Tema I: Esenta si continutul evaluarii #.=O1= Specificul # ca obiect al evaluarii

Ca orice bun sau marfa # poate fi supusa evaluarii conceptul care contribuie la determinarea valorii de schimb a #, tinind cont de caracteristicile interne si externe a acesteia.Procesul de evaluare poate fi privit ca un proces de deteminare a valorii unui bun (#) la o data concreta luind in vedere factorii economici, fizici, financiari, sociali etc care influenteaza valoarea finala.Evaluarea in esenta constituie o problema eco-fin foarte complexa, solutionarea careia paote duce la eficientizarea procesului de selectare a investitiilor, a procesului selectarii surselor de finantare si a altor decizii financiare. Prin urmare evaluarea presupune procesele de determinare a valorii # sau a unei componentte ale acesteia, deseori efectuinduse in scopul determinarii capacitatii # de a genera Cash- Flow-uri pt proprietari.Elementele principale care contribuie la determinarea valorii # sunt: Activul #; Profitul # (Cash-Flow); Riscul afacerii; Cursul de piata a #.Valoarea este o caracteristica a unui bun, atribuita acestuia in urna realizarii anumitor calcule efectuate de catre un evaluator. Valoarea unei # deseori este fondata pe notiunea de schimb, pretul fiind marimea de echilibru in care vinzatorul si cumparatorul accepta tranzactia. In practica insa foarte des valoarea unui bun este apreciata diferit de vinzator si cumparator. Pretul de vinzare al unei afaceri poate sa depaseasca esential valoarea reala a acesteia. In procesul de evaluare trebuie de mentionat obiectul si subiectul evaluarii. In conformitate cu legislatia RM si prevederile internationale obiectul evaluarii constituie: activele corporale, necorporale, financiare aflate la dispozitia #.Subiectul activitatii de evaluare, de regula, este acel care efectueaza propriu-zis evaluarea sau acel care solicita sau comanda efectuarea unei evaluari. Subiectul este persoana fizica cu reputatie buna, cu studii corespunzatoare si titular al certificatului de calificare al evaluatorului in activitatea lor acestia trebuie sa se conduca de anumite norme care le putem imparti in 3 grupe:

1. Normele legislative sau de drept - sunt fundamentate in actele legislative atit nationale cit si internationale. (Legea privind activitatea de evaluare in RM; Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobiliare; Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectuala, Indicatii metodologice privind determinarea valorii estimative a complexului patrimonial al #).

2. Normele profesionale - sunt prezentate prin standartele profesionale de evaluare elaborate de organizatiile internationale.

3. Normele etice - fiind elaborate de organizatiile internationale din domeniu care urmaresc linia de conduita a evaluatorilor fiind bazate pe incredere, responsabilitate etc.

=O2= Necesitatea si scopul evaluariiDe regula, scopul evaluarii consta in determinarea unei valori necesara beneficiarului pt a lua o anumita decizie. Acest proces intersecteaza diverse persoane, organizatii, institutii etc. Necesitatea evaluarii unei # apare atunci cind in viata # au loc unele shcimbari de ex: modificari in marimea in marimea si structura capitalului social; modificari in numarul si componenta actionarilor; actiuni juridice cu scop patrimonial (restructurarea, fuziunea etc); in cazul tranzactiilor comerciale de vinzare- cumparare a #; cu ocazia privatizarii. Pt fiecare din aceste situatii beneficiarul informatiei poate fi diferit:a) Investitorii potentiali- care intentioneaza sau au capacitatea de a investi noi resurse in #

evaluata;b) Actionarii- pt a sti perspectivele de evolutie a afacerilor formindu-si astfel un comportament

optim privind detinerea sau vinderea actiunilor sale;

c) Institutiile financiar-bancare- au nevoia de a cunaoste valaorea in scopul evidentierii nivelului de indatorare, calitatea garantiilor, potentialul financiar, pt a lua o atitudine corecta privind clientul respectiv.

d) Managementul #- este permanent interesat in cunoasterea acestui indicator in scopul gestionarii eficiente a afacerii date.

e) Statul- este interesat in evaluarea # in special din considerente fiscale sau in scopul privatizarii.

f) Salariatii- in scopul solicitarii unei remunerari adecvate sau corecte pt munca depusa.g) Furnizorii si alti creditori comerciali- in scopul fundamentarii si negocierii termenilor de

plata sau pt argumentarea privind conversia datoriilor.Beneficiarii informatiei de evaluare:Externi: statul; investitorii; creditorii; bancile.Interni: actionarii; salariatii; managementul.

=O3= Tipurile de valori si evaluari1) In functie de obiectul evaluarii: evaluarrea bunurilor; evaluarea bunurilor nemateriale; evaluarea bunurilor finaciare; evaluari complexe .2) In functie de beneficiarii evaluarii: evaluarea p-u proprietari # (de regula in cazul vinzarii); pt institutiile financiar-bancare (in scopul creditarii); pt organele de stat (in scopul impozitarii); p-u institutiile judecatoresti (in vederea miscarii, lichidarii #); pt persoanelor fizice (mostenitori,salariati)3) In functie de metode utilizate: evaluari efectuate in baza metodei cheltuelilor (met. patrimoniala); metode bazate pe venit; metoda comparativa(de piata); metodei mixte (pot fi folosi combinarea celor de sus).4) In functie de scopul urmarit: scopuri economice-stabilirea valorii de piata;administrative (urmaresc stabilirea masei impozabile a unui bun evaluat).5) In functie de caracterul evaluarii: evaluari benevole-din initiativa beneficiarului; evaluari fortate (obligatorii)- efectuate in cazul lichidarii sau privatizarii. Scopul evaluarii este fundamentat de alegerea bazei de evaluare ceea ce presupune alegerea tipului de evaluare care trebuie estimat sau determinat.Cea mai des intilnita valuare este valuarea de piata.Valuarea de piata este valoarea estimata pentru un activ sau bun care poate fi tranzactionata la data evaluarii intr-o tranzactie libera cu-n marketing adecvat in care fiecare parte actioneaza fara constringeri si in cunostinta de cauza.Valoare inestitionala este valoare proprietatii p-u un anumit investitor prin urmare aceasta valoare de regula difera de valoare de piata prin performantile asteptate de acesti investitori si prin aprecierea diferitor riscuri de afaceri.Valoarea de inlocuire suma costurilor totale p-u producerea sau proicurarea din nou a unui bun,calcularea cheltuelilor in baza preturilor din momentul evaluarii.Valoare de lichidare se determina in momentul inchierii activitatilor respective despuse de un interval restrins de timp p-u a indeplini conditiile unei tranzactii normale prin urmare aceasta fiind considerabil mai mica decit valoarea de piata.Valoarea pentru garantiile bancare; val.de asigurare; val. ramasa; val. de impozitare.La estimarea valorii de piata a # luam in consideratie o secrie de factori determinati ai acestei valori impartiti in externi si interni.Factori interni: tin de capacitatea # de a genera profit; capaciatatea de indatorare, potential de dezvoltare cit si a parametrilor ca calitatea managementului #, calificarea personalului etc.Factori externi: sunt de natura generala care-i putem diviza in factori economici, politici, sociali, si de mediu.

=O4= Principiile care stau la baza evaluariiIn activitatea de valoarea exista un set de principii care stau la baza formarii valorii bunurilor sau # principali dintre care ii putem imparti in 3 grupe:(1) Principiile bazate pe considerentele proprii, aici se include:- principiu anticiparii ne sugereaza ca la baza valorii # stau benefiiciile viitoare asteptate. Prin urmare valoarea unui activ da prioritatea capacitatii de generare a profitului si nu pe totalitatea cheltuelilor efectuate p-u formarea activului.- principiu substitutiei mentioneaza ca atunci cind pe piata sunt mai multe bunuri similare bunul cu pret cel mai mic va fi vindut primul.acest principiu subliniaza faptul ca un activ nu valoareaza mai mult decit costul de inlocuire ,a tuturor elemente ale sale.- principiu utilitatii ne sugereaza p-u cit # sau bunul este capabil intr-o masura mai mare sa satisfaca necesitatilor proprietarului cu atit valoarea va fi mai mare.(2) Principiile bazate sau legate pe exploatarea bunurilor:- principiu contributiei ne arat ca valoarea unui element al afacerii depinde direct de masura in care care acesta contribuie la valoarea intregii afaceri ca nu toate costurile inseamna valoarea si include unui activ in structura # este rationala doar daca sporul de valoare nu depaseste costurile de procurare a lui.- principiu productivitatii marginale odata cu sporirea factorilor de productie teoretic sporesc si veniturile, insa acest spor din ce in ce devine mai mic odata cu cresterea cantitatii, respectiv cresterea factorilor de productie se accepta pina in momentul cind cresterea veniturilor devine mai mica ca cresterea cheltuielilor.- principiu proportionalitatii ne indica faptul ca venitul maxim poate fi asigurat doar in cazul unei anumite marimi si structuri optime a factorilor de productie.(3) Principiile ce tin de situatia sau conjunctura pietii- principiul cererii si ofertei adica pretul unui bun sau # variaza direct dar nu neaparat proportional cu cererea in acelasi timp variaza direct dar nu neaparat proportional cu cererea si oferta.- principiul concurentei de regula daca se urmareste o inviorare a luptei concurentiale pe piata aceasta duce la diminuarea valorii #, in rezultatul diminuarii veniturilor asteptate.- principiul divizarii economice adica dreptului patrimonial al unei afaceri trebuie divizate sau integrate in asa mod ca valaorea afacerii sa fie maxima.- principiul utilizarii eficiente – valoarea maxima a unei afaceri va fi optinuta doar in cazul cererii mai eficiente utilizarii, acest principiu este definit ca utilizarea cea mai probabila a bunului care este posibila din punct de vedere fizic, admisibila din punct de vedere legal, eficienta din punct de vedere economic din care va rezulta cea mai mare valoare a bunului supus evaluarii.In literatura de specialitate putem intilni si alte clasificari a principiilor:

a) Valoarea # este echivalenta cu valoarea prezenta a fluxurilor viitoare anticipate care deriva din drepturile de proprietate a acesteia.

b) Valoarea este estimata la un anumit moment, momentul fiind in functie de informatiile cunoscute numai la acel moment concret de timp.

c) Piata determina costul capitalului asteptat de investitori.d) Cu cit este mai mare valoarea activelor materiale a # cu atit este mai mare valoarea in

ansamblu a acesteia.e) In majoritatea cazurilor participatia de control are o valoare unitara mai mare decit

participatia minoritara in cazul acesteia sunt evaluate separat.

Pret Valoare1. suma de bani determinata din timpul negocierii

dintre cumparator si vinzator;2. numit sau stipulat de negociatorii tranzactiei;3. pretul se paote schimba sau varia in dependenta

de cererea sau alti factori ai pietii.

1. Suma de bani preponizata a fi obtinuta in urma analizei bunului economic;

2. Este estimata de evaluator;3. Valorea este relativ constanta si se estimeaza in

dependenta de utilitatea si calitatile proprii a bunului.Evaluarea complexului patrimonial al # se efectueaza in cazul:1. vinzarii patriale a complexului patrimonial;2. pt gajarea unei parti patrimoniale a #;3. pt darea in arenda a unei parti;4. in cazul depunerii a unei parti a complexului patrimonial in calitate de cota parte in capital statutar al altei #;5. pt elaborarea bussiness planului investitional al #;Evaluarea masinilor si utilajelor:

1. vinzarii separate sau integale a utilajelor masinilor;2. in cazul asigurarilor;3. in scopul gajarii;4. pt darea in leasing;5. pt darea in arenda6. pt evaluarea unui proiect investitional, masina obiectul investitiei;7. pt depunerea cota parte in capital statutar al altei #;

Evaluarea proprietatii intelectuale:1. pt procurarea unor astfel de active;2. pt determinarea prejudiciului cauzat imaginii intreprinderii de alte #;3. la organizarea franciziei;4. transmiterea in cota parte in capital statutar al altei #5. determinarea valorii activelor nematerialea # pt masurarea goodwill-ului pt intreaga #.

Ajustarea informatiei fin-con pt evalaure:Deseori diagnosticul eco-fin a # este precedat de ajustari, a informatiei utilizate in acest diagnostic in vederea aplicarii cit mai corecte a metodei de evaluare. Aceste ajustari se efectueaza in rumatoarele directii:

A. Ajustari de normalizare a informatiei fin-con si de eliminare a elementelor extraordinare care presupune:1. Colectarea veniturilor si cheltuielilor extraordinare;2. Colectarea cu privire la metodele de evidenta contabila;3. Colectarea rezultatelor contabile a #;4. Transformarea evidentei fin-con in conformitate cu standartele internationale de contabilitate;

B. Ajustarea inflationista presupune raportarea informatiei la data evaluarii pt a duce activele # in stare comparabila. Acesta ajustare poate fi efectuata:1. Prin utilizarea unei valute forte;2. Prin utilizarea unui indice de pret.

