Promenada. Radiografia unei clădiri

58

description

Clădirea Promenada Mall şi-a asigurat, prin calitatea proiectului şi execuţiei, o poziţie de prima mână pe harta arhitecturii bucureştene contemporane. Asemenea clădiri e bine şi firesc să îşi aibă propria biografie, propria monografie, propria radiografie. Astfel, cei interesaţi pot înţelege mai bine procesul prin care se poate ajunge la asemenea rezultate, pot cunoaşte oamenii din spatele proiectului, de la arhitecţi şi colaboratorii lor mai tehnici, la dezvoltatori şi operatori. Căci o clădire de acest gen nu este numai o carcasă arhitecturală şi inginerească, ci un organism viu, al cărui metabolism este parte a succesului. Tocmai de aceea, noul album, subintitulat radiografie, încearcă să treacă dincolo de aspectul fizic, de aparenţa clădirii, pentru a surprinde câte ceva din mecanismele interne ale fabricării şi funcţionării sale.

Transcript of Promenada. Radiografia unei clădiri

Page 1: Promenada. Radiografia unei clădiri
Page 2: Promenada. Radiografia unei clădiri
Page 3: Promenada. Radiografia unei clădiri

igloobooks

Page 4: Promenada. Radiografia unei clădiri

p R o M E n a d a

p R o M E n a d a

De ce are nevoie o clădire publică, o clădire terminată, o clădire eminamente comercială, ce funcționează deja de ceva vreme (respectiv fix un an la data la

care scriu eu), de o carte? Iată o întrebare de început de prefață, pe cât de legitimă pe atât de serioasă, pe care m-am grăbit să o formulez eu, din două motive: ca să am șansa să explic cartea și, totodată, ca să nu las spiritele (malițios-) critice să se bucure de ea. Primul răspuns pe care vi l-aș oferi, cel mai simplu și mai direct, este că merită. Clădirea Promenada și-a asigurat, prin calitatea proiectului și a execuției, o poziție de prima mână pe harta arhitecturii bucureștene contemporane. Cine contestă asta este fie nepriceput, fie nesincer. Al doilea răspuns, ce vine în continuarea primului, este că asemenea clădiri e bine și firesc să își aibă propria biografie, propria monografie, propria radiografie. Astfel, cei interesați pot înțelege mai bine procesul prin care se poate ajunge la asemenea rezultate, pot cunoaște oamenii din spatele proiectului, de la arhitecți și colaboratorii lor mai tehnici, la dezvoltatori și operatori. Căci o clădire de acest gen nu este numai o carcasă arhitecturală și inginerească, ci un organism viu, al cărui metabolism este parte a succesului. Tocmai de aceea, cartea noastră, subintitulată radiografie, încearcă să treacă dincolo de aspectul fizic, de aparența clădirii, pentru a surprinde câte ceva din mecanismele

interne ale fabricării și funcționării sale. Interviul cu arhitectul și celelalte texte, pozele din șantier, planurile și schițele sunt aici în acest scop. Totodată, cartea însăși încearcă să surprindă și să expună ceva din personalitatea clădirii, într-un demers care vrea să transforme obiectul-carte într-un descendent direct, cu filiație explicită, al obiectului de arhitectură. Un ultim răspuns la prima întrebare ar putea fi căutat și în faptul că suntem prieteni cu Theo Stancu, arhitectul titular al proiectului, vechi și solid partener (prin proiectele publicate) al editurii noastre, dar asta nu e un lucru pe care să îl spui într-o prefață, nu-i așa? Oricum, felicitări, Theo, și aștept să ne mai întâlnim pe hârtie. În final, și poate chiar și în ultimul rând, trebuie să vă mai spun că, odată cu cartea pe care o țineți în mână, igloomedia inaugurează un nou capitol în existența sa tipărită, acela al cărților dedicate unor obiecte de arhitectură, unor clădiri. Nimic nou sub soare puteți obiecta, lucrul s-a mai făcut, nu suntem nici pionieri, nici originali. Corect. Era însă, fără îndoială, momentul să ne completăm și noi, ca editură serioasă, dar vioaie ce suntem, portofoliul de produse specializate. Iar a începe cu Promenada ne onorează și ne bucură în egală măsură.

arh.BrunoAndreșoiu

01_101_Promenada(pagini comune).indd 6 12/11/14 12:30

Page 5: Promenada. Radiografia unei clădiri

p R o M E n a d a

p R o M E n a d a

Why is a public building, a completed building and a fundamentally commercial one, already in use for some time (namely precisely a year

at the time of my writing), in need of a book? Here you have a question worthy of a foreword commencement, as legitimate as it is serious, which I rushed to formulate for two reasons: to get a chance to explain the book, also to get ahead of the critical (malicious) spirits.The first answer I’d offer, the most simple and direct, is that it’s worth it. The building of Promenada secured, by the quality of its project and execution, a first hand position on the map of contemporary architecture in Bucharest. Whoever challenges this is either inexperienced, or insincere.The second answer, rising as a follow up to the first one, is that it is only good and natural for this kind of buildings to have their own biography, their own monograph, their own radiography. Thus, the interested can better grasp the process that leads to this kind of results, can get to know the people behind the project, from architects and their more technical collaborators to developers and operators. For a building of this kind is not only an architectural skeleton, but also a living organism, whose metabolism is part of its success. Precisely for this, our book, subtitled radiography, tries

to reach beyond the physical aspect, the building’s appearance, in order to capture some of the internal mechanisms of its fabrication and operation. The interview with the architect and other texts, the images from the construction site, the plans and drawings are all here with a purpose. At the same time, the book itself tries to capture and expose a certain aspect of the building’s character, in an endeavor meant to turn the book-object into a direct successor, within an explicit lineage, of the architectural object. A final answer to our first question can be found in the fact that we are also friends of Theo Stancu’s, the project’s main architect, an old and solid partner (with published projects) of our publishing house, but this isn’t something you mention in a foreword, is it? Anyways, I congratulate Theo and I am waiting for our next meeting on paper. Last, and maybe least, I need to tell you that starting with the book you are currently holding, igloomedia is initiating a new chapter in its printed existence, of books dedicated to architectural objects, to buildings. Nothing new under the sun, you might plead, this has been done before, and we are neither pioneers nor original. That’s right. But it was, undoubtedly, the time for a serious, yet playful, publisher like us to fulfill our portfolio of specialized products. And having Promenada as a starter is both an honor and a joy.

