RAPORT DE EVALUARE active imobilizate la...

Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SRL

Nr. 1307/ 11-01-2012

RAPORT DE EVALUARE

active imobilizate la 31.12.2011

aparţinând SC LCS IMOBILIAR SA

situate in CLUJ-NAPOCA

Solicitant: SC LCS IMOBILIAR SA Destinatar: SC LCS IMOBILIAR SA

decembrie 2011

Conţinutul informaţional al prezentului raport este confidenţial, nu poate fi copiat parţial sau integral şi nu poate fi transmis unor terţi

fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului S.C. EUROEVAL S.R.L. şi al solicitantului SC LCS IMOBILIAR SA Cluj-Napoca.

Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA

Pag

ină2

Către:

SC LCS IMOBILIAR SA

Referitor la:

Evaluarea activelor imobilizate la 31.12.2011 în conformitate cu standardele Internaţionale de evaluare şi cu

reglementările naţionale în vigoare.

11..11 SSiinntteezzaa eevvaalluuăărriiii

În cadrul acţiunii de reevaluare au fost cuprinse imobilizările corporale aflate în patrimoniu la data de 31.12.2011 situate in

Cluj-Napoca (în baza informaţiilor şi documentelor primite de la proprietar):

o Obiectul evaluării:

o Scopul prezentului raport de evaluare este raportarea financiară - estimarea valorilor juste asociate

componentelor patrimoniului societăţii, în vederea înregistrării în situaţiile contabile ale societăţii, la 31.12.2011,

în conformitate cu standardele Internaţionale de evaluare şi cu reglementările naţionale în vigoare.

o Situaţia juridică a patrimoniului

a fost preluată de la proprietar, ca atare fără a se efectua verificări suplimentare, nefiind considerate

existenţa unor restricţii din aceste motive.

proprietatea este considerată şi evaluată ca fiind liberă de sarcini (existând menţiunile speciale mai sus

precizate).

a fost supus evaluării dreptul de proprietate al SC LCS IMOBILIAR SA asupra construcţiilor şi dotărilor

care compun patrimoniul imobiliar.

Conform solicitării clientului s-a urmărit estimarea unor „valori juste”, aşa cum sunt ele definite în standardele

internaţionale.

Conform IAS 16 la capitolul “Evaluarea ulterioară recunoaşterii iniţiale”, tratamentul contabil alternativ permis – “ Ulterior

recunoaşterii iniţiale ca activ, un element de terenuri şi mijloace fixe trebuie înregistrat la valoarea reevaluată care

reprezintă valoarea justă la momentul reevaluării, mai puţin orice amortizare ulterioară cumulată aferentă şi pierderile

ulterioare cumulate din depreciere. Reevaluările trebuie efectuate cu suficienţă regularitate în aşa fel încât valoarea

contabilă să nu difere în mod semnificativ de valoarea care poate fi determinată pe baza valorii juste la data bilanţului”

Valoarea justă a terenurilor si clădirilor este de obicei, valoarea lor de piaţă. Valoarea justă a celorlalte categorii de

imobilizări corporale este valoarea lor de piaţă sau costul de înlocuire net atunci când nu există posibilităţi de a identifica o

valoare de piaţă, întrucât acel gen de imobilizări corporale este foarte rar vândut.


Pag

ină3

Conform „OMF nr. 3.055/2009 cu modificările ulterioare1”:

o Valoarea justă a activelor se determină, în general, după datele de evidenţă de pe piaţă, printr-o evaluare

efectuată, de regulă, de profesionişti calificaţi în evaluare.

o Prin valoare justă se înţelege suma pentru care activul ar putea fi schimbat de bunăvoie între părţi aflate

în cunoştinţă de cauză în cadrul unei tranzacţii cu preţul determinat obiectiv.

o În situaţia în care nu există date pe piaţă privind valoarea justă, din cauza naturii specializate a activelor şi a

frecvenţei reduse a tranzacţiilor, valoarea justă se poate determina prin alte metode utilizate, de regulă, de către

profesionişti în evaluare.

o O piaţă activă este o piaţă unde sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii:

a) elementele comercializate sunt omogene;

b) pot fi găsiţi în permanenţă cumpărători şi vânzători interesaţi; şi

c) preţurile sunt cunoscute de cei interesaţi.

Raportul de evaluare care urmează, prezintă rezultatele obţinute şi baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului.

Raportul a fost pregătit în conformitate cu legislaţia în vigoare. Valorile estimate pentru fiecare poziţie, au fost stabilite pe

baza standardelor şi metodologiei de lucru recomandate de standardele Comitetului Internaţional de Standarde în

Evaluare (IVSC), precum şi pe baza Standardelor Internaţionale de contabilitate (IAS).

