Proiect Mihail - Maria

8/13/2019 Proiect Mihail - Maria

1/41

RAPORT DE EVALUARE

Proprietate de tip: casa cu teren aferentAdresa: Bucureti, Str. Episcop Chesarie, nr. 6, sector 4


2/41

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de ealuare

Student:Radulescu Maria

Grupa: 1

Anul universitar: II

!atele, informa"iile i con"inutul pre#entului raport sunt confiden"iale i nu pot fi copiate$n parte sau $n totalitate sau transmise unor ter"i f%r% acordul scris i preala&il al

ealuatorului i clientului.

U P R I ! S

AP" 1" SI!TE#A RAPORTULUI DE EVALUARE$$$$"""$"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""AP" %" S&ERA MISIU!II DE EVALUARE$$$$$$"$""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""" '.1. Identificarea i competen"a ealuatorului...........((((...(.................................. '.'. Identificarea clientului. Identificarea utili#atoruluidesemnat...........((............... '.). *&iectul i scopul ealu%rii((((............((((...(............................................. '.4. +ipul alorii estimate(((((((((((..((((................................................... '.. !ata ealu%rii. !ata raportului. !atainspec"iei......................................................

'.6. Moneda $n care se e-prim% aloareaestimat%(((((......................................... '.. /mploarea inesti0a"iilor. Inspec"ia propriet%"ii.(((((((.............................. '.. 2atura i sursa informa"iilor utili#ate $nealuare(............................................... '.3. Ipote#e i ipote#e speciale((..((((.(............................................................... '.1. !eclara"ie de conformitate...................((..((((.(..........................................

AP" '" IDE!TI&IAREA (I DESRIEREAPROPRIET)*II """"""""""""""""""""""""""$"""$"""""""""""""""""

2


3/41


).1. Pre#entare 0eneral%((((((((.((....((((.................................................... ).'. !ate despre ecin%t%"i i locali#are....(((((.....((............................................ ).). Situa"ia 5uridic%(((((((((((((..................

(.............................................. ).4. !escrierea terenului...................(((((((((.....((.......................................... ).. !escrierea construc"iilor i aamena5%rilor.............................................................AP" +" A!ALI#A PIE*EI IMO,ILIARE""""""$$""$"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""" 4.1. /nali#a cererii pro&a&ile(............................................(....................................... 4.'. /nali#a ofertei competitie((((((.................(..

(............................................ 4.). Echili&rul pie"ei(((((((.....................................(............................................AP" -" A!ALI#A ELEI MAI ,U!EUTILI#)RI""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""AP" ." EVALUAREATERE!ULUI"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""AP" /" APLIAREA A,ORD)RILOR 0!EVALUARE""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""" .1. /plicarea a&ord%rii prin

pia"%................................................................................. .'. /plicarea a&ord%rii princost................................................................................... .). /plicarea a&ord%rii prinenit..................................................................................AP" " OPI!IA &I!AL) ASUPRA VALORII""""""$$$"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""AP" 2"A!E3E"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""

3


4/41


1" SI!TE#A RAPORTULUI DE EVALUARE

O4iectul raportului de evaluare: proprietatea imo&iliar% detip +eren a7nd suprafa"a de ),mp, deschidere de m, i construc"iecu re0im de $n%l"ime P89P91E9 Pod Mansarda&il.

Drept de proprietate evaluat: la data ealu%rii, su&iectulanali#at, se afl% $n proprietatea unor persoane fi#ice, conform contractuluide 7n#are:cump%rare autentificat su& nr.11) din data de 16.'.',inta&ulat $n C; nr. 441 conform $ncheieri nr. 1'6'


5/41


A/2E8/@ niunea 2a"ional% a Ealuatorilor /utori#a"i din @om7nia,.anear.ro

Data: ')..'1'

Evaluatori scopul evalu5riiObiectul evalurii$l constituie proprietatea imo&iliar% de tip teren

a7nd suprafa"a de ),mp, deschidere de m, i construc"ie cu re0imde $n%l"ime P89P91E9 Pod Mansarda&il.

Scopul evaluriiDutili#area desemnat% este estimareavalorii depia65a propriet%"ii $n scopul tran#ac>ion%rii.

