raporte evaluare

23
RAPORT DE EVALUARE - apartament 4 camere - Str. Splai Mihai Viteazu, nr. 21, Bl. A2, sc. 2, ap. 7, et. 3 Drobeta Tr. Severin, jud. Mehedinti CLIENTUL/ DESTZNATARUL SC YNA CONSULTING SPRL PROPRIETAR GREU $TEFANIA-ROXANA SI COJOCARU LIVIU VALOARE DE PIATA 152.200 lei, respectiv 33.700 euro Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului, al clientului si al destinatarului - SC YN A CONSULTING SPRL. Februarie 2014

description

apartament

Transcript of raporte evaluare

Page 1: raporte evaluare

RAPORT DE EVALUARE

- apartament 4 camere - Str. Splai Mihai Viteazu, nr. 21, Bl. A2, sc. 2, ap. 7, et. 3

Drobeta Tr. Severin, jud. Mehedinti

CLIENTUL/ DESTZNATARUL SC YNA CONSULTING SPRL

PROPRIETAR GREU $TEFANIA-ROXANA SI COJOCARU LIVIU

VALOARE DE PIATA 152.200 lei, respectiv 33.700 euro

Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si

nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului, al clientului si al destinatarului - SC YN A

CO N SULTIN G SPRL.

Februarie 2014

Page 2: raporte evaluare

Obiectul evaluarii il constituie dreptul de proprietate asupra apartamentului 7, Bl. A2, sc. 2, et.3, Str. Splai Mihai Viteazu, nr. 21, Drobeta Tr. Severin, jud. Mehedinti - nr. cadastral 256/2/3/7; nr. Carte Funciara 11461/N, descris in raportul de evaluare.

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a apartamentului mentionat mai sus, a§a cum este definita Tn standardele ANEVAR (Asociat;ia Nat;ionala a Evaluatorilor Autorizati din Romania) si in Standardele Internationale de Evaluare, In vederea vinzdrii.

Valoarea imobilului a fost determinata in conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare tinandu-de cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv: Standardele de Evaluare ANEVAR 2013:

s IVS - Cadrul general.s IVS 230 Drepturi asupra proprieta ii imobiliare;v' IVS 310 Evaluarea drepturilor asupra proprieta ii imobiliare pentru garantarea

Tmprumutului; s IVS 103 Raportarea evaluarii s IVS 101 - Sfera misiunii de evaluare � GME 2 - Evaluarea pentru garantarea imprumuturilor

In conjinutul Raportului este prezentata metodologia de evaluare §i relevant metodelor Tn cazul evaluarii prezente.

Raportul a fost structurat dupa cum urmeaza: Certificarea evaluarii; (1) Generaiitati- in care se gasesc principalele elemente cu caracter specific care delimiteaza modul de abordare al evaluarii; (2) Dreptui de proprietate asupra imobilului supus evaluarii- cu informatii referitoare la proprietar, respectiv la proprietatea in cauza ; (3) Evaluarea imobilului - contine aplicarea metodei de evaluare si opinia evaluatorului privind valoarea stabilita; (4) Anexe- contin elemente care sustin argumentele prezentate in raport.

In urma aplicarii metodei de evaluare, opinia evaluatorului este ca valoarea de piata a apartamentului 7, Bl. A2, sc. 2, et. 3, Str. Splai Mihai Viteazu, nr. 21, Drobeta Tr. Severin, jud. Mehedinti, proprietatea d-nei GREU §TEFANIA-ROXANA si d-lui COJOCARU LIVIU, este de

152.200 lei, respectiv 33.700 euro, la cursul valutar 4,5173 lei/EUR, valabil pentru data de referinta a evaluarii - 24.02.2014.

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele avute in vedere la determinarea acestei valori sunt:

> Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile economice si juridice mentionate in raport;

> Valoarea estimata se refera la un apartament;> Valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in raport;> Valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a apartamentului;> Valoarea este o predictie ;> Valoarea de piata a fost estimata fara luarea in considerare a costurilor de vinzare sau de

cumparare si fara includerea nici unui/unei impozit/taxe asociat(e).

Page 3: raporte evaluare

Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru promovate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).

Cu stima,

Cebuc Marian, Evaluator Autorizat EPI,Membru Acreditat ANEVAD — —

Page 4: raporte evaluare

CUPRINS

DECLARATIE DE CONFORMITATE...............................................................................................5

1. GENERALITATI.............................................................................................................6

1.1 Obiectul si scopul evaluarii. Clientul si destinatarul raportului.............................................................. 61.2 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate............................................................................................ 61.3 Data estimarii valorii....................................................................................................................... 61.4 Moneda raportului..........................................................................................................................61.5 Standardele aplicate.......................................................................................................................61.6 Procedure de evaluare (Etapele parcurse, surse de informatii)............................................................61.7 Clauza de nepublicare.....................................................................................................................71.8 Responsabilitatea fa$ de terti........................................................................................................ 81.9 Ipoteze §i conditii limitative............................................................................................................ 8

1.9.1 Ipoteze................................................................................................................................... 81.9.2 Conditii limitative:................................................................................................................... 9

2. PIATAIMOBILIARA..................................................................................................... 9

3. DREPTUL DE PROPRIETATE ASUPRA ACTIVULUI.....................................................12

3.1 Clientul, destinatarul..................................................................... Error! Bookmark not defined.

