Universitatea “Bioterra” BucurestiFacultatea de Inginerie si Management Agroturistic

Plan de afaceri

- Infiintarea unei pensiuni turistice – - Comuna Bran,judetul Brasov -

Mosteanu Floarea An IV F.R.

Bucuresti

2011

Pensiunea turistica “ Alessia “

De cate ori nu ati visat cu ochii deschisi aceasta scena?

O pensiune turistica... Cea mai frumoasa pensiune din zona! A dvs.! V-au confirmat-o poate si prietenii veniti in concediu, incantati de frumusetea locurilor, de bogatia traditiilor locale si de caldura cu care au fost primiti.

V-ati intrebat atunci ce va lipseste. Curajul de a va angrena intr-o activitate necunoscuta dvs.? Banii? V-a speriat birocratia? Legislatia ostila? Fiscalitatea atat de instabila?

Ei bine, aveti acum motive puternice de bucurie!

Va punem la dispozitie absolut toate argumentele care va pot da curajul de a va realiza visul: propria dvs. pensiune turistica. Asa cum ati dorit-o: spatioasa, armonioasa, pastrand arhitectura locului, dar avand toate cele necesare confortului. Un loc, in care oamenii care-i trec pragul sa se simta bine, primiti cu caldura specifica neamului. Un loc in care sa revina la anul, si la anul celalalt si la... multi ani. Pentru ca le-a placut casa, masa si oamenii care au sfintit locul.

Trebuie numai sa vreti!

2

I. Intentia

I.1 Proiectul

Obiectul studiului de fezabilitate consta in realizarea unui proiect de investitii referitor la dezvoltarea unui complex turistic in comuna Bran, judetul Brasov, Romania, avand in vedere ca principale facilitati urmatoarele: ● o pensiune turistica de 4 margarete moderna si primitoare, cu o capacitate de gazduire de 40 de camere si un restaurant propriu cu 100 de locuri;● o scoala de ski, care va beneficia de instructori cu experienta si maestrii ai sporturilor de iarna din Romania;● modalitati de relaxare dupa o zi incarcata, precum sauna, piscina, masaj, solar; ● o sala de sport ( fitness, aerobic, kangoo jumps );● o moderna partie de ski cu zapada artificiala, care va dispune de transport prin cablu, de care vor putea beneficia pana la 1400 de turisti; ● diverse modalitatii de recreere ca si snowboard-uri, ATV-uri, biciclete, ore de echitatie precum si inchirierea de schiuri, snowboard-uri si sanii;

I.2 Locatia

Comuna Bran este una din cele 44 de comune ale judetului Brasov. Situat intr-un loc pitoresc, la 24 de km de Brasov pe DN 73, care uneste Brasovul de Campulung Muscel, Branul este un punct de atractie pentru turistii romani si straini. Bran, impreuna cu localitatile din jur, este leaganul turismului rural romanesc. Asezat la intrarea in culoarul Bran-Rucar, vechi drum comercial si strategic intre Tara Barsei si Tara Romaneasca, Bran este pretuit pentru frumusetile naturii inconjuratoare. In Bran se gaseste Stella Maris, sau Capela Regine, o copie a capelei de Balcic, construita la Bran de printesa Ileana a Romaniei pentru a adaposti vasul cu inima reginei Maria a Romaniei, vas ce a fost adus in Romania dupa ce Cadrilaterul a fost cedat Bulgariei, in 1940. Capela din Bran a fost renovata si resfintita in anul 2005.

