Raport de evaluare - Eurexpert · PDF filePeco – spatiu comercial, C4 rampa descarcare...

Raport de evaluare Proprietate imobiliară:

StaŃie de distributie carburanŃi

Adresa: STEI,DN 76 km E79 (zona Petrileni) str Miron Pompiliu nr 152, jud. Bihor

Proprietari: CORBEANCA SRL. ( asupra constructiilor)

CORB VASILE / CORB CARLA (asupra terenului)

Solicitant: CORBEANCA SRL

Destinatar: EUREXPERT IPURL

Datele, informaŃiile si conŃinutul prezentului raport fiind confidenŃiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terŃi fără acordul scris si prealabil al evaluatorului si destinatarului – EUREXPERT IPURL

- IANUARIE 2014 -

Nr. Inreg. Evaluator :

Evaluare statie distributie carburanti – SC CORBEAN CA SRL

1 Partea I - INTRODUCERE Către: CORBEANCA SRL Data: 28.01.2014 Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară „STAłIE DISTRIBUłIE CARBURANłI” situată in STEI,DN 76 km E79 (zona Petrileni) str Miron Pompiliu nr 152, jud. Bihor. Proprietatea se pune :

� dintr-o parcelă de teren în suprafaŃă de 2100 mp teren intravilan conform extras CF atasat (3593 Stei si 3173 Stei), cu nr. cad 797/4; 797/5; 797/6; 797/7; 798/1; 798/2 cu front de cca 50 m la DN 76

� staŃia PECO compusă din: C1 – copertina; C2 – spalatorie auto, C3 cladire statie Peco – spatiu comercial, C4 rampa descarcare si bazine , 3 rezervoare , fosa septica, totem luminos, 2 pompe, platforma betonata,instalatii si amenajari

Dreptul de proprietate asupra terenului cu suprafaŃa totala de 2100 mp apartine CORB VASILE si CORB CARLA iar asupra statiei si constructiilor speciale îi aparŃine S.C. CORBEANCA S.R.L Proprietatea cnform CF prezentat este constituită ca şi garanŃie in favoarea INTESA SAN PAOLO SA si are notate ipoteci si sarcini in favoarea diversilor creditori. Pentru scopul evaluării proprietatea este considerată ca fiind liberă de sarcini. Scopul evaluării este estimarea valorii de piaŃă a proprietăŃii apartinand S.C. CORBEANCA S.R.L , în vederea garantarii unor facilitati de credit in favoarea ALPHA BANK ROMANIA. TERENUL CU SUPRAFATA DE 2100 MP, aflat in proprietatea Dl Corb Vasile si Dna Corb Carla – NU FACE OBIECTUL PREZENTULUI RAPORT DE EVALUARE, valoarea aferenta terenului din acest raport de evaluare este folosite in vederea estimarii valorii constructiilor aflate in proprietatea SC CORBENACA SRL. Data de referinŃă a evaluării este 28.01.2014 Cursul mediu de schimb leu – eur considerat este de 4,5317 lei. InspecŃia proprietăŃii a fost realizată de către evaluator Mihai Hodisan în data de 28.01.2014 impreuna cu reprezentantii proprietarilor si ai EUREXPERT IPURL. Evaluatorul nu are nici un interes în proprietatea evaluată, aşa cum apare şi în certicarea evaluării din acest raport. Având în vedere scopul evaluării, precum şi celelalte aspecte menŃionate în raport referitor la abordarea în evaluare, opinia evaluatorului privind valoarea proprietăŃii de piaŃă anterior menŃionate este:

11..114499..005577 RROONN (( eecchhiivvaalleenntt 225533..556600 EEUURR)) NNoottaa:: - valoarea nu este afectata de TVA - valoarea NU include si valoarea terenului


- valoarea include constructiile, amenajările terenului , pompele, rezervoarele, copertina, constructiile şi celelalte instalaŃii aferente precum si amenajarile.(253.560 EUR echivalent 1.149.057 RON)

- valoarea a fost exprimată Ńinând seama exclusiv de ipotezele, condiŃiile limitative şi

aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiŃiile generale şi specifice aferente perioadei IANUARIE 2014;

- valoarea nu Ńine seama de responsabilităŃile de mediu şi de costurile implicate de

conformarea la cerinŃele legale; - valoarea este o predicŃie; valoarea este subiectivă; evaluarea este o opinie asupra unei

valori; - cursul mediu valutar luat în considerare pentru calcule a fost de 44,,55331177 RROONN == 11 EURO; - Prezentul rezumat trebuie utilizat împreună cu raportul din care face parte. - Valoarea nu este afectata de TVA, aceasta taxa fiind un element de fiscalitate care apare

sau nu in momentul realizarii unei tranzactii, in conditiile si la valorile specificate de lege si in functie de calitatea persoanelor implicate in tranzactie (juridice sau fizice), iar in cazul persoanelor juridice in functie de inregistrarea fiscala a acestora, (ca platitoare sau nu de TVA).

Valoarea este valabilă în limita ipotezelor extraordinare şi condiŃiilor limitative şi a celorlalte aspecte prezentate în acest raport. Raportul este întocmit în concordanŃă cu prevederile Standardelor InternaŃionale de Evaluare IVS 2011. MIHAI HODISAN - EXPERT EVALUATOR ADRIAN TATAR – EXPERT EVALUATOR


CUPRINS

1 PARTEA I - INTRODUCERE 2

1.1 CERTIFICAREA VALORII 5

2 PARTEA II-A – PREMISELE EVALUĂRII 6

2.1 DATA EVALUĂRII 7 2.2 DATA INSPECłIEI 7 2.3 MONEDA RAPORTULUI 7 2.4 IPOTEZE ŞI CONDIłII SPECIALE, NEOBIŞNUITE SAU EXTRAORDINARE 7 INFORMAłII ŞI SURSE DE INFORMAłII UTILIZATE 10 2.5 RESPONSABILITATEA FAłĂ DE TERłI 11 2.6 CLAUZA DE NEPUBLICARE 11 2.7 IPOTEZE GENERALE ŞI CONDIłII LIMITATIVE 11

