Raport terenuri agricole Proagro · PDF filela parcelele de teren se face din drumuri de...

Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea Nr. 25, 400184, Tel/Fax: 0264 438.03.33

Timişoara: Str. Mihai Viteazu, nr. 30b, Tel/Fax: 0256 432.822 0356 101.650

[email protected]; www.darian.ro

Darian DRS S.A. Nr. Registrul Comerţului: J12/595/1991 | Cod unic de înregistrare: RO201020 Cod IBAN: RO24 BACX 0000 0001 3929 6250| Banca UNICREDIT TIRIAC BANK | Capital social 150.000 RON

2100 / 14.03.2014

Raport de evaluare de tip desktop terenuri agricole

situate in extravilanul localitatilor Zerind, Misca, Socodor, Zerindul Mic, Satu Nou, Avram Iancu, Vanatori, Iermata Mare, judetul Arad

Proprietar: SC PROAGRO CAPITAL SA Solicitant: SC PROAGRO CAPITAL SA Destinatar: SC PROAGRO CAPITAL SA

Datele, informaţiile si conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris si prealabil al Societăţii Comerciale DARIAN DRS SA , al clientului SC PROAGRO CAPITAL SA

- Martie 2014 –

DARIAN DRS SA Raport evaluare terenuri extravilane arabile

DARIAN DRS SA Pagina 2

Către: SC PROAGRO CAPITAL SA

Stimaţi domni, stimate doamne,

Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara „ terenuri arabile extravilane” in suprafata totala de 65.29 ha formate din parcele cu suprafete intre 0,04-3,98 ha. Proprietatile care fac obiectul acestei evaluari sunt amplasate in partea de nord a judetului Arad, in extravilanul localitatilor Zerind, Misca, Socodor, Zerindul Mic, Satu Nou, Avram Iancu, Vanatori, Iermata Mare. Terenurile care fac obiectul acestei evaluari au destinatie agricola, cea mai mare parte din aceste terenuri fiind cultivate, conform declaratiilor proprietarilor in proportie de aproximativ 95%. Din informatiile clientului, accesul la parcelele de teren se face din drumuri de exploatare de pamant. Pentru evaluarea proprietatii imobiliare descrisa mai sus, evaluatorul a avut in considerare urmatoarele ipoteze de lucru care nu se incadreaza in “Cadrul General” al Standardelor Internationale de Evaluare: - obiectul evaluarii a fost identificat din punct de vedere juridic pe baza contractelor de achizitie in care SC PROAGRO CAPITAL SRL are calitate de cumparator. Sub acest aspect juridic, obiectele contractelor de vanzare-cumparare sunt mentionate atat “la CF” cat si “la titlu de proprietate” iar SC PROAGRO CAPITAL SRL este proprietar. Din informatiile clientului parcelele “la titlu” sunt in curs de intabulare, ipoteza de lucru care sta la baza evaluarii fiind cea conform careia toate parcelele sunt “la CF”. - conform informatiilor primite din partea clientului, pentru parcelele de teren aflate in extravilanul localitatii Iermata Neagra, cu nr.cad. 91/5/9, 216/3/1, 91/5/10, 91/8/8, 200/45, SC PROAGRO CAPITAL SRL detine o cota de 2/3 din dreptul de proprietate. - la data evaluarii, evaluatorul nu a inspectat terenurile arabile supuse evaluarii, la baza procesului de estimare a valorii de piata aflandu-se informatiile primite din partea clientului si considerate adevarate fara a face verificari suplimentare. Evaluatorul a inspectat proprietatile impreuna cu reprezentantul clientului in data de 05.12.2013. - avand ca baza de pornire planul cu amplasarea parcelelor de teren in teritoriu, evaluatorul a considerat ca terenurile arabile supuse evaluarii au un grad al comasarii de sub 40%. De asemenea s-a avut in vedere faptul ca parcelele de teren subiect fac parte dintr-un pachet mare de terenuri tranzactionabile cu suprafata totala de aprox. 1.500 hectare. Situatia juridica a terenurilor este prezentata in format tabelar:



Raportul de evaluare a fost efectuat in ipoteza in care datele din centralizatorul trimis de catre client sunt adevarate, corespund cu cele de pe teren si cu cele din contractele de achizitie, iar parcele care sunt intabulate (la CF). Evaluatorul a avut la dispozitie si a analizat contractele de achizitie pentru parcelele de teren arabil in care SC PROAGRO CAPITAL SRL are calitate de cumparator.

