Studiu Privind Infiintarea Unei Pensiuni Turistice Rurale

STUDIU PRIVIND ÎNFIINŢAREA PENSIUNII TURISTICE RURALE “ANA”

1. PREZENTAREA PROIECTULUI DE INVESTIŢII

Proiectul de investiţii supus studiului vizează construirea unei pensiuni turistice rurale,

construcţie formată din parter plus mansardă, amplasată între localitatea Câmpia Turzii şi Turda,

judeţul Cluj.

Proiectul a fost elaborat cu respectarea prevederilor Ordinului Ministerului Finanţelor Publice

şi Ministerului Lucrărilor Publice, Transporturilor şi Locuinţei nr.1013/2001.

În vederea realizării proiectului propus au fost obţinute următoarele avize şi acorduri:

Avizul ordonatorului principal de credite privind necesitatea şi oportunitatea realizării

investiţiei;

Certificatul de urbanism privind încadrarea amplasamentului în planul urbanistic, avizat şi

aprobat conform legii;

Avizele privind asigurarea utilităţilor (energie electrică, gaz metan, apă, canalizare,

telecomunicaţii);

Acordul pentru protecţia mediului;

Aviz sanitar;

Aviz sanitar veterinar.

1.1. PREZENTAREA S.C. ŞI A ACTIVITĂŢII SALE ÎNAINTE DE IMPLEMENTAREA

PROIECTULUI

SC "OLY COMIMPEX" SRL a luat fiinţă în anul 1992, fiind înregistrată la Registrul

Comerţului cu nr. J31/1992, avand ca obiect de activitate iniţială comerţ, intermediari, vânzari en-gros.

Ulterior în cadrul firmei s-au făcut moficări referitor la obiectul de activitate, adăugându-se în

acesta producerea de material săditor, pomicol, viticol si dendrologic. În urma dezvoltării acestei

activităţi societatea a suferit o creştere considerabilă ajungând la un număr de 5 angajaţi, dintre care: 3

muncitori 1 tehnician şi o secretară. În acelaşi context, creşterea activităţii a dus şi la o îmbogăţire a

bazei materiale constituită în acest moment din tractoare, motosăpătoare, sistem de irigaţie,

atomizoare.

În anul 2003 SC.OLY COMIMPEX SRL a făcut demersurile pentru infiinţarea unei pensiuni

turistice ca urmare a terminării lucrării de execuţie a lacului de pescuit şi agrement precum şi a

amenajării piscicole. Evoluţia acestei pensiuni într-un termen foarte scurt a fost benefică, în acest sens of 40

extinzându-se pâna la construcţia restaurantului şi a căsuţelor. Pensiunea "ANA" are ca şi obiect

principal pescuitul sportiv, recreativ, drumeţii în imprejurimi, lecţii de călătorie, plimbări cu ATV-uri

etc.

Piaţa actuală a firmei este compusă din clienţi variaţi din judet şi judeţele limitrofe care deja au

fost multumiţi de serviciile aduse. Ei au contactat unitatea datorită site-ului de pe internet şi a paginii

proprii de televiziune prin cablu şi de alţi clienţi din ţară şi din Ungaria.

Avand cifra de afaceri ridicată, de cca 1 mld anual, rezultat din exploatarea lacului şi a

celorlalte servicii de agrement, pensiunea "ANA" se situeaza în topul celor 10.

Succesul întreprinderii în sectorul turistic rural, precum şi achiziţia de catre proprietar a unui

teren cu un vad commercial bun, a determinat conducerea să ia decizia de a dezvolta aceasta activitate

prin construirea unei noi pensiuni turistice rurale.

1.2. NECESITATEA ŞI OPORTUNITATEA REALIZĂRII INVESTIŢIEI

Obiectivul principal urmărit în realizarea acestui proiect este valorificarea pe piaţa turistică

internă şi externă a principalelor atracţii turistice din zona premontană a localităţii.

Amplasarea localităţilor Câmpia Turzii şi Turda pe Drumul European E81, care face legătura

între Europa Occidentală şi zona balcanică, îi conferă acesteia multiple avantaje de practicare a

turismului, prin existenţa premisei accesului facil al turiştilor străini din întreaga Europa. De asemenea,

un avantaj este şi existenţa proiectului de construcţie a autostrăzii Braşov –Borş, care va fi amplasată

la limita teritorială a localităţii.

Construirea unei pensiuni turistice rurale în această zonă va conduce la creşterea gradului de

valorificare a potenţialului turistic, natural şi antropic, al zonei, prin includerea în circuitele turistice

interne şi externe a principalelor obiective turistice din zonă, cum ar fi: Staţiunea montană Muntele

Băişorii, Cabana Buru, Cheile Turzii, Valea Arieşului, Salina Turda , Lacurile din zonă - unde se poate

practica pescuitul sportiv etc., obiective care oferă turistului împătimit de natură peisaje deosebite şi

condiţii optime de relaxare.

Ţinând seama de potenţialul turistic variat şi valoros al zonei, de lipsa unei baze tehnico-

materiale adecvate valorificării acestuia, de existenţa posibilităţilor de acces a turiştilor (atât români cât

şi străini) am considerat oportună construirea unei pensiuni turistice rurale.

Prin realizarea construcţiei se vor crea 14 locuri pentru cazarea turiştilor, repartizate în 6

camere (4 camere cu pat dublu, 2 cu pat simplu) şi 2 apartamente (dormitor + salon). De asemenea,

proiectul de investiţie include şi amenajarea restaurantului, cu capacitatea de 30 de locuri, destinat

servirii mesei pentru turiştii cazaţi în pensiune, dar care va putea servi şi alţi clienţi.

Pensiunea turistică rurală va fi clasificată la categoria de confort: 3 margarete; conform

prevederilor OMT 510/2002 în cazul unităţilor de alimentaţie publică integrate în unităţi de cazare se

of 40

va asigura o corespondenţă între categoria de confort a celor două, deci şi restaurantul va trebui să fie

clasificat la 3 stele.

Buna funcţionare a spaţiilor de cazare şi alimentaţie presupune dotarea acestora cu mobilier şi

echipamente corespunzătoare.

Totodată, proiectul prevede amenajarea spaţiului verde din incintă, a căilor de acces şi a unei

parcări pentru clienţi.

Considerăm că acest proiect este binevenit întrucât în zonă nu sunt activităţi generatoare de

locuri de muncă, prin realizarea acestui obiectiv de investiţie creîndu-se noi locuri de muncă, cu

facilităţi deosebite pentru tineri.

Prin activitatea propusă nu doar că se va obţine o rentabilitate ridicată a întreprinderii ci,

implicit, se crează noi resurse financiare pentru bugetul local, contribuind la dezvoltarea economică a

întregii zone. De asemenea, se va înregistra şi o dezvoltare economică pe orizontală datorită relaţiilor

contractuale cu societăţile comerciale furnizoare de materii prime, materiale.

1.3. DESCRIEREA PROIECTULUI

1.3.1. Analiza caracteristicilor terenului

A) Suprafaţa şi situaţia juridică a terenului

Terenul pe care este amplasată construcţia nu intră în patrimoniul unităţii, ci este proprietatea

personală a administratorului societăţii. Suprafaţa totală a acestuia este de 3000 mp, care va fi folosită

după cum urmează:

Suprafaţa construită propusă (Corp II ) – 204,95 mp;

Suprafaţa desfăşurată propusă (Corp II P+M) – 409,90 mp.

B) Caracteristicile geofizice ale terenului

Studiul privind caracteristicile geofizice ale terenului pe care este amplasată pensiunea cu

anexele sale a fost efectuat la data proiectării construcţiei, de o societate comercială specializată în

acest sens.

Din punct de vedere seismic, conform normativului P100-1992, amplasamentul se situează în

zona seismică F, cu valoarea coeficientului de intensitate seismică Ks=0,08 care corespunde unui grad

seismic de calcul de 6,5o pe scara Mercalli.

Din punct de vedere geomorfologic amplasamentul aparţine zonei de terasă a râului Arieş.

of 40

Din punct de vedere geologic terenul este constituit din fundament de vârstă bandeiană

reprezentat spre suprafaţă prin orizontul argilelor marnoase cenuşii. Acest strat de bază este acoperit de

un complex aluvionar. Adâncimea maximă de îngheţ este de 0,7 m; adâncimea minimă de fundare

recomandată este de 1,2 m, presiunea convenţională fiind de 450 kPa.

Apa freatică apare în stratul aluvionar de pietriş cu nisip şi lianţi în jurul cotei de 2,00 m.

Având în vedere caracteristicele geofizice prezentate proiectul de construcţie a fost avizat

favorabil.

1.3.2. Analiza caracteristicilor construcţiilor

Construcţia propusă se va amplasa la distanţa de 2,00 m. faţă de limita dinspre N, la distanţa de

9,50 m. faţă de limita proprietăţii la S.

Regimul de înălţime propus este P+M, accesul realizându-se pe faţada sud, iar accesul la

parcelă este realizat pe latura de vest.

Clădirea este executată pe fudaţii continue din beton cu încastrare minim 20 cm în stratul bun

de fundare. Peste fundaţii se execută o hidroizolaţie orizontală din carton asfaltat lipit cu bitum cald.

Pereţii sunt executaţi din zidărie de cărămidă cu grosimea de 30 cm şi sâmburi de beton armat

şi sunt placaţi cu termoizolaţie BCA 10 cm grosime, la exterior rezultând un perete exterior cu

grosimea de 40 cm, pentru asigurarea confortului termic. Aceştia sunt finisaţi cu tencuială mortar, iar

interioarele şi exterioarele sunt finisate cu vopsea lavabilă.

Acoperişul este executat din ţiglă roşie, scurgerea apelor de pe acoperiş făcându-se prin

jgheaburi şi burlane din tablă zincată.

Finisaje exterioare: tencuieli hidrofuge la fundaţii, tencuieli şi vopsitorii lavabil alb la pereţi,

tâmplărie PVC, geam termopan.

Finisaje interioare: pardoseli parchet în camere, pardoseli gresie ceramică şi placări cu faianţă

în băi, pardoseli gresie în holuri, zugrăveli lavabile.

În jurul clădirii se vor amenaja trotuare de protecţie, în partea de NV a parcelei sunt amenajate

parcări auto, iar zonele rămase neconstruite se vor amenaja ca spaţii verzi.

Aria construită este de 204,95 mp, aşa cum precizam mai sus, aceasta fiind structurată după

cum urmează:

la parter se vor amplasa: winfang acces; hol de primire mobilat cu fotolii, măsuţă şi plante

decorative; hol de acces spre camere; scara de acces spre mansardă; camera pentru centrala

termică şi spălătorie; trei camere şi un apartament pentru cazarea turiştilor.

la mansardă: trei camere şi un apartament pentru cazarea turiştilor; oficiu pentru depozitarea

lenjeriei; hol şi două logii.

of 40

1.3.3. Analiza infrastructurii

Obiectivul de investiţii propus are avizele necesare pentru racordarea la reţelele pentru toate

utilităţile necesare. Acesta are acces direct la Drumul European E 81, la reţeaua de apă potabilă, la

reţeaua de canalizare, telefonie, colectare reziduuri menajere, internet etc.

1) Instalaţia electrică

Alimentarea cu energie electrică a pensiunii se va face prin racordarea cu branşament electric

aerian la reţeaua LEA existentă. Puterea instalată necesară este de 12,110 kw, iar puterea absorbită este

de 7,266 kw.

2) Instalaţia sanitară

Alimentarea cu apă potabilă se va face prin racordarea la reţeaua de apa existentă în zonă, iar

cea cu apa caldă prin instalarea unei microcentrale proprii (vezi instalaţia de încălzire).

Evacuarea apelor uzate menajere se va realiza prin racord cu tubulatură de 110 mm din PVC

32-100 mm, montate pe ghene de instalaţii.

