierii

• Eliberează creditul

Procesul de acordare a creditului se desfăşoară prin intercalarea a mai multor subsisteme cum ar fi: casieria, operatorii, contabilitatea, departamentul de creditare (inspectorii de credit şi controlorii de evaluare a bunurilor gajate), direcţia juridică, marketing etc. În procesul de creditare instituţia de credit este acea care realizează input-uri (informaţii, documente etc.), iar beneficiarii de credit sunt acei care beneficiază de output-urile (resurse băneşti) din acest proces.

Gestionarea adecvată şi prudentă a procesului de credit micşorează riscurile aferente operaţiunii de credit şi duce la minimizarea riscurilor de lichiditate, solvabilitate etc.

În concluzie putem menţiona că instituţiile financiare de credit funcţionează cel mai bine atunci când:

• procesul este conceput să funcţioneze eficient, aceasta înseamnă că etapele procesului de credit trebuie să fie raţionalizate şi reduse la minimum;

•  există o bună coordonare şi comunicare între diverse departamente, secţii;

•  sunt puse în aplicare unele standarde ce se bazează pe buna deservire a clientului, fiind respectate atât pentru clienţii permanenţi, cât şi pentru cei noi; atât pentru clienţii interni, cât şi pentru cei externi.

1.2.  Aparitia bancilor / societatilor bancare de credit imobiliar/ipotecar in Marea Britanie, Germania si Franta

În Marea Britanie, băncile au jucat un rol important de-a lungul timpului. Economia britanică a avut o poziţie importantă pe arena mondială, nu doar în dezvoltarea industrială şi comercială, ci şi în organizarea sistemului financiar. Sistemul financiar englez se caracterizează printr-o varietate de instituţii atât depozitare, cât şi non-depozitare. Structura instituţiilor depozitare engleze se identifică printr-o segmentare riguroasă a instituţiilor conform funcţiilor acestora şi chiar a naţionalităţii capitalului.

În fruntea instituţiilor bancare este Banca Angliei care are un rol deosebit în evoluţia şi formarea băncilor pe plan mondial, fiind considerată una dintre primele bănci centrale.

Sistemul instituţiilor depozitare este format din instituţii bancare şi societăţi ipotecare. Respectiv, instituţiile bancare pot fi clasificate în mai multe categorii, dar, în principal, sunt aşa numitele bănci „cu amănuntul”

(Retail banks), bănci comerciale (Merchant banks), case de scont şi alte bănci. Băncile comerciale, numite şi bănci „angro”, a , ele operează cu afaceri de mare valoare.

Societăţile ipotecare reprezintă un element important al sistemului de credit englez, care nu se atribuie la categoria instituţiilor bancare. Aceste societăţi au apărut la sfârşitul secolului al XVIIlea, axându-se pe asigurarea consilierii de creditare ipotecară. Restructurarea economică a societăţilor ipotecare le-a permis acestora să-şi extindă spectrul de activitate: prestarea serviciilor de deschidere a conturilor, eliberarea cecurilor, atragerea depozitelor de la populaţie şi bănci şi modificându-şi statutul juridic - din cooperative ipotecare în companii acţionare.

Sistemul de credit al Germaniei reprezintă unul dintre cele mai dezvoltate sisteme din Europa. Activitatea bancară în ultimele două-trei decenii de ani reprezintă unul dintre cele mai dinamice sectoare ale economiei germane. Spre deosebire de sistemele bancare din Marea Britanie, SUA şi alte ţări dezvoltate, structura sistemului bancar german se caracterizează prin universalizarea instituţiilor creditar-bancare, ce îi permite să deţină o gamă diversă de active şi pasive.

Pe lângă serviciile bancare, pe care le oferă şi băncile engleze „cu amânuntul”, băncile germane se angajează să presteze şi servicii investiţionale, de asigurare, trust etc.

Următoarea categorie a instituţiilor de credit din Germania o constituie instituţiile specializate de credit. Acestea, la rândul lor, pot fi clasificate conform funcţiilor pe care le îndeplinesc. Instituţiile de credit specializate sunt reprezentate, în principal, de băncile ipotecare, asociaţii de construcţii creditare, băncile cu funcţii speciale, private şi publice, băncile de garantare, Banca Germană de Economii a Oficiilor Poştale etc.

Băncile ipotecare şi asociaţiile de împrumut şi ipotecare (private şi publice), deţin o reţea largă de filiale (la sfârşitul anului 2003 – fiind peste 3600) si servesc la acceptarea de depozite şi acordă resurse financiare pentru construcţii ipotecare. Ca şi sectorul societăţilor ipotecare din Marea Britanie, instituţiile de credit ipotecare au beneficiat de creşterea aspiraţiei populaţiei de a construi case proprii, încurajând împrumuturile pentru cumpărarea de locuinţe.

Băncile cu funcţii speciale au în spectrul lor de activitate şi vânzarea în rate a diferitor bunuri, mărfuri etc., şi în majoritatea cazurilor se subordonează băncilor comerciale mari.

Împrumuturile acestor bănci se acordă sub formă de overdraft-uri clienţilor care de asemenea au depozite în bancă şi venituri deţinute în

conturile curente ale băncii respective. Gestionarea instituţiilor de credit în Germania este îndeplinită de două structuri independente: Banca Federală şi Consiliul Federal de Supraveghere Bancară. Actualmente Bundesbank exercită funcţia de bancă centrală în Germania şi este totodată parte componentă a Sistemului European al Băncilor Centrale (European System of Central Banks), îndeplinind obiectivele Uniunii Monetare Europene.

În Germania supravegherea sistemului bancar îi revine Consiliului Federal de Supraveghere Bancară în timp ce instituţiile bancare engleze sunt supravegheate Departamentul Bancar al Bancii Angliei. Acesta din urmă este un organism federal independent, care este în drept de a acorda, în limitele legii, licenţe de funcţionare bancară şi în colaborare cu Bundesbank urmăreşte respectarea şi aplicarea legii de instituţiile bancare.

Sistemul de credit din Franţa este format din instituţii bancare şi instituţii de credit specializate. Banca Franţei este banca centrală a Franţei înfiinţată la 18 februarie 1800. Banca Franţei deţine monopolul emisiunii de bancnote, reglementează şi supraveghează politica monetar-creditară a statului şi este o „bancă a băncilor”.

Banca Franţei in indeplinirea politicii monetar-creditare foloseşte, pe de o parte, instrumentele clasice - scontarea cambiilor, operaţiunile cu valorile mobiliare de stat şi utilizează instrumente specifice de genul: metoda franceză de rezervare obligatorie şi metoda restricţionării directe a creditării.

Metoda franceză de formare a rezervelor obligatorii, spre deosebire de cea americană, constă în defalcarea mijloacelor băneşti în fondul de rezerve obligatorii, nu din contul resurselor depozitare, ci din contul sumelor eliberate sub formă de credite de bancă. În cazul nemenţinerii limitelor prestabilite de către bănci la operaţiunile de credit, banca centrală le sanctioneaza prin aplicarea unei rate înalte de scont sau defalcarea obligatorie a sumei ce depăşeşte aceste limite în contul fără dobânzi la banca centrală. Metoda respectivă fiind destul de severă, permite majorarea masei monetare sau încetinirea creşterii ei în cazul limitării resurselor clienţilor.

Instituţiile bancare, din punct de vedere al formei juridico-organizatorice, pot fi societăţi pe acţiuni, cooperative, instituţii comerciale, sau întreprinderi unionale (sociale). În conformitate cu legile în domeniu din 1941 şi 1945, băncile franceze au fost clasificate, potrivit tipului de clienţi deserviţi şi de termenul acordării creditelor, în bănci depozitare, bănci de afaceri, bănci care acordă credite pe termen mediu şi lung În a doua jumătate a anilor ‘80 ai secolului XX-lea în Franţa au apărut tendinţe de universalizare a băncilor. În anul 1984 în baza Actului Bancar structura sistemului financiar-creditar a Franţei a fost modificata.

Actul respectiv defineşte noţiunea de institutie de credit ca pe o instituţie ce întruneşte următoarele funcţii: mijloc de plăţi; accept de depozite; extinderea împrumuturilor. Firmele financiare din Franţa sunt instituţii care nu acceptă depozite de la populaţie şi nu figurează în lista instituţiilor bancare (aceste cerinţe sunt impuse de Comité de Réglementation Bancaire).

Pasivele lor sunt formate în cele mai frecvente cazuri din fondurile acumulate din emisiunea de obligaţiuni şi cambii. Aceste instituţii deseori sunt filiale ale băncilor. Ele îşi plasează resursele sub forma creditelor de consum, creditelor ipotecare, leasingului financiar. Instituţiile respective concurează cu băncile mari şi au o activitate eficientă, deoarece acordă credite cu rate mai mici ale dobânzii. În categoria altor instituţii de credite putem menţiona un şir de firme particulare, care combinată activitatea lor de bază cu cea creditară.

Cel mai frecvent ele sunt antrenate în finanţarea spaţiilor locative şi construcţiilor. Aceste firme se orientează spre finanţarea regională, acţionarii lor fiind băncile mari, băncile de economii, companiile de asigurări, companiile industriale. În majoritatea cazurilor pasivele firmelor sunt constituite din resursele acumulate în urma emisiunii şi plasării de obligaţiuni. Una dintre cele mai mari firme de acest fel este Crédit National.

Creditul reprezinta in prezent componenta principala a produselor si serviciilor pentru persoane fizice. Este evident ca in viitorul apropiat avand in vedere cresterea economica preconizata si relatiile tot mai stranse cu tariele dezvolatate care induc catre un anumir standard de viata. Creditul este produsul cu un grad mare de inovare, disparitia si aparitia unor noi tipuri de credite devenind un factor obisnuit al pietei bancare.

Noua orientare a bancilor catre sectorul persoanelor fizice pune un accent deosebit pe creditele de consum care satisfac multiple cerinte ale persoanelor fizice ce nu pot fi realizate imediat cu resursele de care dispun acestea. Creditul de consum este specific si tarilor dezvolate si celor in curs de dezvoltare, cu diferenta ca in prima categorie orientarea este catre creditul imobiliar iar in a doua catre creditul pentru trezorerie, bunuri casnice, mobilier, autoturisme, echipamente de incalzire sau climatizare si intr-o masura mai mica pentru cumparari sau constructii de locuinte.

Orientarea ca 535y2418f tre aceste credite are o motivatie mai larga care tine in principal de:

         

(a)  Specificul bancii, respectiv de banca universala care trebui sa fie prezenta pe piata de retail atat la atragera resurselor, cat si la plasarea acestora in primul rand catre depunatori;

(b)  Politica cu clientii, in sensul atragerii de cat mai multe persoane care sa-si efectueze operatiunile prin banca si care pot deveni consumatorii produselor sau serviciilor oferite de banca;

(c)   Imbunatatirea structurii portofoliului de credite printr-o alternativa la ponderea deosebit de mare detinuta de persoanele jurudice;

(d)  Diminuarea riscului prin plasamente mai sigure;

(e)  Dezvolatarea ofertei de produse pentru unitatile mici (agentii) care sunt cel mai bine plasate pentru activitatea de retail etc.

1.3.  Aparitia creditului imobiliar / ipotecar in Romania

In Romania, activitatea bancara cu persoane fizice sau retail este mai putin tratata in literatura economica de specialitate ca un concept distinct. Aceasta este cunoscuta mai mult sub forma instrumentelor de lucru fara sa se faca o delimitare a sferei de cuprindere sau a clientelei, precum si a institutiilor care desfasoara o astfel de activitate.

          Institutiile care desfasoara o activitate bancara cu persoanele fizice sunt bancile de retail (CEC-ul in Romania) sau bancile universale. Bancile de retail sunt in general banci mici, cu o retea extinsa, care efectueaza operatiuni de casa si de cont curent, asa numite banci colectoare, spre deosebire de bancile universale care sunt institutii bancare de marime medie si chiar mare ce folosesc resursele colectate pentru plasamente proprii, iar excedentul il plaseaza pe piata monetara.

         

In Romania, creditele destinate pietei de retail au o structura destul de diversificata, menita sa faca fata cerintelor extrem de diverse ale populatei, insa aceste se pot diferentia in functie de destinatie in trei grupe de la care se asteapta evolutii diferite diferite.

          Creditele pentru activitati productive, respectiv echipamente pentru cabinete particulare, mici magazine comerciale, utilaje agricole pentru micii producatori si alte activitati cu caracter productiv ar trebui sa fie cele mai solicitare deoarece acestea ajua la obtinerea unor venituri si deci usureaza sarcina debitorului. In prezent in Romania, acestea au o pondere extrem de redusa, datorita perioadei caracterizata de o slaba evolutie economica si

dobanzi inca destul de mari, dar odata cu rederesarea economica se estimeaza o crestere a volumului acestor credite.

          Creditele pentru consum – bunuri de folosinta casnica, autoturisme, trezorerie, vacante, studii, tratamente medicale etc. reprezinta categoria cea mai solicitata la ora actuala in Romania. Exista o cerere destul de mare pe piata, ceea ce impune bancilor sa desfasoare o politica agresiva. Datorita multitudinii de scopuri si deschiderii pietei se estimeaza o crestere continua in urmatorii ani a acestor credite, dar si o competitie puternica intre bancile locale si straine.

          Creditul ipotecar  - construiri sau cumparari de locuinte prin ipotecare acestora, beneficairul devenind proprietar numai dupa remabursarea integrala a creditului si a dobanzii. Creditul ipotecar se afla deocamdata intr-o faza incipienta datorita lipsei unor institutii specifice ca Fondul Ipotecar de Garantare, Banci Ipotecare, precum si a dobanzilor inca destul de mari care fac mai greu  accesibile creditele pe perioade lungi.

         

Sunt necesare transformari nu numai in ceea ce priveste dinamica creditului si a clientilor, ci si in ceea ce priveste modul de garantare si operativitate in acordare, ambele in favoarea beneficiarilor. In garantarea creditelor tendinta trebuie sa fie de inlocuire a sistemului de gajuri si giranti cu garantia unor societati de asigurare agreate de banca.

Prin acest procedeu riscul de creditare este transferat integral societatilor de asigurare, banca beneficiind de o garantie care poate deveni lichida imediat, daca avem in vedere a societatile de asigurare sunt si clienti ai bacnilor. In acest fel se rezolva si problema eventualelor credite neperformante care nu mai greveaza portofoliu bancii, nu necesita provizioane si nu incarca costurile de exploatare.

          In ceea ce priveste operativitatea, este necesara simplificare procedurilor de lucru si reducerea timpului de analiza si decizie. Analiza de tip “scoring” trebuie in permaneta perfectionata si total computerizata, inspectorul de credit sau analistul finaciar avand mai mult atributia de a verifica corectitudinea unor documente sau de a analiza unele situatii atipice.

          Un instrument aproape necunuscut in sectorul persoanelor fizice este acela al garantiilor bancare. In tarile dezvolatate este destul de extins sistemul garantiilor bancare pentru angajamente financiare pe perioade mai lungi (plata chiriilor, a unor servicii precum telefoane, electricitate, taxe scolare, executari de lucrari de intretinere si reparatii etc.) sau garantii de buna executie pe anumite perioade etc. Asemenea garantii implica pe langa

existenta in banca a contului platitorului , un anumit volum de operatiuni prin cont, depozite si o cunoastere cat mai buna a acestuia. Intre banca si client se creaza o relatie de incredere reciproca, o stabilitate pe termen lung, in beneficiul ambelor parti.

In Romania reforma economica trebuie sa ia in considerare aspectul social al acesteia (reforma se face pentru oameni si nu in afara vietii lor) ceea ce presupune socializarea unor modele de terapie economica si in general evitarea terapiei de soc.

Cursul tranzitiei din Romania a fost caracterizat de descresterea economica, pierderea pietelor externe, dezechilibrul balantei comerciale si de plati, devalorizarea monedei nationale, reducerea nivelului de trai si a sperantei de viata.

Cresterea economica a devenit astfel obiectivul prioritar a guvernelor din 1999 si pana in prezent, iar dinamica creditului ipotecar reprezinta in sine un factor de influenta asupra cresterii economice.

Cadrul juridic al creditului ipotecar este consacrat de CONSTITUTIE care prevede dreptul la proprietatea privata ca o conditie fireasca a dezvoltarii economiei de piata si a cresterii calitatii vietii, iar Legea Creditului Ipotecar nr.190/09.12.1999 prevede ca destinatie a creditului ipotecar constructia de locuinte, reparatii si consolidari cu destinatie locativa, industriala sau comerciala.

Beneficiari: persoane fizice sau juridice

Termen de acordare: minim 10, respectiv 5 ani

Institutii ipotecare: ANL, bancile comerciale, CEC, altele.

Creditul ipotecar amplifica motivatia psihologica pentru munca, inclinatia spre economisire, dinamizeaza piata bancara, ipotecara si de capital in scopul atragerii de resurse financiare pe termen mediu si lung. Aceasta duce la dezvoltarea pe orizontala a industriei de constructii, de productie bunuri de larg consum, a industriei financiar-bancare, a pietei de capital, creditul ipotecar fiind un motor de antrenare a economiei.

Situatia Romaniei releva existenta unei cereri imense pentru locuinte, la nivelul anului 1998 erau necesare conform unor studii statistice, un milion de locuinte, numai la CEC fiind inregistrate 280.000 cereri. In acelasi an (1998) au fost construite in Romania doar 6.631 locuinte din care doar 551 de stat.

Incepand cu anul 2002 bancile au crescut numarul creditelor ipotecare acordate, pentru ca anul 2003 sa fie anul “exploziei” creditelor ipotecare. Astfel, intr-o singura luna, in 2003, soldul acestor credite, in cazul B.C.R. a crescut cu 500 miliarde lei.

Piata romaneasca a creditului ipotecar are un potential enorm in opinia specialistilor BERD, iar relansarea economiei tradusa si in cresterea salariilor, concomitent cu scaderea inflatiei si implicit a dobanzilor la credite va face ca in viitor cererea de imprumuturi pentru cumpararea sau amenajarea unei locuinte sa fie in crestere.

         

Acestea sunt doar cateva din rezultatele studiilor de piata care au determinat BERD sa acorde Bancii Comerciale Romane o linie de finantare in valoare de 50 milioane EUR, cu o scadenta de 11 ani, destinata acordarii de imprumuturi imobiliare.

          In baza acestui acord, BCR a lansat primele credite ipotecare cu o scadenta pana la 25 ani (fata de 20 ani la un credit imobiliar obisnuit), in prezent perioada de acordare fiind extinsa pana la 30 de ani, atat pentru creditul imobiliar cat si pentru cel ipotecar.

          Acordarea creditului presupune ipoteca de rangul I (creditorul are drept deplin asupra bunului pana la stingerea datoriei) asupra imobilului achizitionat din imprumut, iar in cazul constructiei de locuinte, ipoteca asupra terenului, cat si a constructiilor ridicate ulterior pe terenul respectiv. Creditul ipotecar nu nececesita giranti, dar beneficiarul trebuie sa detina 25% din suma solicitata.

          BCR detinea in 2004 peste 40% din creditele acordate populatiei de sistemul bancar, valoarea acestora ridicandu-se la 5.249 miliarde lei. Aproape jumatate din creditele acordate de BCR au reprezentat investitii imobiliare si ipotecare. In 2005, valoarea creditelor imobiliare ipotecare era de 19.119 miliarde lei, ajungand la 31 decembrie 2006 la 19.510 miliarde lei.

          Exista o serie de diferente semnificative intre creditul imobiliar si creditul ipotecar:        

Caracteristici ale creditului imobiliar

Caracteristici ale creditului ipotecar

Destinatia- construirea, cumpararea imobilelor

- cumpararea de terenuri in intravilan necesare construirii de

- construirea, cumpararea, reabilitarea (inclusiv modernizarea), consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie de locuinte

locuintepermanente sau temporare, cumpararea de terenuri in intravilan necesare construirii de locuinte, inclusiv efectuarea lucrarilor de viabilizare

- acordarea creditelor destinate construirii, reabilitarii (inclusiv modernizarii), consolidarii sau extrinderii unor imobile se poate efectua si pentru lucrari in regie proprie.

Surse proprii15% din valoarea imobilului cumparat

25% din valoarea imobilului cumparat

GarantiiIpoteca de rangul I asupra imobilului achizitionat din credit, sau a unui alt imobil aflat in proprietatea imprumutatului sau a unei terte persoane

Ipoteca de rangul I asupra imobilului achizitionat din credit, iar in cazul constructiei de locuinte ipoteca asupra terenului cat si a constructiilor ridicate ulterior pe terenul respectiv

GirantiUnul, maxim doi giranti Nu este cazul

Determinarea volumului credituluiIn functie de venituriel nete ale imprumutatului, la creditele in valuta, sau in functie de veniturile nete ale imprumutatului si ale sotului/sotiei, la creditele in lei

In functie de veniturile nete ale imprumutatului si sotul/sotia acestuia

 

Capitolul 2 - Piata creditului ipotecar in Romania si Uniunea

Europeana

2.1. Premizele evolutiei politicilor de creditare retail in UE

In 2001, volumul total al creditelor ipotecare europene a fost de 3.9 mii de miliarde de euro, ceea ce reprezinta 40% din PIB-ul european. In ultimii

10 ani piata creditiilor ipotecare a crescut constant, in medie cu 8% pe an, astfel ca la sfarsitul anului 2006 se dublase fata de anul 1990.

          Cea mai spectaculoasa dezvoltare a inregistrat-o in tarile membre care au beneficiat de ajutoare pentru programe de locuinte, finantate de Comunitatea Europeana, respectiv Portugalia (o crestere a creditelor ipotecare ce peste 9 ori), Irlanda (de cinci ori) si Grecia.

In general, in tarile membre ale UE dobanda pentru creditele ipotecare consolidate in euro este cuprinsa intre 4% si 7%. Cea mai scazuta dobanda la credite pentru case este in Danemarca, unde rata fixa este de 4% pe an, iar cea mai ridicata este in Belgia, de 7% pe an. Cu cat economia tarii respective este mai sanatoasa, cu atat dobanzile sunt mai mici si durata creditarii mai mare, ceea ce duce la o crestere rapida a numarului de credite ipotecare acordate. De exemplu, in Danemarca, piata creditului ipotecar reprezenta in 2006 aproape 70% din PIB, dobanda fixa a fost de 4% iar durata rambursarii ceditului a fost de 30 de ani.

          Si in tarile care au traditie in acordare unor astfel de credite apar “cutremure” periodice pe aceste piete, iar numarul clientilor fluctueaza in functie de evolutia dobanzilor. De exeplu, potrivit statisticilor EMF (European Mortgage Federation), in Irlanda dobanda era de mai putin de 5% la inceputul anului 2000, a depasit 6% in primul trimestru al anului 2001 si a scazut iar la mai putin de 5% la jumatatea anului 2006.

          In toate tarile UE, bancile comerciale, bancile ipotecare si ceilalti imprumutatori ofera pachete de creditare, in functie de durata creditului, de tipul dobanzii (fixa sau variabila, raportata la Libor sau Euribor) si de marimea creditului.

          In tarile Europei de Est piata credtului ipotecar este inca la inceput. Fata de Romania, toate celelalte tari vecine au avansat in acest domeniu. In Cehia, inca din anul 2001 functionau noua banci de credit ipotecar, iar volumul creditelor ipotecare active la acea data era de 1228 milioane de euro; in Slovacia existau cinci banci de credit ipotecar, iar volumul creditelor pentru case era de 34.1 milioane euro etc. Si piata obligatiunilor ipotecare, despre care la noi abia se vorbeste, este mult mai dezvoltata in aceste tari: numai cehi au avut 20 de emisiuni de obligatiuni pana la sfarsitul anului 2001, cu o valoare totala de 623.48 milioane de euro.

Evolutia intermedierii bancare

      Gradul de intermediere bancara (credite neguvernamentale/PIB) a fost de 21% din PIB la sfarsitul anului 2005, din care peste 6pp este ponderea persoanelor fizice; in 2006 fiind de 39% din PIB, din care peste 10 pp este ponderea persoanelor fizice ;

114.40%36.50%49.40%33.10%43.40%22.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%Procente in PIB la sfarsitul perioadeiUE 15CehiaUngariaPoloniaBulgariaRomania

Intermedierea bancara (credite neguvernamentale/PIB) in comparatie cu alte tari - 2006

      In tarile care au aderat la UE in 2004 (Cehia, Ungaria, Polonia), media gradului de intermediere bancara a fost de 39%; la nivelul UE, valoarea medie a intermedierii bancare a fost de 96% (2004), gradul de intermediere bancara ajungand in 2006 la 49%.

        Gradul de intermediere bancara (credit neguvernamental/PIB) este estimat la 24%, la sfarsitul anului 2006.

        Se prognozeaza un grad de bancarizare (active bancare/PIB) de 21-22%, in timp ce in tari precum Cehia si Ungaria, acest indicator este cuprins intre 60-80%; gradul scazut de bancarizare indica potentialul de crestere a activitatilor bancare in Romania.

2.2.      Evolutia in structura a creditelor retail

Conform datelor din bilanţul monetar, în cursul anului 2006 creditul neguvernamental a înregistrat o creştere de 53,7 la sută (46,6 la sută în termeni reali), comparativ cu 45,3 la sută (33,8 în termeni reali) în anul 2005, pe seama majorării cu 77,3 la sută a componentei în lei (69 la sută în termeni reali) şi cu 33,7 la sută a celei în valută (+45,3 la sută denominat în euro).

Structura lei-valută a creditului neguvernamental s-a modificat semnificativ în favoarea componentei în lei (de la raportul 46/54 la sută la sfârşitul anului 2005 la 53/47 la sută în decembrie 2006).

Structura finantarilor acordate populatiei in 2006

in Romania – creditele de consum depasesc de trei ori pe cele pentru locuinta:                               75% - credit de consum; 25% credit imobiliar/ipotecar

in Noua Europa – 64% - credit de consum; 36% - credit imobiliar/ipotecar

in zona Euro – structura este aproape diametral opusa: 32% - credit de consum; 68% - credit imobiliar/ipotecar

Grad redus de dezvoltare al finantarilor pentru locuinte in Romania comparativ cu SE Europei si zona euro

Potential de crestere a pietei creditelor imobiliare/ipotecare in Romania in urmatoarea perioada

5905529415685524619662540805000100001500020000250003000020042005   2006Evolutia structurii creditelor retail in Romania (mil. RON)credit imob/ipotecarcredit consum

Se observa o crestere :

pentru creditele de consum de 37,65% in 2005 fata de 2004, in 2006 fiind o crestere de 79,77% fata de aceeasi perioada

pentru creditele imobiliare ipotecare de 99,09% in 2005 fata de 2004 si de 97,89% in 2006

36.60%10.50%9.50%5.30%4.90%1.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%EU 12UngariaCehiaPoloniaBulgariaRomania

Ponderea creditelor imobiliare/ipotecare in PIB - 2006

Romania este tara cu cel mai scazut nivel al indatorarii din regiune; 8% - credite retail/PIB in anul 2006 fata de 52.6% - credite retail/PIB la nivelul Uniunii Europene.

Evolutia creditului in lei si valuta

5.546,33359,4810.969,77581,2721.308,92794,670,005.000,0010.000,0015.000,00200420052006

Evolutia creditelor de consum, a creditelor imobiliare/ipotecare - mil.  RONcredit de consumcredit imobiliar si ipotecar

Evolutii ale creditului retail in RON

      Continua cresterea in ritm inalt;

      Dezvoltarea distributiei prin:

     Dezvoltarea retelei bancare

     aparitia unui numar mai mare de societati finantatoare

     diversificarea canalelor de distributie.