3

Relieful, cu preponderenţă montan, creează oportunităţi pentru dezvoltareaturismului, prin cadrul natural şi obiective turistice de mare valoare naţională. Realizarea proiectului va conduce la relansarea activităţii economice, sociale si culturale a zonei. Spatiul etno-cultural branean, cu aspect de platforma in suprafata de 193 km2, cunoscut in literatura de specialitate si sub numele de Culoarul Rucar-Bran, se prezinta ca un platou imens cu o configurayie variata a reliefului alternand intre culmi inalte si vai adanci, incadrat de la est la vest de Masivii Bucegi si Piatra Craiului. Limita dintre cei doi masivi muntosi si platforma este bine conturată în lungul abruptului nord-vestic al Bucegilor, pe o lungime de circa 12 km, contactul intre masivii muntosi si platforma se face prin intermediul unor culmi inalte si impadurite care pornesc din Bucegi: Clincea, Goga, Ssntilie, situate la altitudini de 1600-1800 m, determinand o denivelare de 300-400 m fata de platoul de circa 1000 m al platformei. Limita de vest este in lungul culmei Coja, o culme secundara a Pietrei Craiului de 1400-1500 m altitudine. Platforma este inchisa pe o lungime de circa 6 km spre nord de Masivul Magura cu o altitudine care variaza intre 1150-1350 m. spre nord est platforma are o deschidere pe o distanta de 4 km, intre raul Turcu si culmea Clincea formand o adevarata ”poarta” la altitudinea de 900-1000 m, care delimiteaza zona muntoasa. De aici platforma se prelungeste prin culmile premontane Predelut si Sohodol aflate la circa 750-850 m, care face trecerea spre zona depresionara a Tarii Barsei. Pe linia inaltimilor dintre Sirnea si Fundata pe o latime de 8 km platforma atinge altitudinea de 1200-1300 m. Cotele extreme situate la o distanta de 16 km ating valori între 1350 m la Fundata şi 900 m pe Dealul Cetatii (langa castel). Platforma Branului are un aspect de amfiteatru inchis, cu o inclinare spre sud-vest, nord-est în lungul unui ax ce coincide cu interfluviul Drumul Carului. Relieful intern al platformei alterneaza intre culmi palmate cu altitudini de circa 1300 m în zona Fundata, coborand treptat pe direcţia sud-vest, nord-est pana la nivelul de 750 m in zona premontana Predelut – Sohodol si vai care brazdeaza pe aceiasi directie aceasta platforma imensa. Culmile din cadrul platformei ce se desprind de ramele muntoase coboara pe distanta de 2 – 7 km în general cu pante foarte reduse, oferind conditii favorabile de locuire si dezvoltare a unei economi pastorale. Principalele vai care strabat platforma sunt: Moeciu, Simon, Poarta, Zbarcioara, Sohodol, caracterizate prin prezenta a doua nivele de terase în lungul lor care au dus la aparitia asezarilor omenesti de vale, precum si o serie de vai secundare mai putin favorabile locuirii. Valea Moeciului se prezintă ca un bazin colector care

4

aduna apele altor vai mai mici cum sunt: Bangaleasa, Valea Popii, Simonul, Poarta şi Zbarcioara. Ultima aflata pe partea stanga, colecteaza apele din partea vestica a platformei. In legatura cu reteaua de ape curgatoare din interiorul platformei branene este de mentionat caracterul permanent si relativ constant al debitului acestora care a favorizat aparitia în decursul timpului a unor instalatii de industrie taraneasca, avand ca sursa principala de energie debitul apelor. Terenul arabil este foarte restrans ca suprafata, reprezentand doar 4% din teritoriul platformei, in timp ce restul este ocupat de paduri, fanete si pasuni. Pajistile sunt preponderente in partea centrala a zonei, iar padurile formate în proportie de circa 2/3 din conifere, restul foioase, ocupa amontele vailor si versantii muntosi pana la intalnirea cu golul alpin.

Obiective turistice zona Bran:

- Partia de ski Zanoaga este o noua atractie turistica in zona Branului. Localizata pe Valea Portii Bran, la o distanta de aproximativ 4 km de Castelul Bran si avand o lungime de 650m si o diferenta de nivel de 145m, partia Zanoaga se adreseaza in special incepatorilor si schiorilor de nivel mediu. Partia beneficiaza de nocturna si teleschi, precum si de tunuri mobile de zapada. La baza partiei gasiti centre de inchiriere a echipamentelor de schii si un centru de prim ajutor.

