teoria evaluari

download teoria evaluari

of 58

Transcript of teoria evaluari

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    1/58

    1

    CUPRINS

    INTRODUCERE ..21. ASPECTELE DE BAZA BUNULUI IMOBIL1.1. Noiuni generale ale bunurilor imobile.....................................................41.2 Tipurile de bun imobil..................................................................................7

    1.3 Metodele de estimare a valori bunurilor imobile.......................................8

    2. BUNUL IMOBIL CA MARF 2.1 Particularitaile imobilului ca marf.........................................................192.2 Bunurile imobile ca obiect a piei imobiliare............................................213. TIPURILE DE TRANZACII CU BUNURI IMOBILE3.1 Clasificarea t ranzac ilor .............................................................................343.1.1 Vnzare -c umprare .................................................................................343.2.1 Ipotec.......................................................................................................373.3.1 Schimbul....................................................................................................38

    3.4.1 Motenirea.................................................................................................413.5.1 Arenda........................................................................................................42

    3.6.1 Donare........................................................................................................43

    CONCLUZII..........................................................................................................45

    BIBLIOGRAFIA ..................................................................................................46

    ANEXE...................................................................................................................47

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    2/58

    2

    INTRODUCERE

    Evaluarea valorii de pia a bunurilor imobile a devenit o problemtiinific nc n anul 1989, cnd a fost adoptat hotrrea Guvernului RepubliciiMoldova, prin care se permitea vnzarea si cumprarea spaiului locativ de stat obtesc. Astfel apare si noiunea- bunul imobil ca marf.

    Cuvntul imobil i are provenena francez (imeuble) i nseamn nnemicare. Acest coninut al su, de a se afla n nemicare, i are rspndre asuprtuturor obiectelor (bunurilor) imobile. Evident c, cel mai nemicat obiect (buneste un teren i mpreun cu terenul, toate construciile, instalaiile, amenajrileamplasate pe el.

    Scopullucrriieste prezentarea beneficilor bunurilor imobile ca marf. De aacumula deprinderi, aptitudini la utilizaraea metodelor de estimare a unui bunimobil, de a cunoate tipurile de bun imobil ct i tranzacile care pot fi efectuate cuaceste bunuri de ctre tinerii specialiti.

    Actualitatea temei: Analiznd piaa R.Moldova putm observa c n totalitateatranzacilor bunul imobil este ntlnit ca marf.

    Lucrarea dateste format din 3 capitole, conine un tabel, 6 figuri, 6anexesi 58 de pagini.

    n primul capitol- ASPECTELE DE BAZ A BUNULUI IMOBILseexamineaz noiuni legate de bunul imobil ca marf, tipurile de bun imobil care

    servesc ca marf pe piaa imobiliar, totodat se determin algoritmul de utilizare metodei cheltuelilor i se propune algoritmul de calcul al valorii de pia conformabordrii costului.

    n al doilea capitol- BUNUL IMOBIL CA MARF se examineaz particularitile bunului imobil ca marf. Conform unor estimri, bunurile imobileconstituie aproape jumtate din toat bogtia mondial acumulata. Bunul imobil

    este marfa scump deoarece procurarea unui bun imobil sunt necesare resursefinanciare semnificative. Tot n al 2 capitol snt analizare bunurile imobile ca

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    3/58

    3

    obiect a piei imobiliare , preurile pe pia a apartamentelor, cldirilor locativecomerciale i industrial. Rata lor de vnzare-cumprae, ct i sectoarele dinChiinu unde sint ampasate aceste construcii.

    Al treilea capitolTIPURILE DE TRANZACII CU BUNURI IMOBILE Aici snt descrise toate tipurile de tranzaci care pot fi efectuate cu un bun imobil, pe piaa imobiliar(vnzare-cumprare, ipoteca, donarea, arenda, schimbul,motenirea).Cele mai desetranzacii se nregistreaza cu apartamente, case,terenuri, obiective industriale i comerciale, alte nregistrri de proprieti.

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    4/58

    4

    1. ASPECTELE DE BAZA BUNULUI IMOBIL

    1.1 Notiuni generale

    Odat cu dezvoltarea (creterea) cerinelor fa de coninutul informaiei,fa de cadastru n ansamblu, evoluioneaz i noiunea de obiect al cadastrului. Osimpl informaie despre teren nu mai este satisfctoare pentru cerineleeconomici i sociale. Se cere o informaie mai ampl, despre construciile,

    instalaiile, amenajrile care se afl pe un teren concret, despre aspectul calitatival terenului, aspectul ecologic.

    Astfel, din cele deja constatate, obiectul cadastrului - sunt terenurile pe caresunt amplasate construcii, instalaii, amenajri, obiecte acvatice, plantaiimultianuale, inclusiv poriuni de subsol ale acestor terenuri.

    Totodat, un teren, mpreun cu construciile, instalaiile, amenajrileamplasate pe el reprezint nu alt ceva dect un bun imobil.

    Din cele menionate mai sus, devine o necesitate aplicarea noiunii de bunimobil n calitate de obiect al cadastrului.

    n tot complexul dezvoltrii evoluioniste, important rmne rolul terenuluin structura bunului imobil. Construciile, instalaiile, amenajrile, plantaiilemultianuale, vor fi componente ale obiectului cadastrului (bunuri imobile) numaatunci cnd va fi prezent terenul. n lipsa terenului nu exist motivul de a seconsidera imobiliar, bunul imobil. n aceste condiii obiectele care nu au coninuimobiliar nu vor fi obiect al cadastrului.

    Este necesar de a nu confunda obiectul cadastrului (bunul imobil) i cuobiectul nregistrrii n Registrul bunurilor imobile (alte bunuri i drepturi aferentebunului imobil).

    La categoria de bunuri imobile se raport terenurile, poriunile de subsol,obiectele acvatice separate, plantaiile prinse de rdcini, cldirile, construciile

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    5/58

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    6/58

    6

    valoarea economic. Un bun poate fi mobil prin natura lui, prin anticipaie sau prindeterminarea legii.imobile - sunt acele lucruri care au o aezare fix, stabil, care nu pot fi mutatedintr-un loc n altul far s-i piarda destinaia iniialsau identitatea. Pot fi bunuriimobile prin desinatia lor, prin natura lor sau prin obiectul la care se aplic. ajustare - suma care se adun sau se extrage din preul de vnzare a bunului imobilcomparabil pentru a ine cont de diferenele ntre bunul imobil comparabil ibunulimobil evaluat. Ajustarea poate fi exprimat n mrimi absolute sau relative; bun imobil comparabil- bun imobil care este similar bunului imobil evaluat i carea fost recent vndut sau este expus vnzrii; formare a bunului imobil- complex delucrri executate n vederea apariiei unuinou bun imobil, ca obiect de drept independent, prin separare, divizare, comasaresau combinare a unor bunuri imobile nscrise n Registrul bunurilor imobile;condiii de formare a bunurilor imobile - set de reguli i cerine a cror ndeplinireeste obligatorie la formarea de bunuri imobile;bun imobil initial- bun imobil n baza cruia se formeazun nou bun imobil;

    inginer cadastral- persoana avnd studii corespunzatoare n domeniul cadastrului,angajat al executantului lucrarilor cadastrale, care efectueaz lucrrile de formare abunurilor imobile.tipul bunului imobil- categoria la care este atribuit bunul imobil n funcie demodul de folosina curent. Modul de folosinta corespundeutilizerii predominantea bunului imobil la momentul executrii evalurii, indiferent de destinatia acestuia;

    date de piata- informaia privind preurile de vnzare si plile de arend plite ncadrul tranzaciilor libere pentru bunurile imobile, caracteristicile crora sntcunoscute;construc ie - cladire sau edificiu care nu poate fi deplasat far a compromitedestinaia ei, fiind alcatuit din una sau mai multe pari, ce formeazun totindivizibil.

    pia - obiect urbanistic cu denumire, care este element de planificare cu hotare nchise.

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    7/58

    7

    1.2 Tipurile de bun imobil.

    Se disting urmatoarele tipuri de bunuri imobile:a) bunuri imobile cu destinaie locativ,(vezi anexa 5)care includ construciile i ncaperile izolate destinate predominant locuirii permanente si activitatilorcomplementare ei, precum i terenurile pe care snt am plasate sau urmeaza fiamplasate astfel de construcii, cu urmatoarele subcategorii:

    apartamente i ncaperi izolate locative in case cu multe etaje; apartamente n case de locuit individuale; case de locuit individuale, inclusiv terenuri aferente si construciile

    auxiliare n localitaile urbane i n localitaile rurale;

    b) bunuri imobile cu destinaie comercial i industrial,(vezi anexa 6) la care sntatribuite construciile i ncaperile izolate cu destinatie nelocativ, utilizatepredominant pentru:

    desfaurarea activitatilor economice, diferite de cele de producere

    (comer, prestare a serviciilor i altele asemenea), i terenurile pe care sntamplasate aceste bunuri;

    producerea sau confecionarea unor bunuri materiale, inclusiv nscopuri complementare celor enumerate mai sus, i terenurile pe care sntamplasateaceste construcii, precum i bunurile imobile ale gospodriei comunale,ale transporturilor si telecomunicaiilor;

    c) bunurile imobile cu destinaie agricol, la care sntatribuite terenurile agricole iconstruciile amplasate pe ele i folosite n activitatea economic,

    productive- plantaiile perene, loturile ntovririlor pomicole iconstruciile amplasate pe ele, gradinile din extravilan, terenul arabil,livezile, viile, alte plantaii multianuale, fnaele, punile.

    neproductive- fermele zootehnice, obiectele piscicole, drumurile

    tehnologice i de exploatare agricol; depozitele care deservesc procesul deexploatare a terenurilor; diferite platforme etc.

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    8/58

    8

    d) alte bunuri imobile, la care snt atribuite garajele pentru transportul individualcu excepia celor amplasate pe loturile de lnga cas, i alte bunuri imobile ceconstituie obiecte ale evaluarii i care nu au intrat n categoriile menionate maisus.

    1.3 Metodele de estimare a valorii bunurilor imobile

    Metoda cheltuielilor

    Metoda cheltuielilor const n estimarea valorii de pia a obiectuluievalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent saureproducerea calitilor lui de consum.

    Metoda cheltuielilor este aplicat n urmtoarele cazuri: a) evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (n acest caz costulconstruciei, care include i beneficiul investitorului se apropie de mrimea valoride pia); b) evaluarea construciilor nefinisate;

    c) analiza tehnico-economic a bunurilor imobile; d) reevaluarea mijloacelor fixe ale ntreprinderilor (n acest caz se va determinavaloarea de reconstituire);e) argumentarea construciei unor cldiri sau edificii noi; f) determinarea celei mai bune i eficiente utilizri a obiectului evalurii; g) evaluarea bunurilor imobile unice i celor cu destinaie special;

    h) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.Procesul de determinare a valorii de pia prin metoda cheltuielilor este

    constituit din urmtoarele etape: a) determinarea valorii de pia a terenului fiind considerat liber i disponibil pentru cea mai bun i eficient utilizare; b) determinarea valorii construciei considerate noi (valoarea de reconstituire sau

    de nlocuire). n valoarea construciei considerate noi snt incluse cheltuielile legatenemijlocit de construcie, costurile indirecte i beneficiul investitorului;

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    9/58

    9

    c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabil inerecuperabil); deprecierii funcionale (recuperabil i nerecuperabil) ideprecierii economice;d) estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire, innd cont de mrimeadeprecierii acumulate;e) estimarea valorii de pia a bunului imobil ca fiind suma valorii de pia aterenului i valorii de reconstituire sau de nlocuire a construciilor.