Conform #tandardelor NE$! $n i0oare, proprietatea imo&iliar%repre#int% Fterenul i toate elementele care sunt o parte natural% aacestuia, de e-emplu copaci i minerale, elementele care au fost ataateterenului, cum ar fi cl%dirile i construc"iile de pe amplasament i toateelementele permanent ataate cl%dirilor, de e-emplu echipamentelemecanice i electrice care asi0ur% func"ionarea unei cl%diri, aflate at7t $nsu&sol, c7t i deasupra soluluiG.

%"+ Tipul valorii esti7ate+ipul alorii care urmea#% a fi estimat% $ntr:o misiune de ealuare

este sta&ilit $n func"ie de o&iectul i scopul ealu%rii.

/7nd $n edere faptul c% scopul ealu%rii este tran#actionarea, tipulalorii care urmea#% a fi estimat este valoarea de pia65,a c%rei defini"ie: conform Standardelor ANEVA $n i0oare la data ealu%rii : esteurm%toarea

%#uma estimat pentru care un activ sau o datorie ar puteafi sc&imbat'( la data evalurii, ntre un cumprtor &otr"t i

un v"nztor &otr"t, ntr)o tranzacie neprtinitoare, dup unmar*etin+ adecvat i n care prile au acionat fiecare ncunotin de cauz, prudent i fr constr"n+ere.

Ealuarea este reali#at% $n conformitate cu le0isla"ia $n i0oare 8aloarea de pia"% tip de ealuareH +ipuri de aloare diferite de aloarea de pia"%H @aportarea ealu%riiH Ealuarea propriet%"ii imo&iliare.

Estimarea alorii de pia"% se aplic% propriet%"ii considerat% $n

$ntre0ime Dcl%diri, construc"ii speciale, teren i orice dii#iune $n elementepar"iale a anula aceast% ealuare Dalorile separate nu pot fi utili#ate $nalte ealu%ri

%"- Data evalu5rii" Data raportului" Data inspec6ieiData evalu5riirepre#int% data la care este ala&il% opinia asupra

alorii i este )..'1'.

Data raportului de evaluareeste ')..'1'.

Data inspec6iei propriet56iia fost 13..'1'.

6


7/41


A *pinia final% asupra alorii propriet%"ii su&iect are o ala&ilitateredus% $n timp din cau#a schim&%rilor ineita&ile care surin pe pia"aimo&iliar% i $n economia unei "%ri, factori cu impact asupra alorii.

%". Moneda Bn care se eCpri75 valoarea esti7at5*pinia final% asupra alorii este pre#entat% $n ?ei i $n Euro.

Cursul de schim& alutar utili#at pentru e-primarea opiniei finaleasupra alorii i $n Euro este de 4.4)'1 Lei pentru un Euro, curscomunicat de c%tre B2@ pentru data de ')..'1' data ealu%rii.

%"/ A7ploarea investi=a6iilor" Inspec6ia propriet56ii"Inspec"ia propriet%"ii a fost reali#at% de c%tre ealuator la data de

13..'1' $n pre#en"a proprietarului . ?a aceast% dat% ealuatorul a

i#itat proprietatea imo&iliar% identific7nd:o pe &a#a dosarului cadastralpus la dispo#i"ie de c%tre proprietar, a inspectat ecin%t%"ile acesteia iproprietatea $n sine, $n totalitate, oca#ie cu care a preluat i foto0rafiiDataate $n /ne-% ce pun $n eiden"% starea ecin%t%"ilor i a propriet%"iila data ealu%rii.

n urma efectu%rii inspec"iei propriet%"ii, ealuatorul a constatat c% Pere"i din c%r%mid%.

nelitoarea din ta&l% 0alani#at% +encuieli din ciment, 0let i super0let, opsitorii laa&ile, plac%ri

cu faian"% $n &uc%t%rii i 0rupurile sanitare.

Pardoseli din parchet din lemn masi =i du=umea, 0resie $n&uc%t%rii, 0rupurile sanitare, holuri, circula"ii.

i interioare din lemn cu 0eam.