01_101_Promenada(pagini comune).indd 7 12/11/14 12:30

Page 6: Promenada. Radiografia unei clădiri

8

Un dezvoltator îndrăzneț pe piața din RomâniaUnul dintre cei mai experimentați dezvoltatori de pe scena europeană, Raiffeisen Evolution deține un portofoliu impresionant, ce cuprinde clădiri rezidențiale și de birouri, hoteluri, centre comerciale, centre specializate de retail, dar și proiecte multifuncționale. Gert Widu, desemnat manager de proiect pentru Promenada, ne-a explicat ce înseamnă aventura unui dezvoltator îndrăzneț pe piața din România, dar și motivele pentru care Raiffeisen a ales proiectul propus de B23T.

01_101_Promenada(pagini comune).indd 8 12/11/14 12:30

Page 7: Promenada. Radiografia unei clădiri

A daring developer on the Romanian MarketOne of the most experienced developers on the European market, Raiffeisen Evolution has an impressive portfolio that encompasses residential and office buildings, hotels, shopping centers and multifunctional projects. Gert Widu, Project Manager for Promenada, told us all about the adventures of a daring developer on the Romanian market, as well as about why Raiffeisen went with B23T’s project proposal.

01_101_Promenada(pagini comune).indd 9 12/11/14 12:30

Page 8: Promenada. Radiografia unei clădiri

10Q: Raiffeisen Evolution este un dezvoltator cu multă experiență. Ce v-ați dorit de la acest proiect și în ce măsură s-a materializat planul inițial?A: În decembrie 2009, am primit aprobarea de a pune în practică proiectul în anumiți parametri. Aceștia au fost stabiliți pentru construirea unei anumite suprafețe închiriabile, într-un anume timp și cu un buget fix. Toți parametrii au fost menținuți sau poate chiar depășiți. Așa că, procentual vorbind, aș spune că în măsură de 115%.

Q: Ce v-a făcut să alegeți propunerea biroului B23T?A: Imediat după aprobarea proiectului, am început să ne interesăm de serviciile unui specialist. Așa că am solicitat propuneri de proiecte din partea unor arhitecți din România, dar și din afara țării. Totul s-a bazat pe un brief foarte elaborat. Ne-am informat în legătură cu referințele și experiența tuturor birourilor care s-au arătat interesate, pentru a ne asigura că arhitectul pe care îl vom contracta va fi în măsură să furnizeze cu succes toate serviciile pe care le solicitam. În cele din urmă, echipa a hotărât să ne oprim la un arhitect local, pentru a ne asigura că vor fi respectate gusturile și cerințele grupului țintă. B23T s-a prezentat, per total, cel mai bine din acest punct de vedere și am ținut cont și de background-ul lor semi-internațional.Ideea inițială a fost să creăm ceva nou, un mediu comercial de ultimă generație, care să corespundă locului și nevoilor publicului. Forma finală și arhitectura proiectului au fost generate printr-un proces iterativ ce s-a desfășurat pe parcursul a 6 luni.

Q: Care a fost principala provocare când ați construit Promenada?A: Pe parcursul etapei de execuție, a fost vorba despre încadrarea în timp și de schimbările apărute din cauza cerințelor privind închirierea. Pentru dezvoltarea în sine a fost, în principal, vorba despre procesul de închiriere, dat fiind că pentru a obține finanțare este nevoie de o pre-lansare a spațiilor. Și, ținând cont de situația pieței în condiții de criză, aceasta a fost cu siguranță cea mai mare provocare pentru dezvoltator.

Q: Care considerați că sunt punctele forte ale proiectului, în contextul pieței de centre comerciale din România?A: Locația, care beneficiază de servicii foarte bune de transport public, dar și de accesibilitate ridicată a mașinilor, împrejurimile

Q: Raiffeisen Evolution is a very experienced developer. What did you want from this project in the first place and what percentage of this initial plan was put into practice? A: In December 2009 we received the approval for implementing the project in certain parameters. These parameters were set for building a certain GLA (Gross Leaseable Area – n.r.), in a fixed timeframe with a fixed budget. All of the parameters were kept, or overdone. So, in percentage, I would say 115%.

Q: What made you choose the proposal of B23T studio? A: Soon after the project approval, we started to search for the design services of the general planner. We asked several local and international architects to send their offers. This was based on an extensive architectural brief. We checked the references and the offices of all bidders, in order to make sure that the future general planner will have the capacity to successfully perform all services. Eventually, the team decided to go with a local architect, to make sure that the project will meet the target group’s taste and needs. From this point of view, B23T had the best overall package, considering also their semi-international background. Our initial idea for the project itself was to create something new, a third generation shopping environment matching the location and the needs of the target audience. The final shape and architecture of the project were created through an iterative process which took us about 6 months.

Q: What was the main challenge when building Promenada? A: During the construction stage, the main challenges were the tough timeframe and the changes that occurred due to tenant requirements and the letting process. For the development itself, it was mainly the letting process, since one needs a certain pre-lease in order to get financed, and considering the market-situation after or within the financial crisis, this was for sure the main challenge.

Q: Which are the main strengths of the project in the context of the Romanian mixed-use retail market? A: The location, with its very good public transport and car accessibility, neighborhood and visibility (featured by the SkyTower). Then, the international tenants mix, with a high percentage of anchor tenants. For sure, also the new modern concept and architecture, creating a lifestyle environment

01_101_Promenada(pagini comune).indd 10 12/11/14 12:30

creo
Page 9: Promenada. Radiografia unei clădiri

11și vizibilitatea (potențată de Sky Tower). Apoi, mixul de chiriași internaționali, cu un număr mare de chiriași ancoră. Desigur, și conceptul nou, modern și arhitectura în sine, care creează un mediu conform cu stilul de viață al unei noi generații, alături de rezultatul de foarte bună calitate al întregului proces, lucruri ce au atras certificarea DGNB cu cel mai mare rating pe care l-a obținut vreodată un centru comercial. De asemenea, aș vrea să adaug că proiectul prezintă în continuare o varietate de avantaje, dat fiind cadrul fizic în continuă creștere și potențialii clienți care se mută în zonă și vor genera vânzări adiționale.