3 PARTEA A III -A – PREZENTAREA DATELOR 13

3.1 IDENTIFICAREA PROPRIETĂłII. DESCRIERE LEGALĂ 13 3.2 DATE PRIVIND ZONA, VECINĂTĂłILE ŞI LOCALIZAREA. 13 3.3 DESCRIEREA AMENAJĂRILOR ŞI CONSTRUCłIILOR 14 3.4 DESCRIEREA DOTĂRILOR 14 3.5 STUDIU DE VANDABILITATE (ANALIZA PIEłEI) 15

4 PARTEA A IV -A – ANALIZA DATELOR 16

4.1 CEA MAI BUNĂ UTILIZARE 16 4.2 EVALUAREA TERENULUI 17 4.3 ABORDAREA PRIN COST 20 4.4 ABORDAREA PRIN VENIT 23 4.5 REZULTATELE EVALUĂRII 24

5 ANEXE 25


1.1 CERTIFICAREA VALORII

Prin prezenta, în limita cunoştinŃelor şi informaŃiilor deŃinute, certificăm următoarele:

- afirmaŃiile prezentate şi susŃinute în acest raport sunt adevărate şi corecte. - analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele

considerate şi condiŃiile limitative descrise şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional.

- nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenŃă legată de părŃile implicate.

- suma ce revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenŃată de apariŃia unui eveniment ulterior.

- analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinŃelor din standardele internaŃionale de evaluare IVS 2011 adoptate în România de către ANEVAR (AsociaŃia NaŃională a Evaluatorilor din România)/ UNEAR

- Am respectat codul deontologic al ANEVAR/UNEAR. - Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator Mihai HODISAN în data

de 28.01.2014 însoŃit de reprezentantii proprietarilor si ai EUREXPERT IPURL - În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenŃă semnificativă din partea

nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează mai jos. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR/UNEAR şi poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris şi prealabil al evaluatorului) şi verificat, în conformitate cu Standardele InternaŃionale de Evaluare IVS 2011 La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru ANEVAR/UNEAR, a îndeplinit cerinŃele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR/UNEAR şi are petenŃa necesară întocmirii acestui raport. Evaluatorul are încheiată asigurarea de răspundere profesională la OMIASIG - ASIGURĂRI S.A. Mihai HODISAN Expert evaluator EPI 13149 Adrian TATAR Expert evaluator EPI 16571


2 Partea II-a – PREMISELE EVALUĂRII Conform prevederilor ordinului de evaluare , misiunea de evaluare este următoarea: Subiectul evaluării: proprietatea “ „STAłIE DISTRIBUłIE CARBURANłI” situată pe in STEI, DN 76 km E79 (zona Petrileni) str Miron Pompiliu nr 152, , jud. Bihor. Scopul evaluării: estimarea valorii de piaŃă a proprietăŃii descrise anterior in vederea vanzarii la licitatie publica in cadrul procedurii de insolventa.

Drepturi de proprietate: s-a evaluat întreg dreptul de proprietate al S.C. CORBEANCA S.R.L si sotilor CORB VASILE / CORB CARLA asupra proprietăŃii. Proprietatea conform CF prezentat este constituită ca şi garanŃie si are notate sarcini si ipoteci in favoarea unor creditori. Pentru scopul evaluării proprietatea este considerată ca fiind liberă de sarcini. DestinaŃia evaluării: Stabilirea valorii de scoatere la licitatie. �� Standarde de evaluare:

�� IIVVSS –– CCaaddrruull ggeenneerraall �� IIVVSS 110011 –– SSffeerraa mmiissiiuunniiii ddee eevvaalluuaarree �� IIVVSS 110022 –– IImmpplleemmeennttaarree �� IIVVSS 110033 –– RRaappooaarrttaarreeaa eevvaalluuaarriiii �� IIVVSS 223300 –– DDrreeppttuurrii aassuupprraa pprroopprriieettaattiiii iimmoobbiilliiaarree

Tipul valorii: Valoarea de piaŃă DefiniŃia valorii: Conform IVS - Cadrul general, valoarea de piaŃă este definită astfel: “Valoarea de piaŃă

este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat, la data

evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacŃie

nepartinitoare, după un marketing adecvat şi în care părŃile au acŃionat fiecare în

cunoştinŃă de cauză, prudent şi fără constrângere”.

Sfera evaluării: este limitată de calitatea informaŃiilor disponibile privind tranzacŃii şi oferte cu proprietăŃi similare. Evaluatorul a analizat piaŃa specifică dar aceasta este relativ inactivă în ultima perioadă, informaŃiile credibile fiind puŃine. Client: CORBEANCA SRL Destinatar: EUREXPERT IPURL


2.1 Data evaluării

Data de referinŃă a evaluării este 218.01.2014, dată la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în lunile IANUARIE - 2014.

2.2 Data inspecŃiei

InspecŃia proprietăŃii a fost realizată la data de 28.01.2014 de către evaluator Mihai HODISAN , în prezenŃa reprezentantilor proprietarilor si EUREXPERT IPURL Au fost inspectate construcŃiile, echipamentele, terenul, amenajările acestuia, analizat amplasamentul. Nu au fost făcute investigaŃii privind contaminanŃii şi nici sondări pentru defecte ascunse ale construcŃiilor de pe amplasament.

2.3 Moneda raportului

Valoarea este exprimată în LEI şi nu cuprinde taxa pe valoare adăugată. Cursul mediu de schimb considerat este de 4,5317 lei/1EUR.