Una din metodele utilizate in diagnosticarea # pt evaluarea este metoda scorurilor. Metoda data este utilizata la determinarea starii de sanatate sau de dificultate a #. Respectiv aceasta este o metoda integrala de evaluare a riscului de insolvabilitate a # bazat pe niste indicatori cheie de diagnosticare a situatiei eco-fin a #. Cel mai popular model bazat pe aceasta metoda utilizata in rpactica internationala este modelul lui ALTMAN avind urmatoarea forma:Z= 0,717X1+0,847X2+3,107X3+0,42X4+0,995X5X1= (AC-DTS) :TA X2= Pretinut : TAX3= PPDI :TA X4= CPr : DT X5= VV : TADaca Z<1,23 se considera ca # este in dificultate cu un risc mare de insolvabilitateDaca 1,23<Z<2,90 risc de insolvabilitate mediu, zona de incertitudineDaca Z> 2,90 # etse sanatoasa cu risc minim de insolvabilitate.Cu un an pina la faliment precizia 95% Cu 2 ani – 72% Cu 3 ani- 48 %

In conditiile RM este binevenita metoda M cu forma:Z= 2,94- 1,077X1-1,813X2-0,318X3-0,733X4X1= VV :TA – rotatia activelorX2= PNet : CPro – rentabilitatea financiaraX3 TA :TD – solvabilitate generalaX4= AC : TDDaca -∞< Z < -1 # sanatoasa , risc minimDaca -1<Z<1 zona de incertitudine, risc mediu Daca 1<Z<+∞ # in dificultate, risc inalt1 an – 100% 2 ani 90% 3ani- 75%

Tema: 2. Organizarea activitatii de evaluare la # Capitolul II Organizarea activităţii de evaluare

2.1 Organizarea activităţii de evaluare la nivel naţional şi internaţional, standardele activităţii de evaluarActivitatea de evaluare a patrimoniului unei întreprinderi, a unui activ, a unor active imobilizate (utilaje, terenuri, clădiri) sau a unor active curente trebuie să fie organizată şi desfăşurată conform unor principii şi reguli unanim acceptate în practica economică. Prin această organizare a activităţii se asigură un grad ridicat de veridicitate şi fundamentate a lucrărilor de evaluare.

Încă din stadiul de ofertare, firma de evaluare numeşte un responsabil de lucrare îşi formează echipa de specialişti, având în vedere:- specificul întreprinderii şi particularităţile evaluării;- disponibilitatea colaboratorilor în perioada de timp în care de solicită executarea lucrării. Odată cu contractarea lucrărilor de evaluare, coordonatorul echipei va realiza următoarele lucrări:

1. planificarea activităţii, care va conţine următoarele informaţii:2. fazele intermediare ale lucrării:3. durata şi plasarea în timp a fazelor;4. condiţionările între faze;5. componenţa colectivelor de lucru pe fiecare fază;6. momentele când vor avea loc întâlnirile cu conducerea întreprinderii.7. pregătirea materialului documentar, referitor la lucrări similare executate în trecutul apropiat.8. culegerea informaţiilor de ordin general, privind domeniul în care activează întreprinderea.9. pregătirea chestionarelor şi machetelor de culegere şi ordonare a informaţiilor de la întreprindere.10. desemnarea persoanelor din întreprindere, care vor fi aproba şi verifica raportul de evaluare.

Înainte de a începe activitatea de evaluare este necesar de a stabili cadrul acestui proces. Astfel necesitatea utilizării numeroaselor informaţii din diferite domenii de activitate ale întreprinderilor (juridic, tehnic, fiscal, analiza economico-financiară) impune existenţa în primul rând: - a unui cadrul profesional, acceptat şi recunoscut în cadrul comunităţii economico-financiare respective, care nu contravine reglementărilor legale. - a unui cadru legal cu privire la inventarierea patrimoniului unităţilor economice; cu privire la regimul preţurilor şi tarifelor; cursului de schimb a monedei naţionale, privind reevaluarea activelor şi pasivelor; modificarea capitalului social, imobilizărilor corporale. Cadrul legal este necesar pentru asigurarea caracterului unitar al operaţiunilor de evaluare. - cadrului metodologic – acest cadru trebuie să fie asigurat de o bună pregătire a profesiei de evaluator, prin intermediul Asociaţiilor Naţionale de Evaluatori, cursurilor de pregătire, editărilor de publicaţii şi materialele de specialitate, intrării în sistemul european şi internaţional de organizare a profesiei.

În afară de existenţa cadrului activităţii de evaluare este necesar ca în acest proces să fie utilizate principalele noţiuni de categorii valorice cum ar fi: preţuri libere (formate prin negociere), preţuri interne (utilizate în contabilitate în interiorul agenţilor economici), preţuri de achiziţie care reprezintă costul de cumpărare al bunurilor, tipuri de valori, instrumentele tehnico-economice, coeficienţi, indici, norme prevăzute în acte normative (de exemplu, coeficienţi de actualizare a imobilizărilor corporale).

În Republica Moldova activitatea de evaluare este reglementată prin anumite acte legislative adoptate de Parlamentul Republicii Moldova, printre care: ,,Lege cu privire la activitatea de evaluare”, care cuprinde aspectele juridice, organizaţionale şi metodologice, precum şi drepturile, obligaţiunile şi răspunderea evaluatorilor.

Conform art. 1 al acestei Legi: ,,activitatea de evaluare, care se desfăşoară de întreprinderile de evaluare, constă în estimarea valorii de piaţă sau a altei valori a obiectului evaluării”.

Din acelaşi articol putem desprinde şi definiţia întreprinderii de evaluare, care reprezintă: ,,persoana juridică sau fizică, înregistrată în Republica Moldova în modul stabilit, în calitate de întreprindere, indiferent de tipul de proprietate şi forma juridică de organizare ”.

În legea respectivă este promovată ideia de a asigura caracterul complex al operaţiunii de evaluare în condiţiile Republicii Moldova.

În afară de Legea indicată anterior activitatea de evaluare din Republica Moldova este reglementată şi de alte acte normative, precum ar fi: Codul funciar, Cadastru bunurilor imobiliare, Legea cu privire la preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului, etc.

Activitatea de evaluare trebuie să corespundă anumitor standarde sau reguli unanim acceptate care să fie în corelare:

- cu legislaţia internă şi internaţională,- cu practica evaluării, - să instituie proceduri care să permită certificarea valorii în condiţii comparabile,- să ajute evaluatorii prin definirea elementelor fundamentale ale evaluării,- să asigure parametrii de calitate pentru beneficiarii evaluărilor.

Standardele de evaluare sunt impuse de cadrul profesional, constituit din asociaţii naţionale şi internaţionale ale evaluatorilor, bazate pe asociere voluntară, care reprezintă interesele evaluatorilor şi organizează activitatea lor.

Printre astfel de asociaţii putem distinge: Comitetul Internaţional pentru Standarde Internaţionale, care reuneşte asociaţiile de evaluatori din

Europa Occidentară, Australia, China, Asia, America, Noua Zeilandă, etc., în total peste 50 de ţări. Acest Comitet a elaborat Standarde Internaţionale de Evaluare, sistematizând toate aspectele relevante, care reprezintă suportul ştiinţific şi metodologic fundamental pentru pregătirea profesională a evaluatorilor profesionişti, pentru aproprierea şi unificarea conceptelor, principiilor şi metodelor de evaluare utilizate în practica internaţională.

Standardele sunt reunite în trei grupe, printre care:I. Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS),II. Standardele Internaţionale de Aplicaţie în Evaluare (IVA),III. Standardele Internaţionale de Practică în Evaluare (GN).

În total în cele trei grupe de Standarde sunt incluse 16 standarde, inclusiv şi cele ce se referă la întreprinderi, şi instrucţiuni de aplicare a fiecărui standard, făcându-se tot odată şi legătura lor cu Standardele Internaţionale Contabile. În octombrie 2003 a fost lansată ce-a de-a şasea ediţie a Standardelor Internaţionale de Evaluare traduse în limba română de către colaboratorii Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România.

Grupul European al Evaluatorilor (TEGoVA) - a fost înfiinţat la 4 mai 1977, reprezentând organizaţiile profesionale ale evaluatorilor din ţările europene, precum: Polonia, Ungaria, Cehia, Bulgaria, România, Ţările Baltice, Rusia, Ucraina, Belarus, etc., iar din 1988 şi Republica Moldova. Printre obiectivele principale ale TEGoVA este cel ce ţine de a stabili şi a publica standarde comune de evaluare, care să exprime opinia organizaţiilor profesionale din toate ţările Uniunii Europene. TEGoVA lucrează în strânsă colaborare cu Comitetul Internaţional pentru Standardele de Evaluare (IVSC) şi asociaţiile evaluatorilor din SUA, Australia, Noua Zeilandă. Aceste Standarde reflectă cea mai bună practică de evaluare din Europa. În prezent, TEGoVA are în componenţa sa în calitate de membri plini şi membrii asociaţi 38 organizaţii profesionale din 27 de ţări, precum şi observatori din 11 ţări. Standardele Europene de Evaluare, în ultima lor redacţie, au fost adoptate în anul 2000. Ele conţin 9 standarde, 13 regulamente şi 9 anexe.

Societatea Americană a Evaluatorilor (ASA) – organizaţie profesională ce reuneşte în rândurile sale peste 6 mii de membri, a elaborat Standardele unice ale practicii de evaluare profesionistă (US PAP). Aceste Standarde, elaborate în 1986-1987, sunt obligatorii pentru aplicare în ţările Americii de Nord (SUA, Canada, Mexic). Standardele US PAP sînt destinate evaluatorilor şi utilizatorilor serviciilor de evaluare, care sunt obligaţi să le respecte şi să ceară efectuarea evaluării în conformitate cu standardele date. În US PAP sunt expuse condiţiile ce trebuie urmate la efectuarea evaluării, întocmirea raportului şi acordarea serviciilor de consultanţă, precum şi metodele de efectuare a evaluării. US PAP include 10 standarde şi un şir de regulamente cu caracter metodologic [ 11, p.138 -139]. În Republica Moldova, necesitatea creării asociaţiilor obşteşti de evaluatori a apărut odată cu derularea procesului de privatizare şi de formare a pieţei imobiliare. Astfel, în perioada a.a. 1994-1996 au fost create trei asociaţii de evaluatori; 1.Asociaţia Participanţilor Profesionişti la Piaţa Imobiliară (AEPI). 2.Asociaţia Republicană a Experţilor Profesionişti în Evaluare (APERE), care în a. 1998 a aderat la TEGoVA. 3.Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din Moldova (ANEVAM). În anul 1999 s-a format Camera Naţională de Imobil din Republica Moldova, în cadrul căreia s-au reunit Asociaţia Participanţilor Profesionişti la Piaţa Imobiliară şi Asociaţia Republicană a Experţilor Profesionali în Evaluare, aceasta din urmă figurând ca persoană juridică independentă, fiind organizată pe principii de autofinanţare şi autogestiune. Dreptul ei de membru asociat al Grupului European al Asociaţiilor de Evaluatori (TEGoVA) i-a fost transmis Camerei Naţionale de Imobil.

Conform art. 1.2 al Statutului Asociaţiei Evaluatorilor Profesionali din Moldova, obiectivul principal al ei este promovarea evaluărilor profesionale în Republica Moldova.[5.p.1]

Principalele activităţi în urmărirea acestui obiectiv sunt:- ameliorarea educaţiei şi studiilor în domeniul evaluărilor,- supravegherea eticii profesionale şi a practicilor respective ale evaluatorilor,- dezvoltarea metodologiei, terminologiei, standardizării, legislaţiei şi elaborarea propunerilor în vederea ameliorării acestora în R. Moldova,- reprezentarea membrilor Asociaţiei şi protejarea intereselor şi drepturilor lor faţă de organele administrative, legislative şi judiciare.

Referindu-ne la standardele de evaluare, v-om menţiona, că în Republica Moldova încă nu sunt elaborate astfel de Standarde, activitatea de evaluare rezultând din Legea cu privire la activitatea de evaluare, statutul APERE şi a Camerei Naţionale de Imobil.

2.2 Etapele activităţii de evaluare. Activitatea de evaluare trebuie să cuprindă trei etape principale:

I- etapa preliminară, include:1. definirea misiunii2. cunoaşterea întreprinderiiII- etapa de desfăşurare a activităţii propriu-zise de evaluare include:

1. diagnosticul patrimonial2. previziunea pe baza diagnosticului3. alegerea metodelor de evaluare

III - etapa de încheiere a evaluării, include întocmirea raportului de evaluare.Schema concretă a activităţii de evaluare, scopurile şi lucrările le putem desprinde din tabelul 2.1.