      Continua dezvoltarea creditului imobiliar/ipotecar in valuta;

      Crestere puternica, in anul 2005, a creditului de consum in RON;

2.319,842.974,464.715,244.664,665.353,484.613,590,001.000,002.000,003.000,00

4.000,005.000,006.000,00200420052006

Evolutia creditelor de consum, a creditelor imobiliare/ipotecare (valuta) - echiv. mil .RONcredit de consumcredit imobiliar si ipotecar

Evolutii ale creditului retail in VALUTA

      Continua dezvoltarea creditului imobiliar/ipotecar in valuta;

      Crestere puternica, in anul 2005, atat a creditului de consum , cat si a creditului imobiliar/ipotecar in valuta;

Ponderea creditului de consum in total credit retail a crescut de la 52,7% in 2004 la 78,4% in dec. 2006. Creditul de consum a crescut cu 93,7 la sută (84,7 la sută în termeni reali) faţă de 99,4 la sută (83,5 la sută în termeni reali) în 2005, în timp ce creditul ipotecar s-a majorat cu 53 la sută (45,9 în termeni reali) comparativ cu 57,4 la sută (44,8 la sută în termeni reali) în anul anterior.

Creditul de consum a fost dominat de componenta în lei, a cărei pondere a înregistrat o tendinţă uşor crescătoare (70,4 la sută faţă de 69,9 la sută la sfârşitul anului anterior);

Cauze:

   nedezvoltarea la nivelul asteptarilor a investitiilor imobiliare

   aparitia fenomenului de interferenta intre creditul de consum si creditul de investitii imobiliare351,592.689,50661,574.091,761.518,455.154,435.305,948.198,106.421,819.964,8711.551,0416.020,1315103,5960820631,512240,005.000,0010.000,0015.000,0020.000,0025.000,00200020012.0022003200420052006

Evolutia creditului neguvernamental in lei - mil. RONretailcorporate

Comparativ, creditul retail in RON a crescut cu 54,42% din 2000 pana in 2006, fata de cresterea creditului corporate, de doar 7,70% raportat la aceeasi perioada.

Cresterea anuala a creditului retail a fost de 1,88% in 2001, 2,29% in 2002, 3,51 in 2003, in 2004 a avut o crestere mai mica de doar 1,26, in 2005 fiind de 1,86 iar cresterea in 2006 a fost de 1,60% fata de 2005.

Creditul acordat populaţiei şi-a continuat expansiunea ajungând să reprezinte 42,1 la sută din creditul neguvernamental la sfârşitul anului 2006; ponderea acestuia a crescut cu 6,9 puncte procentuale faţă de anul anterior şi s-a menţinut la un nivel mai ridicat decât creditele de producţie sau cele de investiţii ale companiilor.

Creditul acordat companiilor a înregistrat în cursul anului 2006 o creştere de 37,4 la sută (31 la sută în termeni reali), faţă de 31,5 la sută (21 la sută în termeni reali) în anul anterior. În structură, creditele în lei au crescut cu 65,4 la sută, iar cele în valută cu 18,3 la sută.

74,384.385,25137,436.934,68571,3410.628,582.195,2614.588,635.452,4219.923,269.379,90

23.382,089967,06711923920,961090,005.000,0010.000,0015.000,0020.000,0025.000,00200020012.0022003200420052006

Evolutia creditului neguvernamental in valuta - echiv. mil. RONretailcorporate

In ceea ce priveste valuta :

Cresterea creditului corporate a fost de 5,55% in 2006 fata de 2000, pe cand creditul de retail a crescut cu 134% in aceeasi perioada.

Tendinţa de extindere a scadenţelor creditelor s-a manifestat pe întreg parcursul anului 2006. Conform datelor din bilanţul monetar, creditul neguvernamental pe termen lung a crescut cu 130,1 la sută (119,4 la sută în termeni reali), reprezentând 38,6 la sută din creditul neguvernamental total (comparativ cu 25,8 în anul 2005).

Componenta în lei a crescut cu 228,2 la sută, la sfârşitul anului 2006 reprezentând 47,6 la sută din totalul creditului neguvernamental pe termen lung, cu 14,2 puncte procentuale mai mult decât la finele anului anterior, iar componenta în valută s-a majorat cu 81 la sută. Creditele pe termen mediu au înregistrat o creştere de 15,6 la sută în anul 2006, reprezentând 27,6 la sută din creditul neguvernamental total.

Componenta în lei a crescut cu 33,9 la sută, iar cea în valută a scăzut cu 1 la sută. Creditele pe termen scurt s-au majorat cu 38,6 la sută comparativ cu anul anterior (până la 33,8 la sută din creditul neguvernamental), componenta în lei sporind cu 50 la sută, iar cea în valută cu doar 25,4 la sută.

Evolutii ale creditului de investitii imobiliare in RON si valuta

Evolutia creditului mediu de investitii imobiliare lei400004500050000550006000065000sep.05dec.05mart.06Sep.06dec.06RON

Creditul pentru investitii imobiliare in RON a avut o decadere majora in decembrie 2005 fata de septembrie 2005, incercand cu greu sa se redreseze fiind in crestere lenta, abia in decembrie 2006 atingand nivelul valorii dinainte de prabusire.

Evolutia creditului mediu de investitii imobiliare valuta150001700019000210002300025000

27000iun.05sep.05dec.05sep.06dec.06EUR

Evolutia creditelor imobiliare / ipotecare in valuta arata astfel fata de iunie 2005 :

scadere in sep 2005 cu 0,95% crestere de 1,95% in dec. 2005 crestere cu 1,07 in sep. 2006 crestere cu 1,19% in dec. 2006

In cazul creditului ipotecar, poziţia majoritară continuă să fie deţinută de componenta în valută, de menţionat fiind totuşi reducerea cu 4,4 puncte procentuale a ponderii acesteia (până la 84,5 la sută la sfârşitul anului 2006).

În concordanţă cu evoluţia din zona euro, creditele ipotecare şi imobiliare rămân principalul element care a determinat explozia creditului (depăşind creditele de consum în ceea ce priveşte ponderea în total pasive financiare). Creditele ipotecare şi imobiliare au sporit în medie cu 44% în perioada 2000-2006, alimentate atât de factori de natura cererii, cât şi de factori de natura ofertei. În ansamblu, însă, creditele ipotecare şi imobiliare reprezintă doar 7% din PIB în regiunea Europei Centrale şi de Est, semnificativ mai scăzut faţă de nivelul de 38% înregistrat în zona euro.

Creditele ipotecare va avea cel mai mare potential

Se previzionează că segmentul creditelor ipotecare şi imobiliare va avea cel mai mare potenţial, cu creşteri anuale de 22% care vor constitui şi cea mai mare pondere a creşterii îndatorării populaţiei din regiune. “Investiţiile în propria locuinţă vor rămâne principalul obiectiv al populaţiei. O pondere semnificativă din economiile populaţiei continuă să fie direcţionată către piaţa imobiliară, pe fondul unei pieţe a creditului ipotecar şi imobiliar care se dezvoltă rapid”, a mai declarat Debora Revoltella, Economist Şef UniCredit pe regiunea ECE.

Evolutii ale creditului de investitii imobiliare pe zone geografice

Credite investitii imobiliare lei 200629.35%17.45%28.57%24.63%MunteniaMoldovaTransilvaniaBucuresti

La creditele pentru investitii imobiliare in RON, ponderea cea mai mare o detine Muntenia cu 29,35%, fiind urmata de Transilvania cu 28,57%.

Zona Bucuresti detine 24,63%, in timp ce Moldova detine doar 17,45%

Credite investitii imobiliare valuta

200619.08%10.87%31.41%38.64%MunteniaMoldovaTransilvaniaBucuresti

La creditele pentru investitii imobiliare in valuta, zona Bucuresti ocupa locul I, detinand 38,64% din creditele imobiliare/ipotecare in valuta din Romania;

Locul II  este ocupat de Transilvania (ca si la cele in RON) cu 31,41%. Muntenia care ocupa locul I la creditele in RON, la cele in valuta detine

doar 19,08%, Moldova ocupand si in acest caz ultimul loc cu doar 10,87%.

2.3. Tendinte in conditiile si criteriile de analiza si acordarea creditelor

Daca in urma cu cativa ani, marile banci europene incercau sa se orienteze catre structuri cat mai complexe de entitati financiar-bancare, menite sa asigure o acoperire totala a necesitatilor clientilor, treptat acestea au ajuns la concluzia, certificata de practica, ce releva necesitatea concentrarii asupra activitatii de baza cu cel mai inalt grad de performanta si, implicit, profitabilitate. Foarte multe banci europene au ajuns la concluzia

ca activitatea de retail intruneste aceste caracteristici, fiind in conditii de criza o protectie esentiala a veniturilor institutiei, iar in conditii de boom economic, o mina de aur ce poseda un important potential inca neexploatat.

Din punct de vedere economic, activitatea de retail a dovedit, iar prognozele pentru urmatorii ani confirma aceasta regula, ca, in cadrul strategiilor menite sa asigure actionarilor venituri consistente in conditii de risc redus, acest tip de activitate ocupa unul dintre principalele pozitii.

Implicarea in activitati de retail, chiar si numai pe anumite segmente sau nise de piata, inclusiv a unor banci cu inclinatii bine cunoscute catre sectorul corporatiilor, poate reprezenta un alt semnal al tendintei ultimilor ani si care da semne promitatoare a se accentua in viitor. Globalizarea si cresterea concurentei au influentat si strategiile la nivel paneuropean in domeniul retail banking-ului.

Desi posibilitatile actuale de consolidare in sistemul bancar european sunt relativ limitate, din diferite motive legate de reglementari si chiar protectionism national, viitorul va obliga o coagulare a fortelor europene pentru a face fata atat concurentei aparute din partea marilor banci americane, cat si datorita necesitatilor de imbunatatire a performantei globale intr-un mediu economic european, ce se previzioneaza a elimina treptat barierele nationale existente. O data inceput procesul de consolidare paneuropean, se poate considera ca acesta va conduce la o reactie in lant fireasca, mai intai la nivel national, ca apoi sa conduca la fuziuni, alianfe, achizitii strategice in afara granitelor nationale. Toate aceste aspecte constituie numai cateva dintre provocarile actuale si viitoare la care marile band europene de retail va trebui sa raspunda cu strategii clare si perf ormante, pentru a reusi sa-si mentina cota de piata atat la nivel national, cat si european, in condifiile in care solicitarile venite din partea actionarilor, privind rezultatele financiare obtinute de grupurile bancare, nu par sa se reduca din punct de vedere cantitativ si al calitatii.

Tendinte macroeconomice

      Largirea bazei creditului retail prin dezvoltarea populatiei bancabile: Populatie bancabila/total populatie: 2005: 39%       →  2009: 44%

      Cresterea volumului creditului retail pe client datorita cresterii venitului net lunar;

      Continuarea politicii BNR de tintire a inflatiei prin masuri restrictive asupra creditului retail

      Evolutia creditului de consum se datoreaza cresterii valorii creditului maxim si a perioadei de creditare;

      Expansiunea cardurilor de credit in sem.II 2005 si sem. II 2006 comparativ cu restul creditelor de consum;

      Cresterea utilizarii canalelor alternative de vanzare.

      Apropierea de marele retele de retail.

Premise privind evolutia creditului imobiliar/ipotecar

      Evolutia pietei imobiliare;

     Numar de proiecte demarate;

     Stabilizarea preturilor;

     Investitii imobiliare (“buy for rent”);

     Evolutia pietei financiare

     Reducerea costurilor pentru end user

 In viitor, in Romania se va accentua dezvoltarea sectorului imobiliar datorita:

dezvoltarii insuficiente a acestui sector

conditii macroeconomice favorabile – cresterea venitului mediu net, scaderea inflatiei

dorinta populatiei de crestere a standardului de locuit

dezvoltarea de noi proiecte imobiliare

Concluzii:

      Exista potential de crestere a creditului retail in Romania in urmatoarea perioada – crestere previzionata de aprox. 50%-60%

      In SE Europei, structura creditelor retail va inregistra evolutii diferite in functie de gradul de dezvoltare al nivelului de trai.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Capitolul 3 – Instrumente de acoperire a riscurilor de creditare retail

 

 

Legea bancară nr. 58/1998 defineşte astfel noţiunea de credit la art. 1: “angajament de plată a unei sume de bani în schimbul dreptului la rambursarea sumei plătite precum şi la plata unei dobânzi sau a altor cheltuieli legate de această sumă…”.

Pe de o parte legea statuează la articolul 2 dreptul şi obligaţia Băncii Naţionale a

României cu privire la “elaborarea şi aplicarea politicii de credit, de autorizare şi supraveghere prudenţială bancară”. Pe de altă parte, în cuprinsul articolului 38 este legiferată obligativitatea ca “în activitatea lor, băncile se supun reglementărilor şi ordinelor emise de Banca Naţională a României date în aplicarea legislaţiei privind politica de…credit…, de asigurare a prudenţei bancare şi de supraveghere bancară”.

În acelasi sens, Legea bancară stipulează la articolul 55 obligaţia băncilor de a întocmi şi păstra la sediile lor un exemplar al documentaţiei de credit privitoare la relaţiile sale cu clienţii. Conform aceleiaşi legi, contractele de

credit bancar precum şi garanţiile reale şi personale constituite în scopul garantării creditelor bancare sunt titluri executorii.

Riscul de credit este definit în normele de autorizare şi de supraveghere prudenţială ale BNR ca fiind „riscul înregistrării de pierderi sau al nerealizării profiturilor estimate, ca urmare a neîndeplinirii de către contrapartidă a obligaţiilor contractuale”.

Pentru administrarea eficientă a riscului de credit, la stabilirea strategiei băncilor comerciale se au în vedere două aspecte. Primul constă în stabilirea tipurilor de credit care vor fi oferite clientelei, segmentul de clientelă vizat, tipurile de garanţii percepute în contrapartidă, rezidenţa, aria geografică, moneda, durata creditului şi profitabilitatea estimată.

Un al doilea aspect este determinarea caracteristicilor portofoliului de credite, inclusiv gradul de diversificare şi gradul de concentrare. Punerea concretă în practică a strategiei de administrare a riscului de credit se realizează prin proceduri proprii fiecărei bănci privind riscul de credit atât la nivelul individual al fiecărui client, cât şi la nivelul întregului portofoliu de credite. La stabilirea şi respectiv la implementarea de către bănci a procedurilor privind administrarea riscului de credit sunt vizate următoarele aspecte precum: menţinerea unor standarde prudente de creditare, monitorizarea şi control a riscului de credit; evaluarea corespunzătoare a noilor oportunităţi de atragere a clienţilor; identificarea şi administrarea creditelor neperformante şi stabilirea standardelor proprii ale băncii cu privire la garanţiile acceptabile pentru creditele care urmează a se acorda clienţilor.

În vederea prevenirii intrării în relaţii de creditare bancară cu persoane implicate în activităţi frauduloase şi alte activităţi de natură infracţională, băncile au obligaţia să stabilească politici stricte care să reglementeze următoarele obligaţii: solicitarea de referinţe şi informaţii despre client de la persoane autorizate; consultarea informaţiilor puse la dispoziţia instituţiilor de credit de structuri, constituite sub forma Centralei Riscurilor Bancare sau sub forma unor entităţi cu activitate similară, organizate în condiţiile legii, având drept scop colectarea şi furnizarea de informaţii privind situaţia contrapartidei în calitatea sa de beneficiar de credite, ori alte informaţii de natură financiară; cunoaşterea structurii participanţilor la capitalul societăţii, precum şi a persoanelor responsabile de administrarea acesteia, în cazul clienţilor alţii decât persoane fizice, verificarea referinţelor şi a situaţiei financiare personale a administratorilor şi asociaţilor.

În evaluarea riscului de credit, banca va proceda la evaluarea tuturor activităţilor ce sunt afectate de acest risc, indiferent dacă rezultatele respectivelor activităţi sunt reflectate în bilanţ sau în afara bilanţului. Astfel, vor fi luate în considerare elemente precum performanţa financiară curentă

şi previzionată a contrapartidelor; concentrarea expunerilor faţă de contrapartide, forma de organizare juridică, sectoarele în care acţionează; capacitatea de punere în aplicare, din punct de vedere legal, a angajamentelor contractuale; capacitatea şi posibilitatea creditorului de a executa la nevoie garanţiile în condiţiile pieţei; angajamentele contractuale ale băncii cu persoanele aflate în relaţii speciale cu banca (personalul propriu, precum şi familiile acestuia).

Banca monitorizează permanent riscul şi toate pozitiile din bilant, în special riscul de credite, riscul de piată, (inclusiv riscul ratei dobânzii, riscul scadentei, riscul valutar), riscul de lichiditate, riscul operational şi informational, riscul politic, etc.

Banca promovează politica şi dispune de proceduri, standarde de generare, autorizare, monitorizare a afacerilor, clasificare a acestora şi a imprumuturilor, tinând cont de realitătile pietei la un moment dat, evolutiile careia cer interventii şi modificări în timp real.

In scopul asigurării unui control asupra produselor expuse riscului de credit , sistemul

de adoptare a deciziilor tine seama de cerintele impuse la furnizarea produselor expuse acestor riscuri.

Structura aplicată este destinată să asigure controlul asupra riscurilor şi să permită o reactie rapidă în functie de schimbarea situatiei prin:

separarea nivelelor de primire a deciziilor; participarea în procedura de examinare şi acceptare a unui credit , a

cel putin unei persoane independente .

Banca administrează riscul de credit prin:

analiza de credit pentru proiectele de creditare, analiză care include diferite activităti, care au ca scop evaluarea riscului activitătii solicitantului de credit, a structurii managementului, a mediului economic şi pozitiei pe piată a solicitantului de credit, precum şi analiza si evaluarea planului de afaceri, efectuarea de prognoze asupra fluxurilor monetare, evaluarea sigurantei si istoriei de creditare a clientului, în caz că aceasta este disponibilă;

trecerea de la aprecierea creditului la aprecierea viabilitătii si realismul business-ului clientului;

efectuarea de deciziile echilibrate de acordare a creditelor, care se vor lua numai în conformitate cu metodologia aprobată şi în limita plafonului stabilit de aceasta;

utilizarea metodelor de diversificare a portofoliului de credite pe diferite produse, clienti, ramuri şi pe categorii de risc, în vederea minimizarea riscului. Categoriile de risc ale solicitantului de credit se revizuiesc cât mai des posibil;

stabilirea limitelor generale ale densitătii riscului, în functie de clienti, produse şi ramuri de activitate.

Ponderea creditelor «mari» în portofoliul de credite se diminuează prin majorarea ponderii creditelor acordate clientilor retail;

aplicarea sistemului de monitorizare a creditelor eliberate; efectuarea periodică a analizelor riscului de credit, a calitătii

portofoliului de credite şi informarea nivelelor superioare de decizie despre situatia constatată;

urmărirea creditelor nesigure şi colectarea sumelor casate din fondul de risc, utilizând diferite metode ca negocierea cu clientul, reabilitarea creditelor, urmărirea în justitie;

asigurarea creditelor astfel ca riscul de faliment sa fie total sau partial transferat de la creditor;

obligarea solicitantului de credit să furnizeze băncii în gaj proprietatea sa mobiliară, imobiliară sau brand-ul;

controlul respectării limitelor, stabilite de BNR cu privire la credite.

Introducerea pe piata a creditelor ipotecare reprezinta pentru banci nu numai o oportunitate de a atrage noi clienti, ci si un grad de risc mai mare deoarece, in plus fata de riscurile comune tuturor tipurilor de credite acordate persoanelor fizice, creditele ipotecare prezinta si o serie de riscuri specifice, cum ar fi:

         Riscul garantiei – definit ca fiind riscul de a nu putea executa garantia creditului datorita unor elemente de natura juridica sau ca din executarea acesteia sa nu poata fi recuperata partial sau total creanta bancii datorata de client. Aceste neajunsuri pot fi inlaturate pe baza analizei tuturor aspectelor juridice privind bunul adus in garantie: existenta titlului de proprietate a acestuia, daca bunul a fost sau nu depus in garantia altor credite, evaluarea cat mai prudenta a valorii de piata a acestuia.in cazul constructiilor de locuinte este deosebit de importanta finalizarea in bune conditii, de calitate si in conformitate cu parametrii tehnici prevazuti de lege, intrucat de calitatea constructiei depinde calitatea garantiei si sansele recuperarii creantei bancii in caz de neplata a obligatiilor de catre debitor.

         Riscul variatiei costurilor de productie – apare atunci cand, dupa fixarea pretului in contract, se inregistreaza cresteri mari ale costurilor de productie si care in mod normal nu pot fi transferate asupra cumparatorului. Pentru evitarea acestui risc, in cazul constructiilor de

locuinte, trebuie avuta in vedere si analiza clauzelor contractului de construire incheiat de beneficiarul locuintei cu societatea de constructii, care trebuie sa cuprinda, de regula, un pret ferm in perioada de executare a constructiei. In situatia in care lucrarile de consttructii au o anvergura mai mare, pot fi prevazute clauze de majorare (indexare) a acestui pret intr-o anumita limita.

         Riscul nefinalizarii constructiei – poate aparea din cauza fundamentarii nerealiste sau necorespunatoare a tuturor aspectelor investitiei in special a celor financiare. Acesta poate fi prevenit prin analiza riguroasa de catre banca a devizului general estimativ prezentat de imprumutat sau de societatea de constructii, precum si prin incheierea de catre constructor  a unei polite de asigurare impotriva riscului de nefinalizare a constructiei, incheitat cu o societate de asigurare-reasigurare agreata de banca, cesionata in favoarea bancii.

3.1. Centrala Riscurilor Bancare (CRB)  

Centrala Riscurilor Bancare reprezintă o structură specializată în colectarea, stocarea şi centralizarea informaţiilor privind expunerea fiecărei bănci din sistemul bancar românesc faţă de acei debitori care au beneficiat de credite al căror nivel depăşeşte suma limită de raportare. Actuala sumă limită de raportare a fost stabilită prin Ordinul Guvernatorului nr. 27 din 18 ianuarie 2000 la nivelul de 200 milioane lei. Baza de date a Centralei Riscurilor Bancare este organizată în două fisiere: 1. Registrul central al creditelor (RCC) şi 2. Registrul creditelor restante (RCR)

Registrul central al creditelor (RCC) conţine informaţii de risc bancar raportate de bănci şi este actualizat lunar, fluxul transmiterii şi înscrierii informaţiei de risc bancar. Obligativitatea transmiterii lunare a informaţiilor de risc bancar revine băncilor creditoare cu respectarea procedurilor stabilite de Banca Naţională a României şi a unei serii de condiţii procedurale.

Procedura de raportare a debitorilor este folosită în cazul raportării pentru prima dată la Centrala Riscurilor Bancare a unui debitor de către banca respectivă sau în cazul în care datele de identificare a unor debitori raportaţi anterior de către aceeaşi bancă declarantă au suferit modificări.

Procedura de raportare a riscurilor individuale este folosită în cazul în care debitorul, raportat anterior la Centrala Riscurilor Bancare îndeplineşte condiţia de risc de a fi raportat.

Procedura de ştergere a riscurilor aferente unui debitor este folosită în cazul în care un risc raportat anterior nu mai este înregistrat în evidenţele contabile ale băncii creditoare şi debitorul respectiv îndeplineşte condiţia de a fi raportat la Centrala Riscurilor Bancare. Procedura de ştergere a unui

debitor trebuie folosită în cazul în care un debitor raportat nu mai îndeplineşte condiţia de a fi menţinut în baza de date RCC.

Registrul creditelor restante (RCR) conţine informaţii de risc bancar referitoare la abaterile de la graficele de rambursare a creditelor contractate de bănci din cel mult ultimii şapte ani şi este alimentat lunar de Registrul central al creditelor.

Registrul creditelor restante este creat, gestionat şi actualizat conform necesităţilor proprii ale Centralei Riscurilor Bancare, astfel încât să poată evidenţia operativ informaţiile privind abaterile de la graficele de rambursare a creditelor, înregistrate de persoanele recenzate faţă de întregul sistem bancar din România. Informaţiile de risc bancar vor fi menţinute în Registrul central al creditelor şi în Registrul creditelor restante pe o perioadă de 2 ani de la data înscrierii, după care vor fi arhivate.

Utilizatorii informaţiilor existente în baza de date a Centralei Riscurilor Bancare sunt băncile şi Banca Naţională a României.

Schimbul de informaţii de risc bancar se realizează electronic prin Reţeaua de Comunicaţii Interbancară organizata la nivelul Bancii Nationale a României.

Raportările transmise de bănci conţin informaţii despre datele de identificare a debitorilor faţă de care banca înregistrează o expunere mai mare sau egală cu limita de raportare, precum şi informaţii privind fiecare din creditele şi angajamentele de care debitorul beneficiază: tipul creditului, termenul de acordare, tipul garanţiei, serviciul datoriei, data acordării şi data scadenţei, suma acordată, suma datorată la momentul raportării, suma restantă.

Difuzarea informaţiilor de Centrala Riscurilor Bancare către bănci se face, pe de o parte, prin rapoarte lunare care cuprind informaţii privind toţi debitorii pe care banca i-a raportat în luna respectivă, cu toate informaţiile disponibile la CRB referitoare la creditele şi angajamentele de care aceştia au beneficiat de la toate băncile, fără a se preciza identitatea băncilor creditoare. Rapoartele respective reflectă o situaţie a riscului global a debitorilor raportaţi anterior de banca creditoare. Pe de altă parte difuzarea informaţiilor se face ca răspuns la interogările “on line” în care băncile pot solicita prin cereri de consultare două tipuri de informaţii: situaţia riscului global şi situaţia creditelor restante, aceasta din urmă pe o perioadă de 7 ani anteriori datei interogării. Pentru debitorii raportaţi de bancă, informaţiile sunt furnizate necondiţionat, în timp ce, pentru clienţi - debitorii potenţiali - accesul băncii este condiţionat de obţinerea prealabilă a acordului clientului respectiv.

Sursa : www.bnro.ro, Reglementarea riscului de credit.

Sisteme similare de gestiune a informaţiilor de credit funcţionează cu succes în ţări dezvoltate ca: Austria, Belgia, Franţa, Germania, Italia, Portugalia, Spania, etc.

Persoana recenzata este debitorul - persoana fizica sau persoana juridica nonbancara, inscris in baza de date a Centralei Riscurilor Bancare ca urmare a raportarii acestuia de catre persoana declaranta.

    Persoanele declarante la Centrala Riscurilor Bancare sunt:

-         centralele institutiilor de credit - persoane juridice romane - pentru toate informatiile de risc bancar si informatiile despre fraudele cu carduri colectate din propriile evidente si din cele ale unitatilor lor teritoriale din Romania;

-         sucursalele din Romania ale institutiilor de credit straine - pentru toate informatiile de risc bancar si informatiile despre fraudele cu carduri colectate din propriile evidente.

Utilizatorii informatiei de risc bancar si a informatiei despre fraudele cu carduri sunt institutiile de credit si BNR.

Elementele fixe cuprinse in informatia de risc bancar raportata la Centrala Riscurilor Bancare se considera a fi toate elementele de identificare ale debitorului: nume/denumire, codul de identificare al debitorului (CNP/CUI), suma acordata, tipul valutei, data acordarii, data scadentei, codul riscului (garantii, tip credit, termen de acordare, comportament credit).

Se observa o crestere a persoanelor inregistrate la CRB, daca in anul 2004 exista un numar de 8139 debitori, in ian.2007, numarul acestora a ajuns la 38762.

        Daca in ian. 2006, exista un numar de 273.377 restante, din care 161.705 mii RON erau sume restante ale persoanelor fizice cu o restanta > de 30 zile, in ian. 2007 numarul restantelor era de 359.509, din care 294.478 mii RON erau restantele > de 30 zile.