    Valoarea de reconstituire sau de nlocuirea cldirii sau edificiului evaluateste constituit din urmtoarele elemente: a) costul construciei; b) cheltuieli indirecte;c) beneficiul investitorului.

    Costul construciei reprezinttotalitatea cheltuielilor legate nemijlocit deconstrucia obiectului. Costul construciei se determin n baza normelor de devizi altor documente normative.

    Cheltuielile indirecte reprezint totalitatea cheltuielilor legate de marketing,

    publicitate, asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru meninereaobiectului n perioada dintre finalizarea lucrrilor de construcie i vnzareaobiectului. Cheltuielile indirecte se calculeaz n baza documentaiei investitorului analizei pieei construciilor noi.

    Beneficiul investitorului reprezint recompensa pentru riscul legat derealizarea proiectului de investiii. Mrimea beneficiului investitorului depinde de

    situaia concret de pe pia i se determin n baza analizei celei mai bune i eficiente utilizri.

    Valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire se estimeaz prinaplicarea urmtoarelor metode: a) metoda comparaiilor unitare; b) metoda costurilor segregate;

    c) metoda cantitativ.

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    10/58

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    11/58

    11

    mult mai eficient cerinele pieei. Deprecierea funcional este determinat denecorespunderea caracteristicilor cldirilor i construciilor standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilajtehnologic nvechit i altele).

    Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externiasupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii,schimbrile pe piaa imobiliar, schimbrile n legislaia naional, modificareacondiiilor de finanare i altele.

    Metoda analizei comparative a vnzrilor Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de

    pia a bunului imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobilesimilareobiectului evalurii care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii. Metoda respectiv seutilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre vnzrile bunurilorimobile similare obiectului evalurii.

    Bunurile imobile comparabile trebuie s fie similare obiectului evalurii din punct de vedere al caracteristicilor funcionale i fizice. n scopul aplicrii metodeanalizei comparative a vnzrilor evaluatorul trebuie s dispun de informaia privind preurile de vnzare sau preurile de ofert pentru aceste bunuri.

    Aplicarea metodei vnzrilor comparabile este efectuat n baza urmtoareiproceduri standard:

    a) colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii bunurilor imobilecomparabile;b) identificarea unitilor i elementelor de comparaie; c) determinarea mrimii ajustrilor; d) comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, n scopul ajustrii preurilor de vnzare;

    e) analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determinavaloarea de pia a obiectului evalurii.

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    12/58

    12

    La etapa colectrii i analizei datelor de pia evaluatorul determin numrulvnzrilor comparabile necesar pentru analiz. Pentru efectuarea analizeicomparative snt suficiente trei -cinci vnzri, dar cu ct mai mare este numrulvnzrilor analizate cu att este mai exact rezultatul evalurii.

    Preurile bunurilor imobile comparabile snt analizate i corectate n funciede asemnri i diferenieri. Urmtoarele elemente de comparaie snt examinate ncadrul metodei respective:a) drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise; b) condiiile de finanare; c) condiiile tranzaciei; d) condiiile pieei; e) amplasarea;f) caracteristicile fizice;g) caracteristicile economice;h) modul de folosin; i) componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil.

    Preul bunului imobil depinde de avantajele obinute odat cu preluareadreptului de proprietate asupra lui.Preul de vnzare va fi cel mai mare n cazultransmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului iconstruciei. Apariia unor restricii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptuluide dispoziie a bunului imobil, existena unor grevria dreptului de proprietate -servitute etc.) contribuie la reducerea valorii bunului imobil, prin urmare i a

    preului de vnzare. Dac dreptul de proprietate asupra obiectului evalurii esteabsolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat dalte drepturi reale, evaluatorul trebuie s efectueze corectrile respective ale preului de vnzare a obiectului comparabil, mrimea ajustrii fiind egal cuvaloarea de pia a drepturilor adiionale asupra bunului imobil.

    Estimarea a justrii pentru condiiile de finanare depinde de acordul ntre

    cumprtor i vnztor privind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei. Aceastajustare este aplicat n cazurile cnd cumprtorul pltete creditorului dobnd

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    13/58

    13

    pentru creditul acordat n scopul procurrii bunului imobil sau cnd vnztorul particip la finanarea tranzaciei, acordnd cumprtoruluiun credit ipotecar.

    Ajustarea pentru condiiile tranzaciei reflect condiiile atipice aletranzaciei, cum ar fi termenii restrni de vnzare a bunului imobil, existena uneirelaii speciale ntre prile implicate n tranzacie: de rudenie, de afaceri sauinterese financiare comune.

    Ajustarea pentru condiiile pieei presupune luarea n considerare a evoluiei preurilor pe piaa imobiliar n perioada dintre data evalurii i data cnd a fosefectuat vnzarea bunului imobil comparabil, innd cont de inflaie sau deflaiemodificarea legislaiei fiscale i legislaiei n general, schimbrile n structuracererii i a ofertei bunurilor imobile i altele.

    Ajustarea preurilor pentru amplasare se efectueaz n cazurile n careamplasarea bunului imobil comparabil difer de amplasarea obiectului evalurii.

    Ajustarea preurilor pentru diferenierea modului de folosin se efectueazn cazul n care modul de folosin curent al obiectului comparabil difer, dar nuesenial, de modul de folosin al obiectului evalurii.

    Ajustarea pentru componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil seaplic n cazul n care la tranzacia de vnzare a bunuluiimobil au participat ialtebunuri ce nu snt considerate imobile, cum ar fi: utilaje iechipamente de producie, mobilier i altele. Valoarea acestor componente se separ de valoareabunului imobil.

    Pentru determinarea mrimii ajustrilor se aplic urmtoarele metode:

    a) metoda comparaiei pare; b) metoda analizei datelor secundare;c) analiza statistic.

    Metoda comparaiei pare const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a determina mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acescaz, bunurile imobile care au participat n tranzacie trebuie s posede

    caracteristiciidentice, cu excepia caracteristicii pentru care este estimatajustarea.

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    14/58

    14

    Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mrimiiajustrilor n baza informaiei din rapoartele analitice privind tendinele dedezvoltare a pieei imobiliare, articolele i publicaiile de specialitate.

    Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico -matematice de analiz, n special analiza de regresie i corelare.

    n cadrul metodei analizei statistice, evaluatorul poate aplica i alte metode pentru determinarea mrimii ajustrilor, cum ar fi: metoda analizei grafice, analizatrendului, analiza costurilor, analiza comparativ relativ, analiza distributiv ialtele.

    Ajustrile snt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor bunurilorimobile comparabile i pot fi exprimate n mrimi absolute sau relative.

    Ajustrile snt aplicate n urmtoarea consecutivitate: a) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;b) ajustarea pentru condiiile de finanare; c) ajustarea pentru condiiile de vnzare; d) ajustarea pentru condiiile pieei;

    e) ajustarea pentru amplasare i caracteristicile fizice. n procesulaplicrii ajustrilor pentru drepturile de proprietate, condiiile de

    finanare, condiiile de vnzare i condiiile pieei, preul de vnzareeste recalculatdup fiecare corectare a elementului de comparaie.

    Ajustrile pentru celelalte elemente de comparaie pot fi aplicate n modulstabilit de evaluator. Preul bunului imobil poate fi recalculat dup ajustarea

    fiecrui element sau dup aplicarea tuturor ajustrilor. Modalitatea aplicriiajustrilor nu va influena rezultatul final.

    Metoda veniturilor

    Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil n bazavenitului operaional net ce poate fi generat de acest bun n viitor. Aplicarea

    metodei veniturilor se efectueaz n dou etape: a) prognozarea veniturilor viitoare;

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    15/58

    15

    b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.Veniturile viitoare pot proveni din urmtoarele surse:

    a) plata de arend colectat n urma drii n arend a bunului imobil; b) veniturile din exploatarea comercial a bunului imobil.

    Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese orise utilizeaz plata de arend.

    n scopul calculrii venitului operaional net este necesar de determinaturmtoarele tipuride veniturii cheltuielilegate de funcionarea bunuluiimobil:a) venitul brut potenial- venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazulfolosirii tuturor spaiilor disponibile; b) venitul brut efectiv -venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunuluiimobil, innd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi lacolectarea plii de arend c) cheltuielile operaionale- cheltuieli legate de exploatarea i asigurareafuncionrii normale a bunului imobil. Cheltuielile operaionale snt grupate nurmtoarele categorii:

    cheltuielile operaionale fixe,care includ cheltuielile ce nu depind de nivelulde ocupare a spaiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunuluiimobil i altele);

    cheltuielile operaionale variabile, care includ cheltuielile ce depind deintensitatea exploatrii bunuluiimobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale i altele);

    cheltuieli pentru reparaii i meninere, care includ cheltuielile pentrureparaia curent a bunului imobil i cheltuielile pentru ntreinerea bunuluiimobil. Cheltuielile incluse n aceast categorie poart att un caracter fix cti variabil (reparaia ascensorului, zugrvirea pereilor i altele);

    cheltuielile operaionale pentru nlocuire, care includ cheltuielile pentru nlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperiul, instalaiile

    sanitare -inginereti i altele).

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    16/58

    16

    Pentru estimarea venitului operaional net din venitul brut efectiv se vor scdea doar cheltuielile operaionale care snt suportate de proprietar. La cheltuieloperaionale nu snt atribuite: deservirea credituluiipotecar, impozitul pe veniti amortizarea mijloacelor fixe.

    n cadrul metodei veniturilor snt aplicate dou metode de estimare a valorii: a) capitalizarea direct; b) actualizarea fluxurilor de numerar.

    Capitalizarea direct implic transformarea venitului obinut pe parcursulunui singur an de gestiune n valoarea bunului imobil prin intermediul ratei decapitalizare.

    Rata de capitalizare se estimeaz prin urmtoarele metode: a) metoda analizeivnzrilor comparabile; b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;c) tehnica grupului investiional; d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei

    Metoda analizei comparative a vnzrilor este metoda care se va aplica de

    preferin pentru estimarea ratei de capitalizare. O condiie necesar pentruobinerea rezultatelor corecte n urma aplicrii metodei respective este asigurareaunui nivel nalt de comparabilitate a obiectului evalurii i obiectelor comparabilen baza crora a fost estimat rata de capitalizare. nainte de a estima rata decapitalizare este necesar s fie efectuate toate ajustrile corespunztoare pentrudiferena ntre bunul evaluat i bunurile similare

    Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplic n cazurile cnd nu poate fi obinut informaia complet privind bunurile imobile comparabile, nschimb este disponibil informaia despre veniturile brute efective i cheltuielileoperaionale ale acestor bunuri.