Tabelul 2.IConţinutul activităţii de evaluare

FAZE SCOP LUCRĂRI1. Definirea misiunii Obiectul evaluării Codul evaluării

Planificarea activităţii2. Cunoaşterea întreprinderii Înţelegere şi documentare Pregătirea documentaţiei

Culegerea datelor interne şi externeOrdonarea informaţiilor

3.Diagnosticul general:3.1. Economic şi comercial3.2. Tehnic de conducere3.3. Social3.4. Juridic şi patrimonial

Diagnostic Identificarea punctelor tari şi slabe

4. Diagnostic contabil şi financiar:4.1. Corecţiile patrimoniale4.2. Corecţiile rezultatelor activităţii4.3. Analiza financiară4.4. Rezultatele de referinţă din anii

precedenţi

Analiza financiară Confirmarea valorii şi a plus valorii (punct tare)

Evaluarea riscurilor şi elementelor de diminuare a valorii (puncte slabe)Transformarea contabilă şi financiară

5. Previziuni:5.1 Perspectivele întreprinderii5.2 Rezultatele de referinţă previzionale

Scenarii şi metode Controlul veridicităţii şi transformarea în elemente financiare

6. Alegerea metodelor de evaluare Modele de evaluare Justificarea metodologică11.Determinarea activ net corectat:7.1 Calculul valorii globale7.2 Sinteza corecţiilor

Valoarea patrimonială Sinteza variabilelor şi parametrilor evaluăriiAplicarea formulelor şi modelelor

12. Evaluarea globală:8.1 Calculul valorii globale8.2 Evaluarea goodwil

Valoarea financiară (“de flux”)

Analiza diferenţelor

9. Testul de coerenţă Argumente şi alegere a variantei

Coerentă

10. Finalizarea evaluării Raport de evaluare Opinia evaluatorului, rezerve şi incertitudini

I Etapa preliminară cuprinde demararea operaţiunii de evaluare, care la rândul său se derulează în mai multe faze:1. Declanşarea tranzacţiei, respectiv a operaţiunii de vânzare-cumpărare, fuziune, afiliere, cesiune sau

închiriere, printr-un act juridic sau administrativ din partea întreprinderii interesate, cu acordul conducerii organului său tutelar (departament, judeţ) şi întocmirea comenzii sau contractului de evaluare (cerere de evaluare) a părţii interesate.

2. Prezentarea ofertei de efectuare a evaluării de către agenţii specializate în evaluare sau evaluatori – persoane fizice.

3. Primirea dreptului de efectuare a evaluării de către agenţia specializată ofertantă sau alţi evaluatori – persoane fizice, fie ca urmare a unei licitaţii sau pe baza unui acord direct şi încheierea contractului între evaluator şi conducerea întreprinderii interesate, cu stabilirea obiectivelor, termenilor şi a celorlalte clauze obligatorii.

Conform standardelor profesionale, un evaluator este o persoană cu o bună reputaţie, care:- a obţinut o calificare corespunzătoare de la o instituţie de învăţământ / instruire recunoscută sau o calificare universitară echivalentă;- are o experienţă corespunzătoare şi este competentă să evalueze întreprinderi în domeniul sau de activitate şi în zona sa geografică de lucru. În afara acestor condiţii care asigură intrarea liberă în cadrul profesiei, evaluator poate fi: - o persoană care este membru deplin al unei asociaţii profesionale recunoscute, ce se ocupă cu evaluarea întreprinderilor; - o persoană nominalizată de instanţa judecătorească sau de o autoritate cu statut echivalent.4. Stabilirea obiectivelor evaluării (bun, activ, întreprinderea) şi a scopului acesteia pe baza datelor contabile şi

a altor precizări.5. Cunoaşterea obiectului supus evaluării, pentru a se cunoaşte cadrul organizatoric şi specificul întreprinderii,

pentru a se defini mediul şi obiectul de studiu şi a se putea pregăti lucrările de diagnostic propriu-zis. Cunoaşterea conducerii întreprinderii şi a modului de organizare a acesteia, a relaţiilor sale cu furnizorii şi clienţii, organele bancare, financiare, fiscale şi ierarhic superioare. În cadrul acestei faze evaluatorul va putea cunoaşte atât aspecte tehnice, cât şi umane, economice şi financiare a întreprinderii.

Cunoaşterea întreprinderii este etapa cea mai importantă în etapa de evaluare, deoarece asupra întreprinderii acţionează diverşi factori externi, uneori foarte greu de identificat, care la rândul lor influenţează structurile umane, comerciale, administrative, tehnice şi financiare. Evaluarea întreprinderii are ca obiectiv inventarierea acestor factori de influenţă şi orientarea lor în direcţia sporirii capacităţii întreprinderii. Cunoaşterea întreprinderii are drept obiectiv definirea modalităţilor de abordare a acţiunii de evaluare şi pregătirea lucrărilor de diagnostic. Durata şi extinderea acestei faze depinde de experienţa evaluatorului, de domeniul şi competitivitatea problemelor tratate. 6. Culegerea datelor din sistemul informaţional al întreprinderii. Documentaţia necesară trebuie să aibă în

vedere obiectivele stabilite în contractul încheiat cu întreprinderea, pentru a nu se depăşi necesarul de informaţii, a nu se culege un volum redus de date care să nu dea posibilitatea unei evaluări corecte şi complete.

Astfel, pe baza unei liste de informaţii de la întreprindere se vor solicita următoarele: - informaţii juridice, pentru identificarea unităţii; - .informaţii tehnice, economice şi comerciale; echipamente şi instalaţii, sectoare de activitate, tipologia clientelei, reţele de desfacere, politica de marcă şi de preţuri; - informaţii privind activitatea: evoluţia producţiei, a volumului de vînzări, a investiţiilor, a cercetării – dezvoltării, capacităţii de producţie şi de personal; - informaţii cu privire la piaţa internă şi externă de desfacere a produselor proprii ale întreprinderii (situaţia pieţei pe sector, zonă, produs); - informaţia privind managementul întreprinderii, organizarea, compoziţia conducerii, sistemele de gestiune practice;- informaţia cu privire la perspectivele tehnice, economice şi comerciale pe termen mediu ale activităţii desfăşurate de întreprindere;- informaţii contabile şi financiare, inclusiv de gestiune financiară, angajamente.Informaţiile culese se verifică şi se clasifică. În încheierea acestei etape evaluatorul stabileşte un “prediagnostic”, pe baza căruia se întocmeşte în continuare un plan detaliat de evaluare.

II Etapa de desfăşurare a activităţii propriu-zise de evaluare. Această etapă cuprinde fazele esenţiale ale evaluării:

1. Analiza – diagnostic a stării actuale şi viitoare – pe baza:- diagnosticului juridic - diagnosticului tehnic- diagnostic comercial- diagnosticului de gestiune- diagnosticului socio-uman- diagnostic contabil şi financiar

2. Analiza - diagnostic a situaţiilor viitoare sau previziunea. Analiza - diagnostic de strategie a dezvoltării are rolul de a stabili punctele forte şi cele slabe existente în cadrul întreprinderii şi măsurile de reglare a activităţii prin strategia şi tactica de dezvoltare economică şi financiară în următorii 3 – 5 ani. Această analiză se realizează pe baza documentării la sediul întreprinderii şi a folosirii complecte a sistemului informaţional economico-financiar. Argumentarea valorii întreprinderii, a rezultatelor de evaluare se face prin anumite metode sau modele de evaluare, pe care se vor stabili valorile întreprinderii. În alegerea unei metode sau model de evaluare nu există o anumită regulă. Evaluatorul decide singur asupra uneia sau altei metode. Deseori se utilizează un număr mai mare de metode pentru a se realiza un grad cât mai înalt de obiectivitate şi a se apropia mai aproape de valoarea întreprinderii, a putea compara rezultatele obţinute. Aplicarea metodelor de evaluare cuprinde folosirea variabilelor sau cantităţilor şi marjelor de referinţă care corespund, în general, elementelor caracteristice ale întreprinderii (producţia, activele, marja brută şi netă, rezultatele brute şi nete, dividendele) şi a parametrilor modelelor. Pe această bază se vor stabili valorile întreprinderilor în funcţie de fiecare metodă.III Etapa de încheiere a lucrărilor de evaluare cuprinde 2 faze principale, referitoare la stabilirea valorii întreprinderii cu ajutorul metodelor de evaluare utilizate şi întocmirea raportului de evaluare.

Această etapă include în sine:1. Concluziile evaluatorului, care vor include în sine: sinteza diagnosticului general, stabilit pe baza celor

pe domenii şi a diferitelor valori ale întreprinderii, activului ori bunurilor evaluate , aspecte critice legate de diferite riscuri curente sau latente , ultimele corecţii care se consideră necesare, precum şi părerea acestuia asupra valorii finale, care să reprezinte preţul de începere a negocierii tranzacţiei respective, cu motivările corespunzătoare.

2. Întocmirea raportului de evaluare se va realiza ţinând seama de prevederile legale privind conţinutul acestuia şi anexele cu documentele necesare susţinerii concluziilor la care a ajuns evaluatorul în cazul studiului său.

Raportul de evaluare este produsul final al activităţii desfăşurate în procedura de evaluare. Teoria şi practica evaluării propune mai multe variante ale rapoartelor de evaluare , dar o formă mai

generală poate fi următoarea:1. Titlul raportului;2. Prezentarea succintă a întreprinderii evaluate (respectiv adresa, actul de înfiinţare, numărul de înregistrare,

codul fiscal, obiectul de activitate)3. Scopul evaluării, beneficiarul şi destinatarul lucrării. Precizează scopul pentru care s-a elaborat raportul de

evaluare( privatizare, vânzare, închiriere la bursă).4. Prezentarea evaluatorului: se menţionează datele de identificare a întreprinderii desemnate pentru realizarea

evaluării, echipa de evaluatori.5. Diagnosticul pentru evaluare presupune: precizarea concluziilor rezultate în urma analizei – diagnostic.6. Evaluarea întreprinderii:- procedura de evaluare şi motivaţia alegerii metodelor utilizate. - sinteza rezultatelor, în care evaluatorul îşi exprimă opinia asupra valorii întreprinderii sau limita în cadrul căreia se încadrează zona negocierilor7. Recomandări, precizări finale.

3. Autentificări. Se precizează locul şi data întocmirii raportului de evaluare, se semnează, se prezintă o sinteză succintă a raportului cu concluziile – cheie şi rezultatele evaluării.

=O4= Procesul de evaluare la întreprindere Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar. De regulă, lucrările de evaluare sunt precedate de desfăşurarea unui plan conform căruia se va face evaluarea şi care va reflecta previziunile, tehnicile şi metodele folosite pentru estimarea valorii. Dat fiind faptul cã conþinutul lucrãrilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau în faþa evaluatorului, de tipul valorii ce urmeazã a fi estimatã, prevederile legislaþiei si standardelor profesionale, planurile lucrãrilor de evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evaluãrii. în majoritatea cazurilor procesul evaluãrii constituie urmãtoarele etape:1) definirea misiunii de evaluare- se efectueaza in comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare si are drept scop stabilirea conditiilor si criteriilor de desfasurare a activitatii de evaluare aceasta etapa include: identificarea bunului supus evaluarii (casa,#); identificarea drepturilor patrimoniale a bunului evaluat; specificul scopului evaluarii; specificarea tipului de evaluare care va fi determinat; continutul misiunii de evaluare.2) colectarea si analiza datelor- activitatile evaluatorului in cadrul acestei etape in primul rind tin de studierea si descrierea obiectului evaluat in scopul efectuarii analizei ulterioare detailate a factorilor de influenta asupra valorii bunului. La aceasta etapa cel mai important este exactitatea si volumul datelor selectate. Aceste date trebuie sa satisfaca urmatoarele: sa fie adecvate obiectelor evaluate; sa fie exacte si reale; sigure, complete adica suficiente pt justificarea opiniei evaluatorului.3) efectuarea diagnosticului in scopul evaluarii- trebuie sa includa urmatoarele: stabilirea problemei supuse diagnosticului; asigurarea informationala necesara efectuarii diagnosticului; efectuarea propriu-zisa a diagnosticului (comercial, juridic, operational, a resurselor umane si financiar).4) aplicarea metodelor de evaluare- dupa prelucrarea si ajustarea informatiei in urma diagnosticului se trece propriu-zis la procesul de determinare a valorii. Procesul care se realizeaa prin utilizarea metodelor de evaluare. In baza standartelor activitatii de evaluare avem 3 metode de baza: metoda costurilor bazata pe active; metoda venitului si metoda comparativa. Fiecare din aceste metode avind atit avantaje cit si dezavantaje respectiv utilizarea uneia sau alteia in primul rind depinde de: tipul bunului evaluat; valoarea care trebuie determinata; conditiile in care se petrece evaluarea cit si disponibilitatea informatiilor necesare utilizarii unei sau altei metode. In cazul in care una din metodele mentionate nu este posibil de aplicat evaluatorul trebuie sa argumenteze si sa justifice in raportul de evaluare imposibilitatea uneia sau alteia metode.5) reconcilierea valorilor rezultate si estimarea valorii finale –in urma aplicarii metodelor de evaluare se pot obtine mai multe valori la etapa reconcilierii din aceste valori se determina valoarea finala a bunului evaluat. La etapa reconcilierii evaluatorul trebuie sa argumenteze proprietatea uneia sau alteia metode la determinarea valorii finale. Procedura de reconciliere include 2 etape: 1) revizuirea pozitiilor tehnice si conceptuale a evaluarii care include: explicarea diferentelor dintre valorile estimate si determinarea celei mai relevante valori. 2) estimarea valorii finale la baza careia stau urmatoarele principii: adecvarea metoda de evaluare trebuie sa corespunda scopului evaluarii; exacticitatea marimea valorii finale trebuie sa fie apropiata de valoarea generata de metoda cea mai adecvata pt evaluarea respectiva; cantitatea evidentilor acumularea datelor veridice si a calculelor obtinute printro metoda sau alta pt compararea bunurilor evaluate. Si in final la calcularea valorii finale se utilizeaza media aritmetica sau media ponderata.6) întocmirea raportului de evaluare- este efectuata de evaluator in urma estimarii valorii finale a #, raport care este prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare. Raport care este documentul care justifica valoarea estimata a bunului evaluat. Acesta se intocmeste in baza concluziilor evaluatorului care include in sine sinteza diagnosticului economico- financiar efectuat al valorilor estimate dupa metodele estimate. Aspecteel critice legate de diferite riscuri sau obstacole au intervenit in procesul de evaluare precum si opinia evaluatorului asupra valorii finale care va reprezenta pretul de incepere a negocierii tranzactii respective. Intocmirea acestui raport trebuie sa tina seama de prevederile legale privind continutul acestuia cit si documentele necesare pt sustinerea concluziilor evaluatorului. In baza legii cu privire la activitatea de evalaure acest raport trebuie sa contina: scopul evaluarii; data intocmirii raportului si perioada de realizare a evaluarii; obiectul supus evaluarii; copiile documentelor ce dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (certificat de evaluare); denumirea beneficiarului; datele complete privind acesta; tipul valorii estimate; informatiile utilizate in procesul de utilizare si ipotezele evaluatorului privind valorile estimate; etapele evaluarii; factorii si limitele utilizarii valorii estimate; copiile documentelor utilizate de evaluator care determina caracteristicile cantitative si calitative a obiectului supus evaluarii.7) perfectionarea raportului de evaluare.

