Proiect Raport de evaluare a unui imobil

7/23/2019 Proiect Raport de evaluare a unui imobil

1/25

Raport de evaluare al unui teren, imobil,autoturism

Brasov


2/25

- 2011 -

Cuprins

1. Raport de evaluare al unui teren1. Evaluator2. Obiectul evaluarii3. Scopul evaluarii4. Data evaluarii5. Beneficiarul evaluarii6. Sinteza lucrarii de evaluare7. Material documentar. Riscul evaluarii. Ipoteze si conditii limitative8. Evaluarea proprietatii imobiliare:

8.1. Metoda comparatiei directe8.2. Estimarea valorii de piata a proprietatii cea mai buna utilizare a terenului

8.3. Metoda capitalizarii veniturilor9. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului

2. Raport de evaluare al unei cladiri1. Evaluator2. Identificarea proprietatii3. Scopul si utilizarea evaluarii4. Ipoteze si conditii limitative5. Analiza pietei imobiliare

6. Descrierea amplasamentului7. Starea generala a apartamentului8. Administratia blocului9. Cea mai buna utilizare10. Metoda comparatiei directe11. Metoda de randament12. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului

3. Raport de evaluate al unui autoturism1. Evaluator

2. Obiectul evaluarii3. Ipoteze si conditii limitative4. Evaluarea utilajelor si echipamentelor

4.1. Metode de evaluare aplicabile5. Evaluarea autoturismului

5.1. Date de origine si antecedente5.2. Starea tehnica si intretinere

6. Abordarea prin cost

2


3/25

7. Abordarea prin compararea vanzarilor8. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului

1. Raport de evaluare al unui teren

TEREN Proprietate situata in com. Zarnesti, Tarlaua 29, A335Com. Zarnesti - Tarlaua 29, A335, Jud Brasov

1.Evaluator:

- Ing. Diaconu Mihaela- Legitimatie nr. 6582, expert evaluator proprietati imobiliare, membru

titular

- Telefon/Fax: 072245 10 85 / 0268 32 11 11 ;

2. Obiectul evaluarii:

Stabilirea valorii prorietatii imobiliare (teren) conform starii actuale la data de31.10.2010, in suprafata de 10.000 mp, teren extravilan, situat in com. Zarnesti, Tarlaua29, A335.

3. Scopul evaluarii:

Evaluarea are drept scop determinarea valorii de piata a proprietatii.

4. Data evaluarii:

30.09.20101 Euro = 4.00 Ron (curs de schimb BNR)

5. Beneficiarul evaluarii:

Evaluarea a fost intocmita la solicitarea Consiliului Local al Orasului Zarnesti

6. Sinteza lucrarii de evaluare:

Pentru evaluarea terenului s-au folosit trei metode de evaluare si anume:- metoda capitalizarii venuturilor, din care valoarea de piata a proprietatii

este de 45.0 Euro/ mp- metoda comparatiei directe, din care valoarea de piata a proprietatii este de

50.0 Euro/mpIn acest scop, pentru aplicarea metodei de capitalizare, au fost analizate veniturileviitoare obtinute dupa dezvoltarea proprietatii evaluate luand in considerare

3


4/25

ipoteza construirii pentru cea mai buna utilizare ca proprietate imobiliara un parcrezidential, iar pentru metoda comparatiei directe au fost analizate proprietaticomparabile pentru vanzare, situate in aceeasi zona si de data recenta.Opinia evaluatorului s-a format pe baza rezultatelor obtinute prin cele douametode aplicate, fiind evidentiat in intervalul 45 50 Euro/mp, in care se inscrie

valoarea de piata estimata a proprietatii imobiliare.

7. Material documentar.Riscul evaluarii. Ipoteze si conditii limitative:

7.1. Material documentar:

Evaluarea se bazeaza si pe informatiile car si pe datele obtinute din materialuldocumentar:

- Evaluarea si finantarea proprietatii imobiliare partea I si II editate deAsociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania ( ANEVAR si IROVAL)- Buletine documentare ale Corpului Expertilor Tehnici din Romania- Buletine statistice elaborate de Comisia Nationala de Statistica- Colectia MATRIX ROM, cu privire la evaluarea rapida- Ghid pentru inspectia proprietatilor, editat de ANEVAR IROVAL- Ghid practic de evaluare editura IROVAL

Pentru realizarea lucrarii au fost consultate o serie de documente ca:- Planul de amplasament si delimitare, de incadrare in zona, studiu

geotehnic, contractual de concesiune

- Inspectia pe teren s-a efectuat de catre evaluator la data de 25.09.2010

7.2. Riscul evaluarii:

Valoarea este exprimata tinand seama exclusiv de ipoteze, conditii limitative siaprecierile exprimate in prezentul raport. Valoarea estimata este valabila atat timp catcondtiile la care s-a realizat evaluarea ( starea pietei, nivelul cererii si al ofertei, inflatie,evolutia cursului de schimb etc) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare,valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor inraport cu cursul valutar.

7.3. Ipoteze si conditii limitative:

7.3.1. Prezentul raport este intocmit la cererea clientului si in scopul precizat. Nu estepermisa folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea, in prealabil, aacordului scris al clientului si al autorului evaluarii.Nu se asuma responsabilitatea fata de nicio alta persoana inafara clientului, destunataruluievaluarii si celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru

4


5/25

niciun fel de pagube suferite de orice astfel de persone, pagube rezultate in urmadeciziilor sau actiunilor intreprinse in baza acestui raport.

7.3.2. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legala, care afecteazafie proprietatea imobiliara evaluata, fie dreptul de proprietate asupra acesteia si care nu

sunt cunoscute de catre evaluator. In acest sens se precizeaza ca nu au fost facute cererispecifice, iar evaluatorul presupune ca titlul de proprietate este valabil, ca nu existadatorii care au legatura cu proprietatea evaluata si aceasta nu este ipotecata sau inchiriata.Proprietatea imobiliara se evalueaza pe baza premisei ca aceasta se afla in posesia legala(titlul de proprietate este valabil) si responsabila.

7.3.3. Proprietatea nu a fost expertizata detaliat. Au fost folosite schitele si planurile dindocumentatia prezentata de client.

