8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

1/54

1.Rolul evaluării de piaţă a bun.imob. Evaluare benevolă şi obligatorie.  Evaluarea e definită ca proces de determinare a valorii bunului la o dată concretă ţinînd cont de factorii fizici,economici, sociali şi de altă natură care influenţează valoarea. Evaluatorul analizează şi formulează concluziareferitor la natura, calitatea, utilitatea şi valoarea bun., şi a drepturilor reale asupra lui. În dependenţă de scopulevaluării, care e determinat de client, în procesul de evaluare poate fi estimată val.de piaţă, de gaj, de asigurare, delichidare, de investiţie, sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaţia naţională.  Conceptul valorii de piaţă a căpătat o deosebită importanţă şi semnificaţie în activitatea de evaluare şi înrelaţiile economice anume în perioada de tranziţie la economia de piaţă. recerea de la determinarea preţuluinormativ la calcularea valorii de piaţă a bun.imob. a contribuit mult la dezvoltarea pieţii imob.

!al.de piaţă reflectă utilitatea bunului imobiliar din punctul de vedere a pieţii şi e considerat de majoritatea

cumpărătorilor şi vînzătorilor drept valoarea reală a bunului.  În literatura ec. pot fi înt"lnite diferite definiţii ale noţiunii valoarea de piaţă. Însă cea ce se utilizează în practicăe cea redată de #tandartele Europene de evaluare$,,!al de piaţă e suma estimată pentru care un activ ar putea fischimbat, la data evaluării între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, într%o tranzacţieliberă, după un mar&eting adecvat în care fiecare parte a acţionat prudent şi neconstrîns de nimeni.,,  'arlamentul a adoptat (egea )* cu privire la activitatea de evaluare, care e menită să contribuie la unificareaconceptelor şi metodelor aplicate în evaluarea de piaţă a bun. imob. Conform legii în majoritatea cazurilor cînd esolicitată evaluarea, se determină val.de piaţă.

(a fel conform legii, evaluarea poate fi de + tipuri$ benevolă şi obligatorie. Ev. benevolă se efectuează din iniţiativa beneficiarului.Ev. obligatorie se efectuează din iniţiativa autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale. cestei evaluarisint supuse obiectele evaluarii, indiferent de tipul de proprietate asupra lor. Evaluarea obligatorie se efectuiaza inurmatoarele cazuri$-.în cazul privatizării sau altui mod de instrăinare a obiectelor evaluăriisechestru, inclusiv in urma insolvabilitatii

 proprietarului obiectului/0+.transmiterii dreptului de folosinta asupra obiectelor proprietate publica a statului sau darii in arenda a acestora01.transmiterii obiectelor in administrare fiduciara02.e3proprierii obiectelor evaluarii pentru cauza de utilitate publica04.impozitarii bunurilor si incasarii fortate a impozitelor05.reorganizarii si lichidarii intreprinderilor de stat, municipale, precum si a intreprinderilor insolvabile, indiferentde tipul de proprietate06.aparitiei litigiului patrimonial in legatura cu hotarirea instantei de judecata, solicitarii instantei de judecata,inclusiv in cazul e3aminarii dosarelor privind cuantumul prejudiciilor cauzate proprietarilor in urma actiunilor 

ilicite si a concurentei neloiale07.depunerii in gaj a obiectelor proprietate publica a statului sau proprietate publica a unitatilor administrativ%teritoriale08.transmiterii obiectelor evaluarii in calitate de contributie in capitalul social al intreprinderilor0-9.utilizarii obiectelor de proprietate intelectuala create din contul mijloacelor bugetare si introduse in circuituleconomic de catre agentii economici, indiferent de tipul lor de proprietate0--.introducerii obiectelor de proprietate intelectuala in circuitul economic al intreprinderilor cu tip de proprietate

 preponderent de stat0-+.solicitarii organului care efectuiaza inregistrarea persoanei juridice0-1.modificarii legislatiei şi altor situatii.

2. Valoarea de piaţa a imobilului. Valoarea pentru utilizarea existentă şi alternativă. Valoarea normativă.

Valori negative şi alte tipuri de valori (investiţională, baza impozabilă, etc..Valoarea%termen prin care se e3primă mărimea calităţii, a însuşirii unui bun şi:sau serviciu de a satisface o

nevoie, de a fi util, respectiv de a fi schimbat pe alte bunuri economice.Valoarea de piaţă !'/ ; suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării între uncumpărător hotăr"t să cumpere şi un v"nzător hotăr"t să v"ndă0 într%o tranzacţie liberă0 după un mar&eting adecvatîn care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză prudent şi fără constr"ngere.!aloarea de piaţă, estimată în procesul evaluării, poartă un caracter de recomandare şi serveşte drept bază pentrudeterminarea preţului bunului imobil în scopul înstrăinării, ipotecării, determinării cuantumului plăţii de arendă,întocmirii rapoartelor financiare şi altele.

Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă ; suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la dataevaluării pe baza ipotezei de continuare a utilizării actuale, dar presupun"nd că activul este liber, neocupat, întreun cumpărător hotăr"t să cumpere şi un v"nzător hotăr"t să v"ndă într%o tranzacţie liberă după un mar&eting

adecvat în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constr"ngere.Valoarea de piaţă pentru utilizarea alternativă poate fi definită ca valoarea cu cea mai bună utilizare, alta

decît cea prezentă, respectiv cea intenţionată de proprietar sau arendaş inclusiv cu redezvoltări, remanieri,reconstrucţii, reprofilări, modernizări, ş.a.

Valoarea de inlocuire ; suma cheltuielilor totale necesare pentru constructia unei cladiri sau constructiianalogice obiectului evaluarii, calculata in baza preturilor de piata, e3istente la data evaluari, tinind cont de uzuracladirii sau constructiei evaluate.

8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

2/54

Valoarea de reconstituire ; suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii e3acte a cladirii sau aconstructiei evaluate, calculata in baza preturilor de piata e3istente la data evaluarii, cu aplicarea materialelor sitehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si tinind cont de uzura lui.

Valoarea de investitie  ; valoarea bunului imobil determinata in baza rentabilitatii lui pentru un investitor concret0

Valoarea de lic!idare (sau valoarea de vinzare "ortata ; valoarea bunului imobil in cazul in care obiectulevaluarii este sau urmeaza a fi instrainat intr%o perioada de timp foarte scurta si in conditii de e3punere pe piatadiferite de cele necesare pentru a obtine cel mai bun pret de piata0

#aza impozabilă a bunurilor imobiliare constituie valoarea estimată a acestor bunuri.Valoarea impozabilă este valoarea care conform legislaţiei în vigoare se utilizează ca bază impozabilă.Valoarea de inventar este valoarea obţinută în rezultatul inventarierii.Valoarea de asigurare reprezintă suma care a fost asigurată , primită de proprietar în cazul calamităţilor naturalesau cum a fost încheiat contractul.

Valori negative !

8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

3/54

şi micro raioane concrete. 'rincipiul dinamismului schimbării/ afectează nu numai b.i. dar şi localităţile, ramuri,economii naţionale şi civilizaţii întregi. În baza principiului dinamismului se află aşa numitul ciclu de viaţă care

 parcurge urm. faze$ 1. faza de naştere proiectarea şi construcţia b.i., formarea raionului, etc./0 2. etapa de creştere ; se caracterizează prin pătrunderea produsului pe piaţă, prin creşterea v"nzărilor şi profitului, dezvotarearaionului, etc.0 $. faza de maturitate ; stabilizarea v"nzărilor şi profitului, formarea infrastructurii raionului, etc. &.la etapa declinului se observă scăderea cererii, v"nzărilor, profitului şi tuturor parametrilor pozitivi. Evaluatorultrebuie să poată caracteriza la ce etapă a ciclului de viaţă se află =.>.

%rincipiul 'nlocuirii (substituţiei valoarea ma3imă a b.i. este determinată de cel mai mic preţ sau valoarea lacare s%ar putea achiziţiona un alt obiect imobil de o utilitate echivalentă. cest principiu stă la baza fiecăreimetode tradiţionale de evaluare. 'rincipiul înlocuirii afirmă că un cumpărător raţional nu va plăti pentru un b.i. o

sumă mai mare dec"t suma minimă pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similară. cest principiu stă la baza tuturor metodelor de evaluare a b.i. 'rincipiul înlocuirii este asemănător cu noţiunea decosturi alternative. Costurile alternative reprezintă pierderile eventuale ale investitorului în urma respingerii unor 

 proiecte investiţionale de alternativă şi investirea mijloacelor în proiectul actualizat.%rincipiul aportului costul valoarea/ oricărui element al b.i. este în funcţie de aportul lui în valoarea totală

sau în mărimea scăderii acestei valori dacă el elementul/ lipseşte. Anele elemente majorează valoarea b.i. cu omărime ce depăşeşte cheltuielile pentru realizarea lor, deşi sunt şi cazuri c"nd unele elemente suplimentare reducvaloarea imobilului de e3. e3agerări arhitecturale/.

). %rincipii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. %rincipiile celei mai potrivite şi e"icienteutilizări, productivităţii şi concurenţei.

=aza teoretică a procesului de evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor, principiilor şi regulilor care s%auformat în rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum şi a comportamentului partici%panţilor la piaţaimobiliară.

'rincipiul de evaluare este ; baza teoretică a procesului de evaluare a valorii de piaţă. 'ractica mondială deevaluare se conduce de următoarele principii$ % principiul cererii şi ofertei0 % dinamismului0 % înlocuirii0 % aportului0% celei mai potrivite şi eficiente utilizări0 %productivităţii0 % concurenţei0 % compatibilităţii0 % espectaţiei aşteptăriicreşterii preţurilor/.

Cea mai eficientă utilizare este un concept utilizat de #tandardele >nternaţionale de Evaluare şi este folosit pelarg de evaluatorii din merica de

8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

4/54

=aza teoretică a procesului de evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor, principiilor şi regulilor care s%auformat în rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum şi a comportamentului partici%panţilor la piaţaimobiliară.

'rincipiul de evaluare este ; baza teoretică a procesului de evaluare a valorii de piaţă. 'ractica mondială deevaluare se conduce de următoarele principii$ % principiul cererii şi ofertei0 % dinamismului0 % înlocuirii0 % aportului0% celei mai potrivite şi eficiente utilizări0 %productivităţii0 % concurenţei0 % compatibilităţii0 % espectaţiei aşteptăriicreşterii preţurilor/.