5

- Partia de ski Bran 1 are o dificultate scazuta, lungimea de 700 m si nu beneficiaza de nocturna si zapada artificiala. Transportul este asigurat de teleschi. Partiile Bran 1 si 2 totalizeaza 6 ha teren schiabil in cele mai bune conditii.

Date teleschi:Lungime: 620 mCapacitate: 620 persoane/oraPret urcare: 3 lei adulti si 2 lei copiiOrar: luni - vineri 12-17; sambata - duminica 9-17

- Partia de ski Bran 2 are o dificultate medie, lungimea de 700 m si nu beneficiaza de nocturna si zapada artificiala. Transportul este asigurat de teleschi. Partiile Bran 1 si 2 totalizeaza 6 ha teren schiabil in cele mai bune conditii.

Date teleschi:Lungime: 620 mCapacitate: 620 persoane/oraPret urcare: 3 lei adulti si 2 lei copiiOrar: luni - vineri 12-17; sambata - duminica 9-17

- Castelul Bran, situat intre Muntii Bucegi si Piatra Craiului, la 30 de km de Brasov, este singurul punct turistic care atrage sute de mii de turisti datorita unei legende: Legenda Contelui Dracula, desi izvoarele istorice spun ca Vlad Tepes ar fi trecut pe aici o singura data, in drum spre Brasov.

Initial Castelul Bran (in limba slava «brana» inseamna «poarta») a fost o fortareata cunoscuta sub numele de Dietrichstein, construita de Ordinul Cavalerilor Teutoni in anul 1212, ce a fost cucerita de sasi spre sfarsitul secolului al XIII-lea.

Prima atestare documentara este din 1377 cand brasovenii au primit, din partea lui Ludovic I d’Anjou, dreptul de a ridica cetatea pe locul fostei fortarete. Apoi, intre 1419-1424 a intrat in posesia lui Sigismund.

Incaperile celor patru etaje ale muzeului adapostesc colectii de

6

ceramica, mobilier, arme si armuri. In curtea Castelului este amenajat un muzeu al satului ce prezinta viata taranilor din zona, munca si traditiile din zona Rucar-Bran. In perioada sarbatorii Halloween, Castelul Bran este destinatia preferata a turistilor americani si englezi.

- Culoarul Bran-Rucar

Este una din cele mai importante drumuri turistice care leaga zonele centrala si sudica ale Romaniei. In aceasta zona predomina atractiile turistice naturale (cheile Dambovicioarei, Ghimbavului), se pot regasi vestigii istorice (castelul Bran) si identifica elemente traditionale specifice asezarilor rurale, unele declarate "sate turistice" (Zarnesti, Moeciu, Fundata).

7

- Muzeul Satului Bran Acest muzeu are in administrare obiecte specifice zonei Bran. O parte dintre acestea sunt parte a tezaurului patrimoniului cultural national, totalitatea exponatelor reusind astfel sa zugraveasca o imagine realista a castelului Bran din evul mediu.

- Vama Medievala Bran

Muzeu intemeiat in 1987 care pastreaza vie imaginea Branului ca un important punct vamal si ofera vizitatorului o descriere a comertului din evul mediu.

- Cetatea Rasnov

Cetatea, atestata documentar din 1355, este un vestigiu istoric al luptelor pentru apararea patriei duse de voievozii romani. Cetatea Rasnov este renumita prin faptul ca a fost obligata sa-si deschida portile o singura data, in 1612, din cauza lipsei de apa. Muzeul din Rasnov intregeste aceasta imagine istorica prin arme, unelte si alte obiecte de epoca.

8

- Manastirea Aninoasa

Situata in satul cu acelasi nume, manastirea a fost ctitorita in 1677. Manastirea Aninoasa este unica in zona, arhitectura sa imbinand elemente specifice unei cetati fortificate cu caracteristicile unui lacas de cult.