7.3.4. Evaluatorul nu are cunostinta asupra starii ascunse sau invizibile ale proprietatiisau asupra conditiilor adverse de mediu (de pe proprietatea in cauza sau de pe o

proprietare invecinata, incluziv prezenta substantelor periculoase, toxice etc) care potmajora/micsora valoarea proprietatii. Se presupune ca nu exista astfel de conditii daca elenu au fost observate la data inspectiei sau nu au devenit vizibile in perioada efectuariianalizei obisnuite, necesara pentru intocmirea raportului de evaluare.

7.3.5. Evaluatorul obtine informatii, estimari si opinii necesare intocmirii raportului deevaluarea, din surse considerate adevarate si corecte. Evaluatorul nu isi asumaresponsabilitatea in privinta acuratetei informatiilor furnizare de terte parti.

7.3.6. Continutul acestui raport este confidential pentru client si destinatar si autorul nu ilva dezvalui unor terte persoane, cu exceptia situatiilor prevazute de Standardele

Internationale de Evaluare sau atunci cand proprietatea a intrat in atentia unui corpjudiciar calificat.

7.3.7. Evaluatorul a fost de acord sa isi asume realizarea misiunii incredintate de catreclientul numit in raport, in scopul utilizarii precizare de catre client si in scopul precizatin raport.

7.3.8. Consimtamantul scris al evaluatorului trebuie obtinut inainte ca oricare parte araportului de evaluare saa poata fi utilizata, in orice scop, de catre orice persoana, cuexceptia clientului. Consimtamantul scris si aprobarea trebuie obtinute inainte ca raportulde evaluare (sau oricare parte a sa) sa poata fi modificat sau transmis unei terte parti.Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii evaluate, iar valoareaprezentata in raport nu are legatura cu valoarea de asigurare.

5


6/25

8. Evaluarea proprietatii imobiliare:

8.1. Metoda comparatiei directe:Fisa de DateTeren evaluat:

Adresa: Comuna Zarnesti, Tarlaua 29, A335;Proprietar: Persoana fizica;Sarcini asupra proprietatii: Nu sunt;Data ultimei tranzactii: 1979;Data ultimei evaluari: 15.12.2002;Scopul evaluarii: vanzare;

Categorie de valoare adecvata scopului: valoarea de piata; Rata de crestere a populatiei: lenta; Rata somajului: in crestere; Raportul cerere-oferta: echilibrat; Functii economice ale localitatii: simple;

Amplasare: Extravilanul comunei Zarnesti Localizare: La drumul principal 73A Distanta fata de centrul comunei: 1.5 km

Acces la proprietate: Din drumul principal; Acces la mijloace de transport in comun: autobuze Perspectiva zonei: In dezvoltare Poluare: Sonora si gaze esapare Gradul seismic al zonei: 7

Utilitati: Retele publice ale localitatii si acces la ele:

o Energie electricao Telefonieo Apao Canalizareo Gazeo Termoficareo Drumuri asfaltate

Caracteristici: Fizice:

o Topografie: Teren plat;o Suprafata 100.000 mp;

6


7/25

o Forma si dimensiuni: forma regulata (patrata) deschidere foartefavorabila la drumul principal;

o Stare: Liber;o Drenaj: Bun;o Poluare: Sonora si reziduuri gazoase;

o Nu are posibilitati de extindere;o Normal la fundare;

Economice:o Nu prezinta caracteristici economice;

Detinere:o Proprietar: Persoana fizica;o Document proprietate: Act de vanzare cumparare, documente de

carte funciara si cadastru;o Sarcini: Nu sunt, liber la vanzare;

In tabelul de mai jos sunt prezentate sintetic date si caracteristici ale terenurilorcomparabile (informatii luate de pe piata imobiliara).

Date si caracteristici Teren 1 Teren 2

Data si pret tranzactie Iunie 2010 40.0Euro/mp August 2010 60.0 Euro/mp

Suprafata (mp) 11000 9500

Dreptul de propr. transmis Liber Liber

Conditii de finantare La piata (cash) Mai mare decat piata (credit)

Conditii de vanzare Independent Independent

Restrictii legaleCf. plan urbanistic general sizonal

Cf. plan urbanistic general sizonal

Localizare - orientare

Amplasament la strada

principala

Amplasament la strada

principalaenergie electrica energie electrica

apa-canalizare apa-canalizare

gaze gazeEchipare tehnico-edilitara azonei telefonie drum asfaltat

drum asfaltat termoficare

termoficare

Vecinatati Civilizat Civilizat

Nota:

Terenul 2 a fost vandut cu suma de 60.0 Euro/mp, cu o finantare mai favorabila decatconditiile pietei, ceea ce a condus la un pret cu 15 Euro/mp mai mare.

Instrumentul de lucru pentru efectuarea corectiilor este grila datelor de piata, care arepe verticala linii cu elementele de comparatie, pe prima coloana proprietatea (terenul) deevaluat, iar pe celelalte coloane proprietatile (terenurile) comparabile. In partea de jos a

7


8/25

grilei exista sectiunea de analiza a rezultatelor, care cuprind total corectii exprimate invaloare absoluta si in procente din pretul de vanzare.Tranzactiile care au necesitat cele mai mici corectii vor avea ponderea cea mai mare inalegerea valorii finale.Criteriul de comparatie ales: pret/mp.