%rincipiul compatibilităţii (con"ormităţii ; stilul arhitectonic, nivelul comfortului şi a prestărilor de servicii a b.i. trebuie să corespundă necesităţilor şi aşteptărilor pieţei de imobil într%un loc determinat unor anumitestandarde scrise sau imaginate. @ clădire cu anumite defecte are de c"ştigat într%un raion priveligiat, din cauza

atracţiei faţă de alte ob.imob. şi invers un b.i. va avea o val. mai mică dacă se află într%un raion neprestigios.!aloarea ma3. se obţine atunci c"nd se atinge o omogenitate arhitectonică raţională şi compatibilitatea utilizăriiterenurilor, precum şi în folosinţă este opţiunea de forţă a b.i. Compatibilitatea optimală a b.i. asigură veniturima3imale posesorului. În fond, utilizarea satisfăcătoare a terenurilor se obţine atunci c"nd ea corespundestandardelor e3istente în locurile unde este amplasat b.i.

%rincipiul espectaţiei (aşteptării creşterii preţurilor conform acestui principiu cumpărătorul este înaşteptarea veniturilor în rezultatul e3ploatării imobilului. Atilitatea obiectului de imobil este în funcţie deveniturile prognozate. 'entru b.i. care aduc venit, valoarea se determină în funcţie de veniturile viitoare şiîncasările de la rev"nzarea lor aşteptate de investitorul potenţial. Boarte importante pentru investitor suntmărimile, calitatea şi durata flu3urilor veniturilor viitoare, aceste venituri fiind actualizate proporţional schimbăriivalorii lor în funcţie de timp.

-. actorii de in"luenţă asupra valorii imobilului. actorii macro şi microeconomicisupra valorii b.i. influenţează o serie de factori care se iau în consideraţie la diferite etape a procesului de

evaluare a valorii de piaţă. oţi factorii pot sa fie divizaţi in + grupe mari$ obiectivi si subiectivi.actorii subiectivi sunt$

% competenta participanţilor la tranzacţii0% nivelul de informare a populaţiei0% onestitatea cinstit, inocent, nevinovat/0% temperament sanguin, coleric, melancolic, fegmatic/0% atractivitate personală şarm, carismă/.

actorii obiectivi la r"ndul sau se împart în$ macroeconomici şi microeconomici.1 actorii macroeconomici  cuprind capacitatea de cumpărare a populaţiei şi nivelul de consum, nivelul

şomajului, inflaţia, rata procentului bancar, cursul dolarului, impozitele, ta3ele, etc.!aloarea bunului imobil este influenţată şi de interacţiunea unor factori care pot fi$- f actori economici   >mpozitare0 >nflaţia0 Cererea şi oferta0 Cursul dolarului sau EA)@0

8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

5/54

serviciilor comunale0 modificări curente şi potenţiale ale tehnologiilor de construcţii şi influenţa lor eventualăasupra costurilor de construcţie0 corelaţia costurilor de construcţie şi a preţurilor de v"nzare a b.i.

)elaţiile economice e3terne nu au influenţă nemijlocită asupra costului spaţiului locativ, ci mai degrabăstimulează politica investiţională, e3tinderea spaţiului economic, astfel contribuind la prosperarea economică, laasigurarea condiţiilor, normelor de viaţă, inclusiv a asigurării cu locuinţe.

2 actorii microeconomici sunt factorii formaţi de caracteristicile concrete ale bunului imobil.actorii microeconomici cuprind$ Condiţiile de v"nzare%cumpărare, Condiţiile de finanţare, mplasarea,

Caracteristicile fizice, rhitectura clădirii, ş.a..Condiţii de finanţare. ?e obicei investiţiile în imobil se finanţează pe 49%-99D din contul mijloacelor 

împrumutate, ceea ce influenţează asupra preţurilor tranzacţiilor şi la coeficienţi, achitaţi at"t din conturi

operaţionale cît şi din conturi de capital.Condiţii de v"nzare%cumpărare pot fi tipice sau specifice. Biind pusă problema efectuării oricărei tranzacţii

condiţiile de v"nzare%cumpărare răm"n a fi unul din aspectele microeconomice de bază. Este foarte important deanalizat motivele v"nzătorului şi cumpărătorului, precum şi termenele de realizare a tranzacţiei pe care le solicităun participant sau altul. @ urgenţă a v"nzătorului este foarte mult în favoarea cumpărătorului, aşa cum costullocuinţei va scădea. >ar dacă cumpărătorul este cointeresat în achiziţionarea unui anumit imobil atunci costul vacreşte.

mplasarea locuinţei. În centrul oraşului apropierea liniilor de transport nu are mare influenţă asupra costuluispaţiului locativ, însă pentru periferii situaţia este absolut inversă$ depărtarea de la linia principală de transport şicostul sînt în dependenţă invers proporţională. Însă în cazul dat se mai ia în consideraţie intensitatea circulaţieitransportului public. An alt factor ce influenţează costul spaţiului locativ în direcţia creşterii este e3istenţa înapropierea acestuia a parcărilor pentru automobile, a grădiniţelor, şcolilor, centrelor de distracţie, a parcurilor 

 publice, a magazinelor şi a altor bunuri de necesitate publică. mplasarea clădirii într%o altă zonă îndepărtată, înapropierea unor fabrici sau uzine, unde zgomotul depăşeşte limitele normalului şi e3istă riscul poluării mediuluiambiant, va orienta costul spaţiului locativ în direcţia descreşterii. În dependenţă de unii factori sociali accent se

 pune, în majoritatea cazurilor, pe prestigiul cartierului sau sectorului dat. (a alegerea locuinţei, în afară decheltuielile de ecologie, prestigiu şi mediul social se ţine cont de cheltuielile de transport la locurile de lucru,învăţăm"nt şi agrement.

Caracteristicile fizice a spaţiului locativ. În timpul efectuării oricărei tranzacţii pe piaţa spaţiului locativ rolul de bază în stabilirea costului acestuia îl are analiza caracteristicilor sale fizice, la care se referă$ parametri fizici0calitatea construcţiei şi e3ploatării0 serviciile comunale şi dotarea tehnică0 e3teriorul plăcut şi confortul. ?easemenea la evaluarea clădirii se va ţine cont de orientarea construcţiei nord, sud, est, vest/0 gradul dedurabilitate0 caracteristica elementelor de bază$ fundamentul, pereţii, planşeele, pardoseala, uşile, ferestrele,

finisajul interior, finisajul e3terior, calitatea construcţiei, arhitectura, racordarea la reţelele publice apă,canalizare, energie electrică, energie termică, gaze, telecomunicaţii/, utilizarea curentă a spaţiilor. An factor important este şi modul de utilizare curentă a obiectului evaluării$ locativă, comercială, industrială sauspecializată.

otăr"rile arhitectural%constructive au o mare importanţă în timpul evaluării. Clădirile destinate locuinţelor trebuie să corespundă condiţiilor climaterice, să fie bine proiectate, adică să aibă o bună iluminaţie naturală aîncăperilor, un aspect e3terior plăcut.

/. *n"ormatia necesara pentru evaluarea #*, sursele de in"ormaţie.>nformaţia este cea mai valoroasă resursă a pieţei, ea determină calitatea serviciilor de evaluare, conformitatearezultatelor evaluării. 'rincipalele surse de informaţie care pot fi utilizate de evaluator sunt$% legislaţia )epublicii *oldova0

% datele cadastrului bunurilor imobiliare0% datele statistice publicate oficial, datele mass%media privind conjunctura pieţei, rezultatele licitaţiilor, etc.0% documentaţia de proiect şi deviz0% e3perienţa personală a evaluatorului, competenţa şi intuiţia sa0% datele despre tranzacţiile cu bunuri imobiliare, ş.a.#ursele de informaţie trebuie să fie sigure. Evaluatorul trebuie să aibă o atitudine critică faţă de informaţiaobţinută. oată informaţia necesară pentru evaluare se împarte în două grupe$ informaţia generală şi informaţiaspecială. >nformaţia generală cuprinde informaţia cu caracter general economic şi social, care e3ercită o influenţăegală asupra tuturor obiectelor pieţei imobiliare. >nformaţia specială caracterizează un bun imobiliar concret.?upă sursele de obţinere informaţia se împarte în primară şi secundară.*n"ormaţia primară este informaţia internă care caracterizează bunul imobiliar evaluat.

 Sursa acestei informaţii este inspectarea şi e3pertiza tehnică a obiectului, dosarele cadastrale0 planurile cadastrale,

hărţile de bonitate a terenurilor, planurile de organizare a teritoriului.*n"ormaţia secundară sau externă  este informaţie prelucrată, prezentată sub formă de articole de analiză,

 prognoze, informaţie privind dezvoltarea pieţei imobiliare, factorii economici, sociali, politici, demografici,ecologici.0urse  de informaţie e3ternă sunt îndrumarele de specialitate, publicaţiile periodice, informaţia de la specialiştii

 pieţei imobiliare, colaborarea profesională, participarea la conferinţe, e3poziţii, etc.

8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

6/54

Cantitatea de informaţie necesară depinde de metoda aplicată la efectuarea evaluării, de scopul evaluării, precumşi de tipul bunului imobiliar.'entru determinarea valorii de reconstituire a bunului imobiliar poate fi întocmit un deviz în baza documentaţieide proiect, listei cu volumul de lucrări, a unei largi baze informaţionale, normative şi de proiect. 'entrudeterminarea valorii iniţiale a bunului imobiliar sunt utilizate, de asemenea, Culegerile indicilor comasaţi aivalorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea fondurilor fixe, sau Indicatorii comasaţi aicostului construcţiei.

  În cazul efectuării evaluării cu aplicarea metodei analizei comparative a v"nzărilor, evaluatorul trebuie săgăsească un număr suficient de obiecte similare cu obiectul evaluării, să obţină informaţia completă privindcaracteristicile lor tehnice, amplasarea şi preţul de v"nzare.