3.2 Proprietar.........................................................................................................................122.3 Dreptul de proprietate.........................................................................................................12

4. EVALUAREA APARTAMENTULUI................................................................................. 12

4.1 Date privind modul de realizare a evaluarii...............................................................................124.2 Descrierea proprietatii imobiliare............................................................................................124.3 Cea mai buna utilizare........................................................................................................154.4 Abordari in evaluare.......................................................................................................... 16

4.4.1 Abordarea prin capitalizarea venitului..............................................................................164.4.2 Abordarea prin comparatia vanzarilor..............................................................................17

5. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI......................................... 18

ANEXANR1....................................................................................................................19

Page 5: raporte evaluare

DECLARATIE DE CONFORMITATE

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional.

Certificam ca nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea imobiliara care face obiectul acestui raport de evaluare si nu avem nici un interes personal si nu suntem partinitori fata de vreuna din partile implicate.

Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau Tntelegere care sa-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare.

Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzactiei.

Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).

Prezentul raport de evaluare se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere) si verificat, in conformitate cu Standardele de verificare ale ANEVAR.

Evaluatorul a respectat cerintele etice si profesionale continute in Codul de etica al Standardelor Internationale de Evaluare.

La data elaborarii acestui raport de evaluare, evaluatorul care semneaza mai jos este membru ANEVAR, a Tndeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si are competenta necesara Tntocmirii acestui raport.

Cebuc Marian, Evaluator Autorizat EPI, Membru Acreditat ANEVAR

. XfBlIC ' MARIAN VIOREL

i-egitimada I ‘

r \

Speciafaarea

EPI.V a fa b if 2 0 1 4

11266

Page 6: raporte evaluare

1. Generalitati

1.1 Obiectul si scopul evaluarii. Clientul si destinatarul raportului.

Obiectul evaluarii il constituie dreptul de proprietate asupra apartamentului 7, Bl. A2, sc. 2, et.3, Str. Splai Mihai Viteazu, nr. 21, Drobeta Tr. Severin, jud. Mehedinti - nr. cadastral 256/2/3/7; nr. Carte Funciara 11461/N, descris in raportul de evaluare.

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de pia a a apartamentului mentionat mai sus, a§a cum este definita in standardele ANEVAR (Asociat;ia Nationals a Evaluatorilor Autorizati din Romania) si in Standardele Internationale de Evaluare, Tn vederea vinzarii.

Prezentul Raport de evaluare se adreseaza SC YNA CONSULTING SPRL Tn calitate de destinatar si in calitate de client. Avand in vedere Statutul ANEVAR §i Codul de etica al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-§i asuma raspunderea decat fa£a de clienti §i fata de destinatarul lucrarii.

1.2 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate

Evaluarea executata conform prezentului raport, Tn concordanlja cu cerin^ele beneficiarului, reprezintš o estimare a valorii de piata (cu particularitatile prezentate Tn continuare) a imobilului asa cum este aceasta definita in Standardele de Evaluare ANEVAR 2013.

Conform acestui standard, va/oarea de pia(a reprezinta suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

Metodologia de calcul a "valori de piata" a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatilor §i de recomandarile standardelor ANEVAR: IVS 310 Evaluarea drepturilor asupra proprietaljii imobiliare pentru garantarea Tmprumutului.

1.3 Data estimarii valorii

La baza efectuarii evaluarii au stat informape privind nivelul pretjurilor §i datele furnizate de client pana la data de 24.02.2014, data la care sunt disponibile datele si informatiile si la care se considera valabile ipotezele luate Tn considerare precum §i valorile estimate de catre evaluator.

Evaluarea a fost realizata in data de 24.02.2014.

1.4 Moneda raportului.

Opinia finala a evaluarii este prezentata in LEI si EUR.

1.5 Standardele aplicate

In elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate Tn considerare urmatoarele standarde:• Standardele de Evaluare ANEVAR 2013;• IVS 230 - Drepturi asupra proprieta ii imobiliare;• IVS 310 - Evaluarea drepturilor asupra proprietatii imobiliare pentru garantarea

Tmprumutului;• IVS 101 - Sfera misiunii de evaluare• IVS 103 - Raportarea evaluarii

Cebuc Marian - Evaluator Autorizat ANEVAR

Page 7: raporte evaluare

• IVS - Cadrul general.• GME 2 - Evaluarea pentru garantarea imprumuturilor.

1.6 Procedure de evaluare (Etapele parcurse, surse de informatii)

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita mai sus.

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

> documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului;> inspectia apartamentului;> stabilirea limitelor §i ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;> selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;> deducerea §i estimarea condplor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se £ina

seama la derularea tranzactfei;> analiza tuturor informatjiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al

evaluarii;> aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru determinarea valorii §i

fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandšrile §i metodologia de lucru adoptate de catre ANEVAR.

Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

Documentele §i schitjele puse la dispozit;ie de catre proprietarul apartamentului, respectiv:> documentele care atesta dreptul de proprietate asupra apartamentului;> documentatia intocmita in vederea atribuirii numarului cadastral> extras de carte funciara

Alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate, respectiv:> Metodologia de evaluare a proprietatilor imobiliare - ANEVAR;> Cataloage de reevaluare elaborate de Comisia Centrala pentru Reevaluarea si Inventarierea

Mijloacelor Fixe;> Normativul P 135/99 ;> Expertiza Tehnica 120, buletin documentar editat de CET, decembrie 2011;> Coeficienti de actualizare aprobati de MLPTL;> Cursul de referinta al monedei nationale;> Publicatii privind piata imobiliara.

Evaluatorii nu i§i asumš nici un fel de raspundere pentru datele puse la dispozitjie de catre client si proprietar §i nici pentru rezultatele obtjinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete sau gre§ite.

1.7 Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare altš referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus intr-un document destinat publicitatjii farž acordul scris §i prealabil al evaluatorului cu specificarea formei §i contextului in care urmeaza sž a para. Publicarea, partjiala sau integrals, precum §i utilizarea lui de catre alte persoane decat cele de la pet. 1.1, atrage dupa sine incetarea obligapor contractuale.

Page 8: raporte evaluare

1.8 Responsabilitatea fati de ter$i

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informapor furnizate de catre client si proprietarul apartamentului, corectitudinea §i precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului §i destinatarului precizat;i la pet. 1.1. Raportul este confidential, strict pentru client si destinatar iar evaluatorul nu accepta nici o responsabilitate fa$a de o terja persoana, Tn nici o circumstant;a.

1.9 Ipoteze §i conditii limitative

Principalele ipoteze §i conditii limitative de care s-a tfnut seama Tn elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele:

1.9.1 Ipoteze

> Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informape §i documentele furnizate de catre proprietarul apartamentului §i au fost prezentate fara a se Tntreprinde verificari sau investigajii suplimentare. Se presupune ca titlul de proprietate este bun §i marketabil, Tn afara cazului Tn care se specifica altfel;

> Informat;ia furnizata de catre ter£i este considerata de Tncredere, dar nu i se acorda garantfi pentru acuratet;e;

> Se presupune cš nu exista conditii ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solulului sau structurii cladirii (parfilor ascunse) care sa in fluence valoarea. Evaluatorul nu-§i asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtfnerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

> Noi nu am facut nici o investigate §i nici nu am inspectat acele par£i ale cladiriii care erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile §i s-a presupus astfel ca aceste partf sunt Tn stare tehnica buna. Nu putem sa exprimam nici o opinie despre starea tehnica a par ilor neinspectate §i acest raport nu trebuie considerat ca ar valida integritatea structurii sau sistemului cladirilor si instalapor;

> Se presupune ca amplasamentul este Tn deplina concordan{a cu toate reglementarile locale §i republicane privind mediul Tnconjurator Tn afara cazurilor cand neconcordan^ele sunt expuse, descrise §i luate Tn considerare Tn raport;

> Din informape detjinute de catre evaluator §i din discu iile purtate cu proprietarul apartamentului, nu exista nici un indiciu privind existent;a unor contaminari naturale sau chimice care afecteaza valoarea proprieta ii evaluate sau valoarea proprietatjilor vecine. Evaluatorul nu are cunostin^a de efectuarea unor inspects sau a unor rapoarte care sa indice prezen a contaminan ilor sau materialelor periculoase §i nici nu a efectuat investigafii speciale Tn acest sens. Valorile sunt estimate Tn ipoteza ca nu exista a§a ceva. Dacš se va stabili ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau cš au fost sau sunt puse Tn funcljiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

> Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile Tn lumina informatiilor ce sunt disponibile la data evaluarii;

> Valoarea de pialja estimata este valabila la data evaluarii. Intrucat pia a, condi iile de pia£a se pot schimba, valoarea estimata poate fi incorecta sau necorespunzatoare la un alt moment;

> S-a presupus ca legisla ia Tn vigoare se va mentfne §i nu au fost luate Tn calcul eventuale modificari care pot sa apara Tn perioada urmatoare;

> Alegerea metodei de evaluare prezentate Tn cuprinsul raportului s-a facut {inand seama de tipul valorii exprimate si de informatiile disponibile;

> Evaluatorul a utilizat Tn estimarea valorii toate informatiile pe care le-a avut la dispozitjie la data evaluarii referitoare la subiectul de evaluat neexcluzand posibilitatea existentei §i a altor informatii de care acesta nu avea cuno§tintS;

Page 9: raporte evaluare

1.9.2 Conditfi limitative:

> intrarea Tn posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;> evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere Tn continuare consultants sau sa

depuna marturie Tn instantja relativ la proprietate Tn chestiune, Tn afara cazului Tn care s-au Tncheiat astfel de Tnt;elegeri Tn prealabil;

> nici prezentul raport, nici parti ale sale (Tn special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

> orice valori estimate Tn raport se aplica activului evaluat, luat ca intreg §i orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, Tn afara cazului Tn care o astfel de distribuire a fost prevazuta Tn raport;

> raportul de evaluare este valabil Tn conditiile economice, fiscale, juridice §i politice de la data Tntocmirii sale. Daca aceste condp se vor modifica concluziile acestui raport T§i pot pierde valabilitatea.

