Politica de investitii in activitatea comerciala.Categorii de investitori comerciali.Etapele unui proiect investitional.Prile antrenate ntr-o operaie de construcie hotelier i de restauraie Gestiunea investiiei (matrise douvrage) i managementul de proiect (matrise duvre. Reglementarea urbanistica.

Categorii de investiti si investitori comerciali Realizarea in timp a echipamentului comercial necesita alocare de capital(fie ca parte din capitalul initial , fie ca parte din profitul intreprinzatorului).

investitie

Totalitatea cheltuielilor care se fac pentru cumpararea bunurilor de capital.n sens mai restrns, prin investiii se neleg cheltuielile care vizeaz construirea de cldiri, achiziionarea de utilaje i altele asemenea.La nivelul unei societi comerciale investiiile vizeaz creterea patrimoniului acesteia

In raport cu modul de folosire a bunurilor de capital, investitiile se impart in: a) investitii de inlocuire (destinate inlocuirii, reproductiei bunurilor de capital scoase din functiune, ca urmare a uzurii lor fizice, a caror sursa este amortizarea); b) investitii pentru dezvoltare (sau nete, destinate sporirii volumului capitalului tehnic real, adica formarii nete a capitalului, a caror sursa o formeaza venitul.

investitie /scopapare ca in act economic care poate avea ca scop obtinerea de profit, cresterea profitului, avantaje de alta natura legate de cadrul general de viata al colectivitatilor umane si care in ultima instanta, se regasesc in perfectionarea mediului de desfasurarea a vietii ecomomice si sociale.

Investitie/ regula generala procesul investitional precede procesul de productie, iar politica investitionala poate fi considerata drept factor primordial in strategia globala a cresterii economice.

investitie /optiuniOptiunea de a investi este fara indoiala o optiune a posesorului de capital, legata organic de nevoi sau necesitati si de resurse, dar in conditiile economiei concurentiale, investitia apare ca o conditie obligarorie pentru orice agent economic

Structura investitiilor1.dupa caracterul lucrarilor-constructii noi-reconstructii-cu sau fara modificarea profilului tehnologic;-dezvoltari extinderi sau completari;-reutilari-cu sau fara modificari de spatii2. dupa importanta luctarilor-directe,-colaterale- pentru punerea in valoare a investitilor directe(centrale termice, statii de epurare, drumuri de incinta, racordari la utilitati ect.)-conexe-in cooperare cu alti agenti economici sau administratia publica; de regula nu pot fi recupearate prin efecte proprii(triaje cale ferata ect.)

Structura investitiilor3. dupa finantare-din fondiri private Fonduri proprii ale agentului economicFonduri atrase;imprumuturi bancare, subventii, asocieri-din fonduri publiceDe la bugetul statuluiDe la bugetul administaratiei localeDin fonduri speciale

Investitie/elementul esential Asigurarea surselor de finantare, in functie de care intregul program capata aspecte distincte

Cine sunt initiatorii proectelor investitionale in activitatea comerciala?societati comerciale-firme comerciale ca si societati de productie care-si dezvolta propriul echipament de distributie a produselor;promotori profesionisti, posesori de terenuri care pot participa in caliate de coinvestitori

Cine sunt initiatorii proectelor investitionale in activitatea comerciala?promotori in sistematizarea teritoriala, personae fizice sau juridice, organizatii care investesc in sistematizarea noilor zone de locuinte, incusiv in edificatrea echipamentului comercial aferent. institutii posesoare de suprafete de teren, inclusive administratia locala, grupuri industriale etc, si care opteaza pentru investitii comerciale, fie pentru a le expluata fie pentru a le valorifica profitul prin consecionare sau vanzare, in vederea obtinerii de profit.

Investitie/recuperareTermenul de recuperare a investiiei este un indicator sintetic de eficien economic a investiiilor care exprim efortul de capital investit, pe de o parte i efectul obinut sub forma profitului anual, pe de alt parte.T = It / PhT termenul de recuperare a capitalului investit;It - valoarea capitalului investit;Ph profitul anual;

Investiia privit ca cheltuial cheltuieli pentru studii de pia, prefezabilitate i fezabilitate;cheltuieli pentru achiziionarea i amenajarea terenului;cheltuieli pentru studii de teren : geotehnice, topografice i amplasament;cheltuieli pentru avize, acorduri;cheltuieli pentru proiectare;cheltuieli pentru construcie-montaj i instalaii;cheltuieli pentru achiziionarea de utilaje, echipamente i dotri;cheltuieli pentru organizarea de antier;cheltuieli pentru taxe, comisioane i speze bancare;cheltuieli pentru fondul de rulment necesar primului ciclu de fabricaie;cheltuieli pentru probe, punere n funciune, recepie i pregtirea personalului de exploatare;

