CUPRINSINTRODUCERE............1. Creditarea ipotecara a imobililor locative din R.M1.1 Notiuni si concept privind creditarea ipotecara a B.I....1.2 Legislatia R.M privind creditarea ipotecara a B.I .1.3 Avantajele si dezavantajele creditului ipotecar2. Piata primara a imobilului din mun.Chisinau2.1 Analiza comparative a ofertelor bancare...2.2 Criteriile de selectare a creditului ipotecar..2.3 Practica international privind creditarea ipotecara3. Raport de evaluare. Estimarea valorii privind factorii de influenta

CONCLUZII...............................BIBLIOGRAFIE............................................ANEXE.................................

1.1 Notiuni si concept privind creditarea ipotecara a B.ISistemul de finantare locative, care include finantarea si procurare a unie locuinte presupune utilizarea diverselor forme de finantare, acestea sunt urmatoarele: creditare, inclusive creditarea ipotecara, finansarea bugetara, investirea directa, participarea prin cote a investitorilor fizici si juridici la constructia caselor de locuit, acordarea subventiilor bugetare cetatenilor in scopul procurarii unui imobil.dar rolul prioritar in acest system de finantare locative ii apartine creditarii ipotecare.Cel mai simplu rationament al notiunii de credit ipotecar este reprezentat prin urmatoarea definitie: creditul ipotecar reprezinta un imprumut lung, garamtat printr-o valoare imobiliara. Un antreprenor poate obtine un astfel de credit pentru finantarea constructiei unie cladiri de birouri, iar o familie- pentru cumpararea unei locuinte. In ambele cazuri, imprumutul este amortizat printr-o combinative de plati successive, care include atit rambursarea capitalului imprumutat , cit si dabinzile aferente, pina la achitarea complete a datoriei la maturitate.Piata imprumuturilor ipotecare s-a nascut in Statele Unite cu aproximativ 100 de ani in urma.In practica international se contureaza numeroase modele si forme de interactiune intre participantii pietii credelor ipotecare. Aprovizionarea cu resurse financiare pe termen lung a creditelor destinate populatieii este posibila atit din contul surselor atrase de creditori de piata primara, cit din contul surselor atrase pe piata secundara, prin intermediul operatorilor specializati. \Pe piata primara a creditarii ipotecare interactioneaza creditorii si debitorii, pe piata secundara, creditoriisi investitorii, care indeplinesc functia de refinantare a creditelor.Creditul ipotecar - este o sursa financiara tot mai des solicitata de catre cetatenii Republicii Moldova. Cei care apeleaza la creditul ipotecar de cele mai multe ori se ciocnesc cu termini necunoscutii cee ce provoaca fificultati in perceperea creditului imobiliar.Ipoteca- ipoteca este o varietate a gajului patrimonial, la care obiectul gajat este un imobil, de regular amine in posesia depunatorului de gaj, Ipoteca il ajuta pe comparator sa-si procure un aparatment in rate, achitind pina la 30-40 %din valoarea reala a ei.In acest apartament nou se locueste dj dar imprumutul se achita treptat. Este foarte buna aceasta variant avit un mare plus ca nu va fi nevoie de ne muta de la o chirie la alta, si totodata fiind proprietarul acestui apartament.Gaj-gajul este bunul imobil care se depune drept garantie.Inainte de a achizitiona un apartament in rate nu vom nu vom avea nevoie de alt gaj,urmind sa fie gajat anume acel apartament.Imprumutul ipotecar-Imprumutul ipotecar este deasemenea important pentru a percepe notiunea de ipoteca.creditul ipotecar-acestea sunt banii care n-ii va acorda o institutie financiara pentru procurarea bunului imobil cu o suma fixa de palti pe un termen lung.Imprumutul ipotecar este o investitie profitabila financiara, din acea cauza ca preturile la un bun imobil pe o perioada lunga au tendinta de a creste.Creditorul ipotecar este creditorul a carui creanta este garantata cu ipoteca.Orice institutie poate oferi imprumuturi numai ca cu conditia ca aceasta ii ca adduce un benificiu. Bancile sunt considerate de regula principalii creditori ipotecari.Debitor debitorul ipotecar sau o alt persoan care are o obligaie fa de creditorul ipotecar executarea creia este garantat cu ipotec;Debitorul ipotecar este o persoana ce transmite in ipoteca un bun sau bunuri immobile in vederea garantarii executarii obligatiilor sale sau a debitorului fata de creditorul fata de creditorul ipotecar.Orice persoana fizica sau juridical care detine dreptul de proprietatesau a dreptul de a dispune de un bun imobil poate fi debitor ipotecar.Contractul de ipotec contract ncheiat intre creditorul ipotecar i debitorul ipotecar, n temeiul cruia primul, n modul stabilit de legislaie, are dreptul s pretind satisfacerea creanelor sale pecuniare din valoarea bunului imobil ipotecat;Prioritate drept preferenial al unui creditor ipotecar fa de ali creditori ipotecari de a executa dreptul su de ipotec, precum i fa de ali creditori de a urmri bunul imobil.Garant ipotecar persoana ce transmite n ipotec un bun sau bunuri imobile n vederea garantrii executrii obligaiei debitorului;In general a ajuns sa fie folosit in societate termenul de ipoteca pentru a desemna un imprumut, acordat de catre creditorul debitorulu, de regula pentru reparatia, imbunatatirea sau procurarea unui bun imobil cu destinatie locative. Imprumuturile pot fi totusi destinate si altor scopuri ca de ex pentru educatie sau sanatate etc.Astfel, sensul termenului de ipotecadeseori este folosit pentru a desemna atit dreptul de garantie asupra imobilului, cit si imprumutul. Legea cu privire la ipoteca a definit ipoteca in felul urmator:ipoteca este un drept real in al carui temei creditorul este in drept sa ceara satisfacerea creantelor sale, cu preferinta fata de ceilalti creditori, inclusive statul, din valoarea bunurilor immobile depuse in ipoteca, in cazul in care debitorul omite sa execute obligatiile garantate cu ipoteca.La categoria de bunuri immobile se raporta terenurile, portiunile de susol, obiectele acvatice separate, plantatiile prinse de radacini, cladirile, constructiile si orice alte lucrari legate solid de pamint, precum si tot ceea ce, in mod natural sau artificial, este incorporate durabil in acestea, adica bunurile a caror deplasare nu este posibila fara a se cauza prejudicii considerabile destinatiei lorPartile ipotecii sunt creditorul ipotecar, debitorul ipotecar si , dupa caz, garantul ipotecar.In present in tara noastra, functioneaza sistemul de creditare ipotecara intr-un nivel in baza modelelor bancilor comerciale universal.Principalii subiecti in acest system de creditare ipotecara in RM sunt :institutiile nebancare de credit si bancile, persoanele fizice si agentii economici, agentiile imobiliare si companiile de constructie, organelle cadastrale teritoriale si evoaluatorii independent.Contractare unui creditipotecar presupune implicarea subiectilor nominalizati (vezi fig1)