Băile camerelor vor fi dotate cu lavoare, cadă de baie sau cabină de duş, vas WC şi sifoane de

pardoseală.

Debitul de restituire a apelor uzate menajere este de 1,40 mc/h.

3) Instalaţia de încălzire

Pentru încălzirea clădirii şi prepararea apei calde menajere s-a ales sistemul de încălzire cu

cameră de combustie şi tubulatură etanşă, prin montarea unei microcentrale termice automatizată de 41

KW, prevăzută cu cameră de ardere cu tiraj forţat pe gaz natural. Corpurile de încălzire vor fi din oţel

de tipul PANEL.

Microcentrala va fi amplasată în încăpere separată şi va avea următoarele caracteristici:

- Puterea termică minimă/maximă de 30.000/35.000 kcal/h;

- Racord tur-retur O ¾;

- Racord apă caldă/rece:O1/2;

- Capacitate vas de expansiune: 72 l;

- Alimentare electrică/frecvenţa: 250/50 V/Hz.

1.3.4. Analiza dotărilor

Dotarea cu mobilierul necesar şi aparatura audio-video se va face în conformitate cu criteriile

prevăzute în OMT 510/2002 pentru încadrarea pensiunii turistice rurale la categoria de confort de trei

margarete, acestea fiind formate din:

of 40

Tabel nr. 3.2.Mobilier pentru dotarea camerelor

Nr. crt. Denumire dotare Bucăţi1. Masă TV 102. Dulap haine 103. Canapele 44. Fotolii 165. Măsuţe 146. Pat pentru o persoană 27. Pat pentru două persoane 68. Frigidere 89. Somiere 8

Sursa: documente interne ale unităţii

Dotarea necesară pentru o cameră de cazare este următoarea: masă TV şi televizor, dulap,

fotolii, măsuţă, pat pentru una sau două persoane, frigider, somieră, canapea (pentru apartament).

1.3.5. Forţa de muncă

Buna desfăşurare a activităţii unităţii presupune nu doar existenţa dotărilor corespunzătoare ci

şi a resurselor umane, care trebuie să corespundă numeric, structural şi calitativ.

Numărul total de angajaţi ai pensiunii turistice va fi de 8 persoane, structurat după cum

urmează:

- Personal administrativ cu funcţii de conducere: 1 persoană, care ocupă postul de manager;

- Personal administrativ fără funcţii de conducere: 1 persoană care ocupă postul de contabil;

- Personal muncitor cu funcţii de execuţie: 6 persoane din care 2 bucătari-ospătari, 1

spălătoreasă, 1 instalator de întreţinere-electrician.

Considerăm că personalul angajat este bine structurat pe activităţi, acoperind toate sectoarele

de activitate şi este calificat corespunzător. Se va acorda o atenţie deosebită perfecţionării continue a

pregătirii profesionale şi calificării întregului personal, prin respectarea prevederilor OMT 510/2002

care menţionează trimiterea periodică obligatorie a angajaţilor la cursuri, la un interval de maxim 5

ani. Prin aceasta conducerea unităţii vizează crearea premiselor de îmbunătăţire continuă a calităţii

servirii, şi implicit a calitatii activităţii desfăşurate de unitate.

2. REPERE PRIVIND ACTIVITATEA VIITOARE A UNITĂŢII

2.1. OFERTA DE SERVICII A UNITĂŢII

of 40

Construcţiile şi amenajările realizate de unitate prin prezentul proiect de investiţii îi va permite

acesteia să ofere următoarele categorii de servicii:

a) servicii de cazare şi servicii suplimentare legate de acestea;

b) servicii de agrement.

a) Serviciile de cazare

Cazarea este oferită în variantele:

- în camere cu două paturi în regim single sau double (2 camere);

- în apartamente formate din salon+dormitor (2 apartamente).

Dotările camerelor şi serviciile de cazare sunt oferite la nivelul calitativ corespunzător

categoriei de confort de trei margarete.

În afară de cazarea propriu-zisă turiştii vor mai putea beneficia şi de alte servicii, gratuite sau

cu plată, legate de cazare, precum:

- închirierea de inventar de servire suplimentar;

- trezirea clientului la ora indicată;

- servicii de parcare în spaţiile special amenajate din faţa pensiunii;

- furnizarea de informaţii suplimentare privind obiectivele turistice din zonă care pot fi vizitate

sau alte informaţii solicitate de client pe durata sejurului etc.

b) Servicii de agrement

Dată fiind locaţia unităţii şi resursele turistice din zonă pot fi prestate următoarele servicii de

agrement pentru turiştii interesaţi:

- Servicii recreative: organizarea de excursii la principalele puncte turistice din zonă:

- Servicii sportive: organizarea de concursuri de tir cu arcul, treasure hunt, excursi cu bicileta;

- Servicii culturale: vizitarea unor obictive turistice culturale din municipiul Sibiu şi Mediaş.

2.2. ANALIZA PRINCIPALILOR CLIENŢI

Prin locaţia sa şi serviciile, oferite unitatea se adresează în primul rând turiştilor dornici să

evadeze din monotonia şi stresul cotidiene şi să petreacă un sejur într-un cadru natural plăcut şi liniştit,

cu peisaje frumoase, cu un grad mai scăzut de poluare, amplasat în mediul rural, în apropiere de Valea

Târnavei Mari.

Atmosfera rurală a unităţii este creată în primul rând prin amplasarea sa geografică, dar şi prin

modul de amenajare şi dotare a incintei unităţii, a camerelor de dormit. În plus, pentru iubitorii

mediului rural şi a bogăţiei etno-folclorice a acestuia, unitatea poate organiza excursii în satele din

împrejurimi pentru petrecerea unor sărbători tradiţionale, precum: serbarea secerişului, târguri

tradiţionale, măsurişul oilor etc.

of 40

Pentru această categorie de clienţi se pot oferi sejururi pentru odihnă, agrement, sau chiar

tratament, fiind binecunoscute rezultatele curative ale apelor din Bazna în ameliorarea unor afecţiuni

reumatismale.

Dată fiind amplasarea unităţii în apropierea drumului european E60, aceasta poate să

găzduiască şi turişti aflaţi în tranzit sau persoane sosite în scop profesional în zonă.

2.3. ANALIZA PRINCIPALILOR FURNIZORI

În cadrul acestui paragraf ne vom referi atât la furnizorii de echipamente şi bunuri necesare

dotării pensiunii turistice rurale

După construcţia propriu-zisă a unităţii, pentru realizarea unor finisaje interioare şi dotarea sa

cu elemente de mobilier şi echipamente necesare în vederea deschiderii pentru public, s-a apelat la

următorii furnizori:

Tabelul nr. 3.3.Lista de achiziţii pentru dotarea şi echiparea unităţii

Nr. crt.

Denumire furnizor ProdusValoare

estimată (EUR)

% din valoarea totală a

proiectului

1Forstyill SRL Cluj-Napoca

Mobilier 4.000 2,00

2Metro Cluj-Napoca

Mobilier 4.000 2,00

3Amic SRL Cluj-Napoca

Aparatură electronica

1.500 0,75

4CENTRAL SA Cluj-Napoca

Centrală termică, Dotări bucătărie

3.200 1,60

5Metro Cluj-Napoca

Materiale de construcţie

40.000 20,0

TOTAL 52.700 26,35Sursa: date interne ale unităţii.

Achiziţia acestora s-a făcut pe bază de factură.

2.4. STRATEGIA DE MARKETING A UNITĂŢII

În cadrul acestui paragraf dorim să facem o scurtă prezentare a strategiilor ce vor fi adoptate de

unitate, după darea sa în exploatare, în domeniul preţurilor, distribuţiei şi a promovării serviciilor

oferite. Deşi şi strategia de produs este o componentă a mixului de marketing, aceasta nu va fi detaliată

întrucât serviciile oferite de unitate au fost prezentate în paragraful 3.2.3.

of 40

3.2.4.1. Strategia de preţ

Tarifele practicate de unitate se pot analiza separat pe tipuri de servicii: cazare, respectiv

alimentaţie publică.

Tarifele de cazare sunt stabilite pe cameră/zi şi sunt exprimate în RON, respectiv în Euro

pentru turiştii străini. Ele se afişează la loc vizibil turiştilor, la recepţia unităţii şi sunt următoarele:

Tabel nr. 3.5.Tarifele de cazare ale pensiunii turistice

Tip cameră Tarif de cazare*RON/cameră/zi EUR/cameră/zi

Camera dublă 123 30Cameră simplă 103 25

Apartament 165 40*) tarifele includ şi micul dejunSursa: documente interne ale unităţii.

Una dintre strategiile de preţuri cele mai des întâlnite în sectorul turistic şi care este adoptată şi

de unitatea noastră este strategia tarifelor diferenţiate, prin aceasta înţelegându-se diferenţierea

tarifelor unuia şi aceluaşi produs în funcţie de diferite criterii, cum ar fi:

tipul camerei – tariful pentru apartamente este cu 34% mai mare decât cel pentru camera dublă;

regimul de închiriere al camerei – tarifele pentru locul închiriat în regim single (103 RON) este

cu 67,5% mai mare decât cel pentru locul închiriat în regim double (61,5 RON);

modul de rezervare al serviciilor de cazare – tarifele prezentate în tabelul nr. 3.5. sunt cele

practicate pentru turiştii sosiţi pe cont propriu, adică tarife de recepţie; în cazul achiziţionării

produselor prin agenţia de turism, în funcţie de volumul serviciilor achiziţionate (cazare, masă)

se acordă o reducere de până la 20% la preţul pauşal;

sezon – deşi în mod normal tarifele pot fi mai ridicate în sezonul de vârf sau cu ocazia unor

sărbători (pentru realizarea unor venituri maxime care să acopere eventualele pierderi din

extrasezon) şi mai scăzute în rest (cu rol promoţional) această pensiune turistică nu face

deocamdată o astfel de diferenţiere a tarifelor;

cursul de schimb valutar – pentru turiştii străini pot să apară diferenţe între tarifele plătite

pentru unul şi acelaşi produs turistic de la un moment de timp la altul în funcţie de evoluţia

cursului de schimb valutar, tarifele fiind plătite de aceştia, conform reglementărilor legale, în

lei la cursul zilei.

O altă strategie de preţuri aplicată de unitate este strategia tarifelor pauşale, care se referă la

oferirea turiştilor a unor pachete de servicii la un preţ global. Varianta adoptată de unitate este

cazare+mic dejun la un preţ global, dar la cerere, în cazul distribuţiei produsului turistic printr-o

of 40

agenţie de turism, mai ales în extrasezon se pot adopta alte variante ale tarifului pauşal (cazare +

demipensiune, cazare + pensiune completă).

Tarifele pentru alimentaţie

Tariful micului dejun este inclus în preţul cazării, dar acest serviciu poate fi solicitat şi separat

de către turişti, preţul pensiunii complete fiind de 45 RON/persoană/zi sau preţurile separate sunt:

- mic dejun 10 RON/pers./zi;

- prânz 20 RON/pers./zi;

- cina 15 RON/pers./zi.

Preţurile practicate de unitatea de alimentaţie se stabilesc diferit în funcţie de modul de obţinere

a produselor:

- în cazul produselor obţinute din producţie proprie se calculează costul de producţie la care se

adaugă marja de profit şi apoi TVA la valoarea adăugată;

- în cazul produselor achiziţionate cu scopul revânzării se adaugă doar adaosul comercial al

unităţii (care variază în funcţie de tipul produsului) şi TVA la adaosul comercial.

În afară de cele două servicii turistice de bază, serviciile de agrement pe care le-am enumerat

mai sus pot favoriza creşterea încasărilor unităţii.

2.4.2. Strategia de distribuţie

Distribuţia produsului turistic rural, la fel ca şi în cazul produsului turistic în general, se poate

face folosind două metode:

a) distribuţia directă;

b) distribuţia indirectă.