Q: Ați schimba ceva în momentul de față la proiect?A: Nu lucruri importante. Dacă m-ați întreba ce am face diferit data viitoare, aș avea câteva idei, dar nimic excepțional.

Q: Care au fost cele mai importante schimbări care au survenit între primele și ultimele etape ale procesului de construcție?A: Am încercat să fim foarte flexibili în ceea ce privește cerințele de închiriere. Despre ce a fost vorba? Procesul de închiriere începe în momentul în care chiriașul își alege locul. Apoi, acesta decide forma viitorului său magazin, lucru ce a dus la modificări la nivelul întregului proiect. Forma finală s-a conturat pas cu pas. Alte schimbări au survenit în partea tehnică, suplimentarea ventilației, sisteme de răcire a aerului care să răspundă cerințelor chiriașilor. Acestea ar fi exemple de schimbări importante care au apărut.

Q: Cum a decurs colaborarea cu B23T în faza de concept?A: Am avut o colaborare foarte bună și rapidă cu B23T, la momentul respectiv. În total am făcut 22 de modificări până la conceptul final, iar asta a durat 3 luni de zile. Desigur, mai apoi

for a new generation and the high quality result of the entire process, awarded by DGNB with the highest rating ever given to a shopping center. Also I want to mention here that the project still has a lot of opportunities, meaning the location is growing, new customers are moving into the area and will bring additional turnover.

Q: Is there anything that you would change in the project at the moment? A: Not important things. If you would ask what we would do differently the next time, I would have some ideas, but nothing exceptional.

Q: Which were the most important changes that occurred between the initial and the final stages of the construction process? A: We tried to be very flexible with the tenant requirements in order to support the letting process as much as possible. What was it about? The letting process starts when the tenant chooses its location; after that he chooses the shape of the future shop; this leads to changes within the entire project. The final shape took form piece by piece. Other changes were on the mechanical part, additional ventilation, increased cooling load to match the tenants’ requirements. Those would be examples of important changes that occurred.

Q: How did the collaboration with B23T go in the concept phase? A: We had a very good and fast cooperation with B23T at that time. Overall we did 22 revisions until we had the final concept and this took us 3 months. Of course, other revisions occurred also later on, but the envelope was already fixed at that point.

01_101_Promenada(pagini comune).indd 11 12/11/14 12:30

Page 10: Promenada. Radiografia unei clădiri

Cu fiecare nou proiect care îi poartă semnătura, Theo Stancu confirmă faptul că arhitectura adevărată nu se poate face decât cu pasiune, talent și atenție la detalii. În portofoliul biroului pe care îl conduce, B23T, Promenada deține un loc de frunte prin abordarea inedită în peisajul centrelor comerciale autohtone. Așa că l-am invitat să ne dezvăluie ce înseamnă lucrul la un proiect de asemenea anvergură, ce anume îl inspiră în procesul de creație și câteva dintre secretele care au făcut ca Promenada să se bucure de succesul pe care îl are în prezent.

De vorbă cu arhitectul

01_101_Promenada(pagini comune).indd 16 12/11/14 12:31

Page 11: Promenada. Radiografia unei clădiri

17

Talking to the architectWith each new project bearing his signature, Theo Stancu confirms that true architecture can only be practiced with passion, talent and attention to details. In the portfolio of B23T, the studio he is managing, Promenada is one of the leading projects, through its unique approach in the local landscape of mixed-use retail centres. So we invited him to reveal what working on a big scale project feels like, what inspires him in the creative process and a couple of the secrets that made Promenada enjoy the success it has.

01_101_Promenada(pagini comune).indd 17 12/11/14 12:31

Page 12: Promenada. Radiografia unei clădiri

20

Q: Cum ați tratat aceste spații ca să nu devină anoste?A: Complet diferit de proiecte similare, am dat amploare acceselor către toalete, mobilându-le cu spații în care publicul să își poată depozita bagajul de mână, să își poată extrage bani din ATM-uri, să poată să se așeze confortabil în așteptarea celor cu care au venit la mall și care pentru un scurt timp au nevoie de un popas.

Q: Lăsând deoparte terasa și spațiile comerciale, cum ați gândit restul spațiilor publice?A: Există puncte cheie, în care trebuie amplasate cafeterii sau baruri – ceva legat de alimentație – și astea sunt de regulă intrările. Iar acest mall are două intrări, una din Calea Floreasca și una din Barbu Văcărescu, și am încercat tot timpul să nu diferențiem mult aceste două intrări, să devină poate la fel de importante. Apoi, am acordat atenție intersecțiilor de alei, de circulații. Aici sunt amplasate alte puncte de interes, precum magazine temporare, spații surpriză.

Q: Terasa este punctul cel mai atractiv al proiectului. De unde a venit ideea ei?A: Terasa suplinește lipsa cinematografelor. Este firesc ca o terasă descoperită de dimensiunea unui teren de fotbal să capete și spații verzi. Sigur că o vegetație bogată înseamnă și un strat de pământ corespunzător ca adâncime, lucru care îngreunează clădirea și are impact asupra dimensionării elementelor structurale ale clădirii. Și aici s-a ales cu grijă ponderea uneia față de cealaltă.

Q: Există surse anume de inspirație pentru această zonă?A: Terasa urmează același limbaj arhitectural de care aminteam: linii curbe, spații ample, perspectivă și, într-un cuvânt, aerisit.

Q: How did you treat these spaces so they don’t become bland? A: Completely different from other similar projects, we extended the entrances to the restrooms, furnishing them with hand luggage storage spaces, ATM machines, and comfortable resting spaces for the visitors, where they could wait for their companions or take a break for a moment.