        In schimb numarul restantelor cuprinse intre31-60 zile a scazut de la 12.389 mii RON inregistrate in ian.2006 la 11.298 mii RON in ian.2007.

        Restantele cuprinse intre 61-90 zile s-au mentinut la aceeasi valoare, avand fluctuatii mai mari, in feb., aug. si sep.2006, atingand un maxim in apr.2006 cand au ajuns la 12.729 mii RON.

        In schimb numarul restantierilor cu restante peste 90 de zile si creditele scoase in afara bilantului s-au dublat, 84.254 mii RON fiind cele peste 90 zile si 189.236 mii RON cele scoase in afara bilantului din totalul de 359.509 mii RON sume inregistrate restante in ian. 2007.

        Ponderea creditelor restante in total cresite catre populatie a cunoscut o evolutie descendenta, ajungand in dec.2006 la modesta valoare de 0,58% ;

3.2. Biroul de Credit

Biroul de Credit a fost infiinţat la sfârşitul anului 2003 şi înregistrat la Registrul Comerţului în data de 16 februarie 2004, fiind o societate pe acţiuni care are ca acţionari 27 de bănci.

Obiectul de activitate al Biroului de Credit se axează pe:

            Colectare/prelucrare date privind portofoliul de clienţi – persoane fizice ai participanţilor

            Informaţii/analize oferite participanţilor în scopul:

 identificării şi cuantificării riscului de credit

 creşterii calităţii creditelor

 diminuării riscului de fraudă şi protejării creditorilor

            Stabilirea criteriilor uniforme de apreciere a clientelei (scoring)

            Consultanţă financiar-bancară

Principiile care stau la baza activităţii Biroului de Credit  sunt:

        Principiul reciprocităţii - participanţii care vor furniza informaţii de risc şi alte date aferente vor avea acces doar la acea categorie de informaţii din baza de date;

        Principiul confidenţialităţii

        Principiul imparţialităţii şi corectitudinii

        Principiul eficienţei în funcţionare

Sunt raportate şi înregistrate la Biroul de Credit informaţii de natură negativă şi pozitivă referitoare la persoanele fizice care au contractat credite şi au intârzieri la plata ratelor scadente mai mari de 30 de zile calendaristice, la fraudulenţi şi declaraţii cu inadvertenţe.

Baza de date a Biroului Român de Credit primeşte informaţii inclusiv de la societăţi de leasing, credit ipotecar, firme de asigurări şi chiar de la furnizorii de utilităţi, urmând ca acest organism să pună la dispoziţie atât informaţii privind creditele restante, cât şi informaţii privind gradul de îndatorare.

Participanţii la sistem pot consulta bazele de date ale Biroului de Credit atunci când li se solicită acordarea unui produs de tip credit sau de asigurare sau atunci  când monitorizează comportamentul propriilor debitori. De asemenea, persoanele fizice care doresc să cunoască datele cu care sunt înscrise la Biroul de Credit, pot solicita acestuia eliberarea Situaţiei înscrierii.

Biroul de Credit nu poate decide acordarea sau neacordarea unui credit. Raportul de Credit cuprinde informaţii detaliate, actualizate şi reale, dar analiza făcută de bancă pentru a decide acordarea unui credit se bazează şi pe alte informaţii.

Intervalul de timp din trecut pentru care informaţiile despre restanţe sunt afişate în Raportul de Credit este de 5 ani, calculat retroactiv de la data emiterii Raportului de Credit.

 

Sistemul Biroului de Credit se dezvoltă în 3 faze.

În faza I, care a fost pusă în funcţiune la data de 16 august 2004, participanţii transmit zilnic Biroului de Credit, în format electronic, informaţii referitoare la:

 debitori cu restanţe la plată mai mari de 30 de zile;

 fraudulenţi - persoane care au savârşit o infracţiune în relaţie cu banca, pentru care s-a emis o hotărâre judecătorească definitivă;

 declaraţii cu inadvertenţe - date neconforme cu realitatea furnizate de persoane fizice la momentul solicitării creditului.

În cadrul Fazei a II-a de dezvoltare a sistemului, aşa numita “fază pozitivă”, operaţională din data de 11 iulie 2005, vor fi prelucrate informaţiile referitoare la toate produsele de tip credit, similare sau de asigurare acordate persoanelor fizice, informaţii provenite de la instituţii bancare şi non-bancare (societăţi financiare, de asigurări, de leasing, de telefonie fixă şi mobilă), participante în Sistemul Biroului de Credit, precum şi informaţii despre fraudulenţi şi declaraţii cu inadvertenţe.

Biroul de Credit, prin intermediul serviciului CRED-IT, pune aceste informaţii la dispoziţia participanţilor on-line, atunci cand aceştia le solicită în vederea acordării unui credit sau a monitorizării creditelor acordate.

Informaţia este furnizată, în termen de cateva secunde, sub forma Raportului de Credit.

De asemenea, Biroul de Credit pune la dispoziţia persoanelor solicitante, gratuit o dată pe an, situaţia înscrierii în bazele de date ale Biroului de Credit, informaţie care conţine inclusiv numele participantului/participanţilor la care acestea înregistrează, eventual, restanţe.

Raportul de Credit poate contine (o parte din aceste informaţii nu sunt în mod obligatoriu transmise de către participanţi şi, în consecinţă, pot să nu apară în raportul de Credit) :

 Date personale despre titular

                  Numărul de cont (IBAN), tip cont, data deschiderii contului

                  Limita de credit acordată, suma acordată, suma restantă, starea contului

                  Durata contractului, modalitatea de rambursare

                  Plăţi şi istoricul lor, pe maxim 2 ani în urmă

                  Date de identificare giranţi, codebitori sau cosemnatari

                  Debitele neonorate pentru care participantul s-a îndreptat pentru recuperare către giranţi, cosemnatari sau asiguratori pentru riscul de neplată

                  Garanţii, reeşalonări sau rescadenţări de plăţi

                  Persoanele recenzate cu declaraţii cu inadvertenţe, fraudulenţi

                  Angajatorul principal al titularului, alte informaţii

 

Biroul de Credit, infiintat in februarie 2004, a beneficiat de sprijinul Bancii Nationale a Romaniei (BNR), Asociatiei Romane a Bancilor (ARB), Avocatului Poporului, Autoritatii Nationale de Supraveghere a Prelucrarii Datelor cu Caracter Personal (ANSPDCP), precum si al Bancii Mondiale, prin International Finance Corporation (IFC).

Avantajele functionarii si dezvoltarii unei institutii de tipul Biroului de Credit sunt facilitarea procesului de creditare, inclusiv pentru persoanele cu venituri mici, limitarea gradului de indatorare si cunoasterea situatiei personale a solicitantului de credit. Efectele aparitiei Biroului de Credit sunt limitarea caracterului nesigur furnizat de clienti bancilor, dat si cresterea disciplinei consumatorului, care tine de caracterul preventiv al institutiei, a explicat Epure.

Biroul de Credit din Romania functioneaza dupa reguli similare celor din alte tari europene care dispun de astfel de institutii. Astfel, cele 27 de institutii membre ale Asociatiei Europene a Birourilor de Credit au un termen mediu de afisare a datelor de 5,1 ani (cinci ani in Romania), iar majoritatea bancilor

furnizeaza informatie negativa in cazul unor restante care depasesc 30 de zile.

In prezent, doar opt banci din cele 38 de pe piata romaneasca ofera informatie "pozitiva" Biroului de Credit, a declarat, citat de NewsIn, directorul general al institutiei, Serban Marian Epure. Epure a spus ca pana in prezent, faza a doua a biroului de credit, care consta in raportarea de informatii atat negative cat si pozitive din partea institutiilor de credit, nu a avut mare succes in extinderea sa. "Bancile mari au anuntat totusi ca vor livra informatie pozitiva, ceea ce ne face sa fim optimisti", a declarat Epure.

In prezent, in sistemul Biroului de Credit ofera informatie negativa (despre persoanele cu restante) 23 de banci, o cota de circa 97% din piata, precum si sase societati de credit, una de leasing si una de asigurari. Pana in prezent, Biroul de Credit a eliberat circa 11 milioane de rapoarte. Epure a mentionat ca circa 2,3 milioane de persoane au fost raportate cu informatie pozitiva sau negativa, adica peste 10% din populatia Romaniei.

Directorul general al Biroului de Credit a mentionat ca in data de 20 mai a.c. s-a atins un record, fiind eliberate circa 29.000 de rapoarte de credit intr-o singura zi. Epure a subliniat importanta raportarii de informatie pozitiva (cu privire la toate operatiile efectuate cu bancile de catre o persoana), de catre institutiile de credit pentru a impiedica fraudele. El a dat exemplul unei persoane care are restante la 13 participanti la Biroul de Credit.

"Este o situatie mostenita de dinainte de perioada inscrierii participantilor in sistemul de credit", a spus Epure.

Astfel, aceste credite au fost acordate persoanei in cauza la sfarsitul anului 2005, inceputul anului 2006, cand institutiile respective nu furnizau informatie pozitiva Biroului de Credit. Epure spera ca Biroul de Credit sa treaca cat mai curand la faza a treia, care consta in oferirea unor rapoarte de bonitate (credit history). *Sursa Wall Street -25 mai 2007

31 martie 2007

1. Raport privind numarul de debitori cu obligatii restante curente la 1, 2, 3 sau mai multi participanti

                                   

                                                                                                                       

2. Raport privind valoarea si numarul restantelor curente in functie valuta si termenul de acordare

       Se observa cele mai mari restante sunt inregistrate la creditele in RON pe termen mediu (1-5 ani)

3.              Raport privind credite cu restante curente pe tipuri de credite

       Se observa cele mai mari restante sunt inregistrate la creditele de consum

4. Raport privind debitorii cu restante pe categorii de varsta

Se observa ca cele mai multe restante sunt inregistrate de persoanele ce au varste cuprinse intre 35 – 39 ani, fiind urmate de cele intre 25-29 si 30-34 care sunt aproape egale ca pondere.

5. Raport privind restante curente pe categorii de restanta

       Se observa ca cele mai multe restante sunt inregistrate in categoria de restanta peste 180 de zile.

6. Raport privind persoanele recenzate, pe categorii de persoane

      Se observa ca ponderea o detin debitorii cu restante

3.3. Fondul de Garantare a Creditelor – FGC

Garantii - urmatoarele categorii de garantii primite pot diminua expunerea bancii fata de entitatea de risc:

       garantii personale - se refera la garantii furnizate de terti (ex: cautiunea, avalul etc.) si in functie de caracteristicile pe care le prezinta, pot fi incadrate dupa cum urmeaza:

         a)   garantie expresa - protectia furnizata de garantie este legata in mod clar de expuneri ce pot fi identificate cu exactitate sau de un portofoliu de expuneri clar delimitat, astfel incat gradul de acoperire al protectiei este clar definit şi nu poate fi pus la indoiala;

          b)  garantie irevocabila - in afara nerespectarii de catre cumparatorul protectiei a obligaţiei de a plăti la scadenta costul

protecţiei, contractul prin care este furnizata protectia nu conţine nici o clauza care ar putea sa permita furnizorului protectiei sa anuleze unilateral garantia sau ar putea sa conduca la cresterea costului efectiv al garantiei;

          c)  garantie neconditionata - contractul prin care este furnizata protectia nu conţine nicio clauza asupra careia cumparatorul protectiei (institutia de credit) nu detine controlul, care sa il impiedice pe garant sa fie obligat sa plateasca in termen de maximum 15 zile calendaristice, in cazul in care obligatul principal nu achita la termen plata scadenta/platile scadente."

       garantii reale - se refera la bunuri corporale sau necorporale primite in garantie pentru operatiunile realizate cu alte banci sau cu clientela din afara sectorului institutiilor de credit (ex: ipoteca, garantii reale mobiliare cu deposedare inclusiv depozitul colateral, garantii reale mobiliare fara deposedare etc.);

       garantii intrinseci  - se refera la garantii incluse in caracteristicile operatiunii insasi, si care nu fac obiectul inregistrarii in posturile din afara bilantului (ex: valorile primite in pensiune simpla etc.); banca va inregistra garantiile intrinseci in contul de evidenta tehnico-operativa 9981 "Alte valori primite";

       garantii reale mobiliare pe bunuri viitoare - garantii care nu produc efecte decat in momentul in care debitorul obtine proprietatea asupra bunurilor si care nu sunt luate in considerare in calitate de diminuator de risc de credit;

      La momentul la care se dobandeste proprietatea asupra bunurilor viitoare admise in garantie, acest tip de garantie va putea fi luat in considerare la diminuarea expunerii bancii fata de entitatea de risc.

       garantii reale pe bunuri imobile viitoare - in baza Legii creditului ipotecar, produc efecte in sensul ca sunt valabil si legal constituite, dar nu se poate calcula valoarea justa pana la data receptiei finale si nu  pot diminua expunerea bancii fata de entitatea de risc.

     La data la care se va intocmi procesul verbal de receptie finala, aceste bunuri imobile vor putea fi luate in considerare pentru diminuarea expunerii bancii fata de entitatea de risc.

         

Garantiile exprese, irevocabile si neconditionate acordate de Fondul de Garantare a Creditelor (FGC) din Romania prin intermedierea resurselor alocate in acest sens de autoritatile centrale si pentru care acestea isi asuma raspunderea, pot fi considerate garantii exprese, irevocabile si

neconditionate emise de stat (se aplica un coeficient de deducere de maxim 1), daca :

a) fondurile alocate sunt efectiv transferate FGC de autoritatile centrale;

b) FGC demonstreaza bancilor ca dispun de o gestiune care sa evidentieze distinct respectivele fonduri, iar aceste sunt utilizate doar pentru garantarea riscurilor aferente;

 c) banca detine documentatia care sa ateste indeplinirea conditiilor.

Implementarea reglementarilor Basel II alaturi de expansiunea fondurilor de garantare va determina o diminuare a costurilor de finantare atat pentru banci, cat si pentru contractanti, considera prim-viceguvernatorul BNR, Florin Georgescu. El a precizat ca, in baza garantiilor oferite de fonduri, se vor reduce provizioanele constituite de banci si cerintele de capital. "Provizioanele pe care le constituie bancile vor scadea pentru ca se aplica principiul substituirii bonitatii beneficiarului cu cea a garantului. De asemenea, cerintele de capital ale bancilor se vor reduce ca urmare a calitatii de diminuator de risc de credit a garantiilor emise de fond", a declarat Georgescu.

Garantii din fonduri proprii sau de stat

Oficialul BNR a aratat ca fondurile pot acorda garantii prin folosirea resurselor alocate de stat sau din fonduri proprii. In cazul in care fondurile folosesc resursele statului, performanta beneficiarului va fi inlocuita cu cea a statului, careia i se asociaza un risc de credit zero pentru garantii in lei. Daca fondurile folosesc resursele proprii, performanta beneficiarului de credit va fi inlocuita cu cea a fondului, la care se aplica un grad de risc stabilit in functie de ratingul atribuit de agentiile independente de rating sau in functie de modelul institutiilor de credit.

3.4. Provizioane specifice de risc

In conformitate cu prevederile art. 56 alin. (1) si art. 62 lit. f) din Legea nr. 58/1998 privind activitatea bancara, republicata, ale Regulamentului BNR nr. 5/2002 privind clasificarea creditelor si plasamentelor, precum si constituirea, regularizarea si utilizarea provizioanelor specifice de risc de credit, cu modificarile si completarile ulterioare (denumit in continuare "Regulamentul BNR nr.5/2002") si ale Normelor metodologice ale BNR nr. 12/2002 privind aplicarea acestui regulament (denumite in continuare NM nr.12/2002 ale BNR", asa cum a fost modificata si completata de Norma BNR nr.11/29.06.2006), bancile, persoane juridice romane, sunt obligate ca in scopul protejarii capitalului bancii, precum si a depozitelor persoanelor fizice si juridice si a acoperirii eventualelor credite pe termen scurt, mediu si lung,

care prezinta incertitudini in recuperare, sa constituie provizioane specifice de risc de credit si de dobanda.

In conformitate cu prevederile art. 22 alin.1 lit. d din Legea nr.571/2003 privind Codul fiscal cu modificarile si completarile ulterioare, sunt deductibile la calculul profitului impozabil provizioanele specifice, potrivit legilor de organizare si functionare, in cazul unei societati comerciale bancare sau al unei alte institutii de credit autorizate, precum si pentru societatile de credit ipotecar si societatile de servicii financiare, aferente categoriilor de credite si plasamente, constituite in conformitate cu prevederile Regulamentului BNR nr. 5/2002 si NM nr.12/2002 ale BNR.

Constituirea si/sau regularizarea, precum si utilizarea provizioanelor specifice de risc de credit se va face utilizand moneda de exprimare a creditelor si/sau plasamentelor pe care le corecteaza.

Entitate de risc - orice persoana fizica sau entitate, cu sau fara personalitate juridica, care concentreaza risc de credit;  

Entitate de risc potentiala - persoana fizica sau entitate, cu sau fara personalitate juridica, care devine entitatea de risc aferenta elementului de activ rezultat ca urmare a executarii unei garantii, in cazul realizarii riscului de credit al unui element de activ, din bilant sau din afara bilantului, garantat; entitatea de risc potentiala este reprezentata de emitentul titlurilor primite in garantie sau de garant.

Provizioane specifice de risc de credit - provizioanele care sunt constituite de catre banca in scopul acoperirii unor pierderi potentiale din credite si plasamente.

Creditele si plasamentele se clasifica in urmatoarele categorii: standard; in observatie (numai pentru creditele acordate clientelei din afara sectorului institutiilor de credit); substandard (numai pentru creditele acordate clientelei din afara sectorului institutiilor de credit); indoielnic (numai pentru creditele acordate clientelei din afara sectorului institutiilor de credit); pierdere.

 Clasificarea creditelor si plasamentelor se face prin aplicarea simultana a urmatoarelor criterii: serviciul datoriei; performanta financiara (A,…,E); initierea de proceduri judiciare.

Serviciul datoriei, se stabileste numai in functie de obligatiile imprumutatului evidentiate in bilantul bancii, eventualele credite si/sau dobanzi evidentiate in afara bilantului contabil avand un regim juridic distinct care nu influenteaza serviciul datoriei. Termenele de plata ale ratelor de credit si

dobanzilor se stabilesc prin documente contractuale incheiate de banca cu imprumutatii.

Categoria

de performanta financiara

CRITERII

A Daca pentru toate creditele acordate de banca, imprumutatul dispune de venituri certe cu caracter de permanenta exprimate in aceeasi moneda cu cea a creditului

B Imprumutatul dispune de venituri certe cu caracter de permanenta exprimate in moneda diferita de cea a creditului

C Imprumutatul are credite contractate la banca in mai multe devize (EUR si USD) si dispune de venituri certe cu caracter de permanenta exprimate in alta moneda (lei)

D Imprumutatul nu mai dispune de venituri certe, ca urmare a unor evenimente intervenite pe parcursul derularii creditelor (de exemplu: trecerea în somaj)

E Imprumutatul a decedat, e disparut de la domiciliu sau în stare de privare de libertate

 

Creditele acordate unui debitor (entitati de risc) si/sau plasamentele constituite la acesta, se incadreaza intr-o singura categorie de clasificare pe baza principiului declasarii prin contaminare, respectiv prin luarea in considerare a celei mai slabe dintre categoriile individuale de clasificare. (De exemplu, un imprumutat beneficiaza de un credit in lei care indeplineste conditiile pentru a fi clasificat in categoria "standard", respectiv serviciul datoriei este pana la 15 zile inclusiv, cu datoriile achitate la zi, se incadreaza in categoria A de performanta financiara si impotriva sa nu au fost declansate proceduri judiciare. In acelasi timp, clientul beneficiaza si de un credit in valuta, la care inregistreaza credite si/sau dobanzi neachitate, care se incadreaza in intervalul de intarziere 16-30 de zile si in categoria A de performanta financiara, fara a se initia proceduri judiciare. La momentul analizei in vederea clasificarii, banca va aplica principiul declasarii prin contaminare, incadrand in aceeasi categorie de clasificare toate creditele debitorului si anume luand in considerare cea mai slaba dintre categoriile individuale, in exemplul de fata in categoria "in observatie").

       Principiul declasarii prin contaminare se aplica pentru creditele si/sau plasamentele care au aceeasi entitate de risc (orice persoana fizica sau entitate cu sau fara personalitate juridica, care concentreaza risc de credit) si nu pentru cele ale caror entitati de risc reprezinta "un singur debitor".

Determinarea necesarului de provizioane specifice de risc de credit aferent unui credit sau plasament se face parcurgand urmatoarele etape:

a) determinarea bazei de calcul pentru provizioanele specifice de risc de credit ;

b) aplicarea coeficientului de provizionare asupra bazei de calcul obtinute; corespondenta dintre categoriile de clasificare si coeficientii de provizionare este urmatoarea:

Categoria de clasificare                                       Coeficient                

Standard                                                       0

In observatie                                                 0,05                                

Substandard                                                  0,2                                

Indoielnic                                                     0,5

Pierdere                                                        1        

Constituirea provizioanelor specifice de risc de credit se refera la crearea acestora si se realizeaza lunar, prin includerea pe cheltuielile lunii a sumei reprezentand nivelul necesarului de provizioane specifice de risc de credit.

Fac obiectul constituirii de provizioane specifice de risc, creditele si plasamentele, precum si dobanzile neincasate aferente, evidentiate in bilantul contabil. Pentru angajamentele extrabilantiere de natura scrisorilor de garantie, acreditive, avaluri etc. (din conturile extrabilantiere cu functiune de activ) nu se constituie provizioane specifice de risc.

Regularizarea provizioanelor specifice de risc de credit se refera la modificarea nivelului existent al acestora in vederea restabilirii egalitatii intre nivelul existent si cel al necesarului, si se va realiza lunar prin includerea pe cheltuieli sau prin reluarea pe venituri a sumei reprezentand diferenta dintre nivelul existent in sold al provizioanelor specifice de risc de credit si nivelul necesarului.

 

3.5. Asigurarea riscului financiar pentru credite si garantii     

Asigurarea creditelor acordate persoanelor fizice

Forma de asigurare este usor de administrat, avand in vedere ca este un contract de asigurare deschis, adica intra automat sub asigurare orice contract de credit care respecta conditiile si criteriile de acceptare a solicitantilor, stabilite in prealabil. In acest caz nu mai este necesar sa se emita cate o polita de asigurare pentru fiecare contract de credit asigurat.

Obiectul asigurarii il constituie acoperirea de catre asigurator, in schimbul platii primelor de asigurare de catre asigurat, a riscului financiar de neplata a ratelor si dobanzilor aferente creditului acordat de asigurat persoanelor fizice.

Aceasta asigurare se adreseaza institutiilor care au in obiectul de activitate acordarea de credite persoanelor fizice, in calitatea lor de asigurati.

Riscul acoperit il reprezinta neplata de catre beneficiarul creditului a doua rate de credit consecutive ajunse la scadenta.

Documentele necesare pentru instrumentarea daunei constau in: dosarul de credit intocmit de asigurat, dovada neplatii ratelor de credit de catre beneficiarul creditului, precum si alte elemente considerate semnificative pentru constatarea si evaluarea daunei.

Politele de asigurare, care au ca obiect garantarea/ preluarea riscului de neplata, vor fi asimilate scrisorilor de garantie emise de institutiile de credit si, in consecinta, vor putea fi luate in considerare in calitate de diminuator de risc de credit, in situatia in care sunt indeplinite concomitent urmatoarele conditii:

a) au caracteristici similare celor impuse scrisorilor de garantie bancara (care trebuie sa fie exprese, irevocabile si neconditionate);

b) riscul de credit a fost transferat in afara grupului institutiei de credit*1 prin intermediul operatiunilor de asigurare/reasigurare incheiate cu societati de asigurare/ reasigurare, iar societatile de asigurare/reasigurare din afara grupului, care au preluat riscul, respecta cerintele prevazute de standardele comunitare in materie (sau de standarde aplicabile societatilor de asigurare/reasigurare, pe care, in urma analizei efectuate, institutia de credit le considera in mod justificat echivalente standardelor comunitare). In cazul in care riscul de credit a fost partial transferat, calitatea de diminuator de risc de credit a politei de asigurare va putea fi luata in considerare numai pentru partea transferata;

c) coeficientul pentru deducerea din expunerea institutiei de credit fata de entitatea de risc se stabileste la un nivel maxim de 0,8;

 

ASIGURAREA BUNURILOR ACCEPTATE IN GARANTIE

                     Bunurile aduse in garantie trebuie asigurate la societati de asigurare - reasigurare agreate, pe toata perioada de creditare, pentru riscurile specifice fiecarei categorii de bunuri.

                     Pentru bunurile la care societatile de asigurare - reasigurare incheie contracte numai pe o perioada limitata (de regula, un an), clientii se vor obliga prin documentul contractual incheiat cu banca sa reinnoiasca asigurarea inainte de data expirarii politei.

                     Drepturile din politele de asigurare se cesioneaza in favoarea bancii, cu respectarea prevederilor legale in cazul creditului ipotecar.

                     In situatia in care conform contractelor de asigurare de risc financiar de neplata incheiate cu societatile de asigurare-reasigurare se prevede incheierea de polite complementare pentru bunurile achizitionate din credit sau asigurari de viata, banca va solicita incheierea unor astfel de polite.

                     In caz de dauna, unitatile bancare teritoriale comunica in scris, la cererea societatilor de asigurare - reasigurare, daca despagubirea se plateste bancii sau direct clientului, in functie de fiecare caz in parte.

                     In situatia in care clientii inregistreaza datorii restante fata de banca mai vechi de 30 zile din credite si/sau dobanzi sau pentru cei pentru care a fost declansata procedura judiciara de recuperare a creantelor, sumele din despagubire pot fi utilizate de banca pentru recuperarea creantelor restante.

                     Valoarea de asigurare pentru bunurile luate in garantie (cu exceptia terenurilor) trebuie sa fie cel putin la valoarea admisa in garantie. 

                     Politele de asigurare in original vor fi pastrate la dosarul de credit pe toata durata creditarii, pana la rambursarea integrala a creditului si plata dobanzilor aferente, urmarindu-se in permanenta reinnoirea acestora, achitarea de catre client a primelor de asigurare, precum si mentinerea unei valori asigurate cel putin egala cu suma creditului ramas de rambursat.

                     In situatia in care imprumutatii nu vor prezenta la timp politele pentru reinnoirea asigurarii, banca ii va instiinta in scris, atragandu-le atentia ca nerespectarea acestei obligatii atrage dupa sine aplicarea prevederilor din documentul contractual si, totodata, va reinnoi asigurarea, suma urmand a fi recuperata cu prioritate din sumele depuse de client in contul curent pentru rata de credit si dobanda imediat urmatoare.

 

Piata româneasca a asigurarilor de viata s-a dezvoltat, în 2006, într-un ritm de trei ori mai lent decât cea a asigurarilor generale. Aceasta a inregistrat o

crestere de 13% fata de 2005, comparativ cu avansul de 40% al sectorului property & casualty, si reprezinta sub 25% din totalul pietei asigurarilor, fata de o medie de 60% în Europa.Totodata, BNR a anuntat recent ca va renunta la impunerea unui avans pentru creditele acordate de bancile comerciale populatiei, precum si la plafoanele de îndatorare prestabilite pentru clientii persoane fizice ai bancilor, referitoare la nivelul maxim al ratelor lunare. Dereglementarea promovata de banca centrala i-ar putea determina pe unii bancheri sa elimine, la rândul lor, obligativitatea politelor de asigurare de viata la contractarea de credite de catre persoanele fizice, pentru a face fata concurentei sporite. Acest fapt ar putea duce la o încetinire a cresterii sectorului asigurarilor de viata, si asa subdezvoltat, având o pondere de doar 0,4% din PIB, fata de o medie de 5% din PIB la nivelul întregii Europe.