Bugetul de investiii pentru obiective comercialeCosturi - de regul se opereaz cu indicatorul cost/mp, fapt care impune o riguroas definire a suprafeei care se ia ca elemefit de referin. n cadrul invesfiiilor comerciale, suprafaa luaf In calcul n mod uzual, este suprafaa construit desfurat - AcD. care include totalul suprafeelor acoperite i nchise ale tuturor nivelelor, inclusiv mezanin i subsoluri, accese subterane pentru spaii tehnice, scri, lifturi etc., plus jumtate din suprafaa spaiilor acoperite dar nenchise (terase).

Se consider c aceast suprafa reprezint 100% din obiectiv, n raport de care (ca regul general):suprafaa total a nivelelor (AcD, fr suprafeele acoperite dintre corpuri, pasaje pietonale acoperite, terase acoperite, pasaje subterane pentru trafic greu), ntre 87-93%;suprafaa de vnzare, ntre 51-71%;suprafaa parterului (importan comercial 0 ), ntre 30- 91%.Costul construciei, include toate cheltuielile ocazionate programului investiional, dimensiune, amplasament, respectiv: a. Costul terenului (ntre 8-12%) a.1. pre de cumprare.

a.2. cheltuieli de amenajare uzuale pentru amplasament:reele subterane;defriri, micri de teren;infrastructur -utiliti: ap, canalizare, alimentare cugaze, racordare electric, tensiune;amenajare parcaj suprateran;iluminat parcaj subteran;amenajare peisagistic;

a.3. Costuri generale de condiii particulare- -solul de fundare;ape subterane, pnza freatic la suprafa;existena vechii gropi de gunoi;amenajri accese pe i n afara amplasamentului;b. Costul construciei de baz, poate fi influenat de:climat: metode de nclzire, ventilaie, aer condiionat, nchideri, acoperi;legislaia n construcii;politica investitorului: termen scurt-lung, timp de execuie, relaii contractuale investitor/antreprenor, concurena.

C. Alte cheltuielic.1. cheltuieli pentru proiectare arhitectur, consultan, inginerie, avocatur (pot reprezenta ntre 7-12% din costul total); c.2. cheltuieli legate de organizare de antier, spaii nchiriate, ntre 1-2% din costul total;c.3. cheltuieli pentru asigurarea de nclzire i for; c.4. cheltuieli pentru finanarea proiectului, influenate de climatul economic ti zon, de volumul i durata mprumutului;B. Costuri pentru mobilier, echipamente, alte instalaii anexe i dotri;C. Costuri de pregtire a deschiderii, inclusiv cheltuieli cu pregtirea personalului recrutat;D. Costuri de exploatare fcute n avans (mrfui etc.).Din practica noastr, putem stabili:Total investiie =100%CtM = 83,3-85%Utilaje i dotri =15-16,7%,

Din practica noastr, putem stabili:Total investiie =100%CtM = 83,3-85%Utilaje i dotri =15-16,7%,din totalul CtM avem:Amenajare teren = 10,8%Structura=31,6Finisaje=21Instalatii=22.

Structura costurilor unei investitii

Etapele unui proiect investitional. Oricare ar fi contextul n care se efectueaz investiia, intervenia se va face totdeauna la trei nivele:arhitectur, echipamente funcionare.

Tradiional, acestor trei domenii le corespund meseriile:arhitectul-urbanist i toi consultanii si: de la ingineri pn la decoratori,furnizorii, instalatorii i productorii de materiale,organizatorii i gestionarii.

6 etape principale ale proectului investitionalStudiul de fezabilitate Planificarea ProiectareaConstruciaPunerea n funciuneExploatarea

Studiul de fezabilitate

Studiul de fezabilitate

Obiectivul su este de a verifica dac un proiect precis de investiie sau de restructurare se nscrie n mod coerent n politica unei ntreprinderi sau a unei instituii.Ea se asigur c este realizabil din punctele de vedere: tehnice, administrative, financiare, n cadrul unor constrngeri particulare i al strategiei investitorului. Se disting trei etape ale fezabilitii:faza de investigare, n cursul creia sunt trasate obiectivele i metodele de operare i este evaluat capacitatea de integrare a proiectului n mediul socioeconomic;faza de formulare, care permite definirea cu o mai mare precizie a contururilor proiectului: anvergura, ntinderea i obiectivele sale operaionale;montarea unui proiect precizeaz contextul n care va putea fi realizat investiia n ce privete termenele, intervenienii, finanarea