    Coeficientul cheltuielilor operaionale este egalcu raportul ntre cheltuielileoperaionale i venitul brut efectiv.

    Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezint raportul ntre preul devnzare a bunului imobil i venitul brut efectiv.

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    17/58

    17

    Tehnica grupului de investiii se bazeaz pe presupunerea c n cazul n careexist mai multe interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata decapitalizare trebuie s corespund cerinelor fiecruia din deintorii de drepturireale asupra bunului imobil fa de nivelul de rentabilitate al investiiei.Intereselemateriale legate de obiectul evalurii pot fi de origine financiar (finanarea bunului imobil cu capital propriu i capital mprumutat) i de origine fizic(divizarea bunului imobil n pri componente: teren i construcii).

    Tehnica grupuluide investiii pentru interesele financiare este aplicat ncazurile n care pentru procurarea proprietii imobiliare au fost atrase resursecreditare. Astfel, venitul operaional net este divizat n dou pri. Prima partereprezint plile ipotecare (rambursarea creditului ipotecar), care este un venitpentru creditor. Cea de a doua parte este venitul proprietarului care a investitcapitalul propriu, i poart denumirea de flux de numerar nainte de impozit (FNI fluxul de numerar nainte de impozit). Prin urmare, rata de capitalizare care esteutilizat pentru capitalizarea venitului operaional net, va ine cont att de capitalu propriu, ct i de capitalul mprumutat, reprezentnd o mrime medie ponderat a

    ratei rentabilitii pentru creditor iratei rentabilitii pentru proprietar . Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se

    aplic pentru calcularea ratei de capitalizare n cazul n care snt atrase mijloacecreditare pentru finanarea tranzaciei

    Coeficientul de acoperire a datoriei reprezint raportul dintre venituloperaional net i plata anual pentru deservirea creditului.

    Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturileviitoare i este estimat prin aplicarea urmtoarelor metode: a) metoda adiionrii; b) metoda extraciei; c) metoda investiiilor de alternativ.

    Metoda adiionrii presupune nsumarea estimrilor individuale a fiecrei

    componente a rateide actualizare: rata real a rentabilitii, rata inflaieianticipatei rata riscului.

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    18/58

    18

    Rata real a rentabilitii este determinat n baza analizei investiiilor financiare fr de risc sau care implic riscuri minime. Rata real a rentabilitii nuine cont de inflaie i este similar pentru toate investiiile din economia naional

    Rata inflaiei anticipate este determinat n baza prognozelor oficiale privindevoluia inflaiei n economia rii.

    Rata riscului reflect recompensa pe care investitorul ateapt s o primeasc pentru banii investii n bunul imobil. Rata riscului include: riscul pieei imobiliare,riscul inflaiei neateptate i riscul lichiditii joase caracteristic pentru bunurileimobile.

    Metoda extraciei se bazeaz pe analiza informaiei despre bunurile imobilecomparabile i extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete valorile bunurilor imobile similare obiectului evalurii. Aceast metod poate fiutilizat respectnd condiia c modul curent de utilizare a bunurilor imobilecomparabile corespunde principiului celei mai bune i eficiente utilizri.

    Metoda investiiilor de alternativ se bazeaz pe principiul c proiectele deinvestiii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de

    actualizare poate fi efectuat n baza sumei ratei curente a rentabilitii pe pieelede capital (dobnda pentru hrtiile de valoare de stat) i diferena ntre mrimearatei rentabilitii pe pieele de capital i rata rentabilitii pentru bunurile imobileestimat din analiza investiiilor anterioare.

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    19/58

    19

    2.BUNUL IMOBIL CA MARF

    2.1 Particularitile imobilului ca marf

    Bunurile imobile constituie baza bogtiei nationale.Anume in constructi ,cldiri i edificii se acumuleaz treptat munca generailor anterioare care asigurun nivel decent de via n prezent ct i-n viitor. Conform unor estimri, bunurileimobile constituie aproape jumtate din toat bogtia mondial acumulata.

    Piaa imobiliar reprezint un generator al creterii economice al intregii ri, f iindc, anume n bunurile imobile cu diferit destinaie are loc nvestirea primar aunor mijloace importante ce duc la schimbri calitative ale cererii i ofertei iasigur dinamica dezvoltrii macroeconomice.

    Bunul imobil este un obiect deosebit .Fiind baza activiti vitale ale omului

    i a societii n ntregime, bunurile imobile reprezint un obiect deosebit alcircuitului pe pia, al proprietaii i al dirijrii. De aceast caracteristic ine constatul prin formarea sistemelor de control a eficienei utilizarii bunurilor imobile latoate etapele ciclului vital al acestor bunuri.

    ramura foarte important a tiinei economice, care red coninutultermenilor referitori la bunurile imobile, este Economia imobilului. n nelesulmodern, teoria economic s-a format in sec. XVIII, nsa termenii referitori la bunurile imobile au aprut mult mai nainte, insui odat cu apariia imobililor. nfiecare limb se intlnesc diferii termeni referitor la bunurile immobile, i la anumit etap a dezvoltrii societi a aprut necesitatea de a trece de la termeni lansi noiunea de bunuri imobile pentru a asigura inelegere unica. Trecereaaceasta este necesar in primul rnd datorit faptului c bunurile imobile particip

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    20/58

    20

    activ n procese careconstitute baza vieii societaii i anume n producerea iutilizarea diferitor bunuri economice.

    Din punct de vedere economic, bunurile imobile sunt bunuri economice care

    au ca scop ndestularea necesitilor umane. Indiferent dac aceste bunuri suntorientate spre consumul nemijlocit sau spre utilizarea bunurile imobile ca factori d producie. Bunurile imobile ca bunuri economice au anumite trasturicaracteristice.

    Prima din aceste trasturi estelegtura indisponibil cu pmntul. Cu altecuvinte obiectul imobiliar nu poate fi schimbat dintr-un loc in altul far

    deteriorarea acestui obiect, far distrugerealui.

    A doua trastura caracteristic este cea deamplasamentulfixat.

    Trastura urmtoare const n aceea ca obiectul imobiliar esteunic. Cu altecuvinte, orice obiect are trsturile sale specifice. Chiar dac se i-au doua obiecteanalogice la prima vedere (de exemplu doua apartamente de aceeai serie,

    construite dup aceleai tehnologii) par a fi identice, atunci, dupa analiz mai profund pot fi gsite un ir de deosebiri, care i duce la faptul ca aceste obiectesunt unice.

    alta trasatura caracteristic pentru obiectele imobiliare suntcondiiile de producere(de construcie), care de asemenea difer de la obiect la obiect.

    Expluatare de lung durat. Bunul imobil dac este ntreinut n condiiinormale poate servi zeci i chiar sute de ani.

    Bunul imobil este marfa scumpa. La procurarea unui bun imobil suntnecesare resurse financiare semnificative. Deacea pentru procurarea unui bunimobil cumpratorii deseori sunt nevoii s utilizezediferite mecanizme financiare.

    Bunurile imobile ca bun economic au trei tipuri (moduri) de utilizari:

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    21/58

    21

    primul mod de utilizare al unui bun imobil este cel de consum (utilizarea bunului imobil ca marf).

    alt mod de utilizare a bunului imobil este in scopul produciei (bunurileimobiliare constituie element al procesului de producie).

    al treilea mod de utilizare a unui bun imobil este utilizarea scopul obineriiveniturilor.

    2.2 Bunurile imobile ca obiect a piei imobiliare

    Piaa locuinelor primare- n prima jumtate a anului 2011 piaa locuinelor primare a evoluat dup unscenariu similar cu cel al anului 2010. Vnzareaapartamentelor se produce cu ritmuri nu att de rapide. Companiile de construciisunt dispuse examineze o gam larg de programe cu discount, precum i condiiidiferite de plat n rate. Cu toate acestea, ncearc s-i menin obligaiile lor de

    baz privind introducerea n exploatare a locuinelor primare. Principalele tendine pe pia care au determinat atmosfera general pe piaa

    locuinelor primare au devenit aciunile companiilor de construcii de a-iconfirma viabilitatea i reputaia n acest segment. Aceste msuri ntreprinsevizeaz n primul rnd ntoarcerea ncrederii potenialilor comprtori fa de proiectele sale investiionale n construcie. Aceast tendin a aprut dup ce, din

    pcate, pe piaa noastr au nceput s apar din ce n ce mai des cumprtori delocuine primare nelai.

    Un indicator foarte important astzi l constituie faptul c cei mai importani juctori de pe piaa de creditare pentru cumprarea locuinelor sectorul bancar iorganizaiile private de creditare posed capital financiar excesiv, care devinedisponibil potenialilor comprtori.

    n ceea ce privete politica de preuri pe piaa imobiliar primar, ar trebuiremarcat faptul c preul mediu per un metru ptrat oscileaz n jurul valorii de

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    22/58

    22

    500-600 de euro, n funcie de factorii principali care influeneaz formarea preurilor. Acest lucru face piaa imobiliar primar mai atractiv n comparaiecu piaa imobiliar secundar. Ins factorul principal care reduce vnzrilermne problema suprafeelor mari ale apartamentelor. Iar acele soluii noi careau fost ntreprinse de ctre beneficiarii construciilor de reducere a suprafeeilocuinelor se afl n curs de construcie i apartamente predate n exploatare practic lipsesc pe pia.

    Pe de alt parte, locuine achiziionate de concetenii notri n perioada de pn la criz nu sunt exploatate, potrivit diverselor estimri, pn la 30%. Acestlucru, indirect, sau poate i n mod direct afecteaz piaa imobiliar primar.

    Cauza este c aceste locuine, achiziionate n anul 2006, 2007, 2008, ineexploatate, creeaz un potenial de scoatere pe piaa liber a metrilor n plus". cu toate acestea, avnd n vedere teama permanent pentru situaia economicarii, instabilitatea politic, scderea preurilor n rile vecine, ndeamn proprietarii s realizeze locuinele sale la preul, cu care au fost iniialachiziionate, iar acesta constituie n mediu 500-550 euro/m, ceea ce creeaz

    concuren pentru actualii beneficiari de construcii. Piaa nchirierii locuinelor - n general n prima jumtate a anului numrul

    ofertelor de nchiriere a rmas neschimbat. Preurile la apartamentele cele maisolicitate cu 1-2-3 odi pe parcursul anului 2010 s-au schimbat, nsnesemnificativ. Cele mai mari reduceri de pre pentru chirie au fost observate lafel ca i n anul 2010 la obiectele din categoria de pre nalt, adic pentru

    locuinele de elit cu o suprafa mare i casele individuale din sectoarele deprestigiu. Aceste obiecte au ajuns s fie date cu greu n chirie i fa de ele senainteaz cerine cu mult mai mari.

