![Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]](https://static.fdocumente.com/doc/165x107/577cc4991a28aba71199dc60/contractul-de-vanzare-cumparareconspectemd.jpg)
Limbile
Pagini
Legal
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
1/47
LUCRARE DE DISERTAIE
Tema:
CONDIIILE DE VALIDITATE ALE
CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPARARE
BUCURESTI2012
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
2/47
CUPRINS:
INTRODUCERE.......................................................................................................................3
CAPITOLUL I...........................................................................................................................5CONSIDERAII GENERALE PRIVIND CONTRACTUL DEVNZARE CUMPRARE...................................................................................................5
1.1. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de vnzare cumprare.................51.1.1. Noiunea....................................................................................................................51.1.2. Caractere juridice....................................................................................................6
1.2. Voina juridic i limitele acesteia n contractul de vnzare cumprare................!1.3. "specte #enerale privind condiiile de validitate ale contractului devnzare cumprare.............................................................................................................11
CAPITOLUL II.......................................................................................................................13CONSIMMNTUL...........................................................................................................13
2.1. $recizri preala%ile privind noiunea de consimmnt.................................................13
2.2. "ntecontractul de vnzare&cumprre..........................................................................1'2.2.1. Obiectul antecontractului de vnzare-cumprare.................................................152.2.2. Natura convenional i forma antecontractului.................................................162.2.3. Obliaia de a !nc"eia contractul promi#...........................................................162.2.$. %odaliti de e&ecutare #ilit a antecontractului..............................................1!2.2.'. (arieti de antecontracte de vnzare.................................................................1(
2.2.'.1. )romi#iunea unilateral de vnzare *#au de cumprare+................................1)2.2.'.2. )romi#iunea bilateral de vnzare,cumprare...............................................212.2.'.3. )actul de preferin........................................................................................232.2.'.$. reptul de preemiune....................................................................................2'
CAPITOLUL III.....................................................................................................................31CAPACITATEA PRILOR...............................................................................................313.1. *e#ula i e+cepia........................................................................................................313.2. ,ncapaciti speciale......................................................................................................32
3.2.1. ncapaciti #peciale de a vinde i de a cumpra...................................................323.2.2. ncapaciti #peciale de a cumpra....................................................................3'
CAPITOLUL IV......................................................................................................................3!OBIECTUL CONTRACTULUI...........................................................................................3!
'.1. -ucrul vndut................................................................................................................3!'.2. $reul..............................................................................................................................'(
CAPITOLUL V.......................................................................................................................56CAUZA CONTRACTULUI DE VNZARE CUMPRARE.......................................56
CAPITOLUL VI......................................................................................................................5)CONCLUZII I PROPUNERI DE LEGE FERENDA NCONCLUZII I PROPUNERI DE LEGE FERENDA NMATERIA CONTRACTULUI DE VNZARE CUMPRAREMATERIA CONTRACTULUI DE VNZARE CUMPRARE...................................5)
BIBLIOGRAFIEBIBLIOGRAFIE.....................................................................................................................61
LIST DE ABREVIERILIST DE ABREVIERI.........................................................................................................6'
2
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
3/47
INTRODUCERE
ontractele au aprut cu necesitate ntr&un anumit stadiu de dezvoltare a
societii spre a nlocui /ormele ar0aice i #reoaie de sc0im% dintre i din
colectivitile primitive.
ormele de sc0im% ce au precedat contractele ce se e/ectuau cu ritual i
pu%licitate ntre clanuri i tri%uri au /ost ndeose%i darurile reciproce iar mai
trziu a aprut trocul adic sc0im%ul de %unuri n natur care a marcat un
pro#res nsemnat ntruct se putea e/ectua i izolat i /r pu%licitate.
ontractele au aprut n condiiile produciei simple de mr/uri din
societile antice i cele ale e+istenei %anilor rostul lor principal /iind acela de a
realiza circulaia mr/urilor prin intermediul %anilor.
*e#lementarea contractelor a nsemnat le#i/erarea a dou /enomene
economice interdependente 4 pe de o parte /enomenul circulaiei mr/urilor prin
intermediul %anilor pe de alta parte /enomenul creditului menit s nlesneasc
circulaia mr/urilor i n #eneral comerul juridic. n acest /el s&a realizat
trecerea cu uurin a %unurilor din s/era produciei n s/era circulaiei i de aici
n s/era consumului personal i productiv s&a stimulat dezvoltarea creditului is&au nlesnit operaiunile juridice de transmisiune a drepturilor patrimoniale de
la o persoana la alta.
otodat prin operativitatea lor contractele au nlocuit n mod treptat
complicatele /orme anterioare de sc0im% a %unurilor si serviciilor.
*e#lementrile le#ale re/eritoare la contracte se divid 4 n re#lementri
#enerale aplica%ile tuturor contractelor prevzute de art. 11 i art.1166&12)'od ivil i care primesc li%ertatea contractual i limitele acesteia /ormarea i
e/ectele contractelor i re#lementri speciale care privesc di/eritele contracte
ca vnzarea&cumprarea sc0im%ul locaiunea mandatul depozitul mprumutul
asi#urarea renta via#er .a. cuprinse n art. 1657&22!( od ivil dispoziii
care se ntre#esc cu cele privitoare la unele contracte cuprinse n alte acte
normative.
3
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
4/47
n cadrul dreptului civil le#tura dintre re#lementrile #enerale i
re#lementrile speciale re/eritoare la contracte este aceea de la le#ea #eneral la
cea special.
'
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
5/47
CAPITOLUL I
CONSIDERAII GENERALE PRIVIND CONTRACTUL DEVNZARE CUMPRARE
11 N!"#$%&' (# )'*')+&*&,& $*#.#)& ',& )!%+*')+$,$# .& /%'*&
)$34*'*&
1.1.1. Noiunea
$otrivit art. 1657 od ivil vnzarea&cumprarea este un contract prin
care una dintre pri vnztorul strmut proprietatea unui %un al su asupra
celeilalte pri cumprtorul care se o%li# n sc0im% a plti vnztorului
preul %unului datorat.
8rmeaz s /ie cali/icat ca vnzare&cumprare i contractul prin care n
sc0im%ul unui pre se transmite un alt drept dect cel de proprietate /iindc
transmiterea proprietii nu este de esena ci numai de natura contractului de
vnzare&cumprare1. $oate /i vor%a de un drept real 9de e+emplu dreptul de
super/icie:2 de un drept de crean sau de un drept din domeniul proprietiiintelectuale ori n mod e+cepional de drepturi asupra unei universaliti care
cuprinde nu numai drepturi ci i datorii 9vnzarea unei moteniri:.
Nu pot /orma o%iectul contractului de vnzare&cumprare drepturile
personal nepatrimoniale i cele patrimoniale care au un caracter strict personal
9de e+emplu dreptul de uz dreptul de a%itaie al soului supravieuitor etc.: sau
care sunt prevzute de le#e ori sunt contractate intuitu per#onae9de e+empludreptul de pensie dreptul de ntreinere etc.:.
1"rt. 15(2 od ivil /rancez nici nu se re/er e+pres la dreptul de proprietate ci /olosete termenul de ;livrerune c0ose
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
6/47
1.1.2. Caractere juridice
=up cum rezult din de/iniia contractului vnzarea este un contract
sinala#matic 9 %ilateral : cu titlu oneros comutativ consensual i translativ de
proprietate.
2.1. Vnzarea este un contract sinala#matic 9 %ilateral : deoarece prin
nc0eierea sa d natere la o%li#aii reciproce ntre prile contractante.
Vnztorul are o%li#aia s predea lucrul vndut i s #aranteze pe cumprtor
iar cumprtorul are o%li#aia s plteasc preul.
2.2. Vnzarea este un contract cu titlu oneros. "m%ele pri urmresc
anumite interese patrimoniale vnztorul urmrete s primeasc preul
respectiv cumprtorul urmrete s primeasc %unul.
2.3. Vnzarea este un contract comutativ deoarece e+istena i ntinderea
o%li#aiilor reciproce sunt cunoscute de pri de la nc0eierea contractului i nu
depind ca n contractele aleatorii de un eveniment viitor i incert care ar /ace s
e+iste anse de cti# i pierdere pentru am%ele pri contractante. Numai n
mod e+cepional contractul poate cpta caracter aleatoriu 9 de e+emplu cnd
o%iectul este supus pieirii e+proprierii etc. :.
2.'. n principiu vnzarea&cumprarea este un contract consensual putnd/i nc0eiat prin simplu acord de voina al prilor 9 solo consensu : /r
ndeplinirea vreunei /ormaliti i /r remiterea lucrului vndut i a preului n
momentul nc0eierii contractului. =eci vnzarea nu este un contract solemn i
nici real. $rin e+cepie de la principiul consensualismului n cazuri special
prevzute de le#e vnzarea devine un contract solemn. =e e+emplu terenurile
pot /i nstrinate 9 do%ndite : prin acte juridice ntre vii su% sanciunea nulitiia%solute numai dac actul a /ost nc0eiat n /orma autentic.
2.5. Vnzarea&cumprarea este un contract translativ de proprietate din
momentul nc0eierii lui. $rincipiul transmiterii imediate a dreptul de proprietate
din momentul nc0eierii contractului opereaz numai dac sunt ndeplinite
anumite condiii 4
a: vnztorul tre%uie s /ie proprietarul lucrului vndut iar contractulper/ect vala%il nc0eiat
6
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
7/47
%: tre%uie s /ie vor%a de lucruri determinate individual 9 certe :
c: lucrul vndut tre%uie s e+iste
d: tre%uie ca prile s nu /i amnat trans/erul proprietii printr&o clauz
special pentru un moment ulterior nc0eierii contractului.
12 V!#%"' $*#.#)4 (# ,##+&,& ')&5+' 6% )!%+*')+$, .& /%'*&
)$34*'*&
a izvor de o%li#aii contractul se caracterizeaz prin rolul deose%it pe
care voina juridica l are n constituirea transmiterea trans/ormarea sau
stin#erea o%li#aiilor. *olul voinei prilor contractante privit n cea mai lar#
accepiune este acela de a le crea i de a le sta%ili coninutul. ,at de ce la o
recunoatere a rolului voinei n /ormarea contractului s&a admis principiul
li%eralitii de voin la nc0eierea contractului. "ceasta e+prim re#ula potrivit
creia su%iectele de drept au deplin li%ertate de a nc0eia orice contract
inclusiv cel de vnzare&cumprare.