2. Piata imobiliara

Definirea pietei imobiliare

Preturile apartamentelor au scazut cu peste 50% de la inceputul crizei, iar ieftinirile vor continua in 2014, intr-un ritm mai putin alert, avand in vedere faptul ca nivelul este deja jos comparativ cu perioada de varf.

Pe de alta parte, intreaga piata rezidentiala poate fi trasa in jos daca bancile vor decide sa valorifice portofoliul generos de locuinte executate silit, atrage atentia Daniel Crainic, director de marketing al portalului Imobiliare.ro."Scoaterea pe piata a acestor proprietati este o chestiune de timp. In cazul unei inflatii de astfel de proprietati, mai ieftine, intreaga piata rezidentiala poate fi trasa in jos. Nu in ultimul rand, anul 2014 este un an electoral, ceea ce poate rezerva suficiente surprize".Anul se incheie cu un nivel mediu al preturilor apartamentelor situat in jurul valorii de 900 de euro/mp, valoare cu aproape 10% mai mica decat cea de la inceputul anului. Fata de inceputul crizei, preturile apartamentelor sunt in prezent cu 56% mai mici.Practic, cu suma cu care putea fi cumparata o aarsoniera in 2008, acum poate fi achizitionat un apartament cu trei camere, lucru valabil in majoritatea oraselor din tara.In aceste conditii, ne asteptam la un an 2014 in care preturile apartamentelor vor scadea, dar nu foarte mult, ele fiind deja jos comparativ cu perioada de varf.Totusi, pe piata rezidentiala romaneasca asistam la o anomalie daca e sa ne comparam cu tarile occidentale, la noi, preturile pe rezidentialul nou si vechi sunt inca destul de apropiate. Cu siguranta bancile au un cuvant important de spus daca ne uitam la portofoliul in crestere a locuintelor executate silit. Scoaterea pe piata a acestor proprietati este o chestiune de timp. In cazul unei inflatii de astfel de proprietati, mai ieftine, intreaga piata rezidentiala poate fi trasa in jos.

Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate

Preturile pentru apartamente cu 4 camere in aceasta zona se situeaza in intervalul 33.000 - 45.000 EUR, iar chiriile sunt 150-250 EUR/luna.

Page 10: raporte evaluare

Oferta competitiva

Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit toe indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

Oferta de imobile rezidentiale este destul de scazuta, atat pentru apartamente vechi cat si pentru constructii noi. Din punct de vedere al apartamentelor vechi, s-a constatat o retragere brusca a ofertantilor de pe piata. Cei mai multi proprietari amana tot mai mult decizia vanzarii in speranta ca preturile vor creste si mai mult.

In aceasta perioada, bursa locuintelor traieste un paradox: un apartament vechi de 20 de ani costa cit o vila construita in regie proprie.Nivelul chiriilor spatiilor rezidentiale de anul trecut a inregistrat scaderi cu aproximativ 10% comparativ cu 2009-2010. Pretul de inchiriere variaza in functie de patru mari componente, si anume: zona, suprafata, finisaje si facilitati.

Analiza cererii

Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere la diferite preturi, pe o anumita piata, intr- un anumit interval de timp. Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoare proprietatilor tinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fund astfel influentata de cererea curent. Cererea poate fi analizata sub cele doua dimensiuni ale sale: calitativ si cantitativ.Exista o criza a "productiei" de locuinte. Dupa 1990 s-a construit foarte putin sau foarte scump. Un alt motiv este ca pe piata imobiliara se speculeaza mult, pretul de oferta al locuintei fiind cu 10-15% mai mare decit pretul de la care incepe negocierea dintre vinzator si cumparator. O alta cauza este faptul ca euro scade iar vanzatorii incep sa recalculeze preturile. De aici rezulta scumpirea si de aici poate demara si un blocaj al pietei. In aceste conditii, se poate inregistra un recul al cererii sau schimbarea optiunii catre case pe pamint sau constructii noi.In plus a crescut substantial numarul celor care cumpara case cu credit.

Piata achizitiilor rezidentiale este influentata si de dezvoltarea rapida a sistemului de credit ipotecar, datorita scaderii dobanzii la credite, fapt care a impulsionat in mod cert cererea de imobile pentru locuinta.

Situatia prin care trece la ora actuala piata imobiliara este urmarea directa a faptului ca, din

Page 11: raporte evaluare

1990, in Romania nu s-au mai construit locuinte pentru clasa mijlocie. Presiunea locativa a crescut exponential in ultima perioada datorita cererii foarte mari, coroborata cu o deschidere a bancilor catre acordarea de credite imobiliare, incepand cu anul 2003. La acestea s-a adaugat si prabusira industriei in majoritatea oraselor de provincie, care a provocat o migratie spre principalele orase, si implicit o cerere mai mare de locuinte pentru clasa mijlocie. Asa s-a produs o spirala periculoasa pe piata imobiliara, unde preturile nu mai au nici un suport real.