Prima formă este specifică turismului neorganizat sau pe cont propriu, când turistul

achiziţionează serviciile direct de la prestatorul lor, pe măsură ce intră în contact cu oferta, în timp ce

distribuţia indirectă presupune interpunerea între prestator şi turist a unuia sau mai multor intermediari

(care pot fi agenţii de turism, birouri de turism etc.). Fiecare dintre cele două forme prezintă avantajele

sale.

Avantajele distribuţiei directe sunt:

prestatorul va intra în contact direct cu consumatorul şi îşi va putea, astfel, promova propriile

interese şi controla, într-un grad mai ridicat, piaţa;

comunicând direct cu consumatorul, informaţiile difuzate vor ajunge mai repede la publicul-

ţintă;

producătorul va putea decide ca în perioadele cu cerere redusă să intervină prompt prin

acordarea de reduceri de tarife sau alte facilităţi pentru a revigora cererea;

preţul plătit de turist nu va include şi comisionul agenţiei de turism;

of 40

cunoaşterea mai rapidă a nevoilor consumatorilor, ceea ce va permite adaptarea promptă la

cerinţele acestora;

posibilitatea de a folosi metode directe de promovare etc.

La rândul său, şi distribuţia indirectă are avantajele sale:

facilitează accesul consumatorilor aflaţi la distanţe mai mari la produsele unităţii;

consumatorii nu mai au grija organizării voiajului, care cade în sarcina agenţiei de turism, şi nu

vor risca, ca în perioadele de vârf să nu găsească produsele dorite;

intermediarii pot informa consumatorii potenţiali asupra unor produse noi apărute şi stimula,

astfel, cererea turistică;

prin achiziţia unui aranjament turistic “totul inclus” se poate plăti un tarif pauşal care va fi mai

scăzut decât suma tarifelor individuale ale serviciilor componente.

În general, o mare parte dintre produsele turistice sunt distribuite prin intermediari. Cu toate

acestea, această situaţie nu este întâlnită şi în cazul turismului rural pentru că în ciuda numărului mare

de agenţii de turism în marea majoritate a oraşelor ţării, este destul de mic numărul agenţiilor de turism

care comercializează şi produse turistice în mediul rural sau a agenţiilor care sa fie strict specializate

doar în distributia acestor produse. Pe de altă parte, nu trebuie să uităm faptul că agenţiile de turism nu

vor distribui doar produsele unei singure pensiuni turistice rurale, deci acestea vor intra în competiţie.

Pensiunea turistică intenţionează să adopte o strategie de distribuţie intensivă, folosindu-se atât

de agenţiile de turism specializate în distribuţia produselor turistice rurale din Cluj-Napoca, dar şi de

alte agenţii de turism din oraşele învecinate. Unitatea va solicita ANTREC omologarea pentru turism

şi înscrierea în cadrul asociaţiei si implicit promovarea ofertei sale turistice prin revistele şi cataloagele

ANTREC.

De asemenea, intenţia unităţii este chiar de a coopera cu alte unităţi de cazare din zonă pentru

a-şi uni eforturile în realizarea unei oferte comune, mai variate şi calitativ superioare în domeniul

agrementului sau pentru a crea mijloacele de valorificare a obiectivelor turistice a zonei, în special a

bogăţiei de resurse etno-folclorice, pentru a atrage un număr cât mai mare de turişti din ţară şi

străinătate.

2.4.3. Strategia promoţională

Unitatea doreşte să desfăşoare o activitate susţinută de promovare pentru informarea clientelei

asupra înfiinţării unităţii (publicitate de lansare), respectiv asupra serviciilor comercializate (publicitate

de informare), precum şi pentru a informa prin ce se deosebeşte oferta turistică a unităţii faţă de cea a

unităţilor concurente.

Metodele de promovare care vor fi folosite sunt;

a) Relaţii cu publicul:

of 40

se vor întocmi şi prezenta oferte pentru diferite instituţii şi firme private din oraşele din

apropiere, în special din municipiul Cluj-Napoca;

directorul pensiunii va avea o activitate susţinută pentru promovarea pensiunii şi a zonei

turistice;

la recepţia pensiunii se va organiza un punct de informare unde se vor distribui pliante, broşuri

şi alte materiale publicitare pentru cei interesaţi;

se vor înregistra sugestiile turiştilor cazaţi într-un caiet de sugestii, care va fi analizat periodic,

preluându-se toate datele utile;

b) Publicitatea se poate realiza prin:

fluturaşi distribuiţi prin poştă;

pliante, broşuri distribuite prin punctul de informare de la recepţie precum şi prin agenţii de

turism din oraşele din apropiere sau prin birouri de turism din ţară şi din străinătate;

cărţi de vizită;

mapa informativă din cameră care oferă informaţii privind serviciile unităţii, precum şi

potenţialul turistic al zonei;

bannere amplasate pe traseu sau panouri indicatoare;

cărţi poştale;

cadouri personalizate oferite clienţilor la sosirea în unitate sau la plecare;

anunţuri publicitare radio sau teledifuzate;

crearea unei pagini proprii de internet, care va juca un dublu rol: pe de o parte promoţional, pe

de altă parte va oferi turiştilor o metodă rapidă şi modernă de rezervare a locurilor şi achitare a

serviciilor comandate;

înregistrarea ofertei unităţii în cataloage şi publicaţii specifice turismului rural (cataloage

ANTREC) sau turismului în general, precum şi în alte cataloage sau publicaţii care

înregistrează oferta tuturor agenţilor economici (Pagini Aurii, Pagitur etc.);

participarea la târguri şi expoziţii cu teme turistic.

3. DOCUMENTAŢIA ECONOMICĂ A PROIECTULUI ŞI INDICATORII

ECONOMICO-FINANCIARI

3.1. DOCUMENTAŢIA TEHNICO-ECONOMICĂ A INVESTIŢIEI. DEVIZUL INVESTIŢIEI

Documentul de bază cu ajutorul căruia sunt sintetizate toate cheltuielile ocazionate de

realizarea proiectului de investiţii este devizul de investiţie.

of 40

Prezentăm în Anexa nr. 3 Devizul general pentru construcţia pensiunii turistice, iar apoi

detaliem devizele pe obiective de investiţii:

- Deviz obiect 1: Construire pensiune turistică;

- Deviz obiect 2: Dotare cu centrală termică şi aparatură de bucătărie;

- Deviz obiect 3: Dotări mobilier;

- Deviz obiect 4: Procurare echipamente audio-video.

Pe baza datelor prezentate în cadrul devizului se pot calcula câţiva indicatori tehnico-economici

ai investiţiei:

1. Valoarea totală a investiţiei şi surse de asigurare a acestora

Valoarea totală a investiţiei de deviz (Ideviz) este de 912.324 RON.

În cadrul valorii totale a investiţiei de deviz, valoarea C+M (construcţii-montaj) este de

350.814 RON, ceea ce reprezintă 38,45% din valoarea investiţiei de deviz.

Resursele necesare realizării investiţiei sunt proiectate a se acoperi din surse proprii şi din

fondurile structurale nerambursabile acordate de U.E., prin Agenţia SAPARD, Masura 3.4.

Din valoarea totală a investiţiei de 912.324 RON (inclusive TVA), sursele de finanţare sunt:

354.000 RON vor fi fonduri nerambursabile prin programul SAPARD, iar restul de 558.324 RON vor

proveni din autofinanţare.

Curs: 3,616 Ron/Eur din data de 31/01/2006 publicat de Banca Central Europeană

Cheltuieli eligibile Cheltuieli

neeligibile

Total

RON EUR RON EUR RON EUR

Ajutor public nerambursabil 354000 100000 - 354000 100000

Cofinanţare privată, din care: 354000 100000 204324 57719 558324 157719

-autofinanţare 354000 100000 204324 57719 558324 157719

-împrumuturi - - - - - -

TOTAL PROIECT 708000 200000 204324 57719 912324 257719

Sursa: documentaţia tehnico-economică a proiectului de investiţie

2. Eşalonarea fondurilor de investiţie

Proiectul de investiţie va începe să se deruleze în iunie. 2008 şi s-a estimat că se va întinde pe

13 luni, adică până în iunie 2008. Pe durata celor 13 luni de execuţie a investiţiei fondurile sunt

eşalonate astfel:

of 40

Tabel nr. 3.6.

Graficul de eşalonare a fondurilor de investiţie exprimat valoric pe luni şi activităţi

Graficul de eşalonare a fondurilor de investiţie exprimat valoric pe luni şi activităţi

RONiun.-07

iul.-07 ##### ##### #####

nov.-07 #####

ian.-08

feb.-08 ##### #####

mai.-08 iun.-08 Total

Faza 1

Pregatire proiect (deviz financiar) Elaborarea planului de afaceri 2106 10532 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Elaborarea documentaţiei pentru finanţare 2550 2550 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Elaborarea proiectului tehnic 9000 9000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Asistenţa tehnică 0 0 0 0 217 217 216 216 216 217 216 216 217Faza 2 Construcţii

Utilităţi 0 0 0 4439 4439 0 0 0 0 0 0 0 0

Amenajarea terenului 0 0 0 3132 3132 0 0 0 0 0 0 0 0

Construcţii şi instalaţii 0 0 0 0 52622 52622 17541 17541 17541 52622 52622 52622 35081 350814Faza 3 Achiziţie utilaje/dotări

Utilaje fără montaj şi echipamente de transport 0 0 0 0 0 106200 0 0 0 0 0 0 0 106200

Dotări 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1E+05 132687 132687 398061Faza 4 Plata taxelor

Comisioane şi taxe legale 0 0 0 4421 0 0 0 0 0 0 0 0 0

TOTAL 13656 22082 0 11992 60410 159039 17757 17757 17757 52839 2E+05 185525 167985 912324

Sursa: documentaţia tehnico-economică a proiectului de investiţie

3. Durata de execuţie a obiectivului

Proiectul propus se va realiza în 13 luni, etapele realizării fiind prezentate în tabelul nr. 3.6.,

termenul de punere în funcţiune a unităţii fiind 1.07.2008.

4. Capacitatea de prestaţie

Prin execuţia proiectului de investiţie se vor crea locuri pentru cazare şi locuri pentru

divertismentul turiştilor.

Capacitatea de cazare a pensiunii va fi de 8 locuri repartizate camere cu două paturi (4 locuri/2

camere) şi apartamente (4 locuri/2 apartamente).

5. Durata normată de funcţionare a obiectivului

Se va considera egală cu durata de funcţionare a clădirii, conform normativelor existente în

vigoare, aceasta fiind de 50 ani.

3.2. PROIECŢIA ECONOMICO-FINANCIARĂ A ACTIVITĂŢII UNITĂŢII

Aprecierea eficienţei proiectului de investiţii presupune estimarea rezultatelor previzionate ale

pensiunii turistice, după punerea sa în funcţiune. Proiecţia rezultatelor financiare am realizat-o pe

of 40

perioada 2008-2013, anul 2008 fiind incomplet, doar lunile iulie-decembrie, întrucât pensiunea este

deschisă pentru public din 1.07.2008 doar.

Principalii indicatori estimaţi, metodologia de proiectare a acestora, precum şi nivelul

înregistrat sunt prezentaţi în cele ce urmează.

1. Venituri din exploatare

Estimarea acestui indicator s-a făcut ţinându-se cont de natura celor două activităţi de bază pe

care le va desfăşura unitatea (activitate de cazare şi activitate de alimentaţie publică), de gradul de

ocupare estimat, precum şi de mărimea tarifelor şi preţurilor practicate de unitate.

Venituri din activitatea de cazare

Pe perioada menţionată mai sus s-a estimat un grad de ocupare de aproximativ 60% a

capacităţii de cazare, care va creşte în anii următori, ajungând în anul 2013 la 80%. Cunoscând

formula de calcul a gradului de ocupare, numărul estimat al înnoptărilor efectuate de turişti la unitate

este calculat în tabelul nr. 3.7.