Zona in care sunt situate terenurile este considerate o zona cu terenuri fertile, avand categoria de calitate intre II si III. Conform informatiilor detinute de evaluator, terenurile aflate in exploatarea societatii au categoria II-III de calitate. Evaluatorului i-a fost pus la dispozitie de catre client un studiu al calitatii solului insa acesta a fost considerat neconcludent iar valoarea estimata tine cont de calitatea solului din zona in care sunt incadrate terenurile arabile analizate. Proprietatea are ca vecinatati parcele de teren liber avand aceasi destinatie (agricol). In urma aplicării metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piata a proprietăţii imobiliare evaluate, ţinând seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este:

940.300 LEI (echivalent 209.000 EUR)

⇒ Valorile nu includ TVA ⇒ Cursul de schimb leu / EUR considerat este de 4,4990 RON/ 1 EURO Raportul a fost pregătit pe baza Standardelor Internationale de Evaluare (IVS), recomandărilor si metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).

Cu stima,

DARIAN DRS SA



1.1. Certificare

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca faptele prezentate in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, neinfluentate de nici un factor si reflecta cele mai pertinente cunostinte ale evaluatorilor. Pentru evaluarea proprietatii imobiliare descrisa mai sus, evaluatorul a avut in considerare urmatoarele ipoteze de lucru care nu se incadreaza in “Cadrul General” al Standardelor Internationale de Evaluare:

- obiectul evaluarii a fost identificat din punct de vedere juridic pe baza contractelor de achizitie in care SC PROAGRO CAPITAL SRL are calitate de cumparator. Sub acest aspect juridic, obiectele contractelor de vanzare-cumparare sunt mentionate atat “la CF” cat si “la titlu de proprietate” iar SC PROAGRO CAPITAL SRL este proprietar. Din informatiile clientului parcelele “la titlu” sunt in curs de intabulare, ipoteza de lucru care sta la baza evaluarii find cea conform careia toate parcelele sunt “la CF”. - conform informatiilor primite din partea clientului, pentru parcelele de teren aflate in extravilanul localitatii Iermata Neagra, cu nr.cad. 91/5/9, 216/3/1, 91/5/10, 91/8/8, 200/45, SC PROAGRO CAPITAL SRL detine o cota de 2/3 din dreptul de proprietate. - la data evaluarii, evaluatorul nu a inspectat terenurile arabile supuse evaluarii, la baza procesului de estimare a valorii de piata aflandu-se informatiile primite din partea clientului si considerate adevarate fara a face verificari suplimentare. Evaluatorul a inspectat proprietatile impreuna cu reprezentantul clientului in data de 05.12.2013. - avand ca baza de pornire planul cu amplasarea parcelelor de teren in teritoriu, evaluatorul a considerat ca terenurile arabile supuse evaluarii au un grad al comasarii de sub 40%. De asemenea s-a avut in vedere faptul ca parcelele de teren subiect fac parte dintr-un pachet mare de terenuri tranzactionabile cu suprafata totala de aprox. 1.500 hectare. Certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva in patrimoniul care face subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate. Suma ce revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul. Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania - ANEVAR). Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale. Evaluarea este realizata in concordanta cu Standardul International de Evaluare – 2011 cu devierile mentionate mai sus. La data elaborarii acestui raport, evaluatorul a indeplinit cerintele programului de educatie continua al ANEVAR. LEUCEA LUCIAN Evaluator autorizat - proprietăţi imobiliare Evaluator membru al Asocoatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania

ANDREI GOMAN Evaluator autorizat - proprietăţi imobiliare Evaluator membru al Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania



CUPRINS

1. INTRODUCERE

SCRISOARE DE TRANSMITERE

1.1. CERTIFICARE ......................................................................................................................................... 5

2. PREMIZELE EVALUARII ........................................................................................................................... 7

2.1. IPOTEZE SI CONDIŢII LIMITATIVE ................................................................................................................ 7

2.2. OBIECTUL EVALUĂRII. SCOPUL EVALUĂRII. INSTRUCŢIUNILE EVALUĂRII ........................................................ 8

2.3. DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE ..................................................................................................... 9

2.4. BAZELE EVALUĂRII. TIPUL VALORII ESTIMATE ............................................................................................. 9

2.5 DATA ESTIMĂRII VALORII ............................................................................................................................... 9

2.6 MONEDA RAPORTULUI ............................................................................................................................. 9

2.7 MODALITĂŢI DE PLATA ............................................................................................................................. 9

2.8 INSPECŢIA PROPRIETĂŢII ......................................................................................................................... 9

2.9 INFORMAŢIILE UTILIZATE SI SURSE DE INFORMAŢII ........................................................................................... 9

2.10 CLAUZA DE NEPUBLICARE .................................................................................................................. 10