În cazul evaluării după metoda venitului sunt necesare datele gestiunii contabile şi financiare a întreprinderii,sumarele economico%statistice privind dezvoltarea pieţei, informaţia despre activitatea şi serviciile băncilor comerciale, datele cu privire la v"nzări%cumpărări, închirierea şi ipotecarea obiectelor similare şi altă informaţie.?atele privind preţurile de v"nzare şi plăţile de arendă pot fi obţinute din contractele de v"nzare%cumpărare şicontractele de arendă înregistrate la @C. 'entru acumularea datelor de piaţă oficiile cadastrale trebuie să menţinăo bază de date a tranzacţiilor imobiliare, care va conţine$% informaţia referitoare la tranzacţie$ preţul şi data tranzacţiei0% datele de identificare a bunului imobiliar nr. cadastral, adresa sau locul amplasării/0% caracteristicile tehnice, funcţionale şi economice ale =l la data tranzacţiei. Colectarea datelor de piaţă este un

 proces continuu necesar pentru a asigura monitorizarea calităţii modelelor de evaluare şi actualizarea lor.

. aracteristica generală a metodelor de evaluare. 3legerea met. 'n "uncţie de tipurile #* şi scopulevaluării.

'entru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmatoarele metode$ metoda cheltuielilor, metodaanalizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor. >n cazul in care utilizarea uneia din metodele mentionatenu este posibila, evaluatorul va argumenta in raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. >ncazul evaluarii diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica in urmatoarea consecutivitate$

a/ pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa$ metoda analizei comparative a vinzarilor si metodacheltuielilor. 'entru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa care sint date in arenda poate fi aplicatametoda veniturilor0 b/ pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinatie agricola$ metoda analizei comparative a

vinzarilor si metoda veniturilor0c/ pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie comerciala ; metoda analizei comparative a vinzarilor,

metoda veniturilor si metoda cheltuielilor0d/ pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie industriala$% in cazul unei piete dezvoltate ; metoda analizei comparative a vinzarilor, metoda veniturilor si metoda

cheltuielilor0% in cazul unei piete slab dezvoltate sau ine3istentei acesteia ; metoda cheltuielilor0e/ pentru evaluarea bunurilor imobile unice si specializate ; metoda cheltuielilor.În majoritatea cazurilor de evaluare, pentru majoritatea bunurilor imobile se aplică  metoda analizei

comparative a v'nzărilor. ?omeniul de aplicare a acestei metode este foarte larg, se aplică pentru bunuri imobiletipice, construite după proiect standard, pentru terenuri, inclusiv şi cu destinaţie agricolă. *etoda dată se aplică încondiţiile unei pieţe transparente. *ai des metoda dată poate fi aplicată de către firmele de evaluare care au bazade date dezvoltată şi care se ocupă şi cu serviciile de intermediere. Întreprinderile de evaluare nou create nudispun de informaţia veridică despre piaţa imobiliară şi respectiv aplicarea metodei date necesită o durată mai

mare de timp.4etoda costului sau c!eltuielilor această metodă se utilizează  în toate cazurile de evaluare a =.>. de cătreevaluatorii privaţi şi cei de stat, indiferent de scopul evaluării. plicarea metodei date se recomandă pentru bunuriimobile unicale sau cu destinaţie specială. *etoda dată presupune determinarea valorii de piaţă a terenului,aplicarea coeficienţilor de majorare a preţurilor în construcţii, calcularea uzurii funcţionale şi economice. 'rinacesţi indici metoda dată se apropie de valoarea de piaţă. În ).*. metoda costului se aplică în 1 variante$% conform )egulamentului provizoriu varianta corectă/0% metoda aplicată de către @C în acest caz nu se calculează valoarea de piaţă a terenului, se aplică coeficienţii demajorare pentru an. -886/0% metoda costului care se bazează pe valoarea de reconstituire cu aplicarea coeficienţilor din ot. Fuv%lui, nr.-945 din -+ noiembrie -886 varianta greşită deoarece se folosesc coeficienţi artificiali/.4etoda venitului ; în ).*. aplicarea metodei este destul de problematică, are multe limitări şi se aplică mai rar 

decît celelalte metode, fiind cea mai complicată, deoarece sunt factori obiectivi care nu permit dezvoltareametodei date şi aplicarea ei într%o scară largă din cauza instabilităţii economiei ţării. În majoritatea cazurilor evaluatorii nu au acces la informaţia veridică despre activitatea financiară a obiectului evaluării.'entru a obţine o opinie veridică privind valoarea proprietăţii imobiliare, evaluatorul aplică diverse metode deevaluare. ?ar, este important de menţionat, că nici una din metodele de evaluare nu este universală şi nugenerează rezultate absolut corecte.

8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

7/54

Biecare din metodele de evaluare conţine elemente ale previziunii. *etoda vînzărilor comparabile este limitată dedisponibilitatea datelor veridice despre vînzările comparabile. *etoda costului este limitată de dificultăţileasociate cu estimarea deprecierii uzurii/, în special pentru proprietăţile imobiliare vechi. *etodele venitului sînt

 bazate pe previziuni şi estimări subiective ale veniturilor anticipate şi ratei rentabilităţii.

15. 6eterminarea valorii de reconstituire prin metoda c!eltuielilor.*etoda cheltuielilor consta in estimarea valorii de piata a obiectului evaluarii ca totalitatea cheltuielilor necesare

 pentru crearea lui in starea curenta sau reproducerea calitatilor lui de consum.Bormula generala de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este$  /  DV V V  ct    −+=  

unde$ ! ; valoarea bunului imobil0!t  ; valoarea de piata a terenului0!c  ; valoarea de reconstituire sau de inlocuire a constructiei evaluate considerate ca noi0?;deprecierea acumulata.*etoda cheltuielilor se bazează pe estimarea fie a valorii de înlocuire, fie a valorii de reconstituire.Valoarea de inlocuire ; suma cheltuielilor totale necesare pentru constructia unei cladiri sau constructii analogice

obiectului evaluarii, calculata in baza preturilor de piata, e3istente la data evaluari, tinind cont de uzura cladirii sauconstructiei evaluate.

Valoarea de reconstituire ; suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii e3acte a cladirii sau aconstructiei evaluate, calculata in baza preturilor de piata e3istente la data evaluarii, cu aplicarea materialelor sitehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si tinind cont de uzura lui0

!aloarea de reconstituire sau valoarea de inlocuire se estimeaza prin aplicarea urmatoarelor metode$a/ metoda comparatiilor unitare0

 b/ metoda costurilor segregate0c/ metoda cantitativă0d/ metoda obiectului analog.

 Metoda comparatiilor unitare  se bazeaza pe analiza comparativa a unitatilor ce caracterizeaza calitatile deconsum ale obiectului - m1 al volumului fizic al cladirii, - m+ al suprafetei totale/. !aloarea de reconstituire aobiectului evaluarii va fi egala cu produsul intre costul unitatii de comparatie, e3primata in preturi curente sicantitatea unitatilor date volum, suprafata/. Costul unitatii de comparatie poate fi determinata in baza valoriiobiectelor analogice construite anterior sau in baza GCulegerilor indicilor comasati ai valorii de reconstituire acladirilor si constructiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe”.

  Metoda costurilor segregate se bazeaza pe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente constructive ale

cladirii, e3primate in unitati de masura adecvate. #urse de informatie pentru estimarea valorii de reconstituire saude inlocuire prin metoda data pot servi normele de deviz comasate si informatia privind obiectele analogice. Metoda cantitativa se bazeaza pe estimarea cheltuielilor necesare pentru constructia cladirii in intregime si

diferitor componente ale ei, prin intocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect si devizelor generale pentruobiectul evaluat.

 >n cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de constructia obiectului se estimeaza prin urmatoarele metode$a/ metoda de resurse0

 b/ metoda de resurse si indici0H/ metoda indicilor de baza.

 etoda de resurse este o metoda de determinare a valorii de deviz a cladirilor si constructiilor in baza indicilor de resurse evidentiati in documentatia de proiect si deviz$ manopera, utilajele de constructii%montaj, materiale,constructii si preturilor de livrare a acestor resurse.

 etoda de resurse si indici reprezinta o aplicare mi3ta a metodei de resurse si a sistemului de indici pentruresursele folosite in constructie si determinate ca raport intre preturile curente si preturile de baza pentru resurselesimilare.

 etoda indicilor de !a"a  se bazeaza pe recalcularea cheltuielilor incluse in devize din preturile de baza in preturile curente prin aplicarea indicilor.

 Metoda indicilor determină valoarea bunului imobiliar în baza valorii obiectului analog. În cazul diferenţei întreelementele constructive ale bunului imobiliar evaluat şi elementele constructive ale obiectului analog se faccorectările necesare.

!aloarea de reconstituire corespunde mărimii tututror cheltuielilor suportate pentru construirea bunului imobiliar.În acest caz, evaluatorul trebuie să recalculeze valoarea dse reconstituire în preţurile curente la data evaluării.

 (a determinarea valorii de reconstituire sau de inlocuire a bunului imobil este necesar de luat in consideraremarimea deprecierii acumulate, care reprezinta reducerea calitatilor de consum ale bunului imobil din punct de

vedere al cumparatorului potential si se manifesta prin diminuarea valorii bunului in urma actiunii diferitor factori.

11. 6eterminarea deprecierii acumulate a bunurilor imobile. 6e"inirea uzurii "izice şi determinarea ei prinmetoda vizuală.

?eprecierea reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al investitorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori. !aloarea => este înfuncţie de caracteristicile lui naturale şi fizico%constructive şi de schimbările ce au loc în aceste caracteristici care

8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

8/54

au loc pe durata ciclului de viaţă. şadar valoarea obiectului depinde de starea lui fizică, de etapa ciclului de viaţala care se află. Cea mai generală caracteristică a procesului de schimbări ce au loc în caracteristicile fizico%constructive pe parcursul duratei de viaţă se numeşte AA)I. Ea poate fi fizică, morală, economică, funcţionalăşi ecologică. Azura fizică este determinată de deteriorarea bunului imobiliar sub influenţa diferitor factori maiales climaterici. 'rocesul AB a clădirilor locative şi a elementelor constructive constă în faptul că construcţiile,utilajele şi clădirea în ansamblu pe parcursul funcţionării îşi pierd calităţile şi proprietăţile iniţiale. 'rin pierdereacalităţilor tehnice şi de e3ploatare se înţelege diminuarea capacităţii portante, rezistenţei, rigidităţii sub influienţamediului. AB mai depinde de convenţiile locale, respectarea cerinţelor de e3ploatare şi utilizare, de sistemul dereparaţii curente şi capitale.