Tipurile de studii de fezabilitate

Componen-te studiu fezabilitateContexte de pornireSit cunoscutProdus de definitProdus cunoscutSit de definitNici produs,nici sitSit cunoscut i pro-dus parial definitOrd.ComentariiOrd.Coment.Ord.Coment.Ord.Coment.Studiustrategic1Centrat pe sit i regiune3 Mai multe studii (cte 1 pe sit), centrate asupra siturilor i regiunii acestora1Studiu extins i asupra filierei1Centrat pe sitStudiu de sit2Identifi-careaPotenia-lului tehnico-economic i cultural 1Cutarea siturilor urmat de o analiz comparat4Cutarea siturilor unde graviteaz clientele consumatoare de produsul definit, urmat de o analiz comparat 2Identifica-rea poten-ialului tehnico-economici culturalStudiu de pia3Studiu centrat pe sit2 Studiu centrat pe sit, dar parial, cci este realizat n parte 2Extindere asupra filierei3Studiu centrat pe sitStudiu de conceptu-alizare4Gsirea nielor libere n cadrul situluiInutil3Foarte deschis i orientat spre niele libere din cadrul filierei 4Orientat spre reconceptu-lizare i verificarea adecvaieiproduspiaStudiu economic5Impor-tana retroaciu-nii asupra con-ceptuali-zrii4Parial, cci este realizat n parte 5Extins asupra filiereiImportana retroaciunii cu conceptua-lizarea5Orientat spre adecvaia produspiaMontarea proiectului6566

De ce e nevoie de planificare

Planul este documentul principal al unei misiuni de inginerie. El este rezultatul unui studiu prealabil foarte aprofundat, efectuat de beneficiar i echipa sa, al proiectului de hotel sau restaurant. Planul definete obiectivele economice, organizatorice, umane, estetice etc. ale acestuia.

Planificarea

Obiectivul unui plan este de a exprima ntr-un limbaj exploatabil de ctre autorul de concept (managerul de proiect) destinaia lucrrii.Coninutul su este standardizat i este alctuit din patru capitole de baz:datele, care prezint caracteristicile fizice ale sitului (locaiei) pe care va fi realizat proiectul,necesitile, care exprim finalitatea proiectului preciznd caracteristicile sale funcionale,

Planificarea

constrngerile, care inventariaz cadrele de reglementare n care se nscrie operaia (urbanism, arhitectur, securitate, igien, primirea persoanelor cu handicap) icerinele particulare, pe care i le fixeaz beneficiarul n ce privete termenele, preurile i calitatea.

Actorii planificrii

UN PLAN

De ce?Pentru a permite beneficiarului s chibzuiasc atent la proiectul su.Pentru a ameliora comunicarea ntre prile antrenate n proiect.Pentru a permite implicarea utilizatorilor. Pentru a uura munca managerului de proiect. Cum?Printr-o munc de conceptualizare a proiectului n termeni de funcionare i de redare a informaiilor i directivelor ntr-un limbaj neles de toi intervenienii. Pentru cine?Pentru beneficiar (client), cruia i permite s ia un anumit numr de decizii n cunotin de cauz.Pentru utilizatori, ale cror necesiti sunt formulate n plan n termeni concrei. Pentru managerul de proiect, cruia i uureaz munca de concepere.De ctre cine?De ctre unul sau mai muli planificatori specializai n organizare hotelier i de restaurant, care posed bune cunotine de echipamente i de arhitectur.

Proiectarea

cuprinde diferite studii care elaboreaz soluiile tehnice susceptibile (capabile) s permit realizarea obiectivelor. Ea constituie rspunsul n termeni de mijloace, soluii tehnice la obiectivele desemnate n proiect

Proiectarea

ncepe cu:o schi de proiect (n caz de proiect de construcie) sau un diagnostic imobiliar (n caz de restructurare), care propune soluii. Continu cuun ante-proiect sumar (APS), care perfecioneaz ideile,un ante-proiect definitiv (APD), care descrie n detaliu soluia reinut (aleas); i se termin cuun proiect arhitectural, ce cuprinde specificaiile tehnice detaliate i planurile de execuie a lucrrilor

ConstruciaEste faza de execuie, de realizare. Ea ncepe cu:consultarea ntreprinderilor i ntocmirea actelor (contracte); continu cuantierul n sine, care este constituit din lucrrile coordonate de managementul de proiect; se termin cu recepia lucrrilor executate.

