TEZA DE DOCTORAT · 2018. 3. 22. · Indrumator: Prof. Dr. Arh. Dorin STEFAN . ... cu loturi mici...

Case noi in mahalale vechi

Perspective ale locuintei individuale

in zone de locuit neomogene si neprotejate

din perimetrul central bucurestean

TEZA DE DOCTORAT

REZUMAT

Doctorand: Arh. Radu CANCIOVICI

Indrumator: Prof. Dr. Arh. Dorin STEFAN

CASE NOI IN MAHALALE VECHI – PERSPECTIVE ALE DEZVOLTARII LOCUINTEI INDIVIDUALE IN ZONELE DE LOCUIT

CENTRALE SI NEPROTEJATE

DOCTORAND: Asist. Arh. Radu Canciovici

CONDUCATOR STIINTIFIC: Prof. Dr. Arh. Dorin Stefan

1

INTRODUCERE

Argument

Cercetarea de fata porneste de la observatia conform careia in ultimii 25 de ani numarul de locuinte individuale nou construite in zone centrale neprotejate dar consacrate unei astfel de functiuni este foarte mic. In schimb, se prefera locuinte colective de mici dimensiuni amplasate pe parcele imprejmuite sau alte functiuni noi, eventual functiuni mixte, care inlocuiesc fie prin demolare fie prin conversie locuintele individuale existente.In mod firesc, apare aici necesitatea de a intelege motivele pentru care are loc acest fenomen, si mai ales de a contura cat mai precis viitorul locuintei individuale in astfel de zone. Enuntam legitim intrebarea principala a lucrarii ca fiind:

Care sunt perspectivele dezvoltarii locuintei individuale nou construita in zone de locuit centrale, neprotejate si neomogene, intr-un context bucurestean aflat in permanenta schimbare?

Perimetrul central al orasului Bucuresti. Definirea zonelor vizate

Cautam in cele ce urmeaza sa definim cat mai precis aria pe care o vom lua in considerare in cercetarea noastra, cu scopul de a-i pune in evidenta proprietatile aparte in raport cu alte zone de locuit din Bucuresti si de a puncta, in consecinta, faptul ca acestea trebuie analizate cu o atentie sporita, atat privite ca intreg cat si in relatie directa cu locuinta individuala.

Expansiunea centrului si prezenta in imaginea colectiva a populatiei a unor repere functionale similare centrului precum Targul Obor, Gara de Nord etc, si in consecinta inglobarea acestora in imaginea asupra centrului, duc in final catre constituirea atat fizica cat si mentala a zonei centrale, cu functiuni evident diverse si multiple. In incercarea de a defini zonele de interes pentru cercetarea de fata, se contureaza necesitatea de a cauta acei numitori comuni care ar putea determina o anume tipologie pentru aceste arii. Am introdus aici o serie de filtre de selectie care vor genera anumite cuvinte cheie in stransa legatura cu zonele de studiu si care le vor contura precis.

O zona va fi eligibila spre studiu daca poate fi caracterizata sintetic de urmatoarele cuvinte cheie: Locuire, NEomogen, Central – neprotejat.

Denumim zonele vizate spre studiu – zone LNEC

Deoarece anvergura lucrarii de fata nu permite abordarea exhaustiva tuturor zonelor LNEC am considerat potrivit si suficient sa analizam detaliat doar una din ele, pe care o vom numi zona pilot LNEC 2. Atat tipologia analizelor efectuate cat si rezultatele obtinute cu referire la aceasta zona sunt transferabile, cu titlu general, si altor zone de tip LNEC.





2

Oportunitatea cercetarii

Transformarile necontrolate petrecute in zonele LNEC au avut loc in detrimentul locuintei individuale a carei dezvoltare in aceasta perioada este quasi inexistenta. A intelege motivele pentru care aceste fenomene au loc si a incerca sa aflam daca si in ce imprejurari locuinta individuala nou construita se mai poate dezvolta in zonele LNEC pare a fi un demers legitim si oportun.

Obiectivele cercetarii.

Construirea unei cladiri, in general (si a unei locuinte individuale, in particular), pe o parcela data, intr-un context definit, presupune armonizarea mai multor interese, mai intai prin proiect, apoi prin realizarea efectiva.. Aceste interese pot fi transpuse in notiuni cu care se poate opera practic, dispuse in sistem triunghiular. De la mic la mare, acestea sunt:

Zona centrala a Bucurestiului, conform PUZ – PCMB. Au fost marcate zonele LNEC. zona marcata cu alb este zona pilot, asupra careia se vor face analize detaliate.





3

Casa noua (C), ca forma de manifestare a interesului punctual, cu referire la obiectul de arhitectura in sine.

Cadrul fizic (CF), in sens antropic, ca reprezentant al interesului local, dat de context, care este format din elementele constitutive ale tesutului urban – strada, parcela si casa. Referitor la o zona, vom vorbi prin urmare despre retea de strazi, parcelar si fond construit.

Cadrul legislativ (CL), ca expresie aplicata ce reflecta intentiile superioare date de viziunea edililor cu privire la dezvoltarea generala a unei zone mai extinse, adica interesul general.

Vom declara, deci, ca obiectiv al cercetarii identificarea, descrierea si analizarea posibilitatilor de reinterpretare ale elementelor ce interactioneaza in demersul de realizare a unei locuinte individuale in perimentrul studiat.

Corespunzator cadrului fizic, casei si cadrului legislativ, enuntam trei intrebari secundare ale caror raspunsuri pot contribui la aflarea raspunsului la intrebarea principala:

1. Cum ar putea fi (re)privita locuirea individuala astfel incat sa se poata incadra in acest context atipic?

2. Cum poate fi abordat cadrul fizic in zonele LNEC astfel incat acestea sa primeasca locuinte individuale noi?

3. Care este raspunsul dat de cadrul legislativ si cum poate fi el nuantat in fata unei astfel de situatii?

CADRUL FIZIC IN ZONELE LNEC

Asa cum am mai mentionat anterior, cadrul fizic este definit ca fiind totalitatea elementelor ce compun tesutul urban. Acesta se poate imparti in trei grupe: trama stradala, sistemul de parcele si fondul construit.