Singura solutie pentru iesirea din acest impas ar fi, pe langa construirea de noi locuinte care sa acopere in mare parte cererea existenta, aparitia unor "nuante" la creditul ipotecar. Conform unui pachet legisltiv care se afla in lucru la parlament, cei care doresc sa aiba o locuinta proprie ar putea apela la creditul cu ipoteca pe un bun viitor, cu plata pe stadii fizice de lucrari.

Echilibrul pietei. Previziuni

Punctul de echilibru este foarte greu de atins sau niciodata, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea imobiliara raspunzand la stimuli pe termen lung sau pe termen scurt.

Clientii vor incepe sa prefere din ce in ce mai mult blocurile noi, deoarece diferenta de pret dintre cele noi si cele vechi reprezinta in cele mai multe cazuri costul renovarii.

In general anul 2014 va fi caracterizat printr-o reducere a proiectelor rezidentiale destinate segmentului mediu de consumatori, deoarece cererea si oferta exista, dar nu exista finantare.

Pentru acest an, tendinta principala va ramane achizitia a importante suprafete de teren atat in scop speculativ, dar si pentru demararea de proiecte noi. La nivelul persoanelor fizice, tendinta de migrare de la apartamente de bloc la locuinte unifamiliale se va mentine, semnalandu-se o cerere tot mai mare pentru terenurile din zonele rezidentiale, in contextul dezvoltarii pietei creditului ipotecar. Astfel, se preconizeaza o crestere a preturilor in zonele limitrofe Severinului, dar si in zonele centrale si ultracentrale unde terenurile disponibile sunt de la an la an tot mai putine.La vanzare zonele nu au mai contat atat de mult, pentru ca euforia cresterilor de preturi aproape le-a uniformizat, insa la inchiriere, chiria este cea care diferentiaza gradul de interes asupra unui cartier sau zone. Din punctul de vedere al chiriilor, nu s-a schimbat prea mult de anul trecut. Nu exista o cerere mai mare, care sa justifice majorari importante de chirii.Alti factori care determina fluctuatia preturilor pe piata imobiliara sunt prezentati in continuare. Pentru obtinerea de cotatii ale proprietatilor imobiliare, publicul s-a bazat in mod traditional pe ziare, reviste si agentii imobiliare. Din moment ce cumparatorii si vanzatorii un au un bun acces la preturile de vanzare, ei pot pune un accent pera mare pe pretul cerut, care poate fi frecvent un indicator slab al valorii proprietatii. In unele cazuri, pretul cerut este "pretul dorit" de catre vanzatori, care poate fi mult peste valoarea de piata. Preturile mari de oferta sunt intalnite in zonele unde exista putine vanzari similare, nesinguranta cu privire la tendintele valorii proprietatilor imobiliare si informatii putine despre acestea.

Fluctuatiile leu/euro. Majoritatea reperelor la produse si servicii pe piata imobiliara se exprima in euro. Atat chiriile cat si preturile de vanzare sunt in euro. Pe de alta parte, cand a inceput deprecierea leului, preturile materialelor de constructii, exprimate in lei, nu s-au diminuat, ci au ramas constante in moneda nationala, deci s-au ieftinit in euro. Pentru ca au scazut costurile de constructie in euro, se asteapta si o scadere a preturilor.

Specu/atii/e de crestere a preturilor. Pe termen scurt este posibil sa existe o tendinta de scadere artificiala a preturilor. Vanzatorii trebuie sa calculeze daca produsul lor va mai avea succes in cazul in care solicits un pret umflat. Pe termen lung, piata are mecanisme proprii de reglare. Acestea isi vor demonstra eficienta in momentul in care oferta va fi absorbita de cerere.

Page 12: raporte evaluare

3. Dreptul de proprietate asupra activului

3.1 Clientul, destinatarul

Evaluarea s-a realizat la solicitarea SC YNA CONSULTING SPRL, cu sediul in Drobeta Tr. Severin, str. Marasesti nr. 18, Act autorizare: RSP 0213/31.12.2006, CUI 21146590, jud. Mehedinti. Tn calitate de client in calitate de destinatar.

3.2 Proprietar

D-na GREU §TEFANIA-ROXANA si d-lui COJOCARU LIVIU cu domiciliile in Drobeta Tr. Severin, jud. Mehedinti, conform acte de proprietate anexate in copie la prezentul raport.

2.3 Dreptul de proprietate

Drept de proprietate conform Contract de vinzare cumparare nr. 1938/09.06.2004.Imobilul are nr. cadastral 256/2/3/7 si este inscris in Cartea Funciara a municipiului Drobeta Tr. Severin la nr. 11461/N.Nu a fost prezentat Extras de Carte funciara pentru Informare recent, nu se cunosc inscrierile privitoare la sarcini. Evaluarea s-a efectuat in ipoteza - liber de sarcini.

4. Evaluarea apartamentului

4.1 Date privind modul de realizare a evaluarii

Pentru evaluare s-au ales metoda capitalizarii veniturilor si metoda comparatiei de piata.

In abordarea pe baza de venit este masurata valoarea prezenta a beneficiilor viitoare ale drepturilor de proprietate ce deriva din cadrul proprietatii. Fluxurile de venituri ale unei proprietati si valoarea de revanzare dupa durata de previziune explicita vor fi convertite intr-o valoare prezenta.Abordarea prin comparatii se bazeaza pe analiza comparativa a proprietatii de evaluat cu proprietati similare care au fost vandute, luand in considerare elementele de comparatie.