2.4 Ipoteze şi condiŃii speciale, neobişnuite sau extraordinare

� Se presupune că staŃia de carburanŃi, precum şi construcŃiile adiacente deŃin toate

autorizaŃiile de funcŃionare şi de mediu necesare iar acestea pot fi înnoite fără probleme la data expirării

� Nu au fost primite informatii pentru a le folosi in abordarea prin venit ,nefiind puse la dispozitia evaluatorului documente contabile in acest sens .

� Suprafetele(volumul, adancimea) constructiilor si amenajarilor au fost preluate din documentele puse la dispozitie de proprietar sau au fost comunicate evaluatorului de catre acesta. Orice diferenta intre stuatia reala si cea prezentata in prezentul raport necesita revizuirea opiniei evaluatorului . Evaluatorul a considerat ca datele si informatiile puse la dispzitie de catre prorietar sunt corecte.

� Evaluatorul a avut la dispoziŃie planul de situatie aferent proprietatii evaluate. Identificarea proprietăŃii, localizarea acesteia, limitele sale au fost indicate de către proprietar/reprezentantul proprietarului. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez şi nu are calificarea necesară pentru a măsura şi garanta locaŃia, suprafeŃele şi limitele proprietăŃii aşa cum au fost ele indicate de proprietar şi descrise in raport. Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietăŃii identificate şi descrise în raport în baza inspecŃiei efectuate de evaluator şi a măsurătorilor proprii efectuate asupra construcŃiilor. Măsurătorile efectuate sunt doar pentru scopul evaluării şi nu Ńin loc de documentaŃie cadastrală. Dacă eventuale lucrări topografice cu referire la proprietatea evaluată vor invalida aceste masuratori, evaluarea va trebui reconsiderată. (variantă – rămîne varianta corectă faptic)


� Valoarea opinată in raportul de evaluare este estimată în condiŃiile realizării ipotezelor care urmează şi in mod special în ipoteza în care situaŃiile la care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricŃii in afara celor aratate expres pe parcursul raportului şi a căror impact este expres scris că a fost luat în considerare. Dacă se va demonstra că cel puŃin una din ipotezele sub care este realizat raportul şi care sunt detaliate în cele ce urmează nu este valabilă, valoarea estimată este invalidată;

� Aspectele juridice (descrierea legală şi aspecte privind dreptul de proprietate) se bazează exclusiv pe informaŃiile şi documentele furnizate de către proprietar/destinatar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaŃii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil şi transferabil (in circuitul civil). AfirmaŃiile făcute de evaluator privitoare la descrierea legală a proprietăŃii nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialişti; evaluatorul nu are competenŃă în acest domeniu;

� Se presupune o deŃinere responsabilă şi un management competent al proprietăŃii. � Se presupune că toate studiile inginereşti puse de proprietar / destinatar la

dispoziŃia evaluatorului sunt corecte. Planurile de situaŃie şi materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului în vizualizarea proprietăŃii.

� Evaluatorul nu are nicio informaŃie privitoare la faptul că proprietatea ar fi traversată de reŃele magistrale de utilităŃi sau zone de restricŃionare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decât cele descrise în raport; în urma inspecŃiei pe teren nu au fost descoperite indicii care să arate o astfel de restricŃie; evaluatorul nu a facut nicio investigaŃie suplimentară pentru a descoperi aceste restricŃii şi nici nu are abilitatea de a întocmi eventuale studii care să certifice dacă proprietatea este afectată de o astfel de restricŃie sau nu.

� Evaluatorul a estimat valoarea terenului în abordarea pe cost la cea mai buna utilizare a sa iar imbunătăŃirile sale ca şi contribuŃie la valoare. Aceste evaluări separate ale terenului şi imbunătăŃirilor acestuia nu trebuie utilizate în legătură cu alte evaluări şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate. Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate

� Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricŃiilor de zonare, urbanism, mediu şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport.

� Nu am realizat o analiză structurală a clădirilor sau construcŃiilor speciale, nici nu am inspectat acele părŃi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată, conform informaŃiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra stării tehnice a părŃilor neinspectate şi acest raport nu trebuie înŃeles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor/construcŃiilor;

� Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecŃie neinvazivă a proprietăŃii şi nu s-a intenŃionat a se scoate în evidenŃă defecte sau deteriorări ale construcŃiilor sau instalaŃiilor altele decât cele care sunt prin execuŃie aparente. PrezenŃa unor astfel de deteriorări care nu au fost puse în evidenŃă ar putea afecta în mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomandă

� �


� clienŃilor preocupaŃi de un asemenea potenŃial negativ să angajeze experŃi tehnici care să investigheze astfel de aspecte.

� Nu am realizat nici un fel de investigaŃie pentru stabilirea existenŃei contaminanŃilor. Se presupune că nu există condiŃii ascunse sau ne-aparente ale proprietăŃii, solului, sau structurii care să influenŃeze valoarea. Evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiŃii sau pentru obŃinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Cu ocazia inspecŃiei nu am fost informaŃi despre existenŃa pe amplasament a unor contaminanŃi; Nu am realizat nici un fel de investigaŃie suplimentară pentru stabilirea existenŃei altor contaminanŃi;

� Se presupune că toate licenŃele, autorizaŃiile şi acordurile de funcŃionare precum şi orice alte cerinŃe legale necesare funcŃionării au fost sau pot fi obŃinute şi reînnoite pentru orice utilizare considerată pentru evaluare în acest raport;

� Se presupune utilizarea terenului şi a îmbunătaŃirilor terenului în interiorul limitelor şi graniŃelor proprietăŃii aşa cum sunt descrise în acest raport.

� SituaŃia actuală a proprietăŃii imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităŃilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietăŃii în condiŃiile tipului valorii selectate;

� Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile considerân datele care sunt disponibile la data evaluării;

� Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaŃiile si documentele pe care le-a avut la dispoziŃie, existând posibilitatea existenŃei şi a altor informaŃii sau documente de care evaluatorul nu avea cunoştinŃă.