Q: Besides the terrace and the commercial spaces, how did you plan the rest of the public spaces?A: There are key spaces where you need to place cafeterias and bars – something linked to nutrition – and these are usually the entries. As this mall has two entries, one from Calea Floreasca and one from Barbu Văcărescu, we tried to avoid any differentiation, to keep them both just as important. Then, we paid special attention to the intersections of paths, to circulation nodes. Here we placed further points of interest, such as temporary stores or surprise spaces.

Q: The terrace is the most attractive point of the project. Where did the idea come from? A: The terrace compensates for the lack of cinemas. It is only natural that an open terrace the size of a football court gets green spaces. Of course rich vegetation requires an adequate layer of earth in depth, which in turn puts weight on the building and impacts the dimension of the building’s structural elements. Here too we carefully considered the proportions between the two.

Q: Are there any sources of inspiration for this area? A: The terrace follows the same architectural language I was talking about: curved lines, wide spaces, perspective and, in a nutshell, airy. It was important to define from the beginning the location of the screen, for shows or screenings. We established a maximum capacity for guests, naturally a number that respected the requirements of eviction in case of fire. Then, we established what functions should be met besides the shows: the bars, their number, green spaces, and playgrounds. From the very beginning we knew that malls, generally, have a low occupancy during the day, especially from early morning till noon. The categories most likely to populate it are women with children or grandparents bringing the children to the playgrounds and young people that may have other schedules than adults. Thus we designed a playground for children and an area for youngsters that

01_101_Promenada(pagini comune).indd 20 12/11/14 12:31

creo
Page 13: Promenada. Radiografia unei clădiri

21Amplasarea ecranului pentru spectacole sau vizionări a fost

important de definit ca poziție și amploare. S-a stabilit un număr posibil maxim de participanți, număr ce avea legătură și cu evacuările în caz de incendiu, bineînțeles. Apoi am stabilit ce funcțiuni ar trebui să fie cumulate, în afară de zona de spectacole: barurile, numărul acestora, spațiile verzi, spațiile pentru copii. De la bun început am hotărât că mallurile, în general, au o ocupare deficitară în timpul zilei, cel puțin din primele ore ale dimineții până în prânz. Categoriile de vârstă care populează mall-urile sunt femei cu copii sau bunici care aduc copiii să se joace în spațiile special amenajate și sunt tinerii, care au poate un alt program decât adulții. Și așa au apărut locul de joacă pentru copii și zona pentru tineret, care urma să aibă ceva dotări media, mai în ton cu zilele noastre. Ne imaginam că tinerii pot ocupa o anumită zonă din această terasă, își pot crea propriul ambient mutând mobilierul, se pot loga la rețeaua clădirii sau își pot pune muzica pe care vor să o asculte.

Q: Interiorul mall-ului e un adevărat spectacol, iar un rol important îl are iluminatul. De ce ați ales acest timp de iluminat și cu cine ați colaborat?A: Iluminatul, la faza conceptuală, a fost făcut de o firmă austriacă excepțională, care, între timp, a și dispărut de pe piață. Conceptul a fost gândit de aceștia în urma unor discuții pe care le-am avut și în care am cerut anumite efecte și rezolvări convenite în prealabil, de comun accord, cu investitorul, pentru că, la sfârșitul zilei, toate se traduc în bani. Un criteriu major a fost ponderea pe care o vor avea tehnologiile noi LED, apoi acel raport între lumina naturală, care intră prin luminatoarele din terasă și care străpunge prin golurile de supantă, prin void-uri și ajunge până la subsol, și cea artificială. Iluminatul natural trebuie să fie bine compensat de cel artificial și aici ne-am dat seama că trebuie să accentuăm, prin iluminat, voidurile. Am trecut prin tot soiul de variante, mult timp agățați de posibilitățile de producție ale unor corpuri de iluminat speciale. În cele din urmă, s-a găsit un furnizor potrivit și s-au putut realiza.

Q: Cromatica este, de asemenea, un factor care transformă Promenada într-un proiect inedit.A: După ce am ales albul, mai precis o anume nuanță de alb, producție specială, la contrast a venit negrul, de fapt o anume nuanță de gri. Și pentru ca lucrurile să nu rămână într-un manierism agresiv, a venit și culoarea, dar în doze mici, considerând că marfa din magazine va fi destul de colorată,

was going to have some media equipment more attuned to modern times. We imagined young people occupying a certain area of the terrace, creating their own environment by moving the furniture, logging on to the building network and playing the music they want to listen.

Q: The mall’s interior is a true spectacle and the lighting plays an important role in this. Why did you choose this type of light and whom did you work with? A: The lighting, in conceptual stage, was designed by an outstanding Austrian company, which in the meantime went out of the market. They designed the concept following a series of discussions where we asked for certain effects and solutions that were agreed in advance with the investor as, at the end of the day, all this translates into money. A major criterion was the share of LED technologies, followed by a balance between daylight, permeating through the terrace luminaries and piercing the hollows of the withdrawals, the voids, finally reaching the underground, and the artificial lighting. The daylight needs to be properly compensated by artificial lighting and we realized that we had to use light to emphasise the voids. We considered all kind of options, pondering for a long time on the possibility of ordering customized lighting fixtures. In the end, we found the right supplier and this was feasible.