Contractul de credit ipotecar.

Contractul de credit ipotecarDebitorulCreditorul

Compania imobiliara

Alegerea obiectului pe piata imobiliaraCompania imobiliara

Evaluarea imobiluluiContractual de vinzare-cumparareCompania de evaluare

Vinzatorul

Proprietatea imobiliara

Contractul de ipoteca

Organul Cadastral Teritorial

Figura 1. Piata primara de creditare ipotecara din R.M.Sursa: elaborata de autor.Principalul rol in procesul de atragere a resuerselor pentru finantarea locuintelor si de acordare aq creditelor ipotecare I revine bancilor comerciale.bancile finanteaza atit producatoriii locuintelor , companiilor de constructii. Cit si consumatorii productiei locative, populatia. In asa fel majoritatea tarilor dezvoltate, problemele finantarii constructiei locative si a achizitionariii locuintei se rezolva prin intermediul creditelor bancare: creditele pentru constructia blocurile locative (pe termen de 1-1.5 ani), acordate intreprinderilor constructoare si credite ipotecare pe termen lund pentru procurarea locuintei, pe un termen de la 7 pina la 20 de ani acorda cetatenilor.Finantind constructia blocului locative banca controleaza procesul in intregime:termenele si costurile efectuarii acestora, calitate lucrarilor de constructiei si montaj apreciaza si minimizeaza riscurile existentei: financiare, de constructive de piata.Istoria aparitiei Ipotecii:Notiunea de ipoteca a aparut pentru prima data in secolul 6 i.e.n. in Grecia, fiind introdusa de catre arhonul Solon si prevedea niste conditii de asigurare si executarii obligatiilor debitorului fata de creditor prin punerea in gaj a terenului de pamint. Pina atunci in Atena garant al gajului se considera insasi debitorul personal, care in cazul neexecutarii a obligatiilor asumate risca sa devina rob pe viata, iar terenul de pamint trecea in proprietatea mostenitorilor legali.In acest sens se elaborau conditii concrete , iar la hotarul terenului ce apartinea debitorului se instala un pilon cu indicatia ca proprietatea data reprezinta pretentii ale creditorului. Pe acest pilon cu denumirea de ipoteca se indicau toate datoriile proprietarului terenului.Mai tirziu in acest scop se foloseau anumite carti numite ipotecare. In Grecia Antica fiecare persoana interesata avea acces la informatia despre starea terenului pe pamint corect. Institutul ipotecii s-a dezvoltat cu preponderenta in perioada Imperiului Roman. In secolul 1 i.e.n au fost create noi institutii ipotecare , ce ofereau credite persoanelor particulare care puneau in gaj averea proprie.In perioadadomniei imperiului Antoniu Pia (sec. 2 e.n ) a fost elaborate un cadru legislative special pentru reglementarea activitatii bancilor ipotecare, ce activau de rind cu alte banci specializate, precum si cu alte institutii creditare cum ar fi casele economiei si asociatiile de economii.Deseori statul acorda ajutor considerabil creditarii ipotecare. Pe timpul imperatorului Traian sa-u creat fonduri special pentru sustinerea vaduvelor si a copiilor orfani, unde li se ofereau credite ipotecare cu o dobinda de 5% annual. Au fost create sisteme financiare analogice si in Rusia in sec. 19, dar ajutor se acorda, in deosebi reprezentantilor conducerii.Intr-o perioada mica institutia ipotecii a evoluat de la feducie puna la un studio mai progresat pignus si mai tirziu a ajuns la ipoteca.In cazul fiduciei obiectul gajat era transmis in proprietatea creditorului, dar aceasta era in drept sa intoarca obiectul gajat-imobilului, debitorului dupa executarea de catre acesta a obligatiunilor indicate in contract, sau sa intoarca debitorul gajul, si renuntind la proprietatile banesti.Contractul pignus nu prevedea transmiterea imobilului gajat in proprietate, cid oar spre folosinta, ca garantie privind asigurara obligatiunii creditare. Creditorul nu avea nici un drept pentru a pastra obiectul gajat si pune sa-l instraineze doar in cazul cind debitorul nu-si putea onora obligatiunile, restituindui creditorului doar acea diferenta dintre pret ul de vinzare si restul sumei datorateIn cazul ipotecii, obiectul gajului raminea in proprietatea datornicului, iar creditorul avea dreptul de a se folosi de obiectul gajat si chiar de al vinde, compensindusi datoria din suma obtinuta in urma vinzarii.Creditele pentru imobil sunt creditele care se acord pentru cea mai lung perioad. n Republica Moldova creditele imobiliare pot fi acordate pentru o perioad maxim de pn la 30 de ani. Majoritatea bncilor ofer acest tip de credit doar n lei moldoveneti pentru c rata acestui credit este suficient de mare, chiar i pentru creditele n valut. Prin acest mod bncile doresc s limiteze riscurile pe care le vor evita clienii si, inclusiv riscurile valutare.Creditele imobiliare sunt destinate persoanelor care doresc s i cumpere o locuin nou, s modernizeze locuina existent, s construiasc o cas sau s i procure un teren pentru cas. n Republica Moldova bncile comerciale ofer mai multe tipuri de credite imobiliare n dependen de scopul creditului. Creditele imobiliare pot fi oferite pentru:- cumprarea unui locuine de pe piaa primara/secundar;- construcia unei locuine;- achiziionarea loturilor de teren destinate construciei;- cumprarea unui lot de pmnt;- refinanarea unui credit/mprumut imobiliar;- renovarea, modernizarea sau extinderea imobilului locativ;- reconstrucia imobilului locativ;- reparaia capital a imobilului locativ;Bncile percep i comisioane pentru acest tip de credit precum ar fi comisionul de acordare al creditului i comisionul de administrare al creditului care de regul este