%" !atura >i sursa in;or7a6iilor utili8ate Bn evaluareInforma"ii utili#ate $n ealuare

Situa"ia tehnico:5uridic% a propriet%"ii imo&iliare

!ate despre pia"a imo&iliar% specific% pre"uri de tran#ac"ie cupropriet%"i imo&iliare compara&ile, nielul chiriilor, 0rade deocupare, rate de capitali#are etc.

Indici de actuali#are a costurilor

Sursele informa"iilor utili#ate $n ealuare

Informa"iile le0ate de situa"ia tehnico:5uridic% a propriet%"iiimo&iliare ealuate au fost furni#ate de c%tre proprietar pe &a#aactului care atest% dreptul de proprietate asupra propriet%"ii i adocumenta"iei cadastrale

Informa"iile le0ate de tran#ac"iile cu propriet%"i imo&iliarecompara&ile au fost preluate fie din &a#a de date a ealuatoruluifie au fost furni#ate de c%tre a0en"ii imo&iliare

7


8/41


ndrumare /2E8/@ FCosturi de reconstruc"ie, costuri de$nlocuire. Cl%diri re#iden"ialeG, FMetoda costurilor se0re0ateG,$mpreun% cu FIndici de actuali#are. Cataloa0e de costuriG: editura/2E8/@.

%"2 Ipote8e >i ipote8e speciale?a &a#a ealu%rii au stat o serie de ipote#e


9/41


7e74ru titular A!EVAR< nr"le=iti7a6ie 2222i locali8are

1. ?oca"ia cental%, @ondul @e0ina Maria.'. Compo#i"ie re#iden>ial% format% propriet%>i tip cas%% PalatulParlamentului

/cces: /rterele principale Bdul @e0ina Maria, Bdul. M%r%=e=ti, Str. 11 Iunie: /rtere secundare str. Episcop Chesarie: Comentarii asupra accesului acces direct din drum asfaltat.

Sericii i facilit%"i pu&lice: Kone er#i Ddin apropiere Parcul Carol: nit%>i de $n%>%m7nt 0r%dini>e, =coli, licee suficiente D?iceul de

Mu#ic%, ?iceul de Core0rafie: nit%>i medicale ca&inete medicale indiiduale, Metropolis Medical

Center, Spitalul de ochi: Pia"%, unit%"i comerciale Profi, nirea Shoppin0 Center: B%nci suficiente: Institu"ii de cult &iserici, Patriarhia @om7n%

'"' Situa6ia uridic5

Conform contractului de 7n#are:cump%rare re#ult% c% proprietatea

este de"inut%Bn eCclusivitate, fiind format% din teren intravilan cu osupra;a65 total5 de '/i o construc6ie cu o supra;a65

9


10/41


des;5>urat5 de '1/i o supra;a65 construit5 de %%-7p"

Ealuatorul nu are cuno=tin>% dac% asupra propriet%"ii 0reea#% sarcinisau sunt constituite 0aran"ii &ancare sau ipoteci, care limitae#% dreptul de

proprietate =i a ealuat imo&ilul ca fiind li&er de sarcini.Conform clasific%rii, $n func"ie de destina"ie, cl%direa aferent%propriet%"ii imo&iliare $n cau#% are atri&utele unei construc6ii civile delocuit< re8iden6ial5, fiind utili#at% $n acest scop.

'"+ Descrierea terenuluiSuprafa"a terenului este de ), mp =i este $n totalitate

construit%, amprent% cas% de ''mp, iar curtea cu suprafa>a de 1),mp este paat% cu mo#aic ene>ian.

2ielul terenului este la nielul carosa&ilului.;orma terenului este apro-imati dreptun0hiular%.

!imensiunile $n plan ale terenului $n cau#% sunt- deschidere la strad% m

+erenul estesituat $n intrailanul oraului Bucure=ti, $n #on% central%..

/ccesul se reali#ea#% direct din Strada Episcop Chesarie.