În urma aplicării metodologiei de evaluare au fost obţinute următoarele rezultate:

Nr

.NR. DENUMIRE VALOARE VALOARE

VALOARE

JUSTA

crt. INV. INTRARE RAMASA

1 1000002 CLADIRE 4 256 606,20 3 913 163,65 2 609 098,80

2 1000002/A TEREN 1 477 523,96 1 477 523,96 859 620,30

3 1000000 CLADIRE 8 221 060,00 7 448 916,26 3 367 810,91

4 1000000/A TEREN 1 472 441,00 1 472 441,00 679 747,99

5 1000003 AP.45 SPAT.COM. 1 649 000,00 1 580 291,75 989 211,30

6 1000004 AP.6 395 786,00 379 295,00 259 613,97

Considerentele privind valorile estimate sunt:

fiecare valoare a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în

prezentul raport;

valoarea nu conţine TVA

cursul de schimbLA 31.12.2011 lei / 1EUR este de 4,3197;

valorile estimate ţin seama de scopul prezentei evaluări;

valoarea este o predicţie; valoarea este subiectivă; evaluarea este o opinie asupra unei valori;

Cu aleasă consideraţie,

Ing. Radu Timbuş,

Expert evaluator EPIMAA, EBM, EI

Membru Acreditat ANEVAR

Director EUROEVAL

1 „Ordinul ministrului finanţelor publice nr. 3.055/2009 cu modificările ulterioare pentru aprobarea Reglementărilor contabile

conforme cu directivele europene”


Pag

ină4

11..22 CCEERRTTIIFFIICCAARREE

Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că:

o Faptele prezentate în acest raport sunt adevărate şi corecte;

o Analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate şi condiţiile limitative specifice şi

sunt asumate de noi însuţite şi elaborate, neinfluenţate de nici un factor.

o Nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în patrimoniul care face subiectul prezentului raport şi nici un

interes sau influenţă legată de părţile implicate.

o Suma ce revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a

unei anumite valori care să favorizeze clientul.

o Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele Comitetului

Internaţional de Standarde în Evaluare (IVSC) şi recomandările făcute de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a

Evaluatorilor din România).

o Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

o Patrimoniul a fost inspectat personal de către evaluator, însoţit de reprezentanţii proprietarului.

o Evaluatorul are competenţa de a efectua lucrarea prezentă atât ca domeniu al activelor, cât şi a dispunerii lor şi

a scopului solicitat;

o La data elaborării acestui raport, evaluatorul a îndeplinit cerinţele programului de educaţie continuă al ANEVAR.

o Evaluatorul deţine poliţă de asigurare profesională.

Ing. Radu Timbuş,

Expert evaluator EPIMAA, EBM, EI

Membru Acreditat ANEVAR


Pag

ină5

11..33 CCUUPPRRIINNSS

1.1 SINTEZA EVALUĂRII .......................................................................................................................................................... 2 1.2 CERTIFICARE............................................................................................................................................................... 4 1.3 CUPRINS ...................................................................................................................................................................... 5

2 PREMISELE EVALUĂRII .................................................................................................................................................. 6 2.1 IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE.......................................................................................................................................... 6 2.2 OBIECTUL EVALUĂRII. SCOPUL EVALUĂRII. INSTRUCŢIUNILE EVALUĂRII .................................................................................... 6 2.3 SCOPUL EVALUĂRII. INSTRUCŢIUNILE EVALUĂRII ................................................................................................................... 6 2.4 CLIENTUL ŞI DESTINATARUL LUCRĂRII ................................................................................................................................. 7 2.5 DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE ............................................................................................................................... 7 2.6 BAZELE EVALUĂRII. TIPUL VALORII ESTIMATE........................................................................................................................ 7 2.7 DATA ESTIMĂRII VALORII .................................................................................................................................................... 8 2.8 MONEDA RAPORTULUI....................................................................................................................................................... 8 2.9 MODALITĂŢI DE PLATĂ....................................................................................................................................................... 8 2.10 INSPECŢIA PROPRIETĂŢII ................................................................................................................................................... 8 2.11 INFORMAŢIILE UTILIZATE ŞI SURSELE ACESTORA ................................................................................................................... 8 2.12 RESPONSABILITATEA FAŢĂ DE TERŢI ................................................................................................................................... 9 2.13 VALABILITATEA RAPORTULUI .............................................................................................................................................. 9

3 PREZENTAREA DATELOR ............................................................................................................................................ 10 3.1 PREZENTARE GENERALĂ A CONSTRUCŢIILOR ANALIZATE...................................................................................................... 10

3.1.1 Situaţia activelor conform datelor contabile .............................................................................................................. 10 3.1.2 Corelarea contabilă cu documentele juridice şi ......................................................................................................... 10 3.1.3 Situaţia juridică a activelor subiect ........................................................................................................................... 10 3.1.4 Descrierea amplasamentelor și a activelor subiect.................................................................................................. 10

3.1.4.1 SPAŢIU COMERCIAL - str. Ploieşti nr.17-19, ap.45 ......................................................................................................... 11 3.1.4.2 SPATIU ADMINISTRATIV situat pe str. Ploieşti nr.17-19, ap.6 .......................................................................................... 11 3.1.4.3 SPATIU COMERCIAL str. Someşului nr.2-12,ap.5 ............................................................................................................. 12 3.1.4.4 SPAȚIU COMERCIAL şi DE BIROURI cu deschidere şi acces din str. Someşului nr.2-12, ap.1 si 4.................................... 13 3.1.4.5 SPAȚIU COMERCIAL şi DE BIROURI - str. Someşului nr.2-12, ap.2,3,6 ........................................................................... 14

4 ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII .............................................................................................................................. 15 4.1 ASPECTE LEGATE DE ANALIZA CMBU ............................................................................................................................... 15 4.2 EVALUAREA TERENURILOR .............................................................................................................................................. 15

4.2.1 Considerații legate de terenuri ................................................................................................................................. 15 4.2.2 Metode de evaluare utilizate .................................................................................................................................... 15 4.2.3 Rezultatele evaluării terenurilor ................................................................................................................................ 15