01_101_Promenada(pagini comune).indd 21 12/11/14 12:31

Page 14: Promenada. Radiografia unei clădiri

26

01_101_Promenada(pagini comune).indd 26 12/11/14 12:31

Page 15: Promenada. Radiografia unei clădiri

01_101_Promenada(pagini comune).indd 27 12/11/14 12:31

Page 16: Promenada. Radiografia unei clădiri

28

01_101_Promenada(pagini comune).indd 28 12/11/14 12:31

Page 17: Promenada. Radiografia unei clădiri

01_101_Promenada(pagini comune).indd 29 12/11/14 12:31

Page 18: Promenada. Radiografia unei clădiri

32

01_101_Promenada(pagini comune).indd 32 12/11/14 12:32

Page 19: Promenada. Radiografia unei clădiri

33

01_101_Promenada(pagini comune).indd 33 12/11/14 12:32

Page 20: Promenada. Radiografia unei clădiri

34

01_101_Promenada(pagini comune).indd 34 12/11/14 12:32

Page 21: Promenada. Radiografia unei clădiri

PLA

N S

UBS

OL

1PL

AN

SU

BSO

L 2

35

01_101_Promenada(pagini comune).indd 35 12/11/14 12:32

Page 22: Promenada. Radiografia unei clădiri

01_101_Promenada(pagini comune).indd 38 12/11/14 12:32

Page 23: Promenada. Radiografia unei clădiri

Arhitectura spațiului comercial

contemporan

The architecture of the contemporary

commercial space01_101_Promenada(pagini comune).indd 39 12/11/14 12:32

creo
Page 24: Promenada. Radiografia unei clădiri

Unul dintre copiii de seamă ai capitalismului, arhitectura de tip mall încă încearcă să își facă loc în zona de est a Europei. Nu numărul, semnificativ, de altfel, al acestor programe cu caracter dublu – economic și de entertainment – dictează verdictul de integrare sau nu în context, ci

abordarea arhitecturală. Dacă în cazul altor programe adaptarea la specificul zonei este un deziderat mai ușor de atins, în momentul în care vorbim despre aceste mari centre comerciale născute și crescute peste Ocean, ultimii 24 de ani nu au reușit să ne ajute să ne raliem perfect la ceea ce înseamnă cultura occidentală. În esență, văzut drept un oraș la scară mai mică, poate mai ales datorită amplasării în suburbiile americane, încet încet, mall-ul a ajuns să capete, odată cu mutarea în interiorul orașelor, caracter de pol urban, piață urbană. Doar că și aici abordarea și timing-ul dictează rezultate diferite în funcție de zonă. În America, în special, aceste centre deja îmbătrânite suferă procedeul de de-malling, adică o upgradare prin care un ansamblu ce adăpostește funcțiuni comerciale și de entertainment răspunde noilor nevoi de utilizare, prin reconfigurare spațială și o spargere a cutiei prin punerea mai accentuată în legătură a interiorului cu exteriorul. Fenomenul poate fi înțeles prin prisma faptului că, peste Ocean, mall-urile nu lipsesc, ci dimpotrivă, există în număr mare, dar au nevoie de un lifting, de un proces de regenerare. Odată cu acest proces, apare și atenția către sustenabilitate, căci un mall se naște, este utilizat, dar se și stinge, dacă nu este gândit ca un organism viu, privit în aceeași oglindă cu nevoile societății pe care o deservește. În caz contrar, mall-ul devine un „non loc” destinat unei societăți a consumului și a excesului, cum spunea antropologul francez Marc Augé.

One of the notable offsprings of capitalism, the mall architecture is still trying to make it in Eastern Europe. It is not the number, otherwise quite significant, of these double-minded programs – economic and entertaining

– that decides whether they belong to the context or not, but the architectural approach. If with other programs adjusting to the specific of the area is a more attainable goal, when we are talking about these grand retail centres born and bred across the Ocean, the last 24 years didn’t manage to fully align us with the meaning of Occidental culture. Essentially seen as small-scale cities, possibly mostly due to their placement in America’s suburbs, the malls slowly gained, along with their relocation in the city centre, the character of urban poles, urban markets. Just that in this respect, the approach and the timing also dictate different results depending on the area. In America, especially, these already out-dated centres are victims to the de-malling techniques, meaning an upgrade through which an ensemble hosting commercial and entertainment functions meets new needs, using spatial reconfiguration and space deconstruction for an increased connection between the inside and out. This phenomenon can be understood by the fact that on the other side of the Ocean there is far from a shortage of malls, on the contrary, there are plenty, but in great need of a lifting, a regeneration process. Along these lines appears the concern for sustainability, since a mall gets built, used, and can also reach its end, if not treated as a living organism, seen in the same spectrum with the needs of the society it serves. Otherwise, it becomes a ‘non-space’ dedicated to a consumerist and excessive society, as suggested by the French anthropologist Marc Augé. This said, in Romania and Eastern Europe, generally, the mall has a different trajectory. Here, more often than not, ready-made formulas are imported from geographical areas

01_101_Promenada(pagini comune).indd 40 12/11/14 12:32

creo
Page 25: Promenada. Radiografia unei clădiri

41În acest context, în România și în zona Europei de Est, în

general, mall-ul are o traiectorie diferită. Aici, în cele mai multe cazuri, sunt preluate formule de-a gata – din arii geografice mai experimentate când vine vorba de acest program mixt – și aplicate în linie standardizată, adaptată în funcție de constrângerile spațiale sau financiare. Rezultatul este o cutie simplă, organizată riguros și banal în interior, care nu reușește să aibă efectul scontat asupra utilizatorului. Dacă americanul își face acum cumpărăturile în mall-uri care arată precum orașele, românul își petrece timpul și își face cumpărăturile în aceste medii închise și controlate artificial, care de fapt nu aduc aceeași bucurie, dar nici același profit. Pentru că, mai ales în cazul acestui program arhitectural, miza esențială este aceea de a transforma vizitatorul în cumpărător, iar mediul are un cuvânt greu de spus în acest sens. În final, sintagma deja clasică ”form follows function” nu mai generează de multă vreme rezultate mulțumitoare, dacă nu e completată de ideea, și ea deja intrată în limbajul arhitecților contemporani, ”form follows feelings”. O altă provocare constă în a menține viu interesul utilizatorului pe termen lung, în rezervarea posibilității de a accepta mutații, upgrade-uri, atât în ceea ce privește organizarea funcțională, cât și design-ul, pentru că, nu de puține ori, vâlva stârnită de deschiderea unui mall nu s-a reflectat apoi în succesul pe termen lung al acestuia. Odată înțelese aceste lucruri, se mai pune și o altă problemă. Am stabilit că mall-ul este un program clar împrumutat, cu rețete de-a gata preluate de la precursorii genului. În acest context, întrebarea firească ar fi „cam de câtă inovație există loc în România în ceea ce privește proiectarea unui mall?”. De soluții efectiv noi, cel puțin ca schemă funcțională, nu s-a prea putut vorbi în ultimii ani. Din fericire, recent se poate constata o curățare a formei și o apropiere tot mai mare de ceea ce numim ”user friendly”, fapt ce denotă o tot mai bună înțelegere a nevoii de a integra aceste centre cât mai firesc în țesutul urban și în stilul de viață actual. În acest sens, la un an de la deschidere, Promenada confirmă în continuare că este rezultatul unei bune practici arhitecturale și un proiect îndrăzneț, care sfidează pe alocuri contextul banal în care și-a făcut apariția. Theo Stancu și B23T, biroul pe care îl conduce, s-au detașat de abordarea previzibilă – o cutie închisă – și au propus un volum îndrăzneț, cu contururi arcuite și un spațiu public deschis generos. De altfel, neobișnuiți cu proiecte de tip mall ce se bucură de un asemenea design creativ, înainte de inaugurare trecătorii presupuneau că la intersecția dintre Calea Floreasca și strada Barbu Văcărescu