Punerea n funciuneAceast faz corespunde cu perioada de deschidere a instituiei i const din:definirea precis a organizrii i a procedurilor de munc, adic redactarea unui manual de utilizare;elaborarea unui plan de formare a personalului, destinat s faciliteze preluarea i nsuirea noii unelte; deseori este precedat, n caz de renovare sau de restructurare, de un audit social destinat s studieze potenialul uman existent, evoluiile posibile i necesitile de recrutare;faza de asisten pentru deschidere, n timpul creia experi confirmai asist echipa permanent pe parcursul primelor sptmni de exploatare.

Exploatarea

Este faza de via normal a instituiei, n cursul creia gestionarii ncearc s ating obiectivele propuse de proiect i opereaz ajustrile necesare pentru buna funcionare a ntreprinderii. Se pot considera ca prelungire a proiectului:o verificare a realizrii obiectivelor (financiare i funcionale),asistena tehnic gestiunii,asistena tehnic acordat pentru elaborarea unei politici de calitate.

Prile antrenate ntr-o operaie de construcie hotelier i de restauraie

Beneficiar

Executant

Beneficiar

Studiu de fezabilitate

Planificare

Proiectare

Lucrri

Punerea n funciune

Exploatare

intervenienii consultani, birouri de proiectri, ingineri consultani, arhiteci, arhiteci amenajri interioare, ntreprinderi de construcii, distribuitori de echipamente

Cuplul central al unei misiuni de inginerie beneficiar (client) managerul de proiect.

Beneficiarbeneficiarul este clientul, persoana n contul creia este realizat proiectul.

El are autoritatea, dup ce s-a asigurat de fezabilitatea i oportunitatea operaiunii preconizate, s determine locaia, s defineasc planul, s determine pachetul financiar previzional, s asigure finanarea, s aleag procesul de realizare a lucrrii i s ncheie contracte cu managerii de proiect i antreprenorii pe care i-a ales, contractele avnd ca obiect proiectarea i executarea lucrrilor

Statutul i funciile beneficiaruluis fie proprietar sau s caute i s obin un drept de construcie;s realizeze sau s solicite realizarea unor studii prealabile de fezabilitate;s stabileasc un plan de finanare i s asigure mijloacele necesare;s defineasc cu precizie necesitile crora viitoarea lucrare trebuie s le corespund, ntr-un program;s asigure demersurile administrative necesare pentru proiect (cu excepia solicitrii autorizaiei de construire);s aleag procesul de realizare a lucrrilor (soluia proiect-realizare, management de proiect general sau cu angajare prealabil a unor distribuitori de echipament);s ncheie contractele de proiectare;s aprobe lucrrile de proiectare (schi de proiect, APS, APD i proiect);s ncheie contractele de subantrepriz.

Beneficiar public i beneficiar privat Matre douvrage public/Matre douvrage priv Cel mai des ntlnit situaie n materie de hotelerie-restauraie este cea n care beneficiarul este un proprietar de hotel sau de restaurant (persoan fizic) sau o societate de hotelerie-restauraie (persoan juridic), ce deine un teren, un imobil sau un contract de arend, i decide o operaiune de construcie sau de renovare. Avem de a face aici cu un beneficiar privat.ns acest context nu este singurul, n special n materie de turism i de restauraie, unde numeroase proiecte sunt iniiate de persoane juridice (stat, comuniti, ntreprinderi publice), care se supun prevederilor Codului privind contractele publice i care sunt numite beneficiar public.

Gestiunea investiiei i conducerea operaiuniiPentru coordonarea general a investiiei beneficiarul mobilizeaz competene administrative, financiare i tehnice rareori ntlnite la un singur om, de aceea atunci cnd ne gsim n faa unui proiect mai complex, se recurge la distincia ntre directorul proiectului de investiie, aprtor al obiectivelor proiectului, i conductorul operaiunii, gestionar al mijloacelor ce trebuie puse n funciune pentru a atinge aceste obiective

Directorul proiectului de investiie face parte din organizaia investitor, el exprim dezideratele, obiectivele i cerinele imperative ale investitorului i este responsabil de:redactarea planului, ceea ce nu nseamn c anume el este autorul, deoarece el nu dispune ntotdeauna de competenele necesare. n acest caz, el apeleaz la dirigintele de antier sau la un consultant extern;controlul respectrii de ctre managerul de proiect, n faza de proiectare, a scopurilor i obiectivelor propuse;aprobarea schielor, ante-proiectelor i a proiectului;suportul financiar al operaiunii;totalitatea deciziilor politice.