3 PREZENTAREA DATELOR ..................................................................................................................... 11

3.1 IDENTIFICAREA PROPRIETATII ................................................................................................................. 11

SITUATIA JURIDICA ........................................................................................................................................... 11

3.2 DESCRIEREA AMPLASAMENTULUI............................................................................................................ 13

3.3 ANALIZA PIETEI IMOBILIARE........................................................................................................... 13

Considerente generale privind piata imobiliara si caracteristicile sale ............................................. 13

Piata imobiliara specifica ....................................................................................................................... 14

Analiza ofertei .......................................................................................................................................... 14

Analiza cererii .......................................................................................................................................... 15

Echilibrul pietei ....................................................................................................................................... 16

4 EVALUAREA PROPRIETATII .................................................................................................................. 17

4.1. CEA MAI BUNA UTILIZARE (CMBU) ......................................................................................................... 17

4.2. PROCEDURA DE EVALUARE (ETAPE PARCURSE, SURSE DE INFORMATII) ............................................ 17

4.2.1. Etape parcurse ........................................................................................................................... 17

4.3. ABORDAREA PRIN PIATA ....................................................................................................................... 17

4.4. REZULTATELE EVALUARII ....................................................................................................................... 20

5. ANEXE ...................................................................................................................................................... 21

Surse de informarii Planuri de încadrare în zona Documente de proprietate



2. PREMIZELE EVALUARII

2.1. Ipoteze si condiţii limitative

La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: Ipoteze speciale (derogari de la IVS – „Cadrul General”) - obiectul evaluarii a fost identificat din punct de vedere juridic pe baza contractelor de achizitie in care SC PROAGRO CAPITAL SRL are calitate de cumparator. Sub acest aspect juridic, obiectul contractelor de vanzare-cumparare sunt mentionate atat “la CF” cat si “la titlu de proprietate”. Din informatiile clientului parcelele “la titlu” sunt in curs de intabulare, ipoteza de lucru care sta la baza evaluarii find cea conform careia toate parcelele sunt “la CF”. - conform informatiilor primite din partea clientului, pentru parcelele de teren aflate in extravilanul localitatii Iermata Neagra, cu nr.cad. 91/5/9, 216/3/1, 91/5/10, 91/8/8, 200/45, SC PROAGRO CAPITAL SRL detine o cota de 2/3 din dreptul de proprietate. - la data evaluarii, evaluatorul nu a inspectat terenurile arabile supuse evaluarii, la baza procesului de estimare a valorii de piata aflandu-se informatiile primite din partea clientului si considerate adevarate fara a face verificari suplimentare. Evaluatorul a inspectat proprietatile impreuna cu reprezentantul clientului in data de 05.12.2013. - avand ca baza de pornire planul cu amplasarea parcelelor de teren in teritoriu, evaluatorul a considerat ca terenurile arabile supuse evaluarii au un grad al comasarii de sub 40%. De asemenea s-a avut in vedere faptul ca parcelele de teren subiect fac parte dintr-un pachet mare de terenuri tranzactionabile cu suprafata totala de aprox. 1.500 hectare. Ipoteze: ⇒ Raportul de evaluare a fost efectuat in ipoteza in care datele din centralizatorul trimis de catre client

sunt adevarate, corespund cu cele de pe teren si cu cele din contractele de achizitie, iar parcele care sunt intabulate (la CF). Evaluatorul a avut la dispozitie si a analizat contractele de achizitie pentru parcelele de teren arabil in care SC PROAGRO CAPITAL SRL are calitate de cumparator.

⇒ Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile si documentele furnizate de către proprietar si au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil;

⇒ Raportul de evaluare a fost efectuat in ipoteza in care datele din CF corespund cu cele de pe teren, iar parcele sunt intabulate (la CF).

⇒ Evaluatorul nu a avut la dispozitie extrase de carte funciara si nu se cunosc eventuale ipoteci ⇒ Se presupune ca proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare si utilizare, in

afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisă şi luata in considerare in prezentul raport;

⇒ Presupunem că nu există nici un fel de contaminanţi şi costul activităţilor de decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost informaţi de nici o inspecţie sau raport care sa indice prezenta contaminanţilor sau a materialelor periculoase;

⇒ Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare si scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate si a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conducă la estimarea cea mai probabila a valorii proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate;



⇒ Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;

⇒ Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.