Tabel nr. 3.7.Evoluţia activităţii de cazare turistică a pensiunii “ANA” în perioada 2008-2013

Indicatori U.M. Anul2008 2009 2010 2011 2012 2013

Grad de ocupare % 63,43 65,33 67,29 69,31 69,31 69,31Nr. de înnoptări

maxim/anlocuri-

zile1440 2880 2880 2880 2880 2880

Nr. de înnoptări zile-turişti

914 3024 3276 3528 3780 4032

Sursa: date calculate

Camerele unităţii de cazare sunt de mai multe tipuri (simple, duble, apartamente), tarifele de

cazare a cestora diferenţiidu-se pe tip de cameră (vezi tabel nr. 3.9.). De aceea, un alt element esenţial

pentru a putea estima încasările din activitatea de cazare a fost să stabilim o rată de ocupare pe tip de

cameră; am considerat, astfel, că din totalul înnoptărilor 15% sunt efectuate în regim single, 65% în

regim double şi restul de 20% în apartamente (vezi tabelul nr. 3.8.).

Tabel nr. 3.8.Repartiţia înnoptărilor pe tip de cameră

AnulNr. de înnoptări (zile-turişti)

Total single(15%) double(65%) apart(20%)2008 1512 227 983 3022009 3024 454 1965 6052010 3276 491 2130 6552011 3528 530 2293 7052012 3780 567 2457 7562013 4032 605 2620 807Sursa: date calculate

of 40

Tarifele de cazare sunt:

Tabel nr. 3.9.Tarifele de cazare pe tip de cameră

Tarif cazare RON/cam RON/loccamera single 103 103,0camera double 123 61,5apartament 160 80,0Sursa: documente interne ale unităţii

Ţinând cont de datele de mai sus şi de faptul că venitul din activitatea de cazare se calculează

înmulţind tariful pentru închirierea unui loc întro zi cu numărul de înnoptări, veniturile din activitatea

de cazare vor fi calculate în tabelul nr. 3.11.

Tabel nr. 3.11.Proiecţia veniturilor din exploatare pe perioada 2008-2013

Venituri din exploatare Anul2008* 2009 2010 2011 2012 2013

Total, din care:

RON 190.969,2 381.955,4 418.851,2 455.823,2 472.315,8 509.266,8

Activitatea cazare

RON 99.078,4 198.173,9 214.649,5 231.201,4 247.694,0 264.224,8

Activitatea alimentaţie

RON 91.890,8 183.781,5 204.201,7 224.621,8 224.621,9 245.042,0

Sursa: date calculate*) doar de la 1 iulie 2008

Menţionăm că valorile prezentate în tabelul 3.11. nu includ TVA colectat (9% pentru

activitatea de cazare).

Observăm că veniturile din explotare cresc pe perioada 2008-2013 de 1,33 ori, ca urmare a

creşterii gradului de ocupare a unităţii de cazare, respectiv a coeficientului de utilizare a locurilor în

unitatea de alimentaţie publică; nu am ţinut cont de posibilitatea creşterii veniturilor ca urmare a

creşterii tarifelor şi preţurilor practicate de unitate, precum şi posibilitatea diversificării activităţii în

perioada analizată, ceea ce ar conduce la apariţia unor venituri din alte activităţi.

2. Cheltuieli din exploatare

Acestea s-au calculat prin însumarea tuturor cheltuielilor ocazionate de desfăşurarea activităţii

de bază a unităţii şi sunt structurate după cum urmează:

Cheltuieli privind materialele consumabile – includ cheltuieli de aprovizionare cu detergenţi,

rechizite etc. (vezi Anexa nr. 4.5.); volumul acestora a fost proiectat liniar pe perioada 2008-

2013;

of 40

Cheltuieli cu întreţinerea şi reparaţiile şi alte cheltuieli materiale au fost estimate la 0,3% din

totalul veniturilor din exploatare, deci ele cresc pe perioada 2008-2013 de 1,33 ori (vezi Anexa

nr. 4.5.);

Cheltuieli privind utilităţile – includ cheltuieli pentru apă-canal, energie electrică, gaz, care s-

au estimat ţinând cont de numărul de consumatori, consumul mediu al acestora şi perioada de

utilizare (vezi Anexele nr. 4.2., 4.3., 4.4.); volumul lor depinde de gradul de ocupare al unităţii,

deci nu este liniar pe perioada analizată;

Cheltuieli cu salariile s-au calculat prin însumarea salariilor celor 8 angajaţi ai unităţii,

valoarea lor totală fiind de 4733,98 RON pe lună; ele au fost proiectate liniar pe perioada 2008-

2013, deci nu s-a ţinut seama nici de creşterea salariului lunar, nici de o eventuală creştere a

numărului de salariaţi, şi au fost împărţite în două grupe: salarii directe şi indirecte (vezi Anexa

nr. 4.1.);

Cheltuieli cu adaosurile la salarii s-au calculat prin aplicarea cotelor de contribuţii ale

angajatorului la fondul de salarii; acestea sunt: CAS – 22%; CASS – 7%; Şomaj – 3%; fondul

de accidente de muncă – 0,5%; comision cărţi de muncă – 0,75%, adică un total de 33,25%;

nivelul lor anual rămâne constant datorită proiecţiei liniare a fondului de salarii;

Cheltuieli cu asigurarea clădirii s-a considerat ca fiind 0,2%/an din valoarea clădirii, care este

de 795.225,1 RON fără TVA; acestea s-au proiectat liniar, întrucât nu se poate prognoza care

va fi rata de creştere a mărimei primei de asigurare, dar eventuala creştere ar fi compensată de

faptul ca nu s-a ţinut cont de reducerea contabilă a valorii clădirii pe durata celor 50 de ani de

funcţionare, prin amortizare (vezi Anexa nr. 4.5);

Cheltuieli cu impozitul pe clădire a fost calculat ca şi în cazul cheltuielilor de asigurare, dar s-a

luat o cota de impozit de 1%/an din valoarea clădirilor (vezi Anexa nr. 4.5.);

Cheltuieli cu poşta şi telecomunicaţiile s-au proiectat liniar (vezi Anexa nr. 4.5.);

Cheltuieli cu speze bancare s-au proiectat liniar (vezi Anexa nr. 4.5.);

Cheltuieli cu publicitatea s-au proiectat liniar (vezi Anexa nr. 4.5.);

Cheltuieli cu amortizările am avut în vedere atât mijloacele fixe existente în unitate la data

începerii noului proiect de investiţii, cât şi pe cele nou create sau achiziţionate; calculul

acestora se face pornind de la premisa unei amortizări liniare a mijloacelor fixe pe durata de 50

de ani pentru clădiri, 15 ani pentru utilaje, respectiv 8 ani pentru dotări35 (vezi Anexa nr. 4.5.).

Pornind de la aceste premise, valoarea cheltuielilor din exploatare proiectate pe perioada 2008-

2013, pe tipuri de activităţi, este prezentată în tabelul nr. 3.12.

35 H.G. 2139/30.11.2004 Catalog privind durata normată de funcţionare a mijloacelor fixe. of 40

Tabel nr. 3.12.Proiecţia cheltuielilor din exploatare pe perioada 2005-2010

Cheltuieli din exploatare* Anul2008** 2009 2010 2011 2012 2013

Total, din care: RON 104.668,9 209.337,8 215.570,4 221.803,2 221.848,5 228.081,3Activitatea cazare

RON 44.601,1 89.202,2 89.282,1 89.362,2 89.396,2 89.476,2


RON 60.067,8 120.135,6 126.288,3 132.441,0 132.452,3 138.605,1

Chelt cu amortizarea

RON 20.456,9 40.913,9 40.913.9 40.913.9 40.913.9 40.913.9

Sursa: date calculate*) fără cheltuilei cu amortizare, care sunt considerate cheltuieli doar în contabilitate.**) doar de la 1 iulie 2008.

Cheltuielile nu includ TVA şi ele cresc pe perioada considerată de 1,07 ori. Cheltuielile cu

amortizarea nu au fost incluse în cheltuielile de exploatare, deoarece doar din punct de vedere contabil

constituie un element de cheltuială.

La repartizarea cheltuielilor pe cele două tipuri de activităţi s-a ţinut seama de elementele de

cheltuială şi provenienţa lor, conform Anexelor nr. 4, iar cheltuielile comune s-au repartizat în funcţie

de ponderea fiecărui tip de activitate în cadrul activităţii generale a unităţii.

3. Cheltuieli echivalente

Acest indicator va servi la calculul indicatorilor de eficienţă a investiţiei şi exprimă efortul total

făcut de întreprinzător pe toată perioada de viaţă a proiectului. Am calculat acest indicator adunând la

valoarea investiţiei conform devizului (fără TVA) valoarea cheltuielilor de exploatare (fără TVA)

proiectate pe durata normată de funcţionare a pensiunii. Cheltuielile proiectate pe durata de funcţionare

s-au preluat din bugetul de venituri şi cheltuieli (vezi Anexa nr. 6), iar pe anii care au mai rămas după

2013 până la finalul duratei normate de funcţionare s-a proiectat valoarea cheltuielilor de explotare din

anul 2013. Valoarea acestui indicator va fi:

RON.

4. Rezultatul brut din exploatare (RBE)

Se calculează scăzând din veniturile din exploatare, cheltuielile din exploatare, rezultatele fiind

prezentate în tabelul nr. 3.13.

Tabel nr. 3.13.Proiecţia rezultatului brut din exploatare pe perioada 2008-2013

RBE Anul2008* 2009 2010 2011 2012 2013


RON 54.477,3 102.671,7 125.367,4 141.839,2 158.297,8 174.748,6


of 40

*) doar de la 1 iulie 2008

Subliniem faptul că la calculul rezultatului brut de exploatare nu s-a scăzut şi cheltuiala cu

amortizarea, iar valorile sunt fără TVA. Se constată că rezultatul brut din exploatare este în creştere şi

reprezintă peste 40% din valoarea veniturilor din exploatare, ceea ce reflectă o activitate rentabilă.

5. Rezultatul net din exploatare (RNE)

S-a calculat ţinând cont de cota de impozit pe profit de 16% pentru fiecare an şi mărimea

indicatorului pe perioada 2008-2013 este prezentată în tabelul de mai jos.

Tabel nr. 3.14.Proiecţia rezultatului net din exploatare pe perioada 2008-2013

RNE Anul2005* 2006 2007 2008 2009 2010


RON 45.760,9 86.244,2 105.308,6 119.144,9 132.970,1 146.788,8


RON 26.731,4 58.754,6 65.447,3 77.431,9 77.443,4 89.407,0


Rezultatul total al unităţii va fi egal cu cel de exploatare întrucât nu sunt înregistrate rezultate

financiare şi excepţionale, ele neputând fi previzionate.

Pentru a avea o imagine mai bună asupra activităţii financiare proiectate a pensiunii turistice pe

perioada 2008-2013 anexăm documentele:

Anexa nr. 5. Proiecţia Fluxului de numerar pe perioada 2008-2013;

Anexa nr. 6. Proiecţia Bugetului de venituri şi cheltuieli pe perioada 2008-2013;

Anexa nr. 7. Proiecţia bilanţieră pe perioada 2005-2010;

Anexa nr. 8. Proiecţia Contului de profit şi pierdere pe perioada 2005-2010.