- Mausoleul de la Mateiasi

9

Situat la 12 km de Rucar pe drumul catre Bran in comuna Valea Mare - Pravăţ, mausoleul de la Mateiasi a fost construit in memoria eroilor romani cazuti in Razboiul de Intregire Nationala dintre anii 1916-1918. In apropierea se afla muzeu unde sunt expuse marturii ale luptelor care au avut loc in Primul Razboi Mondial.

- Muntii Piatra Craiului

Masivul Piatra Craiului, elementul central al Parcului National Piatra Craiului, este favoritul turistilor pentru drumetii, alpinism sau explorarea pesterilor din regiune.

10

- Pestera Dambovicioara

Formata prin actiunea raului Dambovicioara in structura calcaroasa a Masivului Piatra Craiului, pestera Dambovicioara este cea mai mare si reprezentativa pestera din zona.

11

- Cheile Dambovicioarei

Un canion cu pereti inalti de pana la 200 metri care poate fi vazut in detaliu in drum spre Pestera Dambovicioarei. Cheile au o lungime de aproximativ 8 kilometri iar in aceasta zona sunt un numar impresionant de pesteri (peste 50), printre care Pestera Dambovicioara, Pestera de la gura Defileului, Pestera Labirintului.

12

- Barajul Pecineagu

Barajul Pecineagu este un baraj de 107 metri inaltime, construit pe cursul superior al raului Dambovita. Barajul este situat intr-o depresiune dintre muntii Piatra Craiului si muntii Iezer-Papusa.

II. Descrierea proiectului

2.1 Conceptul

Partie de ski cu zapada artificiala va fi una dintre cele mai moderne din Romania la acest moment si va permite practicarea sporturilor de iarna de la inceputul lunii octombrie pana la sfarsitul lunii aprilie.

13

La sala de sport turistul va avea parte de un instractor personal care il va ajuta in alegerea exercitilor pentru lucrarea fiecarei grupe de muschi.Totodata vom avea si un nutritionist pentru cei interesati de o alimentatie corecta si sanatoasa care ii va ajuta atat pentru sanatate cat si pentru rezultate mai bune in urma orelor de sport. Pensiunea turistica este proiectata pentru a fi un loc placut pentru petrecerea unor momente agreabile la “un pahar de vorba”( si nu numai).Este menita sa ofere momente de relaxare si de recreere de neuitat. Odata ce turistii vor veni la noi cu siguranta vor reveni datorita personalului bine instruit, locatiei si totodata confortului oferit la un standard inalt. Complexul turistic va beneficia de diferite posibilitati de relaxare si distractie precum am enumerat si mai sus: o scoala de echitatie,plimbari cu ATV-urile, plimbari cu snowmobilele si in plus vom oferi si un patinoar, zboruri cu parapanta si locuri de joaca special amenajate pentru familiile ce vor veni impreuna cu copiii. Conceptul trebuie sa asigure dezvoltarea proiectului la costuri acceptabile,rezonabile. Proiectul asigura o utilizare eficienta a spatiului disponibil, ca si costuri de exploatare reduse ce rezulta din strctura flexibila si eficienta a personalului.Va oferim un altfel de servicii de cazare decat celelalte pensiuni turistice. Este locul pe care vi-l recomandam atunci cand vreti sa evadati departe de zgomotul si aerul poluat al oraselor pentru ca aici doar susurul apei sau fosnetul pomilor ar putea sa va disturbe. Clima este temperat-continentala cu usoare influente mediteraneene, cu temperatura anuala medie de 10,3 C. Judetul este sub influenta maselor de aer din vest si sud-vest care aduc aer cald si uscat. Densitatea precipitatiilor este maxima in iunie si iulie insa si precipitatiile din cursul iernii sunt destul de dense, realizand un strat de zapada de 1,1-1,6 m grosime. Un loc de relaxare unde puteti veni impreuna cu famila, prietenii apropiati, sau pentru o intalnire de afaceri sa petreceti clipe minunate, fara a fi deranjati de alti turisti din pensiune, inchirierea pensiunii facandu-se in exclusivitate unui singur grup pe perioada rezervarii. Lista de achizitii de materii prime, materiale, servicii semnificative pentru un ciclu de productie In desfasurarea activitatii propuse prin proiect, societatea va colabora cu un numar relativ mic de furnizori- utilitati, birotica-papetarie, marfuri, materii prime s.a. Analiza furnizorilor pensiunii: - pe piata exista un numar mare de furnizori care ofera produse similiare în