'"- Descrierea construc6iei

Imo&ilul a fost construit $n anul 13).Paa5ul cur"ii este e-ecutat din mo#aic ene>ian.Cl%direa a fost proiectat% i e-ecutat% pentru ;unc6iunea de locuin65,

or0ani#area interioar% fiind caracteristic% acesteia.Clasa de calitate cl%direa are un 0rad de finisare i dotare tehnic%

,mediu, specific destina"iei de locuin"% unifamilial% la $ncadr7nd cl%direa $ncate=oria cl5dirilor re8iden6iale de clas5 7edie"

/rhitectur%Su&iectul anali#at i ma5oritatea cl%dirilor $necinate, au un stil

arhitectonic inter&elic cu influen>e &r7ncoene=ti, specifice aceleiperioade, cu spa"ii controlate i func"ionalit%"i &ine definite.

!esi0nul interior este un aran5ament conena&il i conforta&il al #onelor

ce corespund necesit%"ilor #ilnice, uor accesi&ile.8ila pastrea#% intacte caracteristicele arhitecturale, chiar dac% a fostrenoata si i0ieni#ata recent =i este compus% din 1 camere locui&ile =i$nalte de ), m, 4 &ai amena5ate, ' &uc%t%rii, 6 holuri =i ' pini>e.

/mplasare/ccesul $n spa"iu se reali#ea#% independent, intrarea principal% fiind

po#i"ionat% cardinal 2*@!. Construc"ia are $n plan forma nere0ulat%.Caracteristicile tehnice ale construc"iei@e0im de $n%l"ime !9P91Epar>ial9Pod mansarda&ilSuprafa"a construit% la sol Sc J ''mpSuprafa"a construit desf%urat% Scd J )1,1mpSuprafa"a util% Su J '46,1mpBilan"ul de suprafa"% util% pe fiecare niel

10


11/41


Su4sol< Su J )3,13mp compartimentat% astfel: pini>%, supafa>% 16,''mp: pini>%, supafa>% '',3mp

ParterSu J 163,1mp, compartimentat astfel: camer%, suprafa"% '4,1mpH: &aie, suprafa"% ),33mp

: hol, suprafa"% 6,4mp H: hol, suprafa"% ',34mp: camer%, suprafa"% '',4)mpH : camer%, suprafa"% 13,mp: camer%, suprafa"% 11,mpH : &uc%t%rie, suprafa"% ,'mp: &aie, suprafa"% ,4mpH : casa sc%rii, suprafa"% 11,6mp: camer%, suprafa"% '',6mpH : camer%, suprafa"% 16,1mp

Eta< Su J ,3mp, Stotal% J ,3mp include &alconul: casa sc%rii, suprafa"% ),mpH : camer% sericiu, suprafa"% ,6mp: camer% sericiu, suprafa"% ,)'mp: hol, suprafa"% ,4mp: &uc%t%rie, suprafa"% ),)mp: hol, suprafa"% ,mp: camer%, suprafa"% '',)mp: camer%, suprafa"% 16,1mp: hol, suprafa>% ),4mp

?a eta5 e-ist% 1 &alcan cu suprafa>% de 1,3mpPod mansarda&il, Su J 3, 4)mp

Structura< ;inisae< instala6ii< starea actual5 a spa6iului

Structura de re#isten"%

/nelopa


12/41


+7mpl%ria TH7pl5ria interioar5este din lemn opsit cuopsea al&% $n uleiTH7pl5rieeCterioar5 este din le7ncu 0eamsimplu =i 0rila5e, ui de acces din t7mpl%rie P8C cu0eam termopan.

Instala"iile

Instala6iile sanitare:o&iectele sanitare sunt decalitate inferioar%, din materiale ceramice i dincompo#it acrilic Dchiuetele =i din font% Dc%#ile.Instala"iile de $nc%l#ire corpuri radiante o>el =i so&edin teracot%

tilit%"i Utilit56i eCistente:/limentarea cu apa, curent electric, canali#area,0a# sunt asi0urate prin racord la re"elele pu&lice./0entul termic este asi0urat de C+ proprie pe 0a#.

Pere6ii interiori >i eCteriori nu pre8int5 de=rad5ri< structura dere8isten65 se pre8int5 Bn stare tenic5 4un5< ;inisaele interioarei are unaspect pl5cut"

+" A!ALI#A PIE*EI IMO,ILIARE

'iaa imobiliareste format% dintr:un 0rup de persoane sau defirme aflate $n contact $n ederea efectu%rii de tran#ac"ii imo&iliare.