3.3.3. INDICATORI DE EFICIENŢĂ ECONOMICĂ A INVESTIŢIEI

Se vor calcula pe baza următoarelor formule de calcul (primii indicatori sunt indicatori de

calcul a eficienţei)36:

1. Valoarea totală a investiţiei ( )

Reprezintă principalul indicator de efort folosit în calculul indicatorilor de eficienţă a

investiţiilor, care însumează volumul resurselor ce se consumă pentru ridicarea obiectivului, până la

punerea sa în funcţiune, precum şi alte cheltuieli legate de realizarea proiectului de investiţie. În

volumul investiţiei se include, pe lângă cheltuielile propriu-zise efectuate pentru realizarea noului

36 Binţinţan, P., Eficienţa economică a investiţiilor, Editura Presa Universitară Clujeană, Cluj-Napoca, 2001, p. 109. of 40

obiectiv turistic, şi cheltuieli pentru crearea stocurilor de mijloace circulante necesare la prima dotare a

obiectivului economic şi anumite elemente de cheltuială care nu măresc valoarea mijloacelor fixe, cum

sunt cheltuieli pentru pregătirea salariaţilor viitoarei unităţi economice, cheltuieli de lansare a

produsului turistic nou, dar care sunt absolut necesare. Acest indicator se calculează astfel:

(1)

unde: = valoarea investiţiei conform devizului general de investiţii;

NFR= necesar de fond de rulment (mijloace circulante);

= alte cheltuieli (exp.: cheltuieli cu dobânzi bancare, cu pregătirea forţei de muncă etc.).

Investiţia de deviz, la rândul său, este formată din trei componente:

Investiţia directă (Id) – care cuprinde volumul fondurilor care se concretizează în obiectivul de

cazare propriu-zis (costul terenului şi al amenajării sale, costul construcţiei, al mobilierului şi

echipamentelor din dotare);

Investiţia conexă – care cuprinde investiţiile care se vor concretiza în dotări suplimentare

pentru agrement sau alte servicii suplimentare;

Investiţia colaterală – care cuprinde ansamblul investiţiilor în infrastructură care vor asigura

funcţionalitatea normală a echipamentelor de prestaţie.

I I I Ideviz d conexa colaterala ; (2)

2. Efectul imobilizării fondurilor de investiţie (Et)

Este tot un indicator de efort, care surpinde consecinţele imobilizării sumelor investite pe

durata execuţiei obiectivului, în condiţiile în care banii respectivi ar fi putut fi investiţi astfel încât să

aducă un profit imediat. Acest indicator cuantifică, deci, influenţa factorului timp asupra eficienţei

economice a investiţiei; factorul timp poate influenţa eficienţa unui proiect de investiţie prin una din

următoarele căi:

durata de execuţie a obiectivului de investiţie: cu cât această durată este mai mică, cu atât proiectul

va fi mai eficient căci fondurile investite vor rămâne mai puţin timp imobilizate;

modul de eşalonare a fondurilor de investiţie pe durata de execuţie: cu cât se alocă sume mai mari

spre sfârşitul perioadei de execuţie a obiectivului, ţinând cont de posibilităţile oferite de specificul

lucrărilor de construcţii-montaj, cu atât proiectul va fi mai eficient;

efectele nepunerii în funcţiune a obiectivului la termenul stabilit, ceea ce va prelungi nu numai

durata de execuţie, pe parcursul căreia nu se realizează încasări ci şi durata de recuperare a

fondurilor investite.

Formula de calcul a acestui indicator diferă după cum durata de execuţie a obiectivului se

exprimă în ani întregi sau ani întregi şi fracţiuni, astfel:

durata de execuţie se exprimă în ani întregi:

of 40

E E I Tt n k n kk

n

( ) , ;1

1

0 5 (3)

unde: En= coeficientul normativ de eficienţă;

Ik= investiţia alocată în anul “k” de execuţie a obiectivului;

n = numărul de ani întregi de execuţie a obiectivului;

Tn k ( )1 = numărul de ani cât investiţia Ik rămâne imobilizată;

0,5 - se scade în ideea utilizării uniforme a fondurilor pe parcursul unui an.

durata de execuţie se exprimă în ani întregi şi fracţiuni:

I n

d n1 2 }; (4)

unde: In+1= fondul de investiţie alocat în perioada fracţionară;

d = durata de execuţie a obiectivului în ani întregi şi fracţiuni;

3. Durata de execuţie a obiectivului de investiţie (De)

Este o primă etapă din viaţa unui obiectiv de investiţie pe parcursul căreia se materializează

fondurile investiţionale în capitaluri fixe. Ea trebuie să fie cât mai scurtă pentru a reduce imobilizările

de fonduri. Beneficiarul, în colaborare cu unitatea de construcţii, trebuie să asigure o eşalonare

raţională a fondurilor pe durata de execuţie, care să permită reducerea pierderilor de profit ca urmare a

imobilizării fondurilor de investiţii.

4. Durata normată de funcţionare a obiectivului turistic (Df)

Este perioada de timp care se scurge din momentul punerii în funcţiune a obiectivului turistic

până în momentul încheierii funcţionării acestuia; o putem împărţi, la rândul ei, în:

perioada de timp din momentul punerii în funcţiune a obiectivului până la obţinerea

parametrilor proiectaţi;

perioada normală de funcţionare;

perioada de declin.

Prima şi ultima perioadă trebuie să fie cât mai scurte deoarece profiturile obţinute se situează

sub cele normale, iar cea de-a doua perioadă cât mai lungă deoarece efectele sunt maxime.

Principalii indicatori care se folosesc pentru aprecierea eficienţei unui proiect de investiţii sunt:

1. Durata de recuperare a fondurilor investite (Dr)

Ne arată care este numărul de ani în care investitorul îşi va recupera investiţia totală, pe seama

profitului anual obţinut (Pb), după punerea în funcţiune a obiectivului turistic. Se calculează astfel:

a) Pentru obiective nou create:

; ani (5)

b) Pentru investiţii de modernizare, creşterea capacităţii sau retehnologizare:

of 40

ani (6)

unde: , = profitul anual obţinut în urma/înaintea investiţiei.

2. Investiţia specifică (Is)

Acest indicator arată care este volumul investiţiei necesare pentru execuţia unei unităţi de

capacitate (un loc de cazare, un loc la masă etc.). Este un indicator de tipul efort/efect, deci cu cât

nivelul său va fi mai mic, cu atât proiectul de investiţie va fi mai eficient. Relaţia sa de calcul diferă

după cum proiectul de investiţie vizează realizarea unui obiectiv nou sau modernizarea, extinderea

unuia deja existent:

a) Pentru obiectivele noi:

[ / ]lei loc (7)

unde: L = capacitatea de prestaţie a obiectivului nou creat.

b) Pentru activitatea de modernizare sau dezvoltare a obiectivelor existente indicatorul arată care

este costul realizării unei unităţi suplimentare de capacitate.

[ / ]lei loc (8)

unde: L1,0 = capacitatea obiectivului după, respectiv înainte de modernizare.

Dacă producţia este eterogenă în practică indicatorul investiţia specifică se exprimă în unităţi

valorice şi se calculează raportând valoarea investiţiei conform devizului general la volumul valoric al

producţiei:

(9)

unde: QV = volumul valoric al producţiei anuale proiectate.

3. Randamentul economic al investiţiilor (Re)

Prin intermediul acestui indicator este comparat profitul net obţinut în urma realizării

obiectivului turistic cu efortul investiţional şi ne arată câţi lei profit net se obţin la fiecare leu investit,

în intervalul de timp care se scurge din momentul încheierii duratei de recuperare a fondurilor investite

şi până în momentul încheierii duratei sale de funcţionare.

Este un indicator de eficienţă de tipul efect/efort, deci pentru a indica o investiţie eficientă

trebuie să aibă un nivel cât mai mare. Este considerat ca fiind cel mai cuprinzător indicator de eficienţă

întrucât surprinde procesul investiţional pe toată durata sa, dar, cu toate acestea, în practică există

rezerve la interpretarea eficienţei proiectului de investiţie prin prisma acestui indicator întrucât nivelul

profitului luat în calcul este prognozat pentru primul an şi apoi proiectat liniar pe toată durata de viaţă

a obiectivului.

Formula de calcul a randamentului economic al investiţiilor este: of 40

[ lei profit net leu investit/ ]1 (10)

unde: Df = durata de funcţionare a unităţii;

Dr = durata de recuperare a fondurilor investite.

4. Coeficientul de eficienţă economică a investiţiilor (e)

Exprimă profitul anual ce se obţine la un leu investit. Este un indicator de eficienţă de tipul

efect/efort, deci în cazul mai multor variante de realizare a obiectivului de investiţie se optează pentru

varianta la care acest indicator este cel mai mare.

Relaţia de calcul este:

(11)

Între durata de recuperare a fondurilor investite şi acest indicator există relaţia:

(12)

De aceea, în practică, pentru caracterizarea eficienţei economice a proiectului de investiţie se

va utiliza numai unul dintre ei.

5. Cheltuieli echivalente (recalculate) unitare (k)

Determinarea acestui indicator presupune determinarea în prealabil a indicatorului de volum

cheltuieli recalculate. În calculul cheltuielilor recalculate se porneşte de la premisa că pentru realizarea

şi asigurarea funcţionării unui obiectiv de investiţie se utilizează două categorii de resurse:

resurse utilizate pe perioada de execuţie a obiectivului, concretizate în fondurile de investiţie;

resurse utilizate pe perioada de funcţionare a obiectivului, concretizate în costurile anuale de

prestaţie.

Investitorul este interesat să cunoască volumul total al cheltuielilor ocazionate de realizarea şi

funcţionarea obiectivului turistic; el nu poate afla acest lucru prin însumarea directă a celor două

categorii de resurse întrucât prima categorie reprezintă resurse care se utilizează doar o singură dată, în

timp ce costurile anuale reflectă resurse ce se consumă în fiecare an. De aceea, este necesară

echivalarea celor două categorii de resurse prin utilizarea unui indicator adecvat-cheltuieli echivalente

(K)-calculat pe baza relaţiei:

(13)

Indicatorul cheltuieli echivalente unitare se va calcula apoi raportând volumul absolut al

cheltuielilor echivalente la capacitatea de prestaţie a unităţii turistice şi va reflecta efortul total făcut de

întreprinzator pe toată durata de viaţă a obiectivului economic pentru obţinerea unei unităţi fizice de

capacitate. El este un indicator de tipul efort/efect, care se optimizează prin minimizare. Formula sa de

calcul este:

of 40

(14)

6. Viteza de recuperare a investiţiei ( )

Reflectă raportul între durata de funcţionare a obiectivului şi durata de recuperare a investiţiei

din veniturile nete şi arată de câte ori s-ar putea recupera investiţia făcută în decursul perioadei de

funcţionare a obiectivului turistic. Formula sa de calcul este:

(15)

Sistemul indicatorilor de eficienţă a investiţiilor în turism este mult mai complex. O prezentare

exhaustivă a acestuia este dificil de realizat şi depăşeşte obiectivele propuse prin prezenta lucrare.

Trebuie făcută, totuşi, precizarea că toţi indicatorii prezentaţi mai sus sunt indicatori statici, care nu ţin

cont de efectele inflaţiei asupra eficienţei proiectelor de investiţie. O analiză în dinamică a acestora

presupune actualizarea fondurilor de investiţie, a veniturilor şi cheltuielilor estimate a se realiza după

punerea în funcţiune a obiectivului de investiţii.

Dintre indicatorii folosiţi pentru aprecierea în dinamică a eficienţei activităţii de investiţie vom

prezenta doar trei, care sunt recomandaţi de structurile occidentale pentru analiza proiectelor de

finanţare, mai ales cele cu cofinanţare prin instituţii financiare externe (ca de exemplu finanţarea

construcţiei şi modernizării de pensiuni turistice prin fonduri UE) dar sunt solicitaţi şi de unele

instituţii bancare româneşti la obţinerea unui credit bancar pentru finanţarea activităţii de investiţie.

Metodologia de calcul a acestor indicatori se bazează pe folosirea tehnicii actualizării mărimii

eforturilor, respectiv a efectelor, prin care se asigură comparabilitatea în timp a acestora, în condiţiile

în care resursele financiare se devalorizează în timp dacă nu sunt integrate într-un proces economic de

valorificare, cu atât mai mult dacă acestea se exprimă în lei. Actualizarea se face cel puţin pe durata

finanţării proiectului de investiţie prin surse externe împrumutate. Rata de actualizare de care se ţine

seama în practică se stabileşte ţinând cont de mărimea ratei inflaţiei, având o valoare cuprinsă între

nivelul ratei active a dobânzii bancare (la credite) şi ratei pasive (la depozite); de altfel, o modalitate de

calcul a acesteia, ţinând cont de mărimea capitalului împrumutat şi aportul propriu al întreprinzătorului

la finanţarea investiţiei poate fi:

(16)

unde: Cp = mărimea capitalului propriu investit;

Ci = mărimea capitalului împrumutat.