Condiţii limitative: ⇒ Evaluatorul a examinat planul de situaţie şi a identificat proprietatea împreună cu proprietarul; locaţia

indicate in planul de situatie se consideră a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez şi nu are calificarea necesară pentru a măsura şi garanta că locaţia şi limitele proprietăţii aşa cum au fost ele indicate de proprietar şi descrise in raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale. Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietăţii identificată şi descrisă în raport în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate. Orice neconconcordanţă între proprietatea identificată şi cea din documentele de proprietate invalidează corespondenţa dintre valoarea estimată şi proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimata pentru proprietatea identificata in raport. Dacă eventuale lucrări topografice cu referire la proprietatea evaluată vor invalida aceste masuratori, evaluarea va trebui reconsiderată.

⇒ valorile estimate in EUR sunt valabile atât timp cât condiţiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieţei, nivelul cererii si ofertei, inflaţie, evoluţia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieţele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaţia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara);

⇒ orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizării prezentate in raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite in legătură cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate;

⇒ intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; ⇒ evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depună

mărturie in instanţă relativ la proprietatea in chestiune; ⇒ nici prezentul raport, nici părţi ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu

trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului; ⇒ orice valori estimate in raport se aplica întregii proprietăţi si orice divizare sau distribuire a valorii pe

interese fracţionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevăzută in raport.

⇒ Informatiile referitoare la suprafetele de teren ale terenurilor supuse evaluarii, cele referitoare la situatia juridica a terenurilor, la gradele de comasare ale acestora si la categoria de calitate a acestora au fost primite de la proprietar, acesta fiind in exclusivitate responsabil pentru acuratetea si corectitudinea datelor furnizate evaluatorului.

2.2. Obiectul evaluării. Scopul evaluării. Instrucţiunile evaluării

Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara „ terenuri arabile extravilane” in suprafata totala de 65,29 ha formate din parcele cu suprafete intre 0,04-3,98 ha. Avand ca baza de pornire planul cu amplasarea parcelelor de teren in teritoriu, evaluatorul a considerat ca terenurile arabile supuse evaluarii au un grad al comasarii de sub 40%. De asemenea s-a avut in vedere faptul ca parcelele de teren subiect fac parte dintr-un pachet mare de terenuri tranzactionabile cusuprafata totala de aprox. 1.500 hectare. Proprietatile care fac obiectul acestei evaluari sunt amplasate in partea de nord a judetului Arad, in extravilanul localitatilor Zerind, Misca, Socodor, Zerindul Mic, Satu Nou, Avram Iancu, Vanatori, Iermata Mare. Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii in vederea informarii clientului. Prezenta lucrare se adresează SC PROAGRO CAPITAL SA, în calitate de destinatar si de client.



2.3. Drepturi de proprietate evaluate

A fost supus evaluării dreptul de proprietate al SC PROAGRO CAPITAL SA.

2.4. Bazele evaluării. Tipul valorii estimate

In estimările realizate evaluatorul a ţinut cont de recomandările Standardului Internaţional de Evaluare : � IVS – Cadrul general � IVS 101 – Sfera misiunii de evaluare � IVS 102 – Implementare � IVS 103 – Raportarea evaluarii � IVS 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare

De asemenea s-a tinut cont si de recomandarile ghidului de evaluare GE 1 – Verificarea evaluarii. În această ipostază, s-a putut apela la estimarea unei

� „valori de piaţă” aşa cum este ea definită în standardul internaţional de evaluare IVS Cadrul General Conform standardului definiţia valorii de piaţă este următoarea: “Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data

evaluării, între un cumpărător hotarat şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing

adecvat şi în care părţile au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.”

2.5 Data estimării valorii

La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii martie 2014. Data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de către evaluator (data evaluării) este 12.04.2014.

2.6 Moneda raportului

Opinia finală a evaluării va fi prezentata in LEI si in EUR. Având în vedere că metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valută este 4,4990 lei pentru un EUR. Exprimarea in valuta a opiniei finale o considerăm adecvată doar atât vreme cat principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică etc.)

2.7 Modalităţi de plata

Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral in ipoteza unei tranzacţii fără a lua in calcul condiţii de plata deosebite (rate, leasing etc.).

2.8 Inspecţia proprietăţii

Raportul este un raport "de birou" realizat fara inspectia proprietatii evaluate, element agreat expres cu clientul. Inspectia proprietatilor s-a realizat de catre evaluator in data de 5 decembrie 2013 in prezenta reprezentantului clientului.