Evolutia sistemului de strazi in zonele LNEC

In forma sa actuala, reteaua de strazi din interiorul zonelor LNEC formeaza un sistem de circulatii neierarhizat si dezordonat care copiaza in mare reteaua de strazi ce strabateau vechile mahalale asezate aici inca din prima jumatate a secolului XIX.

Particularitati ale sistemului de strazi in zonele LNEC

O trasatura interesanta a sistemului de circulatii din vechile mahalale bucurestene o constituie existenta unui tip de largire a circulatiilor, in special in zonele necontrolate determinate de intersectia un numar mai mare de strazi si care erau denumite maidane. In timp, prin regularizari succesive ale retelei de strazi, unele maidane au fost inlocuite de intersectii obisnuite iar altele si-au schimbat forma, fara insa sa dispara cu totul. Acestea reprezinta elemente specifice zonei centrale, cu potential inca nevalorificat.

Parcelarul in zonele LNEC

Cu toate ca tendinta secolelor al XIX-lea si al XX-lea era sa se elimine locuirea obisnuita din centru / zona centrala, aceasta si-a mentinut totusi prezenta aici, in special in tesutul construit din spatele fronturilor impunatoare ale marilor bulevarde istorice, intr-un tesut parcelar cu aspect organic, cu loturi mici cu suprafete variate, pe care predomina cladiri cu inaltimi mici, locuite in general de una sau maxim doua familii, asa-zisele “zone cu locuinte populare”. Astazi, privind planurile zonei centrale ale orasului Bucuresti, este evidenta tendinta





4

de dezvoltare a centrului de-a lungul arterelor majore prin intermediul carora acesta este mai accesibil. Se contureaza un numar de “tentacule” ce pornesc din centrul istoric si se indreapta catre periferie, atingand inelul principal al orasului. Aceasta expansiune a centrului aduce cu sine o stare de conflict cu zonele adiacente destinate locuirii, asupra carora centrul preseaza cu intentia de a cuceri teritoriile ocupate de locuinte situate intre “tentacule”, din care o mare parte sunt zone LNEC.

Atomizarea parcelarului. Iluzia comasarii.

Am numit procesul de divizare a parcelei pana la punctul in care, orice noua divizare a sa duce la aparitia cel putin a unui lot neconstruibil, proces de atomizare a sistemului de parcele. Din acest moment se opreste orice divizare blocandu-se in aceasta directie dinamica parcelarului, singura operatiune ramasa posibila fiind cea opusa ca efect, comasarea. Astfel de operatiuni au fost foarte rare, astfel incat exemplele ce pot fi date in acest sens nu sunt suficiente ca sa poata duce la vreun rezultat notabil. Comasarile, acolo unde se petrec, sunt privite ca exceptii. Putem afirma ca sistemul de parcele pare a fi inghetat, aflat in imposibilitatea de a a se mai deplasa in vreo directie, si, fara noi stimuli, a opera in aceste zone implica asumarea starii parcelarului in starea in care se afla in prezent.

Aspecte economice legate de parcelarul din zonele LNEC

Intr-un context economic expansiv, locuintele individuale existente se gasesc agresate de o serie de presiuni de ordin imobiliar, care cauta sa obtina profit de pe urma unor terenuri amplasate in zona centrala a orasului. In celasi timp, studiile de potential efectuate punctual, indica de fiecare data faptul ca locuinta individuala inceteaza sa mai fie o investitie profitabila in zona, si ca este mai potrivita alegerea macar a locuintelor colective, daca nu alegerea altor functiuni pentru care exista cerere intr-o zona centrala. Constatam insa ca, pe masura ce suprafata parcelei se micsoreaza, oportunitatea amplasarii unei locuinte colective devine din ce in ce mai indoielnica datorita programului in sine, care prevede anumite spatii obligatorii pe care un teren de foarte mici dimensiuni nu le-ar putea gazdui. Putem concluziona cu privire la acest capitol ca parcelele din zonele LNEC sunt cu atat mai eligibile spre a adaposti o locuinta individuala cu cat supafetele lor sunt mai mici, mergand pana la limita construibilitatii acestora, iar aceasta limita trebuie socotita mai degraba calitativ si nu cantitativ.

LOCUINTA INDIVIDUALA IN ZONELE LNEC

Premise generale

Ajunsa in acest punct, cercetarea urmareste sa analizeze locuinta individuala in zonele LNEC ale orasului din perspectiva configuratiei sale spatiale, mai precis a modului in care aceasta poate fi amplasata pe lot, dar si al felului in care spatiile ce compun locuinta sunt dispuse in interiorul acesteia, dupa caz.

Evolutia configuratiei spatiale a locuintei individuale bucurestene

Planul Borroczyn (1847-1852) este primul plan topografic ce prezinta mai detaliat zonele descrise de noi a fi zone LNEC. Acestea isi pastreaza caracterul rural in ciuda faptului ca putem remarca o crestere a densitatii in raport cu planurile anterioare. Majoritatea parcelelor insa erau de dimensiuni mari , cu suprafete importante dedicate agriculturii. Cladirile din aceste zone, desi marcate doar prin contur, revela o predilectie in privinta orientarii cladirilor care, in masura in care loturile o permit, sunt orientate cu fatada principala spre sud.

In aceasta perioda, configuratia spatiala a locuintelor din zonele de studiu respecta configuratia generala specifica ruralului, sunt case taranesti cu pridvor si doua – trei camere,





5

dispuse de-a lungul acestuia. Locuintele sunt izolate si au un sigur nivel iar amplasarea lor pe parcela nu este facuta dupa principii regulatoare urbanistice ci doar dupa relatia constructiei cu punctele cardinale.