*ărimea AB se determină în funcţie de starea tehnică a elementelor de construcţii principale. rebuie de

menţionat că deşi caracteristica finală a AB este gradul de diminuare a capacităţii portante iniţiale, componenţaelementelor de construcţii după care se determină AB nu se limitează doar la elementele de construcţii portante.(a rîndul său AB a construcţiilor aparte după care se calculă AB a clădirii în ansamblu este proporţională curaportul dintre mărimea sectorului deteriorat a construcţiei şi mărimea totală a ei.

'entru determinarea AB pot fi aplicate mai multe metode, dar cea mai răspîndită în rîndurile evaluatorilor estemetoda normativă vizuală/, care include următoarele + etape$

-. determinarea AB pentru elementul constructiv-99:J

.   realaelemelem   # $% #&    =

unde% F#elem.% greutatea specifică a elementului0Areală% uzura reală#emnele AB sînt e3istenţa deformaţiilor închise sau deschise a elementului constructiv. Caracteristica calitativă

şi cantitativă a deformaţiilor poate fi determinată numai în rezultatul inspecţiei clădirii pe teren cu utilizareautilajelor şi procedurilor speciale.+. determinarea AB a construcţiei în ansamblu înD/

...  :-99J elemtut elemconstr    $% #& #&    =  

în care ABelem.%uzura fizică a elementelor0F# tut.elem.% greutatea specifică a tuturor elementelor.AB normativă se utilizează în scopuri de contabilitate pentru a amortiza cheltuielile pentru imobil.?eterminarea mărimii uzurii elementelor constructive poartă mai mult un caracter subiectiv şi depinde de

e3perienţa şi pregătirea profesională a specialistului care inspectează bunul imobiliar.An avantaj important al metodei date este simplitatea ei, rezultatele obţinute sunt convingătoare şi pot fi uşor 

verificate. otuşi, rezultatele obţinute prin metoda normativă poartă un caracter subiectiv pronunţat, ce sedatorează calificăriii evaluatorilor şi nu ioau în considerare deprecierea funcţională şi deprecierea economică a

obiectului evaluării.

12. 6eterminarea deprecierii "uncţionale şi economice.#pre deosebire de uzura fizică, deprecierea funcţională şi economică nu au un caracter material. ceste tipuri de

depreciere a bunului imobiliar pot fi observate doar în momentul comparării obiectului evaluării cu alte bunuriimobiliare.

?eterminarea deprecierii funcţionale şi economice este o problemă mai comple3ă dec"t determinarea uzuriifizice, deoarece$

% deprecierea funcţională depinde de destinaţia bunului imobiliar. 'entru diferite tipuri de bunuri imobiledeprecierea funcţională se manifestă diferit.

% procesul deprecierii funcţionale şi economice nu poate fi standardizat, de aceea în unele caziri, estimarea lor nueste posibilă. În cazul estimării deprecierii funcţionale, în raportul de evaluare este necesar să fie inclusă oargumentare a calculelor efectuate.

%mărimile estimate ale deprecierii economice nu pot fi absolut obiective din cauza influenţei evaluatoruluiasupra rezultatului estimărilor şi influenţei factorului comportamentului consumatorilor asupra mărimii cererii.

?istingem + tipuri ale depr. "uncţionale7 recuperabilă şi nerecuperabilă0 Deprecierea funcţională recupera!ilă este determinată în baza cheltuielilor pentru reconstrucţia necesară a

obiectului evaluării, pentru a asigura o utilizare mult mai efectivă a bunului imobiliar.Cauzele depr funcţ sunt$ neadecvarea construcţiei din punct de vedere al conceptului spaţial, ceea ce necesită

introducerea unor elemente noi0 deficienţe ce necesită efectuarea lucrărilor de modernizare sau înlocuireaelementelor demodate0 surplusul de elemente. În acest caz deprecierea funcţională recuperabilă va fi egală cucostul licidării acestor elemente. Deprecierea funcţi nerecupera!ilă este estimată în baza următorilor factori$ insuficienţa unor elemente ale

construcţiei sau ale unor caracteristici calitative ale elementelor0 surplusul de îmbunătăţiri. ?eprecierea funcţ.nerecup. apărută din cauza insuficienţei unor elemente constructive va fi egală cu diferenţa între valoareacapitalizată a pierderilor venitului net şi costurile de construcţie a elementelor date. În practică, pierderilevenitului net sunt determinate prin comparaţia plăţilor de arendă de piaţă pentru construcţiile în care sunt prezenteelementele corespunzătoare şi construcţiile în care ele lipsesc. 'ierderea din valoare a bunului imobiliar în cazuldeprecierii funcţionale este determinată de evoluţia tehnico%ştiinţifică%folosirea tehnicii eficiente, perfecţionarea

8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

9/54

materialelor de construcţie, dezvoltarea tehnologiilor în construcţie, creşterea productivităţii muncii. Cu c"t maimare este perioada între data construcţiei şi data evaluării, cu at"t este mai mare deprecierea funcţională.

?eprecierea funcţională începe să se acumuleze din momentul creării bunului imobiliar. Construcţia bunuluiimobiliar este desfăşurată în baza unor proiecte aprobate, în timp ce ar putea fi folosite concepte constructive şispaţiale perfecţionate. stfel, deprecierea funcţională apare cu mult înaintea apariţiei uzurii fizice, deoarececonstrucţiile nu mai corespund cerinţelor noi faţă de gradul de confort, calitate şi amenajare. ?eprecierea funcţeste caracteristică tuturor bunurilor imobiliare, deoarece piaţa tehnologiilor de construcţie este în continuădezvoltare şi tinde spre crearea unor construcţii moderne şi mult mai calitative, dec"t cele construite anterior.

'rin urmare, deprecierea funcţională este prezentă permanent şi influenţează considerabil calităţile de consumale bunului imobiliar, contribuind la diminuarea valorii lui.

În condiţiile dezvoltării neuniforme a pieţei imobiliare, e3istenţei diferitor segmente formate în dependenţă deveniturile cumpărătorilor potenţiali, deprecierea funcţională este determinată pentru fiecare obiect individual,evaluarea căruia se face pentru un anumit cumpărător, cu un anumit nivel de venituri. În urma analizei deprecieriifuncţionale facem următoarele concluzii$

-. ?eprecierea funcţ reprezintă diferenţa dintre caracteristicile rele ale bunului imobil şi preferinţeleconsumatorilor.

+. ?eprecierea funcţională completă a unui tip de bunuri imobiliare corespunde situaţiei c"nd cererea la bunurileimobiliare din categoria dată va fi nulă.

1. *ărimea depr funcţ este egală cu valoarea totală a lucrărilor de reconstrucţie necesare pentru a aduce bunulimobiliar în conformitate cu cerinţele pieţii. Deprecierea economică  reprezintă pierderea valorii bunului imobil ca rezultat al acţiunii factorilor de origine

e3ternă. cest tip de depreciere este caracteristic doar pentru bunurile imobiliare, dat fiind că ele nu pot fideplasate. În practică, sunt folosite + metode pentru determinarea deprecierii economice$

% capitalizarea pierderilor venitului datorită influenţei factorilor e3terni.% compararea preţurilor de v"nzare ale bunurilor imobiliare similare asupra cărora influenţează factorii e3terni şi

celor ce nu sunt influenţate de manifestarea factorilor e3terni.'rocedura de estimare a deprecierii economice prin metoda capitalizării pierderilor venitului este cea mai des

utilizată. #e utilizează algoritmul următor$-. #e determină pierderile anuale de la plata pentru arendă0+. #e determină rata de capitalizare ca raportul dintre plata de arendă actuală:preţul de v"nzare a => similare

neinfluenţat de factorii e3terni01. #e capitalizează pierderile pierderi:rata de capiatlizare/0

1$. Esenţa, domeniul de aplicare şi algoritmul metodei de evaluare prin metoda analizei comparative av8nzărilor.*etoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de piata a bunului imobil in baza analizei

comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii care au fost vindute recent si ajustarii preturilor devinzare pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii. *etoda respectiva se utilizeaza in cazurile incare e3ista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor imobile similare obiectului evaluarii.

 =unurile imobile comparabile trebuie sa fie similare obiectului evaluarii din punct de vedere al caracteristicilor functionale si fizice. >n scopul aplicarii metodei analizei comparative a vinzarilor evaluatorul trebuie sa dispuna deinformatia privind preturile de vinzare sau preturile de oferta pentru aceste bunuri.

 plicarea metodei vinzarilor comparabile este efectuata in baza urmatoarei proceduri standard etape/$a/ definirea misiunii de evaluare0

 b/ colectarea si analiza datelor de piata in scopul selectarii bunurilor imobile comparabile0

c/ identificarea unitatilor si elementelor de comparatie0d/ determinarea marimii ajustarilor0e/ comparatia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, in scopul ajustarii preturilor de vinzare0f/ analiza preturilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piata a obiectului

evaluarii.E3actitatea rezultatului evaluării depinde de definirea corectă a scopului evaluării, veridicitatea surselor de

informaţie, principiilor metodologice ce stau la baza identificării obiectelor comparabile şi de metodele de ajustarea preţurilor. ?efinirea misiunii de evaluare presupune identificarea proprietăţii imobiliare, a drepturilor realeasupra obiectului evaluării şi tipul valorii ce urmează a fi estimată.

Colectarea şi analiza datelor de piaţă pentru bunurile imobiliare similare obiectului evaluării este una din celemai importante etape ale metodei v"nzărilor comparabile. 'entru efectuarea analizei datelor de piaţă şi selectarea

 bunurilor imobiliare comparabile, evaluatorul determină numărul v"nzărilor comparabile necesar pentru analiză.

?e regulă pentru comparare sunt suficiente 1%4 v"nzări, dar cu c"t mai mare este numărul v"nzărilor analizate cuat"t e mai precisă estimarea. 'returile bunurilor imobile comparabile sint analizate si corectate in functie deasemanari si diferentieri.

*etoda v"nzărilor comparabile presupune efectuarea corectărilor preţurilor bunurilor imobiliare similare pentrudata tranzacţiei, amplasare, caracteristicile fizice ale obiectelor şi alţi factori.