Metoda Comparatiei DirecteGrila datelor de piata(Analiza datelor pe perechi)

Elemente decomparatie: Teren de evaluat: Comparabila

Teren 1 Teren 2

Pret/Data vanzarii 168 lei/mp Iunie N 246 lei/mp August N

Curs valutar 4.2 lei/ Euro 4.1 lei/Euro

(1) Dreptul deproprietata transmis Liber Liber Liber

Corectie: 0 0

(2) Conditii definantare: La piata (cash) La piata (cash)

Finantare mai favorabiladecat conditiile pietei

Corectie: 0 -61.5

Pret corectat: 168 lei/mp 184.5 lei/mp

(3) Conditii devanzare Independent Independent Independent

Corectie: 0 0

Pret corectat: 168 lei/mp 184.5 lei/mp

(4) Conditii de

vanzare 31 Octombrie 4 luni (-) 2 luni (-)Corectie diferentacurs valutar (raport) 4.0 lei/ Euro 0.95 (+8.4) 0.97(+5.6)

Pret corectat: 176.4 lei/mp 190.1 lei/mp

(5) Restricii legalede utilizare:

Cf. planuluiurbanistic general sizonal

Cf. planuluiurbanistic general sizonal

Cf. planului urbanisticgeneral si zonal

Corectie: 0 0

(6) Localizare -orientare

Amplasament lastrada principala

Amplasament lastrada principala

Amplasament la stradaprincipala

Corectie: 0 0


(7) Echipareatehnico-edilitara azonei DA DA NU

retea termoficare

Corectie: 0 13.7(-)


(8) Vecinatati Civilizat Civilizat Civilizat

Corectie: 0 0


8


9/25

Corectie totalabruta:

Valoare absolutatotala 8.4 lei/mp 80.6 lei/mp

% din pret devanzare 5% 32.76%

Numar corectii: 1 3

Valoarea terenului estimata prin aceasta metoda este:Vteren = Suprafata x Pret corectat = 10.000 mp x 176.4 lei/mp = 1.764.000 lei (441.000Euro)441.000 Euro : 10.000 mp = 44.1 Eurp/mpAvand ca baza comparabila 1, care a necesitat numarul minim de corectii (ajustari) cuvaloarea absoluta totala cea mai mica.Alegerea valorii finale ca valoare de piata pentru terenul de evaluat se va face prinreconcilierea rezultatelor estimate si prin utilizarea altor metode de evaluare adecvate.

8.2. Estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare. Cea mai buna utilizare a

terenului (CBU)

Ca valoarea de piata, cea mai buna utilizare este un concept de piata prin care seindentifica cea mai competitiva si mai profitabila utilizare a proprietatii imobiliare.Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatiiselectata din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire si va generaipoteze de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare.Cea mai buna utilizare este definita ca utilizare rezonabila, probabila si legala a unuiteren liber sau construit, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiarsi are ca rezultat cea mai mare valoare.Un concept asociat cu cea mai buna utilizare este cel de valoare reziduala a terenului,

care se echivaleaza cu acea parte din valoarea proprietatii ramasa dupa ce se extrage dinaceasta costul amenajarilor si dotarilor. Cladirile pot fi schimbate, dar caracteristicileamplasamentului nu pot fi schimbate. Decizia de utilizare este fundamentala indeterminarea marimii venitului pe care il poate produce un amplasament. Tipul deutilizare reprezinta elementul esential in estimarea valorii proprietatii, obiectivulevaluatorului constand in gasirea utilizarii care maximizeaza valoarea proprietatii.Analiza celei mai bune utilizari a terenului se abordeaza, in general, pe baza a douaipoteze:1. Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber2. Cea mai buna utilizare a terenului considerat construit.

In primul caz, terenul este evaluat ca si cand ar fi neocupat si disponibil pentrudezvoltarea la cea mai buna utilizare. Avand in vedere scopul evaluarii, destinatia siconformarea cladirilor, amenajarea recenta, stadiul actual de dezvoltare a pieteiimobiliare locale, cea mai buna utilizare este analiza pentru terenul construit, O demolaretotala a constructiilor exsitente si construirea altora, moderne, se presupune ca fiind oinvestitie nefezabila. Pretul recunoscut pe piata pentru demolari depaseste 1000 Euro/mp,in contextul in care pretul terenului nu ajunge la aceasta valoare.. Zona inregistreazaschimbari in utilizarea terenului, avand o dezvoltare preponderent orientata spre

9


10/25

complexe rezidentiale, cu multiple dotari aferente zonei rezidentiale. In cazul proprietatiide evaluat constructiile au fost concepute pentru a fi utilizate ca locuinte, in regim deinaltime P+1E+M.Suprafata construita desfasurata a constructiilor propuse este de9500 mp.Costurile totale necesare realizarii cladirilor, inclusiv profitul antreprenorului:

9500mp x 950 Euro = 9.025.000 Euro (1 Euro = 4.00 lei)Pentru a obtine valoarea terenului analizat, in ipoteza celei mai bune utilizari a terenuluiliber, se determina valoarea intregii proprietati imobiliare (teren + cladiri) prin metoda derandament, din care se scade valoarea cladirilor de 8.075.000 Euro.

8.3. Metoda capitalizarii veniturilor:

Valoarea prin capitalizarea directa, exprima valoarea de piata curenta a proprietatiiimobiliara (teren si constructii), presupunand ca aceasta este in stare de functionare sirealizeaza venituri din chirii. Metoda se bazeaza pe capacitatea terenului de a producebenefiicii prin inchirierea acestora tinand cont de amplasament, dotari tehnice si edilitare,care constituie principalele puncte forte. Premisa utilizata se refera la tratarea proprietatiica o sursa producatoare de venituri , deci ca afacere in conformitate cu definireaactivelor in legislatia romaneasca. Chiria de piata per mp/luna este 15 Euro.

Suprafata x Chiria de piata = 10.000 mp x 15 Euro/mp/luna x 12 luni/an =1.800.000Euro/anPierderile prin neocupare si intarziere sunt nesemnificative.

Cheltuielile care se suporta din venturi sunt date de impozitul pe cladiri, taxe pe teren,prima de asigurare, management, constituirea fondului de inlocuire.Chiria a fost estimata pentru ipoteza in care reparatiile curente si de intretinere intra inobligatiile chiriasului, precum si plata utilitatilor ( energie electrica, apa-canal etc). Pentrucazul nostru, cheltuielile de exploatare totale (fixe si variabile) recunoscute reprezinta10% din totalul veniturilor din chirie/an.1.800.000 Euro/an 180.000 Euro/an = 1.620.000 Euro/an.

VCA=ga

CFNA

1

, unde a = ccp

Vom nota ar gr = cr. Pentru proprietatea analizata s-a utilizat o rata de capitalizare de17%, selectata din intervalul 17 22%, reflectat in piata.