more experienced in this mixed programme and applied as a standard rule, adjusted after the spatial and financial needs. The result is a simple box, rigorously and trivially organised on the interior, one that doesn’t have the desired effect on the end user. If the American is nowadays shopping in city-like malls, the Romanian is shopping and spending his time in these enclosed and artificially controlled environments, which are far from bringing the same joy or profit. Since particularly with this architectural program, the stake is to turn the visitor into a buyer, the environment has a great deal of importance in this. Finally, the already classical expression „form follows function” has long ceased to generate satisfying results, if not followed by „form follows feelings”, already a common expression in the contemporary architectural language. Another challenge is to maintain the interest of the user for the long term, with the possibility of embracing mutations, upgrades, both in the functional layout and in design, as, more than once, the buzz aroused by the opening of a new mall did not reflect its long term success. Once these things are underway, there is one more question. We already established that the mall is a definitely borrowed program, with ready-made recipes taken from the precursors of the genre. In this context, the natural question is ‘how much innovation is Romania willing to accept in the design of a mall?’ About completely new solutions, at least in the functional scheme, we haven’t been able to talk in the last couple of years. Fortunately, recently we noticed a cleansing of the form and a greater proximity to what we call „user friendly”, which reflects a better understanding of the need to integrate these centres as naturally as possible in the urban fabric and the current lifestyle. In this respect, a year into its opening, Promenada confirms that it is the result of a good architectural practice and a daring project, defying here and there the trivial context that bred it. Theo Stancu and B23T, the studio he leads, moved away from the predictable approach – a closed box – and suggested a daring volume, with curved contours and a generous open public space. Otherwise, unaccustomed to malls with such a creative design, before the opening, the passers-by thought that at the corner of Calea Floreasca and Barbu Văcărescu Street they were building either an Olympic pool or an ice rink. And if even before the end of the construction works it was already making an impression among users, once opened the project established itself as a signal and a point of reference among the city’s major routes

01_101_Promenada(pagini comune).indd 41 12/11/14 12:33

Page 26: Promenada. Radiografia unei clădiri

42

se construiește fie un bazin olimpic, fie un patinoar. Iar dacă, înainte de finalizarea construcției, crea deja vâlvă în jurul utilizatorilor, odată cu inaugurarea, proiectul s-a impus drept semnal și capăt de perspectivă al unor trasee majore din oraș și pol urban de referință alături de Sky Tower, parte și el din Floreasca City.Aparținând unui ansamblu mai mare, Promenada a fost conturat în așa fel încât să intre într-un dialog armonios cu turnul de birouri care se profilează în spate. Rezultatul, un paralelipiped alb, rotunjit la capete, din care au fost decupate vitraje înguste, orizontale ce creează contrast cu restul fațadei, poate fi definit prin două cuvinte-cheie: dinamism și fluiditate. Fațadele curate și lise sunt ritmate de linii ușor înclinate, în timp ce un joc geometric generat de elipse de diferite dimensiuni animă atât exteriorul, cât și interiorul, remarcându-se drept amprentă principală a suprafețelor.O deosebită grijă a fost acordată celor două accese tratate în manieră asemănătoare, care se traduc prin accente verticale pe fundalul alb, preponderent opac al fațadelor. Orientate către cele două străzi importante care definesc terenul, Calea Floreasca și Strada Barbu Văcărescu, accesele au fost create printr-un vitraj de tip spider, fixat pe o structură metalică. Dacă în zona acestor accese legătura vizuală cu exteriorul este mai pregnantă, pe restul fațadelor exteriorul și interiorul comunică doar sporadic pe orizontală, pentru a se evita o intruziune vizuală și sonoră a agitației din stradă. Cu toate acestea, clădirea nu rămâne o coajă opacă, un mediu complet artificial, căci respiră prin partea superioară. Aici, patru luminatoare amplasate la nivelul terasei circulabile și altele cinci, ferite de accesul vizitatorilor, inundă controlat fiecare nivel cu lumina naturală, deschizând, pe alocuri, capacul clădirii către cer. Terasa circulabilă de la ultimul nivel este elementul-surpriză al proiectului și cel care determină în cea mai mare măsură identitatea unică a clădirii. Având o suprafață de 7 000 de metri pătrați, terasa a fost amenajată în stilul grădinilor japoneze și zonificată în așa manieră încât să bucure toate categoriile de utilizatori, funcționând în același timp și ca belvedere către împrejurimi. Departe de a fi un loc steril, spațiul de la nivelul superior este organizat peisager printr-o serie de arbuști de mici înălțimi ce energizează o suită de alei și spații verzi pe care se poate sta. Zona mai apropiată de accesul principal a fost lăsată liberă, oferind posibilitatea organizării unei game largi de evenimente, la care poate participa un număr generos de vizitatori. Ducând cu gândul la

and an urban benchmark along with Sky Tower, also part of Floreasca City. Belonging to a greater ensemble, Promenada was designed to have a harmonious dialogue with the office tower rising behind. The result, a white parallelepiped, rounded at the edges, with narrow, horizontal glazed carvings contrasting strongly with the rest of the facade, can be defined in two key words: dynamism and fluidity. Slightly inclined lines lend rhythm to the clean smooth facades, while a geometric game generated by differently sized ellipses enlivens both the exterior and the interior, standing out as the main mark of these surfaces. A special attention was paid to the two access ways, treated alike, which translate into vertical accents on the white, mostly opaque background of the facades. Facing the two main streets that frame the land, Calea Floreasca and Barbu Văcărescu, the entrances were created with the use of a spider glazing fixed on a metallic structure. If around these areas the visual link to the exterior is stronger, on the remaining surface the outside and the inside communicate only sporadically on the horizontal, to avoid the visual and acoustic intrusion of the street bustle. However, the