� Orice referinŃă în acest raport de evaluare la rasă, etnie, credinŃă, vârstă sau sex sau orice alt grup individual a fost făcută în scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat că nu au niciun efect asupra valorii de piaŃă a proprietăŃii evaluate sau a oricărei proprietăŃi în zona studiată.

� Se consideră că proprietatea evaluată se conformează tuturor cerinŃelor de acces pentru persoane cu dizabilităŃi. Nu au fost efectuate investigaŃii în aces sens şi evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a face acest demers.

CondiŃii limitative:

� Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului şi asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între evaluator şi beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat.

� Evaluatorul nu a facut nicio măsurătoare a proprietăŃii. Dimensiunile proprietăŃii au fost preluate din descrierea legală a proprietăŃii ( extras de carte funciară, documentaŃie topografică); evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentaŃii. Toate planurile construcŃiilor, schiŃele, planurile de situaŃie puse la dispoziŃia evaluatorului se consideră a fi corecte dar nu se asumă nicio responsabilitate în această privinŃă.

� Evaluatorul a obŃinut informaŃii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de încredere dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;


� Evaluatorul nu are cunoştinŃă de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăŃi care să afecteze proprietatea evaluată;

� Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele şi titlurile de proprietate puse la dispoziŃie de proprietar/utilizator, fiind limitată exclusiv la acestea;

� Raportul de evaluare este valabil în condiŃiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiŃii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea.

� Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

� Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanŃă sau să depună mărturie în instanŃă relativ la proprietatea în chestiune;

� Nici prezentul raport, nici părŃi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul scris prealabil al evaluatorului;

� Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăŃi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracŃionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.

InformaŃii şi surse de informaŃii utilizate

InformaŃiile utilizate au fost: A. InformaŃii puse la dispoziŃia evaluatorului de către client/proprietar:

� Datele de identificare ale proprietăŃii evaluate – adresă, identificare fizică pe teren împreună cu reprezentantul S.C. CORBEANCA S.R.L

� Documente care atestă situaŃia juridică a proprietăŃii supuse evaluării – extrase de carte funciară, schiŃe ale clădirii , contract de vanzare – cumparare puse la dispozitie de client.

� SuprafaŃele terenului şi construcŃiilor preluate din documentele de proprietate disponibile şi schiŃele furnizate

� Gradul de utilizare şi modul de exploatare al construcŃiilor � SituaŃia de incasări pe categorii de bustibili – informatii verbale primite de

la dn. - � Istoricul proprietăŃii � Scopul evaluării

B. InformaŃii la care are acces evaluatorul � Date privind piaŃa imobiliară locală � Baza de date a evaluatorului � Standardele internaŃionale de evaluare – IVS 2011 � Bibliografie de specialitate.


2.5 Responsabilitatea faŃă de terŃi

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaŃiilor furnizate de catre reprezentantul S.C. CORBEANCA S.R.L, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea clientului/proprietarului In conformitate cu standardele din Romania valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport şi încă un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei nu sufera modificari semnificative care afecteaza opiniile estimate. Acest raport de evaluare este destinat scopului precizat şi numai pentru uzul destinatarului/ clientului mentionaŃi anterior. Raportul este confidenŃial, strict pentru destinatar şi evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faŃă de altă persoană, în nici o circumstanŃă.

2.6 Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităŃii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parŃială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât cele la care s-au făcut referiri anterior, atrage după sine încetarea obligaŃiilor contractuale.

2.7 Ipoteze generale şi condiŃii limitative

Principalele ipoteze şi limite de care s-a Ńinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: 1. Ipoteze: ⇒ Se presupune că dreptul de proprietate asupra bunurilor evaluate este valid şi

marketabil, fără restricŃii. Evaluatorul nu a întreprins investigaŃii suplimentare pentru certificarea drepturilor de proprietate înscrise în documentele prezentate.

⇒ Proprietatea este evaluată în ipoteza că este liberă de sarcini. ⇒ InformaŃia furnizată de către terŃi este considerată de încredere, evaluatorul

neefectuând investigaŃii pentru a stabili veridicitatea şi acurateŃea acestora. ⇒ Avand în vedere natura proprietăŃii evaluate, valoarea de piaŃă include şi valoarea

echipamentelor de natura pompelor de livrare, rezervoare, alte dotări necesare pentru derularea activităŃii

⇒ Se presupune că nu există condiŃii ascunse sau neaparente ale construcŃiilor, solului, sau structurilor care să influenŃeze valoarea proprietăŃii evaluate, decât cele care sunt menŃionate în mod expres în cadrul prezentului raport. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiŃii sau pentru obŃinerea studiilor necesare pentru a le descoperi.


⇒ SituaŃia actuală a proprietăŃii a stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităŃilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conducă la

⇒ ⇒ estimarea cea mai probabilă a valorii acestuia în condiŃiile tipului valorii selectate,

prezentate anterior. ⇒ Nu am realizat o analiză a construcŃiilor, nici nu am inspectat acele părŃi care sunt

acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună. Nu ne putem exprima opinia asupra stării tehnice a parŃilor neinspectate şi acest raport nu trebuie înteles că ar valida integritatea structurii sau sistemului construcŃiilor.

⇒ Presupunem că nu există nici un fel de contaminanŃi şi costul activităŃilor de decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost informaŃi de nici o inspecŃie sau raport care să indice prezenŃa contaminanŃilor sau a materialelor periculoase.

⇒ Din informaŃiile deŃinute de către evaluator şi din discuŃiile purtate cu proprietarul, nu există nici un indiciu privind existenŃa unor contaminări naturale sau chimice la data evaluarii care afectează valoarea proprietăŃilor analizate sau a proprietăŃilor vecine. Evaluatorul nu are cunostinŃă de efectuarea unor inspecŃii sau a unor rapoarte care să indice prezenŃa contaminanŃilor sau materialelor periculoase. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcŃiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate.