=eplina li%ertate n nc0eierea contractului tre%uie neleas att n
aspectul su de /ond adic al admisi%ilitii oricrei clauze ct i aspectul su/ormal adic al admisi%ilitii oricrei /orme pe care prile doresc s o dea
mani/estrii lor de voin.
onsensualismul e+prim re#ula potrivit creia simpla mani/estare de
voina a prilor este su/icient i necesar pentru a da natere contractului. =e la
acest principiu a /ost admis e+cepia /ormei cerute ad validitatem. n acest sens
potrivit re#lementarilor n vi#oare terenurile indi/erent ca sunt situate nintravilanul sau e+travilanul localitilor i indi/erent de ntinderea supra/eei
pot /i nstrinate sau do%ndite prin acte juridice ntre vii su% sanciunea nulitii
a%solute numai dac actul a /ost nc0eiat n /orma autentic.
=e la apariia odului ivil de la 1(6' n di/erite etape ntinderea
li%ertii de voin n nc0eierea contractului a /ost perceput di/erit de doctrina
i practica juridic.
!
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
8/47
"st/el ntr&o prim etap care se ntinde pn ctre s/ritul secolului al
>,>&lea principiul li%ertii de voin era circumscris urmtoarelor re#uli 4
& /ora o%li#atorie a contractului este /ondat pe voina prilor
& /iind rezultatul voinei prilor contractul este just i le#itim. ,poteza s&
a dovedit a /i n practic contradictorie ntruct prin contractele /orate
cei sla%i erau presai s accepte ceea ce le impuneau cei puternici
& li%ertatea contractual presupune att li%ertatea de /ond ct i li%ertatea
de /orm
& prile sunt supuse unei depline o%li#ativiti a contractului e+primat
n re#ula ? pacta sunt servanda ,>&lea i nceputul secolului al >>&lea
principiul autonomiei de voin a su/erit numeroase restricii ca urmare a unor
cauze cum ar /i intervenia statului n domeniul contractelor 9 dirijismul
contractual : mani/estat prin politicile monetare normele privind conservarea
resurselor i mediului norme privind protecia social etc.
n ultima jumtate de secol doctrina i practica juridic 1au su%liniat c
principiul li%ertii de voin n nc0eierea contractului tre%uie neles nu ca oe+presie a unui desvrit li%er ar%itru ci ca o li%ertate pe care voina social i
or#anizarea juridic o determin i o condiioneaz.
$ro%lema sta%ilirii unor limite la nc0eierea contractelor s&a pus nc din
dreptul roman iar n dreptul medieval acestea erau deja conturate.
n dreptul modern2limitele li%ertii contractuale au /ost e+pres le#i/erate
mai nti n odul civil /rancez iar apoi n codurile ce i&au urmat printre care s&a a/lat i odul civil roman.
n dreptul romn actual3 limitele li%ertii contractuale enunate n art.11
od ivil te+t reluat i dezvoltat n unele acte normative ce re#lementeaz
contracte i interpretate n cadrul constituional al drepturilor i li%ertilor
persoanelor /izice i juridice sunt ca prin contracte s nu se aduc atin#ere
dispoziiilor le#ale de ordine pu%lic celorlalte dispoziii le#ale imperative sau1. @ircea =rept civil eoria #eneral a o%li#aiilor Ad. "r#ument Bucureti 2772 p. 322,. "l%u =rept civil ontractul i rspunderea contractual Ad. =acia luj&Napoca 1))' p. 313,. "l%u op. cit. p. 32
(
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
9/47
%unelor moravuri precum i scopul economic i social pe care le#ea l&a avut n
vedere la recunoaterea i #arantarea drepturilor su%iective ale persoanelor /izice
i juridice.
1. Crdinea pu%lic i dispoziiile le#ale imperative de ordine pu%lic
-e#ea enun nsa nu de/inete ordinea pu%lic. Aa se de/inete dup
coninutul ei care variaz n timp i loc de la o societate la alta.
$otrivit art. 11 od ivil ;Nu se poate dero#a prin convenii sau acte
juridice unilaterale de la le#ile ce intereseaz ordinea pu%lic sau de la %unele
moravuri
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
10/47
& protecia terilor
& inaliena%ilitatea stipulat n interes #eneral etc.
2. "lte dispoziii le#ale imperative dect cele de ordine pu%lic
=in aceast cate#orie /ac parte dispoziiile le#ale care nu au o le#tur
direct cu ordinea pu%lic nsa a cror respectare n contract se impune su%
sanciunea nulitii a%solute.
"a sunt dispoziiile art. 11!) od ivil care prevd cerinele eseniale
pentru /ormarea vala%il a contractelor i anume 4 capacitatea prilor de a
contracta consimmntul lor un o%iect determinat i o cauz licit.
3. Bunele moravuri sau complet spus re#ulile de comportare care privesc
ordinea pu%lic
$entru a desemna re#ulile sociale de comportare care au le#tur cu
ordinea pu%lic i ca atare tre%uie respectate n contracte odul civil /rancez a
/olosit prin tradiie romana denumirea de %unele moravuri les %onnes mFurs
9 art.6od ivil :. -a rndul su odul civil roman a preluat denumirea de
%unele moravuri 9 art. 11od ivil :.
n sociolo#ie ca i n alte tiine se /ace distincia ntre moravuri i
morala1 pu%lic ntre deprinderile care nu comport i cele ce comport oapreciere moral.
$rin moravuri se nele# deprinderile naturale sau do%ndite prin tradiie
de la persoane i colectiviti re/eritoare la practicarea %inelui sau a rului.
$rin morala pu%lic se nele# totalitatea preceptelor morale acceptate de
ctre o colectivitate date ca re#uli de convieuire i comportament.
=in cele artate rezult c n terminolo#ia juridic actual pot /i /olositedup caz denumirile particulare de %unele moravuri i moral pu%lic ntruct
coninutul /iecrei denumiri este precis determinat unul /a de cellalt.
'. C alt restricie vizeaz scopul economic i social pe care le#ea l&a
avut n vedere la recunoaterea i #arantarea drepturilor su%iective ale
persoanelor /izice i juridice aa cum reiese din dispoziiile odului civil.
1,oan "l%u op. cit. p. 3317
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
11/47
17 A53&)+& 8&%&*',& 3*#/#%. )!%.#"##,& .& /',#.#+'+& ',&
)!%+*')+$,$# .& /%'*& )$34*'*&
ontractul /iind un act juridic %ilateral care se /ormeaz prin acordul de
voina al prilor implic e+istena a cel puin dou pri care pentru a da
natere unui contract vala%il tre%uie s&i e+prime consimmntul li%er cu
privire la o%iectul i scopul contractului.
$entru ca un contract de vnzare&cumprare s /ie vala%il nc0eiat le#al
ntocmit el tre%uie s ntruneasc toate condiiile #enerale de validitate
prevzute de le#e.
ondiiile le#ale #enerale numite i condiii eseniale sunt prevzute n
art. 11!) od ivil i privesc structura te0nic a contractului 9 consensus
minimum :.
Ale sunt 4
& capacitatea de a contracta
& consimmntul prilor
& un o%iect determinat i licit
& o cauza licit i moral."ceste elemente structurale concretizeaz voina prilor contractante de a
nc0eia vala%il contractul civil avut n vedere de a o%ine ndeplinirea ntocmai
a o%li#aiilor ce revin /iecreia i de a realiza un anumit scop.
apacitatea de a contracta const n aptitudinea su%iectului de drept civil
de a deveni titular de drepturi i o%li#aii civile prin nc0eierea vala%il a
contractelor civile.onsimmntul reprezint acea condiie esenial de /ond i #eneral a
actului juridic civil care const n 0otrrea de a nc0eia un act juridic civil
mani/estat n e+terior.
$rin o%iect al contractului se nele#e operaiunea juridica iar prin o%iect
al prestaiei de%itorului conduita prilor sta%ilit prin acel contract respectiv
aciunile i inaciunile la care prile sunt ndreptite sau de care sunt inute.
11
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
12/47
auza sau scopul este acel element al contractului care const n
o%iectivul urmrit de prile contractante la nc0eierea unui contract.
12
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
13/47
CAPITOLUL II
CONSIMMNTUL
21 P*&)#4*# 3*&','9#,& 3*#/#%. %!"#$%&' .& )!%5#"4%+
onsimmntul reprezint mani/estarea de voina juridic a unei
persoane n vederea /ormrii unui act juridic respectiv acordul de voin ntre
dou sau mai multe persoane care nc0eie un contract sau un alt act juridic
%ilateral sau multilateral1i n principiu pentru sta%ilirea coninutului acestuia.
Vnzarea ca i orice alt contract se nc0eie prin acordul de voin dintre pri.
"cordul de voin este suma consimmntului prilor2. $entru a /i e/icient
consimmntul tre%uie s /ie deplin adic s nu /ie viciat prin eroare dol sau
violen eventual leziune. Aroarea asupra valorii economice a unui %un sau a
contraprestaiei constituie leziune 9dac sunt ntrunite i celelalte condiii le#ale:
i nu eroare asupra su%stanei o%iectului contractului 9 viciu de consimmnt :
la care se re/er art. 127! alin. 2 od ivil3.
n cazul contractului de vnzare&cumprare consimmntul se realizeazprin o/erta /cut de una din pri care de re#ul este vnztorul urmat de
acceptarea acestei o/erte de ctre cealalt parte. $ractic acordul de voin ntre
prile contractante mai precis viitorul vnztor i viitorul cumprtor se
realizeaz n majoritatea cazurilor treptat prin ne#ocieri propuneri i
contrapropuneri acceptri i concesii reciproce urmrindu&se n /inal ajun#erea
la nele#erea deplin asupra ntre#ului coninut al contractului'
."cordul de voin dintre pri este ntotdeauna necesar i totodat
su/icient cu e+cepiile prevzute de le#e n vederea /ormrii contractului.