TEMA 3 : Diagnosticul economico financiar. Parte economica a procesului de evaloare1. Necesitatea, continutul si rolul diagnosticului # in procesul de evaloare

Diagnosticul – reprezinta o parte componenta a managementului financiar al intreprinderii, care contribute la fixarea si realizarea obiectivelor activitatii acesteia

Conceptual de diagnostic pe plan economic presupune evidentierea punctelor slabe si punctelor forte a activitatii ei, cercetarea si analiza obiectivelor, identificarea cauzelor si a masurilor care sa conduca la freglarea situatiei.

Diagnosticul poate fi declansat atit pt intreprinderile sanatoase cit si pt intreprinderile in situatie complicata. Ca evaluatorul sa cunoasca starea intrepr si apoi sa ia deciziile pertinente, tipurile de valoare si metodele necesare.

Necesitatea diagnosticului intreprinderii ca etapa premergatoare evaluarii este determinata de analiza complexa a starii economico-financiare a intreprinderii care permite evaluatorului sa cunoasca starea reala a intreprinderii si a mediului in care aceasta activeaza intr-o anumita perioada de timp sau la o anumita data a evaluarii si sa interpreteze corect rezultatele diagnosticului in procesul evaluarii. Rolul diagnosticului in evaluare intreprinderii este:

1. De a orienta evaluatorul in stabilirea ipotezelor de evaluare. 2. De a alege metodele de evaluare si asigurare a coerentei acestora cu rezultatele

analizei diagnostic. 3. De anticipare a viitorului intrperinderii. 4. De depistare a factorilor de risc si a falimentului.

Totodata diagnosticul permite formularea unor concluzii privind dinamica si perspectivele intreprinderii din punct de vedere a valorii ei. Diagnosticul ca stiinta economica- o parte componenta a managementului financiar. MF = analiza, diagnosticul, gestiunea, evaluare financiara. Orin evaluarea financiara a intrepr vedem care e situatia privitor la realizarea obiectivului de baza a MF si anume cresterea valorii de piata a intrepr. Valoarea este influentata de profit, lichiditate, indatorare, riscul de faliment. Obiectivul MF =>cresterea valorii de piata a # care la rindul sau este influentata de : Factori interni :rentabilit, riscul de faliment, capacit de plata, structura pasivului(starea patrimoniului, starea surselor de finantare a patrimoniului). Factori externi – rata inflatiei, rata dobinzii pe piata, cerere-oferta, puterea de cumparare a populatie, indicele preturilor. Factori endogeni – politica bugetar fiscala (cotele impozitelor, subventii), politica investitionala (legea cu privire la investitii), monetar-creditara(rata dobinzii si rata inflatiei, cursul de schimb).

Diagnosticul are drept scop intelegerea factorilor economici care influenteaza sectorul de activitate a intreprinderii, cunoasterea regulilor concurentiale ale sectorului, determinarea activitatii viitoare a intreprinderii in baza rezultatelor diagnosticului. Atragem atentia asupra profitabilitatii si capacitatii de a genera profit pe viitor. (Intreprinderea covoare ungheni are datorii istorice. ) Prin diagnosticul firmei in vederea evaluarii se urmareste cunoasterea tuturor laturilor activitatii acesteia, de aceea principalele domenii ale diagnosticului le constituie chiar functiile intreprinderii printre care: functia juridica, functia comerciala, functia patrimoniala (sau tehnica), functia operationala, functia manageriala, functia financiara, functia contabila. In dependenta de acestea functii se stabilesc tipurile de diagnostic care vor fi desfasurate la intrerprindere.

Realizarea diagnosticului # în scopul evaluării presupune parcurgerea următoarelor etape:1. Stabilirea problemelor supuse analizei;2. Asigurarea informaţiilor contabile şi financiare necesare diagnosticării şi analiza doc care stau la baza lor;3. Punerea în evidenţă a diferitor fenomene economico-financiare: legate de disfuncţionalităţi; punctele tari (forte) şi slabe de activitate;4. Analiza explicativă a: cauzelor dificultăţilor; "handicapului" activităţilor;5. Previziuni şi recomandări:

- informarea partenerilor sociali cu privire la starea întreprinderii performanţele, eficienţa utilizării resurselor;

- stabilirea variabilelor-cheie ale dezvoltării, a corelaţiilor dintre acestea;- stabilirea măsurilor de redresare sau ameliorare a performanţelor;- identificarea noilor surse de avantaj concurenţial;- fundamentarea noilor strategii de dezvoltare într-un mediu concurenţial;

6. Prezentarea rezultatelor analizei-diagnostic într-un raport.

Prin parcurgerea acestor etape ale diagnosticului trebuie sa rezulte raspunsul la asa probleme precum:1. Statutul juridic al intreprinderii. 2. Rezultatele economico-financiare ale intreprinderii si nivelul acestora.3. Metodele si caile de obtinere a rezultatelor.4. Performantele si obiectivele intreprinderii. 5. Nivelul dorit al performantelor ce trebuie realizat pentru atingerea obiectivelor stabilite. 6. Corectitudinea adoptarii deciziilor.Sarcinile diagnosticului:1. Identificarea problemelor existente in activitatea intrerpinderii si a cauzelor acestora. 2. Identificarea posibilitatilor de crestere a eficientei, profitabilitatii si reducere a costurilor.3. Evaluarea strategiillor si politicilor de dezvoltare a # si a impactului acestora asupra valorii # 4. Identificarea avantajelor competitive ale # si a posibilitatii maximizarii lor in mediul concurential. 5. Diagnosticul trebuie sa furnizeze informatii necesare pentru aprecierea situatiei trecute si prezente ce trebuie avuta in vedere in determinarea si aplicarea metodelor de evaluare.

2. Tipuri si surse de informatii. Rolul lor in diagnosticPentru a solutiona problemele din cadrul diagnosticului economico-financiar este necesar de a dispune de informatii care ar permite evaluatorului de a formula concluzii corecte privind starea economico-financiara a intrerpinderii. In practica economica exista mai multe posibilitati de culegere si prelucrare a informatiei, cea mai frecvent intilnita fiind gruparea ei dupa anumite criterii: 1. Dupa modul de exprimare: Orale; Scrise; Audiovizuale;2. Dupa modul de provenienta: Interne; Externe;3. Dupa gradul de prelucrare: Primare; Intremediare; Finale; 4. Dupa utilitate: de previzune; de planif operativa; de control; de evaluare; de executie; 5. Dupa stabilitate in timp: Variabile (rata inflatiei); Constante; 6. Dupa modul de reflectare a activitatii: activit fizica (producitivit muncii); activita valorica

(marime profit, marime VV);7. Din punct de vedere functional: informatie planificata; efectiva; normativa;

8. Dupa natura informatiilor: stiintifice; informatii tehnice; juridice; Sociale; Econ-financiare;

9. Dupa legalitate: oficiale/legale; neoficiale/ilegale; 10.Dupa provenienta surselor de informatie avem surse interne si externe. Sursele interne sunt rapoartele( privind mijloacele banesti, financiare, contabile), interviurile cu persoanele cheie din firma, chestionarele din interiorul intrerpinderii care se fac la initiativa evaluatorului, rapoartele consiliului de administrare, rapoartele adunarii generale a actionarilor(in cazul SA), rapoartele auditorilor si a comisiei de cenzori sau rapoartele diferitor organe de control, bugetele de venituri si cheltuieli, planurile de afaceri. Sursele externe de informatie: presa obisnuita sau de specialitate, banca nationala, institutul national de statistica, BNM, piata de capital, ministerele de resort(de ramura), institutele de cercetare economica, camera nationala de imobil, agentia de stat relatii funciare si cadastru, sursele electronice. Informatiile si documentele externe necesare evaluatorului sunt:

1. Evolutia si tendintele pietelor pe care concureaza intrerpinderea evaluata.2. Indicatorii macroeconomici si evolutia generala a economiei. 3. Informatii si indicatori ai sectorului respectiv. 4. Evolutiile si tendintele pietei financiare.

3. Metodele si instrumentele analizei diagnostic la intreprindere.Pentru realizarea obiectivelor diagnosticului se aplica o serie de metode si instrumente specifice. Ca instrumente pricipale ale diagnosticului servesc indicatorii economico-financiari. Ca expresie fizica, monetara a activitatii intrerpinderii, fenomenelor si proceselor acesteia, care permit evaluatorului de a cunoaste starea si dinamica evolutiei trecute si prezente a activitatii intreprinderii. Indicatorii pot fi grupati in:1. Indicatori ai resurselor – res umane, financiare, informationale2. Indicatori ai consumului de resurse – cheltuielile de res.3. Indicatori de rezultate/ Efecte ale activitatii – VV, rezultatele activitatilor intrerpinderii. Metodele diagnistuclui:1. Metode calitative – permit delimitarea cimpului de investigare in evaluarea realitatii

economice si fundamentarea deciziilor. De ex. diviziunea si, analiza prin indici, gruparea, comparatia etc.

2. Metode de analiza a tendintelor, fenomenelor si rezultatelor – vizeaza/arata evolutia fenomenelor si rezultatelor intreprinderii in baza estimarii abaterilor, ritmurilor, coeficientilor.

3. Modelarea fenomenelor economice – presupune definirea obiectivului analizei, precizarea conceptelor, indicatorilor, stabilirea insusirilor esentiale ale fenomenului analizat si construirea modelului.

4. Metode de analiza structurala – se utilizeaza pt evidentierea contributiei diferitor componente la formarea sau modificarea rezultatului global.

5. Metode de analiza factoriala – analiza fenom si rezultatelor. 6. Metodela grilelor de evaluare – se stabilesc limite ale indicatorilor si vedem care este

fluctuatia indicatorilor de la un nivel al altul. 7. Metoda indicatorilor . 8. Metoda analizei regresionale. 9. Metode fluxurilor – cand se stabileste tabloul de finantare in vederea analizei capacitatii de

finantare 10.Metode sociologice. Si altele.

Tema:4. Tipurile de diagnostic:=O1= Diagnosticul global si functional al #

In functie de obiectivele urmarite in desfasurarea diagnosticului se pot efectua anumite grupari ale acestuia cu proceduri de lucru si compartimente corespunzatoare. Diagnosticul in primul rind trebuie sa aprecieze # ca sistem de ansamblu- aceasta apreciere se face in cadrul diagnosticului global (de sistem), dupa care se va efectua diagnosticul functional (de subsistem a #). Diagnosticul functional urmareste sa stabileasca:

1. modul in care sunt indeplinite functiunile #; 2. are sa stabileasca nivelul de organizare a departamentelor care realizeaza aceste functii;3. are sa stabileasca modul in care sunt aplicate metodele si tehnicile de organizare si gestiune a

functiunilor #; Diagnosticul global si functional poate fi efectuat pe TL si pe TS.

=O2= Diagnosticul juridic al #Are drept scop verificarea aspectelor juridice legale privind activitatea # evaluate, realizarea acestuia presupune analiza elementelor specifice, printre care :

1. Dreptul juridic-se verifica statutul de organizare a activitatii #, modificarile ulterioare ce au intervenit in statut, registrul Adunarii Genarale a Actionarilor si Registrul Actiunilor.

2. Dreptul civil- in acest sens se verifica actele, contractele privind dreptul de proprietate asupra constructiilor, situatia juridica a terenurilor, situatia juridica activelor nemateriale (brevete,marci) , situatia activelor financiare, situatia imprumuturilor primite si a garantiilor constituite.

3. Dreptul comercial- se verifica contractele de vinzare-cumparare, de inchiriere si de locatie.4. Dreptul fiscal -se verifica inregistrarea # la organele fiscale, daca # a achitat obligatiunile legale

(impozite, taxe, contributii), se verifica situatia platilor restante, datele ultimului control financiar care a avut loc la # (audit intern/extern).

5. Dreptul muncii-se verifica si se analizeaza contractele individuale de munca si relevanta informatiilor asupra acestor contracte.