⇒ S-a presupus că legislaŃia în vigoare se va menŃine şi nu au fost luate în calcul eventuale modificări care pot să apară în perioada următoare.

⇒ Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile, în concordanŃă cu faptele ce sunt disponibile la data evaluării.

⇒ Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaŃiile pe care le-a avut la dispoziŃie.

2. CondiŃii limitative:

⇒ Orice alocare de valori pe ponente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite în legatura cu o altă evaluare şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate;

⇒ SuprafeŃele luate în considerare în prezentul raport sunt cele preluate de evaluator din documentele legale prezentate de către client. Evaluatorul nu a realizat măsurători pe teren;

⇒ Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

⇒ Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanŃă sau să depună mărturie în instanŃă relativ la proprietatea evaluată, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de întelegeri în prealabil;

⇒ Nici prezentul raport, nici părŃi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

⇒ Valoarea estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât piaŃa, condiŃiile de piaŃă se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;


⇒ Raportul de evaluare este valabil în condiŃiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiŃii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea.

3 Partea a III -a – PREZENTAREA DATELOR

3.1 Identificarea proprietăŃii. Descriere legală

Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară „STAłIE DISTRIBUłIE CARBURANłI” situată in STEI,DN 76 km E79 (zona Petrileni) str Miron Pompiliu nr 152, jud. Bihor, la intrarea in Stei dinspre Beius pe DN 76 in partea stanga. Proprietatea evaluată se compune :

� dintr-o parcelă de teren în suprafaŃă de 2100 mp teren intravilan conform extras CF atasate

� staŃia PECO compusă din: C1 – copertina; C2 – spalatorie auto, C3 cladire statie Peco – spatiu comercial, C4 rampa descarcare si bazine , 3 rezervoare , fosa septica, totem luminos, 2 pompe, platforma betonata,instalatii si amenajari

Proprietatea conform Cf anexat este constituită ca şi garantie in favoarea INTESA SAN PAOLO SA si are notate ipoteci si sarcini in favoare diversilor creditori. Pentru scopul evaluării proprietatea este considerată ca fiind liberă de sarcini. La data inspecŃiei proprietatea era in functiune. În această ipostază şi cele de mai sus fiind consemnate, proprietatea este considerată şi evaluată ca fiind liberă de sarcini.

3.2 Date privind zona, vecinătăŃile şi localizarea.

Zona în care este amplasată proprietatea pe DN 76 , este o zonă de tranzit pe ruta

Oradea – Beius- Deva , la intrarea in localitatea STEI pe partea stanga drumului in sensul de mers dinspre Beius.

Orasul Stei are o populatie de cca 6582 de locuitori. Majoritatea locuitorilor sunt români (90,32%), cu o minoritate de maghiari (2,96%). Pentru 6,42% din populaţie, apartenenţa etnică nu este cunoscută.[2] Din punct de vedere confesional, majoritatea locuitorilor sunt ortodocși (80,85%), dar există și minorităţi de penticostali (6,14%), romano-catolici (2,05%), baptiști (1,58%) și greco-catolici (1,13%). Pentru 6,48% din populaţie, nu este cunoscută apartenenţa confesională.[3]

Stei (în maghiară Vaskohsziklás; cunoscut ca Dr. Petru Groza sub regimul comunist) este un oras în judetul Bihor, regiunea Crisana, România

Orasul Ștei este străbătut de DN-76 ce leagă municipiile Oradea și Deva, și de E79. Coordonatele geografice ale localitătii sunt: 46°32' latitudine nordică, 22°29' longitudine estică. Altitudinea medie fată de nivelul mării este de 285 m. Șteiul este legat de


capitala judetului Bihor, Oradea si de linia ferată numărul 316, la distantă de 80 km de acest municipiu Orasul se află la circa 10 km de orasul Vascău si Nucet si la 20 km de municipiul s în sud-estul judeţului. Se întinde pe o suprafaţă de 657 de hectare.

Catedrala situată pe Strada Unirii;

Casa Memorială „Miron Pompiliu”; Biserica ortodoxă situată pe Strada George Enescu;

Monumentul soldatului necunoscut, situat în apropierea bisericii, pe Strada George Enescu Accesul se realizează auto şi pietonal.

3.3 Descrierea amenajărilor şi construcŃiilor

StaŃia de distribuŃie carburanŃi se pune din: 3.3.1 Rezervoare subterane pentru carburanŃi Există 3 rezervoare metalice, amplasate subteran în cuvă de beton, umplută cu nisip. Rezervoarele sunt:

- trei rezervoare cilindrice orizontale tip PECO ( 1 motorina, 2 benzina) pentru produse petroliere – capacitate motorina - 20000 l si benzine 10000 l fiecare;

3.3.2 Peronul de amplasare a celor 2 pompe de distribuŃie si copertina de protecŃie a acestora Grupul de alimentare este amplasat pe o platformă din beton, fiind protejat de o copertină metallica de aprox 100 mp. H- 6,5 m 3.3.3 Clădirea staŃiei de distribuŃie carburanŃi, regim P cu Sc = 59 mp, cu fundaŃii continue de beton, structură cu zidărie caramida/BCA, acoperiş tip tersasa hidroizolata cu finisaje medii, tâmplărie PVC cu geam termopan. Gresie si faianta in copurile sanitare. Gresie in sala servire. Zugraveli in lavabil. Compartimentare P: sala servire, birou, grupuri sanitare; 3.3.4 Clădirea spalatorie auto, regim P cu Sc = 63 mp, cu fundaŃii continue de beton, structură cu zidărie caramida/BCA, acoperiş tip tersasa hidroizolata cu finisaje medii, tâmplărie PVC cu geam termopan. Gresie si faianta in sala de spalat. Compartimentare P: sala spalat, aneza depozitare; 3.3.5 Platforme betonate /asfaltate, in suprafata totala de cca 2100 mp –deservesc statia 3.3.6 Fosa septica : cca 10 mc

3.4 Descrierea dotărilor

Pentru distributia de combustibil, statia detine

- 2 pompe , una cu 2 pistoale ( motorina) si una cu 6 pistoale (3x3) - 1 sistem managementcu POS - 1 sistem de masurare automata din rezervoare.