"st/el e+proprierea pentru cauz de utilitate pu%lic reprezint n /ond tot o
1@ircea @urean onsimmntul n @ircea ostin @ircea @urean Victor 8rsa =icionar de drept civil Ad.Gtiini/ic i Anciclopedic Bucureti 1)(7 p. 1722H. *ou0ette ontri%ution a lIetude critiJue de la notion de contrat t0. $aris 1)65 p. 3(( B. elice -es
reserves et le non&vouloir dans les actes juridiJues t0. $aris 1)6( p. 1!5&1!6 K. lour -. "u%ert -eso%li#ations vol. ,. -Iacte juridiJue $aris 1)(6 p.'13. D. s. civ. dec. nr. 1)(5L1)!5 n .=. 1)!5 p. !'',oan "l%u op. cit. p. 56 i urm udor *. $opescu =rept ivil vol. , Ad. Cscar $rint Bucureti 1))' p. !! iurm.
13
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
14/47
vnzare&cumprare dar /orat independent de consimmntul proprietarului.
$reul numit n aceast materie desp#u%ire se sta%ilete de comun acord cu
proprietarul iar n caz de diver#en prin justiie. n msura n care le#ea
special 9-e#ea 33L1))' privind e+proprierea pentru cauza de utilitate pu%lic :
nu prevede alt/el n caz de e+propriere se aplic re#ulile prevzute pentru
contractul de vnzare&cumprare 9de e+emplu o%li#aia de #aranie a
vnztorului pentru eviciune sau vicii ascunse:.
22 A%+&)!%+*')+$, .& /%'*&-)$34*4*&
"ntecontractul de vnzare&cumprare este o promisiune de a contracta un
acord de voin ce precede nc0eierea unui anumit contract i care are menirea
de a con/eri prilor certitudinea c nici una dintre ele nu va capitula de la
intenia realizrii contractului preconizat1. "st/el se /olosesc denumiri su#estive
pentru caracterizarea voinei interne a prilor precum acelea de precontract
contract preliminar contract provizoriu sau antecontract. n doctrina juridic
vest&european sunt utilizate denumiri precum ?contract preparator
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
15/47
ntlnite n practic ntruct prin intermediul lor se urmrete n mod
nemijlocit per/ectarea ulterioar a contractului dorit.
8neori ns promisiunea asumat prin antecontract nu tinde n mod
distinct la certi/icarea nc0eierii n viitor a contractului ci prin ea este an#ajat o
o%li#aie a crei e+isten depinde n mod esenial de un viitor contract a crui
per/ectare este incert. Aste situaia pactului de pre/erin care reprezint
nendoielnic un antecontract.
"lteori o%li#aia asumat de promitent nu este aceea de a nc0eia el nsui
contractul ci de a determina pe un ter s consimt a intra n raportul juridic
dorit de %ene/iciar 9cazul promisiunii de porte&/orte:.
n toate cazurile ns ceea ce reunete aceste /i#uri juridice n tiparele
unei sin#ure instituii juridice este scopul principal urmrit de pri sau mcar
una dintre ele acela de a intra n viitor ntr&un raport juridic contractual care s
dea satis/acie deplin interesului mani/estat.
2.2.1. Obiectul antecontractului de vnzare-cumprare
"ntecontractul atunci cnd este sinala#matic d natere la dou o%li#aii
9reciproce: de a /ace iar cnd este unilateral la o sin#ur ast/el de o%li#aie careeste asumat de promitent.
$rile au i o o%li#aie de non/acere aceea de a nu ntreprinde nimic n
direcia consimirii la o alt vnzare avnd acelai o%iect sau a oricrei alte
aciuni de natur s mpiedice per/ectarea contractului. 8neori se susine c n
realitate promitentul se an#ajeaz doar la aceast o%li#aie de non/acere adic
de a nu nstrina lucrul n termenul convenit1
.n cuprinsul antecontractului tre%uie s /i#ureze att lucrul ce se
intenioneaz a /i vndut ct i preul pentru care urmeaz a se /ace vnzarea.
=in cuprinsul antecontractului tre%uie sa rezulte n mod indu%ita%il
promisiunea prilor de a nc0eia n viitor un anumit contract sau promisiunea
de a acorda pre/erina n cazul adoptrii 0otrrii de a contracta sau n s/rit
promisiunea de a determina o ter persoan s contracteze cu %ene/iciarulpromisiunii.
1*. Voiculescu $romisiunea unilateral de vnzare imo%iliar n dreptul comparat Bucureti 1)3( p. 6!15
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
16/47
2.2.2. Natura convenional i orma antecontractului
n dreptul nostru antecontractul nu este supus /ormei contractului 1pe care
l precede. De su%nele#e c dac prile doresc potrivit principiului
consensualismului i al li%ertii mani/estrii consimmntului ele pot nc0eia
antecontractul n orice /orm.
iind un acord de voin un act juridic %ilateral antecontractului i sunt
aplica%ile dispoziiile art. 116)&16!7 i 12!) od ivil. n #eneral se admite c
termenul de convenie vizeaz #enul desemnnd orice act juridic %ilateral sau
multilateral n timp ce termenul de contract constituie specia desemnnd un
raport juridic. "adar dac orice contract este o convenie nu orice convenie
este un contract.
u toate acestea avnd n vedere particularitile o%iectului de studiu o
distincie terminolo#ic ni se pare util pentru o caracterizare ct mai e+act a
naturii juridice a antecontractului2.
ntruct antecontractul pre#tete prevede i pre/i#ureaz un contract care
reprezint /inalitatea ultim i principal urmrit de pri putem considera c
are o natur convenional.
2.2.!. Obli"aia de a #nc$eia contractul promi%
$romisiunea cuprins ntr&un antecontract valoreaz n dreptul nostru3 o
o%li#aie de a contracta i ea ndatoreaz prile la e+ecutare ntocmai ca i orice
alt o%li#aie convenional asumat'.
C%li#aia de a contracta izvorta din antecontract este o o%li#aie ?de a/ace
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
17/47
C%li#aia promitentului este personal i prescripti%il termenul pn la
care se va preceda la nc0eierea actului de vnzare&cumprare va /i termenul
stipulat n antecontract /ie termenul de 6 luni cnd prile n&au convenit nimic
n privina lui1.
A+ecutarea n natur a o%li#aiei de a contracta poate /i voluntar cnd
prile nc0eie de %unvoie contractul reciproc promis sau silit /a de re/uzul
uneia dintre pri de a contracta 0otrrea judectoreasc ine loc de contract de
nstrinare. A+ecutarea voluntar a o%li#aiei de a contracta nseamn de /apt
consimmntul la nc0eierea contractului de nstrinare.
2.2.&. 'odaliti de e(ecutare %ilit a antecontractului
$entru n/rn#erea rezistentei de%itorului o%li#aiei i per/ectarea
contractului de vnzare&cumprare instana are la dispoziie dou posi%iliti 4
a. nlocuirea actului autentic prin 0otrre judectoreasc. Doluia
impus de art. 166) alin. 1 od civil consider c instana va putea s
pronune o 0otrre judectoreasc care s in loc de contract de
vnzare&cumprare care va avea caracter constitutiv de drepturi
opernd trans/erul dreptului de proprietate de la data cnd rmnede/initiv2
%. acordarea de desp#u%iri poate de asemenea /i mijloc indirect de
asi#urare3 a e+ecutrii n natur a o%li#aiilor de a /ace cu caracter
intuitu personae.
n literatura juridic's&a pus ntre%area 4 ce se ntmpl dac promitentul
vnztor nu&i respect o%li#aia i vinde lucrul unei tere persoane Pn acest caz vnzarea nc0eiat cu o alt persoan este su% rezerva
/raudei 9frau# omnia corrumpit: vala%il iar %ene/iciarul cumprtor nu poate
cere predarea lucrului ntruct nu a devenit proprietar. $rin urmare %ene/iciarul
cumprtor nu poate cere dect daune interese.
1@B s. a ,,&a civ dec. nr. 1667L1))7 n ule#ere de practic judiciar civil pe anul 1))7 cu note de ,. @i0uAd. Gansa Bucureti 1))2 p. )22
V. Dtoica l. Baias A+ecutarea silit a antecontractelor de nstrinare a imo%ilelor n condiiile a%ro#rii art. 12din =ecretul nr. 1''L1)5( n =ecretul nr. 3L1))2 p. 1(&22 DK s. civ. nr. 261'L1))1 n =reptul nr. (L1))7 p. (73H0. =o%rican "dmisi%ilitatea o%li#rii la daune cominatorii a printelui care nu respect 0otrrea.judectoreasc.. =e sta%ilire a domiciliului minorului n =reptul nr. !L1))2 p. 56'-iviu Dtnciulescu op. cit. p. 23
1!
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
18/47
=ac nsa lucrul nu se mai a/la n patrimoniul vnztorului %ene/iciarul
cumprtor mai are posi%ilitatea ca instana n lumina principiului e+ecutrii n
natur a o%li#aiilor i reparrii n natur a pa#u%elor s pronune n %aza art.
116) alin. 1 od civil o 0otrre care s in loc de contract de vnzare&
cumprare i care va avea caracter constitutiv de drepturi opernd trans/erul
proprietii de la data cnd rmne de/initiv1.
2.2.5. Varieti de antecontracte de vnzare
2.2.'.1. )romi#iunea unilateral de vnzare *#au de cumprare+
"ceast promisiune unilateral constituie un acord de voin prin care o
anumit persoan prevznd un eventual interes pentru ea de a do%ndi
proprietatea unui %un primete promisiunea proprietarului de a vinde acel %un
rezervndu&i /acultatea de a&i mani/esta ulterior la o anumit dat sau de
re#ul nuntrul unui termen consimmntul sau de a&l cumpra 2. =e e+emplu
locatorul proprietar se o%li# /a de locatar s&i vnd la un anumit pre sta%ilit
lucrul dat n locaiune dac locatorul i va mani/esta voina de a&l cumpra.