perceput lunar. Calcularea comisioanelor n cazul creditelor imobiliare este foarte important pentru c acestea sunt foarte costisitoare pe termen lung.1.2 Legislatia R.M privind creditarea ipotecara a B.ILegea cu privire la ipoteca are ca scop de a stabili regulile si principiile fundamentale care reglementeaza piata ipotecara primara, si crearea conditiilor pentru dezvoltarea pietii ipotecare secundare.In primul rind trebue sa stim ca ipoteca se inregistreaza la oficiul cadastral territorial in a carui raza teritoriala se afla bunul imobil ipotecat.Mai intii de toate creditorul ipotecar depune o cerere la oficiul cadastral, un reprezentant imputernicit sau debitorul ipotecar serveste ca temei pentru inregistrarea ipotecii.Data a inregistrarii ipotecii este si data primirii cererii de inregistrare a ipotecii.La aceasta cerere se mai adauga documentul de achitare a taxei pentru inregistrare, documentul cu imputernicirile reprezentantului astfel si contractual de ipoteca autentificat notarial sau actul care serveste ca baza a aparitiei de ipoteca a creditorului ipotecar asubru bunului imobil si daca este cazul si alte documente care sunt in legislatia R.M.Cheltuielile pentru inregistrarea ipotecii, si cele legate de modificarea sunt suportate de catre debitorul ipotecar, insa este si o exceptie in cazurile cind contract de ipoteca prevede altfel.Inregistrarea ipotecii are loc prin efectuarea inscrierii in Registrul bunurilor immobile.Dar sunt si cazuri in care inregistrarea ipotecii este respinsa de legislatia cu privire la inregistrare a bunurilor imobile.Inregistrarea ipotecii are si niste consecinte si ele sunt urmatoarele:Informatia cu privire la ipoteca se inregistreaza in Registrul bunurilor imobile, ea este valabila din data inregistrarii in Registrul bunurilor imobile. Eliberarea informatiei din Registrul bunurilor imobile si acea informatie care nu este publica sunt reglementate de legislatia cadastrul bunurilor imobile.Accesul la informatia inregistrarii de stat a ipotecii bunului imobil este publica si orice persoana are dreptul de a acesta la aceasta informatie in conformitate cu legislatia in vigoareContinutul si forma unui contract dei poteca. In primul si in primul rind contractual de ipoteca este un document care este in forma ascrisa si autentificat la notar. In al doilea rind ipoteca este inregistrata in Registrul bunurilor imobile conform legislatiei. In contractual de ipoteca trebue sa fie indicat informative despre creditorul si debitor ipotecar: numele si prenumele domiciliu sau sediul etc. Trebue sa fie indicat acordul debitorului de inregistrare a ipotecii in favoarea creditorului, obligatii garantate de ipoteca cum au fost determinate de catre debitor si creditor, sa se determne obiectul ipotecii, este indicate sema achitat la inceputul tranzactiei si suma catre trebue achitata lunar de catre creditor, care este valoarea de piata si de inlocuire a bunului ipotecatcare sunt stabilite in raportul de evaluare. Nu este admisa cauza trecerii dreptului de proprietate asupra obiectuui ipotecii catre creditorul ipotecar daac nu sunt respectate sau sunt inculcate obligatiile de catre debitor. In contract unde sunt indicate obligatiile debitorului va fi intocmit in forma ceruta pentru contractual de ipoteca si se va indica cauzele acestuia. In contractual de ipoteca partile pot include si alte clauze.In contractual de ipoteca se poate face careva completari si chiar unele modificari astfel orice modificare sau completare in contract se face in forma autentica. Cind modificarea contractului de ipoteca duce la motificarea unor date din Registrul bunurilor imobile modificarile trebuie facute conform procedurii inregistrarii contractului de ipoteca.Cum se floseste obiectul ipoteciiOdata ce este intocmit contractual de ipoteca debitorul este in drept sa foloseasca sis a exploateze obiectul ipotecii, cu exceptia cind in contracyul de ipoteca sunt puse alte conditii. Bunul ipotecat nu poate fi transmis de catre debitorul ipocar in folsinta oneroasa sau gratuita fara acordul creditorului ipotecar.Debitorul ipotecat este este obligat sa suporte toate cheluielile de intretinere a obiectului ipotecii in cazul in care contractual de ipoteca nu prevede altfel.Debitorul ipotecar este obligat sa intretina sis a pastreze bunul ipotecat sis a nu-l deterioreze sau sal distruga pentru a nui scadea valoarea bunului imobil.Construirea, demolarea, sau schimbarea destinatiei obiectului ipoteci este permisa doar cu acordul creditorului ipotecar.Ipoteca legal este instituit prin nregistrarea n Registrul bunurilor imobile a unui aviz, n care se indic bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul i mrimea creanei.Temeiurile pentru apariia ipotecii legale snt:a) creanele statului pentru sumele datorate conform legislaiei fiscale;b) creanele rezultate din hotrre judectoreasca, precum este stabilit de legislaie;Creditorul ipotecar care a nregistrat ipoteca legal are dreptul de a urmri bunul imobil ipotecat n condiiile stabilite de prezenta lege.La avizul depus pentru nregistrare se vor anexa dovada aducerii la cunotina debitorului ipotecar a avizului, precum i hotrrea instanei de judecat sau actul ce confirm creanele statului fa de debitorul ipotecar aprute n baza legislaiei fiscale.Ipoteca este instituit n temeiul legii (ipoteca legala) sau a contractului (ipoteca contractual).Creanele ipotecare: Creana ipotecar trebuie s fie determinat sau determinabil la momentul executrii dreptului de ipotec. Creana ipotecar trebuie s aib caracter