+ipul de pia"% imo&iliar% aut% $n edere $n procesul de ealuare apropriet%"ii imo&iliare su&iect i anali#at% $n acest capitol este pia"aimo&iliar% re#iden"ial% pentru teren cu casa.

Pia"a imo&iliar% se poate defini ca fiind interac"iunea dintre persoaneleDfi#ice sau 5uridice care schim&% drepturi de proprietate contra altor &unuri, cumar fi &anii.

/ceast% pia"% se definete pe &a#a tipului de proprietate, poten"ialul de aproduce enituri, locali#are, caracteristicile inestitorilor i chiriailor tipici.

+"1 Anali8a cererii

Cererea constituie num%rul poten"ialilor cump%r%tori sau chiriaicare caut% drepturi reale imo&iliare, la diferite pre"uri, pe o anumit% pia"%,

12


13/41


$ntr:o anumit% perioada de timp, $n situa"ia $n care al"i factori precumpopula"ia, enitul, pre"urile iitoare i preferin"ele consumatorilor r%m7nconstante.;actori importan"i ce pot fi a&ordati $n anali#a cererii pe pia"a re#iden"ial%

popula"ia din aria de pia"%, m%rimea i num%rul 0ospod%riilor, rata de

cretere i descretere a form%rii 0ospod%riilor, compo#i"ia idistri&u"ia pe echimeH enitul Dpe 0ospod%rie i indiid, mediu i medianH an0a5atori principali, tipuri de actiit%"i i rata oma5uluiH procenta5ul de proprietari i chiriaiH informa"ii financiare, precum nielul economiilor i condi"iile decreditare,de e-. rata do&7n#ii $n ca#ul creditelor ipotecare,comisioanele ad%u0ate, ratele credit:aloareH

planul ur&anistic i direc"iile de cretere i de#oltare ale orauluiH factorii ce afectea#% atractiitatea fi#ic% a cartierului, de e-emplu,factorii 0eo0rafici i 0eolo0ici Dclimatul, topo0rafia, canali#area, solul,precum i &arierele naturale sau artificialeH

sistemul local de impo#itare i administra"ia, alorile de impo#itare,impo#itele i impo#it%rile specialeH

disponi&ilitatea facilit%"ilor i sericiilor comunitare Dinstitu"ii culturale,facilit%"i educa"ionale, facilit%"i sanitare i medicale, protec"ie contraincendiilor i protec"ia poli"iei.

!eci#ia de achi#itie a unei case


14/41


n oraul Bucuresti, oferta de propriet%"i de tipul propriet%"ii su&iect$nre0istrea#%...

+"' Ecili4rul pie6ei

Ec#ilibrul pieei repre#int% echili&rul teoretic spre care tindcererea i oferta de propriet%"i imo&iliare pe termen lun0 : un echili&rucare este rareori atinsH echili&rul creat $n orice moment dat deinterac"iunea dintre participan"ii pe pia"%, respecti 7n#%torii carerepre#int% oferta de propriet%"i i cump%r%torii care repre#int% cererea depropriet%"i.

* pia"% activeste o pia"% ce se caracteri#ea#% printr:o cerere $ncretere, un decala5 $n ofert% i o cretere a pre"urilor. * pia"% ndepresiune Dsta0nant% este o pia"% $n care o sc%dere a cererii este$nso"it% de o supraofert% i de o sc%dere a pre"urilor.

n oraul Bucuresti, pia"a propriet%"ilor de tipul propriet%"ii su&iecteste o pia"% sta0nanta.

-" A!ALI#A ELEI MAI ,U!E UTILI#)RI J M,U

Cea mai bun utilizarerepre#int% Futili#area pro&a&il%, re#ona&il%i le0al% a unui teren li&er sau a unei propriet%"i construite, care este fi#icposi&il%, fundamentat% $n mod adecat, fe#a&il% financiar i caredetermin% cea mai mare aloareG.

!eoarece scopul pre#entei ealu%ri este acela de a determinaaloarea de pia"% a propriet%"ii, prin anali#a CMB se urm%reteidentificarea celei mai profita&ile utili#%ri a acesteia.