Bancile conditioneaza, de cele mai multe ori, acordarea de credite persoanelor fizice de încheierea si apoi cesionarea catre banca a unei polite de asigurare de viata, care sa acopere posibilele pierderi financiare ale institutiei de credit, în caz de deces sau invaliditate a titularului de credit.

Ascutirea competitiei de pe piata bancara va face ca o serie de banci sa elimine obligativitatea politelor de asigurare, desi aceasta situatie va determina o crestere a marjei de risc de credit, sustine presedintele Bancpost, Mihai Bogza, citat de Mediafax. Marja de risc poate fi acoperita de banci din rezerve proprii, pentru ca, de la 1 ianuarie 2007, limita de solvabilitate impusa a coborât de la 12 la 8%.

 

 

3.6. Instrumente financiare derivate

Instrumentele financiare derivate sunt instrumente (contracte/produse) a caror valoare depinde de evolutia unui element suport, respectiv cursul de schimb sau rata dobanzii.

Instrumentele financiare derivate au la baza prevederile Normelor BNR nr. 10/2002 privind instrumentele financiare derivate, ale Normelor BNR nr. 1/2003 pentru modificarea si completarea Normelor BNR nr. 10/2002 privind instrumentele financiare derivate, ale Normelor Bancii Nationale a Romaniei nr. 11/2002 pentru completarea Normelor BNR nr. 8/1999 privind limitarea riscului de credit al bancilor, ale Ordonantei de Urgenta nr. 27/13.03.2002 privind pietele reglementate de marfuri si instrumente financiare derivate, ale Legii nr. 512/12.07.2002 pentru aprobarea OG nr. 27/2002 si ale 

Normelor BNR nr. 9/2002 privind reflectarea in contabilitatea bancilor a operatiunilor cu instrumente financiare derivate si intocmirea situatiilor financiar-contabile aferente.

  Instrumentele financiare derivate sunt reglementate, de asemenea si de prevederile reglementarilor Comitetului de Supraveghere Bancara de la Basel, ale standardelor International Swap Dealers Association (ISDA) si Forward Rate Agreement British Banker's Association (FRABBA) si ale Standardelor Internationale de Contabilitate.

Acestea sunt utilizate de banci si de clientii lor, in special  pentru managementul (acoperirea) riscului valutar si a celui de dobanda, dar si pentru fructificarea prognozelor privind evolutia viitoare a elementelor suport; suplimentar, in cazul bancii aceste instrumente sunt utilizate si pentru obtinerea altor venituri (comisioane de tranzactie, marja bid/ask etc.).

      contract forward pe cursul de schimb - contract incheiat intre doua parti (vanzator si cumparator) care exprima acordul acestora privind schimbul la o anumita data din viitor a unei sume specificate intr-o valuta, la o rata de schimb (rata forward) stabilita in momentul incheierii acestuia.

      contract forward rate agreements (FRA) - contract prin care doua parti (vanzator si cumparator) isi exprima acordul asupra ratei dobanzii ce urmeaza sa fie platita in viitor pentru o suma notionala (principal) si pentru o perioada determinata, stabilita in momentul incheierii acestuia. La scadenta contractului partile deconteaza diferenta dintre dobanda stabilita prin contract si dobanda practicata in acel moment pe piata; suma reprezentand principalul nu se schimba in nici un moment.

      contract swap pe devize - contract prin care doua parti (vanzator si cumparator) isi exprima acordul asupra schimbului unei sume in devize pe baza a doua cursuri diferite, corespunzatoare la doua date de valuta diferite, stabilite la data incheierii contractului.

      contract swap pe rata dobanzii - contract prin care doua parti (vanzator si cumparator) accepta sa schimbe la momente viitoare in timp fluxuri de dobanda stabilite pe baza unei sume notionale (principal).

      contract futures pe cursul de schimb - contract standardizat care se tranzactioneaza pe piata organizata si prin care cele doua parti (vanzator si cumparator) isi exprima acordul privind cumpararea/vanzarea la o data viitoare prestabilita a unei sume in devize la un curs de schimb stabilit in momentul incheierii contractului.

      contract futures pe rata dobanzii - contract standardizat care se tranzactioneaza pe piata organizata si prin care cele doua parti (vanzator si cumparator) isi exprima acordul privind cumpararea/vanzarea la o data viitoare prestabilita a unui activ financiar, la o rata a dobanzii stabilita in momentul incheierii contractului.

Piete organizate - piete pe care se negociaza instrumentele financiare derivate si care indeplinesc concomitent urmatoarele conditii:

-         exista o casa de compensatie care contribuie la lichiditatea pietei si asigura decontarea operatiunilor;

-         pozitiile ferme mentinute de operatori sunt ajustate zilnic prin plata/incasarea diferentelor (apeluri de marja);

-         operatorii trebuie sa constituie un depozit de garantare in scopul acoperirii oricarui eventual incident.

O piata organizata este considerata lichida daca respectiva piata isi are resedinta intr-una dintre tarile urmatoare: Australia, Austria, Belgia, Canada, Coreea, Danemarca, Elvetia, Finlanda, Franta, Germania, Grecia, Islanda, Irlanda, Italia, Japonia, Luxemburg, Marea Britanie, Mexic, Noua Zeelanda, Norvegia, Olanda, Polonia, Portugalia, Republica Ceha, Republica Slovaca, Spania, Suedia, Statele Unite ale Americii si Ungaria; celelalte piete organizate (inclusiv cea din Romania) sunt considerate nelichide.

Piete asimilate pietelor organizate - piete la buna intelegere de instrumente financiare derivate, care nu indeplinesc conditiile pentru a fi incadrate in categoria pietelor organizate, dar a caror lichiditate este considerata ca asigurata in special prin prezenta pe aceste piete a formatorilor de piata.

Operatiunile cu instrumente financiare derivate sunt considerate ca fiind realizate pe pietele asimilate pietelor organizate numai in urmatoarele conditii (indeplinite cumulativ):

-         pentru fiecare instrument financiar derivat exista cotatii permanente pentru elementul suport, cu valori maxime si minime acceptate de piata;

-         numarul de operatiuni tranzactionate asigura lichiditatea pietei.

Formator de piata - banca autorizata de Banca Nationala a Romaniei care actioneaza in nume propriu, asumandu-si riscuri suplimentare prin initierea de pozitii deschise izolate pe piete asimilate celor organizate si care indeplineste simultan urmatoarele cerinte:

            dispune de capital social si de fonduri proprii sau, dupa caz, de capital de dotare, dublu fata de cerintele minime prevazute in normele Bancii Nationale a Romaniei privind capitalul minim al bancilor si al sucursalelor bancilor straine;

            ofera, in mod continuu, simultan, cotatii ferme de cumparare si de vanzare, cu valori minime si maxime acceptate de piata;

            nu este supusa nici unei interdictii a Bancii Nationale a Romaniei privind obiectul sau de activitate.

Operatiuni de microacoperire - operatiunile cu instrumente financiare derivate, care indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii:

       - au drept scop si efect reducerea riscului cursului de schimb si/sau a riscului de rata a dobanzii prin realizarea unei tranzactii care sa asigure o corelatie de sens contrar intre variatiile de valoare ale elementului de acoperit si cele ale instrumentului/ portofoliului de instrumente financiare derivate;

       - operatiunea de microacoperire se refera la un singur element de acoperit sau un portofoliu omogen de elemente de acoperit si un singur instrument financiar derivat sau un portofoliu omogen de instrumente financiare derivate;

       - elementul de acoperit poate fi un element de activ, de pasiv, un angajament din afara bilantului, cu exceptia altui instrument financiar derivat sau o operatiune viitoare a carei realizare este certa.

Expunere individuala din operatiuni cu instrumente financiare derivate - nivelul maxim al riscului din operatiuni cu instrumente financiare derivate, stabilit pe fiecare operator;

 Riscul de credit este reprezentat de  posibilitatea ca o contrapartida a bancii dintr-o operatiune cu instrumente financiare derivate sa nu-si indeplineasca obligatiile contractuale fata de banca, rezultate din evolutia elementului suport (rata dobanzii sau cursul de schimb).

Riscul de credit (contrapartida) nu este reprezentat de suma notionalului care sta la baza instrumentului financiar derivat respectiv, deoarece expunerea la riscul de credit are la baza doar diferentele rezultate din evolutia elementelor suport .

Riscul de piata - riscul rezultat din evolutia adversa a nivelului si volatilitatii preturilor de piata ale instrumentelor financiare derivate din portofoliul bancii

(riscul de reducere a veniturilor bancii ca urmare a evolutiei nefavorabile a ratei dobanzii sau a cursului valutar).

Riscul de lichiditate - are doua acceptiuni:

-         riscul ca banca sa nu poata lichida /compensa rapid si la un pret corespunzator instrumentele financiare derivate din portofoliu, datorita in principal gradului redus de lichiditate al pietei respective;

-         riscul ca banca sa nu-si poata indeplini obligatiile contractuale de plata rezultate din pozitiile asumate din operatiuni cu intrumente financiare derivate, la scadente sau in momentul apelurilor de marja.

Expunerea curenta la riscul de credit = costul de inlocuire a instrumentelor financiare derivate = pretul de piata al contractelor cu valoare pozitiva (diferenta favorabila dintre fluxurile ce se vor schimba intre parti);

Expunerea potentiala viitoare a instrumentelor financiare derivate la riscul de credit - valoarea obtinuta prin ponderarea sumei notionalului (principal) cu anumiti coeficienti stabiliti in functie de maturitatea si tipul produsului derivat;

Rata dobanzii de referinta - rata spot a dobanzii interbancare pentru depozitele plasate, stabilita in functie de moneda in care este denominat contractul, respectiv EURIBOR pentru EUR, LIBOR pentru USD etc.; pentru contractele denominate in moneda nationala, rata dobanzii de referinta este media aritmetica simpla intre BUBID si BUBOR;

Normele BNR nr. 9/2002 privind reflectarea in contabilitatea bancilor a operatiunilor cu instrumente financiare derivate, prevad obligativitatea evaluarii periodice a contractelor swap pe rata dobanzii si FRA in raport cu valoarea de piata, determinata in functie de pretul calculat prin actualizarea la ratele de dobanda de pe piata a fluxurilor viitoare, tinand cont de riscurile de contrapartida si de valoarea actualizata a cheltuielilor de gestiune viitoare.

Expunerea curenta la riscul de credit este pretul/valoarea de piata a unui contract (atunci cand aceasta este pozitiva), rezultata in urma operatiunii de marcare la piata (mark to market) a acestuia; atunci cand pretul/valoarea de piata a unui contract este negativa sau zero, expunerea curenta la riscul de credit este zero.

Pentru diminuarea expunerii bancii la riscul de credit aferent instrumentelor financiare derivate, banca solicita clientilor constituirea de garantii sub forma de depozite colaterale, titluri de stat sau certificate de depozit.

 In cazul operatiunilor cu produse financiare derivate efectuate pe pietele organizata (bursele de marfuri), evaluarea riscului de credit al acestora, stabilirea cuantumului garantiilor etc. sunt de resortul casei de compensatie aferenta.

 

 

3.7. Securitizarea in Romania

Domenia Credit este unul dintre participantii activi la structurarea noului pachet legislativ destinat dezvoltarii pietei ipotecare, atat primare cat si secundare.

Pachetul contine trei legi noi:

        Legea obligatiunilor ipotecare,

        Legea Bancilor de Credit Ipotecar,

        Legea Securitizarii Creantelor,

        si o propunere de modificare a Legii 190/1999 a Creditului Ipotecar si a Legii 7/1996 a Cadastrului.

Pachetul legislativ, a fost dezvoltat in cadrul unui grup de lucru finantat de USAID (Agentia SUA pentru Dezvoltare Internationala) si pregatirea lui a durat aproape un an. Rezultatul muncii intense a grupului de lucru care a reunit reprezentanti ai sectorului financiar-bancar, casele de avocatura Nestor Nestor Kingston Petersen si Stoica si Asociatii, Deloitte &Touche, si a sprijinului activ acordat de institutiile statului, BNR, Ministerul Transporturilor, Constructiilor si Turismului, Ministerul de Finante, a fost apreciat in unanimitate de specialistii Bancii Mondiale si ai German Mortgage Association si s-au concretizat intr-un proiect legislativ care se inscrie in contextul european si international, raspunzand Directivelor Europene.

Modificarea Legii 190/1999 a Creditului Ipotecar: vizeaza printre altele clarificarea si unificarea modului de inscriere a ipotecii pe bun viitor in cartea funciara, si stabileste distinctia intre creditul ipotecar comercial (prin care se finanteaza imobile cu alta destinatie decat cea de locuit, cum ar fi birouri, sedii de firma etc) si creditul rezidential (de locuit).

In ceea ce priveste asigurarea imobilului ipotecat, noile reglementari prevad o alternativa la prevederea obligatorie existenta in prezent, care impune stipularea creditorului ipotecar ca beneficiar al contractului de asigurare a imobilului ipotecat. In acest sens se prevede constituirea unei garantii reale imobiliare in favoarea creditorului ipotecar, avand ca obiect drepturile de creanta ale asiguratului, care deriva din contractul de asigurare.

Ce avantaje aduc aceste modificari ale Legii 190 si ale Legii 7

            un acces mai usor la creditul ipotecar pentru construirea de locuinta, unde ipoteca se inscrie pe un bun care inca nu exista (sau o constructie partial ridicata, nefinalizata). O constructie este considerata finalizata din punct de vedere legal atunci cand a fost incheiat procesul-verbal de receptie finala a constructiei. Codul Civil nu permitea inscrierea de ipoteci pe bunuri care nu exista (o constructie viitoare de exemplu, pentru care exista autorizatie de construire); Legea 190 a abrogat acel articol deschizand un drum important in dezvoltarea finantarilor imobiliare. Clarificarile din cadrul pachetului legislativ si unificarea modului de inscriere ar trebui sa aiba ca efect o crestere a volumului de credite ipotecare acordate pentru construirea de locuinte, unica garantie a creditului constituind-o terenul si constructia viitoare.

            eliminarea conditiei ca beneficiarul unui credit ipotecar cu destinatie rezidentiala sa fie cetatean roman. Evident, este necesara armonizarea cu restul legislatiei care nu permite inca cetatenilor straini sa cumpere terenuri in nume propriu. Domenia Credit a gasit in general cai de a finanta si pe acesti solicitanti de credit, in special daca erau casatoriti cu o persoana de cetatenie romana, dar modificarea legii va permite un acces mai larg al strainilor la finantare ipotecara.

Legea Obligatiunilor Ipotecare si Legea bancilor de credit ipotecar

Obligatiunile ipotecare sunt, ca si obligatiunile normale, o forma de finantare a unei afaceri (in cazul nostru institutie de credit, banca). Emiterea de obligatiuni reprezinta angajarea unei datorii, de catre institutia emitenta, fata de cei care cumpara aceste titluri, garantandu-le acestora in baza unui contract un venit constant. Obligatiunile sunt in general garantate cu active (proprietati) ale emitentului, in cazul nostru activele fiind constituite din creditele ipotecare acordate de institutia de credit emitenta (sa nu uitam ca creditele acordate, in cazul unei institutii de credit, pentru o banca reprezinta active, in timp ce depozitele se constituie in datorii, inregistrate in pasivul institutiei).

Potrivit definitiei legale, obligatiunea securitizata este valoare mobiliara de tip obligatar, garantata cu un portofoliu de creante, emisa de o societate de securitizare si tranzactionabila pe piata de capital.

Pot face obiectul securitizarii:

        contractele de credit si de leasing,

        contractele de vanzare-cumparare cu plata la termen, inclusiv cele cu plata in rate,

        instrumentele financiare de tip participativ sau obligatar.

Vehiculul investitional este o entitate fara sau cu personalitate juridica - un fond sau o societate de securitizare - autorizata de Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare (CNVM). Fondul de securitizare se va constitui pe baza unui contract de societate civila, incheiat de cel putin cinci membri fondatori si va avea un capital initial reprezentand minimum echivalentul in lei a 25.000 de euro.

Societatile de securitizare vor emite obligatiuni securitizate, valori mobiliare de tip obligatar garantate cu un portofoliu de creante. Ambele categorii de titluri vor fi tranzactionabile pe piata de capital.

 Pentru ca o societate comerciala sa poata administra vehicule investitionale va trebui sa indeplineasc urmatoarele conditii:

        sa aiba un capital social reprezentand echivalentul in lei a 125.000 de euro,

        sa deruleze exclusiv aceasta activitate,

        sa aiba un consiliu de administratie format din minimum trei persoane si cel putin doua institutii financiare si/sau de credit ca actionari semnificativi.

Legea obligatiunilor ipotecare defineste cadrul legal pentru introducerea unor astfel de instrumente de finantare in Romania. Aceasta lege are ca pilon de baza asigurarea confortului investitorilor in acest tip de obligatiuni garantate cu credite ipotecare.

S-au avut in vedere urmatoarele elemente:

1)     reglementarea institutiei agentului cu functia de reprezentare a detinatorilor de obligatiuni,

2)     impunerea unor cerinte stricte de includere si de raportare a portofoliului de creante cu care se garanteaza emisiunea,

3)     segregarea (separarea) portofoliului afectat emisiunii de masa credala (creditori) in cazul falimentului emitentului.

In tarile dezvoltate obligatiunile ipotecare au un regim fiscal preferential deoarece dezvoltarea sectorului ipotecar este in cele mai multe cazuri considerata o prioritate guvernamentala (incurajarea creditarii pe termen lung duce la dezvoltare economica pe termen lung, prin efectul multiplicator pe care creditul ipotecar il are in economie stiindu-se ca orice achizitie a unui apartament genereaza automat un lant de servicii cu impact in cresterea PIB, la care se adauga dezvoltarea sectorului de constructii de locuinte si de materiale de constructii si nu in ultimul rand crearea de noi locuri de munca etc). Un exemplu: in Germania, obligatiunile ipotecare au acelasi regim fiscal cu obligatiunile emise de statul german. In cazul Romaniei, Ministerul de Finante si BNR vor decide asupra facilitatilor fiscale pentru obligatiunile ipotecare.

Legea bancilor de credit ipotecar reglementeaza aparitia institutiilor de credit specializate. Bancile de credit ipotecar vor putea actiona deopotriva pe piata primara a creditului ipotecar, ca imprumutator, si pe piata secundara, in calitate de emitent de obligatiuni ipotecare, neacordandu-se insa acestora posibilitatea atragerii de depozite. Domenia Credit urmeaza a se angaja, o data cu adoptarea legislatiei, in procesul de transformare intr-o banca de credit ipotecar, in vederea asigurarii unei finantari de durata si la costuri mai reduse prin posibilitatea emiterii unor titluri (obligatiuni) ipotecare mult mai atractive pentru investitorii traditionali in aceste tipuri de instrumente.

Pentru a intelege acest proces, trebuie sa stim ca bilantul unei banci arata altfel decat cel al unei societati comerciale obisnuite. Aici ne referim in special la faptul ca vom regasi pe partea de active creditele acordate de banca tuturor clientilor (persoane fizice, juridice). Pe partea de pasive (datorii), regasim depozitele si conturile curente deschise de clientii bancii, dar si creditele pe care bancile le iau de la alte banci pentru a se finanta, precum si obligatiunile, care sunt tot o forma de credit (datorie). In contextul bilanturilor bancare, securitizarea este o modalitate de finantare prin crearea de titluri de valoare, adica valori mobiliare. Aceasta isi are originea in SUA si in ultimii 30 de ani a luat o amploare deosebita.

Avantajul securitizarii este ca, in comparatie cu finantarea traditionala prin obligatiuni (adica obtinerea de lichiditati prin asumarea unei datorii pe bilantul bancii, datorie garantata prin creante ipotecare), securitizarea confera investitorilor o mai mare protectie impotriva riscului de credit. Riscul

de credit defineste riscul ca banca sa nu recupereze un credit acordat clientilor.

Prin securitizare, creantele ipotecare (creditele ipotecare generate de o banca) ca elemente de activ ale bancii, sunt vandute de catre originator (banca). In consecinta, acestea sunt scoase in afara bilantului bancii, fiind astfel total protejate in cazul falimentului bancii originatoare.

Securitizarea implica in mod general crearea de titluri de valoare, adica titluri ipotecare, pentru ca au la baza creante ipotecare. Acestea pot avea la baza si altfel de creante, caz in care nu mai sunt denumite titluri ipotecare. Titlurile sunt create dintr-un “pool” de creante, care sunt standardizate si prezinta caracteristici comune. Astfel, acestea sunt puse sub controlul investitorilor printr-un intermediar specializat, adica o societate sau fond de securitizare creat in acest scop (in terminologia nord-americana “SPV” = “special purpose vehicle”).

 

O operatiune tipica de securitizare implica in general 2 pasi:

1.                 transferul activelor (creantelor) catre fondul de securitizare;

2.                 emiterea de catre fondul de securitizare a titlurilor ipotecare, care au in spate creantele ipotecare. Fondul foloseste banii primiti din emiterea titlurilor pentru a plati originatorului initial (bancii) contravaloarea activelor transferate.

In aceasta schema de finantare, fondul emite titluri pe piata de capital. Performanta acestor titluri de valoare pe piata depinde in mod direct de performanta activelor de la baza. In cazul creantelor ipotecare, aceasta defineste modul in care acestea sunt rambursate.

Mai important, nu exista RECURS impotriva originatorului, adica a bancii care a acordat creditele. Administrarea creantelor ipotecare care stau la baza acestor titluri (prin monitorizare si servicing) este de obicei contractata inapoi originatorului (bancii). Astfel, banca inceteaza sa mai fie detinatorul creantelor (asa cum se intampla in cazul obligatiunilor traditionale), ci doar un administrator care presteaza aceste servicii contra cost.

Cine cumpara in mod normal aceste titluri de valoaret Avand in vedere ca ele au la baza credite ipotecare, credite cotate in mod normal cu un risc foarte scazut in piata, aceste titluri reprezinta investitia preferata a institutiilor care nu doresc sa isi asume riscuri mari. Acestea sunt: fonduri

de pensii private, fonduri de investitii, entitati specializate in emiterea si tranzactionarea de MBS, dar si banci, asiguratori etc.

          Avantajele securitizarii sunt:

• Prin securitizare, banca poate echilibra maturitatile (termenele) unor anumite clase de active. Astfel, creantele ipotecare sunt creante pe termen lung, pana la 25 de ani, si au nevoie de finantare pe termen lung, care poate fi oferita prin securitizare. Aceasta echilibrare este importanta, pentru ca finantarea unor active pe termen lung cu pasive pe termen scurt induce diverse riscuri bancii. De exemplu, riscul de dobanda apare astfel: o banca acorda credit pe 20 de ani unui client, in timp ce depozitele de la populatie, din care se finanteaza, sunt pe termen de maxim un an. Daca dobanda la care acorda creditul e fixa pe 20 de ani, iar dobanzile la depozite cresc in timp, marja de profit a bancii se reduce.

• Securitizarea solicita mai putin capital decat finantarea traditionala – deci ofera un randament mai bun al capitalului bancii.

• Securitizarea este o forma mai ieftina de finantare, in comparatie cu alte modalitati;• Securitizarea permite reducerea expunerii bancii fata de o anumita clasa de debitori de un anumit risc. Astfel, daca o anumita clasa de debitori devine prea mare fata de restul bilantului, prin intermediul securitizarii o parte din acestia pot fi scosi de pe bilant;

• Securitizarea aduce beneficii legislative, reducand anumite riscuri care ingrijoreaza pe legiuitori.

In aceasta schema, in propunerea legislativa romana, Agentul este angajat de Fondul de securitizare (obligatoriu prin lege), pentru a reprezenta interesele detinatorilor de titluri ipotecare. Agentul va trebui sa indeplineasca niste criterii speciale impuse de BNR si CNVM.

Opiniile specialistilor

Radu Gratian Ghetea, presedinte al Asociatiei Romane a bancherilor: „Pe masura ce noile normative vor fi implementate, se va inregistra o ieftinire a costurilor implicate, datorita mijloacelor si metodelor de refinantare pentru revigorarea creditelor de care vor dispune bancile. In mod cert, ponderea creditelor ipotecare va spori. Restrictiile impuse de Banca Nationala vor conduce la cresterea costurilor bancilor pentru atragerea de fonduri in valuta si, automat, la cresterea costurilor creditelor ipotecare in valuta. De aici va

rezulta o «explozie» a creditelor in lei.“

Andrei Burz-Pinzaru, manager Delloite & Touche Romania: „Logic ar fi ca, prin cresterea posibilitatilor de refinantare, costurile (implicit dobanda) sa scada. Accesul facil (adica mai ieftin) la surse de refinantare ar trebui sa conduca la o scadere a dobanzii. Dar nu neaparat, nu in mod necesar... Din cauza restrictiilor impuse de BNR, bancile nu mai pot sustine creditele in valuta pe piata ipotecara decat in conditiile utilizarii securitizarii creantelor. Utilizarea operatiunilor de securitizare duce la primenirea portofoliului de oferta, fara a impune neaparat o capitalizare. Impactul in domeniu nu o sa fie imediat, ci se va inregistra abia peste un an, pentru ca este nevoie de norme emise atat de catre Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare, cat si de BNR.“

Bogdan Baltazar, asociat „Baltazar, Bloom si Parvulescu“, fost presedinte al Consiliului de Administratie al BRD si vicepresedinte al Asociatiei Romane a Bancilor: „Pentru banci, costurile raman la nivelul actual. Va creste doar dobanda la credite in valuta, datorita majorarii de pana la 40% a rezervei minime obligatorii care trebuie depusa de catre banci la BNR. Restrictiile BNR sunt menite a tinti si in acest fel inflatia. Eu, personal, daca ar fi sa iau un astfel de credit, l-as prefera in valuta, datorita unei moderate, dar continue aprecieri a monedei nationale in raport cu valuta“.

Matei Florea, avocat la Schoenherr si Asociatii SCA: „Este, probabil, unul dintre cele mai asteptate pachete legislative in piata financiar-bancara. Bineinteles, nu vom avea o imagine completa a reusitei acestui proiect pana cand nu vor fi publicate si normele metodologice aferente. Formalitatile de publicitate pentru obligatiunile ipotecare sunt comparabile cu acelea din alte tari cu experienta in acest domeniu (de exemplu, Austria); se pare ca detinatorii de obligatiuni vor beneficia de un drept preferential de urmarire, rezultand dintr-o garantie reala mobiliara constituita asupra creantelor din credite ipotecare inscrise intr-un registru special. Este neclar daca garantia reala mobiliara se va naste prin efectul legii (ca in alte tari) sau daca va trebui incheiat un contract separat de garantie reala mobiliara.

 

Capitolul 4 – Activitatea de creditare a sectorului retail realizata de Banca

Comerciala Romana

4.1.Orientari privind activitatea bancara pentru persoane fizice in B.C.R.

          Natura activitatii Grupul Banca Comerciala Romana ("Grupul") este format din banca mama, Banca Comerciala Romana S.A. si filialele acesteia: Anglo-Romanian Bank Limited (Marea Britanie), Banca Comerciala Romana Sucursala Chisinau (Republica Moldova), BCR Asigurari SA (Romania), BCR Asigurari de Viata SA (Romania), BCR Leasing SA (Romania), BCR Securities SA (Romania), Financiara SA (Romania), Bucharest Financial Plazza SRL (Romania) si BCR Asset Management SA (Romania).