01_101_Promenada(pagini comune).indd 42 12/11/14 12:33

creo
Page 27: Promenada. Radiografia unei clădiri

43

piețele urbane, această arie prezintă și un alt punct de interes, o fântână arteziană, apa fiind un element natural utilizat creativ și în amenajarea interioară a mall-ului. Cele patru luminatoare de la nivelul terasei circulabile au o structură diferită de celelalte, întrucât au fost gândite pentru a funcționa și ca mobilier urban. În completare, un loc de joacă pentru copii aduce un plus de culoare și prospețime.Scenariile de utilizare a spațiului de pe terasă sunt multiple: iarna permite amenajarea unui patinoar în aer liber și re-creează totodată atmosfera din zilele de sărbătoare, iar în anotimpul cald aici au loc proiecții de filme, evenimente culturale și gastronomice și chiar petreceri private. Succesul ei se datorează și mixului de culoare și texturi ce îi conferă aerul unei oaze de relaxare într-o zonă aglomerată a orașului și care nu se bucură de un număr firesc de spații verzi. Spre deosebire de interior, un spațiu mai rece, finisat în diverse griuri, terasa beneficiază atât de finisaje de sticlă și panouri lucioase, cât și de unele realizate din materiale naturale precum lemnul sau piatra, care aduc un plus de căldură locului.Dar chiar dacă interioarele nu se definesc prin aceeași tușă caldă de culori și texturi precum în cazul terasei, aici spectacolul vizual este cu adevărat unic. Organizarea interioară urmărește la nivel structural o rețetă funcțională simplă, dar de succes, prin faptul că fiecare zonă este gândită în așa fel încât traseele să fie lesne de parcurs. Şase niveluri adăpostesc toate spațiile și se organizează în jurul unei zone inelare de circulație, cu puțini stâlpi, datorită unei formule suple de planșee post-tensionate. Parcările, zone mai puțin vizibile, dar de o importanță crucială când vorbim de un proiect de asemenea anvergură, sunt amplasate pe două niveluri la subsol și permit accesul a 1 300 de mașini.

building is not a merely opaque shell, a completely artificial environment, since it breathes through its upper part. Here, four luminaries placed at the level of the open terrace and further five, safe from the public paths, bathe in full control each level with natural light, opening from place to place the building’s cap towards the sky. The open terrace at the last floor is the project’s surprise element and the heaviest influencer of the building’s unique identity. With a surface of 7 000 sqm, the terrace was designed in the Japanese gardens’ style and organised so all categories of users can enjoy it, functioning at the same time as a pinnacle for the surroundings. Far from being barren, the space at the upper level is landscaped with small shrubs that activate a series of alleyways and green spaces for rest. The area near the main access has been kept free, offering space for a wide variety of events, with a generous number of guests. Referencing urban markets, this area presents an additional point of interest, the fountain, with water a natural element creatively used in the interior design of the mall. The four luminaries at the open terrace level are structurally different from the rest, designed to function as urban furniture. In addition, a playground for children brings an extra touch of colour and freshness. There are multiple scenarios of use for the terrace space: in winter, it can be used as an outdoor ice rink, recreating the air of holidays, while in summer it can be used as space for film screenings, cultural and gastronomic events or even private parties. Its success is also due to the mix of colours and texture that transforms it into an oasis in the middle of a crowded city lacking in many green spaces. Contrary to the interior, a colder space finished in different shades of grey, the terrace has both glass finishing and polished surfaces, as well as natural materials such as wood and stone, which bring further warmth to the place. But even though the same warmth in colours and textures does not define the interiors, here the visual spectacle is truly unique. The inner organisation structurally follows a simple, yet successful, functional recipe, by the fact that each area is designed to make the routes easier to travel. Six levels host all the necessary spaces and are organised around a ring-shaped circulation area, with few pillars, due to a light formula of post-tensioned slabs. The parking lots, areas less visible but of crucial importance when we are talking about a project of this scale, are placed on two underground levels and accommodate 1 300 cars. The vertical link of the interior