Conducerea operaiunii, n cazul unei investiii publice, ntotdeauna este asigurat de un serviciu tehnic public: fie din subordinea investitorului nsui, atunci cnd acesta are unul, fie din subordinea unui alt organism public, de exemplu serviciul tehnic al unei primrii, al unui Consiliu regional, chiar al unui minister sau unei alte instituii publice abilitate. n cazul unei investiii private, conducerea operaiunii/dirigenia poate fi asigurat de un birou tehnic specializat privat

Avnd o formaie tehnic (arhitect sau inginer), conductorul operaiunii pune n serviciul directorului de investiie competenele sale tehnice i administrative. Obligaiile sale:l ajut pe beneficiar s exprime obiectivele lucrrii n termeni de calitate, termene i costuri;redacteaz parial sau integral planul pentru directorul proiectului de investiie;pregtete modul de selectare a proiectantului;pregtete alegerea modului de ncheiere a contractelor de antrepriz: antrepriz general sau cteva contracte separate;particip, dup consultare, la alegerea unui antreprenor general sau a ctorva antreprenori;verific corespunderea (adecvaia) dintre proiect i plan;urmrete realizarea construciei n conformitate cu proiectul, caietul de sarcini, reglementrile tehnice n vigoare i cu contractul;urmrete realizarea lucrrilor, din punct de vedere tehnic, pe tot parcursul executrii acestora.

Managerul de proiectManagerul de proiect este unicul responsabil de proiectarea i de controlul executrii tuturor lucrrilor ce urmeaz a fi efectuateNota: funcia de manager de proiect este deseori ncredinat unui arhitect sau unui birou de arhitectur. Profesii ce pot exercita managementul de proiect:arhitect; director tehnic n construcii, inginer n construcii,birou de arhitectur,antreprenor, inginer consultant, - birou de proiectare, - serviciu tehnic public.

Profesii ce pot exercita managementul de proiect:arhitect; director tehnic n construcii, inginer n construcii,birou de arhitectur,antreprenor,inginer consultant,birou de proiectare,serviciu tehnic public.

Atribuiile managerului de proiect Activitatea managerului de proiect se mparte n dou pri:concepere i proiectare arhitectural (schi sau diagnostic, APS, APD, proiect tehnic);urmrirea de antier (organizarea licitaiilor pentru execuia lucrrilor, asistare la ncheierea contractelor de antrepriz, coordonarea i dirigenia lucrrilor de antier pn la faza de recepie).

Sarcina de baz i elemente specifice ale managementului de proiect

Subansambluri

Sigle

Schi de proiect sau diagnostic imobiliar

SP sau DI

Anteproiect sumar

APS

Anteproiect definitiv

APD

Proiect tehnic

PT

Asisten contract/lucrri

ACL

Detalii de execuie i aviz de execuie

DDE

Urmrirea de antier

Repartizarea lucrrilor, coordonarea i conducerea antierului

Asisten n faza operaiunilor de recepie

AOR

Ali intervenienin jurul cuplului central al proiectului, format din beneficiar/investitor i managerul de proiect, graviteaz un anumit numr de intervenieni, care pot de altfel s asigure, n dependen de caz i de organizarea proiectului, funcia de manager de proiect

Birouri de inginerie i birouri de proectriexist birouri de proiectri specializate n turism, hotelerie i restauraie, ale cror sarcini, n dependen de natura i competenele lor, pot fi situate pe trei nivele:Asistarea beneficiarului/investitorului Biroul de proiectri acord servicii de consiliere beneficiarului n sarcina sa de inginerie, oferindu-i prerea i competenele n calitate de tehnicieni n ingineria hotelier.Asistarea managerului de proiect n acest caz, biroul de proiectri specializate realizeaz sub conducerea managerului de proiect un anumit numr de proiecte tehnice specifice.Management de proiectUnele birouri de proiectare specializate n inginerie de restauraie ce dispun de resurse i de competene importante (prezena unor arhiteci sau ingineri) asigur sarcinile complete de management de proiect.

Ingineri consultaniInginerii consultani i birourile de proiectare i exercit activitatea fie ca independeni, fie fiind contractai de un arhitect (subantrepriz) sau n cadrul unui birou de arhitectur. Acetia sunt specialiti nalt calificai n diferite specialiti de construcie ori de echipare: rezisten, mecanica terenurilor, nclzire, instalaii etc

Tehnicieni-msurtori Au sarcina de a efectua operaiile de msurare.