    Pia nchirierii locuinelor n prima jumtate a anului 2011 a devenit maiactiv din punct de vedere cantitativ, dar a rmas echilibrat. Nivelul preurilor denchiriere la locuinele solicitate a rmas practic la nivelul anului precedent. La

    nceputul anului 2011 preurile medii de nchiriere pe termen lung aapartamentelor cu 1, 2, 3 odi n mun. Chiinu au constituit respectiv:

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    23/58

    23

    - cu 1 odaie 140-200 - cu 2 odi 150-220 - cu 3 odi 200-350

    Cererea i, respectiv, preul de nchiriere a unui apartament de lux pe n prima jumtate a anului a rmas practic la nivelul anului trecut. Preul propus de nchiriere a apartamentelor de lux pe termen lung rareori depete 500 pe lun,la fel a rmas i cererea pentru nchirierea pe termen scurt (pn la 1 lun). Edrept c nivelul preurilor de nchiriere pe termen scurt depete cu puin nivelul preurilor de nchiriere pe termen scurt.

    Piaa loturilor de pmnt i a caselor de locuit- n prezent exist odiscordan ntre ateptrile de pre ale potenialilor cumprtori de loturi de pmnt i preurile pe care solicita vnztorii. Din cauza prelungirii crizeieconomice i politice, se observ un declin al activitii de consum. Motivulacestui fapt a devenit reducerea cererii consumatorilor. n acelai timp, oferta de pe pia a fost suficient, nas aceasta nu a condus la o cretere a numrului detranzacii. Au crescut termenii de expunere a loturilor de pmnt, cumprtorii au

    devenit mai selectivi i manifest o abordare foarte atent la alegerea lotului.Preurile la loturile de pmnt au rmas la nivelul anului 2010.

    A mai nviorat un pic piaa loturilor de pmnt rennoirea licitaiilor i aconcursurilor petrecute de primria mun. Chiinu. La finele lunii aprilie a avutloc o licitaie de loturi de pmnt petrecut de ctre Primria municipiuluiChiinu licitaia a decurs foarte lent. Din cele 16 loturi scoale la vnzare, 8 au

    fost retrase de la licitaie din cauza lipsei doritorilor de a le procura. n ansambluau fost vndute ase loturi. Trebuie menionat faptul c, pentru vnzare n aceastdat au fost expuse loturi nu prea mari, cel mai mare dintre cele vndute- cu puin mai mult de 5 ari.

    Situaia pe pia caselor de locuit n prima jumtate a anului 2011 n esena rmas neschimbat comparativ cu anul 2010. De asemenea se observ o ofert

    excedentar i lipsa cererii. n prezent constatm c cererea la imobile esteminim. Piaa imobiliar a ocupat o poziie de ateptare durabil.

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    24/58

    24

    Piaa imobilului comercial- n prima jumtate a anului 2011 n segmentulimobilului comercial nu au intervenit schimbri semnificative. Principalul motivconst n faptul c n timpul crizei imobilul comercial s-a meninut la un niveldestul de nalt n ceea ce privete ratele de nchiriere i un timp ndelungat armas cel mai solicitat sector al imobilelor comerciale.

    In dependen de suprafaa obiectului cele mai solicitate sunt suprafeele dela 100 la 250 de metri ptrai. Cel mai puin sunt prezentate ncperile cu osuprafa de mai mult de 50 de metri ptrai.

    n prima jumtate a anului 2011 preul mediu al ofertei n general pemunicipiu la imobilele comerciale a constituit 1000-1100 euro per m.p. Cel mairedus pre la obiecte imobiliare l-a constituit 600 Euro per m.p. La cel mai nalt pre poate fi procurat un obiect pe bd. tefan cel Mare pentru 6500 Euro per m.p.

    La finele primei jumti a anului 2011 rata medie lunar de nchiriere aimobilelor comerciale a constituit 12-14 Euro per m.p. Cel mai mic prag aconstituit 6 Euro per m.p. ns cele mai scumpe suntzonele aglomerate de pe bd.tefan cel Mare unde ratele variaz n intervalul dintre 60- 100 Euro/m.p.

    Imobilul de birou.-Piaa imobilului de birou din mun. Chiinu este destulde dezvoltat i diversificat. Sunt prezentate att ncperi n centre de afacerimoderne de clasa A, ct i spaii nelocuibile de la primele etaje i parter ncldirile locuibile (inclusiv apartamentela primele etaje trecute la fondulnelocuibil).

    n funcie de suprafa cele mai rspndite sunt ncperile cu o suprafa de

    pn la 100 m.p., dup ele vin ncperile cu o suprafa de la 100 pn la 150 m.p.Cel mai puin sunt prezentate ncperile cu o suprafa ntre 250 i 500 m.p.

    La finele 1 semestru al anului 2011 rata medie de nchiriere a imobilului debirou constituie 7-9 euro/m.p/lun. Intervalul ratelor de nchiriere variaz ntre 4-16 euro/m.p./lun. La cel mai mic pre se dau obiectele n blocurileadministrative ale parcurilor industriale, la cel mai mare - n centrele de birou de

    clasa A.

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    25/58

    25

    n prima jumtate a anului 2011 preul mediu la imobilele de birou aconstituit 700 - 800 euro/m.p. Tarifele ofertei variaz ntre 300- 1300 euro/m.p.la cel mai mic pre se vnd suprafee n zonele industriale, iar la cel mai nalt- nregiunea centrului istoric al Chiinului.

    Imobilul de producie i depozitare- Imobilele de producie i depozitare nmun. Chiinu sunt reprezentate de urmtoarele obiecte: cldiri industriale vechi,cldiri de producie/depozitare nou-construite sau renovate, ncperi de produciecapitale, hangare izolate termic, subsoluri sau obiecte de protecie civil, ncperide producie sau hangare nenclzite. n general cldirile de depozitare/produciesunt disponibile n zonele industriale, la periferii i suburbii.

    ncperile de producie i depozitare ntr -o msur mai mare sunt prezentatede suprafee mari de peste 500 m.p. O suprafa mai mic ocup ncperile dedimensiuni standard de la 50 pn la 100 m.p.

    Preul mediu al ofertei n prima jumtate a anului 2011 constituie 140- 180Euro /m.p. Cu toate acestea unele oferte au variat ntre 80 - 450 Euro/m.p.

    Imobilele de producie i depozitare n mediu pot fi nchiriatecu 1-2

    euro/m.p./luna. La finele primului semestru al anului 2011 cel mai ieftin obiect poate fi nchiriat la preul de 0,8 euro/m.p. (str. Meterul Manole), cel mai scump- 6 Euro/m.p. (str. Feredeului).

    Situaia pe piaa imobilului de producie i depozitare este stabil. Un numr mare de spaii libere permite preurilor i ratelor de nchiriere rmn la acelainivel. De la nceputul anului 2010 practic nu se observ vreo modificare a

    preurilor. Terenuri de pmnt.-Piaa terenurilor de pmntcomerciale spre deosebire

    de piaa imobilului comercial se confrunt cu consecinele crizei mai profund,din anul 2008 pn n anul 2011 ele au sczut practic cu 40-60%. i doar acum nacest segment are loc o stabilitate relativ. Este puin probabil cacest an va fi ocretere semnificativ a preurilor la terenuri. Cel mai probabil c preurile vor

    rmne stabile. Ne putem atepta la o cretere a cererii de pn la 25-30%, i nmare parte prin creterea cererii la terenurile pentru uz industrial.

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    26/58

    26

    Preul mediu al ofertei n general pe municipiu la terenurile de uz comercialconstituie 15 000 - 17 000 Euro. Cel mai ieftin teren este propus pentru 7500Euro per 1 ar. Obiectul cel mai scump poate fi procurat cu 80 000 Euro per 1 ar pe bd. tefan cel Mare.

    Preul mediu al ofertei la terenurile de pmnt de uz industrial a constituit3000-5000 Euro. Cel mai ieftin teren a fost propus pentru 2000 de euro per 1 ar.obiectul cel mai scump poate fi procurat cu 15 000 Euro per 1 ar pe str. Petricani.

    Dup ultimele tendine de pia imobiliar care s-au stabilit n 2011, are locstagnare general pe un fundal de dinamica pozitiv ntr -un segment de pia devnzri la preuri mici, precum i scderea general a cererii i a preurilor laimobile cu suprafee relativmari (apartamentecu trei, patru i cincicamere).Cererea eficient este orientat ctre intervalul de 600-700 euro pe 1metru patrat pentru apartamentecu suprafee mici(vezi figura 2.2)

    Sursa : www.lara.mdFigura 2.1Dinamica variaiei costului mediu de pia pe un metro ptrat de

    suprafa a apartamentlor n perioada anilor 2010-2011Costul mediu unui metru ptrat din suprafa total a fost de aproximativ

    600 . Cuvntul cel mai potrivit pentru descrierea situaiei actuale pe piaaimobiliar este termenul- "stagnare". Pe parcursul anului activitatea pe piaaimobiliar secundar n raport cu anii precedeni a fost sczut, dar stabil, iar

    printre tendinele generale sunt:

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    27/58

    27

    termen mai lung de expunere a apartamentelor. (n momentul de fa, apartamentele se vnd timp de trei- patru luni i, uneori, chiar mai mult);

    cererea amnat de cumprtori n achiziionarea de bunuri imobiliare; creterea numrului ofertei de apartamente cu suprafee mari, ceea ce

    aduce la eliberarea spaiilor de locuit i are impactul asupra ntregii pieeimobiliare, inclusiv prin reducereacostului mediu pe metru ptrat;

    trecerea la cererea intern cu solvabilitate sczut a populaiei. (Inclusiv cuo reducere a ratelor dobnzii la creditele 9% -13%).

    Ateptrile tradiionale de cretere a vnzrilor i a tranzaciilor, care se

    bazeaz pe veniturile cetenilor care lucreaz peste hotare i vin acas de"Pati", "Anul Nou", precum i n vacana de var- "au rmas n trecut". Piata s-aorientatla cererea intern meninnd n acelai timp operaiunile tradiionale,legate de cumpararea si vanzarea, avnd ca scop schimbul, precum i transferululterior a veniturilor din vnzrile n strintate (pn la 20% din tranzacii). n conformitate cu publicaii de presa ziarului "Makler"(vezi tabelul 2.1) pentru

    2011 la rubrica "Apartmente", numrul de publicaii, "Vnd" n raport cu 2010, acrescut cu 9%, iar numrul de publicaii "Cumpr", a rmas acelai. n consecinanul 2011, de fapt, nu cu mult difer de anul 2010, iar preul unui metru patrat pe parcursul anului a sczut cu 2 %. Tabel 2.1 Numrul total al publicaiilor ntr -o ediie tiprit de " Makler

    Sursa : www.lara.md

    Cretere de 19% a vnzrilor nregistrate n Cadastrul are doucomponente:

    vnzrile directe pe piaa secundar- 10%, conform statisticilor deproprietate de schimb Lara;

    Numrul total al publicaiilor ntr-o ediie tiprit de " Makler" (mari ,vineri), la rubrica " apartamente

    Nume Numrul de publicaiin anul 2010 Numrul de publicaii n 2011 Procentajul raportul2011 - 2010 De vnzare 132242 144244 109%Cumprare 10525 10476 99,5%

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    28/58

    28

    creterea nregistrrii vnzrilor locuinelor noi- 9% din totalul vnzrilor nregistrate. Aceast component de cretere se va reflect mai jos ncapitol "piaa primar a locuinelor."