6. Dreptul mediului-se verifica daca activitatea # se desfasoara in concordanta cu legislatia mediului inconjurator.

7. Litigiile-se verifica daca # nu este antrenata in procese de judecata.=O3= Diagnosticul tehnic

Diagnosticul tehnic presupune o analiza detaliata a factorilor tehnici de productie,a tehnologiilor de fabricatie a produselor, a organizarii productiei si a muncii realizata de catre evaluatori care au calitate de experti tehnici.Privind MF care fac parte din patrimonial # evaluatorii trebuie sa se pronunte privind urmatoarele aspect:

1. Starea de functionare a masinilor si utilajelor si gradul de uzura fizica a acestora;2. Performantele lor in raport cu cele care se produc in momentul dat pe plan mondial;3. Posibilitatile de utilizare in viitor;4. Oportunitatea trecerii in conservare a unor mijloace fixe;5. Conformitatea MF existente cu nomenclatorul din codul fiscal6. Valorificarea investitiilor in MF in curs de executie.

Privind cladirile, expertii tehnici trebuie sa se pronunte asupra urmatoarelor aspect :1. Concordant situatiei din teren cu planurile pe constructie;2. Modificarile care au fost facute in constructie acestea avind o baza legala;3. Asupra structurii de rezistenta in raport cu seismele; 4. Schimbarile intervenite in destinatia unor cladiri si posibilitatile de folosire in viitor.

Privind mijloacele de transport:1. Gadului de folosire a parcului de transport auto;2. Modului de utilizare a capacitatii mijloacelor proprii de transport; 3. Starii tehnice si gradului de uzura; 4. Valorii cu care sunt inregistrate in bilant; 5. Posibilitatile de folosire in viitor a parcului propriu; 6. Incadrarea parametrilor mijloacelor auto in standartele impuse pe plan national si international

Privind terenurile evaluatorii trebuie sa se pronunte asupra:1. concordanţa dintre categoriile de suprafeţe existente şi cele din certificatul de ofertare a dreptului de proprietate asupra terenului;2. îmbunătăţirile aduse unor categorii de terenuri;3. schimbarea destinaţiei unor suprafeţe de teren; baza legală şi implicaţiile asupra activităţii întreprinderii.Privind productia si tehnologiile de fabricatie:

1.se prezintă succint principalele produse fabricate, servicii;2.se face o scurtă descriere a procesului tehnologic, eventual prezentarea sub formă de schemă, schiţă;3.aprecieri asupra tehnologiilor, în raport cu ceea ce există în domeniul respectiv;4.organizarea generală a producţiei;5.organizarea transportului intern;6.calitatea producţiei;7.impactul asupra mediului;8.alte aspecte referitoare la producţie sau serviciile pe care le prestează, în funcţie de obiectul de

activitate.Pentru caracterizarea sintetică a potenţialului tehnic se recomandă următorii indicatori:

1.Gradul de folosire a capacităţii de producţie(Gr):Gr ¿ Pr oductia obtinuta

Capacitatea de productie¿ 100

2.Ponderea maşinilor şi a utilajelor în total active fixe (P): P ¿ Ma sini si utilaje

Total mijloace de productie¿ 100

3.Gradul de uzură a mijloacelor fixe (Grmf): Grmf ¿ Amortizarea cumulata

Valoarea de inventar¿ 100

4.Gradul de reînnoire a mijloacelor fixe (Grr) Gr ¿ Valoarea mijloacelor fixe noi

Valoarea de inventar¿ 100

=O4= Diagnosticul resurselor umaneDiagnosticul resurselor umane –presupune următoarele etape :1. Diagnosticul dimensiunii si structurii potențialului uman – reprezintă latura cantitativa si calitativa a încadrării in # a personalului necesar, dinamica si structura acestuia. Pt reflectarea cantitativa a dimensiunii potențialului uman se iau in considerare :- nr scriptic de salariați: cuprinde totalitatea personalului existent in evidenta unități in baza contractului.- efectivul scriptic de salariați: numărul de personal prezent la lucru;- nr mediu scriptic: lunar, trimestrial, anual care caracterizează prezenta in unitate a personalului;- nr maxim de salariați: limita superioara in cadrul căreia se poate înscrie #.

Analiza calitativa a potențialului uman se face pe categorii de personal ca: personalul operativ, personalul de administrație si gestiune a #

In acest sens creșterea relative a personalului operativ se apreciază ca favorabila. Structura potențialului uman exprima gradul de calificare a salariaților, in acest sens cu cit diversificarea angajaților pe categorii este mai mare cu atât este mai bine, deoarece pe măsura creșterii productivității trebuie sa fie specialist in toate domeniile. Angajații se mai clasifica si după vechimea in munca, vârstă, 2. Diagnosticul comportamentului potențialului uman –cuprinde următoarele aspecte: utilizarea timpului de munca disponibil; mobilitate personalului; conflictualitatea in relațiile de munca (indicatorii comportamentului individual).3. Diagnosticul eficientei utilizării potențialului uman – se realizează cu ajutorul sistemului indicatorilor de reflectare a productivității muncii medii si marginale. Caracterizarea eficientei muncii se poate face si prin utilizarea altor indicatori constituiți prin implicarea in calitate de efect a rezultatului operațional, profitului net, vânzărilor.

=O5= Diagnosticul comercialDiagnosticul comercial include urmatoarele etape :

1. Analiza evolutiei in timp a vinzarilor – vizeaza operatiunile ce tin de de marfa, piata de defacere a produselor si piata de aprovizionare cu marfuri. Obiectivul de baza consta in: estimarea pietei actuale si potentiale a # si a locului ei pe piata. La aceasta etape se calculeaza: veniturile din vinzatri totale, veniturile medii din vinzari, medii, marginale si critice. VVT=vinzari medii+ venituri din zinzarea activelor curente +

veniturile din iesirea activelor materiale pe TL. VV=venitul din vinzarea produselor finite+venitul din vinzarea marfurilor+venitul din prestarea serviciilor–TVA.2. Analiza structurala a vinzarilor pe produse si piete de desfacere urmareste evolutia vinzarilor totale si pe elemente componente fata de perioada precedenta, precum si modificarile intervenite in structura lor.3. Analiza clientelei # - urmareste evolutia structurala a vinzarilor pe grupe de clienti.4. Analiza furnizorilor # - aceasta presupune gruparea furnizorilor in funcție de utilitate, structurarea furnizorilor in funcție de cantitatea si valoarea aprovizionărilor, stabilirea criteriilor de alegere a acestora, analiza nr de furnizori pentru un anumit tip de resurse de aprovizionare, aprecierea dependentei fata de un anumit furnizor.5. Analiza marjei comerciale reprezintă mărimea min si max a volumului de vânzări.Formula de calcul Mc=VV-Cc=VV-(C+c.a+ΔS), unde:Cc-costul de cumpărarea a mărfurilor vândute;C-costul de achiziție a mărfurilor;c.a-cheltuieli de achiziție aferente;ΔS-variația stocurilor.

Marja comerciala se calculează prin intermediului VV si a costurilor VV, ea trebuie sa tinda spre mărimea maxima.

=O6= Diagnosticul financiarEtapele diagnosticului financiar:

1. Diagnosticul si estimarea patrimoniului (activelor #) si eficientei utilizari acestora;2. Diagnosticul si estimarea surselor de constituire a patrimoniului #;3. Diagnosticul capacitații de plata a #;4. Diagnosticul rezultatelor financiare ale #;5. Diagnosticul # in funcție de rentabilitate;6. Aprecierea poziționării # pe piața in funcție de rentabilitate.Patrimoniul # conform art. 284 al Codului Civil al RM reprezintă o totalitate de bunuri economice

exprimate in unități monetare de care dispune unitatea de producție in baza datelor din bilanțul contabil la un moment dat. In practica economica in dependenta de sursele de proveniența poate fi determinata: valoarea reala a patrimoniului # (include bunurile create atât din surse proprii cit si împrumutate si valoarea neta a patrimoniului care reprezintă bunurile economice create din surse proprii). Aprecierea patrimoniului # poate fi efectuata prin metoda diagnosticului prin rate. Prima grupa de indicatori (după etapele de mai sus) estimarea patrimoniului si eficientei utilizării acestora:

1. Ponderea patrimoniului cu destinație de producție in suma totala a activelor sau rata patrimoniului de producție: Rpp= (AMTL+SMM) / TA. Trebuie sa fie > 0,5.

2. Rata imobilizărilor= AMTL / TA; aceasta rata atesta faptul ca investițiile # in active pe TL nu trebuie sa întreacă limita de 2/3 din valoarea patrimoniului total al #.

3. Rata mijloacelor fixe= MF /TA;4. Rata SMM= SMM /TA; 5. Rata activelor curente mobile= (IS+MB) / TA; majorarea in dinamica se apreciază pozitiv;

Indicatorii care atesta eficienta utilizării activelor:1. Eficienta mijloacelor fixe: EMF= (PMFA*RMf )/ 100%; RMF= Q/ nr de utilaje;2. Rata recuperării activelor= VV/ TA aceasta rata trebuie sa fie > 1;3. Nr de rotație a AC = VV/ AC;4. Durata de rotație=360/ Nr rot ;5. Nr de rotație a CTS= VV/ CTS;6. Efectul accelerării sau încetinirii vitezei de rotație= (Dr1- Dr0)* (VV1/ 360);

A doua grupa estimarea surselor de constituire a patrimoniului: arata proveniența patrimoniului si acea parte din patrimoniu care aparține proprietarilor, totodată analiza surselor de finanțare ne arata proveniența capitalului financiar al # si totodată permite sa apreciem costul surselor de finanțare; capacitatea de îndatorare a #; eficienta utilizării acestor surse. Indicatorii sunt:

1. Rata de finanțare a AC= FR / AC > 0,5 reflecta in ce proporție AC sunt finanțate din surse proprii;2. Rata de finanțare a SMM= FR/ SMM >= 2/3;

3. Rata autonomiei financiare= CPr/ Cper (0,7 : 1) reflecta gradul in care Cpr a # asigura autofinanțarea activității de producție;

4. Rata de autofinanțare a AT = Cpr/ TA > 0,5;5. Rata datoriilor globale= DT / TP <= 2/3;6. Rata de îndatorare la termen= DTL/ Cpr (0,3 : 0,5);

A treia grupa diagnosticul capacitații de plata a #: ne permit de a aprecia si echilibrul financiar al #, printre astfel de indicatori:

1. Fondul de rulment= AC-DTS;2. Rata lichidității absolute= MB/ DTS; 0,2-0,3;3. Rata lichidității intermediare= (MB+CTS) /DTS; 0,2-0,8;4. Lichiditatea curenta= AC/ DTS; 1,2-1,8;5. Solvabilitatea= AT/ DT; > 1,5;

A patra grupa–diagnosticul rezultatelor financiare ale #:1. VV=2. PB=VV-CV3. RAI=VI-CI4. RAF=VF-CF5. Rfinanciar al activitatii=RAO+RAI+RAF6. Rexceptional= Vexceptionale- Ch exceptionale;7. PPGI= R ecofin+ R exceptional;8. Pnet= PPGI- Impozit pe venit;Pnet este rata cresterii economica a #

A cincea grupa: - diagnosticul financiar in funcție de rentabilitate Rentabilitatea este masura in care resursele financiare si materiale au permis # sa realizeze profit sau este gradul de profitabilitate a #.

1. Rentabilitatea vânzărilor= Pbrut/ VV *1002. Rentabilitatea costurilor= Pbrut/ CV*1003. Rentabilitatea economica= PPGI/AT (20%-25%)4. Rentabilitatea financiara=PNet/CPropriu5. Rentabilitatea capital permanent=PPGI/CPermanent

PR=CF totale/pretul unitarPe grupe de produse=CF/100-CV totale.In urma efectuării calculelor indicatorilor pragului de rentabilitate situația se considera instabila daca volumul vânzărilor este < 10 % peste pragul de rentabilitate, și relativ stabila daca volumul vânzărilor este 20 % peste pragul de rentabilitate.A șasea grupa: aprecierea poziții concurențiale a # pe piața in funcție de rentabilitate.PER=cursul bursier al acțiunii/prețul pe acțiune.Dividendul pe acțiune =volumul total al dividendelor plătite/numărul acțiunilor emise.Randamentul pe acțiune=dividendul pe acțiune/valoarea bursiera a acțiunii.PER ne arata gradul de profitabilitate a #.

Diagnosticul pozitiei concurentiale a #Faze ale ciclului de viată

Nevoile de finanțare Situația rentabila Situația financiara

Lansare Investeste in ATL si in nevoia FR

Slaba Excedent de trezorerie (ET)<0

Crestere Investeste in nevoia FR Satisfăcătoare Echilibru=0Maturitate Investitia de mentinere al FR Buna ET>0Declin Investirea pt reconstructurare Se apropie de pragul

de rentabilitateET>0

Conform teoriei financiare poziţia concurenţială pe piaţă se apreciază în finanţe de următoarea rată vânzările întreprinderii /vânzările întreprinderii concurente cea mai bine plasată pe piaţă.

Întreprinderea este considerată „lider” dacă această rata> 1 sau slabă dacă rata< 1.Există şi un alt criteriu: întreprinderea este considerată „forte” şi atractivă dacă are o rată a creşterii

economice >10% şi „slabă” < 10%.