Banca Comerciala Romana SA ("Banca") este inmatriculata in Romania din 1990 si este autorizata de Banca  ationala a Romaniei sa desfasoare activitati bancare.

Grupul ofera servicii bancare de zi cu zi si alte servicii financiare clientilor persoane fizice si juridice precum si institutiilor guvernamentale care isi desfasoara activitatea in Romania si in strainatate. Aceste servicii includ: deschideri de conturi, plati interne si externe, operatiuni de schimb valutar, finantari pentru capitalul de lucru, facilitati de finantare pe termen mediu si lung, credite pentru persoane fizice, finantari pentru intreprinderi mici si mijlocii, emiteri de scrisori de garantie, credite documentare precum si servicii de leasing, asigurari, brokeraj, servicii de consultanta financiara si gestionarea activelor.

Grupul si Banca isi desfasoara activitatea prin intermediul Sediului Central din Bucuresti si al retelei de 500 de unitati (7 iunie 2007).

Banca Comerciala Romana a inregistrat in ultimii ani realizari deosebite care o plaseza in topul bancilor romanesti, intre primele zece banci din Europa Centrala si de Est, in grupul bancilor importante din Europa si chiar pe plan mondial.

         

Banca Comerciala Romana a facut progrese remarcabile intr-o perioada scurta de timp si destul de dificila. Progresele inregistrate de BCR pe plan extensiv – cresterea rapida a resurselor si plasamentelor, precum si dezvoltarea unei retele adecvate de unitati bancare – si intensiv – atingerea unei performante inalte privind capitalizarea , profitabilitatea, rentabilitatea, solvabilitatea, lichiditatea – asociate cu un management profesionalist au constituit punctele tari ale evolutiei bancii.

         

Dezvoltarea prezenta si viitoare a bancii este prezentata in Obiectivele strategice si Planul de afaceri pe perioada 2000-2007, documente care aliniaza BCR la standarde internationale si aduc imbunatatiri de structura menite sa mentina banca la paramentrii cat mai performanti.

          Banca Comerciala Romana este o banca universala orientata cu precadere spre sectorul persoanelor juridice. Resursele pentru creditarea acestui sector provin insa, in proportie de peste 50%  de la persoane fizice, ceea ce necesita ca si banca sa raspunda prin credite si servicii in mai mare masuara decat in trecut. La aceasta se adauga si concurenta tot mai pronuntata pe plan intern pentru cucerirea pietei de retail care poat sa aduca venituri substantiale cu investitii minime. Ca urmare, in anul 2000 s-a adoptat o noua politica pentru sectorul persoanelor fizice pentru perioada 2000-2009 care vizeaza principalele activitati bancare ce urmeaza a fi dezvoltate.

Strategia BCR 2004-2007 defineste obiectivele majore ale dezvoltarii în aceasta perioada, subordonate reprezentarii si protejarii corespunzatoare a intereselor actionarilor, clientilor si salariatilor bancii, accentul fiind pus pe:

         Consolidarea pozitiei de lider în Romania si a celei ocupate în Europa centrala si de est prin dezvoltarea afacerilor în fiecare segment de piata pe care opereaza Grupul si valorificarea avantajelor competitive oferite de marca bine-cunoscuta si distributia integrata de servicii financiara de înalta calitate;

         Cresterea valorii pentru actionari prin mentinerea unui nivel înalt de rentabilitate a capitalului, pe seama castigurilor de productivitate si a unui control riguros al costurilor, în conditiile dezvoltarii portofoliilor de afaceri corporate si retail si abordarii mai agresive a activitatilor de investment banking, asigurari, asset management;

         Cresterea satisfactiei clientilor pentru solutiile financiare oferite de Banca prin dezvoltarea capacitatii sale de inovatie si flexibilitate si prin îmbunatatirea accesului la produse si servicii ca efect al promovarii conceptelor de unitate de proximitate, multidistributie si de parteneriat modern în relatii traditionale;

         Consolidarea bazei de capital avand drept principii fundamentale utilizarea intensiva si alocarea eficienta a capitalului ajustat la risc, astfel încat Banca sa se dezvolte într-o maniera sustenabila si profitabila;

         Îmbunatatirea profilului de risc prin mai buna procedurare a proceselor de control si un management pro-activ, concomitent cu modernizarea tehnicilor si instrumentelor de monitorizare utilizate, alinierea la cerintele Basel II si implementarea unor politici adecvate de prevenire a spalarii banilor si de cunoastere a clientelei;

         Îmbunatatirea managementului resurselor umane în vederea încurajarii initiativei, inovatiei, angajamentului si eficientei în munca, menite a spori contributia salariatilor la crearea de valoare adaugata.

Anul 2006 a reprezentat un an crucial pentru BCR si, în acelasi timp, o recompensã pentru eforturile semnificative fãcute pentru a-si reconfirma si consolida pozitia de lider.

Activitatea de retail banking este un mediu în permanentã schimbare, cel mai competitiv si care, prin urmare, necesitã cunoastere în profunzime si experientã pentru extinderea ofertei de produse si servicii, bazatã pe unicitate.

În 2006, segmentul retail a fost din nou cel mai disputat segment de pe piata bancarã româneascã, continuând numeroasele provocãri cãrora BCR le-a fãcut fatã în ultimii ani si care au dus la modernizarea sa extraordinarã.

În consecintã, pentru BCR, mentinerea, administrarea si extinderea atât a actualelor, cât si a potentialelor relatii cu clientii au rãmas o prioritate, deoarece sunt oportunitãti extraordinare de explorat si fructificat.

Pentru Bancã, atentia s-a mutat de la concentrarea exclusiv asupra extinderii retelei cãtre “câstigarea” de valoare ridicatã/clienti cu un potential ridicat si crearea unui parteneriat bazat pe încredere, sprijinit de cea mai bunã ofertã de pe piata româneascã. În 2006, BCR le-a oferit clientilor valoare, servicii excelente si comoditate cu scopul de a întãri loialitatea lor si de a stimula cresterea în beneficiul tuturor celor implicati.

Drept urmare, cei mai multi dintre clienti considerã produsele de retail banking ca fiind bunuri de valoare, devenind si mai important pentru BCR sã conceapã strategii, sã construiascã parteneriate, sã creeze si sã sustinã valoarea, urmãrind sã se transforme într-o organizatie care asigurã experiente deosebite clientilor.

În 2006, BCR si-a reconfirmat spiritul inovator prin lansarea unei serii de produse si servicii si prin îmbunãtãtirea semnificativã a celor existente. Cu scopul de a fi cât mai aproape de clienti, BCR a dezvoltat în continuare reteaua de sucursale, ajungând la 482 de unitãti la sfârsitul anului 2006. Toate eforturile întreprinse de Bancã pentru satisfactia clientilor s-au materializat într-un portofoliu impresionant de 5.836.368 clienti la sfârsitul anului 2006.

În plus, BCR a finalizat implementarea Proiectului de Optimizare Retail, obtinând rezultate extraordinare în cresterea satisfactiei clientilor.

2006 a fost anul în care actiunile Bãncii au fost caracterizate si dominate de excelentã. BCR nu doar a satisfãcut cerintele clientilor, dar le-a si depãsit printr-o ofertã inovativã si competitivã, Banca dublându-si aproape portofoliul de credite retail comparativ cu 2005.

BCR îmbunãtãteste, de asemenea, conditiile de acordare pentru Maxicredit BCR în RON, un credit nenominalizat cu garantii reale, prin cresterea sumei maxime care poate fi împrumutatã la echivalentul a 30.000 EUR si extinderea perioadei de creditare la 20 de ani. Creditul este destinat persoanelor fizice si persoanelor fizice autorizate, fiind unul dintre cele mai atractive produse de creditare de pe piatã.

BCR a fost pionierul veritabil al sistemului bancar românesc, oferindu-le clientilor sãi ultimele descoperiri în domeniul cardurilor. Pentru prima datã în România, o bancã face posibilã utilizarea cardurilor inteligente în reteaua sa de POS-uri si ATM-uri. BCR a finalizat cu succes implementarea unor aplicatii informatice în domeniul cardurilor inteligente, permitând plata bunurilor si serviciilor la comercianti si retragerea de numerar de la ATM-urile BCR. Aceasta este o noutate pe plan national, România conectându-se la tendintele si standardele mondiale în domeniu, în vreme ce BCR îsi consolideazã pozitia de lider pe piatã. BCR este prima bancã româneascã care efectueazã o tranzactie folosind cardurile inteligente de la VISA.

Pentru a accelera procesul de emitere a cardurilor si a îmbunãtãti folosirea canalelor alternative de distributie, BCR lanseazã serviciul de emitere carduri online. Acest serviciu urmãreste sã satisfacã cerintele clientilor privind obtinerea unui card în cel mai scurt timp, într-o manierã comfortabilã si modernã, prin accesarea portalului BCR si selectarea aplicatiei Cards Online. Acum, prin folosirea acestui serviciu, clientii BCR pot obtine trei tipuri de carduri: BCR Maestro, BCR Visa Clasic si BCR Visa Electron, toate fiind carduri denominate în lei.

BCR a instalat ATM-ul cu numãrul 1.000. Aceastã retea impresionantã de ATM-uri face cardurile BCR si mai atractive, luând în considerare faptul cã operatiunile cu carduri sunt reprezentate într-o proportie covârsitoare de retragerile de numerar de la ATM. Numãrul detinãtorilor de carduri BCR depãseste 1,8 milioane, Banca fiind lider incontestabil cu o cotã de piatã de 27%.

BCR lanseazã cel mai flexibil produs de economisire pentru piata româneascã, contul de economii în lei si valutã Maxicont BCR, care permite efectuarea de depuneri si retrageri din cont, concomitent cu bonificarea unei dobânzi atractive, diferentiatã pe transe valorice. Contul de economii permite viramente în conturile curente ale titularului, în conturile de card de debit si/sau credit sau pentru constituirea de depozite la termen. Ulterior,

acest produs a fost îmbunãtãtit prin posibilitatea efectuãrii de alimentãri cu fonduri în lei din conturile de card de debit si cu alimentãri de la extern.

BCR  a semnat un protocol privind acordarea de credite ipotecare pentru angajatii Ministerului Apãrãrii Nationale. Proiectul care face obiectul acestui protocol este un ansamblu de locuinte amplasat în sectorul 1 al capitalei, în zona Strãulesti, lângã Bucuresti, constând în 241 de locuinte din care 14 sunt case individuale, 65 sunt case cu douã niveluri si 162 de apartamente. Acest proiect reconfirmã politica Bãncii privind stabirea de parteneriate strategice cu diverse companii si concentrarea sa asupra clientilor prin eforturile fãcute pentru a gãsi solutii care sã transforme în realitate visurile fiecãrei familii. În cadrul acestui protocol, angajatii selectati de Ministerul Apãrãrii Nationale sunt finantati de BCR prin cel mai adecvat pachet de creditare si primesc consultantã de specialitate de la angajatii Bãncii.

Prestigiul si încrederea în Banca Comercialã Românã, mixul complex de produse oferit, conditiile si costurile avantajoase de creditare reprezintã un avantaj competitiv care a stat la baza semnãrii acestui protocol si la alegerea BCR drept finantator al acestui important proiect imobiliar.

BCR aduce o serie de îmbunãtãtiri unor produse de creditare prin introducerea unor conditii mai flexibile pentru creditele de consum. Drept urmare, pentru creditul auto Motor (Extra/Super) BCR, perioada de creditare a fost extinsã la 7 ani. Pentru creditul de vacantã Voiaj (Extra/Super), BCR introduce o perioadã de gratie de 2 luni pentru a permite clientilor sã ramburseze creditul si dobânda dupã vacantã, în vreme ce în cazul creditului nenominalizat Maxicredit (Extra/Super) BCR limita maximã de creditare este înlãturatã si se calculeazã acum pe baza capacitãtii de rambursare a clientului. Creditele punte pot fi acum acordate în douã moduri: pentru finantarea achizitiei/construirii unei noi locuinte pe perioada pânã la vânzarea locuintei actuale (maxim 12 luni/respectiv 24 de luni) sau pentru finantarea avansului de minim 25% pentru un credit imobiliar (pe 25 de ani în lei sau 20 de ani în valutã) pentru achizitionarea unei noi locuinte pânã la vânzarea locuintei actuale. Perioada de creditare pentru creditele de investitii acordate persoanelor fizice autorizate s-a extins la 7 ani.

Prin lansarea Agentiei Romanã, a 370-a unitate a retelei de sucursale a BCR, unitate amplasatã în centrul Bucurestiului, BCR efectueaza, pe lângã tranzactiile bancare clasice, si consultantã si servicii specializate de la subsidiarele BCR, BCR Asigurãri, BCR Leasing si BCR Securities. Simultan, la BCR Romanã, conceptul modern de self-banking este implementat în premierã la BCR.

Banca deschide de asemenea BCR Café ca o extensie a Agentiei Romanã, conceputã special pentru a le oferi clientilor un loc informal unde sã

încheie afaceri la o ceascã de cafea, sã citeascã presa financiarã, sã priveascã stirile Reuters, indicatorii si stirile TV. Noua unitate împreunã cu cafeneaua reconfirmã preocuparea BCR de a se alinia la cele mai noi tendinte în retail banking. Agentia Romanã împreunã BCR Café îsi aduc contributia la consolidarea pozitiei de lider a BCR în cadrul sistemului bancar românesc si demonstreazã în egalã mãsurã spiritul inovativ al Bãncii si permanenta preocupare de a diversifica gama de produse si servicii si capacitatea sa de a implementa noi modalitãti de abordare a relatiei cu clientii.

            Un alt obiectiv important care va fi dezvoltat pe viitor este acela al oferirii catre clienti a unor pachete de produse, in loc de servicii si produse singulare.         Clientii retail ai BCR vor beneficia de pachete standard de produse sau de pachete pentru fiecare segment de retail.

          Pachetul standard va cuprinde:

        depozite la vedere si la termen; depozitele au constituit si constituie si pentru viitor principalul produs oferit persoanelor fizice;

        creditul de consum reprezinta principala oferta a bancii pentru clientii retail; pentru populatie este foarte atragator si conditioneaza intr-un fel si constituirea de depozite.

        Intr-un fel percepe clientul constituirea de depozite atunci cand stie ca poate beneficia de creditul de consum si in alt fel atunci cand nu are acces la acest produs.

        Politicile adoptate de curand de banca urmaresc eliminarea aspectelor birocratice si eficientizarea vanzarilor prin masuri adecvate. Vor fi dezvoltate relatiile cu dealerii de bunuri de consum in scopul incheierii de contracte cu cat mai multi astfel de dealeri. Plaja acoperita de creditul de consum este foarte larga, incepand cu investitiile si continuand cu procurarea de bunuri de larg consum.

        asigurarea de servicii in principal pentru decontarea facturilor pentru utilitati       si de la furnizori. Incepand de anul trecut, clientii retail por sa-si achite facturile din conturile curente sau de card. Extinderea decontarilor facturilor clientilor retail reprezinta un obiectiv strtegic al acestei perioade.

          Pachetele de servicii si produse oferite segmentelor superioare de clienti retail cuprind o lista de servicii si produse oferite de Grupul BCR (inclusiv asigurari si leasing); pe baza studiilor pe care banca le va efectua in randul fiecarui segment de clienti, se vor stabili pachetele de produse adecvate acestora, urmand ca fiecarui client sa i se lase latitudinea de a opta

pentru o parte sau pentru toate produsele din pachet. Succesul acestor oferte depinde in mare masura de abilitatea lucratorilor din banca de a-l convinge pe client sa utilizeze cat mai multe din produsele Grupului BCR. Este important de mentionat ca segmentarea bazei de clienti si constituirea pachetelor de produse pentru fiecare segment nu constituie o restrictie pentru client. Clientul va avea posibilitatea de a opta si pentru orice alt produs destinat altor segmente.

          In viitor, treapta superioara a clientilor retail va fi ocupata de sectorul private banking care va cuprinde un numar mai redus de clienti cu posibilitati finaciare mai mari care vor beneficia de toate produsele si serviciile bancii si totodata de facilitati adaptate la cerintele lor.

4.2. Cresterea eficientei activitatii BCR prin largirea gamei de produse si servicii bancare

          Dezvoltarea pe viitor a activitatii BCR este strans legata de oferirea unei game sporite de noi produse si servicii bancare la un inalt nivel competitiv.

          In vederea promovarii noilor servicii si produse ale bancii, sunt necesare eforturi sustinute din partea personalului pentru dezvolatrea unei relatii stabile si multifunctionale cu clientii, pentru care se impune:

                     cunostarea cerintelor clientilor, tendintele de piata privind noile produse si servicii solicitate, precum si anticiparea unor evolutii ulterioare privind preferintele partenerilor de afaceri;

                     personalizarea relatiei cu clientii si imbunatatirea relatiei banca-client, avandu-se in vedere o conceptie manageriala perfectionata, care sa permita o servire prompta si eficienta;

                     practicarea unui marketing intensiv, care sa contribuie la cresterea increderii clientilor, prin oferta de produse si servicii specifice, diferentiate de cele ale concurentei si care sa corespunda capacitatii de oferta a bancii, fiind competitive din punct de vedere al pretului, tarilefor si comisioanelor, al caracteristicilor produsului sau servciului si a calitatii acestora, a conditiilor de ditributie, de tehnologiile informationale utilizate;

                     cresterea rolului personalului bancii in comunicarea permanenta cu clientii, in fazele de lansare a noilor produse si servicii, de implementare si testare pe piata, de furnizare a unor servicii adiacente, de solutionare a dificultatilor aparute pe parcurs si de apreciere a gradului de satisfactie a clientelei.

          Evolutia cererii de produse si servicii pe piata impune orientarea bancii si catre segmentul de clienti persoane fizice. In ceea ce priveste operatiunile efectuate de banca cu persoanele fizice, acestea sunt mai rentabile decat cele cu persoanele juridice, datorita volumului sporit de servicii pentru care se incaseaza promt comisioanele, deci fara a exista riscul de neplata. Un alt argument este faptul ca o pondere importanta a resurselor bancii provine de la persoanele fizice prin desfasurarea unei activitati de retail intense si prin cucerirea pietei de retail se pot asigura bancii profituri substantiale cu investitii minime.

          Accentuarea orientarii bancii spre sectorul persoanelor fizice va asigura un grad ridicat de eficienta, in conditiile amplificariii creditului de consum, acordat pentru a satisface o gama larga de cerinte ale populatiei, respectiv prin creditul de trezorerie, bunuri casnice, mobilier, echipamente electronice si de climatizare, procurari sau constructii de locuinte.

         

Un indicator care reflecta amploarea procesului este dat de ponderea creditelor pentru populatie in portofoliul de credite, indicator care urmeaza sa creasca semnificativ in urmatoarea perioada si sa reprezinte in 2007 circa un sfert din totalul creditelor.

         

In orientarea activitatii de viitor pentru cresterea activitatii bancare in conditiile extinderii gamei de produse si servicii trebuie avute in vedere urmatoarele considerente:

                     asigurarea unei baze de clienti stabile, largi si diversificate, respectiv persoane fizice, societati mici si mijlocii, firme de import-export, cu profil de constructii de masini, textile, alimentar, de turism, pentru care oferta sa fie reprezentata de servicii si produse specifice;

                     preocuparea pentru cresterea insemnata a clientilor din randul pensioanrilor si al tineretului, care reprezinta o pondere insemnata in populatia tarii, prin oferirea de produse si servicii solicitate de acestia;

                     utilizarea canalelor de distributie alternative (internet, telefon sau televizor);

                     dezvolatarea activitatilor de consultanta privind utilizarea noilor produse si servicii bancare, a tipurilor de carduri, a produsului Multicash, a decontarii prin cont a serviciilor facturate persoanelor fizice (apa, gaze, energie, telefon), a operatiunilor specifice activitatii IMM-urilor etc.

4.3. Procesul de creditare al segmentului retail in cadrul BCR

          In conformitate cu prevederile Legii bancare nr. 58/1998, cu Statutul si Regulamentul propriu de organizare si functionare, BCR poate acorda persoanelor fizice (populatiei) si personelor fizice autorizate  credite cu caracter de consum personal si productiv si scrisori de garantie bancara in lei si valuta pe termen scurt, mediu si lung.

          Activitatea de creditare a persoanelor fizice se bazeaza, in primul rand, pe identificarea si evaluarea cat mai exacta a capacitatii de plata a solictantilor, ca principala sursa de rambursare a creditului si de plata a dobanzilor. Pornind de la capacitatea de plata a solicitantului, banca stabileste volumul ceditului posibil de acordat si perioada de creditare.

Principalele cerinte ce se cer a fi indeplinite de personele fizice care solicita credite sunt:

a)     sa fie angajat cu contract de munca pe o perioada nedeterminata si sa realizeze venituri certe, cu caracter de permanenta.;

b)     sa aiba deschis un cont crent la unitatile BCR

c)      sa garanteze rambursarea creditului solicitat si a dobanzilor aferente atat cu veniturile pe care le realizeaza, cat si cu garantii reale si personale;

d)     sa accepte ca platile din credit sa fie efectuate numai prin virament bancar, eliberarea sumelor in numerar din credite fiind interzisa. Exceptie fac creditele de trezorerie;

e)     sa nu inregistreze debite sau alte obligatii neachitate la scadenta catre banca si terti;

f)       sa participe la realizarea proiectului cu surse proprii al caror cuantum este stabilit in functie de tipul de credit.

Evolutia cresterilor de sold a creditelor persoane fizice la BCR

feb.06mar.0

6 apr.06 mai.06 iun.06 iul.06 aug.06 sep.06 oct.06 nov.06 dec.06 ian.07 feb.07mar.0

7 apr.07Total credite

157.645

385.402

248.249

470.360

419.261

274.158

335.845

400.485

237.283

203.263

120.332

154.395

176.872

445.685

370.446

Se remarca o scadere a soldurilor creditelor retail incepand cu luna nov.2006, in luna ianuarie inregistrandu-se cea mai mica valoare, dupa care a inceput o crestere usoara, atingand in luna martie 2007 un sold de peste 446.000 mil.RON.

Soldul creditelor angajate de persoane fizice la BCR

  dec.05 dec.06 ian.07 feb.07 mar.07 apr.071. Credite persoane fizice - lei

3.107.237,83

5.333.183,09

5.333.183,09

5.461.714,34

5.659.213,09

5.825.462,86

- cr. ipotecare 18.607,07 38.836,96 38.836,96 39.389,46 39.151,98 38.644,05

- cr. imobiliare 63.035,68 51.840,92 51.840,92 49.052,19 47.363,68 46.095,18- credite  de bunuri 378.530,75 200.246,11 200.246,11 182.863,39 173.781,41 165.154,00- credite pentru nevoi temporare 2.647.064,32 5.042.259,10 5.042.259,10 5.190.409,30 5.398.916,02 5.575.569,62

  dec.05 dec.06 ian.07 feb.07 mar.07 apr.071. Credite persoane fizice

2977720,35 3982024,37

3.982.024,37

4.146.399,07

4.364.226,32 4.540.994,09

- valuta

- cr. ipotecare 632.779,11 593.987,56 593.987,56 593.182,40 583.528,12 572.222,40

- cr. imobiliare 1.020.001,321.419.425,7

8 1.419.425,78 1.491.966,32 1.567.287,35 1.620.759,35- credite  de bunuri 48.596,15 30.057,15 30.057,15 30.061,70 30.570,61 31.008,11- credite pentru nevoi temporare 1276343,782

1938553,879 1.938.553,88 2.031.188,65 2.182.840,25 2.317.004,23

 

cresteri

2006 2007

feb mart. apr. mai iunie iulie aug. sept. oct. nov. dec. ian feb mart. apr.credite Lei

199.396

162.493

207.976

287.583

228.762

185.500

253.680

287.583

113.509

155.141

90.720

86.230 73.369

222.067 189.386

credite valuta

-41.751

222.909 40.273

182.776

190.499 88.658 82.165

112.902

123.774 48.122

29.612

68.164

103.503

223.618 181.060

Evolutia cotei de piata a BCR la credite retail

 dec.2004 dec.2005

dec.2006

ian.2007

feb.2007

Consum 27,92% 29,06% 25,58% 24,60% 24,78%Imobiliare 34,21% 33,06% 26,21% 25,27% 25,27%TOTAL 29,75% 30,06% 25,72% 23,67% 24,10%

  dec.05 dec.06 ian.07 feb.07 mar.07 apr.071. Credite persoane fizice - lei

3.107.237,83

5.333.183,09

5.333.183,09

5.461.714,34

5.659.213,09

5.825.462,86

- cr. Ipotecare lei 18.607,07 38.836,96 38.836,96 39.389,46 39.151,98 38.644,05- cr. Imobiliare lei 63.035,68 51.840,92 51.840,92 49.052,19 47.363,68 46.095,182. Credite persoane fizice - valuta 2977720,35 3982024,37

3.982.024,37

4.146.399,07

4.364.226,32

4.540.994,09

- cr. Ipotecare valuta 632.779,11 593.987,56 593.987,56 593.182,40 583.528,12 572.222,40- cr. Imobiliare valuta 1.020.001,32 1.419.425,78 1.419.425,78 1.491.966,32 1.567.287,35 1.620.759,35

4.4. Aprobarea si acordarea creditelor de catre BCR

 

Potrivit actului constitutiv, Banca Comerciala Romana denumita in continuare “banca”, acorda clientilor sai credite in lei si valuta pe termen scurt, mediu si lung.

 Cadrul legal general de desfasurare a procesului

In activitatea de creditare, se vor respecta prevederile Ordonantei Guvernului nr. 99/2006 privind institutiile de credit si adecvarea capitalului, normele, instructiunile si regulamentele emise de BNR, orice alte dispozitii legale, precum si actul constitutiv al BCR si reglementarile interne ale bancii.

Principii si reguli generale privind activitatea de creditare

Prudenta bancara este principiul fundamental ce caracterizeaza activitatea bancii in vederea acoperirii corespunzatoare a riscurilor conform procedurilor specifice de risc.

Analiza veniturilor clientilor se efectueaza pentru identificarea si evaluarea capacitatii de plata, respectiv de a genera venituri si lichiditati ca principala sursa de rambursare a creditului si de plata a dobanzii.

La analiza documentatiilor de credite se vor respecta reglementarile interne specifice in domeniul mediului. La acordarea produselor tip credit, banca urmareste ca solicitantii sa prezinte credibilitate pentru rambursarea acestora la scadenta.

Incadrarea operatiunilor in limitele de expunere stabilite in raport cu riscul de tara, sectoare de activitate, institutii de credit, societati de asigurare-reasigurare, societati internationale de factoring,

fonduri de garantare a creditelor, precum si fata de clientii retail si debitorii unici se realizeaza conform procedurilor specifice de risc.Produsele tip credit aprobate se consemneaza in documente contractuale incheiate intre banca si client. Contractele de credit, cele  asimilate, precum si contractele accesorii incheiate in scopul garantarii creditului constituie titluri executorii.

Destinatia creditelor stabilita prin documentele contractuale incheiate este obligatorie pentru clienti - imprumutati. Schimbarea destinatiei creditului aprobat se face numai cu acordul scris al bancii.

Activitate bancara - atragerea de depozite sau alte fonduri rambursabile de la public si acordarea de credite in cont propriu.

Clientii retail – persoane fizice si persoane fizice autorizate.

          Credit - orice angajament de punere la dispozitie sau acordarea unei sume de bani ori prelungirea scadentei unei datorii, in schimbul obligatiei debitorului la rambursarea sumei respective, precum si la plata unei dobanzi sau a altor cheltuieli legate de aceasta suma sau orice angajament de achizitionare a unui titlu care incorporeaza o creanta ori a altui drept la incasarea unei sume de bani.