17.0

000.620.1

= 9.529.411 Euro

9.529.411 Euro 9.025.000 Euro = 504.411 EuroValoarea unitara a terenului:504.411 Euro : 10.000 mp = 50.44 Euro/mp

10


11/25

9. Reconcilierea rezultatelor:Din metoda comparatiei directe rezulta ca un metru patrat de teren costa

44.1 Euro 45 EuroDin metoda capitalizarii veniturilor rezulta ca un metru patrat de teren costa

50.44 Euro 50 Euro

In opiniea evaluatorului, tinand cont de amplasamentul terenului si de potentialulde dezvoltare pe care il are (extinderea orasului Zarnesti prin construirea unui cartierrezidential), valoarea unitara pe metru patrat a terenului se situeaza la pragul 50Euro/mp.

11


12/25

2. Raport de evaluare al unui imobil

IMOBIL Brasov, Bld. 13 Decembrie nr. 80, bloc B5, scara C, etaj 5,apartement 22, cod 500190

1. Evaluator:- Ing. Diaconu Mihaela- Legitimatie nr. 6582, expert evaluator proprietati imobiliare, membru titular- Telefon/Fax: 072245 10 85 / 0268 32 11 11 ;

2. Identificarea proprietii:

Adresa: Brasov, Bld. 13 Decembrie nr 80, bloc B5,scara C, et.5, apartament 22,cod 500190 Proprietar i ocupant: Saulescu Marian si Saulescu Adriana; Nr. CF: 54124545; Nr. topo: 85412358/C/SK; Sarcini asupra proprietii: nu sunt;

Preul i data ultimei tranzacii: 4 milioane lei 03.1992 (conform contractului

de vnzare-cumprare);Definiia valorii estimate: valoarea de pia suma estimat pentru care o

proprietate ar fi schimbat la data evalurii, ntre un vnztor hotrt i un cumprtorhotrt, ntr-o tranzacie echilibrat, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte aacionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri;

Data inspeciei: 29.09.2010;Data raportului de evaluare: 29.09.2010.

3. Scopul i utilizarea evalurii:

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de pia a proprietii

imobiliare prezentate mai sus, aa cum este definit i n concordan cu standardeleANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia), pentru uzul i cunotinabeneficiarilor Saulescu Marian si Saulescu Adriana.

4. Ipoteze i condiii limitative:

12


13/25

- aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile i documentele furnizate dectre proprietari. Se presupune c dreptul de proprietate asupra imobilului evaluat estebun i marketabil;- informaiile furnizate de teri sunt considerate de ncredere, dar nu li se acordgaranii de acuratee;

- se presupune c nu exist condiii ascunse sau neaparente ale proprietii, soluluisau structurii care s influeneze valoarea proprietii evaluate. Evaluatorul nu-i asumnici o responsabilitate pentru asemenea condiii sau pentru obinerea studiilor necesarepentru a le descoperi;- se presupune c proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilorde zonare i utilizare;- situaia actual a proprietii imobiliare este cea care a stat la baza selectriimetodelor de evaluare i la baza concilierii rezultatelor n scopul estimrii valorii depia;- evaluatorul a utilizat n estimarea valorii de pia numai informaiile avute ladispoziie, obinute de la proprietari i prin cercetri proprii.

5. Analiza pieei imobiliare:

Localizare: Brasov, cartierul Faget, str.13 Decembrie nr 80,bloc B5, scara C, et.5,apartament 22, cod 500190

Gradul de construire al zonei: gradul de construire este mediu, avnd n vederemrimea i densitatea construciilor;Tendina valorilor imobiliare n zon: n zona cartierului Faget se constat o

evoluie cresctoare a preurilor de vnzare-cumprare a apartamentelor n general i nspecial a celor cu 4 camere finisate i super-finisate;

Raportul cerere-ofert: balana cerere-ofert este dezechilibrat n favoarea

cererii, fapt ce determin i tendina cresctoare a preurilor cerute de vnztori;Timpul estimat necesar pentru vnzare: ntre 2-4 luni;Factori care ar afecta vnzarea: n ultima perioad de timp, piaa

apartamentelor de 4 camere cu destinaie locuin familial este evitat de cumprtoridatorit cheltuielilor de ntreinere relativ ridicate;Surse de informare:

- documentele i schiele puse la dispoziie de ctre client;- date privind reparaiile i reamenajrile recente efectuate asupra apartamentului;- date de la ageniele imobiliare (Casa Lux, Ariadna i Pronto), cotidienele ipublicaiile de profil locale (Piaa de la A la Z, Adevrul de Cluj i AnunulImobiliar);- date de la Direcia Judeean de Statistic;- Evaluarea proprietii imobiliare ANEVAR-IROVAL, ediia 2002;- date din publicaii centrale Bursa i Capital.- concluzii: cu toate c piaa imobiliar n domeniul apartamentelor este ndezechilibru n favoarea cererii, sectorul apartamentelor cu 4 camere este mai puin cutatde investitori i cumprtori.

13


14/25

6. Descrierea amplasamentului:

Clasificarea zonei urbane:locaia apartamentului este ntr-o zon central a cartierului Faget (3-5 minute

distan pn la complexul comercial Unirea), 10 minute pana la gara centralaBrasov

Utiliti:apartamentul evaluat este racordat la toate utilitile uzuale, dispunnd inclusiv de

central termic proprie;Vecinti:

- apartamentul este dispus pe un palier cu alte 2 apartamente (cu 5, respectiv 2camere), iar blocul dispune de lift;- staia de transport n comun spre i dinspre ora (orice destinaie), complexulcomercial Unirea;

Caracteristici fizice ale terenului: terenul pe care este dispus blocul n care segsete apartamentul evaluat este unul plat, cu caracteristici favorabile construciilornalte gen blocuri sau complexe comerciale.Descrierea cldirii

- nr. etaje: parter+8 etaje;

- nr. de lifturi: 1;- data punerii n exploatare: februarie 1982;- pereii exteriori: din beton, cu tencuial de faad clasic;- acoperiul: tip teras, cu izolaie bituminoas (reparat capital n vara anului2005);- nr. locuri de parcare/apartament: 3 locuri de parcare la 10 apartamente;- tipul locurilor de parcare: platform betonat, neacoperit;- nr. apartamente vndute: n ultimul an s-au vndut 2 apartamente cu 5 respectiv,4 camere n blocul unde este dispus apartamentul evaluat;- nr. apartamente nchiriate: 2 cu 2 camere.- calitatea construciei: bun;- tipul nclzirii i al contorizrii: nclzire cu central proprie i contorizareseparat a consumului de ap;- spaii de utilitate comun: exist o camer usctor la ultimul etaj al scrii.Descrierea apartamentului:

- numrul i denumirea camerelor: 4 camere, 1 buctrie, 2 bi, 1cmar, 1 debara, 2 balcoane;

14


15/25

- suprafee:Detalii Suprafata

(mp)

Camera 1 32.8

Camera 2 11.7

Camera 3 13.44

Camera 4 10.94

Bucatarie 7.03

Baie 3.86

WC + Dus 3.31

Camara 1.5

Debara 0.76

TOTAL UTIL 85.34

Balcon 1 4.34

Balcon 2 6.9

TOTAL GENERAL 96.58

- camere cu finisaj superior: 3 camere i buctria au finisaje superioare,cu geamuri termopan, parchet, gresie i faian parial;

Interiorul:

- Podele: parchet, iar pe hol gresie;- Perei, tavane: vopsii cu vopsea lavabil;- Podeaua i pereii de la bii i buctrie: podea placat cu gresie, iar pereii cufaian (la buctrie pn la nivelul a aprox. 1,5 m);- Uile: din lemn, vopsite sau lcuite;- Inclzirea (tipul i combustibilul): cu central proprie pe gaz;- Balcoane i terase: 2 balcoane, unul parial ocupat de modificarea camerei nr.3(vezi schema apartamentului);

- Izolarea termic: bun, parial cu geamuri termopan.

15


16/25

7. Starea general a apartamentului

- Uzur fizic i neadecvare funcional: apartamentul a fost supus unei reparaiicapitale cu unele modificri de compartimentare n vara anului 2005, fapt ce determin cagradul de uzur general interior s fie sczut (3-5%);- Condiii de mediu nefavorabile: nu sunt.

8. Administraia blocului

- Cheltuieli comune (n comparaie cu alte blocuri): circa 160 lei n lunadecembrie 2009, fa de 300 400 lei n luna decembrie la apartamentele similare, frcentral termic proprie i fr contorizarea consumului de ap;- Situaia fondului de rulment: fiineaz fond de rulment, de mrime variabil nfuncie de necesiti;- Calitatea administratorului: administratorul manifest o deosebit preocuparepentru administrarea imobilului;

9. Cea mai bun utilizare

Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc urmtoarelecriterii: s fie permisibil legal, s fie posibil fizic, s fie fezabil financiar i s fiemaxim productiv.Analiznd piaa imobiliar n domeniul apartamentelor de 4 camere prin prisma celor 4criterii enumerate mai sus rezult faptul c pentru apartamentul evaluat sunt posibileurmtoarele utilizri: utilizare rezidenial (cu chirie) sau comercial (cu chirie). Cea de-adoua variant, cea a utilizrii ca spaiu comercial este foarte puin probabil avnd nvedere dispunerea apartamentului evaluat (et.5 din 8 al unui bloc de locuine). Rmne ncalcul doar varianta de utilizare rezidenial (cu chirie).

10. Metoda comparaiei directeDin calculele efectuate prin metoda comparaiilor directe (tabelul de mai jos) a rezultaturmtorul interval de valori:

30.250 Euro 33.660 Euro

16


17/25

Elemente decomparatie

Deevaluat A B C D E F G

Pret de vanzare 34000 28500 32000 36000 28000 27500 32000

Drepturi de priprietatetransmise libera libera libera libera libera libera libera libera

Corectii pentru drepturide proprietate (%) 0 0 0 0 0 0 0

Corectii pentru drepturide proprietate (efectiv) 0 0 0 0 0 0 0

Pret corectat 34000 28500 32000 36000 28000 27500 32000

Conditii de piata(datatranzactionarii)

acum5 luni

acum3 luni

acum2 luni

acum1 luna

acum6 luni

acum4 luni

acum2 luni

Corectii pentru conditiide piata (% in plus) 10 10 5 0 15 10 5

Corectii pentru conditii

de piata (efectiv) 3400 2850 1600 0 4200 2750 1600Pret corectat 37400 31350 33600 36000 32200 30250 33600

Localizare

comparabila

comparabila

comparabila

comparabila

comparabila

comparabila

comparabila

Corectie pentrulocalizare(% in minus) 0 0 5 10 0 0 0

Corectie pentrulocalizare(efectiv 0 0

(-)1680

(-)3600 0 0 0

Pret corectat 37400 31350 31920 32400 32200 30250 33600

Caracteristici fizice

comparabile

comparabile

comparabile

comparabile

comparabile

comparabile

comparabile

Corectii pentrucaracteristici fizice(% inminus) 0 0 5 5 0 0 5

Corectii pentrucaracteristicifizice(efectiv) 0 0

(-)1596

(-)1620 0 0

(-)1680

Pret corectat 37400 31350 30324 30780 32200 30250 31920

Utilizarelocuintafalimilala firma

similara

similara

similara

similara

similara

similara

Corectii pentruutilizare(% in minus) 10 0 0 0 0 0 0

Corectii pentruutilizare(efectiv)

(-)3740 0 0 0 0 0 0

Pret corectat 33660 31350 30324 30780 32200 30250 33600

Corectie totala

Neta (-)340 2850(-)1676

(-)5220 4200 2750 (-)80

Neta (%) (-)1 10(-)5.24

(-)14.50 15 10

(-)0.25

Bruta 7140 2850 4876 5220 4200 2750 3280

Bruta (%) 21 10 15.24 14.5 15 10 10.25

17


18/25

Numar corectii 2 1 3 2 1 1 2

11. Metoda de randament

- Estimarea chiriei pe pia:

din datele la dispoziie, pentru apartamente similare i pentru dispunere similar sepercepe o chirie brut lunar cuprins n intervalul 300-350 USD;- Estimarea ratei de capitalizare (a):din datele deinute de evaluator (culese de la agenii imobiliare si inscrise in tabelul din

Anexa 2), rata de capitalizare (raportul dintre veniturile nete generate de proprieticomparabile i preul de vnzare a acestora) este cuprins ntre valorile: 11,2% - 13,1%.Evaluatorul a selectat valoarea a=12,5% (avnd n vedere gradul de finisare i dotrile dinapartamentul evaluat);- Venitul brut anual:Vba = 12 luni x 340 Euro= 4.080 Euro (s-a selectat chiria lunar de 340 Euro, avnd nvedere gradul de finisare i dotrile din apartamentul evaluat);