4.2 Descrierea proprietatii imobiliare

Apartamentul este amplasat intr-un imobil construit in anii"80, are regim de inaltime P+4E, este situat pe Str. Splai Mihai Viteazu, nr. 21, Drobeta Tr. Severin, jud. Mehedinti si este decomandat.In zona exista spatii comerciale, gradinita, transport in comun. Accesul la mijloacele de transport este facil.Constructia are o structure de rezistenta din placi prefabricate din beton armat, fundatii din beton, acoperis tip terasa cu hidroizolatie. Bloc reabilitat termic.Suprafata utila a apartamentului este de 79/47 mp. Apartamentul dispune de 1 balcon cu suprafata utila de 2,53 mp inchis cu PVC si geam termopan. Suprafata construita este de 95,17 mp.

Nota: La cererea dientului/destinatarului Raportului de evaluare - SC YNA CONSULTING SPRL, evaluarea s-a efectuat fara realizarea inspectiei interioare a imobilului, finisajele interioare si fotografiile au fost considerate a fi cele mentionate in raportul de evaluare initial intocmit in data de 31.05.2010, efectuat pentru BRD Group Societe Generale - Sucursala Mehedinti.

Gradul de finisaj al apartamentului este superior.

Page 13: raporte evaluare

Finisajele constau in: pardoseli din gresie in bai, parchet laminat in rest; zugraveli lavabile; placari faianta in bai si partial in bucatarie.Tamplaria interioara este din lemn, iar cea exterioara este din PVC cu geam termopan, usa metalica la intrare.Apartamentul dispune de instalatii sanitare, electrice, termice (corpuri radiante din Al) si de telefonie - toate racordate la retelele orasului.

Starea tehnica a imobilului si a apartamentului este buna.

Nrcrt

Denumire

incapere Pardosea Pereti Tavan

1. Holuri parchet laminat zugraveli lavabila zugraveli lavabila2. Camera zi parchet laminat zugraveli lavabila zugraveli lavabila

3. Dormitor parchet laminat zugraveli lavabila zugraveli lavabila4. Dormitor parchet laminat zugraveli lavabila zugraveli lavabila5. Dormitor parchet laminat zugraveli lavabila zugraveli lavabila6. Bai gresie Faianta zugraveli lavabila7. Bucatarie parchet laminat Faianta / zugraveli lavabila zugraveli lavabila

Fotografii - interioare din 31.05.2010

Page 14: raporte evaluare

Fotografii - exerioare din 24.02.2014

Page 15: raporte evaluare

4.3 Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.

Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:> cea mai buna utilizare a terenului liber> cea mai buna utilizare a terenului construit.

Page 16: raporte evaluare

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea trebuie sa fie:

> permisibila legal> posibila fizic> fezabila financiar> maxim productiva

Practic, tinand cont de tipul cladirii si de amplasarea acesteia, cea mai buna alternativa posibila pentru activul analizat este cea de proprietate imobiliara rezidentiala. Prin prisma criteriilor care definesc notiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:

> este permisibila legal;> indeplineste conditia de fizic posibila.> este fezabila financiar.> este maxim productiva se refera la valoarea proprietatii imobiliare in conditiile celei mai

bune utilizari (destinatii).

4.4 Abordari in evaluare

4.4.1 Abordarea prin capitalizarea venitului

Valoarea de rentabilitate a proprietatii imobiliare a fost determinata prin metoda capitalizarii directe. Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun (sau proprietati) cumparat(e) numai in masura in care cumparatorul (investitorul) realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva. In cazul proprietatii, aceasta satisfactie se reflecta prin castigurile viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii.

In cadrul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice:• determinarea marimii fluxului anual reproductibil (in cazul nostru castigul disponibil prin

inchiriere)• stabilirea ratei de capitalizare .Capitalizarea directa este o metoda utilizata in abordarea pe baza de venit pentru a

converti venitul anual obtinut din exploatarea unei proprietati imobiliare intr-un indicator de valoare de piata a acestei proprietati.

La aplicarea acestei metode se presupune ca un investitor mediu isi propune obtinerea de venituri numai din exploatarea proprietatii dezvoltate prin inchirierea spatiilor create.

Estimarea veniturilor

� Venitul brut potential (VBP) - materializeaza venitul total estimat a fi generat de proprietatea imobiliara supusa evaluarii, in conditii de utilizare maxima. In cazul analizat chiriile predicate pe piata imobiliara specifica pentru spatii de locuit zona sunt la un nivel mediu de 200-300 EUR/luna suprafata inchiriabila;

� Venitul brut efectiv (VBE) - venitul anticipat al proprietatii imobiliare, ajustat cu pierderile aferente gradului de neocupare;

� Venitul net efectiv (VNE) - rezulta prin deducerea cheltuielilor aferente proprietarului din totalul venturilor brute, si anume: 7% cheltuieli aferente proprietarului (impozit pe proprietate, intretinere, reparatii, amortizari, management, paza, curatenie etc.).