Locuinta vagon in zonele LNEC

Din cauza unui excedent de teren (spre deosebire de orasele medievale din occident, obligate sa se dezvolte “intra muros”, deci pe verticala, Bucurestiul, neavand limite clar definite s-a dezvoltat extensiv si nu intensiv) procesul de densificare ce are loc la sfarsitul secolului XIX se va desfasura prin divizare a parcelelor existente.

Locuintele ce se vor amplasa pe acest gen de loturi vor fi la randul lor inguste si lungi, cu atat mai mult cu cat se continua adoptarea la nivel de concept a sistemului de principii aflat la baza locuintei traditionale de tip rural, ceea ce inguseaza si mai mult cladirea. Aceasta va fi nevoita insa sa migreze spre extremitatea laterala de nord, sau cat mai apropiat de acesta, ceea ce va determina aparitia locuintelor cu un calcan.

In lipsa unei scoli autohtone de ahitectura, de proiectarea acestor edificii s-au ocupat arhitecti veniti din Franta, Italia, mai tarziu Germania, care au adus cu ei si stilurile aflate la moda in tarile lor de origine. Stilul neoclasic este cel mai frecvent intalnit si va fi, la scurta vreme de la introducerea sa in Bucuresti, si stilul adoptat la construirea unei serii de locuinte de mari dimensiuni, proiectate tot de arhitecti straini, detinute de familii foarte instarite si care isi afirma cu aceasta ocazie orientarea catre valorile europene. Aceste constructii, publice sau private, s-au realizat avand ca modele cladiri existente din capitale occidentale si ele pot fi considerate a fi copii la prima mana a modelului originar.

Considerate de bucuresteanul de rand simbol palpabil al succesului schimbarilor ce au loc in aceasta perioada, el l-a adoptat din punct de vedere stilistic ca model direct atunci cand si-a pus problema realizarii unei locuinte individuale si a incercat sa copieze aceste modele, realizand de fapt o copie a copiei modelului originar.

Remarcam faptul ca simetria ca element esential in compozitia clasicista, coroborata cu prezenta accesului principal in cladire situat in axul de simetrie implica cel putin trei registre la nivelul fatadei corespunzator cu cel putin trei incaperi la nivelul planului. Daca am dori dispunerea cladirii astfel configurata in relatie directa cu strada, adica asa cum s-ar cuveni, in spirit clasic, am constata ca dimensiunea totala a acestui ansamblu este in multe cazuri mai mare decat intreaga deschidere a parcelei, si singura modalitate de a o amplasa este prin dispunerea sa rotita la 90 grade, adancimea incaperilor putand fi variabila. Rezulta o cladire cu o fatada laterala (socotita in raport cu strada) simetrica si cu o fatada principala ce dezvaluie de fapt laterala compozitiei.

In momentul istoric in care s-a pus in discutie amplasarea de locuinte neoclasice pe parcele inguste, locuinta cu origini rurale se afla deja acolo, pozitionata pe parcela, orientata, avand aceleasi dimensiuni si organizata similar.

Aceasta “coincidenta” face modelul neoclasic reconsiderat pentru a putea fi amplasat pe loturi inguste mult mai usor de asimilat deoarece se confunda cu locuinta de provenienta rurala din perspectiva organizarii spatiale si a modalitatii de pozitionare pe lot. Proprietarul unei astfel de locuinte nu va trai experienta noutatii absolute, ci doar pe cea a unui “deja vu” cosmetizat si adaptat stilisticii momentului.

Zonele LNEC in perioada interbelica

Regulamentele urbanistice precum si dimensiunile mai reduse ale parcelelor au limitat dezvoltarea unor cladiri inalte, si azi putem gasi in zonele LNEC locuinte colective realizate in perioada 1920-1940 avand un regim de inaltime de P+2, P+4, cu indici urbanistici mai mari decat in cazul locuintei individuale.





6

Locuinta individuala insa nu se remarca decat prin cateva realizari, majoritatea fondului construit ramanand cel de dinaintea Primului Razboi Mondial sau imediat de dupa. Putem afirma ca perioada interbelica nu marcheaza o dezvoltare deosebita a locuintei individuale in zonele LNEC, ci dimpotriva, este o perioada de stagnare si chiar regres, avand in vedere aparitia locuintelor colective care le inlocuiesc pe cele individuale.

Perioada comunista si locuinta individuala

In perioada de dupa Al Doilea Razboi Mondial locuinta individuala intra intr-un profund con de umbra, fapt explicabil, avand in vedere relatia antagonica pe care doctrina comunista a avut-o cu proprietatea privata si cu locuinta ca exponent marcant al acesteia. Mai mult, rasturnarile de valori si profundele modificari la nivelul societatii romanesti au determinat blocarea oricarei dezvoltari in acest domeniu.

In acest interval de timp nu s-au mai realizat nici un fel de constructii noi iar cele vechi nu au beneficiat de o ingrijire corespunzatoare, in ciuda unor timide lucrari de reparatii realizate de persoane private. Este deci o perioada de totala stagnare, un hiatus in dezvoltarea zonelor studiate. Prin urmare, nu exista elemente demne de mentionat sau care ar fi de natura sa ne poata da raspunsuri cu privire la modalitatea in care locuinta se poate remodela deoarece nu se poate identifica aparitia vreunui nou mod de locuire.

Locuinta individuala dupa 1989 in zonele LNEC

Desi indicii urbanistici prevazuti sunt tipici zonelor de locuit cu putine nivele, se remarca faptul ca, sub presiunea pozitionarii centrale in oras dar si din cauza dorintei investitorilor de a obtine un profit cat mai mare, majoritatea locuintelor realizate sunt colective. Sunt investitii ce au capatat, prin eficientizarea la maxim a terenurilor, un evident caracter de specula. Numarul mic de locuinte individuale nou construite confirma tendinta de inlocuire a acestora cu locuinte colective ori de cate ori va fi posibil. Apar, in cazul loturilor neconstruibile, mansardari ale cladirilor existente. Predomina mai degraba adoptarea unor solutii de compromis, fara numitor comun, si menite doar sa satisfaca nevoile primare de spatiu ale proprietarilor, sau a unor solutii speculative, de cele mai multe ori indiferente fata de vecinatati.