$romisiunea de vnzare se prezint ca o convenie spre deose%ire de
o/erta de vnzare care constituie o mani/estare unilateral de voin i nu tre%uie
con/undat cu dreptul de preempiune. =ac o promisiune de vnzare a /ost
acceptat su% rezerva mani/estrii ulterioare a voinei de a cumpra constituie
un contract i nu un act unilateral de voin ns nu constituie un contract de
vnzare&cumprare ea neputnd avea e/ectul trans/erului dreptului de
proprietate ctre acceptant. =e alt/el n literatura juridic de specialitate s&a
apreciat n mod just c promisiunea de vnzare este un antecontract3 care d
natere la un drept de crean una din pri o%li#ndu&se 9o%li#aie de a /ace:
/a de cealalt s vnd n viitor un anumit %un %ene/iciarului promisiunii
avnd posi%ilitatea de a opta ntre a cumpra sau nu.
n ipoteza n care prile au stipulat un termen iar nluntrul acestuia
%ene/iciarul promisiunii nu i&a mani/estat opiunea ulterior el nu l mai poate
1r. =eaO ratat de drept civil ontracte speciale Ad. 8niversul juridic Bucureti 2771 p. 25&262r. =eaO op. cit. p. 233@. B. antacuzino urs de drept civil raiova p. 656 ,oan Qimveliu op. cit. p. '6 r. =eaO op. cit. p. 2'*. ,. @otica lorin @oiu op. cit. p. 23
1(
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
19/47
o%li#a pe promitent s nc0eie contractul. n a%sena unui termen convenional
promitentul i poate cere %ene/iciarului promisiunii s opteze n principiu este
aplica%il termenul #eneral de prescripie1 care ncepe s cur# din momentul
promisiunii de vnzare sau de cumprare. Va tre%ui s in seama ns de
natura %unului care /ace o%iectul promisiunii ndeose%i n cazul %unurilor
altera%ile n lipsa unui termen %ene/iciarul tre%uind s opteze ntr&un timp util.
=ac %ene/iciarul va opta n sensul cumprrii %unului dar promitentul
prin nclcarea o%li#aiei asumate va re/uza vnzarea eventual a vndut lucrul
unei alte persoane contractul vizat nu se va mai nc0eia %ene/iciarul avnd
dreptul la daune interese2potrivit re#ulilor aplica%ile o%li#aiilor de a /ace 9 art.
152( od ivil :.
$romisiunea unilateral de vnzare sau de cumprare se prezint ca un
adevrat contract ast/el c ea nu poate /i revocat de promitent i nu poate
deveni caduc prin moartea3 sau incapacitatea acestuia att o%li#aiile
promitentului de a /ace ct i dreptul comutativ al %ene/iciarului pot /ace
o%iectul unei transmisiuni ntre vii sau pentru cauz de moarte n condiiile
dreptului comun. n situaia n care %ene/iciarul promisiunii unilaterale i
mani/est voina de a cumpra vnzarea se va de/initiva n momentul acesteiopiuni /r a mai /i necesar o nou mani/estare a consimmntului de a vinde
din partea promitentului. n momentul mani/estrii consimmntului de
%ene/iciar voina promitentului vnztor de a vinde mani/estat deja n mod
de/initiv ntlnete voina de a cumpra mani/estat de %ene/iciarul promisiunii
avnd ca e/ect per/ectarea contractului de vnzare&cumprare. "cum are loc i
trans/erul dreptului de proprietate asupra lucrului ce /ace o%iectul contractului icon/er prilor calitatea de vnztor i cumprtor. $romisiunea de vnzare nu
constituie o vnzare su% condiie suspensiv i de aceea nu poate avea caracter
retroactiv. Bene/iciarul promisiunii do%ndete dreptul de proprietate la
momentul acceptrii concomitent cu calitatea de cumprtor cu condiia ca
promitentul&vnztor s /ie proprietarul lucrului la momentul vnzrii. n acest
1. D. s. civ. dec. nr. 21')L1)!1 n ,oan H. @i0u *epertoriu de practic judiciar n materie civil a . D. i aaltor instane judectoreti pe anii 1)6)&1)!5 Ad. Gtiini/ic i Anciclopedic Bucureti 1)!6 p. 1372@. B. antacuzino op. cit. p. 65! Ad. Da/ta&*omano op. cit. p. 333. K. Bistria&Nsud sent. civ. nr. 36)L1)(2 cu Not de A. -ipcaru n *. *. =. nr. 11L1)(3 p. 51&55
1)
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
20/47
sens s&a statuat c vnzarea lucrului altuia care are la %aza o eroare asupra
calitii de proprietar a vnztorului este admisi%il. "ceast nulitate este
relativ i nu poate /i invocat de persoane care au calitatea de teri /a de
contract1.
=ovada promisiunii de vnzare se /ace con/orm re#ulilor #enerale 9art.
11)1 i urmtorul din odul ivil de la 1(6':2aplica%ile creanelor c0iar dac
vnzarea proiectat ar /i un contract solemn.
C%li#aia promitentului nscut din promisiunea de vnzare se stin#e la
e+pirarea termenului prevzut sau dac nu s&a prevzut un termen la e+pirarea
termenului #eneral de prescripie care ncepe s cur# de la data nc0eierii
promisiunii de vnzare 9art. 252' od civil:3.
=ei nu se ntlnete n practic promisiunea unilateral poate /i asumat
de cumprtor 9promisiunea unilateral de cumprare: /iind #uvernat de
aceleai re#uli ca i promisiunea de vnzare.
2.2.'.2. )romi#iunea bilateral de vnzare,cumprare
$romisiunea %ilateral 9sinala#matic: de vnzare&cumprare adic de a
vinde i de a cumpra se deose%ete de cea unilateral deoarece la aceastaam%ele pri se o%li# a nc0eia n viitor la pre sta%ilit 'contractul de vnzare&
cumprare avnd /iecare att calitatea de promitent ct i pe aceea de
%ene/iciar.
$romisiunea %ilateral la /el ca i cea unilateral este un antecontract cu
sin#ura deose%ire c n acest caz oricare dintre pri poate cere nc0eierea
contractului. =ac de e+emplu prile s&au o%li#at s vnd respectiv scumpere un teren contractul de vnzare&cumprare nu e nc0eiat ct timp
contractul nu se ntocmete n /orma prevzut de le#e 9autentic: i cu
respectarea dreptului de preemiune dac este cazul. =ar soluia tre%uie s /ie
aceiai c0iar dac contractul nu e solemn i nu e+ist alte condiii.
1@B Decia a ,V&a civil de. nr. 3(5L21.2.1))! n ule#ere de practic judiciar a ri%unalului Bucureti Ad.
"ll BecO 1))3&1))! p. 5(2. D. cod. civ. dec. nr. 1335L1)56 n .=. 1)56 p. !13. D. s. civ. dec. nr. 21')L1)!1 n *epertoriuR. 1)6)&1)!5 p. 137 dec. nr. 1((L1)(1 n **= nr. 17 1)(1p. !1'. K. Di%iu dec. civ. nr. 57'L1))2 n =reptul nr. 1 1))3 p. !1
27
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
21/47
=eose%it de o%li#aia nc0eierii n viitor a contractului promis prile pot
s&i asume prin promisiunea de vnzare&cumprare i alte o%li#aii1de natur a
pre/i#ura i mai %ine contractul viitor cum ar /i4 plata anticipat 9n tot sau n
parte: a preului convenit punerea la dispoziia %ene/iciarului cumprtor a
/olosinei 9totale sau pariale: a %unului ce /ormeaz o%iectul promisiunii etc.
n literatura de specialitate s&a opinat c deose%it de o%li#aia de a nc0eia
contractul de vnzare&cumprare 9o%li#aia de a /ace: promitentul vnztor i&ar
asuma n cadrul promisiunii sinala#matice de vnzare&cumprare la cererea
%ene/iciarului cumprtor i o o%li#aie de a nu /ace constnd n aceea ;de a
nu nc0eia acte de dispoziie n /avoarea unor teri cu privire la lucrul promis
prin care s zdrniceasc nc0eierea contractului de vnzare cu %ene/iciarul
cumprtor
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
22/47
o%li#rii promitentului su% sanciunea daunelor cominatorii la nc0eierea
contractului instana n lumina principiului e+ecutrii n natur a o%li#aiilor i
reparrii n natur a pa#u%elor s pronune n %aza art. 166) alin. 2 od ivil o
0otrre care s in loc de contract de vnzare&cumprare 1 i care va avea
caracter constitutiv de drepturi opernd trans/erul proprietii de la data cnd
rmne de/initiv. =ac n antecontract s&a prevzut o clauz de dezicere n
/avoarea uneia sau a am%elor pri consimmntul poate /i revocat unilateral i
instana nu mai poate pronuna o 0otrre care s in loc de contract2.
CAPITOLUL III
CAPACITATEA PRILOR
1V. Dtoica . Baias op. cit. n =reptul nr. 3L1))2 p. 1(&2( DK s. civ. dec. nr. 261'L1))1 n =reptul nr.( 1))2p. (72DK s. civ. dec. nr. 21))L1))2 n =eciziile DK 1))7&1))2 p. 51&53 DK s. civ. dec. nr. 1!)L1))3 n =reptul nr.12 1))3 p. (5 A. Da/ta&*omano op. cit. p. '7&'1
22
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
23/47
71 R&8$,' (# &)&3"#'
apacitatea de a contracta constituie o parte component a capacitii
juridice civile constnd n aptitudinea unei persoane de a nc0eia personal sau
prin reprezentant contracte civile1.
$otrivit art. 1652 od ivil ?pot cumpra i vinde toi crora nu le este
interzis de le#e
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
24/47
72 I%)'3')#+4"# 53&)#',&
-e#ea noastr civil a re#lementat n materia vnzrii&cumprrii anumite
incapaciti speciale adic interdicii de a vinde i de a cumpra sau doar de a
cumpra i pe care le&a constituit n consideraia persoanei 9intuitu personae:.
"cestea sunt limitri sau n#rdiri e+prese ale le#ii cu caracter de e+cepie ale
capacitii de a contracta a persoanelor /izice sau persoanelor juridice i privesc
capacitatea de /olosin a acestora.
!.2.1. )ncapaciti %peciale de a vinde i de a cumpra
". ,ncapacitatea de a cumpra drepturi liti#ioase+
Du% sanciunea nulitii a%solute judectorii procurorii #re/ierii
e+ecutorii avocaii notarii pu%lici consilierii juridici i practicienii n
insolven nu pot cumpra direct sau prin persoane interpuse drepturi
liti#ioase care sunt de competena instanei judectoreti n a crei
circumscripie i des/oar activitatea.