    Trebuie remarcat faptul c creterea real a vnzrilor de apartamente n2011, estede fapt de pn la 10%. Dac n 2012 construcia blocurilor de locuitnoi nu va asigura darea locuinelor n exploatare unui numr de cel puin egal cuanul 2011, ratele preconizate de cretere vnzrilor vor rmne la nivelul 2011sau chiar mai mici.

    Piaa bunurilor imobile locative

    Pe parcursul a. 2011 preurile la bunurile imobile locative n unele luni aleanului au crescut, iar n unele luni ca spre ex. ianuarie sau august au sczut. Preumediu de ofert pentru apartamente n a. 2011 constituia 853 /m, cu 1,5% maimic fa de a. 2010. Preul mediu de ofert pentru casele individuale de locuitconstituia 934 /m, cu 1,4% mai mic fa de a. 2010 (vezi figura 2.2).

    n anul 2011 ca i n anii precedeni persist pe piaa bunurilor imobilelocativeurmtorii factori:

    meninerea cererii mai ridicate la apartamentele cu suprafaa pn la 50-60m;

    creterea termenului de expunere a apartamentelor. Dac n anii pn la crizapartamentele se vindeau timp de o lun sau dou, atunci acum termenul este 3-4luni, uneori i mai mult timp;

    meninerea nivelului preului (pn la vnzarea bunului imobil). Dac nanii pn la criz vnztorii reduceau preurile la imobile ce erau expusemai mult timp pe pia, atunci acum acest lucru se ntmpl foarte rar, deex. n cazuri de vnzri forate, .a.

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    29/58

    29

    Sursa : www.lara.mdFigura2.2 Dinamica preurilor de ofert medii pentru anul 2011la

    apartamente i case de locuit din or. Chhiinu Analiznd dinamica preurilor de ofert medii la bunurile imobile locative se

    observ c cele mai mari preuri sunt la imobilele din sectorul Centru al orauluiChiinu, iar cele mai joase preuri sunt n sectorul Ciocana, acest fapt se datoreaz

    amplasrii imobilelor n ora (vezi figura 2.3). Cea mai nalt pre mediu de ofert laapartamente n anul 2011 s-a observat n iunie, sectorul Centru i a constituit 1000 /m, iar pentru case individuale de locuit, de asemenea sectorul Centru n iulie,1183 /m. Cel mai mic pre de ofert mediu pentru apartamente s-a constatat naugust i a constituit 795 /m, iar pentru case individuale de locuit n ianuarie iconstituia 703 /m, ambele oferte fiind din sectorul Ciocana.

    Dinamica preurilor de ofert medii pentru a. 2011 laapartamente i case de locuit din or. Chiinu

    833850 864

    877 883 888857

    819846 841 830

    852

    869

    910 924

    949 960980 969

    922

    956

    911 926935

    750

    800

    850

    900

    950

    1000

    1050

    i a n u a

    r i e

    f e b r u

    a r i e

    m a r t i e

    a p r i l i

    e m a

    i i u n

    i e i u l

    i e

    a u g u

    s t

    s e p t e

    m b r i e

    o c t o m

    b r i e

    n o i e m

    b r i e

    d e c e

    m b r i e p

    r e u l d e o

    f e r t

    m e

    d i u

    , ( e u r o

    / m . p . )

    a artamente case de locuit

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    30/58

    30

    Sursa : www.lara.mdFigura 2.3 Dinamica preurilor de ofert medii pentru anul 2011 la

    apartamente i case de locuit, pe sectoare, din or. Chiinu Preurile de ofert medii pentru 1 m de apartamente depinde de numrul de

    camere al apartamentului. Astfel la apartamentele cu 1 camer preul n a. 2011constituia 886 /m cu 1,8% mai mult dect apartamentele cu 2 camere, i cu

    10,2% mai mult dect apartamentele cu 3 camere (vezi figura 2.4).

    www.lara.md

    Dinamica preurilor de ofert medii pentru a. 2011 laapartamente i case de locuit, pe sectoare, din or. Chiinu.

    944

    824850 849

    826 827

    1029

    862

    927 958

    1001

    827

    750

    800

    850

    900

    950

    1000

    1050

    1100

    Centru Telecentru Botanica Rcani Buiucani Ciocana

    p r e

    u l d e o

    f e r t

    m

    e d i u

    ,

    e u r o / m

    . p .

    apartamente case de locuit

    934

    886870

    804

    700

    750

    800

    850

    900

    950

    p r e

    u l d e o f e

    r t m e

    d i u

    ,

    e u r o / m

    . p .

    casede locuit

    apt. cu 1camer

    apt. cu 2camere

    apt. cu 3camere

    Preul mediu de ofert pe tipuri de imobile locativen a. 2011, or. Chiinu

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    31/58

    31

    Figura 2.4 Preul mediu de ofert pe tipurile de imobil locative n anul 2111,or Chiinu

    Piaa oficiilor i a spaiilor comercialePe parcursul anului 2011 preurile la bunurile imobile comerciale i oficii

    din or. Chiinu au avut o dinamic pozitiv. Spre finele anului 2011 preul deofert mediu la spaiile comerciale constituia circa 1100 /m (diagrama4),iarpentru oficii 900-970 /m (vezi figura 2.5). Cea mai variat gam de ofert sunt laimobilele comerciale cu suprafeele ntre 200-400 m, n schimb la oficii cele maimulte oferte sunt cele cu suprafaa pn la 100 m, aceasta se datoreaz faptului c n cele mai multe cazuri oficiile sunt amplasate n blocuri locative, undeapartamentele au fost scoase din fondul locuibil i trecute n cel nelocuibil.Comparativ cu a. 2010 preurile de ofert medii pentru a. 2011 sunt constante.Preurile de ofert medii la spaiile comerciale i oficiile din municipiul Chiinuconstituiau n medie 500 /m, iar n ar de la 200 la 300 /m. n a. 2011 auaprut n vnzare mai multe blocuri administrative din raioanele republicii, preurile de ofert constituiau de la 100 la 300 /m.

    www.lara.md

    Figura 2.5 Dinamica preurilor de oficii i spaii comerciale din or. Chiinu

    Dinamica preurilor medii de ofert la oficii i spaii comercialedin or. Chiinu, a. 2011

    920 956

    1032

    930968

    938

    987

    899

    973

    674

    934980 982

    11591213

    1050996

    10461095 1097

    967

    867

    635

    711

    600

    700

    800

    900

    1000

    1100

    1200

    1300

    i a n u a

    r i e

    f e b r u

    a r i e

    m a r t i

    e a p

    r i l i e

    m a i

    i u n i e

    i u l i e

    a u g u

    s t

    s e p t e

    m b r i e

    o c t o m

    b r i e

    n o i e m

    b r i e

    d e c e

    m b r i e

    P r e

    u l m e

    d i u d e o

    f e r t

    .

    e u r o

    / m . p .

    oficii s a ii comerciale

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    32/58

    32

    Un alt segment de bunuri imobile din categoria bunurilor ce aduc veniturisunt obiectele industriale. La acest tip de bunuri imobile preurile de ofert medii pentru or. Chiinu constituiau n a. 2011 de la 400 la 600 /m, cele mai multeoferte sunt n sectorul Ciocana al or. Chiinu. Preurile de ofert n a. 2011 nmun. Chiinu i n ar constituiau n medie 200-250 /m, cu toate acestea au fostoferte de 19 /m i de 740 /m. Preurile obiectelor industriale sunt n dependende suprafeele i de tipul producerii.

    Piaa terenurilor - Preul de ofert mediu la terenurile pentru construcii n a.2011 constituia 15907 /ar, cu 5,27% mai mult dect n a. 2010 Cele mai multeoferte sunt n sectoarele Rcani i Buiucani ale capitalei. Cele mai mari preuri laterenuri pentru construcii din or. Chiinu s-au ntlnit n sectorul Ciocana ianume str. I. Vieru, un ar s-a propus spre vnzare cu 110 000 , n sectorul Centru pe bd. tefan cel Mareun ar se propunea spre vnzare cu 82 000 , iar pe str.Bucureti 90 000 /ar. ns aceste oferte se consider unice din cauza amplasriireuite.

    Terenurile agricole n municipiul Chiinu se propun spre vnzare cu 18000-

    20000 /ha, iar n republic oferta medie constituie 8000-9000 /ha. Este necesar de menionat c, preul de ofert se deosebete de preulreal al

    tranzaciei. El poate varia n limitele de 10-50%, n funcie de condiiile tranzaciei,i de abilitatea cumprtorului de a negocia preul.

    Dat fiind faptul c Republica Moldova ca i alte ri se afl n crizafinanciar totui n a. 2010 au fost date n exploatare mai multe blocuri locative.

    Conform datelor statistice au fost date n exploatare 4900 apartamente, dincare 1000 apartamente sunt cu o camer, 1600 sunt cu 2 camere, 2300 apartamentsunt cu 3 camere i mai mult. Suprafaa total deapartamente ce s-au dat nexploatare constituie 546 200 m. Acest fapt denot c construciile ncepute n ani precedeni se finalizeaz, ceea ce este un factor pozitiv pe piaa imobiliarautohton.

    n baza informaiei privind nregistrrile bunurilor imobile pentru 11 luni alea. 2011 s-a constatat c au fost nregistrate 248 906 tranzacii, cu 9,5% mai mult

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    33/58

    33

    dect n perioada analogic din a. 2010. Din numrul total de tranzacii 95 526sunt tranzacii de vnzare-cumprare, ceea ce constituie 38,38%. Comparativ cu perioada analogic din anul 2010 n anul 2011 au fost nregistrate cu 3,7% mamulte tranzacii de vnzare-cumprare. Numrul ipotecilor n 2011 constituie18073, adic 7,26% din numrul total de tranzacii. Comparativ cu perioadasimilar din anul 2010 s-au nregistrat cu 17,9% mai multe tranzacii de ipotec.

    n baza datelor prezentate mai sus constatm c piaa imobiliar nu este nstagnare, dar are tendine pozitive.

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    34/58

    34

    3. TIPURILE DE TRANZACTIE

    3.1 Clasificarea tranzactilor

    Proprietarul(vezi anexa 1.1) are dreptul la discreia s ntreprind cu proprietatea lui oricare acuni care nu contravin legislaiei inclusiv sanstrineze proprietatea sa n favoarea altor persoane, sau s transmit drepturile de posesiefolosind i dispoziie asupra proprieti rmnnd proprietar, s pun proprietateala gaj sau s o greveze prin alte ci.

