Download - Evaluarea Bunurilor Imobililor, Olga Buzu2 (1)

Transcript
Page 1: Evaluarea Bunurilor Imobililor, Olga Buzu2 (1)

Olga Buzu Angela Matcov

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILIARE:

teorie şi practică

O. Ey3y A. MaTKOB

OLŢEHKA HE^BH^CHMOCTH TeopH^i h npaKTHKa

p - f • ^ n

+J *

Bibl io teca R e p u b l i c a n ă Ş t i i n ţ i f i c ă Agr i co l ă

Universi tatea Agrara de Stai din Moldova

Chişinău 2003

Page 2: Evaluarea Bunurilor Imobililor, Olga Buzu2 (1)

I 1 . I 1

CZU 33^6/.7 (075.8)=135.1=161.1 B 9 3 Recenzent: Bajura T., doctor habilitat în ştiinţe economice,

Directorul Institutului de Economie şi de Perfecţionare în domeniul Agroalimentar

Lucrarea cuprinde principiile şi metodele evaluării de piaţă a bunurilor imobiliare. Monografia include recomandări practice privind analiza pieţei imobiliare, inspectarea şi descrierea obiectului evaluării, metodele matematice utilizate în evaluare. Lucrarea este recomandată colaboratorilor ştiinţifici, lectorilor, aspiranţilor şi studenţilor facultăţilor cu profil economic, precum şi evaluatorilor şi altor profesionişti al pieţei imobiliare, care au o pregătire economică generală.

KHHra OTpaacaer npiiHUHnbi H MeTOflti onpeaejieHHfl pbiHOMHOH CTOHMOCTH oâteicroB He/iBioKHMoro HMymecTBa, coaepacMT npaKTHHecKHe peKOMenzţaijHH no npoBeaeHHio aHanH3a pbiHKa HC BIDKMMOCTM, ocMcnpy H onHcaHHio o6teicra oueHKH, npHMeHeHHio MareMaTHHecKHX MeroflOB B ouernce HeflBHHCHMoro HMymecTBa. MoHorpa(j)H5i npeflHa3HaieHa a ra HayHHbix pa60THHK0B, npeno^aBaTejieH h acnwpaHTOB BbicuiHx yne6Hbix 3aBeaeHHH, ciyaeHTOB 3KOHOMHnecKHX (JiaKyjibTeTOB. KHHra MoaceT 6biTb Hcn0Jib30BaHa TaioKe oueHinHKaMH-npaKTHKaMH H apyrHMH ynacTHHKaMH pbiHKa HeflBHÎKHMOCTH, HMeiOlliHMH oSlliyK) 3KOHOMHHeCKyK) no roTOBKy.

Descrierea CIP a Camerei Naţionale a Cărţii

Buzu, Olga Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie şi practică = Ouernca HeflBHKHMOCTH: TeopHfl h npaKTHica. / Olga Buzu, Angela Matcov. -Ch.; 2003 ( F.E.P. „Tipogr. Centrală" ). -258 p.

ISBN 9975-78-226-4

332.67.7(075.8)=135.1=161.1

Monografia este recomandată de Consiliul Ştiinţific al Institutului de Economie şi de Perfecţionare în domeniul Agroalimentar.

Toate drepturile acestei lucrări sunt rezervate autorilor. Nici o parte a lucrării nu poate fi reprodusă fără acordul scris al titularilor drepturilor de autor.