2.9 Informaţiile utilizate si surse de informaţii

Informaţiile utilizate au fost:



⇒ Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare şi suprafeţele acesteia; ⇒ Informaţii privind piaţa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.); ⇒ Alte informaţii necesare existente in bibliografia de specialitate; Sursele de informaţii au fost: ⇒ Proprietarul pentru informaţiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaţie juridica, istoric,

suprafete) care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaţiilor furnizate; ⇒ presa de specialitate si evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa locala; ⇒ baza de date a evaluatorului ⇒ informaţii furnizate de către agenţii imobiliare privind tranzacţii similare ⇒ informaţii existente pe site-ul www.publitim.ro, www.mercador.ro, www.tocmai.ro, , mica publicitate, piaţa

imobiliară referitoare la oferte si cereri de proprietăţi imobiliare similare din judetul Arad si Bihor si din zona in care se situează proprietatea supusa evaluării.

2.10 Clauza de nepublicare

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport şi încă un interval de timp limitat după aceasta dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general (martie 2014) când are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei imobiliare din judetele Arad şi Bihor, si scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului menţionaţi la pct. 2.2. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanţă.



3 PREZENTAREA DATELOR

3.1 Identificarea proprietatii

Prezentul raport de evaluare este unul de tip desktop. La data evaluarii, evaluatorul nu a intreprins o inspectie pe teren a proprietatilor evaluate, aceastea fiind inspectate in data de 05.12.2013 in prezenta reprezentantului clientului. Toate informatiile care stau la baza valorii estimate fiind primite din partea clientului si considerate adevarate. Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara „ terenuri arabile extravilane” in suprafata totala de 65,29 ha formate din parcele cu suprafete intre 0,04-3,98 ha. Conform informatiilor primite din partea clientului, pentru parcelele de teren aflate in extravilanul localitatii Iermata Neagra, cu nr.cad. 91/5/9, 216/3/1, 91/5/10, 91/8/8, 200/45, SC PROAGRO CAPITAL SRL detine o cota de 2/3 din dreptul de proprietate. Proprietatile care fac obiectul acestei evaluari sunt amplasate in partea de nord a judetului Arad, in extravilanul localitatilor Zerind, Misca, Socodor, Zerindul Mic, Satu Nou, Avram Iancu, Vanatori, Iermata Mare. Terenurile arabile extravilane supuse evaluarii fac parte dintr-un “pachet” de parcele de terenuri amplasate in acelasi areal, tranzactionabil cu suprafata totala de aprox. 1.500 ha.

Situatia juridica

Situatia juridica a terenurilor este prezentata in format tabelar:



3.2 Descrierea amplasamentului

Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara „ terenuri arabile extravilane” in suprafata totala de 65.29 ha formate din parcele cu suprafete intre 0,04-3,98 ha, asa cum am prezentat la capitolul 3.1. O harta edificatoare cu dispunerea terenurilor arabile analizate se gaseste anexata la prezentul raport de valuare. Proprietatile care fac obiectul acestei evaluari sunt amplasate in partea de nord a judetului Arad, in extravilanul localitatilor Zerind, Misca, Socodor, Zerindul Mic, Satu Nou, Avram Iancu, Vanatori, Iermata Mare. Terenurile au destinatie agricola, cea mai mare parte din aceste terenuri fiind cultivate, conform declaratiilor proprietarilor in proportie de aproximativ 95%. Din informatiile clientului, accesul la parcelele de teren se face din drumuri de exploatare de pamant. Proprietatea are ca vecinatati parcele de teren liber avand aceasi destinatie (agricol). Zona in care sunt situate terenurile este considerate o zona cu terenuri fertile, avand categoria de calitate intre II si III. Conform informatiilor detinute de evaluator, terenurile aflate in exploatarea societatii au categoria II-III de calitate. Evaluatorului i-a fost pus la dispozitie de catre client un studiu al calitatii solului insa acesta a fost considerat neconcludent iar valoarea estimata tine cont de calitatea solului din zona in care sunt incadrate terenurile arabile analizate.

3.3 ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

Considerente generale privind piata imobiliara si caracteristicile sale

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor sume de bani. O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor:

a) fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix; b) pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este

relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc.;

c) in general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata;

d) Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru;

e) Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung.

Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete



imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pietei si dezagregare a proprietatii.

Piata imobiliara specifica

In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii.

Proprietatea imobiliara evaluata este teren arabil cu destinatie agricola, situat in sudul judetului Arad in extravilanul localitatilor Zerind, Misca, Socodor, Zerindul Mic, Satu Nou, Avram Iancu, Vanatori, Iermata Mare.

Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata terenurilor agricole din zona de nord a judetului Arad, piata a carei arie geografica se poate defini mai larg ca fiind judetul Arad. In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat. Piata terenurilor agricole in aceasta zona este structurata in 2 segmente: - Segmentul de piata format din loturi de terenuri mici (1-10 ha), in general avand numai titlu de proprietate, definita ca o „piata primara”; - Segmentul de piata format din loturi de terenuri comasate 10-1.000 ha, in general cu extras de carte funciara, definita ca o „piata secundara”. Din acest punct de vedere proprietatea subiect apartine pietei secundare.