    Principalele tranzac ii cu bunurile imobile sunt: vanzarea-cumprarea,

    schimbul,

    motenirea,

    ipoteca,

    arenda.

    donarea

    3.1.1V nzarea -cump rarea

    Prin contractul de vnzare-cumprare,(vezi anexa 1.2)o parte (vnztor) seoblig s predea un bun n proprietate celeilalte pri (cumprtor), iar acesta seoblig s preia bunul i s plteasc preul convenit. Vnztorul se oblig s remit, concomitent cu predarea bunului, documentele referitoare la bun, prevzutde lege, dac n contractul de vnzare-cumprare nu este prevzut altfel. Din

    obligaia vnztorului de a preda bunul rezult, c vnztorul trebuie s fieproprietarul bunului i, odat cu predarea bunului s transmit i dreptul de

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    35/58

    35

    proprietate asupra lui. Conform articolului 315 al Codului Civil proprietarul aredrept de posesiune, folosin i de dispoziie asupra bunului.Contractul devnzare-cumprare este un contract sinalagmatic, deoarece creeaz obligaiireciproce i interdependente, prile avnd i drepturi i obligaii (art.704 Cod.civ.)Astfel, obligaia de preluare a bunului de ctre cumprtor este corelat cuobligaia vnztorului de a preda bunul.

    Vnztorul nu poate fi obligat a preda lucrul, dect dac cumprtorul esteinut n aceeai msur de a-l lua n primire, asigurndu-se, astfel, una dinfinalitile contractului, aceea de a pune lucrul n stpnire de fapt i de drept a

    cumprtorului. Vnzareacumprrea este posibil numai n caz cand nu exist litigii in

    privina terenului, sau daca nu exist alte cauze care conform legislaiei potmpiedica ncheierea tranzaciei.

    Contractul de tranzacie se intocmete n scris, se autentifica la notar i se nregistreaz n mod obligatoriu la oficiul cadastral. Tranzacia poate fi ncheiatde ctre vanztor i cumprtor, sau de ctre persoanele autorizate de ctre ei.

    Numrul tranzaciilor de vnzare cumprare a bunurilor imobile nregistrate n luna aprilie, 2011 constituie 9287, sau cu 12 % ( 1012 nregistrri)mai mult dect n luna similar a anului 2010 (8275).

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    36/58

    36

    www.lara. md

    Figura 3.1 Numrul tranzaciilor de vnzare cumprare a bunurilor immobile 2010- 2011

    Vnztorul este obligat s remit documentele referitoare la bun lamomentul, n locul i n forma prevzut de contract. Dac n contract lipsete oasemenea stipulaie, vnztorul se oblig s remit documentele referitoare la bunconcomitent cu predarea bunului.De regul, vnztorul trebuie s prezinte

    documentele care atest dreptul de proprietate asupra bunului. n unele cazurinsi legea stabilete documentele necesare de a fi prezentate. De exemplu, ncazul n care obiectul contractului de vnzare-cumprare l constituie un bunimobil, vnztorul trebuie s prezinte documentul ce confirm dreptul de proprietate asupra imobilului, precum i extrasul din registrul bunurilor imobile.

    Deseori, pentru a se asigura c marfa corespunde calitii prevzute ncontract, prile stipuleaz o clauz prin care vnztorul se oblig s anexeze mrfilivrate atestate de calitate, de garanie, buletine de analiz, cartea tehnic a produsului sau alte documente de certificare a calitii. n ceea ce privete forma ncare trebuie prezentate documentele, aceasta include numrul de copii, limba ncare vor fi ntocmite i felurile duplicatelor utilizate, de exemplu scrise, xeroxatedactilografiate etc.Preul este suma de bani pe care cumprtorul se oblig s o

    plteasc vnztorului, n schimbul bunului cumprat. Preul corespunde bunulu

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    37/58

    37

    vndut. Conform articolului 756 al Codului civil, preul trebuie s fie exprimat nbani. Din alineatul 3 al prezentului articol rezult, c un contract de vnzare-cumprare se consider valabil ncheiat, chiar dac preul nu este indicat direct ncontract. De asemenea, prile nu sunt obligate s stipuleze n contract modul dedeterminare a preului. Prile au opiunea de a conveni sau nu asupra modului dedeterminare a preului. Determinarea preului poate fi fcut direct i concomitencu acordul de voin al prilor, prin negociere sau prin aderarea pur i simpl acumprtorului la preurile fixe, expuse sau fixate concomitent. De asemenea, vnztorul poate s adere la oferta de cumprare naintat de cumprtor, n careacesta stabilete singur preul.

    3.1.2 Ipoteca

    Conform codului civilArticolul 168.Gajul reprezint

    n virtutea gajului, creditorul (creditorul gajist) are dreptul, n cazul n caredebitorul (debitorul gajist) nu execut obligaia garantat prin gaj, s i se satisfac revendicarea, din valoarea bunurilor sau a drepturilor patrimoniale datein gaj.

    Relaiile de drept privind gajul, in masura in care nu sant reglementate de prezentul cod, se reglementeaza de Legea cu privire la gaj i de alte actenormative.

    Numrul ipotecilor nregistrate pe parcursul lunii aprilie, 2011 constituie2039, ceea ce e cu44% mai mult fa de perioada analogic a anului 2010 (1420)Municipiului Chisinu i revine 52% (1052 nregistrri) din totalul ipotecilor nregistrate pe teritoriul Moldovei n perioada raportat.(vezi figura 3.2)

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    38/58

    38

    www. lara. md

    Figura 3.2 Numrul ipotecilor nregistrate pe parcursul lunii aprilie anul2010-2011

    3.1.3 Schimb

    Conform contractului de schimb(vezi anexa 1.3) fiecare parte se oblig s transmit n proprietatea altei pri terenul de pmant, n schimb la alt teren.Schimbul poate fi efectuat nu numai cu terenuri de pmnt, dar este posimil ischimbul terenului de pmnt cu alte obiecte.

    Transmiterea imobilului n fondul statutar al persoanei juridice.

    Conform codului civilArticolul 23. Noiunea de persoan juridicSntrecunoscute ca persoane juridice organizaiile, care dispun de un patrimoniudistinct, pot dobndi n numele propriu drepturile patrimoniale i drepturi personalenepatrimoniale i pot sa-i asume obligaii.

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    39/58

    39

    In legtura cu participare la crearea persoanei juridice, fondatorii ei pot aveadrepturi i responsabiliti fa de persoana juridic sau drepturi patrimonialeasupra proprietaii ei.

    Schimbul presupune o vnzare care are la baza transfererul dreptului deproprietate asupra unor bunuri. Deci, schimbul reprezinto livrare propriu-zisa debunuri, indiferent de modalitatea de decontare a contravalorii bunurilor stabilitntre cei doi parteneri implicai n tranzacie.

    De exemplu, n cadrul unui schimb de bunuri imobile, decontareacontravalorii bunurilor nu trebuie safecteze regulile de aplicare a legislaiei

    fiscale referitoare la TVA, impozit pe profit i impozit pe cldiri.

    Modul de ntocmire a facturii.

    n ceea ce priveste TVA, avnd ca punct de plecare prevederile art. 130 dinCodul fiscal referitor la schimbul de bunuri sau servicii, fiecare proprietar al bunului trebuie s ntocmeasc o factur la valoarea integral de vnzare a acelu

    bun imobil nregistrat n patrimoniul sau.Contractul de schimb a precedat contractul de vnzare-cumparare, fiind

    cunoscut sub denumirea detroc. Codul civil prevede ca prile contractului deschimb au obligaia de a transmite reciproc dreptul de proprietate asupra unui bun.

    Contractul de schimb este un contract sinalagmatic, prin care prile seoblig ca fiecare s transmitdreptul de proprietate asupra unui bun, altul dectbani. Asemenea contractului de vnzare-cumprare, contractul de schimb seprezinta ca un instrument juridic prin intermediul cruia se asigur circuitul bunurilor materiale i se utilizeaz mai des de ctre persoanele fizice. Schimbuleste un contractconsensual, sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, i translativde proprietate.Caracterulconsensual prezumfaptul c contractul de schimb seconsider ncheiat din momentul realizrii n forma cuvenita acordului devoint dintre parile contractante n privina condiiilor eseniale a contractului.

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    40/58

    40

    Estesinalagmatic, deoarece, odata ncheiatacesta d natere la obligaii reciprocei interdependente pentru ambii copermutani. Caracteruloneros fiecare parte nurma ncheierii contractului urmarete scopul de a obine n proprietate un bun nschimbul unui alt bun. Caracterultranslativ de proprietatepresupunefaptul codat fiind realizat acordul de voin al partilor contractante, i potrivit reguliigenerale, predate bunurile, are loc transferul dreptului de proprietate asupraacestora. Adeseori parile sunt interesate n schimbul unor terenuri care pot aveavalori diferite, i a cror pre este diferit.Fiecare parte a contractului de schimb seconsider vnzator al bunului pe care l primete n schimb, i cumprtor n acelatimp. n cazul n care obiecte ale schimbului sunt terenurile nu poate fi aplicatregula suportrii cheltuielilor ce in de ntocmirea, autentificarea notariala i de nscrierea contractului n registrul bunurilor imobile, precum i a cheltuielior ce inde preluarea documentelor necesare de ctre cumprtor.

    Pentru a fi valabil, contractul de schimb, trebuie s ndeplineascurmatoarele condiii :

    - prile s aib capacitatea juridicde a contracta ;

    consimmntul acestora nu trebie sfie viciat ;

    cauza obligatiei s fie licit;

    parile sfie proprietare ale bunurilor date n schimb ;

    bunurile s fie n circuitul civil.

    .Contractul de schimb poate fi incheiat n una din trei forme : verbal, scris,autentic.

    3.1.4 Motenirea

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    41/58

    41

    Motenirea nu este altceva dect dreptul de a succede cu toate drepturiledefunctului.

    Potrivit art.1432 din CC RM, prin motenire se nelege transmiterea

    patrimoniului unei persoane fizice decedate (cel care a lsat motenirea) ctre unasau mai multe persoane fizice n via (persoane fizice, persoane juridice sau stat).

    Transmiterea motenirii este o transmitere universal dat fiind faptul cobiectul transmisiunii succesorale, cu excepia legatului, l formeaz patrimoniu persoanei fizice decedate, adic totalitatea drepturilor i obligaiilor, care auvaloare economic i au aparinut celui ce las motenirea la momentul decesului.

    Nu se trasmit prin motenire drepturile i obligaiile nepatrimoniale care poart un caracter personal i care poat aparine doar celui ce a lsat motenirea precum i drepturile i obligaiile prevzute de contract sau de lege, care suntvalabile numai n timpul vieii celui ce a lsat motenirea i care se sting la decesului.

    Succesiunea terenului de pamnt se efectueazconform testamentului saulegislaiei.