Pentru proiectele finanţate prin Banca Mondială aceste organisme au recomandat o rată de

actualizare de 15% pentru ţările est-europene.

7. Venitul net actualizat (VNA)

Exprimă suma beneficiilor nete actualizate obţinute de un investitor de pe urma exploatării

obiectivului de investiţie pentru o anumită perioadă de timp. Perioada de timp luată în calcul se of 40

stabileşte astfel încât să asigure recuperarea investiţiilor şi, în acelaşi timp, obţinerea unui profit

suficient de mare încât să justifice efectuarea investiţiei; conform studiilor de specialitate perioada

optimă este de 10 ani.

Formula de calcul este:

(17)

unde: Vt = încasările din exploatarea obiectivului în anul “t”;

It = costul investiţiei în anul ‘t”;

Ct = cheltuieli de exploatarea obiectivului in anul “t”;

i = rata de actualizare;

n = numărul de ani luat în calcul.

Un proiect este cu atât mai eficient cu cât VNA este mai mare, dar condiţia pentru ca proiectul

să fie luat în calcul este ca VNA să fie pozitiv.

8. Rata internă de rentabilitate economică (RIRE)

Exprimă acel nivel al ratei de actualizare pentru care VNA este 0, adică, care anulează fluxul

de venituri şi cheltuieli. Cu ajutorul său se poate aprecia capacitatea unui proiect de investiţie de a

furniza încasări suficient de mari pentru a permite acoperirea cheltuielilor operaţionale şi recuperarea

costului total al investiţiei.

Pornind de la definiţia sa, condiţia de deducere a RIRE este:

(18)

Formula de calcul a RIRE, dedusă prin metoda analitică, este:

(19)

unde: = rata de actualizare pentru care investiţia este neprofitabilă;

= rata de actualizare pentru care investiţia este profitabilă.

Proiectul va fi acceptat dacă RIRE este mai mare decât rata de actualizare, iar proiectul va fi cu

atât mai eficient cu cât RIRE va fi mai mare decât rata medie a dobânzii pe piaţă pentru a compensa

costul finanţării şi a justifica investiţia facută.

9. Raportul venit/cost (RVC)

Este un indicator care compară veniturile cu cheltuielile înregistrate pe toată durata de viaţă a

proiectului şi se calculează prin raportarea valorii actualizate a veniturilor (VAV) la valoarea

actualizată a cheltuielilor (VAC), rata de actualizare fiind stabilită la fel ca şi în cazul venitului net

actualizat.

(20)

of 40

Condiţia de eficienţă economică care se impune pentru acest indicator este ca valoarea sa să fie

supraunitară, ceea ce ar însemna capacitatea proiectului de investiţii de a asigura recuperarea

cheltuielilor totale pe seama veniturilor totale.

Cu ajutorul acestor formule de calcul şi ţinând seama de valorile indicatorilor de volum

prezentaţi în paragrafele 3.3.1. şi 3.3.2, rezultatele sunt prezentate în tabelul nr. 3.15.

Tabel nr. 3.15Indicatori de eficienţă a investiţiei la pensiunea turistică “ANA”

Nr. crt. Denumire indicator

Formula de calculU.M. Valoare

1.Durata de recuperare a fondurilor investite

Investiţia totală/Profit anual net ani 4,58

2. Investiţia specificăInvestiţia deviz/ vol. valoric al producţiei

lei investiţi/1 leu productie 1,89

3.Randamentul economic al investiţiilor

Beneficii nete totale/ Investiţia totală

lei profit/1 leu investit 13,6

4.Coeficientul de eficienţă economică a investiţiilor

1/Randamentul economic

lei investiţi/1 leu profit 0,07

5. Cheltuieli echivalente unitare

Cheltuieli echivalente/ Vol valoric al prod.

lei chelt/1 leu prod 27,86

6. Viteza de recuperare a fondurilor

Durata de funcţionare/ Durata

de recuperare - 10,92Sursa: date calculate

Modalitatea de calcul a indicatorilor de mai sus precum şi semnificaţia lor este următoarea:

Durata de recuperare a fondurilor investite s-a calculat raportând valoarea investiţiei totale

(842544,6 RON) la profitul net mediu anual (183984,1 RON); valoarea profitului mediu net

anual luat în calcul este media profiturilor nete realizate de întreprindere pe intervalul de

prognoză (2008-2013); rezultatul ne arată că investiţia totală s-ar putea recupera pe seama

profitului mediu net anual în 4,58 ani;

Investiţia specifică s-a calculat raportând valoarea investiţiei, conform devizului, (823300

RON) la volumul valoric mediu anual al producţiei (436691,8 RON); raportul nu se poate face

la capacitatea fizică de prestaţie întrucât activitatea unităţii este eterogenă; din nou valoarea

medie a producţiei anuale s-a calculat ca o medie pe perioada 2008-2013; rezultatul ne arată că

s-a investit 1,89 lei pentru a obţine o producţie medie anuală de 1 leu;

Randamentul economic al investiţiei s-a calculat raportând volumul beneficiilor nete totale,

calculate pe perioada care se scurge din momentul recuperării fondurilor investite până la

încheierea duratei normate de funcţionare (11496519,5 RON) la valoarea investiţiei totale;

of 40

rezultatul arată că, de pe urma investiţiei, investitorul va obţine 13,6 lei profit la 1 leu investit

pe durata menţionată mai sus; indicatorul complementar este coeficientul de eficienţă

economică a investiţiilor care arată că s-au investit 7 lei pentru a obţine 100 de lei profit net pe

durata care se scurge din momentul recuperării fondurilor investite până la încheierea duratei

normate de funcţionare a unităţii;

Cheltuielile echivalente unitare s-au calculat raportând efortul total făcut de întreprinzător pe

toată durata de viaţă a proiectului sau cheltuielile echivalente (12164855 RON) la volumul

valoric mediu anual al producţiei (436691,8 RON), iar rezultatul arată că se cheltuie în total

27,86 lei pentru a realiza 1 leu producţie;

Viteza de recuperare a fondurilor investite se calculează raportând durata normată de

funcţionare a obiectivului la durata de recuperare şi ne arată că investitorul şi-ar putea recupera

fondurile investite pe seama profitului net anual pe durata de viaţă normată a pensiunii de

aproape 11 ori.

Aceşti indicatori reflectă un proiect de investiţie eficient deşi studiul ar fi fost mai corect dacă

aceşti indicatori se calculau pentru mai multe variante posibile de realizare a investiţiei şi în funcţie de

valoarea lor, pe baza unor metode decizionale moderne se alegea varianta optimă de realizare a

investiţiei.

Un alt neajuns major al acestor indicatori este că în calculul lor nu s-a ţinut seama de influenţa

factorului timp asupra eficienţei proiectului de investiţie, indicatorii folosiţi fiind statici. De aceea,

vom continua analiza eficienţei proiectului de investiţie cu calculul celor trei indicatori recomandaţi de

Banca Mondială: VNA, RIRE, RVC.

Pentru calculul acestor indicatori vom avea nevoie de valoarea veniturilor totale şi a

cheltuielilor totale previzionate pe o perioadă de 10 ani (cât se recomandă pentru a obţine rezultate

avantajoase pentru investitor) precum şi de o rată de actualizare. Vom folosi rata de actualizare de 8%,

aşa cum este recomandat pentru proiectele finanţate prin programul SAPARD, aceasta rată fiind

compusă din: 2% rata dobânzii de refinanţare a BCE şi 6% marja de risc de ţară pentru România

calculată de Banca Mondială.

Venitul net actualizat (VNA)

Pentru calulul venitului net actualizat s-au parcurs următorii paşi intermediari (tabel nr. 3.16):

S-au calculat veniturile anuale totale (venituri din explotare fără TVA) pe perioada 2008-2017;

S-au calculat cheltuielile anuale totale (cheltuieli de exploatare fără TVA, mai puţin

amortizarea pentru a evita dubla influenţă a valorii investiţiei) pe perioada 2008-2017;

Scăzând din veniturile totale anuale cheltuielile totale anuale s-a calculat rezultatul brut;

S-a aplicat cota de impozit de 16% asupra rezultatului brut minus cheltuielile cu amortizarea şi

s-a calculat impozitul pe profit; acesta s-a scazut din rezultatul brut şi s-a obţinut rezultatul net;

of 40

S-a scăzut din rezultatul net valoarea investiţiei şi s-au obţinut fluxurile de numerar nete anuale

pe perioada 2008-2017;

S-au actualizat fluxurile de numerar anuale nete, luându-se ca moment de actualizare anul

2008, folosindu-se rata de actualizare a=8%;

Adunând fluxurile de numerar nete anuale pe perioada menţionată s-a obţinut VNA de

258.041,1 RON.

Condiţia ca proiectul să fie acceptat este ca VNA să fie pozitiv, aceasta fiind îndeplinită.

Rata internă de rentabilitate (RIRE)

Pentru calculul său s-a calculat VNA la rate de actualizare succesive de: 8%, 10%, 12%, 14%

(vezi tabel nr. 3.17.) şi s-a constatat că potrivit definiţiei RIRE se găseşte între 12% şi 14% pentru că la

rata de actualizare de 12% VNA este pozitiv, iar la rata de actualizare de 14% este negativ. RIRE se

calculează, apoi, astfel:

.

Condiţia ca proiectul să fie acceptat este ca RIRE să fie mai mare decât rata de actualizare de

8%, ceea ce este valabil.

Raportul venit/cost (RVC)

S-a calculat pe baza fluxurilor actualizate de venituri şi cheltuieli (vezi tabelul nr. 3.18) astfel:

.

Condiţia ca proiectul să fie acceptat este ca acest raport să fie supraunitar, ceea ce este

valabil.

În urma analizării principalilor indicatori de eficienţă a investiţiei rezultă că investiţia este

eficientă.

of 40

Tabel nr. 3.16Calculul Venitului Net Atualizat la rata de actualizare a=8%

-RON-

Anul 2008* 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 TOTAL

Venituri anuale totale 190.969,2 381.955,3 418.851,2 455.823,2 472.315,9 509.266,8 509.266,8 509.266,8 509.266,8 509.266,8 4.466.248,8

Cheltuieli anuale totale 104.668,9 209.337,8 215.570,4 221.803,2 221.848,5 228.081,2 228.081,2 228.081,2 228.081,2 228.081,2 2.374.820,5

Rezultatul brut 86.300,3 172.617,5 203.280,8 234.020,0 250.467,4 281.185,6 281.185,6 281.185,6 281.185,6 281.185,6 2.091.428,3

Impozit pe profit 10.534,9 21.072,5 25.978,7 30.897,0 33.528.6 38.443,5 38.443,5 38.443,5 38.443,5 38.443,5 345.128,7

Rezultatul net 75.765,4 151.545,0 177.302,1 203.123,0 216.938,8 242.742,1 242.742,1 242.742,1 242.742,1 242.742,1 1.746.299,6

Valoarea investiţiei 823.300 - - - - - - - - - 823.300,0 FLUX DE NUMERAR NET

-747.534,6 151.545,0 177.302,1 203.123,0 216.938,8 242.742,1 242.742,1 242.742,1 242.742,1 242.742,1 922.999,6

Factor de actualizare (a=8%) 0,9615 0,8573 0,7938 0,7350 0,6806 0,6302 0,5835 0,5403 0,5002 0,4632 - FLUX NUMERAR ACTUALIZAT

-718.783,3 1129.925,4 140.748,1 149.301,5 147.644,9 152.968,7 141.637,7 131.146,0 121.431,5 112.436,6 258.041,1