bnesc. In caz de deteriorare sau sau pericol a bunului ipotecat, precum si alte cazuri care afecteaza drepturile creditorului ipotecar, debitorul este obligat sa informeze creditorul ipotecat despre aceasta situatie.Conform articolului 22 se spune ca debitorul este obligat sa asigure obiectul ipotecii in beneficial creditorului ipotecar pentru nu a aparea careva riscuri de pierdere sau deteriorare fortuita. Creditorul ipotecar poate sa asigure bunul ipotecat pe cheltuiala debitorului ipotecar daca bunul nu a fost asigurat de debitorul ipotecar.In contractual de ipoteca poate de stabili obligatia de asigurare a vietii debitorului pina la valoarea soldului restant pe toata durata termenului acerstui contract de ipoteca.Despagubirile platite de asigurator ipotecar depasesc soldul creantelor debitorului ipotecar fata de debitorul ipotecar primul va restitui diferenta debitorul ipotecar sau succesorilor lui.Daca se va face ipoteca ulterioara asigurarea bunului ipotecat nu va fi obligatorie daca bunul imobil ipotecat a fost asigurat in cadrul ipotecii anterioareAsigurarea este efectuata la unu din companiile de asiguarre convenita cu creditorul ipotecar.Creditorul nu poate sa impuna ca debitorul sa asigure bunul imobil la o companie de asigurare anumita.Msurile de iniiere a executrii dreptului de ipotec sunt urmatoarele Notificarea i preavizul trebuie s conin:a) temeiul executrii dreptului de ipotec;b) mrimea creanei i obligaiei garantate cu ipotec;c) intenia creditorului ipotecar de a executa dreptul de ipotec;d) indicarea termenului, la expirarea cruia creditorul ipotecar va executa dreptul de ipotec, dar nu mai mic de 20 de zile calendaristice din momentul nregistrrii preavizului;e) determinarea obiectului ipotecii;f) cererea creditorului ipotecar privind transmiterea n posesiunea sa a bunului imobil ipotecat;g) valoarea sumelor restante, inclusiv dobnda, penalitile i orice alte costuri i cheltuieli necesare de achitat n vederea evitrii continurii procedurii de executare a dreptului de ipotec, sau alte aciuni necesare de a fi ntreprinse de ctre debitorul ipotecar n vederea nlturrii omisiunii de executare corespunztoare a obligaiilor sale; h) semntura creditorului ipotecar.Dac debitorul a ntreprins msurile indicate n notificare sau preaviz dup expirarea termenului, acest fapt nu-l lipsete pe creditorul ipotecar de dreptul de a continua procedura de executare a dreptului de ipotec.n vederea iniierii executrii dreptului de ipotec, creditorul ipotecar este obligat:a) s expedieze debitorului ipotecar i, dac este cazul, debitorului o notificare n care va fi menionat intenia de a executa dreptul de ipotec n baza contractului de ipotec;b) s nregistreze n Registrul bunurilor imobile preavizul privind executarea dreptului de ipotec.Dac pn la expirarea termenului sau a termenului mai mare, stabilit n notificare sau preaviz, debitorul nu a ntreprins msurile specificate n notificare i preaviz, creditorul ipotecar are dreptul s continue procedura de executare a dreptului de ipotec.Notificarea trebuie s fie expediat la domiciliu sau la sediul debitorului ipotecar i, dac este cazul, a debitorului, prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire. Notificarea este considerat recepionat la expirarea a apte zile lucrtoare din ziua expedierii.Legea 24 spune ca creditorul ipotecar in perioada de actiune a contractului de ipoteca este obligat pentru a verifica crare este starea fizica care sunt conditiile de pastrare si folosire a obiectului ipoteciicu conditia a debitorului ipotecar sau a detinatorului bunului imobil ipotecar.In timpul verificarii bunului imobil ipotecat creditorul trebue sa se conduca dupa care pasi, ca de ex sa preintimpine prealabil debitorul sau ale tertului care detine temporar bunul imobil si nici intrun caz sa nu jigneasca sau sa incalce drepturile debitorului ipotecar.Dar din partea debitorulu ipotecar se cere pentru a nu crea piedice la verificarea obiectului ipotecii, sa prezinte documentele si informatia necesara creditorului ipotecar. Vnzarea bunului ipotecat de ctre creditorul ipotecar trebuie s fie efectuat fr tergiversare nejustificat, n condiii i la pre comercial rezonabil, inndu-se cont de interesele debitorului.Vnzarea sub controlul instanei de judecat este obligatorie n cazurile stabilite la alin. (6) art. 79 din Legea cu privire la gaj.Creditorul ipotecar poate alege modalitatea de vnzare a bunului ipotecat: oferta-tender, negocieri directe sau licitaie public, organizat n conformitate cu legislaia n vigoare.Creditorul ipotecar poate vinde bunul ipotecat n orice moment convenit cu debitorul ipotecar prin acordul de executare benevol a dreptului de ipotec sau dup rmnerea definitiv a ordonanei sau hotrrii judectoreti, dup caz, emise n aceast privin.Obligatiile creditorului ipotecar privind informarea debitorului sunt urmatoarele:Anterior ncheierii tranzaciei, creditorul ipotecar trebuie s aduc la cunotina debitorului informaia privind posibilitatea executrii anticipate a obligaiei garantate cu ipotec, costurile sau penalitile aferente acesteia.Debitorul poate cere creditorului ipotecar eliberarea bilanului plilor efectuate i a soldului restant al obligaiei garantate cu ipotec. Creditorul ipotecar va prezenta debitorului bilanul anual, pentru cele eliberate suplimentar avnd dreptul s perceap o anumit tax.Creditorul ipotecar va notifica n scris debitorul, cu cel puin 30 de zile calendaristice nainte, despre modificarea mrimii dobnzii cu anexarea informaiei privind modificarea corespunztoare sumelor datorate.Pn la