Tema 5 : Abordări metodologice in procesul de evaluareIn teorie si practica evaluării s-au conturat mai multe metode si procedee de estimarea a valorii in funcție de

modul de abordare a valorii, acestea include anumite metode si procedee.=O1=Abordarea pe baza de active

Reprezintă evaluarea individuala a elementelor activului # finanțate de capitalurile care urmează a fi tranzacționate in momentul evaluării, ceea ce presupune încetarea activității # care urmează sa fie lichidata, reorganizata sau transmisa altui proprietar. Aceasta abordare se axează pe principiul substituției conform căruia un activ nu valorează mai mult decât costul de înlocuire a tuturor parților sale componente.Avantajele abordării bazate pe active:

1. Aceasta abordarea este credibila si se utilizează de cele mai multe ori de către instanțele judecătorești in cazuri de fuziune, lichidare sau partajare a #;

2. Este relevanta in evaluarea valorilor mobiliare; 3. Se utilizează si in operațiuni de vânzare, cumpărare a activelor si a altor bunuri.

Dezavantajele abordării bazate pe active:1. Necesita un volum mare de lucru pentru inventarierea si reevaluarea activelor #;2. Are o arie de aplicare restrânsa pentru activele nemateriale.In multe cazuri aceasta abordarea trebuie completata cu alte abordări pentru a estima cit mai corect valoare.

=O2=Abordarea pe baza de venitPresupune abordarea dinamica a capitalurilor #, respective a fluxurilor pe care acestea le generează pentru

investitori. O astfel de abordarea permite estimarea valorii unei # in baza sumei fluxurilor bănești da care poate dispune proprietarul capitalului într-o durata de timp previzionata ținând cont de riscurile asociate. Aceasta se bazează pe principiul anticipării, potrivit căruia valoarea rezulta din veniturilor viitoare care urmează a fi generate de # peste anumite perioade de timp.

Aplicarea metodelor din cadrul acestor abordări presupune: Estimarea veniturilor viitoare din contul profitului ce urmează a fi realizat, dividend si fluxuri de

mijloace bănești de obținut; Stabilirea ratei de actualizare a fluxurilor de mijloace bănești si a dividendelor; Stabilirea ratei de capitalizare a profiturilor.

Avantajele:1. Este aplicabila pe piețele financiare pentru a estima prețul acțiunilor in vederea adoptării deciziilor de

investire / dezinvestire;2. Din punct de vedere a teorii si practicii evaluării se considera ca fiind cea mai corecta pentru stabilirea

valorii # care generează venituri viitoare.Dezavantaje:

1. Aceasta abordarea nu poate fi aplicata pentru #-le in dificultate economica;2. Nu poate fi aplicata daca se folosesc rate de actualizare necorespunzătoare care ar conduce spre mărimi

eronate a veniturilor viitoare .=O3=Abordarea prin comparative

Se bazează pe informații asupra vânzărilor de bunuri sau # similare din ultimul timp pe piața sau înafara acesteia prin utilizarea informațiilor statistice, in funcție de particularitățile # evaluate utilizând multiplicatorii valorici. Aceasta se axează pe principiul substituției conform căruia, un cumpărător informat nu ar plăti pentru un bun mai mult decât suma cu care ar achiziționa un bun comparabil cu aceeași utilitate. In practica o larga aplicabilitate in aceste abordări revine tranzacționării activelor materiale, terenurilor, valorilor mobiliare.

Utilizarea metodelor din cadrul acestei abordări necesita baze de date pentru mai multe obiecte tranzacționate, pentru a determina criteriile de comparative a acestora dar si a stabili multiplicatorii valorici.

Avantajele-este ușor de aplicat si permite o buna estimare a valorii de piața, are o arie larga de aplicabilitate. Dezavantaje:1. Necesita un volum mare de informații2. Este limitata in aplicarea in cazul când piețele de tranzacționare a #-lor nu sunt dezvoltate.

Fiecare abordare implica anumite metode de evaluareVALOAREA

Abordări bazate pe active Abordări bazate pe venituri Abordări bazate pe comparațiiMetoda activului necorectat Metoda actualizării venitului Metoda vânzărilor comparabileMetoda costurilor sau cheltuielilor Metoda capitalizării profitului Metoda pieței de capitalMetoda valorii de lichidare Metoda bursiera Metoda coeficienților ramurali

Tema 6: Metode de evaluare bazate pe active

=O1= Metoda activului net corectat (ANC)Metoda activului net corectat este prevăzut de standardul internațional GN-6 privind valoarea

întreprinderii. Acesta metoda se utilizează când este necesar de făcut investiții sau când întreprinderea este evaluata pe alta baza decât cea a continuității utilității (când nu se prevede o activitate de lunga durata a întreprinderii).

Evaluarea întreprinderii prin aceasta metoda este cel mai ușor de aplicat. Aceasta metoda permite estimarea valorii de piața. In acest scop pt a reflecta cit mai corect situația patrimoniala a întreprinderii se fac corecții ale bilanțului contabil atât in activ cit si in pasiv ca urmare a reevaluării si inventarierii a elementelor patrimoniale cit si a surselor de finanțare a acestora. ANC presupune mai intii stabilirea valorii de piața a elementelor patrimoniale productive, valoarea celorlalte elemente fiind dedusa separat in dependenta de posibilitățile de valorificare. In procesul corectării activului bilanțului contabil in scopul evaluării se elimina activele necorporale care nu au valoare economica (dreptul de autor neautorizat) si care sunt considerate non-valori, diminuând activul bilanțului contabil.

Etapele estimării activului net corectat:1. Obținerea bilanțului contabil la data evaluării;2. Verificarea existentei elementelor patrimoniale si a datoriilor înregistrate in bilanț;3. Corectarea activelor si datoriilor;4. evaluarea activelor si datoriilor neînregistrate in bilanț depistate la data evaluării;5. Elaborarea bilanțului corectat si determinarea activului net corectat.

ANC= (AT+ΣcorecActive) – (DT +ΣcorecDatorii)=ATC-DTCANC poate fi exprimat prin patrimoniul net sau averea neta a proprietarilor.ANC= VCA(valoarea capitalului acționar)= VPAT-VPDT (VPT- valoarea de piața)

Daca întreprinderea a achiziționat MF sau alte bunuri in leasing atunci acestea se pot însuma la activul total in locul activelor nemateriale.

ANC=(ATC-DTC)- A nonvalori; ANC=(ATC-DTC) +A din leasing.Atunci când se fac corecții asupra pasivelor din TP se scad rezervele prevăzute pentru riscuri si

cheltuieli daca se prevede ca acestea sa fie utilizate in mod cert. După ce profitul este supus impozitului pe venit. Împrumuturile pe TL si TM se estimează la valoarea lor contabila actualizata calculata la o rata de actualizare egala cu diferența dintre dobânda contractata si dobânda zilei.

Avantajele metodei ANC:1. Metoda poate fi utilizata in diferite instanțe;2. Este acceptabila pt evaluarea pachetelor de control in afacerile cu capital;3. Permite estimarea valorii activelor si pasivelor la valoarea lor curenta de piața;4. Este ușor de utilizat.

Dezavantajele sunt însoțite de costuri sporite deoarece necesita intervenția mai multor specialiști pt fiecare categorie de grupa.

=O2= Metoda costurilor sau cheltuielilorCostul- suma cheltuielilor necesare pt crearea unui bun economic similar celui evaluat. Costurile

totale sunt determinate ca produs al numărului total de active a întreprinderii si prețul lor pt o anumita perioada de timp. Evaluarea prin aceasta metoda se caracterizează ca fiind o estimare analitica deoarece se efectuează pt fiecare element al patrimoniului întreprinderii cu ajutorul valorilor curente determinate in baza preturilor de piața in momentul de negociere dintre vânzător si cumpărător. Conform legii metoda costurilor se aplica in următoarele cazuri:

1. In cazul evaluării construcțiilor nefinisate;2. Reevaluarea MF a #;3. Argumentarea construcției unei noi clădiri;4. Determinarea celei mai bune si eficiente utilizări a activelor #;5. Evaluarea clădirilor si construcțiilor cu destinație speciala;6. Evaluarea pt asigurare.

Etapele aplicării metodei costurilor:1. Determinarea valorii terenurilor pe care este amplasata #; 2. Determinarea valorii construcției;

3. Estimarea deprecierii (fizica, funcționala, economice);4. Estimarea valorii construcției ținând cont de mărimea deprecierii acumulate;5. Estimarea valorii de piața a #.

Metoda costului se bazează pe estimarea fie a valorii de înlocuire sau valoarea de reconstrucție. Conform formulei valoarea de piața:Vp=Vt+(Vc-D); Vc= valoarea construcției; D-depreciere; Vt= valoarea terenului.D acumulata reprezintă reducerea calităților de consum ale bunului evaluat din punct de vedere a

potențialului cumpărător si se manifesta prin diminuarea valorii bunului ca rezultat a acțiunii diferitor factori.

D= Uf(uzura fizica)+Df(depreciere funcționala)+Deco(deprecierea economica).Vc=Cc (costul construcției)+Ci (costurile indirecte)+Vi (venitul investitorului).Uzura fizica in evaluare se estimează prin următoarele metode:1. Metoda normativa- estimarea uzurii in baza analizei stării tehnice a elementelor constructive de

baza a activelor. Uconstr=(Ufiecarui element * 100) / greutatea specifica a elementului.In baza datelor din tabel sa se determine mărimea uzurii unui edificiu a # cu un nivel construit in

1986.Denumirea elementelor constructive

Starea elementelor

Greutatea specifica

(%)

Uzura elementului (%)

% uzurii din clădiri

A 1 2 3 4=2*3/100Fundamentul Buna 12 5 0,60Pereți Buna 34 5 1,70Pereți despărțitori Buna 5 5 0,25Planșeu Buna 7 5 0,35Pardoseala Buna 9 10 0,90Ferestre duble Buna 7 10 0,70Uși Destul de

satisfăcătoare7 15 1,05

Acoperiș Satisfăcătoare 15 30 4,50Instalații electrice Buna 1 5 0,05

TOTAL 97 10,1Uzura fizica a clădirii este egala cu =10,1*100/ 97=10,4%.

2. Metoda valorica presupune determinarea costului reparației capitale a construcției clădirii #. In aceste caz este determinat coeficientul uzurii care reprezintă raportul intre costul reparației capitale si valoarea de reconstituire a clădirii ținând cont de mărimea uzurii fizice. Acesta metoda se utilizează in cazurile:

Beneficiarul evaluarii intentioneaza sa exploateze cladirea Cheltuielile pentru reparatia capitala se compenseaza la vinzarea obiectului Edificiul este dat in arenda sau ipotecar

Metoda valorica este aplicata pentru a estima uzura fizica atit a elementelor contuctive a cladirii cit si a intregii constructii.

3. Metoda virstei efective de calcul a uzurii: Uzura=(Virsta efectiva/Durata de viata fizica) *100

=O3= Metoda valorii de lichidareAbordarea patrimoniala presupune metoda valorii de lichidare/activului net de lichidare pentru

intreprinderile care sunt inca in functiune sau care numai functioneaza daca a fost luata decizia de lichidare a patrimoniului si declarat falimentul. Lichidarea patrimoniului intreprinderii conform legislatiei R.M., adica Legii Insovabilitatii Nr.149 din 29.06.2012 reprezinta procedura care se aplica debitorului in cadrul procesului de insolvabilitate care consta in valorificarea masei debitoare in vederea obtinerii de mijloace banesti pentru satisfacerea creantelor creditorilor.

Masa debitoare conform legii reprezinta bunuri economice ,mijloace banesti in numerar si fara numerar in valuta nationala sau straina aflate in proprietatea debitorului la data intentarii procesului de insolvabilitate cu exceptia bunurilor care nu pot fi executate silit. Conform acestei legi dupa initierea procedurii de insolvabilitatea sau a falimentului administratorul/lichidatorul insolvabilitatii trebuie sa prezinte raportul de evaluare a bunurilot din masa debitoare si obligatiile debitorului.

Bunurile intreprinderii pot fi evaluate atit in bloc cit si individual .Pretul de vinzare a bunurilor din masa debitoare si modul de vinzare a lor se stabilesc la Adunarea Consiliului Creditorilor .Metoda activului net de lichidare se utilizeaza in situatiile:

1. Cind intreprinderea se afla in dificultate economica temporara si poate fe redresata fiind lichidata ca persoana juridica in scopul fuzionarii cu alta intreprindere sau tranzactionarii ei.

2. In cazul investirei de capital pentru redresare cin se cere evaluare pachetului de actiuni/control.In acest caz valoarea de lichidare se va determina Vl=Valoarea la termen / (1+i)n –Ci, unde Ci-capitatul investit pentru redresare

3. Cind intreprinderea este neredresabila si este declarata falimentara din punct de vedere legal ,are loc lichidarea fortata a intreprinderii iar valoarea de lichidare se va determina prin formulele:

ANl=ANc-Cl-I unde : ANc-Activul Net Corectat; CI–Costuri de Lichidare; I–Obligatiile fiscale (Impozita,taxe)

ANl =ANc+DE1+DE2-I, unde: DE1-Diferentele de Evaluare pozitive; DE2- Diferentele de Evaluare negative; I–Impozite si taxe.

Metodele de evaluare bazate pe active nu tin cont de veniturile viitoare ale intreprinderii si de contributia activelor nemateriale.

