raspunsuri la

download raspunsuri la

of 54

  • date post

    07-Jul-2018
  • Category

    Documents

  • view

    217
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of raspunsuri la

  • 8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

    1/54

    1.Rolul evaluării de piaţă a bun.imob. Evaluare benevolă şi obligatorie.   Evaluarea e definită ca proces de determinare a valorii bunului la o dată concretă ţinînd cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură care influenţează valoarea. Evaluatorul analizează şi formulează concluzia referitor la natura, calitatea, utilitatea şi valoarea bun., şi a drepturilor reale asupra lui. În dependenţă de scopul evaluării, care e determinat de client, în procesul de evaluare poate fi estimată val.de piaţă, de gaj, de asigurare, de lichidare, de investiţie, sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaţia naţională.   Conceptul valorii de piaţă a căpătat o deosebită importanţă şi semnificaţie în activitatea de evaluare şi în relaţiile economice anume în perioada de tranziţie la economia de piaţă. recerea de la determinarea preţului normativ la calcularea valorii de piaţă a bun.imob. a contribuit mult la dezvoltarea pieţii imob.

    !al.de piaţă reflectă utilitatea bunului imobiliar din punctul de vedere a pieţii şi e considerat de majoritatea

    cumpărătorilor şi vînzătorilor drept valoarea reală a bunului.   În literatura ec. pot fi înt"lnite diferite definiţii ale noţiunii valoarea de piaţă. Însă cea ce se utilizează în practică e cea redată de #tandartele Europene de evaluare$,,!al de piaţă e suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, într%o tranzacţie liberă, după un mar&eting adecvat în care fiecare parte a acţionat prudent şi neconstrîns de nimeni.,,   'arlamentul a adoptat (egea )* cu privire la activitatea de evaluare, care e menită să contribuie la unificarea conceptelor şi metodelor aplicate în evaluarea de piaţă a bun. imob. Conform legii în majoritatea cazurilor cînd e solicitată evaluarea, se determină val.de piaţă.

    (a fel conform legii, evaluarea poate fi de + tipuri$ benevolă şi obligatorie.  Ev. benevolă se efectuează din iniţiativa beneficiarului. Ev. obligatorie se efectuează din iniţiativa autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale. cestei evaluari sint supuse obiectele evaluarii, indiferent de tipul de proprietate asupra lor. Evaluarea obligatorie se efectuiaza in urmatoarele cazuri$ -.în cazul privatizării sau altui mod de instrăinare a obiectelor evaluăriisechestru, inclusiv in urma insolvabilitatii

     proprietarului obiectului/0 +.transmiterii dreptului de folosinta asupra obiectelor proprietate publica a statului sau darii in arenda a acestora0 1.transmiterii obiectelor in administrare fiduciara0 2.e3proprierii obiectelor evaluarii pentru cauza de utilitate publica0 4.impozitarii bunurilor si incasarii fortate a impozitelor0 5.reorganizarii si lichidarii intreprinderilor de stat, municipale, precum si a intreprinderilor insolvabile, indiferent de tipul de proprietate0 6.aparitiei litigiului patrimonial in legatura cu hotarirea instantei de judecata, solicitarii instantei de judecata, inclusiv in cazul e3aminarii dosarelor privind cuantumul prejudiciilor cauzate proprietarilor in urma actiunilor 

    ilicite si a concurentei neloiale07.depunerii in gaj a obiectelor proprietate publica a statului sau proprietate publica a unitatilor administrativ% teritoriale0 8.transmiterii obiectelor evaluarii in calitate de contributie in capitalul social al intreprinderilor0 -9.utilizarii obiectelor de proprietate intelectuala create din contul mijloacelor bugetare si introduse in circuitul economic de catre agentii economici, indiferent de tipul lor de proprietate0 --.introducerii obiectelor de proprietate intelectuala in circuitul economic al intreprinderilor cu tip de proprietate

     preponderent de stat0 -+.solicitarii organului care efectuiaza inregistrarea persoanei juridice0 -1.modificarii legislatiei şi altor situatii.

    2. Valoarea de piaţa a imobilului. Valoarea pentru utilizarea existentă şi alternativă. Valoarea normativă.

    Valori negative şi alte tipuri de valori (investiţională, baza impozabilă, etc.. Valoarea%termen prin care se e3primă mărimea calităţii, a însuşirii unui bun şi:sau serviciu de a satisface o

    nevoie, de a fi util, respectiv de a fi schimbat pe alte bunuri economice. Valoarea de piaţă !'/ ; suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării între un cumpărător hotăr"t să cumpere şi un v"nzător hotăr"t să v"ndă0 într%o tranzacţie liberă0 după un mar&eting adecvat în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză prudent şi fără constr"ngere. !aloarea de piaţă, estimată în procesul evaluării, poartă un caracter de recomandare şi serveşte drept bază pentru determinarea preţului bunului imobil în scopul înstrăinării, ipotecării, determinării cuantumului plăţii de arendă, întocmirii rapoartelor financiare şi altele.

    Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă ; suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării pe baza ipotezei de continuare a utilizării actuale, dar presupun"nd că activul este liber, neocupat, între un cumpărător hotăr"t să cumpere şi un v"nzător hotăr"t să v"ndă într%o tranzacţie liberă după un mar&eting

    adecvat în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constr"ngere. Valoarea de piaţă pentru utilizarea alternativă poate fi definită ca valoarea cu cea mai bună utilizare, alta

    decît cea prezentă, respectiv cea intenţionată de proprietar sau arendaş inclusiv cu redezvoltări, remanieri, reconstrucţii, reprofilări, modernizări, ş.a.

    Valoarea de inlocuire ; suma cheltuielilor totale necesare pentru constructia unei cladiri sau constructii analogice obiectului evaluarii, calculata in baza preturilor de piata, e3istente la data evaluari, tinind cont de uzura cladirii sau constructiei evaluate.

  • 8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

    2/54

    Valoarea de reconstituire ; suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii e3acte a cladirii sau a constructiei evaluate, calculata in baza preturilor de piata e3istente la data evaluarii, cu aplicarea materialelor si tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si tinind cont de uzura lui.

    Valoarea de investitie  ; valoarea bunului imobil determinata in baza rentabilitatii lui pentru un investitor  concret0

    Valoarea de lic!idare (sau valoarea de vinzare "ortata ; valoarea bunului imobil in cazul in care obiectul evaluarii este sau urmeaza a fi instrainat intr%o perioada de timp foarte scurta si in conditii de e3punere pe piata diferite de cele necesare pentru a obtine cel mai bun pret de piata0

    #aza impozabilă a bunurilor imobiliare constituie valoarea estimată a acestor bunuri. Valoarea impozabilă este valoarea care conform legislaţiei în vigoare se utilizează ca bază impozabilă. Valoarea de inventar este valoarea obţinută în rezultatul inventarierii. Valoarea de asigurare reprezintă suma care a fost asigurată , primită de proprietar în cazul calamităţilor naturale sau cum a fost încheiat contractul.

    Valori negative !

  • 8/18/2019 raspunsuri la intrebari.doc

    3/54

    şi micro raioane concrete. 'rincipiul dinamismului schimbării/ afectează nu numai b.i. dar şi localităţile, ramuri, economii naţionale şi civilizaţii întregi. În baza principiului dinamismului se află aşa numitul ciclu de viaţă care

     parcurge urm. faze$ 1. faza de naştere proiectarea şi construcţia b.i., formarea raionului, etc./0 2. etapa de creştere  ; se caracterizează prin pătrunderea produsului pe piaţă, prin creşterea v"nzărilor şi profitului, dezvotarea raionului, etc.0 $. faza de maturitate ; stabilizarea v"nzărilor şi profitului, formarea infrastructurii raionului, etc. &. la etapa declinului se observă scăderea cererii, v"nzărilor, profitului şi tuturor parametrilor pozitivi. Evaluatorul trebuie să poată caracteriza la ce etapă a ciclului de viaţă se află =.>.

    %rincipiul 'nlocuirii (substituţiei valoarea ma3imă a b.i. este determinată de cel mai mic preţ sau valoarea la care s%ar putea achiziţiona un alt obiect imobil de o utilitate echivalentă. cest principiu stă la baza fiecărei metode tradiţionale de evaluare. 'rincipiul înlocuirii afirmă că un cumpărător raţional nu va plăti pentru un b.i. o

    sumă mai mare dec"t suma minimă pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similară. cest  principiu stă la baza tuturor metodelor de evaluare a b.i. 'rincipiul înlocuirii este asemănător cu noţiunea de costuri alternative. Costurile alternative reprezintă pierderile eventuale ale investitorului în urma respingerii unor 

     proiecte investiţionale de alternativă şi investirea mijloacelor în proiectul actualizat. %rincipiul aportului  costul valoarea/ oricărui element al b.i. este în funcţie de aportul lui în valoarea totală

    sau în mărimea scăderii acestei valori dacă el elementul/ lipseşte. Anele elemente majorează valoarea b.i. cu o mărime ce depăşeşte cheltuielile pentru realizarea lor, deşi sunt şi cazuri c"nd unele elemente suplimentare reduc valoarea imobilului de e3. e3agerări arhitecturale/.

    ). %rincipii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. %rincipiile celei mai potrivite şi e"iciente utilizări, productivităţii şi concurenţei.

    =aza teoretică a procesului de evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor, principiil