Armatoarele elemente de comparatie sint e3aminate in cadrul metodei respective$a/ drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise0

8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

10/54

 b/ conditiile de finantare0c/ conditiile tranzactiei0d/ conditiile pietei0e/ amplasarea0f/ caracteristicile fizice0g/ caracteristicile economice0h/ modul de folosinta0i/ componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil. justarile sint aplicate pentru majorarea sau diminuarea preturilor bunurilor imobile comparabile si pot fi

e3primate in marimi absolute sau relative.

E3actitatea rezultatului evaluării depinde de definirea corectă a scopului evaluării, veridicitatea surselor deinformaţie, principiilor metodologice ce stau la baza identificării obiectelor comparabile şi de metode de ajustarea preţurilor.

?e regulă, criteriul de comparaţie a bunurilor imobiliare este preţul pentru o unitate de măsură. Anitate decomparaţie poate servi at"t întregul bun imobil, c"t şi o parte componentă a bunului.

'retul bunului imobil depinde de avantajele obtinute odata cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui.Estimarea ajustarii pentru conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si vinzator privind conditiileefectuarii si finantarii tranzactiei.

 justarea pentru conditiile tranzactiei reflecta conditiile atipice ale tranzactiei, cum ar fi termenii restrinsi devinzare a bunului imobil, e3istenta unei relatii speciale intre partile implicate in tranzactie$ de rudenie, de afacerisau interese financiare comune.

 justarea pentru conditiile pietei presupune luarea in considerare a evolutiei preturilor pe piata imobiliara in perioada dintre data evaluarii si data cind a fost efectuata vinzarea bunului imobil comparabil.

 justarea preturilor pentru amplasare se efectueaza in cazurile in care amplasarea bunului imobil comparabildifera de amplasarea obiectului evaluarii.

justarea pentru caracteristicile fizice este aplicata pentru diferentele intre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile si obiectul evaluarii, fiind analizata fiecare caracteristica in parte.

Caracteristicile economice sint analizate in cazul evaluarii bunurilor imobile care genereaza venituri. justarea preturilor pentru diferentierea modului de folosinta se efectueaza in cazul in care modul de folosinta

curenta al obiectului comparabil difera, dar nu esential, de modul de folosinta al obiectului evaluarii.justarea pentru componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil se aplica in cazul in care la tranzactia de

vinzare a bunului imobil au participat si alte bunuri ce nu sint considerate imobile.

1&. 4etoda analizei comparative a v8nzărilor. 6eterminarea mărimii a9ustărilor şi a consecutivităţii lor.bordarea v"nzărilor comparabile modelează comportamentul participanţilor la piaţa imobiliară, în baza datelor despre tranzacţiile efectuate recent la care au participat obiectele similare obiectului evaluării sau în baza oferteicurente a proprietăţilor imobiliare similare. Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemănareaacestor obiecte cu obiectul evaluat după caracteristicile de bază. 'reţurile proprietăţilor imobiliare similare suntajustate, pentru diferenţele între obiectele similare şi proprietatea imobiliară evaluată.

plicarea practică a metodei v"nzărilor comparabile este posibilă doar în cazul unei piaţa imobiliare dezvoltate.?acă piaţa imobiliară este insuficient de dezvoltată, sau dacă obiectul evaluării este un bun imobiliar special sau

 posedă anumite calităţi economice şi tehnice unice, ce nu sunt tipice pentru piaţa imobiliară, aplicarea metodeiv"nzărilor nu este apropiată.

În evaluare sunt folosite următoarele metode de determinare a ajustărilor$-.  Metoda analizei pare ceastă metodă constă în analiza a două v"nzări comparabile pentru a determina

mărimea ajustării pentru un element de comparaţie. În acest caz, bunurile imobiliare care au participat întranzacţie trebuie să posede caracteristic identice, cu e3cepţia caracteristicii pentru care este estimată ajustarea.

+.  Metoda analizei datelor secundare. ceastă metodă este utilizată pentru determinarea ajustărilor în bazainformaţiei care nu este legată nemijlocit de obiectul evaluării sau bunul comparabil. (a categoria datelor secundare se referă$ rapoartele companiilor de analiză şi cercetare, articolele analitice de specialitate şi altele.

1.  Metoda analizei statistice. ceastă metodă presupune aplicarea metodelor statistice, în special, metodaanalizei de corelare şi regresie. 'rin această metodă sunt identificaţi factorii care au cea mai mare influenţă asupravalorii bunului imobil şi ponderea fiecărui factor. plicarea metodei date este foarte efectivă în cazul c"ndevaluatorul are de analizat un număr mare de bunuri imobiliare standard, de aceea este pe larg utilizat în procesulde evaluare masivă în scopul impozitării.

În practică, evaluatorii utilizează şi alte metode pentru estimarea mărimii ajustărilor$ metoda analizei grafice,analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativă relativă, analiza distributivă, intervievări personale şi

altele.În procesul aplicării abordării v"nzărilor comparabile, preţurile bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării

sunt analizate şi corectate în funcţie de diferenţieri. ?acă elementul de comparaţie este de o calitate mai bună la bunul imobiliar comparabil dec"t la obiectul evaluării, preţul bunului imobiliar comparabil va fi micşorat cu sumaajustării respective, şi viceversa, dacă element de comparaţie la proprietatea comparabilă este de o calitate maiinferioară dec"t acelaşi element la obiectul evaluării sau lipseşte ; preţul proprietăţii comparabile va fi majorat cusuma ajustării pentru elementul în cauză.

8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

11/54

Corecţiile sau ajustările pot fi aplicate pentru majorarea sau diminuarea preţurilor bunurilor imobiliarecomparabile şi e3primate în mărimi absolute în monedă/ sau în mărimi relative în procente/.

?e regulă, ajustările sunt aplicate în următoarea consecutivitate$-. ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise0+. ajustarea pentru condiţiile de finanţare01. ajustarea pentru condiţiile de v"nzare02. ajustarea pentru condiţiile pieţii ;data tranzacţiei04. ajustarea pentru amplasare şi caracteristicile fizice.justările pentru drepturile de proprietate, condiţiile de finanţare, condiţiile de v"nzare şi data tranzacţiei sunt

efectuate după regula următoare$ preţul de v"nzare este recalculat după fiecare corectare a ajustărilor sus

menţionate. Celelalte elemente de comparaţie pot fi aplicate în dependenţă de preferinţele evaluatorului. @rdineaaplicării corecţiilor nu va influenţa rezultatul final.

1). 4etoda de analiza comparativa a vinzarilor. :biecte şi elemente de comparaţie.*etoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de piata a bunului imobil in baza analizeicomparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii care au fost vindute recent si ajustarii preturilor devinzare pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii. *etoda respectiva se utilizeaza in cazurile incare e3ista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor imobile similare obiectului evaluarii.  =unurile imobile comparabile trebuie sa fie similare obiectului evaluarii din punct de vedere alcaracteristicilor functionale si fizice. >n scopul aplicarii metodei analizei comparative a vinzarilor evaluatorultrebuie sa dispuna de informatia privind preturile de vinzare sau preturile de oferta pentru aceste bunuri.

  plicarea metodei vinzarilor comparabile este efectuata in baza urmatoarei proceduri standard$g/ colectarea si analiza datelor de piata in scopul selectarii bunurilor imobile comparabile0h/ identificarea unitatilor si elementelor de comparatie0i/ determinarea marimii ajustarilor0

 j/ comparatia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, in scopul ajustarii preturilor de vinzare0&/ analiza preturilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piata a obiectului

evaluarii.(a etapa colectarii si analizei datelor de piata evaluatorul determina numarul vinzarilor comparabile necesar 

 pentru analiza. 'entru efectuarea analizei comparative sint suficiente trei ;cinci vinzari, dar cu cit mai mare estenumarul vinzarilor analizate cu atit este mai e3act rezultatul evaluarii.

'returile bunurilor imobile comparabile sint analizate si corectate in functie de asemanari si diferentieri.Armatoarele elemente de comparatie sint e3aminate in cadrul metodei respective$

 j/ drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise0&/ conditiile de finantare0l/ conditiile tranzactiei0m/conditiile pietei0n/ amplasarea0o/ caracteristicile fizice0

 p/ caracteristicile economice0K/ modul de folosinta0r/ componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil. 'retul bunului imobil depinde de avantajele obtinute odata cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui.

'retul de vinzare va fi cel mai mare in cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului siconstructiei. paritia unor restrictii asupra dreptului de proprietate lipsa dreptului de dispozitie a bunului imobil,

e3istenta unor grevari a dreptului de proprietate ; servitute etc./ contribuie la reducerea valorii bunului imobil, prin urmare si a pretului de vinzare. ?aca dreptul de proprietate asupra obiectului evaluarii este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie saefectueze corectarile respective ale pretului de vinzare a obiectului comparabil, marimea ajustarii fiind egala cuvaloarea de piata a drepturilor aditionale asupra bunului imobil.

Estimarea ajustarii pentru conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si vinzator privindconditiile efectuarii si finantarii tranzactiei. ceasta ajustare este aplicata in cazurile cind cumparatorul platestecreditorului dobinda pentru creditul acordat in scopul procurarii bunului imobil sau cind vinzatorul participa lafinantarea tranzactiei, acordind cumparatorului un credit ipotecar.

 justarea pentru conditiile tranzactiei reflecta conditiile atipice ale tranzactiei, cum ar fi termenii restrinsi devinzare a bunului imobil, e3istenta unei relatii speciale intre partile implicate in tranzactie$ de rudenie, de afacerisau interese financiare comune.

 justarea pentru conditiile pietei presupune luarea in considerare a evolutiei preturilor pe piata imobiliara in perioada dintre data evaluarii si data cind a fost efectuata vinzarea bunului imobil comparabil, tinind cont deinflatie sau deflatie, modificarea legislatiei fiscale si legislatiei in general, schimbarile in structura cererii si aofertei bunurilor imobile si altele.

 justarea preturilor pentru amplasare se efectueaza in cazurile in care amplasarea bunului imobil comparabildifera de amplasarea obiectului evaluarii.