4.3 ABORDAREA PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR ..................................................................................................................... 15 4.4 ABORDAREA PRIN VENIT .................................................................................................................................................. 16

4.4.1 SPAȚIU COMERCIAL şi DE BIROURI - ap.2,3,6 .................................................................................................. 16 4.4.2 SPAȚIU COMERCIAL şi DE BIROURI ap.1 si 4, respectiv ap.5 .............................................................................. 17 4.4.3 SPATIU COMERCIAL- str.Ploiesti, nr.17-19, ap.45 .................................................................................................. 18 4.4.4 SPATIU ADMINISTRATIV situat pe str. Ploieşti nr.17-19, ap.6 ................................................................................ 18

4.5 ABORDAREA PRIN COST .................................................................................................................................................. 19 4.6 REZULTATELE OBŢINUTE. DEFALCAREA PE COMPONENTE PENTRU SITUAŢIILE FINANCIARE ....................................................... 19

5 ANEXE .............................................................................................................................................................................. 20 5.1 FOTOGRAFII RELEVANTE ................................................................................................................................................. 20 5.2 ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE .............................................................................................................................................. 20

5.2.1 Piața specifică. Cerere și ofertă............................................................................................................................... 20 6 ANEXE .............................................................................................................................................................................. 21

6.1 FOTOGRAFII RELEVANTE ALE ACTIVELOR IMOBILIZATE ......................................................................................................... 21 6.2 DOCUMENTE ................................................................................................................................................................. 24 6.3 EXTRAS DIN OFERTA COMPETITIVĂ - SELECŢIE RELEVANTĂ .................................................................................................. 58


Pag

ină6

22 PPRREEMMIISSEELLEE EEVVAALLUUĂĂRRIIII

22..11 IIppootteezzee şşii ccoonnddiiţţiiii lliimmiittaattiivvee

La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele ce urmează.

Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt:

1. Ipoteze:

o Datele contabile avute la dispoziție și aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele

furnizate de către reprezentanţii SC LCS IMOBILIAR SA şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau

investigaţii suplimentare.

Se consideră că datele primite sunt completă fără a fi omise active imobilizare sau poziții în înregistrările

contabile aferente activelor „de evaluat”

Evaluatorul a preluat dimensiunile, ariile din informaţiile tehnico-economice furnizate de proprietar,

acestea fiind considerate conforme cu realitatea (astfel prin prezenta proprietarul își însușește

veridicitatea acestor date)

Dreptul de proprietate este considerat valabil şi marketabil în afara cazului în care a fost identificată

(indicată de către proprietar) o neconformitate, litigiu, situație juridică atipică etc.

o Se presupune că proprietăţile se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare şi utilizare, în afara

cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport;

o Nu am realizat o analiză structurală a clădirilor, nici nu am inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse

sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată, conform informaţiilor primite de la

proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra stării tehnice a părţilor neinspectate şi acest raport nu

trebuie înţeles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor/construcţiilor;

o Nu am realizat nici un fel de investigaţie pentru stabilirea existenţei contaminanţilor. Cu ocazia inspecţiei nu am

fost informaţi despre existenţa pe amplasament a unor contaminanţi; Nu am realizat nici un fel de investigaţie

suplimentară pentru stabilirea existenţei altor contaminanţi;

o Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare

utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai

probabilă a valorii în condiţiile tipului valorii selectate;

o Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina

faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;

o Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie existând posibilitatea

existenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.

2. Condiţii limitative:

o orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori separate

alocate nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate;

o intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

o evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în

instanţă relativ la proprietatea în chestiune;

o nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie

publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

o orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese

fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.

22..22 OObbiieeccttuull eevvaalluuăărriiii.. SSccooppuull eevvaalluuăărriiii.. IInnssttrruuccţţiiuunniillee eevvaalluuăărriiii

În cadrul acţiunii de reevaluare au fost cuprinse imobilizările corporale aflate în patrimoniu la data de 31.12.2011 situate in

Cluj-Napoca (în baza documentelor şi informatiilor primite de la proprietar):

A se vedea Sinteza evaluării.

22..33 SSccooppuull eevvaalluuăărriiii.. IInnssttrruuccţţiiuunniillee eevvaalluuăărriiii

A se vedea Sinteza evaluării.


Pag

ină7

22..44 CClliieennttuull şşii ddeessttiinnaattaarruull lluuccrrăărriiii

Prezenta lucrare se adresează SC LCS IMOBILIAR SA în calitate de client şi de destinatar.

Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-şi asumă răspunderea

decât faţă de client şi destinatarul lucrării.

22..55 DDrreeppttuurrii ddee pprroopprriieettaattee eevvaalluuaattee

A fost supus evaluării dreptul de proprietate al SC LCS IMOBILIAR SA. asupra construcţiilor şi dotărilor care compun

patrimoniul imobiliar din mun. Cluj-Napoca.

22..66 BBaazzeellee eevvaalluuăărriiii.. TTiippuull vvaalloorriiii eessttiimmaattee

Standardul Internaţional de Aplicaţie în Evaluare 1 – IVA 1 – Evaluarea pentru raportare financiară prevede:

S-a ţinut cont de recomandările

„Standardului Internaţional de Aplicaţie în Evaluare 1- Evaluarea pentru raportarea financiară” ;

Standardul Internaţional de Practică în Evaluare Nr. 8- Abordarea prin cost pentru raportarea financiară – (CIN)

(Revizuit 2007).