01_101_Promenada(pagini comune).indd 43 12/11/14 12:33

Page 28: Promenada. Radiografia unei clădiri

01_101_Promenada(pagini comune).indd 46 12/11/14 12:33

Page 29: Promenada. Radiografia unei clădiri

47

01_101_Promenada(pagini comune).indd 47 12/11/14 12:33

Page 30: Promenada. Radiografia unei clădiri

01_101_Promenada(pagini comune).indd 50 12/11/14 12:33

Page 31: Promenada. Radiografia unei clădiri

01_101_Promenada(pagini comune).indd 51 12/11/14 12:33

Page 32: Promenada. Radiografia unei clădiri

54

01_101_Promenada(pagini comune).indd 54 12/11/14 12:34

Page 33: Promenada. Radiografia unei clădiri

01_101_Promenada(pagini comune).indd 55 12/11/14 12:34

Page 34: Promenada. Radiografia unei clădiri

56

01_101_Promenada(pagini comune).indd 56 12/11/14 12:35

Page 35: Promenada. Radiografia unei clădiri

01_101_Promenada(pagini comune).indd 57 12/11/14 12:35

Page 36: Promenada. Radiografia unei clădiri

01_101_Promenada(pagini comune).indd 60 12/11/14 12:36

Page 37: Promenada. Radiografia unei clădiri

61

01_101_Promenada(pagini comune).indd 61 12/11/14 12:36

Page 38: Promenada. Radiografia unei clădiri

01_101_Promenada(pagini comune).indd 72 12/11/14 12:37

Page 39: Promenada. Radiografia unei clădiri

73

01_101_Promenada(pagini comune).indd 73 12/11/14 12:38

Page 40: Promenada. Radiografia unei clădiri

01_101_Promenada(pagini comune).indd 74 12/11/14 12:38

Page 41: Promenada. Radiografia unei clădiri

01_101_Promenada(pagini comune).indd 75 12/11/14 12:38

Page 42: Promenada. Radiografia unei clădiri

80

01_101_Promenada(pagini comune).indd 80 12/11/14 12:38

Page 43: Promenada. Radiografia unei clădiri

01_101_Promenada(pagini comune).indd 81 12/11/14 12:38

Page 44: Promenada. Radiografia unei clădiri

82

01_101_Promenada(pagini comune).indd 82 12/11/14 12:38

Page 45: Promenada. Radiografia unei clădiri

01_101_Promenada(pagini comune).indd 83 12/11/14 12:39

Page 46: Promenada. Radiografia unei clădiri

01_101_Promenada(pagini comune).indd 86 12/11/14 12:39

Page 47: Promenada. Radiografia unei clădiri

87

01_101_Promenada(pagini comune).indd 87 12/11/14 12:39

Page 48: Promenada. Radiografia unei clădiri

01_101_Promenada(pagini comune).indd 90 12/11/14 12:40

Page 49: Promenada. Radiografia unei clădiri

91

01_101_Promenada(pagini comune).indd 91 12/11/14 12:40

Page 50: Promenada. Radiografia unei clădiri

01_101_Promenada(pagini comune).indd 94 12/11/14 12:40

Page 51: Promenada. Radiografia unei clădiri

01_101_Promenada(pagini comune).indd 95 12/11/14 12:40

Page 52: Promenada. Radiografia unei clădiri

01_101_Promenada(pagini comune).indd 96 12/11/14 12:40

Page 53: Promenada. Radiografia unei clădiri

97

01_101_Promenada(pagini comune).indd 97 12/11/14 12:40

Page 54: Promenada. Radiografia unei clădiri

01_101_Promenada(pagini comune).indd 98 12/11/14 12:41

Page 55: Promenada. Radiografia unei clădiri

DEZvOLTATOR / DEVELOPERRaiffeisen Evolution Project Development Romania: director general / managing director – Monica Bărcuțean, manager de proiect / project manager – Alina Pușcașu, Cezar Posea

CLIENTRaiffeisen Evolution Austria: manager de proiect / project manager – Gert Widu

AGENT ImOBILIAR / LETTING AGENTSKrammer&Wagner Project Development: Theresia Wilfinger

CONSTRUCTOR / CONSTRUCTION MANAGERStrabag AG : Christoph Schuster

PROIECTANT GENERAL / PROJECTB23T International Architectural Services: arhitecți / architects – Theo Stancu, Cristian Postolache, Raluca Popescu, Radu Nicolae, Mihai Fieroiu, Radu Patzelt, Andrei Radu, Ștefan Moise ; manager de proiect / project manager – Damion Hill; manager contracte/ contract manager – Dana Brind

PROIECTANT STRUCTURI / STRUCTURAL ENGINEERINGIterum construct expert de rezistență / structural expert: Iulia Craioveanu

PROIECTANT INSTALAțII / MECHANICAL AND ELECTRICAL DESIGNFAS: David Forest

vERIFICATOR FOC / FIRE ExPERTControl Risk Service: Dănuț Măciuca

ExPERT TRAFIC / TRAFFIC ExPERTEuropean Transportation Consultancy: John HenleyUrban Trafic SRL: Eugen Ionescu, Cătălin Răceanu

ExPERT ILUmINAT / LIGHTING ExPERTHailight: Andreas Haidegger

GRAFICă ȘI SEmNALIZARE / ENVIRONMENTAL GRAPHICS AND SIGNAGEPlan B: Agnieszka Krawczyk

CONSULTANT FAțADă / FACADE CONSULTANTAluplan: Aram Hazarian

CONSULTANT PEISAGISTICă / LANDSCAPE CONSULTANTMarius Gogoț

ExPERT mEDIU / ENVIRONMENTAL ExPERTAMEC Earth&Environmental: Ștefania Chiriac

INGINER ACUSTICă / ACOUSTIC ENGINEERUniversitatea Tehnică de Construcții București /Technical University of Civil Engineering of Bucharest: Vlad Iordache, Florin Iordache

INGINERIA COSTURILOR / COST ENGINEERAscona SA: Dana Gheorghe

INFRASTRUCTURă ExTERIOARă / ExTERIOR INFRASTRUCTUREVia Project: Silviu Brătean

ExECUțIE INSTALAțII / MECHANICAL AND ELECTRICAL DESIGN AND BUILDD&T: Mihai Lute

PERIOADA DE ExECUțIE / BUILDING PERIOD 2011-2013SUPRAFAțA TERENULUI / SITE AREA28.803,69 mpSUPRAFAțA CONSTRUITă / BUILT AREA120.309,08 mpREGIm DE ÎNăLțImE / NUMBER OF STOREyS 3S+P+2E / 3B +GF+2F

SUPRAFEțE CLăDIRE / BUILDING AREASSubsol 3 / Basement 3 – 22.897,85 mpSubsol 2 / Basement 2 - 22.897,85 mpSubsol 1 / Basement 1 – 22.934,70 mpParter / Ground Floor – 17.199,58 mpEtaj 1 / 1st Floor – 17.199,58 mpEtaj 2 / 2nd Floor – 11.162.06 mp + 6.017,46 mp terasă / terrace

01_101_Promenada(pagini comune).indd 99 12/11/14 12:41

Page 56: Promenada. Radiografia unei clădiri
Page 57: Promenada. Radiografia unei clădiri
Page 58: Promenada. Radiografia unei clădiri