Locuinta individuala si curtea

Observam faptul ca, in organizarea locuintei individuale, apar cateva spatii ce trebuie pozitionate in relatie directa si orizontala cu strada. Este vorba despre zona principala de acces si de spatiul destinat parcarii. In mod firesc, curtea se presupune a fi amplasata la nivelul solului. Acest lucru este posibil in majoritatea cazurilor in care avem de amplasat o locuinta individuala pe un lot de dimensiuni clasice. In cazul unor loturi mici, insa, lipsa de spatiu duce fie la renuntarea la aceasta componenta, fie la repozitionarea ei pe verticala, la un alt nivel decat parterul si cu legatura pe orizontala cu unul din spatiile interioare importante ale casei.

Este o solutie care, in mod spontan sau proiectat, apare deja in zonele LNEC.

Lucrarea prezinta 3 exemple de locuinte individuale amplasate pe parcele foarte mici care nu respecta indici urbanistici prevazuti astazi pentru zone LNEC, dar care se incadreaza in context: casa turn – autor arh. Florian Stanciu, locuinta strada Ienachita Vacarescu nr. 20E – autor Maria si Constantin Enache si locuinta individuala in Corrubedo – autor ar. David Chipperfield.





7

Concluzii si observatii

In afara locuintei vagon, nu s-a identificat o formula de alcatuire a locuintei individuale care sa se manifeste suficient de des incat sa putem vorbi de un anume mod specific de locuire care sa se constituie in baza de plecare in identificarea unui nou si posibil specific. Aceasta determina indici urbanistici mici in raport cu cei impusi de presiunea indusa de pozitionarea zonei in oras si propune un mod de ocupare al terenului defectuos. Se constata totodata tendinta actuala de amplasare a locuintelor individuale pe loturi din ce in ce mai mici. Noi solutii pot porni de la schimbarea de viziune cu privire la modalitatea de amplasare a cladirii pe lot, cu repercursiuni asupra genului de urbansim propus. Mai precis, locuinta individuala dar si alte cladiri, amplasata acum pe loturi mici, se va putea realiza daca admitem ca aceasta sa fie gandita in sistem inchis, adica desfasurata pe intreaga deschidere a parcelei.

Sintetizand rezultatele analizei desfasurate in acest capitol, vom afirma ca locuinta individuala nou construita se poate desfasura in cadrul restrans al loturilor mici din zonele LNEC in anumite conditii privind organizarea sa spatiala si amplasarea sa pe lot. Pentru loturi foarte mici, limita de construibilitate poate fi determinata nu de limita arbitrara de 150mp, ci mai ales de particularitatile parcelei coroborat cu posibilitatea de reorganizare a partiului de arhitectura.

ZONELE LNEC SI CADRUL LEGISLATIV

Legea – expresia unei viziuni asumate

Legea poate fi definita si ca materializare a unui gest de vointa, care are in vedere stabilirea liniilor de forta pe care dezvoltarea orasului trebuie sa le urmeze. Prin urmare, eventuala intrebare prelimiara "poate fi legea reevaluata in vederea acceptarii de noi locuinte individuale in zonele de studiu?" este neinteresanta, deoarece raspunul este evident afirmativ. Fiind un act de vointa, sta in puterea legiuitorilor de a hotara anumite modificari ale legii, ca urmare a schimbarii de viziune sau a remodelarii celei existente. Este un act subiectiv prin excelenta, si deci nu daca poate, ci cum poate este intrebarea potrivita.

Legea si zonele LNEC – o privire critica

Lucrarea constata faptul ca in prezent modul de ocupare a terenurilor este reglementat de o legislatie rarefiata. PUG-ul orasului este expirat dar cu valabilitate extinsa, pentru a avea la baza un document care sa normeze investitiile in constructii, iar in ce priveste PUZ-urile de sector, acestea fie nu au fost elaborate, fie nu mai sunt in vigoare. Singura exceptie este cea a sectorului 2. Prevederile PUG-ului au un caracter general si, pentru zonele LNEC, propun indici prea mici in raport cu caracteristicile reale ale acestora.

Atat PUG-ul cat si eventualele PUZ-uri de sector sunt relativ ineficiente din cauza dimensiunilor prea mari pe care le au. Anvergura studiilor zonale rivalizeaza usor cu cea a unui PUG, denumirea lor (PUZ) putand fi explicata doar de motive de natura administrativa.

Problema indicilor urbanistici

Regulamentele aferente planurilor urbanistice mentionate mai sus au fost elaborate intre 1999 si 2002, si se refera in special la o situatie existenta inainte de perioada de avant imobiliar din perioada 2003 – 2007, perioada in care presiunea centralitatii s-a manifestat foarte puternic. Acest fapt a determinat accentuarea unui conflict firesc de interese aparut intre persoana care legifereaza in numele interesului colectiv si interesele particulare al membrilor comunitatii. De asemenea, diferentele aparute la nivelul indicilor urbanistici dintre zonele declarate a fi protejate si zonele LNEC sunt greu justificabile, deoarece multe din zonele





8

protejate sunt purtatoare ale unor caracteristici similare ale parcelarului si retelei viare, si doar calitatea fondului construit este cea care le separa.

Caracterul extrem de variat al parcelarului din zonele LNEC dar si plasarea acestora in contextul orasului pune semne de intrebare asupra oportunitatii deciziei de a prescrie indici urbanistici generali la nivelul unor zone atat de intinse. Pentru unele parcele, in special cele de dimensiuni mai mici, proprietatile lor unice, intrinsece dar si cele ce rezulta din natura relatiilor dintre parcela si vecinatati (numarul si dimensiunea calcanelor, alinieri impuse, retrageri), pot determina moduri diferite de acoperire a terenului, ca expresie a unui anume potential, fapt care atrage dupa sine indici urbanistici diferiti chiar si pentru loturi ce pot fi invecinate. Pentru parcele cu proprietati similare dar amplasate in contexte diferite se pot genera indici urbanistici diferiti.