IVSC consideră că un evaluator calificat trebuie să raporteze valoarea de piaţă a activului, atunci când efectuează o

evaluare cu scopul situaţiilor financiare. Orice ipoteze sau opinii exprimate în aplicarea valorii de piaţă trebuie discutate

cu reprezentanţii entităţii şi prezentate în raport.

Evaluări conform IAS 16:

Atunci când o entitate adoptă opţiunea de reevaluare pe baza valorii juste, conform IAS 16, activele sunt incluse în bilanţul

contabil la valoarea justă, după cum urmează:

„Valoarea justă a terenurilor şi clădirilor este determinată în general după datele de evidenţă de pe piaţă, printr-

o evaluare efectuată de evaluatori profesionişti calificaţi în evaluare. Valoarea justă a elementelor de imobilizări

corporale este în general valoarea lor de piaţă determinată prin evaluare” (IAS 16, paragraful 32).

„Dacă nu există date de piaţă privind valoarea justă, din cauza naturii specializate elementului de imobilizări

corporale, iar elementul se vinde rar, cu excepţia cazului în care reprezintă o parte a unei activităţi continue, o

entitate poate avea nevoie să estimeze valoarea justă, prin utilizarea unei abordări pe bază de venit sau prin

costul de înlocuire net” (IAS 16, paragraful 33).

Conform „OMF nr. 3.055/2009 „ Recunoaşterea imobilizărilor corporale”:

o Imobilizările corporale reprezintă active care:

o sunt deținute de o entitate pentru a fi utilizate în producția de bunuri sau

o prestarea de servicii, pentru a fi închiriate terților sau pentru a fi folosite în scopuri administrative; și

o sunt utilizate pe parcursul unei perioade mai mari de un an.

o Imobilizările corporale cuprind: terenuri şi construcţii; instalaţii tehnice şi maşini; alte instalaţii, utilaje şi mobilier;

avansuri acordate furnizorilor de imobilizări corporale şi imobilizări corporale în curs de execuţie.

o Terenurile şi clădirile sunt active separabile şi sunt contabilizate separat chiar atunci când sunt achiziţionate

împreună.

O creştere a valorii terenului pe care se află o clădire nu afectează determinarea valorii amortizabile a clădirii.

o Contabilitatea terenurilor se ţine pe două categorii:

o terenuri şi

o amenajări de terenuri.

o În contabilitatea analitică, terenurile pot fi evidenţiate pe următoarele grupe:

o terenuri agricole,

o terenuri silvice,

o terenuri fără construcţii,

o terenuri cu zăcăminte

o terenuri cu construcţii şi

o altele.


Pag

ină8

Conform „OMF nr. 3.055/2009 „Principiul prudenţei”:

o activele și veniturile nu trebuie să fie supraevaluate, iar datoriile și cheltuielile, subevaluate.

o Totuși, exercitarea prudenței nu permite, de exemplu, constituirea de provizioane excesive, subevaluarea

deliberată a activelor sau veniturilor, dar nici supraevaluarea deliberată a datoriilor sau cheltuielilor, deoarece

situațiile financiare nu ar mai fi neutre și nu ar mai avea calitatea de a fi credibile.

22..77 DDaattaa eessttiimmăărriiii vvaalloorriiii

La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare datei de 31.12.2011, dată la care

se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator.

o Evaluarea a fost realizată în perioada: ianuarie 2012.

o Cursul de schimb utilizat este cel de închidere la 31.12.2011 –a se vedea Sinteza evaluării.

22..88 MMoonneeddaa rraappoorrttuulluuii

Opinia finală a evaluării a fost prezentată în monedă internă RON.

Exprimarea/conversiei opiniei finale „în valută” o considerăm adecvată doar atâta vreme cât principalele premize care au

stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb

şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică, etc.)

22..99 MMooddaalliittăăţţii ddee ppllaattăă

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral la data evaluării în

ipoteza unei tranzacţii fără a lua în calcul condiţii de plată deosebite (rate, leasing, etc.)

22..1100 IInnssppeeccţţiiaa pprroopprriieettăăţţiiii

Inspecţia proprietăţii a fost realizată de către Radu Timbuș expert evaluator proprietăţi imobiliare, la data de decembrie

2011 în prezenţa reprezentanţilor desemnaţi ai solicitantului.

o au fost preluate informaţii referitoare la patrimoniul supus evaluării, a fost inspectată proprietatea şi intervievat

clientul în chestiuni relevante pentru scopul prezentului raport de evaluare.

o au fost făcute identificările și corelările dintre datele contabile și cele (corespondente) din teren indicate de

reprenzentantul proprietarului

o investigaţii privind eventualele contaminări ale clădirii, terenului sau amplasamentelor învecinate au fost bazate

pe documentaţiile puse la dispoziţie de client.

22..1111 IInnffoorrmmaaţţiiiillee uuttiilliizzaattee şşii ssuurrsseellee aacceessttoorraa

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor şi documentelor furnizate de către solicitant,

corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.