8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

12/54

justarea pentru caracteristicile fizice este aplicata pentru diferentele intre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile si obiectul evaluarii, fiind analizata fiecare caracteristica in parte elementele constructive, starea

 bunului imobil, deprecierea constructiilor, suprafata si altele/.Caracteristicile economice sint analizate in cazul evaluarii bunurilor imobile care genereaza venituri. Ele

cuprind$ cheltuielile operationale curente, calitatea administrarii bunului, plata de arenda, conditiile si termenelecontractului de arenda si altele.

 justarea preturilor pentru diferentierea modului de folosinta se efectueaza in cazul in care modul de folosintacurenta al obiectului comparabil difera, dar nu esential, de modul de folosinta al obiectului evaluarii.

justarea pentru componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil se aplica in cazul in care la tranzactia devinzare a bunului imobil au participat si alte bunuri ce nu sint considerate imobile, cum ar fi$ utilaje si

echipamente de productie, mobilier si altele. !aloarea acestor componente se separa de valoarea bunului imobil.

1+. aracteristica generală a evaluării imobilului prin metoda veniturilor.*etoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului operational net ce poate fi

generat de acest bun in viitor. plicarea metodei veniturilor se efectueaza in doua etape$−  prognozarea veniturilor viitoare0− determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.

!eniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse$−  plata de arenda colectata in urma darii in arenda a bunului imobil0− veniturile din e3ploatarea comerciala a bunului imobil. 'entru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaza plata de arenda.

 >n scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri sicheltuieli legate de functionarea bunului imobil$

a/ venitul brut potential % venitul ce poate fi generat de bunul imobil in cazul folosirii tuturor spatiilor disponibile0 b/ venitul brut efectiv ; venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil, tinind cont de nivelul de

ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda.Bormula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este$

 'V  D%(V)* V)+    +−=   /.  unde$ !=E ; venitul brut efectiv,

!=' ; venitul brut potential,?#( ; deducerea pentru spatiile libere,! ; alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor disponibile0

 c/ cheltuielile operationale ; cheltuieli legate de e3ploatarea si asigurarea functionarii normale a bunului imobil.Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii$− cheltuielile operationale fi3e, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor 

impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil si altele/0− cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea e3ploatarii bunului

imobil cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele/0− cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si

cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter fi3cit si variabil reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si altele/0− cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale

 bunului imobil acoperisul, instalatiile sanitare ; ingineresti si altele/.!enitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula$

C,V)+ V,-    −=

unde, !@< ; venitul operational net, C@ ; cheltuieli operationale.'entru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile operationale

care sint suportate de proprietar. (a cheltuieli operationale nu sint atribuite$ deservirea creditului ipotecar,impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fi3e.

>n cadrul metodei veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii$a/ capitalizarea directa0

 b/ actualizarea flu3urilor de numerar. Capitalizarea directa implica transformarea venitului obtinut pe parcursul unui singur an de gestiune in valoarea

 bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. stfel,r 

V,- V  =

unde, ! ; valoarea estimata, r ; rata de capitalizare.ctualizarea flu3urilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioada de calcul determinata. 'e l"ngă veniturile anuale obţinute in urma e3ploatării bunului imobil,metoda actualizării flu3urilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfirsitul perioadei decalcul reversia/.

 >n cadrul metodei de actualizare a flu3urilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata după următoareaformula$

8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

13/54

∑=   +

++

=n

t nt 

t 

. 

 /

. 

V,- V 

-   /-./-.  unde, t % perioada de calcul0

L % rata de actualizare0) % reversia. 'erioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in funcţie de perioada tipica de posesiune a bunului imobil

sau durata de viata rămasa a bunului imobil. ?at fiind faptul ca in condiţiile unei economii in tranziţie este dificilde a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade îndelungate, se recomanda aplicareaunei perioade de calcul de 1%4 ani.

 )eversia reprezintă preţul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi v"ndut la sfirsitul perioadei de calcul.)eversia se calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul imediat următor perioadei de calcul

!@ 3lte venituri

Venitul Brut otenţial  reprezintă suma arenzii plata de arendă, renta/ ce poate fi obţinută în urma dării înarendă a bunului imobiliar dat, în cazul c"nd bunul imobiliar este ocupat la -99D, iar toţi arendaşii îşi onoreazăobligaţiunile contractuale faţă de arendator în termenii stabiliţi în contract. În procesul estimării venitului brut

 potenţial, următoarele informaţii pot fi utilizate de evaluator$% informaţia despre bunurile imobiliare similare0% informaţia despre bunul imobiliar evaluat0% rezultatele cercetărilor pieţii imobiliare publicate în ediţiile specializate.Evaluatorul trebuie să obţină toată informaţia cu privire la veniturile şi cheltuielile legate de funcţionarea

 bunului imobiliar, at"t pentru perioada curentă cît şi pentru perioadele anterioare. !ivelul de ocupare a spaţiilor şi pierderile plăţii de arendă.?upă cum ne demonstrează studiul pieţii bunurilor imobiliare date în arendă, o parte a venitului brut potenţial

este pierdută din cauza$

% imposibilităţii de a asigura ocuparea deplină a spaţiilor destinate dării în arendă pe parcursul întregii perioadede operare0

% necolectarea plăţii de arendă în termenii stabiliţi de contractul de arendă0ceste + elemente sunt incluse în Gdeducerea pentru spaţiile libere şi pierderile la colectarea plăţii de arendăN.

 "lte venituri. An bun imobiliar, deseori, poate produce şi alte venituri, ce nu sunt legate nemijlocit de darea lor în arendă.

!eniturile produse în procesul de e3ploatare a bunului imobiliar, diferit de cele generate de darea în arendă aspaţiilor, sunt incluse într%o poziţie separată, deoarece este destul de dificil de a cuantifica legătura între venitul

 provenit din darea în arendă a spaţiilor şi venitul provenit din sursele secundare.Venitul #rut efectiv reprezintă venitul generat de proprietatea imobiliară şi este definit ca suma veniturilor 

 provenite din darea în arendă a proprietăţii imobiliare şi altor venituri obţinute din e3ploatare, lu"nd în considerare pierderile provenite de la spaţiile neînchiriate şi plăţile de arendă necolectate.

$%eltuieli operaţionale sunt cheltuielile legate de asigurarea funcţionării bunului imobiliar.Cheltuielile operaţionale sunt grupate în 2 categorii$-. cheltuieli operaţionale fi3e0+. cheltuieli operaţionale variabile01.cheltuieli operaţionale pentru menţinere şi reparaţii02. rezerve pentru înlocuirea elementelor construcţiei, termenul de utilitate a cărora a e3pirat.01c2eltuielile operationale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor impozitul

imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil si altele/031c2eltuielile operationale varia!ile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea e3ploatarii bunului imobil

cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele/041c2eltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si

cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter fi3cit si variabil reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si altele/051c2eltuielile operationale pentru inlocuire,  care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale

 bunului imobil acoperisul, instalatiile sanitare ; ingineresti si altele/.$%eltuieli ce nu sunt incluse &n c%eltuieli operaţionale' (zura şi do#)nda pentru mijloacele &mprumutate.

8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

14/54

stfel, mărimea uzurii şi dob"nda calculată pentru capitalul împrumutat nu se include în calcularea venituluioperaţional net, deoarece aceste cheltuieli nu au nimic comun cu funcţionarea propriu zisă a proprietăţiiimobiliare.

*olosirea datelor din documentaţia financiară.  Ana din sursele de informaţie pentru estimarea !@< estedocumentaţia financiară şi cea contabilă a proprietarului bunului imobiliar.

?atele din documentaţia contabilă şi financiară nu pot fi utilizate direct în evaluare fără a fi supuse corectărilor.Anele poziţii urmează a fi e3cluse din rapoartele financiare, cum ar fi cheltuielile legate de desfăşurarea afacerilor0uzura contabilă, impozitul pe venit, majorările de capital.

1/. 4etoda capitalizarii directe. 6eterminarea ratei de capitalizare prin metoda cumulativă.

*etoda capitalizării venitului recalculează venitul anual în valoarea proprietăţii, prin raportarea acestuia la ratarespectivă a dob"nzii, sau înmulţindu%l la coeficientul respectiv a venitului, sau altfel spus transformă venitulobţinut pe parcursul unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare.?eosebirea principală a metodei capitalizării venitului este aceea că nu se ţine evidenţa separată a capitaluluirecuperat şi venitului la capital. ceastă metodă este destul de simplă şi înţeleasă, nu necesită prognozări de lungădurată.

În calitate de nivel de bază a venitului anual de la obiectul evaluat poate fi utilizat venitul brut e3istent sau potenţial, profitul operaţional net sau flu3ul bănesc p"nă la achitarea impozitului. În cadrul analizeicomportamentului venitului, metoda capitalizării directe propune pentru calcularea valorii proprietăţii imobiliareurmătoarea formulă$

r 

V,- V   =

unde !@nOood. Metoda cumulativă  sau metoda sumară/ constă în faptul, ca rata de capitalizare se divizează în părţi

componente, care constau din rata fără risc, rata compensării pentru risc, rata compensării pentru lichiditatescăzută şi rata p:u management investiţional conducerea cu investiţia/.

ceastă metodă permite evaluatorului să introducă corectări speciale la diferenţierea veniturilor aduse de imobilşi alte tipuri de venituri. Evaluatorul începe de la calcularea ratelor componente, dacă acestea sunt cunoscuteatunci prin sumare obţinem rata de capitalizare.

În calitate de rată de bază în această metodă se utilizează rata fără risc, care în condiţiile crizei economice, ceare loc la noi în ţară, poate fi rata de depozitare în =anca de economii sau rata de depozitare în alte bănci maisigure a *oldovei. otodată trebuie de deosebit rata de depozitare în valută şi rata de depozitare în lei. >nvestireacapitalului în imobil are un nivel mai înalt de risc, dec"t alte investiţii. ceastă mărire reprezintă  prima pentrurisc, care, de asemenea trebuie să ia în consideraţie şi siguranţa arendaşului bunului imobil. ltfel spus ratariscului  reprezintă compensarea minimală pentru banii investiţi lu"nd în consideraţie factorul timpului.

'rin lichiditate se subînţelege rapiditatea cu care un activ poate să se transforme în bani lichizi. >mobilul seatribuie categoriilor de mărfuri cu un nivel scăzut de lichiditate, pentru v"nzarea bunului imobil fără pierderi enevoie de o perioadă îndelungată de timp, în deosebi în condiţiile creditării ipotecare neregulate. cest factor se iaîn consideraţie în rata compensării pentru lic%iditate scăzută.