14

aceleasi conditii de calitate;- schimbarea furnizorului nu antreneaza costuri suplimentare;Furnizorii nu vor avea un raport de forta cu societatea. In urma analizei pietei si avand în vedere amplasamentul si oportunitaile pensiunii segmentele de piata tinta vor fi urmatoarele:- Turistii aflati in tranzit- Persoane care doresc sa se desprinda de civilizatie pentru a se relaxa în mijlocul naturii. - Turistii interesati de traditii, obiceiuri - Persoane care calatoresc în interes de afaceri în judet

Analiza lui Porter releva urmatoarele caracteristici ale mediului concurential: Intensitatea concurentiala

- turismul rural este la începutul dezvoltarii;- piata în crestere, slab acoperita.

Puterea de negociere a furnizorilor

– acestia nu au un raport de forta în raport cu socieatea.

Puterea de negociere a clientilor

Segmente de clienti:

- persoane fizice- societati comerciale – clienti unici sau periodici- societati comerciale – distribuitori ai serviciilor de turism oferite de pensiune, si anume agentiile de turism.

Clientii au raport de forta relativ în relatie cu societatea. Cea mai mare forta în negocierea pretului si al termenelor de plata o are cel de-al treilea segment. Acesta va putea obtine comisioane si termene de plata preferentiale, datorita relatiei lungi si profitabile pentru ambele parti. Plata serviciului de turism se face pe loc. De la societati comerciale se accepta plata prin alte mijloace de plata, precum si realizarea platii dupa câteva zile.

Amenintarea nou – intratilor

15

Managmentul societatii va fi permanent preocupat de studiul pietei si amenintarea noilor veniti. Datorita barierelor de intrare pe piata (costuri de intrare ridicate), noii veniti nu reprezinta o amenintare imediata, dar trebuie luati în considerare si monitorizati îndeaproape. Amenintarea produselor de substitutie – acestea sunt reprezentate de alte tipuri de cazare: cort, camping. Deoarece se adreseaza unor segmente diferite ca si mod de viata, capacitate financiara, vârsta, produsele de substitutie nu reprezinta o amenintare pentru firma.

Impactul proiectului asupra dezvoltarii zonei si a mediului de afaceri

Efectele implementarii acestui proiect asupra dezvoltarii zonei si mediului de afaceri sunt evidentiate pe urmatoarele planuri:

- cresterea numarului locurilor de munca inca din primul an de functionare;

- cresterea veniturilor locuitorilor zonei, si implicit cresterea consumului acestora, care creaza efecte pozitive în lant asupra potentialului de dezvoltare al zonei si a mediului de afaceri;

- cresterea economica a agentilor economici parteneri de afaceri ai firmei, atât în amonte cât si în aval (clienti si furnizori);

- cresterea veniturilor bugetare prin cresterea impozitelor pe profit / cifra de afaceri si a impozitelor din salarii, ca efect al dezvoltarii mediului de afaceri;

- cresterea gradului de utilizare a potentialului turistic al zonei.

2.2 Descrierea proiectului

Proiectul prezentat consta in realizarea unei constructii (unei pensiuni) al baza partiei de ski si de asemenea a unui patinoar, a unei scoli de echitatie, unei alte scoli de ski, aproximativ 3-4 depozite pentru echipamentul necesar practicarii sporturilor. Realizarea constructiei si impartirea camerelor va fi dupa cum urmeaza:● subsol● parter

16

● 2 etaje ● parcare● camere tehnice

La subsolul pensiunii se vor gasi anexele, camerele tehnice si camerele de depozitare. La parter se va gasi dupa cum urmeaza:

- un hol - biroul de receptie- un restaurant - o sala de conferinte ce va acces atat din interior cat si din exterior- o terasa- sala de jocuri: biliard, mese pentru remi, table, etc - alte spatii

La etajul 1 cat si la etajul 2 se vor gasi spatii de gazduire. Spatii de gazduire ce vor contine diferite categorii de spatii si anume :

- 30 de camere duble- 6 apartamente- camere de servicii- holuri

Parcarea amenajata va avea aproximativa 1000-1200 mp, iar camerele tehnice aproximativ 200 mp. Capacitatea maxima de transport pentru teleschi va fi de 1400 de persoane pe ora.

2.3 Rezistenta pensiunii turistice

Structura si suprastructura de beton armat, ce va conduce la o rezistenta seismica de 9 grade pe scara Richter. Instalatii:

17

- cladirile vor fi echipate cu instalatii electrice conectate la reteaua urbana;

- alimentarea cu apa va fi conectata la retelele locazle;- incalzirea se va face printr-un sistem propriu de incalzire centrala;- aer conditionar integrat si ventilatie- generator electric de urgenta,propriu, care va functiona cu

combustibili lichizi;

III. Realizarea proiectului

3.1 Costul si datele proiectului

Costurile totale ale proiectului au fost evaluate la 915,000 USD, din care jumatate pentru pensiunea turistica si cealalta jumatate pentru amenajarea partiei de ski (inclusiv a unui teleschi cu o lungime de 700 m ).

Evaluarea costurilor este urmatoarea:

Folosirea fondurilor Costuri totale

Pensiune turistica (inclusiv parcare) 250000

Pamant 30000

Constructii utilitare (gaz, apa, curent) 85000

Transport prin cablu 300000

18

Echipament pentru divertisment (snowmobile, ATV, schiuri pentru inchiriat) 80000

Instalatie de zapada artificiala 80000

Proiectare 25000

Publicitate 20000

Scoala de schi 3000

Scoala de echitatie 2000

Transport auto 75000

Capital de lucru 20000

Asigurari 10,000

Pretul total al proiectului 995000

Observatii:

1. Costul proiectului prezentat este apreciat ca orientativ in acest stadiu.

2. Aparitia unor costuri mai mari sau mai mici pentru anumite capitole nu va schimba preconizarea totala cu mai mult de 10-15%. Devierea va fi

19

stabilita doar dupa elaborarea detaliilor de constructie si obtinerea tuturor aprobarilor de la autoritati si de la antreprenorul desemnat.

3. Propunem un timp de executie al proiectului de maxim 12 luni, inclusiv faza preparatoare.

3.2 Costuri de exploatare

Luam in considerare o suma de 5000 USD pe luna pentru primele 6 luni din contructia pensiunii, consinderand-o suficienta pentru acoperirea tuturor costurilor de exploatare.

3.3 Venituri operationale estimate

Numar de unitati Pret($/unitate/zi) Rata de ocupare(%)

Valoare($)/an

Camere de pensiune 20-30 30% 73600

Restaurant 70 30% 50000Inchiriere de skiuri, patine, snowmobile, parapante

50000

Transport prin cablu 120000

Scoala de ski si scoala de echitatie

40000

Total 333600

20

Cifrele prezentate depind de urmatoarele:

● Abilitatile profesionale ale echipei de dezvoltare de proiect

● Evolutia pietei

● Calitatea servicilor oferite

Trebuie mentionat ca s-au privit aceste costuri ca fiind cel mai pesimist nivel al veniturilor ce s-ar putea obtine.

3.4 Plata procentelor la imprumutul contractat

Costurile totale ale proiectului 995.000 USD

Se urmareste obtinerea unui imprumut pe un minim de 7 ani.

3.5. Prognoza fluxului de numerar si a profitului si pierderii (pentru primii 4 ani operationali)

Din fluxul de numerar si prognoza profitului si pierderii pentru primii 4 ani de activitate rezulta rentabilitatea proiectului si capacitatea de rambursare a creditului.

21

22