ISBN 9975-78-226-4 © Olga Buzu Angela Matcov, 2003

Page 3: Evaluarea Bunurilor Imobililor, Olga Buzu2 (1)

CUPRINS

Despre autori 7

Prefaţă 8

Capitolul 1. Aspecte generale ale evaluării bunurilor imobiliare 10 1.1. Bunurile imobiliare şi drepturile de proprietate asupra lor 11 •1.2. Esenţa procesului de evaluare şi valoarea de piaţă 12 1.3. Cadrul juridic al activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare în Republica Moldova 13

Capitolul 2. Principiile de evaluare 14 2.1. Principii ce reflectă atitudinea utilizatorului „...14 2.2. Principii ce ţin de relaţiile între părţile componente ale proprietăţii imobiliare 15 2.3. Principii ce reflectă atitudinea pieţei 15

Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări 16

Capitolul 3. Procesul de evaluare 17

Capitolul 4. Scopurile evaluării şi tipurile de valori 21

Capitolul 5. Clasificarea bunurilor imobiliare 24

Capitolul 6. Factorii de influenţă asupra valorii bunului imobiliar. 28

Capitolul 7. Metodele de analiză a pieţei imobiliare 32

Capitolul 8. Inspectarea şi descrierea bunurilor imobiliare 35 8.1. Inspectarea bunului imobiliar 35 8.2. Descrierea obiectului evaluării 36

Capitolul 9. Metode matematice în evaluare 40 9.1. Bazele teoriei de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade 40 9.2. Şase funcţii ale ratei compuse a dobânzii 44

Capitolul 10. Metodele de evaluare a terenurilor. 52

Capitolul 11. Determinarea valorii bunurilor imobiliare prin metoda costului 57 11.1. Regulile generale de aplicare a metodei costului 57 11.2. Estimarea valorii terenului 60 11.3. Estimarea valorii construcţiei noi 60

3

Page 4: Evaluarea Bunurilor Imobililor, Olga Buzu2 (1)

11.4. Structura costului de construcţie 62 11.5. Estimarea deprecierii.... 65

11.5.1. Uzura fizică 66 11.5.2. Estimarea deprecierii funcţionale şi deprecierii economice...70

Capitolul 12. Metoda vânzărilor comparabile... 74 12.1. Etapele de aplicare a metodei vânzărilor comparabile 74 12.2. Criteriile de selectare a bunurilor imobiliare similare şi elementelor de comparaţie 75 12.3. Metodele şi etapele de estimare a ajustărilor 78

Capitolul 13. Metoda venitului..., 82 13.1. Estimarea venitului operaţional net 83 13.2. Metoda capitalizării directe .„...., 88 13.3. Fluxurile de numerar actualizate . , 90

13.3.1. Rata de actualizare 92 13.3.2. Venitul de la vânzarea bunului imobiliar (Reversie) 94

Capitolul 14. Reconcilierea valorilor estimate 96

Capitolul 15. Raportul de evaluare 99

Bibliografie.... . . 101

Anexa 1. Legislaţia Republicii Moldova în domeniul de evaluare a bunurilor imobiliare , 104 Anexa 2. Scopurile evaluării şi bazele de evaluare recomandate ....107 Anexa 3. Tabele financiare ,,« 108

Tabelul 1. Valoarea viitoare a unităţii............... 109 Tabelul 2. Valoarea prezentă a unităţii 111 Tabelul 3. Valoarea prezentă a anuităţii..., 113 Tabelul 4. Valoarea viitoare a anuităţii 115 Tabelul 5. Rata de amortizare a unităţii.. 117 Tabelul 6. Factorul fondului de compensare 119

Anexa 4. Deducerile orientative pentru uzura construcţiilor... ,..., ,,.....121 Anexa 5. Conţinutul recomandat al raportului de evaluare 122 Anexa 6. Dicţionar de termeni de evaluare român-rus-englez 126

B P M f r i . , ,

Page 5: Evaluarea Bunurilor Imobililor, Olga Buzu2 (1)

Coaep5K3HHe 0 6 aBTopax . . . . . .132

BBe^eiiHe.. 133

PjiaBa 1 . OciiOBiibie noJio>KeiiHH OUCIIKH o6beicroB ne/iBHAHMoro HMymecTBa 1 3 5