- Cheltuielile de exploatare:din discuiile cu proprietarul i din datele culese de pe piaa imobiliar rezult ccheltuielile anuale de exploatare (fixe i variabile) se situeaz la circa 75 Euro;- Venitul net anual:Vna = Vba Cheltuieli = 4.005 Euro;- Valoarea de pia estimat prin metoda de randament, se calculeaz cuurmtoarea formul:

V =a

Vba=

125,0

005.4=32.040 Euro

12. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului:Din analiza rezultatelor obinute prin cele 2 metode de evaluare folosite se poateconcluziona c valoarea de pia a proprietii evaluate este cuprins n intervalul:

V= 32.000 Euro 33.000 Euro,respectiv

V= 134400 Ron 138600 RonNot:

- curs BNR din data de 30.09.2010:1 Euro = 4.2 Ron

In opinia evaluatorului, tinand cont de amplasarea imobilului, de vecinatati siimbunatatirile aduse acestuia, valoarea imobilului, la momentul actual se situeaza lapragul de 33.000 Euro.

18


19/25

3. Raport de evaluare al unui autoturism

AUTOTURISM Daewoo Nubira BV 10 -CLB

1. Evaluator:- Ing. Diaconu Mihaela- Legitimatie nr. 6582, expert evaluator proprietati imobiliare, membru

titular- Telefon/Fax: 072245 10 85 / 0268 32 11 11 ;

2. Obiectul evaluarii:

Evaluarea autoturismului marca DAEWOO, tip/varianta JF696 NUBIRA, cu numr denmatriculare BV-10-CLB, aflat n patrimoniul Primriei Brasov, la valoarea actual depia, n conformitate cu prevederile Standardelor Internaionale de Evaluare IVS.

Diagnostic juridic- lista de inventar mijloace fixe;- carte de identitate: seria D nr.631964;- certificat de nmatriculare: nr.V000381F7S;- facturi fiscale privind reparaiile, reviziile periodice efectuate n timp;

Se presupune c dreptul de proprietate este deplin, valabil i marketabil.Data inspectiei: 08.05.2010Data evaluarii: 08.05.2010

3. Ipoteze si conditii limitative:

Evaluatorul a acionat n calitate de consultant i s-a bazat pe inspecia bunului iinformaiilor puse la dispoziie de ctre client, drept pentru care evaluatorul este absolvitde responsabilitate privind completitudinea i corectitudinea datelor furnizate.Evaluatorul este degrevat de rspunderea existenei unor vicii ascunse privind bunulevaluat.Acest raport de evaluare a fost fcut n urmtoarele ipoteze:- evaluatorul nu are un interes prezent sau viitor n proprietatea evaluat prin raport i nu

are interes personal sau idei preconcepute asupra prilor implicate;- acest raport de evaluare este confidenial pentru client i este valabil numai pentru

scopul menionat, posesia raportului sau o copie a sa nu-i d dreptul clientului de a-l face

public;- lucrarea a fost fcut n baza documentelor prezentate i informaiile primite de la

proprietar, ct i n baza celor constatate din punct de vedere tehnic pe teren n urmaanalizrii bunurilor ce fac obiectul evalurii;- previziunile i exprimrile coninute n raport sunt bazate pe condiiile actuale ale

pieii, pe factori anticipai ai ofertei i cererii considerndu-se o economie stabil i ncontinuare.Prin urmare aceste previziuni se pot schimba n funcie de condiiile viitoare;

19


20/25

valorile estimate de ctre expertul evaluator sunt valabile la data prezentat n raport intr-un interval de timp limitat.

Definirea valorii:Baza de evaluare o constituie valoarea de pia care face obiectul standarduluiinternaional IVS1, elaborat de Comitetul Internaional pentru Standardele de Evaluare(IVSC) i intrat n vigoare la data 1 iulie 2000, avnd urmtoarea formulare:

Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate ar fi schimbat ladata evalurii, ntre un vnztor hotrt i un cumprtor hotrt, ntr-o tranzacieechilibrat, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin decauz, prudent i fr constrngeri.

Valoarea de pia obinut n mod profesional reprezint o evaluare obiectiv adrepturilor de proprietate identificate, pentru o anumit proprietate, la o anumit dat.

Valoarea de pia este estimat prin aplicarea metodelor i procedurilor de

evaluare care reflect natura proprietii i circumstanele n care proprietatea respectivva fi cel mai probabil tranzacionat pe piaa liber.

Cele mai utilizate metode pentru estimarea valorii de pia includ abordarea princost, abordarea prin comparaia vnzrilor i abordarea prin capitalizarea veniturilor,inclusiv analiza fluxului de numerar.

Abordarea prin cost costul de nlocuire net (CN) este o metod acceptabil pentru adetermina un surogat al valorii de pia a proprietilor specializate i cu piaa limitat,pentru care nu sunt disponibile informaii de pia. CN se bazeaz pe estimarea valoriide pia pentru utilizarea existent a proprietii plus costul curent brut de nlocuire (sau

reconstrucie) a amenajrilor acestora minus alocarea (valoric) pentru deteriorarea fizici pentru orice forme relevante de depreciere i optimizare. Abordarea prin cost stabiletelimita superioar pn la care piaa ar plti n mod normal o proprietate anumit, cndaceasta ar fi nou. Pentru o proprietate veche, pentru estimarea unui pre care reflectaproximativ valoarea de pia, se scad unele alocri pentru diferitele forme de deprecierecumulat (deteriorare fizic, depreciere funcional sau tehnologic i depreciereeconomic sau uzur).

Abordarea prin compararea vnzrilor stabilete limitele valorii de pia a bunuluiprin analiza preurilor pltite n mod normal pentru bunuri concurente cu cel evaluat.Vnzrile sunt investigate pentru a se vedea motivaia celor dou pri. Preurile devnzare care reflect alt motivare fa de cea tipic participanilor pe pia trebuie s fieeliminat din baza de referine pentru comparare. Subiectul proprietii este comparat cupreurile de vnzare (i cu cele de ofert i de cerere) ale unor bunuri similare care au fosttranzacionate pe piaa liber.