stabilirea raporturilor contractuale de ipotec ntre pri, creditorul ipotecar este obligat s informeze debitorul despre toate clauzele i condiiile contractului de ipotec, precum i a contractului din care apare obligaia garantat.Pn la semnarea contractului de ipotec, creditorul ipotecar va transmite debitorului o copie a raportului de evaluare a bunului ipotecat.Pn la stabilirea raporturilor contractuale de ipotec ntre pri, creditorul ipotecar este obligat s informeze debitorul despre toate clauzele i condiiile contractului de ipotec, precum i a contractului din care apare obligaia garantat.Creditorul ipotecar este obligat s informeze cumprtorul despre calitatea sa la momentul vnzrii bunului.Creditorul ipotecar are dreptul sa transfere dreptul de proprietate asupra bunului ipotecat, acionnd n numele debitorului ipotecar n baza urmtoarelor documente:a) n cazul executrii benevole acordul, autentificat notarial, privind executarea benevol a dreptului de ipotec;b) n cazul executrii silite ordonana judectoreasc sau, respectiv, hotrrea instanei de judecat rmas definitiv.Datele despre debitor sunt comfidentialeCreditorul ipotecar nu va cere debitorului prezentarea datelor referitoare la convingerile politice i religioase, apartenena la sindicate, asociaii obteti i religioase, partide i alte organizaii social-politice, cu excepia cazurilor prevzute de lege.Datele personale despre debitor, care au devenit cunoscute creditorului ipotecar snt confideniale i nu pot fi dezvluite de ctre creditorul ipotecar, cu excepia cazurilor cnd debitorul consimte, n mod expres, asupra dezvluirii, aceste date au devenit publice, n mod legal, dezvluirea lor este efectuat n cazurile i condiiile prevzute de lege sau este solicitat de organul de stat competent.Excluderea sau limitarea rspunderii este interzis excluderea sau limitarea rspunderii creditorului ipotecar n contractele de ipotec cu consumatorii, cu excepia cazurilor expres prevzute de legislaia n vigoare.La ncheierea contractului de ipotec prin care se garanteaz rambursarea unei sume de bani creditorul ipotecar va respecta prevederile legislaiei privind clauzele contractuale standard i, dup caz, regulile privind protecia consumatorilor.Interdicia serviciilor suplimentare eliberarea unei sume de bani a crei rambursare este garantat cu ipotec, precum i instituirea ipotecii, nu pot fi condiionate de procurarea de ctre debitor a unor servicii suplimentare, prestate de creditorul ipotecar sau de ctre persoanele afiliate acestuia.Si la final cum si ince caz se face incetarea ipoteciiIpoteca se inceteaza in cazula) expirrii termenului contractului de ipotecb) exproprierii bunului ipotecatc) acordului scris al creditorului ipotecar de a radia ipoteca;d) vnzrii n cadrul executrii silite a dreptului de ipotece) altor situaiei prevzute de legislaief) satisfacerii obligaiei garantate cu ipotecg) pieririi totale a bunului ipotecath) rezilierii contractului de ctre prii) scoaterii bunului ipotecat din circuitul civilCererea de radiere a ipotecii din Registrul bunurilor imobile poate fi depus la oficiul cadastral teritorial unde este nregistrat aceast ipotec, de ctre creditorul ipotecar sau de ctre orice persoan interesat, cu acordul scris al creditorului ipotecar. Cazurile cnd nu este nevoie de acordul creditorului ipotecar pentru radierea informaiei cu privire la ipotec snt stabilite de legislaia n vigoare. Cesiune dreptului de ipoteca este un procedeu prin care vreditorul ipotecar, in calitate de titular al dreptului subiectiv de ipoteca exercita una din prerogativele continutului acestui drept, si anume prerogative de a dispune de dreptul sau.Creditorul ipotecar este in in drept sa cesioneze tertilor drepturile ipotecare prezente si viitoare, fara controlul debitorului ipotecar , cu conditia ca acest drept ste prevazut in contractual de ipoteca.orului ipotecar, care poate fi exercitata la faze diferite ale derularii raportului juridic de ipoteca. Insa prerogativele creditorului ipotecar pentru exercitarea carora nu au survenit conditiile corespunzatoare, nu pot fi considerate drepturi ipotecare viitoare, deoarece aceste prerogative, ca elemente a dreptului subiectiv de ipoteca , iau nastere din momentul constituirii dreptului dat.Creditorul ipotecra nu poate considera dreptul subiectiv de ipoteca fara acordul debitorului ipotecar, cu exceptia cazului in care cauzele contractului de ipoteca ii permite cesiunea. Dreptul subiectiv de ipoteca are un caracter accesoriu fata de creanta pe care o garanteaza.In virtutea caracterului accesoriu al dreptului subiectiv de ipoteca, urmeaza sa admitem ca totodata ce din obligatia garantata cu ipoteca nu reiese oarecare impedimente de cesiune a creantei.In literature de specialitate romineasca se mentioneaza ca inscrierea transmiterii ipotecii nu este necesara. Deoarece de o data ce ipoteca a fost inscrisa nu mai este nevoie de o noua inscriere pentru ca nu este o noua ipoteca dar este tot aceeasi ipoteca, numai ca trece in patrimonial altei personae.Pornind de la considerentele expuse mai insus legislatia in vigoare urmeaza sa prevada forma autentica a contractului de cesiune a dreptului subiectiv de ipoteca. Respective cesiunea creantei garantate cu ipoteca si cesiunea dreptului subiectiv de ipoteca se vor reflecta intrun singur inscris in forma autentica.Cesiunea dreptului subiectiv de ipoteca nu necesita inregistrarea in Registrul bunurilor immobile daca partiel nu convin altfel.Continutul dreptului subiectiv de ipoteca este constituit intrun sir de prerogative ale credit