1.1. 06teKT HeflBH>KHMoro HMymecTBa H npaBa CO6CTBCHHOCTH 136 1.2. PbiHOHHaa CTOHMOCTb H npouecc oueHKH 137 1.3. lOpHflHHecKaa cpeaa OUCHOHHOH AEFLTEJIBHOCTH B Pecny6jiHKe Moji^oBa.. . . * 138

r j i a s a 2. Flpiiimniibi oueiiKH 140 2.1. no3HUHa, OTpa>Kaiomaa TOHKy 3peHHfl nojib30BaTejia 140 2 . 2 . I I o 3 H i ; H f l , CB»3aHHaH C B3aHMOOTHOIlieHHeM KOMnOIjeHTOB

o6î.eKTa 141 2 . 3 . IIO3HUHH, OTPA5KAIOMAFL TOHKY 3PEHH» pb iHKa 1 4 2

2 . 4 . RIO3HUHH, o T p a ^ c a i o m a » n p H H i m n n a H J i y H i u e r o H HaH6o .rcee

^^)(j )eKTHBHOrO H C n 0 J I b 3 0 B â H H H * 1 4 3

TjiaBa 3. f lpouecc OUCIIKH 144

TJIABA 4 . BH;II>I CTOHMOCTH H NEJIH BbinoJineHHH OUCIIKH 1 4 9

rj iaea 5. KjiaccH(|)HKaKHH O6T>CKTOB neflBH/KHMoro HMymecTBa 153

r j iaea 6. <I>aicropbi, B.IHHIOIIUH' na CTOHMOCTb HC^BHÎKHMOCTH 158

TJIABA 7 . M E R O ^ U aiiajima pwiiKa HC/IBHÎKHMOCTH 1 6 2

TJIABA 8 . OCMOTP H onucaiiue oSbeKTa HeflBHîKHMoro HMYMECTBA 1 6 5

8 . 1 . OCMOTP O6I.EKTA OUEHKH 1 6 5

8.2. OnncaHHe oSteiora oueHKH 166

TjiaBa 9. MaTeMaTHnecKHH HHCTpyMeHTapHH oueHKH 171 9 . 1 . OCHOBH TeopHH npHBeaeHHa pa3HOBpeMeHHbix 3ATPAT 1 7 1

9.2. IIIecTb (})yHKUHH cno>KHoro npoueHTa... 175

r j i a s a 10. MeTO/ibi OUCIIKH 3eMejibiibix yiacTKOB 183

TjiaBa 11. 3aTpaTHbiH MeToa onpeaeJieHHH CTOHMOCTH 06beKT0B 188

11.1. OcHOBHbie npaBHjia oueHKH c noMomwo 3aTpaTHoro MeTO/ia 188

Page 6: Evaluarea Bunurilor Imobililor, Olga Buzu2 (1)

11.2. OnpeAenenne CTOHMOCTH 3eMejibHoro ynacTKa 191 11.3. OnpeaejieHHe CTOHMOCTH noBoro CTpoHTejibCTBa 3FLAHHH H

coopy>KeHHH 192 11.4. CTpyKTypa CTOHMOCTH CTpoHTejibCTBa 193 11.5. OueHKa H3HOca 197

11.5.1. OH3H4CCKHH H3HOC 198 1 1 . 5 . 2 . OnpeaejieHHe <J)yHKUHOHajibHoro H 3KOHOMHHCCKOTO

H3Hoca 2 0 3

r j ia sa 12. M e t o a cpaBHHTeJibiioro ana/una npofla» 207 12.1. 3Tanbi npHMenenHa MeTo^a cpaBHHTenbHoro anariH3a npo^a» 207 12.2. KpHTepHH onpe,aejieHHH o6î>eKTOB-aHajioroB H 3JieMeHTOB cpaBHeHHH 208 12.3. MeTOflbi H STaribi BbinojiHeHHfl K0ppeKTHp0B0K 211