3.5 Studiu de vandabilitate (Analiza pieŃei)

Proprietatea evaluată este un amplasament pe care este o staŃie mică de carburanŃi şi o clădire cu spaŃiu comercial, pslatorie auto, precum si amenjari specifice situat pe DN 76 la intrarea in STEI pe partea stanga a sensului de mers disnspre Oradea- Din punct de vedere administrativ proprietattea este situata la nr DN 76 km E79 (zona Petrileni) str Miron Pompiliu nr 152, sat STEI, jud Bihor. Proprietatea este utilizabilă eficient de către un singur ocupant.

Astfel piaŃa specifică proprietăŃii este cea a staŃiilor de carburanŃi de tranzit. Aria geografică a pieŃei cuprinde intreg teritoriul Ńării, piaŃa fiind segmentată în staŃii situate pe drumurile naŃionale sau pe şosele de centură ale municipiilor pe care aceste drumuri naŃionale le traversează ( « staŃii de tranzit » - care deservesc in principal autovehiculele aflate in tranzit) şi staŃii situate in mediul urban ( « staŃii de oraş » - care deservesc in principal autovehiculele aparŃinând locuitorilor oraşelor respective. O caracteristică a staŃiilor de distribuŃie de carburanti este polarizarea în reŃele de distribuŃie care operează un număr mare de staŃii. In acest fel s-au creeat la nivel naŃional reŃelele Petrom, OMV, Mol, Lukoil, Agip, Rompetrol, Socar, GAZPROM,etc. După cum se poate observa, pe piaŃa românească au intrat şi operatori multinaŃionali. In aceste condiŃii proprietarii unei singure staŃii (sau unui numar redus de staŃii) au puŃine şanse de supravieŃuire datorită puterii lor financiare reduse, lipsei facilităŃilor primite de la furnizorii de carburanŃi şi încrederii mai mari acordate de şoferi staŃiilor aparŃinând unor reŃele cu nume consacrate. ParticipanŃii pe acestă piaŃă sunt, ca exponenŃi ai ofertei, deŃinători de staŃii ( persoane fizice sau mici societăŃi erciale ) care au construit aceste staŃii in perioada de după 1990 şi care deŃin o staŃie sau un număr redus de staŃii şi care in actuala conjunctură a pieŃei nu mai fac faŃă concurenŃei reŃelelor de distribuŃie. De asemenea, se vând staŃii şi de către reŃelele naŃionale. Din punctul de vedere al cererii aceasta vine cu preponderenŃă din partea reŃelelor de distribuŃie ( mai ales cele multinaŃionale, in expansiune pe piaŃa românească). Cererea se manifestă mai ales pentru staŃii cu potenŃial în ceea ce priveşte vânzarea de carburanŃi. Aceste staŃii sunt cumparate mai ales pentru potenŃialul pe care îl oferă amplasarea lor, odată cumpărate ele fiind transformate astfel încât să primească amprenta grupului din care fac parte (ca tip şi număr de pompe, dispunere a pompelor, tehnologie utilizată, elemente de identificare – semnalistică, elemente constructive, utilităŃi plementare staŃiei – spălătorii, magazine/snak baruri, parcări etc.) PreŃul oferit la cumpărare Ńine cont de potenŃialul de vânzare (şi implicit de potenŃialul de profitabilitate) al staŃiei respective în funcŃie de amplasarea ei şi de cheltuielile ce trebuiesc făcute pentru eventuala retehnologizare şi personalizare a staŃiei respective. O altă caracteristică a pieŃei este orientarea unei părŃi a operatorilor de pe acestă piaŃă în construirea de staŃii noi. Acesastă orientare are avantajul că staŃiile ce vor fi operate


înglobează echipamente noi, tehnologie de ultimă oră şi sunt amplasate pe locul considerat cel mai atractiv din punctul de vedere al obiectului de activitate. O caracteristica a staŃiilor de distributie carburanti este că ele nu se închiriază, cei care le cumpară obŃinând profit din operarea respectivei staŃii. In anul 2008 nivelul marjei nete de profit se situa între 6 – 8 % din vânzările staŃiei, pentru staŃiile « neutre » şi până la 9-10% la staŃiile din reŃelele mari de distribuŃie. Aceste niveluri s-au redus in 2012-2014, pe fondul de criză a economiei şi reducerilor de consum. In general, se apreciază că investiŃia într-o staŃie este rentabilă dacă staŃia respectivă depăşeşte un volum al vânzărilor zilnice de aproximativ 5.000 l /zi. Pentru aceste staŃii investitorii oferă un preŃ mai ridicat decât cel necesar achiziŃionării terenului şi construcŃiei unei benzinării. La data evaluării preŃul terenurilor cu deschidere la DN 76 din zona unde este amplasată proprietatea de evaluat este de cca. 8 - 24 Eur/mp. Detalii privind ofertele se regăsesc în anexe. Evaluatorul nu a avut cunoştinŃă de existenŃa unor benzinării de vânzare în zona la data evaluării.

4 Partea a IV -a – ANALIZA DATELOR

4.1 Cea mai bună utilizare

Conceptul de cea mai bună utilizare - CMBU - reprezintă alternativă de utilizare a proprietăŃii selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire şi va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării. Cea mai bună utilizare - este definită ca „cea mai probabilă utilizare a proprietăŃii care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal şi fezabilă financiar şi care conduce la cea mai mare valoare a proprietăŃii evaluate” Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situaŃii:

� cea mai bună utilizare a terenului liber � cea mai bună utilizare a terenului construit.