Problema loturilor neconstruibile

In prezent, regulamentul local de urbanism al Municipiului Bucuresti nu face referiri speciale la anumite zone de locuit inca neprotejate dar cu un caracter aparte. In privinta loturilor neconstruibile s-a ajuns la situatia in care orice parcela avand sub 150mp sa fie considerata apriori needificabila, ceea ce a dus la interzicerea realizarii de constructii pe astfel de loturi, in speranta ca, in timp, aceste loturi se vor comasa cu loturi invecinate. Cu toate acestea, se permit mansardari de constructii existente pe loturi needificabile cu pastrarea indicilor zonei. Asadar, si astazi se poate construi pe parcele needificabile daca pe ele se afla deja o constructie si daca aceasta este pastrata, consolidata si eventual supraetajata.

Problema insoririi si a retragerilor laterale

Solutia de dispunere a cladirii pe lot in functie de punctele cardinale pare a fi corecta , dar doar din perspectiva unui fond construit cu inaltimi mici. Odata ce regimul de inaltime creste ca rezultat al presiunii imobiliare, avantajele oferite de o astfel de dispunere incep sa dispara, deoarece cladirile se vor umbri ca intr-un efect de domino, si cel putin primul nivel al cladirii amplasate intr-un astfel de context nu va mai beneficia de soare direct.

In contextul in care prevederile PUG-ului sunt singurele ramase valabile (exceptand PUZ-S2), vom observa ca acestea constrang insa o mare parte din loturile ce compun zonele de studiu ale cercetarii noastre la realizarea unor cladiri exagerat de inguste, mai ales daca acestor prevederi li se adauga si alte acte normative cu caracter restrictiv. Combinatia dintre impunerile rezultate de lege referitoare la retragerea laterala minima si necesitatea asigurarii unei bune insoriri pentru parcelele alaturate accentuata si de dimensiunile foarte variate ale deschiderilor la strada de care dispun parcelele fragmenteaza fronturile.

Legislatia interbelica si zonele LNEC

Fata de regulamentul de astazi, Regulamentul din 1928 si mai apoi cel din 1939 contin o serie de prevederi care merita luate in seama ca fiind mai potrivite decat cele actuale, in sensul ca incurajeaza cresterea gradului de urbanizare a orasului prin admiterea unei densitati mai mari a fondului construit.

Urbanism deschis – urbanism inchis?

In declaratia de intentie facuta in preambulul sectiunii referitoare la zonele de locuit in cadrul planului urbanistic zonal al perimetrului central bucurestean se face referire la prezervarea unui statut de "oras gradina" pe care Bucurestiul si l-a castigat de-a lungul istoriei sale





9

S-a conturat astfel ideea sustinuta la vremea sa a aplicarii in zonele LNEC a unui gen de urbanism deschis, cu fronturi formate din plin si gol, ritmate acolo unde e posibil, si care sa accentueze transparenta fronturilor. Aceasta caracteristica specifica orasului de inceput de secol XX in zonele LNEC, care justifica intru totul aparitia sintagmei “Bucuresti – oras gradina”1, este pe cale sa-si piarda din consistenta, sub presiunea centralitatii.

In privinta urbanismului deschis putem afirma ca propune o imagine mult mai aerata si reflecta caracterul predominant rezidential al zonelor LNEC. Desi intr-o masura mai mica, spatiile verzi sunt in continuare puse in valoare prin pastrarea efectului de transparenta al fronturilor. Odata cu cresterea regimului de inaltime apar insa probleme in privinta insoririi corecte a cladirilor iar utilizarea terenului este mai putin eficienta din cauza retragerilor laterale dispuse pe o lungime mare si a faptului ca acestea nu pot fi plantate, ele constituindu-se in cai de acces. Locuinta individuala isi va gasi mai rar locul intr-un astfel de context deoarece scade si numarul de parcele care sa fie de mici dimensiuni dar care sa poata suporta si retrageri laterale. Ca o consecinta, si numarul de loturi considerate needificabile ramane ridicat.

In opozitie, urbanismul inchis, mai putin caracteristic Bucurestiului pentru astfel de zone, propune o abordare mai eficienta a utilizarii terenurilor iar problemele cauzate de insorire dispar sau sunt mult atenuate chiar si in contextul cresterii inaltimilor constructiilor. De asemenea, fronturile rezultate vor putea fi tratate mai unitar reducandu-se astfel efectul negativ indus de deschiderile variate ale parcelelor. Locuintele individuale vor fi, in aceasta situatie, avantajate de faptul ca se vor putea amplasa si pe parcele de mici dimensiuni, daca se reevalueaza intern, asa cum am aratat in capitolul din teza dedicat casei. Ca o consecinta, numarul loturilor declarate needificabile ar fi considerabil mai scazut.

O combinatie dintre cele doua sisteme pare a fi nu doar posibila, ci si potrivita, cu conditia ca, pentru a putea vorbi despre un caracter fara echivoc al zonei, reglementarile ce le vor guverna sa stabileasca o pondere fie in favoarea urbanismului deschis, fie in a celui inchis. Decizia finala in legatura cu adoptarea uneia dintre solutii ar trebui luata in urma analizelor atente de front si parcelar pentru cel putin o strada, iar daca se poate, la nivel de insula sau chiar zona.

Cadrul legislativ - Concluzii si propuneri

1. Bucurestiul in prezent nu dispune de un pachet complet de legi, actualizat si capabil sa raspunda precis nevoilor utilizatorilor sai.

2. Zonele LNEC, desi sunt purtatoare de caracteristici aparte din punct de vedere istoric si al amplasarii sale in oras, nu beneficiaza de vreun statut special in planurile privind dezvoltarea orasului.