Tjiaaa 1 3 . ,Hoxo,aHbiH MeToa 2 1 6 13.1. OnpeaejieHHe HHCToro onepaijHOHHoro floxoaa 217 13.2. MeTOfl npaMofi KanHTajiH3auHH 223 13.3. ^HCKOHTHpoBaHHbie aeHe«Hbie IIOTOKH 226

13.3.1. CraBKa flHCKOHTHpoBaHH» 227 13.3.2. floxofl OT npoflamn o6i>eKTa HeflBHHCHMoro HMymecTBa (peBepcna) 2 3 0

TjiaBa 14. CorJiacoBaiiHe pe3yjibTaTOB OUCIIKH 2 3 2

T j i a B a 1 5 . CocTaBJieHHC o T i e T a 06 OUCIIKC 2 3 6

CnHcoK ncn0Jib30Baim0H jiHTepaTypbi 238

ripHJioxceHHe 1. 3aKonoflaTe^bCTBo M O J I ^ O B U B o6jiacTH oueHKH 06beKT0B neaBHîKHMoro HMymecTBa 241 ripH-io/Keimc 2. IţeJiH OUCHKH H pcKOMeii^ycMbie BHAM CTOHMOCTH 244 lTpHJio>KeHHc 3. OiiHaHcoBbie lao.ii im,! 108

Ta6;mua 1. Eyaymaa CTOHMOCTB EFLHHHIIBI 109 Ta6jiHua 2. Texymaa CTOHMOCTb eflHHHUbi 1 1 1 Ta6jinua 3. TeKymaa CTOHMOCTb aHHyHTeTa 113 Ta6jinua 4. Eyaymaa CTOHMOCTb aHHyHTeTa 115 Ta6jiHna 5. B3HOC Ha aMopTH3auHio ejjHHHUbi 117 Ta6jiHua 6. <J>aKTop (jjonfla B03MemeHHH 119

npHJiosKenne 4. OpHeiiTiipoBOMHbie CKH/IKII na n3iioc cTpoennii 246.. npHJioA-eiiHe 5. PeKOMeuayeMoe coaep»anHe oTHCTa 06 oueiiKe 247 npHJio/Keime 6. PyccK0-pyMbiiicK0-anrJinncKHH cnoBapb oneiio'iiibix TCPMHIIOB....250

6

Page 7: Evaluarea Bunurilor Imobililor, Olga Buzu2 (1)

Despre autori

Olga Buzu a absolvit Institutul Politehnic din Chişinău, specialitatea inginer-economist în domeniul economiei construcţiilor. în anul 1989 a susţinut teza de candidat cu tema „Bazele economice ale formării complexelor de construcţie la nivel regional" la Institutul de Inginerie şi Construcţii din Kiev. A urmat cursurile de macroeconomie şi analiză financiară organizate de Institutul Băncii Mondiale (Viena, Austria), precum şi cursurile de economie a bunurilor imobiliare (Universitatea Wisconsin, SUA).

începând cu anul 1989 şi până în prezent, activează la catedra „Evaluarea imobilului, economie şi management" al Universităţii Tehnice din Moldova. Din 1997 activează, la fel, în cadrul Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Geodezie, deţine funcţia de şef de secţie „Evaluarea bunurilor imobiliare" al Oficiului de Implementare al Primului Proiect de Cadastru. A participat la elaborarea unui şir de acte normative ce ţin de domeniul evaluării şi impozitării bunurilor imobiliare, este una din autorii Legii cu privire la activitatea de evaluare.

Pe parcursul unei perioade îndelungate a reprezentat asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor din Moldova în Grupul European al Asociaţiilor de Evaluatori.

Olga Buzu este autorul a circa 40 de lucrări pe problemele dezvoltării pieţei imobiliare, organizării activităţii de evaluare în Republica Moldova, particularităţilor evaluării bunurilor imobiliare în scopul impozitării.