Estimarea ratei de capitalizare

Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia venitul realizat din inchirierea proprietatii imobiliare se transforma in valoarea proprietatii respective. Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii concrete furnizate de piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vinzari, cumparari) incheiate. Daca aceste informatii lipsesc estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuata pornind de la o rata de baza deflatata la care se adauga prime de rise aferente investitiei.

Page 17: raporte evaluare

In analiza pietei studiile intreprinse au dus la concluzia ca ratele de capitalizare aferente veniturilor nete se situeaza intre 5-7% pentru tipul de proprietate evaluat. In cadrul prezentei lucrari, tinand cont de conditiile locale specifice si de valoarea de piata a chiriilor la proprietati imobiliare comparabile, precum si de riscurile aferente unei asemenea activitati pe fondul trendului crescator al pietii imobiliare, valorile de randament rezultate trebuie analizate in contextual rentabilitatii solicitate pe piata specifica.Pentru proprietatea analizata s-a utilizat o rata de capitalizare aferenta veniturilor nete de 5%.Calculul efectuat pentru determinarea valorii de randament a proprietatii este prezentat in tabelul urmator:

VALOAREA DE PIATA ESTIMATA PE BAZA CAPITALIZARIIVENITULUI

GENERAT DE PROPRIETATE DIN CHIRIE

Suprafata utila (mp) 79,47

Chiria lunara (EUR/luna) 170Venituri brute potentiate VBP (EUR/an) 2.040Total VBP (eur/an) 2.040

Grad de ocupare 90%Venituri brute efective VBE(eur/an) 1.836Total VBE (eur/an) 1.836

Chetuieli exploatare 7% 129

Costuri reamenajare (reparatii) -

Venit net efectiv (eur/an) 1.707Total VNE (eur/an) 1.707

Rata de capitalizare 5%

Valoare randament (eur) 34.150Valoare randament (eur) - rotund 34.100 €Valoare randament (lei) - rotund 154.000 lei

4.4.2 Abordarea prin comparatia vanzarilor

Abordarea prin comparatia vanzarilor considera ca preturile proprietatii sunt stabilite de piata. Valoarea proprietatii este estimata in urma studierii preturilor de pe piata ale proprietatilor competitive pe segmentul respectiv de piata.Aceasta metoda a fost aplicata tinind seama de tipul proprietatii imobiliare evaluate si de adecvarea aplicarii metodei in acest caz.Pentru aplicarea metodei s-a utilizat analiza pe perechi de date. Informatiile privind vanzarile comparabile sunt corectate pentru a reflecta diferentele intre fiecare proprietate comparabila si proprietatea de evaluat. Elementele de comparatie includ: drepturile de proprietate transmise, conditiile de finantare, conditiile de vanzare, conditiile de piata, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea si componentele non-imobilare ale vanzarii.

Ofertele de vanzare ale apartamentelor de 4 camere din zona unde se situeaza proprietatea imobiliara evaluata sunt cuprinse intre 33.000 si 45.000 EUR.

Valoarea de piata rezultata prin comparatia vinzarilor, conform anexa nr. 3, este:

Vcomp = 152.200 lei, respectiv 33.700 euro

Page 18: raporte evaluare

5. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

Apartamentul evaluat, situat pe Str. Splai Mihai Viteazu, nr. 21, Bl. A2, sc. 2, ap. 7, et. 3, Drobeta Tr. Severin, jud. Mehedinti, este proprietatea d-nei GREU §TEFANIA-ROXANA si d-lui CQJOCARU LIVIU, conform actelor de proprietate prezentate de catre client si anexate in copie la prezentul raport.

Valoarea obtinuta in urma evaluarii prin metoda capitalizarii venitului = 34.100 EURValoarea obtinuta in urma evaluarii prin metoda comparatiei directe = 33.700 EUR

Avand in vedere pozitia imobilului, datele de pe piata despre tranzactii similare si tinand cont de scopul evaluarii, opinia evaluatorului este: valoare de piata a imobilului este cea estimata prin

metoda comparatiei, de 152.200 lei, respectiv 33.700 euro la cursul valutar 4,5173 lei/EUR, valabil pentru data de referinta a evaluarii.

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

COMPARABILE A B c D EChirie lunara solicitata 150 160 170 180 190Venit Brut Potential (EUR/an) 1.800 1.920 2.040 2.160 2.280

Grad de neocupare (5% din VBP) 90 96 102 108 114Venit Brut Efectiv (EUR/an) 1.710 1.824 1.938 2.052 2.166

Cheltuieli aferente proprietarului (5% din VBE) 85,5 91,2 96,9 102,6 108,3

Venit Net din Exploatare (EUR/an) 1.625 1.733 1.841 1.949 2.058

Valoarea solicitata a proprietatii (EUR) 32.000 35.000 37.000 39.000 41.000

Rata de capitalizare (% ) 5,1 5,0 5,0 5,0 5,0

Rata de capitalizare aleasa (% ) 5,0

Rata de capitalizare = VNE/ V Se alege rata de capitalizare 5%.