şa cum investirea capitalului în imobil este o afacere destul de riscantă, atunci şi conducerea cu aceste investiţiinecesită un efort determinat, care trebuie compensat cu   rata managementului investiţional . 

8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

15/54

)ata de actualizare reflectă caracteristicile unei investiţii pentru care un investitor aşteaptă să fie compensat.ceste caracteristici sunt$-. rata reală GpurăN a rentabilităţii r rentabilităţi/+. rata inflaţiei aşteptate r inflaţiei/1. prima pentru risc r riscului/2. prima pentru costurile în afara riscului r non%risc/.

stfel, formula generală de calculare a ratei de actualizare L9/ este$L9 P r rentabilităţiiM r inflaţieiM r risculuiM r non%risc0. rata reală 6pură” a renta!ilităţii este determinata in baza analizei investitiilor financiare fara de risc sau care

implica riscuri minime. )ata reala a rentabilitatii nu tine cont de inflatie si este similara pentru toate investitiile

din economia nationala.3. rata inflaţiei aşteptate este determinata in baza prognozelor oficiale privind evolutia inflatiei in economia

tarii.4. rata riscului reflecta recompensa pe care investitorul asteapta sa o primeasca pentru banii investiti in bunul

imobil.)ata riscului include$ riscul pietei imobiliare, riscul inflatiei neasteptate si riscul lichiditatii joase caracteristic

 pentru bunurile imobile.5. *rima pentru costurile în afara riscului, reprezintă compensarea investitorului pentru costurile de intrare pe

 piaţa imobiliară şi cele de ieşire. Anele costuri din această categorie sunt reflectate în estimarea flu3urilor denumerar. (a acest capitol este inclusă şi prima pentru managementul investiţiei. ?at fiind faptul că aceste costurinu influenţează direct flu3ul de numerar, ele trebuie reflectate în rata de actualizare.

4etode de estimare a ratei de actualizareE3istă patru metode de bază pentru determinarea ratei de actualizare$-. *etoda adiţionării0+. metoda e3tracţiei01. metoda investiţiilor de alternativă02. metoda investigaţiei0

 etoda adiţionării  presupune estimarea individuală a fiecărei componente a ratei de actualizare$ rata reală arentabilităţii, rata inflaţiei aşteptate, prima pentru risc, prima pentru costurile în afara riscului.

E3istă cîteva probleme care trebuie luate în consideraţie la aplicarea metodei adiţionării$ rata de actualizare poate fi instabilă pe parcursul perioadei de calcul0 metoda adiţionării generează o rată medie de actualizare, careeste bazată pe indicatorii comasaţi şi poate să nu fie reprezentativă pentru toate proprietăţile imobiliare. etoda extracţiei de piaţă este bazată pe analiza informaţiei despre vînzările comparabile, cu condiţia că modul

curent de utilizare a bunurilor imobiliare comparabile corespunde principiului celei mai bune şi eficiente utilizări.*ărimea ratei de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare. >nformaţia privindaşteptările investitorului pot fi obţinute din contactele nemijlocite cu el. ?atele prezentate de evaluator pot fiverificate, calcul"nd mărimea ratei interne a rentabilităţii. )ata internă a rentabilităţii reprezintă rata de actualizarecare egalează valoarea prezentă a flu3urilor de numerar ce vor fi obţinute în viitor cu valoarea investiţiei sumainvestită iniţial/. etoda investiţiilor de alternativă se bazeaza pe principiul ca proiectele de investitii cu riscuri similare vor avea

rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuata in baza sumei ratei curente a rentabilitatii pe pietele de capital dobinda pentru hirtiile de valoare de stat/ si diferenta intre marimea ratei rentabilitatii pe pietele de capital si rata rentabilitatii pentru bunurile imobile estimata din analiza investitiilor anterioare. Bormuladeterminarii ratei de actualizare dupa metoda investitiilor de alternativa este$

?o < Rata pura a rentabilitatii > (Rata investitiei de alternativa Rata pura a rentabilitatii > Rata riscului

 etoda investigaţiei. ?at fiind faptul că aşteptările investitorilor dictează regulile de joc pe piaţă, o modalitatede a determina rata de actualizare este intervievarea celor ce sunt nemijlocit pe piaţa imobiliară$ investitori,creditori, agenţi imobiliari sau evaluatorii referitor la mărimea ratei profitului pentru anumite tipuri de proprietăţiimobiliare. vantajul acestei metode este că evaluatorul obţine mărimea ratei de actualizare, fără a efectua carevaestimări sau justificări ale diferitor părţi componente ale ratei.

25. uncţiile procentului compus. Valoarea viitoare a unităţii de capital şi a anuităţiiÎn procesul eval. b.i. c:e aduc venit apare necesit. aplicării teoriei schimbării valorii banilor în timp. c. teorie se

 bazează pe propriet. banilor de a se devaloriza în timp. 'rocesul de aducere la momentul actual a valorii banilor apăruţi în dif. momente se num. evaluarea temporală a flu3urilor financiare. c. eval. se bazează pe aplicareacelor 5 f:ţii ale D%lui compus$

-. valoarea viitoare a unităţii0

+. valoarea prezentă a unităţii01. valoarea prezentă a anuităţii02. valoarea viitoare a anuităţii04. rata de amortizare a unităţii05. factorul fondului de compensare.Valoarea viitoare a unităţii   reprezintă suma acumulată a unei unităţi monetare pe parcursul unei perioade

anumite de timp, fiind cunoscută rata anuală a dob"nzii.

8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

16/54

valorii pe care o vor avea în viitor mijloacele investite în b.i. în prezent sau valoarea pe care o vor avea în viitor flu3urile de numerar generate de b.i. în prezent. Bormula de calcul$ Vin, unde$ V ; valoarea viitoare aunităţii0

%V ; valoarea prezentă a unităţii0i ; rata anuală nominală a dob"nzii0n ; perioada de calcul.În cazul calculării dob"nzii în intervale de timp mai mici dec"t -an, val.viit. va fi determ. după urm. formulă$

Vi@mnm,unde m ; nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de -an.

 "nuitatea este o serie de plăţi încasări/ echivalente efectuate peste intervale egale de timp. În cazul c"nd plăţile

sau încasările sunt efectuate la începutul intervalului, avem o anuitate avansată sau prenumerado. În cazul c"nd plăţile sau încasările sunt efectuate la sf"rşitul fiecărui interval avem o anuitate ordinară sau postnumerado.

#ensul economic al valorii viitoare a anuităţii  constă în determinarea sumei acumulate a plăţilor sau încasărilor efectuate pe parcursul unei perioade de timp determinate, în intervale egale. Bormula standard p:u determ. valoriiviitoare a anuităţii ordinare cu efectuarea plăţilor sau încasărilor la sf. intervalului/ este$

1.în cazul plăţilor efect. la sf. anului$ V3:in1C@i,

unde$ B(1>in1C@i ;coef. de acumulare a anuităţii ordinare03 % mărimea anuităţii0i ; rata anuală nominală a dob"nzii0n ; perioada de calcul.

2.în cazul plăţilor efect. mai frecvent dec"t o dată pe an$V3:i@m

nm1C @ i@m, unde$ B(1>i@mnm1C @ i@m ; coef. de acum. a anuit. în caz. plăţ. efect. m. frecv.dec"t o dată pe an0 m ; nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de -an.

VV a anuit. avansate se determ. după următoarele formule$$1.în caz. plăţ. efect. o sing. dată la înc. anului$ V33in>11C@i 1, unde$ DB(1>in>11C@i 1 % coef. de

acumulare a anuităţii avansate.2.în caz. plăţ. efect. m. frecv. dec"t o dată pe an la înc. fiec. interv. de timp$ V33i@mnm>11C @ i@m

1, unde$ DB(1>inm>11C@i@m 1 % coef. de acumulare a anuităţii avansate în caz. plăţ. efect. m. frecv. dec"t o dată pe an.

21. uncţiile procentului compus. Valoarea curentă a unităţii de capital şi a anuităţiiÎn procesul eval. b.i. c:e aduc venit apare necesit. aplicării teoriei schimbării valorii banilor în timp. c. teorie se

 bazează pe propriet. banilor de a se devaloriza în timp. 'rocesul de aducere la momentul actual a valorii banilor apăruţi în dif. momente se num. evaluarea temporală a flu3urilor financiare. c. eval. se bazează pe aplicareacelor 5 f:ţii ale D%lui compus$

-. valoarea viitoare a unităţii0+. valoarea prezentă a unităţii01. valoarea prezentă a anuităţii02. valoarea viitoare a anuităţii04. rata de amortizare a unităţii05. factorul fondului de compensare.

Valoarea prezentă +curentă a unităţii  +reversie reprezintă valoarea de azi a unei sume care urmează a fi obţinutăîn viitor. !aloarea curentă a unităţii este e3presia inversă a capitalizării. Bormula de calcul$ %Vin,unde$ 1@(1>in  ; coef. de actualizare factorul valorii prezente/0 

%V ; valoarea prezentă a unităţii0V ; valoarea viitoare a unităţii0i ; rata anuală nominală a dob"nzii0n ; perioada de calcul.În cazul c"nd dob"nda este calculată cu o frecvenţă mai mare dec"t o dată pe an, valoarea prezentă calculăm dupăformula$%Vi@mnm,u:e$ m ; nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de -an. "nuitatea este o serie de plăţi încasări/ echivalente efectuate peste intervale egale de timp. În cazul c"nd plăţile

sau încasările sunt efectuate la începutul intervalului, avem o anuitate avansată sau prenumerado. În cazul c"nd plăţile sau încasările sunt efectuate la sf"rşitul fiecărui interval avem o anuitate ordinară sau postnumerado.

Valoarea curentă +prezentă a anuităţii ordinare e:e calc. după urm. form.$1. %V3:inC@i,u:e$ B1 1@(1>inC@i ; coef. de actualiz. a anuit. ordin., în caz. efect. plăţ. la sf. an.0 3 % mărimea anuităţii0 i ; rata

anuală nominală a dob"nzii0 n ; perioada de calcul.

2.în cazul plăţilor efect. mai frecvent dec"t o dată pe an$ %V3:i@mnmC @ i@m,

8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

17/54

u:e$ B1 1@(1>i@mnmC @ i@m ; coef. de actualiz. a anuit. ordin. în caz. efect. plăţ. mai frecv. dec"t o dată pe an0 m ; nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de -an.