Dunt e+ceptate4
a+cumprarea drepturilor succesorale ori a cotelor&pri din dreptul deproprietate de la comotenitori sau coproprietari dup caz
b+cumprarea unui drept liti#ios n vederea ndestulrii unei creane care s&anscut nainte ca dreptul s /i devenit liti#ios
c+cumprarea care s&a /cut pentru aprarea drepturilor celui ce stpnete%unul n le#tur cu care e+ist dreptul liti#ios.
=reptul este liti#ios dac e+ist un proces nceput i neterminat cu privire lae+istena sau ntinderea sa.
B. "lte incapaciti de a cumpra
Dunt incapa%ili de a cumpra direct sau prin persoane interpuse c0iar i prinlicitaie pu%lic4
a+mandatarii pentru %unurile pe care sunt nsrcinai s le vnd e+cepiaprevzut la art.165' alin. 91:od ivil rmne aplica%il
2'
http://www.legalis.ro/legalis/document-view.seam?type=html&documentId=nrpxaylsnrqw2zloor2wyxzsha3v6mrqga4s2mbxfuytox3bgeztana&conversationId=26784http://www.legalis.ro/legalis/document-view.seam?type=html&documentId=nrpxaylsnrqw2zloor2wyxzsha3v6mrqga4s2mbxfuytox3bgeztana&conversationId=267847/24/2019 lucrare vanzare cumparare
25/47
b+prinii tutorele curatorul administratorul provizoriu pentru %unurilepersoanelor pe care le reprezint
c+/uncionarii pu%lici judectorii&sindici practicienii n insolven e+ecutoriiprecum i alte asemenea persoane care ar putea in/luena condiiile vnzrii/cute prin intermediul lor sau care are ca o%iect %unurile pe care leadministreaz ori a cror administrare o suprave#0eaz.
*2+nclcarea interdiciilor prevzute la alin. 91: lit. a: i %: se sancioneaz cunulitatea relativ iar a celei prevzute la lit. c: cu nulitatea a%solut.
. ,ncapaciti de a vinde
$ersoanele prevzute la art. 1.65' alin. 91: od civil nu pot de asemenea svnd %unurile proprii pentru un pre care const ntr&o sum de %ani provenitdin vnzarea ori e+ploatarea %unului sau patrimoniului pe care l administreaz
ori a crui administrare o suprave#0eaz dup caz.
=ispoziiile alin. 91: al art.1655 od civil se aplic n mod corespunztor icontractelor n care n sc0im%ul unei prestaii promise de persoanele prevzutela art. 1.65' alin. 91: od civil cealalt parte se o%li# s plteasc o sum de
%ani.
=. ,nadmisi%ilitatea aciunii n anulare
ei crora le este interzis s cumpere ori s vnd nu pot s cear anulareavnzrii nici n nume propriu nici n numele persoanei ocrotite.
A. "lte incapaciti de a cumpra i de a vinde
a: $rin -e#ea nr. 5'L1))( 9astzi a%ro#at prin -e#ea nr. 17L2771: privind
circulaia juridic a terenurilor a /ost instituit o incapacitate special de
cumprare 9do%ndire: n privina terenurilor a#ricole. "st/el potrivit art. 2 alin.
2 ? n cazul do%ndirii prin acte juridice ntre vii proprietatea /unciar a
do%nditorului nu poate depi 277 0a teren a#ricol n ec0ivalent ara%il de
/amilie. Nerespectarea acestei prevederi a le#ii atra#e reduciunea actului juridic
pn la limita supra/eei le#ale 9art. 2 alin. 3 din -e#ea 5'L1))(:.
,nterdicia se aplic numai n privina actelor juridice ntre vii 9 nu i
acelor nc0eiate mortis causa: al cror o%iect l constituie doar terenurile
a#ricole acte /ie cu titlu oneros /ie cu titlu #ratuit nu i n privina terenurilor
nea#ricole deci cu alt destinaie.
25
http://www.legalis.ro/legalis/document-view.seam?type=html&documentId=nrpxaylsnrqw2zloor2wyxzsha3v6mrqga4s2mbxfuytox3bge3dkna&conversationId=26784http://www.legalis.ro/legalis/document-view.seam?type=html&documentId=nrpxaylsnrqw2zloor2wyxzsha3v6mrqga4s2mbxfuytox3bge3dkna&conversationId=26784http://www.legalis.ro/legalis/document-view.seam?type=html&documentId=nrpxaylsnrqw2zloor2wyxzsha3v6mrqga4s2mbxfuytox3bge3dkna&conversationId=26784http://www.legalis.ro/legalis/document-view.seam?type=html&documentId=nrpxaylsnrqw2zloor2wyxzsha3v6mrqga4s2mbxfuytox3bge3dkna&conversationId=267847/24/2019 lucrare vanzare cumparare
26/47
%: on/orm art. 5 alin. 2 din =ecretul -e#e nr. 61L1))7 locuinele ocupate
de c0iriai se pot vinde acestora pe %aza cererilor adresate direct unitilor
specializate n vnzarea locuinelor. "a /iind vnzarea acestei cate#orii de
locuine este condiionat imperativ de ndeplinirea calitii de c0iria a
cumprtorului1 i evident de /ormularea preala%il de ctre c0iriai a unor
cereri scrise pentru cumprarea apartamentelor. =ac contractul de vnzare&
cumprare s&a nc0eiat cu o persoan care nu avea calitatea de c0iria actul e
lovit de nulitate2.
n privina capacitii cetenilor strini i apatrizilor de a putea sau nu
do%ndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n *omnia sunt de /cut
cteva precizri.
$otrivit re#lementrilor anterioare cetenii straini i apatrizii nu puteau
do%ndi dreptul de proprietate asupra terenurilor indi/erent c aveau sau nu
domiciliul n *omnia. ntruct le#ea nu distin#ea interdicia viza terenurile de
orice /el situate n intravilan sau e+travilan.
$rin urmare posi%ilitatea do%ndirii dreptului de proprietate asupra
terenurilor era un atri%ut e+clusiv al calitii de cetean romn. "st/el un
contract prin care o persoan care nu ar avea calitatea de cetean romn ar /icumprat un teren n *omnia era lovit de nulitate a%solut.
n condiiile economico&politice actuale n care *omnia are ca i o%iectiv
principal inte#rarea i alinierea la structurile europene o modi/icare a situaiei
cetenilor strini i apatrizilor din *omnia re/eritor la capacitate era imperios
necesar. "st/el le#iuitorul romn a consacrat n art. '' alin. 2 din onstituie 3
; $roprietatea privata este #arantat i ocrotit n mod e#al de le#e indi/erent detitular. etenii strini i apatrizii pot do%ndi dreptul de proprietate privata
asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea *omniei la
8niunea Auropean i din alte tratate internaionale la care *omnia este parte
1.D.K. s. civ. dec. nr. 252'L1))3 n =reptul nr. 12L1))' p. 672@B dec. civ. nr. 1175L1))3 n ule#ere de practic judiciar a ri%unalului Bucureti pe anii 1))3&1))! p.
'(3onstituia *omniei modi/icat i completat prin -e#ea de revizuire a onstituiei *omniei nr. '2)L2773@onitorul C/icial $artea , nr. !5( din 2) octom%rie 2773 repu%licat de onsiliul -e#islativ n temeiul art. 152din onstituie cu reactualizarea denumirilor i dndu&se te+telor o nou numerotare @onitorul C/icial $artea ,nr. !56 din 31 octom%rie 2773
26
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
27/47
pe %az de reciprocitate n condiiile prevzute prin le#e or#anic precum i
prin motenire le#al
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
28/47
s e+iste n momentul nc0eierii contractului sau s poat e+ista n
viitor
s /ie determinat sau determina%il licit i posi%il
s /ie proprietatea vnztorului.
a: -ucrul tre%uie s /ie n comer 9 n circuitul civil :
"rt. 122) od ivil sta%ilete c pot /i vndute numai lucrurile a/late n
circuitul civiliar art.165! od civil prevede ca orice %un poate /i vndut in mod
li%erdaca vnzarea nu este interzisa prin le#e sau prin convenie ori testament.
$ro0i%iia poate /i a%solut viznd %unurile care prin natura lor sau printr&
o declaraie a le#ii sunt de uz sau interes pu%lic i care ca atare sunt
inaliena%ile i relativa re/eritoare la %unurile care ne/iind inaliena%ile pot /i
vndute&cumprate dar numai de ctre anumite persoane sau numai n anumite
condiii. C dero#are relativ de la principiul li%erei circulaii a %unurilor este
prevzut de le#e n privina %unurilor care constituie monopolul statului i
care pot /i vndute i respectiv cumprate n condiiile prevzute de le#e numai
de persoanele juridice sau /izice autorizate pe %az de licen 9 de e+emplu arme
stupe/iante tutun etc.:.
Dunt scoase din circuitul civil i prin urmare nu pot /orma o%iectul unui
contract de vnzare&cumprare lucrurile care prin natura lor nu sunt suscepti%ile
de a /orma o%iectul dreptului de proprietate i al actelor juridice lucruri care nu
sunt produse ale activitii oamenilor aa numitele lucruri comune res
communis ca aerul lumina soarelui apa mrii etc. care sunt inepuiza%ile.
"pele cu potenial ener#etic valori/ica%il sau acelea ce pot /i /olosite n interes
pu%lic /ac parte din domeniul pu%lic.
-e#ea declar inaliena%ilitile 9imprescripti%ile i insesiza%ile : %unurile
ce /ac parte din domeniul pu%lic al statului 9 de interes naional : sau al unitilor
administrativ&teritoriale 9 de interes local :. =ac terenul a intrat n domeniul
pu%lic 9 de e+emplu cminul de %trni punea comunal : nu se redo%ndete
con/orm -e#ii nr. 1(L1))11.