Ang&lq Matcov este absolventa facultăţii „Relaţii Economice Internaţionale" a Academiei de Studii Economice din Moldova. în perioada 1998-1999 a participat la programul de masterat cu specializarea „Administrarea Proprietăţii Imobiliare" din cadrul Institutului Tehnologic Regal din Stockholm, Suedia. în anul 2001 a susţinut teza de masterat cu tema „Evaluarea proprietăţii imobiliare în scopul impozitării. Experienţa Republicii Moldova" şi a obţinut titlul de Magistru în Administrarea Proprietăţii Imobiliare. Din 1999 şi până în prezent activează în calitate de economist-evaluator în cadrul Oficiului de Implementare a Primului Proiect de Cadastru, pe lângă Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru. A participat la elaborarea Legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare şi altor acte normative ce ţin de domeniul evaluării bunurilor imobiliare.

Angela Matcov este autoare şi coautoare a unui şir de articole de specialitate, precum şi a lucrării „Metodologia evaluării terenurilor cu destinaţie agricolă" (2000), elaborată de un grup de specialişti cu susţinerea proiectului TACIS.

7

Page 8: Evaluarea Bunurilor Imobililor, Olga Buzu2 (1)

Vor veni vremuri când urmaşii se vor uimi că nu cunoşteam nişte lucruri atât de evidente.

Seneca Senior

PREFAŢĂ

Dezvoltarea relaţiilor economice de piaţă în Republica Moldova a creat condiţii favorabile pentru apariţia unor noi genuri de activitate şi profesiuni. în ultimul deceniu, bunăoară, au devenit cunoscute şi în ţara noastră profesiunile de manager, marketolog, broker, agent imobiliar, developer şi evaluator.

Deşi activitatea de evaluare a proprietăţilor imobiliare nu este un domeniu absolut nou de activitate în Moldova, în ultimul timp ea a căpătat un aspect nou.

Proprietarii bunurilor imobiliare, investitorii, companiile de asigurare, instituţiile financiar - creditare, într-un cuvânt, beneficiarii serviciilor de evaluare, se interesează tot mai des de valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare decât de preţul nonnativ, care reflectă cheltuielile socialmente necesare pentru construirea obiectului evaluat. Valoarea de piaţă, la rândul ei, reflectă utilitatea bunului imobiliar din punctul de vedere al pieţei şi este considerată de majoritatea cumpărătorilor şi vânzătorilor drept valoare reală a bunului.

Noul conţinut al activităţii de evaluare, dictat de necesitatea de a determina valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare, a creat confuzii în concepte care păreau a fi temeinice şi nu erau puse la îndoială. în lipsa unui cadru metodologic unic, evaluatorii care activează atât în cadrul întreprinderilor de stat, cât cei ai întreprinderilor private, folosesc diferite metode de evaluare, utilizând, de regulă, metodici proprii şi interpretând după bunul plac metodele de evaluare de piaţă general acceptate în lumea profesioniştilor.

Deşi preţul normativ al bunurilor imobiliare este un impediment serios în calea dezvoltării pieţei imobiliare care contribuie la formarea economiei tenebre şi nu corespunde strategiei reformelor economice, majoritatea întreprinderilor de stat îl calculează pentru toate tipurile de bunuri imobiliare, indiferent de scopul evaluării. Evaluatorii care activează la întreprinderile private folosesc diferite metodici de determinare a valorii de piaţă a bunurilor imobiliare, dar imperfecţiunea cadrului metodologic contribuie la apariţia unei diferenţe mari între rezultatele obţinute la evaluarea unui obiect efectuată de diferiţi evaluatori.