Informaţiile utilizate au fost:

o Situaţia contabilă aferentă activelor subiect de la sfârșitul exercițiului financiar

o Date tehnice, economice și juridice referitoare la activele subiect

o Documente (extrase CF, planuri, schițe, memorii tehnice) care să susțină datele de mai sus dimensiuni

o Informaţii privind piaţa imobiliară specifică (tranzacţii cu proprietăți imobiliare, respectiv unităţi comparabile,

nivelul costurilor de edificare, potenţiale de valorificare, preferinţele potenţialilor beneficiari etc.).

o Alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate.

Sursele de informaţii au fost:

o Informații legate de obiectul evaluării:

Solicitantul2, care pentru informaţiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaţie juridică,

2 care prin utilizare/valorificarea prezentului raport solicitantul îşi însuşeşte cele menţionate pe parcurs de evaluator ca fiind

declarate de reprezentanţii desemnaţi pentru punerea la dispoziţia a detaliilor necesare întocmirii lucrării.


Pag

ină9

economică, suprafeţe, centralizator costuri investiţie, ş.a.) este responsabil exclusiv pentru veridicitatea

informaţiilor furnizate.

Preluate cu ocazia inspecției/fișe inspecție

o Informații legate de piețele specifice subiect

Presa de specialitate şi specialiști care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa specifică, articole, documente,

analize statistice, publicaţii privind nivelul şi evoluţia acestei piețe

Informații legate de costurile de edificare/realizare pe piețele specifice subiect având ca surse

publicaţii ale IROVAL – privind costurile de înlocuire la clădiri și construcții speciale

buletine şi îndreptare tehnice privind costurile elementelor construcţiilor - publicate de instituții

specializate în domeniu

baza de costuri a evaluatorului (baza de devize şi statistică a costurilor)

oferte pentru componente de clădiri și construcții preluate de pe platformele alectronice ale

producătorilor

Informaţii furnizate de către agenţii imobiliare, respectiv dezvoltatori/participanți de pe piaţa imobiliară

locală, privind tranzacţii similare cât și oferte prezentate pe site-urile specilizate în domeniu

www.imobiliare.ro

www. piata-az.ro

www.edil.ro etc.

22..1122 RReessppoonnssaabbiilliittaatteeaa ffaaţţăă ddee tteerrţţii

Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat şi numai pentru uzul solicitantului menţionat la

capitolul aferent.

Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă acesta este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt

scop, în nici o circumstanţă

22..1133 VVaallaabbiilliittaatteeaa rraappoorrttuulluuii

In conformitate cu uzanţele din România, valorile estimate de către noi sunt valabile la data prezentată în raport dată la

care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Ca urmare, opinia evaluatorului trebuie analizată exclusiv în contextul economic general când are loc operaţiunea de

evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei specifice şi scopul prezentului raport.

Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor, evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile şi

cunoscute de acesta la data evaluării.

Astfel, raportul de evaluare este valabil atât timp cât pe piaţa imobiliară nu vor fi schimbări esenţiale, după această dată

fiind necesară o reevaluare. In cazul în care evoluţiile pieţei specifice prezintă un salt important, sau pe piaţa specifică

imobiliară apar modificări semnificative ale elementelor cu ponderi relevante se impune, de asemenea, o reevaluare.

Totodată valoarea exprimată este valabilă numai în ipotezele şi condiţiile restrictive exprimate, orice element ce conduce

la neîncadrarea în acestea din urmă, impunând actualizarea lucrării.

Neplata raportului îl face inutilizabil.


Pag

ină1

0

33 PPRREEZZEENNTTAARREEAA DDAATTEELLOORR

33..11 PPrreezzeennttaarree ggeenneerraallăă aa ccoonnssttrruuccţţiiiilloorr aannaalliizzaattee

3.1.1 Situaţia activelor conform datelor contabile

o A se vedea Sinteza evaluării.

3.1.2 Corelarea contabilă cu documentele juridice şi

o A se vedea Sinteza evaluării.

A se vedea şi corelarea suplimentară

3.1.3 Situaţia juridică a activelor subiect

o Documente prezentate in anexa

3.1.4 Descrierea amplasamentelor și a activelor subiect

Spatiile comerciale, respectiv cele comercial – administrative ce fac obiectul prezentei evaluari, sunt situate în zona

Centrală, zona Pietei Mihai Viteazul, zona este una mixtă(natură comercială, administrativa şi rezidenţiala), vecinătăţile

imediate proprietatilor sunt de natură comercială, administrativă şi rezidenţială.

Somesului2-12

Ploiesti 7-19


Pag

ină1

1

3.1.4.1 SPAŢIU COMERCIAL - str. Ploieşti nr.17-19, ap.45

Amplasament:

Spatele Pieţei Mihai Viteazu

Acces: Direct din str. Ploieşti

Utilităţi: Imobilul este racordat la toate utilităţile necesare funcționării

Finisaje:

Parţial finisat

2 locuri de parcare subterane (46 şi 48)

Dispus la parterul unui bloc nou edificat regim P+3E

Arie utilă 258mp

Teren in proprietate: 103/1366

Constructiv:

Fundaţii din beton

Structură beton;

planşeu din beton;

Tâmplărie PVC cu geam termopan

CT proprie

Planşeu intermediar cu scară de acces interioară la partea de birouri (din spatele spaţiului)

Fără terase suplimentare ataşate;

căruia în sunt ataşate

2 parcări subterane

Teren de manevră în curte, parţial afectat de servitute

3.1.4.2 SPATIU ADMINISTRATIV situat pe str. Ploieşti nr.17-19, ap.6


Pag

ină1

2

Amplasament:

Spatele Pieţei Mihai Viteazu

Acces: din str. Ploieşti prin gangul de acces, imediat după intrare prin scara blocului, respectiv balconul la nivelul

exteriorului de bloc


Dispus la parterul unui bloc nou edificat regim P+5E

2 camere şi dependinţe

Cu deprecieri funcţionale legate de utilitatea porţiunii fără acces la lumină naturală şi ventilaţie

Arie utilă 74mp

Constructiv

Fundaţii din beton

Structură beton;

planşeu din beton;


CT proprie

Ataşament balcon 9,39mp;

căruia îi este ataşat

1 loc parcare subterană

3.1.4.3 SPATIU COMERCIAL str. Someşului nr.2-12,ap.5

Amplasament: Spatele Pieţei „Mihai Viteazu” cu acces spre Piaţa „Abator”

Acces: Direct din str. Someşului


Dispus la parter de bloc (Fostul bloc „FLACĂRA”)

Arie utilă 144,5mp

Constructiv:

Fundaţii din beton

Structură beton;

planşeu din beton;


CTermică


Pag

ină1

3

3.1.4.4 SPAȚIU COMERCIAL şi DE BIROURI cu deschidere şi acces din str. Someşului nr.2-12, ap.1 si 4




Şi subsol tehnic ataşat


Arie utilă dispusă după cum urmează :

128545/A 277489

corp baza complementar

TEREN 348,00 244

CONSTRUCTIE

subsol 948,98 Ap_1 ap_1 948,98

parter 514,89

etaj 710,901 225,79Ap_4 ap_4

Teren atribuit suplimentar celui construit doar în jurul clădirii (fără posibilitate de amenajare locuri de parcări):

244mp

Constructiv:

Fundaţii din beton

Structură beton;

planşeu din beton;


CT colectivă situată la subsol


Pag

ină1

4

3.1.4.5 SPAȚIU COMERCIAL şi DE BIROURI - str. Someşului nr.2-12, ap.2,3,6





Arie utilă dispusă după cum urmează :

Teren atribuit suplimentar celui construit doar în jurul clădirii (fără posibilitate de amenajare locuri de parcări):

65mp

98mp

Constructiv:

Fundaţii din beton

Structură beton;

planşeu din beton;


CT colectivă situată la subsol


Pag

ină1

5

44 AANNAALLIIZZAA DDAATTEELLOORR şşii CCOONNCCLLUUZZIIII

44..11 AAssppeeccttee lleeggaattee ddee aannaalliizzaa CCMMBBUU

Conceptul de cceeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree -- CCMMBBUU reprezintă alternativă de utilizare a proprietăţii selectată din diferite variante,

posibile care va constitui baza de pornire şi va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în

capitolele următoare ale lucrării.

Situaţiile financiare trebuie întocmite pe baza principiului continuităţii activităţii, cu excepţia cazului în care conducerea fie

intenţionează să lichideze entitatea sau să înceteze activitatea, fie nu are o altă alternativă (IAS 1, paragraful 23).

Acest principiu stă la baza aplicării valorii juste pentru imobilizările corporale.

Astfel, ţinând seama de aceste considerente, în cazul de faţă, CMBU este

o comercial-administrativă

o și coincide cu utilizarea actuală.

44..22 EEvvaalluuaarreeaa tteerreennuurriilloorr

4.2.1 Considerații legate de terenuri 3

o în cazul de față terenurile aferente spațiilor de evaluat sunt în cotă parte-proprietate neidentificabile fizic, resptiv

completări cu parcele imediat învecinate

o nu există teren în exces

4.2.2 Metode de evaluare utilizate

o analize comparative

4.2.3 Rezultatele evaluării terenurilor

o vezi considerații legate de terenuri

44..33 AAbboorrddaarreeaa pprriinn ccoommppaarraaţţiiaa vvâânnzzăărriilloorr

În abordarea prin comparaţie4 directă, evaluatorul formulează o opinie asupra valorii în urma analizei unor proprietăţi

similare şi comparării acestora cu proprietatea în cauză.

3 Terenul are valoare pentru că oferă utilitate potenţială ca amplasament pentru o structură, facilitate de recreere, exploatare agricolă sau drept de

trecere pentru căi de transport. Valoarea terenului este afectată în mod substanţial de interacţiunea dintre cerere şi ofertă, dar utilizarea economică

a unei parcele de teren determină valoarea acesteia pe o numită piaţă. Nici un obiect, inclusiv proprietatea imobiliară, nu poate avea valoare decât

dacă raritatea este însoţită de utilitate. 4 În abordarea prin comparaţie directă, opinia asupra valorii de piaţă se formează în urma comparării proprietăţilor similare cu proprietatea în

cauză, şi care au fost vândute recent, au fost oferite spre vânzare, sau sunt în fază de contractare (adică pentru care există o ofertă angajantă de

cumpărare sau pentru care s-a plătit un avans). O premisă importantă a abordării prin comparaţie directă este faptul că valoarea de piaţă a

proprietăţii este raliată la preţurile proprietăţilor comparabile concurente (competitive).