La ncetarea ipotecii, nscrierea privind ipoteca va fi radiat din Registrul bunurilor imobile, n conformitate cu legislaia n vigoare.

1.3 Avantajele si dezavantajele creditului ipotecarIn primul rind ar trebui sa fim la cunostinta ca cele mai multe credite in ziua de azi sunt destinate in special tinerilor, care sunt foarte dornici pentru avea o locuinta a sa proprie.Aceste credite lucreaza in felul urmator eel sunt data persoanelor, tinerilor cu scopul rambursarii lunare a unei sume de bani, aceasta suma de bani dj este indicata in contract.Acest credit in primul rind este foarte convinabil pentru familiile noi intemeiate si care nu dispun de o suma mare de bani cu care si-ar putea procura propriul cuibusor, dar ei sunt gata pentru a achita creditul conform contractului si a locui separat si nu a crea careva probleme celor apropiati.Astfel de credit il putem gasi in majoritate bancilor din R.M dar inainte de toate ar trebui sa stim si sa analizam acest credit ipotecar care are si avantaje dar si dezavantaje pe care creditorul ipotecar nu te pune la curent pentru a nu-si pierde clientii.Potrivit bancii, perioada de creditare este de minimum trei ani si de maximum 30 de ani, iar banii pot fi folositi atat pentru achizitia unei case sau a unui teren, precum si pentru modernizarea locuintei sau refinantarea unei credit de investitii imobiliare existent.Creditele ipotecare oferite de banci va pot ajuta fie sa va cumparati o locuinta, sa achizitionati teren pentru a construi o casa sau sa efectuati lucrari de modernizare a locuintei pe care o detin Bancile ofera acest tip de credit si in lei si in euro, iar unele si in dolari.Dezvoltarea ipotecii in Republica Moldova dj putem sa spunem ca a avut un rol foarte important mai bine zis un rol pozitiv in dezvoltarea economiei moldoveneasca deaceea ca noi raminem in urma in dezvoltarea constructiilor ipotecare fata de alte state.Astfel avantajele creditului ipotecar sunt urmatoarele:a) Un avantaj foarte mare in creditul ipotecar este ca in primele 30 de zile de la luarea cerditului noi avem posibilitate de a motifica, de a face careva schimbari in contractual de ipoteca si bancile sunt deacord cu aceste schimbari deoarece daca noi nu vom putea rambursa creditul ipotecar luna, vom avea careva piedici, bancile comerciale vor avea niste pierderi enorme unde suma creditului este foarte mare.dar ar trebui sa stim ca fiecare modificare in contractual de ipoteca are si un mic minus deoarece pentru fiecare modificare in contract vom fi nevoiti sa achitam o oarecare suma de bani sau un commission fix.b) Un avantaj si mai mare si credca cel mai convinabil pentru toti este ca la incheierea creditului ipotecar noi nu avem nevoie de a pune in gaj un alt imobil pe care il detinem dj sau a unui bun care are o valoare cu care banca isi poate acoperi creditul ipotear dar se pune in gaj bunul imobil viitor care este procurat in credit dar nu detinem dreptul asupra lui pina nu achitam suma in totalitate a imobilului.c) Un alt avantaj al creditului ipotecar este ca multe familii noi, neavind un loc de trai exact nu trebue permanent sa achita lunar de la 150-400 de euro pentru asi lua o gazda, si de fiecare data sasi schimbe locul de trai de la o gazda la alta, acesti bani pot fi achitati lunar bancii ca peste citiva ani sa devina proprietari a acestui apartament.d) Multi dintre tineri locuesc impreuna cu parintii, si de aic chiar de la inceput mute famii se destrama deoarece pentru un timp oarecare apar probleme si tot mai des se incep certurile in familie, pentru nu aparea aceste certuri in familie si a nu deranja pe cei apropiati credca toti ar fi deacord dar multi nu constientizeaza ca creditul ipotecar este o iesire din situatie.e) Fiecare familie trebue sa dispuna de un cuibusor al sau unde familia isi vor imparti durerile si bucuriile, este si incomod si neplacut cind o familie isi schimba foaret des locul de trai nu numai pentru tineri dar si pentru viitorii copii care vor fi siguri si vor putea dormi in pace cind vor avea o locuinta a sa.f) Creditele ipotecare sunt foarte eficiente pentru persoanele care au venituri mici dar care foarte mult isi doresc sa devina proprietary ai unei locuinte.Astfel bancile comerciale permit asha credite cu plati lunare ce acopera 70% din venitul lunar al familiei si aceasta este o iesire din situatie pentru multe familie de a putea lua un credit ipotecar. Sursa principal de venit a acestui credit este contractual de munca unde este indicat salariul pe acre il are debitorul lunar, dar bancile la fel pot accepta si alte surse de venit cum ar fi veniturile de peste hotare sau veniturile din chirie si latele.Dezavantajele creditului ipotecara)Un dezavantaj care ar trebui in primul rind mentionat credca este acel ca acest credit ipotecar este pe un termen indelungat el poate fi pe 10, 20 sau chiar 30 de ani astfel inainte de a incheea acel credit ipotecar cu banca noi ar trebui sa ne gindim foarte bine vom fi noi in stare intr-un asha timp indelungat sa achitam in fiecare luna suma indicate in contract sau nu.Astfel noi ar trebui sa inteleg ca durata lunga a constractului nu este un avantaj com gindesc multi altii dar este un dezavantaj deoarece cu cit creditul este mai lung cu atit creditul in primul rind este mai scump dar si intrun asha timp in viata noastra se pot intilni o multimea de schimbari ca de ex pierderea locului de munca care va fi o piedica pentru noi pentru a achita creditul in continuare sau chiar aparitia unei crize care ne poate foarte tare afecta si sanatatea omului la fel ar trebui sa o luam in consideratie deoarece ea niciodata nu poate fi stabila Astfel inainte de incheea un credit ipotecar trebue sa avem trebue sa avem careva prognoze despre viitorul financiar al familiei. Ar trebui sa ne gindim ca in caz ca nu avem cu ce achita creditul lunar nu mai dispunem de un job, trebue sa avem o alta solutie care ne va ajuta sa acoperim creditul in totalitate si a avea dreptul de proprietate asubra bunului imobil.b) Ca orice alt tip de credit creditul ipotecar la fel are dobinda sa pe care banca o stabileste si este inclus in plata care este achitata lunar. Pentru c acest tip de credit este de lung durat, rata nominal a dobnzii este flotant. Acest credit este dezavantajat prin faptul c bncile au dreptul s modifice rata dobnzii pentru utilizarea creditului n funcie de rata de refinanare a BNM, de rata inflaiei, de rata dobnzii interbancare Euribor/Libor sau de evoluiile pieii.c)La prima vedere creditele ipotecare devin foarte atractive pentru clienii ce doresc s devin proprietarii unei locuine proprii, ns realitatea este cu totul altceva. Aceste credite au o mulime de comisioane i costuri suplimentare ascunse ce genereaz costuri adugtoare. n comparaie cu celelalte credite oferite de ctre bncile comerciale, creditele imobiliare au cea mai mic rat a dobnzii. nainte s v hotri s apelai la acest credit gndii-v de 10 ori pentru c n medie costul creditul ipotecar n Republica Moldova ajunge pn la 232% din suma mprumutat, Fii ateni la fiecare dintre ele, informai-v, consultai-v cu ofierii de creditare la banca unde vrei s achiziionai creditul i nu uitai c odat ce ai semnat contractul de credit vei fi nevoit s scoatei bani din buzunar pentru o perioad ndelungat.d)Inca un dezavantaj la creditele ipotecare sunt ca majoritatea creditelor se ofera in valuta strainaaici putem spune ca este putin si un plus ca locuinta pe care o procuram la fel achitam lunar in valuta straina dar aici trebue sa atragem atentie la una ca de ex luind un credit imobiliar in valuta straina cu un curs la euro sau dolar azi nestiind ce curs va fi in ziua de mine cum de ex sa intimplat acuma in R.M multi oameni au luat credit cu un curs dar cind sa intoarca inapoi nu destul ca trebue sa intoarca banii imprumutati plus dobinda bancara ci si la cursul valutar au pierdut o gramada de banii. Astfel noi trebue sa atragem atentia ca majoritatea locuitorilor R.M salariul il primesc in valuta nationala in lei nu in euro si nici dolari. Astfel inainte de a incheea un credit ipotecar credca ar trebui in primul si in primul rind de a analiza toate avantajele si dezavantajele pe care le are un credit imobiliar si a ne gindi bine vom putea face noi fata acestui credit sau nu.cum se zice in popor de zece ori masoara si odata taie.