Tabel nr. 3.17.Calculul Venitului Net Actualizat la diferite rate de actualizare

-RON-Anul 2008* 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 VNA

Flux de numerar net-

747.534,6 151.545,0 177.302,1 203.123,0 216.938,8 242.742,1 242.742,1 242.742,1 242.742,1 242.742,1 922.999,6Flux de numerar actualizat (a=8%)

-718.783,3 129.925,4 140.748,1 149.301,5 147.644,9 152.968,7 141.637,7 131.146,0 121.431,5 112.436,6 258.041,1

Flux de numerar actualizat (a=10%)

-711.937,7 125.243,8 133.209,7 138.735,8 134.701,9 137.021,6 124.565,1 113.241,0 102.946,3 93.587,6 149.922,3

Flux numerar actualizat (a=12%)

-705.221,3 120.810,7 126.200,2 129.088,4 123.096,9 122.980,7 109.804,2 98.039,5 87.535,2 78.156,5 57.642,3

Flux de numerar actualizat (a=14%)

-698.630,5 116.608,9 119.673,9 120.265,2 112.671,2 110.590,0 97.008,8 85.095,4 74.645,1 65.478,2 -21.343,8


of 40

Tabel nr. 3.18Calculul Raportului Venituri/Costuri la rata de actualizare a=8%

-RON-Anul 2008* 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Total

Cheltuieli totale 938.503,8 230.410,4 241.549,1 252.700,2 255.377,1 266.524,7 266.524,7 266.524,7 266.524,7 266.524,7 3.543.249,2Venituri totale 190.969,2 381.955,4 418.851,2 455.823,2 472.315,9 509.266,8 509.266,8 509.266,8 509.266,8 509.266,8 4.466.248,8Factor de actualizare (a=8%) 0,9615 0,8573 0,7938 0,7350 0,6806 0,6302 0,5835 0,5403 0,5002 0,4632 -CHELTUIELI TOTALE ACTUALIZATE 902.407,5 197.539,8 191.749,5 185.742,2 173.805,3 167.955,8 155.514,6 143.995,0 133.328,7 123.452,5 2.625.906,8VENITURI TOTALE ACTUALIZATE 183.624,2 327.465,2 332.497,6 335.043,7 321.450,3 320.924,5 297.152,3 275.141,0 254.760,2 235.889,1 2.883.947,9


of 40

3.4. PROIECŢIA INDICATORILOR DE EFICIENŢĂ A ACTIVITĂŢII UNITĂŢII

Analiza eficienţei activităţii unităţii, după punerea sa în funcţiune, va fi efectuată pe baza

rezultatelor economico-financiare previzionate pe perioada 2008-2013. Vom folosi, în acest

scop, atât indicatorii generali cât şi cei parţiali, pe tipuri de activităţi, a căror formule le vom

prezenta în cele ce urmează.

Indicatori generali

Pentru aprecierea eficienţei întregii activităţi desfăşurate de un agent economic ce

activează în sectorul turistic, deci inclusiv în cazul turismului rural, se pot folosi indicatorii:

1. Rata profitului (rentabilităţii)

Exprimă raportul procentual între masa profitului (brut sau net) şi un termen de referinţă

ce reflectă efortul depus pentru relizarea lui şi este unul dintre cei mai importanţi indicatori de

eficienţă. Se poate aprecia că în sens restrâns rata profitului reflectă eficienţa folosirii factorului

de producţie capital (deci a resurselor financiare într-o unitate), iar in sens larg caracterizează

eficienţa întregii activităţi.

În literatura de specialitate şi în practica economică, în funcţie de modul de exprimare al

eforturilor, se disting mai multe modalităţi de calcul a ratei profitului, dintre care:

rata comercială a profitului calculată ca raport procentual între masa profitului brut ( ) şi

cifra de afaceri (Ca):

(21)

Este un indicator de tipul efect/efect şi deci se optimizează prin maximizare.

rata economică a profitului determinată ca raport procentual între masa profitului brut din

exploatare (PBE) şi valoarea activelor totale (AT):

(22)

Este un indicator de tipul efect/efort şi deci se optimizează prin maximizare.

rata financiară a profitului se calculează ca raport procentual între masa profitului net din

exploatare şi cheltuielile de prestaţie şi/sau comercializare a produsului turistic (CT):

(23)

Este un indicator de tipul efect/efort şi deci se optimizează prin maximizare.

2. Nivelul relativ al cheltuielilor

Este un indicator de eficienţă care pune în legătură consumul total de resurse (CT) cu

rezultatele economice obţinute, respectiv încasările sau cifra de afaceri (Ca); este un indicator de

tipul efort/efect, care se va optimiza prin minimizare.

of 40

(24)

Nivelul relativ al cheltuielilor depinde, pe de o parte, de volumul absolut al acestora; cu

cât volumul absolut al cheltuielilor va fi mai mic, la acelaşi nivel al cifrei de afaceri, activitatea

va fi mai eficientă şi invers. Pe de altă parte, nivelul indicatorului este influenţat de volumul

încasărilor întreprinderii, depinzând direct proporţional de acestea.

3. Productivitatea muncii

Acest indicator serveşte, în primul rând, la măsurarea eficienţei resurselor umane a unei

întreprinderi, iar apoi la caracterizarea eficienţei întregii activităţi a acesteia. În literatura de

specialitate s-au consacrat două formule de calcul pentru acest indicator: fie prin raportarea

volumului încasărilor (VT) la numărul total de angajaţi ai unităţii (Np), fie la fondul de timp de

muncă utilizat de aceştia (Ft).

(25)

(26)

În primul caz ne arată câţi lei încasaţi revin în medie pe un angajat, iar în al doilea care

este volumul încasărilor realizate de întreprindere pe unitate de timp de muncă. Ambele

modalităţi de calcul conduc la indicatori de tip efect/efort, deci se optimizează prin maximizare.

4. Venituri la 1 de leu active circulante, respectiv active fixe

Aceşti indicatori se folosesc pentru a caracteriza eficienţa folosirii resurselor materiale

ale unităţii şi se calculează după formulele:

(27)

(28)

unde: AF (AC) = volumul mediu anual al activelor fixe (circulante).

5. Încasarea medie pe turist

Se calculează raportând încasările totale ale unităţii la numărul total de turişti serviţi de

aceasta.

(29)

Este un indicator de tip efect/efect care se optimizează prin maximizare.

Indicatori parţiali

of 40

Deoarece produsul turistic este alcătuit dintr-un ansamblu de servicii, unele specifice

sectorului turistic (cazarea), altele nespecifice (alimentaţia, transportul, agrementul etc.)

considerăm că pentru a caracteriza eficienţa activităţii turistice nu sunt suficienţi indicatorii

generali prezentaţi mai sus; la aceştia trebuie să se adauge un sistem de indicatori specifici

fiecărei activităţi desfăşurate de unitate care să comensureze diferitele laturi ale eficienţei

domeniului respectiv.

A) Activitatea de cazare

Ca singura activitate specifică sectorului turistic, încasările din activitatea de cazare

turistică deţin o pondere destul de ridicată în totalul încasărilor unităţii şi condiţionează, de altfel,

încasările din celelalte tipuri de activităţi.

Pentru reflectarea eficienţei activităţii de cazare turistică cei mai semnificativi indicatori

sunt următorii:

1) Productivitatea muncii

În mod particular, spre deosebire de formulele prezentate mai sus pentru măsurarea

eficienţei folosirii forţei de muncă per ansamblul activităţii, în cazul activităţii turistice

exprimarea acestui indicator se poate face şi în unităţi valorice dar şi în unităţi fizice. Exprimarea

în unităţi fizice nu este posibilă per ansamblul produsului turistic datorită conţinutului eterogen

al acestuia şi diferenţelor existente între serviciile componente, ci doar pe tipuri de activităţi.

Astfel:

exprimată în unităţi valorice, productivitatea muncii exprimă volumul încasărilor ce revin în

medie pe un angajat al departamentului de cazare:

(30)

unde: = volumul încasărilor din activitatea de cazare;

= număr de angajaţi în cadrul departamentului de cazare.

exprimată în unităţi fizice productivitatea muncii arată care este numărul de turişti serviţi, în

medie, de un angajat al departamentului de cazare; acest indicator va putea fi folosit nu doar

pentru cuantificarea eficienţei activităţii de cazare ci şi a calităţii activităţii, în condiţiile în

care cu cât numărul de turişti care revin în medie pe un angajat este mai mic cu atât se

consideră că serviciile sunt de calitate mai bună:

(31)

Pentru a reflecta folosirea eficientă a resurselor umane, acest indicator trebuie să aibă o

valoare cât mai mare, dar totuşi, exprimat în unităţi fizice să nu depăşească nivelul maxim

of 40

prevăzut în actele normative pentru fiecare tip de unitate în parte pentru ca, creşterea profitului

să nu se facă în detrimentul calităţii serviciului de cazare.

2. Încasarea medie pe loc de cazare şi încasarea medie zilnică pe loc de cazare

Aceşti indicatori sunt specifici doar activităţii de cazare şi ne arată care sunt încasările

realizate de unitate, în medie, de pe urma unui loc de cazare, într-un an sau zilnic.

Încasarea medie pe loc de cazare se va calcula raportând încasările unităţii din activitatea

de cazare la numărul de locuri de cazare (L), iar dacă raportăm rezultatul la numărul de zile de

funcţionare ale unităţii ( ) vom obţine încasarea medie zilnică pe loc de cazare.

(32)

(33)

Nivelul cât mai mare al celor doi indicator reflectă o activitate de cazare eficientă.

3. Cheltuieli la 1000 de lei încasări din activitatea de cazare

Exprimă consumul de fonduri de producţie ocazionat de prestarea unui anumit volum al

serviciilor şi corespunzător unei anumite sume a încasărilor.

(34)

4. Gradul de ocupare al unităţii de cazare

Este cel mai reprezentativ indicator de apreciere a eficienţei activităţii de cazare şi arată

cât la sută din capacitatea de cazare în funcţiune a unităţii ( ) a fost efectiv utilizată într-un an.

(35)

unde: = durata medie a sejurului unui turist la unitate.

5. Profitul mediu pe un loc de cazare

Acest indicator se calculează raportând profitul brut realizat din activitatea de cazare la

capacitatea de cazare a unităţii şi fiind un indicator de tip efect/efort se optimizează prin maxim.

(36)

6. Pragul de rentabilitate

Rentabilitatea este un concept economic care reflectă capacitatea unei întreprinderi de a

realiza profit. Deci, atunci când de pe urma activităţii desfăşurate întreprinderea obţine profit se

spune că activitatea sa este rentabilă.

of 40

B) Activitatea de alimentaţie publică

Dintre indicatorii de măsurare a eficienţei economice a activităţii de alimentaţie publică

propuşi de teoria din domeniu37 cei mai utilizaţi în practica economică sunt următorii:

1. Productivitatea muncii

Formula de calcul e similară cu cea prezentată anterior, se calculează raportând volumul

valoric al desfacerilor (D) la numărul de angajaţi ai departamentului de alimentaţie publică:

(37)

2. Profitul mediu pe lucrător

Se calculează raportând profitul brut total realizat de unitate din activitatea de alimentaţie

publică ( ) la numărul de angajaţi ai acesteia:

(38)

3. Valoarea desfacerii medii pe loc la masă şi desfacerea medie zilnică pe loc la masă

Similar cu formulele prezentate la activitatea de cazare aceşti indicatori se calculează

astfel:

(39)

, iar desfacerea medie zilnică pe loc la masă se determină raportând volumul desfacerilor la

produsul dintre numărul de locuri la masă şi numărul de zile cât unitatea este deschisă pentru

public:

(40)

4. Încasarea medie pe consumator

Acest indicator arată câţi lei încasează întreprinderea turistică, în medie, din activitatea de

alimentaţie publică de pe urma unui consumator şi trebuie să aibă valori cât mai mari pentru a

reflecta o activitate eficientă. Formula de calcul este:

(41)

unde: C = numărul total de clienţi serviţi de unitatea de alimentaţie într-un an.