Produse tip credit - credite (inclusiv descoperitul de cont/liniile de credit acordate prin intermediul cardurilor), acord de garantare/avalizare – contract de credit bancar pentru eliberarea scrisorilor de garantie/avalurilor.

Expunere - orice risc al bancii, efectiv sau potential evidentiat in bilant si/sau in afara bilantului care decurge din urmatoarele, incluzand, fara a se limita: credite, investitii in actiuni si alte valori mobiliare, alte participatii de natura imobilizarilor financiare, efecte de comert scontate sau avalizate, garantii emise, acreditive deschise sau confirmate, plafoanele de expunere aprobate pentru operatiunile de factoring in lei, alte angajamente.

Durata de creditare - intervalul de timp cuprins intre data de la care clientul indeplineste conditiile de tragere si data scadentei finale a produsului tip credit. Durata de creditare trebuie sa se incadreze in termenul

maxim de creditare stabilit prin reglementarile interne ale bancii pentru fiecare categorie de credit.

Perioada de tragere - perioada in care se angajeaza efectiv creditul, respectiv intervalul de timp cuprins intre data punerii la dispozitia clientului a imprumutului si data pana la care creditul trebuie tras integral;

          Dobanzi aferente - dobanzile calculate pentru perioada de creditare in cazul creditelor pe termen scurt sau pe 12 luni in cazul celor pe termen mediu si lung. 

Serviciul datoriei - capacitatea debitorului de a-si onora datoria la scadenta, exprimata ca numar de zile de intarziere la plata de la data scadentei. Serviciul datoriei este apreciat ca bun fata de banca in situatia in care ratele de credit si/sau dobanzile sunt platite de imprumutat la scadenta sau cu o intarziere de maxim 30 zile.

          Performanta financiara - reflectarea potentialului economic si soliditatii financiare a unei persoane fizice/persoane fizice autorizate.

Prescoring - scoring preliminar, calculat la momentul consilierii, pe baza informatiilor primare oferite de client, fara documente justificative, in functie de care consilierul clienti retail poate decide daca este oportuna depunerea documentatiei de credit.

Scoring - cumul de criterii prestabilite, la care imprumutatul trebuie sa obtina un punctaj minim, stabilit prin reglementarile interne ale bancii, utilizat la fundamentarea deciziei de creditare.

          Perioada de gratie - intervalul de timp (exprimat in zile/luni) de la data primei trageri din credit si o data stabilita conform prevederilor interne specifice produsului. Dobanda se calculeaza lunar la soldul creditului, modalitatea si termenele de incasare a acesteia urmand a se preciza in fisele de produs specifice. Tot fisele de produs reglementeaza si tratamentul comisioanelor pe parcursul perioadei de gratie.

Familie – sotul/sotia si copiii aflati in intretinerea acestora.

Coplatitor intern - membru al familiei imprumutatului sau alta persoana (care locuieste si gospodareste impreuna cu imprumutatul) ale carui venituri sunt luate efectiv in calcul la determinarea capacitatii de rambursare si care semneaza contractul de credit in calitate de coplatitor. Acest tip de coplatitor este valabil pentru toate tipurile de credite. Numarul maxim de coplatitori interni admisi este 4.

Coplatitor extern - o persoana care nu locuieste si gospodareste  impreuna cu imprumutatul, dar ale carui venituri sunt luate efectiv in calcul la determinarea capacitatii de rambursare si care semneaza  contractul de credit in calitate de coplatitor. Acest tip de coplatitor este valabil numai pentru creditele garantate cu garantii reale. Numarul maxim de coplatitori externi admisi este 4.

Credite simple - creditele garantate numai cu depozite colaterale/certificate de depozit constituite la BCR, titluri de stat sau asigurare de risc financiar de neplata si creditele fara garantii.

Credite complexe - creditele garantate si cu alte tipuri de garantii decat cele specifice creditelor simple.

          Preavizare - comunicare oferita clientului cu privire la posibilitatea acestuia de a beneficia de credit, in baza informatiilor, datelor sau a documentelor preliminare prezentate.

                  

BENEFICIARII PRODUSELOR TIP CREDIT

Categorii de beneficiari :

      persoane fizice rezidente sau nerezidente (conform regulamentului valutar), in varsta de cel putin 18 ani;

      persoane fizice autorizate, respectiv:

a) persoane fizice si asociatii familiale care exercita fapte de comert in baza unor autorizatii, inclusiv producatori agricoli ce lucreaza suprafete de teren agricol aflate in proprietate sau arendate pe baza de contract/conventie si crescatori de animale, individuali sau asociati in diferite forme, fara personalitate juridica;

b) persoane fizice care exercita profesii liberale in baza unor legi speciale (arhitecti,  auditori financiari, avocati, consultanti fiscali, executori judecatoresti, experti contabili, farmacisti, medici, medici veterinari, notari publici, practicieni in reorganizare si lichidare, traducatori autorizati etc.).

Conditii generale de eligibilitate atat pentru persoane fizice cat si pentru persoane fizice autorizate

         Urmatoarele conditii sunt obligatorii atat pentru PF cat si pentru PFA:

a. au avut un comportament corespunzator in relatia cu banca/alte institutii de credit/terti (au beneficiat de credite pentru a caror rambursare nu a fost necesara executarea garantiilor sau pentru care societatile de asigurare impotriva riscului financiar de neplata nu au acordat o despagubire etc.);

b. nu figureaza cu documente/ declaratii/informatii cu inadvertente si nu au savarsit fraude in legatura cu un produs tip credit;

c. nu sunt inscrise in baza de date a BC cu grad de risc foarte mare/maxim;

In acest scop se au in vedere documentele si declaratiile pe proprie raspundere, extrasele de cont de la banci, declaratii de impunere certificate de administratiile financiare, situatia privind riscul global analitic si istoricul analitic al clientului, inregistrata in baza de date a CRB, Raportul de Credit furnizat de BC, rezultatul consultarii bazelor de date ale bancii care ofera date despre imprumutati etc.

d. prezinta garantii, reale si/sau personale acceptate de banca, la nivelul stabilit prin reglementari interne specifice; astfel, in cazul creditelor de consum, gradul de acoperire cu garantii poate varia intre 0 si 100%, iar in cazul creditelor pentru investitii imobiliare, minimul acceptat de banca este de 80%.

e. fac dovada existentei avansului (aportului propriu minim solicitat de banca, dupa caz, conform fisei de produs) care, de regula, trebuie utilizat inainte de punerea creditului/transei din credit la dispozitia clientului.

In cazurile prevazute la lit. a, b si c, decizia va fi luata numai dupa ce s-a acordat clientului posibilitatea de a-si sustine, in scris, punctul de vedere.

         

Conditii de eligibilitate pentru persoane fizice

Persoana fizica trebuie sa aiba una din urmatoarele calitati din care sa realizeze venituri certe, cu caracter permanent:

a.     angajat cu contract de munca;

b.     pensionar;

c.   persoana fizica autorizata conform legii;

d.   persoana fizica care realizeaza venituri dovedite cu documente justificative, conform legii.

          Conditii de eligibilitate pentru persoane fizice autorizate

PFA trebuie:

a. sa fie autorizate si inregistrate la organele fiscale teritoriale conform reglementarilor legale in vigoare;

b. sa desfasoare activitati legale potrivit autorizatiei;

c. sa deschida sau sa aiba cont curent la BCR.

         

         

CATEGORII DE PRODUSE TIP CREDIT

Credite

Categorii de credite acordate persoanelor fizice:

a) Credit de consum: orice credit contractat de o persoana fizica, in vederea satisfacerii nevoilor personale ale solicitantului si/sau ale familiei acestuia ori pentru achizitionarea de bunuri, altele decat cele care se circumscriu unei investitii imobiliare, in sensul prevazut la lit. b);

b) Credit pentru investitii imobiliare: orice credit contractat de o persoana fizica, inclusiv credit ipotecar, avand ca destinatie dobandirea sau mentinerea drepturilor de proprietate asupra unui teren si/sau unei constructii, realizate sau care urmeaza sa se realizeze, precum si creditul acordat in scopul reabilitarii, modernizarii, consolidarii sau extinderii unei constructii ori pentru viabilizarea unui teren.

Temeiul juridic al contractului de credit bancar il constituie prevederile art. 35-59 din Codul Comercial coroborate cu prevederile art. 942 si urmatoarele din Codul Civil, precum si Legea privind activitatea bancara.

Toate operatiunile de credit si garantare ale acestora se consemneaza in documente contractuale din care sa rezulte clar toti termenii si toate conditiile respectivelor tranzactii.

Acordul de vointa intervenit intre banca si clientul solicitant se materializeaza intr-un document contractual, conform prevederilor din

Procedura documentatia de credit si incheierea documentelor contractuale pentru clienti retail.

Este interzisa acordarea vreunei sume din creditele aprobate sau eliberarea unor documente care angajeaza banca in vreun fel (scrisori de garantie, avaluri etc.) fara incheierea in prealabil a documentelor contractuale intre banca si client si intrarea in vigoare a acestora.

          Dupa aprobarea produselor tip credit, indiferent de natura lor, potrivit limitelor de autoritate (competentelor) se va proceda impreuna cu solicitantii si garantii la semnarea documentelor contractuale de catre parti.

             

Pastrarea documentatiei

          Documentele prezentate de clienti, precum si cele elaborate de banca in legatura cu activitatea de creditare au caracter confidential, in raport cu tertii, cu exceptiile prevazute de lege.

          Documentele se claseaza si pastreaza in dosare, dupa cum urmeaza:

a) cate un exemplar original al documentelor contractuale incheiate si scrisorilor de garantie eliberate, in ordinea cronologica a numerelor atribuite. Dosarele se pastreaza de consilierul juridic, in dulapuri prevazute cu incuietori la care nu au acces ceilalti salariati.

b) in dosarele intocmite pe fiecare client se claseaza:

- cererile de credite/cereri pentru eliberarea de scrisori de garantie bancara;

- referatele de analiza si aprobare a produselor bancare tip credite (la creditele complexe);

- scoringul/ratingul de credite;

- situatiile periodice prezentate de client (cash-flow-ul, in cazul PFA);

- situatia stocurilor si cheltuielilor pentru care a fost acordat creditul;

- documentele de evaluare a garantiilor;

- exemplarul 2 (original) al contractului de credite si actele aditionale;

- documentele juridice privind garantia creditului (contractul de ipoteca, contractul de garantie reala mobiliara, contractul de cesiune, scrisori de garantie bancara etc.);

- note si actele de control bilaterale privind verificarile efectuate la clienti ;

- corespondenta purtata cu clientii ;

- alte documente in legatura cu creditul respectiv.

4.5. Oferta de credite imobiliare / ipotecare pentru persoane fizice a BCR

1.     CAMIN (EXTRA/SUPER) BCR, PUNTE (EXTRA/SUPER) BCR - credite avand ca destinatie dobandirea sau mentinerea drepturilor de proprietate asupra unui teren si/sau a unei constructii, precum si reabilitarea, modernizarea, consolidarea/ extinderea unei constructii/viabilizarea unui teren

A. CAMIN (EXTRA/ SUPER) BCR

Destinatie credit: achizitionarea sau construirea de imobile (inclusiv amenajari, modernizari, reparatii, viabilizare), precum si pentru cumparare teren intravilan/ extravilan (agricol, padure, pasune etc);

Moneda: RON/ EUR/ USD;

Perioada de acordare: maxim 30 ani;

Suma maxima de creditare: in functie de capacitatea de rambursare si de garantiile constituite;

Perioada de gratie: maxim 12 luni;

Dobanda: fixa si/sau variabila/revizuibila semestrial, stabilita prin reglementari interne;

Comisioane: Tariful standard de comisioane;

Avans: minim 25%;

Garantii: conform manualului de garantii, dar valoarea garantiilor nu poate fi mai mica de 133% din valoarea creditului;

Asigurare: asigurarea aferenta garantiei constituite, incheiata de o societate de asigurare agreata de banca si cesionarea politei de asigurare in favoarea bancii.

PUNTE (EXTRA/SUPER) BCR

Destinatie credit: credit imobiliar acordat unui client persoana fizica, proprietarul legal al unui imobil (imobilul poate fi si proprietatea unui membru al familiei solicitantului, care este coplatitor) care solicita o finantare in scopul achizitionarii/construirii unui alt imobil,

Varianta I : cu obligatia de a vinde primul imobil in scopul rambursarii creditului intr-o singura transa.

Varianta II: credit imobiliar pentru maxim 75% din valoarea imobilului ce urmeaza a fi achizitionat. Clientul are obligatia de a vinde imobilul pe care il detine in proprietate, pentru achitarea diferentei de pret de minim 25% din valoarea investitiei.

Moneda: RON/ EUR/ USD;

Perioada de acordare:

Varianta I: maxim 12 luni pentru cumparare de imobile si maxim 24 de luni pentru construire;

Varianta II: maxim 25 ani (lei) si maxim 20 de ani (valuta)

Suma maxima de creditare: in functie de capacitatea de rambursare si de garantiile constituite;

Dobanda: fixa si/sau variabila/revizuibila semestrial, stabilita prin reglementari interne;

Comisioane: Tariful standard de comisioane;

Avans: minim 25%, cu exceptia creditului PUNTE varianta II

Garantii: conform manualului de garantii, dar valoarea garantiilor nu poate fi mai mica de 133% din valoarea creditului;

In cazul creditelor PUNTE, se va lua in garantie in mod obligatoriu si imobilul ce urmeaza  a fi vandut, iar in cazul creditelor PUNTE varianta II poate fi luat in garantie si imobilul cumparat si grevat de privilegiul vanzatorului pentru diferenta de pret nefinantata de banca.

Asigurare: asigurarea aferenta garantiei constituite, incheiata de o societate de asigurare agreata de banca si cesionarea politei de asigurare in favoarea bancii.

In cazul creditelor PUNTE varianta I, la determinarea capacitatii de rambursare a solicitantului se ia in calcul suma reprezentata de 100% dobanzi + 100% comisioane, suma care, impreuna cu celelalte angajamente lunare din contracte de credit pentru investitii imobiliare sau de natura acestora, trebuie sa se incadreze in 35% din veniturile nete lunare, iar la categoria venituri eligibile (pentru rata finala) va fi luata in calcul si suma ce se va obtine din vanzarea imobilului (la nivelul sumei inscrisa in raportul de evaluare), ajustata cu un coeficient de 0,05.

In cazul creditelor PUNTE varianta II, capacitatea de rambursare se va determina potrivit reglementarilor interne in vigoare. La depunerea documentatiei de credit se solicita declaratia clientului ca va vinde imobilul vechi (pe care il detine in proprietate) in termenul prevazut in antecontractul/contractul de vanzare-cumparare al celui de-al 2 lea imobil pentru achitarea diferentei de pret nefinantata de banca si ca va da bancii inainte de tragerea creditului  o procura in forma autentica prin care BCR este mandatata sa vanda imobilul vechi si sa achite diferenta de pret vanzatorului. Nu se accepta antecontracte/contracte de vanzare -cumparare care au pact comisoriu (clauza) privind rezolutiunea (desfiintarea) de drept a contractului. In contractul de credit se va insera la clauze speciale obligatia imprumutatului de a vinde imobilul vechi (conform declaratiei) si de a mentine dreptul bancii de a vinde imobilul vechi pana la data achitarii integrale catre vanzator a diferentei de pret nefinantata de banca. La conditii de tragere se va insera obligatia imprumutatului de a prezenta in original  procura mentionata mai sus.

In cazul construirii, reabilitarii, modernizarii, consolidarii sau extinderii imobilelor ori a viabilizarii unui teren, solicitantul de credit va prezenta un deviz estimativ al lucrarii si, dupa caz, un plan de finantare, convenit cu constructorul, care sa prevada esalonarea in timp a sumelor ce urmeaza sa fie avansate. In cazul in care lucrarile asupra imobilului se executa in regie proprie, termenele de utilizare a creditelor se stabilesc de comun acord cu imprumutatul.

2. REZIDENTIAL (EXTRA/SUPER) BCR - Credit ipotecar pentru persoane fizice

Moneda: RON/EUR/USD/alte valute;

Perioada de acordare: maxim 30 de ani ;

Beneficiari:  persoane fizice

Destinatie credit: efectuarea de investitii imobiliare cu destinatie locativa sau cu alta destinatie decat cea locativa, ori in scopul rambursarii unui credit ipotecar pentru investitii imobiliare contractat anterior.

Lucrarile de construire/reabilitare/modernizare/consolidare/extindere/ viabilizare pot fi executate de catre societati de constructii sau in regie proprie.

Pentru lucrarile realizate in regie proprie, sumele de bani se vor disponibiliza de catre banca conform unui plan de finantare stabilit prin contract. Proiectul tehnic de executie si devizul general trebuie sa fie intocmite de o societate de constructii sau de o persoana autorizata/atestata in domeniu conform legii, iar lucrarile trebuie supravegheate de un diriginte de santier/inspector tehnic atestat, cu exceptiile prevazute de lege.

Perioada de gratie: maxim 12 luni, numai in cazul in care investitia respectiva include si executarea unor lucrari de constructii

Dobanda: fixa sau variabila, stabilita prin reglementari interne.

Comisioane: conform Tarifului standard de comisioane. 

Avans : minim 25% din valoarea investitiei;

Garantii: ipoteca si privilegii asupra imobilului care face obiectul investitiei imobiliare, precum si alte garantii reale/personale in completare, dupa caz, conform Manualului de garantii. In cazul creditelor acordate din sursa BERD sunt acceptate doar ipoteci de rang I in favoarea BCR.

Asigurare: asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile aferente garantiei constituite, inclusiv de nefinalizare, incheiata de o societate de asigurare agreata de banca si reinnoita astfel incat sa acopere intreaga durata de valabilitate a creditului; drepturile asiguratului derivand din contractul de asigurare vor fi cesionate in favoarea bancii pe toata durata de valabilitate a creditului. In cazul constructiilor finantate din credit, pentru care societatea de constructii a incheiat o polita de asigurare impotriva tuturor riscurilor, pana la finalizarea constructiilor, imprumutatul - persoana fizica nu mai are obligatia incheierii acestei polite, daca polita este cesionata in favoarea bancii.

Obligatia persoanei fizice ca bunul sa fie asigurat curge incepand cu ziua urmatoare incheierii procesului verbal de receptie la terminarea lucrarilor; in cazul in care societatea de constructii nu face dovada achitarii primelor de asigurare, obligatia de asigurare a constructiei revine si in acest caz persoanei fizice.

In situatia in care sumele aferente despăgubirilor din polita de asigurare se încaseaza de banca, creanta va fi recuperata in următoarea ordine: dobânzile scadente şi neachitate aferente capitalului împrumutat, suma ratelor de credit rămase de achitat, alte sume datorate de împrumutat creditorului ipotecar la data primirii despăgubirii, în baza contractului de credit.

Pe toata durata creditului este necesar sa existe polita de asigurare de viata individuala cu cesionarea drepturilor de despagubire in favoarea bancii sau in care banca va figura ca beneficiar /certificat de asigurare pentru caz de deces, in care banca figureaza ca beneficiar.

Pe langa indeplinirea conditiilor de eligibilitate prevazute de normele interne de creditare in vigoare, se vor avea in vedere urmatoarele:

Manopera platita poate fi luata in considerare ca aport propriu numai in cazul in care lucrarile efectuate si situatiile de lucrari au fost supravegheate/vizate de un diriginte de santier/inspector tehnic de specialitate.

Raportul de evaluare a imobilului adus in garantie va fi intocmit de un evaluator cu atestat ANEVAR.

Valoarea garantiilor prevazuta in raportul de evaluare nu poate fi mai mica de 133% din valoarea utilizata a creditului ipotecar.

In cazul creditelor pentru construirea/ reabilitarea/modernizarea/ consolidarea/ extinderea locuintelor, banca poate accepta, la solicitarea beneficiarului de credit, suplimentarea cu cel mult 30% a imprumutului initial, pe baza de documente justificative. Pentru soldul creditului rezultat dupa suplimentare, se poate stabili o perioada de rambursare mai mare decat cea prevazuta initial in contract, cu conditia incadrarii in termenul maxim de acordare a creditelor ipotecare.

Pasi in procesul de vanzare

A. Vanzarea creditului

 

1.      Identificarea nevoilor clientului

Identificarea nevoilor de creditare este una din cele mai importante etape ale procesului de vanzare.

Se identifica nevoile clientului astfel incat sa-i oferim acestuia un produs care sa corespunda din punct de vedere al:

      Sumei de care are nevoie

      Termenului de creditare

      Garantiilor disponibile

2.      Verificarea criteriilor minime de eligibilitate

Verificarea criteriilor de eligibilitate si efectuarea calculelor estimative privind valoarea creditului este esentiala pentru a putea urma celalalte etape in procesul de vanzare.

3.      Evidentierea avantajelor competitive ale produsului

        Perioada mare de creditare

        Costuri reduse

        Rapiditate in analiza si acordarea creditului

        Flexibilitate in modul de acceptare a veniturilor

4.      Finalizarea vanzarii creditului

Urmare a etapelor de mai sus, se va incerca obtinerea acceptului clientului de a solicita creditul, astfel incat sa poata trece la etapele finale de consiliere privind documentatia necesara.

B. Informarea asupra etapelor ce urmeaza

Ofiterul de Vanzari informeaza clientul asupra etapelor pe care urmeaza  sa le parcurga.

         

Etapele pe care le va parcurge sunt:

      depunere documentatie solicitant

      preaprobare credit

      depunere documentatie locuinta

      aprobarea creditului

      semnare contractului de credit

      utilizarea creditului

C. Consiliere privind documentatia necesara

Dupa verificarea criteriilor de eligibilitate si informarea clientului asupra etapelor si  duratei procesului este necesar ca reprezentantul partenerului sa inmaneze clientului urmatoarele documente:

      pliant de prezentare

      adeverinta de salariu

      opis documente solicitate

      cerere de credit

Documentatie necesara in functie de destinatia creditului: achizitie sau constructie locuinta

Pentru achizitii imobile:

-            Precontract/contract de vanzare cumparare pentru bunul ce va fi achizitionat din credit;

-            Documentele de proprietate ale bunului imobil ce va fi ipotecat in favoarea bancii, copie dosar cadastral si inregistrarea la Cartea Funciara a dreptului de proprietate;

-            Raport de evaluare intocmit de evaluator agreat de BROM pentru bunul imobil ce va face obiectul garantiei/ipotecii in favoarea bancii;

-            Certificat de urbanism, in cazul garantarii cu terenuri intravilane fara constructii

  Pentru constructii  imobile pe teren aflat in proprietate:

-            Autorizatia de construire inscrisa la Cartea Funciara;

-            Proiectul tehnic al constructiei (memoriu tehnic)

-            Contractul incheiat intre constructor si beneficiar (in cazul in care locuinta se realizeaza cu o societate de constructii)

-            Contract de prestari servicii incheiat cu un diriginte de santier (atestat) pentru urmarirea calitatii lucrarilor de construtii (constructie in regie proprie)

-            Devizul general de lucrari (cantitativ si valoric) intocmit de o societate de constructii evaluat de societatea de evaluare agreata de banca

-            Plan de finantare si grafic de executie al lucrarilor;

-            Proces verbal de receptie partiala inscris la Cartea Funciara

-     Extrasul de Carte Funciara/ dovada privind inregistrarea contractului de ipoteca la   Biroul de Carte Funciara din care sa rezulte ipoteca in favoarea bancii;

 

Capitolul 5 – Studiu de caz

privind evaluarea perceptiei clientilor retail fata de oferta BCR si a principalilor

competitori bancari privind creditele pentru locuinte / terenuri (imobiliare si

ipotecare)

 

Cercetare privind evaluarea perceptiei clientilor retail fata de oferta BCR si a principalilor competitori bancari privind creditele pentru locuinte / terenuri (imobiliare si ipotecare)

Principalele caracteristici ale cercetarii:

         Tematica cercetarii:

-          evaluarea perceptiei clientilor bancari asupra ofertei BCR si a principalilor competitori bancari si non-bancari, privind creditele pentru locuinte/terenuri (imobiliare si ipotecare);

-          identificarea profilului clientului BCR utilizator al unui credit pentru locuinte/terenuri.

         Culegere date: ianuarie/februarie 2007

         Esantion respondenti:

-          401 persoane care utilizeaza credit pentru locuinte / terenuri sau plan de economisire-creditare (dintre care 125 clienti BCR pentru oricare din cele doua produse);

-          reprezentativ la nivel national urban;

-          dintre cei 401 de utilizatori de credit pentru locuinte/terenuri si/sau plan de economisire-creditare, se disting: 125 de client BCR, 87 de clienti BRD, 55 de clienti Raiffeisen Bank, 27 de clienti Raiffeisen Banca pentru Locuinte.

         Executie completare chestionare: culegerea informatiilor s-a facut prin intervievare telefonica asistata de calculator (CATI) si utilizarea sistemului NIPO CATI (management al intervievarii, procesare interviuri)

         Eroarea maxima datorata esantionarii:

-          la un nivel de incredere de 95%, eroarea maxima de esantionare este diferentiata in functie de marimea esantionului, astfel:

-          pentru 401 de respondenti  ±4,9%

-          pentru 125 respondenti  ±8,8%

I. Utilizare Credite Pentru Locuinte / Terenuri

Banci la care se apeleaza:           (%)

Principalele banci folosite:

In general *) Pentru credit pentru locuinţe/terenuri sau Plan de Economisire creditare:

Total Credit locuinte/terenuri

Plan Economisire/

Creditare-   BCR 49 32 36 25-   BRD 41 23 13 30-   Raiffeisen Bank 31 14 10 17-   Raiffeisen Banca

pentru Locuinte - 7 5 8

-   Bancpost 16 6 6 --   Banca

Transilvania15 7 6 -

-   CEC 7 6 9 -

*) produse economisire, creditare, carduri

 

-          BCR ocupa primul loc in piata utilizatorilor de produse bancare, in general (conturi, depozite, carduri sau credite) si in cazul produselor de creditare pentru locuinte/terenuri, fiind pe locul secund in privinta Planului de economisire/creditare;

-          principalii competitori ai bancii sunt:

-   in general: BRD si Raiffeisen Bank;

-   pentru credite de locuinte/terenuri: BRD, Raiffeisen si C.E.C.;

-   pentru economisire/creditare: BRD (care in prezent devanseaza banca) si Raiffeisen BPL.

•        Grad de cunoastere a bancilor/institutiilor care ofera credit pentru locuinte/terenuri (altele decat  cele la care s-a apelat):

                                                                                                               (%)

Banca -%- Banca -%-

1. BRD 37 5. Bancpost 18

2. BCR 33 6. Raiffeisen BPL 12

3. Raiffeisen Bank 26 7. HVB Tiriac Bank 12

4. Banca Transilvania 21 8. Altele sub 10

-          BCR se afla pe locul secund, ca mentiune a respondentilor, dupa BRD;

-          institutiile financiare non-bancare detin o cota de piata extrem de scazuta, singura institutie mentionata fiind Domenia Credit cu 0.2% din totalul pietei.

Produse folosite de utilizatorii de credite/plan de economisire:

                                                                                                               (%)

Banca -%- Banca -%-1. Card  (debit, credit) 82 4. credit de consum 382. Depozit in vederea obtinerii    unui credit

54 5. produse de economisire 31

3. Credit pentru locuinte/terenuri 51 6. credit pentru masina 9

•        Intentia de a contracta un credit pentru locuinte in urmatoarele  6 luni: 65% nu intentionaza sa contracteze un credit, numai 10% sunt decisi sa faca un asfel de imprumut.