Cea mai &un% utili#are a unei propriet%"i imo&iliare tre&uie s%$ndeplineasc% patru condi"ii tre&uie s% fie posi4il5 ;i8ic, per7is5 le=al,;e8a4il5 ;inanciari 7aCi7 productiv5.M,U a terenului considerat li4er

?a anali#a CMB pentru terenul considerat li&er s:au aut $n edereurm%toarele

- suprafa"a terenului D), mp

- forma terenului Dapro-imati dreptun0hi cu deschiderea de m

- amplasarea terenului D $n #ona central% a Bucure=tiului, $ntrepropriet%"i imo&iliare re#iden"iale cu scop de locuin"%unifamilial%

- utilit%"ile cu care este dotat terenul Dap%, ener0ie, canali#are,0a#e, ca&lu +8

- ecin%t%"ile terenului- accesi&ilitatea terenului- popula"ia din #on% $n care se afl% amplasat terenul-

anali#a pie"ei imo&iliare

14


15/41


/stfel s:a a5uns la conclu#ia c% cea mai &un% utili#are a terenului $ncau#%, considerat li&er, este construirea unei cl%diri re#iden"iale cudestina"ia locuin"%.M,U a terenului construit

S:au anali#at dou% destina"ii ce ar putea aea construc"ia de

locuin"%, i sediu de firm%. 8arianta locuin"%

Proprietatea este dotat% cu: ' locuri de parcare D$n incint%: 1 camere, &alcon: ' 0rupuri sanitare: ' &uc%t%rii: dierse spa>ii: compartiment%rile interioare au fost concepute de la $nceput

special pentru locuin"e, asi0ur7nd conlucrarea optim% a #onelorcaracteristice

/anta5ele pe care le mai ofer% proprietatea au le0%tur% cu #ona $ncare este amplasat%, o #on% eche, linistit%, numai cu cl%diri pentru locuit.

Se consider% c% proprietatea poate fi $nchiriat%, imediat, f%r%modific%ri.

Chiria o&tena&il% $n aceast% #on% este de 1.3:'.1iei electrice.

/nali#a pe 1' luni a celor ' ariante este pre#entat% $n ta&elul demai 5os.

!r"crt"

Ele7ente de calcul UM ValoareLocuinta

ValoareSediu

15


16/41


;ir7a1 Suprafata mp )3 ''' Chiria lunar% '., '.,

)8enit &rut dine-ploatare


17/41


Corec"ie L L LPre" corectat 3 6')

.

Acces similar inferior similarCorec"ie L 1L L

8aloare corec"ie Pre" corectat 3 64) 6')

/

Utilit56i toate pe teren similar similar similar

Corec"ie L L LPre" corectat 3 64) 6')

M,U re#idential re#idential re#idential re#idential

Corec"ie L L LPre" corectat 3 64) 6')

2onstructie pe teren

Consideratli&er

Constructiedemol.

Constructiedemol.

Constructiedemol.

Corec"ie 'L 'L 'L8aloare corec"ie 1' 1) 1'

Pre" corectat 6 66 6)6

1

Descidere ' 1 1Corec"ie :L :L :L

8aloare corec"ie :) :)' :)1Pret corectat -.- .11 -2%

11

Supra;ata teren ), 61 6' )Corec"ie L L L

8aloare corec"ie ' )1 Pret corectat -2+ .+% -2%

+otal corec"ie net% :1) : :141 +otal corec"ie net% L :13L :11L :13L +otal corec"ie &rut% 1)4 44 +otal corec"ie &rut%L 1'L ')L L 2r. corec"ii ) 4 '

8aloare selectata, eur


18/41


proprietate l lSupraf. +eren, mp ), )4 1)Centrala proprie !a !a !aSu, mp '46,1 1 1

Pre" de 7n#are ).

'.