5. Afluxul de consumatori pe un loc la masă

Acest indicator ne arată care este numărul de consumatori serviţi pe un loc la masă, pe

perioada de timp pe care se face calculul; formula de calcul este:

(42)

37 Cosmescu I., Turismul-fenomen economic contemporan, Ed. Economică, Bucureşti, 1998, p 259.

of 40

Fiind un indicator de tip efect/efort se optimizează prin maximizare.

În vederea calculării indicatorilor generali de eficienţă avem nevoie de următorii

indicatori de volum:

Tabel nr. 3.19.Indicatori pentru măsurarea volumului activităţii pensiunii turistice “ANA”

Denumire UM Anul2008* 2009 2010 2011 2012 2013

Cifra de afaceri

RON 190.969,2 381.955,4 418.851,2 455.823,2 472.315,8 509.266,8

Venituri totale RON 190.969,2 381.955,4 418.851,2 455.823,2 472.315,8 509.266,8Cheltuieli totale

RON 104.668,9 209.337,8 215.570,4 221.803,2 221.848,5 228.081,3

Rezultat brut din exploatare

RON 86.300,3 172.617,6 203.280,8 234.020,0 250.467,3 281.185,5

Rezultat net din exploatare

RON 72.492,3 144.998,8 170.755,9 196.576,8 210.392,5 236.195,8

Activul total RON 1.422.186,4 1.532.817,5 1.669.205,7 1.831.414,9 2.007.439,8 2.209.268,0Active fixe RON 1.397.966,2 1.357.052,3 1.316.138,4 1.275.224,5 1.234.310,6 1.193.396,7Active circulante

RON 24.220,2 175.765,2 353.067,3 556.190,4 773.129,2 1.015.871,3

Capital propriu

RON 1.422.186,4 1.532.817,5 1.669.205,7 1.831.414,9 2.007.439,8 2.209.268,0

Număr de angajaţi

pers. 8 8 8 8 8 8

Sursa: date estimate*) doar de la 1 iulie 2008.

Folosindu-ne de aceste date şi de formulele de calcul prezentate anterior, valoarea

indicatorilor de eficienţă este prezentată în tabelul nr. 3.20.

Analiza indicatorilor de eficienţă reliefează următoarele:

- Creşterea, de la un an la altul a ratelor de profit, ceea ce înseamnă creşterea rentabilităţii

activităţii;

- Rezultatul brut al unităţii deţine peste 45% din cifra de afaceri în fiecare an;

- Scăderea nivelului relativ al cheltuielilor ca urmare a creşterii cifrei de afaceri într-un

ritm mai rapid ca şi cheltuielile;

- Creşterea productivităţii muncii, care împreună cu nivelul destul de ridicat reliefează

folosirea eficientă a resurselor umane ale întreprinderii;

Tabel nr. 3.20Evoluţia indicatorilor generali de eficienţă a activităţii pensiunii turistice “ANA”

pe perioada 2008-2013

Denumire indicator

UM Anul2008 2009 2010 2011 2012 2013

Rata economică a profitului

% 6,1 11,3 12,2 12,8 12,5 12,7

Rata financiară a % 5,1 9,5 10,2 10,7 10,5 10,7

of 40

profituluiRata comercială a profitului

% 45,2 45,2 48,5 51,3 53,0 55,2

Nivelul relativ al cheltuielilor

% 54,8 54,8 51,5 48,7 47,0 44,8

Productivitatea muncii

RON/pers 23.871,2 47.444,4 52.356,4 56.977,9 59.039,5 63.658,4

Venituri la 1 leu AC

Lei/1leu 7,9 2,2 1,2 0,8 0,6 0,5

Venituri la 1000 lei AF

Lei/1leu 0,14 0,28 0,32 0,36 0,38 0,43

Sursa: date calculate- Reducerea veniturilor la 1 leu AC, ca urmare a creşterii volumului activelor circulante

într-un ritm mai mare ca şi încasările; subliniem că acest lucru se datorează modului de

proiectare a bilanţului, neavând posibilitatea de a decide o altă modalitate de plasare a

disponibilităţilor băneşti şi neluând în calcul veniturile financiare generate de acestea;

- Creşterea încasărilor la 1 leu active fixe, pe de o parte pe fondul scăderii valorii reziduale

a activelor fixe (prin amortizare), iar, pe de altă parte, ca urmare a creşterii veniturilor.

Per ansamblu se constată nu doar gestionarea eficientă a resurselor întreprinderii ci şi o

creşterii a eficienţei pe perioada analizată.

Surprinderea unor particularităţi ale eficienţei activităţii turistice se poate face prin

calculul unor indicatori pe tipuri de activităţi.

Pentru calculul indicatorilor de eficienţă a activităţii de cazare ne vom folosi de datele

prezentate în tabelul nr. 3.21.

Tabel nr. 3.21.Indicatori pentru măsurarea volumului activităţii de cazare a pensiunii turistice “ANA”

Denumire UM Anul2008* 2009 2010 2011 2012 2013

Venituri RON 99.078,4 198.173,9 214.649,5 231.201,4 247.694,0 264.224,8Cheltuieli RON 44.601,1 89.202,2 89.282,1 89.362,2 89.396,2 89.476,2Cheltuieli fixe

RON 11.430,8 22.861,5 22.861,5 22.861,5 22.861,5 22.861,5

of 40

Chelt. variabile

RON 33.170,3 66.340,7 66.420,6 66.500,7 66.534,7 66.614,7

Profit brut RON 54.477,3 102.671,7 125.367,4 141.839,2 158.297,8 174.748,6Profit net RON 45.760,9 86.244,2 105.308,6 119.144,9 132.970,1 146.788,8Cost fix unitar

RON/loc/zi

4,54 4,54 4,54 4,54 4,54 4,54

Cost variabil unitar

RON/zi/turist

21,94 21,94 20,27 18,85 17,60 16,52

Zile functionare

Zile 180 360 360 360 360 360

Tarif mediu cazare

RON 72,71 72,71 72,71 72,71 72,71 72,71

Capacitate cazare

Locuri 14 14 14 14 14 14

Număr angajaţi

Pers. 4 4 4 4 4 4


Pe baza datelor din tabelul de mai sus şi a formulelor de calcul prezentate anterior

calculăm următorii indicatori de eficienţă ai activităţii de cazare (vezi tabel nr. 3.22).

Tabel nr. 3.22.Evoluţia indicatorilor de eficienţă ai activităţii de cazare pensiunii turistice

“ANA” pe perioada 2008-2013

Denumire indicator

UM Anul2008 2009 2010 2011 2012 2013


RON/pers. 24.769,6 49.543,5 53.662,4 57.800,4 61.923,5 66.056,2

Încasarea medie pe loc

RON/loc 7.077 14.155,3 15.332,1 16.514,4 17.692,4 18.873,2

Încasarea medie zilnică pe loc

RON/loc/zi 39,32 39,32 42,59 45,87 49,15 52,43

Profit mediu net /loc

RON/loc 3.268,6 6.160,3 7.522,0 8510,4 9497,9 10.484,9

Prag de rentabilitate

% 8,93 8,93 8,65 8,42 8,23 8,07


Analizând indicatorii de eficienţă ai activităţii de cazare evidenţiem:

- Productivitatea muncii care s-a calculat doar ţinând cont de numarul de angajaţi direct

productivi în activitatea de cazare, este ridicată şi în creştere de la un an la altul; acest

lucru se datorează creşterii încasărilor unităţii din activitatea de cazare, dar subliniem

faptul că numărul de angajaţi este mic pentru o pensiune turistica de 3 stele, ceea ce pe

viitor ar putea afecta calitatea serviciilor;

of 40

- Încasările medii pe loc, respectiv pe loc zi sunt mari, ceea ce reliefează buna utilizare a

capacităţii de cazare;

- Profit mediu net / loc este ridicat datorită creşterii profitului de la un an la altul, ca

urmare a creşterii încasărilor într-un ritm mai rapid decât cheltuielile, deci activitatea este

rentabilă;

- Nivelul scăzut al pragului de rentabilitate, şi în scădere pe perioada analizată, este un

aspect favorabil pentru activitatea unităţii întrucât cresc posibilitătile unităţii de a obţine

profit.

În final, vom analiza eficienţa activităţii de alimentaţie a pensiunii, care se desfăşoară în

restaurant şi barul unităţii. Principalii indicatori de volum ai activităţii de alimentaţie sunt

prezentaţi în tabelul de mai jos:

Tabel nr. 3.23.Indicatori pentru măsurarea volumului activităţii de alimentaţie a pensiunii turistice

“ANA”

Denumire UM Anul2008* 2009 2010 2011 2012 2013

Venituri RON 91.890,8 183.781,5 204.201,7 224.621,8 224.621,9 245.042,0Cheltuieli RON 60.067,8 120.135,6 126.288,3 132.441,0 132.452,3 138.605,1Profit brut RON 31.823,0 69.945,9 77.913,4 92.180,8 92.169,5 106.436,9Profit net RON 26.731,4 58.754,6 65.447,3 77.431,9 77.443,4 89.407,0Nr. anual de consumatori

RON 2.430 4.860 5.400 5.940 5.940 6.480

Nr. angajaţi Pers. 2 2 2 2 2 2Nr. locuri Pers. 30 30 30 30 30 30


Pornind de la aceste date, pe baza formulelor prezentate, putem calcula următorii

indicatori de eficienţă (vezi tabelul nr. 3.24).

Indicatorii prezentaţi în tabelul nr. 3.24. evidenţiază:

- Folosirea eficientă a resurselor umane, deoarece productivitatea muncii este ridicată şi

creşte 1,33 ori pe perioada analizată; deşi în calculul productivităţii muncii s-a luat doar

numărul muncitorilor direct productivi, apreciem că numărul acestora este mic, şi acesta

fiind unul dintre motivele pentru care acest indicator are valori atât de mari;

- Profitul mediu/ lucrător creşte, în medie cu 3594,42 RON de la un an la altul;

- Încasarea medie/loc/zi este bună, dar ar mai putea creşte; acest lucru poate fi rezultatul

faptului că gradul de ocupare estimat de noi a fost destul de redus, având în vedere faptul

ca vor fi consumatori ai unităţii de alimentaţie publică atât turiştii cazaţi, care nu au

foarte multe variante în împrejurimi pentru servirea mesei, dar şi alte persoane.

of 40

Tabel nr. 3.24Evoluţia indicatorilor de eficienţă ai activităţii de alimentaţie a pensiunii turistice “ANA”

pe perioada 2008-2013

Denumire indicator

UM Anul2008 2009 2010 2011 2012 2013


RON/pers. 45.945,4 91.890,8 102.100,9 112.311,0 112.311,0 122.521,0

Profit mediu net /lucrător

RON/pers 13.365,7 29.377,3 32.723,7 38.716,0 38.721,7 44.703,5

Încasarea medie/loc

RON/loc 3.063,0 6.126,0 6.806,7 7487,4 7487,4 8.168,1

Încasarea medie zilnică/loc

RON/loc/zi

17,02 17,02 18,91 20,80 20,80 22,69

Afluxul de consumatori/loc

Pers/loc 81 162 180 198 198 216


Studiul efectuat de noi dovedeşte că proiectul de investiţie este eficient, asigurând

recuperarea fondurilor investite într-un interval de timp scurt, dar şi obţinerea unor rezultate

financiare bune. Resursele unităţii sunt folosite efeicient pe perioada previzionată, ceea ce

conduce la concluzia că activitatea pensiunii turistice este eficientă.

of 40

Studiu Privind Infiintarea Unei Pensiuni Turistice Rurale

Documents

Transcript of Studiu Privind Infiintarea Unei Pensiuni Turistice Rurale