Page 19: raporte evaluare

Anexa nr 1

VALOAREA ESTIMATA PRIN COMPARATIIDIRECTE

Element de com para tie Subiect Comparabila Comparabila Comparabila Comparabila

A B C D

Pretvanzare(euro) 45.000 37.000 35.000 32.500

Drepturi de proprietate Deplin Deplin Deplin Deplin Deplin

Corectie 0 0 0 0

Pretcorectat 45.000 37.000 35.000 32.500

Tip tranzactie oferta oferta oferta oferta

Corectie (-12%) -5.400 -4.440 -4.200 -3.900

Pretcorectat 39.600 32.560 30.800 28.600

Conditii de vanzare la piata la piata la piata la piata la piata

Corectie 0 0 0 0

Pretcorectat 39.600 32.560 30.800 28.600

Conditii ale pietei feb.14 feb.14 feb.14 feb.14 feb.14

Corectii 0% 0% 0% 0%

Pretcorectat 39.600 32.560 30.800 28.600

Localizare zona Splai M

Viteazu mai favorabil mai favorabil

mai putin

favorabil similar

Corectii -10% -10% 10% 0%

Pretcorectat 35.640 29.304 33.880 28.600

Vechime (ani) 32 31 31 42 32

Corectii 0% 0% 5% 0%

Pretcorectat 35.640 29.304 35.574 28.600

Etai 3/P+4 2/P+4 4/P+4 3/P+4 l/P+4

Corectii -3% 3% 0% -3%

Pretcorectat 34.571 30.183 35.574 27.742

Finisaje superioare superioare superioare superioare medii

Corectii 0% 0% 0% 10%

Pretcorectat 34.571 30.183 35.574 30.516

Mobilat nu nu nu nu nu

Corectie 0 0 0 0

Pretcorectat 34.571 30.183 35.574 30.516

Suprafata utila 79 80 73 84 70

Corectie -495 2.676 -1.833 3.677

Pretcorectat 34.076 32.859 33.741 34.193

Corectie totala neta -10.924 -4.141 -1.259 1.693

Corectie totala neta(%) -24% -11% -4% 5%

Corectie totala bruta 10.924 11.251 10.807 11.209

Corectie totala bruta(%) 24% 30% 31% 34%

* Pentru comparabila C s-a efectuat cea mai mica corectie bruta totala

Opinia: 33.700 € echivalent 152.200 lei

Page 20: raporte evaluare

t o c m a iVmzi si cvmp&i. *§ ropk*

Apartament 4 camere, 80mp, Chihala

Azi 10:10 de Vasile

Pret: 45.000 EUR

Tip anunt: Oferta vanzare Localitate: Drobeta Turnu Severin

Zona: Chihala Suprafata: 80 mp Numar camere: 4 Etaj: 2An constructie: 1977 -1990 Compartimentare: decomandat

Date contact:

0722466723

Vand apartament 4 camere in zona Crisan aproape de splai, in suprafata de 80 m patrati, are gresie faianta, parchet 2 bai.termopane , izolat termic.Balcoanele sunt inchise in termopan.

Page 21: raporte evaluare

rn cuna##/*, fftnpiu §1

Apartament 4 camere, 73mp, Cet

21 Feb 17:53 de MITY

Pret: 37.000 EUR

Tip anunt: Oferta vanzare Localitate: Drobeta Turnu Severin

Zona: Cet

Suprafata: 73 mp Numar camere: 4

Etaj: 4An constructie: 1977 -1990 Compartimentare: decomandat

Date contact:

0764127460

Apartament renovat si imbunatatit:gresie,faianta,parchet,instalatie sanitara si electrica noua.termopane aluminiu.Terasa este inclusa in sufragerie, finisata elegant,dotata, ca dealtfel toate geamurile ,cu rulouri exterioare, conferind astfel o protectie mai buna termica si fonica intregului apartament. Apartamentul este la etajul 4 si este prevazut cu acoperis tip mansarda(3m-inaltime),solid,fiind detinut si administrat de proprietarii de la etajul 4(patru). Multumim si asteptam persoane serioase!

Page 22: raporte evaluare

Apartament 4 camere decomandat Autogara

29 Ian 12:19 de Ciocan Manuela

Pret: 35.000 EUR

Tip anunt: Oferta vanzare Localitate: Drobeta Turnu Severin

Zona: Autogara Suprafata: 90 mp Numar camere: 4

Etaj: 3An constructie: 1977 -1990 Compartimentare: decomandat

Date contact:

0729954300

4 camere 2 bai 2 holuri bucatarieterasa pe sufragerie si bucatarieimbunatatiri

cadastrucertificat energetic aer conditional

parchet termopane

Page 23: raporte evaluare

kOCfl1Qi.roVtei si wmprnb slmptu sl mopk?

Apartament 4 camere,70mp, Mehedinti

11 Ian 09:56 de dragotoniu vali

Pret: 32.500 EUR

Tip anunt: Oferta vanzare Localitate: Drobeta Turnu Severin

Zona: Alunis Suprafata: 70 mp Numar camere: 4

Etaj: 1An constructie: 1977 -1990

Compartimentare:semidecomandat

Date contact:

0721152071

vind apartament 4 camere,et1,bloc caramida izolat recent,termopane parchet,mici inbunatatiri.balcon mare.