•        Credite achizitionate (cand au fost achizitionate):

-          cele mai ridicate procente se inregistreaza in randul utilizatorilor care au contractat creditele in urma cu 2-5 ani;

-          rezulta o scadere semnificativa a procentului celor care au contractat creditele la BCR in urma cu 1-2 ani, comparativ cu cei care au apelat la BRD;

-          tendinta de scadere se mentine pentru creditele contractate in urma cu 6-12 luni, cu procente ma mici pentru utilizatorii BCR, fata de cei de la BRD;

-          procent foarte mic al utilizatorilor BCR care au contractat credite in mai putin de 6 luni.

         Canalul de contractare:

                                                                                                                                                          (%)

Contractare prin/de la: utilizatori:total BCR

- banca direct 89 90- firma partenera a bancilor 4 6- agentie imobiliara in parteneriat cu banca 1 2

- firma la care lucrez 1 1

-          banca constituie principalul canal de contractare, celelalte modalitati (brokeri, developeri) fiind foarte putin abordate in general si nesemnificative pentru utilizatorii BCR.

         Destinaţia creditului pentru

locuinţe/terenuri:                                                           

                                                                                                                                                     

%

Ierarhizarea principalelor destinatii:

utilizatori:total BCR BRD Raiffeisen si

RBL-   Cumpararea unui apartament pentru

locuit23 18 15 12

-   Cumpararea unei locuinte – imobil 22 23 20 15-   Construirea unei locuinte - imobil 15 18 8 17-   Modernizari/amenajari/reparatii in

locuinta14 13 13 24

-   Cumpararea unui apartament / casa pentru a face o investitie

6 6 8 7

-   Cumpararea unui teren pentru a-mi face o casa-locuinta

4 4 8 2

-   Cumpararea unui teren pentru a face o investitie

4 6 5 -

-   Cumpararea unui teren pentru a-mi face o casa de vacanta

1 - 5 -

-   Imobil pentru afaceri / inceperea unei afaceri

1 1 - -

-   Construirea unei case de vacanta 0.4 2 - --   Cumpararea unei case de vacanta/

apartament pentru petrecerea vacantelor

0.4 1 - -

-   Refinantarea unui credit 1 - -

-          cumpararea unui apartament pentru locuit, a unei locuinte, construirea unei locuinte, modernizari/amenajari/reparatii sunt primele 4 destinatii, cu ponderi peste 10%;

-          in cazul utilizatorilor creditului Raiffeisen Bank si Raiffeisen Banca pentru locuinte, principalul scop a fost acela de a face modernizari, amenajari sau reparatii in locuinta, urmat de construirea unei locuinte/imobil si cumpararea uneia.

         Destinaţia planului de economisire/creditare:                

                                                                                                                                                      (%)

Ierarhizarea principalelor destinatii:utilizatori:

total BCR BRD-   Construirea unei locuinte - imobil 16 21 15-   Modernizari/amenajari/reparatii in locuinta 12 10 12

-   Cumpararea unui apartament pentru locuit 11 7 6-   Cumpararea unei locuinte – imobil 9 17 9-   Construirea unei case de vacanta 5 3 9-   Cumpararea unui teren pentru a-mi face o

casa-locuinta4 7 3

-   Cumpararea unui apartament / casa pentru a face o investitie

3 7 3

-   Refinantarea unui credit 2 3 --   Imobil pentru afaceri / inceperea unei afaceri 2 3 --   Nu m-am hotarat inca 22 10 29

-          construirea unei locuinte reprezinta principala destinatie, cu un procent mai ridicat la nivelul  utilizatorilor BCR, urmata de cumpararea unei locuinte, in cazul clientilor BCR si modernizari/amenajari/reparatii in locuinta, in cazul celorlalti respondenti.

         Elemente importante in alegerea bancii pentru credit pentru locuinţe/terenuri sau Plan de Economisire creditare

-          ierarhizarea, in ordine descrescatoare a principalelor elemente considerate importante in alegerea unei banci se prezinta astfel:

                                                                                                                                                                                                                    (%)

Nr.crt.

BCR BRD Raiffeisen RBL*)

1. Costul creditului:

-   dobanda mai mica

Costul creditului

- dobanda mai mica

Costul creditului

- dobanda mai mica

Alte caracteristici ale creditului:

-   conditii mai bune/ma multe avantaje

-   prima/dobanda de la stat

-   avantajul de a economisi inainte de a primi creditul

2. Alte caracteristici ale creditului:

-   conditii mai bune/mai multe avantaje

Alte caracteristici ale creditului:

-   conditii mai bune/mai multe avantaje

Alte caracteristici ale creditului:

-   conditii mai bune/mai multe avantaje

Calitatea servirii:

-   felul de a prezenta/angajati convingatori

3. Procesul de obtinere a creditului:

-   rapiditate in acordare

-   usor de obtinut (accesibil)

Colaborare anterioara cu banca

Colaborare anterioara cu banca

-   Costul creditului:

- dobanda mai mica

-   Procesul de obtinere a creditului:

- rapiditate in acordare

   - usor de obtinut   (accesibil)

-   Imaginea bancii:

- incredere

4. Imaginea bancii:

-   Stabilitate, siguranta

-   incredere

Procesul de obtinere a creditului:

-   rapiditate in acordare

-   usor de obtinut (accesibil)

Procesul de obtinere a creditului:

-   rapiditate in acordare

5. Calitatea servirii:

-   seriozitate/corectitudine

Calitatea servirii:

-   seriozitate/corectitudine

-   felul de a prezenta/angajati convingatori

Oferta existenta la momentul respectiv

6. Colaborare anterioara cu banca

Imaginea bancii:

-   incredere

Imaginea bancii:

-   incredere

Oferta existenta la momentul respectiv

7. Recomandarea altor persoane

Distributie / proximitate

Calitatea servirii:

-   seriozitate/corectitudine

- Distributie / proximitate

-   Recomandarea altor persoane

8. Distributie / proximitate

Oferta existenta la momentul respectiv

Recomandarea altor persoane

9. Oferta existenta la momentul respectiv

Recomandarea altor persoane

Distributie / proximitate

*) Precizie scazuta datorita bazei reduse

II. Perceptia clientilor  bancari fata de oferta BCR si a a principalilor competitori  privind creditele pentru locuinte din punct de vedere al:

           Importantei si evaluarii bancii (satisfactiei) in privinta atributelor asociate creditului pentru locuinte/planului de economisire creditare (ierarhizare in ordinea descrescatoare a importantei rezultate):

Atribute evaluate:

Extrem de

important

Evaluarea atributelor (satisfactiei)*)  la bancile:

BCR BRDRaiffeisen

+ RBLTransilvani

a**)

Loc Loc Loc Loc Loc-   Rapiditate in acordarea

imprumutului 1 1 2 6 2-   Profesionalismul

consilierii 2 2 1 1 3-   Suma acordata 3 5 5 3 10-   Dobanda 4 18 19 4 13-   Comisioane 5 19 18 19 19-   Perioada de rambursare 6 8 9 9 7-   Tipul dobânzii (fixa,

variabila, revizuibila) 7 10 14 16 15-   Documente solicitate 8 13 12 8 6-   Acordare gratuita a 9 4 7 2 9

asigurarii de viata -   Conditii

financiare(giranti, ipoteca) 10 11 15 15 11

-   Avansul minim 11 12 11 11 12-   Moneda de acordare 12 3 6 4 1-   Posibilitatea de

refinantare 13 15 10 10 14-   Costul rambursarii

anticipate 14 17 17 17 18-   Perioada de gratie 15 14 13 13 8-   Posibilitatea de a plati

ratele prin bancomat 16 7 4 18 16-   Emiterea gratuita a unui

card 17 9 3 3 5-   Posibilitatea de a plati

ratele prin Internet 18 16 16 14 17-   Acordare gratuita a

asigurarii de locuinta 19 6 8 5 4

                 *) note de 9 si 10 pe o scala de la 1 la 10

                   **) precizie scazuta datorita bazei reduse

-          rapiditatea in acordarea imprumutului , profesionalismul consilierii  si suma acordata sunt, in general, cele mai importante atribute pentru utilizatorii creditului pentru locuinte/planului de economisire-creditare;

-          dobanda si comisioanele se situeaza pe urmatoarele doua locuri din punct de vedere al importantei acordate de catre respondenti, fiind insa pe ultimele locuri in privinta satisfactiei clientilor BCR si BRD (pentru comisioane si in cazul clientilor celorlalte doua banci analizate);

-          documentele solicitate se pozitioneaza in primele zece locuri ca importanta acordata, nivelul satisfactiei  fiind mai scazut pentru clientii BCR si BRD.

          Serviciilor conexe:

 

Atribute evaluate:

 

 

Extrem de important

Evaluarea atributelor (satisfactiei)*)  la bancile:

BCR BRDRaiffeisen +

RBLTransilvania**)

Loc % Loc % Loc % Loc % Loc %

Acordare gratuita a asigurarii de viata 9 51 4 57 7 56 2 63 9 44Posibilitatea de a plati ratele prin

16 43 7 50 4 61 18 34 16 28

Emiterea gratuita a unui card 17 40 9 48 3 63 3 59 5 48

Posibilitatea de a plati ratele prin 18 33 16 36 16 39 14 39 17 24

Acordare gratuita a asigurarii de 19 30 6 54 8 56 5 55 4 52

-          serviciile conexe precizate sunt pozitionate, in general,  pe ultimele locuri ca importanta pentru utilizatorii creditelor pentru locuinte/terenuri sau planului de economisire/creditare, inregistrand insa niveluri mai ridicate ale satisfactiei clientilor BCR si a celorlalte banci analizate, cu exceptia posibilitatii de a plati ratele prin Internet.

         Monedei in care este oferit creditul:

            (%)

RON EURO USD Franci elvetieni Yeni japonezi Alte monede47 44 4 4 0,2 0,2

         Cerintelor generale de imbunatatire a ofertei de credite pentru locuinte/terenuri sau plan de economisire/creditare:

-          ierarhizarea, in ordine descrescatoare a principalelor elemente se prezinta astfel:                                                                        (%)

Nr.crt. BCR BRD Raiffeisen1. Pret:

-   micsorarea dobanzii

-   micsorarea comisioanelor

Pret Pret Pret

2. Proces de obtinere:

-   reducerea documentatiei/birocratiei

Proces de obtinere Proces de obtinere Proces de obtinere

3. Caracteristici ale produsului, in afara pretului :

-   cresterea perioadei de rambursare

Caracteristici ale produsului, in afara pretului (ex. suma)

-   Caracteristici ale produsului, in afara pretului (ex. suma)

-   Calitatea servirii

Caracteristici ale produsului, in afara pretului (ex. suma)

4. Nimic / sunt multumit(a) Nimic / sunt multumit(a) Nimic / sunt multumit(a) Calitatea servirii5. Calitatea servirii Calitatea servirii Informare, transparenta Informare, transparenta6. -   Informare, transparenta

-   Mai mult personal /filiale

-   Informare, transparenta -  

-  

7. -   Mai multa reclama (materiale, fluturasi)

-   Mai mult personal / mai multe filiale

      *) Precizie scazuta datorita bazei reduse

         

Loialitatii:                                                                                                                                    (%)

Clienti care: BCR BRD Raiffeisen si RBL

-   sunt satisfacuti*) de creditul analizat pe care il au la:

58 52 51

-   vor recomanda**) prietenilor/cunostintelor achizitionarea creditului analizat :

70 64 66

-   intentioneaza sa transfere la alta banca***)  actualul credit pentru locuinte/terenuri:

78 74 82

                           *) note de 9 si 10 pe o scala de la 1 la 10; **) sigur DA; ***) sigur NU

-          procentele rezultate in privinta clientilor loiali BCR (care indeplinesc cele trei conditii de mai sus) sunt comparabile cu cele rezultate la principalii competitori.

III. Surse de informare:

-          comparatia intre sursele de informare pentru credite de locuinte/terenuri sau planuri de economisire creditare si increderea in acestea se prezinta asfel:

-          informatiile obtinute de la sediul bancii (63%) reprezinta cea mai importanta sursa de informare, fiind si de cea mai mare incredere (73%); la mare distanta se situeaza pagina de Internet a bancii (20%), informatiile obtinute

prin televiziune (18%), informatii prin fluturasi (18%), ziare/reviste (17%), restul surselor de informare detin ponderi sub 10%;

-          numai in cazul informatiilor obtinute de la sediul bancii, procentul incredere il depaseste pe cel al sursei de informare.

IV. Profilul clientului BCR persoana fizica, utilizator al creditului pentru locuinte:

-          se încadrează în următoarele categorii predominante :

                                                                                                                                       ( %)

Caracteristici BCR Total esantion

-          vârsta

-           sub 25 ani

-           25-44 ani

-           peste 44 ani

6

68

27

6

70

23

-          venit net lunar individual

-           sub 1.000 RON

-           1.000 – 2.000 RON

-           peste 2.000 RON

48

30

22

47

31

19

-          venit net lunar pe gospodarie

-           sub 1.000 RON

-           1.000 – 3.000 RON

-           peste 3.000 RON

18

55

26

15

56

25

-          ocupatie

-           muncitor

-           angajat cu studii medii

-           angajat cu studii sup.

-           director/patron

22

24

26

18

20

27

27

16

Caracteristici BCR Total esantion

-          creditul este contractat pentru:

-           prima proprietate

-           a doua proprietate

-           a treia proprietate

-           a patra sau mai multe

69

30

-

2

66

31

2

1

-          profilul clientului BCR utilizator al unui credit pentru locuinte/terenuri este similar celui rezultat la nivelul intregului esantion, fiind in categoria de varsta 25-40 ani, cu un venit net lunar individual sub 2000 RON si pe gospodarie intre 1000 si 3000 RON, angajat cu studii medii si superioare, care contracteaza creditul pentru prima proprietate.

V. Analiza SWOT BCR

Puncte tari Puncte slabe          Banci la care se apeleaza:

-   primul loc in piata utilizatorilor produselor de creditare pentru locuinte/terenuri si a produselor bancare, in general (conturi, depozite, carduri sau credite)

          Satisfactie-Loialitate:

-   cel mai ridicat procent (58%) al satisfactiei generale a clientilor in privinta creditului pentru locuinte/terenuri - plan de economisire creditare (principalii concurenti BRD si Raiffeisen  inregistrând 52% si respectiv 51%)

-   cel mai ridicat procent (70%) al clienţilor care ar recomanda prietenilor si cunostintelor sa achizitioneze credit pentru locuinte/terenuri sau plan de economisire de la BCR

          Perioada achizitionarii creditului pentru locuinţe/terenuri sau Plan de Economisire creditare:

-   scadere semnificativa a procentului celor care au contractat creditele la BCR in urma cu 1-2 ani, comparativ cu cei care au apelat la BRD;

-   tendinta de scadere se mentine pentru creditele contractate in urma cu 6-12 luni, cu procente ma mici pentru utilizatorii BCR, fata de cei de la BRD;

-   procent foarte mic al utilizatorilor BCR care au contractat credite in mai putin de 6 luni.

          Importanta-evaluarea bancii (satisfactiei) in privinta atributelor asociate creditului pentru locuinte/planului de economisire creditare:

-   dobanda si comisioanele se situeaza pe locurile patru si cinci din punct de vedere al importantei acordate de catre respondenti, fiind insa pe ultimele locuri in privinta satisfactiei clientilor bancii

Oportunitati Amenintari          Produse folosite de utilizatorii de

credite/plan de economisire:

-   posibilitatea dezvoltarii serviciilor conexe, avand in vedere procentul ridicat (82%) al celor

          Banci la care se apeleaza:

-   principalii competitori ai bancii sunt:

care utilizeaza cardul

          Canalul de contractare:

-   imbunatatirea consultantei acordate in vederea obtinerii unui credit pentru locuinte/terenuri, avand in vedere faptul ca banca reprezinta principalul canal de contractare a imprumutului

Elemente importante in alegerea bancii pentru credit pentru locuinţe/terenuri sau Plan de Economisire creditare:

-   imbunatatirea produsului din punct de vedere al dobanzilor, avantajelor oferite si rapiditatii in acordare, avand in vedere ca acestea reprezinta primele atribute in alegerea BCR

          Cerinte generale de imbunatatire a ofertei de credite pentru locuinte/terenuri sau plan de economisire/creditare:

-   micsorarea dobanzii

-   micsorarea comisioanelor

-   reducerea documentatiei/birocratiei

-   cresterea perioadei de rambursare

-   informare, transparenta

-   mai mult personal / mai multe filiale

Loialitate: posibilitatea fidelizarii unui procent ridicat al clientilor bancii utilizatori de credit pentru locuinte/terenuri, care ar recomanda banca si altora si care nu intentioneaza transferarea creditului la alta banca.

Surse de informare:

-   “exploatarea’ maxima a unitatilor bancare in privinta promovarii creditului pentru locuinte (consultanta, materiale promotionale), avand in vedere procentul ridicat inregistrat, in general, la nivelul acestora, atat ca surse de informare, cat si ca incredere;

-   promovarea produsului analizat prin intermediul Internetului, clasat pe locul doi atat ca sursa de informare, cat si ca incredere

- in general: BRD si Raiffeisen Bank;

- pentru credite de locuinte/terenuri: BRD, Raiffeisen si C.E.C.;

pentru economisire/creditare: BRD (care in prezent devanseaza banca) si Raiffeisen BPL

          Grad de cunoastere a bancilor/institutiilor care ofera credit pentru locuinte/terenuri (altele decat  cele la care s-a apelat): locul secund, ca mentiune a respondentilor, dupa BRD

          Intentia de a contracta un credit pentru locuinte in urmatoarele  6 luni: 65% nu intentionaza sa contracteze un credit, numai 10% sunt decisi sa faca un astfel de imprumut

          Loialitate: procentele rezultate in privinta clientilor loiali BCR sunt comparabile cu cele rezultate la principalii competitori, ceea ce poate:

-          ingreuna procesul de atragere de noi clienti pentru produsul analizat;

-          determina preluarea de catre bancile concurente a clientilor bancii care intentioneaza sa transfere actualul credit pentru locuinte/terenuri (8% dintre clientii BCR care au contractat un astfel de credit  s-au decis/se gândesc sa efectueze transferul, comparativ cu 6% dintre clientii BRD).

02c1322d-0401-0

Capitolul 6 – CONCLUZII SI PROPUNERI

6.1. Concluzii privind piata de real estate din Romania in general si a celei a locuintelor in particular

A.                Concluzii privind evolutiile in 2006 si tendinte in 2007 ale pietei de real estate. Impact aderare UE

România are o piaţă rezidenţială atipică faţă de celelalte ţări din Europa Centrală şi de Est, care au aderat deja la UE.

Desi unii specialisti prognozeaza o evolutie post-aderare similara cu a acestor tari, la mai putin de o luna de la intrarea in UE, pretul apartamentelor a crescut cu 8-10%, fara a se intrevedea a scadere iminenta. In afara de diferenta dintre cererea si oferta pe acest segment, o explicatie a acestui fenomen se regaseste si in asteptatul exod al investitorilor straini.

Evolutia in cazul celorlalte tari (Cehia, Polonia, Ungaria) s-a concretizat intr-o crestere accentuate a valorii proprietatilor anterior aderarii (ex. 30-50% la Praga, dublare in unele zone din Budapesta), ulterior acestui moment inregistrandu-se insa o scadera cu pana la 25% a preturilor.

Construcţia de locuinţe noi a luat avânt in Romania doar după anul 2005, în timp ce în Ungaria, Polonia, Slovacia şi Cehia, sectorul s-a dezvoltat spectaculos la mijlocul anilor ‘90. Aşa că, în această zonă, din 2002 (înainte cu doi ani de aderare), piaţa era deja aşezată. Între 2002 şi 2006, volumul pieţei rezidenţiale din Est a crescut constant, dar cu variaţii mici, trend care va continua cel puţin până în 2008. Estimarea aparţine firmei de consultanţă internaţională Experian, care a întocmit un raport la nivelul regiunii Euroconstruct (19 ţări membre ale UE). Per total, în regiunea Euroconstruct, numai în 2005 s-au realizat locuinţe noi în valoare de 603 miliarde de euro, adică 48% din totalul investiţiilor în construcţii. În ţările din est mai sunt multe de recuperat, ponderea rezidenţialului fiind încă mult mai mică: 25% din totalul tuturor lucrărilor de construcţii, adică doar jumătate din media UE. 

La noi se aşteaptă ca piaţa rezidenţială să fie mai activă decât în Ungaria şi Polonia. La nivelul întregii ţări, in ultimul trimestru din 2006 se aflau în diverse stadii de finisare 120.000 de locuinţe, ceea ce înseamnă cu 40% mai mult decât în 2005, potrivit datelor de la INSSE. Din acestea, peste 10.000 se află numai în Capitală, iar în 2007, specialiştii imobiliari estimează că oferta de apartamente şi case noi va ajunge la circa 20.000 unităţi, ceea ce ar însemna o creştere de 100%. Potrivit unui studiu al GTC şi declaraţiilor directorului companiei, Shimon Galon, piaţa bucureşteană ar putea absorbi anual 30.000 de locuinţe noi.

Cererea de case noi nu va fi acoperită astfel nici în 2007 şi 2008, iar preţurile nu vor scădea. Ba chiar vor exista motive suplimentare să crească. „Variaţiile de preţ ar putea fi mai mici decât până acum. Creşterea costurilor materiilor prime, a combustibililor, gazelor şi mai ales a costurilor cu manopera va duce la o scumpire de minimum 5-9% pe an, în următorii trei-patru ani“, susţine Dan Ioan Popp, preşedintele Impact.

Şi Adriana Iftime, director general al Patronatului Societăţilor de Construcţii din România, este de aceeaşi părere, dar cifrele sale sunt şi mai ameninţătoare: „Estimăm că în prima parte a anului viitor vom cunoaşte din nou o creştere a preţurilor, cu 10-15%“.  În acest context, este puţin probabil ca preţurile locuinţelor vechi să scadă pe termen mediu, chiar dacă unii reprezentanţii ai agenţii imobiliare cred acest lucru. Deocamdată, faţă de apartamentele „comuniste“, singurele alternative mai ieftine oferite de developeri sunt locuinţele situate mult în afara oraşelor, care au dezavantajul unei infrastructuri nedezvoltate. 

a.      Concluzii privind piata spatiilor rezidentiale

Preturile rezidentiale locale incep sa se apropie de nivelul altor tari din regiune, ratele de recuperare a profitului nu mai sunt la fel de attractive ca inainte.

      Clasa medie

Segmentul de piata adresat clasei medii a fost dominat de o cerere in crestere, in

mod cert nesatisfacuta de vechiul stoc de locuinte. In 2006 a luat amploare conceptul lansat in 2005, adresat clasei medii – proiecte de dimensiuni mari oferind apartamente moderne cu finisaje de calitate si o gama larga de facilitati, cum ar fi parcare, securitate, spatii comerciale si posibilitati de relaxare la un pret accesibil.

Aceasta a aparut pe fondul constatarii faptului ca potentialii cumparatori nu mai sunt interesati in totalitate de achizitionarea unui apartament intr-o cladire veche. Doresc cladiri noi, cu apartamente moderne, finisaje de calitate, echipamente si Facilitati in conformitate cu standardele actuale de viata. In plus, nu mai sunt dispusi sa plateasca preturile ridicate cerute pentru apartamentele vechi.

In absenta unui numar suficient de proiecte noi, cererea este inca rezolvata de vechile blocuri de locuinte ce ofera apartamente mici si neconfortabile, in cladiri nesigure, dotate cu echipamente vechi si uzate, oferite la preturi in continua crestere datorata unei oferte inca limitate.

Factori cum ar fi cresterea puterii de cumparare, expansiunea demografica (casatorii, migratia sociala, etc) si disponibilitatea finantarii (credite ipotecare, credite pentru locuite, etc.) demonstreaza ca exista premize puternice pentru dezvoltarea unor proiecte rezidentiale moderne adresate clasei medii.

Profilul cumparatorului arata ca proiectele adresate clasei medii sunt attractive pentru tineri profesionisti, singuri sau avand o familie, de obicei intre 35–40 ani, care lucreaza in cadrul unei companii multinationale sau locale, ori care au propria lor afacere. Aceasta asiguraun venit peste medie care ii califica pentru un imprumut.

Noul concept de proiect adresat clasei medii s-a afirmat pe piata locala in 2005; el implica complexe de apartamente de dimensiuni mari (sute de unitati), situate in zone secundare ale orasului (i.e. cartierele rezidentiale traditionale), oferind apartamente moderne cu finisaje de buna calitate si acces la facilitati precum unitati comerciale, parcare, fitness, zone verzi amenajate, gradinita, etc.

Aceste proiecte vor fi dezvoltate pe locuri vacante, dar mai ales pe terenurile unor foste platforme industriale. Reconversia terenului este una dintre solutiile pentru dezvoltarea in oras, in absenta unor suprafete de teren vacante.

Viitoarea oferta este dezvoltata de companii binecunoscute, multe dintre ele internationale (GTC, Asmita, Mivan), dar si locali (Comnord) cu experienta in tara de origine, sau in tarile din Europa de Est si Centrala si nu doar pe segmentul rezidential, ci si pe alte segmente – birouri (GTC, Conarg), spatii comerciale (GTC, Mivan) sau industrial (CEFIN).

Luand in considerare veniturile clasei medii, dezvoltatorii si-au pozitionat oferta, incomparabil mai buna calitativ, la 1.000–1.350 1/mp plus TVA.

      Clasa de lux

Segmentul de lux al pietei rezidentiale a continuat sa aiba o evolutie stabila in 2006. Profilul cumparatorului descrie o persoana detinand functii de conducere si care cumpara pentru uzul sau propriu sau ca investitie. Aproximativ jumatate dintre tranzactiile de vanzare-cumparare sunt urmate de inchirieri, proprietatea reintrand pe piata pentru a genera venit.

Criteriile de cumparare sunt reduse la doua categorii: facilitatea inchirierii proprietatii si posibilitatea obtinerii unei rate atractive de profit.

Dezvoltatorii de pe acest segment de piata sunt in marea lor majoritate romani, care acumuleaza experienta pe masura ce isi dezvolta proiectele.

In urmatoarele 24 de luni vor fi terminate peste 1.500 de unitati, situate in principal in partea de nord a Bucurestiului; spre exemplu, in zona Scoala Herastrau sunt in prezent in constructie 30 de proiecte.

Noile proiecte au un pret de pornire de 1.500–2.000 €/mp + TVA si se asteapta o crestere a acestora, partial datorata cresterii preturilor materialelor de constructie si a terenurilor, dar mai ales datorita cererii mari.

Cresterea nu va avea un ritm rapid, ci mai degraba unul lent in comparative cu evolutia anterioara.

Zone precum Soseaua Nordului au preturi de 2.000–2.600 €/mp, in timp in spatele acestei artere (pe strazile mici, care fac legatura cu Nicolae Caranfil) sau in Floreasca se inregistreaza cele mai mici preturi.

b.     Concluzii privind restructurarea pietei si concentrarea in marile orase

In topul preturilor se afla Capitala, urmata de Cluj si Constanta.

Terenurile din centrul Capitalei, al Clujului si al Constantei se vand la cele mai mari preturi, fiind achizitionate in special de investitorii in proiecte pentru cladiri de birouri. In jur de 3.000 de euro costa cea mai scumpa parcela din cartierul bucurestean Primaverii, in timp ce in Buna Ziua, din Cluj, un metru patrat ajunge la 1.300 de euro. Preturi ceva mai modeste sunt in Constanta: circa 800 de euro pe bulevardul Mamaia. 

Indiferent ca a fost vorba despre marile orase, statiunile de pe Valea Prahovei, cele de la malul marii si chiar cele balneo-climaterice, interesul investitorilor a dus la cresterea preturilor cu 50 pana la 100%, in unele zone.