Cea mai bun utilizare:Conform IVS, conceptul de cea mai bun utilizare (CMBU) este o parte fundamental iintegrant a estimrii de pia. Este definit ca: cea mai probabil utilizare a proprietii

20


21/25

care este fizic posibil, justificat adecvat, permis legal, fezabil financiar i careconduce la cea mai mare valoare a proprietii evaluate.

4. Evaluarea utilajelor si echipamentelor:Mijloacele de transport rutier, includ activele corporale, altele dect proprietileimobiliare. n mod individual, acestea sunt prezentate n H.G. nr.964/1998, modificatprin H.G. nr.2139/2004.Conform IVS GN5, acestea se evalueaz folosindu-se un tip adecvat valoare, funcie decircumstanele ntlnite.

4.1 Metodele de evaluare aplicabile:

- metoda costului de nlocuire net (CN);

- metoda comparaiei vnzrilor.Evaluarea mijloacelor de transport, n cazul de fa, se face pe urmtoarea baz deevaluare: costul de nlocuire net (CN), care este un tip de valoare non-pia, mijloculfix fiind un bun de utilitate practic.

Valoarea de pia poate fi neleas n sensul preului de tranzacionare curentpracticat pe pia pentru un exemplar de mijloc fix identic sau asemntor cu cel evaluat,corectat cu factorii de impact asupra valorii, reflectai prin diferene de tip, model,vechime i condiie. Mijlocul fix asemntor se determin prin metoda identificrii,asimilrii sau corelrii, actualizri indiciale.

Valoarea determinat prin metoda costului de nlocuire net presupunecontinuitatea utilizrii bunului potrivit scopului pentru care a fost proiectat i construit.

Acest lucru este adecvat n situaia de fa, deoarece sunt ntrunite urmtoarelecondiii:- bunul satisface o cerere economic prin utilitatea pe care o ofer;- bunul are o durat de utilizare rmas rezonabil;- continuitatea utilizrii este practicAbordarea prin costEste acea abordare care estimeaz valoarea prin determinarea costului prezent (de

reproducie, de nou) a unui bun din care se deduc o serie de elemente de depreciere fizic,funcional i economic, relaia fiind:Valoarea prin cost = Cost actual Depreciere fizic Depreciere funcional Depreciere economic.

Deprecierea fizic este pierderea de valoare ca rezultat al utilizrii i uzrii unui activ nfunciune i din expunerea lui factorilor de mediu nconjurtor.Deprecierea funcional (moral) este pierderea de valoare a bunului ca rezultat alprogresului tehnologic, al apariiei de noi tehnologii n industria autospecializatelor,pentru creterea siguranei active i pasive, ct i reducerea polurii.

21


22/25

Deprecierea economic o reprezint pierderea de valoare ca urmare a aciunii unorfactori externi activului asigurarea cu piese de schimb i revizie, cererea pieei,competiia cu alte firme productoare similare, etc.n final, aceast valoare de pia determinat se ajusteaz funcie de rezultatele obinuteprin metoda comparaiei care are ca baz informaiile certe ale tranzaciilor actuale

similare.

5.Evaluarea autoturismului:

Autoturism nmatriculat cu nr. BV-10-CLB, certificat de nmatriculareV0003817FS, eliberat la data de 13.05.2005 pe actualul deintor Primria Brasov, cuurmtoarele date:

Categoria de vehicul autoturism

Caroseria 3 volume, berlina, 4 usiMarca DAEWOO

Tip/varianta JF 696 NUBIRA

Numar de omologare ACWD1Z1111T08X4

Numar de identificare UU6JF69612D003866

An fabricatie 2005

Serie motor 026354R

Cilindre 1598 cmc

Culoare gri metal (argintiu)

Solutia constructiva motor si tractiune fata

Transmisie mecanica

Putere 77.80 KW la 5800 rot/min.

Combustibil benzina

Stare tehnica satisfacatoare (stare de functionare)

5.1. Date de origine i antecedente:

Autoturismul a intrat de nou n patrimoniul Primriei Brasov, instituia n care afost inspectat. Data intrrii n exploatare a fost luna mai 2005, rezult o perioad defuncionare efectiv de 5 ani. Parcursul total realizat nsumeaz 241.000 km.Inspecia tehnic s-a efectuat n data de 08.05.2010, la locul de parcare al autoturismului garajul Primriei Brasov, n prezena reprezentantului PrimrieiBrasov, dl. Gojdu

Vasile.5.2. Starea tehnic i ntreinere:

Starea de ntreinere care stabilete nivelul uzurii fizice fa de limitele normaleadmise la un rulaj sau o vechime n exploatare, respectiv funcionare efectiv, sedefinete n 3 nivele: bun, medie i satisfctoare.La vechimea de 5 ani, n conformitate cu criteriile din documentaia de specialitate, seapreciaz o stare tehnic satisfctoare. Aceast clasificare este urmare a exploatrii

22


23/25

intense, s-au efectuat periodic unele lucrri de reparaii i ntreinere, la data prezent,autoturismul se afl n stare de funcionare.Grupul motopropulsor nu prezint pierderi de lubrifiani sau gaze, ns parcursul de241.000 km va conduce n perioada urmtoare la cheltuieli suplimentare.Caroseria nu este afectat de coroziune, tapieria este degradat prin exploatare normal,

elementele de etanare fiind i acestea parial deteriorate prin mbtrnire.Parbrizul fa este fisurat, s-au constatat deficiene la dispozitivele de nchidere ale uilor,n special la ua fa dreapta.