Analiza comparativă a proprietăţilor şi tranzacţiilor se concentrează pe asemănările şi diferenţele care afectează valoarea, care pot include

diferenţe în ceea ce priveşte:

Drepturile de proprietate evaluate, Condiţiile de finanţare, Motivaţiile cumpărătorilor şi vânzătorilor Condiţiile de piaţă la data evaluării Localizarea

(poziţia) Caracteristici fizice (Dimensiunea, Stare tehnică) Caracteristici economice Utilizare Elemente non imobiliare

Elementele de comparaţie sunt testate cu realitatea de pe piaţă pentru a estima care elemente sunt sensibile la schimbare şi cum această

schimbare afectează valoarea.

Metoda comparaţiei directe este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietate imobiliară pentru care există suficiente tranzacţii recente credibile, care să

indice comportamentele valorii sau tendinţele pieţei. Pentru tipurile de proprietate care sunt cumpărate sau vândute frecvent , abordarea prin

comparaţie directă furnizează deseori o valoare de piaţă credibilă. Atunci când există informaţii disponibile, această abordare este cea mai directă,

sistematică şi credibilă abordare în estimarea valorii. Când numărul de tranzacţii este insuficient, aplicabilitatea abordării prin comparaţie directă

poate fi limitată. Cu toate acestea, informaţiile despre vânzări şi oferte pentru proprietăţi similare pot fi analizate pentru a stabili limitele largi pentru

valoarea proprietăţii evaluate şi pot ajuta la verificarea valorilor obţinute prin alte metode. analizate în abordarea prin comparaţie directă pentru a

estima corecţiile care trebuie făcute asupra preţurilor de vânzare ale proprietăţilor comparabile.


Pag

ină1

6

Evaluatorul a folosit o analiză pe criteriu unitar al spaţiilor şi birourilor.

Piaţa fiind una inactivă este greu a fructifica şi ajuta informaţiile din comparaţii5.

Este de notorietate că la acest moment se preferă închirierea în detrimentul vânzării. Acest lucru recomandă ca fiind

corespunzătoare scopului abordarea prin capitalizare.

44..44 AAbboorrddaarreeaa pprriinn vveenniitt

Abordarea pe bază de venit6 reprezintă una dintre cele trei categorii mari de abordări ale evaluării proprietăţilor imobiliare,

aplicarea sa presupunând analiza datelor privind veniturile şi cheltuielile aferente unei proprietăţi.

În cadrul evaluării, pentru estimarea valorii prin capitalizarea venitului aferent proprietăţii aflate “în exploatare”, trebuie

rezolvate două probleme metodologice şi practice:

determinarea fluxului anual reproductibil, provenit din închirierea proprietăţii ;

stabilirea ratei de capitalizare şi implicit a factorului multiplicator.

Determinarea valorii se face cu formula: VCB = VNE * (1/c), unde:

c7 = rata de capitalizare a veniturilor nete

VNE8 = venit net din exploatare9

4.4.1 SPAȚIU COMERCIAL şi DE BIROURI - ap.2,3,6

5 Se menţionează că proprietarul este în curs de valorificare a spaţiilor.

S-a încercat valorificarea prin licitaţie la cotaţii uşor mai ridicate dect cele considerate de noi ca fiind juste.

Expunerea viitoare fiind la uşor cotaţii inferioare celor estimate. 6 Esenţa acestei metode derivă din teoria utilităţii, care conferă o anumită valoare unui bun (sau proprietăţi) cumpărat(e) numai în măsura în care

cumpărătorul (investitorul) realizează o satisfacţie din achiziţia respectivă. (în cazul studiat această satisfacţie se reflecta prin câştigurile viitoare realizabile din

închirierea proprietăţii).

Metodele se bazează pe premisa că: “un cumpărător informat nu va plăti mai mult pe o proprietate decât costul de a obţine o fructificare similară

la acelaşi nivel de risc“ . 7 Rata de capitalizare (c) reprezintă relaţia dintre câştig şi preţ şi este un divizor prin intermediul căruia un venit net se transformă în capital (respectiv valoarea

investiţiei).

Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit brut în capital se face numai în cazul în care venitul brut este de forma unei anuităţi (mărimi

anuale egale).

Calculul ratei de capitalizare se face în cel mai corect mod pornind de la informaţii concrete furnizate de piaţa imobiliară privind tranzacţii încheiate

(vânzări/cumpărări şi închirieri aferente). 8 Venitul net anual din exploatare (VNE) poate fi determinat pornind de la analiza evoluţiei nivelului şi structurii veniturilor din închiriere şi cheltuielilor aferente

proprietăţii imobiliare evaluate.

Având în vedere că, deşi piaţa face o diferenţă între potenţialul pe componentele imobiliare (principale, auxiliare şi anexe) impunând a se lucra cu chirii medii

unitare lunare diferenţiate (pe aceste tipuri), în cazul de faţă, s-au utilizat valori ale chiriei (Euro/mp/lună), diferenţiat in funcţie de utilitate si suprafată.

9 În cazul de faţă s-a aplicat o abordare simplificată bazată pe informaţii (chirii,rate) brute medii


Pag

ină1

7

Alocarea teren constructie:

constructie 2 609 098,80

teren 859 620,30

4.4.2 SPAȚIU COMERCIAL şi DE BIROURI ap.1 si 4, respectiv ap.5


Pag

ină1

8

Alocarea teren constructie:

constructie 3 367 810,91

teren 679 747,99

4.4.3 SPATIU COMERCIAL- str.Ploiesti, nr.17-19, ap.45

4.4.4 SPATIU ADMINISTRATIV situat pe str. Ploieşti nr.17-19, ap.6


Pag

ină1

9

44..55 AAbboorrddaarreeaa pprriinn ccoosstt

Nu a fost aplicată abordarea, ca nefiind relevantă

44..66 RReezzuullttaatteellee oobbţţiinnuuttee.. DDeeffaallccaarreeaa ppee ccoommppoonneennttee ppeennttrruu ssiittuuaaţţiiiillee ffiinnaanncciiaarree

Anterior prezentate la abordarea prin venit

Acolo unde era cazuol s-a efectuat alocarea teren/contrucţie.