3. Dimensiunile exagerate ale PUZ-urilor de sector le face greu utilizabile. 4. Lipsa unor PUZ-uri intermediare, de dimensiuni medii, care sa faca legatura intre

studiile de anvergura si studiile detaliate este resimtita puternic. 5. In afara PUZ-urilor de sector, majoritatea PUZ-urilor de mai mici dimensiuni sunt

realizate la comanda unor persoane private, fapt care induce suspiciuni in legatura cu obiectivitatea acestor studii.

6. O serie de prevederi din legislatie sunt foarte restrictive si limiteaza capacitatea terenurilor din zona centrala de a fi construite. In principal, combinatia dintre parcelele cu deschideri variate ale zonelor LNEC si perpetuarea acelui gen de ocupare a terenului prin

1 Idem 10





10

aplicarea cu precadere urbanismului deschis, rezultat al relationarii neselective cu amorsele, duc la realizarea unor constructii cu forme nefiresti si la utilizarea paguboasa a parcelelor.

7. Nu este clar daca o parcela avand o suprafata mai mica de 150mp este sau nu construibila, in acest domeniu legislatia fiind incoerenta.

8. Pentru zonele LNEC, indicii urbanistici sunt mai scazuti chiar decat cei mentionati in regulamentele din prima jumatate a secolului XX, fapt nefiresc, daca tinem seama de presiunile crescande ce se exercita asupra acestora.

Fata de aceste concluzii propunem urmatoarele:

Declararea zonelor LNEC – zone protejate de clasa B

.Adoptarea urbanismului inchis ca principiu preponderent de dezvoltare.

Cresterea controlata a indicilor urbanistici, cu influenta asupra densitatii fondului construit.

Reevaluarea notiunilor de “construibil – neconstruibil” pentru loturile mici

STUDIU DE CAZ

Premise, evolutie si ipoteze de evolutie privind o insula din zona LNEC 2

Premisele analizei

Vom cauta sa stabilim posibilele reglementari urbanistice pentru o insula din zona LNEC2 in trei variante de lucru: varianta 1 - a urbanismului deschis, varianta 2 – a urbanismului deschis care sa beneficieze de o relaxare a prevederilor restrictive rezultate din prevederile PUG-ului si varianta 3 – a urbanismului inchis, cu fronturi preponderent continue

Zona studiului de caz – istoric si evolutie

Ca majoritatea zonelor LNEC, zona de studiu se incadreaza in categoria zonelor din perimetrul central care au avut parte de o dezvoltare oarecum intarziata. Spre sfarsitul secolului XIX apar strazi noi iar cele vechi sunt regularizate, capatand gabarite constante si fiind indreptate, fapt confirmat de planul Orascu din 1893. Ulterior anului 1911 are loc retrasarea strazii Iorceanu in forma gasita pe planul Orascu iar partea de strada dispusa de la est la vest se transforma in noua strada a Busolei, care strapunge, de data aceasta, vechea insula prezenta intre strazile Iorceanu si Viesparilor, intersectandu-se cu aceasta din urma. Concomitent, o parte din parcele sunt divizate transversal, dand nastere unor loturi foarte putin adanci si avand supraftete de sub 150mp.

Situatia existenta

Asa cum am aratat in premisele analizei, aria de studiu este compusa din locuinte individuale dar si din doua locuinte colective, aflate in proprietate privata, amplasate pe loturi variate ca dimensiune.

Varianta 1 - Aplicarea prevederilor PUG Bucuresti - Pentru parcelele construibile, retragerile laterale impuse sunt de 3m in cazul

realizarii unor constructii cu regim de inaltime de P+1 si cu inaltimea la cornisa de 6m, sau de 5m in cazul in care se intentioneaza realizarea unei constructii P+2, cu inaltimea de 10m. Daca constructiile ce ar rezulta sunt si lungi, atunci realizarea lor este ingreunata si de prevederile Ordinului 119/2014, deoarece incaperile de mijloc ale constructiilor alaturate nu ar beneficia de insorire directa. In consecinta am fi nevoiti sa reducem lungimea cladirii propuse pentru a permite patrunderea oblica a soarelui catre aceste incaperi.





11

- Imaginea fronturilor astfel create are mult de suferit, deoarece constructiile ce definesc aceste fronturi sunt foarte diferite, atat ca gabarit cat si ca deschidere la strada.

Avand in vedere ca starea fizica a cladirilor existente este rea si ca indicii urbanistici sunt mai scazuti decat cei prevazuti de PUG, dar si respectand cele decurse din observatiile facute cu privire la efectele normelor legale in aceasta varianta, am propus o varianta de dezvoltare care combina realizarea atat de constructii noi cat si de mansardari, acolo unde nu este posibila alta optiune.

Varianta 2 - Aplicarea principiilor urbanismului deschis in conditii de relaxare legislativa.

Prin relaxare legislativa intelegem introducerea in cadrul legislativ a unor prevederi care sa permita cresterea indicilor urbanistici si implicit al gradului de urbanizare pentru zonele LNEC.

Analizand o posibila solutie generata de modificarile cadrului legislativ, asa cum au fost prezentate mai sus, se poate remarca o crestere a POT si CUT pentru intreaga zona precum si cresterea regimului de inaltime la P+2, eventual cu inca un etaj retras, dar mai ales faptul ca se poate instaura o cornisa continua pe toata lungimea insulei aflate in studiu, deoarece si pe loturile mici se pot realiza constructii. Respectarea acestei cornise induce necesitatea de a oferi acestor loturi mici coeficienti de utilizare mai mari decat media, PUZ-ul zonei urmand sa stabileasca cu exactitate valoarea acestora pentru fiecare lot in parte.

Dezavantajul principal al acestei solutii este dat de faptul ca am intalni situatii in care cladirile s-ar umbri, si deci nu ar fi posibila insorirea directa a tuturor incaperilor constructiilor invecinate.

In urma acestui demers obtinem, in cadrul studiului nostru de caz, o insula cu cladiri amplasate in regim deschis, acolo unde gasim loturi construibile, dar si in regim inchis, pe portiunea cu parcele mici, socotite initial a fi neconstruibile.