2.Piata primara a imobilului din mun.ChisinauCa sa apeleze la creditele ipotecare ii determina pe multi moldoveni din cauza preturilor mari la locuinte. Fiecare se gindeste ca luind un credit ipotecar este mai accesibil da poate dar in urma calculelor taxelor si comisioanelor care nu prea le observam si de care nu sunt informati de catre banci dar si de ratele care se modifica periodic pe durata creditarii. Desi ratele unui credit variaza intre 12 si 18 la suta dupa calcularea comisioanelor pot depasi 25% din suma imprumutata.Acestea sunt din cauza ca piata ipotecara este slab dezvoltata si veniturile mici ale populatiei.Inflatia inalta in comparative cu alte tari si modul de finantare a creditelor si in general situatia economica a Republicii Moldova sunt factorii care influenteaza costurile creditelor ipotecare.Creditele pe termen lung sunt solicitate mai des iar acestea sunt acordate de banci din mijloacele atrase de bancafie de la imprumuturi de la alte banci fie de pe piata de capital. Si deoarece bancile noastre nu dispun de lichiditati suficiente pentru a se proteja de anumite riscuri deaceea si rata dobinzii este mare. Si deaceea inainte de a incheea un contract se recomanda solicitantilor de credite sa citeasca cu atentie toate vrevederile care sunt indicate in el. Astfel persoanele care imprumuta trebue sa fie foarte atente.Analizind piata primara a imobilului din mun.Chisinau pe anul 2014 pot spune ca criza nu ea afectat pe oameni pentru a ridica constructii noi.Repartizarea constructiilor noi pe sectoare or.Chisinau, anul 2014Total antreprenoriTotal obiecteDupa sectorCentruCiocanaBuiucaniRiscaniBotanicaSuburbii