6.Abordarea prin cost:

- n cea mai simpl form, reprezint costul curent (ca i cum ar fi nou) minusdeprecierea.Uzura (deteriorarea) fizic reprezint pierderea n valoare sau n utilitatea iniial a uneiproprieti cauzate de consumarea treptat sau de expirarea duratei sale de via, cauzatde utilizare, deteriorare, expunere la diveri factori de mediu, constrngeri fizice i altele

asemntoare.Valoarea reparaiilor pentru aducerea autoturismului la parametri iniiali cuprindevaloarea reparaiilor i reviziilor tehnice necesare cu nlocuirea pieselor cu uzur dinmecanismele de direcie, suspensie, rulare i frnare. Aceast valoare rezult n urmacalculrii cheltuielilor necesare pe baza devizelor de reparaii.Valoarea elementelor cu via lung se determin prin scderea valorii reparaiilor dincostul de nlocuire brut (CIB).Estimarea gradului de uzur fizic.Metoda cea mai utilizat este cea denumit metoda agregat sau metoda uzurilorfizice globale prin care expertul tehnic poate aprecia gradele de uzur fizic innd contde mbuntiri, lipsuri sau starea de ntreinere.

Uzura fizic global reprezint media ponderat a uzurilor fizice parial alesubansamblelor constitutive:Ug = (n1U1 + n2U2 + + nnUn) : 100 , unde:

n1, n2, .., nn = proporia n procente a subansamblului evaluat din valoareatotal sau cotele procentuale ale prilor componente din valoarea unitar aautoturismului.

U1, U2, ., Un = uzurile fizice corespunztoare ale subansamblelor, apreciate deexpert pe teren, innd cont de mbuntiri, lipsuri sau stare de ntreinere.La autoturisme se consider urmtoarele valori pentru n:caroserie (n1) = 30%motor (n2) = 20%transmisie (n3) = 15%direcie i suspensie (n4) = 10%instalaie electric (n5) = 10%instalaie de frnare (n6) = 5%instalaie de rcire i climatizare (n7) = 5%tapierie i anexe (n8) = 5%Ug = 0,30 x 0,60 + 0,20 x 0,45 + 0,15 x 0,40 + 0,10 x 0,40 + 0,10 x 0,60 + 0,05 x 0,50 +0,05 x 0,55 + 0,05 x 0,45 = 0,495 adic 49,50%

23


24/25

Coeficient pentru uzura fizic n timp = 0,505

Deprecierea funcional (tehnologic) este definit ca fiind pierderea de valoare sauutilitatea iniial a unei proprieti, din cauza ineficienelor sau inadecvrilorcaracteristice proprietii nsi, atunci cnd este comparat cu o proprietatea mai

eficient sau cu una mai puin costisitoare, pe care a dezvoltat-o noua tehnologie. Seestimeaz o depreciere de 15% pe considerentul c n prezent autoturismele fabricate dinaceeai gam prezint mbuntiri majore n ceea ce privete parametrii tehnico-funcionali, modelele noi avnd motoare nepoluante i echipamente pentru care s-aprelungit perioada de ntreinere i reparaii periodice, prezentnd sisteme de control alfrnrii i stabilitii, protecie pentru fiecare ocupant i caroserie modern stilizat.

Depreciere economic (extern) este definit ca pierderea din valoare sau utilitateadeplin a unei proprieti cauzat de factori externi acesteia . Aceti factori includ costulmajorat al materiilor prime, forei de munc sau utilitilor, cererea sczut pentruprodusul respectiv, piaa imobiliar n stagnare i n scdere, concurena sporit, legislaia

de mediu, asigurarea cu piese de schimb i service, cererea pieei, etc.. se apreciaz lanivelul de 50%.Valoarea de catalog sau de comercializare a unui autoturism marca DAEWOO tipNUBIRA prin asimilare = 15.800 Euro x 4,16 lei/Euro = 65.728 lei.Prin aceast metod valoarea de pia a bunului este dat de relaia:Vp1 = valoarea de nlocuire sau de nou (Deteriorare fizic + Deprecierefuncional + Depreciere economic extern) == 65.728 lei x 0,505 x 0,85 x 0,50 = 14.107 lei.

7. Abordarea prin comparaia vnzrilorAnaliza de pia.

Piaa este un sistem de relaii ntre cumprtor i vnztor, n care se schimb obiecte aleproprietii prin mecanismul pieei. Conceptul de pia implic reacii specifice aleparticipanilor pe pia la modificarea raporturilor dintre cerere i ofert, la schimbareaaltor factori care influeneaz preurile.Piaa poate fi local, naional i internaional dar majoritatea pieelor (inclusiv cea acapitalului) tind s devin globale.Cea mai bun utilizare aplicabilitate: autoturism.Abordarea prin comparaia vnzrilor metoda comparaiei directe utilizeazprocesul n care estimarea valorii de pia se face prin analizarea pieei pentru a gsibunuri similare i comparnd apoi aceste bunuri cu proprietatea n evaluare.Analiza comparativ se axeaz pe asemnrile i diferenele ntre bunuri i tranzaciicare influeneaz valoarea.Elementele de comparaie, utilizate sunt:

- condiiile pieei;- condiiile de vnzare;- an de fabricaie, respectiv vechimea bunului;- parcursul realizat, medie 15.000 km/an pentru o uzur normal;- dotare cu echipament de confort nafara echiprii de baz;

24


25/25

- stare tehnic de ntreinere.Tehnica acestei abordri este asimilare.Valoarea exprimat pe piaa bunurilor mobile, pentru produse similare ca i utilitate,dotare, pentru autoturism DAEWOO tip NUBIRA, producie intern, cu o vechime decirca 5 ani este: autoturism marca DAEWOO tip/varianta JF696 NUBIRA:

3100 Euro 4000 Euro.n mica publicitate pentru un exemplu elocvent referitor la bunul mobil supus evalurii:autoturism DAEWOO Nubira, stare tehnic satisfctoare, parcurs de peste 240.000 km,valoarea probabil estimat pentru valorificare, innd cont de starea tehnic actual,dotare, condiiile, conjunctura pieei auto = 3.450 Euro = 14.352 lei, valoarea estimat nuconine TVA.

8. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului

Valorile obinute prin aplicarea celor 2 metode sunt:- abordarea prin cost: 14.107 lei;

- abordarea prin comparaia vnzrilor: 14.352 leiPentru determinarea valorii de licitaie realizabil n urma folosirii metodelor abordriiprin cost i a valorii prin comparaia vnzrilor, evaluatorul recomand valoarea obinutprin metoda comparaiilor vnzrilor i anume 14.352 lei, valoarea estimat nu conineTVA.

Proiect Raport de evaluare a unui imobil

Documents

Transcript of Proiect Raport de evaluare a unui imobil