Varianta 3 – varianta urbanismului inchis Aceasta varianta presupune adoptarea unor masuri care sa incurajeze construirea in

regim inchis ca regula principala a zonei. Planuri urbanistice zonale ar trebui sa stabileasca exceptiile de la aceasta regula prin precizarea acelor portiuni de front in care este nevoie de mentinerea unor retrageri laterale fata de anumite cladiri existente.

Descriem, in cele ce urmeaza normele care ar trebui sa fie respectate pentru a putea instaura un regim de construire in sistem inchis:

- Renuntarea la declararea a priori ca o parcela de sub 150 mp este needificabila - Respectarea prevederilor privind retragerea laterala a cladirilor, in forma

prezenta in regulamentul din 1939, acolo unde se va dovedi necesara o astfel de retragere. - Precizarea clara, prin planse de reglementari, a alinierii cladirilor si a zonelor in

care este necesara realizarea unor fronturi continue. - Specificarea cornisei care trebuie sa fie respectata pe toata lungimea fronturilor.

In mod justificat, pentru anumite zone si ca exceptie, se poate preciza o alta cornisa decat cea generala.

- Personalizarea indicilor POT si CUT pentru fiecare lot in parte. Cornisa si alinierea cladirilor vor fi socotite mai importante, deoarece ele sunt cele care influenteaza in mod direct calitatea imaginii urbane.

Compararea variantelor de lucru Compararea variantelor de lucru conduce la confirmarea cresterii indicilor urbanistici

pe masura ce trecem de la varianta urbanismului deschis la cea a urbanismului inchis. De asemenea, prin montarea ferestrelor doar spre strada si spre curte (in varianta 3) se rezolva si o





12

mare parte din problemele de insorire laterala. Loturile socotite initial a fi neconstruibile devin construibile si contribuie la realizarea unui front mai compact.

Locuinta individuala pe parcele mici In privinta locuintei individuale, aceasta isi gaseste locul in interiorul insulei studiate pe

parcelele mici, care acum devin construibile. Datele de tema ce deriva din dimensiunile mici ale parcelelor, relatia cu vecinatatile dar si conditionarile impuse de reglementarile introduse conduc la solutii mai putin conventionale in privinta rezolvarii schemei de partiu pentru o astfel de locuinta. Lucrarea propune un posibil partiu de arhitecura pentru o parcela care face parte din zona studiului de caz, avand o suprafata de 92mp.

Indicii urbanistici sunt mult mai mari decat cei prevazuti astazi. Cu toate acestea, cladirea este bine inscrisa in context, prin respectarea cornisei frontului si a alinierii impuse de acesta.

Concluziile studiului de caz Am dovedit, in urma efectuarii studiului de caz, ca prin varianta 2, dar mai ales

varianta 3, adoptarea unui tip de urbanism generator de volume mai compacte duce la realizarea unei imagini urbane mai coerente. Depasirea indicilor urbanistici, insa cu respectarea unor conditionari in planul geometriei cladirilor ar contribui la revitalizarea insulei studiului de caz, si, prin extrapolare, a zonelor LNEC.

CONCLUZII SI PROPUNERI

Observatii generale

Obiectivele cercetarii, asa cum au fost formulate in capitolul introductiv, au fost atinse in masura in care am putut defini si analiza cele trei elemente care interactioneaza in momentul in care se pune problema realizarii unei constructii pe o parcela data.

Zonele LNEC – zone cu potential nevalorificat

Potentialul de care dispun zonele LNEC poate fi pus in evidenta prin reconsiderarea modului in care interpretam cadrul fizic, in special in planul retelei viare, dar si la nivelul parcelarului.

Astfel, reteaua de strazi poate fi supusa unui proces de ierarhizare prin evidentierea vechilor maidane si unirea lor intr-o retea de “piete” secundare, care ar putea fi integrate intr-un posibil traseu alternativ de parcurgere a zonei centrale.

Dezvoltarea zonelor LNEC ar trebui sa porneasca de la premisa de baza conform careia sistemul de parcele din aceste zone trebuie acceptat in starea sa actuala, fara a spera in modificarea semnificativa a acestuia. Parcelarul se constituie in data fixa si fundamentala de tema in demersul de elaborare a oricaror proiecte ce-l vizeaza. In raport cu aceasta, adoptarea urbanismului preponderent inchis in zonele LNEC trebuie sa fie luat in considerare ca o varianta de pornire posibila, daca nu unica, in incercarea de revitalizare a acestor zone.

Posibilitati de ameliorare a cadrului legislativ in zonele LNEC

Discrepanta observata intre caracterul rigid al cadrului legislativ si complexitatea si diversitatea zonelor LNEC se reflecta asupra modului in care se construieste in aceste zone. Totodata, am remarcat si faptul ca aplicarea unor indici urbanistici prea generali si pentru zone





13

prea largi este inoportuna. Pe masura ce suprafetele parcelelor se micsoreaza, devine din ce in ce mai dificil sa aplicam ad literam prevederi cu caracter general.

Vom propune, in cele ce urmeaza, o sinteza a unor posibile corectii ce pot fi aplicate cadrului legislativ, cu scopul de a personaliza relatia dintre lege si subiectul acesteia, zonele LNEC.

Instaurarea unui regim special in privinta zonelor LNEC

Analizarea modului de organizare a documentatiilor urbanistice

Analizarea posibilitatii de a limita realizarea de studii urbanistice la initiativa unor persoane private in perimetrul zonelor LNEC.

Adoptarea cu precadere si in mod programatic, in cadrul PUZ-urilor de zona LNEC, a unui urbanism de tip inchis, cu fronturi continue.

Reevaluarea modului in care trebuie aplicati CUT-ul si POT-ul pentru zonele LNEC. Analizarea posibilitatii ca acele elemente care compun in mod direct imaginea urbana sa primeze in fata indicilor.