“In ultima perioada, suprafete substantiale de teren au devenit disponibile prin transformarea fostelor zone industriale si terenuri agricole in terenuri construibile. Cu toate acestea, decalajul intre cerere si oferta ramane foarte mare", se arata intr-un raport al companiei CB Richard Ellis.

Cele mai ieftine orase mari sunt Brasov si Iasi.

Constanta. Este una dintre zonele unde preturile au crescut, pe alocuri, cu pana la 100%. In afara de terenurile de pe bd. Mamaia, cele mai scumpe terenuri sunt in zona Soveja si se situeaza intre 450 si 800 de euro/mp, in functie de suprafata, pozitionare si priveliste. 

Cluj-Napoca. Este unul dintre orasele unde se vor ridica imobile inalte de birouri. Prin urmare, suprafetele respective se vand si cu 1.200-1.300 de euro/mp. Dezvoltatorii proiectelor de blocuri platesc intre 500 si 600 de euro/mp pentru terenuri din zonele rezidentiale.

Timisoara. Zonele centrale ale Timisoarei sunt la mare cautare, investitorii platind intre 700 si 800 de euro/mp pentru a dezvolta proiecte de birouri sau constructii rezidentiale de lux. Developerii proiectelor de blocuri cu apartamente adresate clasei medii platesc aproximativ 400-500 de euro/mp pentru terenurile pretabile unor astfel de dezvoltari.

Iasi. Cele mai scumpe terenuri sunt cele din centru, pentru care se cer in jur de 600 de euro/mp. Tranzactiile se realizeaza insa pentru un pret de 450 de euro/mp. Preturile sunt valabile pentru suprafete mici de teren pentru dezvoltari rezidentiale. In cazul proiectelor comerciale care necesita suprafete mai mari, preturile se situeaza intre 100 si 250 de euro/mp.

Brasov. In zona centrala mai sunt foarte putine terenuri disponibile si proprietarii solicita pentru ele in jur de 500 de euro/mp. Calea Bucuresti este o alta zona cautata de investitori, fiind deja dezvoltata. Aici, preturile variaza intre 200 si 300 de euro/mp. 

c.      Consolidarea investitiilor importante

Perspectiva aderarii la UE si aderarea in sine au facut ca tranzactiile in imobiliare  pe piata romaneasca sa  fie privite  ca una dintre cele mai atractive oportunitati de investitie din Europa in acest moment, atragand cativa “jucatori“ importanti.In urma cu doar cativa ani de zile activau pe piata doar 2 fonduri de investitii, actualmente fiind insa prezente peste 20 de fonduri al caror capital se situeaza intre 20 si 350 milioane €. Atentia acestora se indreapta cu precadere catre investitiile in domeniul spatiilor pentru birouri si a celor comerciale, fiind insa interesati si in achizitia de terenuri pentru proiecte viitoare.

Dezvolatorii greci si israelieni au fost primii care au intrat pe piata inca din 1990, prin achizitionarea de terenuri pentru dezvoltarea de cladiri de birouri si centre comerciale. Cea de-a doua etapa a inceput in 2003, cu intrarea pe piata a investitorilor austrieci Immofinanz, Europolis, CA Immo si Meinl European Limited. concomitent au intrat pe piata si investitori irlandezi, fara ca investitiile facute de acestia sa fie foarte ridicate.

Fondurile de investitii britanice  Charlemagne, Equest Balkan properties, Dawnay Day si  Accession Fund au adus investitii de peste 220 milioane € pe parcursul anului trecut, suma mai ridicata decat media anilor precedenti.

Grupuri internationale cu capitalizare de sute de milioane de €, precum Heitman si  Global Finance au intrat pe piata in decursul anului trecut. Morley Fund Management, parte a grupului Morley care detine active in valoarea de 235 miliarde €, si-a facut intrarea prin achizitionarea proiectului industrial Phoenix Business Park, cu o investitie de 8 milioane €.

B.                         Concluzii si propuneri privind piata creditului in general si a celui imobiliar/ ipotecar in particular

a.      Tendintele pietei creditului

Pe parcursul anului 2006 piata creditelor destinate populatiei aproape s-a dublat, ajungand de la 5,692 mld € la 11,355 mld €.

 SHAPE  \* MERGEFORMAT

Tendinte privind piata creditului PF5,692,24311,355,8646,694,6894,661,17602,000,0004,000,0006,000,0008,000,00010,000,00012,000,000Q1 2005Q2 2005Q3 2005Q4 2005Q1 2006Q2 2006Q3 2006Q4 2006Credite PF total (mii EUR)Credite PF in RON (mii EUR)Credite PF in valuta (mii EUR)

Dincolo de tendinta deja cunoscuta de crestere  a creditelor de consum, creditele ipotecare/imobiliare au cunoscut la randul lor o crestere importanta. Astfel, soldul creditelor pentru investitii imobiliare era la sfarsitul anului 2006 cu 66% mai mare decat la finele lui 2005, ajungand la 2,373 mld €.

Totusi, creditele pentru investitii imobiliare/ipotecare reprezinta doar 21% din totalul creditelor acordate populatiei, in conditiile in care in tarile din centrul Europei reprezinta aproape 50%. 

Daca  din volumul total al finantarii, creditele in valuta reprezinta 41%, in cazul creditelor imobiliare/ipotecare acestea au o pondere de 84%, fapt potentat si de eliminarea restrictiilor legate de limita 300% din fondurile proprii impusa anterior de BNR.

 SHAPE  \* MERGEFORMAT

Tendintele pietei creditelor imobiliare/ipotecare2,373,4931,426,651368,4642,005,0290500,0001,000,0001,500,00

02,000,0002,500,000Q1 2005Q2 2005Q3 2005Q4 2005Q1 2006Q2 2006Q3 2006Q4 2006Credite imobiliare/ipotecare total (mii EUR)Credite imobiliare/ipotecare in RON (mii EUR)Credite imobiliare/ipotecare in valuta (mii EUR)

Tendinta de concentrare a pietei de in jurul Bucurestiului si a principalelor orase se reflecta si in profilul regional al creditelor imobiliare/ipotecare acordate populatiei. Astfel, Bucurestiul concentraza 38.85% din piata acestui tip de credite, impreuna cu celelalte zone principale (Constanta, Cluj, Brasov, Timis, Iasi) detinand 60.27% din piata.

b.     Pozitia BCR

BCR a urmat tendinta generala de crestere a pietei, detinand 26% din piata totala, cu un sold al creitelor de 2,93 mld €.

 SHAPE  \* MERGEFORMAT

Tendintele creditelor PF oferite de BCR1,711,3522,930,463901,4471,739,693809,9051,190,7700500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,000Q1 2005Q2 2005Q3 2005Q4 2005Q1 2006Q2 2006Q3 2006Q4 2006Credite PF total (mii EUR)Credite PF in RON (mii EUR)

Credite PF in valuta (mii EUR)

Aproximativ aceeasi cota de piata (26%) este detinuta de BCR si in domeniul finantarilor imobiliare/ipotecare pentru PF si PFA, cu 622 milioane € credite in sold.

 SHAPE  \* MERGEFORMAT

Tendintele creditelor imobiliare/ipotecare oferite de BCR471,682622,19926,814595,3850100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000Q1 2005Q2 2005Q3 2005Q4 2005Q1 2006Q2 2006Q3 2006Q4 2006Credite imobiliare/ipotecare total (mii EUR)Credite imobiliare/ipotecare in RON (mii EUR)Credite imobiliare/ipotecare in valuta (mii EUR)

4.2. Concluzii si propuneri privind modalitatile de finantare a investitiilor imobiliare pe segmentul retail (PF, PFA)

a.      Concluzii privind conditiile BNR si tendinte post-aderare

Care este impactul  Regulamentului 3/2007 al BNR?

         BNR elimina limitarile cu privire la:

         gradul maxim de indatorare

         categoriile de credite (consum/investitii imobiliare)

         intelesul termenului “familie”

         avansul minim pentru creditele de investitii imobiliare

         Bancile isi pot face propria politica de creditare, in conditiile de prudenta considerate necesare

         Exista insa unele conditionari, unele incluse clar in Regulamenul 3/2007, altele in corespondenta ulterioara cu bancile:

         Venitul net eligibil pentru credite se determina dupa deducerea din veniturile realizate de potentialii clienti a:

      Cheltuielilor de subzistenta

      Altor angajamente de plata, decat cele de natura creditului

         Gradul maxim de indatorare poate fi:

      70% in cazul bancilor care transmit informatii pozitive catre Biroul de Credit

      65% in cazul bancilor care nu transmit inca informatii pozitive catre Biroul de Credit

         Gradul maxim de indatorare trebuie sa tina cont de:

      profilul de risc al clientilor (date scoring)

      comportamentul de plata al clientilor (restantele curente si/sau trecute inregistrate)

Deşi greu cuantificabile în acest moment, efectele trecerii sistemului bancar romånesc la Normele Basel II s-ar putea reflecta într-un mai mare apetit al băncilor pentru acordarea de credite ipotecare şi de credite de nevoi personale garantate cu ipotecă.După cum a explicat Adrian Vasilescu, consilierul guvernatorului BNR, în cadrul seminarului EUCOFILE, organizat de BNR şi Asociaţia Romånă a Băncilor, „scăderea ponderilor de risc ale băncilor pentru creditele ipotecare, ar putea să se traducă într-o îndulcire a împrumuturilor şi nu într-o limitare a acestora“.

Din ianuarie 2007, sistemul bancar romånesc ar trebui să aplice normele Basel II, cu amendamentul că există şi un termen de graţie de un an.

Conform noilor Norme, ponderile de risc aplicate de bănci la adecvarea capitalurilor proprii scad la 35% pentru creditele ipotecare şi la 50% pentru creditele de consum ale persoanelor fizice şi ale IMM-urilor. Aplicarea acestor norme va genera un surplus de capital pentru băncile comerciale, surplus care ar putea fi orientat către finanţarea achiziţionării şi construcţiei de locuinţe.

Cu toate acestea, restricţionărilor impuse de banca centrală în privinţa gradului de îndatorare a persoanelor fizice, face practic imposibila estimarea impactului acestor modificari.

Intentia BNR de a elimina obligativitatea avansului minim de 25% pentru creditele imobiliare/ipotecare, creste sperantele clientilor de a obtine un astfel de produs cu “avans zero”. Este puţin probabil ca avansul să coboare atât de mult, dar pot fi construite produse mai flexibile în care acesta să fie de 10% sau 15%. Oficialii europeni încearcă să realizeze un cadru comun pentru piaţa creditelor ipotecare. Un grup de experţi (FIN-USE) consideră că, pentru a putea spori concurenţa din sistemul bancar european, sunt necesare o serie de cerinţe care să reglementeze piaţa finanţărilor ipotecare.

Iar una dintre acestea ţine de rambursarea în avans a creditelor. In momentul de faţă, aproape toate instituţiile de credit din ţara noastră solicită comision pentru plata anticipată a împrumuturilor pentru locuinţe (cel puţin în primii ani de derulare a contractului). Iar comisionul se aplică la întreaga sumă plătită în avans, indiferent de evoluţia pieţei bancare. Ceea ce reprezintă o barieră pentru clienţii care vor să schimbe serviciile unei bănci cu o altă instituţie.

În schimb, grupul FIN-USE sugerează ca tariful aplicat pentru achitarea anticipată a creditului să ţină cont de faptul dacă banca are sau nu de suferit de pe urma acestei decizii. Astfel, în cazul în care dobânzile au scăzut, iar banca va plasa banii la o dobândă mai mică decât cea pe care o primea din creditul rambursat în avans, atunci are dreptul să perceapă un comision. Dar nivelul trebuie stabilit astfel încât să reflecte pierderea instituţiei de credit. Pe de altă parte, în contextul în care dobânzile percepute pentru finanţările

ipotecare s-au majorat, atunci banca este cea care ar trebui să recompenseze clientul care achită anticipat creditul. Asta pentru că banii pe care îi primeşte în avans poate să îi plaseze la o dobândă mai mare decât cea a împrumutului plătit în avans, arată raportul FIN-USE.

O altă sugestie a grupului european ţine de modul în care sunt modificate dobânzile variabile. Astfel, clienţii ar trebui să fie anunţaţi în avans de creşterea sau scăderea costurilor, nu ulterior.

Decizia bancii centrale de a elimina obligativitatea achitarii avansului de 25% la creditele imobiliare, corelata cu o posibila intrare pe piata a bancilor de credit ipotecar, va conduce la cresterea numarului de credite pentru locuinta si, implicit, la scaderea chiriilor cu 10-20%, sustin analistii.

Romanii vor alege sa plateasca rata la o banca pentru un credit ipotecar in schimbul unei chirii lunare pentru o locuinta, fenomen care va conduce la o scadere a chiriilor cu 10-20% intr-un an de zile, apreciaza presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI), Liviu Ureche.

Cresterea creditarii nu va fi importanta, avand in vedere ca norma bancii centrale pastreaza restrictiile privind limita de indatorare (35% pentru creditele imobiliare). Norma Bancii Nationale a Romaniei (BNR) este favorabila doar tinerilor cu un salariu mare, care nu au reusit sa stranga suma necesara avansului, considera analistii economici.In conditiile in care contractarea unui credit ipotecar va deveni facila, "romanii vor alege sa plateasca rata la o banca pentru un credit ipotecar in schimbul unei chirii lunare pentru o locuinta, fenomen care va conduce la o scadere a chiriilor cu 10-20% intr-un an de zile", apreciaza presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI), Liviu Ureche.

De asemenea, presedintele Uniunii Nationale a Agentiilor Imobiliare (UNIM), Gabriel Zamfir este de parere ca vor scadea chiriile in cartierele periferice odata cu aparitia bancilor de credit ipotecar, persoana creditoare avand posibilitatea sa garanteze cu un bun viitor, astfel, costurile finantarii vor fi mai mici. Dupa aparitia bancilor de credit ipotecar se vor obtine credite fara avans, fara un nivel al veniturilor foarte mare si cu garantii mici, a mai spus Zamfir.

Pe de alta parte, profesorul de gestiune imobiliara la UFI Bruxelles, Artur Silvestri precizeaza: "Chiriile se mentin la cotele din prezent, in pofida creditului ipotecar, cu nesemnificative corectii in limita unui previzibil 10%."

"Chiriile in apartamentele rezidentiale nu vor creste decat in functie de confortul oferit, categoria de mobilier si performantele echipamentelor", a spus directorul departamentului inchirieri al companiei Regatta, Liliana

Vasile. Reprezentantii altor companii imobiliare s-au abtinut sa faca vreo estimare cu privire la evolutia chiriilor.

Avansul nu dispare, se recalibreaza in functie de profilul clientului - Baltazar.Institutiile bancare se vor conforma profilului de risc al fiecarui client, astfel incat avansul poate fi invers proportional cu venitul lunar al solicitantului de credit, considera presedintele firmei de consultanta financiara BB & P, Bogdan Baltazar.El a precizat ca "eliminarea obligativitatii achitarii a 25% avans pentru un credit ipotecar va aduce mai multi clienti bancilor. Acestea se vor adapta profilului de risc al clientului in ceea ce priveste achitarea avansului. Pentru un client cu venituri foarte mari nu se va mai solicita avans. In general, este mai avantajos atat pentru banci cat si pentru clienti achitarea avansului, intrucat rambursarea sumei imprumutate va fi mai facila. In ceea ce priveste aparitia bancilor de credit ipotecar, acestea se vor lupta sa-si faca loc pe piata, insa numarul lor nu va fi important"."Eliminarea obligativitatii avansului de 25% pentru creditele ipotecare nu va avea nicio influenta asupra bancilor pentru locuinte, deoarece acestea functioneaza pe sistemul economisire-creditare", a afirmat presedintele HVB Banca pentru Locuinte, Petre Tulin.

Casa de Economii si Consemnatiuni (CEC) intentioneaza sa reduca sau sa elimine avansul de 25%. "Este destul de greu ca o persoana cu un salariu mic sa poata strange o suma de 15.000 - 20.000 de euro. Prin urmare este mai avantajos pentru clienti sa achite, in functie de posibilitatile lor financiare, un avans care poate fi mai mic de 25% din valoarea imprumutata" a declarat Iuliana Ispas, sef serviciu dezvoltare si intretinere produse de creditare persoane fizice al CEC.Presedintele Bancii Bancpost, Mihai Bogza a precizat: "In prezent asteptam forma finala a reglementarii BNR privind eliminarea obligativitatii avansului. Daca intentia anuntata de BNR se va materializa, in principiu, din motive de prudenta nu vom renunta complet la avans, dar vom reanaliza dimensiunile acestuia". Oficialul bancii a mai spus ca ar fi posibila o abordare diferentiata in functie de unele criterii, precum volumul veniturilor clientului (un avans mai mic pentru venituri mai mari) sau tipul de locuinta finantat din credit (cele aflate in localitati cu piete imobiliare active ar putea beneficia de un avans mai redus). In luarea deciziei finale se va tine cont si de comportamentul bancilor concurente pe acest segment de piata.

Potrivit reprezentantilor Raiffeisen Bank, in perioada urmatoare, banca intentioneaza sa-si diversifice gama de produse de creditare pentru clientii care doresc achizitionarea unui imobil prin intermediul unui credit ipotecar. La momentul acordarii unui astfel de credit, se ia in considerare si gradul de indatorare al clientului, care nu poate depasi 35% din venitul lunar.

Bancile intampina regulamentul BNR cu reducerea dobanzilor si extinderea perioadei de creditare. Unele banci au inteles ca este nevoie sa reduca nivelul dobanzilor si sa extinda perioada de rambursare pentru ca rata lunara sa nu fie impovaratoare, in conditiile eliminarii sau reducerii avansului de 25%. Masurile au fost luate pentru a permite unui numar mai mare de clienti sa acceseze un credit pentru locuinta, avand in vedere ca limita de indatorare a ramas aceeasi, de 35% din venitul lunar net.Volksbank Romania si OTP Bank si-au micsorat dobanzile, in timp ce Bancpost, OTP Bank si-au extins perioada de rambursare, de pana la 35 de ani. Totodata, BCR si Banca Transilvania au aplicat masuri pentru a facilita achizitia unei case prin intermediul unui credit. De exemplu, Volksbank Romania a redus dobanzile la 5,95% pe an, dobanzile percepute clientilor la creditele de locuinte, cele de consum cu ipoteca (Optimus).

De asemenea, Banca Comerciala Romana (BCR) a scazut dobanda pentru creditele imobiliare "Camin Super BCR" si pentru cele ipotecare "Rezidential Super BCR" in valuta, prin reducerea marjei de produs, si a majorat perioada de acordare de la 25 la 30 de ani. Costul imprumutului se reduce, astfel, cu pana la 1,2 puncte procentuale, "ceea ce inseamna un efort financiar mai mic pentru clientii nostri", a declarat un oficial din cadrul BCR.

Banca Transilvania percepe o dobanda fixa anuala de 6,5% in primii trei ani pentru creditele imobiliare in lei, destinate populatiei care vrea sa cumpere sau sa isi modernizeze o locuinta sau sa achizitioneze un teren. Banca percepe un comision de acordare de 2% din valoarea creditului, de cel putin 600 lei, precum si un comision de gestiune lunar de 0,1% din valoarea creditului in sold. Totodata, banca a extins perioadei de creditare de la 25 la 30 de ani.

Pentru a stimula creditarea, unele banci au lansat si oferte promotionale. De exemplu, OTP Bank Romania a extins perioada maxima de rambursare a creditului ipotecar in lei de la 30 la 35 de ani, iar pentru cele in euro si franci elvetieni, de la 25 la 35 de ani, pana la 30 aprilie, cu ocazia campaniei promotionale "O rata mica pentru o casa mare”. Oferta este valabila pentru creditele ipotecare destinate achizitiei de locuinte si terenuri. In plus, in aceasta perioada toti clientii care iau un credit ipotecar pentru cumpararea unei locuinte sau a unui teren de la OTP Bank Romania sunt inscrisi automat in tragerile la sorti pentru cele 12 premii acordate de banca. Premiile constau in electrocasnice in valoare de 5.000 lei fiecare si un autoturism Toyota Avensis in valoare de 18.000 euro.

b.     Propuneri privind adaptarea produselor la cerintele pietei

I. Menite sa vina in sprijinul clientilor

Perioada de gratie

Majoritatea bancilor din sistem care acorda credite imobiliare sau ipotecare ofera clientilor o perioada de gratie la returnarea acestuia. Aceasta inlesnire la rambursare se acorda doar pentru credite contractate pentru constructia (inclusiv terminarea unei constructii deja incepute), renovarea sau reamenajarea unei locuinte. Bancile au introdus aceasta facilitate considerand ca exista o perioada in care clientul foloseste banii si nu mai are resursele necesare pentru a returna bancii imprumutul pana la finalizarea lucrarii. Perioada de gratie variaza de la banca la banca, intre sase luni si un an.

Documentele necesare tragerilor, in special in cazul creditelor pentru constructii

Transele se pot acorda fie numai pe baza de documente justificative, in baza unui contract intre viitorul proprietar si antreprenor, fie pe baza de declaratii de buna credinta, secondate de un deviz estimativ al costurilor de constructie pentru cei care aleg varianta constructiei in regie proprie. Pentru cei care opteaza pentru aceasta varianta mai ieftina, dar nu si mai sigura din punctul de vedere al calitatii lucrarii si al termenelor de predare, trebuie mentionat ca institutiile de credit solicita totusi un contract de prestari servicii incheiat de beneficiar cu dirigintele de santier. Daca se alege varianta realizarii constructiei cu un antreprenor, la acordarea imprumutului se solicita un contract incheiat de proprietar cu societatea de constructii.

Oferirea gratuita a asigurarilor

Competitia in domeniul creditului ipotecar/imobiliar si dorinta de a usura a determinat bancile sa suporte costul asigurarilor aferente creditului, in special a celei de viata.

Oferirea de credite “punte”

Creditul se adreseaza celor care au deja o propriette imobiliar, pe care intentioneaza insa sa o vanda pentru obtinerea unui nou imobil.

BCR a fost prima care a lansat un astfel de produs, avand atat varinata de finatare pe termen mediu si scurt, dar si varinata de finatare pe termen lung.

Banca Transilvania a lansat de curand un produs similar, care vizeaza numai varianta de de finantare pe termen scurt.

Aparitia ofertelor de economisire-creditare

Clientii bancilor de economisire si creditare in sistem locativ vor putea sa-si deduca din veniturile anuale impozabile pana la 300 de lei din suma economisita, potrivit Codului Fiscal care a intrat in vigoare la 1 ianuarie 2007. In plus, noul Cod Fiscal face referire la faptul ca sunt neimpozabile veniturile sub forma dobanzilor bonificate la depozitele clientilor constituite in baza Legii privind economisirea si creditarea in sistem colectiv pentru domeniul locativ. In etapa de economisire, statul ofera deja o prima de stat de 15% din suma economisita in anul calendaristic precedent, dar nu mai mult de echivalentul in lei a 150 de euro. Prima banca pentru locuinte din sistemul bancar romanesc a fost Raiffeisen Banca pentru Locuinte, care si-a inceput activitatea in iunie 2004. Pe piata romaneasca de profil a intrat anul trecut si HVB Banca pentru Locuinte.

II. Menite a evita restrictiile BNR, cu privire la gradul de indatorare

Utilizarea creditelor de nevoi personale cu garantie ipotecara pentru finantarea proiectelor imobiliare (in special a celor de reamenajare, modernizare)

Lansat in urma cu aproximativ 2 ani, creditul de nevoi personale garantat cu ipoteca se dovedeste a avea cea mai dinamica evolutie. Permite accesarea unui imprumut cu valori apropiate de cele ale creditului ipotecar, marele avantaj fiind reprezentat de nesolicitarea unui avans. Pentru acest produs nu se solicita avans. Un alt avantaj este legat de perioada lunga de rambursare si de dobanzile care respecta pasul dobanzilor ipotecare, fiind insa usor mai ridicate.

Prelungirea perioadei de finantare

Extinderea periaodei de finatare determina obtinrea unei finantari superioare in conditiile pastrarii aceluiasi grad de indatorare al clientului. Astfel, perioada maxima pentru creditele ipotecare a ajuns la 30-35 ani.

Largirea ariei veniturilor acceptate

In afara de veniturile clasice (salarii, pensii, chirii, dividende, etc.), bancile au inceput sa-si indrepte atentia si spre alte categorii, care in prezent nu au o pondere mare in cererea de credit, dar care au un potential important, in special in conditiile aderarii la UE. In aceasta categorie se incadreaza in special veniturile obtinute de cei care isi desfasoara activitatea in afara teritoriului Romaniei.

Avantaje Modificari  Norma de Creditare  BCR

Noul grad maxim de indatorare este cuprins in  intervalul [65% -52.68%]

Avans intre 0% si 15% pentru creditele ipotecare/ investitii imobiliare in functie de valoarea admisa a garantiilor si de conditiile de costuri acceptate de catre solicitant;

Cosul minim lunar este determitat in mod diferentiat  in functie de numarul de membri de familie (sot/sotie, copii in intretinere);

Cosul minim lunar este ajustat in functie de regiunea geografica si tipul localitatii de resedinta rezultand un cos minim lunar:

        mai mic pentru solicitantii care locuiesc in zone cu potential de dezvoltare mai redus;

        mai mare pentru solicitantii care nu locuiesc in resedinte de judet;

Nota: Este preferabila aducerea de coplatitori externi din zone cu potential de dezvoltare redus

care nu locuiesc in resedinte de judet.

Coplatitorul  intern poate fi orice persoana care locuieste si gospodareste impreuna cu imprumutatul;

Sunt admisi maxim 4 coplatitori externi (doar pentru creditele cu garantii reale)

In cazul in care unica sursa de rambursare a creditului prezentata de catre solicitant este depozitul, solicitantului nu i se efectueaza analiza financiara aferenta determinarii gradului maxim de indatorare;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

BIBLIOGRAFIE:

 

1.                 Ciotei Constantin – “Finante – Moneda, Credit – Banci”, Editura Fundatia Romania de Maine, Bucuresti 1999

2.                 Danila Nicolae, Berea Aurel – “Managementul bancar, fundamente si orientari”, Editura Economica, Bucuresti 2000

3.                 Dardac Nicolae, Vascu Teodora – “Moneda – Credit” vol. 1 si 2, Editura ASE, Bucuresti 2002

4.                 Dedu Vasile – “Management bancar”, Editura Mondan, Bucuresti 1997

5.                 Lazarescu Vasile – “Bancile comerciale in economia de piata din Romania”, Editura Agora

6.                 Rosca Teodor – “Moneda si credit”, Editura Sramis, Cluj-Napoca 1996

7.                 Stoica Maricica – “Management Bancar”, Editura Economica, Bucuresti 1999

8.                 Tudorache Dumitru, Puianu Constantin, Moraru Dan – “Moneda, Banci, Credit”, Editura Sylvi, Bucuresti 2001

9.                 Colectia “Piata Financiara” 2004-2007

10.             Colectia “Revista Bancii Comerciale Romane” 2004-2007

11.             Banca Comerciala Romana – Anale, seria V, VI, VII, VIII

12.             Revista EuroMetropola – nr.1 – mai 2007

13.             Colectia “Revista Bursa Constructiilor” 2006 – 2007

14.             Colectia “Revista Ghidul de bani” – 2007

15.             Colectia “Revista Euroconstruct” 2006 – 2007

16.             Site-urile : www.bnr.ro; www.ghiseulbancar.ro; www.no-cash.ro; www.bcr.ro; www.brd.ro; www.vreaucredit.ro; www.rsb.ro; www.alphabank.ro etc.