1.D.K. s. cont. adm. dec. nr. 1)'L1))' i dec. nr. 1736L1))' n Kurisprudena .D.K. 1))' p. '!3&'!6 i p. '2!&'2) dec. nr. 1(1L1))5 n =reptul nr. '&1))6 p. 121
2(
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
29/47
n condiiile le#ii %unurile proprietate pu%lic pot /i date n administrarea
re#iilor autonome ori instituiilor pu%lice sau pot /i concesionate ori nc0iriate
dar nu pot /i nstrinate do%ndite 9 de e+emplu prin vnzare&cumprare : ct
timp /ac parte din domeniul pu%lic.
erenurile i alte %unuri din domeniul privat al statului i al unitii
administrativ&teritoriale ct timp nu sunt trecute n domeniul pu%lic sunt supuse
dispoziiilor de drept comun dac prin le#e nu se prevede alt/el. n caz de
nstrinare se aplic prin urmare dispoziiile prevzute pentru contractul de
vnzare&cumprare n msura n care prin le#ea special nu se prevede alt/el.
8n alt caz de inaliena%ilitate este re#lementat de art. 32 alin. 1 din -e#ea
nr. 1(L1))1 repu%licat n @onitorul C/icial al *omniei partea , nr. 1 din 5
ianuarie 1))( articol potrivit cruia terenurile cu privire la care s&a constituit
dreptul de proprietate n /avoarea cooperatorilor ce nu au adus pmnt n
cooperativ i a altor persoane anume prevzute de le#e nu pot /i ?nstrinate
prin acte ntre vii timp de 17 ani socotii de la nceputul anului urmtor celui n
care s&a /cut nscrierea proprietarii su% sanciunea nulitii a%solute a actului de
nstrinare ?. ntr&o asemenea ipotez inaliena%ilitatea este doar temporar 17
ani terenul neputnd /i nstrinat prin acte ntre vii. ot temporar a /ost iinaliena%ilitatea prevzut de art. ) din -e#ea nr. 112L1))5 pentru re#lementarea
situaiei juridice a unor imo%ile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea
statului. Aste vor%a de apartamentele ce nu se restituie n natur /otilor
proprietari sau motenitorilor acestora i care pot /i cumprare de c0iriaii
titulari de contract de nc0iriere a apartamentelor n cauz dar cu interdicia
nstrinrii timp de 17 ani de la data cumprrii. ,nterdicia viza evident numainstrinarea prin acte ntre vii cu titlu oneros sau #ratuit nu i transmisiunile
prin motenire le#al sau testamentar. $rin e+cepie potrivit dispoziiilor -e#ii
17L2771 c0iriaii care au do%ndit prin cumprare imo%ilele naionalizate
preluate n mod a%uziv de stat n condiiile -e#ii 112L1))5 pot nstrina prin
vnzare imo%ile nainte de mplinirea termenului de 17 ani dar numai /ostului
proprietar la acelai pre actualizat.
2)
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
30/47
Bunurile din patrimoniul cultural naional nu sunt scoase din circuitul
civil i deci pot /i nstrinate do%ndite 9dac nu /ac parte din domeniul pu%lic
al statului sau unitilor administrativ&teritoriale: ns scoaterea din ar a
tuturor %unurilor culturale mo%ile temporar sau de/initiv de persoane /izice sau
juridice se poate /ace numai cu prezentarea la unitile vamale a adeverinei
eli%erate de o/iciul local pentru patrimoniul cultural naional. Nici metalele
preioase i pietrele preioase nu sunt scoase din circuitul civil putnd /i deinute
i nstrinate&do%ndite le#ea prevznd numai anumite limitri mai ales n
le#tur cu operaiunile avnd ca o%iect aceste %unuri1.
n principiu un %un poate /i declarat inaliena%il 9scos din circuitul civil:
prin voina omului.
*ezult indirect c inaliena%ilitatea convenional poate /i recunoscut
vala%il numai dac se justi/ic printr&un interes serios i le#itim cum ar /i
#arantarea e+ecutrii unei o%li#aii sau alt interes 9 de e+emplu interdicia
nstrinrii %unului transmis minorului pn la majoratul lui:. ,nteresul
determin i caracterul temporar al inaliena%ilitii.
%: -ucrul s e+iste n momentul nc0eierii contractului sau s poat e+istan viitor.
" doua condiie prevzut de le#e pentru validitatea contractului este ca
lucrul s e+iste n momentul nc0eierii contractului sau s poat e+ista n viitor.
=ac prile sau cel puin cumprtorul au avut n vedere un lucru
e+istent dar acel lucru era pierit total n momentul nc0eierii contractului 9sau
nici n&a e+istat n realitate: vnzarea este nul a%solut9art.165( alin.3 od civil:ntruct o%li#aia vnztorului este lipsit de o%iect ceea ce antreneaz i lipsa
cauzei o%li#aiei cumprtorului.
=ac lucrul e+ist n momentul nc0eierii contractului dar era pierit n
parte anterior inclusiv ipoteza n care mai multe lucruri /ormeaz o%iectul
vnzrii i numai unele au pierit cumprtorul poate ale#e /ie s renune la
contract 9rezoluiunea: /ie s cear e+ecutarea asupra prii rmase din lucru cu
1.D.K. s. pen. dec. nr. 6'L1))' n Buletinul Kurisprudenei 1))' p. 155&156 i dec. nr. 552L1))5 n =reptul nr.2 1))6 p. 11)&127
37
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
31/47
o reducere proporional din pre 9art. 165( alin.3 od civil:. =esi#ur opiunea
/cut de cumprtor nu tre%uie s /ie a%uziv n sensul c dac partea pierit
este nensemnat sau dac cumprnd mai multe lucruri /ie i pe un pre #lo%al
acestea nu sunt interdependente 9cum ar /i de e+emplu piesele de mo%il: nu se
poate opta pentru renunarea la contract. umprtorul va renuna la contract n
caz de pieire parial a lucrului numai dac acesta nu mai poate servi scopului
pentru care se decisese s cumpere1. =up cum rezult din cele artate riscul
pieirii totale sau pariale este suportat de vnztor 9res perit domino:. ace
e+cepie ipoteza n care operaiunea are caracter aleatoriu la nc0eierea
contractului cumprtorul este contient de riscul pieirii 9totale sau pariale: dar
cumpr spernd s nu /i intervenit sperana.
t privesc lucrurile viitoare ele pot /orma o%iectul contractului de
vnzare&cumprare ne/iind o%li#atoriu ca lucrul vndut s ai% o e+isten
actual ns vor tre%ui s e+iste n viitor /apt ce rezult din prevederile art.
122( od ivil potrivit cruia 4 ?n lipsa unei prevederi le#ale contrare
contractele pot purta i asupra %unurilor viitoare
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
32/47
Nu este su/icient ca lucrul care /ace o%iectul vnzrii&cumprrii s e+iste
i s /ie n circuitul civil ci mai este necesar ca el s /ie determinat la data
nc0eierii contractului si s poat /i determinat ulterior pe %aza anumitor
elemente. "st/el o construcie este determinat prin indicarea localitii n care
este situat apoi strada numrul dimensiunile vecintile din ce este
construit cu ce este acoperit .a. un ta%lou prin denumirea dat de autor anul
e+ecutrii cu ce /el de material este pictat pe ce este pictat dimensiunile i
evident semntura autorului.
=ac %unul vndut este un %un de #en determinarea se /ace prin artarea
speciei 9#ru porum%: cantitii calitii .a.
=eci sunt individual determinate 9res certa: acele %unuri care potrivit
naturii lor sau voinei e+primate n contract se individualizeaz prin nsuiri
proprii speci/ice. Dunt determinate #eneric 9res #enera: acele %unuri care se
individualizeaz prin nsuirile speciei ori cate#oriei din care /ac parte
9individualizarea se /ace prin cntrire msurare numrare etc.:. condiia este
ndeplinit i cnd lucrul este determina%il respectiv dac prin contractul
nc0eiat se sta%ilesc criteriile cu ajutorul crora la scaden spre e+emplu se
poate determina o%iectul.u privire la determinarea %unului practica judiciar1a /ost con/runtat
uneori cu situaii aparte. =e e+emplu n cazul n care prile contractante au
convenit la vnzarea&cumprarea de apartamente situate ntr&un %loc de locuine
nespeci/icnd n contract n mod e+pres i cu privire la prile comune instana
noastr suprem a decis n temeiul art. )!7 alin. 2 od ivil de la 1(6' c i
acestea au /ormat o%iectul vnzrii&cumprrii odat cu apartamentul cruia ieste a/ectat n mod o%inuit i urmeaz a /i /olosite n comun potrivit destinaiei
lor2.
Bunul tre%uie s /ie i posi%il att din punct de vedere /izic 9material: ct
i juridic. "ceast condiie este impus de re#ula potrivit creia nimeni nu poate
/i o%li#at la imposi%il 9ad impossi%ilum nulla o%li#atio:. C%iectul nu este
posi%il doar n cazul n care imposi%ilitatea este a%solut 9o%iectiv: adic
1@. B. antacuzino urs de drept civil Adiia a ,,&a Ad. *amuri 1)562. D. s. civ. dec. nr. )'3L1)!( n = 1)!( p. 6!
32
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
33/47
pentru oricine respectiv cnd o%iectul contractului nu poate /i n/ptuit de
nimeni 9de e+emplu se stipuleaz vnzarea&cumprarea inelelor lui Daturn:.
=ac imposi%ilitatea este relativ adic numai pentru un anumit de%itor atunci
o%iectul actului este vala%il iar n caz de nee+ecutare culpa%il din partea
de%itorului este an#ajat rspunderea civil.
n /ine %unul tre%uie s mai /ie licit i corespunztor re#ulilor de moral
ca la orice act juridic. ondiia nu este ndeplinit i contractul va /i nul pentru
o%iect ilicit atunci cnd o%iectul actului juridic este n contradicie cu le#ea.
=ac o%iectul este ilicit ntruct provine din contra%and iar cumprtorul a
cunoscut aceast provenien n caz de con/iscare nu poate cere restituirea
preului pltit de asemenea con/iscat1.
d: Vnztorul tre%uie s /ie proprietarul lucrului vndut individual
determinat
=e vreme ce contractul de vnzare&cumprare este translativ de
proprietate este /iresc pentru validitatea acestuia ca vnztorul s /ie
proprietarul lucrului vndut individual determinat n caz contrar el neputnd
transmite dreptul care /ace o%iectul contractului.