Specificul evaluarii elementelor de activ prinvid activele nemateriale, acestea pot sau nu sa fie inregistrate in patrimoniul intreprinderii. Se iau in consideratie la estimarea intreprinderii numai daca aduc avantaje economice la intreprindere.

Specificul evaluarii privind activele materiale/corporale, ele se evalueaza in costuri curente de substitutie(costuri de evaluare).

Evaluarea privind terenurilor se face prin 2 metode :1. Metoda analizei vinzarii comparabile care include: metoda comparatiei directe, metoda

alocatiei, si metoda extragerii; 2. Metoda veniturilor care include: metoda capitalizarii directe, metoda reziduala si metoda

parcelarii. In cazul evaluarii utilajelor si echipametelor, aici exista 2 procedee:

1. Estimarea directa, pornind de la costurile de substitutie aplicate instalatiilor care au aceeasi capacitate de productie.

2. Estimarea indirecta, pornind de la costul de cumparare tinind cont de virsta intalatiilor si de evolutia indicelui pretului.V= (Vc *D) / Durata de utilizare totala, unde :Vc=valoarea de cumparare; D=durata ramasa de utilizare;

Privind imprumuturile mai mare de 1 an se estimeaza la valoarea ramasa de rambursarePrivind evaluarea activelor curente.SMM se evalueaza la cursul zilei sau media cursurilor zilnice din ultima perioada si la pretul de

aprovizionare unitar sau mediu ponderat.Privind stocurile de produse finite se evalueaza la costul de productie.Costul de productie =Costuri indirecte de productie+Costuri privind retribuirea

muncii+Costuri directe de productiei.Iar produsele vindute si neincasate se evalueaza la pretul de vinzare diminuat cu eventualele

costuri ce urmeaza a fi facute pina la recuperarea creantelor.Evaluarea creantelor presupune analiza clientilor intreprinderii din punct de vedere al vechimei

creantelor, creantele cu vechime mai mare de 1 an si cu probabilitatea de neincasare se considera nerecuperabile, deci valoarea lor va fi egala cu zero( se inscrie la pierderi).

Tema 7: Metode de evaluare bazate pe venit=O1= Continutul metodelor si tehnicilor incluse in abordare pe baza de venit

Metodele si tehnicile bazate pe venit se axeaza pe teoria investitiilor si pe principiul de anticipare potrivit caruia valoarea intreprinderii este creata in speranta obtinerii unor cistiguri viitoare. Aceasta valoare poate fi definita ca valoarea prezenta a veniturilor viitoare. Utilizarea acestor metode si tehnici permite evaluatorului sa analizeze capacitatea bunurilor de a genera venituri in forma baneasca si convertirea acestor venituri in valoarea lor prezenta. Drept baze de evaluare pt metodele bazate pe venit servesc: valoarea de piata si valoarea de investitie. Aceste metode se bazeaza pe continuitatea activitatii, ceea ce permite ca # sa fie evaluata la o valoare mai mare decit valoarea de lichidare. De cele mai multe ori prin aceste metode sunt evaluate pachetele de control detinute de #, drept venituri viitoare fiind considerate dividendele.

Metodele bazate pe venituri au in originea sa 3 elemente principale:1. Profitul; 2. Rata de actualizare; 3. Perioada de actualizare. 4. Rentabilitatea sperata

a investitorului (in cazul investirii de capital a #).Selectarea ratelor de actualizare si de capitalizare are loc in dependenta de: influentele

pietei asupra riscului; puterea de cumparare a populatiei si indicatorii macroeconomici.=O2= Metoda actualizarii fluxului de numerar

Este orientata spre # in functiune mai ales pt evaluarea # tinere care nu dispun de profituri mari pt a le capitaliza dar care ar putea face fata in viitor concurentei. Aceasta metoda permite estimarea fluxurilor financiare pt fiecare an a perioadei de previziune (de la 5-10 ani). Drept baza pt calculare fluxului net de mijloace banesti serveste Anexa 4 din Raportul Financiar, care conform practicii financiare se poate intocmi prin metoda directa si indirecta. In RM metoda directa.

In cazul metodei actualizarii fluxului de numerar, fluxul de numerar net se va calcula in felul urmator:

Profit net+Amortizarea ATL-Modificarea stocurilor, creantelor, investitiilor+modificarea DTS=Fluxul net al mijlaocelor banesti din activitatea operationala++ incasari din vinzarea activelor materiale-Cheltuieli de capital=Fluxul net din activitatea investitionala++intrari de credite si imprumuturi-plati de credite si imprumuturi-dividende platite +cresteri de capital=Fluxul net de mijloace banesti din activitatea financiara=Fluxul net de mijlaoce banesti la dispozitia proprietarilorDaca # are in proprietate activele procurate in leasing atunci veniturile generate de

acestea ele se vor insuma la fluxul net al mijloacelor banesti.

Fluxul net de mijlaoce banesti prin tehnica actualizarii se va calcula:valoarea fluxului net de MB= FN/(1+i)+FNr/(1+i)i....+FNn/(1+i)n+Vrn/(1+i)n

Principalele etape ale metodei actualizai fluxului de numerar:1. Selectarea tipului fluxului de numerar care va fi utilizat- in acest caz poate fi luat in calcul fluxul de numerar pt capitalul propriu sau fluxul de numerar al actionarilor: V=ΣFNA/(1+i)n+Vrn/(1+i)n

i se va exprima prin costul capitalului propriu.Fluxul de numerar pt investitori sau pt capitalul investit- se va calcula: V=ΣFNI/(1+i)n+Vrn/(1+i)n

2. Stabilirea duratei de previziune- se constituie din durata explicita de previziune in care FN de numerar este calculat separat pt fiecare an de previziune si durata non-explicita: fluxul de numerar se va calcula de la finele ultimului an de previziune pina la o perioada nedefinita.3. Previziunea propriu zisa a Fluxului de numerar- estimarea fluxurilor pe o anumita perioada de timp pe tipuri de activitati.4. Selectarea ratei de actualizare- in acest sens evaluatorul poate lua drept rata de actualizare rata de rentabilitatea a investitiei, costul capitalului propriu exprimat prin dividende si costul mediu ponderat a capitalului. Din punct de vedere a continuitatii rata de actualizare este formata din rata reala de baza fara risc, rata anuala previzionala a inflatiei si prima de risc. Nivelul ratei de actualizare poate fi stabilit in functie de urmatoarele criterii:

1. structura financiara a intreprinderii;2. pozitia # pe piata financiara;3. metoda de calcul a marimii riscului.Vr= FNn+1 / i-g; g- rata de crestere anuala a fluxurilor, i- rata de actualizare.

=O3= Metoda capitalizarii profitului sau venituluiMetoda capitalizarii profitului se utilizeaza atunci cind sunt suficiente date pt a

efectua evaluarea utilizind indicatorii valorici.Avantajul acestei metodei este simplitatea calculelor.Aceasta metoda se utilizeaza pt intreprinderile profitabile.

Etapele:1. efectuarea diagnosticului financiar;2. determinarea marimea profitului ce va fi capitalizat;3. calcularea ratei de capitalizare;4. detrminarea marimii preventive a valorii;5. efectuarea corectiilor asupra procesului de evaluare;6. determinarea perioadei de capitalizare. (3-5 ani de obicei).

Profitul ce se capitalizeaza se i adupa plata impozitului pe venit. Valoarea de piata se va determina: V= Pnet/ rata de capitalizare.Rata de capitalizare se calculeaza prin tehnica anuitatilor.

TEMA 8: Metode de evaluare prin comparatia directa pe piata=O1= Continutul metodelor de evaluare prin comparatie

Metodele bazate pe comparatie se axeaza pe principiul substitutiei conform caruia un cumparator important nu ar plati pt un bun mai mult decit suma cu care ar achizitiona un bun comparabil cu acceasi utilitate in functie de rentabilitate si risc. Aceste metode sunt bazate pe premisa ca valoarea de piata a unui bun este legata direct de preturile tranzactiilor comparabile de bunuri cu aceeasi utilitate si atractivitate. Pt desfasura evaluarii prin aceste metode este necesar de a utiliza informatii privind eobiectul evaluarii de pe pietele financiare unde sunt tranzactionate intreprinderile similare; din tranzactiile anterioare ale intreprinderii care a fost subiect al evaluarii.

Etapele evaluarii:1. definirea misiunii de evaluare;2. cerecetarea pietei si obtinerea de informatie despre tranzactiile similare;3. verificarea informatiilor si confirmarea datelor;4. selectarea elementelor de comparatie;5. compararea propriu-zisa a intreprindrii si ajustarea pretului;6. reconcilierea rezultatelor evaluarii si estimarea valorii finale.In procesul de aplicare a acestor metode este important ca intreprinderile selectate in calitate de

obiecte comparabile si intreprinerea evaluata sa fie similare. =O2= Criterii de selectare a elementului de comapratie

De regula criteriul de comparatie a intreprinderilor este pretul, ca unitate de comparatie poate servi intreaga intreprindere cit si o parte componenta a acestia.

In practica de evaluare sunt stabilite urmatoarele criterii de selectare a intreprinderilor similare printre care:

drepturile de proprietate transmise- in cazul intreprinderilor cu drept de proprietare absolut se va ajusta un pret mai mare decit asupra intreprinderii cu drept de proprietate limitat (cind sunt mai multi proprietari), marimea ajustarii pretului va fi egala cu valoarea de piata a dreptului de proprietate;

conditiile de finansare- in acest caz estimarea corectiilor pt conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si vinzator privind conditiile efectuarii tranzactiilor. Aceste corectari sunt aplicate in urmatoarele cazuri:

1. cumparatorul plateste creditorului dobinda pt creditul acordat in scopul procurarii bunului sau intreprinderii, in acest caz pretul de vinzare va fi diminuat suma dobinzii;

2. vinzatorul participa la finantarea trsanzactiilor acordind cumparatorului un credit ipotecar; conditiile tranzactiilor – atunci cind vinzarea intreprinderii este efectuata in termeni restrinsi si

cind intre partile implicate in tranzactie exista relatii speciale (de rudenie, de afaceri); conditiile pietei- ajustarile preturile pt conditiile pietei presupun estimarea evolutiei preturilor pe

piata tranzactionarii intreprinderilor in ultimile perioade de timp luindu-se in considerare: schimbarea cererii si a ofertei, rata dobinzii, rata inflatiei etc.

Amplasarea- ajustarea pretului se face in dependenta de locul amplasarii intreprinderilor comparabile;

Caracteristicile fizice- ajustarea pretului se face in dependenta de caracteristicile fizoced ale obiectului evaluat, de ex: virsta obiectului evaluat, suprafata, elementele constructive, uzura etc;

Caracteristicile economice- in acest sens pretul se ajusteaza in dependenta de performantele economico-financiare ale intreprinderii: profitul, capacitatea de palta, capacitatea de productie, volumul productiee, gradul de indatorare;

Modul de folosinta- intreprinderea eval;uata sa fie folosita in conformitate cu statutul si cu destinatia tehnica;

Componente valoric ce nu sunt legate nemijlocit de intreprinderea evlauata- ex: active materiale, mobilier, vesela etc. Aceste se exclud din calcul nu se includ in pret.

=O3= Tipuri de metode bazate pe comparatieIn practica evaluarii se utilizeaza mai multe metode bazate pe comapratie dintre care:1. Metoda comparativa cu tranzactii de pachete minoritare (intrepridneri cu actiuni cotate pe

piata);2. Metoda comparatiei cu vinzari de intreprinderi necotate;3. Metoda comparatiei cu tranzactii anterioare cu subiectul evaluarii;(1) Permite de a estima valoarea e piata a actiunilor intreprinderii sau valoarea de lichidare,

luinduse in considerare asa factori ca: rentabilitatea, riscul, rata de crestere a ramurii din care face parte intreprinderea comparabila. Ca criterii de comapratie servesc: domeniul de activitate, segmenetele de piata si zona geografica, sortimentul produselor, performantele financiare, dimensiunea intreprinderii.

Etapele de desfasurare a acestei metode:1. Determinarea criteriilor de comparatie;2. Selectarea intreprinderii de evaluare;3. Selectarea intreprinderilor similare;4. Stabilirea multiplicatorilor valorici; 5. Stabilirea perioadei de multiplicatorilor valorici;Drept multiplicatori valorici servesc coeficienti financiari ca de ex: 1. pretul actiunii / profitul net pe actiune; 2. pret de actiunii/ PPGI; 3. valoarea de piata a intreprinderii/ fluxul net de MB; 4. pretu la actiunii /VV(2) aceasta metoda permite estimarea valorii intreprinderii care detin pachete majoritare de actiuni

necotate pe piata financiara dar pt care se cere evaluarea in scopul lichidarii, fuzionarii sau achizitionarii, deaceea pretul stabilit pe piata de achizitii si fuziuni poate include valoarea de piata, valoarea de lichidare si valoarea de investitie.