    Conform codului civil Articolul 566. Motenitorii legalin caz desuccesiune legal se consider motenitori n pari egale: de prima clasa- copiii(inclusiv copiii nfiai), soul i parinii (nfietorii) defunctului, precum icopiluldefunctului, care s-a nscut dupa moartea acestuia; de clasa a doua- fraii i

    surorile defunctului, buniculi bunica lui att din partea tatalui ct i din parteamamei; de clasa a treia -nepoii i nepoatele de frate i de sora incapabile demunca ale defunctului.

    Din punct de vedere etimologic cuvntul succesiune i gsete originea nlatinescul succedo-successi-succedere care nseamn nlocuire, dar i urmareasau succesiunea lucrurilor. A succeda nseamn a lua locul unei alte persoane.

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    42/58

    42

    Astfel cumpratorul succede vnztorului, fiind un succesor cu titlu particular ntre vii. Accepiunea termenului de succesiune este cea de transmitere adreptului. n dreptul succesoral noiunea are dou sensuri: de transmisiune, dar de mas patrimonial transmis, fiind deci, n sens restrns, sinonim cumotenire. n sens larg, n dreptul succesoral termenul succesiune nseamntransmisiunea patrimoniului, adic a drepturilor i obligaiilor unei persoanedefuncte ctre o alt persoan care triete i care se numete motenitor.

    3.1.5 Arenda

    Proprietarul, sau alt persoan mputernicit de proprietar, are dreptul s dea pamntul n arend(vezi anexa 1.4). Pentru pamnturile transmise n arend se percepe plata de arenda. Marimea i ndiilede plata se stabilesc in contract.Contractele de arenda pe un termen mai lung de 3 ani urmeaz a fi nregistrate la

    oficiul cadastral.In caz de vnzare a terenului pe care se afla obiecte date in arenda, arendaul

    ii pastreaz dreptul de arend conformcontractului stabilit anterior.

    n relaiile de arend arendaul, pe baz de contract, posed i folosetecontra plat bunuri ce aparin persoanei care d n arend. Persoanele care dau narend-De dreptul de ada bunuri n arend beneficiazproprietarul,i anume persoane fizice i juridice din Republica Moldova i din alte state.

    Pot da bunuri n arend i persoanele fizice i juridice, mputernicite deproprietar.

    Arendaii pot fi persoane fizice i juridice din Republica Moldova i din altestate, ntreprinderi i organizaii mixte,apatrizi, organizaii internaionale.

    Participarea persoanelor fizice i juridice din alte state, precum i aapatrizilor, la

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    43/58

    43

    arenda bunurilor de pe teritoriul Republicii Moldova se determin de legislaiarepublicii.Arenda se admite n toate ramurile economiei naionale.Pot fi arendatebunuri din toate tipurile i formele de proprietate. Se pot da n arend: pmnt ialte resurse naturale, ntreprinderi, organizaii, uniti ale ntr eprinderilor iorganizaiilor, cldiri, instalaii, ncperi, utilaje, tehnic agricoli de alt naturmijloace de transport, inventar, instrumente, alte valori materiale.

    3.1.6 Donare

    Donaia esteun contract solemn, unilateral i cu titlu gratuit prin care unadin pari, numit donator, cu intenie liberal i micoreaz n mod actual iirevocabil patrimoniul sau cu undrept (real sau de creanta), mrind patrimoniulceleilalte pari, numit donatar, cu acelai drept, far a urmari s primeasc ceva nschimb.

    Dupa cum rezult din aceast definiie, ceea ce caracterizeaz donaia estetrecerea unor valori dintr-un patrimoniu n altul far echivalent, cu intenia de aface o donaie . Aceasta intenie, concretizat n ncheierea contractului n form in condiiile prevzute de lege, justific mrirea unui patrimoniu n dezavantajul.altuia, constituind cauza ei. Precizm, de asemenea, c donaia - ca varietate acontractelor cu titlu gratuit -reprezint o liberalitate, deoarece are ca efect

    micor area patrimoniului donatorului cu bunul donat, spre deosebire de contracteledezinteresate (de exemplu, comodatui, mandatul sau depozitul cu titlu gratuit etc.),

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    44/58

    44

    Concluzie

    Studiind totalitatea legilor actuale a tri, literaturi cu privire la bunurileimobile observm c el este prezentat sub diverse moduri marf. Anume bunuimobil ca marf particip la tranzactilii. Cum ar fi vnzare-cumprare,princontractul de vnzare-cumprare,o parte (vnztor) se oblig s predea un bun n proprietate celeilalte pri (cumprtor), iar acesta se oblig s preia bunul i s plteasc preul convenit. Motenirea-motenirea nu este altceva dect dreptul de asuccede cu toate drepturile defunctului. Arenda unde proprietarul, sau alt persoan mputernicit de proprietar, are dreptul s dea pamntul n arendetc.

    Dup prerea mea situaia pe piaa imobiliar nuprease va schimba pn lasfritul anului, se va menine acelai nivel de preuri. Fluctuatia preturilor a fostnesemnificativa,nsa crescut activitatea pe piata, s-a marit numarul de tranzactii.S-a schimbat chiar viziunea pietei. Aceasta inceteaza sa mai fie speculativa, devinconservatoare, cu rentabilitate scazuta, cum i se potriveste unei piete cu risc scazutChiar daca este devreme sa vorbim despre depasirea crizei, totusi pe piata a aparumai mult optimism.

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    45/58

    45

    BIBLIOGRAFIA

    1. Botnarenco I. Cadastrul n Moldova. Chiinu: editura Pontos, 2006 2. Buzu, Olga. Organizarea activitii de evaluare. Chiinu: editura

    Tipografia Central, 2002. 3. Buzu, Olga. Evaluarea Imobilului : Teorie i practic Chiinu 2003 4. Bejenaru Mariana. Analiza pieii imobiliare 5. Guu Olga. Impactul social-economic al implimentrii noului sistem de

    impozitare a bunurilor imobilee bazat pe valoarea de pia 6. Regulamentul provizoriu7. http://www.preferate.md8. http://www.advocate.md9. http://www.lara.md10. http://www.nika.md11. http://www.cadastre.md12. http://www.contabilsef.md

    13. http://www.arfc.gov.md/ 14. Codul Civil al Republicii Moldova.din 06.06.2002 // Publicat: Monitorul

    Oficial al Republicii Moldova nr. 82-86/661 din 22.06.2002;

    http://www.preferate.md/http://www.advocate.md/http://www.nika.md/http://www.nika.md/http://www.cadastre.md/http://www.cadastre.md/http://www.cadastre.md/http://www.contabilsef.md/http://www.contabilsef.md/http://www.contabilsef.md/http://www.contabilsef.md/http://www.cadastre.md/http://www.nika.md/http://www.advocate.md/http://www.preferate.md/
  • 7/30/2019 teoria evaluari

    46/58

    46

    DOCUMENTECE CONFIRM DREPTUL ASUPR BUNULUI IMOBIL

    Anexa 1Titlu

    De autentificare a dreptului deintorului de teren

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    47/58

    47

    Anexa nr.2

    Contractde vnzare cumprare a bunului imobil

    (model)

    ..200.. Localitatea

    _____________________________________________________________________________(pentru persoanele fizice: numele, prenumele, adresa, actul de identitate (seria, numrul, codul personal, data eliberrii,

    _____________________________________________________________________________Oficiul care l-a eliberat, IDNP; pentru persoanele juridice: numele persoanei mputernicite, n baza crui document acioneaz,

    ____________________________________________________________________________ ,denumirea ntreprinderii, adresa, certificatul de nregistrare (seria, numrul, data, organul de nregistrare, IDNO)

    numit n continuare Vnztor, pe de o parte, i _____________________________________________________________________________ ( pentru persoanele fizice: numele, prenumele, adresa, actul de identitate (seria, numrul, codul personal, data eliberrii,_____________________________________________________________________________

    Oficiul care l-a eliberat, IDNP; pentru persoanele juridice: numele persoanei mputernicite, n baza crui document acioneaz, ____________________________________________________________________________ ,

    denumirea ntreprinderii, adresa, certificatul de nregistrare (seria, numrul, data, organul de nregistrare, IDNO)

    numit n continuare Cumprtor, pe de alt parte, au ncheiat prezentul contract:

    I. Temeiul i obiectul Contractului1.1 Prezentul Contract este ntocmit conform Codului Civil.1.2 Vnztorul garanteaz c bunul imobil este proprietatea lui i este liber de

    orice viciu juridic.1.3 Vnztorul a vndut, iar Cumprtorul a cumprat bunul imobil situat

    _____________________________________________________________________________(numrul cadastral al bunului imobil i al celor adiacente)

    II. Preul terenuluiPreul de vnzare- cumprare a bunului imobil _____ (______________) lei,

    (cu cifre) (cu litere) care a fost achitat la data semnrii Contractului de ctre Pri.

    III. Obligaiile prilor3.1 Vnztorulse oblig s transmit bunul imobil cumprtorului n cel mult

    zile din momentul semnrii prezentului Contract i s semneze actul de predare-primire.

    Vnztorul are i alte obligaii ce rezult din Codul civil i alte acte legislativenormative, precum i prezentul Contract.

    3.2 Cumprtorulse oblig:

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    48/58

    48

    - n termen de trei luni de la data autentificrii notariale a prezentuluiContract, s-l nregistreze la organul cadastral teritorial n raza de aciune a cruiaeste situat bunul imobil;

    - s se onoreze obligaiile anterioare ce in de folosirea nestingherit igrtuit a obiectelor de uz public (drumurile auto i de pietoni, obiectele

    infrastructurii inginereti), care existau anterior cumprrii bunului imobil;- s achite preul contractului n termenele i cuantumul prevzute deprezentul Contract;

    - cumprtorul va ndeplini i alte obligaii prevzute de Codul Civil ilegislaia funciar.

    IV. Dispoziiile finale 4.1 Prezentul Contact servete dr ept temei pentru nregistrarea dreptului de

    proprietate al Cumprtorului asupra bunului imobil cumprat. 4.2 Coninutul art. 753, 754-785 ale Codului civil al RM, art. 49 al Legii cu

    privire la notariat i art. 29 Cod funciar al RM au fost explicate prilor de ctrenotar.4.3 Prezentul Contract este ntocmit n trei exemplare. Primul exemplar

    revine Cumprtorului, al doilea- Vnztorului, al treilia- notarului (persoanei cufuncii de rspundere abilitate a autoritii publice locale).

    4.4 Cheltuielile ce in de autentificarea notarial a prezentului Contract sntsuportate n conformitate cu art. 70/1, ultimul alineat al Codului funciar nr. 828-XII din 25 decembrie 1991 cu modificrile ulterioare.

    4.5 Prezentul Contract este obligatoriu pentru pri din ziua semnrii lui. 4.6 Litigiile dintre pri vor fi soluionate n mod amiabil. n cazul n care

    prile nu ajung la un consens, litigiile vor fi soluionate de instanele de judecatcompetente din Republica Moldova.

    V. Rechizitele i semnturile prilor Vnztor Cumprtor _____________ ___________________________ ______________ Locul aplicrii girului de autentificare a notarului____________________

    Varianta A: persoanele cu funcii de rspundere abilitate ale autoritilor administra iei publice locale;

    Varianta B: notarul.