Analiza ofertei

Oferta de terenuri agricole pentru vanzare in judetul Arad este segmentata pe doua tipuri, in functie de dimensiunile amplasamentelor: terenuri cu suprafete medii si mici (pana in 50 ha) si terenuri mari (peste 50 ha). Proprietarii se impart in trei categorii :

a) persoane fizice; b) societati comerciale private; c) investitori pe piata imobiliara.

Persoanele fizice proprietari de teren detin in general suprafete de teren destul de mici, unii dintre ei intrand in posesia terenurilor in urma retrocedarilor efectuate. Acestia opereaza pe piata privata de terenuri agricole in special in calitate de vanzatori, intrucat fie nu au capacitatea financiara si utilajele necesare pentru a exploata aceste terenuri, fie le detin in exces fata de nevoile proprii. Preturile la care sunt vandute aceste terenuri sunt relativ mici (1.200-1.500 Euro/ha) Ofertele din partea societatilor comerciale private sunt in general proprietati pe care acestea le detin in exces fata de necesitatile lor curente, sau care nu se afla in zonele de interes ale societatii, ele fiind achizitionate in vederea realizarii unor schimburi imobiliare cu alte terenuri din zona lor de interes. Investitorii pe piata imobiliara ofera la vanzare suprafete mai mari de teren. Acestia achizitioneaza terenuri direct de la tarani sau de la intermediari, le comaseaza si le vand ulterior investitorilor straini care vin sa investeasca in Romania. In unele situatii investitorii achizitioneaza terenuri agricole din apropierea localitatilor mari sau a localitatilor situate in apropierea municipiului Arad in vederea transformarii acestora in terenuri cu destinatie rezidentiala sau industriala, fenomen foarte des intalnit in ultimii ani in localitatile adiacente municipiului Arad.



In prezent oferta este elastica, in sensul ca existenta unei cereri solvabile ridicate a dus la cresterea pretului terenurilor, acestea ramanand pe un trend ascendent, in conditiile in care tranzactiile sunt dese (3 – 4 tranzactii cu suprafete mari pe an pe fiecare zona), iar perioada de vanzare medie a unui teren oferit pe piata este intre 6 – 9 luni, chiar mai putin, in functie de dimensiunea terenului, calitate, grad de comasare al parcelelor si de pozitionare.

Analiza cererii

Pentru proprietatile de tip teren agricol din zonele analizate cererea se manifesta in special din partea a doua entitati majore si anume :

a) Societati comerciale romanesti sau straine care doresc sa investeasca in agricultura sau care achizitioneaza terenuri in scop speculativ.

b) De asemenea se manifesta cerere pentru cumpararea de terenuri agricole din partea unor investitori ce doresc sa achizitioneze proprietati ca investitie imobiliara si care actioneaza fie in directia comasarii unor suprafete mai mari de teren cu intentia a revinde unor alti investitori strategici, fie actioneaza singular, prin detinerea in proprietate a unor suprafete destul de reduse, asteptand un eventual beneficiu adus de cresterea pietei imobiliare.

Din punctul de vedere al comportamentului celor care manifesta cerere se evidentiaza o directie clara a societatilor comerciale romanesti sau straine care investesc masiv in Romania, ponderea cea mai mare fiind reprezentata de investitorii straini. Acesti investitori straini achizitioneaza terenuri agricole fie in scop speculativ pentru a vinde ulterior la preturi mult mai ridicate, fie pentru a folosi terenurile in scopul lor principal, agricultura. O alta directie de comportament o au investitori ce doresc sa achizitioneze proprietati ca investitie imobiliara si care actioneaza fie in directia comasarii unor suprafete mai mari de teren cu intentia a revinde unor alti investitori strategici, fie actioneaza singular, prin detinerea in proprietate a unor suprafete destul de reduse, asteptand un eventual beneficiu adus de cresterea pietei imobiliare. De regula acesti investitorii achzitioneaza terenurile agricole direct de la tarani la preturi foarte mici, le inscriu in cartea funciara si le comaseaza, urmand apoi sa le vanda unor investitori straini. La nivelul judetelor Arad si Bihor si ale altor judete din aceasta parte a tarii, apreciem ca exista o cerere potentiala ridicata pentru terenuri agricole. Cererea solvabila se situeaza pe un trend de crestere intrucat odata cu aderarea la Asociatia Europeana, companiile straine vor investi in acest segment, constiente de fondurile ce vor intra in tara dedicate strict acestui domeniu. Agricultura din Romania mai trebuie sa absoarba 550 de milioane de euro din cele 1,5 miliarde de euro alocate prin programul SAPARD. Cu toate acestea criza financiara la nivel mondial care s-a resimtit in Europa si Romania incepand cu al treilea trimestru al anului 2008 a determinat o scadere a cererii solvabile atat ca urmare a ingradirii accesului la credite si a lipsei de lichiditati pentru posibilii investitoari cat si ca urmare a faptului ca piata imobiliara s-a asezat pe un trend de scadere care a determinat ca posibili investitori sau speculatori sa stea in expectativa asteptand scaderea preturilor. Astfel s-a ajuns ca tranzactiile importante din piata imobiliara sa fie foarte rare iar in cazul terenurilor agricole singurele tranzactii sa fie facute de societatile din domeniul agricol care actioneaza de ceva timp pe piata din Romania, investitorii noi fiind foarte putini.