Arhiteci amenajri interioare n calitate de manageri de proiect sau de subantreprenori contractai de managerul de proiect, ei concep, coordoneaz i conduc lucrrile de amenajri al cadrului arhitectural. Rolul lor este foarte important n hotelerie: cunotinele lor despre materiale i calitatea lor de stiliti permit elaborarea unui look aparte, adaptat clientelei sale.

Arhiteci peisajiti Pentru amenajrile exterioare ale localurilor ei sunt ceea ce arhitecii sunt pentru cldiri. Nu sunt nici antreprenori, nici comerciani, i sunt remunerai de clienii lor sub form de onorariu.

Birouri de control Sarcina lor const n verificarea conformitii proiectului n raport cu:securitatea persoanelor,rezistena lucrrilor,buna funcionare a echipamentelor.Echipa unui astfel de birou este constituit cu aproape aceleai competene ca birourile de proiectare i acioneaz la cererea managerului de proiect. Totui, ca s-i poat ndeplini sarcina cu obiectivitate, orice intervenie n gestiunea investiiei le este interzis n cadrul proiectelor la care particip cu o misiune de control.

Diferite corpuri de meseriiUn mare numr de profesioniti de diferite specialiti din construcie intervin n realizarea unui proiect. n ordine cronologic: constructor de terasamente, zidar, tmplar, electrician, instalator de ascensoare, lucrtor n ghips, instalator, instalator de sisteme de nclzire, zugrav, faianar, mochetar, tapier .a.

Distribuitori de echipamente profesionale: materiale pentru buctrii profesionale i pentru tratarea informaiei ndeplinesc funcii de asisten pe lng beneficiar sau managerul de proiect. n caz de proiecte mici sau de contracte private, ei sunt partenerii tradiionali ai arhitecilor i realizeaz frecvent planurile de implantare, rezervare tehnic i executare.

Gestiunea investiiei (matrise douvrage) i managementul de proiect (matrise duvrePrimul lucru n organizarea gestiunii investiiei const n alegerea modului de a trata operaia. Pentru aceasta, investitorul are de ales ntre soluiile concepie-realizare i managementul de proiect. n al doilea rnd, el trebuie s asigure mijloacele umane i tehnice necesare pentru cele dou funcii principale ale gestiunii de investiie: dirijarea investiiei i conducerea operaiei.

Gestiunea investiiei cu recurgere la soluia concepere-realizareaceast tehnic de promovare a proiectului este prevzut atunci cand este vorba de operaiuni a cror finalitate major este o producie al crei proces determin conceperea, realizarea i punerea sa n funciune, precum i de operaiuni ale cror caracteristici intrinseci (dimensiuni foarte mari, dificulti tehnice particulare) solicit o execuie ce depinde de mijloacele i tehnicitatea ntreprinderilor . Astfel, proiectele de buctrii centrale sau de mari sisteme de restauraie pot fi derulate printr-o procedur concepie-construcie.Ea este propus cu precdere de marile societi de construcii.In aceast soluie nu exist o deosebire ntre managerul de proiect responsabil de concept i de controlul executrii i societile nsrcinate cu realizarea ci un singur interlocutor [executant].Planul de investiie joac aici rolul de caiet de sarcini.

Distingem dou tipuri principale de contracte de concepere-realizare:contract la cheie, n cadrul cruia se livreaz o lucrare gata de intrare n funciune, cu alte cuvinte complet echipat, dar care nc nu funcioneaz. Se va avea grij ca n caietul de sarcini s fie prevzut furnizarea unui ghid de utilizare ce conine procedurile de lucru, de gestiune tehnic i de mentenan;contractul la produs, care include sistematic definirea procedurilor de producie, formarea de personal i asistarea la deschidere. Contractul este considerat ca fiind ncheiat, atunci cnd noua instituie funcioneaz i produce n mod real bunurile sau serviciile pentru care a fost construit, la nivelul de activitate prevzut.