Valoarea pre"entă a anuit. avansate se determ. prin urm. formulă$

%V33in1C@i >1 

În cazul cînd intervalele de calcul sunt mai frecv. dec"t un an$

%V33i@mnm1C @ i@m >1

22. uncţiile procentului compus. Valoarea depozitelor pentru "ondul de acumulare şi "actorul deamortizare

În procesul eval. b.i. c:e aduc venit apare necesit. aplicării teoriei schimbării valorii banilor în timp. c. teorie se bazează pe propriet. banilor de a se devaloriza în timp. 'rocesul de aducere la momentul actual a valorii banilor apăruţi în dif. momente se num. evaluarea temporală a flu3urilor financiare. c. eval. se bazează pe aplicareacelor 5 f:ţii ale D%lui compus$

-. valoarea viitoare a unităţii0+. valoarea prezentă a unităţii01. valoarea prezentă a anuităţii02. valoarea viitoare a anuităţii04. rata de amortizare a unităţii05. factorul fondului de compensare.Valoarea depozitelor pentru "ondul de acumulare factorul fondului de compensare/ repre". suma de !ani ce

urmea"ă a fi depusă la sf. fiecărei perioade p7u a o!ţine la momentul expirării unui nr. determinat de perioade

 suma de o unitate monetară. Bactorul fondului de compensare este e3presia inversă a valorii viitoare a anuităţii.În cazul plăţilor încasărilor/ efectuate o dată pe an mărimea plăţilor va fi$

3in1C,unde$ i@B(1>in1C ; factorul fondului de compensare în cazul plăţilor încas./ efect. o sing. dată pe an0 V  ; valoarea viitoare a unităţii0 i ; rata anuală nominală a dob"nzii0 n ; perioada de calcul.În caz. plăţilor încas./ efect. de mai multe ori pe an măr. plăţilor va fi$

3i@mnm1C, unde$i@m @ B(1>i@mnm1C ; factorul fondului de compensare în cazul plăţilor încas./ efect. de mai multe ori pe an0 m ; nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de -an.Rata de amortizare a unităţii mijl. împrum. e:e e3presia inversă a valorii curente a anuităţii. i@mnmC ; coef. de amortiz. a unit. în caz. plăţ. efect. mai frecv. dec"t o dată pe an.

2$. 4etoda "luxurilor de numerar actualizate (esenţa, domeniul de aplicare, algoritmul de calcul*etoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului operational net ce poate fi generatde acest bun in viitor. plicarea metodei veniturilor se efectueaza in doua etape$a/ prognozarea veniturilor viitoare0

 b/ determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.  !eniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse$a/ plata de arenda colectata in urma darii in arenda a bunului imobil0

 b/ veniturile din e3ploatarea comerciala a bunului imobil.'entru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaza plata de arenda.>n cadrul metodei veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii$a/ capitalizarea directa0

 b/ actualizarea flu3urilor de numerar.  >n cadrul metodei de actualizare a flu3urilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dupa urmatoareaformula$

n

n

i

ia

 /

a

V,- V 

/-./-.-   ++

+=∑

=

/unde, n% perioada de calcul0

8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

18/54

a% rata de actualizare0)% reversia.În scopul aplicării metodei flu3urilor de numerar este necesar să fie obţinute următoarele date iniţiale$

% mărimea veniturilor viitoare0% perioada în care aceste venituri se preconizează a fi obţinute0% rata de actualizare.'erioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in functie de perioada tipica de posesiune a bunului imobilsau durata de viata ramasa a bunului imobil. ?at fiind faptul ca in conditiile unei economii in tranzitie este dificilde a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade indelungate, se recomanda aplicareaunei perioade de calcul de 1%4 ani.

 )eversia reprezinta pretul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la sfirsitul perioadei de calcul.)eversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul imediat urmator perioadei de calcul!@

8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

19/54

 proprietarului care a investit capitalul propriu, si poarta denumirea de flu3 de numerar inainte de impozit B>/.'rin urmare, rata de capitalizare va tine cont atit de capitalul propriu, cit si de capitalul imprumutat, reprezentind omarime medie ponderata a ratei rentabilitatii pentru creditor r c/ si ratei rentabilitatii pentru proprietar  r  p/. >n acestcaz, rata de capitalizare se determina dupa urmatoarea formula$

//-//   pc r mr mr    −+=  unde, m% ponderea mijloacelor imprumutate0-%m/% ponderea capitalului propriu in valoarea proprietatii imobiliare.

 )ata de capitalizare pentru mijloacele imprumutate, care in practica evaluarii este cunoscuta sub denumirea deconstanta ipotecara este determinata dupa urmatoarea formula$ %C 

 DC r 

c  =

unde% ?C% platile anuale pentru deservirea creditului ipotecar deservirea creditului/0#C% suma creditului ipotecar. )ata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinata dupa urmatoarea formula$   C* 

 &-II r  p  =

unde% B>% flu3ul de numerar inainte de impozit0C'% suma capitalului propriu investit.

 8e2nica grupului de investitii poate fi aplicata si pentru componentele fizice ale unui bun imobil comple3 ; terensi constructii. >n acest caz, pentru a estima marimea ratei de capitalizare evaluatorul trebuie sa cunoasca$rata de capitalizare pentru teren si rata de capitalizare pentru constructii, precum si contributia fiecareicomponente fizice in valoarea totala a bunului imobil. Bormula de calculare a ratei de capitalizare este$

contructieteren  r C r 8 r    ×+×=  

unde, % ponderea terenului in valoarea totala a bunului imobil0r teren% rata de capitalizare pentru teren0

C% ponderea constructiei in valoarea totala a bunului imobil0r constructie% rata de capitalizare pentru constructie.d1 etoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplica pentru calcularea ratei de

capitalizare in cazul in care sint atrase mijloace creditare pentru finantarea tranzactiei. >n acest caz rata decapitalizare se calculeaza dupa formula$

mr C'Dr  c  ××=  unde% C?% coeficientul de acoperire a datoriei.Coeficientul de acoperire a datoriei reprezinta raportul dintre venitul operational net si plata anuala

 pentrudeservirea creditului.

2). 6eterminarea uzurii "izice prin metoda valorică şi metoda v'rstei e"ective.?eprecierea reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al investitorului

 potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori.'entru determinarea AB pot fi aplicate mai multe metode$% metoda normativă vizuală/0% metoda valorică0% metoda vîrstei efective.

'remisa metodei valorice este determinarea costului reparaţiei capitale a construcţiei. În acest caz evaluatorulfoloseşte coeficientul care reprezintă raportul între costul reparaţiei capitale şi valoarea de reconstituire a clădirii,estimată la data evaluării, ţin"nd cont de mărimea uzurii. Coeficientul dat indică caracterul neliniar al cheltuielilor 

 pentru reparaţia capitală pe parcursul perioadei de e3ploatare. ?e regulă, mărimea cheltuielilor pentru reparaţiacapitală reprezintă 9,+7%9,2 din valoarea clădirii.

ceste calcule pot fi folosite pentru determinarea mărimii cheltuielilor pentru reparaţia curentă a clădirii în procesul de estimare a cheltuielilor operaţionale. Costurile reparaţiilor capitale trebuie estimate în cazurile cînd$

-. beneficiarul evaluării intenţionează să e3ploateze clădirea locativă0+. cheltuielile pentru reparaţia capitală se compensează la v"nzarea obiectului diferenţa între preţul obiectului

după reparaţia capitală şi preţul obiectului înainte de reparaţia capitală este mai mare dec"t cheltuielile pentrureparaţia capitală/.

1. bunul imobiliar este dat în arendă sau ipotecat.)ezultatele obţinute prin metoda valorică sunt considerate destul de realiste. (imitele metodei date sunt

determinate de necesitatea efectuării unor calcule detaliate ale cheltuielilor pentru reparaţie.4etoda v'rstei e"ective solicită efectuarea e3pertizei obiectului evaluării şi se bazează pe ipoteza că raportul

între vîrsta efectivă şi vîrsta fizică a construcţiei este egal cu raportul între valoarea de reconstituire şi mărimeauzurii. stfel,

V/

 D&V 

V+ #    × 

 

  

 =

sau V/ DV&/V+ 

V+  ×   

  

+unde$ A%uzura0!E% vîrsta efectivă, determinată de evaluator în baza stării tehnice a elem constructive şi clădirii întregi.?!B% durata totală de viaţă fizică0?!B)% durata de viaţă fizică rămasă0

8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

20/54

!)% valoarea de reconstituire a obiectului evaluării.'rin această metodă se pot determina uzura elementelor constructive cît şi uzura construcţiei.În procesul estimării uzurii fizice, evaluatorul va ţine cont de următoarele$-. ?urata de viaţă economică a clădirii sau construcţiei va fi determinată ţin"nd cont de faptul că reparaţiile

capitale sunt efectuate în mod obligatoriu. Efectuarea reparaţiilor poate prelungi durata de viaţa de la 19D la 49D.>gnorarea necesităţii reparaţiilor capitale contribuie la uzura completă a elementelor ce au o durată de viaţă maimică dec"t cea a elementelor constructive de bază.

+. În procesul evaluării bunului imobiliar este inadmisibilă folosirea ratei de amortizare sau ratei normative auzurii, utilizate în contabilitate, deoarece$

% dinamica uzurii fizice la diferite etape ale vieţii obiectului este diferită0

% condiţiile reale de e3ploatare a construcţiei, precum şi efectuarea lucrărilor de reparaţie a ei sunt diferite de cele prevăzute în normele generale0

% în procesul evaluării individuale a bunurilor imobiliare este necesar să fie e3aminată starea reală a construcţiei,şi nu aplicarea unor rate generale de amortizare, elaborate pentru toate clădirile ce aparţin unei anumite categoriide durabilitate.

2+. 6eterminarea valorii de reconstituire a imobilului prin metoda comparaţiilor unitare (*RV şimetoda costurilor segregate.

Valoarea de reconstituire % suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii e3acte a cladirii sau aconstructiei evaluate, calculata in baza preturilor de piata e3istente la data evaluarii, cu aplicarea materialelor sitehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si tinind cont de uzura lui.

!aloarea de reconstituire sau valoarea de inlocuire se estimeaza prin aplicarea urmatoarelor metode$e/ metoda co