In cazul de faŃă nu se pune problema demolării proprietăŃii. Cea mai bună utilizare se va estima în ipoteza terenului construit. Cea mai bună utilizare a unei proprietăŃi imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie să fie:

o permisibilă legal o posibila fizic o fezabilă financiar o maxim productivă


Având în vedere punerea actuală a proprietăŃii, amplasarea acesteia, existenŃa avizelor necesare de funcŃionare, cea mai bună utilizare considerată pentru proprietatea evaluată este cea de staŃie distributie carburanŃi cu magazin instalatii si amenajari specifice.

4.2 Evaluarea terenului

Terenul aferent proprietăŃii are suprafaŃa de 2100 mp , si este amenajat pentru activitatea derulată. In evaluarea terenului se pot utiliza şase tehnici: paraŃia vanzarilor, alocarea, extracŃia, parcelarea si dezvoltarea, tehnica reziduală şi capitalizarea rentei funciare. Alocarea şi extracŃia bină metoda costului cu metoda paraŃiei directe; tehnica reziduală bină metoda capitalizării cu metoda costului, iar parcelarea bină cele trei metode. Metoda paraŃiilor directe este o metodă care aplică informaŃiile culese urmărind raportul cerere - ofertă pe piaŃa imobiliară, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se utilizează la evaluarea terenului liber sau care se consideră liber pentru scopul evaluării. Metoda este cea mai utilizată şi preferată atunci când există date parabile. Prin această metodă, preŃurile referitoare la loturi similare sunt analizate, parate şi corectate în funcŃie de asemănări sau diferenŃieri. Se bazeaza pe valoarea pe metru patrat a terenurilor libere expuse pe piata imobiliara locala. Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o analiză comparativă care imbină tehnica calitativă şi tehnica cantitativă şi care reflectă cel mai bine natura imperfectă a pieŃei imobiliare şi tipul datelor de piaŃă. Sursele de informaŃii pentru imobilele de paraŃie au fost din baza proprie de date, de la agenŃiile imobiliare colaboratoare şi parŃial de la instituŃiile şi persoanele direct implicate în tranzacŃii. ProprietăŃile parabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:


Grila de comparaŃii este următoarea :


Valoarea asimilată pentru terenul supus evaluarii a fost estimată ca fiind asimiliabilă valorii corectate a terenului comparabileiA deoarece terenului A i-au fost aduse cele mai putine corecŃii (corecŃia brută procentuală cea mai mică) având în vedere caracteristicile analizate. In acest


context valoarea rezultată pentru teren prin abordarea prin piaŃă este de 11 EUR/mp ceea ce conduce la o valoare totală

VTOTAL TEREN = 31.500 EUR, echivalent 142.750 RON

4.3 Abordarea prin cost

Costul de inlocuire brut ( de nou) Evaluarea s-a făcut prin metoda costurilor. EsenŃa acestei metode consta in estimarea valorii de reconstrucŃie a clădirii din care se deduce deprecierea acumulata, valori corespunzătoare lunii IANUARIE 2014. Aplicarea acestei metode implica următorii paşi:

1. Determinarea valorii de reconstrucŃie 2. Estimarea deprecierii acumulate 3. Determinarea valorii ramase actualizate prin scăderea deprecierii acumulate din valoarea de reconstrucŃie.

Principiul metodei costului constă în corectarea valorii de înlocuire (de nou) cu gradul de depreciere real, etapele necesare a fi parcurse fiind:

� Stabilirea valorii de înlocuire V_înlocuire (conform definiŃiei: Valoarea de înlocuire este valoarea în stare nedepreciată a unui mijloc fix, la locul de utilizare, pregătit a fi pus în funcŃiune. Ea cuprinde totalitatea cheltuielilor ce ar trebui efectuate la data evaluării pentru înlocuirea echipamentului considerat în stare noua, cu caracteristici tehnico-economice similare celui de evaluat) prin una din metodele reandate1 (devizului, cost-capacitate, indicială);

� Estimarea deprecierii cumulate D, care cuprinde scăderea în valoare sau profitabilitate a unei proprietăŃi,:

Uzura (deteriorarea) fizică2 datorată consumării sau expirării duratei sale normale de utilizare cauzată de uzurii, deteriorării, expunerii diverselor elemente, factori fizici şi alŃii, asemănători. Deprecierea funcŃională3 cauzată de ineficienŃe şi inadvertenŃe ale proprietăŃii, la momentul parării acesteia cu o proprietate mai eficientă sau una înlocuitoare mai puŃin costisitoare şi construită cu tehnologie modernă. Simptomele care arată prezenŃa deprecierii funcŃionale sunt costurile de exploatare în exces, construcŃiile nefinalizate (costul de capital în exces), scăderea productivităŃii, insuficienŃe, lipsa de profit sau alte condiŃii asemănătoare.

− Deprecierea economică (uneori denumită „depreciere externă”) datorată unor factori externi proprietăŃii, cum ar fi costul crescut al materiei prime, forŃei de lucru sau utilităŃilor (fără a pensa cu creşterea preŃului produsului); cerere scăzută înregistrată pentru produs; concurenŃa sporită; politici de mediu sau alte măsuri legislative; inflaŃia sau rate crescute ale dobânzii; alŃi factori similari.