Elaborarea de reglementari speciale cu privire la modul de construire pentru parcele mici

Viitorul locuintei individuale in zonele LNEC

Sub protectia unui cadru legislativ mai permisiv care sa accepte, in conditii de control, realizarea de constructii si pe parcele socotite azi a fi neconstruibile, locuinta individuala si-ar mai putea gasi un oarecare refugiu pe acest tip de parcela, dar doar in limita loturilor existente, cu astfel de caracteristici. Odata ocupate toate aceste loturi, ea nu va mai putea sa se dezvolte decat accidental, lasand locul de cele mai multe ori unor functiuni cu caracter mai central.

Odata stabilita posibilitatea amplasarii locuintelor individuale pe loturi mici, atipice, acestea vor fi nevoite sa adopte solutii la nivelul partiului de arhitectura care sa propuna organizarea functunilor pe verticala, pentru micsorarea amprentei cladirii.

Concluzii finale

Raspunsul la intrebarile de cercetare Incercam, la final, o sinteza cu privire la rezultatele cercetarii, in legatura directa cu

intrebarea principala a tezei dar si cu cele trei intrebari secundare, dupa cum urmeaza: Intrebari secundare:

Cum poate fi abordat cadrul fizic in zonele LNEC astfel incat acestea sa primeasca locuinte individuale noi?

Complexitatea si diversitatea elementelor componente ale cardului fizic impun o abordare mai atenta a acestuia, prin analizarea si rezolvarea concomitenta a situatiilor locale, sub o viziune integrata.

Se remarca totodata existenta unui numar mare de parcele socotite neconstruibile, ocupate sau nu de constructii, care pot deveni construibile, prin gasirea, in urma analizarii lor detaliate, a unor moduri de ocupare a terenului atipice, dar posibile. Aceste parcele pot adaposti locuinte individuale noi.

Cum ar putea fi (re)privita locuirea individuala astfel incat sa se poata incadra in acest context atipic?

Locuinta individuala poate raspunde cerintelor date de loturile atipice identificate in zonele LNEC prin redistribuirea functiunilor ce o compun astfel incat sa-si miscoreze la maxim





14

amprenta la sol. In extremis, exista posibilitatea de reamplasare a curtii la un alt nivel decat cel al solului, si transformarea ei intr-o terasa-curte, miscorandu-se si mai tare suprafata minima necesara pentru parcela.

Care este raspunsul dat de cadrul legislativ si cum poate fi el nuantat in fata unei astfel de situatii?

In privinta cadrului legislativ abordarea in termeni generali a zonelor LNEC, pe suprafete mari, este neproductiva, deoarece nu reuseste sa ofere reglementari corecte pentru toate situatiile concrete intalnite pe teren.

Aprofundarea analitica a zonelor LNEC, “lot cu lot”, pare a fi mai oportuna. In raport cu locuinta individuala, modificarile propuse la nivelul cadrului legislativ ar

putea sa permita realizarea de astfel de investitii si pe loturi care azi sunt considerate a fi neconstruibile. Intrebarea principala a tezei

Care sunt perspectivele dezvoltarii locuintei individuale in zone de locuit centrale, neprotejate si neomogene, intr-un context bucurestean aflat in permanenta schimbare?

Judecand dupa prevederile cadrului legislativ actual, locuinta individuala nou construita are sanse minime de dezvoltare. Orice aparitie a unei astfel de investitii trebuie privita ca exceptie.

Totusi, daca in urma reconsiderarii calitative a zonelor LNEC, cadrul legislativ ar suferi modificari, locuinta individuala si-ar mai putea gasi locul pe parcele existente cu suprafete foarte mici, chiar si sub 150mp. Odata ocupate aceste parcele existente, locuinta individuala nou construita mai poate aparea doar sporadic.

Elemente de noutate ale tezei Introducerea conceptului operational de zona LNEC, care poate avea relevanta in

cercetare si urbanism reglementar. cercetarea teoretica a zoneor LNEC care aprofundeaza analitic si depaseste

abordarile istoricist-descriptive, in cazul de fata, evolutia unora dintre cele mai vechi tesuturi urbane din Bucuresti.

relevanta aplicativa prin sublinierea acelor elemente cu relevanta metodologica privind sintezele referitoare la zonele LNEC. Lucrarea propune abordarea acestor zone centrale complexe nu din perspectiva rigida a unor indici abstracti, ci mai degraba din cea a coerentei imaginii urbane urmarite, corelata cu particularitatile si nevoile zonei, privita la randul ei ca suma de atribute individuale si nu in mod general.

Schimbarea de paradigma propusa cu privire la modul de ocupare a terenului in zonele LNEC, cu referire la adoptarea programatica in aceste zone a urbanismului preponderent inchis, ca solutie posibila de dezvoltare a acestora.

6.5.3 Deschideri privind continuarea cercetarii Dezvoltarea unei noi metodologii de evaluare si gestiune a zonelor LNEC, cu

posibilitatea extinderii si cu privire la alte zone. In acest sens, reconsiderarea acestora si din perspectiva istorica prin punerea in valoare unor calitati latente cu mare potential pare a fi oportuna.

Punctarea unei noi directii de cercetare cu relevanta practica in sensul modificarii sau crearii cadrului tehnic-normativ cu valente sporite de adaptabilitate la diversitatea situatiilor concrete.

Dezvoltarea studiului privind temele ridicate de cercetare teoretica, in special cu privire la analizarea potentialului zonelor LNEC. De asemenea, realizarea unui studiu integrat care sa vizeze atat zonele LNEC cat si zonele protejate adiacente si care sa analizeze





15

oportunitatea reevaluarii spatiilor provenite din vechile maidane, legarea acestora si transformarea lor in centre de proximitate.

TEZA DE DOCTORAT · 2018. 3. 22. · Indrumator: Prof. Dr. Arh. Dorin STEFAN . ... cu loturi mici...

Documents

Transcript of TEZA DE DOCTORAT · 2018. 3. 22. · Indrumator: Prof. Dr. Arh. Dorin STEFAN . ... cu loturi mici...