De asemenea pe parcurs au fost prezentate date cu privire la corelarea fizică (delimitarea pe unităţi imobiliare)

cu cea contabilă


Pag

ină2

0

55 AANNEEXXEE

55..11 FFoottooggrraaffiiii rreelleevvaannttee

55..22 AAnnaalliizzaa ppiieețțeeii iimmoobbiilliiaarree

5.2.1 Piața specifică. Cerere și ofertă.

În cazul activelor/obiectelor evaluate piața analizată a fost cea a SPAȚIILOR CU UTILIZARE MIXTĂ –spații administrative

și comerciale în zone centrale ale municipiului Cluj-Napoca.

NIVELUL CERERII10 pe piaţa specifică este scăzut. De menţionat evoluţia negativă a pieței specifice din ultima perioadă

mai ales pe segmentul subiect.

OFERTA pe piaţa specifică este medie.

ECHILIBRUL PIEȚEI: PIAȚA ESTE UNA A CUMPĂRĂTORULUI - oferta depășește cerearea, context de criză economică

replectat și pe piața imobiliară și cunoscut de toți participanții pe piață.

Piaţa vânzărilor

Foarte puțin activă, numarul tranzacțiilor este foarte redus și deseori în condiții apropiate de vânzarea forțată.

Piaţa chiriilor:

Intervalul chiriilor percepute pentru astfel de spaţii se situeză în jurull a :

o pentru administrativ-comercial, zone centrale intervalul de chirii este 6-10 euro/mp/luna (preponderent birouri)

o pentru spații comerciale în zona ultracentrală a orașului (cu vad deosebit) 20-25 euro/mp/luna

Piaţa terenurilor

o a fost analizată doar tangențial-terenurile subiect fiind cote părți nedelimitabile fizic

10

Pe pieţele imobiliare, cererea reprezintă cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă dorinţa pentru cumpărare sau închiriere, la diferite preţuri, pe o anumită piaţă, într-un anumit interval de timp. Pentru ca pe o piaţă imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul şi tipul cererii, valoarea proprietăţilor tinde să varieze direct cu schimbările de cerere, fiind astfel influenţată de cererea curentă. Cererea poate fi analizată sub cele două dimensiuni ale sale: calitativ şi cantitativ.


Pag

ină2

1

66 AANNEEXXEE

66..11 FFoottooggrraaffiiii rreelleevvaannttee aallee aaccttiivveelloorr iimmoobbiilliizzaattee


Pag

ină2

2


Pag

ină2

3


Pag

ină2

4

66..22 DDooccuummeennttee

Ploiesti 7-19/45


Pag

ină2

5


Pag

ină2

6


Pag

ină2

7


Pag

ină2

8

Ploiesti 7-19/6


Pag

ină2

9


Pag

ină3

0


Pag

ină3

1

Somesului 2-12


Pag

ină3

2


Pag

ină3

3

Somesului 2-12


Pag

ină3

4


Pag

ină3

5


Pag

ină3

6


Pag

ină3

7


Pag

ină3

8


Pag

ină3

9


Pag

ină4

0


Pag

ină4

1


Pag

ină4

2


Pag

ină4

3


Pag

ină4

4


Pag

ină4

5


Pag

ină4

6


Pag

ină4

7

Corp C2


Pag

ină4

8


Pag

ină4

9


Pag

ină5

0


Pag

ină5

1

Apartament 6


Pag

ină5

2


Pag

ină5

3

Somesului 2-12


Pag

ină5

4


Pag

ină5

5


Pag

ină5

6


Pag

ină5

7


Pag

ină5

8

66..33 EExxttrraass ddiinn ooffeerrttaa ccoommppeettiittiivvăă -- sseelleeccţţiiee rreelleevvaannttăă

http://www.proprietaticluj.ro/detalii-i-1689

http://www.proprietaticluj.ro/detalii-i-1689


Pag

ină5

9


Pag

ină6

0

http://www.imob

iliare.ro/vanzare-spatii-comerciale/cluj-napoca/central/spatiu-comercial-de-vanzare-

X4NB14005?lista=3198818#tipareste

http://www.imobiliare.ro/vanzare-spatii-comerciale/cluj-napoca/central/spatiu-comercial-de-vanzare-X4NB14005?lista=3198818#tipareste




Pag

ină6

1


Pag

ină6

2


Pag

ină6

3


Pag

ină6

4

http://edil.ro/oferta-imobiliara-detalii.php?id=BICJ180294

http://edil.ro/oferta-imobiliara-detalii.php?id=BICJ180294


Pag

ină6

5


Pag

ină6

6


Pag

ină6

7


Pag

ină6

8


Pag

ină6

9

RAPORT DE EVALUARE active imobilizate la...

Documents

Transcript of RAPORT DE EVALUARE active imobilizate la...