Echilibrul pietei

In ceea ce priveste echilibrul cererii si ofertei de terenuri, in prezent, oferta este excedentara cererii, piata putand fi considerata o piata a cumparatorilor. In prezent preturile terenurilor variaza foarte mult in functie de categoria de calitate, gradul de comasare, suprafata, amplasare si posibilitati de acces, etc. Tranzactiile sunt foarte putine si se refera la suprafete mici de teren achizitionate de producatorii agricoli existenti deja pe piata, terenurile achizitionate fiind situate cu precadere in zonele de interes ale acestora, zone in care acesti producatori agricoli lucreaza suprafete mari de teren iar prin aceste achizitii incearca sa isi mareasca gradul de comasare. Nivelul preturilor pentru terenurile necomasate, pe segmentul de piata analizat (piata secundara), indica valori intre 2.400 si 3.000 euro/ha iar in cazul terenurilor comasate si suprafete mari (peste 50 ha) si preturile sunt cuprinse intre 2.800 si 3.400 euro/ha negoociabil. Un alt aspect ce trebuie mentionat in legatura cu piata imobiliara pe segmental terenurilor agricole este acela ca majoritatea producatorilor agricoli cultiva suprafete mai mari de teren decat cele pe care le au in proprietate. Mai exact o parte din terenurile lucrate de marii producatori agricoli sunt luate in arenda de la proprietarii lor, aceste terenuri situandu-se de regula in zonele in care producatorii agricoli au suprafete mari de teren in proprietate si pe care le cultiva. Arenda care trebuie platita de acesti producatori agricoli proprietarilor de terenuri poate fi platita in doua feluri si anume: - sub forma de produse, in aceasta situatie platindu-se in medie intre 500 kg si 700 kg grau/ha/an - sub forma de numerar, in special in cazul proprietarilor persoane juridice, tarifele practicate in acest caz

fiind foarte variate, incepand de la 120 euro/ha/an si ajungand in unele cazuri la aproximativ 150 euro/ha/an.



4 EVALUAREA PROPRIETATII

4.1. Cea mai buna utilizare (CMBU)

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii. Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau

construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare

valoare. Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:

⇒ cea mai buna utilizare a terenului liber ⇒ cea mai buna utilizare a terenului construit.

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea trebuie sa fie:

⇒ permisibila legal ⇒ posibila fizic ⇒ fezabila financiar ⇒ maxim productiva

Tinand seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situatia terenului liber cu destinatie agricola.

4.2. PROCEDURA DE EVALUARE (Etape parcurse, surse de informatii)

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita mai sus.

Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata metoda comparatiilor de piata. Prin aplicarea acestei metode s-au obtinut o serie de valori, care au fost interpretate de catre evaluator si prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind valoarea.

4.2.1. Etape parcurse

⇒ documentarea, pe baza informatiilor furnizate de catre proprietar; ⇒ inspectia amplasamentului si a zonei a fost realizata in data de 05.12.2013. ⇒ stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului; ⇒ selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport; ⇒ analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii; ⇒ aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii

imobiliare. Procedura de evaluare este conforma cu Standardele Internationale de Evaluare (IVS), recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR cu exceptia derogarilor mentionate anterior.