Gestiunea investiiei cu recurgere la managementul de proiectn soluia numit managementul de proiect, purttorul operaiunii (beneficiarul) ncredineaz managerului de proiect (primul contract), apoi unuia sau unor antreprenori realizarea acesteia (al doilea volet de contracte), desigur sub controlul proiectantului.

gestiunea investiiei va putea s se organizeze conform urmtoarelor principii:Gestiune intern a investiiei Gestiune de investiie cu conducerea extern public a operaiei Gestiunea investiiei cu asistenGestiunea investiiei cu delegare unui mandatar

Solutii de montare a unei operatiuni

Soluii pentru hotelierul privat investitor Construcie la cheie Franciza Investitorul devine manager de proiectRecurgere la managementul de proiectManagement de proiect plus asistarea beneficiarului

Reglementarea urbanisticconceperea oraselor iese tot mai mult de sub autoritatea arhitectilor pentru a trece sub controlul administratiei politice si militare.

Pentru sec. XX trei date trebuie reinute n memorie:1912, obligaia ca toate oraele cu mai mult de 50 000 de locuitori s aib un plan de ocupare a terenurilor (P.O.S. plan doccupation des sols);1945, instituionalizarea serviciilor de urbanism; elaborarea planului sumar de urbanism (P.S.U.);1967 (30 decembrie), lege de orientare reglementnd crearea schemelor directoare de amenajare i urbanism (S.D.A.U.) i extinznd reglementarea privind P.O.S.-urile.

Reglementarea urbanisticPrin urbanistica se intelege stabilirea prin plan a raporturilor permanente ce trebue sa existe intre aglomeratiile omenesti, cladirile pe care le ocupa si suprafata de teren ce influentiaza aceste cladiri. In aceasta optica, planul de amenajare urbana incepe cu planul folosirii terenului.

Cadastrul Sistem unitar si obligatoriu de evident si inventariere sistematic a tuturor bunurilor imobile de pe teritoriul rii din punct de vedere cantitativ, calitativ si juridic, indiferent in posesia cui se afl bunurile, precum si reprezentarea acestora pe planurile cadastrale si in documentele cadastrale.

Agenia Relaii Funciare i Cadastru a Republicii Moldova este organul administraiei publice centrale, care realizeaz politica statului n domeniul relatiilor funciare, cadastrului, geodeziei, cartografiei, geoinformaticii i este subordonat Guvernului Republicii Moldova

Importana cadastrului consta in faptul ca acesta furnizeaz date reale privitoare la bunurile imobile (poziie, mrime, folosina, proprietar), necesare in toate ramurile economiei naionale

Functii ale cadastrului1.Funcia tehnic a cadastrului se realizeaz prin determinarea, pe baz de msurtori, a poziiei configuraiei i mrimii suprafeelor parcelelor si construciilor pe destinaii, categorii de folosin i pe proprietari. 2. Funcia economic evideniaz elementele tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor i calculrii impozitelor asupra veniturilor realizate din tranzacii imobiliare. 3. Funcia juridic se realizeaz prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate i prin nscrierea n cartea funciar

Cadrul legal documentaii de amenajare a teritoriuluidocumentatii de urbanism

Documentaiile de amenajare a teritoriului sunt: Planul de amenajare a teritoriului naional; Planul de amenajare a teritoriului zonal; Planul de amenajare a teritoriului raional;

Schema directoare este o unealt de planificare, de amenajare i de urbanizare cu caracter local, care se aplic unui grup de localiti ce prezint o comunitate de interese economice i sociale. Ea definete orientarea dezvoltrii pe termen lung (zone protejate, construcia arterelor rutiere de rocad, reele de canalizare, instalaii comune necesare etc.).

Documentaiile de urbanism sunt urmtoarele: Planul urbanistic general i regulamentul local aferent acestuia (PUG); Planul urbanistic zonal i regulamentul local aferent acestuia (PUZ); Planul urbanistic de detaliu (PUD).

Planul urbanistic are rolul:de a preciza n linii mari opiunile de dezvoltare, amenajare i echipare tehnico-edilitar colective; de a stabili zonificarea;de a fixa valorile coeficienilor de utilizare a terenului (C.U.T.) i a procentelor de ocupare a terenului (P.O.T.)

Ca orice procedur de autorizare administrativ, i cea de urbanism presupune parcurgerea anumitor etape, finalizate prin elaborarea i eliberarea anumitor documente, respectiv certificatul de urbanism i apoi autorizaia de construire

Cu ocazia fiecrei tranzacii imobiliare, se interogheaz administraia asupra naturii i coninutului servituilor de urbanism aplicabile imobilului care formeaz obiectul tranzaciei. Raspunsul se concretizeaza in elibirarea certificatului de urbanism. Este un instrument de control al utilizrii terenurilor.

Certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea public face cunoscute regimul juridic, economic i tehnic al imobilelor i condiiile necesare n vederea realizrii unor investiii, tranzacii imobiliare ori a altor operaiuni imobiliare, potrivit legii.Acest act este necesar ntocmirii documentaiei i dosarului n vederea obonerii autorizaiei de construire, dar el nu ine loc de autorizaie de construire

Certificatul de urbanism cuprinde date privind: regimul juridic, regimul economic i regimul tehnic al imobilului. Regimul juridic al imobilului conine dreptul de proprietate asupra acestuia i servituile de utilitate public care greveaz asupra acestuia; situarea terenului n intravilan sau n afara lui; prevederi ale documentaiilor de urbanism care instituie un regim special asupra imobilului zone protejate, zone n care acioneaz dreptul de preemiune asupra imobilului, interdicii definitive sau temporare de construcie etc. Regimul economic al imobilului indic folosina actual, destinaii admise sau neadmise, stabilite n baza prevederilor urbanistice aplicabile n zon, reglementri fiscale specifice localitii sau zonei. Regimul tehnic indic: procentul de ocupare a terenului (POT), coeficientul de utilizare a terenului (CUT), dimensiunile minime i maxime ale parcelelor, echiparea cu utiliti, edificabil admis pe parcel, circulaii i accese pietonale i auto, parcaje necesare, alinierea terenului i a construciilor fa de strzile adiacente terenului, nlimea minim i maxim admis.

C.U.T. este raportul ntre suprafaa total a podelei construibil i suprafaa total a terenului considerat. Coeficientul nmulit cu suprafaa terenului permite s aflm suprafaa total util autorizat.

P.O.T. este raportul dintre suprafaa ocupat la sol de baza construciei autorizate i suprafaa total a terenului considerat nmulit cu 100. P.O.T.-ul genereaz suprafaa construit la sol maxim posibil raportat la suprafaa terenului

Autorizaia de construire constituie actul de autoritate al administraiei locale pe baza cruia se asigur aplicarea msurilor prevzute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea i funcionarea construciilor. se elibereaz n temeiul i cu respectarea documentaiilor de urbanism i amenajare a teritoriului. autorizaia de construire sancioneaz att regulile de urbanism, ct i regulile de construcie.

Condiii de obinere Autorizaia de construire va fi acordat doar n cazul n care proiectul este conform cu dispoziiile privind implantarea construciilor, destinaia, natura, arhitectura i dimensiunile lor i amenajarea terenului nvecinat, i numai dac solicitantul se angajeaz s respecte regulile generale de construire i particularitile planului urbanistic al localitii respective. Este eliberat n funcie de respectarea normelor tehnice n proiect. Nu are un caracter personal i poate fi transmis unei alte persoane pe parcursul ntregului termen de valabilitate.

Solicitanii proprietarul terenului,- mandatarul beneficiarului,- deintorul unui titlu ce l abiliteaz s execute lucrrile de demolare (contract emfiteotic, contract de arend cu permisiune de a construi etc.),- o persoan ce are calitatea de a beneficia de exproprierea unei cldiri din motive de utilitate public.

Coninutul dosarului Plan de situaie- Plan de ncadrare n zon- Pentru localurile care vor primi public un document ce precizeaz calculele de unitate de circulaie- Autorizaie de demolare, n caz de necesitate- Elemente de calcul al taxei de depire a densitii, dac e cazul- Dovada achitrii taxei locale pentru echipare- Dovada achitrii taxei departamentale pentru spaiile verziDac proiectul are o suprafa total util mai mare de 3 000 m2 i este situat ntr-o localitate fr plan urbanistic aprobat sau ntr-o Z.A.C. nc neaprobat, e nevoie i de: - studiu de impact, al crui scop este de a msura impactul unei realizri urbanistice sau arhitecturale asupra mediului.

Coninutul studiului de impact -Analiza situaiei iniiale- Analiza efectelor proiectului: situri i peisaje fauna i flora echilibrul biologic al mediului vecintate igien i sntate public - Motivele proiectului - Msuri prevzute pentru suprimarea, reducerea sau compensarea consecinelor negative ale proiectului - Estimarea costurilor acestor msuri

Luarea deciziei - n localitile ce dispun de un plan urbanistic deja aprobat, primarul emite autorizaia de construire, dup avizul direciei de urbanism.- n localitile fr plan urbanistic aprobat, primarul acord AC n numele statului, dup avizul direciei de urbanism

PublicitateElementele autorizaiei de construire trebuie afiate pe teren ntr-un mod vizibil, de ctre beneficiar, pe ntreaga durat a lucrrilor.