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    49/58

    49

    Anexa nr. 3

    Contract de schimb

    satul ___________________ ____ ________________ 200__ (data, luna i anul cu litere)

    Subsemnaii _______________________________________________________ ( numele, prenumele persoanei fizice, cetenia, numrul i__________________________________________________________________________________________________________________

    data eliberrii documentului de identitate, domiciliul; ___________________________________________________________________________________________________________________

    denumirea de firm complet a ntreprinderii, numrul i data eliberrii certificatului___________________________________________________________________________________________________________________

    nregistrrii de stat, sediul)

    dup caz, n persoana________________________________________________ (numele, prenumele reprezentantului, funcia)

    care acioneaz n baza_______________________________________________ (procura sau alt document ce confirm mputernicirile reprezentantului)

    nr.___ din _________________ 200 , denumit n continuare partea - 1, pe de o parte, i_____________________________________________ _________(numele, prenumele persoaneifizice, cetenia, ___________________________________________________________________________________________________________________

    numrul i data eliberrii documentului de identitate, domiciliul) _____________________________________________________________________________

    denumirea de firm complet a ntreprinderii, numrul i data eliberrii certificatului nregistrrii de stat, sediul)

    n persoana ________________________________________________________(numele de familie i prenumele reprezentantului, funcia)

    care acioneaz n baza________________________________________________ (procura sau alt document ce confirm mputernicirile reprezentantului)

    nr.__ din __________________ 200__, denumit n continuare partea 2, pe de alt parte (denumite n comun pri), am ncheiat prezentul Contract privind urmtoarele:

    I. Temeiul i obiectul Contractului 1.1. Prezentul Contract este ntocmit conform Codului civil, Codului funciar,

    cu privire la notariat, taxa de stat, cadastrul bunurilor imobile, a altor actenormative.

    1.2. Prile garanteaz c bunul imobil (terenurile agricole) ce constituieobiect de schimb, conform prezentului Contract, sunt libere de oricare dreptur patrimoniale ale terelor persoane, cu excepia celor nregistrate.

    1.3. Partea -1 a schimbat cu Partea - 2 : Bunul imoil (terenul) ______________________________________________(numrul cadastral, adresa sau enumerarea adiacenilor)

    ___________________________________________________________________________,cu suprafaa de_______________________________ (__________________)ha,

    (cu litere, se indic cu trei semne dup virgul) (cu cifre)

    denumit n continuare teren-1 , dreptul de proprietate asupra cruia esteconfirmat prin______________________________________________________________,

    (denumirea, data i numrul documentului ce confirm dreptul de proprietate)

    1.4. Partea -2 a schimbat cu Partea -1 : Bunul imobil (terenul) ___________________________________________

    (numrul cadastral, adresa sau enumerarea adiacenilor)

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    50/58

    50

    ____________________________________________________________________________,cu suprafaa de____________________________ (_________________) ha,

    (cu litere, se indic cu trei semne dup virgul) (cu cifre)

    denumit n continuare Teren-2, dreptul de proprietate asupra cruia esteconfirmat prin______________________________________________________________,

    (denumirea, data i numrul documentului ce confirm dreptul de proprietate)

    II. Obligaiile Prilor 2.1. Contractul de schimb va fi autentificat notarial i nregistrat la oficiul

    cadastralteritorial respectiv, n condiiile prevzute de legislaia n vigoare. 2.2. Prile au achitat, la momentul autentificrii notariale a prezentului

    contract, diferena de valoare a terenului supus schimbului (sulta) n sum de ................(_________________________).

    2.3. PARTEA-1 va transmite Terenul-1 n proprietate PRII-2 dupnregistrarea de ctre PARTEA-2 a dreptului de proprietate asupra terenului

    obinut ca rezultat al schimbului la oficiul cadastral teritorial n a crui razteritorial este situat terenul. 2.4. PARTEA-2 va transmite Terenul-2 n proprietatea PRII-1 dup

    nregistrarea dreptului de proprietate de ctre PARTEA-1 asupra terenuluiobinut ca rezultat al schimbului la oficiul cadastral teritorial n a crui razteritorial este situat terenul.

    2.5. Prile vor ndeplini i alte obligaii prevzute de legislaia civil,funciar, fiscal i alte acte normative.

    III. Dispoziii finale 3.1. Prile dobndesc dreptul de proprietate privat asupra bunului imobil

    obinut ca rezultat al schimbului la momentul nregistrrii Contractului de schimbla oficiul cadastral teritorial n a crui raz teritorial este situat terenul. Dinmomentul acesta, Prile i asum responsabilitatea de a achita impozitul funciari alte pli obligatorii stabilite de legislaie.

    3.2. Prile confirm c bunurile imobile sunt libere de orice sarcin, faptconfirmat prin extrasele din registrul bunurilor imobile, eliberate de oficiulcadastral teritorial ____________________.

    3.3. Coninutul tranzaciei, toate consecinele, responsabilitile, drepturile iobligaiile prilor, precum i coninutul art. art. 315-316, 337, 334-345, 351, 369,371, 376, 428, 499, 667-668, 753, 755-756, 823-826 din Codul civil al RepubliciMoldova, art. 13 din Legea cu privire la proprietate i art. 30-32, 43, 50-51 dinLegea cu privire la notariat au fost explicate de ctre notar (persoana cu funcii derspundere abilitat a autoritii publice locale).

    3.4. Prezentul Contract este ntocmit n trei exemplare. Primul exemplarrevine prii - 1, al doilea prii -2, iar al treilea - notarului (persoanei cufuncii de rspundere abilitat a autoritii publice locale).

    3.5. Prezentul Contract servete drept temei pentru nregistrareadreptului de

    proprietate asupra terenului la oficiul cadastral teritorial n a crui raz teritorialeste situat terenul obinut n rezultatul schimbului.

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    51/58

    51

    n conformitate cu art. 499 din Codul civil al Republicii Moldova i Legeacadastrului bunurilor imobile, ambele Pri (reprezentanii) vor prezenta Contractuloficiului cadastral teritorial n a crui raz teritorial este situat terenul pentrunregistrarea dreptul de proprietate asupra terenului obinut ca rezultat alschimbului n Registrul bunurilor imobile n termen de pn la ..din data

    autentificrii notariale a prezentului Contract. Semnturile prilor:

    Partea -1 __________________________________________________________________________________________________________________

    L.. (pentru persoana juridic)

    Partea -2 __________________________________________________________________________________________________________________

    L.. (pentru persoana juridic)

    Locul aplicrii girului de autentificare a notarului S-a nregistrat cu numrul____________________

    Varianta A: persoanele cu funcii de rspundere abilitate ale autoritilor administraiei publice locale;

    Varianta B: notarul

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    52/58

    52

    Anexa nr. 4

    Contractde arenda

    "___"_____________ 200__ __________________________(localitatea, raionul)

    Subsemnatul 1, _______________________________________________________________ pentru persoanele fizice: numele, prenumele, adresa, actul de identitate (seria, numrul, codul personal, data eliberrii, _____________________________________________________________________________

    oficiul care l-a eliberat, IDNP); pentru persoanele juridice: numele persoanei mputernicite, n baza crui document acioneaz,_____________________________________________________________________________

    denumirea ntreprinderii, adresa, certificatul de nregistrare (seria, numrul, data, organul de nregistrare, IDNO) proprietar al terenurilor, denumit n continuare arendator 2, pe de o parte, i _____________________________________________________________________________

    (pentru persoanele fizice: numele, prenumele, adresa, actul de identitate (seria, numrul, codul personal, data eliberrii, oficiul _____________________________________________________________________________

    care l-a eliberat, IDNP; pentru persoanele juridice: numele persoanei mputernicite, n baza crui document acioneaz, _____________________________________________________________________________

    denumirea ntreprinderii, adresa, certificatul de nregistrare (seria, numrul, data, organul de nregistrare, IDNO)

    denumit n continuare arenda, pe de alt parte, n baza legislaiei civile i aLegii nr.198-XV din 15 mai 2003 cu privire la arenda n agricultur (ncontinuare -Legea) am ncheiat prezentul Contract privind urmtoarele:

    I. Obiectul Contractului

    1. Arendatorul a dat, iar arendaul a preluatterenul 3: _____________________________________________________________________________

    (numerele cadastrale ale terenurilor arendate)II. Termenul de arend

    3. Termenul de arend este de (mai mare de trei ani)_________anide la _______ i pn la ____________ (data, anul) (data, anul)

    4. n cazul n care termenul de arend va expira, iar arendatorul nu va cere si se predea terenul arendat i arendaul va continua exploatarea acestuia,Contractul de arend se va considera prelungit cu unan agricol 4.

    III. Plata de arend 5

    5. Pentru exploatarea terenurilor arendate, arendaul achit n contul bancar al arendatorului, pn la data de _______ a fiecrui an, o plat anualstabilit n uniti bneti, n sum de __________________ lei (cuantumulminimal al plii este calculat n anexa nr.1 la prezentul Contract).

    Note:1. n numele arendaului poate aciona reprezentantul arendaului,

    autorizat n modul stabilit.2. Bunurile agricole aflate n proprietate comun se dau n arend cu acordul

    n scris al tuturor coproprietarilor. Contractul de arend poate fi ncheiat de ctreunul dintre coproprietari, mputernicit n modul stabilit de art.5 al Legii cu privirla arenda n agricultur.

    Terenurile agricole proprietate public se dau n arend de ctre Guvern(autoritatea public central din domeniu) sau de ctre autoritile

  • 7/30/2019 teoria evaluari

    53/58

    53

    administraiei publice locale, n limitele competenei i n condiiile legislaiei nvigoare (art.22 alin.(1) al Legii cu privire la arenda n agricultur).

    3. Descrierea terenurilor arendate este inclus n actul de predare- preluare aterenurilor agricole (anexa nr.1), semnat de arendator i arenda.

    4. n cazul n care arendatorul nu dorete s prelungeasc Contractul de

    arend, el va informa arendaul despre aceasta cu 6 luni nainte de expirareatermenului de arend (art.9 alin.(5) al Legii). La darea n arend a terenuriloragricole n scopul sdirii plantaiilor multianuale, termenul Contractului dearend va fi stabilit pentru cel puin 25 de ani, n cazul n care Contractul nuprevede alt termen (art.8 alin.(2) al Legii).

    5. Prile pot stabili n Contract ca plata anual s fie achitat n rate egale,lunar sau trimestrial.

    6. n cazul n care prile au convenit ca plata de arend pentru anulrespectiv, stabilit n uniti bneti, s fie efectuat n natur, termenul i

    locul achitrii vor fi stabilitesuplimentar printr-un document semnat de prilecontractante.7. Cuantumul plii de arend este recalculat n dependen de nivelul

    inflaiei;

    IV. Drepturile i obligaiile arendatorului 8. Arendatorul este n drept:a) s verifice modul n care arendaul exploateaz teren