;2 P*&"$,
$entru nc0eierea vala%il a contractului de vnzare&cumprare este
necesar acordul prilor nu numai asupra lucrului dar i asupra preului care
constituie o clauz esenial a contractului. C%iectul o%li#aiei cumprtoruluiconst n plata preului.
$reul este suma de %ani care reprezint ec0ivalentul datorat de una dintre
pri 9cumprtorul: n sc0im%ul lucrului transmis de cealalt parte 9vnztorul:.
$reul este o%iectul prestaiei cumprtorului i corespunde valorii
lucrului vndut.
n lipsa unui pre vnzarea este nul a%solut deoarece o%li#aiacumprtorului nu are o%iect iar o%li#aia vnztorului este lipsit de cauz.
1. K. Datu @are dec. nr. '62L1)!6 n **= nr. 1L1)!( p. 6'33
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
34/47
a element esenial de validitate a vnzrii preul tre%uie s ntruneasc
urmtoarele condiii 4
& s /ie /i+at ntr&o sum de %ani
& s /ie determinat sau determina%il
& s /ie sincer i serios.
=ac aceste condiii nu sunt ndeplinite contractul este nul a%solut cel
puin ca vnzare&cumprare cci i lipsete un element esenial asupra cruia
tre%uie s se realizeze acordul de voina 9art.16!' od civil:.
=e re#ul preul tre%uie sta%ilit de pri iar nu de instana de judecat. n
dreptul /rancez intervenia judectorului este /recvent1.
a: $reul tre%uie s /ie e+primat 9/i+at: ntr&o sum de %ani.
"ceast condiie se impune ca o necesitate dei le#ea nu o prevede n
mod e+pres.
$otrivit E.H. nr. 325L1))1 este interzis e/ectuarea plilor n valut pe
teritoriul *omniei. =ac preul a /ost sta%ilit ntr&o sum /i+ n valut
cumprtorul suport ca sanciune riscul devalorizrii monedei naionale /iind
o%li#at s plteasc preul stipulat2.
n ipoteza n care nstrinarea unui lucru nu se /ace pentru %ani ci nsc0im%ul unui alt lucru sau al unei alte prestaii nu mai suntem n prezena unui
contract de vnzare&cumprare natura juridic a contractului /iind alta i
anume 4 contract de sc0im% dac n locul preului s&ar stipula transmiterea altui
%un sau contract de ntreinere dac do%nditorul s&a o%li#at s presteze
nstrintorului zi de zi pn la decesul acestuia ntreinerea 9alimente
m%rcminte asistena medical locuina acces la mijloacele de in/ormare nmasa etc.:. C%li#aia de ntreinere a do%nditorului constituie o o%li#aie de a
/ace care nu poate ec0ivala cu un pre. ot ast/el dac n sc0im%ul prestaiei
nstrintorului s&ar stipula drept contraec0ivalent o prestaie periodica n %ani
pn la decesul creditorului contractul este de rent via#er.
%: $reul s /ie determinat sau determina%il
1
K. Belon -a determination judiciaire du pri+ dans Oes contrats $aris 1)(2 p. 3')&3!7 *. o%re -es clausesdIadoptation dans les contrats dr. civ. 1)(3 p. 1&3 K. Dc0midt -es pri+ des contrats de /urniture $aris 1)(6 p.1!6&1!)2.D.K. s. com. dec. nr. 5)L1))! n jurisprudena DK 1))! p. ''(&'') DK s. civ. dec. nr. (2'L1))) n=reptul nr. 2L2777 p. 1!)&1(7
3'
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
35/47
$otrivit art. 1662 od civil preul este determinat n cazul n care
cuantumul lui este sta%ilit de comun acord ntre pri n momentul nc0eierii
contractului1.
=eterminarea preului nu presupune sta%ilirea modalitilor de plat 9de
e+emplu printr&o sin#ur prestaie sau n rate: ori a termenului plii aceste
elemente urmnd a /i determinate n lipsa de stipulaie potrivit le#ii.
$reul ns poate /i sta%ilit i de ctre le#e. Aste cazul spre e+emplu a
locuinelor construite din /ondurile statului i vndute potrivit dispoziiilor
cuprinse n =ecretul -e#e nr. 61L1))7 pu%licat n @onitorul C/icial nr. 22 din (
/e%ruarie 1))7 i n -e#ea nr. (5L1))2 repu%licat n @onitorul C/icial nr. 26'
din 15 iulie 1))(.
nd preul este convenional ar putea /i /i+at numai de vnztor ori de
cumprtor. n marile uniti comerciale de re#ul preul %unurilor este /i+
sta%ilit de vnztor. n anumite situaii vnztorul poate sta%ili reduceri de pre.
=e vreme ce preul a /ost determinat de pri el nu va putea /i modi/icat
ulterior unilateral ci doar prin acordul prilor.
Aste posi%il ca preul s /ie parial determinat printr&o ctime la data
nc0eierii contractului urmnd ca restul s /ie determinat pe parcursul derulriiacestuia dup anumite criterii /erme de determinare n viitor. onvenia n care
se stipuleaz c preul vnzrii este acela de la %ursa dintr&o anumit zi sau
perioad este vala%il ntruct preul este determina%il2.
Dunt nule acele contracte de vnzare&cumprare n cuprinsul crora se
/ace doar meniunea c preul a /ost pltit /r a se arta ctimea acestuia i tot
ast/el cnd se /ace meniunea unei plti din pre n spe doar cuantumulacontului pltit vnztorului de ctre cumprtor /r a indica mrimea preului
n nici un mod3.
$reul poate /i determina%il prin indicarea n contract a unor elemente pe
%aza crora cuantumul preului s poat /i sta%ilit n viitor cel trziu la data
e+i#i%ilitii o%li#aiei de plat 9 de e+emplu n /uncie de calitatea produselor:.
1DK s. civ. dec. nr. '2L1))2 n =reptul nr. 17L1))2 p. ((&()2. Eaman#iu N. Heor#escu op. cit. p. '733. D. s. civ. dec. nr. 57'L1))2 n =reptul nr. 1L1))3 p. !1
35
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
36/47
$reul este determina%il i atunci cnd sta%ilirea lui este lsat la
aprecierea unui ter 9art. 1661 od civil: ales de comun acord de ctre pri sau
de ctre persoana desemnat de pri.
erul este n realitate mandatarul comun al prilor mputernicit s
sta%ileasc preul mandatar care prin dero#are de la dreptul comun n materie
nu poate /i revocat dect prin acordul comun al prilor. =ac terul desemnat nu
vrea sau nu poate s determine preul n tcerea le#ii vnzarea e nul din lipsa
de pre.
n nici un caz determinarea preului nu poate rmne la aprecierea
ulterioar a prilor sau s depind de voina uneia dintre ele. n acest sens
urtea Duprem de Kustiie a statuat c sta%ilirea ulterioar a preului ; nu poate
depinde de voina e+clusiv a unei pri cu att mai mult modi/icarea ulterioar
a acestuia nu putea /i lsat n competena unor or#ane administrative cu
atri%uii de control /inanciar
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
37/47
aplic de re#ul nulitatea a%solut a contractului. Doluia reducerii preului la
limita celui le#al se apreciaz ca /iind di/icil de justi/icat.
=ac prile au prevzut un pre le#al care ns s&a modi/icat n timpul
e+ecutrii contractului modi/icarea de pre se aplic de la data indicata n actul
normativ sau n lipsa unei atare prevederi cu ncepere de la data actului
normativ care este de imediat aplicare. =ac preul le#al este numai ma+imal
prile tre%uie s&l respecte ca atare sta%ilind corect preul ne/iind su/icient
trimiterea la preul o/icial. otui n /uncie de mprejurri se poate prezuma c
prile au avut n vedere preul le#al ma+imal.
c: $reul s /ie sincer i serios
$entru nc0eierea vala%il a contractului de vnzare&cumprare se cere pe
ln# condiiile mai sus artate ca preul s e+iste s /ie sincer i serios.
$reul este sincer atunci cnd cuantumul lui menionat n contract este
acela convenit n realitate de pri1.
$rin pre sincer se nele#e un pre real pe care prile s&l /i sta%ilit nu n
mod /ictiv ci n scopul de a /i cerut i pltit n realitate. $reul este /ictiv cnd
din intenia prilor e+primat n actul secret rezult c nu este datorat.
=ac preul este /ictiv 9simulat: acel contract va /i nul ca vnzare&cumprare deoarece i lipsete un element esenial preul. n practica judiciar
s&a statuat ca n cazul vnzrii&cumprrii unui imo%il ;preul care urmeaz a /i
avut n vedere n raporturile dintre pri este cel prevzut n actul autentic adic
sin#urul act vala%il raportat la natura conveniei. =ac n %aza unui act su%
semntur privata anterior vnztorul a o%inut un pre mai mare el este o%li#at
s restituie di/erena ncasat n plus pentru a nu realiza m%o#ire /r justtemei
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
38/47
n cazul n care prile s&au neles s treac n contract un pre in/erior
celui convenit n mod o%inuit dar /r ca preul s devin derizoriu ne a/lam
n prezena unei de#0izri pariale a preului contractul de vnzare&cumprare
/iind vala%il. =e#0izarea parial urmrete de re#ul /raudarea /iscului1.
n dreptul /rancez2 n cazul de#0izrii pariale a preului n anumite acte
9vnzarea de imo%ile de /ond de comer etc.: pentru /raudarea /iscului se aplic
sanciunea civil a nulitii a%solute a actului secret cumprtorul putnd /i
o%li#at numai la plata preului prevzut n actul pu%lic sin#urul recunoscut
vala%il att n raporturile dintre pri ct i /a de teri. n plus statul are un
drept de preemiune la preul declarat pentru /iscalizare majorat cu 17S.
$reul tre%uie s /ie serios adic s nu /ie derizoriu in/im 9art. 1665 od
civil: att de disproporionat n raport de valoarea lucrului vndut nct practic
s nu e+iste o%iect al o%li#aiei cumprtorului 9s nu e+iste pre:. Deriozitatea
preului reprezint o condiie esenial de vala%ilitate a contractului de vnzare&
cumprare prevzut n mod e+pres de le#e ast/el ca nendeplinirea acestei
condiii lovete actul de nulitate3. Deriozitatea preului /iind o c0estiune de /apt
este lsat la aprecierea instanei de judecat'.