Legea Republicii Moldova privind activitatea de evaluare, adoptată recent de Paramentul ţării, este menită să contribuie la unificarea conceptelor şi metodelor aplicate în evaluarea de piaţă a proprietăţilor imobiliare. Conform prevederilor legii, în majoritatea cazurilor când este solicitată evaluarea, evaluatorul determină valoarea de piaţă a proprietăţii. Totodată, legea stipulează expres că atât evaluatorii din cadrul întreprinderilor private, cât şi ai întreprinderilor de stat vor folosi aceleaşi metode de evaluare - metodele de piaţă. Astfel, crearea cadrului metodologic unic şi elaborarea standardelor naţionale de evaluare sunt două probleme foarte actuale pentru domeniul evaluării. Soluţionarea acestor probleme va conduce la interpretarea şi aplicarea corectă a conceptelor economice, metodelor şi tehnicilor de evaluare, va îmbunătăţi calitatea serviciilor de evaluare.

8

Page 9: Evaluarea Bunurilor Imobililor, Olga Buzu2 (1)

Prezenta monografie este o primă încercare în Moldova de a prezenta în mod sistematizat metodele de estimare a valorii de piaţă a proprietăţilor imobiliare. Drept bază teoretică a lucrării au servit Standardele Internaţionale şi Europene de Evaluare, în care şi-a găsit reflectare cea mai bună practică mondială în domeniul evaluării.

în lucrarea de faţă sunt examinate principiile de bază ale evaluării bunurilor imobiliare, factorii ce influenţează valoarea lor. Ea include recomandări practice privind colectarea datelor despre caracteristicile fizice şi economice ale bunurilor imobiliare.

JJn capitol aparte este consacrat metodelor matematice folosite în evaluare şi teoriei actualizării cheltuielilor diferitor perioade, care este aplicată pe larg la analiza investiţiilor şi evaluarea bunurilor imobiliare prin metoda venitului.

O atenţie deosebită este acordată descrierii metodelor de evaluare: metodei costului, metodei vânzărilor comparabile şi metodei venitului. Sunt prezentate algoritmii efectuării calculelor şi exemple de estimare a valorii prin diferite metode.

în monografie sunt prezentate etapele procesului de evaluare, analizate caracteristicile de bază ale etapelor şi descrise acţiunile evaluatorului la fiecare etapă a evaluării.

Prezenta lucrare se încheie cu expunerea criteriilor cărora trebuie să corespundă raportul de evaluare şi recomandări privind structura şi conţinutul raportului.

în monografie sunt incluse anexe care, după părerea autorilor, vor fi utile evaluatorilor. Anexele cuprind tabelele financiare, tabelul calculării uzurii fizice a construcţiei, structura recomandată a raportului de evaluare, precum şi lista actelor normatite} ce reglementează activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare. Ţinând cont de faptul că evaluarea de piaţă a bunurilor imobiliare este o activitate relativ nouă pentru ţara noastră, autorii au elaborat un dicţionar român-rus-englez de termeni de evaluare. Acest dicţionar este o primă încercare de a sistematiza terminologia specializată, urmând a fi completat în viitor.

Autorii au evitat în mod intenţionat expunerea simplificată a materialului, lucrarea fiind destinată unui cititor iniţiat în problemele evaluării, care posedă cunoştinţe economice generale, este familiarizat cu domeniul tehnologiei construcţii-lor, arhitecturii, materialelor de construcţie, economiei construcţiilor şi analizei finan-ciare.

Autorii îşi exprimă speranţa că prezenta monografie va fi utilă colaboratorilor ştiinţifici, evaluatorilor, lectorilor, aspiranţilor şi studenţilor facultăţilor cu profil economic, va contribui la asimilarea cunoştinţelor noi şi familiarizarea lor cu experienţa acumulată în Moldova şi ţările dezvoltate cu economie de piaţă în domeniul evaluării.

Sugestiile şi observaţiile Dumneavoastră referitor la monografie, Vă rugăm să le expediaţi pe adresa: Republica Moldova, 2005, Chişinău, strada Puşkin 47, biroul 514 sau pe adresa e-mail: buzu@pio. cadastre.md sau [email protected].

Autorii

9