1 având la bază identificarea, asimilarea şi corelarea 2 degenerarea sau atrofierea rezultată din trecerea timpului şi din utilizarea trecută, parativ cu un exemplar identic nou sau cu un substitut cu care se face identificarea sau asimilarea 3 Includ factori de natura − schimbărilor de design, de materiale, de procesare,

− inadecvări, supradimensionări sau costuri variabile de funcŃionare în exces faŃă de cele ale bunurilor din noile generaŃii


� Estimarea Costului de înlocuire depreciat utilizând relaŃia: − CID=CIB- D

Costul de înlocuire brut - CÎB Costul de înlocuire (de nou) este în general punctul cel mai potrivit de începere a estimării unei opinii asupra valorii folosind abordarea prin cost. Depreciere - D o Uzura fizică: unde este cazul o Depreciere funcŃională: unde este cazul o Depreciere economică: unde este cazul Rezultatele astfel obŃinute sunt :

Vcost constructii = 253.560 EUR echivalent 1.149.057 RON

Valoarea terenului se adauga la valoarea constructiilor . Rezultă valoarea obŃinută prin metoda costurilor:

4.4 Abordarea prin venit

Metoda utilizată în evaluare este actualizarea fluxurilor financiare de disponibilităŃi - se bazează pe capacitatea proprietăŃii (staŃiei de distribuŃie carburanŃi) de a genera fluxuri pozitive de disponibilităŃi care în final rămân la dispoziŃia proprietarului. Pentru estimarea valorii prin metoda actualizării fluxurilor financiare libere de obligaŃii s-a Ńinut cont de următoarele premise:

• capitalul permanent furnizat proprietăŃii provine din capital propriu (capitalul proprietarilor), potenŃiala achiziŃie nefiind însoŃită de finanŃare prin credit;

• in estimarea valorii s-a pornit de la determinarea fluxurilor financiare nete ce rămân la dispoziŃia proprietarilor;

Argumentele care susŃin aplicarea acestei metode sunt următoarele: - viabilitatea activităŃii şi capacitatea de a genera profit din operare in perioada

următoare, într-un orizont de timp previzibil. - continuitatea activităŃii.

Premisele aplicării metodei sunt:

- definirea condiŃiilor normale de exploatare şi funcŃionare pe baza tendinŃelor extrase din analiza pieŃei;

- valorile luate in calcul sunt valori nominale (includ efectul inflatiei)

- instabilitatea monedei si dificultatile de previzionare a ratei inflatiei au dus la necesitatea exprimarii tuturor indicatorilor intr-o moneda constanta - lei constanti - la un curs de schimb de 4,5317 RON/EURO

Metoda se aplică sub rezerva certitudinii informaŃiilor şi estimărilor şi anume:

- nivelul anterior al vânzărilor - estimările privind evoluŃia vânzărilor de carburanŃi în perioada următoare; - nivelul rentabilităŃii medii nete aferente activităŃii desfăşurate şi sectorului

de activitate; -

Aplicarea metodelor impune parcurgerea următorilor paşi: 1. Estimarea ratei de actualizare 2. Stabilirea duratei previziunii 3. Estimarea valorii reziduale 4. Determinarea fluxurilor financiare de disponibilităŃi.

In cazul de fata, metoda nua fost aplicat intrucat evaluatorul nu abeneficiat de un istoric anterior al vanzarilor si nici de date economice aferente societatii proprietare CORBEANCA SRL

Evaluare statie distributie carburanti CORBEANCA SR L

Pagina 24 / 46

4.5 Abordarea prin comparatii:

Nu s-a aplicat intrucat nu au putut fi colectate informatii pertinente referitoare la oferte /vanzari de statii distributie carburanti.

4.6 Rezultatele evaluării

In urma aplicării metodelor de evaluare prezentate s-au obŃinut următoarele rezultate (rotunjite):

V cost = 1.291.800 lei echivalent 285.060 euro

Teren 142.750 RON ( echivalent 31.500 EUR)

Având în vedere pe de o parte rezultatele obŃinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanŃa acestora şi informaŃiile de piaŃă care au stat la baza aplicării lor şi pe de altă parte scopul evaluării şi caracteristicile proprietăŃii supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea estimată pentru proprietatea în discuŃie va trebui să Ńină seama de valoarea obŃinută prin abordarea prin cost. Astfel, in opinia evaluatorului, valoarea de piaŃă a proprietăŃii imobiliare “staŃie distribuŃie carburanŃi ” situată in lcalitatea STEI, DN 76 str Miron Pompiliu nr 152este de:

Constructii, instalatii si amenajari 1.149.057 RON (echivalent 253.560EUR)

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerente privind valoarea sunt: ⇒ valoarea include terenul, ⇒ valoarea include constructiile, amenajările terenului , pompe, rezervoarele şi

celelalte instalaŃii si amenajar aferente. ⇒ valoarea a fost exprimata Ńinând seama exclusiv de ipotezele, condiŃiile limitative şi

aprecierile exprimate in prezentul raport şi este valabilă in condiŃiile generale si specifice aferente perioadei IANUARIE 2014;

⇒ valoarea nu Ńine seama de responsabilităŃile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerinŃele legale;

⇒ valoarea este o predicŃie; ⇒ valoarea este subiectiva; ⇒ evaluarea este o opinie asupra unei valori; ⇒ valoare nu este influentata de TVA


Pagina 25 / 46

5 ANEXE

Fotografii

Documente de proprietate

Comparabile teren


Pagina 27 / 46


Pagina 28 / 46

Documente de proprietate


Pagina 30 / 46


Pagina 31 / 46


Pagina 32 / 46


Pagina 33 / 46


Pagina 34 / 46


Pagina 35 / 46


Pagina 36 / 46


Pagina 37 / 46


Pagina 38 / 46


Pagina 39 / 46


Pagina 40 / 46


Pagina 41 / 46


Pagina 42 / 46


Pagina 43 / 46


Pagina 44 / 46


Pagina 45 / 46

Comparabile teren

Oferte:


Pagina 46 / 46

Raport de evaluare - Eurexpert · PDF filePeco – spatiu comercial, C4 rampa descarcare...

Documents

Transcript of Raport de evaluare - Eurexpert · PDF filePeco – spatiu comercial, C4 rampa descarcare...