GRILA DATELOR DE PIA*)

curs ala&il la ')..'1' 1 Eur J 4,4)'1

Ele7ente de co7para6ieProprietatea de

evaluat OMPARA,ILE A ,

Pre" ofert% ). '.Corec"ie :1L :1L8aloare corec"ie :'. :).Pre" oferta corectat '3. 14.'Dreptul de proprietate Inte0ral Inte0ral Inte0ralCorec"ie Pre" corectat '3. 14.'

ondi6ii de ;inan6are ?a pia"% ?a pia"% ?a pia"%Corec"ie Pre" corectat '3. 14.'

ondi6ii de vHn8areIndependent

Independent

Independent

Corec"ie Pre" corectat '3. 14.'ondi6ii pia65 recent recentCorec"ie Pre" corectat '3. 14.'Locali8area similara similaraCorec"ie L LPre" corectat '3. 14.'Acces similar similarCorec"ie

Pre" corectat '3. 14.'Supra;a65 teren ), )4 1)Corec"ie 3' 3'8aloare corec"ie '.) 11.3)Pre" corectat ).)) '3.1Supra;a65 util5 '46,1 1 1Corec"ie 4') )8aloare corec"ie '3 '31Pre" corectat )'.))3 )13.Gara interior nu da nuCorec"ie :'L L8aloare corec"ie :6.6 Pre" corectat )'1.) )13.An PI& 13) 13)6 13'6Corec"ie L

Pre" corectat )'1.) )13.&inisae starea tenic5 medii: mai &une mai &une

8aloare corec"ie :1L :L :)'.1 :'.6

Pre" corectat %2"-2- %2+"1%+AneCe 2u 2u 2uCorec"ie 8aloare corec"ie Pre" corectat %2"-2- %2+"1%+Pre" corectat


19/41


8aloare de piata, @on 1.'.)3

/"%" Aplicarea a4ord5rii prin cost

Prin a&ordarea prin costuri se estimea#% costul de a construi o replic% sau

un $nlociutor pentru o structur% e-istent% Dteren 9 cl%diri, apoi se scadedeprecierea Du#ura propriet%"ii ealuate, estimat% la data ealu%rii.Metoda costului este important% $n estimarea alorii de pia"% a

construc"iilor noi, deoarece $n aceste ca#uri costul i aloarea de pia"% sunt deo&icei apropiate.Pentru determinarea costului de $nlocuire a cl%dirii a fost aleas% metoda costurilorse0re0ate.

Ealuatorul a calculat un cost unitar &a#at pe cantitatea real% de materialeutili#ate $n construc"ie, la care s:a ad%u0at manopera pentru fiecare mp desuprafa"%.

Pentru aceast% metod% s:a folosit Fndreptar tehnic pentru ealuareaimediat%, la pre"ul #ilei, a costurilor elementelor i construc"iilor de locuin"eG,

editat de M/+@IO @*M $n luna martie '11.Ealuarea s:a efectuat conform fiei nr. )4 Dlocuin"% modest% $n mediull

ur&an, construit% din c%r%mid%, cu plan=ee din &eton armat, pini>%, acoperi==arpant% =i $nelitoare din ta&l% #incat%, racordat% la toate utilit%>ile, $nc%l#ire cuso&e cu 0a#*&sera"ii

A S:au ales numai elementele care se re0%sesc $n construc"ia cl%dirii.A /u fost ad%u0ate elementele care nu se 0%seau $n fi=% =i au fost

identificate pe terenCalculul deprecierii s:a efectuat prin metoda se0re0%rii

;IS/ 2@.)4


20/41


Neamuri armate mp ,16 3, 1,'6 ,L )'),66Pardoseli din &eton simplu mp ,''4 3',3 ',1 ,4L .)',4)Pardoseli din 0resie mp ,) 1), 1',4 ,4L ).'6','3Pardoseli din parchet mp ,)3 133,4 , ',L 13.31',43+encuieli interioare mp 4,) , ))),' 11,L .)),1Ku0raeli interioare mp ),33 1, 63,) ',43L 1.3,14Placa5e cu faianta la interior mp ,11 6', 6, ,'4L 1.6,)38opsitorii interioare mp ,' ),4 , ,'L 1.1',

+encuieli e-terioare mp , 1, 6, ',4L 1.6'3,43+rotuare e-terioare mp ,''3 ,' 13,1 ,63L 4.33,Sarpanta mp ,)) 33,3 ),') ',61L 1.,1Inelitoare, astereala mp 1,6'1 1'),6 ',)6 ,14L 1.)',)4R0hea&uri si &urlane ml ,1) 6, 1',) ,44L ).16',34Streasina infundata mp ,)36 114,1 4,1 1,61L 11.63,+a&achere si lucarne mp ,14 '1,) ),34 ,14L 1.,4