89184Numarul de obiecte472623283723

Ponderea, %261413152012

Dupa cum observam cele mai multe constructii sau inregistrat in raionul Centru cu 47 de obiecte mai apoi locul 2 ii revine raionul Botanica cu 37 de obiecte, pe al 3 loc se claseaza raionul Riscani cu 28 de constructii dupa acre vine ciocana cu 26 constructii si cele mai putine constructii sunt inregistrate in sectorul Buiucani si Suburbiilor mun.Chisinau au cite 13 constructii.Sectorul centru este si a fost un sector cu multe constructii noi deoarece in acest sector sunt atit cladiri rezidentiale cit si oficii locuri pentru odihna, cafenele, hotele si altele.Multe personae prefer acest sector al mun.Chisinau numai dintro singura cauza ca aici este mai aproape de locul de munca si nu trebue in fiecare dimineata sa se trezeasca mai degraba pentru a reusi la munca prin ambuteeaje. Dar unii din locuitori locuind dj de mai mult timp aici ei dj nu mai prefer atit de mult acest sector ei isi doresc o locuinta undeva in suburbia sau intr-un raion mai verde si mai linistit. Si dupa cite vedem sectorul Botanica pe care multe personae il prefera fiind un sector linistit si cel mai verde sector deoarece el este renumit prin parcurile sale mari si frumoase ca Gradina Botanica si Valea Trandafirilor si citeva parcuri mai mici. De ce spun ca multi prefer acest sector din cauza ca este al 2 pe lista dupa sectorul centru cu 37 de constructii astfel nefiind cererea in acest sector nu era sa se plaseze pe locul 2 in aceasta lista.Pentru a vedea care este diferenta din totalul constructiilor din anul 2014 si 2013 am facut si o analiza a constructiilor la piata primara pe anul 2013.

Total antreprenoriTotal obiecteDupa sectorRiscaniCentruCiocanaBotanicaBuiucaniSuburbii

69142Numarul de obiecte163823212123

Ponderea, %112716151516

Bibliografie1) Albu Ion analiza factoriala de piata a imobilului residential 20072) Rojco A- problemele formarii in Moldova a sistemului caselor de imprumut si a economiei pentru constructive 20043) Gutu A- experienta imprumuturilor collective4) Elena Mocanu-Garantarea executarii obligatiilor prin ipoteca 20015) Economie si sociologie 2009 (revista)6) Piata financiara 2006 (revista)7) Tribuna economica 2006 (revista)8) Profit om de afaceri (revista)9) Tribuna economica 2009 (revista)10) Economia ASEM 2010 (revista)11) Finante publice si contabilitate 2005 (revista)12) Finante publice si contabilitate 2004 (revista)13) Informativ de sinteza 2004 (revista)14) Buzu olga- Evaluarea BI 200315) Revista noi 201516) Mariana Bejenaru Analiza pietii imobiliare 2009 17) Gheorghe Badescu- Analiza investitiilor imobiliare 200918) Angela Binzari-Conferinta Stiintifica Internationala-Aspectele Legislative privind contractarea unui credit ipotecar 29-30 octombrie 2008 Chisinau19) Angela binzari- Conferinta Stiintifica Internationala- Standartizarea procedurilor de creditare ipotecara 23-24 ocombrie 2009 Chisinau20) Stiinte Economice Analele Universitatii din Craiova 2007 21) Revista Nationala de Drept-august 201122) Revista Nationala de Drept-ianuarie 201223) Simpozionul Internationala al tinerilor cercetatori vol 1 (19-20 aprilie 2007)24) Revista Nationala de drept 2001mai