4.3. Abordarea prin piata

Metoda comparatiilor de piata utilizeaza analiza comparativa: estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand aceste proprietati cu cea care trebuie evaluata. Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile



unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati si tranzactii, care influenteaza valoarea. � Colectarea datelor despre vanzarile actuale, precum si despre cotatiile, ofertele si optiunile disponibile : � Identificarea asemanarilor si deosebirilor dintre comparabile si subiect � Estimarea corectiilor unitare : Exista 10 elemente de comparatie de baza, ce ar trebui luate in considerare, in analiza prin comparatie directa :

o Drepturi de proprietate transmise o Conditii de finantare o Conditii de vanzare o Cheltuieli imediat urmatoare dupa cumparare o Conditii de piata ( timpul) o Localizare ( pozitie in cadrul localitatii) o Caracteristici fizice o Caracteristici economice o Utilizare ( zonare) o Componente non-imobiliare ale valorii

Elementele de comparatie de care s-a tinut seama la estimarea valorii asimilate au fost:

� Conditii de vanzare : tranzactii sau oferte; � Conditii de piata : data tranzactiilor comparabile efectuate; � Localizarea ; � Elemente fizice : tip teren(curti-constructii - arabil sau intravilan - extravilan) � Elemete fizice : dimensiunea parcelelor comparabile si gradul de comasare � Productivitate

Importanta acestor criterii a fost luata in calcule in ordinea descrescatoare a prezentarii lor. Calculul se prezinta tabelar:



Corectiile estimate au fost : o Corectia pentru oferte a fost estimata la aproximativ 10%, incadrandu-se in marja care se negociaza in

cazul acestei categorii de tranzactii. o Corectiile pentru suprafete a fost estimata la 5% s-au facut avandu-se in vedere faptul ca suprafata

terenurilor supuse evaluarii sunt mai mici decat comparabilele. Corectiile au fost aplicate comparabilelor 3 si 5 si au rezultat din analiza pe perechi de date intre comparabile.

o Corectii pentru gradul de comasare: toate comparabilele au fost corectate in sens negativ pentru grad de comasare superior in raport cu proprietatea de evaluat (comparabilele 1, 3 si 5 cu -20%, comparabila 2 cu -30% iar comparabila 4 cu -15%). Corectiile au rezultat din analiza proprie a evaluatorului.

o Corectia preturilor de vanzare a comparabilelor pentru caracteristici economice: toate comparabilele au fost corectate in sens pozitiv cu 10% pentru caracteristici economice in considerentul in care parcelele care fac parte dintr-un “pachet” mare de terenuri tranzactionabil sunt considerate superioare de catre investitori in raport cu parcelele “individuale” sau cu suprafetele mici de teren arabil aflate la vanzare.

Fomularea concluziei asupra valorii de piata : Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila proprietatii comparabile 4

doarece proprietatii 4 i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia bruta procentuala cea mai mica si corectie totala neta cea mai mica), 3.200 Euro/ha (rotunjit), avand in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata pentru terenurile agricole subiect prin metoda comparatiilor de piata este( valoare rotunjita ) :

940.300 LEI (echivalent 209.000 EUR)

4.4. Rezultatele evaluarii

În urma aplicării metodeide evaluare prezentate s-au obţinut următoarele rezultate (rotunjite): V piata = 940.300 LEI (echivalent 209.000 EUR)

Având în vedere pe de o parte scopul evaluării şi caracteristicile proprietăţii imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea estimată pentru proprietatea în discuţie este de:

940.300 LEI (echivalent 209.000 EUR) ⇒ Valoarea nu include TVA ⇒ Valoarea cuprinde terenul si toate amenajarile acestuia ⇒ Cursul de schimb leu / EUR considerat este de 4,4990 RON/ 1 EURO



5. ANEXE SURSE DE INFORMATII Oferte de vanzare terenuri Comparabila 1



Comparabila 2



Comparabila 3 [ Agentie Imobiliara ] Zerind

Vand 200 ha arad Vand 200 ha in JUD Arad la cf,comasare 60%,cat. 1 si 2 pret:3000eur\ha tel.0747769281 Telefon: 0747769281 Comparabila 4

Teren arabil in suprafata de 40 de hectare, situat in raza localitatii Varsand, jud Arad, la CF, grad de comasare 60%, plan, este ofertat in prezent la 3800 euro/ha. Persoana contact Sziyler Mihaela Mobil: 0741.158.777 Comparabila 5

Teren arabil in suprafata de 140 de hectare, situat in raza localitatii Giarmata, jud Timis la CF, grad de comasare 60-80%, plan, este ofertat in prezent la 4400 euro/ha. Persoana contact Ovidiu Varga Mobil: 0723 900 700



Plan de incadrare in zona Nota: cu culoarea verde sunt reprezentate parcelele de teren din “pachetul” de terenuri de aprox. 1.500 ha iar cu culoarea albastra sunt reprezentate parcelele de teren evaluate.

Raport terenuri agricole Proagro · PDF filela parcelele de teren se face din drumuri de...

Documents

Transcript of Raport terenuri agricole Proagro · PDF filela parcelele de teren se face din drumuri de...