So&ecahle ', ', ,6) ',63L 13.)64,'

/lte lucrari de constructii L ', , 4',1 1,L 1.,46Bransament apa canal lei 1, 3',' 3',' ),'L ').6,4Coloane si le0aturi sanitare ml ,4 )1, 14,4) ,1L ).634,1)*&iecte si le0aturi sanitare lei 1, 1,3 1,3 ,L 4.1,)Boiler electric lei 1, 6,1 6,1 ,''L 1.61,34Bransament electric lei 1, )3,3 )3,3 1,4'L 1.'16,6Ca&luri, conductori, tei electrice ml ), , '', ,1L .,'3

Corpuri de iluminat lei 1, ,3 ,3 ,'L '.'',/parate electrice lei 1, 1,' 1,' ,61L 4.44,1Centrala termica lei 1, '3,' '3,' 1,4L .46,Bransament 0a#e lei 1, 4,1 4,1 1,1L 1'.)16,)'Coloane si le0aturi de incal#ire lei ,6 ,) ),)6 1,)L 3.'',6Corpuri de incal#ire Q0 , 11, , ',L 14.'),'/lte instalatii comune L ), , ,34 ,'L '.)),3!ierse, or0ani#are, proiectare L 3, , '1,1) ,L .),3+*+/? '. 1,L '.'3

E@ 14.'43E@


21/41


/P@ECI/+S+@C+@/ !E @EKIS+E2+/ 4L L 'L/28E?*P/


22/41


!r"crt

A4ordare Valoare 9

22


23/41


1 /&ordarea prin costuri )1).' /&ordarea prin piata '3.) /&ordarea prin enituri ''.

AvHnd Bn vedere scopul evaluarii< opinia ;inal5 asupra valoriieste:

VALOAREA DE PIA*) A PROPRIET)*II IMO,ILIARE

VALA,IL) LA DATA EVALU)RII ESTE

1"%2+"1/' Lei< respecti%2%"Euro

la un curs de schim& alutar de +


24/41


1. Contract de 7n#are:cump%rare

24


25/41


25


26/41


26


27/41


27


28/41


28


29/41


'. Plan de amplasament =i delimitare a imo&ilului

29


30/41


30


31/41


). @eleee ale propriet%>ii

31


32/41


32


33/41


33


34/41


34


35/41


35


36/41


4. *ferte

36


37/41


OMPARA,ILA A

+eren constructii de 7n#are, Kona Mitropolie, Bucuresti

4)'.6 E@ Dne0ocia&il

Locali8areKona Mitropolie, Bucuresti, Sector 4, Bucuresti Ilfo

?at 44.41333' nordic% ?on0 '6.14 estic%aracteristici

ClasificareintrailanSuprafa"% teren61 mp2r. fronturi stradale1;ront stradal' mConstructie pe terendaSuprafa"% construit%:::

Destinatie

re#idential, comercialUtilit56i

/pa, Canali#are, Na#, CurentAlte caracteristici

*portunitate de inestitite, Constructie demola&ila, /cces auto, +eren impre5muitAlte detalii 8on5

/mena5are stra#i Dasfaltate, Mi5loace de transport, Iluminat stradalAlte in;or7a6ii

/lte detalii 8an#are teren Mitropolie, suprafata 61 mp, front stradal ' mp,

preta&il re#identa.*ferta completa de terenuri http


38/41


ID:1@2''http


39/41


-" &isa de inspectie:

!ata inspec"iei 13..'1'/dresa propriet%"ii de

ealuat Str. Episcop Chesarie, nr. 6, sector 4Kona Bucureti2umele proprietaruluiDcf. contractului de7n#are:cump%rare


40/41


termopan. +encuieli e-terioare din ciment: opsitorii.

Stare tehnic% 0eneral% Bun%?ocuri de parcare !a8erdea"% !a

Na#e !aCentral% termic% proprie !aNrila5e e-terioare !a

." &oto=ra;ii

&oto=ra;ii vecinatati

PROPRIETATEA DE EVALUAT

40


41/41


Proiect Mihail - Maria

Documents

Transcript of Proiect Mihail - Maria