$reul este neserios adic derizoriu sau in/im n cazul n care nu re/lectvaloarea real a %unului adic este att de disproporionat n raport cu valoarea
lucrului vndut nct apare ca ine+istent.
=e asemenea s&a precizat c seriozitatea preului implica o ec0ivalen
valoric raportat att la valoarea lucrului vndut ct i la su%iectivismul
prilor contractante care prin e/ectul voinei lor sunt li%ere s aprecieze
ntinderea valorii ce se pltete ca pre5
.-a sta%ilirea preului de ctre pri instanele judectoreti au inut seama
i de #radul de rudenie ntre pri care poate justi/ica un pre in/erior valorii de
1. D. omplet de ! judectori dec. nr. )L1)(! cu Nota 9,: de "urel 0ira i Nota 9,,: de Valeriu Dtoica @arieta*onea n =reptul nr. 2&3L1))1 p. '1&52 ,oan Clar ali/icarea juridic a /aptei de a declara n /aa notaruluipu%lic un pre mai mic dect cel real n =reptul nr. 6L1))) p. (7&('2r. =eaO op. cit. p. 6'3
@B. s. a ,V&a civ. dec. nr. 12'5L1))! n ule#ere de practic judiciar a ri%. Buc. Ad. "ll BecO 1))3&1))!p. 56'.D4 s. civ. =ec. nr. 15'2L1))3 n **= nr. 6L1)!' p. !' .D. s. civ. =ec. nr. 6)!L1)(' n = 1))' p. 2(5. D. s. civ. dec. nr. 16'7L1)!! n ,oan H @i0u *epertoriu R pe anii 1)!5&1)(7 p. (6 . D. s. civ. dec. nr.(3L1)() n =reptul nr. 3L1))7 p. 6'
3(
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
39/47
circulaie a unui imo%il1 i c0iar de relaiile de concu%inaj dintre prile
contractante care pot justi/ica un pre redus respectiv jumtate din valoarea de
asi#urare a unui imo%il2.
=ac preul este derizoriu contractul va /i nul ca vnzare&cumprare dar
ar putea /i vala%il ca donaie dac n intenia prilor a /ost un act de li%eralitate
i evident dac sunt ntrunite condiiile de /ond i /orm cerute de le#e pentru
contractul de donaie3.
n cazul n care preul este sincer i serios ns este mult in/erior valorii
reale a lucrului vndut dar nu derizoriu innd seama i de su%iectivismul
prilor n sta%ilirea preului contractul va /i vala%il deoarece prile sunt li%ere
s determine preul su% sau peste valoarea %unului' ec0ivalena prestaiilor
prilor /iind relativ.
n cazul preului mult in/erior valorii %unului s&ar putea pune pro%lema
aciunii n reviziune i nu a nulitii a%solute a contractului cci nu este vor%a
de pre derizoriu5 n literatura de specialitate apreciindu&se c ; validitatea
preului nu autorizeaz n nici un caz pe vnztor a cere anularea vnzrii
pentru leziune
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
40/47
CAPITOLUL V
CAUZA CONTRACTULUI DE VNZARE CUMPRARE
auza contractului de vnzare&cumprare este un element constitutiv n
structura sa i o condiie de validitate.
$artea care se o%li# 9de%itorul: are n vedere realizarea pe de o parte a
unui scop direct 9imediat: iar pe de alt parte atin#erea unui scop indirect
9mediat:1.
=e vreme ce contractul de vnzare&cumprare este un contract
sinala#matic nu are o sin#ur cauz comun prilor ci cte o cauz a /iecreia
dintre o%li#aiile reciproce ale prilor.
Dcopul direct al vnztorului este primirea preului n sc0im%ul nstrinrii
%unului iar al cumprtorului do%ndirea %unului n sc0im%ul plii preului. n
toate contractele de vnzare&cumprare scopul direct este un element a%stract
invaria%il i o%iectiv.
Dcopul indirect l constituie motivul determinat care a antrenat
mani/estarea consimmntului de a nc0eia contractul. "lt/el spus scopul
indirect vizeaz nevoile pe care vnztorul i le va satis/ace din preul o%inut
precum i cumprtorul cu %unul do%ndit. Dcopul indirect apare ca un element
concret varia%il i su%iectiv n /iecare contract de vnzare&cumprare.
=in dispoziiile art. 1235&123) od civil rezult trei condiii ce tre%uiesc
ndeplinite de cauza contractului de vnzare&cumprare 4& s e+iste
& s /ie real
& s /ie licit i moral.
a: auza s e+iste
$entru validitatea contractului de vnzare&cumprare cauza tre%uie s
e+iste c0iar dac nu este stipulat e+pres n contract. =e alt/el potrivit art. 1235od civil ; cauza este motivul care determin /iecare parte s nc0eie contractul1,oan Qinveliu op. cit. p. 65 =an 0iric op. cit. p. '! ornelia oader @anual R vol. , p. 2(
'7
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
41/47
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
42/47
a parte inte#rant a dreptului civil materia contractelor speciale are ca
o%iect de re#lementare instrumente juridice prin intermediul crora se
realizeaz de re#ul circulaia %unurilor 9de e+emplu vnzarea&cumprarea
sc0im%ul mprumutul: /olosina i conservarea lor 9de e+emplu locaiunea
depozitul: ori crearea de valori 9de e+emplu antrepriza:. n concluzie putem s
a/irmm c re#imul juridic al contractelor speciale reprezint att din punct de
vedere teoretic ct i din punct de vedere practic o parte i a dreptului privat n
#eneral i a dreptului civil n special.
ontractul de vnzare&cumprare cunoscut nc din cele mai vec0i
timpuri su% di/erite /orme prezint o deose%it importan juridic su% aspectul
/aptului c este unul dintre cele mai uzitate contracte din materia contractelor
speciale. "cest /apt impune le#iuitorului s trateze cu o deose%it atenie
aspectele le#ate de re#lementarea raporturilor juridice care se nasc o dat cu
ne#ocierea i nc0eierea unui asemenea contract.
=atorit /aptului c societatea uman i raporturile care se sta%ilesc ntre
mem%rii ei sunt ntr&un continuu pro#res statul prin structurile sale specializate
va tre%ui s mani/este o e+emplar dili#en n re#lementarea noilor relaii care
n #eneral apar i se sta%ilesc ntre indivizi. n lupta continu pe care dreptul oare de purtat cu pro#resul te0nicii pot aprea i unele aspecte a cror
re#lementare este ne#lijat. "ceast situaie este ntlnit i n materia
contractului de vnzare&cumprare. =in acest motiv considerm c anumite
inovaii aduse re#lementarilor actuale ar /i inevita%ile.
*e/eritor la preul vnzrii considerm c acesta ar tre%ui s /ie pe ln# o
sum de %ani i alte %unuri care prin natura lor i potrivit inteniei prilor seasimileaz %anilor.
8n alt aspect care ar putea su/eri modi/icri n privina re#lementrii este
cel privitor la o%li#aiile vnztorului. $e ln# cele dou o%li#aii principale ale
vnztorului aceea de a preda lucrul i de a #aranta pe cumprtor contra
eviciunii i contra viciilor considerm c ar tre%ui inclus i acea o%li#aie
re/eritoare la strmutarea proprietii %unului. oncepia actual potrivit creiatrans/erul dreptului de proprietate se realizeaz n momentul predrii lucrului o
'2
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
43/47
considerm eronat pentru raiunea c de re#ul proprietatea se transmite din
momentul nc0eierii contractului.
ntruct le#islaia noastr civil cuprinde re#uli speciale re/eritoare la
vnzarea prin licitaie pu%lic i la vnzare cu plata preului n rate ar /i /iresc
includerea acestora n rndul varietilor de vnzare.
'3
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
44/47
BIBLIOGRAFIEBIBLIOGRAFIE
1. odul ivil 9-e#ea nr.2(!L277):
2. =ecretul -e#e nr. 61L1))7 privind vnzarea de locuine din /ondurile
statului ctre populaie.
3. -e#ea nr. 1(L1))1 privind /ondul /unciar.
'. -e#ea nr. (5L1))2 privind vnzarea de locuine i spaii cu o alt
destinaie construite din /ondurile statului modi/icat prin -e#ea nr.
!6L1))1.
5. -e#ea nr. 112L1))5 privind re#lementarea situaiei juridice a unor
imo%ile cu destinaie de locuine trecute n proprietatea statului.
6. -e#ea nr. 5'L1))( privind circulaia juridic a terenurilor.
!. rancisc =eaO ratat de drept civil. ontracte speciale Aditura
8niversul juridic Bucureti 2771.
(. -iviu Dtnciulescu =rept civil. ontracte speciale Aditura "ll BecO
Bucureti 2772.
). orneliu urianu ontracte speciale practica judiciara adnotata
Aditura undaiei ?*omnia de mine
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
45/47
16. . *. $opescu ontractul n ?eoria #eneral a o%li#aiilor< de . *.
$opescu $. "nca Aditura Gtiini/ic Bucureti 1)6(.
1!. $0. @alaurie -. "nzes ours de droit civil -es contracts speciau+
$aris 1)((.
1(. Gte/an *usc0i amara 8n#ureanu =rept civil Aditura undaia
;0emarea
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
46/47
31. **= nr. 2L1)!5 **= nr. )L1)!( **= nr. 17L1)(1 **= nr. 6L1)(3
**= nr. 11L1)(3 **= nr. 3L1)(6 **= nr. 2L1)(( **= nr. 17L1)((
**= nr. 11L1)(( **= nr. )L1))! **= nr. 2L1))( **= nr. )L1))(.
'6
7/24/2019 lucrare vanzare cumparare
47/47
LIST DE ABREVIERILIST DE ABREVIERI
EH Eotrrea Huvernului
CH Crdonana Huvernului
C8H Crdonana de ur#en a Huvernului
urtea onstituional
DK urtea Duprem de Kustiie
D ri%unalul Duprem
" urtea de "pel
@B ri%unalul municipiului Bucureti
K ri%unalul Kudeean
**= *evista *omn de =rept
=reptul *evista ;=reptul
Top Related