(3) Ofera posibilitarea de a compara tranzactiile anterioare de valori mobiliare ale subiectului evaluarii, facindu-se corectii asupra valorilor estimate in perioadele anterioare, luindu-se in considerare asa factori ca: scurgerea timpului, circumstantele economice din domeniul de activitate a intrepridnerii evaluate, scopul evaluarii, modificrea ratelor dobinzii si inflatiei.Avantajele acestor metode sunt:

- Metodele sunt accesibile, rapide;- Reflecta valoarea de paita in dependenta de situatia pietei;- Permit de a realiza comparatii cu firme similare;- Reflecta rezultatele si posibilitatile reale ale intreprinderii;- Permit de a cunaoste situatia din ramura;- Multiplicatorii valorici pot fi calculati la orice data a evalaurii;

Limitele: - Nu iau in considerare activitatea viitoare a intreprinderii- Creaza dificultati privind selectarea intreprinderilor similare;- Sunt dificil de utilizat pt intreprinderile dinmicul bussiness;

=O4= Ajustarile pt comparatieAjustarile reprezinta corectiile efectuate asupra preturilro de tranzactinare a # in marimi absolute

sau relative. Ajustarile sunt efectuate in dependenta de elementele de comparatie adica se fac corectii asurpa pretului in dependenta de elementele de comparatie.

Sunt mai multe metode de determinare a marimii ajustarilor:1. Metoda analizei pare- consta in analiza a 2 vinzari comparabile pt a determina marimea ajustarii

pt un element de comparatie;2. Metoda analizei datelor secundare- se utilizeaza pt determinarea ajustarilor in baza informatiei

care nu este legata nemijlocit de obiectul evaluarii sau bunul comparabil;3. Metoda analizei statistice- presupune aplicarea metodelor statistice in special a metodei analizei

de corelatie si regresie, prin care se identifica factorii care au cea mai mare influenta asupra bunului evaluat.

Tema 9: Reconcilierea valorilor estimate prin metodele de evaluare si intocmirea=O1= Continutul procedurii de reconciliere

Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobiliar evaluat. Pentru a obţine o opinie veridică privind valoarea proprietăţii imobiliare, evaluatorul aplică diverse metode de evaluare. Dar, este important de menţionat, că nici una din metodele de evaluare nu este universală şi nu generează rezultate absolut corecte.

Fiecare din metodele de evaluare conţine elemente ale previziunii. Metoda vânzărilor comparabile este limitată de disponibilitatea datelor veridice despre vânzările comparabile. Metoda costului este limitată de dificultăţile asociate cu estimarea deprecierii (uzurii), în special pentru proprietăţile imobiliare vechi. Modelele venitului sunt bazate pe previziuni şi estimări subiective ale veniturilor anticipate şi ratei rentabilităţii. În rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăţi imobiliare, evaluatorul obţine mai multe rezultate. Astfel, ultimul pas care urmează a ti întreprins de evaluator este de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obţinute în procesul de evaluare. Această parte a procesului de evaluare este denumită reconciliere. în procesul de reconciliere, evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele folosite în evaluare şi de a argumenta estimarea valorii finale a proprietăţii.

Procedura de reconciliere este constituită din două etape:1) revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale analizei, care include explicarea diferenţelor între

valorile estimate şi determinarea celei mai credibile valori;2) estimarea valorii finale.Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale trebuie să fie bazată pe următoarele aspecte:• corectitudinea bazei de evaluare selectate în raport cu scopul evaluării;• corectitudinea metodelor aplicate;• profunzimea analizei elementelor pieţei imobiliare;• veridicitatea datelor utilizate în analiză;• corectitudinea interpretării şi utilizării datelor;• logica efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;• consistenţa datelor utilizate în evaluare (ex. rata de creştere a valorii pe parcursul perioadei de

posesie, rata de ajustare a preţurilor vânzărilor comparabile pentru inflaţie şi rata inflaţiei anticipată trebuie să posede un grad înalt de consistenţă; mărimea uzurii calculate trebuie să fie consistentă cu vârsta efectivă a construcţiei).

Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini ale evaluatorului. Valoarea finală este o funcţie a scopului evaluării, constrângerilor de ordin legal şi celor legate de disponibilitatea datelor. Deseori scopul evaluării sau necesităţile clientului dictează care din valorile obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare va avea cea mai mare influenţă asupra valorii finale. Spre exemplu, dacă în procesul evaluării urmează a fi estimată valoare de asigurare, cea mai mare prioritate va fi acordată metodei costului, în cazul estimării valorii de investiţie prioritatea va f i de partea metodei venitului. Dacă scopul evaluării este determinarea valorii de piaţă, drept bază pentru calcularea valorii finale va fi considerată valoarea obţinută prin metoda vânzărilor comparabile. Dar, în cazurile când datele utilizate în metoda comparaţiei sunt departe de a fi perfecte, evaluatorul va fi forţat să acorde prioritate fie metodei costului, fie metodei veniturilor. Prin urmare, superioritatea unei sau altei metode sunt dictate atât de scopul evaluării cât şide disponibilitatea şi veridicitatea datelor utilizate în analiză.

Standardele Europene de Evaluare 2000 (Guidance Note 8) stipulează următoarele cerinţe faţă de valoarea finală a proprietăţii:

Valoarea finală va depinde de:• tipul valorii estimate; informaţia disponibilă la data evaluării, relevantă scopului misiunii de

evaluare;• ... metodele de evaluare aplicate. Selectarea metodei apropriate depinde de opinia evaluatorului.Evaluatorul trebuie să prezinte temeiul şi justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate şi

pentru acordarea ponderilor rezultatelor obţinute de diferite metode, în procesul reconcilierii."In procesul de reconciliere a valorilor, evaluatorul, mai mult decât pe parcursul celorlalte etape ale

evaluării se bazează pe experienţa sa profesională şi perceperea proprie a fenomenelor de pe piaţa imobiliară.

Următoarele criterii stau la baza reconcilierii:• adecvarea;• exactitatea;• cantitatea evidenţelor.Aplicând criteriul de adecvare, evaluatorul apreciază cât de potrivită este fiecare metodă scopului

evaluării şi utilizării ulterioare a raportului de evaluare. Adecvarea metodei este, de regulă, legată de tipul bunului imobiliar şi viabilitatea pieţei. De exemplu, în procesul de estimare a valorii de piaţă a unui centru comercial va fi aplicată în primul rând metoda venitului, deoarece acest tip de bunuri imobiliare este procurat pentru a obţine ulterior venit. Chiar dacă în procesul de evaluare sunt utilizate toate trei metode, mărimea valorii finale trebuie să fie apropiată de valoarea generată de metoda cea mai adecvată pentru evaluarea dată.

Rezultatul unei evaluări depinde de confidenţa evaluatorului în veridicitatea datelor analizate şi corectitudinea ajustărilor aplicate în procesul comparaţiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile. Evaluatorul poate să acorde un grad mai mare de confidenţă exactităţii datelor şi calculelor unei metode decât altei.

Cantitatea evidenţelor este privită prin prisma celor două criterii prezentate mai sus. Chiar şi datele care corespund criteriilor de adecvare şi exactitate, pot avea o latură slabă care ţine de numărul lor limitat.

Valoarea finală a proprietăţii imobiliare poate fi calculată prin aplicarea a două metode: metoda mediei aritmetice şi metoda mediei ponderate. Evaluatorii din întreaga lume au fost mereu impuşi să facă cea mai bună alegere între aceste două metode. în SUA, în anii 1930 asociaţiile ipotecare cereau aplicarea obligatorie a treimetode de evaluare şi determinarea valorii finale în baza mediei aritmetice ale celor trei rezultate. Utilizarea mediei aritmetice a adus de cele mai dese ori la subestimarea sau supraestimarea rezultatelor finale ale evaluării. Metodele de evaluare au la bază ipotezele, de regulă, subiective ale evaluatorului.

în prezent, aplicarea mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este considerată mult mai acceptabilă, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bună decât altele. Procedura de ponderare poate să se bazeze atât pe aplicarea coeficienţilor de ponderare cât şi pe ponderarea relativă a rezultatelor.

Exemplu: în rezultatul aplicării celor trei metode de evaluare au fost obţinute următoarele mărimi ale valorii:

• metoda costului -1.000.000 lei• metoda comparaţiei -1.200.000 lei• metoda venitulu -1.700.000 leiIn opinia evaluatorului metoda comparaţiei este cea mai acceptabilă în cazul dat, atribuind rezultatului

obţinut prin metoda comparaţiei ponderea de 0,75. Metodei costului i s-a atribuit ponderea de 0,20, iar metodei venitului — 0,05. Valoarea finalăva fi egală cu:

0.75 x 1.200.000+ 0.20x1.000.000+ 0.05x1.700.000 = 1.185.00Olei=O2= Intocmirea raportului de evaluare

în raportul de evaluare, valoarea finală poate fi prezentată ca o cifră concretă, un interval de valori sau o combinaţiei a celor două variante expuse mai sus. Totodată, menţionăm că în cazul indicării intervalului valoric, valoarea minimă sau maximă a intervalului nu poate fi mai mică sau respectiv mai mare decât valorile obţinute din aplicarea metodelor de evaluare.

Studiile întreprinse au demonstrat că procesul de reconciliere este practic ignorant în rapoartele de evaluare, limitându-se de cele mai dese ori doar la prezentarea unor mărimi calculate, fără a fi însoţite de explicaţii şi argumentări. Este mult regretat acest fapt, deoarece anume în procesul reconcilierii apare rezultatul final al întregului proces de evaluare. De aceea, analiza întreprinsă în vederea obţinerii valorii finale trebuie să fie explicită şi accesibilă clientului.

Deşi valoarea finală reprezintă o concluzie imparţială, expertă şi justificată privind valoarea obiectului evaluat, prezentată de un specialist în domeniu, ea totuşi rămâne doar o opinie, care reprezintă perceperea evaluatorului a preţului cel mai probabil care ar putea fi obţinut într-o tranzacţie.

Tema 10: Raportul de evaluareRezultatul lucrărilor de evaluare este prezentat în raportul de evaluare. Un nomenclator cuprinzător,

dar nu exhaustiv, al clauzelor raportului de evaluare este prezentat în Standardele Europene de Evaluare 2000 (EVS 9) şi Standardele Internaţionale de Evaluare 2001 (GN9).

Raportul de evaluare este un document care explică procesul analitic întreprins de evaluator pe parcursul evaluării şi care prezintă explicit informaţia utilizată în analiză, de asemenea descrie rezultatele analizei, ipotezele şi calculele care au condus la formarea opiniei privind valoarea estimate.

Raportul de evaluare trebuie să fie întocmit în conformitate cu prevederile legislaţiei naţionale şi prevederile standardelor profesionale. La nivel practic, un raport incomplet afectează credibilitatea evaluării propriu zise şi rezultatelor ei.

Conform Standardelor Europene de Evaluare 2000 (EVS 9): "Raportul de evaluare, prin modul de prezentare şi prin terminologia sa, trebuie să exprime o opinie clară, neechivocă şi suficient de detaliată pentru a garanta că informează despre toate aspectele cheie şi că nu poate da naştere la o neînţelegere asupra situaţiei reale aobiectului evaluat".

Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare stipulează că raportul de evaluare este întocmit de evaluator în formă scrisă şi pe suport electronic, în scopul asigurării calităţii raportului de evaluare legea prevede un set de cerinţe minim faţă de raportul de evaluare. Astfel, raportul de evaluare trebuie să conţină:

a) data întocmirii raportului;b) scopul evaluării;c) denumirea întreprinderii de evaluare şi rechizitele ei;d) copiile actelor care dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licenţa, certificatul de

calificare);e) denumirea beneficiarului şi rechizitele lui;f) data la care a fost estimată valoarea;g) tipul şi definiţia valorii estimate, care explică sensul notiunii utilizate;h) descrierea obiectului evaluării şi datele privind proprietarul acestuia, iar în cazul când obiectul

evaluării aparţine persoanei juridice - rechizitele acesteia;i) standardele, metodele, sursele de informaţie utilizate pentru evaluare şi ipotezele evaluatorului

pe care se bazează evaluarea;j) etapele evaluării şi temeiul valorii recomandate, precum şi factorii restrictive şi limitele utilizării

valorii estimate.La fel, raportul de evaluare trebuie să includă copiile documentelor utilizate de evaluator, care

determină caracteristicile calitative şi cantitative ale obiectului evaluării, precum şi copiile actelor care acorda dreptul de prestare a serviciilor de evaluare: licenţa întreprinderii de evaluare şi certificatul de calificare al evaluatoruluicare a efectuat evaluarea.

Dat fiind faptul că raportul de evaluare poate fi transmis şi în formă electronică, evaluatorul trebuie să întreprindă toate măsurile pentru a proteja integritatea datelor şi textului raportului şi să se asigure că nu au survenit erori în momentul transmiterii.

Conform prevederilor Standardelor Internaţionale de Evaluare, raportul prezentat înformă electronică trebuie să fie un fişier destinat doar pentru citire, limitarea data păstrându-se pentru toţi, doar cu excepţia autorului. Evaluatorul, la fel, trebuie să se asigure că semnătura electronică este protejată şi se află întru totul sub controlul evaluatorului prin intermediului parolei (codului personal de identificare) sau altor mijloace. Aceasta este necesar din motivul că semnătura electronică implică acelaşi grad de responsabilitate ca şi semnătura din raportul scris pe hârtie.

De regulă, rapoartele de evaluare sunt păstrate de evaluator o anumită perioadă detimp. Conform legislaţiei Republicii Moldova această perioadă este de 5 ani.